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A BATALHA PELO

CENTRO DE SO PAULO
santa ifignia, concesso
urbanstica e projeto nova luz
A BATALHA PELO
CENTRO DE SO PAULO
santa ifignia, concesso
urbanstica e projeto nova luz
Felipe Francisco de Souza
Primeira Edio
verso digital revisada
So Paulo, Brasil 2011
Primeira Edio 2011
Copyright Felipe Francisco de Souza 2011
Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta publicao, protegida por copyright, pode ser
reproduzida de qualquer forma ou por quaisquer meios sem a permisso por escrito e antecipada
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Impresso: Editora Paulos Comunicao e Artes Grfcas Ltda.
Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)
(Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
SOUZA, Felipe Francisco de, 1978 .
A Batalha pelo Centro de So Paulo: Santa Ifgnia, Concesso Urbanstica e Projeto Nova Luz/
Felipe Francisco De Souza. 1 edio So Paulo: Paulos Editora, 2011. p.: il.
220 pginas.
Inclui bibliografa.
ISBN 978-85-88246-18-8
1. Brasil - Estatuto da Cidade. 2. Centro Urbano - So Paulo (SP). 3. Concesso Urbanstica.
4. Direito Urbanstico. 5. Planejamento Urbano - So Paulo (SP). 6. Plano Diretor Estratgico -
So Paulo (SP). 7. Polticas Pblicas. 8. Poltica Urbana - So Paulo (SP). 9. Projeto Nova Luz.
I. Ttulo. 11-09827 CDD-352.160981611
SUMRIO
Prefcio
Joo Sete Whitaker Ferreira 7
Introduo. Santa Ifgnia, Concesso Urbanstca e Projeto Nova Luz 17
Captulo I. Formulao da Concesso Urbanstca pelo Executvo
1. Sobre a Origem do Instrumento Urbanstco 23
2. Sobre a Aprovao no Plano Diretor Estratgico 2002-2012 31
3. Sobre o Projeto Nova Luz 38
Captulo II. Regulamentao da Concesso Urbanstca pelo Legislatvo
4. Sobre a Consttucionalidade do Projeto de Lei n 87 de 2009 59
5. Sobre as Audincias Pblicas na Cmara Municipal 62
6. Sobre a Aprovao da Lei da Concesso Urbanstca 89
Tabela 1. Placar das Votaes dos Projetos de Lei n 87 e n 158 de 2009 94
Captulo III. Suspenso da Concesso Urbanstca pelo Judicirio
7. Sobre a Licitao do Consrcio Nova Luz 97
8. Sobre os Movimentos Sociais do Bairro Santa Ifgnia 103
9. Sobre as Audincias Pblicas do Projeto Nova Luz 114
Captulo IV. Anlise do Processo da Concesso Urbanstca em So Paulo 137
Ilustraes 177
Consideraes Finais 183
Referncias Bibliogrfcas 185
Lei Municipal n 14.917 de 2009 196
Lei Municipal n 14.918 de 2009 215
Agradecimentos 219
No fcil para as pessoas sem credenciais
enfrentar as credenciadas, mesmo quando a
chamada expertise baseada em ignorncia e
insensatez. Alguns estudos acabam tornando-se
munio til contra tais credenciados.
Jacobs, 1993, traduo livre
7
PREFCIO
Paris, 13 de setembro de 2011
Em nossa sofrida histria, confundiu-se demasiada e reiteradamente crescimento
econmico com desenvolvimento, e, mais uma vez, o discernimento necessrio
no est sufcientemente no centro das atenes. Embora estejamos progredindo,
com o festejado aumento da classe mdia, a chamada classe C, o Brasil ainda
um dos recordistas mundiais de desigualdade. Alis, a lgica de nossa formao
econmica e social cujo smbolo principal o milagre econmico dos anos
1970 foi justamente a do crescimento econmico acelerado e, tambm, altamente
concentrador de renda, o que gerou muitas desigualdades sociais.
Esse padro de desenvolvimento, que muitos intrpretes da formao nacional
chamaram de modernizao conservadora, afasta-se da ideia de crescimento
porque, nela, exatamente, pressupe-se que as riquezas geradas pela economia
sejam distribudas para o conjunto da sociedade, em uma dinmica de construo e
fortalecimento da nao e de todos os cidados. No nosso modelo, a modernizao
no se d em benefcio do fm da pobreza e da desigualdade, e sim s custas delas,
isto , alimentando-se delas.
Tal matriz, claramente injusta, foi possvel graas estruturao de uma sociedade
cindida, herdeira do pensamento colonial escravocrata, a partir do qual as elites
exerceram e ainda exercem uma hegemonia poltica e econmica onipotente,
sempre pronta a passar para trs os interesses coletivos da sociedade a fm de garantir
os privilgios de seus interesses particulares. Florestan Fernandes (1975) mostrou
como nossas elites, ao longo de nossa histria associando-se ao poder econmico,
externo e hegemnico de cada momento histrico reiteradamente, renunciaram
ao desafo da formao da nao para consolidar, na defesa dos interesses de expanso
do capitalismo internacional, seu poder interno por um vis antidemocrtico e
antinacional. Alimentaram, para tanto, o mito da modernizao, legitimando
junto opinio pblica os saltos modernizadores que aparentemente colocavam
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cada vez mais o pas no rumo certo do desenvolvimento, quando, na verdade,
aprofundavam a matriz desigual do subdesenvolvimento.
Para exercer-se o poder, estruturou-se o que Raymundo Faoro denominou de
Estado Patrimonialista, originado no estamento colonial e por meio do qual a
comunidade poltica conduz, comanda e supervisiona os negcios, como negcios
privados seus (Faoro, 2011:819). Dessa maneira, construiu-se permanente e
sempre alimentada confuso entre o que pblico e o que privado, transformando
o Estado em um efcaz instrumento da defesa dos interesses pblicos de alguns.
Para tal, a sociedade, como explicava Faoro, compreende-se apenas no mbito de
um aparelhamento a explorar, a manipular, e a tosquiar nos casos extremos (id.
ibidem).
Se essa anlise parece referir-se a um pas do passado, a verdade que poucas
vezes se viu o patrimonialismo atuando to limpidamente quanto nos processos de
retomada do Centro de So Paulo, por parte dos interesses do capital imobilirio,
evidentemente amparados pelo Poder Pblico Municipal, elementos que Felipe
Francisco de Souza retrata neste livro.
A contradio do momento atual baseada no mesmo mito da modernizao.
O atual ciclo econmico virtuoso do Brasil alavanca um crescimento mais slido em
comparao a alguns pases desenvolvidos, e fala-se cada vez mais do novo papel que
potncias ascendentes, como o Brasil, podem passar a ter no cenrio econmico
mundial. Porm, a confuso entre crescimento econmico e desenvolvimento,
como sempre, nestas situaes, ganha fora e parecemos distantes do salto
econmico com alterao signifcativa no equilbrio de poder e na estrutura da
desigualdade. Chico de Oliveira (2010) lembrou que, embora a pobreza absoluta
no pas venha lentamente diminuindo, ainda assim, a desigualdade se mantm, ou
at piora, pois o prprio modelo ideal que se persegue o de uma sociedade de
consumo, no padro dos mercados desenvolvidos intrinsecamente excludente
e desigual.
O problema maior que no mbito urbano essa contradio ganha toda sua
amplitude: enquanto o pas comemora seu sucesso econmico, no percebe que
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esse sucesso alimenta uma urbanizao semelhante a uma bomba social e ambiental,
que j comea a explodir. O padro da sociedade de consumo de massa, alcanado
pelos pases ditos desenvolvidos, o do consumismo exacerbado e desnecessrio,
que tende a piorar, e no melhorar, as injustias sociais e a degradao ambiental.
O quadro urbano brasileiro trgico: as grandes metrpoles tm em mdia quase
metade de sua populao vivendo em condies precrias, seja em favelas, seja
em loteamentos irregulares, seja em cortios ou at mesmo na rua. Os centros das
cidades objeto de disputa do capital imobilirio, como apontado neste livro
esto se esvaziando. Sobram imveis desocupados, que no cumprem a funo
social da propriedade urbana, por mais que exista a Lei Federal do Estatuto da
Cidade.
O avano modernizador exacerba as tenses urbanas: as reas de proteo
ambiental esto tomadas por ocupaes precrias de alta densidade habitacional, ou
por condomnios de luxo que da mesma forma driblam a legislao. A porcentagem
de domiclios sem saneamento ainda signifcativa: at mesmo nas metrpoles,
as enchentes e desmoronamentos matam milhares a cada estao das chuvas, e
a irregularidade fundiria na cidade informal parece ser insolvel. Em inmeros
centros urbanos: continuam os processos autoritrios: de expulso da populao
pobre para a periferia com, quase sempre, aes capitaneadas pelas prefeituras, em
sintonia com o mercado, no mbito do patrimonialismo.
Quanto mais cresce a economia: mais se acelera a verticalizao extremada e
descontrolada, que arrebenta bairros assobradados inteiros; mais se multiplicam
os condomnios murados que renegam a rua e o espao pblico; mais se refora
o predomnio absoluto do automvel como matriz insustentvel de transporte
em detrimento do transporte pblico de massa; e mais se consolida a liberalidade
absoluta na ocupao e no uso dos espaos urbanos, sempre privilegiando os
segmentos de mais alta renda.
No atual cenrio de otimismo, to festejado, em que se d pouca ou nenhuma
ateno s questes supracitadas, o papel daquilo que chamado, sisudamente,
de academia, muitas vezes pouco compreendido. Na euforia econmica, as
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ps-graduaes e especializaes, assim como a prpria formao superior, so
geralmente assemelhadas necessidade de ampliar a capacitao profssional, como
parte do esforo coletivo necessrio ao salto modernizador. Quando se confunde
desenvolvimento com crescimento econmico, tudo que ajude a uma melhor
insero econmica, individual, ou do prprio pas no cenrio do capitalismo
globalizado, visto como louvvel. Assim, universidade parece ter cabido o papel
de formar quadros capazes de contribuir para esse novo momento econmico.
Tal papel importante, sem dvida. Porm, no deve ser o nico. A universidade,
como produtora do conhecimento cientfco, tem a funo fundamental de
desenvolver refexo crtica. O urbanismo, como cincia social aplicada, mais do
que nunca, deve buscar respostas aos impasses e s subjetividades que a cidade
produz. As cidades so o refexo espacial da sociedade, e reproduzem no territrio
suas desigualdades e injustias, em dinmicas marcadas pela ideologia (Ferreira,
2007). Assim, cabe academia e, no caso, aos urbanistas, o importante papel
de descortinar, explicar, denunciar e interpretar os fenmenos urbanos, bem
como suas contradies, seus impasses, entendendo as suas causas e apontando os
caminhos para super-los.
Isso no fcil nos dias de hoje, e preciso coragem para assumir tal papel,
sobretudo em uma sociedade patrimonialista, em que a produo de conhecimento
se v muitas vezes subordinada ao pensamento dominante, o que faz sentido. Por
isso, muito mais simples seria, sem dvida, acomodar-se na reproduo desse
pensamento, aquele que festeja o sucesso econmico sem mais questionamentos,
aquele que defende a cidade-global paulistana como modelo a se perseguir, aquele
que valoriza o impulso econmico, o crescimento urbano e o dinamismo do
mercado, e que escamoteia a verdadeira tragdia que a metrpole de fato vivencia
(Arantes, Maricato e Vainer, 2000; Ferreira, 2007).
Do grupo de acadmicos que tm coragem de refetir criticamente e contra
o mainstream dominante, faz parte Felipe Francisco de Souza. O Centro de So
Paulo, que ele escolhe neste livro como um dos objetos de seu olhar preciso,
hoje o territrio de desejo das elites polticas, econmicas e imobilirias da cidade
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de So Paulo. Sabe-se bem o porqu: o Centro foi devidamente abandonado por
essas mesmas elites e desconsiderado dos investimentos pblicos e privados por
anos. De onde sua degradao, que hoje parece justifcar to bem o mpeto da
interveno, foi fruto da consequncia da falta de interesse, e de investimentos, por
parte dos setores dominantes. Obviamente, o discurso da degradao acentuou-
se medida que os mais pobres ocuparam o Centro, seja pela facilidade de
acesso, que favoreceu o comrcio popular, afugentando os setores de alta renda
antes ali instalados para novas paragens mais nobres; seja quando, j h dcadas
abandonado, passou a receber os miserveis excludos da sociedade.
Porm, desde a aprovao do Estatuto da Cidade, em 2001, o Centro passou
a ter uma nova vocao possvel: o de abrigar, graas a uma desejvel reabilitao
das centenas de edifcios abandonados, moradias de baixa renda, atendendo o
signifcativo dfcit habitacional da cidade. Vale lembrar que, pelo Estatuto, edifcios
vazios so ilegais, pois no cumprem a sua funo social. Em uma cidade em que
falta moradia, de fato incompreensvel, alm de ilegal, manter vazios prdios que
se benefciam de gua, esgoto, luz, coleta de lixo e outros benefcios arcados pelo
conjunto da sociedade, enquanto centenas de milhares de paulistanos no tm
onde morar. justamente com esse raciocnio que os movimentos de moradia
iniciaram h alguns anos aes de ocupao desses prdios, transformando-os em
habitaes improvisadas, para denunciar tal injustia e forar a sua reconverso. A
cidade , antes de tudo, o espao das disputas sociais.
Entretanto, na sociedade capitalista, e mais ainda na patrimonialista, a
propriedade sagrada, mais ainda do que o direito moradia para todos. Mesmo
que seja a propriedade de prdios vazios, sem uso, abandonados h dcadas; mesmo
que sejam prdios com milhes de reais em dvidas fscais ainda assim, o Judicirio
raramente tarda mais do que algumas horas para determinar a reintegrao de
posse da propriedade vilipendiada ; mesmo que nos prdios ocupados estejam
famlias, idosos e crianas que, de fato, no tm onde morar. Nada mais sagrado,
no Brasil, do que a propriedade imobiliria.
Claro que, na lgica do patrimonialismo, a efccia da lei geralmente tende
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apenas para um lado. Nunca foram vistas, que se saiba, reintegraes de posse
contra condomnios fechados de luxo que ocupam terras da Unio, ou contra
centros de convenes estabelecidos indevidamente em terras municipais, ou,
ainda, contra casares que, estranhamente, tomaram para si fatias do maior parque
pblico da cidade. Nesses casos, a lei iria contra a propriedade, mesmo sendo as
ocupaes ilegais. Coisas do urbanismo brasileira, sem dvida.
Ocorre que, desde que a economia brasileira entrou no seu atual ciclo virtuoso
a cidade passou a crescer cada vez mais para todos os lados, novos terrenos vazios
para investimentos imobilirios arrefeceram e, como consequncia, uma bolha
especulativa lanou para o espao os preos imobilirios da cidade , o Centro
de So Paulo, antes abandonado, voltou a seduzir o mercado imobilirio, como
nos tempos de sua glria. Infelizmente, com o inconveniente da presena de
alguns moradores pobres, noias, prostitutas, camels e sem-tetos, enfm, tantos
paulistanos que fzeram do Centro seu espao de vida, mas que no condizem mais
com os esforos de recuperao da regio, nos moldes pretendidos pelo capital
imobilirio. Era de se esperar, portanto, que os setores dominantes fzessem aquilo
que fosse possvel para que o Centro pudesse revitalizar sua nobreza perdida.
Neste momento da discusso, entra em pauta outro objeto de estudo sobre o
qual Felipe Francisco de Souza se debruou. Aquele que os urbanistas chamam de
instrumentos urbansticos, e mais precisamente um deles, a chamada concesso
urbanstica. A expresso instrumento urbanstico refere-se ao conjunto de aes
que o Poder Pblico est legalmente amparado a fazer para intervir nas dinmicas
urbanas e nas formas de uso e ocupao do solo, regulamentando e controlando, ou
direcionando-as. Leis de zoneamento, planos diretores, incentivos fscais, normas
edilcias e cobranas tributrias so exemplos de instrumentos. Em resumo, os
instrumentos urbansticos seriam o ferramental de que o Poder Pblico disporia
para exercer seu papel na determinao e no controle das dinmicas urbanas.
Todavia, a efccia de sua aplicao no Brasil enfrenta um difcil desafo. Os
instrumentos urbansticos surgiram e se consolidaram na Europa, especialmente
a partir do Ps-Guerra, no mbito do Welfare State, ou do Estado de Bem Estar
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Social. Quando se estruturava um Estado fortemente regulador, no s da economia
no auge do keynesianismo , mas tambm das dinmicas de ocupao e uso do
solo urbano para consolidar um mercado de consumo de massa, os instrumentos
serviram para incluir nas cidades um mximo possvel de cidados, nesse caso, de
consumidores em potencial.
Mesmo que isso hoje seja coisa do passado, com o atual desmonte arquitetado
do Estado Providncia por toda a Europa nem falemos pelos Estados Unidos
da Amrica e uma evidente liberalizao da economia, que reduz o poder do
Estado e aumenta a autonomia do capital, ainda assim, o ambiente nos quais os
instrumentos urbansticos surgiram e foram no incio aplicados era, e ainda ,
completamente diferente da realidade muito peculiar das cidades e da sociedade
brasileira. No contexto do subdesenvolvimento, utilizar-se de instrumentos
urbansticos pressupe uma sociedade com um mnimo de equilbrio econmico
e social. Pressupe-se, principalmente, um Estado que tenha por objetivo a causa
pblica de fato, ou seja, a defesa dos interesses de todos, acima dos de alguns.
Ora, vimos que essa no propriamente a caracterstica do nosso Estado. No
Brasil, embora tcnicos da administrao pblica ou mesmo polticos se esforcem
cada vez mais para resgatar ou criar esse sentido pblico do Estado, a verdade
que ainda lidamos com uma complexa mquina pblica, cuja caracterstica a
do patrimonialismo, ou seja, azeitada por sculos para funcionar em uma lgica
oposta do pblico de todos. Por isso, ainda difcil enxergar os instrumentos
urbansticos do Estatuto da Cidade como uma espcie de repetio tardia dos
mecanismos de controle urbano tpicos do Estado de Bem-Estar Social, porque tal
modelo poltico e econmico deu-se em outro momento e em outras condies
histricas. Aqui, a promoo de uma economia, que no superou sua condio de
dependncia e subdesenvolvimento e que se alimenta de saltos modernizadores,
passa pela manuteno da gritante desigualdade social, o que na cidade se refete na
permanncia da exacerbada excluso scio-espacial. Nesse cenrio, os instrumentos
urbansticos parecem ter ainda um longo caminho a percorrer, que passa, antes
de tudo, por uma mudana na correlao de foras para que haja realmente a
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chamada vontade poltica em utiliz-los.
A discusso de como tais instrumentos, retirados de seu contexto original,
podem ou no se adaptar e servirem aos mesmos objetivos em uma realidade
completamente diferente , alis, uma discusso central do urbanismo, e das
cincias sociais em geral. Sob pena das ideias fora do lugar (Schwarz, 1981),
essa transposio deve ser cuidadosa, para no correr o risco de ver um mesmo
pensamento, transfgurado, servir a propsitos completamente diferentes seno
antagnicos aos que o originaram. Alis, o prprio Felipe aventurou-se por
esse difcil caminho, tentando analisar, em obra anterior, como um instrumento
urbanstico de sucesso no Japo, o do land readjustment, poderia ser, eventualmente,
aplicado na realidade urbana brasileira.
Desta vez, o desafo dele talvez tenha sido maior, pois o objeto tratado, como
j dito, est no centro das atenes do capital imobilirio e do prprio Estado.
Por meio de planos, operaes de desmonte, aes de desapropriaes, propostas
de urbanizao pouco democrticas, construo de equipamentos projetados
por estrelas da arquitetura mundial, e at mesmo uma nova linha de metr que
o conecta aos bairros mais nobres da cidade, o Centro vem recebendo, h uma
dcada, toda a ateno possvel do Mercado e do Estado.
Mercado e Estado que, alis, vm se associando cada vez mais, coerentes com
nossa tradio, para promover o que chamei em outro texto de um urbanismo de
mercado (Ferreira, 2010). O planejamento urbano modernista e funcionalista,
que no Brasil serviu aos interesses do Estado autoritrio, foi aos poucos rechaado,
devido chegada da matriz econmica neoliberal da ltima dcada do sculo XX,
por sua pouca fexibilidade face s dinmicas do mercado. O planejamento que
se buscou, a partir de ento, deveria ser mais efcaz para integrar as cidades
lgica da economia fnanceirizada e globalizada, incorporando, inclusive, as reas
obsoletas e abandonadas de grande interesse imobilirio. Deixava-se a regulao
estatal do espao pblico para dar livre curso ao dos empreendedores privados,
sempre associados a festejados arquitetos de renome internacional, em grandes
empreendimentos de revitalizao de qualquer rea remanescente que ainda se
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prestasse a uma interveno. Com fortes investimentos pblicos, muitas vezes
legitimados por algum grande projeto esportivo ou cultural, tais propostas de
interveno tm a marca da gentrifcao, a saber, a invarivel expulso dos
moradores originais geralmente pobres que aceitaram viver em reas obsoletas
e abandonadas e sua substituio por moradores de um novo e mais alto perfl
econmico.
No caso de So Paulo, dentre tantos artifcios para se oferecer ao mercado um
novo Centro adequado aos negcios, encontrou-se mais um, agora travestido de
instrumento urbanstico: a concesso urbanstica, analisada em detalhe neste livro.
Ela, talvez, na sua forma original, tivesse de fato uma intencionalidade pblica,
mas que foi to bem trabalhada para os interesses dominantes, que hoje se tornou
uma das maiores aberraes urbansticas de que temos notcia. Por confsso,
vale precisar, que fao coro e defendo a inconstitucionalidade do instrumento.
No consigo entender algo que possa ser legal ao transferir iniciativa privada
uma prerrogativa to bsica do Poder Pblico, a de promover desapropriaes.
Tambm no aceitvel um instrumento que sirva para dar ao mercado a iniciativa
do projeto urbano, por meio de uma licitao. O planejamento do territrio, a
ocupao democrtica do espao e o controle de seu uso devem ser aes pblicas,
pois afetam o espao pblico. O que h de grave nesse aspecto que o Estado tem
legitimidade para isso porque eleito para tal. Ningum, em contrapartida, elegeu
a empresa que, por critrios incertos, ganhou uma licitao que lhe permite dizer
como ser o Centro de So Paulo.
A histria contada neste livro uma histria trgica. Ela escancara as facetas
do patrimonialismo e as perversas lgicas de funcionamento de um Estado que
h muito perdeu sequer a discrio para atuar em defesa de interesses particulares.
Como um bom acadmico, Felipe Francisco de Souza no se furtou a tirar as
concluses necessrias, mesmo que tenha pago um preo caro por isso, aps dez
anos dedicados aos trabalhos na Prefeitura. Porm, isso no o impediu de contribuir
de maneira incisiva para um melhor conhecimento dos meandros da ao pblica
em nossa maior metrpole. Mostrou como uma poltica pblica pode ser um
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artifcio para gerar novas frentes de ao para o mercado imobilirio. Mostrou
como o Estado pode fazer a poltica do quanto pior, melhor para garantir o
atendimento de determinados interesses. Mostrou quo delicada e perigosa a
imiscuio exagerada dos interesses privados na coisa pblica. Assim, aponta toda
a utilidade, esta sim pblica, do seu trabalho: a de evitar, pela denncia embasada
e amparada pelo rigor da pesquisa acadmica, que um processo poltico viciado
possa tornar-se um modelo para outras cidades brasileiras, que passem a usar a
concesso urbanstica como mais um instrumento de expulso de populaes de
lugares com potencial de valorizao imobiliria.
por isso que este um livro de leitura imprescindvel para os urbanistas
brasileiros preocupados com a reforma urbana, a reconstruo das nossas cidades
em outros moldes e a perspectiva de termos, um dia, uma nova realidade urbana,
socialmente justa e verdadeiramente democrtica.
Joo Sete Whitaker Ferreira
Arquiteto-urbanista e economista, mestre em Cincia Poltca e doutor em Urbanismo.
Atualmente, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo e
professor visitante do Insttut de Hautes tudes de lAmrique Latne IHEAL, Paris3-Sorbonne Nouvelle.
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INTRODUO
Santa Ifgnia, Concesso Urbanstca e Projeto Nova Luz
Esta publicao surgiu da indignao do autor sendo possvel e, s vezes necessrio,
fcar indignado com o atual panorama do planejamento urbano em So Paulo.
Durante dez anos debruados sobre estudos de instrumentos urbansticos na
Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SEMPLA), passei a supor que as
limitaes do planejamento urbano paulistano tinham algo a ver com a tcnica,
mas, tambm, a questes relacionadas formulao e implementao de polticas
pblicas.
Esse quadro de indignao foi infuenciado pela bolsa de estudos concedida
pela Japan International Cooperation Agency (JICA), quando, em 2005, tive a
oportunidade de conhecer o land readjustment, ou o mtodo do reajuste de terras
no Japo.
Land readjustment um modelo de planejamento urbano com execuo
compartilhada, em que os proprietrios e o Poder Pblico arcam com os custos
e os benefcios do desenvolvimento, em locais onde os padres de ocupao so
inadequados e defcientes, buscando, por princpio, a manuteno dos ttulos
de propriedade dos envolvidos na rea de transformao. Aps a realizao do
projeto, a porcentagem de direito de cada titular deve ser a mesma que antes dele,
mesmo que a rea e a localizao de sua propriedade sejam diferentes. Em todos
os casos estudados no Japo, a rea posterior entregue aos detentores de direito foi
menor, devido ao aumento da quota para espao dedicado utilizao pblica, tais
como ruas, parques e escolas. Porm, o valor das propriedades resultantes tornou-
se superior, devido ao valor agregado por melhorias, bem como a uma utilizao
mais intensa da terra.
Por envolver a comunidade local, em vez de remov-la, criando-se valor
econmico, social e capacidade de governana, e por exigir que todos os proprietrios
participem e contribuam para a construo de espaos pblicos, projetos de land
18 introduo
readjustment viabilizam intervenes que no seriam possveis de outro modo,
considerando que, em muitas situaes, adquirir terreno para melhorias pblicas
nas cidades pode ser proibitivamente caro e excludente do ponto de vista social.
A crtica sobre a difuso de best practices melhores prticas e a cpia de
modelos fechados (Farah, 2005 e 2008), por intermdio de agncias internacionais
de cooperao, chamou a ateno para o risco de um iderio de planejamento urbano
brasileiro confgurado por ideias fora do lugar (Schwarz, 1981, apud Maricato e
Ferreira, 2002), em detrimento do fomento criao de um pensamento prprio
surgido de forma endgena. Nesse sentido, durante o meu processo de insero no
mestrado da Fundao Getulio Vargas (FGV-SP), houve um direcionamento para
o estudo da concesso urbanstica, por se tratar no apenas de uma proposio,
como no caso do land readjustment
1
, mas de um novo instrumento urbanstico
formulado na gesto Marta Suplicy (PT) e regulamentado anos depois na gesto
Gilberto Kassab (DEM). Dessa maneira, pensou-se na reconstituio de um
processo completo, a fm de analisar as origens e a insero na agenda pblica
governamental do instrumento da concesso urbanstica, bem como contribuir
para uma melhor compreenso das limitaes na produo de polticas pblicas no
atual contexto democrtico brasileiro, marcado pela Constituio Federal de 1988
e pelo Estatuto da Cidade de 2001.
importante destacar, nesta introduo, que instrumento urbanstico no
poltica pblica. Por poltica pblica entende-se no apenas a capacidade do
governo e da administrao pblica delimitarem e compreenderem os problemas
a serem enfrentados, por meio de tradues tcnico-racionais e expressas em
decises legitimadas por procedimentos legalmente estabelecidos (Villanueva,
2006). Entende-se tambm por poltica pblica o Estado em Ao, na medida
em que qualquer concretizao d-se pela ao ou omisso, preventiva ou corretiva,
1
Para aprofundada discusso sobre o mtodo do land readjustment, recomenda-se: SOUZA, F.F.
Mtodos de Planejamento Urbano: Projetos de Land Readjustment e Redesenvolvimento Urbano.
So Paulo: Paulos Editora, 2009.
19 santa ifgnia, concesso urbanstca e projeto nova luz
destinada a manter ou modifcar a realidade de um ou vrios setores da vida social.
A partir dessa defnio, polticas pblicas so fuxos decisrios, condicionados
por valores, ideais e vises de atores sociais internos e externos s instituies
pblicas, que envolvem a defnio de metas, estratgias de atuao e de alocao
de recursos para atingir determinados objetivos pr-estabelecidos (Saravia, 2006).
Esses processos de defnio e atuao so sempre afetados por processos polticos
que envolvem confitos de interesses e disputas.
Instrumentos urbansticos so objetos tcnico-jurdicos elaborados como
elemento integrante da formulao de polticas pblicas urbanas. Embora
concebidos em um contexto especfco, so ferramentas que transcendem
gestes poltico-partidrias e podem prestar-se a fns diferentes daqueles para os
quais foram concebidos. Mesmo quando idealizados, por exemplo, de forma a
garantirem o interesse pblico, como a incluso de segmentos sociais no direito
cidade, eles podem servir a grupos especfcos e a determinados lobbies, criando
confitos entre atores sociais em torno da poltica pblica. Esta publicao admite,
portanto, que nenhum instrumento urbanstico, isoladamente, pode constituir
elemento decisivo de incluso ou excluso social; porm, reconhece-se que pode
ser um elemento gerador de agravamento ou mitigao dessa excluso, a depender
de sua utilizao.
No mbito mencionado, a publicao tem por objetivo analisar o processo de
formulao do instrumento urbanstico da concesso urbanstica: sua origem
no Executivo, as discusses pela Sociedade Civil (em peridicos, entrevistas,
audincias pblicas), sua regulamentao no Legislativo Municipal e sua relao
com a poltica pblica de transformao do Centro de So Paulo, denominada
projeto Nova Luz. Ainda, mapear os atores sociais envolvidos nesse processo,
seus principais argumentos, contrrios e favorveis, a respeito dos problemas que
a concesso urbanstica pretende solucionar e as estratgias desses atores para
infuenciar a agenda pblica governamental do municpio de So Paulo.
Para tanto, a publicao perfaz quatro captulos. O Captulo I, Formulao da
Concesso Urbanstica pelo Executivo, percorre a criao do instrumento urbanstico
20 introduo
quando proposto pela primeira vez pelo jurista Paulo Jos Villela Lomar, que
analisou sua viabilidade em dissertao de mestrado e inseriu-o para a futura
regulamentao no Plano Diretor Estratgico de So Paulo durante a gesto Marta
Suplicy (PT, 2001-2004). Em seguida, apresenta a estratgia das gestes Jos Serra
(PSDB, 2005-2006) e Gilberto Kassab (DEM, 2006-2008/2009-2012) para
promover o processo de revitalizao do bairro da Santa Ifgnia, na regio central
de So Paulo, por meio do projeto Nova Luz, e os contornos que permitiram que
a concesso urbanstica, entre outros instrumentos urbansticos disponveis, fosse
escolhida para integrar esse contexto.
O Captulo II, Regulamentao da Concesso Urbanstica pelo Legislativo,
aponta as principais crticas ao instrumento urbanstico, feitas pelo jurista Kiyoshi
Harada, e relacionadas sua constitucionalidade. Em seguida, descreve o perodo
quando o projeto de lei da concesso urbanstica foi enviado Cmara Municipal,
discutido em audincias pblicas com a Sociedade Civil e regulamentado pelo
Legislativo.
O Captulo III, Suspenso da Concesso Urbanstica pelo Judicirio, percorre
o lanamento do edital de licitao, a escolha do consrcio e a entrega fnal do
projeto Nova Luz para a Prefeitura de So Paulo. Alm disso, trata da mobilizao
dos diferentes movimentos sociais de comerciantes e moradores contrrios ao
processo de revitalizao do bairro da Santa Ifgnia e das audincias pblicas
para a apresentao do projeto urbanstico populao. A esse fato, atrelam-se as
proposies de duas Aes Diretas de Inconstitucionalidade para a lei da concesso
urbanstica, sendo que uma delas recebeu parecer favorvel para sua suspenso
temporria, que depois foi revogada.
O Captulo IV, por fm, Anlise do Processo da Concesso Urbanstica em So Paulo,
apresenta algumas refexes sobre quem formula as polticas pblicas urbanas da
cidade de So Paulo, como elas so discutidas com os atores da Sociedade Civil e a
maneira como so regulamentadas. As eventuais crticas elaboradas nesse captulo
dizem respeito poltica pblica de transformao do Centro de So Paulo, e no
a um partido poltico ou gesto partidria. Alm disso, a anlise expressa por esta
21 santa ifgnia, concesso urbanstca e projeto nova luz
publicao est sujeita s limitaes de seu prprio desenvolvimento: dos atores
entrevistados, das matrias jornalsticas selecionadas, dos critrios e das prioridades
de investigao adotadas; portanto, aguarda por outros trabalhos capazes de
dialogar com os resultados aqui apresentados.
23
CAPTULO I: FORMULAO DA CONCESSO
URBANSTICA PELO EXECUTIVO
1. Sobre a Origem do Instrumento Urbanstco
O advogado Paulo Jos Villela Lomar, no ano de 2001, defendeu dissertao
de mestrado em direito urbanstico com o ttulo A Concesso Urbanstica. O
trabalho teve por objetivo estudar a viabilidade de um objeto tcnico-jurdico
relacionado ao atual contexto constitucional brasileiro, que se pauta desde 1988
pelo conceito de desenvolvimento de cidades mais justas, igualitrias e pela funo
social das cidades. Conforme explicou o advogado em entrevista (Lomar, 2010),
este objeto foi pensado desde a dcada de 1990, para superar as intervenes
urbanas tradicionais:
Aos poucos, eu percebi que as alternativas que nossa Constituio Federal de
1988 dispunha para um enfrentamento mais ativo das questes urbanas eram
poucas. Eu sempre estive descontente com esta forma de fazer planejamento
urbano ligado apenas disciplina do uso e ocupao do solo. Um processo
muito lento, frgil, fraco do ponto de vista da transformao. Eu sempre
achei que existia a necessidade de uma interveno que transformasse a
realidade efetivamente.
A fonte de inspirao do advogado para seu trabalho acadmico foram estudos
realizados em perspectiva comparada com pases centrais, que realizam intervenes
urbanas por meio de agncias especfcas de implementao de projetos:
Em outros pases, como por exemplo, na Frana, criam-se instituies,
empresas, ou sociedades de economia mista, denominadas tablissement
public [instituio pblica francesa, fnanciada com recursos pblicos]
para o exerccio de intervenes urbanas, operando sem licitao e sob o
regime jurdico privado, que lhes concede uma maior agilidade; inclusive,
24 captulo I
recuperam os investimentos pblicos por meio do lucro de suas atividades e
com esse capital investem em outras reas de interveno.
Lomar, entrevista em 2010
A dissertao de mestrado, sob a orientao do professor Adilson Abreu Dallari,
propunha mais um instrumento urbanstico alm daqueles previstos pelo Estatuto
da Cidade (Lei Federal n 10.257 de 2001), baseado em um modelo aplicado no
exterior e buscando transpor as difculdades nacionais em transformar a realidade
urbana brasileira efetivamente. As difculdades nacionais, mencionadas por
Lomar, para viabilizar uma agncia de implementao de projetos, com permisso
de explorao direta de atividade econmica, derivam da Constituio Federal de
1988, em seu artigo 173:
Art. 173 - Ressalvados os casos previstos nesta Constituio, a explorao
direta de atividade econmica pelo Estado s ser permitida quando
necessria aos imperativos da segurana nacional ou a relevante interesse
coletivo, conforme defnidos em lei.
1 - A lei estabelecer o estatuto jurdico da empresa pblica, da sociedade
de economia mista e de suas subsidirias que explorem atividade econmica
de produo ou comercializao de bens ou de prestao de servios,
dispondo sobre:
I - sua funo social e formas de fscalizao pelo Estado e pela Sociedade;
II - a sujeio ao regime jurdico prprio das empresas privadas, inclusive
quanto aos direitos e obrigaes civis, comerciais, trabalhistas e tributrios; e
III - a licitao e contratao de obras, servios, compras e alienaes,
observados os princpios da administrao pblica; [...].
