Direito - Da - Propriedade FGV PDF

ROTEIRO DE CURSO
2010.1
DIREITO DE
PROPRIEDADE
AUTOR: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES
Sumrio
Direito de Propriedade
INTRODUO ..................................................................................................................................................... 3
BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE ................................................................................................................. 4
Aula 1: O que ser dono ............................................................................................................... 5
Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo? .................................................... 12
Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui ............................................................................. 16
Aula 4: A Funo social da posse e o critrio da melhor posse. ..................................................... 20
Aula 5: Na Justia: a tutela jurdica da posse. tutela possessria e petitria .................................... 29
Aula 6: Propriedade e moradia ..................................................................................................... 33
Aula 7: S dono quem registra ................................................................................................... 39
Aulas 8, 9 e 10: Usucapio ........................................................................................................... 48
Aula 11: Solues para a ausncia de registro. ............................................................................... 59
Aula 12: Estatuto da cidade.......................................................................................................... 65
Aula 13: Direito de vizinhana ..................................................................................................... 75
Aula: 14 Direito de construir ....................................................................................................... 83
BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS ..................................................................................... 88
Aula 15: Incorporaes imobilirias ............................................................................................. 89
Aulas 16 e 17: Condomnio ......................................................................................................... 96
Aula 18: Demais direitos reais ...................................................................................................... 99
Aula 19: Financiamento imobilirio ........................................................................................... 104
Aula 20: Alienao duciria ...................................................................................................... 106
Aula 21: Hipoteca e penhor ....................................................................................................... 109
Aula 22 e 23: Superfcie ............................................................................................................. 112
Aula 24: Usufruto e servido ...................................................................................................... 118
DIREITO DE PROPRIEDADE
FGV DIREITO RIO 3
INTRODUO
APRESENTAO DOS OBJETIVOS DO CURSO
Voc mora em um imvel. Estuda em um imvel. Conversa, compra,
anda e se diverte em um imvel. E, justamente por essa razo, os imveis
sempre foram alvo de especial ateno na sociedade. Quem adquire direi-
tos sobre eles, acessa necessariamente uma riqueza perene e de valor nico.
Como consequncia, a determinao dos critrios sobre quem assume a titu-
laridade crucial para que se entenda de que maneira o poder a as posies
so distribudas em sociedade.
A propriedade, o direito que se impe ao mesmo tempo sobre as coisas
e sobre os outros direitos sobre as coisas, o ndice para que se determine
o resultado dessa pergunta. Seu estudo, em vrias facetas, ser nosso objeto
de estudo.
Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, iremos tocar questes
relevantes compreenso da prpria vida do homem nas cidades. Porque,
quanto maior o mundo, menor a capacidade de reduzi-lo a uma dimenso
puramente individual. O direito de um ser, portanto cotejado, com o direi-
to dos outros.
Busca-se, desse modo, a compreenso do individual e do coletivo na pro-
priedade, e de que modo essa ligao intrnseca se d.
METODOLOGIA E AVALIAO
A metodologia adotada a amparada em casos, como nas demais disci-
plinas do curso. Sobreleva o papel da realidade concreta na determinao
do contedo dos casos, pois esto todos os alunos previamente vivenciados
na experincia de convvio na realidade urbana e imobiliria. Dessa sorte, as
experincias dos alunos sero especialmente valorizadas, com a conduo do
professor.
A avaliao consistir de dois exames escritos, a serem realizados no ho-
rrio de aula. Na composio da nota do primeiro exame, ser tomada em
considerao desempenho em atividade de pesquisa, a ser realizada sob orien-
tao do professor.
FGV DIREITO RIO 4
BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE
OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS
Nesse bloco de aulas, o objetivo da turma reside em compreender a rele-
vncia das situaes proprietrias, de que maneira essas situaes se delineiam
na realidade contempornea, as relaes existentes entre posse e propriedade
e o papel da funo social na anlise do contedo e efeitos da relao pro-
prietria.
FGV DIREITO RIO 5
AULA 1: O QUE SER DONO
EMENTRIO DE TEMAS:
A tutela das titularidades. Conceito de Propriedade: Propriedade e pro-
priedades. Sentidos e objetivos da proteo proprietria. Titularidade de di-
reitos intelectuais e de aes.
LEITURA OBRIGATRIA
LORENZETTI, Ricardo, Fundamentos de Direito Privado.So Paulo:Revista
dos Tribunais, bens1998, pp. 85-115 (cap. 2: o direito privado como ga-
rantia de acesso a bens)
LEITURA COMPLEMENTAR:
LEAL, Rogrio Gesta, Funo Social da Propriedade e da Cidade, Porto Ale-
gre: Livraria do Advogado, 1998, pp. 29-60.
PIPES, Richard Pipes. Propriedade e Liberdade, Rio de Janeiro: Record,
2001, pp. 331-342.
ROTEIRO DE AULA
A PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL
Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos es-
tudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo
denir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer.
Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm
na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da
funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo
mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade
humana como se fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital.
Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste co-
mentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade.
Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto.
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1
Martin Wolf, Derecho das Cosas, vol.
1, 3 ed, Barcelona, Bosch, 1971, p.
326.
2
Bevilacqua, Cdigo Civil dos EUB, vol.
III, 11 ed, Rio de Janeiro, Francisco
Alves, 1958, p. 45.
Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o do-
minio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por aces
reaes. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de
poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre que
este desar sinttico de poderes, conquanto verdade, no encerra a compre-
enso jurdica da propriedade nos dias atuais.
Inicialmente, podemos armar que a propriedade consiste no mais extenso
direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular.
1

Gostamos desta denio no porque ela em especial boa, mas porque reconhe-
ce como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um
conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito sub-
jetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um
titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa, a
de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades.
Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da
propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo;
interfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de
acordo com seus desgnios.
2
Portanto, a distribuio das titularidades e da ri-
queza efetivamente passam pela normativizao da propriedade na sociedade.
PODERES PROPRIETRIOS
O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios:
usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante
desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de pro-
priedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim
consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de
modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar
o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes,
marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso.
A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO
Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal
interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao
modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes
propriedade, e qualic-la de acordo com essas funes?
FGV DIREITO RIO 7
TEXTO
Comprar ou alugar? Eis a questo (06.10.2004)
Knio de Souza Pereira (*)
Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imvel uma das maiores
dvidas que enfrentamos quando passamos a ter independncia nanceira.
Quando possumos recursos sucientes para comprar, vista, o que deseja-
mos no h problema, pois certamente ter casa prpria fator de cidadania e
segurana, especialmente para a famlia.
Mas, geralmente a aquisio s possvel atravs de nanciamento ou
de parcelamento em longo prazo. Nesse momento so cometidos erros que
podem levar a prejuzos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda
compra e venda de imvel complexa, seja pelo mercado, pela negociao,
pela elaborao do contrato ou da documentao.
Cultuamos a idia de que pagar aluguel um pssimo negcio por ser di-
nheiro jogado fora. Tal armao no verdadeira. prefervel, s vezes, pagar
aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta prpria e pre-
cisa do dinheiro para capital de giro. s vezes, descapitalizar a empresa pode
comprometer a sua sobrevivncia. O custo do aluguel mensal, em torno de
0,7% em relao ao valor do imvel, muito baixo, especialmente se compa-
rado com o custo para uma empresa buscar dinheiro nanciado nos bancos.
Esquecemos, muitas vezes, que saudvel e necessrio investirmos em nos-
so bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda s nossas ne-
cessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou
prossionais, e, em grande parte das vezes, a nica soluo alugar, dada a
necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imvel.
Ao optar pela compra de um imvel, o bem mais caro do mundo, co-
mum essa deciso vir acompanhada de grande carga emocional, o que atra-
palha o raciocnio lgico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma
poupana prvia, num percentual mnimo de 50% do valor do imvel que
pretendemos adquirir. Para isso, preciso pesquisar o que realmente deseja-
mos e qual o valor da dvida que poderemos assumir.
, ainda, aconselhvel saber que quanto maior o valor da entrada, menor
ser o risco de inadimplncia, mas que o contrrio tambm verdade, pois a
idia de nanciar de 70% a 100% do imvel arriscada, j que so poucos
os brasileiros certos de que mantero a capacidade de pagamento das par-
celas por dez ou vinte anos. Vemos com certa frequncia pessoas honestas
tornando-se rus em aes de cobrana, execuo ou at perdendo o imvel
em decorrncia do leilo do imvel nanciado. O sonho da casa prpria
to intenso que as pessoas insistem em ignorar que ningum est isento de
car doente, de perder o emprego ou passar por uma crise nanceira em seu
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3
http://74.125.93.132/search?q=cache:
Fs1a-1V6QH0J:rep.creci-sc.gov.br/ar-
quivos/materialsite/ DOUTRINA _com-
praroualugar.doc+Decidir-se+por+pa
gar+aluguel+ou+por+adquirir&cd=
1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br
negcio, especialmente durante o longo prazo do nanciamento e num pas
em que a poltica econmica instvel e sujeita a planos e pacotes mirabo-
lantes. A maioria no busca assessoria para entender os reexos jurdicos das
clusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idia de que
a compra de um imvel simples.
Para aqueles que tm a iluso de que os agentes nanceiros vendem casa
prpria, bom saberem que a coisa no bem assim... Ocorre que o dinheiro
no Brasil uma mercadoria cara, que o custo nanceiro (TR mais juros de
12% a 16%) faz a dvida do nanciamento subir em torno de 18% ao ano,
sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos fsicos do imvel.
Portanto, o banco no vende imvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o im-
vel mera garantia hipotecria ou duciria. Por isso os agentes nanceiros,
dentre eles a Caixa Econmica Federal, no aceitam o imvel como paga-
mento da dvida quando o muturio no consegue quitar pontualmente as
prestaes. O comprador acaba sofrendo uma ao de execuo, cando
com o nome sujo e perdendo crdito na praa e, nalmente, perde tambm
o imvel atravs do leilo decorrente da hipoteca.
O pior que o comprador geralmente se v forado a sair do imvel, sem
nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armrios,etc.) ins-
taladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe pessoa que
deseja comprar um imvel nanciado atentar para os riscos e compreender
porque tantos muturios reclamam e se surpreendem ao constatarem que
continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imvel
avaliado em R$ 50 mil, aps ter pago a entrada e durante anos, as prestaes.
O fato que o governo induziu milhares de muturios a nanciarem im-
veis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalncia Salarial) ou
do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os
valores das prestaes acompanhariam a evoluo salarial ou que a mesma
no ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do muturio,
levando-o a acreditar que quitaria toda a dvida ao nal do prazo. Ocorre
que, ningum explicou para o muturio que quanto menor a sua prestao,
que cava sem aumentar, maior se tornava a sua dvida, ou seja, o seu saldo
devedor disparava em funo do mesmo subir de forma capitalizada, em tor-
no de 18% ao ano, sem qualquer ligao com a evoluo do seu salrio ou
com a variao do valor do imvel.
Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem
correr o risco do prejuzo da entrada e dezenas de prestaes de um nancia-
mento impagvel, e ainda perder o crdito na praa e os valores investidos no
imvel com benfeitorias.
Obtendo recursos para dar entrada num imvel, caso opte pela compra
diretamente com a construtora, o risco ser menor, pois o Cdigo de Defesa
do Consumidor probe que o comprador perca todas as parcelas que tiver
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4
http://www.etur.com.br/conteudo-
completo.asp?idconteudo=160
quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador no perde
tudo como ocorre na resciso do contrato com o agente nanceiro. Ocor-
rendo a resciso na compra e venda feita diretamente com a construtora, o
comprador receber de volta parte do que pagou, cabendo a ele car atento
para as complexas condies do contrato de promessa de compra e venda, de
forma a lhe propiciar maior segurana.
(*) O autor Diretor da Caixa Imobiliria, Advogado Especializado em
Direito Imobilirio Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imo-
biliaria.com.br
3
CASO GERADOR.
Leia o texto abaixo:
Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o
desenvolvimento do time sharing no Brasil
HISTRIA
O Time Sharing surgiu logo aps a 2 Grande Guerra Mundial, como uma
soluo para o turismo na Europa do ps-guerra, tanto para os proprietrios
de hotis e agncias de viagem, quanto para as famlias, que j no podiam
comprar uma propriedade de frias, reuniam-se ento os grupos familiares e
juntos adquiriam e compartilhavam um imvel de frias; ao mesmo tempo
em que os hotis tursticos tambm promoviam o compartilhamento de seus
apartamentos, dividindo os perodos de utilizao em trs a quatro meses,
conforme o aporte de cada famlia.
Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta losoa, estabelecendo a
diviso dos perodos em semanas, mais fceis de se comercializar e de se utilizar; o
sistema foi se desenvolvendo at 1.976, com o surgimento da Interval Internatio-
nal, que criou o servio de intercmbio, permitindo ao proprietrio trocar a sua
semana de frias em um determinado hotel, por outra semana em outro hotel
em qualquer parte do mundo. Os hotis aliados passaram a ser sempre resorts
estruturados para lazer, em destinos potencialmente tursticos e as novas regras
abrangiam adequaes de projetos, como apartamentos grandes com estrutura
de cozinha, procedimentos especcos quanto a reservas de intercmbios, etc.
Determinados destinos tursticos foram viabilizados, em grande parte, elas
vendas de Time Sharing, como Cancn Mxico, outros em que este sistema
intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney World, na
Flrida EUA; alm das principais atraes tursticas em todos os continentes.
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5
Augusto Teizen, A Funo Social no C-
digo Civil. So Paulo: RT, 2004, p. 132.
H no mundo duas grandes operadoras de intercmbio de Time Sharing:
a prpria Interval International e a RCI, ambas com escritrios e cerca de 120
resorts aliados no Brasil.
A RCI pertence a HFS Hospitality Franchise Sistems, conglomerado
americano que rene 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotis
como Days Inn e Howard Johnson e tem entre os resorts aliados, redes
como Ramada, Knights Inn, Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhes de
famlias associadas.
A Interval International pertence a uma holding composta por algumas
redes de hotis como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson e conta com cerca
de 1.600 empreendimentos em mais de 60 pases, envolvendo as maiores
cadeias hoteleiras mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada,
Meli, alm das inicialmente citadas e 1 milho de famlias so proprietrias
de semanas de Tempo Compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bi-
lhes por ano.
TIME SHARING PARA BRASILEIROS
O Ministrio da Indstria e Comrcio, atravs da Embratur Instituto
Brasileiro de Turismo, na sua Deliberao Normativa n 378 de 12/08/97 re-
gulamentou o Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem
e Turismo, estabelecendo os direitos e obrigaes aos agentes intervenientes
do sistema: empreendedor, comercializador, operador, administrador do in-
tercmbio e consumidor.
Esta regulamentao transmitiu a credibilidade necessria aos brasileiros,
que no conavam no sistema, devido a pouca clareza na cobrana de taxas
extras ou falta de vagas nos hotis localizados nos destinos preferidos por
brasileiros; hoje se comprova que 99% das solicitaes de reservas para inter-
cmbio so atendidas.
H, na Flrida uma demanda muito grande para venda de semanas de
Time Sharing para brasileiros, a ponto de alguns resorts em Orlando e Dis-
ney montarem estruturas de venda especcas para brasileiros, onde o idioma
corrente o portugus; estima-se que cerca de 50 brasileiros/ dia comprem
semanas de Time Sharing nos EUA e Mxico, pagando em mdia US$ 15.000
por 20 anos de direito de uso de uma semana/ ano; os valores praticados pelos
resorts brasileiros so inferiores e o comprador pode usufruir de todos os hotis
aliados em sua rede de intercmbio, pagando somente as taxas de aliao
(uma vez por ano) e de intercmbio (a cada troca de semana efetuada).
As tabelas de vendas praticadas pelos resorts tm como parmetros de dife-
renciao de preos o nmero de hospedes/ apartamento e o perodo do ano,
dividido em 52 semanas. No litoral paulista, entre alguns empreendimentos,
o Dana Inn Pousada Tabatinga, no Condomnio Costa Verde, entre Cara-
guatatuba e Ubatuba, de frente ao mar em uma praia belssima, est venden-
FGV DIREITO RIO 11
6
Jos Diniz de Morais, A Funo Social
da Propriedade na Constituio Federal
de 1988. So Paulo: Malheiros, 1999,
p. 64.
do a R$ 4.000, o apartamento para quatro hspedes em semanas de Mdia
Temporada entre Maro e Outubro; sua tabela dispe de preos ainda de
apartamentos para 6 e 8 pessoas e para Alta Temporada. A grande vantagem
de se comprar semanas no perodo de Mdia Temporada a de se conseguir
um intercmbio de Alta Temporada na Europa e EUA, pagando um preo
baixo, neste caso especco.
Alguns bancos brasileiros j anunciaram que esto estudando alternati-
vas de nanciamento tanto para construo e reforma de resorts aliados ao
Sistema de Tempo Compartilhado, como para o consumidor nal; o atual
impeditivo so as altas taxas de juros, que tendem a cair.
TENDNCIAS
O Time Sharing o segmento do turismo que mais cresce no mundo,
oferecendo hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a
chegada de marcas internacionalmente reconhecidas, aliado nova tendn-
cia, que a adoo do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo
maior exibilidade de escolha: ao invs de serem obrigados a usufruir das
mesmas frias nas mesmas semanas todos os anos, o comprador de Time Sha-
ring ser proprietrio de um determinado nmero de pontos, que podero
ser usados em qualquer resort aliado, da forma que entender e ser benecia-
do com propostas de nais de semana mais baratos, vos e pacotes executivos
nos resorts aliados.
Este fato ser o responsvel pela criao de uma ampla e leal base de clien-
tes: ao mesmo tempo em que a medida da adoo do sistema de pontos, alia-
do entrada de redes internacionais no sistema concede a credibilidade e per-
mite a exibilidade de escolha ao comprador, eleva o padro e a sosticao
do Time Sharing car por conta do ingresso de redes hoteleiras, principal-
mente europias, ofertando hotis de luxo nos principais destinos tursticos
do continente, vrios servidos por campos de golfe e Spa. O proprietrio de
Time Sharing de um resort brasileiro poder usufruir destes hotis charmosos,
onde as semanas so vendidas at por US$ 28.000, pagando, somente, as
taxas da Interval, o transporte e alimentao.
A tendncia da indstria hoteleira internacional passa obrigatoriamente
pela evoluo do sistema de Time Sharing, passando para os centros urbanos,
criao de clubes de viagens, convnios, enm; esta ser base da estrutura
turstica dos novos tempos.
4
Voc consideraria, em quais casos, a compra de um imvel nas circunstn-
cias acima? Ou seria melhor alugar?
FGV DIREITO RIO 12
AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE:
O DONO PODE FAZER TUDO?
EMENTRIO DE TEMAS
Funo social. Funo social da propriedade.
LEITURA OBRIGATRIA
TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade priva-
da, em Temas de Direito Civil, Rio de Janeiro, Renovar, 1999, pp.
267-293,
LEITURA COMPLEMENTAR
VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna, Rio de Janei-
ro, Renovar, 2005, p. 219-234.
ROTEIRO DE AULA
FUNO SOCIAL
O que dar funo social? A propriedade, como a estamos concebendo,
um direito. Entretanto, um direito to importante no pode ser exercitado
sem que sejam delineados limites internos ao seu exerccio. Da a transio
dos poderes proprietrios para deveres-poderes proprietrios,
5
que devero
ser exercidos em consonncia dos interesse sociais. Tal questo no escapou
ao constituinte.
FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE
Este vis no escapou ao constituinte que deniu a priori um contedo
constitucional para a propriedade, que orienta todo o conjunto de normas ati-
nentes ao referido direito. Trata-se da funo social (art. 5, XXIII, CRFB).
Funo porque a propriedade passa, a partir deste momento, a no ser
mais um direito vazio, mas uma situao patrimonial apenas passvel de pro-
FGV DIREITO RIO 13
teo na medida em que exercer um dado papel no ordenamento. Este papel
tomando em conta no individualmente, mas socialmente, da a meno ao
termo social. A propriedade de cada um est em termos de titularidade asso-
ciada a cada um no por conta da utilidade que cada um aufere da coisa (que
no relegada nem desimportante, mas que no serve de parmetro central
para esta regulao), mas tendo em vista a utilidade que a sociedade obtm de
benefcio a cada titularidade associada. Estes contedos podem ganhar vrias
concrees, a saber:
Qual seria a natureza da funo social? Para alguns, princpio da ordem
econmica.
6
Gustavo Tepedino, todavia, entende que este princpio permeia
todo o direito privado, porquanto diante das colocaes acima no se possa
conceber propriedade sem que haja atendimento a uma srie de interesses
no-proprietrios, que em muitos casos no se ampararo na micro-consti-
tuio econmica, mas em outros paradigmas perlados pela Constituio da
Repblica (em especial, situaes subjetivas existenciais: intimidade, liberda-
de, integridade, dignidade...).
Sendo princpio, ou seja, norma jurdica de redao sinttica e de apli-
cao e cogncia variveis, poder a funo social da propriedade admitir
inmeras concrees, cada uma com sua caracterstica distintiva. O prprio
Cdigo Civil, no art. 1228, 1, traz-nos algumas ideias que especicam o
contedo da funo social: meio ambiente, proteo do patrimnio histri-
co, etc., alm das previstas no prprio texto constitucional (CRFB, art. 182,
2, sobre o atendimento ao plano diretor, art.170, sobre os princpios da
ordem econmica, e art. 186 sobre a propriedade rural: aproveitamento
racional e adequado; utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e
preservao do meio ambiente; observncia das disposies que regulam as
relaes de trabalho; explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios
e dos trabalhadores). A funo social comporta-se, portanto, como conceito
jurdico indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete.
Alm disso, a prpria jurisprudncia se incumbe de delinear outras hip-
teses nas quais se atender funo social. ver o RESP 27039, DJ 7.02.94,
julgado pelo STJ:
Direito de internar e assistir seus pacientes. Cod. de tica medica aprovado
pela resoluo CFM n. 1.246/88, art. 25. Direito de propriedade. Cod. Civil, art.
524. Deciso que reconheceu o direito do mdico, consubstanciado na resoluo, de
internar e assistir seus pacientes em hospitais privados com ou sem carter lantr-
pico, ainda que no faa parte do seu corpo clinico, respeitados as normas tcnicas
da instituio, no ofendeu o direito de propriedade, estabelecido o art. 524 do Cd.
Civil. Funo social da propriedade, ou direito do proprietrio sujeito a limitaes.
Constituio, art. 5. XXIII. 2. E livre o exerccio de qual trabalho. A sade direito
de todos. Constituio art. 5. XXIII e 196. 3. Recurso especial no conhecido.
FGV DIREITO RIO 14
Ou ainda, conrmando o carter de clusula geral:
TJ RJ, 2006.001.44440 APELACAO CIVEL
DES. AZEVEDO PINTO Julgamento: 13/12/2006
Apelao. Ordinria. Concesso real de uso de bem pblico. Municipali-
dade que no deu funo social propriedade dominical sua e pretende desa-
lijar famlia de baixa renda, que ocupou imvel abandonado. Sentena de im-
procedncia. Apelao do Municpio arguindo preliminares de apreciao de
agravo retido e de inconstitucionalidade da Medida Provisria n2220/2001.
No mrito, requer a reforma da sentena alegando que:1 no cumpriu a
apelada os pressupostos da MP2220/2001; 2 inexiste direito de reteno
por benfeitorias;3 a recorrida devedora de perdas e danos, na qualidade
de lucros cessantes, tendo em vista que habitou bem pblico por anos, sem
qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso prin-
cipal. Correta a concesso de tutela antecipatria, uma vez que a deciso
no teratolgica, contrria lei ou prova dos autos, aplicao do verbete
sumular n 59 deste Tribunal. No merece acolhida a arguio de inconsti-
tucionalidade da Medida Provisria 2220/2001, tendo em vista que o Poder
Executivo Federal nada mais fez do que disciplinar matria constitucional e
legalmente prevista, atravs do ato administrativo normativo. Vale observar
que no seria necessria Medida Provisria para se fazer respeitar o princpio
constitucional da funo social da propriedade (art. 5, XXIII e 170, III da
CRFB/88) que, na hiptese, se materializa pelo abandono do bem pela mu-
nicipalidade e pela comprovao de sua utilizao pela apelada e sua famlia,
de acordo com o que se extrai do acervo probatrio colacionado aos autos.
No mrito, v-se que h prova suciente de que a apelada possuidora do
imvel h mais de vinte anos, realizando, portanto, o comando insculpido no
artigo 1 da MP n2220/2001. Ausente a nalidade pblica bem delimita-
da, vivel a permanncia da apelada e sua famlia no imvel, uma vez que,
mantida a situao ftica existente, estar-se-ia, sem dvida, cumprindo com
a funo social do imvel. Como dito alhures, desnecessria a edio de me-
dida de provisria com o to de disciplinar a funo social da propriedade,
tendo em vista que esta goza de assento constitucional (arts. 5, XXIII e 170,
III, CRFB/88), e, repita-se, no dando a municipalidade funo social ao
bem, este caracterizado como dominical, faz-se mister a chamada concesso
de uso especial. Observando-se, contudo, que no se est conferindo o do-
mnio, mas sim a posse do imvel para o m especco de moradia, estando
o possuidor, que deu funo social ao imvel, sujeito cassao da concesso
do benefcio, na hiptese de descumprimento dos requisitos e ns determi-
nados. Recurso conhecido e desprovido.
FGV DIREITO RIO 15
7
Conforme Astolpho Rezende, A Posse e
a Sua Proteo, 2 Ed, So Paulo: Lejus,
2000, p. 1-26.
CASO GERADOR
MS 2046 / DF; MANDADO DE SEGURANA
Relator Ministro HLIO MOSIMANN, DJ 30.08.1993, p. 17258.
MANDADO DE SEGURANA AREA INDGENA DECLARA-
O DE POSSE E DEFINIO DE LIMITES PARA DEMARCAO
ADMINISTRATIVA PORTARIA MINISTERIAL DECORRENTE DE
PROPOSIO DA FUNAI INTERDIO DA REA TITULO DO-
MINIAL PRIVADO CONSTITUIO FEDERAL, ART. 231 ADCT,
ART. 67 LEI N. 6001/73 DECRETO FEDERAL N. 11/91 DECRE-
TO FEDERAL N. 22/91.
1. O direito privado de propriedade, seguindo-se a dogmatica tradicional
(cdigo civil, arts. 524 e 527), a luz da constituio federal (art. 5., xxii, c. F),
dentro das modernas relaes jurdicas, polticas, sociais e econmicas, com
limitaes de uso e gozo, deve ser reconhecido com sujeio a disciplina e
exigncia da sua funo social (art. 170, ii e iii, 182, 183, 185 e 186, c. F.).
a passagem do estado proprietrio para o estado solidrio, transportando-
se do monossistema para o polissistema do uso do solo (arts. 5., xxiv, 22
ii, 24, vi, 30, viii, 182, pargrafos 3. E 4., 184 e 185, c. F.).
2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, xi e 231, c.
F.), a unio nua proprietria e os ndios, situam-se como usufruturios,
cando excepcionado o direito adquirido do particular (art. 231, pargrafos
6. E 7., c. F.), porm, com a inafastvel necessidade de ser vericada a habita-
o o ocupao tradicional dos ndios, seguindo-se a demarcatria no prazo
de cinco anos (art. 67, ADCT).
(...).
Na situao acima, entendeu o STJ que se os no-indgenas cumprem a
funo social da propriedade, devem ser deixados dentro de terra demarcada
como reserva indgena. Voc concorda com a deciso?
FGV DIREITO RIO 16
8
Informativo no fm dessa aula.
AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI
EMENTRIO DE TEMAS
A propriedade e a posse: relao. Conceito de posse.
LEITURA OBRIGATRIA
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo, Posse e Propriedade, Rio de Janeiro,
Lumen Juris, 2006, p. 295-317.
Rudolf von Ihering, Posse e Interditos Possessrios, Salvador, Progresso, 1959,
pp. 155-172.
ROTEIRO DE AULA
O QUE A POSSE?
Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exer-
ccio de poderes signicativos em relao a uma coisa. E se esses poderes so
exercidos de fato, independente de uma situao juridicamente consolidada
a ampar-los? Temos, nesse caso, a posse, que a exteriorizao do exerccio
desses poderes. H, por exemplo, uma diferena evidente entre ter o direito
de usar um carro, e efetivamente us-lo. A exteriorizao material constitui
posse. O direito pode ser de qualquer natureza, inclusive a propriedade.
FUNDAMENTOS DA TUTELA POSSESSRIA NO DIREITO ROMANO.
Origens possveis da palavra posse em latim:
Pedes ponere por os ps.
Sedibus deter algo. Ex: cargo, patrimnio...
FGV DIREITO RIO 17
Origens da posse no Direito Romano:
7
Savigny campos comunais (ager publicus) e seus ocupantes, que necessi-
tavam de tutela jurdica;
Ihering inicialmente, defesa dos ocupantes que no eram o pater, na
ausncia dele ou mesmo contra ele (rendeiro agricultor, que muitas vezes
era o lho-famlia); depois, ocupante de propriedade, que no tinha registro
adequado, mas poderia se o dono; em terceiro lugar, a proteo da posse de
bens mveis.
Disso derivam muitas das noes sobre posse, e as divergncias entre am-
bos. A viso de Savigny, marcadamente mais social e voltada para aquele que
almeja a condio de proprietrio, e a de Ihering, mais preocupada em justi-
car a proteo jurdica do provvel proprietrio.
REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE
Os requisitos para a congurao da situao possessria so descritos no
art. 1996 do Cdigo Civil:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno
ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira a que se extraiam
os seguintes requisitos para a congurao da situao possessria.
POSSE = CORPUS + AFFECTIO TENENDI + ANIMUS
No entanto, a determinao do contedo desses requisitos varia de acordo
com a teoria adotada:
TEORIAS QUANTO AOS REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE:
Savigny: o possuidor aquele que se comporta como proprietrio e deseja
ser dono.
Posse: corpus (poder sobre a coisa) + aectio tenendi (conscincia do po-
der sobre a coisa) + animus domini (vontade de ser dono). O locatrio, o
depositrio, e outras guras assemelhadas, portanto, no teriam posse.
Ihering: Posse como proteo do possvel proprietrio, e no como prote-
o do aspirante a proprietrio.
FGV DIREITO RIO 18
Posse: corpus (com animus; basta querer ter poder sobre a coisa) + aectio
tenendi.
Deteno
O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao
domnio, no tem tutela jurdica que o ampare.
Situaes de deteno:
Fmulo da posse (art. 1.198, CC); 1)
Atos de mera tolerncia (art. 1.208, CC); 2)
A situao de quem adquire a posse com violncia ou clandestini- 3)
dade, enquanto essas no cessam (art. 1.208)
8
.