Consttuio Federal de 1988, Ttulo VII, Captulo I, grifo nosso
Esse artigo constitucional abre a possibilidade, por meio de lei especfca, de
estabelecer-se empresa pblica, ou de economia mista, capaz de explorao de
qualquer atividade econmica para relevante interesse coletivo, sujeita ao regime
25 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
jurdico prprio das empresas privadas. Contudo, faz a ressalva de que a contratao
de obras e servios da empresa seja feita mediante licitao. Um foco de confito,
segundo Paulo Lomar (2010):
Embora a Constituio de 1988, teoricamente, tenha dado a liberdade de
uma atuao do direito privado para sociedades annimas, ou de economia
mista, tem se reconhecido, a meu ver, o prejuzo deste tipo de atuao, porque
todas precisam de licitao, com raras excees. Admitir a licitao para a
contratao de obras e servios por uma empresa de regime jurdico de direito
privado cria uma contradio, um foco de confito. Admitir o regramento
da licitao contraria o regime jurdico privado. Isso importante porque o
direito privado, baseado no Cdigo Civil, no Cdigo Comercial, aquele
que concede a agilidade atuao pblica. A licitao vem na contramo.
Por concluso, esta lei nunca foi elaborada, aprovada e acredito que nunca
ser. Os doutrinadores jurdicos criaram essa ideia de que o que se aplica s
empresas pblicas a legislao sobre licitaes e o princpio de licitaes.
Isso criou um obstculo, mas no intransponvel.
Com o intuito de transpor os obstculos derivados da relao entre empresa
pblica e o instituto da licitao, Paulo Lomar criou a concesso urbanstica.
Trata-se de um caso particular de concesso de obra pblica, amparada por meio
da Lei Federal n 8.987, de 1995, sobre concesses pblicas.
No perodo de sua aprovao, esse dispositivo legislativo suscitou dvidas sobre
a viabilidade jurdica da aplicao de concesso para obra pblica (Lomar, 2001:3),
havendo a infuncia de um grupo de juristas que entendeu que s existiria o
servio pblico, eliminando a possibilidade de o Poder Pblico construir um teatro
municipal e outras obras (Lomar, 2010). Aps as discusses e articulaes para a
aprovao da Lei n 8.987, o que permaneceu em sua redao foi a concesso para
servios pblicos e a concesso de servio pblico precedida de obra pblica. Apesar
disso, o advogado entende que na redao desta defnio [sobre a concesso de
servio pblico precedida de obra pblica], a lei descreve, na verdade, o conceito e
26 captulo I
os contornos da concesso de obra pblica (Lomar, 2001:73). E reproduz, em sua
dissertao, a conceituao do termo de acordo com a lei:
Art. 2. Para os fns do disposto nesta Lei, considera-se: [...]
III concesso de servio pblico precedida da execuo de obra pblica:
a construo, total ou parcial, conservao, reforma, ampliao ou
melhoramento de quaisquer obras de interesse pblico, delegada pelo
poder concedente, mediante licitao, na modalidade de concorrncia,
pessoa jurdica ou consrcio de empresas que demonstre capacidade para
a sua realizao, por sua conta e risco, de forma que o investimento da
concessionria seja remunerado e amortizado mediante a explorao do
servio ou da obra por prazo determinado [...].
Lei Federal n 8.987 de 1995, Captulo VIII, apud Lomar, 2001:73-74
Segundo o autor, a defnio de concesso de servio pblico precedida de obra
pblica refere-se concesso de obra pblica, especialmente ao admitir que a
remunerao e a amortizao do investimento se faam mediante a explorao da
obra por prazo determinado (Lomar, 2001:74). Ainda, conforme seu ponto de
vista, o inciso III, do artigo 2 da lei de 1995, mencionando a explorao do servio
ou da obra decorrente de concesso dela sabe-o qualquer pessoa mediocremente
versada na matria , confgura concesso de obra pblica (Lomar, 2001:77).
De modo que os juristas que suscitaram dvidas sobre a viabilidade da
aplicao de concesso de obra pblica, entretanto, no obtiveram vitria plena,
pois algumas poucas referncias esparsas foram mantidas em alguns artigos da Lei
Federal n 8.987 para a aplicao desse tipo de concesso (Lomar, 2001:3). Entre
eles, estaria o artigo 29, inciso VIII, a seguir reproduzido:
Art. 29. Incumbe ao poder concedente: [...]
VIII - declarar de utilidade pblica os bens necessrios execuo do
servio ou obra pblica, promovendo as desapropriaes, diretamente ou
mediante outorga de poderes concessionria, caso em que ser desta a
27 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
responsabilidade pelas indenizaes cabveis; [...].
Lei Federal n 8.987 de 1995, Captulo VII, grifo nosso
Referindo-se legislao de 1995 (artigos 2 e 29), Lomar afrma que a lei
admite que voc possa instituir uma concesso mediante a explorao da obra,
e no apenas de servio, inclusive promovendo desapropriaes. E prossegue
(Lomar, 2010):
A doutrina jurdica sempre distinguiu servio pblico de obra pblica. No
a mesma coisa. Servio pblico o servio de interesse local, incluindo o
transporte coletivo, de carter essencial. Obra pblica uma construo,
reforma, ampliao e conservao de um bem de uso pblico.
Ao aprofundar-se nessa discusso, Lomar ressalta que a Constituio Federal
de 1988 no faz qualquer meno concesso de obra pblica, mas sim de servio
pblico (2001:70). Em seguida, que, entretanto, distingue obra pblica de servio
pblico nos incisos II e III do artigo 45 da Constituio Federal, autorizando a
cobrana de contribuio de melhoria, em caso de obra pblica, e de taxa, em
caso de servio pblico (2001:71). E conclui que se os respectivos signifcados
no fossem distintos um do outro, no haveria justifcativa para estes dois incisos
(ibidem). Na dissertao, o advogado explicita ainda outras leis que distinguem
ambos os termos obra pblica e servio pblico , tais como a Lei Federal n
8.666, de 1993, sobre licitaes e contratos da administrao pblica municipal e
a Lei Estadual n 7.835, de 1992, sobre o regime de concesso.
No mesmo trabalho, depois de conferir legitimidade concesso de obra
pblica, Lomar argumenta sobre a possibilidade de criao de um novo instrumento
urbanstico:
A Constituio Federal de 1988 atribuiu ao Municpio a funo e a
responsabilidade de planejar o desenvolvimento, ordenando o parcelamento,
o uso e a ocupao do solo, e, tambm, a de implement-lo, direta ou
28 captulo I
indiretamente, mediante utilizao de instrumentos legislativos.
Lomar, 2001:5
Alm disso, o Estatuto da Cidade possui aquela enumerao exemplifcativa
em seu artigo 4, explicitando que, para fns desta lei, sero utilizados aqueles
e outros instrumentos urbansticos. O instrumento da concesso urbanstica,
segundo seu proponente, quase esteve presente nesse estatuto, entre os demais que
dele constam de forma explcita:
Apesar de o Estatuto ter sido aprovado sem a concesso urbanstica, durante
as discusses, eu tentei coloc-la na lista de instrumentos. As negociaes j
estavam muito avanadas, por isso no houve a possibilidade, nem tempo
de maturao para as pessoas admitirem sua insero. Mas existe a expresso
entre outros, que d uma conotao exemplifcativa; ento, dentro da
autonomia federativa, nada impede que o Municpio comece a utilizar o
instrumento. O Municpio est autorizado a utilizar no somente aqueles
que esto l. A concesso urbanstica no contraria o Estatuto da Cidade; ela
mais um instrumento para realizar os objetivos gerais do plano diretor, ela
uma ferramenta como outras, como uma chave de fenda, um parafuso, um
martelo. Cada ferramenta serve para uma fnalidade especfca.
Lomar, entrevista em 2010
Aps argumentar em favor do instrumento da concesso urbanstica, baseada
na possibilidade de concesso de obra pblica, Paulo Lomar defne-o da seguinte
maneira:
A concesso urbanstica confgura-se, ento, como uma espcie de concesso
de obra pblica, por meio da qual o Poder Pblico transfere ao agente
privado a tarefa de executar operaes urbanas, seja de ampliao da rea
urbanizada, seja de renovao de rea j urbanizada, o qual ser remunerado
e obter o retorno de seu investimento mediante explorao da obra, tomada
29 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
no seu conjunto, por meio da venda ou aluguel de lotes de terrenos ou de
edifcaes, conforme os termos e condies que forem fxados pelo Poder
Pblico.
Lomar, 2001:6
Concebida assim, a concesso urbanstica permite ao Poder Pblico delegar
uma concesso a uma empresa privada, para o exerccio de uma funo pblica,
com base na lei do plano diretor e nos demais planos de ordenao territorial.
Por meio desse entendimento, um concessionrio selecionado mediante licitao
poder realizar ou contratar obras, servios, compras e alienaes sem precisar
de licitaes. A utilidade pblica justifcadora da obra, segundo Lomar, est no
novo ordenamento do bairro ou da cidade, por isto ela dada pelo conjunto da
operao urbana realizada no apenas em reas ou bens de domnio pblico de
uso comum do povo ou de uso especial
1
(2001:6-7), mas tambm inclui reas
destinadas ao uso privado para implementar as diretrizes e fnalidades de interesse
pblico, estabelecidas na lei do plano diretor, com a agilidade de empresas sob o
regime jurdico privado (2001:50).
O autor explicita, na dissertao, que sua viso sobre a criao do instituto da
concesso urbanstica no lhe de pensamento exclusivo e cita outros juristas que
compartilham do mesmo ponto de vista. Um deles Jos Afonso da Silva:
o caso, por exemplo, de o Poder Pblico Municipal elaborar um plano
de reurbanizao ou de renovao urbana de alguma rea; sendo esta de
propriedade privada ser desapropriada para a execuo do plano, execuo
esta que poder ser feita diretamente pelos rgos da Prefeitura ou por empresa
1
Cabe conceituar que bens de domnio pblico so os bens necessrios administrao pblica para
atingir os fns coletivos de bem-estar dos habitantes em seu territrio, com trs categorias distintas:
de uso comum do povo, tais como rios, estradas, ruas e praas; de uso especial, tais como os edifcios
ou terrenos destinados a servio ou estabelecimento de administrao pblica; e os dominiais,
constituindo o patrimnio das pessoas jurdicas de direito pblico (Negro e Couva, 2003).
30 captulo I
pblica desta, como a EMURB [Empresa Municipal de Urbanizao de
So Paulo], ou por via de concesso urbanstica; por esta, o concessionrio
assume os encargos da execuo do plano com o direito de venda de parcelas
ou de novas edifcaes da rea urbanifcada. O concessionrio, portanto,
cobrir seus custos e ter seus lucros precisamente com as vendas dos lotes
ou de edifcaes conforme os termos do instrumento de concesso
que sobrarem em consequncia da execuo do plano de urbanifcao da
rea delimitada. No sistema brasileiro ainda no h regulamentao dessa
forma de concesso, portanto sua aplicao exige cuidados especiais para
no resvalar para a ilegitimidade, especialmente tendo-se em mente que o
concessionrio somente poder ser escolhido mediante licitao.
Silva, 2000, apud Lomar, 2001:50-51
Ainda, Lomar menciona juristas, como Eurico de Andrade Azevedo e Maria
Lcia de Alencar, que concordam na teoria, mas discordam quanto aplicao da
concesso urbanstica na prtica:
Difcilmente, nos dias de hoje, haver obra pblica que possa ser explorada
por terceiro, mediante a cobrana de tarifa, sem que seja acompanhada por
respectivos servios de manuteno e operao. Mas, teoricamente, prev-se
a hiptese de explorao da obra, embora, na prtica, tal explorao seja
invivel sem servios que a acompanham.
Azevedo e Alencar, 1998, apud Lomar, 2001:79
Na dissertao, o autor rebate essa ideia, afrmando que os juristas citados,
divergindo da maioria da doutrina brasileira, estariam equivocados por que a
redao dada a este inciso [inciso III, citado anteriormente, que defne a concesso
de servio pblico precedida de obra pblica, na Lei Federal n 8.987 de 1995,
artigo 2] no consideraria essencial, para esta modalidade de concesso, a prestao
de servio pblico com base na obra a ser construda (Lomar, 2001:80). Pelo
contrrio, ao admitir que o investimento da concessionria possa ser remunerado
31 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
mediante a explorao da obra no prazo determinado, esta defnio legal admite,
claramente, que a modalidade de concesso pode ter por objeto apenas a construo
de obra de interesse pblico (Lomar, 2001:80).
Apesar das adversidades, apoiado em suas argumentaes, Lomar conclui:
Diante de tais consideraes, imperioso concluir que a concesso
urbanstica, ou seja, a concesso de obra pblica destinada urbanizao ou
renovao urbana pode ser efetuada com base no inciso III do artigo 2
combinado com o artigo 1, ambos da lei n 8.987 de 1995, remunerando-
se o investimento da empresa ou consrcio concessionrio, mediante
explorao da obra tomada no seu conjunto, conforme esse tenha sido
delimitado na lei do plano diretor.
Lomar, 2001:83
Naquele momento, do estudo realizado por Paulo Lomar, no existia a disciplina
especfca da concesso urbanstica no Brasil, mesmo porque no havia notcia de
sua efetiva utilizao, apesar de seu enorme potencial para a reconstruo das
cidades brasileiras, uma vez que o Poder Pblico no dispe de recursos fnanceiros
sufcientes para a realizao das intervenes urbansticas reclamadas pelo interesse
pblico (Lomar, 2001:51).
2. Sobre a Aprovao no Plano Diretor Estratgico 2002-2012
Durante a gesto da prefeita Marta Suplicy (2001-2004), do Partido dos
Trabalhadores (PT), a instituio responsvel pelo ordenamento das funes
urbansticas da cidade era a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de
So Paulo (SEMPLA). A SEMPLA era liderada pelo secretrio Jorge Wilheim
e pelos assessores Paulo Jos Villela Lomar, chefe da assessoria jurdica, e Ivan
Carlos Maglio, chefe do departamento de planos urbanos e coordenador tcnico
da elaborao do Plano Diretor Estratgico de So Paulo.
Lomar, por ocupar posio estratgica no governo e com o respaldo tcnico de
32 captulo I
sua dissertao de mestrado, incorporou, entre outros 41 instrumentos urbansticos,
a concesso urbanstica no projeto de lei do plano diretor. Desde a redao inicial
do projeto de lei, em 2001, at a aprovao do plano paulistano pela Cmara
Municipal, em 2002, o contedo do instrumento redigido pelo jurista manteve-se
o mesmo. A concesso urbanstica foi conceituada na Lei n 13.430 de 2002, em
um artigo e trs pargrafos, da seguinte maneira:
Art. 239 O Poder Executivo fca autorizado a delegar, mediante licitao,
empresa, isoladamente, ou a conjunto de empresas, em consrcio, a
realizao de obras de urbanizao ou de reurbanizao de regio da cidade,
inclusive loteamento, reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao
de conjuntos de edifcaes para implementao de diretrizes do Plano
Diretor Estratgico.
1 A empresa concessionria obter sua remunerao mediante
explorao, por sua conta e risco, dos terrenos e edifcaes destinados a usos
privados que resultarem da obra realizada e da renda derivada da explorao
de espaos pblicos, nos termos que forem fxados no respectivo edital de
licitao e contrato de concesso urbanstica.
2 A empresa concessionria fcar responsvel pelo pagamento, por sua
conta e risco, das indenizaes devidas em decorrncia das desapropriaes
e pela aquisio dos imveis que forem necessrios realizao das obras
concedidas, inclusive o pagamento do preo de imvel no exerccio do
direito de preempo pela Prefeitura ou o recebimento de imveis que
forem doados por seus proprietrios para viabilizao fnanceira do seu
aproveitamento, nos termos do artigo 46 da Lei Federal n 10.257, de
10 de julho de 2001, cabendo-lhe tambm a elaborao dos respectivos
projetos bsico e executivo, o gerenciamento e a execuo das obras objeto
da concesso urbanstica.
3 A concesso urbanstica a que se refere este artigo reger-se- pelas
disposies da Lei Federal n 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, com as
modifcaes que lhe foram introduzidas posteriormente, e, no que couber
33 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
pelo disposto no artigo 32 da Lei Estadual n 7.835, de 8 de maio de 1992.
Lei Municipal n 13.430 de 2002, Captulo III, Seo IX
A concesso urbanstica, portanto, segundo o artigo 239 do plano diretor, um
instrumento urbanstico que autoriza, por meio de licitao, uma concessionria
a executar obras de urbanizao, obtendo remunerao mediante a explorao
dos terrenos e edifcaes resultantes e destinados ao uso privado. Alm disso, ela
tambm responsabiliza a concessionria pelo pagamento de qualquer indenizao
ou desapropriao necessrias para a execuo de um plano urbanstico autorizado
pelo Poder Pblico Municipal.
Durante as discusses sobre o plano diretor, questionou-se muito pouco esse
instrumento, o que provocou equvocos no seu entendimento. Jos Marinho Nery
Jr. (2010), urbanista de SEMPLA, relata esse fato:
Quando o instrumento foi pensado na gesto PT, Marta Suplicy, ningum
tinha clareza que instrumento era aquele; muita gente confundia a concesso
urbanstica com outro instrumento urbanstico: o consrcio imobilirio,
previsto no Estatuto da Cidade para promover a reurbanizao atravs da
parceria pblico-privada, associando proprietrios de terrenos com o Poder
Pblico e rateando os ganhos entre todos aps a execuo do projeto.
No momento de sua incluso, destaca-se ainda o fato de no haver detalhamento
sobre sua operacionalizao, defnio de situaes em que poderia ser aplicado e
esclarecimentos sobre o tipo de rea da cidade em que caberia sua utilizao. O
coordenador tcnico da elaborao do plano diretor chama a ateno para essa
questo:
O caso da concesso urbanstica foi um caso singular porque, no plano
diretor de So Paulo, no temos como o instrumento ser operacionalizado,
nem em qual rea ele ser aplicado, ou seja, no tem a operacionalizao do
instrumento urbanstico com os objetivos do plano diretor. Uma das ideias
34 captulo I
do plano foi criar uma caixa de ferramentas, selecionando as mais adequadas
para a cidade e delimitando sua rea de atuao. Como por exemplo, as
operaes urbanas, as reas de preempo, as reas de interveno urbana,
todos so instrumentos que no plano esto defnidos quais so os conceitos,
os objetivos e os limites de atuao.
Maglio, entrevista em 2010
A crtica de Jos Marinho Nery Jr. sobre a insero da concesso urbanstica no
plano diretor de So Paulo segue na mesma direo:
No plano diretor de 2002, no foi escolhida nenhuma rea para a aplicao
da concesso urbanstica. Imagine um projeto de lei que foi to polmico
como a aprovao do plano diretor de So Paulo, com muitos atores e
consumidores do espao urbano batalhando por seus objetivos, inserir um
instrumento que no atinge ningum? Como a Sociedade Civil iria opinar
sobre algo que no a atinge? Simplesmente, o instrumento foi inserido no
plano diretor sem se delimitar sua aplicao na cidade, esclarecendo muito
pouco sobre seus objetivos, no abordando exatamente qual problema ele
pretende resolver; referindo-se, inclusive, ao direito de preempo [controle
de transferncia de imveis privados em que o Poder Pblico tem preferncia
de aquisio] que ningum sabe exatamente como funciona aqui no Brasil.
O instrumento da concesso urbanstica foi aprovado sem muita visibilidade;
passou pela aprovao praticamente incuo, mesmo porque, na Cmara de
Vereadores ningum sabia para o que ele servia.
Nery Jr., entrevista em 2010
Em 2004, dois anos aps a aprovao do Plano Diretor Estratgico de Jorge
Wilheim, o Executivo da gesto Marta Suplicy enviou Cmara Municipal o
projeto de lei n 139 de 2004. Esse projeto estabelecia normas para o Plano
Diretor Estratgico, e tambm institua os Planos Regionais Estratgicos das
Subprefeituras, ou seja, um detalhamento do plano diretor com disposies sobre
35 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
o uso e a ocupao do solo, tambm conhecido por lei de zoneamento.
Nas discusses sobre o projeto de lei mencionado, no que dizia respeito
concesso urbanstica, a situao de inrcia parecia a mesma: pouco se pronunciou
sobre o instrumento da concesso urbanstica. Um, entre os poucos exemplos de
discusso sobre ele, foi sua aplicao na rea da favela de Paraispolis, conforme
Ivan Carlos Maglio (2010) relata:
Paraispolis foi uma rea bastante discutida pela Sociedade Civil durante a
elaborao dos planos regionais e que efetivamente necessitava de um plano
de reurbanizao. Discutindo junto com a SEHAB [Secretaria Municipal
de Habitao], comeamos a levantar os inmeros problemas da favela e
pensamos: quanto custa essa reurbanizao? Resposta: a reurbanizao
custa muito caro porque implica alterar completamente o lugar; por isso,
delimitamos a favela como uma zona ZEIS [Zona Especial de Interesse
Social
2
], no porque precisava apenas de melhorias fsicas, mas por ser uma
rea com problemas altamente complexos e que precisava de recursos para
sua transformao. A demanda habitacional, social e a demanda de recursos
para infraestrutura nessa rea so enormes.
A ideia consistia em viabilizar a reurbanizao da favela de Paraispolis,
considerando que essa iniciativa poderia ser usada em outras favelas, unindo a
capacidade de mobilizao de recursos fnanceiros da outorga onerosa do direito
de construir permisso para construir acima do permitido pela lei de uso e
ocupao do solo mediante contrapartida fnanceira paga ao governo , com a
capacidade de mobilizao de agentes concessionrios capazes de executar a
urbanizao sem licitaes por meio da concesso urbanstica. Ainda, conforme
2
Zonas especiais de interesse social so pores do territrio municipal destinadas a recuperao
urbanstica, a regularizao fundiria e a produo de habitaes de interesse social, incluindo a
recuperao de imveis degradados e a proviso de equipamentos sociais e espaos pblicos de
carter local (Rolnik e Cymbalista, 1997).
36 captulo I
o relato a seguir:
A ideia era aplicar o instrumento da outorga onerosa do direito de construir
num permetro maior do que o permetro da ZEIS atingindo a regio do
Morumbi, um bairro contguo Paraispolis, transformvel e com valor
de mercado favorvel para se cobrar contrapartida fnanceira em troca de
rea de construo adicional. Com a contrapartida fnanceira, extrairamos
os recursos e, por meio da concesso urbanstica, contrataramos uma
concessionria que teria condies para executar o plano urbanstico e
requalifcar a favela. A concesso urbanstica teria outro papel importante:
ela seria responsvel pela criao de um fundo, sem as caractersticas de uma
operao urbana
3
.
Maglio, entrevista em 2010
No perodo de construo dos planos regionais, segundo Maglio, os lderes
comunitrios que participaram no questionavam apenas o novo zoneamento, mas
tambm as maneiras de viabilizar a reurbanizao de favelas, como a de Paraispolis,
e viam com bons olhos promover reurbanizao casando diversos instrumentos
urbansticos, inclusive a concesso urbanstica (Maglio, 2010). Apesar disso, no
se encontrou uma documentao que comprovasse convergncias positivas ou
negativas em torno da concesso urbanstica durante a gesto Marta Suplicy, nem
convergncias sobre qualquer outro problema que ela pretendesse solucionar, alm
do mencionado por Ivan Carlos Maglio.
3
Operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo Poder
Pblico Municipal, com a participao dos proprietrios e investidores privados, com o objetivo
de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao
ambiental. O fundo da operao urbana permite que os recursos adquiridos com a venda de
potencial construtivo adicional sejam aplicados apenas dentro do limite da operao urbana,
enquanto que o fundo da outorga onerosa permite sua aplicao em qualquer outra rea da cidade
(Souza e Montandon, 2007).
37 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
No mesmo ano em que foi encaminhado pelo Executivo, a Cmara Municipal
de So Paulo aprovou o projeto de lei n 139, na forma de Substitutivo do
Legislativo, criando a Lei Municipal n 13.885 de 2004. Nela, o instrumento da
concesso urbanstica foi conceituado no artigo 39, com a mesma redao dada no
Plano Diretor Estratgico, exceto uma modifcao. Considerando o raciocnio de
transferir recursos ao concessionrio por meio da outorga onerosa, para projetos
de reurbanizao, como por exemplo, o de favelas, o pargrafo primeiro foi assim
alterado:
1 - A empresa concessionria obter sua remunerao mediante o
recebimento de certido de outorga onerosa do potencial construtivo
adicional nos casos previstos no art. 23 desta lei ou mediante explorao, por
sua conta e risco, dos terrenos e edifcaes destinados a usos privados que
resultarem da obra realizada e da renda derivada da explorao de espaos
pblicos, nos termos que forem fxados no respectivo edital de licitao e
contrato de concesso urbanstica.
Lei Municipal n 13.885 de 2004, Ttulo IV, Captulo VII, grifo nosso
Essa alterao foi refexo das discusses sobre o instrumento nas audincias
pblicas sobre Paraispolis. O pargrafo estabelece que, alm de a concessionria
obter remunerao mediante a explorao dos terrenos e edifcaes, destinados a
usos privados, que resultarem da obra realizada, ela poder obter sua remunerao
mediante o recebimento de recursos provenientes da permisso para construir
acima do permitido pela lei de uso e ocupao do solo. Isso refora a tese de que,
no mbito tcnico dos questionamentos do plano diretor, quando se discutiu a
concesso urbanstica, ela foi vista apenas como uma pea do quebra-cabea para a
elaborao de polticas de urbanizao por meio de aes redistributivas.
A pouca visibilidade do instrumento da concesso urbanstica na gesto Marta
Suplicy refetiu-se na cartilha lanada por SEMPLA, em 2004, para explicar
de maneira didtica o novo zoneamento populao paulistana. O livreto O
Novo Zoneamento ao Alcance de Todos (SEMPLA, 2004), em seu captulo
38 captulo I
sobre desenvolvimento urbano, explicita alguns dos considerados principais
instrumentos urbansticos aprovados no plano diretor de So Paulo, mas no faz
qualquer meno concesso urbanstica.
3. Sobre o Projeto Nova Luz
No fnal de 2004, o Partido da Social Democracia Brasileira (PSDB) venceu o
Partido dos Trabalhadores no segundo turno das eleies municipais para a
Prefeitura de So Paulo. O candidato Jos Serra (PSDB) venceu e Marta Suplicy
no se reelegeu. O sucessor herdaria no apenas um plano diretor e um conjunto
de planos regionais aprovados pela gesto anterior, mas tambm um contrato
com o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID)
4
no valor de US$
100,4 milhes, com US$ 67 milhes em contrapartidas municipais, para realizar
transformaes na regio central de So Paulo.
A partir de 2005, a pedido de Jos Serra, o empresrio Andrea Matarazzo,
novo subprefeito da S, iniciou as primeiras vistorias na regio que futuramente
seria alvo de poltica pblica. Assim afrmou Matarazzo: o plano de acabar com
o estigma da Cracolndia surgiu antes de Jos Serra ser eleito prefeito, foi em
nossas visitas a alguns pontos da cidade que tivemos a ideia (O Estado de So
Paulo, 3 de setembro de 2007). A rea conhecida como Cracolndia, na regio
central de So Paulo, parte dos 360 mil metros quadrados do bairro da Santa
Ifgnia, bairro formado pelo quadriltero da Rua Mau e Avenidas Duque de
Caxias, Csper Lbero, Ipiranga e Rio Branco. Nos ltimos anos, a Cracolndia se
tornou sinnimo de trfco de drogas, explorao sexual e outras atividades ilcitas,
4
A gesto Marta Suplicy (PT) discutiu dois grandes planos com o BID, o Reconstruir o Centro
(2001-2002) e o Ao Centro (2002-2004). Apesar de o segundo se diferenciar do primeiro
pelo enfoque na aplicao dos recursos de maneira mais concentrada considerando uma menor
rea de atuao , em ambos os casos, a tnica era a valorizao da regio central com previso de
aes que reduzissem seus impactos para a populao de baixa renda, a fm de manter moradores e
comerciantes na rea (Cymbalista e Menegon et. al., 2008).
39 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
somados ao rastro do esvaziamento populacional e da desvalorizao imobiliria da
regio. Apesar disso, o bairro da Santa Ifgnia mantm um comrcio especializado
de eletroeletrnicos e foi benefciado por diversos investimentos culturais prximos
Estao da Luz, como a Sala So Paulo, a Pinacoteca do Estado, a Estao Jlio
Prestes e o Museu da Lngua Portuguesa
5
.
Sob a superviso de Matarazzo, o Poder Pblico Municipal iniciou na Santa
Ifgnia aquilo que fcou conhecido como Mega-Operaes, entendendo que
a Luz [referindo-se Cracolndia na Santa Ifgnia] era uma mancha negra que
irradiava degradao pelo entorno e que difcilmente um dia aquilo seria novamente
um bairro agradvel (Dirio de So Paulo, 27 de janeiro de 2007). Essas operaes
reuniram diferentes rgos pblicos, atuando de maneira concentrada para
combater as irregularidades e coibir o crime na regio. No primeiro ano da gesto
Jos Serra, os nmeros das Mega-Operaes foram publicados: 187 crianas
reconduzidas s famlias, 169 estabelecimentos comerciais com irregularidades
fechados e 170 prises realizadas (EMURB, 2009:10).
Paralelamente a essas operaes, teve incio uma nova estratgia para
transformar a regio, por meio da elaborao de projeto agressivo de incentivos
fscais para atrair empresas e transformar o bairro da Santa Ifgnia em um novo
plo de tecnologia. A estratgia batizada de projeto Nova Luz teve incio no dia
5 de setembro de 2005. Naquele perodo, o ento vice-prefeito Gilberto Kassab
estava em exerccio no cargo de prefeito e declarou de utilidade pblica para
fns de desapropriaes , imveis particulares na Santa Ifgnia necessrios
execuo de um plano de urbanizao, que, at aquele momento, era inexistente
ou desconhecido da populao local. O Decreto Municipal n 46.291, de 2005,
delimitava um permetro de 105 mil metros quadrados para desapropriaes pagas,
segundo seu artigo 2, por conta das dotaes prprias consignadas no oramento
5
Todos esses investimentos culturais prximos Estao da Luz foram feitos pelo Governo do
Estado de So Paulo, desde 1995, a partir da gesto de Mrio Covas (PSDB), seguido por Geraldo
Alckmin (PSDB), Cludio Lembo (DEM) e Jos Serra (PSDB).
40 captulo I
do exerccio, ou seja, a serem custeadas com recursos municipais.
Em outubro de 2005, a Prefeitura abriu durante o perodo de 30 dias um
cadastro online para empresas interessadas em investirem de mdio a longo prazo,
no bairro da Santa Ifgnia. No total, 23 empresas se cadastraram e apresentaram,
por solicitao do edital, um detalhamento prvio dos investimentos a serem
feitos na regio. O valor mnimo de investimento permitido era de R$ 50 mil,
a ser comprovado por meio de documentao. A porcentagem de incentivos
concedidos a cada empresa cadastrada seria defnida de acordo com o valor e o
tipo de investimento pretendido por cada uma, sendo considerados como fatores
relevantes a reforma, a construo de imveis, o tipo de estabelecimento, e outros
critrios para a obteno de maior ndice de descontos (EMURB, 2009).
Em dezembro de 2005, Jos Serra sancionou a Lei Municipal n 14.096,
garantindo s 23 empresas cadastradas os benefcios do Programa de Incentivos
Seletivos para a Regio adjacente Estao da Luz. A lei sancionada garantia a
concesso de dois tipos de incentivos fscais: descontos de at 50% em impostos
incidentes sobre imveis, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),
e descontos de at 80% em impostos incidentes sobre servios, como o Imposto
Sobre Servios (ISS).
O Programa de Incentivos Seletivos de Jos Serra, com vigncia de dez anos,
prev que o valor do investimento em imvel na regio da Santa Ifgnia seja
convertido em um Certifcado de Incentivo ao Desenvolvimento (CID). Com este
documento as empresas podero obter um dos dois tipos de incentivos fscais
sobre imveis ou servios e tambm utiliz-lo para a compra de bilhete nico de
seus funcionrios. O valor total do benefcio dividido por cinco e suas parcelas
so concedidas anualmente, ou seja, os benefcios seriam emitidos por cinco anos
consecutivos razo de 20% cada.
No ano seguinte aprovao da lei de incentivos fscais, em maro de 2006, Jos
Serra renunciou Prefeitura para disputar as eleies para o cargo de governador
do Estado de So Paulo. O vice Gilberto Kassab, do Partido Democratas (DEM),
tornou-se, dessa maneira, o novo prefeito do municpio de So Paulo. Dois meses
41 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
aps tomar posse, Kassab anunciou que prosseguiria com o projeto Nova Luz e
que, para tanto, realizaria a demolio de 270 mil metros quadrados, de rea
formada pelas ruas Mau, General Couto de Magalhes e dos Protestantes, para
a construo de novos prdios pblicos (O Estado de So Paulo, 8 de maio de
2006).
No comeo de 2007, os jornais anunciavam que o Poder Pblico j teria um
plano para revitalizar a rea da Nova Luz e que o site da Prefeitura continuava
a receber inscries para empresas que quisessem instalar-se na Santa Ifgnia e
benefciar-se dos descontos de IPTU e ISS, cabendo ao COLUZ Conselho
do Programa de Incentivos Seletivos analisar os documentos dos pretendentes
(Dirio de So Paulo, 27 de janeiro de 2007). Otimista com a possibilidade de
revitalizao, o jornal Dirio do Comrcio anunciou que a Santa Ifgnia no
era mais a mesma e que, com oramento de R$13 milhes, valor a ser rateado
entre Prefeitura (15%) e Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) (85%),
o Poder Pblico iria licitar obras para reformar as ruas da Santa Ifgnia (Dirio do
Comrcio, 9 de fevereiro de 2007). Alm desse peridico, houve artigo do jornal
O Estado de So Paulo que tambm contribuiu com o mesmo otimismo de outros
jornais, enaltecendo o trabalho do subprefeito da S:
Com trabalho extenuante e ousado, enfrentando as diversas mfas que h
mais de quatro dcadas deterioram o Centro de So Paulo, o subprefeito da
S, Andra Matarazzo, vai se tornando fgura pblica rara de se encontrar
hoje. O subprefeito faz desapropriaes, programa demolies e implanta
um plano urbanstico de revitalizao do Centro, com base em incentivos
fscais da Prefeitura para empresas que se instalarem no permetro formado
pelas Avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, Csper Lbero, Praa Alfredo
Issa e Avenida Ipiranga. O propsito atrair investidores e fazer renascer,
com atividades produtivas, universidades, servios, cultura, hotelaria e lazer,
uma regio com excelente infraestrutura, inclusive para fns residenciais. A
revitalizao do Centro de So Paulo vai sendo indicada por muitos sinais,
tais como os dos bons hotis, dos bares, do comrcio e das altas fachadas
42 captulo I
reformadas pelos coreanos, no Bom Retiro.
O Estado de So Paulo, 17 de fevereiro de 2007
Mas o otimismo esbarrava em um problema: o das desapropriaes necessrias,
anunciadas aps a posse de Gilberto Kassab, em 2006, para viabilizar os edifcios
pblicos no projeto Nova Luz. Com relao ao assunto, Andrea Matarazzo
esclareceu: o que terminamos recentemente foi a desapropriao da quadra onde
ser a nova sede da Subprefeitura da S. E complementou que estavam sendo
desapropriados um terreno para abrigar a Empresa de Tecnologia da Informao
do Municpio de So Paulo (PRODAM) e um terreno para a Guarda Civil
Metropolitana (O Estado de So Paulo, 10 de maro de 2007). Na mesma data,
Matarazzo explicou: o projeto Nova Luz deslancha na medida em que conseguimos
fazer as desapropriaes. O que no rpido. E angustiante para mim.
No dia 12 de maio de 2007, a Prefeitura abriu a licitao para projetos de
reforma nas ruas da Santa Ifgnia, conforme anunciado por jornais anteriormente
para prov-las com novas infraestruturas, num total de 4.300 metros de extenso.
O jornal Folha de So Paulo publicou em que consistia a reforma: as caladas
recebero um piso de ladrilho hidrulico cinza, a iluminao pblica ser modifcada
com postes de alturas diferentes, e as ruas recebero valas tcnicas para a passagem
de fbra tica. O subprefeito da S, Andrea Matarazzo, argumentou na mesma
matria: h uma grande demanda do mercado imobilirio por aquela regio de
So Paulo. Tanto que o governo j decidiu ampliar a rea onde h concesso de
incentivos fscais para a instalao de empresas. Como pretexto para justifcar os
investimentos pblicos na rea, Matarazzo alegou que eles estavam sendo feitos
graas presena de equipamentos culturais e profetizou: a Santa Ifgnia vai ter
uma grande valorizao. O projeto Nova Luz, com a instalao de empresas de call
center e de tecnologia, ter um grande pblico consumidor (Folha de So Paulo,
12 de maio de 2007).
Aps o anncio de Matarazzo, sobre a demanda imobiliria da regio,
decretou-se a ampliao da rea de utilidade pblica, tornando-a equivalente
rea de incentivos fscais. O Decreto Municipal n 48.349, de 15 de maio de
43 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
2007, deu nova redao ao decreto aprovado em 2005, ampliando para 269 mil
metros quadrados o permetro para desapropriaes de imveis particulares para
um plano de urbanizao ainda inexistente ou desconhecido da populao local.
O novo decreto gerou crticas vindas da mdia impressa:
Mesmo com poucos avanos no projeto de revitalizao da regio,
conhecida como Cracolndia, no Centro de So Paulo, a Prefeitura decidiu
ampliar de 10 para 27 quadras a rea passvel de desapropriao. O decreto
que aumenta de 105 mil m para 269 mil m a rea de utilidade pblica
na Cracolndia, primeiro passo para a desapropriao, foi assinado pelo
prefeito interino Antonio Carlos Rodrigues (PR), presidente da Cmara. A
Folha apurou que o grupo Odebrecht tem interesse em construir no trecho
declarado agora de utilidade pblica. A construtora tentou comprar imveis
antes do decreto, mas teve difculdade na negociao com os proprietrios.
Segundo o diretor da holding Paulo Melo, como os terrenos so pequenos,
preciso adquirir reas contguas, o que implica negociar com muita gente.
uma complicao. Pouco mudou. Cerca de 20 meses aps o primeiro
decreto, quase nada mudou na regio. So usurios de drogas dividindo
espao com um grupo de sem-teto que invadiu imveis em estado de
abandono, histrias de assaltos e comerciantes descrentes.
Folha de So Paulo, 17 de maio de 2007
Se por um lado, construtoras, como a Odebrecht, encontraram difculdade para
interferir na regio delimitada como de utilidade pblica, pela grande fragmentao
da propriedade da terra, por outro, o Poder Pblico Municipal tambm enfrentava
outros agravantes, conforme reforou Andrea Matarazzo: o entrave diz respeito
s questes judiciais, pois os processos de desapropriao das reas ainda no esto
sendo apreciados pela Justia e no tm data para acontecer (Jornal do Comrcio,
17 de maio de 2007).
Junto com o decreto de utilidade pblica e a ampliao da rea passvel de
desapropriaes, comearam as especulaes sobre grupos imobilirios interessados
44 captulo I
em transformar a Cracolndia em um bairro novo: um pool de empresas organizado
pelo Sindicato das Empresas de Imveis de So Paulo (SECOVI), comandado pela
construtora e incorporadora Company S.A., quer fazer um projeto de Jaime Lerner
(Folha de So Paulo (a), 19 de maio de 2007). As inmeras crticas, referentes ao
atraso do projeto Nova Luz e ampliao do permetro para desapropriaes,
fzeram com que o Poder Pblico Municipal buscasse novas solues, conforme o
vice-presidente do SECOVI, Claudio Bernardes (2010) esclareceu em entrevista:
Quando comeou a se pensar a Nova Luz, muitas alternativas foram
estudadas e o prefeito Gilberto Kassab tambm chamou o SECOVI para
realizar um estudo para a regio. O prefeito queria alternativas porque a
Prefeitura no possua recursos para o desenvolvimento de reas como a
Santa Ifgnia; ele queria um modelo que pudesse ser uma alternativa para o
incio da revitalizao do Centro. A Prefeitura nos apresentou um projeto
elaborado pelos tcnicos que era absolutamente invivel do ponto de vista
econmico, empresarial, e se no for vivel no adianta. Os tcnicos fzeram
uma pea de fco, como geralmente so todos os planos apresentados pela
Prefeitura. Ns falamos: isso aqui invivel.
O grupo de empresrios liderados pelo SECOVI, portanto, contratou o
arquiteto e urbanista Jaime Lerner, ex-governador do Paran, para desenvolver um
estudo de revitalizao:
Ns unimos um grupo de empresrios, fzemos uma reunio, aportamos
os recursos necessrios e contratamos o arquiteto Jaime Lerner para fazer o
projeto da Nova Luz; e muitos dos empresrios, inclusive eu, no tinham
interesse empresarial nenhum, ns apenas queramos como cidados ver
uma So Paulo melhor. Eu trabalhei durante dois anos junto do pessoal da
Prefeitura, com uma srie de frustraes no meio do caminho. No fnal, o
Jaime Lerner fez um projeto muito interessante, por vrias razes: primeiro,
o projeto tinha uma lgica do ponto de vista do mercado, do ponto de vista
45 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
do desenvolvimento urbano, do ponto de vista econmico, e do ponto de
vista de uma revitalizao lgica racional do Centro; segundo, a rea tinha
problemas com muitos imveis tombados, que tinham que ser preservados,
e o projeto conseguiu resolver esse problema com a criao de um espao
diferenciado.
Bernardes, entrevista em 2010
Os estudos de Lerner foram iniciados depois de uma reunio organizada pela
Prefeitura na Sala So Paulo, no Centro, com incorporadores e construtoras, que
teve por objetivo ouvir sugestes dos empresrios para tirar o projeto Nova Luz
do papel (Jornal da Tarde, 28 de abril de 2009). O arquiteto paranaense fez um
projeto baseado no modelo urbanstico de Paris, conforme avaliado por Bernardes
(2010):
O que o projeto do Jaime Lerner fez? Uma proposta que iria utilizar todas as
quadras, criando um modelo chamado de quadras-ptio: um sistema onde
cada quadra teria um ptio interno, e nas laterais, circundando o ptio,
existiriam vrias formas de uso. Todas as quadras teriam gabarito baixo,
como temos em Paris. As quadras tambm teriam outro conceito que ele
batizou de quadras-moldura: toda vez que houvesse um bem tombado, este
bem seria emoldurado pelo resto das edifcaes, um modelo para preservar
todos os bens tombados. Com relao s quadras-ptio, quando essas fossem
de uso residencial, os ptios internos seriam reas privativas com jardim
ou praa para a utilizao dos moradores; quando fosse de uso comercial,
os ptios seriam espaos semi-pblicos, onde o pedestre poderia utilizar
durante o dia, com restaurantes, lojas, e noite seria fechado. As quadras
teriam densidade mais baixa, at porque na regio voc tem problema de
estacionamento, sistema virio comprometido e difcilmente poderamos
ampliar o sistema virio atual. O projeto fcou muito bonito, um sistema
parisiense de ocupao das quadras.
46 captulo I
Mas o iderio parisiense para o Centro de So Paulo, proposto pelo projeto de
Lerner, considerando uma densidade mais baixa, tinha um contrassenso: aliada
ao modelo de ocupao de baixa densidade das quadras-ptio, haveria a construo
de duas torres com mais de 200 metros de altura e oitenta andares. Uma maneira
de fechar a conta, segundo Bernardes (2010):
Agora, onde fecha a conta nesse projeto? Ns no estvamos usando o
coefciente de aproveitamento mximo aqui, em 16 quadras da Santa
Ifgnia, ento a ideia foi a seguinte: o coefciente que no estvamos usando,
vamos transferir para um terreno ao lado e vamos construir duas torres com
80 andares, uma delas chamada Torre da Luz, com os ltimos oito andares
de vidro e holofotes que iluminariam o cu, sendo visto de qualquer lugar
da cidade. Um novo marco para a cidade de So Paulo. Prximo s torres
teramos uma praa, uma concentrao de equipamentos culturais, ou seja,
era um negcio como tem que ser: bom. Realizamos assim um modelo que
se viabiliza economicamente e, aps, comeamos a pensar nos instrumentos
urbansticos para viabiliz-lo e como funcionam.
O projeto de Lerner, quando publicado pela primeira vez em jornais de grande
circulao de So Paulo, trouxe indignao aos comerciantes do bairro da Santa
Ifgnia, conforme relatou o comerciante Paulo Garcia (2010):
Eu olhei a imagem publicada no jornal e via minha loja e a de outros colegas
coberta por um espigo. Um projeto com carter megalomanaco e dois
prdios altos. Basta passar por aqui nos fnais de semana para voc ver a
quantidade de trnsito; o que eles acham que vai acontecer por aqui com
este adensamento? Eu pensei: isso deve ser algum tipo de brincadeira, nunca
ningum nos disse que seramos esmagados por um projeto. Acredito que
um projeto como esse, do Jaime Lerner, no foi feito em um ou dois meses,
portanto, acredito que, desde 2005, o Poder Pblico vem trabalhando s
escondidas nesse projeto, sem que, em nenhum momento, fosse assinado
47 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
um documento consultando os moradores e os comerciantes da regio.
Naquele momento, os comerciantes da Santa Ifgnia comearam a reunir-se,
resultando tempos mais tarde na criao da Associao de Comerciantes da Santa
Ifgnia (ACSI), sob a presidncia de Garcia. A crtica da associao tem lgica,
segundo o vice-presidente do SECOVI:
O projeto do Jaime Lerner era revitalizar a Santa Ifgnia do jeito que ela
est, deixando todo mundo l, tornar aquilo um dos streetmall [shopping
de rua] mais importantes da Amrica Latina. Na apresentao do projeto, a
Prefeitura comeou a falar que iria tirar os comerciantes dali. Lgico que eles
fcaram contra. Depois eu fui conversar com os comerciantes, mostrei como
iria revitalizar a rua, deixar tudo bonito. Eles responderam: somos a favor,
mas ningum mostrou isso para os comerciantes. Nunca ningum pensou
em tirar os comerciantes do bairro, foi uma atrapalhada de comunicao da
Prefeitura.
Bernardes, entrevista em 2010
Mas o que fcou claro que o projeto de Lerner no seria confituoso apenas
com os interesses dos comerciantes da Santa Ifgnia. O jornal Folha de So Paulo,
em maio de 2007, antecipava uma das discusses sobre o confito entre o projeto
elaborado pelo urbanista Jaime Lerner e a zona ZEIS estabelecida pelo plano
diretor de So Paulo para o bairro da Santa Ifgnia. O questionamento da matria
partia da constatao de que, na reviso do plano diretor 2002-2012, existia uma
proposta de transferir a zona ZEIS da Santa Ifgnia para outra parte da cidade, a
fm de viabilizar o projeto de Jaime Lerner:
A proposta de reviso do plano diretor apresenta mudana importante para a
viabilidade do projeto Nova Luz: uma rea reservada no prprio plano diretor
pela gesto PT para a construo de moradia para famlia de classes mdia e
baixa no Centro ser transferida para outro local. Se essa transferncia no
48 captulo I
for aprovada, praticamente metade da rea da Cracolndia no poder ser
usada para imveis comerciais. E isso no interessa aos grupos que disputam
a rea.
Folha de So Paulo (b), 19 de maio de 2007
Durante a elaborao do projeto de Lerner, a ZEIS da Santa Ifgnia era vista
como um problema, conforme afrmou Bernardes (2010) em entrevista:
Realizamos com Jaime Lerner um super projeto: a Nova Luz com 200
mil m; aps, vem a Prefeitura e coloca uma Zona Especial de Interesse
Social bem no meio, com cerca de 80 mil m. Falamos para a Prefeitura:
tem uma ZEIS aqui, no viabiliza, tem que tirar esse negcio daqui. Eles
responderam: no pode, isso aqui foi negociado com os movimentos sociais.
Ns falamos: tudo bem, mas ns estamos negociando um super projeto para
a cidade, tira a ZEIS e pe isso aqui um pouco para l. Eles responderam:
mas para l j tem outra, no d para colocar mais uma. Eu falei: ento tira
isso daqui, no possvel, ns estamos pensando num modelo efciente,
que pode ser aplicado em outras cidades do pas e por causa de uma ZEIS
vai inviabilizar? Pensamos e fzemos outra proposta: vamos calcular quantas
unidades precisamos colocar, e construmos em outro lugar, pulverizado.
No somos contra fazer um mix [mistura] com unidades populares, s que
no pode concentr-las, isso acabaria com o projeto. A Prefeitura quer fazer
no projeto um gueto de pobre? Ningum vai querer, acaba com o projeto do
ponto de vista do desenvolvimento urbano.
Alm do SECOVI, a construtora Odebrecht chegou a produzir material para
empreendimento na regio, com reas trreas repletas de lojas e andares superiores
com apartamentos cujas metragens variavam de 65 a 120 metros quadrados. O
projeto para a Santa Ifgnia foi desenvolvido pelo arquiteto Mrcio Lupion a
pedido da grande construtora (O Estado de So Paulo, 15 de setembro de 2007).
Em 14 de julho de 2007, o jornal O Estado de So Paulo publicou notcia
49 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
divulgando possveis demolies na Santa Ifgnia at o fnal do ano: pelo menos
uma das 23 quadras da antiga Cracolndia ir ao cho. Naquele momento, a
Prefeitura de So Paulo j tinha a posse de trs imveis na regio Central, no
quarteiro formado pela Rua dos Gusmes, Mau e Protestantes. O jornal
afrmava: em duas semanas, a Prefeitura planeja ter a posse de mais dez terrenos.
Com isso, pode-se abrir o processo de licitao para demolir a rea.
Ainda, em julho de 2007, um jornal publicou pela primeira vez a opinio de
alguns moradores da Santa Ifgnia que, segundo o jornal O Estado de So Paulo,
estavam ansiosos: comerciantes, moradores e trabalhadores da regio no sabem
o que vo fazer nos prximos meses. O aposentado Jos de Jesus tem dois hotis
na quadra onde ser a sede da subprefeitura da S, mas nenhum dos dois pertence
a ele. O inquilino entrevistado afrmou: Estou aqui h 48 anos. Reformei os
dois imveis e gastei cerca de 140 mil reais, mas quem vai receber por isso o
proprietrio a ser desapropriado (O Estado de So Paulo, 14 de julho de 2007).
Em agosto de 2007, o jornal Valor Econmico apontava outro rumo para as
iniciativas pblicas e afrmava que a iniciativa privada perdera o interesse pelo
projeto Nova Luz. O ponto central da insatisfao da iniciativa privada residiria
na demora das desapropriaes dos imveis na regio. Com relao a elas, Andrea
Matarazzo disse: acredito que at o fnal do prximo ano j teremos desapropriado
tudo e aberto para licitao. O prprio artigo contrariava essa expectativa: umas
poucas dezenas de imveis foram desapropriados e a prpria EMURB no sabe se
ser possvel realizar todo o processo. A Luz [referindo-se Santa Ifgnia] repleta
de imveis irregulares, abandonados e tombados, com milhares de proprietrios,
o que faz das desapropriaes um processo longo e complexo. Por esse motivo, o
corpo tcnico que lidava diretamente com o assunto preferiu no ser to incisivo
quanto Matarazzo, conforme afrmou o diretor de intervenes urbanas da
EMURB, Rubens Chammas: ainda no defnimos se a Prefeitura vai desapropriar
ou se deixaremos isso a cargo da iniciativa privada, principalmente nas negociaes
sobre o valor dos imveis (Valor Econmico, 13 de agosto de 2007).
O mesmo jornal, Valor Econmico, foi o primeiro a mencionar, em 13 de
50 captulo I
agosto de 2007, que Paulo Garcia e outros comerciantes da Santa Ifgnia estariam
formando uma associao para lutar em conjunto contra medidas que pudessem
prejudic-los, notadamente as desapropriaes, e para reivindicar a divulgao de
mais informaes. Segundo o representante entrevistado: nunca vieram conversar
com os milhares de inquilinos comerciais daqui, no temos a menor ideia do que
ir acontecer. Contratamos uma assessoria jurdica e, se precisar, iremos Justia
para no sermos expulsos daqui. Mas segundo o vice-presidente do SECOVI,
Claudio Bernardes (2010), o projeto de Jaime Lerner, foco do descontentamento
dos comerciantes da Santa Ifgnia, tinha sido apresentado para todo mundo:
Fomos ao Judicirio da Fazenda, na Vara Municipal, conversar com um
juiz para saber como fazer para desapropriarmos a Luz [referindo-se Santa
Ifgnia], porque quando o projeto saiu na imprensa, o projeto do Jaime
Lerner, o preo dos imveis subiu na hora, inviabilizando o negcio. Ns
apresentamos o projeto para todo mundo, todos foram muito sensveis
e receptivos; todo o pessoal que mostramos no Executivo, no Judicirio,
no Registro de Imveis, no Tribunal, todo mundo que a gente mostrava o
projeto gostava, todo mundo paulista. Fizemos ainda um pool com todos
os peritos da Vara da Fazenda, que avaliaram todos os imveis; todos foram
avaliados com a data certa, para no dia quando tudo fosse desapropriado
o valor estivesse gravado. Depois voc escuta coisas assim: se est metido o
empresariado vai ter lucro, e no pode.
Durante o processo para viabilizar o projeto Nova Luz, foi preciso considerar:
a falta de recursos do Poder Pblico Municipal, a inteno de implementao dos
conceitos de Lerner e a possibilidade de aumento do preo do terreno, por conta
da especulao referente s transformaes do Centro. O SECOVI encontrou na
concesso urbanstica uma soluo para resolver essas trs difculdades:
O governo no tinha dinheiro para pagar a execuo do projeto do Jaime
Lerner, um projeto que tinha que ser feito de uma vez s. Pensamos:
51 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
quando algum colocar um projeto como este no jornal e pedir para algum
comprar os terrenos, o que acontece? Os preos dos terrenos subiro no dia
seguinte e as contas no fecharo mais. Voc fez a conta com um valor de
Cracolndia, com o que tem l, e se refzer a conta com o valor do terreno
com a valorizao, com aquilo que vai ter depois, a conta no vai fechar mais.
Com esse raciocnio, ns comeamos a estudar os modelos, e encontramos
esta necessidade: precisa haver uma delegao do direito de desapropriar. Se
este projeto vai ser feito pela iniciativa privada tem que ter essa delegao.
O instrumento da concesso urbanstica estava no plano diretor. Pensamos
ento num modelo de concesso urbanstica onde tivesse bens no retornveis;
porque seno voc inviabiliza a venda. Sem a viabilidade de vender, no gera
receita, no tem negcio imobilirio, no tem revitalizao. Caminhando
dessa forma, chegamos ao projeto de lei, com um modelo que tivesse uma
segurana para o investidor. Ns brincvamos com o prefeito: pode at vir
um rabe aqui e ganhar a concesso, se ele vier e construir tudo, tudo bem,
queremos saber depois do entorno. Mas depois comearam as crticas de que
o mercado imobilirio estava envolvido, que iro ganhar dinheiro; eu escutei
isso dentro da Prefeitura muitas vezes, tudo muito difcil.
Bernardes, entrevista em 2010
Paralelamente s reunies com o SECOVI em busca de solues, o Poder
Pblico Municipal continuava com os processos de desapropriaes. O jornal
O Estado de So Paulo questionou Gilberto Kassab quanto s promessas de
campanha, alegando ser um grande equvoco por parte do governante supor que
seriam liberados quase 270 mil metros quadrados para a execuo do projeto Nova
Luz at o fnal da gesto 2005-2008. Para isso, a reportagem aludia ao fato de
que os processos de desapropriao dos primeiros cinquenta imveis, situados em
uma rea de quatro mil metros quadrados nas ruas General Couto de Magalhes,
Mau, dos Protestantes, e dos Gusmes, demoraram mais de dois anos (O Estado
de So Paulo, 7 de setembro de 2007). O argumento do jornal seria a controvrsia
entre proprietrios e Prefeitura a respeito do valor a ser pago os donos pediam
52 captulo I
R$ 3,4 milhes ao governo, que aceitava pagar R$ 2,7 milhes. E questionou:
se dois anos foram necessrios para que os primeiros 50 imveis comeassem a
ser demolidos, quanto tempo ser preciso esperar para que os 1.500 imveis da
rea sejam desapropriados e as construtoras possam erguer os novos prdios?
6

(O Estado de So Paulo, 7 de setembro de 2007). Gilberto Kassab respondeu
s crticas do jornal e admitiu demora nas desapropriaes da Cracolndia: o
que existe uma morosidade compreensvel dentro do processo democrtico. As
pessoas tm o direito de questionar o valor das desapropriaes, tm o direito de
negoci-lo (O Estado de So Paulo, 15 de setembro de 2007).
No dia 26 de outubro de 2007, empunhando uma retroescavadeira, em evento
solene, o prefeito iniciou a primeira demolio de um imvel na Santa Ifgnia
(Dirio do Comrcio, 26 de outubro de 2007). O evento deu incio posterior
demolio de seis imveis das quadras 69 e 77 trabalho concludo em 21 de
novembro de 2007 de um total de 50 imveis cuja demolio terminou um
ano depois desse evento. Em seu discurso inaugural, Gilberto Kassab anunciou
o nome das 23 empresas de tecnologia e publicidade que poderiam se instalar
na rea graas ao Programa de Incentivos Seletivos. Entre elas, multinacionais
como a Microsoft, a IBM Brasil e o Instituto Moreira Salles: nesta fase, estamos
mostrando que o projeto deu certo e apresentamos nossos parceiros. No mais
tardar, em um ano e meio, estas empresas estaro aqui
7
(Dirio de So Paulo, 27
6
Ao se utilizar uma lgica, percebe-se que: se quatro mil metros quadrados provenientes de 50
imveis demoraram dois anos, 270 mil metros quadrados referentes a 1.500 imveis demorariam
135 anos para serem desapropriados e demolidos.
7
Do total das empresas contempladas pelo Programa de Incentivos Seletivos, foram doze de
sistemas de tecnologia (IBM, Microsoft, Audatex, Bravo, RQ, Digisign, Pyxisinfo, Magna, Magna
Web, Mercado Eletrnico, Meta, E-Safetransfers), trs de call center (Atento, TNL Contax, TMS),
uma de publicidade (Fess Kobbi), uma de atividades culturais (Instituto Moreira Salles), uma
grfca (Klar) e cinco investidores imobilirios (Bracor, BR Properties, DMF Construtora, Klar,
Partifb).
53 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
de outubro de 2007). No entanto, segundo a assessoria de imprensa da IBM Brasil,
ainda est sendo negociada a ida da Empresa para a regio da Nova Luz e no
h um posicionamento fnal e a Microsoft, tambm por meio de sua assessoria,
limitou-se a dizer que o anncio da Prefeitura no procede. Em seu discurso, por
fm, Kassab anunciou: a velha Cracolndia, deteriorada e a servio da droga e do
crime, j no existe mais. uma pgina virada na histria de So Paulo (Jornal da
Tarde, 27 de outubro de 2007).
Em artigo sobre o discurso de Kassab, o jornal Dirio de So Paulo apresentou
depoimentos de alguns comerciantes e moradores, entre eles, Eide Silva, dona
de uma adega, que alertou sobre o excesso de propaganda: por enquanto, no
mudou muita coisa. Hoje, antes de o Prefeito chegar, tiraram pedintes, lavaram
as ruas, recolheram o lixo, limparam tudo. Normalmente no assim (Dirio de
So Paulo, 27 de outubro de 2007). Aps uma semana do evento da demolio,
o jornal Dirio de So Paulo informou que dezenas de usurios de crack estavam
nas ruas novamente (Dirio de So Paulo, 2 de novembro de 2007). Quase um
ms depois, noticiou que a Cracolndia estava se espalhando para outras regies do
Centro Velho: o problema se expandiu ainda para os Campos Elseos, na regio
da Santa Ceclia, que concentra agora os principais pontos de trfco e consumo de
droga da cidade (Dirio de So Paulo, 28 de novembro de 2007).
Durante todo o perodo de 2008, ano de eleies municipais, as matrias de
jornais sobre o tema Nova Luz tratavam constantemente da concentrao de
usurios de crack nas ruas e da resistncia da Cracolndia revitalizao. O jornal
O Estado de So Paulo questionou em matria a atuao da Polcia Militar e,
em resposta, o comandante da regio, Coronel lvaro Camilo, afrmou: antes
de ser caso de polcia, a concentrao de usurio de crack problema social e de
sade. A atuao da polcia tem limites. H muita difculdade de continuidade
de tratamento aps a abordagem policial (O Estado de So Paulo, 7 de junho de
2008). Em diversas reportagens de 2008 foram mostradas imagens de abandono
das reas desapropriadas pelo Poder Pblico Municipal: o nico imvel em p
na rea o Hotel Ibria, cujo proprietrio conseguiu liminar na Justia para
54 captulo I
impedir a demolio. O projeto caminha devagar por causa da complexidade da
Cracolndia que, alm da degradao urbana, enfrenta problemas sociais (Jornal
da Tarde, 7 de agosto de 2008). O jornal ainda mencionou que a Prefeitura iria
fnalmente inaugurar a sede da Guarda Civil Metropolitana na Rua General Couto
de Magalhes, n 444, Santa Ifgnia, em edifcio alugado e reformado.
Em outubro de 2008, Gilberto Kassab derrotou Marta Suplicy no segundo
turno das eleies para a Prefeitura de So Paulo. Em novembro do mesmo ano, o
prefeito reeleito anunciou publicamente pela primeira vez a concesso urbanstica:

Para driblar a difculdade de desapropriao dos terrenos, a Prefeitura
quer fazer a revitalizao da rea por um modelo ainda indito no Brasil,
chamado de concesso urbanstica. Por ele, o Poder Pblico transfere a
uma empresa, ou grupo, o direito de fazer as desapropriaes. A Prefeitura
acredita que a iniciativa privada tenha mais facilidade de negociao com
os proprietrios de forma a agilizar o processo. A empresa que vencer a
licitao receber da Prefeitura a autorizao para desapropriar toda a rea.
Em troca, ter de fazer as obras que sero estabelecidas no edital da licitao.
A concesso urbanstica precisa ser aprovada pela Cmara Municipal antes
de ser implantada.
Folha de So Paulo, 17 de novembro de 2008
A concesso urbanstica no consta no Estatuto da Cidade (Lei Federal n
10.257 de 2001), apesar de alguns autores de matrias em jornais se equivocarem
constantemente nesse ponto. O equvoco mencionado e o iderio de que a concesso
urbanstica seria um modelo internacional bem-sucedido de recuperao, inspirado
em Beirute, foram expressos pelo jornal Dirio do Comrcio:
A proposta chamada de concesso urbanstica indita no pas, apesar de
esse tipo de soluo estar prevista, desde 2001, no Estatuto da Cidade. Tal
modelo de recuperao similar a alguns modelos j adotados no mundo.
No caso, o modelo que mais se aproxima ao modelo que ser empregado
55 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
na Cracolndia o que reconstruiu Beirute, capital do Lbano. Entre 1975
e 1990, a guerra no Lbano, envolvendo cristos e muulmanos, alm de
macios bombardeios israelenses, resultou na morte de 150 mil pessoas e
na destruio de sua capital. Em 1992, o primeiro-ministro Rafk Hariri,
assassinado em 2005, atraiu US$ 12 bilhes em investimentos privados
estrangeiros e recuperou uma rea de 4,5 quilmetros quadrados de Beirute.
Dirio do Comrcio, 18 de novembro de 2008

No fm de janeiro de 2009, os jornais enalteciam as qualidades do inovador
instrumento da concesso urbanstica em acelerar o emperrado Nova Luz.
O Jornal da Tarde publicou que a concesso urbanstica seria um modelo para
acelerar a requalifcao da rea e que as vencedoras da licitao, alm de construir
um bairro novo, iriam construir os prdios pblicos previstos no projeto, ou seja,
as sedes da PRODAM e da Subprefeitura da S. A previso do jornal seria que as
desapropriaes consumiriam R$ 200 milhes em investimentos privados e que o
mecanismo da concesso urbanstica, a ser institudo por projeto de lei, estava em
fase de redao e iria ao legislativo em fevereiro de 2009 (Jornal da Tarde, 27 de
janeiro de 2009).
O jornal O Estado de So Paulo tambm mencionou que o modelo da concesso
urbanstica iria acelerar a requalifcao da rea, e reforou que essa acelerao
seria possvel apenas porque o Poder Pblico Municipal passaria iniciativa
privada o poder de fazer as desapropriaes, conforme argumentao de Andrea
Matarazzo. O jornal explicou, ainda, que a regio, aprovada como de utilidade
pblica em 2005, seria alvo de licitao e que as concessionrias vencedoras
fcariam responsveis por pagar as desapropriaes de eventuais ocupantes dos
imveis e dar fnalidade aos lotes que pode ser a utilizao prpria, reforma ou
construo de edifcios , para posteriormente vend-los ou alug-los terceiros
(O Estado de So Paulo, 27 de janeiro de 2009).
Dois dias depois, o jornal Gazeta Mercantil referiu-se concesso urbanstica
como uma esperana para a revitalizao da Luz e que por meio do novo
instrumento urbanstico o Poder Pblico Municipal iria provar aos paulistanos,
56 captulo I
ao mercado imobilirio em particular, e ao empresariado em geral, que reas
degradadas podem ser revitalizadas de maneira radical (Gazeta Mercantil, 29
de janeiro de 2009). O mesmo jornal explicou em que consistia a concesso
urbanstica e quais eram seus pontos positivos da seguinte maneira:
A lei permite que a administrao pblica desaproprie uma rea e a venda
iniciativa privada, que quem vai negociar com o proprietrio do imvel.
Vantagem para o desapropriado, porque pode discutir preo, em vez de ter
de acatar o valor estabelecido pela Justia. E sabe que vai receber conforme
combinado em contrato. As desapropriaes pblicas viram brigas judiciais
que se arrastam por anos, e, mesmo quando vencidas, viram precatrios que
se arrastam por dcadas. E, at 2010, poderemos ver gente nova instalada
naquelas ruas, trabalhando e morando em prdios novos onde antes havia
prostituio, venda e consumo de drogas. Os dois primeiros foram banidos
das ruas da antiga Cracolndia. O consumo segue solto. Os dependentes
qumicos se sentem protegidos tanto pela polcia quanto pela legislao. De
qualquer maneira, na hora em que o bairro estiver reformado, revigorado, o
crack vai se mudar. No ser preciso expuls-lo. Que os anjos digam amm.
Vamos torcer.
Gazeta Mercantl, 29 de janeiro de 2009
No dia 26 de fevereiro de 2009, o gabinete do prefeito Gilberto Kassab
enviou Cmara Municipal o projeto de lei n 87 de 2009, que dispe sobre a
concesso urbanstica no municpio de So Paulo, bem como autoriza o Executivo
a aplic-la no projeto Nova Luz. No mesmo dia, jornais e revistas publicavam
matrias com ttulos crticos, tais como Kassab quer entregar bairros iniciativa
privada e Gesto Kassab quer terceirizar bairros para a revitalizao, mas no
desenvolvimento delas existiam opinies de especialistas favorveis iniciativa.
Um deles foi o advogado Luiz Arthur Caselli Guimares Filho, especialista em
direito empresarial e em desapropriaes. Segundo ele, a transferncia do direito
de desapropriar para a iniciativa privada positiva, inclusive para os donos dos
57 formulao da concesso urbanstca pelo executvo
imveis; a dvida do Poder Pblico, quando feita a desapropriao, entra em
regime de precatrio e o pagamento pode demorar at uma dcada. No caso da
empresa privada, a cobrana ser mais rpida (Revista Agora, 26 de fevereiro de
2009).
Quando o projeto de lei chegou Cmara Municipal, a Associao dos
Comerciantes da Santa Ifgnia recebeu um telefonema:
Ns fomos avisados, por contatos nossos dentro da Cmara de Vereadores,
que estaria em tramitao a aprovao de uma lei que pudesse ser de nosso
interesse, no ano passado [em 2009]. Antes, em nenhum momento, ns
fomos avisados de que a Prefeitura estava elaborando uma lei com as
caractersticas da concesso urbanstica, nem ns comerciantes e nem So
Paulo inteira. Foi um instrumento urbanstico que no foi discutido em
hiptese nenhuma.
Garcia, entrevista em 2010
59
CAPTULO II: REGULAMENTAO DA
CONCESSO URBANSTICA PELO LEGISLATIVO
4. Sobre a Consttucionalidade do Projeto de Lei n 87 de 2009
Sete anos aps a aprovao do Plano Diretor Estratgico de So Paulo, dentre
os inmeros instrumentos disponveis, o prefeito Gilberto Kassab encaminhou
Cmara Municipal o projeto de lei n 87 de 2009 que dispe sobre a concesso
urbanstica no Municpio de So Paulo, bem como autoriza o poder Executivo a
aplic-la na rea do projeto Nova Luz. Pelo projeto a ser sancionado, a concessionria
ou empresa vencedora da licitao poder promover desapropriaes, judicial ou
amigavelmente, efetuando o pagamento das indenizaes devidas aos proprietrios,
sob sua inteira e exclusiva responsabilidade. Ao Executivo cabe elaborar ou
contratar, por meio de concursos ou edital, um projeto urbanstico atrelado s
concesses, declarando de utilidade pblica e de interesse social os imveis que
sero objetos de desapropriao, relacionando as obras e as contrapartidas, bem
como defnindo o prazo de sua execuo pela concessionria.
Segundo o idealizador da concesso urbanstica, Paulo Lomar (2001), tanto a
aprovao do artigo 239 no plano diretor de So Paulo, quanto o projeto de lei que
pretende sancionar a aplicao do instrumento urbanstico, foram baseadas em
argumentao prvia, que respaldou as desapropriaes a cargo das concessionrias
ao regime de concesses, regidas pela Lei Federal n 8.897 de 1995:
A utilizao deste instrumento jurdico encontra-se autorizada no
ordenamento jurdico brasileiro, especialmente nos artigos 1 e 2 da Lei
Federal n 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, sendo-lhe aplicvel o regime
jurdico da concesso de servio pblico previsto nesta lei, com adaptaes
adequadas s suas peculiaridades.
Lomar, 2001:97
60 captulo II
Pretendeu-se com esse artifcio, segundo Kiyoshi Harada (2009), jurista e
especialista em direito fnanceiro e tributrio, buscar base legal no artigo 3 do
Decreto-Lei n 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispe sobre desapropriaes
por utilidade pblica e por concessionrios, reproduzido a seguir:
Art. 3 Os concessionrios de servios pblicos e os estabelecimentos de
carter pblico que exeram funes delegadas pelo Poder Pblico podero
promover desapropriao mediante autorizao expressa, constante de lei ou
contrato.
Decreto-Lei Federal n 3.365, de 21 de junho de 1941
O referido dispositivo aplica-se aos casos das concessionrias de servios
pblicos de fornecimento de gua, esgoto, energia eltrica, transporte coletivo e
comunicao, entre outros. Essas concessionrias so autorizadas a prestar servios
em nome do Poder Pblico em lugar da Unio, Estados e Municpios sob
forma de concesso ou permisso, mediante licitao, conforme disposto no artigo
175 da Constituio Federal. Ficam autorizadas, portanto, a cobrar diretamente do
usurio uma tarifa pelo valor fxado na proposta vencedora e, conforme disposto
no artigo 37 da Constituio Federal de 1988, fcam responsveis por danos que
seus agentes causarem a terceiros.
Questionando a semelhana entre uma concessionria referida no projeto
legislativo da concesso urbanstica com a execuo de servio pblico mediante
cobrana de tarifa, Kiyoshi Harada (2009) argumentou:
A concesso urbanstica de que cuida a propositura legislativa sob exame
fruto de uma grande confuso conceitual. Confunde-se concesso de
servios pblicos mediante licitao, hiptese em que pode ser conferida
ao concessionrio, por lei especfca, a faculdade de desapropriar para
expanso do servio ou para melhorar o desempenho na execuo do
servio concedido, com uma concesso para execuo de obras urbansticas
conferindo ao concessionrio o poder de desapropriar. Em outras palavras,
61 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
a desapropriao no para melhorar o desempenho na execuo do
servio pblico concedido, mas para executar o plano de requalifcao
urbana apresentada pelo Executivo Municipal. No h na legislao federal
a faculdade de o Municpio conferir a particular o encargo de promover
a reurbanizao mediante desapropriao dos imveis abrangidos pela
operao urbana, s suas expensas, para ulterior revenda das novas unidades
surgidas da requalifcao urbana, a ttulo de ressarcimento das despesas
feitas e a realizao de lucros.