A RELAO DA POSSE COM A PROPRIEDADE
A posse, como situao de fato correlacionada, surge, ento como a aparncia
dos poderes proprietrios, ou se amparando na inteno de ser dono, ou na pro-
vvel propriedade. No entanto, tem se constatado cada vez mais que a viso ihe-
ringuiana no foi capaz de antever atritos existentes entre o proprietrio no-pos-
suidor e o possuidor no proprietrio, a quem Ihering imaginava falecer proteo
jurdica. Na nossa sociedade, todavia, no possvel ignorar essa perspectiva.
CASO GERADOR 1
Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente es-
taria ocupando rea de propriedade do poder pblico. Processa o poder pbli-
co, que alega ser legtimo possuidor do bem, buscando voltar a possuir o bem.
Ao ser questionado pelo magistrado, o representante de Administrao admite
que, conquanto seja proprietrio, no sabe ao certo qual rea possui, nem de
qual modo so exercidos os poderes sobre a coisa. A administrao tem posse?
CASO GERADOR 2
Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio, o
mesmo no efetivado pelo locador, que deixa o processo parado. O despe-
jado tampouco reinicia o pagamento do aluguel. Tem posse o sucumbente
da ao?
FGV DIREITO RIO 19
DECISO(ES).
*INFORMATIVO N 0411
Perodo: 12 a 16 de outubro de 2009
Terceira Turma
Reintegrao, Posse e Terras Pblicas.
Noticiam os autos que foram adquiridas terras pblicas por instrumen-
to de mandato outorgado por particular (mera deteno de posse); porm,
durante o inventrio decorrente da morte do adquirente, o imvel sofreu
apossamento, esbulho e grilagem por parte de terceiro. Ento, houve o ajui-
zamento de cautelar de sequestro julgada procedente e, nos autos da cautelar,
o autor (o esplio) pretendeu a expedio de mandado de desocupao, o
qual foi indeferido ao argumento de que deveria ser ajuizado processo apro-
priado para tanto. Da a ao de reintegrao de posse interposta pelo esp-
lio, em que a sentena extinguiu o processo sem resoluo de mrito, sob o
fundamento de que no cabe ao Judicirio decidir lide entre particulares que
envolvam questes possessrias de ocupao de imvel pblico, entretanto o
Tribunal a quo deu provimento apelao do recorrido (esplio), armando
ser possvel o ajuizamento da ao possessria. Isso posto, o REsp do MPDF
tem por objetivo saber se possvel ao particular que ocupa terra pblica
utilizar-se de ao de reintegrao de posse para reaver a coisa esbulhada por
outro particular. Ressaltou a Min. Relatora que o tema ainda no foi aprecia-
do neste Superior Tribunal, que s enfrentou discusses relativas proteo
possessria de particular perante o Poder Pblico casos em que adotou o
entendimento de que, em tais situaes, a ocupao de bem pblico no pas-
sa de mera deteno, sendo, por isso, incabvel invocar proteo possessria
contra o rgo pblico. Observou que o esplio recorrido no demonstrou,
na inicial, nenhum dos fundamentos que autorizam o pedido de proteo
possessria e, sendo pblico o imvel, nada mais que mero detentor. Nesse
contexto, concluiu haver impossibilidade de caracterizao da posse por se
tratar de imvel pblico, pois no h ttulo que legitime o direito do parti-
cular sobre esse imvel. Assim, a utilizao do bem pblico pelo particular s
se considera legtima mediante ato ou contrato administrativo constitudo a
partir de rigorosa observncia dos mandamentos legais para essa nalidade.
Ademais, explica que o rito das possessrias previsto nos arts. 926 e seguin-
tes do CPC exige que a posse seja provada de plano para que a ao tenha
seguimento. Por essa razo, a Turma extinguiu o processo sem resoluo de
mrito, pela inadequao da ao proposta com fundamento no art. 267, IV,
do CPC. Destacou-se, ainda, que o Judicirio poder apreciar esse conito
por meio de outro rito que no o especial e nobre das possessrias. REsp
998.409-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 13/10/2009.
FGV DIREITO RIO 20
AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE
E O CRITRIO DA MELHOR POSSE.
EMENTRIO DE TEMAS
Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da
posse. Conitos entre critrios.
LEITURA OBRIGATRIA
ZAVASKI, Teori, Tutela da posse na CRFB e no Novo Cdigo Civil,
PDF.
CASTRO, Tupinamb, Posse e Propriedade, Porto Alegre, Livraria do Ad-
vogado, 2003, p. 9-98.
ROTEIRO DE AULA
MELHOR POSSE E TIPOLOGIA DA POSSE.
O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de de-
terminar quais so os diferentes tipos de posse. Em alguns casos, falo com o
objetivo de imputar efeitos a determinados tipos de posse, como por exem-
plo, nos art. 1.214 e seguintes. Em muitos casos, contudo, a delineao da
tipologia da posse feita sem que se determine consequncias especcas para
a adoo desse ou daquele regime jurdico.
A justicativa da ausncia desses efeitos encontra-se no art. 507 do Cdi-
go Civil de 1916, que assim dispunha:
Art. 507. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor ser mantido, ou
reintegrado judicialmente, seno contra os que no tiverem melhor posse.
Pargrafo nico. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo ttulo; na falta
de ttulo, ou sendo os ttulos iguais, a mais antiga; se da mesma data, a posse atual.
Mas, se todas forem duvidosas, ser sequestrada a coisa, enquanto se no apurar a
quem toque.
FGV DIREITO RIO 21
Do dispositivo acima extraiu-se a interpretao de que aquele que, de
acordo com os critrios de classicao da posse, tiver a melhor posse, dever
ter a sua posse juridicamente tutelada. D-se a essa situao o nome de crit-
rio da melhor posse.
Para que se determine qual a melhor posse, necessrio que sejam conhe-
cidos os critrios de classicao da posse, bem como de que maneira ela
adquirida ou perdida.
Classificao da posse
Posse derivada
Transmitida por outrem, com ou sem mediao e ningum transmite
mais direitos do que possui.
Posse originria
Criada pelo surgimento espontneo de uma relao com a coisa.
Posse Direta ou Imediata
Inferncia sobre a coisa exercida pelo no proprietrio;
Posse indireta ou mediata
Poder ainda resguardada pelo proprietrio, que no perde de todo o con-
trole sobre a coisa.
Requisito
A existncia de uma relao jurdica que justique a mediao na posse.
Ope-se a mediao da posse ideia de posse plena, a nica ad usucapionem.
Posse justa e injusta
Art. 1200. nec vi, nec clam, nec precrio. A posse justa toda vez que no
injusta.
FGV DIREITO RIO 22
Posse injusta violenta
Tomada por um ato de fora.
Posse injusta clandestina
Ato de ocultamento.
Posse injusta precria
Daquela que, recebendo a coisa com a obrigao de restituir, no a devol-
ve, arrogando-se a qualidade de possuidor.
A posse injusta no se converte em justa por ato unilateral do possuidor.
Mas circunstncias outras podem legitimar a posse (como por exemplo, uma
aquisio do bem). Vejamos as decises abaixo:
STJ REsp 154733 / DF, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA
DJ 19.03.2001 p. 111
CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS RE-
QUISITOS. MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE ORIGIN-
RIA. POSSIBILIDADE.
O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a) posse man-
sa e pacca, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de
vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo ttulo, que no s dispensa
a exibio desse documento como tambm probe que se demonstre sua inexistncia.
E, segundo o ensinamento da melhor doutrina, nada impede que o carter origin-
rio da posse se modique, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio da posse
da autora um vnculo locatcio, no embarao ao reconhecimento de que, a partir
de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feio
de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com
fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio procedente. Recurso especial
conhecido, com base na letra c do permissivo constitucional, e provido.
FGV DIREITO RIO 23
TJ RJ, 2005.001.30269 APELACAO CIVEL, DES. RICARDO RODRI-
GUES CARDOZO Julgamento: 30/11/2005.
USUCAPIO. AUSNCIA DE REQUISITO INDISPENSVEL. RELA-
O LOCATCIA. DESCABIMENTO. ARTS. 492 (CD. CIVIL 1916) E
1203 DO NOVO CDIGO CIVIL. 1-Tanto o antigo como o novo Cdigo Ci-
vil Brasileiro assentam que salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse
o mesmo carter com que foi adquirida . 2 O fato do locatrio ter deixado de
pagar o aluguel desde 1972, sem que o locador tenha adotado qualquer providncia
imediata, no transmuda a natureza da posse. 3 In casu, no se operou o fenmeno
da interverso do ttulo, pois no basta a vontade unilateral de uma das partes para
alterar a natureza da posse. Necessrio um ato de exteriorizao a indicar uma nova
relao jurdica que difere da original ex locato. Manuteno da sentena de 1 grau.
4 Recurso desprovido nos termos do voto do Desembargador Relator.
TJ-RJ, 2004.001.13881 APELACAO CIVEL, DES. ELISABETE FILI-
ZZOLA Julgamento: 14/07/2004.
USUCAPIAO. POSSE. NATUREZA JURIDICA. ALTERACAO. RECO-
NHECIMENTO DA PROCEDENCIA DO PEDIDO. AO DE USUCA-
PIO. MODIFICAO DO CARTER DA POSSE. POSSIBILIDADE. IN-
TELIGNCIA DO ART 493 DO CC 16 c.c ART 1203 DO CC 2002. Segundo
o ensinamento de melhor doutrina nada impede que o carter originrio da posse
se modique, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio de posse dos autores
em vnculo de deteno, no embaraoso ao reconhecimento de que a partir de em
determinado momento, essa mesma mude de natureza e assuma a feio de posse
em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono, e por isso mesmo, com fora ad
usucapionem. No caso, os Autores trabalhavam como caseiros para os proprietrios
do imvel desde 1960 e com o falecimento da antiga proprietria ocorrido no dia
24/8/1972 ocupem o imvel, de forma mansa, pacca e ininterrupta, como animus
domini razo pela qual se reconhece o seu direito a aquisio do imvel. RECURSO
PROVIDO.
As decises do TJ-RJ e do STJ so contraditrias?
Posse de boa f e de m f (art. 1.201)
Quem tem ma f aquele que tem conscincia da ilegitimidade de seu ato.
Pode haver posse justa de m-f: exemplo: algum se apresenta como ou-
tra pessoa, e recebe um bem. Tem posse justa, de m f.
FGV DIREITO RIO 24
Pode haver posse injusta de boa f: algum pode no ter conscincia do
vcio que inquina a sua posse. Ex: o possuidor precrio que entende no ter
de devolver um bem, por motivo de justia pessoal.
Justo ttulo
Causa em tese hbil para justicar a transferncia da POSSE, e no da
propriedade. Presuno iuris tantum de que quem possui justo ttulo possui
de boa f. (CC, art. 1201, pargrafo nico).
Objetivando a mudana desse paradigma, o enunciado das Primeiras Jor-
nadas do Conselho de Justia Federal:
86 Art. 1.242: A expresso justo ttulo, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do
CC, abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir a propriedade,
independentemente de registro.
H alguma diferena entre os critrios justia e injustia da posse, e a f na posse?
Art. 1.203: preservao do carter da posse.
Art. 1.199: com posse exercitada na totalidade por todos os co-pos-
suidores.
Aquisio e perda da posse
Artigo 1.205: a aquisio acontece atravs de um ato jurdico. Toda vez
que houver conduta e objeto, corpus e animus, haver a aquisio da posse.
Lembrar a tolerncia e o fmulo da posse.
Art.1.206: sujeitos da aquisio.
A aquisio derivada e originria:
Originria: a apreenso da coisa e exerccio do direito.
Derivada: plena: tradio, sucesso na posse;mediada: sucesso.
Tradio cta genrica (entrega de chaves: transmite a posse direta sobre
o bem).
Tradio longa manu: proprietrio transmite a posse para o novo proprie-
trio, sem que este toque e ocupe a coisa (que pode estar com o locatrio).
FGV DIREITO RIO 25
9
La Funcion Social de la Possessin.
Tradio brevi manu: algum que possuidor direto o consolida em suas
mos todos os poderes do possuidor, adquirindo a propriedade. Ex: locatrio
que compra.
Constituto possessrio: aliena se a propriedade, mas constitui-se a posse a
non domine, de atravs da mediao. Ex: do dono que vende de conserva-se
no imvel por mais de 30 dias, ou como o usufruturio ou como o locatrio.
forma derivada de aquisio da posse, porque a posse e toda a alienada ao
novo dono, que empossa o alienante em possuidor imediato.
Sucesso na posse: a ttulo universal; a ttulo singular: e cesso da posse.
Acesso na posse: a possibilidade de unir uma posse a outra. A acesso
uma faculdade, j que a boa f do adquirente da posse no retroage para lim-
par a m f do alienante. O adquirente de m-f, por outro lado, no pode
invocar a boa f de seu antecessor.
Extenso da posse: presuno relativa. Exemplo: se os bens do vizinho se
encontram cados no meu quintal, e eu no pratico ato algum, no adquiro
a posse.
Efeitos da posse
a) Usucapio.
b) Presuno de propriedade.
c) Direito aos frutos percebidos.
d) Indenizao de benfeitorias: Ler art. 1.219 a 1.122 (necessrias:
indeniza-se sempre; teis: s ao de boa f; volupturias: jus tolendi
apenas aos possuidores de boa-f).
e) Desforo possessrio: art. 1.210, pargrafo nico.
f ) Indenizao dos danos causados.
A funo social da posse
A funo social da posse pode ser doutrinariamente identicada com a
obra de Hernandez Gil
9
, que pela primeira vez aventou da possibilidade de
a posse desempenhar uma funo social. Na doutrina brasileira, facilmente
identicvel uma viso da funo social da posse como sendo a materializa-
o do interesse no-proprietrio, ou seja, do interesse juridicamente quali-
cado como sendo atendedor da funo social da propriedade. Assim, temos
a gura da posse qualicada, que a posse que atende a funo social da
propriedade.
FGV DIREITO RIO 26
Conflitos entre critrios
No se pode ignorar que o Cdigo Civil de 2002 no reproduz o art. 507.
Qual critrio utilizar?
CASO GERADOR
Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-Teto
do Centro (www.mstc.org.br).
FGV DIREITO RIO 27
E ainda o texto a pgina seguinte:
Manifesto dos Movimentos de Moradia
AUTORIDADES!
Federal, Estadual e Municipal
Executivo, Legislativo e Judicirio
No aguentamos esperar!
Se pagar o aluguel, no come. Se comer, no paga o aluguel. este o
nosso dilema.
Somos trabalhadores sem-teto desta magnca cidade. Somos empurrados
para as favelas, cortios, penses e para o relento das ruas. Sofremos com o
despejo do senhorio. Nossas crianas, devido s nossas condies precrias
de vida, penam para se conservarem crianas. Somos tocados de um lado
para outro. No encontramos espao, para nossas famlias, em nosso prprio
territrio. Nossa cidade, que construmos e mantemos com nosso trabalho,
afugenta-nos para fora, para o nada.
Dizem que os trabalhadores so a pea mais importante da sociedade. En-
tretanto, estamos sendo triturados por esta engrenagem econmica perversa
mecanismo que destri os trabalhadores em vida e conserva no luxo uns
poucos privilegiados. Uma minoria que mantm centenas de imveis vazios,
abandonados, por vrios anos. Imveis que no cumprem sua funo social.
Enquanto somos empurrados para as periferias sem infra-estrutura urbana,
em favelas, reas de risco ou de mananciais.
No podemos aceitar esta situao. No podemos esperar. Nossas famlias
e nossas vidas esto em perigo. Queremos que a Lei entre em vigor: d funo
social a esses imveis vazios e abandonados. Vamos eliminar esse desperdcio
criminoso.
Para tanto, pleiteamos:
1. O atendimento de 2.000 famlias de sem-teto no centro expandido da
cidade, at o nal do ano;
2. Atendimento de emergncia de 500 famlias de sem-teto. Este atendi-
mento pode vir por meio de carta de crdito, locao social e outras formas
de nanciamento;
3. Declarar de interesse social todos os prdios vazios que esto abandona-
dos por mais de 2 (dois) anos. E disponibiliz-los para moradia popular;
4. Disponibilizar todas as terras, prdios do governo Federal, de autarquias
ou imveis penhorados pelo Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal para
moradia popular, em So Paulo;
FGV DIREITO RIO 28
10
Manifesto divulgado pelos movimen-
tos de moradia por ocasio da ocupao
de vrios prdios em So Paulo, capital,
em 20 de julho de 2003, retirado de
http://www.midiaindependente.org/
pt/blue/2003/07/259208.shtml
5. Enquanto no houver atendimento denitivo, queremos morar nos
imveis que ocupamos.
So Paulo, 20 de julho de 2003
Associao Comunitria Direito da Cidadania Bem Viver
Associao de Moradores Jardim So Judas Tadeu
Associao dos Trabalhadores Sem Terra de Francisco Morato
Associao Morar e Preservar Chcara do Conde
Associao Oeste de Moradia Diadema
Movimento de Luta por Moradia Campo Forte
M. L. M. P Movimento de Luta por Moradia Prpria
M. S. T. C. Movimento Sem Teto do Centro
M. S. T. R. C. Movimento Sem Teto da Regio Central
Movimento Sem Teto de Helipolis Unas
Movimento Moradia Jardim Nova Vitria
Projeto Casaro Celso Garcia
10
Considerando-se o que foi aprendido sobre os critrios de qualicao da
posse, a invaso juridicamente aceitvel?
DECISO(ES).
Informativo n. 0081
Perodo: 4 a 8 de dezembro de 2000
USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS RE-
QUISITOS
No incio da posse houve um vnculo locatcio, mas a recorrente nunca
pagou o aluguel nem foi instada a faz-lo quer no decorrer do processo
falimentar a que se submeteu a empresa proprietria ou aps este ter encer-
rado, ou, ainda, quando da extino das obrigaes (1990). Por mais de 20
anos o proprietrio nunca procurou reaver a posse. A Turma proveu o recur-
so, restabelecendo a sentena, por entender que nada impede que o vnculo
locatcio inicial, em decorrncia de fatores circunstanciais, como abandono
por parte do proprietrio, modique-se assumindo feio de posse com fora
ad usucapionem. REsp 154.733-DF, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado
em 5/12/2000.
FGV DIREITO RIO 29
AULA 5: NA JUSTIA: A TUTELA JURDICA DA POSSE.
TUTELA POSSESSRIA E PETITRIA
EMENTRIO DE TEMAS
Jus possessionis e jus possidendi. Reintegrao, manuteno e interdito
proibitrio. Imisso na posse. Separao dos juzos possessrio e petitrio.
Cumulao de aes. Procedimento da ao possessria. Liminar. Posse nova
e posse velha.
LEITURA OBRIGATRIA
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janei-
ro, Lumen Juris, 2006, p. 404-430.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, Rio de Janeiro, Forense, 2003,
p.103-120.
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janei-
ro, Lumen Juris, 2006, p. 345-403.
ROTEIRO DE AULA
JUS POSSESSIONIS E JUS POSSIDENDI
A posse, como situao de fato, origina distintos tipos de tutela. Depen-
dendo da situao na qual se encontra o possuidor, o direito estende tutela
mais ampla ou menos ampla, e leva a um procedimento ou a outro.
Da a diferenciao entre dois tipos de posse, de acordo com a tutela jur-
dica obtida: jus possessionis e jus possidendi.
FGV DIREITO RIO 30
11
Smula 487, Supremo Tribunal Fe-
deral.
Jus possessionis Jus possidendi
Natureza
Direito ao no esbulho e
no turbao
Direito posse
Tutelas obtidas
Reintegrao,
manuteno, interdito
Reintegrao,
manuteno, interdito,
imisso
Requisitos Estado ftico da posse
Estado ftico da posse +
ttulo ou s ttulo
Aes possessrias
So aquelas cuja causa de pedir a posse.
PRETENSES POSSESSRIAS CLSSICAS
Reintegrao;
Manuteno;
Interdito proibitrio.
Na ao possessria s se discute posse: art. 921, Cdigo de Processo Civil
Art. 921. lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de:
I condenao em perdas e danos;
II cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho;
III desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.
Todavia, previa o regime do CC1916: art. 505:
Art. 505: No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao
de domnio, ou de outro direito sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a
posse em favor daquele a quem evidentemente no pertencer o domnio.
O dispositivo veiculava uma viso da posse como aparncia de proprie-
dade, e no com a autonomia necessria que passou a se impor aps o reco-
nhecimento dos conitos entre situaes tituladas e no tituladas. Logo, na
possessria no se discutiria apenas posse, e ela seria decidida com base na
propriedade, se fosse por alguma das parte alegada.
11
A redao do dispositivo foi alterada, no art. 1210, 2, CC2002:
FGV DIREITO RIO 31
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de tur-
bao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo
receio de ser molestado.
1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se
por sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo,
no podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse.
2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de pro-
priedade, ou de outro direito sobre a coisa.
Desse modo, trs concluses se impuseram, muito bem resumidas pelos
enunciados das primeiras Jornadas de Direito Civil do Conselho de Justia
Federal:
78 Art. 1.210: Tendo em vista a no-recepo pelo novo Cdigo Civil da
exceptio proprietatis (art. 1.210, 2) em caso de ausncia de prova suciente
para embasar deciso liminar ou sentena nal ancorada exclusivamente no ius
possessionis, dever o pedido ser indeferido e julgado improcedente, no obstante
eventual alegao e demonstrao de direito real sobre o bem litigioso.
79 Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponvel s aes posses-
srias tpicas, foi abolida pelo Cdigo Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta
separao entre os juzos possessrio e petitrio.
80 Art. 1.212: inadmissvel o direcionamento de demanda possessria ou
ressarcitria contra terceiro possuidor de boa-f, por ser parte passiva ilegtima
diante do disposto no art. 1.212 do novo Cdigo Civil. Contra o terceiro de
boa-f, cabe to-somente a propositura de demanda de natureza real.
Se na ao possessria s se discute posse, quais os critrios possveis para
a sua deciso? O da melhor posse e o da funo social da posse.
Para os que contam com ttulo vlido, a tutela dominial, em ao no
procedimento comum ordinrio, a melhor opo. Mas o que ocorreria se
ajuizassem ao possessria? Poderia ajuizar a petitria depois, e se arrepen-
derem?
Na constncia da possessria, no possvel ajuizar ao de imisso (CPC,
art. 923), resultando seu ajuizamento em extino sem apreciao do mrito.
O contrrio, no entanto, possvel.
FGV DIREITO RIO 32
12
Art. 508: Se a posse for de mais de
ano e dia, o possuidor ser mantido
sumariamente, at ser convencido pelos
meios ordinrios.
Caractersticas do procedimento especial das aes possessrias
Contedo mandamental.
Fungibilidade: art. 920, CPC.
Carter dplice: art. 922, CPC.
Liminar: art. 928, CPC. Critrios: apenas fumus e periculum.
Natureza da liminar: satisfativa.
Ainda reside interesse na distino entre posse nova e posse velha. A posse
velha aquela obtida ou perdida h mais de um ano e um dia. A nova, a me-
nos de um ano e um dia. O CC 1916 estabelecia que se a posse fosse velha,
na ao possessria no poderia haver concesso de liminar.
12
Entretanto, o
art. 924 do Cdigo de Processo Civil ainda diferencia posse nova de posse
velha.
CASO GERADOR
Se um imvel de propriedade da prefeitura de So Paulo, nas condies
precrias vistas nas fotos do caso da aula 4, fosse invadido pelo MSTC, e se
instaurasse um conito entre eles e a municipalidade, qual ou quais as aes
a serem ajuizadas pelo Municpio para reaver o imvel? E pelo MSTC para
se manter l? Como obter tutela jurdica, em um caso ou em outro, o mais
rpido possvel?
FGV DIREITO RIO 33
AULA 6: PROPRIEDADE E MORADIA
EMENTRIO DE TEMAS:
Insucincia da proteo possessria. Titulao. Moradia e dignidade da
pessoa humana.
LEITURA OBRIGATRIA:
SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital, Rio de Janeiro, Record, p.
187-218.
LEITURA RECOMENDADA:
FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo, Rio de Ja-
neiro, Renovar, 2001, p. 33-65.
ROTEIRO DE AULA
Posse e proteo da moradia
Os anseios de ampliao da proteo possessria se correlacionam, sem
sombra de dvida, com as necessidades de moradia. Alada a direito social no
art. 6 da Constituio Federal, no se pode imaginar a possibilidade de vida
digna sem que haja acesso moradia. Por outro lado, outros interesses sociais
podem e sero postos em cotejo com a necessidade de prover moradia, como
se pode ver das decises a seguir.
2006.002.17927 AGRAVO DE INSTRUMENTO
DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES Julgamento: 08/11/2006
Agravo de Instrumento. Ao de Despejo por Falta de Pagamento. Recurso de
Apelao recebido em duplo efeito. Deciso contrria ao disposto no art. 58, V da Lei
8.245/91. Embora seja notrio o grave problema de moradia existente em nosso pas,
no cabe ao Judicirio, em interpretao contrria lei, suprir a decincia do Poder P-
blico, fazendo cortesia com o patrimnio do particular, que j por demais onerado por
tributos que, infelizmente, no so destinados aos seus ns. RECURSO PROVIDO.
FGV DIREITO RIO 34
Como resultado, o direito moradia ser ponderado com outros direitos,
de modo a que se determine qual o interesse prevalente.
Posse e titulao
H, contudo, uma insucincia estrutural na concepo de um direito
no titulado, que no permite o exerccio pleno de suas faculdades por parte
do titular. O texto a seguir ilustra bem essa problemtica.
Qu sucede si no puede demostrar que tena una casa?
Por Hernando de Soto
La importancia de un adecuado sistema de propiedad legal
Dos desastres naturales recientes nos han conmovido: el peor tsunami de la
historia, que asol 11 pases en las costas del Ocano Indico, y el huracn lla-
mado Katrina, que inund la ciudad de Nueva Orleans. Las imgenes llegadas
de ambas regiones fueron trgicamente similares: edicios derruidos, cadveres
otando, sobrevivientes estupefactos, y agua, agua por todas partes.
Haba una profunda diferencia. En Nueva Orleans, lo primero que hicieron
las autoridades para garantizar la paz y asegurar la reconstruccin fue salvar los
registros de propiedad legal de la ciudad, los cuales rpido determinaron quin
es dueo de qu y dnde, quin debe qu y cunto, quin puede ser reubicado
rpido, quin es sujeto de crdito para nanciar una reconstruccin, qu propie-
dad est tan daada que va a necesitar ayuda, y cmo dar energa y agua limpia
a los pobres.
En el sudeste asitico no haba esos registros legales disponibles que encon-
trar, pues la mayora de las vctimas del tsunami haba vivido y trabajado por
fuera de la ley.
Con las aguas de la inundacin an altas Stephen Bruno, el custodio de los
registros notariales de Nueva Orleans, corri hacia el stano del juzgado donde
se almacenaban los registros de propiedad de la ciudad, los sac a rastras del
agua, los acomod en camiones refrigerantes que los transportaron a Chicago,
donde fueron secados por expertos.
Los documentos restaurados fueron rpidamente devueltos a Nueva Orleans:
60.000 volmenes ahora archivados bajo guardia armada, en el recientemente
despejado centro de convenciones. Abstractores movindose entre cajas hasta
la altura del muslo revisan meticulosamente documentos que producirn las
herramientas legales para disear y nanciar la recuperacin de la ciudad, permi-
tiendo que banqueros, aseguradores y corredores de inmuebles identiquen pro-
pietarios, activen garantas colaterales, consigan nanciamiento, accedan a mer-
cados secundarios, realicen acuerdos, cierren contratos, y a la vez hagan rentable
que las empresas de servicios bombeen energa y agua a los vecindarios. Toda la
FGV DIREITO RIO 35
infraestructura legal de cuya necesaria existencia para mantener una economa
moderna en movimiento gran parte de los estadounidenses no es consciente.
Una escena as fue imposible luego de que el tsunami de diciembre del 2004
lanz a gran velocidad agua y olas del tamao de edicios sobre las propiedades
que daban a la playa, desde Indonesia y Tailandia hasta Sri Lanka y las Maldivas,
matando a ms de 270.000 personas (168.000 solo en Indonesia).
En Bandah Aceh, Indonesia, el agua se llev 200.000 casas; la mayora de
ellas sin ttulos de propiedad.
Cuando el agua se retir de Nam Khem, Tailandia, un magnate bien conec-
tado se lanz a apropiarse de la valiosa primera la de terrenos frente de playa.
Los sobrevivientes de las 50 familias que durante una dcada haban ocupado la
orilla protestaron, pero no tenan derechos de propiedad legalmente documen-
tados que respaldaran sus reclamos.
Ese es el caso de la mayora de la gente en los pases en desarrollo y en los que
formaban parte del mundo sovitico, donde los sistemas legales son inaccesibles
a la mayora de los pobres. La vida en el mundo extralegal est en constante
riesgo.
Un terremoto sacudi Pakistn el mes pasado, dejando un estimado de
73.000 muertos. Cuando un sismo de similar intensidad remeci Los ngeles
en 1994, murieron 60 personas. Por qu la diferencia? Como les gusta decir
a los sismlogos: Los terremotos no matan a la gente, las casas s. Viviendas
construidas inadecuadamente, fuera de la ley, ignorando los cdigos de cons-
truccin.
Pero qu propietario pobre -para no hablar del promotor, del banco, de la
ocina de crdito o del organismo gubernamental- tiene algn incentivo para
invertir en vivienda ms segura y en concreto reforzado sin la evidencia de una
propiedad garantizada y legal y la posibilidad de conseguir crdito?
Los gobiernos no tienen cmo hacer cumplir los cdigos legales cuando la
mayora de las personas opera al margen de ellos.
En los pases en desarrollo los desastres naturales no solo dejan a las ciudades
en ruinas, sino que arrasan con economas enteras. El tsunami del 2004 liquid
el 62% del PBI de Las Maldivas; mientras que el costo del Katrina, segn la O-
cina de Presupuesto del Congreso, ser entre 0,5% y 1% del PBI de EE.UU.
Por lo general los gobiernos promueven el valor de la propiedad privada para
incrementar los impuestos sobre ella. En la economa extralegal, las personas
pueden pagar sobornos, pero nadie paga impuestos. De dnde vendr el dinero
para la reconstruccin?
La propiedad privada en EE.UU. suele estar cubierta por seguros. Valorados
en unos US$30.000 millones para el Katrina. En Sri Lanka, sin embargo, solo el
1% de las 93.000 vctimas del tsunami estaba cubierto.
FGV DIREITO RIO 36
En el mundo en desarrollo pocas personas tienen un documento de identi-
dad legal ligado a un domicilio ocial, no importa el tipo de ttulo legal de sus
activos exigido por los aseguradores.