Segundo o jurista, o projeto de lei estaria criando a fgura de uma concessionria
de especulao imobiliria, porque, se vedado ao Poder Pblico desapropriar
imveis para fns de revenda, como poderia transferir a particulares atividade
vedada a ele mesmo? No porque a lei municipal refere-se a um concessionrio
de servio pblico que o especulador imobilirio passa a revestir-se juridicamente
da fgura de concessionrio prevista na lei n 8.987 de 1995. E conclui que ao
Poder Pblico vedado desapropriao de imveis por zonas para fns de revenda,
prevista no artigo 4 do Decreto-Lei n 3.365 de 1941, desde que se tornou
inconstitucional a partir do advento da Constituio Federal de 1946 (Harada,
2009).
Apesar dos alertas de Harada, sobre os problemas conceituais referente
concesso urbanstica, o projeto de lei n 87 de 2009 foi encaminhado ao ento
presidente da Cmara Municipal de So Paulo, Antnio Carlos Rodrigues (PR),
assinado pelo prefeito do municpio de So Paulo com a seguinte justifcativa:
Devidamente regulamentada, a concesso urbanstica ser um grande
instrumento para que as obras e servios pblicos sejam viabilizados, sem
a necessidade de grandes investimentos por parte da Municipalidade. Por
meio dela, reas degradadas da cidade podero ser transformadas, ganhando
equipamentos pblicos, sociais e de infraestrutura urbana, inclusive
transporte coletivo e reas verdes.
Ofcio ATL n 74 de 2009
62 captulo II
Objetivando analisar a legalidade do projeto de lei, conforme publicado
no Dirio Ofcial do Municpio de So Paulo, no dia 13 de maro de 2009, a
Comisso de Constituio, Justia e Legislao Participativa deliberou, sobre o
aspecto constitucional, legal e regimental do projeto de lei, o seguinte:
Ao mesmo tempo em que o projeto de lei deixa claro sua vocao de lei geral
das concesses, regulamentando o Plano Diretor Estratgico, serve tambm
de veculo para autorizar a implementao de sua primeira ao concreta:
o projeto Nova Luz. Gera, com tal medida, ganhos diretos em termos de
efetividade e coeso do sistema, em muito benefciando o entendimento
dos mecanismos e procedimentos das futuras concesses urbansticas
a implementar em So Paulo em outras palavras, ganha a lei geral de
concesses, que ter concretizada a sua primeira aplicao, e ganha o projeto
Nova Luz, que vem diretamente apoiado nas disposies da lei geral. Assim,
evitam-se contradies e confitos que tantas vezes embaraam ou mesmo
paralisam a ao positiva e efetiva do Poder Pblico.
Dirio Ofcial do Municpio de So Paulo, 13 de maro de 2009
Em seguida, a comisso se encerra dando o parecer de constitucionalidade ao
projeto de lei, assinado por vereadores da bancada do governo, composto pelos
partidos PSDB, PV, PP e DEM.
5. Sobre as Audincias Pblicas na Cmara Municipal
No dia 26 de fevereiro de 2009, o Executivo, sob o comando do gabinete do
prefeito Gilberto Kassab, enviou o projeto de lei n 87 sobre a concesso urbanstica
para a Cmara Municipal. Aps as deliberaes da Comisso de Constituio, o
projeto de lei, tendo em vista tratar-se de matria do Plano Diretor Estratgico,
fcou sujeito apreciao de quorum especial com a realizao de, pelo menos, duas
audincias pblicas durante sua tramitao.
O Jornal da Tarde, dias aps o envio do projeto de lei, publicou matria
63 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
revelando a doao de mais de R$ 1 milho a vereadores por entidades do setor
imobilirio. Revelava, inclusive, que parte desse valor foi recebido por seis dos sete
membros da Comisso de Poltica Urbana da Cmara de Vereadores: o relator da
concesso urbanstica, o lder do governo na Cmara, Jos Police Neto (PSDB)
foi quem mais recebeu recursos do setor imobilirio nas eleies de outubro: R$
545,4 mil (Jornal da Tarde, 3 de maro de 2009).
A matria elucidou que, entre os representantes do setor imobilirio, o maior
doador fora a Associao Imobiliria Brasileira (AIB): ao todo ela gastara R$
2,97 milhes nas campanhas de vereadores eleitos na capital. Explicava, ainda,
que a AIB seria uma fachada do SECOVI para fazer doaes para campanhas
eleitorais, porque as concessionrias que o SECOVI representa so proibidas por
lei de realizarem doaes diretamente: em tese quem presta servio no pode doar
para a campanha de quem compra o tal servio. Por essa razo, foi criada uma
entidade fachada. O diretor executivo da ONG Transparncia Brasil, Claudio
Weber Abramo, argumentou que tais doaes podem estar nas regras do jogo,
mas fez uma ressalva: o fato de algum ter recebido doaes de empresas do setor
no pode condenar ningum. Mas preciso vigiar o trabalho das comisses para
ver se esses doadores sero diretamente benefciados pelo Legislativo Municipal
(Jornal da Tarde, 3 de maro de 2009).
Trs dias depois da elucidao, visando o debate do projeto de lei n 87 de
2009, as Comisses de Constituio e de Poltica Urbana realizaram a primeira
audincia pblica na Cmara Municipal de So Paulo (Cmara, 2009a)
1
.
Presidida pelo vereador Carlos Apolinrio (DEM), a primeira audincia
iniciou-se com uma abertura sobre o tema. Para tanto, Apolinrio convidou o
professor de direito urbanstico e advogado Adilson Abreu Dallari orientador
da dissertao de mestrado do idealizador da concesso urbanstica, Paulo Lomar
para fazer uma explanao tcnica sobre a constitucionalidade do projeto
1
Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfca, foram extradas das notas
taquigrfcas da audincia pblica do dia 6 de maro de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
64 captulo II
de lei. Dallari fez uma palestra defendendo que o projeto de lei proposto teria
fundamento constitucional e base legal, e que seria um novo instrumento de
desenvolvimento urbano, por meio do qual a municipalidade concede iniciativa
privada um projeto de requalifcao urbana, que pode incluir obras relativas
modifcao do sistema virio, da estrutura dos logradouros pblicos e das
edifcaes. Em seu discurso, comentou a falta de recursos pblicos para melhorar
reas deterioradas e argumentou que a concesso urbanstica seria uma forma de
obter recursos, concedendo aquela rea, atravs de licitao, a um grupo que far
as desapropriaes. E retifcou: quer dizer, no so os particulares que faro as
desapropriaes, porque s o Poder Pblico pode desapropriar. O Poder Pblico
declara de utilidade pblica para fns de desapropriao e autoriza o particular a
promover a desapropriao.
Segundo Dallari, a concesso urbanstica seria um avano em relao s situaes
em que o Poder Pblico realiza as desapropriaes sem indenizar devidamente
os proprietrios: quem hoje desapropriado pela Administrao Pblica cai no
inferno. No tem nenhuma garantia de que vai receber a indenizao. Entretanto,
no caso da concesso urbanstica: quem desapropria o Poder Pblico, mas quem
paga o particular. Se ele no pagar, o desapropriado pode acion-lo em juzo a
fm de que haja o pagamento. Ento, o concessionrio pagar.
Dallari fez questo de explicar que a iniciativa privada no poderia desapropriar
nada sem justa indenizao: se em uma eventual desapropriao o proprietrio
no concordar com o preo pago, ele aciona o judicirio. No h perigo de ser
desapropriado por um valor que no seja o valor efetivo do bem. No o comprador
quem d o preo. Ainda, o professor complementou que para o desapropriado
a concesso uma vantagem, porque ele ter a certeza de que receber o valor
correspondente ao imvel.
Considerando a aplicao do instrumento urbanstico, sobretudo no projeto
Nova Luz, Dallari assinalou que todos os projetos que fossem alvos de concesso
atenderiam a preceitos democrticos, revertendo, portanto, essa tendncia de
segregar, de fechar, de ter uma cidade dos ricos, uma cidade dos pobres. E enalteceu
65 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
o instrumento, afrmando que ele permitir a concretizao de um preceito
constitucional, que exatamente o da funo social da cidade e da democratizao
do espao pblico.
Com o trmino da apresentao, o presidente da audincia pblica, Carlos
Apolinrio (DEM), abriu espao para a fala dos vereadores. O primeiro a
pronunciar-se foi o lder da bancada do Partido dos Trabalhadores na Cmara,
Joo Antnio (PT), que criticou um projeto de lei elaborado em duas partes: a
primeira referente ao instrumento da concesso urbanstica e a segunda permitindo
sua aplicao no projeto Nova Luz. O vereador defendeu a ideia de que a segunda
parte do projeto de lei, ou seja, os artigos 38 e 39, referentes ao projeto Nova
Luz, no poderiam estar contidos nesta lei, e que teriam de ser objeto de uma
lei especfca. E criticou tambm o artigo 3, pargrafo 4, que permite integrar
ao objeto da concesso urbanstica a explorao do solo, do subsolo, do espao
areo, inclusive a implantao de garagem subterrnea e infraestrutura instalada
nessas reas. Segundo ele, um artigo por demais amplo, dando um poder
discricionrio ao senhor prefeito.
Em seguida, o lder da bancada do PPS, Claudio Fonseca, sugeriu mecanismos
legais para a participao e o controle popular sobre as operaes realizadas pelo
Poder Pblico Municipal: para que haja desde o acompanhamento da elaborao
do projeto urbanstico da concesso, que se far por meio de licitao, at sua
execuo, para que a sociedade no torne-se refm do poderio econmico.
Para o vereador Agnaldo Timteo (PR), o depoimento de Adilson Dallari foi
pouco claro e questionou por que o PDSB que manda neste Estado desde 1
de janeiro de 1983 decidiu instituir a concesso urbanstica somente em 2009?
Declarou, ainda, que as aes do Poder Pblico Municipal, voltadas para as
constantes blitz fscais na Santa Ifgnia [referia-se s Mega-Operaes] estariam
buscando informaes das pessoas que no esto legalizadas para informarem
depois a quem interessa: naturalmente as empresas privadas, para saberem quais
imveis sero mais fceis de desapropriar. E concluiu: no justo que punamos
aqueles que esto h dcadas na Santa Ifgnia, com seus pequenos estabelecimentos,
66 captulo II
para facilitar a vinda de um magnata para construir prdios.
Para o vereador Jamil Murad (PCdoB), o depoimento de Adilson Dallari foi
apaixonado na defesa das concesses, do papel da iniciativa privada, do grande
capital e do grande empresariado. Murad disse que no encontrou, no projeto
de lei, o papel do Poder Pblico na fscalizao e na regulao da concesso
urbanstica, fazendo referncias histricas contra o Estado neoliberal: havia essa
histria de que dando liberdade para o capital, para o grande empresariado fazer
o que quisesse, atingiramos a grande meta de uma sociedade mais equilibrada, o
que no verdade.
A vereadora Juliana Cardoso (PT) questionou o instrumento da desapropriao
na regio central de So Paulo, e deu um exemplo prtico: o Poder Pblico
Municipal faz uma declarao de utilidade pblica, pega uma rea que vale R$1.200
por metro quadrado, paga; depois essa pessoa vai para onde? Para debaixo da ponte?
Ela no consegue comprar nada h muitos quilmetros de distncia. E solicitou
ao presidente Carlos Apolinrio (PR), em funo disso, maiores esclarecimentos
sobre o processo de desapropriaes e algum sinal de eventual preocupao social
com os desapropriados.
O ltimo vereador a se pronunciar nessa primeira audincia foi Jos Ferreira
dos Santos (PT), conhecido como Zelo, que concordou com a fala do vereador
Jamil Murad, em se tratando do depoimento de Adilson Dallari, e defendeu a
necessidade de realizar-se outra audincia pblica: dessa vez com o pronunciamento
de outros juristas. Ele terminou o discurso fazendo uma avaliao da situao
socioeconmica do morador do bairro Santa Ifgnia: so pessoas que no
conseguem pagar o IPTU, so pessoas que ganham uma misria e tm uma casa
porque receberam do av, da me, so pessoas que chegaram a So Paulo, e pela
proximidade com a Estao Jlio Prestes e com o antigo terminal rodovirio, no
conseguiram emprego e por ali fcaram morando.
Aps a fala dos vereadores, foi dada a oportunidade para as pessoas cadastradas
manifestarem-se sobre o projeto de lei. A primeira pessoa a se pronunciar foi
Paulo Garcia, presidente da Associao dos Comerciantes da Santa Ifgnia
67 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
(ACSI), que iniciou sua fala chamando o projeto de lei de dispositivo da colnia
[quando o Brasil era uma colnia portuguesa] e, em seguida, questionou a efetiva
necessidade de um projeto com as caractersticas da Nova Luz: isso parece um
dispositivo da colnia e no de um pas democrtico; no uma lei que atende
a necessidade da populao. A populao est trabalhando e de repente se sente
pisoteada com uma escavadeira. Garcia complementou sua exposio, sugerindo
possveis intervenes no bairro Santa Ifgnia: a gente precisa de iluminao,
de ateno e de segurana. Ainda, mencionou a proposta urbanstica de Jaime
Lerner, publicada em jornal dois anos antes: quando se fala em adensamento se
pressupe que quando voc adensa para caber mais gente. Para caber mais gente,
a primeira preocupao manter quem j est l. Ns seremos os primeiros a
sermos expulsos dos nossos locais de trabalho. Ao fnal, acusou: uma corrupo
que no tem tamanho.
As quatro pessoas que se manifestaram em seguida tambm pertenciam ACSI.
Antnio Geraldo criticou Adilson Dallari, ao mencionar que esse viera para dar a
beno ao governo Kassab e queixou-se sobre o difcil processo de obteno de
alvars de funcionamento para os comerciantes da Santa Ifgnia: querem fazer
balco de negcio, igual ao que o senhor Paulo Maluf fazia. So herdeiros do
senhor Maluf
2
. Camila de Almeida observou criticamente a falta de ateno
dada aos pequenos proprietrios e inquilinos no projeto de lei n 87 de 2009.
Carlos Eduardo criticou a falta de divulgao das audincias pblicas nos diversos
meios de comunicao: est faltando, aqui, vrios movimentos populares do
Centro, e que so importantes nesse debate. E no esto presentes porque no
tomaram conhecimento. Luiz Vieira atacou a poltica de incentivos fscais, por se
sentir excludo: os comerciantes foram totalmente excludos do incentivo fscal.
2
O ex-prefeito de So Paulo, Paulo Maluf, foi acusado diversas vezes e responde por inmeras
denncias de lavagem de dinheiro, formao de quadrilha, corrupo e crime contra o patrimnio
pblico (as ocorrncias do poltico na Justia e Tribunais de Contas esto disponveis no site
Transparncia Brasil <http://www.excelencias.org.br/>).
68 captulo II
Infelizmente, este projeto Nova Luz tem erros bsicos que no tm sentido. Vieira
refetiu sobre o processo de expanso do comrcio de eletroeletrnicos na Santa
Ifgnia: estvamos, h menos de cinco anos atrs, conseguindo com que a Santa
Ifgnia se expandisse e amos conseguir, em mais dois anos, chegar at a Rua dos
Protestantes. E concluiu: ningum est mais comprando imveis, ningum est
mais reformando imveis porque recebemos 180 notifcaes sobre pedidos de
alvar e licena de funcionamento. Por culpa da Prefeitura, isso no existe.
Alm dos pronunciamentos da Associao dos Comerciantes da Santa Ifgnia,
outros dois representantes de associaes pediram direito palavra para expressar
suas opinies. O primeiro representante foi Marco Antnio, da Associao Viva
o Centro associao de carter cvico e representativo pela rea central de So
Paulo , que concordou com a separao proposta pelo vereador Joo Antnio
(PT): eu concordo com a ideia de que devemos separar, no projeto de lei, o que a
regulamentao geral das concesses urbansticas, e o que depois deve ser aplicado
em cada caso especfco, como o caso da Nova Luz. E defendeu a criao de uma
agncia reguladora para as concesses urbansticas: quero lhes dizer que me parece
necessrio a regulao da concesso urbanstica, pois algo que est no Estatuto da
Cidade
3
, qualquer concesso, quando se fala em concesso de telefonia, gua,
esgoto, etc. possui uma agncia reguladora, completou. O segundo representante
foi Inidis Benfati, da Associao Viva Pacaembu associao de moradores do
bairro do Pacaembu , que criticou a falta de disponibilidade de dados na internet
sobre o projeto de lei e assinalou que aquilo que estava sendo aprovado no dizia
respeito apenas ao bairro Santa Ifgnia, mas sim cidade toda: gostaria que essa
mesma rapidez [referindo-se ao processo de aprovao do projeto de lei] tivesse
atuado na disponibilizao da minuta desse projeto na internet. Esse projeto de lei
foi feito visando o projeto Nova Luz, s que quem redigiu no se deu conta de que
ele se aplica a toda So Paulo.
3
O instrumento urbanstico da concesso urbanstica no est presente no Estatuto da Cidade
Lei Federal n 10.257 de 10 de julho de 2001.
69 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
Antes de encerrar a audincia, o presidente Carlos Apolinrio (DEM) deu a
palavra ao lder do governo e relator do projeto de lei, Jos Police Neto (PSDB),
que respondeu s crticas afrmando que o projeto em nada altera o Plano Diretor
Estratgico e que as explicaes de Dallari trouxeram Casa o fortalecimento
da constitucionalidade e da legalidade da matria. Ao fnal, estabeleceu-se a
necessidade de uma segunda audincia pblica, para debater-se o mrito do projeto
mais uma vez.
A segunda audincia pblica do projeto de lei n 87 foi realizada no dia 17
de maro de 2009. Em noticirio na rdio Globo, antes do debate na Cmara,
Paulo Lomar, ento consultor do projeto de lei e membro do grupo de trabalho
do Movimento Nossa So Paulo organizao de entidades civis pela democracia
em So Paulo , ouvia o seguinte questionamento do locutor: necessrio um
instrumento como esse para que os polticos tenham compromissos com a cidade?
Chega a ser algo bom que tenhamos um projeto de lei, que tenhamos a discusso,
mas por outro lado chegamos a pensar que tudo precisa ter lei para que as coisas
sejam feitas. Lomar respondeu:
De fato, no Brasil a mentalidade muito dependente da lei, e eu costumo dizer
que ns no podemos considerar a lei como um fetiche, como se ela tivesse o
poder de mudar a realidade, porque ela no tem. Mas de qualquer maneira
importante modifcar, introduzir este instrumento e aplic-lo, porque a
nossa legislao, considerada nacionalmente, no facilita determinadas
intervenes que precisam ser mais geis. Este instrumento signifca uma
inovao na legislao brasileira, porque ele no est expressamente previsto
em nossa legislao, e ele visa utilizar a capacidade de iniciativa e o regime
jurdico mais gil das empresas privadas para a realizao das intervenes
pblicas, e o Poder Pblico, pela sua legislao que obrigado a aplicar,
ele mais lento, ele no executa com a mesma facilidade. Tentativa de
desburocratizar, no fundo isso.
<htp://www.nossasaopaulo.org.br/portal/node/2697>, 23 de fevereiro de 2010
70 captulo II
No dia dessa audincia, comerciantes e trabalhadores do bairro da Santa
Ifgnia caminharam em passeata at a Cmara Municipal, protestando contra
o projeto de lei da concesso urbanstica e sua aplicao no projeto Nova Luz.
A passeata, constituda por esforos da ACSI, reuniu 400 pessoas empunhando
faixas e cartazes com dizeres como So Paulo est venda e grite agora ou
chore depois. Munidos de apitos e cornetas, os manifestantes seguiram ao lado
de dois caminhes de som, demonstrando seu descontentamento com a proposta,
caracterizando-a como uma tentativa de leiloar a cidade (O Estado de So Paulo,
17 de maro de 2009).
O processo de mobilizao da passeata foi montado de um dia para o outro,
segundo revelou o presidente da ACSI:
Cada um fez a sua parte, um comerciante alugou o caminho de som,
outro pagou para imprimir os cartazes, foi algo que aconteceu de maneira
muito espontnea, e mesmo parecendo que houve um planejamento e
uma coordenao, aquilo foi montado de um dia para o outro. O apoio foi
aparecendo naturalmente. Um dia antes ns cobrimos toda a Santa Ifgnia,
em uma hora, com cartazes para mobilizar as pessoas; cartazes que foram
retirados pela Guarda Civil no mesmo dia. A Associao dos Comerciantes
da Santa Ifgnia esteve presente durante todo o processo, mas quem estava
presente na passeata eram os comerciantes e lojistas da Santa Ifgnia, no
apenas a associao. A nossa maior preocupao naquela ocasio foi a de
conscientizar todos os colegas para uma coisa que podia acontecer, e que vai
acontecer se no fzermos nada.
Garcia, entrevista em 2010
O jornal Folha de So Paulo deu sua verso da passeata, adjetivando os
manifestantes como referncia na venda de eletroeletrnicos na cidade, e informou
que eles temiam o projeto de lei porque a aplicao da concesso urbanstica
na Santa Ifgnia resumia-se a apenas dois artigos e que, se regulamentado, os
comerciantes perderiam seus imveis ou sua capacidade de pagar o aluguel por
71 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
causa da presso da especulao imobiliria (Folha de So Paulo, 18 de maro de
2009). O jornal Dirio do Comrcio entrevistou, na mesma data, o comerciante
Rubens Ferreira da Silva, proprietrio de duas lojas de componentes eletrnicos na
Rua Vitria, que decidiu fechar sua loja, com inmeros cartazes na fachada, em
sinal de protesto: a Prefeitura j fez outros projetos para a regio que no deram
em nada. No mnimo, deveriam propor a participao de quem j est aqui.
Por conta das manifestaes da ACSI na porta da Cmara Municipal, a
audincia pblica atrasou para comear. O presidente da sesso foi novamente
Carlos Apolinrio (DEM) que adotou o seguinte critrio: primeiro falam os
expositores, depois a populao e, por ltimo, os vereadores. Um bom critrio
porque o objetivo da audincia pblica ouvir a populao (Cmara, 2009b)
4
.
O primeiro expositor foi o secretrio da Secretaria Municipal de Desenvolvimento
Urbano (SMDU)
5
, Miguel Bucalem, que iniciou sua fala explicando que, apesar
das crticas feitas pelos comerciantes na audincia anterior, na fase de elaborao,
o projeto a ser contratado iria refetir a interao com todos os interlocutores: os
proprietrios, os moradores e os investidores interessados na rea. Em seguida,
elencou uma srie de etapas previstas para garantir a devida participao de todos:
o estudo de viabilidade, o estudo de impacto ambiental, o estudo de impacto de
vizinhana e a realizao de audincias pblicas.
O segundo expositor foi o diretor de interveno urbana da Empresa Municipal
de Urbanizao de So Paulo (EMURB), Rubens Chammas, que realizou uma
apresentao sobre o histrico das Mega-Operaes e depois descreveu as inmeras
4
Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfca, foram extradas das notas
taquigrfcas da audincia pblica do dia 17 de maro de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
5
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) foi criada por meio da Lei n
14.879, de 7 de janeiro de 2009 pela gesto Gilberto Kassab. Dessa maneira, substituiu a Secretaria
Municipal de Planejamento Urbano (SEMPLA) que durante trs dcadas, desde a gesto Mrio
Covas (1983-1985) conduziu as aes governamentais voltadas ao planejamento e desenvolvimento
urbano do municpio de So Paulo.
72 captulo II
sobreposies de permetros aprovados em lei na Santa Ifgnia declarao de
utilidade pblica, incentivos fscais seletivos, rea de interveno urbana, operao
urbana Centro e ZEIS. Apresentou, em seguida, alguns dados ofciais sobre a rea
do projeto Nova Luz: 4.241 lotes, rea construda de 615 mil metros quadrados
sendo 149 mil metros quadrados de uso residencial e quase 13 mil metros
quadrados de terrenos vagos , coefciente de aproveitamento de 2,79 e populao
residente de aproximadamente 6.600 habitantes, com uma densidade de 299
habitantes por hectare.
As diretrizes apontadas para o projeto Nova Luz, segundo Chammas, eram
um maior controle da regio, por parte do Poder Pblico, investimento em
melhorias urbanas e incentivos fscais para atividades tercirias, com nfase na rea
de tecnologia da informao. E justifcou tais diretrizes com o argumento de que,
como alguns estudos mostraram que as principais atividades na regio so ligadas
ao comrcio de eletroeletrnicos, seria bom focarmos na regio um grande plo
digital, razo pela qual demos incentivos para as empresas que trabalham no ramo
de tecnologia da informao.
Encerradas as apresentaes tcnicas, a primeira representante de organizao
da Sociedade Civil a se pronunciar foi Lucila Lacreta, do Movimento Nossa So
Paulo. Ela comentou que a fgura da concesso urbanstica no estava presente no
Estatuto da Cidade, mas se encontrava presente no plano diretor de So Paulo, por
meio do artigo 4 do Estatuto. Lacreta afrmou tambm que, apesar dessa presena,
a Constituio Federal facultava ao Poder Pblico exigir que proprietrios de
solo urbano subutilizados promovessem seu adequado aproveitamento, e que em
nenhum momento o Poder Pblico acionou qualquer proprietrio para proceder
ao processo de urbanizao:
A Constituio Federal, no artigo 182, pargrafo 4, diz facultado ao
Poder Pblico Municipal, mediante lei especfca, para rea includa no
plano diretor exigir, nos termos da Lei Federal, do proprietrio do solo
urbano no edifcado, subutilizado ou no utilizado que promova o seu
adequado aproveitamento sob pena sucessivamente de: parcelamento ou
73 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
edifcao compulsrios, imposto de propriedade progressivo no tempo
e desapropriao com pagamento mediante de ttulos da dvida pblica.
Ento, o que fca claro que so os proprietrios que devero participar desse
projeto de urbanizao. Gostaria de saber se algum proprietrio de imveis
nesse permetro foi notifcado pela Prefeitura para proceder ao processo
de urbanizao. Essa questo uma falha gravssima, porque retira do real
proprietrio e delega-se, sabe l para quem, o lucro imobilirio. O que est
sendo proposto nesse projeto de lei uma desapropriao compulsria, ou
seja, queira o proprietrio ou no participar do processo de urbanizao,
simplesmente retira-se o proprietrio da rea e se paga o preo de mercado
atual.
A segunda representante a falar foi Inidis Benfati, da Associao Viva Pacaembu.
Sua maior preocupao era esclarecer a todos que a concesso urbanstica poderia
ser aplicada em toda a cidade, inclusive no Pacaembu. Ela questionou a ausncia,
no projeto de lei, de mecanismos de garantia de equivalncia, em metros quadrados,
para os proprietrios afetados pela concesso urbanstica: temos de colocar nesse
projeto um mecanismo que desse a garantia, por exemplo, para um proprietrio
de um terreno de 250 metros quadrados, antes do projeto, de ter direito a receber
novamente os 250 metros quadrados quando a regio tiver outro valor fnanceiro.
Ao fnal, completou, ele o agente da histria desta cidade, ele quem fez a histria,
e no a construtora A, B ou C.
Novamente, como na primeira audincia, representantes da Associao
dos Comerciantes do Bairro da Santa Ifgnia pediram a palavra, incluindo
o presidente Paulo Garcia. Segundo ele, apesar de, na primeira audincia da
Cmara, representantes terem afrmado que a atual gesto queria transformar a
regio degradada numa regio prspera denominada Nova Luz, os mtodos da
Prefeitura de So Paulo para esse fm no eram adequados:
Se fossem projetos pontuais para que, aos poucos, prdios de empresas se
instalassem aqui, o comrcio ia se adaptando, mas, assim, ser o fm das
74 captulo II
lojas. As lojas sero demolidas para dar lugar a prdios de escritrio. As vagas
desaparecero, pois a vocao da Santa Ifgnia comrcio, no servio.
Todos sero obrigados a vender seus pontos a preo de banana para as
incorporadoras. A Prefeitura vai, praticamente, transmitir s empresas algo
que no dela, a propriedade dos terrenos.
Segurando uma caixa do jogo Banco Imobilirio nas mos, o presidente da
ACSI demonstrou temor em relao forma como as empresas concessionrias
fariam as desapropriaes, relatando que os comerciantes temiam desemprego e
diziam que cerca de 5.000 deles estariam ameaados. Ainda mencionou, de maneira
jocosa, que o projeto recria a fgura das sesmarias, extintas em 1822, podendo
a concessionria dividir a rea em lotes e revend-los antes de fazer qualquer
investimento. Encerrando, declarou que a ACSI usaria todos os mecanismos
legais disponveis para impedir que o projeto fosse adiante.
A quarta representante a se pronunciar foi Karina Uzzo, do Instituto Polis
ONG destinada formulao de polticas pblicas municipais. A representante
esclareceu que o plano diretor de So Paulo, a partir de seus artigos 285 e 286, criou,
respectivamente, o Conselho Municipal de Poltica Urbana e a Cmara Tcnica
de Legislao Urbanstica. Conforme seu ponto de vista, a Cmara Tcnica teria
como competncia emitir parecer tcnico sobre qualquer projeto de lei de interesse
urbanstico ambiental. Ou seja, como o projeto de lei da concesso urbanstica no
teria sido subordinado a nenhuma dessas entidades, mas sim enviado diretamente
Cmara pelo Executivo Municipal, teria desrespeitado o plano diretor da cidade.
A ltima entidade a se pronunciar foi a Unio dos Movimentos de Moradia
associao pelo direito das classes baixas moradia. O representante Benedito
Roberto Barbosa chamou a ateno para os valores estipulados pela EMURB para
as unidades habitacionais com o objetivo de atender populao de baixa renda:
a quem a Prefeitura pretende benefciar ao fazer esse tipo de projeto? O custo das
unidades no projeto Nova Luz, em parceria com a Caixa Econmica Federal de
R$ 100 a R$ 130 mil. Quem vai poder comprar isso?. E criticou: na verdade,
o que a Prefeitura de So Paulo pretende com esse projeto consolidar aquilo
75 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
que j est fazendo na prtica, uma poltica de expulso, de excluso dos pobres e
consolidar sua poltica higienista no Centro.
Aps as falas das pessoas cadastradas, o presidente da audincia pblica,
Carlos Apolinrio (DEM), passou a palavra aos vereadores. Chico Macena (PT)
foi o primeiro e informou que a bancada dos vereadores de seu partido, aps
discutir o projeto de lei n 87, havia apresentado um parecer pela ilegalidade da
concesso urbanstica. Infelizmente, lamentou, por cinco votos a quatro fomos
derrotados e a Comisso, pelo menos a maioria de seus membros, entendeu que
era legal. O petista foi aplaudido pelos presentes ao mencionar que o Executivo
Municipal estava utilizando atalhos para enviar projetos de lei Cmara, porque,
para se discutir dois ou trs assuntos, estava enviando apenas um projeto de lei
na tentativa de que algum assunto passasse de forma despercebida por todos.
Macena fez uma leitura particular do projeto de lei, salientando o artigo 1, inciso
IV, no qual uma das diretrizes para a realizao de uma interveno urbanstica,
mediante a concesso urbanstica, seria prevenir distores, abusos e desfrute
econmico da propriedade urbana e coibir o uso especulativo da terra, como
reserva de valor, assegurando, deste modo, o cumprimento da funo social da
propriedade. Depois, acrescentou que todo o restante do projeto dizia respeito
abertura iniciativa privada e no estabelecia nenhum controle social, para garantir
justamente essa funo social. E fez dois apelos: retirem os artigos da Nova Luz
do projeto de lei para discutirmos num projeto especfco, debatendo assim com
a sociedade e com a Comisso de Poltica Urbana, e devolvam o projeto de lei
da concesso urbanstica s instncias institucionais, para Comisso de Poltica
Urbana, para discutirmos com toda So Paulo.
O vereador Jamil Murad (PCdoB) alertou para a inefccia da poltica pblica
relacionada ao tratamento do usurio de crack. Em verdade, a Cracolndia estaria
migrando para outra rea do Centro para facilitar a implementao do projeto
Nova Luz. Alegou tambm que o projeto consistiria de um apartheid social: tira
os pobres dali, tira o pequeno comerciante, tira o mdio comerciante e empurra
para outro lugar. Portanto, um instrumento que no contempla o interesse dos
76 captulo II
moradores de So Paulo.
O vereador Juscelino Gadelha (PSDB) foi o nico a discursar a favor do projeto
de lei na segunda audincia pblica. Ele acusou os comerciantes de criarem uma
concepo de concesso urbanstica ligada ao despejo, ao desalojamento e ao
desmonte das funes comerciais do bairro Santa Ifgnia, ressaltando que isso
no seria verdade. Sob fortes vaias e ameaas dos comerciantes e lojistas presentes,
Gadelha avaliou que as lojas teriam que melhorar e acrescentou: a vigncia desta
lei ir possibilitar uma maior agilidade no processo de reurbanizao da rea
perante a falta de recursos do Poder Pblico.
Ao fnal da segunda audincia pblica, seu presidente, Carlos Apolinrio (DEM),
passou a palavra ao relator do projeto de lei, Jos Police Neto (PSDB). Ele atribuiu
a deciso de inserir na agenda pblica governamental o instrumento da concesso
urbanstica gesto Marta Suplicy: a deciso de utilizar um instrumento como
esse para a poltica de desenvolvimento urbano da cidade foi tomada em duas
ocasies objetivas, 2002 e 2004 referindo-se aprovao do plano diretor e dos
planos regionais de So Paulo. E apontou que a falha teria sido do plano diretor
por no indicar uma rea especfca para discusso da aplicao do instrumento:
Quem sabe, se a aplicao da concesso urbanstica em rea especfca, l em
2004, tivesse feito parte do debate, a manifestao que hoje presente, estaria
em 2004 e a regra de interveno urbana reproduzida em 2004, j teria se
aprimorado, permitindo de melhor forma, a participao dos proprietrios
e dos inquilinos nos projetos urbansticos, como foi amplamente discutido.
Este o momento de construirmos essas aes, de se dar a garantia ao
cidado de participar do processo de desenvolvimento urbano do seu bairro.
Quando questionado sobre a ZEIS, o relator do projeto de lei disse que ela estava
gravada no territrio da Santa Ifgnia e que muitos comerciantes se sentiram
ameaados por ela, mesmo porque muitos tambm so proprietrios de imveis
e no queriam construir habitaes de interesse social. Ao continuar, reforou
que a democracia estaria prevalecendo durante todo o processo de formulao
77 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
da concesso urbanstica e que as contribuies trazidas, tais como o modelo de
fscalizao pblica, a participao ativa de proprietrios e moradores e a questo
das garantias no controle social, seriam consideradas. E encerrou: se realizaremos
um processo de requalifcao, para garantir que aquele que est presente, seja
no apenas mantido, mas que tenha a sua atividade incrementada pela inovao
trazida.
Uma semana depois da segunda audincia pblica, o projeto de lei n 87 de
2009 foi submetido a votao e aprovado em primeira discusso no dia 25 de
maro de 2009, durante a 15 sesso extraordinria realizada na Cmara Municipal.
Dos 50 vereadores presentes na sesso, 38 votaram a favor e 12 se abstiveram as
bancadas do PT e do PCdoB. As bancadas da oposio preferiram a absteno
ao projeto de lei como um sinal de protesto: muitas das propostas, sobretudo as
reivindicaes de separao do projeto de lei em dois, no foram acatadas. Os
vereadores Claudio Fonseca (PPS) e Agnaldo Timteo (PR), apesar dos discursos
contrrios ao projeto de lei nas audincias pblicas, votaram favoravelmente na
sesso extraordinria. A bancada do PPS, via internet (PPS, 2009), justifcou que,
embora tenha votado a favor da lei, faria emendas ao texto original.