Sin una prueba de identidad o domicilio legal a partir del cual crear una lista
de suscripcin, ninguna compaa de servicios pblicos va a suministrar electri-
cidad o cualquier otro servicio.
Ni siquiera los gobiernos estn seguros de quines son los que han muerto,
puesto que la mayor parte de las vctimas nunca tuvo identidad legal.
En Per, el debate sobre si los muertos dejados por la guerra que inici el
terrorismo de Sendero Luminoso fueron 25.000 o 75.000, an contina.
Las autoridades de Nueva Orleans estudian la posibilidad de recurrir a leyes
de usufructo. Cuando los pobres no pueden afrontar los gastos de reparacin,
estas leyes permiten al municipio reconstruir las viviendas, alquilarlas a los al-
bailes, aportando el necesario alojamiento, y ahorrar el escaso pequeo capital
de los pobres, quienes eventualmente recuperan sus casas o tienen la posibilidad
de venderlas al municipio a precio de mercado.
En el mundo en desarrollo ni el capital ni el crdito se aventuran all donde
los derechos de propiedad no son claros.
La diferencia entre un tsunami y un huracn termina siendo mucho ms
que el oleaje. Por eso es que en los pases en desarrollo, que no cuentan con
un sistema adecuado de legislacin sobre propiedad, hasta la paz est en juego;
como era el caso en Estados Unidos antes de que una buena -y ampliamente
accesible- legislacin sobre el derecho a la propiedad convirtiera a los violentos
invasores en nobles pioneros.
Antes de aquello, los invasores haban amenazado con quemar las ncas del
presidente George Washington si no se les entregaba ttulos. Y Abraham Lincoln
record cierta vez en un discurso que no haber podido ver la puesta del sol por
la cantidad de cadveres colgados de los rboles, vctimas de linchamientos a raz
de crmenes contra la propiedad. As estn hoy los pases en desarrollo. Se puede
detener el derramamiento de sangre.
Los medios de vida y los negocios podran regenerarse en el mundo en de-
sarrollo, pero primero los pobres tienen que ser legalmente empoderados. Da-
mos a la ley por sentado; pero sin documentacin legal la gente no existe en el
mercado. Si la propiedad, los negocios y las transacciones no se documentan
legalmente, estn destinados a ser obviados. La sociedad no podr funcionar
como un todo.
Los huracanes no pueden destruir la infraestructura oculta del dominio de la
ley, que mantiene la paz y empodera al pobre. Los ttulos avalados por la ley y los
certicados de acciones generan inversin; los ttulos de propiedad al da garan-
tizan el crdito; los documentos permiten a la gente identicarse y recibir ayuda,
los estatutos de una compaa pueden acopiar fondos para la reconstruccin; las
hipotecas renen dinero, los contratos arman los compromisos.
FGV DIREITO RIO 37
13
Em http://www.elcomercioperu.
com.pe/edicionimpresa/html/2006-
01-22/imppolitica0442713.html
Cuatro mil millones de personas de los seis mil millones que hay en todo
el mundo carecen de la habilidad de generar prosperidad y recuperarse de los
desastres; su constante tragedia es vivir sin el benecio de alguna ley. Ninguna
suma de ayuda internacional o caridad puede compensar eso.
Solo si los pobres son empoderados legalmente van a poder ellos mismos estar
en situacin de convertir el siguiente tsunami en una simple tormenta ms.
13
Desse modo, o dilema se prope: a tutela judicial da moradia j assaz
tnue, e em muitas decises judiciais, outros interesses so atendidos em pre-
juzo da moradia; e, alm disso, mesmo que em todas as decises judiciais
fosse amparada a posse do habitante, mesmo assim isso seria insuciente.
A moradia valor imprescindvel para a promoo imediata da dignidade
humana, mas a longo prazo a titulao estritamente necessria.
CASO GERADOR
RE 407688 / SP SO PAULO
RECURSO EXTRAORDINRIO
Relator (a): Min. CEZAR PELUSO
Julgamento: 08/02/2006
EMENTA: FIADOR. Locao. Ao de despejo. Sentena de procedn-
cia. Execuo. Responsabilidade solidria pelos dbitos do aanado. Penhora
de seu imvel residencial. Bem de famlia. Admissibilidade. Inexistncia de
afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6 da CF. Constitucionalidade
do art.3, inc. VII, da Lei n 8.009/90, com a redao da Lei n 8.245/91. Re-
curso extraordinrio desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem
de famlia do ador do contrato de locao, objeto do art. 3, inc. VII, da Lei
n 8.009, de 23 de maro de 1990, com a redao da Lei n 8.245, de 15 de
outubro de 1991, no ofende o art. 6 da Constituio da Repblica.
Voto do Min. Gilmar Mendes, no RE 407.688:
08/02/2006 TRIBUNAL PLENO
RECURSO EXTRAORDINRIO 407.688-8 SO PAULO
VOTO DO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES Senhor Pre-
sidente, ouvi com ateno os votos proferidos pelos Ministros Cezar Peluso,
Eros Grau, Joaquim Barbosa e Carlos Britto. De fato, o texto constitucional
consagra expressamente o direito de moradia. Do que depreendi do debate,
no me parece que qualquer dos contendores tenha defendido aqui a ideia de
norma de carter programtico. Cuida-se, sim, de se indagar sobre o modus
FGV DIREITO RIO 38
faciendi, a forma de execuo desse chamado direito de moradia. E estamos
diante de uma garantia que assume contornos de uma garantia de perl ins-
titucional, admitindo, por isso, mltiplas possibilidades de execuo. Sem
negar que eventuais execues que venham a ser realizadas pelo legislador
possam traduzir eventuais contrariedades ao texto constitucional, no caso
no parece, tal como j apontado pelo Ministro Cezar Peluso, que isso se
verique. No me parece que do sistema desenhado pelo texto constitucional
decorra a obrigatoriedade de levar-se a impenhorabilidade a tal ponto. J o
Ministro Joaquim Barbosa destacou que aqui se enfrentam princpios even-
tualmente em linha de coliso. E no Supremo Tribunal Federal podemos
deixar de destacar e de ressaltar um princpio que, de to elementar, nem
aparece no texto constitucional: o princpio da autonomia privada, da au-
todeterminao das pessoas um princpio que integra a prpria ideia ou
direito de personalidade. Portanto, embora reconhea, no art. 6, o direito
de moradia, a criao ou a possibilidade de imposio de deveres estatais
na Constituio de modos de proteo a essa faculdade desenhada no texto
constitucional, no consigo vislumbrar, na concretizao que lhe deu a Lei,
a violao apontada. Nesses termos, acompanho o voto do Ministro Cezar
Peluso, desprovendo o recurso extraordinrio.
Como se delineia a ponderao feita pelo Supremo Tribunal Federal? A
moradia valor meramente programtico, ou pode gerar eccia direta?
FGV DIREITO RIO 39
14
A atividade registral no Brasil dele-
gada pelo poder pblico a particulares
(CRFB, art. 236), com base nos critrios
fxados na Lei n 8935-94 (Lei dos Car-
trios).
15
Tratado de Registros Pblicos, vol. I,
3 ed, Rio de Janeiro, Freitas Bastos,
1955, p.2.
AULA 7: S DONO QUEM REGISTRA
EMENTRIO DE TEMAS
O dogma do modo de aquisio. Princpios registrais. A situao registral
brasileira.
LEITURA OBRIGATRIA
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, p. 303-318.
ROTEIRO DE AULA
A AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO
A forma mais comum de aquisio derivada da propriedade ocorre em
razo do registro do ttulo translatcio. O registro de imveis , in ne, o meio
mais adequado para suprir as demandas de segurana jurdica envolvendo os
negcios imobilirios. No entanto, o sistema de registro de imveis no Brasil,
que consiste em atividade administrativa autorizada,
14
encontra-se imerso em
grave crise, e necessita de urgente interveno.
Se tudo der certo, o registro de imveis opera produzindo efeitos reais
sobre bens imveis sempre que houver a anotao do fato.
Serpa Lopes dene registro pblico como a meno de certos atos ou
fatos exarada em registros especiais, por um ocial pblico, quer vista da
apresentao de ttulos comuns que lhe so apresentados, quer em face de
declaraes escritas ou verbais das partes interessadas.
15
Os registro pblicos
so regulados atualmente pelas Leis n 6015-73 (registro civil) e n 8934-94
(registro de comrcio). Sua serventia vem anunciada no prprio caput do art.
1 da Lei 6015-73: os registros promovem a a autenticidade, segurana e
eccia dos atos jurdicos.
O registro pblico existe em nosso direito em quatro modalidades (art. 1,
Lei 6015-73), das quais nos interessar no momento apenas uma: o registro
de imveis, que tem o objetivo legal de permitir que, mediante negcio jur-
dico, seja transferida a propriedade de algum bem imvel.
Em via de regra, no direito brasileiro, vige aquilo que se chama de prin-
cpio da abstrao, que determina que no haja a produo de efeitos reais
decorrentes da prtica de negcio jurdico. Para a produo destes referidos,
FGV DIREITO RIO 40
16
Martin Wolf, pp. 187 e ss.
17
Isabel Mendes, O Registro Predial e a
Segurana Jurdica nos Negcios Imobili-
rios, Coimbra, Almeidina, 1992, p. 29.
necessrio uma ato jurdico strictu sensu, No caso de imveis, este ato pre-
cipuamente o registro. Vejamos o art. 1245 do Cdigo Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
ttulo translativo no Registro de Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imvel.
2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser
havido como dono do imvel.
O 1 consagra o princpio da presuno de veracidade do registro; segun-
do o informado, ser determinado o titular. No 2, temos a presuno de
legalidade. Assim, at que algo diferente resulte, o registro de qualquer im-
vel atribui ao titular matriculado o direito real correspondente, s podendo
ser modicado por outro ato registral ou por deciso judicial.
Em outro turno, se o registro no exprimir a verdade, dever ser corrigido:
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado
reclamar que se retique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o
imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.
O interessante no dispositivo o que dispe o pargrafo nico. Conquan-
to a propriedade seja rmada pelo registro, possvel que este no exprima a
verdade, em especial diante da ocorrncia de usucapio. Nesse caso, mesmo
sem o documento do registro (que no , portanto, documento essencial
propositura da demanda v. art. 183, CPC), ser possvel ajuizar ao e pro-
var a propriedade por outros meios. No caso de desconstituio do registro,
para que seja rmado outro este pedido pode ser combinado (cumulao
sucessiva) com a reivindicao do bem. A vindicatio, contudo, no tem como
exigncia o acertamento registral.
O pargrafo nico dispe que o registro ser corrigido, independente da
boa-f do terceiro adquirente. Num cdigo que prima pelo respeito boa-f
objetiva e que textualmente arma a proteo ao adquirente em caso de pa-
gamento indevido, no se pode dar, em primeira vista, interpretao to pa-
ralisante ao art. 1247. Na verdade, o dispositivo no prev que o registro seja
sempre cancelado, mas que se for cancelado pela via judicial, haver extenso
dos efeitos da coisa julgada para com o terceiro de boa-f, que ter ressalvado
apenas os direitos de possuidor. Mas isso um posterius, no sendo impossvel
ao magistrado reconhecer o direito de terceiro adquirente de boa-f.
FGV DIREITO RIO 41
18
Em http://www.usp.br/fau/deppro-
jeto/labhab/biblioteca/textos/marica-
to_bombarelogio.pdf
19
Arquiteta, e urbanista, Coordenadora
do Curso de Ps Graduao da Facul-
dade de Arquitetura e Urbanismo da
USP, Coordenadora do Laboratrio de
Habitao e Assentamentos Humanos,
ex- Secretria de Habitao e Desenvol-
vimento Urbano da prefeitura de So
Paulo (1989-1992).
Por conseguinte, o registro cria segurana a todo custo, desconsiderando
valores caros ao texto constitucional. Ou no? Ou seria mais adequado um
sistema de registro de imveis rgido, que gerasse segurana?
O sistema brasileiro pressupe a necessidade da transcrio para que haja
a aquisio da propriedade (e para que se operem as formas negociais de cria-
o, transferncia e extino de direitos reais). S dono quem registra, o
mote dos ociais registradores. O negcio jurdico no tem eccia translati-
va, gerando apenas efeitos obrigacionais. Para que se obtenha o efeito deseja-
do, deve-se atender ao requisito formal de publicidade, qual seja o registro.
o que determina o art. 676 do Cdigo Civil.
PROPRIEDADE = ESCRITURA + REGISTRO
No sistema alemo, o negcio de ndole contratual (negcio causal) tam-
bm no origina a transferncia de propriedade. necessrio que se celebre
um negcio registral, abstrato, no qual se emite declarao receptcia de von-
tade, a ser completada pelo onerado, e declara que deseja realizar o registro
em benefcio do adquirente.
16
Uma vez efetuado o negcio registral, se hou-
ver direitos de terceiros em jogo, s este poder ser atacado caso haja nulida-
de nele prprio (e no no negcio causal).
17
Trata-se da abstrao registral,
presente no direito alemo. No sistema francs, o registro no translativo de
propriedade, tendo efeitos meramente declaratrios entre as partes. Entretan-
to, para que terceiros estejam vinculados, necessrio que haja o registro. Por
conseguinte, o registro declaratrio, mas a oponibilidade perante terceiros
(que s pode ser exigida se houver publicidade) depende do acertamento do
imvel.
Seriam melhores esses sistemas?
O que no est no registro
Conquanto seja vlido e interessante polemizar sobre o que no est no
registro, mais relevante lembrar-se de tudo aquilo que deveria estar l certi-
cado e no est. Vejamos no texto abaixo algumas das graves conseqncias
da desordem fundiria.
EXCLUSO SOCIAL, HABITAT E VIOLNCIA
18
Por ERMINIA MARICATO
19
Se na dcada de 40, quando 31% da populao brasileira era urbana, as
cidades eram vistas como avano e modernidade em relao ao campo que
representava o Brasil atrasado ou arcaico, no incio de 2001, quando 80% da
populao urbana, sua imagem passa a ser associada violncia, poluio,
FGV DIREITO RIO 42
favela, criana desamparada, epidemias, trfego catico, entre outros inme-
ros males.
O processo de industrializao / urbanizao, parecia representar um ca-
minho para a independncia de sculos de dominao da produo agrria e
de mando coronelista, ligado diretamente relao colonial. A evoluo dos
acontecimentos mostrou que ao lado de intenso crescimento econmico (7%
em media entre 1940 e 1980), o processo de urbanizao com crescimento
da desigualdade resultou numa gigantesca concentrao espacial da pobreza.
Nem todas as consequncias do processo de urbanizao so negativas
como mostram a queda da mortalidade infantil, da taxa de natalidade e o
aumento da esperana de vida ao nascer, nos ltimos 50 anos. A dcada de
80 foi portadora de algumas novidades, conrmadas pelo Censo do IBGE
de 2000, como a diminuio da taxa geomtrica de crescimento anual das
metrpoles (cujo crescimento se concentra agora apenas nos municpios pe-
rifricos) e a acelerao do crescimento das cidades de porte mdio. As doze
metrpoles brasileiras, entretanto, que concentram perto de 33% de toda a
populao revelam de modo mais evidente as consequncias dramticas desse
processo de crescimento com excluso social.
Durante os anos 80 e 90, sob as novas relaes internacionais a desigualda-
de se aprofunda: aumenta a informalidade nas relaes de trabalho, aumenta
o crescimento das favelas, aumenta o nmero de crianas abandonadas. Le-
vantamentos cientcos comprovam o que nossos olhos constatam cotidia-
namente. Entre essas caractersticas que so histricas em uma sociedade na
qual o desemprego e a desigualdade so estruturais, talvez a maior novidade
das duas ltimas dcadas esteja na exploso da violncia urbana.
Falar de violncia no Brasil, ltimo pas escravista do hemisfrio ociden-
tal e que ainda hoje mantm resqucios de trabalho escravo, requer alguma
preciso. A violncia urbana que cresce fortemente nas cidades brasileiras se
diferencia da tradicional violncia que sempre marcou a relao de trabalho.
Trata-se daquela que expressa pelo nmero de homicdios e que como a
primeira, faz da populao pobre sua principal vtima. O que nos interessa
explorar aqui a relao entre habitat e violncia.
A segregao urbana uma das faces mais importantes da excluso social.
Ela no um simples reexo, mas tambm motor indutor da desigualdade.
diculdade de acesso aos servios e infra-estrutura urbanos (transporte pre-
crio, saneamento deciente, drenagem inexistente, diculdade de abasteci-
mento, difcil acesso aos servios de sade, educao e creches, maior exposi-
o ocorrncia de enchentes e desmoronamentos, etc.) somam-se menores
oportunidades de emprego (particularmente do emprego formal), menores
oportunidades de prossionalizao, maior exposio violncia (marginal
ou policial), discriminao racial, discriminao de gnero e idade, difcil
acesso justia ocial, difcil acesso ao lazer. A lista interminvel.
FGV DIREITO RIO 43
Ilegalidade na Ocupao do Solo e Segregao Urbana
A ilegalidade em relao propriedade da terra, entretanto, tem sido o
principal agente da segregao ambiental, no campo ou na cidade. A ilega-
lidade fundiria participa de uma situao de ilegalidade generalizada: na
relao de trabalho, na resoluo de conitos, na ao da polcia...
No meio urbano, a relao legislao/mercado fundirio/excluso est
no centro da segregao territorial. nas reas desprezadas pelo mercado
imobilirio privado e nas reas pblicas situadas em regies desvalorizadas,
que a populao trabalhadora pobre vai se instalar: beira de crregos, encos-
tas dos morros, terrenos sujeitos a enchentes ou outros tipos de riscos, regies
poludas, ou [...] reas de proteo ambiental (onde a vigncia de legislao
de proteo e ausncia de controle do uso do solo denem a desvalorizao e
o desinteresse do mercado imobilirio).
Apenas para dar alguns exemplos, em So Paulo, uma cidade que tem o
PIB maior que o do Chile, aproximadamente 20% de seus 10 milhes de
habitantes mora em favelas. Destas, 49,3 % tem alguma parte localizada em
beira de crrego, 32,2% esto sujeitas a enchentes, 29,3% localizam-se em
terrenos com declividade acentuada, 24,2 % esto em terrenos que apre-
sentam eroso acentuada e 0,9 % esto em terrenos de depsitos de lixo ou
aterro sanitrio.
Na periferia sem urbanizao, a precariedade dos transportes e o alto preo
so fatores que inuem na baixa mobilidade dos moradores, frequentemente
exilados em seus bairros precrios. (Santos 1990). No de se estranhar que
em tais situaes de segregao territorial pode ocorrer o desenvolvimento de
normas, comportamentos, mecanismos e procedimentos extralegais que so
impostos comunidade pela violncia ou que so aceitos espontaneamente
e at desejados.
CASO GERADOR
Vejamos a notcia do Correio Braziliense:
Multiplicao de lotes no Lago
Ana DAngelo
Correio Braziliense
1/4/2005
Compradores do Pousada das Andorinhas travam batalha contra empre-
endedora acusada de vender terrenos irregularmente. Grupo chegou a formar
associao de interessados que teriam sido lesados
FGV DIREITO RIO 44
O cobiado Condomnio Pousada das Andorinhas, na QI 31 do Lago
Sul, no foi regularizado, mas j est deixando um rastro de prejuzos, de
denncias de estelionato na polcia e de processos criminais. No centro da
polmica est a empreendedora do local, Rosa Lia Fenelon Assis, de 67
anos. Enquanto a regularizao no vem, ela e a lha Angela Beatriz de
Assis, de 39 anos so acusadas por dezenas de pessoas de se beneciar
com o comrcio de terrenos que alegam lhes pertencer, vendendo o mesmo
lote para mais de uma pessoa. O total de prejudicados j superior a 400
compradores, de acordo com Enock Goulart de Carvalho, sndico do con-
domnio desde maro de 2004.
O grupo de compradores to grande que eles se juntaram e criaram,
em dezembro passado, a Associao dos Lesados pela Empreendedora do
Condomnio Pousada das Andorinhas (Alecpa). J tem 126 associados. Eles
pretendem representar contra a empreendedora por estelionato. Funcionria
pblica aposentada, Rosa Lia Assis tem uma procurao passada em 1989
pela lha Angela Beatriz, dando-lhe plenos poderes para negociar 60,5 hec-
tares em nome da lha. Desde ento, j teriam sido vendidos cerca de 1.700
lotes. O problema que s existem 1.002. Ou seja, tem gente comprando
terreno que j pertenceria, em tese, a outro.
Ao Correio, Rosa Lia Assis admitiu que pode ter vendido o mesmo lote
para mais de uma pessoa, mas alegou desorganizao dos dados e no m-
f. Embora os 60,5 hectares negociados estejam em seu nome, Angela Beatriz
se eximiu de responsabilidade. Esto usando o meu nome para criar tumul-
to. Nunca assinei documentos, nem vendi terra nenhuma. A minha me que
a dona legtima da terra, alegou Angela Beatriz.
Em local privilegiado, beira do asfalto e prximo Ponte JK, o Con-
domnio Pousada das Andorinhas est dentro da antiga fazenda Parano, de
527 hectares, originalmente pertencente ao esplio de Balbino de Souza Vas-
concelos. Repartida entre herdeiros foi vendida em pedaos a vrias pessoas.
Angela Beatriz de Assis teria comprado 60,5 hectares. Mas somente 24 hec-
tares esto registrados no 2 Ofcio de Registro de Imveis. Os outros 36,5
hectares so garantidos apenas por trs escrituras.
Para completar o imbrlio, a Terracap (Companhia Imobiliria de Bras-
lia) tambm reivindica a posse de parte da rea do condomnio. H liminar
da Justia suspendendo qualquer alterao na matrcula dos 20 hectares que
esto registrados em nome de Angela Beatriz de Assis no cartrio de imveis.
Tambm est proibida qualquer edicao no local at que a situao seja
regularizada. No local, existe uma portaria indicando a existncia do futuro
condomnio.
Auditoria feita pela atual administrao constatou a existncia de 1.746 lo-
tes vendidos at outubro de 2004, dos quais 1.295 teriam sido adquiridos dire-
tamente de Rosa Lia Assis, conforme declararam os compradores. Outros 373
FGV DIREITO RIO 45
lotes foram comprados por meio de trs pessoas, sendo 181 em duplicidade.
Duas delas Paulo Goulart e Hlio Ribeiro foram autorizadas a transferir de-
terminados lotes por procurao recebida de Rosa Lia Assis, que substabeleceu
o mandato da lha. A terceira, Eliane Pereira da Mota, alega ter contrato com
a empreendedora para vender parte deles. Rosa Lia Assis negou conhec-la. H
ainda 78 unidades vendidas sem documentos no condomnio.
De acordo com a auditoria, 567 lotes foram negociados em duplicidade.
A maioria, 386, seriam de responsabilidade direta da empreendedora. Os
preos de venda variaram entre R$ 1,5 mil e R$ 40 mil. De acordo com o
sndico, somente de 2001 para c, Rosa Lia teria embolsado mais de R$ 6 mi-
lhes. Mas os compradores tm diculdades de localizar bens em seu nome e
da lha. As duas moram em casa alugada no Lago Sul.
Rosa Lia Assis armou ao Correio que, das 1.002 unidades, vendeu em
torno de 600 e que ainda tem cerca de 380 disponveis 165 estariam em
nome da cozinheira e da bab e de uma ex-faxineira. O sndico Enoch de
Carvalho contesta. Diz que ela tem apenas sete, em nome de empregados,
porque os compradores dos demais j se apresentaram.
O processo para regularizao do condomnio Parque das Andorinhas est
na Terracap desde agosto de 2004. Mas existem trs aes judiciais em tramita-
o na Vara de Registros Pblicos do DF questionando a titularidade da rea e a
escritura de constituio do condomnio. A empreendedora apresentou o pro-
jeto urbanstico e topogrco, mas ainda no foram aprovados pela Terracap.
A empreendedora Rosa Lia Assis admitiu ao Correio a venda do mesmo lote
a mais de uma pessoa por desorganizao dos seus cadastros, mas promete
devolver o dinheiro corrigido, conforme est no contrato, a todos os compra-
dores que quiserem desfazer o negcio. Estou disposta a devolver o dinheiro
para todo mundo que queira desistir dos lotes, garante. Ela alega que no
pode tomar nenhuma atitude ou prestar esclarecimentos sem conhecer a lista-
gem de lotes vendidos em duplicidade que a atual administrao dispe.
Rosa Lia conta que pediu essa lista ao atual sndico, mas que ele exigiu
o pagamento de R$ 6.609,40 para fornecer os documentos, o que achou
abusivo. Como posso tomar qualquer atitude, sem saber a listagem que o
condomnio tem e quem emitiu os documentos? A empreendedora questio-
nou tambm a auditoria, por no ter havido a participao de integrantes das
administraes anteriores.
O sndico Enock de Carvalho arma que o preo cobrado, que poderia ser
pago em duas parcelas, para cobrir os custos das fotocpias (13.968 folhas)
e de servio de terceiros (R$ 2.500). Exigiu ainda que a empreendedora ex-
plicasse a nalidade que pretende dar aos documentos. Segundo Carvalho, o
condomnio teve custos para fazer a auditoria e catalogar todos os contratos
dos compradores.
FGV DIREITO RIO 46
Rosa Lia Assis nega o uso de laranjas. Diz que foi obrigada a colocar os
lotes em nome de empregadas para facilitar a aprovao do condomnio jun-
to aos rgos pblicos, porque no podem estar em nome do empreendedor.
Segundo ela, para regularizar a rea, preciso ter o parcelamento efetuado e
todas as fraes vendidas. Arma que deu um lote para cada uma para colo-
car os terrenos em nome delas.
Sobre as procuraes em nome de Paulo Goulart e Hlio Ribeiro, explica
que apenas deu lotes a eles como forma de pagamento de parte das terras que
comprou e que pertenciam aos dois. Nunca mandei vender em meu nome.
Eles so donos dos lotes, garante. A empreendedora nega conhecer Eliana
Pereira, que apresentou administrao do condomnio contrato com Rosa
Lia para vender os terrenos. Nunca dei lote para corretor vender, assegura.
A empreendedora arma que os projetos urbanstico e topogrco apre-
sentados por ela no foram aprovados pela Terracap porque o condomnio
no cumpriu suas obrigaes, como apresentao dos projetos de infra-estru-
tura bsicos (gua, esgoto, luz). A empreendedora acusa ainda o sndico de
tentar comprar lotes j vendidos por valor baixo, dizendo que o condom-
nio no ser regularizado. Enock de Carvalho retruca que tem interesse em
comprar lotes, mas em nome do condomnio. Segundo ele, no h espao
suciente para acomodar o projeto da empreendedora, cujas projees co-
merciais invadiram at rea pblica. Arma que existem apenas 10% de rea
livre. Por isso, em assemblia no sbado passado, os condminos autorizaram
as aquisies, em nome do condomnio.
Rosa Lia Assis acusa ainda a atual administrao de ter gastos excessivos
para manuteno do condomnio. O sndico rebate dizendo que ela no
condmina e que os lotes que alega ter esto em nome de terceiros, inadim-
plentes. Segundo ele, a conveno prev acesso dos condminos aos balance-
tes e que as contas do ano passado foram aprovadas em assemblia realizada
em maro com a presena de 136 condminos.
Carvalho armou que os gastos so de R$ 189 mil por ms com a segu-
rana do condomnio. Ela mantm um segurana num dos acessos do con-
domnio para permitir que ela entre e mostre o terreno para clientes. Vamos
fechar todos os acessos para impedir sua entrada, avisa.
A confuso no Parque das Andorinhas vem desde o nal dos anos 80,
quando a empreendedora Rosa Lia Fenelon Assis dividiu os 60,5 hectares
que teriam sido comprados pela lha em mdulos, com cerca de 500 lotes
de 800 metros quadrados aproximados. Foi criada ento a associao dos
condminos, tendo ela como empreendedora. Segundo o atual sndico, nes-
sa poca, j teriam sido vendidos mais lotes do que havia de fato. Em 1991,
a empreendedora reformulou o projeto dos 60,5 hectares e transformou os
mdulos em conjuntos, reduzindo o tamanho dos lotes viraram 1.002 com
501 metros quadrados. Ela negou a venda de lotes a mais. Segundo ela, o
FGV DIREITO RIO 47
projeto foi redimensionado porque o original no contemplava os 35% de
rea livre exigidos pela legislao.
Novamente, apareceram no condomnio compradores de lotes que j ti-
nham dono. Em julho de 2002, a nova administrao do condomnio che-
gou a acordo com a empreendedora e foi assinado um contrato particular
em que ela se comprometia a relacionar os reais titulares dos 1.002 terrenos.
Para surpresa dos condminos, foram listados como donos de pouco mais de
cem lotes trs empregadas da empreendedora a cozinheira, a faxineira e a
bab da neta da empreendedora. Logo depois, comearam a aparecer vrios
compradores de lotes j vendidos com certicados de imisso de posse, que
teriam sido emitidos pela empreendedora.
O fato fez com que a atual administrao do condomnio representas-
se contra Rosa Lia Assis junto ao Ministrio Pblico do Distrito Federal,
denunciando-a por estelionato e falsicao de certicados. Ela nega a acu-
sao. Armou ao Correio que a assinatura abreviada do seu nome nos cer-
ticados, com carimbo de reconhecimento de rma do cartrio Maurcio de
Lemos, no dela. O cartrio informou ao Correio que ela tem duas assina-
turas (rmas) registradas no ofcio, incluindo a forma abreviada.
Alguns compradores descobriram tambm que caram com menos lotes
do que tinham adquirido inicialmente. o que aconteceu com a advogada
Linda Jacinto Xavier. Ela arma ter adquirido dois lotes terrenos diretamente
de Rosa Lia de Assis no dia 31 de agosto de 2000 por R$ 9 mil cada um. No
contrato de cesso de direitos, no entanto, a data de 10 de dezembro de
1997, por imposio da vendedora.
Mas a advogada recebeu apenas o certicado de imisso de posse de ape-
nas um deles depois de muita insistncia junto empreendedora. Ela no
quis mais me receber, arma Linda Xavier, que chegou a ter nas mos quatro
mapas do condomnio. J no sabia mais quais eram os meus lotes.
Como proteger os adquirentes de boa-f, se que eles devem ser protegi-
dos?
FGV DIREITO RIO 48
20
Os dicionaristas registram as duas
formas como corretas: o usucapio e a
usucapio. O CC2002 utiliza a palavra
no feminino.
AULAS 8, 9 E 10: USUCAPIO
EMENTRIO DE TEMAS
Usucapio: fundamentos e funcionamento. Justicativa constitucional.
Modalidades.Usucapio tabular. Aquisio por interesse social (art. 1228,
4 e 5, Cdigo Civil).
LEITURA OBRIGATRIA (PARA AS DUAS AULAS)
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, p. 247-303.
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Usucapio de Bens Imveis e Mveis, 6 ed,
So Paulo, RT, p. 47-144.