Aps a primeira aprovao do projeto de lei n 87, Jos Police Neto (PSDB)
anunciou que, devido aos protestos da bancada de oposio, o projeto seria
desmembrado por meio de um substitutivo, sendo assim criados dois projetos de
lei: um, da concesso urbanstica, e outro de sua aplicao na Nova Luz. Depois de
dividir o projeto de lei em dois, a Cmara deveria ter solicitado, pelo menos, mais
duas audincias pblicas antes de submeter o novo projeto de lei, n 158 de 2009,
que dispe sobre a aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz, a uma primeira
votao. O que aconteceu foi que o lder do governo na Cmara convocou uma
19 sesso extraordinria sem que o substitutivo do projeto de lei n 87 e o projeto
de lei n 158 tivessem sido alvos de audincia pblica previa votao.
No dia primeiro de abril de 2009, data da 19 sesso extraordinria, houve trs
aprovaes consecutivas de um nico projeto de lei. Aprovado pela Comisso de
Constituio, Justia e Legislao Participativa e pela Comisso de Poltica Urbana
78 captulo II
por seis votos a um e uma absteno , o projeto de lei n 158 foi encaminhado
ao plenrio para votao. A oposio (PT e PCdoB) tentou obstruir a votao e
adi-la. Mas a fora do governo foi maior e, dos 46 vereadores presentes sesso,
40 votaram a favor e apenas seis votaram contra. Aps a aprovao em primeira
sesso, por meio de uma representao do Partido dos Trabalhadores (PT), o
presidente da Comisso de Poltica Urbana, Carlos Apolinrio (DEM), decidiu
solicitar mais duas audincias pblicas para discutir o novo projeto de lei.
No dia 3 de abril de 2009, realizou-se a primeira audincia pblica sobre o
projeto de lei n 158, que autoriza o Executivo a aplicar concesso urbanstica na
rea do projeto Nova Luz. Como ocorrera nas audincias anteriores, o vereador
Carlos Apolinrio (DEM) a presidiu. Apolinrio abriu o discurso da seguinte
maneira: conforme convocao que fzemos, estamos aqui para discutir o projeto
de lei n 158 de 2009; foi assumido o compromisso de que esse projeto viria, em
separado, e aqui est (Cmara, 2009c)
6
.
A primeira audincia teve a mesma dinmica proposta para a segunda do
projeto de lei n 87: primeiro a fala dos especialistas, depois a de representantes
da Sociedade Civil, seguida pela dos vereadores. O diretor de interveno urbana
da EMURB, Rubens Chammas, realizou a mesma apresentao que fzera na
audincia do projeto de lei n 87, utilizando o mesmo documento que estava
disponvel na internet para seu discurso. Como anteriormente, explicitou no
que consistia a viso de revitalizao da EMURB realar as caractersticas de
plo digital da Santa Ifgnia trazendo infraestrutura adequada para a instalao
de empresas de tecnologia de informao e informou que o contrato com a
empresa Contracta Engenharia para a reforma de 4,5 km de vias, com 36 mil
metros quadrados de calamento, 158 novas rvores, 173 novas luminrias e quase
4 quilmetros de valas tcnicas estava em plena execuo.
Com o trmino da explicao tcnica, foi a vez de Carina Flosi, representante
6
Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfca, foram extradas das notas
taquigrfcas da audincia pblica do dia 3 de abril de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
79 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
do Instituto Polis, realizar o mesmo discurso que sua companheira de ONG,
Karina Uzzo, havia feito na audincia anterior, sobre a necessidade de o Conselho
Municipal de Poltica Urbana e a Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica
emitirem parecer tcnico sobre projetos de interesse urbanstico e ambiental antes
de seguirem para a Cmara. Como ela mesma afrmou, o que realmente no
aconteceu: nenhum dos dois projetos de lei sobre a concesso urbanstica foi
submetido a parecer de nenhuma dessas duas instituies. Sem esse parecer e
sem um plano urbanstico, no existe uma justifcativa para o interesse pblico e,
ento, no existe justifcativa para uma desapropriao para fns privados. Esse o
arcabouo, complementou.
Em seguida Joo Paulo Fernandes, representante da ACSI, ressaltou que o
projeto de lei n 158 no continha, de maneira explcita, qualquer garantia para
proprietrios e inquilinos de sua manuteno na regio, nem o salrio e o emprego
de cada um deles. O comerciante afrmou que, se o projeto tivesse sido elaborado
junto com ele e outros comerciantes, mantendo a atividade comercial, certamente
[ele] investiria nessa proposta e na rea de trabalho em que est.
Essa audincia foi breve em comparao s anteriores. Aps apenas dois
representantes de entidades terem feito suas exposies, o presidente Carlos
Apolinrio (DEM) passou para a fala dos vereadores, alegando falta de tempo.
Vaiado, o presidente elogiou o trabalho do relator do projeto, Jos Police Neto
(PSDB): O relator est com os ouvidos bem abertos. Visitou trs vezes os
comerciantes da regio da Santa Ifgnia, conversou com vrios deles. O relator
est predisposto a encontrar o melhor caminho para a votao de um projeto
adequado para a cidade.
Quando foi a vez dos vereadores se manifestarem, o primeiro a falar foi Chico
Macena (PT), que reforou a opinio do representante da ACSI de que deveria
se garantir no apenas a manuteno de proprietrios e inquilinos no local, mas
tambm suas atividades econmicas. O vereador denominou isso como um
direito construdo, ao longo de dcadas, por aqueles que l exerceram atividades.
E concluiu:
80 captulo II
Temos que avanar em alguns instrumentos, como por exemplo, a criao
de mecanismos na lei, para que aqueles que l moram ou exercem atividade
econmica, possam participar do negcio, por meio de consrcios, fazendo
investimentos, e que tenham uma garantia mnima, por meio de Conselho
Gestor, de que a sua atividade econmica ser respeitada. Havendo inclusive
a preferncia da sua permanncia no local, e que esse local no seja revendido
para eles prprios, ou alugado, a um preo exorbitante, pelas empresas
concessionrias.
O segundo vereador a se pronunciar foi Jos Ferreira dos Santos (PT), o Zelo.
Ele elogiou o processo democrtico das audincias pblicas e avaliou que o espao
estava garantido para todos e que os mesmos vereadores que j utilizaram a
tribuna nas audincias pblicas, tambm o fzeram na Comisso de Poltica
Urbana e na Comisso de Constituio para recomendar propostas e mudanas
no projeto de lei.
O terceiro vereador, Jamil Murad (PCdoB), afrmou que ningum na Cmara
era contra um projeto de reestruturao e desenvolvimento e que no existia uma
diviso entre dois blocos, dos que so a favor e dos que so contra o projeto Nova
Luz. O que existia, segundo ele, seria uma defesa do povo, que quer usufruir do
progresso e que o projeto, votado anteontem, no estava garantido nem mesmo o
que foi debatido em audincias anteriores. E questionou: como vou votar a favor
de algo que no tem as garantias que as pessoas pedem naquele microfone?.
Jos Police Neto (PSDB) teve direito s consideraes fnais e reforou que as
ideias trazidas pela sociedade estavam sendo colocadas no papel e que, muitas
vezes, o interesse de todos no o interesse pblico. O presidente Carlos
Apolinrio (DEM) encerrou a sesso explicando o processo de aprovao de uma
lei na Cmara Municipal: quando um projeto chega Casa a primeira coisa que
acontece que ele lido no plenrio. Aps ser lido no plenrio, ele vai para a
Comisso de Constituio, Justia e Legislao Participativa para receber parecer;
depois, ele vai para Comisso de Mrito, neste caso, a Comisso de Poltica Urbana,
Metropolitana e Meio Ambiente para receber novo parecer. Na Comisso de
81 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
Mrito, o projeto tem de ter no mnimo duas audincias. Ele, tambm passa
pela Comisso de Finanas e Oramento. Depois dessas trs comisses, vai para
o plenrio. votado em primeira votao, em segunda votao e por ltimo
depende da sano do Executivo daquilo que foi aprovado pela Cmara Municipal
de So Paulo [faltou mencionar que o projeto de lei n 158 de 2009 j tinha
sido aprovado em primeira votao antes mesmo de ser discutido em qualquer
audincia pblica].
No dia 14 de abril de 2009, seguindo a regra de no mnimo duas audincias por
projeto de lei, realizou-se a segunda e ltima, envolvendo a aplicao da concesso
urbanstica no projeto Nova Luz. Dessa vez, com os nimos dos participantes
bastante exaltados, sobretudo pelos rumos que a tramitao do projeto de lei
estava tomando. O presidente da ACSI, Paulo Garcia, argumentou em entrevista
da seguinte forma:
Isso aqui [a audincia] um teatro, visa apenas passar a imagem de que
a Cmara democrtica. O trabalho desenvolvido para convencer os
vereadores a incluir no projeto garantias aos comerciantes e moradores da
regio foi em vo. Depois de tudo que fzemos, eles [os partidos da base
do governo municipal] tm 40 votos para aprovar a proposta do prefeito.
Vamos tentar derrubar o projeto e pedir a cassao do vereador Jos Police
Neto, por quebra de decoro parlamentar. O parlamentar no poderia ser o
relator do projeto, tendo em vista que a campanha dele foi fnanciada por
empresas da construo civil.
<htp://www.nossasaopaulo.org.br/portal/node/2828>, 4 de dezembro de 2009
Segundo o presidente da audincia, Carlos Apolinrio (DEM), ao fnal da
segunda audincia, seriam expostas pelo relator dos projetos de lei n 87 e n 158 de
2009 as principais ideias que comporiam o relatrio fnal para a sano do prefeito
Gilberto Kassab. E comentou: depois do relatrio fnal do senhor vereador Police
Neto, o projeto tem que passar por votao no Plenrio. Perdoem-me, j foi
feita a primeira votao dos dois projetos de lei. Antes da segunda votao, ainda
82 captulo II
possvel os vereadores sugerirem ao relator que apresente mudanas no projeto,
tudo isso democrtico (Cmara, 2009d)
7
.
Representando o Executivo, Rubens Chammas, pela terceira vez, proferiu
a mesma palestra sobre o projeto Nova Luz. Assim como a primeira audincia
pblica do projeto de lei n 87, a segunda audincia pblica do projeto de lei n
158 tambm teve um nmero signifcativo de intervenes junto ao microfone
na Cmara Municipal. Duas foram as manifestaes da ACSI, a segunda mais
categrica do que a primeira. Joo Paulo Fernandes, representante dessa
associao, indicou vrios itens dos dois projetos de lei que estariam em desacordo
com a legislao: o principal deles se refere ao direito de propriedade. O direito
de propriedade uma conquista humana, muitas guerras foram travadas na
histria para que chegssemos num ponto onde o legislador atual contemplasse na
Constituio Federal o direito propriedade.
Para o representante da ACSI, esse direito seria um avano porque limitaria
o poder dos poderosos e o projeto de lei da concesso urbanstica traria em
seu bojo um ponto que feriria completamente esse princpio: ela contempla
uma anomalia, transfere iniciativa privada uma prerrogativa que do Estado,
de desapropriar e no de adquirir. Fernandes, por fm, explicou: a partir do
momento em que existe um interesse privado e o Estado passa a ser parte e no
mediador de um confito de interesses, a balana fca desequilibrada. As primeiras
vtimas dessa anomalia esto na Santa Ifgnia e o lado mais fraco vai perder. O
Estado tomou um caminho perigoso. Ns temos que equilibrar a balana.
A segunda manifestao, terminante, foi do presidente da ACSI, Paulo Garcia,
que ao considerar a exposio de seu colega de associao bastante sucinta, preferiu
usar a palavra para fazer alguns agradecimentos: agradeo, primeiramente,
construtora Camargo Corra por to zelosamente ter contribudo com a campanha
do nosso Excelentssimo Senhor Prefeito Gilberto Kassab. E continuou: agradeo
7
Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfca, foram extradas das notas
taquigrfcas da audincia pblica do dia 14 de abril de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
83 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
associao das construtoras por ter, da mesma maneira, contribudo de forma
bastante generosa com o nosso relator do projeto, projeto de lei n 87. Esse
discurso motivou muitas manifestaes na plateia: so agradecimentos e esto
nos jornais, o presidente da ACSI confrmou.
As manifestaes foram interrompidas pelo presidente da audincia pblica,
Carlos Apolinrio (DEM): senhor Paulo, sempre te respeitei ao nos reunirmos na
sala do relator. O senhor est falando de forma desrespeitosa, ningum desrespeitou
o senhor at agora, estou presidindo a comisso. Vamos seguir em ambiente bom.
As vaias depois da fala de Apolinrio precederam a retomada de Paulo Garcia,
que alertou que o projeto de lei n 158 de 2009 havia passado pela Comisso de
Justia, pela Comisso de Poltica Urbana e em primeira votao, sem qualquer
audincia pblica prvia: no vejo decoro de minha parte para com a Cmara, na
mesma proporo que estou vendo com o eleitor. Estamos nos sentindo trados,
no somos convocados, vemos as coisas sendo votadas entre quatro paredes,
com uma celeridade nunca vista. Garcia concluiu, fazendo uma refexo sobre
instrumentos urbansticos: esse instrumento pode ser usado para o bem ou para
o mal; vai depender de quem estar fazendo uso dele. Eu no me sinto tranquilo;
na realidade, tenho de agradecer, porque se tudo isso acontecer como vocs esto
planejando, terei, por assim dizer, uma aposentadoria precoce, pegarei uma vara
de pescar e irei me mandar.
Com o trmino do discurso do presidente da ACSI, a representante do Instituto
Polis, Karina Uzzo, fez o uso da palavra para reafrmar a posio da ONG. Uzzo
entregou em mos ao presidente da audincia pblica um documento com uma
justifcativa jurdica para que o projeto de lei fosse devolvido: esse projeto de lei
no passou sequer nos conselhos estabelecidos pela lei do plano diretor de So
Paulo, especialmente o Conselho Municipal de Poltica Urbana e a Cmara Tcnica.
Nossa sugesto pela devoluo do projeto de lei ao Executivo Municipal.
Em seguida foi a vez de trs moradores do bairro da Santa Ifgnia se
pronunciarem. O primeiro foi Valter Tabaques, sndico e morador do Condomnio
Edifcio Eldorado, que, a pedido dos moradores do prdio, com 136 apartamentos,
84 captulo II
foi para a audincia saber o que estava acontecendo: sou sndico e no nosso
prdio, todos somos isentos do IPTU. Sua primeira dvida referia-se aos valores
pagos pelo Poder Pblico para realizar as desapropriaes: o valor venal de um
apartamento no meu prdio, com unidades de 65 metros quadrados, de nove
mil reais. Mas disseram que o preo do metro quadrado, que o Poder Pblico est
pagando no Centro, em torno de mil reais. Sua segunda dvida estava expressa
na incerteza sobre o processo das desapropriaes: vrios moradores, que queriam
fazer implementos no prdio, colocar gs encanado, mexer na eletricidade, no vo
mais fazer nada, porque vai cair mesmo.
Depois foi a vez de Dagmar Rodrigues, moradora do Condomnio Edifcio
Tebas, que fez um apelo emocionado: moro l desde que nasci e estou perdida
nessa histria. Consultei o site Nova Luz, no tem informao nenhuma. E
pediu para que fosse aberto um canal de participao com os moradores: somos
120 famlias, tratamos muito bem do nosso edifcio, temos sndico, pintamos
nosso prdio, investimos muito dinheiro, mas estamos perdidos, nasci l e quero
continuar l.
A terceira pessoa a se pronunciar foi Patrcia Baia, residente do edifcio
Araguatins, que pediu para que os presentes olhassem pela janela para enxergar
a quantidade de prdios vazios no Centro de So Paulo: por que no derrubam
os vazios? O dinheiro pblico deve ser usado e no desperdiado. Porque essas
desapropriaes so um desperdcio. Francamente, desiludime com as pessoas em
quem votei nas ltimas eleies. Sob palmas dos presentes, a moradora concluiu:
de mim, vocs no tero mais a colaborao para manter a vida de vocs, da
mesma forma como vocs no esto contribuindo para que possamos manter
nossas vidas.
Aps o discurso dos moradores, o presidente da sesso, Carlos Apolinrio
(DEM), abriu a oportunidade para a fala dos vereadores. O vereador Chico Macena
(PT) reafrmou a opinio contrria a transferir iniciativa privada a desapropriao
de imveis para que, aps as obras de reurbanizao, esses pudessem ser edifcados,
vendidos ou alugados: uma coisa desapropriar para construir equipamentos
85 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
pblicos, outra utilizar esse instrumento para que empresas privadas obtenham
lucro. Alm disso, criticou o fato de que o projeto de lei referente aplicao
da concesso urbanstica na Nova Luz fosse genrico: no especifca e no deixa
claro para a Cmara, para os vereadores, para a opinio pblica, para os moradores
ou para os comerciantes o que, realmente, ser feito na regio da Santa Ifgnia.
E indignou-se ao repetir propostas que fzera em audincias pblicas anteriores:
esperava que na presente audincia fosse apresentado mecanismos de controle
social, sobre qualquer projeto a ser apresentado, inclusive da Nova Luz, alm
disso, que fosse indicada a formao de um Conselho Gestor, com representantes
dos lojistas, da sociedade, dos moradores e do Executivo, para acompanhar e opinar
sobre o projeto. Afnal, eles conhecem a realidade do local e sabem, exatamente,
o que acontece no dia a dia. Isso no foi trazido como um avano da audincia
pblica anterior.
O outro vereador petista a se pronunciar foi Donato. Ele alertou que o
projeto Nova Luz nada tinha a ver com o fm da Cracolndia, resultava apenas na
transferncia da Cracolndia para outro lugar, para Santa Ceclia, Campos Elseos,
no um projeto urbanstico que resolve o problema dos viciados em crack. E,
com a falta do tal projeto urbanstico, esse projeto de lei no pode ser votado,
no pode ser dado um cheque em branco para que se estabelea qual o interesse
pblico ou social depois. Sem o projeto urbanstico, a Cmara Municipal de
So Paulo vai conceder a um particular o qu? Para qual interesse?, perguntou.
Para Donato ainda no estava claro quanto o concessionrio ou empreendedor iria
ganhar e assinalou para a potencial situao de maximizao de lucros presente na
rea: o concessionrio vai desapropriar barato, vai tentar maximizar os lucros e
no est claro o que ele vai fazer depois.
O vereador Jamil Murad (PCdoB) concordou com Donato (PT) e afrmou que
o projeto de lei n 158 no poderia ser votado: esse projeto tem dois artigos. O
projeto Nova Luz no pode ser votado. Para Murad o projeto de lei seria parcial:
no se pode ter projeto aqui em So Paulo que ignore classes sociais inteiras.
Voc entrega parte da cidade s porque o investidor bilionrio, para fazer o que
86 captulo II
quiser. Em seguida, o vereador Claudio Fonseca (PPS) tambm concordou com
Donato sobre a falta de um projeto urbanstico, e ressaltou que isso seria a causa
dos temores justifcveis de moradores, comerciantes e proprietrios: consenso
nunca haver, mas bvio que se houvesse um projeto urbanstico teramos o que
discutir e tentaramos minimizar quaisquer efeitos negativos a bem do interesse
pblico. Fonseca conclui: no adianta aprovar a concesso urbanstica e depois
dizer olha, o projeto este.
Pela ordem estabelecida pelo presidente da Comisso de Poltica Urbana,
Carlos Apolinrio (DEM), o ltimo a se pronunciar foi o relator do projeto de
lei, Jos Police Neto (PSDB). Nesse momento, a maioria presente, formada por
comerciantes, empregados e moradores, deixou o Salo Nobre da Cmara em sinal
de protesto. Para aqueles poucos que permaneceram na audincia, ele mostrou sua
frustrao com relao ao esvaziamento do Parlamento:
Estive na Santa Ifgnia em companhia de comerciantes e em nenhum
momento faltou disposio ao dilogo. No estamos inventando nada, a
concesso urbanstica no uma inovao da minha cabea, que fui agredido
por muitos aqui, por imaginarem que sou eu aquele que arbitrei esse
processo. O instrumento da concesso urbanstica foi trazido a esta Casa pelo
secretrio Jorge Wilheim e aprovada na gesto da ex-prefeita Marta Suplicy.
Eu acredito que este seja um instrumento bom, criado l em 2001, quando
se discutiu o Estatuto da Cidade. O projeto aqui trazido para ampliar o
nmero de moradias na regio e no para diminuir. Se para criar, no se
vai tirar o morador de l. possvel dar garantias de que os comerciantes
e moradores podero estar representados em um Conselho Gestor para
acompanhar e fscalizar o projeto. O comrcio na Santa Ifgnia no s
ser mantido, como estimulado. Fomos extrair o instrumento do Estatuto
da Cidade
8
e, a partir dele, a regulamentao que propomos e a primeira
8
O instrumento urbanstico da concesso urbanstica no est presente no Estatuto da Cidade
Lei Federal n 10.257 de 10 de julho de 2001.
87 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
aplicao. Desde o princpio, eu disse: o fato de vincularmos o instrumento
urbanstico a um territrio deu, pela primeira vez, a oportunidade do
debate, porque o instrumento j foi criado. Todos ns j sabemos que,
desde 2002, o Municpio de So Paulo j tem esse instrumento poderoso de
recuperao de reas identifcadas no Plano Diretor, nos Planos Regionais
das Subprefeituras, como reas em que necessria interveno urbanstica.
No saiu da minha cabea ou da cabea do senhor prefeito Kassab.
E expressou seu descontentamento com os protestos:
estranha a forma como nos agridem aqui, no absoluto trabalho que temos
para escut-los e apresentar no texto aquilo que a vontade de vocs. E o que
ns recebemos? Ningum aqui veio pedir um aplauso. No tem nenhum
dos vereadores preocupados com aplauso. Ns estamos preocupados com
o desenvolvimento sustentvel, saudvel e justo desta cidade. Vou falar que
nos quatro anos que estou nesta Casa no ouvi debate como este. timo!
Que eu seja o pequeno Judas do processo, massacrado pelos que vieram
aqui, mas que o resultado seja bom para a cidade. Acho que vale mais o
Centro da minha cidade do que um ou dois votos que outros levaro.
Por fm, Police Neto adiantou que apresentaria um substituto ao proposto pelo
Executivo: assumo o compromisso para formatao do nosso texto substitutivo,
alterando algumas diretrizes, tais como a manuteno de atividades relevantes da
regio, a ampliao da oferta de moradia e o incentivo preservao dos imveis
tombados por motivos arquitetnicos ou histricos. Em seguida, a audincia
pblica foi encerrada.
No dia 22 de abril de 2009, os vereadores se reuniram para a segunda votao
dos projetos de lei n 87 e n 158. Antes da aprovao do projeto n 87, foi votado
o substitutivo encaminhado pela bancada do PT: 12 vereadores (das bancadas do
PT e PCdoB) foram favorveis. No entanto, 40 parlamentares foram contrrios
proposta assinada pelo vereador Chico Macena (PT). Durante a realizao da 25
88 captulo II
sesso extraordinria, o projeto de lei n 87, do relator Police Neto, foi aprovado
por 42 vereadores, inclusive pela bancada do PCdoB, que considerou que o
Governo atendeu a algumas de suas reivindicaes. Dez vereadores da bancada do
PT votaram contra. Em seguida, o plenrio aprovou o substitutivo do projeto de lei
n 158, autorizando o Poder Pblico Municipal a aplicar a concesso urbanstica
na rea do projeto Nova Luz. Na votao, 41 vereadores votaram favorveis ao
projeto de lei, inclusive a bancada do PCdoB. Somente a bancada do PT votou
contra.
No dia 23 de abril de 2009, foi dada a sano ao projeto de lei pelo prefeito
Gilberto Kassab. Vou fazer com esse projeto Nova Luz o que fz com o Cidade
Limpa [lei contra a poluio visual em So Paulo]: a minha presena diria frente
das aes e operaes, disse Kassab. Em seguida, o prefeito foi alm e disse que a
proposta teria um carter ainda mais importante que o Cidade Limpa, principal
vitrine de sua administrao na gesto passada: esse o projeto mais importante
desta gesto (Dirio do Comrcio, 24 de abril de 2009).
Na mesma entrevista em que Kassab declarava que o projeto Nova Luz era o
mais importante de sua gesto, o Dirio do Comrcio entrevistou Paulo Garcia,
que afrmou que a ACSI questionaria legalmente desde o projeto de lei at a sua
aprovao na Cmara. Passou por duas comisses permanentes e seguiu para a
votao. Tudo no mesmo dia. Tem projeto que fca meses na gaveta, explicou.
E fez um adendo: h salas vagas na regio e esse nmero aumenta a cada dia.
Tem mais: com a lei, o proprietrio nem precisa comunicar o comerciante da
venda do imvel ao concessionrio. O lojista simplesmente dever sair (Dirio do
Comrcio, 24 de abril de 2009).
No dia 7 de maio, data em que as leis foram sancionadas e publicadas no Dirio
Ofcial do Municpio de So Paulo, o prefeito Gilberto Kassab, em comitiva de
imprensa, afrmou:
Em pouco tempo, ns teremos uma das mais bonitas e modernas regies
do mundo. Os investidores que j nos procuraram, os investidores que
89 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
j se credenciaram, a disponibilidade do Poder Pblico o Legislativo, o
Executivo e o Judicirio que compreendeu a importncia desse processo e
tem cooperado conosco, nos do a tranquilidade para fazer essa afrmao.
A Cmara de Vereadores aprovou duas leis importantssimas para a cidade.
Uma de carter geral que possibilita ao Executivo, Cidade, Prefeitura
estabelecer, mediante lei, concesses urbansticas em So Paulo. Essas
concesses sero avaliadas uma a uma e encaminhadas para o Poder
Legislativo para sua aprovao. Outra, o projeto de concesso da Nova Luz,
que foi aprovado e hoje sancionado. Portanto, duas leis importantssimas
sancionadas nesta manh que nos possibilitaro fazer com uma velocidade
maior as transformaes que nos propusemos a fazer ao longo dessa gesto.
<htp://www.youtube.com/watch?v=O_ejBzIILao>, 27 de fevereiro de 2010
6. Sobre a Aprovao da Lei da Concesso Urbanstca
No dia 22 de abril de 2009, foram aprovados os substitutivos ao projeto de lei n 87
de 2009, dando origem Lei Municipal n 14.917, que dispe sobre a concesso
urbanstica no Municpio de So Paulo, e ao projeto de lei n 158 de 2009, dando
origem Lei Municipal n 14.918, que autoriza o Executivo a aplicar a concesso
urbanstica na rea da Nova Luz. Aps a aprovao, as leis foram sancionadas pelo
prefeito Gilberto Kassab e, no dia 7 de maio de 2009, foram publicadas no Dirio
Ofcial do Municpio, entrando em vigor a partir de ento.
Quando os substitutivos foram aprovados, o discurso da situao na Cmara
Municipal foi de elogios ao processo de aprovao dos projetos de lei, tendo sido
esse efetivamente democrtico, segundo confrmou o vereador Claudio Fonseca
(PPS): isso no conquista nem da situao, nem da oposio. uma conquista
da sociedade organizada que participou ativamente do debate. O vereador
lembrou-se das audincias pblicas realizadas, que contou com representantes da
Sociedade Civil e que os anseios deles foram atendidos na mudana do texto
original (PPS, 2009).
Para o relator dos projetos de lei, Jos Police Neto (PSDB), os comerciantes da
90 captulo II
regio da Santa Ifgnia foram atendidos pelo novo texto aprovado, na medida em
que foi admitido que naquela regio existe uma atividade econmica relevante:
ainda que no se colocou no projeto da concesso urbanstica, no existe o
objetivo de retirar os comerciantes de l. Pelo contrrio, precisamos ter uma
interveno urbana para dar valor regio e potencializar ainda mais o comrcio
local de eletroeletrnicos (PPS, 2009).
Apesar de expresso no site do Partido Popular Socialista (PPS) que a participao
da Sociedade Civil, sobretudo dos comerciantes da Santa Ifgnia, foi importante
para promover mudanas no projeto original, essa no foi a viso dos integrantes
da Associao dos Comerciantes da Santa Ifgnia. Segundo Paulo Garcia (2010),
em entrevista:
Ns enviamos na ocasio da passeata [realizada em maro de 2009] uma
representao assinada pela promotora de Justia, Habitao e Urbanismo
do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, a doutora Mabel Tucunduva,
para o Procurador Geral da Repblica pedindo pela Ao Direta de
Inconstitucionalidade referente ao projeto de lei da concesso urbanstica.
Agora, aps a aprovao do projeto de lei, com a criao da concesso
urbanstica, ns estamos reforando esta ao e torcendo para que o
entendimento do procurador seja favorvel ao nosso pedido.
Para Garcia, por meio da concesso urbanstica o concessionrio pode tudo.
Voltamos, com a concesso urbanstica, ao perodo de sesmarias
9
que perdurou
at 1822 no Brasil, onde o Estado concede a um sesmeiro todas as atribuies que
seriam dele (Garcia, 2010). A marcha de Carnaval composta para o projeto de
9
Sesmaria foi um instituto jurdico portugus que normatizava a distribuio de terras destinadas
produo: o Estado, recm-formado e sem capacidade para organizar a produo de alimentos,
decidiu legar a particulares essa funo. Quando a conquista do territrio brasileiro se efetivou a
partir de 1530, o Estado portugus decidiu utilizar o sistema sesmarial no alm-mar, com algumas
adaptaes (Lima, 1991).
91 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
lei da concesso urbanstica contribui para satirizar a viso que os comerciantes
possuem sobre o contedo da lei aprovada, relacionando-o com o instituto jurdico
portugus das sesmarias:
P, le, oitenta e sete,
So Paulo, no marionete,
Kassab quer de volta a sesmaria,
Que fria! Que fria! Que fria!
Na mo grande no, Kassab,
No segue a Constituio,
O Brasil no mais de Portugal,
Ache outra terra vista, seu Cabral!
Marcha a R, <htp://www.acsisanta.com.br/videos.php>, 19 de janeiro de 2010
Dois dias aps a aprovao dos substitutivos, os jornais voltaram a noticiar
as doaes feitas pela Associao Imobiliria Brasileira (AIB). O jornal Folha de
So Paulo alertou que, dos 42 vereadores que haviam aprovado o projeto, mais
da metade, 23 especifcamente, fora benefciada pela AIB, entidade usada pelo
SECOVI, sindicato do setor imobilirio, para burlar a legislao eleitoral e dar
dinheiro a vereadores durante a campanha (Folha de So Paulo, 24 de abril de
2009). Em nota para o jornal, o SECOVI negou ter repassado recursos para
doaes e afrmou que teria com a AIB apenas algumas congruncias em suas
diretorias, porm, conforme verifcou o jornal, a AIB no conta com sede e nem
receita prprias (Folha de So Paulo, 24 de abril de 2009).
Aps trs dias, a assessoria de imprensa da Prefeitura de So Paulo se manifestou
sobre a matria da Folha de So Paulo por meio de carta enviada pelo assessor Leo
Serva. Ela foi publicada no Painel do Leitor. O assessor acusava a matria de
ter sido parcial, com todas as opinies contrrias a uma lei aprovada pela maioria
absoluta dos vereadores, de todos os partidos, exceto do Partido dos Trabalhadores.
Segundo ele, o texto associaria o projeto de lei da concesso urbanstica a interesses
do setor imobilirio e sua aprovao a doaes feitas pela AIB campanha de
92 captulo II
vereadores. Serva argumentou: a ilao no resiste aos fatos: entre os 10 vereadores
do PT que votaram contra, 4 receberam doaes; e dos 41 vereadores que votaram
a favor, s 22 receberam doaes do AIB. No h relao causal entre doao e
voto (Folha de So Paulo, 27 de abril de 2009).
Ao fnal da carta, Leo Serva tambm criticou a representante da defensoria
pblica, Ana Arantes, porque, em matria publicada pelo mesmo jornal, sua alegao
sobre a inconstitucionalidade da concesso urbanstica seria sem fundamentos.
Complementou que, alm disso, a lei da concesso estaria regulamentando um
instrumento previsto desde 2002 e que tem ampla sustentao na legislao
federal de concesses e desapropriaes (Folha de So Paulo, 27 de abril de 2009).
No dia primeiro de maio, tambm no Painel do Leitor, a Folha de So Paulo
publicou a rplica de Ana Arantes:
Se minha fala foi exposta de modo resumido, no signifca que no
fundamentei minha afrmao. De fato, h inconstitucionalidade na
concesso de obras pblicas, pois a Constituio traz apenas a possibilidade
de concesses de servios pblicos, sendo que a lei que regulamenta permite
a concesso de obras apenas quando forem necessrias para a realizao de
servios pblicos, o que no , em absoluto, o caso. Alm disso, o projeto
de lei desrespeita a Constituio ao criar formas de burlar princpios da
poltica urbana delegando a particular a realizao de interveno urbana
estrutural, utilizando instrumentos exclusivos do Poder Pblico como a
desapropriao e retirando do Poder Pblico a possibilidade de recuperao
das mais-valias urbanas, j que a remunerao do concessionrio decorreria
da sobrevalorizao imobiliria, consequente interveno urbanstica.
Folha de So Paulo, 1 de maio de 2009
No dia 19 de outubro de 2009, o juiz Alosio Srgio Rezende Silveira, da 1
Zona Eleitoral de So Paulo, pediu a cassao do mandato de 13 vereadores da
Cmara Municipal de So Paulo, por entender que a captao de suas campanhas
em 2008 foi feita de maneira ilegal. A deciso judicial foi baseada em denncia
93 regulamentao da concesso urbanstca pelo legislatvo
do Ministrio Pblico onde as doaes declaradas como sendo de fonte vedada
seriam, aps investigao comandada pelo promotor Maurcio Antnio Ribeiro
Lopes, ao lado de trinta tcnicos e quatro meses de anlise, depsitos da Associao
Imobiliria Brasileira (AIB) entidade ligada ao Sindicato das Empresas de Compra,
Venda, Locao e Administrao de Imveis (SECOVI). De acordo com a Justia
Eleitoral, sindicatos esto proibidos de doar dinheiro a campanhas e, apesar disso,
a AIB teria distribudo R$ 10,6 milhes entre candidatos, comits e partidos
polticos. Em nota, o SECOVI afrmou jamais ter doado dinheiro a campanhas
eleitorais e a AIB, por meio de seu advogado Vitorino Francisco Antunes, afrmou
que a associao mantida por construtoras e incorporadoras, e que o lobby
parte do processo democrtico, sendo que contribumos para candidatos e partidos
polticos em todos os pleitos desde 2002 (Veja So Paulo, 28 de outubro de 2009).
O juiz considerou estranha a declarao do advogado da associao, sendo que a
AIB no tem funcionrios, nem folha de pagamento, e suas receitas so provenientes
de doaes voluntrias das empresas do setor imobilirio. Na avaliao de Silveira,
no necessrio nenhum esforo de inteleco para concluir que a existncia da
Associao Imobiliria Brasileira uma verdadeira fraude lei, justamente para
encobrir doaes de eventuais fontes vedadas, dentre elas entidades de classe ou
sindical (<http://www.jusbrasil.com.br/noticias>, 26 de fevereiro de 2010).
Os 29 vereadores eleitos que receberam doaes da AIB tiveram representao
formalizada pelo Ministrio Pblico, mas apenas 13 foram os vereadores com
pedido de cassao por que receberam valores acima do permitido onde, para
alguns deles, a doao representou 63% do total arrecadado para a campanha
eleitoral. Dessa forma, solicitou-se, alm da cassao dos vereadores, incluindo
do presidente da Comisso de Poltica Urbana da Cmara de Vereadores, Carlos
Apolinrio (DEM), tambm a cassao do prefeito Gilberto Kassab (DEM) e de
sua vice, Alda Marco Antnio (PMDB), em 28 de fevereiro de 2010. Gilberto
Kassab, Alda Marco Antnio e os vereadores continuam em seus cargos at o
julgamento, sem data prevista. Todos negam quaisquer irregularidades, exercendo
normalmente seus mandatos.