ROTEIRO DE AULA
NATUREZA DA USUCAPIO
20
A usucapio uma forma de aquisio de direito real decorrente da con-
jugao de dois fatores: posse e tempo. A usucapio serve de forma de atri-
buio de um direito real, assim como forma de extino de um outro direito
real. Por isso durante muito tempo o tratamento dado ao instituto do usuca-
pio foi o mesmo tratamento dado ao instituto da prescrio extintiva. Hoje
se entende praticamente de modo unnime no Direito Brasileiro que existe
uma distino de fundamento que impossibilita o tratamento conjunto da
prescrio aquisitiva e do usucapio, amparada no fundamento dos referidos
institutos. Existem, no Cdigo Civil, e durante muito tempo existiram nor-
mas separadas para disciplinar a usucapio e a prescrio extintiva, mas havia
quem entendesse que o fundamento era igual nesses dois institutos (e ainda
assim hoje, por exemplo, no Direito espanhol). Sabe-se, atualmente, que
o fundamento distinto, por uma questo bastante simples: o usucapio se
funda na concreo da ideia de funo social da propriedade, e a prescrio
extintiva na segurana jurdica. Isso no quer dizer que o usucapio tambm
no tenha por objetivo criar segurana. claro que se algum possui um
FGV DIREITO RIO 49
21
Caio Mrio, vol. IV, p. 138.
bem durante muitos e muitos anos, cria-se na sociedade uma expectativa
que aquele bem tenha a titularidade alterada, mesmo que isto no seja regra
imutvel, j que para que haja a contagem de tempo para o usucapio fun-
damental que a posse seja plena. Ento no apenas a mera segurana que
justica a usucapio.
No mbito da ordenao urbana e dentro e rural, para que haja uma me-
lhor utilizao da propriedade, deve existir a gura do usucapio como meio
de permitir a consolidao da propriedade nas mos daquele que trabalha
e d ao bem a sua destinao constitucional, atendendo a funo social. O
instituto, portanto, foi elevado normatividade constitucional, que a ele se
refere expressamente em dois momentos: nos art.183 e 191.
O primeiro requisito para que haja aquisio do direito real atravs da
gura do usucapio a existncia da posse. A posse ad usucapionem tem que
ser plena, ou seja, no derivada de uma outra posse atravs de um processo
conhecido como mediao na posse (v. art. 1197). Aquele que possui plena-
mente possui o bem como se ele fora seu, independentemente da posse de
outrem (que restar extinta). Como exemplo de possuidor pleno que no
proprietrio, temos aquele que adquiriu um bem a non domino, ou ainda o
prprio sujeito ativo do esbulho possessrio.
Alm de ter a posse plena do bem, existe um outro requisito que funda-
mental para todas as formas de usucapio, que o decurso do tempo, que pode
variar de trs at vinte anos, dependendo da modalidade de usucapio. O termo
inicial desse prazo de aquisio da propriedade o momento em que se passa a
ser exercida a posse plena do bem. O termo nal coincide com o momento no
qual se esgota a previso legal e tem-se por consumada a usucapio. Durante o
decurso desse prazo pode haver tanto suspenso quanto interrupo.
A aquisio da propriedade por usucapio originria, e esse entendimento
quase unnime na doutrina brasileira. A voz dissonante a voz do professor
Caio Mrio da Silva Pereira que entende que a aquisio da propriedade por
usucapio uma aquisio derivada.
21
Esposamos a tese majoritria, porque
em relao quele bem todo e qualquer gravame que havia sido anteriormen-
te constitudo destrudo, e a propriedade recriada. Caio Mrio entende
que essa aquisio derivada, por conta de da distino existente no Direito
alemo que diz respeito s formas de aquisio da propriedade, que no pres-
cindem da prtica de um negcio jurdico registral. O registro, no Direito
brasileiro, no tem na sua realizao a preponderncia da vontade, trata-se de
um ato jurdico strictu sensu. E por conta disso, aqui so consagradas formas
de usucapio que no esto presentes no Direito alemo. Por conta desta
distino, no direito alemo no existe usucapio extraordinrio, ou seja,
obrigatrio que a posse seja de boa-f e haja justo ttulo (Wol, op. cit, p.).
Esta distino desde logo impossibilita a comparao dos regimes legais e das
concluses doutrinrias de ambos os pases.
FGV DIREITO RIO 50
No possvel, no direito ptrio, a usucapio de bem pblico (CC, art.
102, e CRFB, art. 181, 3 e art. 191, pargrafo nico), nem a usucapio
de bens de incapaz (art.1244). Por causa dessas duas ressalvas da lei brasileira
Caio Mrio da Silva Pereira entende que no possvel considerar o usu-
capio como forma originria de aquisio da propriedade porque leva em
conta efetivamente quem era o proprietrio anterior. Tambm nesse particu-
lar, vejamos o REsp 13663, julgado em 22/09/92 e relatado pelo ministro
Gusmo Carneiro:
AO REIVINDICATRIA. ALEGAO EM DEFESA DE USUCAPIO
EXTRAORDINRIO. IMVEL COM CLUSULA DE FIDEICOMISSO E
DE INALIENABILIDADE. A aquisio por usucapio aquisio originria com
relao ao usucapiente importa a posse pelo prazo de 20 anos, pacca e ininterrupta
com nimo de dono. Nenhuma relao ou sucesso existe entre o perdente do direito
de propriedade e o que a adquire pelo usucapio Com o usucapio simplesmente
extingue-se o domnio do anterior proprietrio bem como os direitos reais que tiverem
constitudo e sem embargos de quaisquer limitaes a seu dispor. Ou seja, com essa
ementa arma-se de forma cabal que qualquer gravame de ordem privada descons-
titudo pelo decurso do tempo e pela congurao do usucapio. No caso dessa ementa
o gravame era o deicomisso.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO
A posse ad usucapionem tem que ser plena. Isso no quer dizer que uma
posse que comece mediata no possa se tornar plena. Isso chamado de fen-
meno da interverso da posse, e a partir da interverso que comea a contar
o prazo para a usucapio.
O curso do prazo tem que ser ininterrupto, excetuando-se as hipteses
de suspenso (v. art. 1.244). Tambm poder ocorrer na usucapio a acesso
na posse. Ela possvel por conta do art. 1243 CC. Este dispositivo faz refe-
rncia norma genrica de acesso na posse prevista no art.1.207 CC, que
estabelece que para aquele que sucede a ttulo universal, ou seja, para aquele
que herdeiro, a soma obrigatria, no se podendo deixar de contar pra-
zo (e posse) anteriormente transcorridos. Agora, aquele que sucede a ttulo
singular, ou seja, aquele que no recebe um patrimnio e sim um bem pode
escolher valer desta prerrogativa.
FGV DIREITO RIO 51
22
Ver Sm 340, STF.
23
STJ, Resp 36959-SP.
Vedaes usucapio
bens de incapazes;
bens pblicos (CF, art. 183, par. 3, e art. 191, par. nico), ao contrrio
do disposto no art. 4 da Lei 6969-80.
22
No se pode, contudo, ignorar que
at que se declare a vacncia (e no jacncia) de um bem, possvel que se d
a sua aquisio por usucapio.
23
Qualquer ato inequvoco, mesmo que extrajudicial, do proprietrio que
indique reivindicao pode ser invocado como motivo para a interrupo
(STJ, Resp. 21222-BA). No h mais distino na contagem de prazo entre
presentes e ausentes, como ocorre tambm na prescrio.
Modalidades: Imveis
Extraordinrio: art. 1.238: presume-se, absolutamente, a boa f e o justo
ttulo. E quanto injustia? Deve cessar na forma do art.1.208. Critrio
objetivo para a reduo do prazo: pargrafo nico do art. 1238. Natureza da
sentena: declaratria. Ao de usucapio: sentena capaz de ser transcrita.
Usucapio. Alegado em defesa: reconhecido como questo prejudicial (STF
Smula 237), mas no pode originar a transcrio. Exceo: Lei 6969/81,
art. 7, e Estatuto da Cidade, art. 13.
Ordinrio: art. 1242: com boa f e justo ttulo. O conceito de justo ttulo
deve ser sempre o mesmo?
Quadro comparativo:
U. extraordinria U. Ordinria U. Especial
Requisitos Posse + Tempo
Posse + Tempo + Justo
Ttulo
Posse + Tempo + Desti-
nao
Prazo 15 anos 10 anos 5 anos
Alterao pela
destinao especfca
(vira especial)
Para 10, se houver
atendimento da funo
social do bem
Para 5, se houver
atendimento da funo
social do bem
Especial: Lei 6969 e CF 88; NCC, 1239, 1240.

Usucapio especial constitucional urbana: art. 183, CF, 1240, CC. Requi-
sitos especcos: cumprir metragem, no ser proprietrio, utilizao espec-
ca para moradia, e no descumprimento do 2 do art. 183, CF.
FGV DIREITO RIO 52
Estatuto da Cidade (lei 10.257/01): art. 9 e seguintes: regulao da usuca-
pio constitucional urbana. Art. 10: usucapio coletiva.
Usucapio especial constitucional rural: art. 191, CF, art. 1239, CC. req.:
utilizao especca (produo rural como cultivador direto), metragem, e
no ser proprietrio. Integrao com o regime da Lei 6969.
Usucapio de bens mveis
Ordinria: (Art. 1.260): Aquele que possuir coisa mvel como sua, cont-
nua e incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-f, adqui-
rir-lhe- a propriedade.
Extraordinria: (Art. 1.261): Se a posse da coisa mvel se prolongar por
cinco anos, produzir usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.
Usucapio tabular
Art. 214, 5, da Lei 6015/73: verdadeira modalidade de usucapio?
Efeitos retroativos do usucapio tabular.
CASO GERADOR 1
Extrato de reportagem do Jornal do Brasil, de 14.01.2001.
Brasileiro disputa terras da Barra com libans e chins.
rea de 10 milhes de metros quadrados, na Barra da Tijuca, tem um
terceiro pretendente, Wilson Figueiredo, 64 anos, munido de certido da 11
Vara de rfos e Sucesses, disputa com o chins Tjong Hiong Oei e com
o libans Mohamad Ismail El Samad terras equivalentes a 1.000 campos do
Maracan.
Alm desse processo, o Sr. Tjong autor de mais de vinte aes questio-
nando a titularidade de extensas reas na Barra da Tijuca RJ. Se ele tiver
razo, poderiam os moradores dessas reas se socorrer de alguma modalidade
de usucapio?
FGV DIREITO RIO 53
CASO GERADOR 2
COMARCA DE OLINDA, VARA DA FAZENDA PBLICA
Processo n 2003.008384-4
*S E N T E N A*
A ASSOCIAO DOS MORADORES DA VILA MANCHETE, pessoa
jurdica de direito privado, conforme Certido de Personalidade Jurdica de s.
14, instituio civil sem ns lucrativos, nesta Comarca sediada, por seu Presi-
dente (Ata de Fundao, Eleio e Posse de s. 16 a 21), no exerccio de suas
atribuies estatutrias e atravs dos Advogados bastante constitudos, com fulcro
no Art. 10 c/c o Art. 12, III, da Lei n 10.257/2001, ingressou neste juzo com a
presente Ao de Usucapio Especial Coletivo de uma Gleba Urbana com rea de
92.738,00 m (noventa e dois mil, setecentos e trinta e oito metros quadrados),
localizada no Bairro de Ouro Preto, Olinda/PE, inscrita no Registro de Imveis
em nome da empresa Novolinda/Construtora e Incorporadora SA, CGC/MF n
11.223.781/0001-08, e de uma rea de 15.574 m (quinze mil, quinhentos e
setenta e quatro metros quadrados), localizada no Bairro de Jardim Brasil II, de
propriedade desconhecida, conforme os limites e confrontaes que especica s s.
04 a 08, na totalidade constituda de um assentamento subnormal com constru-
es residenciais edicadas sem planejamento, se prestando, especicadamente, a
moradias para pessoas de baixa renda.
Aduz que a Vila Manchete, como conhecida a rea h muito edicada, no
se distingue por qualquer obra de infra-estrutura e no dotada de qualquer
equipamento urbano, linhas regulares de coletivos, postos de concessionrias do
servio pblico, correios, delegacias ou postos de segurana comunitria. Assevera
que a populao da Vila Manchete, a qual representa, ocupa as irregulares art-
rias h mais de quinze anos, iniciada que foi a ocupao nos idos dos anos
80, de forma pacca e sem oposio de ningum, no possuindo os moradores ora
REPRESENTADOS CONFORME Relao Cadastro de Moradores Associa-
dos de s. 36 a 64 qualquer outro bem imvel, preenchendo, assim, os requisitos
do Usucapio Especial. Diz da existncia do Programa Habitar-Brasil-BID, que
contempla comunidades carentes, e dos esforos dos Poderes Executivos Federal, do
Estado de Pernambuco e do Municpio de Olinda no sentido de aquinhoar a co-
munidade com instrumentos de infra-estrutura para proporcionar aos moradores
condies dignas de vida, o que reclama, para a obteno dos benefcios dos recur-
sos nanceiros, a titularidade dos imveis pelos ocupantes da rea contemplada,
razo da presente demanda judicial.
Juntando os documentos e plantas de s. 14 e 66, notadamente o Cadastro de
Moradores de s. 36 a 64, pugnou pela criao da empresa requerida e dos inte-
ressados incertos e desconhecidos, pela noticao das Fazendas Federal, Estadual
e Municipal, pela interveno do Ministrio pblico, pela produo das provas e,
FGV DIREITO RIO 54
a nal, pela procedncia do pedido, determinando-se, por Carta de Sentena, ao
Ofcio do Regimento de Imveis que proceda ao assentamento, em reas iguais de
80.00 m (oitenta metros quadrados), a favor dos seus associados nominados no
Cadastro referido.
Como sabemos a popular Vila Manchete, verdadeiro aglomerado ao derredor
da torre de transmisso da Rede Manchete de Televiso l instalada, constituda
quase que absolutamente de construes disformes, irregulares e s vezes sobrepos-
tas, servidas por estreitas ruelas becos muito estreitos, que se entrelaam em seus
fugidios e sinuosos traados, sendo extremamente difcil descrever-se em memorial
o casebre e suas limitaes e vincul-lo ao seu possuidor, tudo a reclamar inter-
veno do poder pblico para que se d aos seus moradores, todos de baixssima
renda, condies mais dignas de vivncia, notadamente o remanejamento dos
pauprrimos para residncias novas e a disponibilizao de creche e centro comu-
nitrio e desportivo, tudo sob comando da sociedade condominial que se instalar
e sob os auspcios do Banco Interamericano de Desenvolvimento. Os nomes das
ruelas e a numerao das moradias quase inteis, pois no h servios dos cor-
reios foram escolhidos ao alvedrio dos ocupantes, sem ostentar nem mesmo uma
ordenao lgica, embora haja fornecimento de energia eltrica e extenses de
bicos de fornecimento de gua, alm de uma escola, no bairro vizinho, conhecida
como Centro Embrio.
Os imveis no se acham gravados de hipoteca nem sob nanciamento pbli-
co, conforme deixou claro a Caixa Econmica Federal, que encampou o Sistema
Financeiro de Habitao, o que faz desmoronar a tese da impossibilidade de
deferimento pela ocorrncia de crime de esbulho possessrio nos termos do Art. 9
da Lei n 5.741 71.
Os associados nominados s s. 36 a 64 e que constam da Certido de s.
161 a 170, demonstram quantum satis, quer pela prova documental quer pela
testemunhal, que exerceram e exercem a posse sobre a gleba e rea individualiza-
das na inicial, nelas residindo com suas famlias, de forma contnua e pacca,
por todos aqueles anos, no bastassem os precrios ttulos que alguns exibem, e
que no so proprietrios de um imvel, positivando o atendimento de todos os
requisitos da usucapio especial constitucional. De outro lado, a alegao da r de
que a posse dos moradores da Vila Manchete ilegtima, ou que provm de atos
de raposia, no encontra qualquer respaldo nos autos, sendo pblica e notria a
existncia daquela comunidade naquelas terras desde o ano de 1980, consolidada
a Vila, com a precria infra-estrutura que exibe, pela inrcia ou aquiescncia dos
proprietrios das glebas.
A inexistncia de contrariedade de eventuais interessados, dita contumcia,
tem efeitos reforados no vigente sistema do Cdigo Adjetivo Civil, pois se o ru
no contestar a ao, reputar-se-o verdadeiros os fatos armados pelo autor. A
Fazenda Pblica Municipal, devidamente alertada, demonstrou seu interesse no
feito, na qualidade de senhorio direto das terras, no pondo bice aquisio do
FGV DIREITO RIO 55
domnio til, invocando a Carta Foral de 1.537 o texto faz parte do acervo
histrico do nosso municpio aquela que o ento Governador Duarte Coelho,
donatrio da Capitania de Pernambuco ou Nova Lusitnia, deu e doou a esta
sua Vila de Olinda, para o seu servio e de todo o seu povo, moradores e povoado-
res, as cousas que elenca os montes e seus assentos, a ribeira do mar, todas as
fontes, todos os mangues, os varadouros e vai por ele assinada em 12 de maro
de 1.537, devidamente conrmada por Proviso Rgia de sua Majestade de
14 de julho de 1678, cujo registro consta no Cartrio de Imveis de Olinda,
no Livro de Tombo do Mosteiro de So Bento e s. 161 a 169 do Cartrio do
Primeiro Registro Geral de Imveis de Olinda PE, datado de 27 de outubro de
1919. Questionada, obteve a Carta Foral referida incontveis decises favorveis
sua pertinncia e legalidade, j que o direito real que consubstancia foi origi-
nrio de uma doao vlida do nobre Duarte Coelho, chancelada pelo Rei de
quem emanava, poca, a lei (Dr. Artur Barbosa Maciel-Juiz Federal da 1
Vara Pernambuco Processo Tombo 167 70). Em suma como asseverou a ilustre
Promotoria de Justia em seu judicioso Parecer: Consolidada esta a compreenso
de que a propriedade sem funo social no tem o status que antes lhe atribua,
criando o Estado meios de retirar-lhe do meio social quando no cumpra o seu
essencial carter, destinando-a a um m de utilidade social, criando mecanismos
que permitam a insero da propriedade como utilidade comunidade. Dentro
destes meios que vem se inserir a presente ao de usucapio coletivo.
Foram as Fazenda Pblicas noticadas (s. 74 a 76, 81, 82 e 85). A Fazen-
da Federal manifestou seu desinteresse no feito (s. 95/96). A Fazenda Estadual
manteve-se silente (s. 176). A Fazenda Municipal asseverou ser a rea a usuca-
pir gravada de enteuse ao Municpio de Olinda/PE, em razo da Carta Foral do
ano de 1.537, nada opondo ao deferimento parcial do pedido, conferindo-se aos
associados da autora apenas o usucapio do domnio til (s. 90/91).
Citados, os interessados incertos e desconhecidos no ofereceram resposta (s. 78
e 176). Citada, a empresa Novolinda Construtora e Incorporadora SA ofereceu
Contestao (s. 100 a 102 e 104 a 110), arguindo, em preliminar, a nulidade
de citao, que foi devidamente rechaada (s. 113). No mrito, asseverou ser
impossvel o pedido, por estar rea gravada de hipoteca em favor de instituio
vinculada ao Sistema Financeiro de Habitao, caracterizando-se crime o seu
esbulho possessrio; que o dispositivo legal invocado no exrdio s pode ser aplica-
do quando impossvel identicar os terrenos ocupados por cada possuidor; que os
invasores no zeram prova de no possurem outro imvel; e que a posse dos
invasores nunca foi de boa-f. Por tal, pugnou pela improcedncia do pedido.
(...)
Relatados, decido.
Somente as pessoas capazes de alienar e adquirir podem usucapir a propriedade
ou outro direito real, sejam elas fsicas ou jurdicas. A pessoa jurdica associativa
regularmente criada reside em juzo, em representao de todos os seus aliados,
FGV DIREITO RIO 56
por quem o respectivo estatuto designar ou por seus diretores (Art. 17, do Cdigo
Civil), cujos atos dizem respeito ao agrupamento de associados, primando-se pela
solidariedade que os une em busca de um objetivo comum, desde que /deter-
minado, lcito e possvel/. Neste sentido, nos termos do Art. 12, III, da Lei n
10.257/01, que vem a Associao dos Moradores da Vila Manchete, na quali-
dade de substituto processual, por seu presidente, perseguir em juzo o usucapio
coletivo das reas descritas na exordial e delimitadas nas Plantas de s. 34 e 35.
O usucapio forma originria de aquisio da propriedade, ou de direitos
reais susceptveis de apropriao material, atravs da posse continuada, durante
certo espao de tempo, com a observncia dos requisitos em lei estabelecidos. Em
razo do decurso do prazo, que gera um direito em favor daquele que tem a posse
da coisa e extingue o direito de ao do at ento titular para reav-la, que se
diz ter ocorrido, em relao quele, a prescrio aquisitiva e, em relao a este,
a prescrio extintiva. Os demais direitos reais susceptveis de ser adquiridos por
usucapio so o usufruto, o uso, a habitao, as servides e a enteuse, este ltimo
ainda no regime do revogado Cdigo Civil de 1.916 quando, por ato entre
vivo ou disposio de ltima vontade, o proprietrio atribua a outrem o domnio
til do imvel, pagando o enteuta, a partir de ento, uma penso anual, dito
foro, ao titular do domnio direto, o senhorio. A propsito, cito:
/Usucapio. Imvel foreiro. Possibilidade de se usucapir o domnio til. A
existncia da enteuse ou do aforamento no constituiria obstculo ao usucapio,
como bem sustentou a douta Procuradoria Geral de Justia, desde que o domnio
til, sendo alienvel, tambm poderia ser objeto de usucapio em razo de posse
contnua e incontestada pelo prazo xado na lei substantiva/. (TJSP 1 CC,
Ac. Unn. Ap. 87.598-1, Rel. Des. Moretzsohn de Castro).
Atualmente, com a vigncia da atual Constituio Republicana, tem-se des-
tacado mais o cunho social do instituto do usucapio, atravs do qual como se
lhe colhe em inmeras decises judiciais pode-se atingir o bem comum, pois
coletividade interessa que se d coisa usucapienda o uso a ela mais adequado,
seja mediante o cultivo da terra ou sua utilizao como morada, cumprindo a
propriedade imvel, assim, aquela funo social a que se reporta o texto constitu-
cional (Art. 170, III, e 5, XXIII).
Neste diapaso, visando xar o pequeno lavrador no campo, bem como atenu-
ar os graves problemas habitacionais enfrentados pelas pessoas de poucos recursos
dentro dos grandes centros urbanos, instituiu o legislador constitucional (Art.
183, /caput/)/, literes: Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos
e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio,
desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. /Tal dispositivo
foi regulamentado pelo Art. 9 da Lei n 10.257/2001, que estabeleceu diretrizes
de poltica urbana, repetindo aquele dispositivo da lei maior.
FGV DIREITO RIO 57
Portanto so requisitos indispensveis consumao do usucapio nestes autos
postulado, alm da posse mansa e pacca, exercida aps simples ocupao, por
mais de cinco anos, que o usucapiente no seja proprietrio de outro imvel rural
ou urbano, que toda a rea usucapienda ultrapasse os 250m2 (duzentos e cin-
quenta metros quadrados) e que os ocupantes e/ou sua famlias, todos de baixa
renda, tenham no imvel xado residncia.
Da exegese dos textos regulamentadores exsurge clara a inteno do legislador
de estabelecer, na hiptese do Art. 10 e seus pargrafos, um condomnio especial
indivisvel, administrado pela maioria dos votos dos condminos aquinhoados,
pela deciso judicial, com uma frao ideal de todo o terreno usucapido, uma vez
impossvel a identicao e particularizao dos espaos ocupados por cada pos-
suidor, como acontece nas aglomeraes de casebres e comunidades carentes outras,
que crescem desordenadamente tanto no sentido horizontal como no vertical.
Com estes fundamentos de fato e de direito, julgo procedente em parte o pedido
nestes autos formulado pela ASSOCIAO DOS MORADORES DA VILA
MANCHETE, para declarar apenas o domnio til dos seus associados, aqueles
elencados no Cadastro de s. 36 a 64 e concomitantemente na Certido de s.
161 a 170v, sobre a gleba e rea descritas na exordial e delimitada conforme as
plantas de s. 34 e 35, atribuindo a cada um deles, como requerido, a frao ide-
al de 80,00m (oitenta metros quadrados), destinando o remanescente das reas
aos logradouros pblicos, praas, postos de sade e de segurana, escola, creche,
centro comunitrio e desportivo e demais obras de infra-estrutura, servindo esta
Sentena de ttulo hbil para a transcrio no Registro Geral de Imveis e para a
constituio do Condomnio Especial, acompanhada dos competentes Mandados,
como tambm para se rmar Termo de Aforamento perante a Prefeitura Muni-
cipal de Olinda/PE.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transitada em julgado e expedidos os mandados, vo ao arquivo, com anota-
es de praxe baixa na distribuio.
Olinda, PE, 31 de maio de 2005
Elson Zopollaro Machado
Juiz de Direito
H inconvenientes e vantagens no regime da usucapio coletiva do Esta-
tuto da Cidade?
FGV DIREITO RIO 58
DECISO(ES).
INFORMATIVO:N0385
PERODO: 2 A 6 DE MARO DE 2009
USUCAPIO. IMVEL. REDE FERROVIRIA.
Cinge-se a matria viabilidade da propositura de ao de usucapio de
bem imvel pertencente rede ferroviria. O Min. Relator entendia que,
uma vez desativada a via frrea e, consequentemente, afastado o bem de sua
destinao de interesse pblico, o imvel perdeu o carter especial, motivo
pelo qual passou a ter natureza de bem particular pertencente sociedade de
economia mista, portanto passvel de usucapio. Mas o Min. Carlos Fernan-
do Mathias (Juiz convocado do TRF da 1 Regio), discordando do Min.
Relator, entendeu tratar-se de bem includo entre os da Unio, conforme
o art. 1 do DL n. 9.760/1946. Alm de tambm mencionar as Leis ns.
3.115/1957 e 6.428/1977, ressaltou que a recente Lei n. 11.483/2007, com
a redao dada ao inciso II do art. 2 pela Lei n. 11.772/2008, disps que
os bens imveis da extinta RFFSA cam transferidos para a Unio. Diante
disso, a Turma, por maioria, conheceu do recurso da Unio e lhe deu pro-
vimento. REsp 242.073-SC, Rel. originrio Luis Felipe Salomo, Rel. para
acrdo Min. Carlos Fernando Mathias (Juiz convocado do TRF da 1 Re-
gio), julgado em 5/3/2009.
FGV DIREITO RIO 59
AULA 11: SOLUES PARA A AUSNCIA DE REGISTRO.
EMENTRIO DE TEMAS
Regularizao fundiria. Moradia, propriedade e ordenao urbana. Aces-
so moradia e direito cidade.
LEITURA OBRIGATRIA
SAULE JR., Nelson. Novas perspectivas do direito urbanstico brasileiro. Cap.
2. Ed. Srgio Antnio Fabris.
RAMOS, Maria Helena de (Org.). Metamorfoses sociais e polticas urbanas.
Textos 6, 7 e 8.
LEAL, Rogrio Gesta. Funo social da propriedade e da cidade. Cap. 2.
ROTEIRO DE AULA
MORADIA E DIREITO CIDADE
A proteo constitucional do direito moradia, incorporada no art. 6 da
Constituio em razo da EC n 26/2000, tem ainda os efeitos, do ponto de
vista da eccia direta, altamente discutveis. Uma questo j vista diz respei-
to ao julgamento, pelo STF, da proteo do bem de famlia do ador. Outra
questo, mais candente e de constatao mais simples, refere-se utilizao
da proteo constitucional moradia como fundamento para a implementa-
o de polticas urbanas, em especial a regularizao fundiria.
REGULARIZAO FUNDIRIA
Cientes dos problemas registrais enfrentados no Brasil e a par da proposi-
o de novos modelos, necessrio conhecer os programas de regularizao
j implantados, de modo que se compreendam as possibilidades imediatas de
soluo de problemas j tentadas.
FGV DIREITO RIO 60
MODALIDADES DE SOLUES
Concesso de direito real de uso (o estatuto da cidade e seus instrumen-
tos, MP 2.220, MP 2.92).
Concesso especial para ns de moradia
Superfcie
Usucapio coletivo
Cesso de aforamento gratuito
PROCEDIMENTOS JUDICIAIS
Aes possessrias
Aes dominiais
Ao de usucapio
Ao publiciana
CASO GERADOR
ESTADO DE SANTA CATARINA. PODER JUDICIRIO
Autos n
A decadncia de uma sociedade comea quando o homem pergunta a si
prprio: o que ir acontecer? em vez de inquirir: o que posso fazer? (Denis
de Rougemont, escritor suo arguto defensor da unidade europia e estu-
dioso da ocidentalidade).
VISTOS, ETC.
Trata-se de pedido de declarao de domnio com fulcro no art. 5, XXII
e XXIII da Constituio Federal, e artigo 10 do Provimento 37/99 da Corre-
gedoria Geral da Justia, formulado por MAIS DE 60 OCUPANTES, domi-
ciliados no Bairro Vila Rica, cidade de Chapec-SC. Em sntese, esclarecem
que so possuidores de uma rea de terras com 146.209,57 m
2
h mais de
20 anos sem interrupo nem oposio, sita no Bairro Vila Rica, com as
confrontaes noticiadas . 06. Que dita rea no se encontra transcrita no
Ofcio Imobilirio, porm certo que tem origem em uma rea de cerca de
224.520 m
2
que pertencia ao casal Adelina Correia de Jesus e Estevo Macha-
do de Jesus e registrada sob n 1809, sendo que com o falecimento de Adeli-
na ocorrido em 16/09/1930 realizou-se inventrio julgado em 22/10/1931,
com o que o vivo meeiro Estevo passou a deter 50% da rea (122.260) que
foi registrada no Ofcio Imobilirio sob n 4.837, e os outros 50% couberam
aos lhos do casal que, porm, no registraram e sequer a cadastraram no
INCRA, sendo que no se tm mais notcias de seus paradeiros. Que cada
herdeiro passou a vender seu quinho hereditrio de forma desordenada atra-
FGV DIREITO RIO 61
vs de contratos particulares, com o que se originou o Loteamento Vila Rica,
onde atualmente residem cerca de 140 famlias em condio irregular h d-
cadas, com posse de mais de 20 anos, em situao consolidada e irreversvel.
Que desde a povoao do Vila Rica o poder pblico municipal vem desenvol-
vendo programas scio-educativos e no ano de 1997 iniciou o programa de
regularizao fundiria (posto que sequer no mapa da cidade era localizada a
Vila Rica, no haviam ruas, nem infra-estrutura bsica nem registro da rea),
com o que foi contratado servio de agrimensura, abertas ruas, implementada
a infra-estrutura necessria e aprovado o projeto de Loteamento pela Cmara
de Vereadores. Faltou, porm, a declarao de domnio. O Municpio de
Chapec ingressou perante este Juzo com pedido de registro de Loteamento,
julgado nos autos 018.00.003393-3, no qual determinou-se o registro junto
ao CRI sob n 59.593. O que se busca, aqui, a declarao de domnio a
cada um dos proprietrios de cada lote do Vila Rica, ou seja, a titulao para
o pleno e adequado exerccio da posse.
Pedem a gratuidade da Justia.
Juntam documentos s s. 22/992.
Recebida a inicial (. 994), sobreveio a manifestao do
Ministrio Pblico s s. 995/996.
DECIDO.
Merece imediata apreciao o pedido, vez que a matria ventilada nos
autos (seu objeto) estritamente de direito, descabendo dilao probatria.
Muito embora a manifestao contrria do digno e diligente Promotor de
Justia, Dr. Rafael de Moraes Lima, exarada s s. 995/996, tenho merea
deferimento o pedido. Convm destacar que o Loteamento Vila Rica so-
mente surgiu de direito aps aprovada pela Cmara Municipal de Vereado-
res de Chapec a Lei n 4.026/99 e Lei Complementar n 86/99, com base
na qual (e considerando todo o histrico daquela comunidade) este Juzo
houve por bem deferir o pedido de registro do dito Loteamento, pedido
formulado pelo prprio Municpio de Chapec nos autos 018.00.003393-3.
Eis que assim nasceu o Vila Rica (muito embora, de fato, exista h vrias
dcadas). Importa ressaltar tambm que no processo antes referido o Muni-
cpio de Chapec esclarece que o Loteamento constituiu-se pelos prprios
cidados que ocupam a rea h mais de 30 anos, e que to-somente investiu
na melhoria das condies sanitrias e ambientais gerais da populao que
l reside em condies precarssimas e onde se registrava o maior ndice se
mortalidade infantil do municpio. L esclareceu o Municpio que para tanto
foram gastos com servios de agrimensura, implantao de infra-estrutura
bsica, construo de 78 kits sanitrios, estao de tratamento de euentes
e construo de 14 casas para relocar famlias de reas de risco, cerca de
R$ 170.000,00 provenientes de recursos prprios e do Oramento Geral
da Unio, sendo que os projetos passaram pela aprovao e scalizao dos
FGV DIREITO RIO 62
rgos municipais, estaduais e federais competentes. Que a questo ambien-
tal tem sido tratada com seriedade pela equipe de regularizao fundiria,
inclusive abrangendo educao ambiental em projetos articulados entre o
Municpio, escola e comunidade. O direito propriedade garantia consti-
tucional, consoante dita o artigo 5, XXII com a ressalva do inciso XXIII: A
propriedade atender a sua funo social. Nesta perspectiva, nosso Tribunal
de Justia, atravs da Corregedoria-Geral, em viso humanista extraordinria
editou o Provimento n 37/99 que Institui o Projeto Lar Legal, objetivan-
do a regularizao do parcelamento (loteamento e desmembramento) do solo
urbano, que, em seus vrios e irrespondveis considerandos, dispe: a invio-
labilidade do direito propriedade merece ser dimensionada em harmonia
com o princpio de sua funo social; a funo do Direito no se restringe
soluo de conitos de interesse e busca de segurana jurdica, mas em criar
condies para a valorizao da cidadania e promover a justia social; as leis
visam a proteo dos adquirentes de imveis; a Constituio Federal no
garante apenas o acesso posse, mas a decorrente e imprescindvel titulao;
que os fracionamentos, mesmo quando no planejados ou autorizados ad-
ministrativamente, geram em muitas hipteses fatos consolidados e irrever-
sveis; o art. 18, 4, da Lei 6.766/79 dispensa o ttulo de propriedade para
efeito de registro do parcelamento, que pode inclusive ser posteriormente
justicado em juzo; que eventual irregularidade no registro pode ser alvo de
ao prpria para ns de anulao, em processo contencioso (art. 216 da Lei
6.015/73); que os municpios necessitam regularizar a ocupao das reas
situadas em seu permetro urbano ou periferia, preservando o meio ambien-
te, e permitindo a realizao de obras de infra-estrutura compatveis com as
exigncias da dignidade humana. Este provimento regulou o procedimento
a ser adotado, de forma simplicada, permitindo o registro, especialmente
em situaes consolidadas, estas que dene como aquelas em que o prazo
de ocupao da rea, a natureza das edicaes existentes, a localizao das
vias de circulao ou comunicao, os equipamentos pblicos disponveis,
urbanos ou comunitrias, dentre outras situaes peculiares, indique a irre-
versibilidade da posse titulada que induza ao domnio ( 1 do art. 3, do
Provimento). Para estabelecer no 2 que Na aferio da situao jurdica
consolidada, valorizar-se-o quaisquer documentos provenientes do Poder
Pblico, em especial o Municpio. Encontra-se nos autos a prova do registro
do Loteamento, com suas descries e caractersticas (s. 39/47; matrcula
59.593), onde se constata inclusive a reserva de rea de ruas (27.944,55) e de
rea institucional (6.546,01). Vide, a propsito, . 39. [...] Neste momento,
o Judicirio no pode abrir mo do dever que emana de seu poder, atuando
com desassombro, em interveno consciente (como menciona Mario Srgio
Cortella, lsofo, professor PUC/SP) sem o sorrateiro entorpecimento que
acomete a muitos e que aniquila pouco a pouco a capacidade de reagir e
FGV DIREITO RIO 63
apontar como fora de lugar muitas coisas que parecem encaixar-se, sem ares-
tas, na vida cotidiana e que precisam ser fortemente rejeitadas, de modo que
esta no d lugar ao abatimento que apenas aguarda, em vez de buscar provo-
car resultados. Lembro aqui de Fernando Pessoa, para o qual na vspera de
no partir nunca, ao menos no h que arrumar malas. Tratemos o Direito
com esperana, porm como insistia o inesquecvel Paulo Freire, no se pode
confundir esperana do verbo esperanar com esperana do verbo esperar.
Alis, uma das coisas mais perniciosas que temos neste momento o apodre-
cimento da esperana; em vrias situaes, as pessoas acham que no h mais
jeito, que no h alternativa, que a vida assim mesmo... violncia? O que
posso fazer? Espero que termine... Desemprego? O que posso fazer? Espero
que resolvam... Fome? O que posso fazer? Espero que impeam... Corrupo?
O que posso fazer? Espero que liquidem... Isso no esperana, espera. Es-
peranar se levantar, esperanar ir atrs, esperanar construir, esperanar
no desistir! Esperanar levar adiante, esperanar juntar-se com outros
para fazer de outro modo. E, se h algo que Paulo Freire fez o tempo todo, foi
incendiar a nossa urgncia de esperanas. A propsito: A simples conscincia
do alcance da atividade jurisdicional como que habilita o magistrado a pro-
mover mudanas, de modo a ensejar o avano social necessrio a que o Pas
mude de sionomia. O juiz h de ser um verdadeiro alquimista, atualizando,
ao aplicar a lei, os textos normativos, sem no entanto, coloc-los em segundo
plano. Costumo ressaltar que, sendo as leis elaboradas para proporcionar o
bem comum, o magistrado, diante de um conito de interesses, deve idea-
lizar, em primeiro lugar, a soluo mais justa e somente aps ir dogmtica
para buscar o respaldo indispensvel a torn-la prevalecente. Ao adotar essa
postura, realiza a almejada justia e, a, atende aos anseios sociais (Ministro
MARCO AURLIO MELLO, Presidente do Supremo Tribunal Federal
in Jornal do Magistrado, Julho/Agosto/2001, n 65, p. 10). Dito isto, e
fulcrado na lio de cidadania trazida ao mundo jurdico pelo Provimento
37/99 e nos incisos XXII e XXIII do artigo 5 da Constituio da Repblica
Federativa do Brasil, DEFIRO O PEDIDO INICIAL, para que se extraia
em favor dos requerentes Carta de Sentena que lhes permita a transcrio
imobiliria nos exatos termos de s. 08/17, devendo o Ofcio Imobilirio
promover a abertura de matrcula individualizada para cada um dos lotes
em questo, evitando assim condomnio indesejado. A teor do que dispe o
artigo 14 do Provimento 37/99, ressalvo que o mximo dos emolumentos a
ser cobrado pela abertura da matrcula e o primeiro registro ser de R$ 20,00
(vinte reais), e que na forma do artigo 15 do mesmo Provimento ca dispen-
sado o recolhimento de valor ao Fundo de Reaparelhamento da Justia.
Sem custas, porquanto dero a gratuidade.
Ocie-se, para conhecimento, secretaria de habitao do municpio,
inclusive para que promova as anotaes necessrias junto ao setor de ca-
FGV DIREITO RIO 64
dastro de imveis do municpio (com o ofcio, cpia desta sentena e de s.
08/17).
P.R.I.
Chapec, 15 de Novembro de 2001.
Selso de Oliveira
Juiz de Direito
Pode ser reconhecido judicialmente o pedido de regularizao sem que haja
suporte legislativo para tanto? E as normas aplicveis usucapio coletiva?
FGV DIREITO RIO 65
24
Art. 4 do Estatuto da Cidade.
AULA 12: ESTATUTO DA CIDADE
EMENTRIO DE TEMAS
Estatuto da cidade. Instrumentos de interveno urbanstica. Limitaes
propriedade e ordenao urbana. Questes da ordenao urbana do Rio
de Janeiro. LUPOS. Plano Diretor.
LEITURA OBRIGATRIA
CARDOSO, Adalto Lcio. Reforma Urbana e planos diretores: avaliao da
experincia recente.
SAULE, N. Eccia dos planos diretores. In: SILVA, Ctia Antnia da (Org).
Metropole: governo, sociedade e territrio. Cap 7.
ROTEIRO DE AULA
ESTATUTO DA CIDADE
O Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001, traa polticas gerais para a
ordenao do espao urbano, dando cumprimento ao mandamento conti-
do no art. 182 da Constituio. Todavia, a aplicao dos instrumentos de
interveno urbanstica
24
vem se mostrando pouco subsistente, por razes
polticas e jurdicas.
Texto: Competncias constitucionais dos entes federativos sobre a poltica urbana
O Estatuto da Cidade dispe, no seu artigo 3, as competncias da Unio
sobre a poltica urbana com base na repartio das competncias constitucio-
nais sobre essa poltica atribuda aos entes federativos. A Federao Brasileira
tem como caracterstica fundamental a denio das funes e dos deveres
das entidades federadas, direcionados para assegurar os direitos e garantias
fundamentais das pessoas, por meio da implementao de polticas pblicas
FGV DIREITO RIO 66
que atendam os objetivos fundamentais de promover a justia social, erradi-
car a pobreza e reduzir as desigualdades sociais, tornar plena a cidadania e a
dignidade da pessoa humana. A Constituio tornou exigncia a formao
do sistema de normas de direito urbanstico, que deve ser composto pelas
normas constitucionais referentes poltica urbana, lei federal de desenvol-
vimento urbano, o conjunto de normas sobre a poltica urbana estabelecidas
nas Constituies dos Estados, lei estadual de poltica urbana e a legislao
estadual urbanstica, e o conjunto de normas municipais referentes poltica
urbana estabelecidas nas Leis Orgnicas dos Municpios, no Plano Diretor
e na legislao municipal urbanstica. A Unio, de acordo com o artigo 21,
inciso XX, tem a competncia para estabelecer as diretrizes para a habitao,
saneamento bsico e transportes urbanos. Com base no artigo 24, inciso I, a
Unio, no mbito da competncia concorrente sobre direito urbanstico, tem
como atribuio estabelecer as normas gerais de direito urbanstico por meio
da lei federal de desenvolvimento urbano. Essa lei deve conter as diretrizes de
desenvolvimento urbano, os objetivos da poltica urbana nacional, a regula-
mentao dos artigos 182 e 183 da Constituio e instituir os instrumentos
urbansticos e o sistema de gesto desta poltica. A Unio tem ainda a com-
petncia privativa de acordo com o artigo 21, inciso IX da Constituio, para
elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenao do territrio e
de desenvolvimento econmico e social. De acordo com o 4 do art. 182, a
lei federal de desenvolvimento urbano necessria para a regulamentao dos
instrumentos urbansticos do parcelamento ou edicao compulsrios, do
imposto sobre a propriedade predial e territorial urbanos progressivo no tem-
po, e a desapropriao para ns de reforma urbana; que devem ser aplicados
pelo Municpio para garantir o cumprimento da funo social da proprieda-
de urbana com base no Plano Diretor. O Estatuto da Cidade a lei federal de
desenvolvimento urbano exigida constitucionalmente, que regulamenta os
instrumentos de poltica urbana que devem ser aplicados pela Unio, Estados
e especialmente pelos Municpios. Os Estados, com base na competncia
concorrente com a Unio, podem editar uma lei estadual de poltica urbana
na ausncia de lei federal. O Estado pode editar normas gerais de direito ur-
banstico, na ausncia da lei federal visando a capacitar os Municpios para
a execuo da poltica urbana municipal. Essas normas gerais tero sua e-
ccia suspensa se carem em desacordo com as normas gerais estabelecidas
pela Unio por meio da lei federal de desenvolvimento urbano, com base no
artigo 24, pargrafo 4 da Constituio. Os Estados podem editar uma lei
estadual de poltica urbana, de modo a aplicar essas polticas de forma inte-
grada com seus Municpios. Aos Estados cabe instituir um sistema de poltica
urbana metropolitana com organismos e instrumentos prprios, cuja poltica
deve ser destinada em especial para as reas metropolitanas. Com relao ao
Municpio, a Constituio atribui a competncia privativa para legislar sobre
FGV DIREITO RIO 67
25
Retirado do Guia do Estatuto da
Cidade, em http://www.cidades.gov.
br//index.php?option=content&task
=category&id=590.
assuntos de interesse local, suplementar a legislao federal e a estadual no
que couber, e de promover, no que couber adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e da ocupao do
solo urbano, de acordo com o artigo 30, incisos I, II, e VIII. O Municpio,
com base no artigo 182 e no princpio da preponderncia do interesse, o
principal ente federativo responsvel em promover a poltica urbana de modo
a ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade, de garantir
o bem-estar de seus habitantes e de garantir que a propriedade urbana cum-
pra sua funo social, de acordo com os critrios e instrumentos estabelecidos
no Plano Diretor, denido constitucionalmente como o instrumento bsico
da poltica urbana.
25
Como se pode imaginar h uma srie de conitos administrativos decor-
rentes dessa superposio de competncias.
Possveis instrumentos de interveno urbanstica
Art. 4. Para os ns desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos:
I planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de
desenvolvimento econmico e social;
II planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e mi-
crorregies;
III planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes oramentrias e oramento anual;
f ) gesto oramentria participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econmico e social;
IV institutos tributrios e nanceiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU;
b) contribuio de melhoria;
c) incentivos e benefcios scais e nanceiros;
V institutos jurdicos e polticos:
a) desapropriao;
b) servido administrativa;
c) limitaes administrativas;
d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano;
e) instituio de unidades de conservao;
FGV DIREITO RIO 68
f ) instituio de zonas especiais de interesse social;
g) concesso de direito real de uso;
h) concesso de uso especial para ns de moradia;
i) parcelamento, edicao ou utilizao compulsrios;
j) usucapio especial de imvel urbano;
l) direito de superfcie;
m) direito de preempo;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso;
o) transferncia do direito de construir;
p) operaes urbanas consorciadas;
q) regularizao fundiria;
r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais
menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcao urbanstica para ns de regularizao fundiria; (Includo pela
Medida Provisria n 459, de 2009)
u) legitimao de posse. (Includo pela Medida Provisria n 459, de 2009)
t) demarcao urbanstica para ns de regularizao fundiria; (Includo pela
Lei n 11.977, de 2009)
u) legitimao de posse. (Includo pela Lei n 11.977, de 2009)
VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto
de vizinhana (EIV).
1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislao que
lhes prpria, observado o disposto nesta Lei.
2o Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social,
desenvolvidos por rgos ou entidades da Administrao Pblica com atuao
especca nessa rea, a concesso de direito real de uso de imveis pblicos po-
der ser contratada coletivamente.
3o Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispndio de
recursos por parte do Poder Pblico municipal devem ser objeto de controle
social, garantida a participao de comunidades, movimentos e entidades da
sociedade civil.
VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto
de vizinhana (EIV).
Os instrumentos acima, determinadas a convenincia e a oportunidade
da atuao da administrao pblica, podem ser utilizados separadamente ou
combinados.
FGV DIREITO RIO 69
26
Secretaria Municipal de Urbanismo,
Coordenadoria de Planejamento Local,
Grupo de Trabalho, institudo pelo De-
creto n 25.247/2005.
O plano diretor dos municpios
A poltica urbana dever seguir as diretrizes determinadas pelo Plano Di-
retor, o qual obrigatrio para municpios com mais de 20.000 habitantes e
tem natureza de Lei. Ele traar os objetivos gerais para o desenvolvimento
municipal em mdio prazo, geralmente dez anos, estando sujeito a reavalia-
es peridicas.
No Rio de Janeiro, o Plano Diretor consiste na Lei n 16/92, encontran-
do-se em processo de reviso desde 2005.
26
A Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano (LUPOS)
A LUPOS existe, em geral, nas cidades que no possuem plano diretor,
ou por ausncia de obrigatoriedade ou por descumprimento do mandamus
constitucional.
As reas de proteo ambiental e do ambiente cultural (APAs E APACs)
As APAs so reas com restries urbansticas especiais, para ns de preser-
vao ambiental, institudas por Lei. Nas APACs, o que se busca a proteo
de um entorno cultural. No exclusividade do Rio de Janeiro, mas este o
municpio que tem se notabilizado pela sua implementao.
Texto: Memria e qualidade de vida
A Prefeitura do Rio vem trabalhando para aperfeioar as reas de Proteo
do Ambiente Cultural (APACs) como forma de contribuir para a formao
da memria de uma cidade moderna.
A sigla APAC que o uso constante em discusses e notcias na mdia j
transformou, na prtica, em substantivo signica que o olhar do Patrim-
nio Cultural no est focado apenas nos prdios e monumentos notveis de
nossa histria (ver bens tombados), mas tambm na preservao de conjun-
tos urbanos representativos das diversas fases de ocupao de nossa cidade.
Na formao da identidade cultural urbana entra uma complexa srie de
ingredientes que tornam cada bairro nico e familiar aos seus moradores e
frequentadores Preservar esse ambiente, sua paisagem e sionomia aproxi-
mam o Patrimnio do cotidiano da cidade e da vida de seus habitantes. E
representa a parceria do poder pblico com a comunidade que em diversas
ocasies inicia o processo de discusso e reivindica proteo da memria edi-
FGV DIREITO RIO 70
27
http://www.rio.rj.gov.br/sedrepahc/
apac.shtm
cada de seu bairro para a manuteno da qualidade de vida e participa-
o no planejamento da cidade.
APAC, a preservao ganha valor em conjunto
Numa APAC, independente do valor individual deste ou daquele imvel,
o que importa o valor de conjunto. A proposta de proteo de uma rea
precedida de um estudo da evoluo urbana do lugar, mapeando sua forma
de ocupao e seu patrimnio edicado, bem como as relaes que os im-
veis, logradouros e atividades ali desenvolvidas estabelecem entre si.
A partir da, os elementos de composio so inventariados, cadastrados
e classicados como tombados, preservados ou tutelados. Os bens de valor
excepcional so tombados; os que so caracterizadores do conjunto so pre-
servados; e os demais so tutelados.
A APAC protege conjuntos arquitetnicos que, por suas caractersticas,
conferem qualidades urbanas regio, sem, contudo, impedir o seu desen-
volvimento.
As APACs podem variar em tamanho, desde a preservao de um conjun-
to de imveis situados em uma nica rua, at reas que compreendem um
ou mais bairros. Atualmente, o DGPC detm a tutela de 36 reas urbanas
protegidas, entre APACs e reas de proteo de entorno de bens tombados,
localizadas nas Zonas Norte, Sul, Oeste e Central da Cidade e que incluem
cerca de 30 mil imveis, entre bens tombados, preservados e tutelados.
27
Plos gastronmicos
So reas de utilizao especial, nas quais se fomenta o terceiro setor, faci-
litando-se estacionamento, ampliando-se a possibilidade de funcionamento
de estabelecimento dessa natureza, etc.
CASO GERADOR 1
Por que a APAC do Leblon?
Nireu Oliveira Cavalcanti
cerimnia de posse do novo Conselho Municipal de Proteo do Pa-
trimnio Cultural do Rio de Janeiro, alm dos 16 membros titulares e su-
plentes, estiveram presentes seu presidente, o jurista Marcelo Cerqueira, o
Secretrio das Culturas, senador Arthur da Tvola (responsvel pela cons-
FGV DIREITO RIO 71
tituio do Conselho) e o diretor do Departamento Geral do Patrimnio
Cultural, Cludio Murilo. Dirigindo-se aos conselheiros, o Prefeito Csar
Maia solicitou um Conselho dinmico, operativo, responsvel e, sobretudo,
propositivo, voltado cidade como um todo.
Por sua vez, o senador Arthur da Tvola expressou sua viso reconhecedora
da riqueza da diversidade cultural existente na cidade do Rio, rebatida na
singularidade de cada um de seus bairros, caracterstica a ser impressa, com
nfase, no trabalho produzido pelo Conselho.
As balizas conceituais para atuao estavam sugeridas, assim como a dis-
posio do Secretrio e do Prefeito de reforar os quadros tcnicos dos n-
cleos de apoio ao trabalho do Conselho. A necessidade de novas instalaes e
de equipamentos tambm foi reconhecida. A ida para a Casa Afonso Arinos
constitui o primeiro sinal desse investimento.
Motivados, os conselheiros viram-se, logo de incio, frente a uma imensa
pilha de processos legada pelo Conselho anterior. Chamou a ateno de to-
dos os mais de 20 processos referentes a pedidos de demolio de prdios no
Leblon, evidenciando a ao especulativa imobiliria que estava por se insta-
lar naquele tradicional bairro da Zona Sul da cidade. A anlise detalhada de
cada um deles sedimentou a proposta de interveno imediata do Conselho
no sentido de elaborao de uma APAC para a rea, por ser o instrumento
mais gil e ecaz de que se dispunha.
No s o Leblon estava sob a ameaa de perda de parte signicativa de seu
patrimnio ambiental e cultural. A presena da hidra destruidora movia-se,
insacivel, na direo de outros bairros, de modo a exigir da administrao
pblica urgente adoo de polticas de preservao da urbe carioca; de po-
lticas culturais coadunadas com as recomendaes da Declarao de Ams-
terd (Congresso do patrimnio arquitetnico europeu, 1975) que aconse-
lha ao planejamento das reas urbanas e ao planejamento fsico-territorial
acolherem as exigncias da conservao do patrimnio arquitetnico e no
consider-las de uma maneira parcial, ou como um elemento secundrio,
atitude bastante comum que estampa a ausncia total de dilogo entre os
conservadores e os planejadores.
Trata-se de uma viso nova que busca anar as aes da administrao
pblica, no sentido de tomar os espaos da cidade no como equivalentes,
mas como coisas peculiares que encerram caractersticas que lhes so pr-
prias. Com esse olhar o Conselho debruou-se sobre o Leblon com o to de
a identicar, conforme recomendaes da Conferncia Geral da UNESCO
(Nairbi, 26.11.1976) que considera como conjunto histrico ou tradicio-
nal digno de ser protegido todo grupamento de construes e de espaos,
inclusive os stios arqueolgicos e palenteolgicos, que constituam um as-
sentamento humano, tanto no meio urbano quanto no rural e cuja coeso e
valor so reconhecidos do ponto de vista arqueolgico, arquitetnico, pr-
FGV DIREITO RIO 72
28
http://www.armazemdedados.rio.
rj.gov.br/arquivos/100_fundamen-
tos%20da%20apac%20leblon.PDF.
histrico, histrico, esttico ou scio-cultural, imveis ou trechos do bairro
a serem preservados.
Esto de acordo os mesmos conselheiros com as medidas de salvaguarda
propostas por essa mesma Conferncia da UNESCO de que convm revisar
as leis relativas ao planejamento fsico-territorial, ao urbanismo e poltica
habitacional, de modo a coordenar e harmonizar suas disposies com as das
leis relativas salvaguarda do patrimnio arquitetnico dos diversos bairros
do Rio de Janeiro.
pblico que muitas cidades vm sofrendo a presso de grupos econ-
micos voltados construo imobiliria que, sob pretexto de expanso ou
de modernizao, ignoram os valores culturais dos conjuntos arquitetnicos
histricos ou tradicionais, os destroem, acarretando perdas imensas quali-
dade de vida e identidade das comunidades que neles residem.
Com a APAC do Leblon, a Prefeitura do Rio deu um basta a gana demo-
lidora que iria se instalar no bairro. Agiu o Conselho estribado nos princpios
estabelecidos no Documento do MERCOSUL (Mar Del Plata, junho de
1997), segundo o qual a pluralidade de culturas de cada regio da cidade
fator positivo e enriquecedor da nossa viso de mundo e do prprio desen-
volvimento da personalidade humana.
28
Existem razes ambientais e culturais que justiquem a preservao socio-
cultural do imobilirio urbano do bairro do Leblon?
AXEXO
D.O. n 93 Segunda-feira. 30 de julho de 2001
DECRETO N. 20300 DE 27 DE JULHO DE 2001
CRIA A REA DE PROTEO DO AMBIENTE CULTURAL DO
BAIRRO DO LEBLON VI RA. E ESTABELECE CRITRIOS PARA
SUA PROTEO. DETERMINA O TOMBAMENTO DOS BENS QUE
MENCIONA, LOCALIZADOS NO BAIRRO DO LEBLON
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas
atribuies e;
CONSIDERANDO o desenho urbano, o tipo de ocupao e a qualidade
de vida que compem a tradicional paisagem do bairro do Leblon; CONSI-
DERANDO o valor dos bens aqui mencionados e sua relevncia histrica e
cultural; CONSIDERANDO que o Decreto n 6. 115, de 11 de setembro
de 1986, que instituiu o Projeto de Estruturao Urbana (PEU) do Leblon
e estabeleceu condies de uso e ocupao do solo, no suciente para
salvaguardar o bairro de aes que prejudiquem sua identidade e ambincia;
CONSIDERANDO o aperfeioamento dos estudos elaborados pelo Depar-
FGV DIREITO RIO 73
tamento Geral de Patrimnio Cultural da Secretaria Municipal das Culturas,
que indicaram a necessidade de adoo de forma mais efetiva, de proteo do
patrimnio cultural do bairro; CONSIDERANDO o que consta no proces-
so n 12/002.378/2001; CONSIDERANDO o pronunciamento favorvel
do Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Ja-
neiro; DECRETA
Art. 1 Fica criada a rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC)
do bairro do Leblon, conforme a delimitao constante no Anexo I, cando
sob a tutela do rgo executivo de proteo do patrimnio cultural do Mu-
nicpio.
Art. 2 Para efeito de proteo cam preservados os bens de relevante
interesse para o patrimnio cultural do Rio de Janeiro, localizados na rea
de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, listados no
Anexo II, e tutelados os demais, em obedincia ao artigo 131 da Lei Com-
plementar n 16, de 04 de junho de 1992 (Plano Diretor Decenal da Cidade
do Rio de Janeiro).
Art. 3 Ficam tombados denitivamente, nos termos do artigo 4 da
Lei 166, de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do
Leblon VI RA.: Escadaria no nal da Rua General Urquiza que d acesso
para a Rua Capito Csar de Andrade; Jardim de Alah, inclusive as praas
Almirante Saldanha da Gama, Grcia e Poeta Gibran; Praa Atahualpa e as
pontes sobre o canal da Avenida Visconde de Albuquerque.
Art. 4 Ficam tombados provisoriamente, nos termos do artigo 5 da
Lei 166, de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do
Leblon VI RA.: Avenida Ataulfo de Paiva, 391/397 e Rua Carlos Ges,
64 (Cinema Leblon); Avenida Borges de Medeiros, 701 (Clube Monte
Lbano); Avenida Niemeyer, 2 (fachada do Hotel Leblon); Praa Belfort
Vieira, 6; Praa Baden Powell, 862; Rua Almirante Guilhem, 421 (Prdio
da CEG).
Art. 5 Quaisquer obras ou intervenes a serem executadas nos refe-
ridos bens devem ser previamente aprovadas pelo Conselho Municipal de
Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro.
Art. 6 Ficam includos no tombamento dos referidos bens: a volu-
metria, a cobertura, os elementos arquitetnicos e decorativos originais da
tipologia estilstica da(s) fachada(s), os materiais de acabamento, os vos, as
esquadrias, alm dos demais aspectos fsicos relevantes para sua integridade.
Art. 7 Os bens preservados no podem ser demolidos, podendo sofrer
pequenas intervenes para adaptao ou reciclagem, respeitando a volume-
tria bsica, a linguagem estilstica e os elementos construtivos originais, sem-
pre com orientao do rgo de tutela.
Pargrafo nico permitido modicar o interior das edicaes preserva-
das, desde que seja garantida a integridade fsico-funcional da(s) fachada(s).
FGV DIREITO RIO 74
Art. 8 Quaisquer obras ou intervenes a serem realizadas nos limites
da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon,
inclusive nos espaos pblicos, devem ser previamente aprovadas pelo rgo
de tutela.
Pargrafo nico Para o licenciamento de pintura ou quaisquer outros
reparos em bens tombados ou preservados para os quais no exigida a apre-
sentao de projeto, obrigatria a apresentao de fotograa do imvel no
tamanho mnimo de 9 cm (nove centmetros) por 12 cm (doze centmetros)
e o esquema com as intervenes a serem feitas.
Art. 9 Os bens tutelados podem ser modicados ou demolidos, desde
que as alteraes ou as novas construes sejam compatveis com o conjunto
urbanstico preservado e previamente aprovadas pelo rgo de tutela.
Art. 10 Em caso de sinistro, demolio no autorizada ou obras que
resultem em descaracterizaes do bem tombado ou preservado, o rgo de
tutela pode estabelecer a obrigatoriedade de reconstruo ou recomposio
do bem, reproduzindo suas caractersticas originais, conforme o previsto no
artigo 133 da Lei Complementar n 16 de 4 de junho de 1992 (Plano Dire-
tor da Cidade do Rio de Janeiro).
Pargrafo nico As novas construes e os acrscimos em edicaes
tuteladas situadas dentro dos limites da rea de Proteo do Ambiente Cul-
tural (APAC) do bairro do Leblon tero altura mxima compatvel com as
edicaes tombadas e preservadas e em nenhuma hiptese ultrapassaro as
alturas previstas no Decreto n 6. 115/86.