94
Vereador
(Partido)
PL n 87
25 de maro
PL n 158
1 de abril
PL n 87
22 de abril
PL n 158
22 de abril
Doaes
AIB
Abou Anni (PV) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Adilson Amadeu (PTB) Sim Sim Sim Sim R$ 200 mil
Adolfo Quintas (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Agnaldo Timteo (PR) Sim Sim Sim Sim -
Alfredinho (PT) Absteno Ausente No No -
Antnio Carlos Rodrigues (PR) Sim Sim Sim Sim R$ 240 mil
Arselino Tatoo (PT) Absteno Ausente No No R$ 10 mil
Atlio Francisco (PRB) Sim Sim Sim Sim -
Aurlio Miguel (PR) Sim Sim Sim Sim -
Carlos Alberto Bezerra Jr. (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Carlos Apolinrio (DEM) Sim Sim Sim Sim R$ 200 mil
Celso Jatene (PTB) Sim Sim Sim Sim -
Chico Macena (PT) Absteno No No No -
Claudinho (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Claudio Fonseca (PPS) Sim Sim Sim Sim -
Claudio Prado (PDT) Sim Sim Sim Sim -
Dalton Silvano (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Domingos Dissei (DEM) Ausente Sim Sim Sim R$ 145 mil
Donato (PT) Absteno Ausente No No -
Eliseu Gabriel (PSB) Sim Sim Sim Sim R$ 200 mil
Floriano Pesaro (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 40 mil
Francisco Chagas (PT) Absteno Ausente No No -
Gabriel Chalita (PSDB) Sim Sim Sim Sim -
Gilson Barreto (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Goulart (PMDB) Sim Sim Sim Sim R$ 50 mil
talo Cardoso (PT) Absteno Ausente No No R$ 30 mil
Jamil Murad (PCdoB) Absteno No Sim Sim -
Tabela 1. Placar das Votaes dos Projetos de Lei n 87 e n 158 de 2009.
(sombreados os vereadores com pedido de cassao de mandato expedido pelo TRE-SP)
95
Joo Antnio (PT) Absteno No No No -
Jooji Hato (PMDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Jos Amrico (PT) Absteno No No No R$ 50 mil
Jos Ferreira - Zelo (PT) Absteno No No No -
Jos Olmpio (PP) Ausente Sim Ausente Ausente -
Jos Police Neto (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 270 mil
Juliana Cardoso (PT) Absteno No No No R$ 40 mil
Juscelino Gadelha (PSDB) Sim Sim Sim Sim -
Mara Gabrilli (PSDB) Ausente Ausente Sim Sim R$ 40 mil
Marcelo Aguiar (PSC) Sim Sim Sim Sim -
Marco Aurlio Cunha (DEM) Sim Sim Sim Sim -
Marta Costa (DEM) Sim Sim Ausente Ausente R$ 180 mil
Milton Ferreira (PPS) Sim Sim Sim Sim -
Milton Leite (DEM) Sim Sim Sim Sim -
Natalini (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 100 mil
Netinho de Paula (PCdoB) Absteno Ausente Sim Sim -
Noemi Nonato (PSB) Sim Sim Sim Sim R$ 30 mil
Paulo Frange (PTB) Sim Sim Sim Sim R$ 200 mil
Penna (PV) Sim Ausente Sim Sim -
Quito Formiga (PR) Sim Sim Sim Sim -
Ricardo Teixeira (PSDB) Sim Sim Sim Sim R$ 150 mil
Roberto Tripoloni (PV) Sim Sim Sim Sim -
Sandra Tadeu (DEM) Sim Sim Sim Sim R$ 30 mil
Senival Moura (PT) Ausente Ausente Ausente Ausente -
Souza Santos (PSDB) Ausente Sim Sim Sim -
Toninho Paiva (PR) Sim Sim Sim Ausente R$ 50 mil
Ushitaro Kamia (DEM) Sim Sim Sim Sim R$ 130 mil
Wadih Mutran (PP) Sim Sim Sim Sim R$ 50 mil
Fonte: (Placar das Votaes) Cmara de Vereadores de So Paulo, 2009.
(Doaes da Associao Imobiliria Brasileira) Tribunal Regional Eleitoral de So Paulo, 2009.
97
CAPTULO III: SUSPENSO DA CONCESSO
URBANSTICA PELO JUDICIRIO
7. Sobre a Licitao do Consrcio Nova Luz
Nos meses seguintes aprovao da lei da concesso urbanstica e da lei de sua
aplicao no projeto Nova Luz, o Poder Pblico Municipal preparou a licitao
para a contratao do projeto urbanstico a ser alvo de concesso. No dia 6 de
agosto de 2009, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU)
lanou publicamente o edital de licitao no intuito de cumprir a etapa seguinte,
posterior sano das leis n 14.917 e n 14.918, para transformar o bairro da
Santa Ifgnia.
O prazo estipulado pela Prefeitura de So Paulo foi de 45 dias para as inscries
de escritrios interessados e, segundo o edital Concorrncia n 01-2009, aspectos
tcnicos nas avaliaes teriam peso de 70% e preo, de 30%. O prazo de execuo
do projeto seriam dez meses e um valor mximo de contrato foi estimado em R$
12,7 milhes (SMDU, 2009). Durante um ms, o edital fcou aberto consulta
pblica no site da Secretaria, cujas informaes postadas nele indicaram que
algumas manifestaes encaminhadas ajudaram a aprimorar o termo de referncia
e o edital, inclusive, uma das sugestes motivou a proposta de equipamentos
institucionais para atendimento da populao que reside, trabalha ou circula pela
regio. No edital, entre as diretrizes presentes para o projeto urbanstico, estavam
potencializar o comrcio da Rua Santa Ifgnia, promover a diversifcao da
tipologia de habitaes, priorizando a populao que j reside na regio, preservar
o patrimnio histrico e estimular o retroft de edifcaes antigas e abandonadas.
Apesar disso, o intuito da licitao no foi escolher um projeto urbanstico, e sim
o consrcio mais capacitado a desenvolv-lo. Segundo o secretrio da SMDU,
Miguel Bucalem, estimamos entre trs e quatro meses o processo de licitao,
que resultar na escolha de um consrcio de empresas que desenvolver o projeto
urbanstico, o estudo de impacto ambiental, a viabilidade econmico-fnanceira e
98 captulo III
um plano de comunicao com a populao (SMDU, 5 de agosto de 2009).
Nove foram as empresas consorciadas a entregar propostas no dia 17 de dezembro
de 2009, no setor de protocolos da SMDU. Desse total, apenas cinco cumpriam
todas as exigncias do edital e eram consideradas aptas a concorrerem licitao.
Os consrcios com participao confrmada foram Concremat-City-Aecom-FGV,
CUrb, Cidade Nova, Nova Luz e DHIW
1
. Entre as cinco participantes, apenas os
consrcios Concremat-City-Aecom-FGV e Nova Luz seguiram concorrendo por
atingirem notas mnimas em todos os quesitos da avaliao. Aps anlise tcnica das
propostas pela SMDU, sob coordenao da Comisso Permanente de Licitaes
da Prefeitura de So Paulo, o resultado foi anunciado no dia primeiro de maio de
2010: Concremat-City-Aecom-FGV em primeiro lugar obteve 81,30 pontos, e
Nova Luz, em segundo, obteve 75 pontos. Como nenhum dos consrcios recorreu
da deciso, dez dias aps seu anncio, foi divulgado o resultado fnal da licitao.
O material promocional divulgado pela Prefeitura descreveu da seguinte maneira
as empresas que compunham o consrcio vencedor, em seguida denominado
Consrcio Nova Luz:

Concremat Engenharia, uma das maiores empresas de engenharia do pas
com experincia em projetos de desenvolvimento urbano e infraestrutura.
Companhia City, empresa de planejamento urbano fundada em 1911,
com mais de 32 milhes de metros quadrados urbanizados no Brasil.
1
O consrcio Concremat-City-Aecom-FGV foi composto pelas empresas Concremat Engenharia,
Companhia City, Aecom Technology Corporation e Fundao Getulio Vargas. O consrcio Urb
foi composto pelas empresas Afalo&Gasperini Arquitetos, Davis Brody Bond, Cooper Robertson
& Partners, LLP, A4 Comunicao, Ctageo Geoprocessamento, Lu Fernandes Comunicao
e Ecologus Engenharia Consultiva. O consrcio Cidade Nova foi composto pelas empresas
AW Empreendimentos, Arquiteto Paulo Bastos Associados, Cobrape, PBLM Empresarial e
Ambiental Consultoria. O consrcio Nova Luz foi composto pelas empresas Logos Engenharia,
RTKL Associates, Piratininga Arquitetos Associados e Arcadis Tetraplan. O consrcio DHIW foi
composto pelas empresas Diagonal Empreendimentos, Residencial Brasil Projetos Imobilirios,
Idom Ingenieria y Consultoria e Jorge Wilheim Consultores Associados.
99 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Aecom Technology Corporation, empresa global responsvel por projetos de
planejamento urbano considerados referncias mundiais. Fundao Getulio
Vargas, entidade voltada ao ensino e pesquisa, desenvolve trabalhos nas
reas de conhecimento de administrao, economia, fnanas e polticas
pblicas.
Consrcio Nova Luz, 2010
A primeira empresa descrita seria responsvel pelo estudo de impacto ambiental.
A segunda, pelo plano de urbanizao da ZEIS e pelo plano de comunicao. A
terceira, pelo projeto urbanstico especfco. E a quarta, pelo estudo de viabilidade
econmica. A empresa norte-americana Aecom foi celebrada por alguns meios de
comunicao pelo extenso currculo apresentado: recuperao da rea porturia
de So Francisco, nos Estados Unidos, projeto Olmpico de Londres para 2012
e projeto de revitalizao do centro de Manchester, ambos na Inglaterra (R7,
12 de maio de 2010). Alm dela, a rdio Bandeirantes celebrou outra empresa, a
Companhia City e afrmou que o resultado da concorrncia era uma boa notcia
para o Centro de So Paulo:
A concorrncia para o projeto Nova Luz foi vencida pelo consrcio formado
por Concremat Engenharia, Companhia City, Fundao Getulio Vargas e
a internacional Aecom. Mais uma boa notcia para o Centro de So Paulo,
pois a revitalizao da Nova Luz, ideia da gesto Jos Serra, desenvolvida
pelo ex-secretrio Andrea Matarazzo, e mantida na gesto Kassab, pode
no s recuperar uma das reas mais degradadas da cidade, como sinalizar
ao mercado e aos paulistanos que no h rea irrecupervel. A presena da
Companhia City uma segurana, porque ela a responsvel por tudo
aquilo que So Paulo possui de mais bonito, seus bairros Jardins, como o
Jardim Europa e o Alto de Pinheiros.
Rdio Bandeirantes, 12 de maio de 2010
O secretrio Miguel Bucalem em entrevista para a mesma rdio anunciou que
100 captulo III
em dez meses seria apresentado o projeto elaborado pelo consrcio, em acordo com
as diretrizes j estabelecidas pela Prefeitura, e que a revitalizao tem sido uma
grande prioridade da atual administrao. Ao ser questionado pelo locutor sobre
quais seriam essas diretrizes, respondeu que so aproximadamente 50 diretrizes
que querem tornar a Nova Luz uma regio viva da cidade, com atividade de dia,
noite, aos fnais de semana, com uma mescla de usos adequados, comrcio,
servios, habitao, todos com qualidade urbana. Alm disso, anunciou que
haver um projeto preliminar aps quatro meses do incio dos trabalhos, e ele
fcar em consulta pblica durante dois meses para todos aqueles que se relacionam
com a rea, aqueles que possuem interesse na rea de uma forma geral, para que
possam conhecer e colocar as suas opinies e crticas. E concluiu: em seguida,
esse grupo de empresas ter mais quatro meses para consolidar esse projeto a partir
da interao com a sociedade (Rdio Bandeirantes, 12 de maio de 2010).
Em entrevista para a TV Estado, o jornalista questionou Bucalem sobre o
controle do Poder Pblico para que o Consrcio Nova Luz cumpra com todas
as diretrizes mencionadas e atenda o interesse coletivo. A ele foi feita a seguinte
pergunta: caso essas diretrizes no sejam cumpridas, qual o prazo que esse
consrcio tem para refazer o projeto, se necessrio?. O secretrio respondeu: est
previsto no termo de contratao uma interao muito forte entre a Prefeitura e
o Consrcio Nova Luz, ou seja, a cada quinze dias, no mximo, haver reunies
formais para que os resultados e as evolues sejam apresentadas, num processo
totalmente monitorado (TV Estado, 12 de maio de 2010).
As contratadas tambm se pronunciaram logo aps o anncio do resultado da
licitao. A revitalizao da Cracolndia deve ser concluda at 2020, estimou
Jos Pereira Bicudo, presidente da Companhia City. Que continuou: trata-se de
um projeto de mdio prazo e deve levar de cinco a dez anos para ser concludo.
No pode ser feito de imediato por que causaria desorganizao, inclusive social,
daqueles que habitam a Luz. Bicudo afrmou a importncia de realizar um projeto
de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo edital: um dos principais cuidados
do projeto ser aliar moradias populares, comrcio, servios e atividades culturais
101 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
na regio (R7, 16 de maio de 2010).
No dia 17 de novembro de 2010, a SMDU publicou uma apresentao
online para cumprir a etapa da primeira consulta pblica do Projeto Preliminar
de Reurbanizao da Nova Luz. O documento, com 66 slides, continha os
antecedentes de atuao do Poder Pblico Municipal na rea, os problemas atuais
e as oportunidades da interveno. Por estratgia, o projeto preliminar adotou trs
vertentes para o seu desenvolvimento. A primeira seria a instalao de um Centro
de Tecnologia, formado pelo comrcio de eletrnicos da Rua Santa Ifgnia, pela
Escola Tcnica Estadual Nova Luz em construo e pelas possveis empresas de
tecnologia que iro se instalar na rea. A segunda seria um Centro de Mobilidade,
formado pelo comrcio de moto-peas, por novos modos de transportes no
defnidos no slide e por eventos comerciais tambm no especifcados. A terceira
seria um Centro Cultural e de Entretenimento, formado por equipamentos que
estariam fora do permetro denominado Nova Luz, tais como museus referindo-
se Pinacoteca, o Museu de Arte Sacra e o Museu da Lngua Portuguesa e, ainda,
um centro comunitrio, um cinema e um centro de compras. O slide de nmero
12 defniu da seguinte maneira a viso de futuro, pretendida para a Nova Luz:
Um bairro sustentvel, dinmico e diversifcado, para morar, trabalhar e se
divertir. Um local onde as pessoas estaro cercadas por elementos histricos e
culturais, entretenimento, espaos abertos convidativos, passeios e parques.
Um bairro que oferece oportunidades de estudo e trabalho, facilmente
acessvel por toda a cidade e tem mobilidade privilegiada para o pedestre e
o ciclista.
SMDU e SP-Urbanismo, 2010a
A apresentao mostrava em seguida o mapa da regio com o permetro da
Nova Luz e croquis com o desenvolvimento da proposta procurando espacializar e
articular as trs vertentes de desenvolvimento descritas anteriormente. E revelava
que cada uma delas dever conectar-se com infraestruturas ncoras praas,
parques e edifcaes a serem projetadas e que tal conexo resultaria em setores
102 captulo III
capazes de induzir vocaes diferentes para reas especfcas ligadas aos seus
usos (SMDU e SP-Urbanismo, 2010a). Entre os slides 25 e 29, apresentou-se os
parques e edifcaes existentes fora do permetro, as ruas comercias Santa Ifgnia
e General Osrio, e uma sequncia de apontamentos com as reas propostas para
as novas ncoras, ou seja, os novos parques, edifcios e passeios pblicos.
Aps espacializar sua viso de transformao, o documento detalhou cada
um dos setores oriundos do raciocnio ncoras-ligaes-espaos pblicos de
qualidade. Nele, os espaos pretendidos para os setores do projeto Nova Luz
foram inspirados em projetos europeus e norte-americanos: para o Eixo Vitria,
La Rambla em Barcelona; para o Setor Cultural e Entretenimento, Santa
Margherita em Veneza; para a praa de vizinhana ZEIS no Setor Triunfo, Victoria
Manalo em So Francisco; e para o Setor Nbias, Bryant Park em Nova Iorque.
At as iluminaes pblicas pretendidas para esses espaos tambm eram iderios
daquelas implantadas nas ruas de outros pases.
Um ms aps divulgar o primeiro documento, a Prefeitura de So Paulo
publicou novo material sobre o projeto preliminar para consulta pblica. Se,
no penltimo slide da apresentao anterior, sinalizava que aps sua publicao
haveria discusses setoriais com agentes pblicos, comerciantes, moradores e
demais interessados, a verso atualizada determinava uma data para a audincia
pblica do projeto Nova Luz: o dia 14 de janeiro de 2011.
Dessa vez, porm, o documento atualizado apresentou, pela primeira vez, um
mapa no slide 10, com a proposta de nova implantao para a Santa Ifgnia e os
critrios de permanncia das edifcaes, ou seja, aquelas que seriam mantidas,
aquelas tombadas pelo patrimnio histrico e aquelas que seriam renovadas.
Os critrios para aquelas no passveis de demolio seriam: a incidncia de
legislao de preservao, o porte das edifcaes com mais de 2.000 m de
rea construda e/ou mais de 20 unidades habitacionais em um mesmo edifcio
, e outras caractersticas paisagsticas ou arquitetnicas que justifquem sua
permanncia (SMDU e SP-Urbanismo, 2010b). As perspectivas eletrnicas da
rea contriburam para visualizar a transformao pretendida: a grande maioria
103 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
passaria por transformaes. Na sequncia, o documento atualizado apresentou
um maior detalhamento de todos os setores presentes no documento anterior, com
fotos da sua situao atual, cortes e elevaes do projeto proposto e imagens de
cidades europeias para exemplo de como a regio fcar. Os ltimos slides referiam-
se ZEIS proposta, prevendo quase duas mil novas unidades e uma estimativa de
mais de mil novos moradores para a rea.
No dia 17 de dezembro de 2010, Gilberto Kassab e Miguel Bucalem realizaram
um encontro com a imprensa para apresentar a sntese da revitalizao proposta
para as 45 quadras da Nova Luz. O prefeito, entusiasmado, assim pronunciou-se:
Hoje um dia muito especial por que, formalmente, ns cumprimos mais
uma etapa e fazemos a primeira apresentao pblica sobre o andamento dos
trabalhos. A cidade tem uma expectativa muito grande sobre a requalifcao
da Nova Luz, que um sonho da cidade de So Paulo. Estamos muito
entusiasmados. A apresentao da segunda fase do projeto preliminar um
passo importante, pois nos aproximamos da etapa fnal, que ser a concluso
do projeto e o incio das obras. Assim, devemos o mais rpido possvel
encerrar essa fase para iniciarmos a etapa seguinte.
PMSP, Coletva de Imprensa, 17 de dezembro de 2010
A requalifcao da Nova Luz, da maneira como o prefeito Gilberto Kassab
pretende fazer, certamente no era um sonho para todos da cidade de So Paulo.
8. Sobre os Movimentos Sociais do Bairro Santa Ifgnia
O bairro da Santa Ifgnia
2
um dos mais antigos de So Paulo, so pouco mais
2
Para aprofundada descrio sobre o processo de formao histrica dos bairros da Luz e Santa
Ifgnia, recomenda-se: COELHO JR., M. N. Processos de Interveno Urbana: Bairro da Luz,
So Paulo. 330 f. Tese (Doutorado em Projeto, Espao e Cultura) Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo, So Paulo, 2010.
104 captulo III
de 200 anos de histria desde que o primeiro eixo de acesso virio foi aberto
para formalizar seu loteamento. Atualmente, graas ao intenso comrcio de
eletroeletrnicos, somando-se ao projeto Nova Luz e ao grupo de dezenas de
usurios de crack, que perambulam por diversas ruas do bairro, a depender do
horrio na itinerante Cracolndia, ele tornou-se conhecido nacionalmente. Em
suas ruas comerciais trabalham cerca de 50 mil pessoas para as 15 mil empresas
abertas no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ). Circulam por ali mais
de 100 mil pessoas por dia e o bairro contempla a segunda maior arrecadao de
impostos do Estado de So Paulo. Um polo criado pelo prprio comerciante, no
por um projeto do Poder Pblico Municipal:
A Santa Ifgnia hoje um polo criado pelo prprio comerciante, no
foi premeditado por nenhum governo. A partir de 1980, houve uma
concentrao do ramo de eletrnicos em uma parte do bairro, e na outra,
peas de moto, tudo muito desorganizado, que se auto-organizou. A Santa
Ifgnia, hoje, representa o maior centro de distribuio de tecnologia e peas
de motos do Brasil. Talvez, o nico centro com essa concentrao de varejo
comeando pela tecnologia de ltima gerao at, uma ou duas quadras
depois, por um computador usado h dez anos atrs. Ela representa aquilo
que no se encontra em outros lugares, do novo ao antigo; ela representa
menor preo, porque aqui se compra muito e se vende razoavelmente muito;
e ela representa a maior propagao de qualquer marca do setor, quem quer
comear nesse ramo, tem que comear por aqui.
Riachi, entrevista em 2011
Alm das virtudes ligadas ao comrcio, existiria ainda outra, relacionada
incluso digital e reciclagem de peas obsoletas e de embalagens dos equipamentos
eletroeletrnicos:
Nada se perde aqui na Santa Ifgnia. Computadores antigos? Aqui chegam
aos milhares, e existem lojistas que compram, consertam e revendem por
105 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
preos baixos para muitos programas de incluso digital, elaborado por
prefeituras em todo o Brasil. Carcaas e peas obsoletas? Existem lojistas
que reciclam os componentes para consertos de outras mquinas. Ainda,
outros que derretem para vender por quilo. Caixas e embalagens dos
eletroeletrnicos? Ns doamos e damos todo um suporte s cooperativas de
catadores.
Garcia, entrevista em 2011
Apesar dessa vitalidade, para a maioria dos lojistas, segundo entrevista
veiculada na televiso, a execuo de um projeto que nunca contou com participao
deles seria o incio do fm de toda uma tradio. O presidente da Cmara dos
Dirigentes Lojistas da Santa Ifgnia (CDL), Joseph Hanna Fares Riachi, tambm
afrmou ser a favor de um projeto para melhorar o bairro, mas criticou a lei da
concesso urbanstica, sobretudo o fato de uma concessionria poder desapropriar
os imveis do bairro:
A lei da concesso urbanstica d o direito a uma concessionria tomar para
si qualquer imvel, pagando o que ela quiser, dando a referncia do preo
e obtendo, aps a desapropriao, remunerao pela explorao de espaos
pblicos, areos e subterrneos. Em outras palavras, a lei d ao concessionrio
todos os poderes, inclusive concede incentivos fscais, e nenhum poder para
aqueles que moram e trabalham aqui na Santa Ifgnia.
Entrevista para o portal R7, 16 de fevereiro de 2011
A CDL uma instituio com 24 anos de existncia que representa o comrcio e
os comerciantes da Santa Ifgnia, do eletroeletrnico s peas de motos, passando
pelas especializadas em equipamentos sonoros e as reparadoras de equipamentos
eletrnicos. A sua atual gesto, sob a presidncia de Riachi, tomou posse no dia 3
de janeiro de 2011, com o intuito de resolver um grande problema pela frente,
inclusive o de orientar seus representados e sanar o pouco interesse dado pela
gesto passada ao projeto Nova Luz:
106 captulo III
Na gesto passada houve um desinteresse pelo assunto da concesso
urbanstica, acredito que no entenderam que afetaria a Rua Santa Ifgnia
em particular. O presidente anterior se preocupou em fazer um projeto, o
projeto da CDL para o bairro, muito interessante por sinal, s que houve
um bloqueio da Prefeitura em execut-lo. Inclusive, por causa desse projeto
houve um desentendimento entre os comerciantes, que culminou na criao
da Associao dos Comerciantes da Santa Ifgnia (ACSI). Na poca [das
audincias pblicas do projeto de lei da concesso urbanstica], eles lutaram
sozinhos, sob o comando do Paulo Garcia. Na minha gesto, eu entendi o
problema e como ele estava atingindo toda a regio. Passamos por cima das
divergncias e conseguimos em pouco tempo unir a ACSI com a CDL, do
qual hoje a CDL encabea todo esse trabalho de reivindicaes.
Riachi, entrevista em 2011
Segundo o presidente, trata-se de reivindicaes para participar do projeto e, ao
considerar a possibilidade do trabalho em conjunto, permitir aes consorciadas
com os comerciantes sem a necessidade do advento da desapropriao pela
concessionria ganhadora da licitao. Abordando esse assunto, Riachi (2010)
diz entender que a Prefeitura excedeu-se ao sancionar a concesso urbanstica,
como est aprovada em lei, e que a revitalizao mencionada pelo prefeito possui
pretenses outras, alm das mencionadas:
Eu acho que a prefeitura de So Paulo quando criou a concesso urbanstica
excedeu o poder que ela exerce. Quem, como eu, que leu a lei e conhece
a regio, percebe que a lei n 14.917 e depois a lei n 14.918 so leis para
benefciar a elite. No benefcia o comerciante local e nem o morador local,
e ns propusemos vrias vezes parceria com a Prefeitura para a elaborao
de um projeto em conjunto. A Prefeitura sempre se esquivou disso, ela quer
que ns entendamos a Nova Luz, mas no quer que a gente participe, e isso
causou muita estranheza.
107 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Afrmando que quem acredita que a concesso urbanstica benefciaria a elite
padeceria de miopia, mesmo porque ela no precisa disso, o Dirio do Comrcio
publicou a opinio do articulista Joo Carlos Belda de que o temor dos comerciantes
da Santa Ifgnia, na verdade, seria outro:
Ora, sejamos sinceros: ter o imvel desapropriado por uma empresa
muito melhor do que pela Prefeitura, at porque, com o Estado, no h
negcio. E quem ter seu imvel desapropriado sabe muito bem que o
ser e com antecedncia. Mas creio que a resistncia dos comerciantes da
Santa Ifgnia, at mesmo de propor ideias enquanto o projeto elaborado,
tem motivos outros. Quem diz que as concesses so banquetes para o
mercado imobilirio est padecendo de miopia. O mercado no precisa
disso. Quando no encontra mais reas em So Paulo, inventa Alphaville
e continua lucrando. Acompanho de perto o debate da Nova Luz e toro
muito para que d certo, pois uma soluo que poder mudar So Paulo.
Leio as crticas de urbanistas de fliao partidria clara e dos comerciantes
da Santa Ifgnia cheio de curiosidade, seja pelas teorias de conspirao
dessas pessoas, seja pela indisposio de debater o que interessa: o projeto. O
que h em oculto nessa histria a vergonhosa informalidade sob a qual vive
boa parte dos comerciantes da Luz. Se eu tenho um imvel que, no mercado,
vale no mximo R$ 500 mil, mas obtenho com ele um lucro fantstico ao
subdividi-lo em 30 boxes com aluguel de R$ 2.500 cada um, claro que
nenhum projeto que ameace essa receita me interessar. Estamos falando
de R$ 75 mil mensais, caro leitor. Quem obtm assim, limpinhos, sem
desconto de imposto, 15% do valor do seu imvel todo ms? Quem, ento,
o especulador imobilirio dessa histria?
Dirio do Comrcio, 27 de fevereiro de 2011

Independentemente da crtica do jornal, a opinio foi consoante a um ponto de
vista expresso pelos comerciantes, o de que projeto algum que ameace retir-los da
Rua Santa Ifgnia os interessaria:
108 captulo III
Nessa regio existem muitos lojistas que vieram pra c sem nada, e muitos
construram um grande negcio, portanto, eles cuidam disso como se fosse
um flho. Para aquele que conseguiu ter sucesso, visvel no Brasil ou at fora
dele, ser difcil fazer larg-lo para atender presso do governo. E, com
a presso do atual governo, comeamos a olhar de maneira diferente esse
processo e chegamos concluso de que precisaramos unir os comerciantes
e discutir uma possvel Ao Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) contra
a lei da concesso urbanstica, inclusive porque percebemos o perigo que ela
representa para a propriedade privada do resto de So Paulo.
Riachi, entrevista em 2011
Mas, se por um lado comerciantes uniam esforos para combater as possveis
consequncias do projeto Nova Luz, por outro, os moradores do bairro pouco
entendiam o que estava acontecendo. Aqueles que estavam desinformados
achavam que a Prefeitura iria revitalizar a rea, acabando com a Cracolndia e
com o problema dos usurios de droga. Entretanto, entre eles houve aquele que
decidiu prestar ateno nos boatos dos comerciantes:
Eu ouvi um boato na regio sobre uma lei de 2009. Procurando na internet
eu encontrei a lei sobre a concesso urbanstica, e li. Aquilo estava bastante
claro, no precisei de advogado, nem conhecer vocabulrio complexo.
So Paulo tinha uma lei que dava plenos poderes e plenas garantias a
um concessionrio fazer o que quisesse, e retirava todos os direitos dos
proprietrios.
Santana, entrevista em 2011
Antnio Tony Roberto de Santana nasceu no bairro da Santa Ifgnia: eu
brincava muito na Praa Princesa Isabel e adorava assistir cinema na Rua So
Joo, onde hoje existem estacionamentos e um cinema porn. Profssional de
comunicao, Tony nunca pensou que fosse se envolver com o sistema poltico,
mas refetir sobre a possibilidade de perder a casa onde nasceu e ser expulso do
109 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
bairro onde cresceu, fez com que ele (Santana, 2011) se envolvesse:
No quero perder a minha casa. Por isso comecei a procurar outras pessoas e
ver se elas tambm estavam entendendo o mesmo que eu estava. Ao mostrar
a lei para outros moradores do meu prdio, onde moram 33 famlias, muita
gente comentava: mas o que eu posso fazer? Se isso for mesmo verdade, eu
sou um gro de areia perto do poder do prefeito. Ao ouvir esse tipo de frase,
eu comecei a questionar o povo brasileiro. Aqui todo mundo gosta de festa
e de ser ignorante. Hoje eu penso que no Brasil todo mundo deve estudar
o triplo do que jamais estudou, por que existem pessoas pensando em tirar
vantagem da fragilidade das outras.
Indignado, Santana, morador da Rua Conselheiro Nbias, decidiu usar o
expertise de sua rea de formao e editou um vdeo para alertar a falta de unio
dos moradores. O vdeo comea assim:
Eu moro no que chamado de Cracolndia. Eu sei que se hoje vemos grupos
com mais de 50 usurios de droga na regio, a culpa no de ningum. Nem
do poder pblico, nem do poder privado. Trata-se de um mrito. Um mrito
dos usurios de droga que conseguiram uma coisa que ns trabalhadores
no conseguimos. Nem com muito suor e nem com muito discurso. Eles
conseguiram a unio. Eles esto unidos. Eles esto UNIDOS. Moradores,
precisamos nos unir para garantir o direito de propriedade, que nossa, e
que o Consrcio Nova Luz quer nos obrigar a vender. E, se no quisermos
vender pelo preo que eles querem pagar, com essa lei que j foi aprovada,
eles podero nos desapropriar. uma lei municipal que d s empresas o
poder de desapropriao e que vale para a cidade inteira. E se voc no
morador dentro do projeto Nova Luz, os usurios de droga vo para o seu
bairro e futuramente esse projeto tambm.
<htp://www.youtube.com/user/tonisp1984#p/u/4/ChQTcyUpIlk>, 21 de janeiro de 2011
110 captulo III
Aps a leitura desse texto, ao mesmo tempo em que uma cena apresenta
usurios de crack percorrendo uma rua da Santa Ifgnia durante a noite, o vdeo
apresenta Gilberto Kassab em seu discurso do dia 7 de maio de 2009, data em que a
concesso urbanstica foi sancionada (ver pgina 89). Quando o Prefeito menciona
a disponibilidade do Poder Pblico o Legislativo, o Executivo e o Judicirio
que compreendeu a importncia desse processo e tem cooperado conosco, surge
uma legenda em vermelho que questiona: o Judicirio cooperando? Cooperando
nas desapropriaes?. E, quando Kassab encerra com nos do a tranquilidade
para fazer essa afrmao, outra interferncia feita em forma de letreiro: s ele
est tranquilo.
Com o vdeo pronto, o morador informou-se quando os comerciantes se
reuniriam novamente e foi at a reunio para apresent-lo:
Chegando reunio eu falei pro Paulo Garcia d uma olhadinha, e eles
abriram a reunio com o vdeo. Acredito que havia uns 200 comerciantes
assistindo, o auditrio que fca na Santa Ifgnia estava lotado. L, eu
encontrei muita gente como eu, indignada, e tinha outros tambm que no
sabiam o que estava acontecendo. Nessa reunio eu obtive mais informaes,
esclarecimentos, inclusive houve manifestaes de gente que achava que a
Cracolndia foi plantada no bairro de propsito, para o investidor comprar
a preo de Cracolndia e vender a preo de Itaim. Por que no possvel.
Mesmo eu sabendo que o tratamento para o usurio de droga complicado,
muitas vezes at 90% no quer saber de tratamento, o que as pesquisas
dizem, como tanta gente vem comprar droga por aqui? Se no tivesse
drogas na regio, no teria usurio, por isso acreditamos realmente que a
Cracolndia foi plantada de propsito na Santa Ifgnia.
Santana, entrevista em 2011
Durante a reunio, Tony teve a ideia de montar uma associao para defender e
informar outros moradores sobre possveis danos que o projeto Nova Luz pudesse
causar. Ele no estava s, encontrou outra moradora que tivera a mesma ideia.
111 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Conversando com a jornalista Paula Andrea Ribas Carlino, juntos decidiram
montar uma associao e, poucos dias depois, estavam divulgando seu primeiro
encontro para a populao moradora numa feira de rua. Com um megafone em
punhos, Ribas dizia: ns iremos continuar nosso trabalho, olho no olho, corpo
a corpo, venham conversar conosco, tirar dvidas. Informe-se, morador. Nosso
maior inimigo agora a desinformao. Ns juntos queremos entender o que est
acontecendo e iremos juntos conseguir. Peguem os panfetos, leiam, participem da
reunio. Acompanhando a peregrinao, Tony abordava quem pegava o panfeto
e dizia: olha, comparea na reunio que ns faremos, voc corre o risco de perder
a sua casa, se voc conhecer um advogado pea para ele ler as leis 14.917 e a 14.918
de 2009, a voc vai entender o que queremos dizer (Santana, 2011).
Na primeira reunio para ofcializar a associao, ainda sem nome, 70 pessoas
compareceram para escutar as consideraes dos dois. Paula apresentou o projeto
publicado pela Prefeitura, sobretudo as transformaes pretendidas, os novos usos
e em que se tornaria cada quadra aps o trmino das obras. Segundo Antnio
Santana (2011), esse foi um foco de desentendimento:
A Paula explicava sobre o projeto como se fosse uma representante da
Prefeitura. Eu perdi a pacincia por que no acredito no projeto. Eu acho
que esse projeto no foi feito para a gente, eu penso que temos que discutir a
lei da concesso urbanstica por que o projeto foi feito para garantir o lucro
do concessionrio. Eu mostrei para os presentes as pegadinhas daquilo
que a Prefeitura publicou. Na imagem da planta da rea a ser revitalizada,
eu mostrei, na legenda lateral, os edifcios em laranja que a Prefeitura diz
que sero mantidos e os em verde que sero renovados. Curioso, eu
falei, o antnimo de manter no renovar, retirar. Retirar demolir.
Apesar dos edifcios grifados em laranja, que dizem que sero mantidos,
no existe nenhuma garantia que os proprietrios sero mantidos no local.
Se a concesso urbanstica for aplicada, a concessionria ter permisso para
desapropriar, demolir e reformar. Esse projeto para os novos donos do
bairro.
112 captulo III
A postura mais agressiva de Tony e a diferente abordagem do tema fzeram
os dois moradores fundar associaes diferentes. Paula Ribas, congregando
moradores e interessados fundou a Associao dos Moradores e Amigos da Santa
Ifgnia (AMOALUZ). Antnio Santana criou a Associao dos Moradores do
Bairro Santa Ifgnia (AMSI):

Para inaugurar a associao fzemos um evento para os moradores,
convidamos muitos pais, colocamos brinquedos na rua para as crianas.
Ao mesmo tempo em que elas brincavam, eu conversava com as pessoas
e realizava o cadastramento. Elas entenderam o problema e algumas se
comprometeram a ajudar a nossa causa, que a causa delas tambm. Eu
expliquei para alguns inquilinos que o valor que muitos pagam de aluguel
aqui, s iriam conseguir pagar na periferia. Falei que a Prefeitura quer
ver a regio elitizada e reforcei que precisamos defender nossos interesses.