Art. 11 A colocao de letreiros, anncios, engenhos de publicidade ou
toldos, nos bens situados na rea de proteo do Ambiente Cultural (APAC)
do bairro do Leblon, assim como qualquer interveno urbanstica, coloca-
o de mobilirio urbano ou monumentos nos limites da mesma devero ser
previamente aprovadas pelo rgo de tutela.
Art. 12 Para obteno dos benefcios previstos no Decreto n 6.403/86
para bens tombados e preservados, ser considerada a edicao inteira, in-
clusive quando for constituda por mais de uma unidade com numeraes
diferentes.
Art. 13 Observada a legislao reguladora da espcie, poder ser admis-
svel a transferncia do direito correspondente ao complemento no utilizado
da capacidade construtiva prevista no Decreto n 6.115, de 11 de setembro
de 1986, vinculada aos bens tombados e preservados por este decreto, a ser
exercido nos limites do bairro do Leblon.
Art. 14 Este Decreto entra em vigor na data de sua publicao.
FGV DIREITO RIO 75
AULA 13: DIREITO DE VIZINHANA
EMENTRIO DE TEMAS
Direito de vizinhana. Clusula geral de proteo da vizinhana. Situaes
tipicamente listadas no Cdigo Civil. Aes para a proteo da incolumidade
da vizinhana.
LEITURA OBRIGATRIA
DANTAS JR., Aldemiro Rezende. O direito de vizinhana, p. 52-80. Ed.
Forense.
DANTAS, Aldemiro Rezende, cap. 7.
ROTEIRO DE AULA
DIREITO DE VIZINHANA
So as regras relativas s propriedades imveis contguas, que buscam a
composio de interesses entre o exerccio de poderes proprietrios e a preser-
vao do contedo da propriedade vizinha. Fundam-se na vedao ao abuso
de direito e na funo social da propriedade.
Uso nocivo da propriedade: clusula geral
Arts. 1.277 a 1.281 do Cdigo Civil
Critrios de aplicao das normas dos artigos citados: anterioridade, utili-
zao do bem e congurao do abuso de direito.
FGV DIREITO RIO 76
REGULAO IN CONCRETU
rvores limtrofes
Passagem forada
Limites
Direito de construir
Tapagem
SITUAES NO REGULADAS PELAS NORMAS TPICAS
Poluio visual
Poluio sonora
Animais
Odores
Etc.
AES ENVOLVENDO DIREITO DE VIZINHANA
Ao de dano infecto
Ao de nunciao de obra nova
Tutela especca das obrigaes de no fazer e tutela inibitria
Texto: Problemas de vizinhos
Direito de propriedade vigora sob tica da funo social
Por Gisele Leite
Os direitos de vizinhana so previses legais que tm por objeto regula-
mentar a relao social e jurdica que existe entre os titulares de direito real
sobre imveis, tendo em vista a proximidade geogrca entre os prdios ou
entre apartamentos num condomnio de edifcios.
Os prdios no precisam necessariamente ser contguos ou vicinais, porm
a atividade exercida possa de alguma forma repercutir em outro prdio. Para
efeitos legais, quem sofrer a repercusso nociva ser reputado vizinho, inde-
pendentemente de confrontar com o prdio ou no.
Os direitos de vizinhana so criados por lei e no visam aumentar a uti-
lidade do prdio, mas sim reputados necessrios para a coexistncia pacca
entre os vizinhos. Estas duas caractersticas distinguem o direito de vizinhana
do direito real sobre coisa alheia denominado de servido predial, cuja regula-
mentao se encontra nos artigos 1.378 at 1.389 do Cdigo Civil de 2002.
FGV DIREITO RIO 77
O direito de preservao da pessoa contra a utilizao da posse ou da pro-
priedade alheia de modo a no causar dano segurana ou sossego ou a sade
exercido ainda em carter de reciprocidade.
sabido que o uso regular de um direito reconhecido no constitui ato
ilcito, conforme se verica da anlise do artigo 188, I do C.C.
Desta forma, o exerccio irregular de um direito enseja o ato ilcito deno-
minado tecnicamente de abuso de direito. Alguns doutrinadores apontam
que o abuso de direito, a priori no se revela como ilcito, mas com o tempo
e, por infringir a esfera jurdica de outrem, passa a se congurara como ato
ilcito.
Abusa do direito de propriedade de imvel quem a utiliza nocivamente,
pondo em risco ou afetando a segurana, o sossego e a sade dos donos dos
prdios vizinhos. Portanto, dene-se o uso da propriedade conforme prev
o artigo 1.228 do CC privilegiando sua funo social com efetivo interesse
do proprietrio ou a sua comodidade e, nunca sendo utilizada como instru-
mento de vingana, capricho ou com o to de perturbar ou causar dano a
outrem.
abuso de direito, por exemplo, construir muro altssimo apenas para
fazer sombra sobre o prdio vizinho ou para atrapalhar a navegao area; ou
construir um poo profundo para suprimir as guas dos demais adquirentes
do lote, ou no permitir a passagem forada para o proprietrio que necessite
escoar sua produo agrcola, encontrando-se a estrada pblica em pssimas
condies, entre outros comportamentos igualmente reprovveis.
Todavia, h casos que se tem que tolerar as interferncias propriedade
em razo do interesse pblico (artigo 1.1278 CC) podendo requerer a qual-
quer tempo a reduo ou a prpria cessao da atividade considerada como
nociva, basta que se prove que tal fato no traria prejuzo atividade em prol
do interesse pblico.
O direito de vizinhana uma restrio ou limitao ao direito de pro-
priedade em benefcio do direito privado. San Tiago Dantas preleciona: para
que haja conito de vizinhana sempre necessrio que um ato praticado
pelo possuidor de um prdio, ou o estado de coisas por ele mantido, v exer-
cer seus efeitos sobre o imvel vizinho, causando prejuzo ao prprio imvel
ou incmodos ao seu morador.
O fundamento da responsabilidade nessa seara no se esteia na culpa e as-
senta-se efetivamente na responsabilidade objetiva. Assim, se o ato praticado
no imvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impe-
se o dever de remover o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a
exemplo da construo de um imvel em terreno contguo, cujo sistema de
estaqueamento cause trincas, ssuras, rachaduras no imvel vizinho.
Ateno. Imveis vizinhos no so apenas os connantes, mas tambm
os que se localizam nas proximidades desde que o ato praticado por algum
FGV DIREITO RIO 78
em determinado prdio v repercutir diretamente sobre o outro, causando
incmodo ou prejuzo ao seu ocupante.
Compreende o direito de vizinhana: o uso anormal da propriedade; as
rvores limtrofes; a passagem de cabos e tubulaes, as guas, os limites entre
prdios, o direito de tapagem e o direito de construir (artigos 1.277 ao 1.313
do CC de 2002).
Procura a lei coibir o uso anormal da propriedade lanando mo por vezes
da chamada tutela inibitria que impe ao ru (proprietrio-infrator) condena-
do uma obrigao de no-fazer, ou ainda, uma multa cominatria (astreinte).
Aponta a doutrina alguns critrios seguros para efeito de composio dos
conitos. So eles: a pr-ocupao, a natureza da utilizao, a localizao do
prdio, as normas relativas s edicaes e os limites de tolerncia dos mora-
dores vizinhos. bvio que entre um mero detentor e um proprietrio, esse
ltimo goza de maiores prerrogativas legais para impor o respeito ao direito
de vizinhana.
A pr-ocupao ou precedncia signica que ao analisar o conito, o juiz
vericando qual dos vizinhos se instalou antes no local. Analisar, ipso facto,
se houve inclusive a inteno danosa.
Com isso, se algum xa residncia nas imediaes de uma fbrica em
zona industrial, e sabidamente reconhece de antemo tais condies, no
ldimo reclamar das condies ambientais do local. Assim, havendo conito
de vizinhana, o juiz no se limitar a analisar apenas a pr-ocupao, mas
igualmente outros elementos para melhor formar seu convencimento.
O barulho sem dvida um dos motivos corriqueiros de atritos entre
vizinhos e h at engenheiros e ambientalistas que fornecem uma tabela
contendo os nveis de rudos em decibis, e s a guisa de curiosidade, uma
banda de rock em geral produz 110 dB enquanto que a decolagem de um
jato a 100 metros de distncia produz 125 dB; (nesse sentido o TJ-RS, 18
Cmara Cvel, relator Andr Luiz Planella Villarinho, decidiu no processo
70.003.573.029 que os ensaios da banda de rock esto proibidos em uma
residncia de Pelotas, por incomodar os vizinhos).
O critrio basilar a ser adotado para a composio do conito o de uso
normal em confronto com o uso anormal. Mas a questo complexa e subje-
tiva, pois no h marco divisrio ntido entre a normalidade e anormalidade.
E devem ser levados a termo, o fator objetivo que o ato causador do conito
e, o outro fato subjetivo, concernente pessoa que se v prejudicada.
certo que, para se viver em sociedade, mesmo preciso reconhecer li-
mites e tolerar e o ponto de equilbrio nem sempre fcil de alcanar. A
jurisprudncia tem procurado xar remos capazes de aferir a normalidade no
uso da propriedade:
A utilizao indevida de apartamento em edifcio estritamente residencial
como escritrio de empresa ou mesmo de atividade prossional pelo locat-
FGV DIREITO RIO 79
rio importa em uso nocivo da propriedade por prejudicar a segurana e, so-
bretudo, o sossego de moradores dos demais apartamentos (RT 708:159).
A responsabilidade civil pelos danos de vizinhana objetiva, conduzin-
do a obrigao de indenizar independentemente da existncia de culpa, se da
atuao nociva do agente resultar dano efetivo. necessria a comprovao
de nexo causal entre a ao do vizinho e o dano sofrido pelo outro como pres-
suposto essencial para caracterizao do dever de indenizar recaindo o nus
da prova, tratando-se se de ao de indenizao ao autor (TA/MG, Ap. Civ.
259 054-3, relatora Desa. Jurema Brasil, DJ 1.7.98).
Recentemente, a cantora Simone recebeu do STJ a conrmao das deci-
ses de primeira e segunda instncias que obrigaram sua vizinha, a ambien-
talista Fernanda Colagrossi, a retirar de seu apartamento os 25 ces que l
mantinha. Pela mesma deciso, Fernanda poderia manter apenas trs ces no
imvel, a deciso tomada unanimemente pela 3 Turma do STJ e pe m a
lide que vinha sido debatida na Justia desde 1998.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo acima, armou que a
ambientalista, apesar de no ser proprietria do imvel, parte legtima, uma
vez que a obrigao de no causar interferncia prejudiciais segurana, ao
sossego e sade surge da qualidade de vizinho e, no de proprietrio. (Resp
622.303).
Vamos mormente denir mais amide alguns relevantes conceitos para
o tema, como por exemplo, segurana que tem haver com solidez, estabili-
dade material do prdio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve
ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial, como a instalao de
indstria de inamveis e explosivos, ou uma de produtos qumicos nocivos
sade.
Sossego bem jurdico inestimvel, componente dos direitos da perso-
nalidade, intrinsecamente ligado ao direito privacidade. No a ausncia
completa de rudos, mas a possibilidade de afastar rudos excessivos que com-
prometam a incolumidade da pessoa.
direito dos moradores a uma relativa tranquilidade na qual bailes, festas,
algazarras, animais e vibraes intensas provenientes de vizinhos acarretem
enormes desgastes a paz do ser humano.
A violao do sossego agride o equipamento psquico do homem e deve
ser encarado como ofensa ao direito integridade moral do homem, conceito
muito prximo ao direito intimidade, imagem e a incolumidade mental.
Afora os danos extrapatrimoniais, os rudos impedem o repouso, acaban-
do por comprometer a sade e a prpria segurana do indivduo.
O artigo 1.277 do Cdigo Civil possui rol taxativo (numerus clausus) e no
admite interpretao extensiva. Desta forma, se as interferncias prejudiciais
causadas no repercutirem sob o trinmio (sade segurana sossego) a
questo extrapolar do conito de vizinhana.
FGV DIREITO RIO 80
Ressalte-se que a segurana, sossego e sade so direitos da personalidade
inerentes a qualquer ser humano e no apenas aos vizinhos. E o mau uso da
propriedade d-se pela prtica de atos ilegais, abusivos ou excessivos (no
raros classicados na esfera criminal como contravenes ou crimes, o mais
comum o crime de dano).
Atos excessivos so aqueles praticados com nalidades legtimas, porm,
ainda assim gerando danos anormais e injustos passveis de indenizao em
sede de responsabilidade objetiva.
Assim sbia a popular parmia: vedado exercer nossos direitos com
sacrifcios dos direitos alheios ou ainda o direito de um acaba quando co-
mea o direito do outro.
O limite do uso normal ou anormal da propriedade no pode ser teori-
zado, o artigo 1.277 do CC disciplina a questo justamente pelas excees.
Temos tambm como uso anormal, o no-uso ou a subutilizao da proprie-
dade de forma a causar conitos de vizinhana. o caso de imvel usado
com desdia ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer, dentre
outras coisas, ameaas de runa do prdio.
Da mesma maneira, a postura passiva ou permissiva do titular do prdio
acarreta o seu uso por terceiros para atividades prejudiciais a todos e mesmo
ilcitas (como drogas, prostituio, depsito de entulhos, lixo txico, mata-
gal, etc.) gerando insegurana e danos sade e tranquilidade de todos os
vizinhos.
O no-uso tambm fere o direito urbanstico (artigo 182, pargrafo 4,
da CF) por ser ofensivo funo social da propriedade no municpio. Tem
tambm a questo relativa proteo aos prdios tombados.
Destarte, a tutela a sade e da segurana resguardada pelos artigos 30 e
38 do Decreto-Lei 3.668/41 que cuida do perigo de desabamento e da emis-
so de fumaa, vapores ou gases.
H um julgado (JTACSP-RT 117:43) que teve a oportunidade de apre-
ciar a poluio sonora produzida por uma araponga (ave canora) cujo canto
anormal, excessivamente alto, irritante, estridente e ensurdecedor, e o fato de
seu dono suportar no faz com que os demais vizinhos devam ter o mesmo
comportamento compassivo.
Abre exceo em prol do interesse pblico o artigo 1.278 do CC. Porm,
no isenta ao causador dos danos de responder por sua respectiva indeniza-
o.
A questo quanto runa de prdio vizinho disciplinada pelo artigo
1.280 CC, e d direito tanto ao proprietrio como ao possuidor de exigir do
dono do imvel vizinho a demolio ou a reparao do prdio que ameace a
ruir, bem como exigir que se preste cauo por dano iminente.
Admite que se exija cauo por meio da chamada ao por dano infecto
pela qual se constitui uma garantia para indenizao do dano futuro e even-
FGV DIREITO RIO 81
29
http://www.conjur.com.br/2007-
jan-29/direito_propriedade_vigo-
ra_otica_funcao_social
tual. Porm, se o dano j ocorreu, sendo consumado, o ressarcimento dever
ser requerido por meio de uma ao indenizatria.
Caber, por outro lado, se a obra estiver em andamento, ao de nuncia-
o de obra nova. O artigo 1.281 CC prev a possibilidade de se exigir garan-
tia contra eventual dano, que se perfaz na forma do artigo 827 do CPC.
Sobre as rvores limtrofes h a previso nos artigos 1.282 a 1.284 do CC
e envolve aquelas que se localizam na linha divisria ou bem prxima a esta.
Quando a rvore tiver seu tronco na linha divisria, h a presuno iuris
tantum de pertencer em partes iguais, aos dois vizinhos, em condomnio
necessrio.
Sendo que nenhum dos proprietrios poder cort-la sem anuncia do ou-
tro (artigo 1.282 CC). A propriedade comum prevalecer mesmo se a maior
parte da rvore se encontrar no terreno de um dos conantes, pois avulta
apenas saber se esta est na linha divisria.
Quando os frutos naturalmente carem sobre o terreno vizinho, em lo-
cal prximo a linha divisria, pertencero estes, ao dono do local da queda,
evitando-se assim as invases em terrenos alheios e, posterior, contenda entre
vizinhos (artigo 1.284 CC).
Pontes de Miranda ensina que essa inspirao de origem germnica e se
prende ideia de que quem arca com nus deve desfrutar o bnus. O fun-
damento deui do brocardo wer den bosen tropfen geniesst, geniesse auch den
guten quem traga as gotas ms que traga as boas.
Revista Consultor Jurdico, 29 de janeiro de 2007.
29
CASOS GERADORES
1)Uma pessoa gosta de aparecer nua na janela. Outra se mostra incomoda-
da com o fato, pois mora em apartamento de mesmo andar, s que de frente,
do outro lado da rua. possvel a caracterizao de algum tipo de proteo,
amparada no direito de vizinhana?
2)A conveno de condomnio permite a presena de animais no prdio,
nomeadamente ces. Seria possvel criar um mastim napolitano, nomeada-
mente a raa com maior relao peso x altura, ou seja, o maior co? E um
casal de mastins? ABUSO.
FGV DIREITO RIO 82
DECISO(ES).
INFORMATIVO N0364
PERODO: 18 A 22 DE AGOSTO DE 2008.
DIREITO. OBSTRUO. VISTA PANORMICA.
Prosseguindo o julgamento, a Turma, por maioria, decidiu que, sob o
prisma do direito de vizinhana, realmente uma situao difcil a do pro-
prietrio que teve a vista panormica de seu imvel comprometido. No caso,
cabvel coibir os abusos, pois, pelo acordo rmado entre as partes, cou esta-
belecido que o muro entre os dois imveis no poderia ultrapassar dois me-
tros e cinqenta de altura. Outrossim, considerou-se violado o acordo com
o plantio de rvores junto ao muro, obstruindo totalmente a vista do recor-
rente. Diversamente, o Min. Relator originrio (vencido) entendia que, pelo
direito de vizinhana, o proprietrio poderia plantar o que bem entendesse
dentro de seu terreno, no importando a altura ou espessura das plantas, at
porque, na hiptese, no cou demonstrado cabalmente o alegado prejuzo
para o imvel do recorrente no que se referia ensolao. REsp 935.474-RJ,
Rel. originrio Min. Ari Pargendler, Rel. para acrdo Min. Nancy Andrighi,
julgado em 19/8/2008.
FGV DIREITO RIO 83
AULA: 14 DIREITO DE CONSTRUIR
EMENTRIO DE TEMAS
Acesses. Direito de construir. Limitaes privadas ao direito de construir.
Limitaes pblicas ao direito de construir.
LEITURA OBRIGATRIA
FIGUEIREDO, Lucia Valle Figueiredo. Disciplina urbanstica da proprieda-
de, p.114-144.
CARLOS, Ana Alessandra (Org.). Dilemas urbanos. p. 167-180: Acesses e
regularizao fundiria. Outras modalidades de acesso.
ROTEIRO DE AULA
DIREITO DE CONSTRUIR
O direito de construir representa uma das faculdades essenciais do pro-
prietrio. Contudo, no pode, evidncia, ser exercido sem que se respeite
uma srie de limitaes previstas na legislao. Algumas j so conhecidas,
como a vizinhana e as limitaes urbansticas. Cumpre entender o que ocor-
re quando se constri e de que modo atuam as limitaes.
Acesso
Acesso a unio de um bem a um imvel.
Acesses naturais: aluvio; avulso; formao de ilhas; formao de lveo.
Acesses articiais: construes; plantaes.
FGV DIREITO RIO 84
30
Smula 414, STF.
31
Smula 120, STF.
Princpio da acesso
Determina o princpio da acesso que tudo aquilo que se incorpora a um
terreno de propriedade do dono do terreno.
Excees: acesso invertida (gura dos art. 1.258 e 1.259 do Cdigo Civil).
LIMITES ENTRE PRDIOS PREVISTOS NO CDIGO CIVIL
Limite para abertura de janela: 1,5 m e 0,75 m, no se distinguindo a vi-
so direta da oblqua
30
, como determina o art. 1.301 do Cdigo Civil, desde
que no se trate de parede de tijolos translcidos, no caracterizada como
janela.
31
Limites para a colocao de fornos e chamins.
Limites para a utilizao de parede-meia.
Fundamentos para os direitos de luz e vista
Limitaes pblicas ao direito de construir: zoneamento, gabarito, recuo, etc.
Podem as limitaes frear a especulao imobiliria?
CASO GERADOR
Espao urbano e Estado
Como o Estado se comporta diante dessas transformaes territoriais co-
mandadas pela classe dominante e pelo seu sistema de mercado imobilirio?
O Estado, em primeiro lugar, faz nas regies onde se concentram as ca-
madas de mais alta renda enormes investimentos em infra-estrutura urbana,
especialmente no sistema virio, ao mesmo tempo em que abre frentes pio-
neiras para o capital imobilirio, como o Centro Administrativo de Salvador,
a Avenida Rio Branco ou a esplanada do Castelo, no Rio, ou a Avenida Faria
Lima, em So Paulo. Assim, o sistema virio naquelas regies muito melhor
que no restante da cidade, no s para atender ao maior nmero de autom-
veis, mas tambm para abrir frentes de expanso para o capital imobilirio.
So inmeras as obras pblicas para melhorar a regio central da cidade,
onde se instala a burguesia, inclusive na face do centro da cidade para ela vol-
tada. A abertura das Avenidas Central e Beira-Mar no Rio de Janeiro foi uma
obra custosssima proporcionalmente aos recursos e ao tamanho da cidade na
poca. Obras igualmente enormes e custosas foram os desmontes dos mor-
ros. signicativo que os morros arrasados tenham sido exatamente aqueles
FGV DIREITO RIO 85
que se encontravam na extremidade sul do centro. Para abrir espao para a
renovao e modernizao do centro do Rio foram removidos os morros do
Castelo, do Senado e de Santo Antnio, enquanto os morros da extremidade
norte o morro de So Bento e o da Conceio permanecem l at hoje.
A sequncia de obras gigantescas no eixo sul do Rio de Janeiro impressio-
nante. As Avenidas Mem de S, Henrique Valadares e outras ocuparam a
rea do morro do Senado. Vastas reas, todas na extremidade sul do centro,
foram oferecidas ao capital imobilirio para as maiores obras de remodelao
urbana j realizadas no Pas: as valorizadssimas terras centrais obtidas com o
desmonte dos morros do Castelo e, depois, o de Santo Antnio. A essas obras
deve ser acrescentada uma grande quantidade de aterros da orla martima, do
aeroporto Santos Dumont a Botafogo, os gigantescos aterros do Flamengo
e de Copacabana, e ainda o elevado do Jo e inmeros tneis. Note-se que
tais obras atendem exclusivamente Zona Sul, ou seja, so obras que nem
parcialmente atendem aos interesses de outras regies da cidade. O contrrio
se deu na Zona Norte. As obras de vulto da regio, como a Avenida Presi-
dente Vargas, a Avenida Brasil ou os elevados associados Ponte Rio-Niteri,
destinam-se tambm a atender o escoamento do trfego rodovirio extra-
urbano e, portanto, no so obras destinadas a atender exclusivamente aos
interesses da Zona Norte. O mesmo deu-se com as ferrovias e rodovias. Essas
obras foram construdas para atender a interesses regionais extra-urbanos, e a
populao da Zona Norte apenas tirou partido delas. Mesmo assim, as ferro-
vias sofreram um violento processo de deteriorao, dado o abandono a que
foram relegados os seus servios suburbanos de passageiros.
O que fez o governo baiano ao construir o Centro Administrativo de Sal-
vador numa regio quase virgem, porm estrategicamente localizada na dire-
o da cidade para onde a mdia e alta burguesia vm se deslocando h dca-
das? No s colocou o aparelho do Estado bem mais acessvel a essas classes
(e mais longe das classes subalternas) e melhorou o acesso a elas atravs de
novas e rpidas avenidas expressas, mas tambm desbravou inmeras novas
fronteiras e oportunidades fabulosas para a especulao imobiliria. Alm
disso em que pese alegar o contrrio , colocou o aparelho do Estado muito
afastado (em termos de distncia, mas especialmente em termos de tempo e
oportunidades de viagem) das classes subalternas.
Em So Paulo no foi menor a ao do Estado para preparar a expanso
das chamadas zonas nobres da cidade e ainda abrir novas fronteiras para a
especulao imobiliria. Atravs de um de seus mais conhecidos prefeitos,
Prestes Maia, renovou toda a regio do centro da cidade voltada para o qua-
drante sudoeste e sobre a qual incidia o interesse da burguesia. A maioria das
grandes avenidas que abriu localiza-se nessa regio. No s a mais famosa e
importante delas, a Avenida Ipiranga, mas tambm a Avenida Vieira de Car-
valho e o novo Largo do Arouche, a Avenida Duque de Caxias, a Avenida
FGV DIREITO RIO 86
32
VILLAA, Flvio. O que todo cidado
precisa saber sobre habitao. So Pau-
lo: Global, 1986. p. 98-101.
Rio Branco, Rua So Lus e a nova Rua da Consolao. Porm, bem antes
disso, o Estado j vinha preparando a cidade para os interesses da burguesia.
A construo do Viaduto do Ch, obra arrojada e da mais avanada tecno-
logia da poca (estrutura de ferro), custosssima para uma pequenina cidade
de algumas dezenas de milhares de habitantes, no representava outra coisa
seno a oferta de acesso mais direto entre o centro e a regio que as elites
queriam ocupar, ou seja, as encostas de Santa Ceclia, Vila Buarque, Avenida
Paulista e depois seu prprio espigo. Antes, a ligao entre o centro e essa
regio era pelo Ac, atual ponto de onde a Avenida So Joo cruza o Vale do
Anhangaba e representava um percurso longo. O Viaduto do Ch veio re-
presentar uma signicativa melhoria daquela ligao. O alargamento da Rua
Libero Badar e da Rua So Joo e a urbanizao do Vale do Anhangaba
(todas no quadrante sudoeste) so outros exemplos de melhoramentos que
beneciaram a faceta sudoeste do centro.
Em segundo lugar, o Estado transfere suas prprias instalaes para a mes-
ma direo de crescimento da classe dominante, mostrando claramente, atra-
vs do espao urbano, seu grau de captura por essa classe. O j citado exem-
plo de Salvador no nico. O Palcio do Governo do Estado de So Paulo
era inicialmente no Ptio do Colgio, no corao da cidade. Transferindo-se
para o Palcio dos Campos Elseos e, depois, para o Morumbi. A Assemblia
Legislativa saiu do Parque D. Pedro I e foi para o Ibirapuera. O Gabinete do
Prefeito saiu do Anhangaba e foi para o Ibirapuera, e a absoluta maioria das
reparties e empresas pblicas transferiu-se para a regio da Paulista e Faria
Lima.
No Rio, tanto o Senado como a Cmara Municipal eram no Campo de
Santana e transferiram-se para a nova zona nobre do centro, que passou a
ser sua extremidade sul, a Praa Floriano Peixoto. Tambm o Executivo, as-
sim que foi proclamada a Repblica, instalou-se na direo norte, no Palcio
do ltamarati, e depois se transferiu para o Catete. Processos idnticos ocor-
reram em maior ou menor escala em muitas cidades brasileiras at mesmo
entre as pequenas.
32
Voc concorda com o armado no texto? As alteraes de zoneamento
podem estimular a especulao imobiliria? Ou melhor abrir a trilha do
progresso?
FGV DIREITO RIO 87
DECISO(ES).
Informativo n. 0370
Perodo: 29 de setembro a 3 de outubro de 2008.
Os recorridos adquiriram de boa-f o terreno em questo. Nele constru-
ram sua residncia. No entanto, o recorrente ajuizou contra eles ao reivin-
dicatria, resolvida pela celebrao de transao (homologada por sentena),
a qual regulava o direito de reteno: os recorridos obrigavam-se a entregar
o imvel aps serem indenizados pelas benfeitorias construdas (art. 516 do
CC/1916). No se estipulou, na oportunidade, qualquer valor a ttulo de
aluguel pelo tempo que durasse a reteno. Arbitrado judicialmente o valor
das benfeitorias (R$ 31.000,00), o recorrente alegou no ter como ressarci-
las por falta de condies econmicas para tanto. Permaneceram os recorri-
dos na posse e uso do imvel. Contudo, a doutrina admite que, apesar de no
ser obrigado a devolver a coisa at que se satisfaa seu crdito, o retentor no
pode utilizar-se dela. Assim, justo que o recorrente deva pagar pelas aces-
ses introduzidas de boa-f, mas tambm que os recorridos sejam obrigados
a indeniz-lo pelo uso do imvel (valor mensal a ser arbitrado em liquidao,
devido desde a data da citao). A jurisprudncia deste Superior Tribunal j
admite semelhante soluo na hiptese relacionada com a separao ou o di-
vrcio, enquanto um cnjuge permanece residindo no imvel do outro. Por
m, os crditos recprocos devero ser compensados de forma que o direito de
reteno seja exercido no limite do proveito que os recorridos tm com o uso
da propriedade alheia. Anote-se que a reteno no um direito absoluto ou
ilimitado sobre a coisa, mas mera retentio temporalis: os princpios da vedao
ao enriquecimento sem causa e da boa-f objetiva, ao mesmo tempo em que
impem ao retentor o dever de no usar a coisa, determinam que a reteno
no se estenda por prazo interminvel. Com esse entendimento, a Turma,
por maioria, deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 673.118-
RS, DJ 6/12/2004, e REsp 23.028-SP, DJ 17/12/1992. REsp 613.387-MG,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2/10/2008.
FGV DIREITO RIO 88
BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS
OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS
Obtido o conhecimento bsico dos institutos da posse e da propriedade
e das questes envolvendo a funo social da propriedade e a ordenao ur-
bana, passamos agora a conhecer questes mais atreladas realidade dos ne-
gcios imobilirios e, tambm, utilizaes dos demais direitos reais em uma
perspectiva negocial.
FGV DIREITO RIO 89
AULA 15: INCORPORAES IMOBILIRIAS
EMENTRIO DE TEMAS
Incorporaes imobilirias. Modalidades de contratao. Patrimnio de
afetao nas incorporaes imobilirias.
LEITURA OBRIGATRIA
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria, p. 9-34. Ed. Renovar.
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria, cap. 3.
ROTEIRO DE AULA
INCORPORAES IMOBILIRIAS
Natureza das incorporaes imobilirias
Negcios de incorporao imobiliria
Escritura de incorporao imobiliria
Patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias
Legislao: Lei 10.931/04
Instituio do patrimnio de afetao
Problemas prticos e tributrios
Texto: O que muda com o patrimnio de afetao
O patrimnio da afetao um instrumento sistematizado no incio do
ms de agosto de 2004, quando o Presidente da Repblica sancionou um
conjunto de medidas intituladas pacote da construo, cujo objetivo o
FGV DIREITO RIO 90
33
http://www.precisao.eng.br/fmn-
resp/afeta.htm.
incentivo ao mercado imobilirio, sendo estimado um crescimento da ordem
de 4% a 8% no prximo ano.
Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas
perspectivas s empresas, atravs de linhas de crditos mais acessveis e redu-
o da carga tributria, e ao adquirente das unidades, que passar a contar
com maiores garantias de recebimento de seu imvel.
Dentre estas garantias est o patrimnio de afetao, que consiste na ado-
o de um patrimnio prprio para cada empreendimento, que passar a ter
a sua prpria contabilidade, separada das operaes da incorporada/cons-
trutora, o que confere segurana aos adquirentes quanto destinao dos
recursos aplicados na obra.
Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de
efeito bicicleta ou pedalada, que signica a situao das empresas em di-
culdade econmica que desviam recursos de um novo empreendimento para
um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos
prejuzos j causou no passado, ainda vivos na memria recente do pas.
Com a nova regra, todas as dvidas, de natureza tributria, trabalhista e
junto a instituies nanceiras, cam restritas ao empreendimento em cons-
truo, no tendo qualquer relao com outros compromissos e dvidas assu-
midas pela empresa.
Dessa forma, na hiptese de ocorrer falncia da empresa construtora/in-
corporadora, os compradores podero dar continuidade obra, contratando
outra empresa no lugar da falida, congurando o objetivo de garantir ao
consumidor a entrega de imvel comprado na planta.
Em decorrncia dos casos notrios que macularam o mercado no passado,
cogitou-se na criao de empresas especcas para alguns empreendimentos, de-
nominadas SPE, ou Sociedade de Propsito Especco, o que no se constitui na
melhor opo, uma vez no haver garantir de um possvel desvio de recursos.
No caso da gura do patrimnio de afetao, que de uso facultativo,
existem maiores garantias aos muturios, pois prev a existncia de uma co-
misso de representantes desde o incio da obra, o que dicultar a ocorrncia
de desvios, mesmo porque o patrimnio do incorporador ir responder pelo
empreendimento objeto da afetao.
Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez no foi instituir o patrimnio de
afetao, mas regulament-lo, pois sua previso veio com a Medida Provis-
ria 2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que no surtiu
os efeitos desejados.
O que se espera, de mais importante como efeito prtico, e que vir a re-
percutir positivamente na economia, que este instrumento, ao gerar maior
segurana aos contratos, resultar na diminuio dos juros, pois estes so
diretamente ligados ao risco da transao, que ir reduzir.
33
FGV DIREITO RIO 91
CASO GERADOR
Histrico do processo xxxx, movido pelo escritrio yyy contra a Encol
Incorporadora:
HISTRICO DO PROCESSO ENCOL
O TERRENO
Na data de 07 de junho de 1993, CLUDIO MACRIO CONSTRU-
TORA LTDA. e a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDS-
TRIA celebraram trs escrituras pblicas de promessa de compra e venda dos
imveis constitudos por 3 fraes de 1/7 do lote 04 do PA 27.233, na Barra
da Tijuca, Rio de Janeiro, onde, construir-se-iam os projetos arquitetnicos
previamente aprovados de prdios residenciais multifamiliares, cabendo
empresa permutante dos terrenos 68 (sessenta e oito) do total das 264 uni-
dades previstas para cada um dos prdios, num total de 204 apartamentos,
dos 792 (setecentos e noventa e dois) que integram os trs prdios a serem
construdos SAN FILIPO e VILLA BORGHESE (BLOCO I Ed. SAN
MARCO e BLOCO II Ed. SAN MICHEL).
PROMESSAS DE VENDA NO REGISTRADAS
Como praxe da empresa, em todos os seus empreendimentos, a ENCOL
no registrava memoriais de incorporao embora protocolasse no cartrio
pedido a ele referente, isso fazendo no intuito de conseguir prometer diferen-
tes datas de entrega e at prometer vender mais apartamentos do que efetiva-
mente existentes, esquema denunciado pelos jornais, que funcionava como
overbooking para desistncias e retomadas de unidades no curso da obra, po-
dendo assim operar sucessivas transferncias de titularidade em prejuzo dos
cofres pblicos.
SONHO DESFEITO
Com a paralisao das obras, contados os cobres e feitas as contas, os com-
pradores tinham entregue Encol 27 milhes e os engenheiros da prpria
diziam que a construo continha pouco mais do que a metade desse valor.
CAUTELA DOS ADQUIRENTES
Mais de uma centena de adquirentes lesados requereram a averbao do
contrato particular de promessa de compra e venda da sua unidade peran-
te o cartrio do Registro de Imveis, com o intuito de conferir direito real
oponvel a terceiros, nos termos do Art. 35, 4 da Lei de Condomnio e
FGV DIREITO RIO 92
Incorporaes n 4591/64. O prazo avanado com o permutante do terreno
para que a ENCOL promissria compradora alcanasse o adimplemento
de sua obrigao de fazer foi o de 50 (cinquenta) meses, contados daquela
data (07/06/93), ou seja, at 07 de agosto de 1997, quando j estavam h
muito abandonadas as obras.
PERMUTANTE RETOMA POSSE
Vencido o prazo sem que a ENCOL lograsse cumprir com a sua obrigao
de fazer, entregando para a permutante, prontas e acabadas com seus respec-
tivos habite-se, as unidades representativas do preo, e em meio ao notrio
quadro de insolvncia da empresa, estando s construes totalmente parali-
sadas, inclusive com o abandono dos canteiros de obras, cuidou a permutante
de obter o socorro da tutela jurisdicional, ingressando na via judiciria com
ao de procedimento ordinrio pleiteando a resciso dos negcios jurdicos
celebrados com a ENCOL e reintegrao na posse dos imveis, alm das
perdas e danos decorrentes do descumprimento das obrigaes assumidas
pela ENCOL.
JUIZ RESGUARDA OS ADQUIRENTES
A mencionada ao de procedimento ordinrio foi distribuda para a 34
Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, processo registrado sob o nmero
97.001.116940-8, tendo a sua autora CLUDIO MACRIO CONSTRU-
TORA LTDA, na data de 17 de outubro de 1997, obtido daquele MM.
Juzo Tutela Antecipada, no sentido de ver-se reintegrada na posse do imvel
compromissado a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDS-
TRIA, alm de resciso provisria do contratado.
ENCOL EVITA CITAO E PEDE CONCORDATA
A partir de ento, respeitando o teor da referida deciso de Tutela Anteci-
pada que ressalvou expressamente o respeito aos direitos dos adquirentes das
demais unidades comercializadas pela ENCOL, foram estabelecidas diversas,
longas e exaustivas tratativas entre todos os envolvidos, com o objetivo de
virem a encontrar uma soluo para o impasse que fosse conveniente aos
interesses em conito.
Das to extensas tratativas, restou a impossibilidade de virem os adquiren-
tes e a permutante conciliar as suas respectivas vontades e interesses com a
ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA, entendendo
aqueles serem completamente descabidas as exigncias desta, feitas por quem
recusava receber citao.
FGV DIREITO RIO 93
JUIZ CONDENA M-F
Aconteceu ento, que o MM Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de
Janeiro, na data de 14 de maio de 1998, proferiu sentena de mrito, publi-
cada na imprensa ocial do dia 19 de maio de 1998, dando por rescindidas as
trs promessas de compra e venda celebradas, consolidando a reintegrao de
posse antecipada permutante e condenando a r a compor em favor daquela
as perdas e danos decorrentes da sua inadimplncia.
TRIBUNAL CONFIRMA SENTENA
A ENCOL apresentou apelao (n 98.001.07409), vendo ento con-
rmada a sentena pelo Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, em acrdo
que teve como Relatora a Des. Maria Henriqueta Lobo, da Dcima Quarta
Cmara Cvel.
ENCOL INSISTE COM RECURSO ESPECIAL
No satisfeita, a Encol, concordatria e na iminncia do pagamento da 1
parcela, apresentou recurso especial, no nico e exclusivo intuito de evitar o
trnsito em julgado da deciso e amarrar a si o negcio j desfeito, e que no
mais a legitima a gurar como incorporadora dos terrenos em que se assen-
tam os prdios que no completou.
ADQUIRENTES ORGANIZAM COMISSO, CONTRATAM RE-
CUPERAO E CONTINUAO DA CONSTRUO
Levando em considerao que, com o passar do tempo, maior ser o
agravamento dos prejuzos impostos pela ENCOL a permutante do terre-
no e ao conjunto dos adquirentes das diversas unidades de apartamentos a
serem construdos, notadamente face aos fatos, entre outros, de haverem
sido as incorporaes promovidas de forma ilcita, sem observncia das
imperativas disposies da Lei especca, sem a prvia averbao do Memo-
rial de Incorporao nem a outorga dos competentes contratos relativos s
comercializadas fraes de terreno, sem se falar que os impostos incidentes
sobre os imveis no foram pagos, tampouco as contas de gua e luz foram
honradas, fato que determinou cortes e desligamentos, e considerando que
as benfeitorias realizadas esto relegadas ao abandono e sujeitas s intem-
pries, resolveram adquirentes e a permutante do terreno, no objetivo de
melhor ajustar os seus recprocos direitos e interesses, alm dos da coletivi-
dade, em razo do intenso interesse social em jogo, primeiro transacionar,
para, na forma do artigo 1.025 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro,
prevenir qualquer litgio que entre eles pudesse se estabelecer e contratar
promessa de compra e venda, onde a permutante dos terrenos respeita e
mantm o objeto e a posio que cada um dos adquirentes deteria para com
a ENCOL, caso esta houvesse concludo os prdios e entregue, prontas e
FGV DIREITO RIO 94
acabadas com os respectivos habite-se, as unidades habitacionais que com
cada um deles foi compromissada.
Tal ajuste, entretanto, s se aperfeioar com o trnsito em julgado da de-
ciso que restitui a permutante a titularidade dos imveis, condio suspen-
siva, posto que a eccia do negcio subordina-se denitiva conrmao
pelas instncias superiores, da sentena proferida em primeira instncia pelo
MM. Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, na j mencionada
lide de resciso do contrato de permuta.
ADQUIRENTES CONSEGUEM ASSISTNCIA
Exibindo as escrituras, o 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, deferiu
assistncia litisconsorcial para ingresso dos adquirentes no processo movido
pela permutante para resciso dos contratos com a Encol, aceitando-se nos
autos as suas razes, que ressaltaram a inutilidade do recurso apresentado pela
concordatria, cuja m-f fora proclamada pela sentena e conrmada pelo
Tribunal.
ENCOL VAI FALNCIA
Ocorrendo a decretao da falncia antes de decidida a admissibilidade
do recurso pelo 3 Vice-Presidente do Tribunal, expediu-se carta precatria
comarca de Goinia-GO, para que o sndico seja intimado regularizao
da representao da massa falida nos autos, a m de que seja dado prossegui-
mento ao feito, como de direito.
CONTAGEM REGRESSIVA
Com o m do recesso do Tribunal de Justia, comea a contagem regres-
siva para a soluo nal do processo que libertar os trs prdios das garras
da ENCOL. Lembro a todos que, no momento, o processo est aos cuida-
dos do Dr. Samy Glanz, 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, a quem
caber dizer se o recurso da ENCOL tem ou no condies de prosseguir a
exame do Superior Tribunal de Justia STJ, em Braslia. Por bvio, no
trabalhamos nica e exclusivamente com uma deciso favorvel, que acabe
logo com esse absurdo protelar do desfecho, mas bom esclarecer que, se o
Sr. Desembargador concluir pelo preenchimento de todas as formalidades
legais, NO H AGRAVO CONTRA O DESPACHO QUE ADMITIR O
RECURSO ESPECIAL DA ENCOL! Em outras palavras, se o recurso tiver
seu seguimento negado, a ENCOL pode ainda levar o caso ao STJ, mas, se
o recurso for admitido, no h como impedir que siga seu curso, passando a
questo diretamente ao Relator sorteado no STJ. Pensando nisso, resolvemos
estudar a possibilidade de mais uma vez denunciar os abusos cometidos pelos
comissrios da concordata e sndicos na administrao da massa falida, pois
evidente a manha de quem sabe que no vai construir nada, mas insiste
FGV DIREITO RIO 95
em se amarrar ao negcio frustrado por sua prpria culpa, na tentativa de
auferir lucros, quando deve amargar indenizao pelos danos causados s
suas dezenas de milhares de vtimas em todo o pas. O derrame to grande
e envolve tantas e to altas esferas de governo que a questo balana a sobera-
nia nacional, no se podendo admitir que os assaltantes fujam pela porta dos
fundos de Braslia. No importa quantos anos o Sr. Pedro Paulo vai car na
cadeia, mas onde que foi parar tanto dinheiro, em um mundo inteiramente
informatizado em transaes nanceiras desse porte. Se for possvel rastrear o
PC, por que no o do Pedro Paulo? Reconheam-se as diculdades que o MP
Federal teve para reunir informaes necessrias ao recente ajuizamento, em
Braslia, da ao criminal que nalmente quebrar o sigilo bancrio de todos
os envolvidos no escndalo. Tambm no comeo de agosto, com o m do
recesso parlamentar, est marcado para acontecer uma srie de depoimentos
sobre o caso ENCOL, ainda no conrmados, mas que incluem juiz, sndico,
comissrio, advogados, ANCE, etc. Aguardem!
De que modo podem os dispositivos da Lei 10.931/04 auxiliar os adqui-
rentes? Para as instituies nanceiras, o novo regime legal vantajoso?
DECISO(ES).
INFORMATIVO N0194
PERODO: 1 A 5 DE DEZEMBRO DE 2003.
CONDOMNIO DE CONSTRUO. LEILO EXTRAJUDICIAL
O art 63, 1, da Lei n. 5.491/1964, que rege os condomnios e incor-
poraes imobilirias, facultou s partes construtor, incorporador e adqui-
rentes adotar sistema de penalizao ao adquirente inadimplente, com a
possibilidade de promoo, pela Comisso de Representantes, de leilo ex-
trajudicial da sua frao ideal do terreno e da parte construda, a m de evitar
interrupo na obra. Protegem-se, assim, os interesses dos demais adquiren-
tes, que tm que arcar com todos os custos da construo. Entretanto tal pro-
cedimento institudo pela citada lei requer conveno expressa. O cuidado
do legislador justica-se ante a extrema restrio de direitos que sofrer a
parte inadimplente. Isso posto, a Turma deu provimento ao REsp, a m de
declarar a impossibilidade de realizao de leilo extrajudicial da quota parte
do condmino inadimplente ante a ausncia de previso contratual e inver-
teu os nus da sucumbncia. REsp 345.677-SP, Rel. Min. Antnio de Pdua
Ribeiro, julgado em 2/12/2003
FGV DIREITO RIO 96
AULAS 16 E 17: CONDOMNIO
EMENTRIO DE TEMAS
Condomnio edilcio. Administrao dos conitos condominiais. rgos
condominiais.
LEITURA OBRIGATRIA
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil, vol. 4, cap. 53.
AVVAD, Pedro. Condomnio e incorporaes no Novo Cdigo Civil: concluses
e questes polmicas (em anexo, ao nal do livro).
ROTEIRO DE AULA
CONDOMNIO COMUM OU VOLUNTRIO
Conceito: Exerccio, por mais de uma pessoa, em fraes inicialmente
ideais, dos direitos inerentes propriedade.
Origem: pode ser incidente ou convencional, ordinrio ou forado.
DIREITOS DOS CONDMINOS
Cada um pode usar a coisa, de modo a no incompatibilizar a indivi-
so.
Cada um pode alhear a sua parte, ou grav-la, respeitada a preferncia.
Reivindicar a coisa de terceiro.
FGV DIREITO RIO 97
DEVERES DOS CONDMINOS
Responder pelos frutos auferidos.
No modicar a coisa.
No poder dar uso e gozo da coisa para estranho sem o consentimento
dos demais.
Responder pelos custos e dvidas comuns, presumivelmente de acordo
com sua cota parte.
Pode-se optar por escolha de administrador para o condomnio.
Condomnio decorrente da separao dos bens: art. 1.327: h condom-
nio quanto aos muros, cercas...
EXTINO DO CONDOMNIO COMUM
Art. 1.320. O destino natural de qualquer bem a diviso.
Art. 1.322. Extino pela alheao.
CONDOMNIO EDILCIO
Condomnio do CC e da Lei n 4.591/64 (edilcio, art. 1). Revogao
desta lei pelo CC?
reas de uso exclusivo e reas de uso comum.
Sndico e conveno condominial.
Cota condominial.
Deveres dos condminos.
Aplicao imediata dos dispositivos do Cdigo Civil, a despeito do dis-
posto na conveno de condomnio.
ADMINISTRAO DE GARAGEM E COBERTURA.
Cobertura: rea comum ou exclusiva?
Regimes jurdicos para a garagem:
a) rea comum indivisa;
b) rea comum indivisa com ocupao determinada na conveno;
c) vaga na escritura, acessria da unidade;
d) vaga autnoma.
FGV DIREITO RIO 98
34
http://www.lexinform.com.br/arti-
gos1.asp?Codigo=12.
CASO GERADOR
Vejamos o exemplo dado por Amrico Isidoro Anglico:
34
Imaginemos a hiptese de um condmino dado ao exacerbado alcoolis-
mo, frequentemente encontrado nas escadas do condomnio em desalinho,
bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vmito e dejetos. Ante tal
fato, o condomnio, atravs de seu sndico, convoca uma Assemblia Geral
Extraordinria (artigo 1.354, do NCC), em cuja pauta convocativa desti-
na a aplicao do constrangimento de at dez vezes a taxa condominial ao
proprietrio da unidade 150, ante reiterado comportamento anti-social,
gerando incompatibilidade de convivncia com a sociedade condominial j
desgastada em decorrncia de tal comportamento.
A assemblia por 3/4 (trs quartos) de seus condminos restantes (artigo
1.337 do NCC), excluindo assim o condmino do apartamento 150, que
convocado e presente assemblia defendeu-se alegando que haveria de mu-
dar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamen-
to no artigo 1.337, pargrafo nico, de dez vezes o quantum da contribuio
condominial (smj, o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipteses: reite-
radamente inadimplente, infrator e anti-social simples, restando entender
pela aplicao das multas com muita facilidade pelo condomnio).
Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condmino prosseguiu em
seu exacerbado alcoolismo, e at mesmo agudou este comportamento anti-
social (codicao direito de vizinhana, artigos 1.277 e 1.279, do NCC).
O condomnio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, coli-
mando a excluso do condmino do condomnio, trazendo inequvoca prova
dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhana das alegaes e preen-
chendo todos os demais pressupostos legais exigidos (artigo 273, do CPC),
requerendo a excluso do condmino daquele condomnio.
Art. 1.337: a punio aps ulterior deliberao da assemblia: possibili-
dade de expulso do condmino? Como interpretar o dispositivo? mesmo
possvel expulsar condmino anti-social?
FGV DIREITO RIO 99
AULA 18: DEMAIS DIREITOS REAIS
EMENTRIO DE TEMAS
Demais direitos reais. Teoria do fracionamento e crtica. Tipicidade dos
Direitos Reais. Multipropriedade. Direitos reais extintos: enteuse e renda. A
profuso das enteuses na vida prtica e a regra de transio do art. 2.038.
LEITURA OBRIGATRIA
MORAES, Maria Celina Bodin de. Princpios de direito civil contemporneo:
O princpio da tipicidade dos direitos reais, por Gustavo Kloh Muller
Neves. Ed. Renovar.
ROTEIRO DE AULA
CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS
Polmica Realismo vs. Personalismo:
Direito real carter externo signica um poder exercido sobre uma coi-
sa. Esta concluso identicada com o trabalho dos glosadores medievais.
Crtica personalista burguesia europia o direito real no pode ser uma
relao entre pessoa e coisa, pois s existem relaes entre pessoas. Principal
gura: Planiol.
O personalismo e a ideia de obrigao passiva universal justicam a apro-
priao dos direitos reais pelos burgueses. A relao entre a pessoa e a coisa
pode trazer inferncias religiosas; se a propriedade e demais direitos reais fo-
rem como o crdito, o burgus poder ter acesso a estes direitos. Lembrar que
privilgios reais (talha, corvia, etc.) eram direitos reais.
Crtica ao realismo: impossibilidade de relao entre pessoa e coisa; h
direitos reais onde a interfencia da pessoa sobre a coisa mnima, como no
caso das rendas.
Crtica ao personalismo: a obrigao passiva universal nada mais que o
neminem laedere e vale tambm para qualquer tipo de direito. Carvalho de
Mendona diz que a obrigao passiva universal no obrigao, pois no
patrimonial, no podendo ser lanada no passivo.
FGV DIREITO RIO 100
DIFERENA PARA OS DIREITOS OBRIGACIONAIS:
MTODOS DE EXPLICAO
M. I. Carvalho de Mendona: poder sobre a coisa x poder sobre a pessoa.
Oliveira Ascenso: o direito real absoluto, por prescindir de uma relao
jurdica prvia; ele prevalece por si s.
Relevncia econmica das coisas e dos negcios (art. 170, CF).
Figuras intermdias: nus reais: rendas...
Obrigao propter rem: lembrar polmica Santiago Dantas e C. Mrio so-
bre a natureza da obrigao.
Execuo especca e tutela especca da obrigao: ius ad rem, segundo
Venosa, como a adjudicao compulsria e a imisso na posse.
Proteo erga omnes de obrigaes: preferncia na Lei 8.245.
Penhor de crditos: art. 789 e seguintes do CC.
Olympio Costa Jr. e Diez-Picazo: Propriedade como situao jurdica, ca-
paz de gerar outras relaes reais.
Propriedade como unidade fundamental dos direitos reais: avanar noo
de propriedade como somatrio de poderes sobre uma coisa CC, art. 524,
e art. 1229, Projeto.
Oponibilidade perante terceiros.
Sequela ou ambulatoriedade: o direito real persegue a coisa onde quer
que ela esteja. Exemplo: furto, hipoteca, venda de imvel sobre o qual pesa
um usufruto.
Preferncia: falar dos direitos reais de garantia. S. Lopes: a preferncia
tambm diz respeito predominncia de um direito real constitudo ante-
riormente, sobre um constitudo posteriormente.
Abandono: o titular de um direito real pode dele abrir mo, em geral,
sem prestar contas a ningum (lembrar regime de proteo do patrimnio
mnimo: prdigo, doao universal e inociosa).
Perpetuidade: emborca com excees, os direitos reais no so consum-
veis pelo exerccio, protraindo-se no tempo.
Titularidade: para cada direito real, deve haver apenas um titular (ou
ncleo de titularidade), que deve ser o tempo todo determinado. A estrutura
da titularidade representa como, em uma sociedade, repartida a riqueza.
Falar de exceo: multipropriedade (time sharing).
Tipicidade ou numerus clausus: os direitos reais no podem ser criados
por via negocial, devendo estar previstos em lei. Falar do direito romano, da
gewere, dos cdigos. Empecilho, no caso de direitos reais sobre imveis (S.
Rodrigues): o registro. Leis extravagantes prevem direitos reais diferentes:
Estatuto da Cidade (superfcie), Lei 6.766 (direito real de preferncia, no
compromisso de compra e venda), por exemplo. Falar do sistema espanhol.
FGV DIREITO RIO 101
CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS
Direitos reais sobre coisa prpria: Propriedade.
Direitos reais sobre coisa alheia:de uso, gozo e fruio: usufruto; uso; ha-
bitao; renda constituda sobre imvel; servido; superfcie.
De garantia: penhor; hipoteca; anticrese.
De aquisio: Direito de preferncia na promessa de compra e venda.
So todos desmembramentos do direito de propriedade (ou melhor, dos
seus poderes).
Alienao duciria: no cria novo direito real, mas sim um novo con-
trato legitimador de posse imediata.
ENFITEUSE E RENDA
Denio legal.
Ultratividade.
Art. 2.038: aplicabilidade da regra de transio e direito intertemporal.
CASO GERADOR
O instituto da enteuse e a atual administrao
Prof. Marcos Coimbra
Artigo publicado em set./2003 no jornal Ombro a Ombro
O lder do governo da atual administrao Lula no Senado, Aloizio Mer-
cadante, acaba de pronunciar-se contrrio ao m do instituto da enteuse no
Brasil, em nome do interesse econmico da Unio e da necessidade de se
manter elevados supervits primrios para garantir a conana na capacidade
de o governo honrar os seus compromissos impede que a Unio abra mo,
neste momento, dos recursos arrecadados com as receitas patrimoniais. Na
melhor tradio monetarista, S. Ex subordina ns a meios. De incio, a atual
administrao Lula est cumprindo seus compromissos, engajadamente, com
os banqueiros e as multinacionais, mas no com os trabalhadores, a exemplo
da Caixa de Previdncia dos Funcionrios do Banco Brasil (PREVI), onde os
benecirios, que teriam direito ao reajuste de 30,05%, em junho do corren-
te ano, obtiveram apenas 18%, a pretexto de se evitar dcit pelo terceiro ano
consecutivo. S. Ex conhece muito bem os prejuzos ocasionados PREVI
em funo de sua utilizao no processo de privatizao selvagem de estatais
FGV DIREITO RIO 102
35
http://www.brasilsoberano.com.br/
artigos/Anteriores/oinstitutodaenfi-
teuse.htm.
brasileiras, como no crime de lesa ptria da doao da Companhia Vale do
Rio Doce, por inuncia de polticos com poder na administrao anterior,
mesmo sendo de oposio. Para diminuir o dcit nominal do Tesouro no
preciso a utilizao das receitas oriundas da enteuse, mas sim diminuir o
extorsivo pagamento de juros exorbitantes da dvida pblica, da corrupo
desenfreada e do empreguismo utilizado pela tomada de assalto pelas polti-
cas clientelistas da nova administrao, atingindo at o INCA. As reformas
previdenciria e tributria so outras demonstraes de ajustes scais, que
provocaro perdas irreparveis classe trabalhadora, em especial classe m-
dia, para alegria dos rentistas e do FMI.
A outra linha de argumentao exposta por S. Ex, quanto propriedade
de terras brasileiras, leva ao raciocnio absurdo de que ento no existe mais
propriedade privada no Brasil. Na realidade, tudo deveria pertencer Unio.
Tal, contudo, no ocorre. Por que s as chamadas terras da Marinha? De
fato, quem recolhe o foro e o laudmio o Servio de Patrimnio da Unio,
subordinado ao Ministrio do Planejamento, atualmente com suas direes
regionais entregues, no loteamento de cargos para garantir a maioria no Con-
gresso, a um partido poltico, com grande inuncia religiosa, sempre pre-
sente em todos os governos, cabendo Marinha, caso receba, irrisria fatia
da arrecadao. Sob o ponto de vista da justia e sob o aspecto tico, no h
razo para a manuteno no anacrnico instituto, de origem medieval, capaz
de permitir at famlia imperial brasileira, em Petrpolis, arrecadao per-
manente, bem como a outras instituies privadas e religiosas.
No conseguimos descobrir a importncia estratgica na segurana e so-
berania nacionais, em pleno sculo XXI, na era dos msseis intercontinentais,
de reas costeiras. No h porque serem de propriedade da Unio, por esta
razo. um argumento sem fundamento. Quanto preservao ecolgica e
do meio ambiente, as condies atuais das citadas regies como, por exem-
plo, a triste situao da baa de Guanabara mostra, saciedade, o abandono
a que esto submetidas, sob a proteo da Unio. A hiptese, ento, destes
terrenos para instalao de unidades militares est fora da realidade, saben-
do-se que a prioridade um da estratgia nacional a de ocupar a Amaznia,
no havendo sentido na manuteno de organizaes militares na costa, pois
as existentes, por falta de utilidade, esto sendo transformadas em museus,
centros culturais e outras.
Os ttulos fraudulentos e os aterros criminosos existem, apesar de serem
de propriedade da Unio, e vo continuar existir, sejam ou no de sua pro-
priedade. A soluo est no cumprimento da legislao vigente para qualquer
parte do territrio nacional. Portanto, no h justicativa racional para a
manuteno do instituto da enteuse no Brasil.
Professor Titular de Economia junto Universidade Cndido Mendes,
Professor na UERJ e Conselheiro da ESG.
35
FGV DIREITO RIO 103
Levando-se em considerao que os sucessores da Famlia Real j recebem
foro h mais de um sculo, seria possvel a extino do domnio direto, por
alegao de no cumprir a funo social da propriedade?
FGV DIREITO RIO 104
AULA 19: FINANCIAMENTO IMOBILIRIO
EMENTRIO DE TEMAS
Financiamento imobilirio. SFH e SFI. Histrico e formas de nancia-
mento. Securitizao do mercado imobilirio. Consrcio de imveis para ns
residenciais.
LEITURA OBRIGATRIA
CHALHOUB, Melhim. Incorporao imobiliria, cap. 7.
CARNEIRO, Dionsio Dias. Financiamento habitao e instabilidade eco-
nmica: experincias passadas, desaos e propostas para a ao futura.
ROTEIRO DE AULA
QUADRO COMPARATIVO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO
Aumento do preo do imvel
PROGRAMA DE
ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
SISTEMA FINANCEIRO
DE HABITAO
SISTEMA FINANCEIRO
DE IMVEIS
LEASING
Lei 10.188/01
MTUO C/ HIPOTECA
Lei 4.380/64 e outras
MTUO C/
ALIENAO FIDUCIRIA
Lei 9.514/97
VICISSITUDES DAS MODALIDADES DE FINANCIAMENTO
Critrios de correo das prestaes.
Correo do saldo devedor.
Execuo no Dec. 70/66.
FGV DIREITO RIO 105
CASO GERADOR
SIMULAES DE COMPRA DE APARTAMENTOS (Roleplay).
FGV DIREITO RIO 106
AULA 20: ALIENAO FIDUCIRIA
EMENTRIO DE TEMAS
Alienao duciria de mveis e imveis. Compreenso do instituto.
Comparao com hipoteca e penhor. Aspectos polmicos da alienao du-
ciria na aquisio de bens. Proteo do alienante.
LEITURA OBRIGATRIA
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas, cap. 20.
COMPARATO, F.K. Funo social dos bens de produo. Revista de Direito
Mercantil, n. 63.
ROTEIRO DE AULAS
ORIGENS DA ALIENAO FIDUCIRIA NO DIREITO BRASILEIRO
Dec. 911/69.
A propriedade duciria.
A lei 9.514/97.
ASPECTOS PROCESSUAIS
Liminar.
Purga da mora.
Busca e apreenso.
Sentena.
FGV DIREITO RIO 107
CASO GERADOR.
A funo social da propriedade dos bens de produo
e a alienao duciria.
RECURSO ESPECIAL N 128.048 lis (1997/0026362-2) RELATOR:
MINISTRO ALUIR PASSARINHO JUNIOR EMENTA: PROCESSU-
AL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAO FIDUCIRIA. BUS-
CA E APREENSO MAQUNRIO AGRCOLK MEDIDA LIMINAR
INDEFERIDA BEM NECESSRIO AO SUSTENTO DO DEVEDOR.