Exemplifquei que a Associao dos Comerciantes estaria defendendo seus
interesses faz mais tempo e que, inclusive, estariam procedendo com uma
Ao Direta de Inconstitucionalidade.
Santana, entrevista em 2011
E assim procedeu. A Cmara dos Dirigentes Lojistas, por meio de seu
Sindicato, contratou o jurista Kiyoshi Harada, famoso por contestar a concesso
urbanstica como uma grande confuso conceitual (Harada, 2009), para a redao
e encaminhamento da ADIN junto ao Tribunal de Justia do Estado de So Paulo
3
.
O documento, contendo 37 pginas, comea da seguinte maneira:
3
Essa foi a segunda vez que uma Ao Direta de Inconstitucionalidade relacionada concesso
urbanstica foi encaminhada ao Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. A primeira, do processo
9031477-73.2009, teve autoria do Procurador Geral da Justia e entrada protocolada no dia 10
de novembro de 2009. Sob relatoria do desembargador Sousa Lima, o processo ainda continua em
tramitao no TJ-SP sem data prevista para seu julgamento.
113 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Ningum contra a reurbanizao, a requalifcao urbana ou modernidade
urbanstica. S que tudo deve ser feito nos estritos termos constitucionais
e legais. No possvel juridicamente transformar o instituto pblico da
desapropriao, que atinge o carter perptuo da propriedade por expressa
ressalva constitucional, em um instrumento de especulao imobiliria por
um particular, como permitem os preceitos legais atacados nesta ao.
ADIN, 2011:1
Os dispositivos da lei n 14.917, de 2009, impugnados pela ADIN apresentada
seriam os artigos 2, 4, pargrafo 1 do artigo 11, artigos 25 e 26, todos aqueles
que se referem ao instrumento da desapropriao e sua promoo por meio de
concessionria selecionada mediante licitao. O texto expressa que os comerciantes
associados ao Sindicato do Comrcio de Material Eltrico (SINCOELETRICO)
estariam na iminncia de sofrer danos irreversveis decorrentes de desapropriaes
em massa e que a aplicao indiscriminada desse dispositivo seria uma ofensa
aos princpios constitucionais expressos nos artigos 111 e 119 da Constituio
Estadual de So Paulo que correspondem respectivamente aos artigos 37 e 175
da Constituio Federal , ou seja, uma ofensa aos princpios da legalidade e
moralidade, entre outros, que deveriam ser obedecidos pela administrao pblica.
Sobre a ofensa ao princpio da legalidade, Harada argumentou que, na lei brasileira
de desapropriao, Decreto-Lei n 3.365 de 1941, somente o Poder Pblico ou
delegatrio de servio pblico poderia promover desapropriao e o concessionrio,
autorizado a promover a concesso urbanstica, no estaria prestando um servio
pblico, mas executaria obras pblicas e tambm empreendimentos privados.
Ainda, afrmou que a concesso urbanstica prevista na lei municipal impe danos
aos proprietrios em contraposio a outros instrumentos legais, principalmente
aqueles do Estatuto da Cidade. Esse teria previsto a participao conjunta dos
proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados para
promover, conjuntamente, qualquer transformao urbanstica estrutural, inclusive
na propriedade privada. Defendeu-se a ideia de que os instrumentos do estatuto
benefciariam os proprietrios de imveis, no lhes retirando compulsoriamente a
114 captulo III
propriedade privada, mas concedendo-lhes modifcaes de ndices, caractersticas
de parcelamento, uso e ocupao do solo e permitindo alteraes de normas
edilcias.
Sobre a ofensa ao princpio da moralidade da administrao pblica, Harada
questionou: como o Poder Pblico pode permitir que qualquer empresa ou
concessionria receba remunerao de outra maneira, que no dos cofres pblicos?
O agravante no caso seria receber a remunerao mediante a especulao imobiliria
das parcelas dos imveis desapropriados: no h como o Poder Pblico pagar a
despesa com o bem que no lhe pertence (ADIN, 2011:9). Ainda, com relao a esse
aspecto, alertou que o papel do Poder Pblico seria impedir que a desapropriao
seja meio de benefciar ou prejudicar este ou aquele, seja instrumento de vingana,
de represlia poltica, de especulao imobiliria (Medauar, 2004:413 apud
ADIN, 2011:9). A concesso urbanstica, portanto, desvirtuaria o instituto da
desapropriao porque, apesar de clamar pelo interesse pblico, iria transform-lo
em instrumento para fomentar ganhos imobilirios.
Aps versar sobre as ofensas, a ADIN encerrou-se com um pedido de medida
liminar para suspenso da efccia dos dispositivos legais da lei n 14.917, at o
julgamento da ao, a fm de suspender audincias pblicas ou qualquer outro
dispositivo responsvel por dar continuidade ao projeto Nova Luz.
9. Sobre as Audincias Pblicas do Projeto Nova Luz
No incio de 2011, os nmeros da revitalizao do projeto Nova Luz foram
conhecidos pela Santa Ifgnia: a recuperao de 45 quadras na regio central
de So Paulo dever signifcar 30% da rea construda cerca de 1,2 milho
de metros quadrados para recuperao. Recuperao? A Secretaria Municipal
de Desenvolvimento Urbano evita o termo demolio, preferindo falar em
recuperao; apesar disso, parte dos imveis ser desapropriada e demolida
para a construo de reas pblicas. As demais reas daro lugar a lanamentos
imobilirios que sero construdos pelo consrcio vencedor. Alm disso, segundo
115 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
a SMDU, a proposta vetaria a retirada de moradores e comerciantes do local dos
imveis e terrenos onde sero construdos os futuros lanamentos imobilirios. S
seria permitido o remanejamento dos proprietrios. E caso o consrcio tivesse
interesse em algum desses imveis e terrenos, o proprietrio teria de ser realocado
dentro da rea da Nova Luz, ou teria direito a uma parcela do novo imvel a ser
construdo, negociando isso com o consrcio vencedor (Portal G1, 18 de dezembro
de 2010).
Para expor os nmeros da renovao a comerciantes e moradores, a SMDU
props a primeira audincia pblica do projeto Nova Luz para o dia 14 de janeiro
de 2011.
O comunicado Audincia Pblica - Contrato 02/2010/SMDU convidava a
todos para o evento, com o intuito de apresentar e esclarecer a proposta e recolher
sugestes sobre o Projeto Preliminar para a Concesso Urbanstica da Nova Luz.
Conforme estava no convite, os documentos relativos ao tema da audincia pblica
estariam disponveis, desde a divulgao da audincia at seu encerramento, no
posto de informaes situado dentro do permetro do projeto, e no site www.
novaluzsp.com.br. A audincia seria realizada no auditrio Professor Wladimir
Anversa, da FATEC, prximo Estao Tiradentes do Metr.
No dia do evento, os comerciantes realizaram protesto com fechamento de
lojas na Santa Ifgnia. Eles seguiram em passeata at o auditrio da audincia
com um carro de som, apitos e narizes de palhao: nosso objetivo era mostrar
que a Santa Ifgnia no Cracolndia, l tem trabalhadores e uma histria, com
mais de 200 anos, e que eles querem destruir (Garcia, 2011). Aps a passeata,
as mais de 500 pessoas presentes reivindicaram entrada no auditrio da FATEC,
que possui capacidade para apenas 350 ocupantes. O local fcou lotado e muitas
pessoas fcaram do lado de fora. As que estavam do lado de dentro gritavam a
Santa, unida, jamais ser vencida; a Santa, unida, jamais ser vencida. O secretrio
Miguel Bucalem apareceu no palco do auditrio e pronunciou-se: ns tentamos
de toda forma viabilizar a primeira audincia pblica do projeto Nova Luz, em
respeito a todos que vieram, inclusive, ns temos o maior interesse de iniciar esse
116 captulo III
processo de dilogo o quanto antes, mas, agora, a Polcia Militar avalia que no h
condies de segurana. O secretrio chamou a ateno para a benevolncia da
atual gesto: vejam, usualmente as audincias pblicas so feitas quando o projeto
est quase fnalizado, mas ns entendemos que no possvel realizar um projeto
que vai alterar 45 quadras, de uma rea to importante da cidade, sem ouvir as
pessoas. E continuou: ns queremos efetivamente propiciar a participao de
todos, moradores, comerciantes, lojistas, aqueles que frequentam a rea; seno,
ns teramos proposto essa audincia pblica no fnal do processo, e no no meio.
Aps a fala do secretrio, quatro pessoas aproximaram-se do palco e pediram para
falar e ele no permitiu: agora no pode falar, no posso dar a palavra a ningum,
isso aqui no a audincia, eu s estou realizando um anncio para as pessoas
saberem que essa audincia foi cancelada e ser remarcada.
A audincia pblica foi ento remarcada para o dia 28 de janeiro de 2011. Um
dia antes, Paulo Garcia, da ACSI e Miguel Bucalem, da SMDU, participaram
de um debate promovido pela rdio CBN So Paulo. O ncora do programa,
Milton Jung, perguntou quais seriam os problemas do projeto Nova Luz na viso
de Garcia:
Antes de discutirmos o projeto arquitetnico, ns queremos discutir a lei
14.917. Na lei, no consta nada sobre nossos direitos, a serem preservados.
Ns queremos discutir as garantias, queremos saber qual ser o valor da
desapropriao, queremos saber sobre nosso fundo de comrcio, sobre o
cadastro de moradores, e sobre quem ser atendido prioritariamente pelo
projeto. O Poder Pblico diz que haver moradia popular na regio, e eu
duvido. Anos antes, a atual gesto tentou alterar o plano diretor, justamente
para retirar as ZEIS que existe na regio. Ns sabemos, ento, que entre o
discurso e o que ser efetivado, existe um abismo, e o que mandar no fnal
a lei da concesso urbanstica, lei 14.917, que d todas as garantias ao
ganhador da licitao.
CBN So Paulo, 27 de janeiro de 2011
117 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Em resposta, Bucalem explicou aos ouvintes que o processo em desenvolvimento
seria inovador:
Esse projeto est sendo desenvolvido de uma forma inovadora. Ao invs
de apresentarmos algo fechado, no fnal, ns apresentaremos um projeto
preliminar para a discusso com a sociedade. Esta audincia pblica, que
est prevista para amanh, tem por nico objetivo apresentar o projeto que
est disponvel na internet, dando a oportunidade para todos falarem e,
depois, fazermos alguns esclarecimentos. Em relao s garantias, na hora
que divulgamos o projeto, em duas oportunidades, 17 de novembro e 17
de dezembro, ns deixamos muito claro que o projeto tem como premissa
fundamental criar condies para que permaneam na rea os que nela
moram, trabalham, tm comrcio ou negcio. Essa garantia constar no
edital de licitao da concesso que vai escolher o concessionrio. Ou seja,
vai ser totalmente aberto e transparente. E a prpria lei que estabelece a
concesso na Nova Luz estabelece que, antes de qualquer desapropriao,
ser necessrio que o concessionrio d preferncia negociao com os
proprietrios.
CBN So Paulo, 27 de janeiro de 2011
O secretrio, ainda, reforou que a concesso urbanstica traria muitos benefcios
para a cidade:
A concesso traz muitos benefcios, sabe por qu? Porque ela possibilita que o
Poder Pblico lidere um projeto para transformar uma regio e que seja feito
minimizando investimentos. O concessionrio, que por meio da licitao
for escolhido, ter uma srie de obrigaes que minimizam a necessidade do
Poder Pblico investir em infra-estrutura e em equipamentos sociais, porque
parte desses investimentos ser atribuda ao concessionrio.
CBN So Paulo, 27 de janeiro de 2011
118 captulo III
No dia 28 de janeiro, os comerciantes paralisaram suas atividades novamente
e marcharam at o Anhembi, para assistirem audincia pblica no auditrio
Celso Amorim, com capacidade para 2,5 mil pessoas. A sesso foi aberta pelo
secretrio Miguel Bucalem. No palco tambm integravam a mesa do Executivo:
Luiz Laurent Bloch, secretrio adjunto da SMDU; Luis Oliveira Ramos, chefe da
Assessoria Tcnica de Planejamento Urbano; Coronel Nevoral Alves Bucheroni,
subprefeito da Subprefeitura da S; Helena Magozo, da Secretaria do Verde e Meio
Ambiente; Domingos Pires, diretor da So Paulo Urbanismo; e Amlia Reynaldo
e Jos Bicudo, ambos representantes do Consrcio Nova Luz.
Sob fortes vaias e gritaria generalizada, Luis Oliveira Ramos foi o primeiro
a se pronunciar. Ele levantou-se da mesa e dirigiu-se ao microfone. Pessoas da
plateia acenaram para ele com notas de dinheiro em mos. Com a ajuda de uma
apresentao no telo, Ramos comeou sua fala destacando o carter social do
projeto Nova Luz, afrmando que sua implementao promoveria um aumento no
nmero de empregos e de moradores na regio, sendo que o nmero de postos de
trabalho aumentaria de 23 para 43 mil e que o nmero de moradores passaria de
11,6 para 20 mil. Segundo ele, medidas seriam tomadas para garantir no apenas
a manuteno das condies atuais das pessoas que se benefciam da rea, mas
tambm a melhoraria de sua qualidade de vida, com a criao de ciclovias, dois
parques, equipamentos sociais e caladas adequadas para os pedestres. O projeto,
ainda, propiciaria cerca de duas mil moradias populares e um ambiente mais
seguro para os negcios. E, segundo ele, isso tudo estaria assegurado no edital de
licitao (Anhembi, 2011)
4
:
importante colocar que uma das premissas do projeto criar as condies
para que todos aqueles que, hoje, moram e trabalham, possam permanecer
4
Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfca, foram extradas das notas
taquigrfcas da audincia pblica do dia 28 de janeiro de 2011, no Grande Auditrio Celso
Furtado do Palcio das Convenes do Anhembi.
119 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
na rea. E como que a gente pretende assegurar o cumprimento dessa
premissa? Atravs do edital de licitao. Ou seja, com o edital, queremos
criar os mecanismos para garantir que o futuro concessionrio seja obrigado
a oferecer uma oportunidade para aqueles afetados pela interveno.
Interrompido diversas vezes pelas manifestaes de protesto daqueles que
assistiam sesso, o chefe da assessoria tcnica estava praticamente inaudvel para
o pblico. Os gritos no pararam durante sua apresentao. A plateia, em dado
momento, comeou o coro: fora daqui, fora daqui, fora daqui!. Pessoas atiraram
pedaos de papel na tentativa de acert-lo e o udio do microfone comeou a
falhar. Tcnicos de som foram acionados e constataram que a fonte de energia que
alimentava os equipamentos eletrnicos do palco tinha sido obstruda. A pausa
foi longa e o secretrio decidiu passar o microfone a Helena Magozo. Ela chamou
cada uma das associaes que haviam se inscrito para expressar suas opinies, mas
nenhum representante delas se apresentou ao microfone. Com isso, Magozo passou
s pessoas fsicas inscritas. Suely Mandelbaun, a primeira, no se manifestou, de
modo que a palavra foi dada a Sergio Livovschi, que defendeu a impugnao da
realizao da audincia pblica. Ele afrmou que, segundo a convocao, todos os
documentos relativos ao tema da audincia deveriam estar disponveis no posto de
informaes da Rua General Couto de Magalhes, e no estavam. Sendo assim,
defendeu que o edital conteria vcio insanvel e que a audincia deveria ser
cancelada.
Em seguida, dezoito pessoas foram chamadas ao microfone, mas no se
pronunciaram. A dcima nona, Marcelo Mendes, pediu a palavra e iniciou sua fala,
solicitando a ateno dos outros que seriam atingidos pelo projeto e criticando-os
por no aproveitarem a oportunidade de fazer esse cara, que est nos roubando,
ouvir o que temos para dizer. O proprietrio referia-se a Gilberto Kassab e dizia-
se decepcionado por ter votado nele nas eleies anteriores. Ao ouvir os protestos
dos que ali estavam, decidiu calar-se tambm: eu vou respeitar os meus amigos
e no vou continuar. Depois de muitas convocaes sem resposta, um homem
foi ao microfone e sugeriu novamente que todos fossem embora. Da em diante,
120 captulo III
nenhuma solicitao de comparecimento foi atendida. Aps algum tempo, um
comerciante invadiu o palco, e foi retirado fora pela Guarda Civil Metropolitana.
Nesse momento, a audincia teve fm e a Tropa de Choque da Polcia Militar foi
acionada para entrar no recinto, um sinal de que a Prefeitura sabia que haveria
manifestaes:
Essa pessoa que subiu no palco uma pessoa que foi desapropriada na regio,
e eu at falei isso para o secretrio depois. O prdio dela, de trs andares na
Rua Aurora, foi desapropriado e voc sabe qual foi o valor que deram para
esse prdio? R$ 300 mil. O fundo de comrcio de uma loja na Santa Ifgnia
vale mais do que isso. Como que voc queria que essa pessoa estivesse se
sentindo no dia de uma audincia como essa? Agora, se a Prefeitura estava
to bem intencionada, como diz, porque eles deixaram preparada a Tropa de
Choque no local? sinal que eles sabem que esto fazendo algo errado, sinal
que eles sabem que haver manifestaes. Os guardas bateram na pessoa que
subiu no palco, ela fcou com hematomas e foi atendida no pronto socorro.
Aqui ns no incentivamos a violncia, queremos o dilogo, mas um dilogo
onde existe pergunta e resposta. No queremos mais uma apresentao do
projeto. Ns queremos respostas para nossas perguntas. Como o secretrio
comeou a audincia daquele jeito, sem querer nos ouvir, ns comerciantes e
moradores sentimos muita revolta. Aquilo era para atender um cronograma
da Prefeitura, e ns no concordamos. No queremos ser apenas um nmero
para eles, por isso decidimos agir daquele modo na audincia pblica.
Riachi, entrevista em 2011
Mas parte da postura adotada pelos comerciantes na audincia foi criticada
quatro dias depois pela presidente da AMOALUZ, Paula Ribas. Durante
entrevista rdio CBN So Paulo, ela respondia pergunta as manifestaes que
tm ocorrido esto ajudando ou atrapalhando nas discusses sobre o projeto? da
seguinte maneira:

121 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
As duas coisas. Eu acho que o protesto vlido e importante para mostrar que
o bairro est preocupado, que est unido e que estamos interessados em saber
o que pode acontecer aqui; porm, o excesso prejudicou por que no abriu
a oportunidade do dilogo da populao dos moradores, comerciantes e
lojistas em falar o que pensam e como querem que esta transformao de
grande impacto para a regio acontea. A audincia pblica de interesse
dos moradores; agora, impedir que a audincia pblica acontecesse foi uma
postura dos comerciantes. Essa posio e todas as decises tomadas dentro do
Anhembi foram por parte dos comerciantes. A passeata que aconteceu desde
a Santa Ifgnia at o Anhembi foi pacfca, nenhum incidente aconteceu,
graas a Deus. S que, no Anhembi, todos fcaram alterados e perdemos
uma grande oportunidade de dialogar, e aquilo no foi consenso de todos.
Eu queria deixar isso bastante claro para a opinio pblica e para a imprensa:
aquilo que aconteceu no Anhembi foi o posicionamento de um grupo.
CBN So Paulo, 1 de fevereiro de 2011
Aps a audincia pblica, Paulo Garcia (ACSI) e Tony Santana (AMSI)
solicitaram vistas ao processo de contratao e desenvolvimento do projeto Nova
Luz. Ambos, com o processo em mos, foram ao cartrio tirar cpia de cinco
mil pginas para posterior estudo. Com a ajuda de advogados contratados, eles
encontraram o estudo de viabilidade econmica elaborado pela Fundao Getulio
Vargas e decidiram mostrar seus resultados para o vereador Chico Macena. O
petista dizia-se tranquilo: no se preocupem, no vai entrar dinheiro pblico aps
a elaborao do projeto, isso foi garantido a mim quando aconteceu a aprovao do
projeto de lei da concesso urbanstica, toda obra vai ser construda com recursos
dos consorciados. Mas Garcia portava o estudo em seu tablet
5
e mostrou ao
vereador que a informao no procedia: o Paulo ento mostrou para o Chico
Macena que o Consrcio Nova Luz pedir R$ 600 milhes para a Prefeitura
5
O processo foi escaneado e encontra-se no link a seguir (em sete partes): <http://www.slideshare.
net/chicomacena/projeto-nova-luz-1-de-7>.
122 captulo III
como contrapartida para o projeto (Santana, 2011). E durante a discusso, eles
decidiram divulgar o contedo do estudo imprensa:

O investimento que a iniciativa privada ter que fazer para revitalizar a
Cracolndia, no Centro da Capital, pode ser maior que o lucro que ela
ter com a explorao comercial do bairro. E a diferena deve ser paga pela
Prefeitura. O estudo preliminar de viabilidade econmica e fnanceira do
projeto Nova Luz aponta que, em um cenrio realista, o municpio teria que
investir R$ 621 milhes, enquanto que a iniciativa privada gastaria outros
R$ 817 milhes.
Jornal da Tarde, 13 de abril de 2011
O gasto que o Poder Pblico Municipal poderia ter com o projeto Nova Luz foi
um dos temas tratados durante a audincia pblica organizada por Chico Macena
logo em seguida descoberta e um dia antes de o anncio sobre ele repercutir nos
jornais. No evento, o secretrio Miguel Bucalem ressaltou: o estudo questionado
na Cmara no defnitivo e est aberto a modifcaes. Os valores defnitivos
s sero apresentados quando o projeto urbanstico for concludo e as fases de
implementao detalhadas. No que diz respeito a essa previso, o vereador Chico
Macena achou um absurdo: um absurdo a Prefeitura bancar R$ 600 milhes
e a iniciativa privada bancar o resto. E a gente sabe tambm que no vai fcar s
nisso, porque os valores das desapropriaes esto subestimados. Isso vai virar uma
guerra judicial (O Estado de So Paulo, 13 de abril de 2011).
Bucalem apresentou disposio para responder s questes durante a audincia
organizada na Cmara e tambm para participar de diversas reunies com a presena
restrita dos comerciantes
6
. Apesar das reunies, a viso dos comerciantes sobre o
projeto Nova Luz no mudaria. O secretrio no responde nossas perguntas. Se
6
Segundo o site http://www.novaluzsp.com.br/ foram realizadas seis reunies entre Prefeitura,
Consrcio Nova Luz e representantes do comrcio da Santa Ifgnia, nos dias 14, 18, 22, 28 e 31
de maro e 4 de abril de 2011.
123 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
ele sabe o que vai ser feito, est escondendo e a gente vai lamentar muito isso,
afrmou em entrevista Joseph Riachi, presidente da CDL. E ainda questionou:
nenhum documento foi gerado desde que estamos conversando com a Prefeitura,
ainda faltam as garantias que queremos. Referindo-se ao instrumento da concesso
urbanstica, ele afrmou que comerciantes e Prefeitura no se entendem sobre as
possveis indenizaes no caso das desapropriaes: a Prefeitura quer pagar 30%
do fundo de comrcio. Ns, lojistas, queremos, quando for o caso, valor que leve
em conta o faturamento, o imvel e o valor da marca. Riachi indignou-se: voc
pega uma loja de 25 anos, faturamento de 1 milho por ms e lucro de 250 mil,
alm do valor da marca, e a Prefeitura quer pagar 30% do valor do prdio? Onde
est a honestidade nisso? (Brasil Atual, 22 de abril de 2011).
Aps as reunies, os comerciantes, aparentemente, tiveram sua primeira vitria
com relao ao projeto Nova Luz no dia 25 de abril de 2011. Nessa data, o Tribunal
de Justia do Estado de So Paulo suspendeu a lei da concesso urbanstica aprovada
em 2009. A deciso foi do desembargador Sousa Lima, do rgo Especial da
Comarca de So Paulo, em resposta ADIN proposta pelo SINCOELETRICO,
por considerar evidente o periculum in mora em razo da possibilidade concreta
de danos irreversveis aos imveis dos associados face s desapropriaes previstas
nas normas legais impugnadas (ADIN, despacho em 2011). Essa foi uma vitria
sobre o governo de coronis, segundo Tony Santana:
Foi uma vitria contra os gigantes, contra o governo dos coronis. A
prefeitura diz que a concesso est prevista em legislao federal. S que
a concesso de servios pblicos. Essa concesso que esto querendo fazer
para uso privado. Nem a Prefeitura pode desapropriar um imvel e lucrar
com a revenda. Esse foi um dos argumentos apresentados na ADIN. S
pode desapropriar um imvel para fazer equipamentos pblicos para a
populao. Desde 2009, estamos na briga por garantias. Foi muita coragem
do desembargador Souza Lima, do rgo Especial do Tribunal de Justia, ir
contra um poder to grande. Foi, sem dvida, uma vitria nossa.
Terra Magazine, 27 de abril de 2011
124 captulo III
Em resposta, o secretrio Miguel Bucalem disse que possua completa convico
da constitucionalidade da lei:
A lei da concesso urbanstica no foi feita de forma soldada. Ela foi
construda a partir de discusses internas na Prefeitura, com os procuradores,
durante muito tempo. Ela j estava prevista desde o plano diretor de
2002 e regulamentada em 2009; e, baseado nisso, eu tenho completa
convico da constitucionalidade da lei. Mas de qualquer maneira, quando
formos notifcados, a Secretaria de Negcios Jurdicos vai apresentar o
posicionamento da Prefeitura.
CBN So Paulo, 27 de abril de 2011
Em seguida, o prefeito Gilberto Kassab compartilhou a mesma convico de
seu subordinado:
No houve cancelamento [do projeto Nova Luz], o Poder Judicirio,
legitimamente, sempre participa, acompanha os processos, analisa as
demandas. Estamos muito tranquilos em relao continuidade, temos o
maior respeito pelo Poder Judicirio e muita confana de que um projeto
importante para a cidade e que ele ter prosseguimento.
Portal G1, 27 de abril de 2011
E o prefeito de So Paulo tinha razo. Aps a Justia ter notifcado a Prefeitura
quanto sua deciso, ela recebeu um pedido de agravo regimental e, poucos dias
depois da liminar, um novo despacho foi assinado pelo desembargador Sousa
Lima. Assim, no dia 29 de abril de 2011, Lima cassou a prpria liminar, que
suspendia o projeto Nova Luz, com um despacho de seguinte contedo:
Finalmente, ao contrrio do que salientei na deciso concessiva da liminar,
foi observado, em tese, o devido processo legal, com a realizao de
audincias pblicas durante a tramitao do projeto, o que assegurou ampla
125 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
participao popular, conforme documentos ora anexados aos autos. Em
face do exposto, revogo a deciso de fs. 137, negando a liminar.
ADIN, despacho em 2011
Dessa maneira, o desembargador considerou que no haveria necessariamente
desapropriaes na rea porque existe a possibilidade de o governo e proprietrios
chegarem a um acordo. O magistrado ainda registrou em sua deciso que houve
ampla participao popular durante o processo de concepo do projeto Nova
Luz, segundo todas as atas de reunio encaminhadas pela Prefeitura. E ainda,
considerou que a concesso urbanstica atende a uma fnalidade pblica e que
no se confunde com especulao imobiliria em prejuzo dos associados ou de
qualquer outro proprietrio de imvel abrangido pelo programa.
A deciso de Sousa Lima trouxe muita desiluso aos movimentos contrrios
aplicao da concesso urbanstica no projeto Nova Luz. A descrena veio em tom
de amargura:
Ficamos, num primeiro momento, muito felizes com a deciso do
desembargador, chegamos a realizar um encontro na sede da CDL para
comemorao. Ns realmente acreditamos que a voz do povo tinha sido
ouvida, o que no aconteceu. Apenas queramos que a lei fosse revista, que
garantias fossem introduzidas a ela, e que esse atropelamento de todos ns
durante o processo tivesse um fm. Mas a vem uma amargura, a gente chega
a pensar que o Executivo e o Legislativo possuem vcios e, alm deles, agora,
tambm, o Judicirio. Enfm, a gente chega concluso de que estamos
lutando mesmo contra todo o sistema.
Garcia, entrevista em 2011
Os comerciantes buscaram ajuda de vereadores na Cmara Municipal,
sobretudo, aqueles da oposio, tais como Chico Macena, na tentativa de parar o
processo de aplicao da concesso urbanstica. Eles tentaram duas Aes Diretas
de Inconstitucionalidade, uma por meio do Ministrio Pblico, outra por meio
126 captulo III
da SINCOELETRICO, sem obter sucesso. Diversas manifestaes ocorreram
nas ruas e durante as reunies com o Executivo Municipal nenhum acordo de
garantias foi concedido. Restou, por fm, buscar interveno na instncia federal:
O Sindicato entrou com a ADIN, ganhou a liminar, a Prefeitura agravou,
e o relator [Sousa Lima] aceitou e voltou atrs. O Sindicato vai agravar
novamente. Nesse segundo agravo obrigatrio que um colegiado julgue
se concede a liminar ou no. Vamos aguardar. Ns moradores acreditamos
que nossa vitria vai ser nas ruas, com muita passeata. Vai ser difcil de
outro modo. Mesmo por que tentamos que fosse confeccionada uma ADIN
pelo Partido dos Trabalhadores (PT), conversamos com o Chico [Macena,
vereador], com o Adriano Diogo [deputado estadual] e at com o [Eduardo]
Suplicy [senador], mas eles no nos ajudaram com essa solicitao. Uma
ADIN por intermdio de um partido poltico o nico instrumento que
temos agora para que o julgamento da concesso urbanstica saia do Tribunal
de So Paulo e v ser votado em instncia federal.
Santana, entrevista em 2011
Se por um lado o PT no ajudou na proposio de uma ADIN via partido para
o Supremo Tribunal Federal, por outro, comerciantes e moradores encontraram
amparo de forma diferente. O deputado estadual Carlos Gianazzi (PSOL)
concordou em analisar a possibilidade de confeco de uma ADIN por intermdio
do Partido Socialismo e Liberdade.
No dia 6 de junho de 2011, realizou-se mais uma audincia pblica, dessa vez
na Assembleia Legislativa de So Paulo, a pedido de Carlos Gianazzi. Segundo a
convocao do evento a Assembleia Legislativa pede esclarecimentos por parte da
prefeitura sobre o andamento do projeto Nova Luz, que ser a primeira concesso
urbanstica da cidade, onde o direito de desapropriar foi delegado iniciativa
privada. Diversos atores da Sociedade Civil estavam presentes: CDL, AMSI,
ACSI, Unio dos Movimentos de Moradia e associaes de moradores de outros
bairros da cidade, como Pacaembu, Moema e Congonhas. Nenhum representante
127 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
do Executivo Municipal compareceu. Gianazzi, na abertura do evento, afrmou que
a lei da concesso urbanstica privatista e entrega a poltica de desenvolvimento
para uma empresa privada: um modelo de poltica urbana que a Prefeitura tem
imposto cidade e isso preocupante.
Durante as exposies das associaes e movimentos, o discurso do representante
do Movimento Defenda So Paulo chamou a ateno por seu apelo democracia:

Estou aqui para mostrar minha indignao, sinto um clima de angstia por
onde tenho andado. Uma angstia subliminar, expressa via discursos, onde
quem ouvisse a fala dos presentes em um flme, poderia pensar que uma
populao conversando num regime de ditadura. Ningum discute o projeto,
as ideias, o partido arquitetnico. O que temos aqui uma questo que vem
de cima para baixo, oprimindo grupos de pessoas que esto consolidadas
em determinado local da cidade, e onde outros grupos com interesses
especfcos, que so amigos do prefeito de So Paulo e que provavelmente,
um dia sentados e conversando, decidem que uma rea da cidade vai passar
por uma operao de limpeza, como se no houvesse vida por l.
Sergio Reze, <htp://www.youtube.com/watch?v=LKgNy9GoeLs>
O tom de descontentamento esteve presente nos discursos e nas manifestaes
seguintes. Quando o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo anunciou que
votaria o agravamento da cassao da liminar de Sousa Lima, comerciantes e
moradores mobilizaram-se novamente em passeata. No dia 27 de julho de 2011,
cerca de 500 pessoas marcharam em direo ao Tribunal, porm, na mesma data,
um de seus representantes anunciara que o julgamento do agravo fora adiado para
o dia 3 de agosto. Apesar da tentativa implcita de desmobilizao do evento,
camisetas com os dizeres sou Sampa, fora Kassab foram entregues a todos que
caminharam na passeata, alm de panfetos com o seguinte texto:
Temos assistido em toda a cidade a mais absoluta submisso do Poder Pblico
ao Poder Imobilirio, contra milhes de pessoas sem atendimento de sade,
128 captulo III
sem educao, sem moradia e sem po para comer diariamente. Em mais
de 450 anos de histria desta Metrpole, nunca vimos acontecer tal apoio
a interesses escusos. Nunca foram consentidas tantas obras desnecessrias.
Tampouco, vimos antes, tanta deteriorao regada a recursos pblicos.
Diversas obras esto em andamento, a custo bilionrio, mas no melhoraram
a capital paulista. Ao contrrio, s pioraram. Milhares de famlias esto
beira de serem desalojadas para obras sem sentido, sem objetivo, seno a
especulao imobiliria. O Tribunal de Contas condenou Kassab, mas no
penalizou! J sabemos, mas agora preciso gritar bem alto para toda a cidade:
concreto no cura crack, no educa crianas e jovens, no cuida da sade,
no ampara idosos que perdero suas casas para receber esmola. Chega de
esmolas! Queremos polticas pblicas de verdade. Que cidade esta? No a
que queremos! Por isso, preciso gritar: So Paulo no est venda! A cidade
nossa! Desembargadores salvem So Paulo! Pedimos seu voto contra a lei
de concesso urbanstica n 14.917 de 2009.
Panfeto distribudo durante manifestao, 27 de julho de 2011
Apesar do pedido aos desembargadores de So Paulo, no dia 3 de agosto de
2011, a liminar foi votada: como esperado no fundo, tnhamos uma ponta
de esperana no Judicirio do Estado a liminar foi negada pelo Colegiado
de Desembargadores, a votao foi unnime contra a populao. Nossa ltima
esperana jurdica est com o PSOL, mesmo por que, agora, por parte dos
comerciantes, eu acredito que eles no estaro mais abertos ao dilogo com a
Prefeitura depois desse despacho (Santana, 2011).
Mas os comerciantes no foram os nicos que tiveram reunies setoriais com
a Prefeitura. Alm deles, realizaram-se inmeras outras com os representantes
das associaes de moradia , o que resultou em reunies cujo objetivo era criar o
Conselho Gestor da Zona Especial de Interesse Social da Santa Ifgnia (Conselho
129 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Gestor ZEIS)
7
. Durante esse processo, a postura crtica do presidente da Associao
dos Moradores do Bairro Santa Ifgnia (AMSI), Tony Santana, rendeu-lhe sua
excluso do Conselho:
A lei da concesso urbanstica clara com relao ao Conselho Gestor. Ela
diz que o conselho ser institudo somente aps a celebrao do contrato
de obra da concesso, ou seja, para fscalizar a obra aps o projeto estar
fnalizado. As pessoas participavam das reunies de habitao acreditando
que com o Conselho Gestor da ZEIS elas iriam opinar sobre o projeto.
Eu sabia que as reunies eram uma farsa, para os moradores pensarem que
estavam participando do processo de deciso do projeto. Foi uma maneira
de a Prefeitura ganhar tempo. Na reunio eu fui e falei isso, mas ningum
acreditou em mim, nem a Paula Ribas [AMOALUZ], ela realmente acredita
que o projeto para ela. E as reunies foram sendo articuladas de uma
maneira que se constituiu o Conselho Gestor da ZEIS sem que a AMSI,
que representa mais de 500 assinaturas de moradores da regio, fzesse parte.