DL N.91 1/69, ART. 30 1..... II. Merece tempero a concesso da medida
liminar prevista no art. 3 do Decreto-Lei n. 922/69, quando se trate de
bem necessrio ao sustento do ru, caso do maquinrio agrcola duciaria-
mente alienado. III. Recurso especial no conhecido. ACRDO Vistos e
relatados estes autos, em que so partes as acima indicadas, Decide a Quarta
Turma do Superior Tribunal de Justia, rejeitada a preliminar, unanimi-
dade, no conhecer do recurso, na forma o relatrio e notas taquigrcas
constantes dos autos, que cam fazendo parte integrante 46 presente julgado.
Participaram do julgamento os Srs. Ministros Slvio de Figueiredo Teixeira,
Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Ruy Rosado de Aguiar.
O que deve prevalecer: a necessidade de sustento do ru ou a proteo
propriedade e ao crdito?
DECISO(ES).
INFORMATIVO n n. 0413
Perodo: 26 a 30 de outubro de 2009.
FINANCIAMENTO. ALIENAO FIDUCIRIA.
ARREPENDIMENTO
Trata-se de Resp. em que se discute, em sntese, o direito de arrependi-
mento, previsto no art. 49 do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC),
como clusula de resoluo de contrato de nanciamento com alienao
duciria em garantia. Na hiptese em questo, o recorrente assinou dois
contratos, um de compra e venda com a concessionria de veculos e outro
de nanciamento com o banco recorrido. Aps a assinatura do contrato de
nanciamento, ocorrido em lugar diverso do estabelecimento comercial do
recorrido, o recorrente arrependeu-se e enviou noticao a este no sexto
FGV DIREITO RIO 108
dia seguinte celebrao do negcio. Diante disso, a Turma entendeu que
facultado ao consumidor desistir do contrato no prazo de sete dias a contar
da assinatura, quando a contratao ocorrer fora do estabelecimento comer-
cial, nos termos do referido dispositivo legal. Assim, noticado o vendedor,
a clusula de arrependimento, implcita no contrato de nanciamento reali-
zado em local diverso do estabelecimento comercial da instituio nanceira,
deve ser interpretada como causa de resoluo tcita do contrato, cuja con-
sequncia restabelecer as partes ao status quo ante. Ademais, no prospera
a argumentao do recorrido de que no possvel o exerccio do direito
de arrependimento, porque o valor referente ao contrato de emprstimo foi
repassado para a concessionria de veculos antes da manifestao do recor-
rente. Pois, como visto este, ao exercer o direito de arrependimento, agiu em
exerccio regular de direito amparado pelo referido art. 49 do CDC. Outros-
sim, o eventual arrogo na posse do valor referente ao contrato de emprstimo
pela concessionria de veculos no pode ser imputado ao recorrente nem
dele ser exigido, uma vez que o contrato de compra e venda celebrado entre
ele e a concessionria no se perfectibilizou; na verdade, sequer houve imisso
na posse do bem. Ressalte-se que, nos termos do art. 2 do DL n. 911/1969,
a ao de busca e apreenso fundamentada com o inadimplemento ou mora
nas obrigaes contratuais. Todavia, no caso, ocorreu a resoluo do contrato
pelo exerccio do direito de arrependimento e no houve formao nem ajus-
te de obrigaes contratuais. Nesse contexto, deu-se provimento ao recurso.
REsp 930.351-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 27/10/2009.
FGV DIREITO RIO 109
AULA 21: HIPOTECA E PENHOR
EMENTRIO DE TEMAS
Princpios dos direitos reais de garantia. Hipoteca, penhor e alienao como
meios de nanciamento de projetos. Corporate nance e project nance.
LEITURA OBRIGATRIA
COUTO E SILVA, Clvis do. Hipoteca no direito comparado. In: FRA-
DERA, Vera Jacob (Org.). O direito privado no pensamento de Clvis do
Couto e Silva. Ed. Livraria do Advogado.
ROTEIRO DE AULA
PRINCPIOS DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Indivisibilidade (art. 1.421);
Especicidade (art. 1.424);
Vedao ao pacto comissrio (art. 1.428).
PENHOR
Concepo tradicional.
Registro do penhor.
Deveres de credor e de devedor.
HIPOTECA
Hipteses do art. 1.473 do Cdigo Civil.
Hipoteca no direito comparado: cdula de crdito hipotecrio.
FGV DIREITO RIO 110
CORPORATE FINANCE E PROJECT FINANCE
Distines.
Papel do penhor e hipoteca no project nance.
Penhor de futuros.
CASO GERADOR
calculado erroneamente o valor de um imvel nanciado para ns de hi-
poteca. O mesmo sub-avaliado e, em vez de ser cotado em 500.000, cotado
em 250.000. Pago o valor de 250.000, o adquirente pede o levantamento da
hipoteca; o Banco X S.A. recusa, alegando que os custos de construo foram
revistos e, na realidade, h ainda metade do valor a pagar. Quem tem razo?
DECISO(ES).
INFORMATIVO N. 0399
PERODO: 15 A 19 DE JUNHO DE 2009
SFH. FCVS. EQUVOCO. CEF. QUITAO. IMVEL
Na espcie, a muturia adquiriu um imvel da CEF e pagou, juntamente
com as prestaes, as parcelas referentes ao Fundo de Compensao e Varia-
o Salarial (FCVS). Ao trmino do pagamento, exigiu a quitao do imvel
e a respectiva baixa da hipoteca incidente sobre ele. A CEF, ento, recusou-se
quitao, dizendo que o contrato no era submetido ao FCVS, que estava
fora daquele limite. O mximo que a muturia poderia fazer era receber o
seu dinheiro de volta, no a quitao. Inicialmente, o Min. Relator destacou
que o recurso interposto pela alnea c permite a adoo de solues anlogas
aos casos semelhantes. A existncia de erro inescusvel, em razo do preparo
tcnico dos agentes da CEF que atuam na rea de nanciamento, impe
ao agente nanceiro arcar com as conseqncias econmicas advindas de
eventual equvoco quando da elaborao das clusulas contratuais. In casu, o
erro quanto previso de cobertura pelo FCVS, merc de o valor nanciado
exceder o limite regulamentar encartado na Circular n. 1.214/1987, item
15; Resoluo n. 1.361/1987 do Bacen, bem como a indevida cobrana das
parcelas relativas ao FCVS juntamente com a prestao e o seguro, decorreu
de equvoco dos agentes da CEF, que, evidentemente, no pode se valer da
prpria torpeza para afastar o benefcio de cobertura do saldo devedor pelo
FCVS, em razo da presuno de boa f dos muturios, rearmada, no caso
concreto, pelo adimplemento das prestaes do contrato de mtuo habita-
FGV DIREITO RIO 111
cional. Diante disso, a Turma, por maioria, deu provimento ao recurso para
aplicar hiptese o entendimento adotado por este Superior Tribunal em
casos anlogos, a m de reconhecer o direito dos recorrentes quitao do
imvel nos moldes da Lei n. 10.150/2000, bem como respectiva baixa da
hipoteca incidente sobre o imvel. Precedentes citados: REsp 684.970-GO,
DJ 20/2/2006, e REsp 562.729-SP, DJ 6/2/2007. REsp 972.890-DF, Rel.
Min. Luiz Fux, julgado em 16/6/2009.
FGV DIREITO RIO 112
AULA 22 E 23: SUPERFCIE
EMENTRIO DE TEMAS
Perspectivas de utilizao urbanstica. A superfcie como modelo para uma
reviso da propriedade.
LEITURA OBRIGATRIA
LIMA, Ricardo C. Pereira. O regime de superfcie no Novo Cdigo Civil. em
Aspectos Polmicos do Novo Cdigo Civil, Ed. RT.
LIMA, Henrique Viegas de. O direito de superfcie como instrumento de orde-
nao urbanstica, concluses. Ed. Renovar.
ROTEIRO DE AULA
Superfcie
Tudo isso por um trs quartos? A frase, de uso cotidiano, encerra com
preciso um dos graves problemas da realidade contempornea urbana: o
custo dos terrenos. As famlias em geral passam muitos anos da sua vida pen-
sando em adquirir um imvel, e j vimos a srie de diculdades encontradas,
tanto do ponto de vista dos direitos reais quanto do ponto de vista contra-
tual. H tambm evidente inuncia do custo dos terrenos na especulao
imobiliria, na desordem urbana e no refreio ao crescimento econmico.
necessrio desatar o n, que muito maior do que pensamos, pois nem sem-
pre consideramos o custo nsito desordem e especulao imobiliria, que
impulsiona sem direo o crescimento da cidade e aumenta o custo de vida
e os custos nos empreendimentos. Uma mercadoria no mais cara no shop-
ping do que na loja de rua? Pense nisso em escala global. Mas como baratear?
Racionalizando o uso do solo. Quem pode faz-lo? A resposta, nesse caso,
no to evidente.
Mas a introduo do direito de superfcie no direito brasileiro deve ser
considerada um caminho possvel. possvel baratear a construo de im-
veis por meio da superfcie? Ela consiste num desdobramento da propriedade,
sendo que o dono do terreno passa a ser uma pessoa, e o dono da construo
ou plantao, outra.
FGV DIREITO RIO 113
36
Art. 1.369. O proprietrio pode con-
ceder a outrem o direito de construir ou
de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pbli-
ca devidamente registrada no Cartrio
de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O direito de superfcie
no autoriza obra no subsolo, salvo se
for inerente ao objeto da concesso.
37
CC, art. 1375.
A estrutura do direito de superfcie
Em se tratando de direito de construir ou plantar sobre solo alheio, ca
claro que o direito de superfcie representa exceo ao chamado princpio da
acesso. O direito de superfcie pode ento ser desmembrado em duas reali-
dades: consistir no direito de utilizar o domnio til do solo alheio, excludo
o subsolo, e tambm resultar na criao de uma propriedade superciria,
que ter por objeto a construo ou plantao lanada ao solo alheio.
36
O di-
reito de superfcie , portanto, o direito real sobre coisa alheia e tambm uma
forma de criao de propriedade resolvel (art. 1.375). Portanto, para que
se constituam os efeitos por ele criados, vital a sua consignao no Registro
de Imveis.
SUPERFCIE = REGISTRO DE PROPRIEDADE + ESCRITURA DE
SUPERFCIE + REGISTRO DE SUPERFCIE
MAS EU PERCO O QUE MEU?
Propriedade resolvel? Trata-se de uma lgica bsica do direito de superf-
cie. Terminado o prazo, a construo passa a ser de propriedade do dono do
terreno, que, salvo haja previso em sentido contrrio, nem mesmo obri-
gado a indenizar a perda do bem.
37
Parece no ser vantajoso, mas a prtica
oriunda de pases nos quais a superfcie difundida mostra bem o contrrio.
Na realidade, a superfcie mais barata por isso. O preo de um bem no-
perecvel como o solo varia de acordo com o tempo que se ser dono dele.
Assim, se algum for comprar um apartamento por 100 anos, pagar mais
barato do que se fosse comprar a frao ideal do terreno para sempre.
Mas por que s a frao para sempre? Porque, de acordo com as moder-
nas tcnicas de construo, os prdios tm vida til limitada. Alm disso, se o
prazo for longo, por exemplo, 100 anos, no faria muita diferena?
DUPLICIDADE DE REGIMES
O instituto no foi introduzido no direito brasileiro pelo Cdigo de 2002.
A previso inicial do direito de superfcie deu-se no chamado Estatuto da
Cidade, Lei n 10.257/01. O direito de superfcie encontra-se regulado dos
artigos 21 e seguintes deste diploma legal, que tem por objetivo servir de ins-
trumento para a criao de polticas urbanas nas cidades brasileiras.
FGV DIREITO RIO 114
38
Direito de superfcie. In: DALLARI,
Adilson de Abreu; FERRAZ, Srgio
Ferraz (Orgs.). Estatuto da cidade. So
Paulo: Malheiros, 2002. p. 181
39
93 Art. 1.369: As normas previstas
no Cdigo Civil sobre direito de super-
fcie no revogam as relativas a direito
de superfcie constantes do Estatuto
da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser
instrumento de poltica de desenvolvi-
mento urbano.
40
OSRIO, Letcia Marques. Direito de
superfcie. In: ______. (Org.). Esta-
tuto da cidade e reforma urbana. Porto
Alegre: Srgio Fabris.
41
LIMA, Viegas de. Op. cit., p. 379.
42
O direito de superfcie..., p. 543.
Ocorre que esta superposio de regimes legais problemtica. Alguns,
por exemplo, poderiam armar que a entrada em vigor do Cdigo serve de
meio de revogao dos dispositivos do Estatuto da Cidade atinentes ao direito
de superfcie. Os comentadores do Estatuto fazem entender que a superfcie
urbana ser regrada pela Lei especial, enquanto a rural ser normatizada pelo
Cdigo Civil. Por exemplo, vejamos a opinio de Maria Sylvia di Pietro:
Uma primeira concluso, portanto, no sentido de que o direito de superf-
cie, tal como disciplinado nessa lei, no abrange imveis rurais. J no projeto de
CC a extenso do instituto maior, por que no distingue propriedade urbana
ou rural. O artigo 1.368 estabelece que o proprietrio pode conceder a outrem
o direito de construir ou de plantar em seu terreno por tempo determinado,
mediante escritura pblica devidamente inscrita no registro de imveis. Uma vez
promulgado o novo CC, e entrando em vigor, o direito de superfcie poder ser
indistintamente utilizado pelo proprietrio rural ou urbano.
38
J Ricardo Lira, no texto obrigatrio, defende viso distinta, corroborada
pelo enunciado 93 da 1 Jornadas de Direito Civil, do CJF.
39
EFETIVIDADE COMO MEIO DE ORDENAO URBANA: CRTICA
Do ponto de vista dos formuladores, o direito de superfcie surge no esta-
tuto da cidade, de modo democratizar o acesso terra urbana e dinamizar
o mercado imobilirio, permitindo a separao do direito de construir do
direito de propriedade, barateando o processo de construo civil e fomen-
tando a produo habitacional.
40
A superfcie, com efeito, facilita o adequa-
do cumprimento da ideia de funo social da propriedade, porque elemento
dinamizador da ocupao do solo urbano, evitando, em muitos casos, o nus
excessivo decorrente da compra do terreno e possibilitando a renovao ur-
banstica, posto que sempre temporria (art. 1.374, CC; Estatuto da Cidade,
art. 21). Mas ser que tem sido assim?
SUPERFCIE POR CISO: POSIES DOUTRINRIAS
Ser possvel a constituio de superfcie por ciso, uma vez que o art.
1.369 menciona o terreno como objeto da superfcie, o que poderia ser in-
terpretado como a possibilidade de constituio somente sobre terra nua?
41

Ricardo Lira entende possvel a superfcie constituda por ciso, de modo que
o proprietrio anterior torna-se supercirio, alienando-se a propriedade do
terreno para terceiro, ou mesmo a operao ocorrendo inversamente.
42
FGV DIREITO RIO 115
43
Em: http://www.cbic.org.br/mostra-
Pagina.asp?codServico=486&codPag
ina=1689
CASO GERADOR
Vtimas da Encol esperam 12 anos
Invadido pelo matagal e eventualmente por ratazanas, o esqueleto de ci-
mento aparente na rua Corinto a face exposta de um trauma que h mais
de uma dcada atinge pelo menos 2.500 famlias da cidade de So Paulo: a
falncia da construtora Encol.
As runas so do Village Park, um prdio que seria erguido ao lado de um
dos portes da USP (Universidade de So Paulo), no Butant, na zona oeste.
Fazem parte de uma histria de decepo e esperana, contada por Suhaila
Shibli, professora de fsica da USP que tem um sonho: ir a p de casa para o
trabalho.
Ela comprou um apartamento no edifcio Village Park ainda na planta,
em 1994. Uniu esforos com os familiares e em apenas dois anos quitou as
prestaes, que totalizavam cerca de R$ 100 mil. Quando j se preparava
para a mudana, a obra parou. Inicialmente, achei que era um problema
menor e mal dei ateno. Mas, no ano seguinte [em 1997], a Encol conse-
guiu a concordata na Justia. E ento eu percebi que poderia me dar mal.
Foi o que aconteceu com Suhaila e outros 59 condminos do Village Park.
Em 1999, a Encol faliu. E, desde ento, os dez andares erguidos dos 15 pre-
vistos comearam a ser invadidos pelo mato.
Quem tinha apostado o seu futuro nesses apartamentos teve de ir morar
de aluguel ou com familiares. Alguns, sem dinheiro, tiveram o imvel leilo-
ado.
Suhaila e outros 29 ainda mantm a esperana de viver ao lado da ores-
ta da USP. Aps ganharem na Justia o direito pelo prdio e de formarem
uma associao de moradores, buscam construtoras interessadas em retomar
a obra. J gastei mais que o dobro do valor inicial. No vou desistir nunca,
arma a professora.
43
O direito de superfcie poderia ser utilizado para resolver o problema dos
prdios em runa, permitindo a retomada das construes?
FGV DIREITO RIO 116
SUPERFCIE: COMPARAO DOS REGIMES
Cdigo Civil Estatuto da Cidade
Cesso do subsolo no Sim
Sempre prazo determinado
sim No
Estipulao de valor a ser
pago ao concedente em caso
de transferncia
no Sim
Texto: Locao built to suit
Convergente com os avanos regulatrios e o esforo conjunto dos players
da indstria em dinamizar o mercado imobilirio, apresentamos mais uma
modalidade de investimento: Locaes Built to Suit. Esta, apresenta-se como
uma alternativa locaes de imveis urbanos, hoje legislada pela Lei das Lo-
caes (Lei 8.1245/91). Trata-se de uma estrutura designada a um especco
locatrio onde o locador recebe algumas garantias de que seu investimento
ter o retorno pretendido. Tal mecanismo possibilita que empresas no pre-
cisem adquirir imveis prprios e imobilizarem alto volume de seu capital,
alm de usufrurem de instalaes desenvolvidas de acordo com suas necessi-
dades. Basicamente, a empresa interessada (Locatria) contrata os servios
de um terceiro (Locador) para que este ltimo: (i) adquira um determinado
terreno; (II) dena um projeto que atenda s necessidades da primeira; (III)
desenvolva e construa, caso seja uma empresa de construo civil, ou contra-
te um terceiro para tanto; e (iv) loque o empreendimento pronto por valor
pr-denido. No desenvolvimento de projetos sob a forma contratual built to
suit, a Locatria pode tambm scalizar a obra, garantindo que o projeto, sob
o qual ela tem um comprometimento contratual de locao, seja desenvolvi-
do de acordo com o projeto aprovado. O empreendimento em questo, di-
ferentemente do convencional, entregue locatria completamente pronto
para ser ocupado (turn key contract), no sendo necessrio altos investimentos
de readequao interna. Os contratos built to suit tm um prazo entre 10 a
20 anos, dependendo da remunerao negociada, uma vez que os investi-
mentos realizados pelo Locador devem ser amortizados e rentabilizados. A
eccia contratual tem incio na data de assinatura do contrato, cando os
uxos de recebimentos atrelados entrega da obra. Em suma, a formatao
contratual built to suit tem por objetivo garantir ao Locador: (i) o retorno
dos investimentos realizados no projeto; e (II) a remunerao pelo uso do
imvel. Neste sentido, esta relao preza pela exigibilidade da permanncia
FGV DIREITO RIO 117
44
CORDEIRO, Thiago Augusto Cor-
deiro. Disponvel em: http://www.
superobra.com/admin/news.asp?ID_
New=1978&Pag=all_news.asp&ID_
Sessao_New=2&ID_ANew=10
do Locatrio bem como as previsibilidades e seguranas dos uxos futuros.
Em funo dessas
caractersticas, este tipo de contrato passvel de securitizao, permitindo
que o investidor antecipe sua sada do negcio. O processo de securitizao
de recebveis imobilirios foi consolidado pela criao dos CRIs Certica-
dos de Recebveis Imobilirios pela Lei 9.514/97. Com esta regulamentao,
sociedades por aes podem adquirir os crditos e, atravs de uma securitiza-
dora, emitir os CRIs. Estes ttulos so distribudos investidores e tem como
lastro o pagamento dos aluguis. Os riscos quanto previsibilidade dos uxos
de receita so minimizados, uma vez que o contrato built to suit no busca
apenas remunerar o uso do imvel, como a Lei das Locaes, mas tambm
amortizar os investimentos efetuados na concretizao do negcio. Frente a
um cenrio de rompimento de contrato por parte da Locatria, a esta cabe
uma multa que, no mnimo, reetir a somatria dos valores restantes do
contrato, garantindo assim o instrumento rmado e os uxos esperados. O
pargrafo nico do art. 473 do Cdigo Civil (Lei 10.406/02) valida o con-
ceito de que uma locao no formato built to suit s poder ser rescindida
antes do prazo, pela Locatria, quando transcorrido o perodo equivalente
natureza e ao vulto dos investimentos realizados pelo Locador.
44
Pode haver, ou no, associao da locao built to suit superfcie. O que
mais interessante?
SUPERFCIE ASSOCIADA AO PLANEJAMENTO TRIBUTRIO
Discusso do art. 1.371 do Cdigo Civil.
CASO GERADOR
possvel garantir um emprstimo em dinheiro com a constituio de
uma superfcie?
FGV DIREITO RIO 118
45
ALMEIDA, Lacerda de. Direito das cou-
sas, vol. I, p. 347.
46
MENDONA, M. I. Carvalho de. Do
usufruto, do uso e da habitao, p. 29.
47
CORDEIRO, Menezes. Direitos reais,
p. 649.
AULA 24: USUFRUTO E SERVIDO
EMENTRIO DE TEMAS
Usufruto. Perspectivas tradicionais e utilizao contempornea. Usufrutos de
cotas e de aes. Servido. Caractersticas e utilizao. Usucapio de servido.
LEITURA OBRIGATRIA
GOMES, Orlando. Direitos reais, cap. 26 e 27. Ed. Forense.
ROTEIRO DE AULA
USUFRUTO
O aproveitamento das utilidades de uma coisa por quem no dono pode
ser exercido por efeito de relao contratual, como no arrendamento e no
comodato, em que o titular exerce o seu direito em nome do proprietrio ou
pode ser de direito prprio de ser exercido em nome do titular no-proprie-
trio.
45
Este direito que se exerce em nome prprio sobre coisa alheia, e que
resulta na faculdade de us-la e de goz-la, recebe o nome de usufruto.
Diferentemente do Cdigo Civil de 1916 (art. 713), o Cdigo Civil de
2002 prescindiu de uma conceituao legal do usufruto. A lei anterior dispu-
nha que constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades de frutos de
uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade.
A principal caracterstica do usufruto consiste no fato de ele ser sempre
temporrio. A razo da necessidade da xao de prazo para esse direito real
reside no fato de que faculdades elementares que ele encerra o uso da coi-
sa e a percepo dos frutos so quase to extensas quanto os do titular da
coisa.
46
Considerando-se que o jus in re aliena no qual se constitui o usufruto
no deve servir de meio para a perda da propriedade, o que ocorreria na pr-
tica se este durasse para sempre (da o m da previso legal da enteuse), o
artigo 1.410 do Cdigo Civil prev a durao temporria do usufruto.
Alm destas caractersticas, verica-se que usufruto direito limitado e
no exclusivo.
47
Real e limitado porque abrange apenas os frutos e as utili-
dades de um determinado bem ou patrimnio, nos limites do artigo 1.394
do Cdigo Civil. E ele no exclusivo porque a exclusividade um atributo
especco da propriedade. Melhor: o usufruto o direito referido a uma coisa
FGV DIREITO RIO 119
48
Direitos reais, p. 288.
49
Direitos reais, p. 334.
50
Op. loc. cit.
51
Op. cit, p. 91.
52
Comentrios ao Cdigo Civil, vol. XVI,
p. 622.
53
Art. 1.393
que implica sempre a existncia de um outro direito real sobre a mesma coisa,
o qual se usufrui.
Como arma Darcy Bessone
48
, historicamente o usufruto tem funo ali-
mentar. Quase sempre institudo para proporcionar meios de subsistncia
ao usufruturio, muito embora a gratuidade no seja da sua essncia. Toda-
via, alguns autores, como Orlando Gomes
49
e o prprio Darcy Bessone
50
,
so especialmente radicais ao analisar tal carter do direito, negando mesmo
qualquer utilidade maior do usufruto na contemporaneidade.
Por outro lado, alguns autores, como Manuel Incio Carvalho de Men-
dona
51
e Marco Aurlio Viana
52
, entendem que perfeitamente admissvel
a gura do usufruto institudo a ttulo oneroso. No lhes parece em nada
estranho o instituto, bem como no parece a ns, por algumas razes que
passamos a expender.
Em primeiro lugar, se o Cdigo Civil admite a cesso onerosa do usufruto,
53

no qual terceiro legitimado no exerccio dos direitos dele decorrentes, quem
dir a constituio onerosa do usufruto. Em segundo lugar, comparando-se a
redao dos art. 1.412 e 1.414 do Cdigo Civil, que tratam dos direitos reais
de uso e de habitao, vericamos que os referidos tm, efetivamente, carter
intuitu familiae. O art. 1.412 exige, para o adequado exerccio do direito de
uso, que este seja feito em atendimento das necessidades do usurio e da sua
famlia. No art. 1414, o titular do direito real de habitao pode simples-
mente residir em uma casa com sua famlia. Nada semelhante encontrado
no captulo de usufruto no Cdigo Civil.
SERVIDO
Dene-se servido como o direito real constitudo de um prdio em relao
ao outro, no qual se estabelece, em proveito deste, um servio ou utilidade.
Ao primeiro se denomina prdio dominante, ao segundo, prdio serviente.
Trata-se de um direito de uso e gozo, ou fruio sobre coisa alheia, portanto,
estabelecido de um prdio em relao a outro
Tradicionalmente, so elencados alguns requisitos para que se tenha a
constituio de uma servido: devem existir dois prdios, ou seja, dois bens
imveis, para que se tenha o surgimento de uma servido. No se nega, to-
davia, a possibilidade do desmembramento de um bem imvel em dois ser
realizado concomitantemente com a criao deste direito real: cuida-se da
hiptese classicamente referida da servido criada pelo pai de famlia que, ao
dividir seu patrimnio, procede criao de servides em favor de um e ou-
tro proprietrio. Alm disto, tradicionalmente se arma que os proprietrios
dos prdios devem ser distintos, excetuada a exceo acima demonstrada. Se
isto ocorrer, enquanto no for alienado um dos prdios, a servido permane-
FGV DIREITO RIO 120
cer sem efeitos. Ocorre que a alienao necessria para que isto ocorra no
a da propriedade, e sim a da posse. Se um proprietrio de prdios contguos
cria servido de passagem de um para com outro, e loca dos dois, aquele que
alugou o prdio dominante poder passar pelo interior do serviente. De qual-
quer modo, vale aguardar pela interpretao larga do dispositivo legal, que se
refere expressamente a dois proprietrios.
Alm disto, deve haver relao de servio ou utilidade no se pode falar
em servides inteis, na medida que sua constituio negocial e as circuns-
tncias negociais para a sua formao exigem seriedade dos contratantes.
Como caractersticas das servides, temos a sua criao voluntria, oriunda
da celebrao de um negcio unilateral ou bilateral, do que resulta o fato de
que as chamadas servides administrativas no so propriamente servides,
e sim limitaes especcas impostas aos particulares pela Administrao P-
blica. Tambm as chamadas servides legais so apenas limitaes ao uso da
propriedade, oriundas do direito de vizinhana, bem como a passagem fora-
da (art. 1285), tambm imposta por Lei.
Outra caracterstica das servides a sua dupla ambulatoriedade: se algumas
servides pessoais, como o direito real de habitao, so intuitu personae, as ser-
vides impem-se a qualquer proprietrio (ou possuidor derivado) do prdio
dominante e do serviente. E, por ser real, como prev o dispositivo acima, e
relativa imvel, obrigatrio o registro do negcio (contrato ou testamento)
no RGI para que a servido tenha efeitos reais. No impossvel a hiptese de
servido meramente contratual, cujo descumprimento acarrete a condenao
em perdas e danos; ocorre que este expediente teria pouca utilidade justa-
mente por isto, desde o direito romano, as servides tm carter real.
As servides so sempre acessrias: perdida a propriedade, sucumbiro
junto, j que incorpreas; alm disto, tendem a ter prazo indeterminado, se
nada se dispuser em sentido contrrio (art. 1387).
Classicam-se, com eccia prtica, em positivas (que importam em um
agir do ocupante do prdio serviente) e negativas (que importam em absten-
o do mesmo); contnuas (cujo exerccio no depende de ao especca de
quem quer que seja, e independem de exerccio, portanto) e descontnuas
(que so exercidas vez por vez, como tirar argila, v.g.); e aparentes (que se reve-
la por obras exteriores) e no-aparentes (que escapam ao exame ocular). Sobre
esta ltima classicao, dispe a smula 415 do STF que servido de tran-
sito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras
realizadas, considera-se aparente, conferindo direito a proteo possessria.
Como estabelecia o art. 696 do CC, a servido no se presume, devendo
existir prova inequvoca de sua constituio. Na dvida, sabido, o domnio
se presume desembaraado (art. 1231).
FGV DIREITO RIO 121
USUCAPIO DE SERVIDO: REQUISITOS (ART. 1.379)
CASO GERADOR
Pergunta-se: possvel a usucapio da servido?
Muro que divide
o condomnio do clube
Terreno do
condomnio
MAR
Porto
FGV DIREITO RIO 122
GUSTAVO KLOH MULLER NEVES
Mestre e doutorando em Direito Civil pela UERJ.
Professor da FGV Direito Rio. Advogado.
FGV DIREITO RIO 123
Fundao Getulio Vargas
Carlos Ivan Simonsen Leal
PRESIDENTE
FGV DIREITO RIO
Joaquim Falco
DIRETOR
Fernando Penteado
VICE-DIRETOR DA GRADUAO
Srgio Guerra
VICE-DIRETOR DE PS-GRADUAO
Luiz Roberto Ayoub
PROFESSOR COORDENADOR DO PROGRAMA DE CAPACITAO EM PODER JUDICIRIO
Ronaldo Lemos
COORDENADOR CENTRO DE TECNOLOGIA E SOCIEDADE
Evandro Menezes De Carvalho
COORDENADOR DA GRADUAO
Rogrio Barcelos Alves
COORDENADOR DE METODOLOGIA MATERIAL DIDTICO
Lgia Fabris e Thiago Bottino do Amaral
COORDENADORES DO NCLEO DE PRTICA JURDICA
Wania Torres
COORDENADORA DE SECRETARIA DE GRADUAO
Diogo Pinheiro
COORDENADOR DE FINANAS
Milena Brant
COORDENADORA DE MARKETING ESTRATGICO E PLANEJAMENTO
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