Santana, entrevista em 2011
O documento protocolado por Santana e enviado para a Secretaria Municipal
de Habitao de So Paulo (SEHAB-SP) solicitou a incluso da AMSI no Conselho
Gestor da seguinte maneira:
A Associao dos Moradores do Bairro Santa Ifgnia vem por meio
deste documento, protocolado em SEHAB-SP, manifestar o interesse na
participao do Conselho Gestor da ZEIS 3 que tem como base o Plano
Diretor, Lei 13.430 de 2002, e o Decreto 45.127, que dispe sobre as ZEIS
7
Segundo o site http://www.novaluzsp.com.br/ foram realizadas 22 reunies entre Prefeitura,
Consrcio Nova Luz e representantes de moradia da Santa Ifgnia, nos dias 24, 28, 30 e 31 de
maro, 6, 12, 18 e 19 de abril, 3, 9, 10, 17, 24 e 31 de maio, 7, 21 e 28 de junho, 6, 13, 27, 10 e
17 de julho de 2011.
130 captulo III
e seus planos de urbanizao inserido no projeto Nova Luz. Solicitamos,
ento, que a chapa AMSI seja includa para votao e a mesma seja avisada
com antecedncia quando ocorrer. Desde j, informamos que caso haja
uma votao acompanhada pelo tribunal eleitoral SEM a participao da
AMSI, ingressaremos com um mandado de segurana contra o Conselho
formado.
AMSI, 2011
Apesar da solicitao e da ameaa do mandado de segurana, a AMSI no foi
avisada e nenhum de seus representantes pertence ao Conselho Gestor da ZEIS.
O conselho foi formado em julho de 2011 por 16 membros titulares, sendo oito
representantes do Poder Pblico todos indicados pelo presidente do conselho
e oito da Sociedade Civil formado por moradores e representantes dos
movimentos de moradia
8
. De acordo com Alonso Lopez, presidente do conselho
e tambm diretor da regional Centro de SEHAB: cada ZEIS ter um Conselho
Gestor. E este um instrumento democrtico de participao popular. Porm, o
carter democrtico ao qual ele se refere, no foi reconhecido na ltima reunio
do Conselho Gestor, no dia 17 de agosto, por Ivaneti Arajo, da Associao
Comunitria de Moradores na Luta por Justia:
Em primeiro lugar eu quero fazer uma crtica apresentao que foi feita na
semana passada. Ns tivemos uma reunio dos conselheiros e foi dito que
8
Segundo o site http://www.prefeitura.sp.gov.br, os titulares do Conselho Gestor da ZEIS 3
Santa Ifgnia so: Alonso Lopez e Maria Jos Garcia Brando Calderine (SEHAB-SP), Glucio
Attorre Penna (SIURB-SP), Luis Oliveira Ramos (SMDU-SP), Camila Maleronka (SP-
Urbanismo), Carolina Moretti Fonseca (SP-Obras), ngela Luppi Barbon (COHAB-SP), Luciano
Daniel (Subprefeitura da S), Paula Andrea Ribas Carlino (AMOALUZ), Ivaneti de Araujo
(Associao Comunitria de Moradores na Luta por Justia), Sidnei Antonio Euzbio Pita (Unio
dos Movimentos de Moradia), Robson Csar Correia de Mendona (Movimento Nacional da
Populao de Rua), Nelson Matias de Souza, Camila Araujo de Almeida, Luiz Antonio Tozzini e
Assad Nader (membros da Sociedade Civil).
131 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
teramos um encontro com o senhor Prefeito e o secretrio Bucalem, mas,
porm, no foi feita essa discusso. Nenhuma deciso democrtica foi tomada
dentro do conselho. No sei se isso j foi dito, mas eu gostaria de frisar: estou
muito triste. Eu gostaria de saber qual que o papel da gente enquanto
conselheiro aqui? Ficamos discutindo esse tempo todo, queimando pavio,
para, quando chegar l na frente, chegar tudo de maneira totalmente
contrria. Qual que o papel desse conselho? Ns estamos aqui para discutir
o qu? um conselho deliberativo? Ou ns estamos aqui brincando de fazer
casinhas? Se for, por favor, no desmerecendo aos outros, respeitosamente
falando, se for, me avise, que eu saio pelas tangentes. Voc diz [dirigindo-se
ao presidente do conselho, Alonso Lopez] que ns estvamos discutindo
o projeto preliminar. No foi nada decidido. Nada estava concluso. Ento
se algo preliminar, para que a gente construa, discuta junto o que fazer.
Toda reunio tinha a desculpa de ser algo preliminar: no vamos discutir
isso, no vamos discutir aquilo, estamos em momento de reviso..., isso e
aquilo, e a gente aqui pensando que a soluo seria conjunta. Porque se esse
conselho est aqui para discutir a questo do projeto, ou especifcamente
dizendo, a questo da ZEIS, nada do que ns discutimos aqui foi para aquela
apresentao. Ns estivemos preocupados com diversas questes, desde a
dos moradores em situao de rua, os dependentes qumicos, as profssionais
do sexo, os moradores de cortio, e nada disso foi apresentado. No, gente,
, esse Conselho aqui merece respeito.
Conselho Gestor ZEIS, 2011
A razo desse descontentamento teria sido o anncio e a apresentao, no dia 11
de agosto, do projeto Nova Luz consolidado, pelo prefeito, na sede da Prefeitura
de So Paulo. Ao lado da vice, Alda Marco Antnio, e de diversos vereadores, tais
como Jos Police Neto (PSDB), o prefeito fez seu pronunciamento:
Hoje foi dada a largada a um dos principais projetos de urbanizao
que acontece no mundo. O projeto de requalifcao desta rea trar
132 captulo III
um benefcio extraordinrio para uma regio histrica da cidade de So
Paulo. O municpio nasceu no Centro e a cidade merecia ter essa regio
recuperada novamente, com as pessoas podendo morar com dignidade,
com desenvolvimento, incentivando as atividades de comrcio e servios
e gerando empregos. A partir de agora, iremos iniciar o licenciamento da
proposta consolidada que permitir ter a verso fnal do projeto para o incio
da licitao para a defnio da concessionria que ter a oportunidade de
executar as obras desse projeto.
PMSP, Coletva de Imprensa, 11 de agosto de 2011
Entre os aspectos incorporados ao projeto, segundo Kassab, est a possibilidade
de participao, que permite aos proprietrios e comerciantes locais realizar as
intervenes nos imveis de uma quadra por conta prpria, atendendo s diretrizes
do projeto urbanstico, por meio da chamada implantao voluntria. Essa
inovao teria sido sugerida pela populao e inserida no projeto. Na implantao
voluntria, caberia ao concessionrio verifcar se os proprietrios esto executando
as intervenes de acordo com as diretrizes do projeto. Outra possibilidade seria
a implantao compartilhada, uma atuao conjunta entre o concessionrio e os
proprietrios de imveis.
O projeto consolidado, segundo previso, ter cinco fases. Na primeira, sero
construdas as obras de infraestrutura de menor porte caladas, ciclovias e
praas. Nessa etapa, sero construdas ainda habitaes de interesse social para
2.500 habitantes que j moram na regio; seus prdios sero demolidos ou
reformados nos primeiros cinco anos. Em relao s melhorias de infraestrutura
pblica, a responsabilidade total fcar por conta do concessionrio. No que diz
respeito s fases seguintes, a apresentao do prefeito no deixou claro o que ir
acontecer. Os slides mostraram hachuras sobre as quadras e nenhuma legenda,
apenas marcando os edifcios a serem transformados, isto , por deduo, aqueles
onde se realizar a promoo das desapropriaes pelos concessionrios privados.
Em seguida, em sua exposio, o prefeito disse querer rapidez para o incio das
obras:
133 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
Nossa expectativa que j no ano que vem tenhamos o incio dessas obras.
Tomara que seja ainda no primeiro semestre. Estou muito tranquilo com
relao rapidez com a qual o edital ser concludo. Esse um projeto que
deve ser implantado com o cuidado das diretrizes estabelecidas por lei. E
evidente que essas diretrizes envolvem a questo do cidado. Existe um
vnculo entre essas obras e o respeito ao cidado. Essa uma das razes,
alm do plano de investimentos, para que a gente possa ter o processo de
implantao do projeto da Nova Luz ao longo do tempo previsto.
PMSP, Coletva de Imprensa, 11 de agosto de 2011
Nem todos os cidados, entretanto, parecem ter sido respeitados da maneira
como Kassab afrmou em seu discurso. Paula Ribas, no site da AMOALUZ,
pronunciou-se da seguinte maneira:
Estamos indignados! Os moradores e comerciantes da regio da Santa
Ifgnia e Luz se sentem enganados pelo prefeito Kassab, depois da
lamentvel apresentao do projeto, realizada ontem na Prefeitura de So
Paulo. lamentvel a falta de respeito do Poder Pblico com a sociedade,
lamentvel a falta de transparncia dos conselheiros por parte do Poder
Pblico com os conselheiros da Sociedade Civil do Conselho Gestor da
ZEIS Santa Ifgnia. Quando recebemos o convite para participar no
fomos avisados que seria a apresentao do projeto conclusivo. Ontem, a
apresentao do projeto Nova Luz foi uma armadilha que todos ns fomos
forados a cair. No aceitamos o que foi apresentado pelo prefeito Kassab! O
conselho no deliberou nada daquilo que foi apresentado a imprensa.
AMOALUZ, 12 de agosto de 2011
Ao que parece, Tony Santana tinha razo ao pensar que as reunies do Conselho
Gestor da ZEIS seriam uma forma de ganhar tempo e que o projeto Nova Luz
seria concludo sem que o conselho tivesse qualquer oportunidade de discutir sobre
ele, alter-lo ou aprov-lo. Paula Ribas chegou mesma concluso tempos depois:
134 captulo III
O secretrio de desenvolvimento urbano e o prefeito Gilberto Kassab
apresentaram nesta quinta-feira, 10 de agosto, o projeto Nova Luz
consolidado, indicando o incio das fases de licenciamento para posterior
abertura do edital de licitao da concesso urbanstica, que viabilizar a
execuo do projeto. Contudo, segundo o Termo de Referncia que rege
o contrato do projeto Nova Luz, o Plano de Urbanizao da ZEIS precisa
ser aprovado pelo Conselho Gestor da ZEIS, antes do incio da fase de
licenciamentos, junto aos rgos responsveis. E este procedimento legal
no foi cumprido. O Conselho Gestor da ZEIS da Santa Ifgnia, segundo o
cronograma do Termo de Referncia, deveria ter sido formado no incio do
processo para acompanhar todas as fases do projeto, contudo, foi formado
apenas dois meses aps grande presso sobre o Poder Pblico devido ao atraso
de sua formao. O conselho, que composto por membros do Poder Pblico
e da Sociedade Civil, aprovou at agora apenas as diretrizes que orientaro
o Plano de Urbanizao da ZEIS. Ou seja, h ainda muito trabalho para ser
feito antes de fnalizar o projeto e iniciar as fases de licenciamento e licitao.
AMOALUZ, 13 de agosto de 2011
Nenhum trabalho com a participao dos representantes do Conselho Gestor
da ZEIS foi desenvolvido, nem para fnalizar o projeto, nem para iniciar quaisquer
das fases de licenciamento. O relatrio fnal do Consrcio Nova Luz foi entregue
no fm do ms de agosto para o Executivo. O projeto, j com as licenas ambientais
elaboradas, tambm foi entregue ao Executivo em agosto. Agora, s resta
Prefeitura realizar audincias pblicas para validar a etapa dos licenciamentos e
abrir a licitao para escolher a empresa responsvel pelas obras de transformao
do bairro. Se tudo correr bem para o chefe do Executivo Municipal, Gilberto
Kassab, as primeiras obras devem comear em 2012.
Enquanto a licitao para selecionar a concessionria de obras no acontece, a
ltima esperana jurdica est com o PSOL e com o advogado Fernando Garcia
Carvalho do Amaral. No dia 5 de setembro de 2011, foi protocolada outra Ao
Direta de Inconstitucionalidade; dessa vez, no Supremo Tribunal Federal.
135 suspenso da concesso urbanstca pelo judicirio
E assim, a batalha pelo Centro de So Paulo continua...
137
CAPTULO IV: ANLISE DO PROCESSO DA
CONCESSO URBANSTICA EM SO PAULO
A temtica urbana no Brasil foi legitimada pela Constituio Federal em 1988 e
pela Lei Federal do Estatuto da Cidade em 2001. Depois disso, as formulaes das
legislaes municipais, em relao a planos diretores participativos (democrticos,
inclusivos) e regulamentao de instrumentos urbansticos especfcos, tm sido
acompanhadas com a promessa de um enfrentamento das desigualdades que
integram o cenrio urbano brasileiro (Saule Jr. e Rolnik, 2001; Ribeiro e Cardoso,
2003).
Partindo desse princpio, esta publicao tratou da concesso urbanstica
no municpio de So Paulo e analisar sua incorporao na agenda pblica
governamental, a fm de promover a revitalizao do bairro da Santa Ifgnia, na
regio central de So Paulo, por meio do projeto Nova Luz.
Por agenda pblica governamental entende-se o conjunto de temas que
constitui objeto de ateno governamental (Villanueva, 2006). Afrma-se que um
tema entrou na agenda quando determinada necessidade, dentre uma lista de
temas ou questes, includa no campo de preocupaes e de ateno do Poder
Pblico. Numa acepo simplifcada, a anlise da incluso na agenda designa o
estudo e a explicitao do conjunto de processos que conduzem os fatos sociais a
adquirir status de problema pblico, transformando-os em objeto de debates e
controvrsias polticas (Saravia, 2006:33). A natureza do problema pblico em
espaos urbanos, onde a experincia humana acontece, impe um enorme desafo
compreenso de processos e o desenvolvimento de anlises. Com o objetivo de
transpor a difculdade supracitada, estabeleceu-se um recorte temporal com quatro
momentos distintos.
O momento 1, a partir de 2001, considera a origem da concesso urbanstica
no Executivo durante a gesto Marta Suplicy (PT, 2001-2004). O momento 2, a
partir de 2005, considera a estratgia das gestes Jos Serra (PSDB, 2005-2006)
138 captulo IV
e Gilberto Kassab (DEM, 2006-2008) de promover a revitalizao do bairro
Santa Ifgnia. Ambos os momentos foram descritos no Captulo I, Formulao
da Concesso Urbanstica pelo Executivo. O momento 3, em 2009, considera as
discusses realizadas pela Sociedade Civil quando o projeto de lei sobre a concesso
urbanstica (projeto de lei n 87) foi enviado, discutido em audincias pblicas
e regulamentado na Cmara de Vereadores (Lei Municipal n 14.917). Esse
momento foi descrito no captulo II, Regulamentao da Concesso Urbanstica pelo
Legislativo. O momento 4, entre 2009 e 2011, considera o processo de contratao
e elaborao do projeto Nova Luz, as constantes manifestaes contrrias de
moradores e comerciantes do bairro da Santa Ifgnia e as proposies de duas
Aes Diretas de Inconstitucionalidade contra a lei da concesso urbanstica,
sendo que uma delas recebeu parecer favorvel para sua suspenso temporria.
Esse momento foi descrito no Captulo III, Suspenso da Concesso Urbanstica
pelo Judicirio.
Ao investigar cada uma dessas ocasies, pde-se chegar a algumas anlises e
concluses.
No momento 1, a agenda da gesto Marta Suplicy (PT) continha a redefnio
do paradigma de planejamento urbano e da poltica urbana, para orient-lo no
sentido da aplicao dos conceitos apresentados no Estatuto da Cidade. Dentre os
diversos conceitos subjacentes concepo dessa nova poltica urbana, destacam-
se o direito cidade e a produo de planos diretores por meio da participao da
populao e de associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade na
formulao, na execuo e no acompanhamento de planos, programas e projetos
de desenvolvimento urbano. Assim, o que estava na agenda do PT era a introduo
de mecanismos que viabilizassem o direito cidade inclusive para os mais
pobres com novas formas de atrao de recursos e parceiros e com a participao
aberta da sociedade. Portanto, o plano diretor possua a ideia implcita de abrir e
ampliar os canais de participao popular.
O que passou a integrar a agenda nesse momento, portanto, foi de um lado,
a questo do direito cidade e, de outro, a questo da busca de recursos junto
139 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
ao setor privado, para viabilizar esse direito. A entrada da concesso urbanstica
no Plano Diretor de So Paulo aconteceu a partir de uma proposta sintonizada
com essa agenda, por um esforo individual, num iderio de viabilizar agncias
de implementao de projetos efcientes, semelhantes a agncias encontradas nos
pases centrais, de capital misto, com maior autonomia e sem a necessidade de
contratar obras e servios por meio de licitaes, ou seja, atuando conforme o
regime jurdico das empresas privadas para realizar aes capitaneadas pelo Poder
Pblico. A incluso da proposta no Plano Diretor do Municpio de So Paulo
foi possvel por sua fundamentao na abertura do Estatuto da Cidade, em seu
artigo 4, quando a lei federal estabelece uma relao de instrumentos passveis de
aplicao e adota a expresso entre outros, de conotao exemplifcativa. Por isso,
nada impede que o Poder Pblico Municipal crie e aplique outros instrumentos
alm dos citados explicitamente na lei.
Durante as discusses do plano diretor e dos subsequentes planos regionais das
subprefeituras de So Paulo, na gesto PT, a concesso urbanstica foi includa de
forma genrica, sem defnio precisa e sem identifcao de situaes concretas
de aplicao. Tal indefnio parece explicar, conforme apontado nas entrevistas, a
ausncia de debate ou questionamentos, por ocasio da discusso e aprovao do
plano paulistano. Apesar da caracterstica progressista de redefnio do paradigma
das polticas urbanas em So Paulo, a insero de um instrumento urbanstico
sem delimitar uma rea de atuao e sem uma discusso ampliada, incluindo os
potencialmente afetados por sua implantao, contrariou o esprito geral do
plano diretor. Aqui cabe uma questo: teria sido essa uma artimanha de seu
proponente, aprovar o instrumento sem a delimitao de uma rea especfca para
sua aplicao no plano diretor, graas previso do potencial confito de interesses
que um instrumento dessa natureza pudesse causar? De qualquer maneira, a
concesso urbanstica na gesto Marta Suplicy foi resultado de um processo restrito,
envolvendo um leque limitado de atores e pouca compreenso da comunidade
tcnica sobre a essncia do instrumento urbanstico.
No momento 2, a agenda da gesto PSDB-DEM continha um iderio de
140 captulo IV
revitalizao para rea socialmente problemtica, no Centro de So Paulo,
conhecida por Cracolndia. A Santa Ifgnia, locus do consumo da droga,
apresenta um forte potencial econmico para o desenvolvimento graas sua
localizao em ponto nodal da cidade: servida por infraestrutura e com boa
acessibilidade, a rea foi selecionada como foco inicial da revitalizao (EMURB,
2009). O projeto Nova Luz entrou na agenda, portanto, com o reconhecimento
desse potencial econmico, para limpar a mancha negra que irradiava degradao
pelo entorno. A chamada revitalizao da Luz um projeto que tem mais de 30
anos: iniciou-se na dcada de 1970 e fcou pairando na histria da poltica urbana
de So Paulo desde ento. O projeto foi abandonado e retomado diversas vezes,
em cada momento com um novo formato at alcanar este, que quer ser defnitivo.
Com ele, a gesto PSDB-DEM adotou um modelo de revitalizao conhecido
por arrasa quarteiro, ou seja, desapropria, demole, constri tudo novo.
Nesse ponto, cabe uma refexo sobre semntica. Durante toda esta publicao,
a palavra revitalizao esteve entre aspas por que sugere a ideia de haver,
previamente, alguma coisa morta. Ainda, devido ao prefxo re indica que uma
ao ser repetida: a de tornar vivo o bairro novamente. As vistorias realizadas na
regio do projeto mostraram exatamente o contrrio, conforme explicitou Jos
Marinho Nery Jr. (2010):
Durante a semana passada eu estive por l para comprar um equipamento de
informtica e vi um grande dinamismo, muitas lojas, muita gente comprando,
muita gente vendendo, tudo funcionando perfeitamente. Durante o dia
aquela rea no tem problema algum de vocao econmica, ela dinmica,
cumpre efetivamente seu papel e a funo social da propriedade. Quando
chega a noite, ela se torna uma rea vazia, por que praticamente todas as
lojas fecham, e no existe habitao digna. A habitao existente povoada
totalmente por pessoas muito pobres, em cortios. Esses cortios deveriam ser
alvo de melhorias atravs de instrumentos urbansticos, por que as condies
em que essas pessoas pobres vivem so pssimas. O problema relacionado
ao atendimento habitacional. A regio precisaria de um instrumento mais
141 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
adequado, um que estimulasse uma poltica habitacional para justamente
fazer com que ela seja ocupada no perodo noturno. Portanto, essa rea no
uma rea morta, para revitalizar, uma rea que possui problemas de
funcionamento.
Parece-nos que a defnio do problema no bairro da Santa Ifgnia e a
forma de resolv-lo, encontradas pelas gestes PSDB-DEM, desconsideraram a
vida que l existe, como se os mais pobres prostitutas, camels, encortiados,
desempregados e catadores de lixo no existissem. Estariam mortos, de acordo
com essa perspectiva. A vida presente a vida de pessoas pobres, que justamente
ocupam alguns pontos da regio porque ela no era mais alvo do interesse do
mercado imobilirio. As edifcaes existentes perderam preo e se tornaram espao
para abrigar exatamente quem no possui condies fnanceiras para participar
do mercado, ou que participa dele com relaes muito informais ou irregulares.
Alm disso, a denominada Cracolndia no um espao fsico, a ser resolvido
por meio de demolies e novas edifcaes, trata-se de locus de um quadro social
onde adultos, jovens e crianas utilizam drogas a cu aberto de forma itinerante,
migrando de rua a rua, e a depender das aes do Poder Pblico, migrando de
bairro a bairro.
A alternativa arrasa-quarteiro para promover a alterao no Centro de So
Paulo pode ser vista criticamente tambm a partir de outro ngulo. Conforme
afrmou Candido Campos Malta, a intensifcao do uso de automveis como
meio de transporte no Brasil, principalmente no Rio de Janeiro e em So Paulo, fez
com que muitas pessoas se mudassem das reas centrais, por conta da degradao
ambiental resultante da poluio (Campos, 1989). Selecionar um bairro da
cidade para demolio e posterior construo de edifcios sem pressupor qualquer
reorganizao do sistema de trnsito ou de transporte pblico da regio central
de So Paulo, nem melhorias ambientais para aqueles que moram e trabalham na
regio, nos faz questionar a essncia do projeto Nova Luz, e pens-lo como uma
forma de gentrifcao.
Geralmente, num processo ocorrido em reas urbanas com muitas diferenas
142 captulo IV
socioculturais, a gentrifcao
1
promove gradativamente uma homogeneizao,
graas a incentivos fnanceiros e fscais do Poder Pblico e investimentos macios
em reparos na infraestrutura local, contribuindo para o efetivo desenvolvimento
econmico. Em nome dele, polticos, investidores, setores acadmicos e grupos
da Sociedade Civil ditos conservadores tm considerado a gentrifcao uma
poltica puramente positiva, no apenas pelas grandes oportunidades, mas tambm
para varrer e lavar as reas da cidade onde moram vagabundos (Slater, 2006).
Alm desses grupos, especialistas urbanos do sculo XX, defensores de remoo
de favelas e cortios, sugeriram muitas vezes o apagamento (higienizao
ou remoo) como o meio mais efcaz de lidar com os problemas urbanos. As
consequncias sociais, porm, so catastrfcas, como to eloquentemente
argumentou Jane Jacobs (1993). Trata-se de um meio linear, rpido, e ilusrio
de lidar com os complexos problemas da sociedade. Segundo Neil Smith (2007),
a gentrifcao veiculada pelo Poder Pblico de forma a convencer a grande
populao de que resultado de esforos para a melhoria de todos:
Quaisquer que sejam as reais foras econmicas, sociais e polticas que
pavimentam o caminho para a gentrifcao, e quaisquer que sejam os bancos
e imobilirias, governos e empreiteiros que esto por trs do processo, o
fato que a gentrifcao aparece, primeira vista, como um maravilhoso
testemunho dos valores do individualismo, da famlia, da oportunidade
econmica e da dignidade do trabalho (o ganho pelo suor).
Smith, 2007:18
1
Gentrifcao um neologismo que deriva de gentry, proveniente do antigo termo francs
genterise que signifca de nascimento nobre (Harper, 2001). Chama-se gentrifcao, ou
enobrecimento urbano, um conjunto de transformaes do espao urbano, denotando mudanas
socioculturais em rea resultante da compra, por atores ricos, de propriedades em comunidades
menos prsperas. O enobrecimento urbano se relaciona ao aumento da renda familiar mdia, da
renda fundiria, com a consequente expulso de moradores tradicionais e a evico da economia
informal de espaos urbanos, alvos de intervenes, com ou sem auxlio do governo (Grant, 2003).
143 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
Em situaes nas quais o Estado Brasileiro est diante de difculdades fnanceiras
para a realizao de intervenes urbansticas reclamadas pelo interesse pblico,
a gentrifcao pode ser veiculada como uma ferramenta que possui um enorme
potencial de utilizao para a reconstruo de bairros e, quem sabe, no caso
estudado, para a reconstruo do bairro da Santa Ifgnia em So Paulo.
Outro elemento que nos leva a questionar a essncia do projeto Nova Luz, e a
passar a pens-lo como uma poltica pblica de gentrifcao, foi a veiculao de que
ele seria infuenciado por um modelo internacional bem-sucedido de recuperao
inspirado em Beirute (Dirio do Comrcio, 18 de novembro de 2008). O extrato
do Protocolo de Intenes assinado pelo prefeito Gilberto Kassab e por Abdel
Mourim Ariss, presidente do conselho da municipalidade de Beirute, foi publicado
no Dirio Ofcial de So Paulo, no dia 14 de maro de 2009, confrmando a
transferncia de conhecimento tcnico do projeto Solidere criado em 1994 para
promover a reconstruo de uma rea de 1,9 milhes de metros quadrados, no
centro de Beirute, destrudo pela guerra civil que atingiu o pas entre 1975 e 1990
para sua aplicao em reas degradas de So Paulo, como a Nova Luz.
O projeto Solidere proporcionou grandes transformaes na capital libanesa,
porm sua efccia pareceu controversa, segundo estudos de Tamam Mango (2004):
Em 16 de fevereiro de 1996, uma famlia encortiada foi morta quando sua
edifcao foi demolida por uma equipe da Solidere (com os ocupantes ainda
no interior). Os piores temores de muitas pessoas foram confrmados.
Parecia que no novo e gentrifcado Distrito Central, no haveria espao
para os indigentes e indesejveis migrantes. Conforme argumentado
anteriormente, este projeto representa nada menos que um mecanismo de
segregao de classes, em que o centro de Beirute futuramente ser cortado
e isolado do resto da cidade e do pas, precisamente em termos de classe.
Uma potencial possibilidade de reinsero sectria foi prejudicada pela
gentrifcao e pela alienao com efeitos sobre as classes mais baixas, aquelas
que foram severamente segregadas durante a guerra.
Mango, 2004:137, traduo livre
144 captulo IV
Apesar da discusso sobre o papel da gentrifcao no caso da Nova Luz, nunca
houve um projeto urbanstico consolidado at 2011. De 2005 at 2009, foram
quatro anos de anncios de que o bairro Santa Ifgnia, rebatizado de Nova Luz,
seria um marco na recuperao das reas degradadas de So Paulo: programas
de incentivos fscais foram aprovados, maquetes foram construdas e dezenas de
empresas, de grande e pequeno porte, mostraram algum interesse em participar
do processo de transformao. At hoje, porm, os moradores e comerciantes,
conforme explicitado inmeras vezes, desconhecem o que vai acontecer com eles.
Com relao ao registro desse processo, a mdia impressa teve um papel
fundamental. Quando a concesso urbanstica foi noticiada inicialmente, os jornais
apontavam o instrumento como uma novidade na agenda pblica governamental,
utilizado pela primeira vez no Brasil como soluo para os problemas da Santa
Ifgnia. Entre os pontos positivos, destacavam a possibilidade de o Poder Pblico
Municipal transferir ao poder particular a responsabilidade de desapropriar, o
que seria uma maneira de o bairro dos drogados, Santa Ifgnia, ser transformado
por grandes incorporadoras capazes de revitaliz-lo. Posteriormente, a concesso
urbanstica foi apresentada como um meio de leiloar bairros inteiros, destacando-
se a posio de um dos atores preocupados em combater a entrada da concesso
urbanstica na agenda pblica governamental: a Associao dos Comerciantes
da Santa Ifgnia (ACSI). Conforme explicitado em jornal por representantes da
ACSI, a concesso urbanstica seria uma ameaa ao ponto comercial, ao direito de
propriedade e possibilidade de ampliaes de uma das ruas comerciais mais ativas
do municpio de So Paulo.
Ainda assim, a anlise do que foi divulgado na imprensa no perodo considerado
sugere que, por meio de diversas matrias, a mdia colaborou com a marca Nova
Luz, a partir de suas intervenes. E aqui, outra refexo se faz oportuna, dessa vez
sobre o signifcado dos termos utilizados pelos envolvidos nesse processo. Luz
a denominao de um bairro do distrito do Bom Retiro, onde se encontram, alm
de outros usos, os investimentos culturais prximos Estao da Luz feitos pelo
Governo do Estado de So Paulo, desde 1995, ou seja, pelas gestes PSDB e DEM.
145 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
O permetro delimitado como projeto Nova Luz, em um primeiro momento o
quadriltero formado pela Rua Mau e avenidas Duque de Caxias, Csper Lbero,
Ipiranga e Rio Branco, e posteriormente ampliado , faz parte do bairro Santa
Ifgnia, no distrito da Repblica, contguo ao do Bom Retiro. Ao reduzir o bairro
da Santa Ifgnia ao termo Cracolndia e ao apoiar sua transformao em Nova Luz,
a mdia pareceu estigmatizar a regio e ignorar completamente sua diversidade.
O constante fracasso em viabilizar o projeto Nova Luz abriu espao para inmeras
crticas s aes do Poder Pblico Municipal. As desapropriaes necessrias para
a execuo do projeto fcaram muito aqum do esperado: das 1.500 esperadas, o
governo conseguiu apenas 50 em mais de quatro anos de atuao. Com isso, o
prefeito de So Paulo solicitou a representantes de construtoras e incorporadoras
do capital imobilirio uma soluo aos entraves do projeto Nova Luz. O SECOVI
apresentou, alm de um projeto elaborado pelo urbanista Jaime Lerner, baseado
em um iderio parisiense, a seguinte soluo: para concretizar o projeto Nova
Luz, as desapropriaes, ou seja, a transferncia do domnio das propriedades
privadas ao Poder Pblico Municipal, deveria ser promovida pelo poder privado,
considerando sua agilidade e sua capacidade de barganha maior. Segundo as
declaraes feitas em entrevista com representante da entidade, o vice-presidente
atribuiu a sua instituio e a seus estudos o direito autoral de escolher e
infuenciar a agenda poltica do prefeito Gilberto Kassab, para que a concesso
urbanstica fosse regulamentada. Ele previa o fracasso do projeto Nova Luz, caso
solues no fossem encontradas, dado o lento processo para desapropriar e demolir
as quadras necessrias. Assim, a concesso urbanstica entrou na agenda pblica
governamental de maneira exgena ao processo tcnico interno das Secretarias de
Planejamento e Desenvolvimento Urbano de So Paulo.
Ainda, algo que chamou bastante a ateno nesse processo de dilogo entre
governo e representantes de construtoras e incorporadoras foi que, em nenhum
momento, os proprietrios, inquilinos, comerciantes ou moradores da Santa
Ifgnia foram convidados a conhecer, discutir ou negociar uma poltica pblica
para o bairro, em contraposio a outros atores envolvidos o Executivo, o
146 captulo IV
Judicirio e o Registro de Imveis , que foram consultados e apoiaram a viso do
SECOVI de revitalizao do bairro.
Aps a publicao do projeto de Jaime Lerner, os comerciantes comearam a se
mobilizar, por entenderem que as aes da Prefeitura benefciariam apenas grupos
ligados ao capital imobilirio. Isso signifca que a seleo da concesso urbanstica
na gesto Gilberto Kassab, para sua aplicao no projeto Nova Luz, foi resultado
de um processo restrito, realizado por um leque limitado de atores. O instrumento,
portanto, foi discutido e regulamentado via transformao do Centro que entra
na agenda e via estmulo ao setor imobilirio. O instrumento foi um achado,
uma descoberta favorvel e preciosa ao setor. O prprio autor do projeto de lei
questionou a necessidade da concesso urbanstica no projeto Nova Luz:
Por que o Poder Pblico estaria utilizando a concesso urbanstica no projeto
Nova Luz que parece no ser estrutural? Se em 2005, ele abriu valas tcnicas
para implementar infraestrutura para as empresas se instalarem, para que
serve a concesso urbanstica? O Poder Pblico desapropriou algumas reas,
depois promoveu o cabeamento, e depois vai aplicar a concesso? Para que
utilizar a concesso para a requalifcao urbana de quadras, sem alterao
no sistema virio e sem a implementao de grandes infraestruturas? No
faz o menor sentido. A concesso urbanstica vai servir ali para qu? Essa
a pergunta. Demolir os prdios que existem para se fazer outros uma
operao de incorporao imobiliria, onde no existe a necessidade de
construo de uma infraestrutura. Para este tipo de interveno existem
outros instrumentos urbansticos, como o direito de superfcie ou o
consrcio imobilirio.
Lomar, entrevista em 2010
importante tambm fazer uma refexo sobre a escolha do bairro da Santa
Ifgnia para entrar na agenda e ser o piv da revitalizao. A partir de 2005,
com as reformas de oferta de crdito, o aumento da renda, a baixa dos juros e a
alta dos preos da terra para a construo, o mercado imobilirio, incluindo aquele
147 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
de alto padro, estava com uma maior demanda e difculdades para encontrar
terrenos para incorporao e empreendimentos
2
. Nesse contexto, como mostrou
a imprensa na poca, a Santa Ifgnia interessava s construtoras: empresrios
consideram que a Nova Luz uma das poucas reas do Centro onde ainda
possvel encontrar terrenos a preos baixos (O Estado de So Paulo, 3 de setembro
de 2009). Em uma rea com terrenos considerados favorveis para a incorporao,
graas aos preos baixos comparados com outras regies da cidade, inclusive pelas
condies de dilapidao dos imveis, seria a formulao de uma poltica pblica
de revitalizao um modo de criar um canteiro de obras para um mercado
imobilirio em busca de novos vetores de atuao?
Com relao a tal questionamento, a entrevista com Jos Marinho Nery Jr.
(2010), urbanista da Prefeitura de So Paulo, apresenta refexes importantes:
Porque a revitalizao da regio da Santa Ifgnia entrou na agenda? Por
que agora ela uma rea de interesse? O que explica a chegada do metr. A
chegada de uma linha que liga o Morumbi, Jardins, Pinheiros e Consolao,
o eixo sudoeste da cidade, conectando toda uma populao de alta renda
com uma regio central da cidade, chamada Santa Ifgnia, ou seja, uma
ligao direta do setor sudoeste ao Centro da cidade. Essa ligao passa a ter
uma expectativa de valorizao enorme e uma tentativa de garantia efetiva
de que novos empreendimentos tero viabilidade econmica na regio.
Garantindo-se o acesso direto do Morumbi Luz, garante-se a viabilidade
econmica da concesso urbanstica.
A oportunidade dos representantes do setor imobilirio de alto padro, de se
articularem com os tomadores de deciso seja por meio de reunies estratgicas
2
Os preos de muitas reas, principalmente as mais estratgicas para a incorporao e suas reas
de entorno, aumentaram com uma faixa mdia de valorizao dos terrenos de 20 a 50%, em 2007
ante 2006, no vetor sudoeste do municpio de So Paulo, aquele mais cobiado pelo mercado
imobilirio de alto padro (EMBRAESP, 2007).
148 captulo IV
com o prefeito Gilberto Kassab, seja por meio de fnanciamento de campanha de
vereadores via AIB parece infuenciar e produzir uma viso de revitalizao que
pudesse favorec-los, para que no s os problemas do mercado imobilirio, mas
tambm uma poltica de higienizao para o Centro de So Paulo, entrassem na
agenda. Reconheceu-se, portanto, no instrumento da concesso urbanstica um
instrumento para este fm. Contudo, para entrar na agenda, preciso que exista
uma policy window, isto , uma janela de oportunidade.
A expresso janela de oportunidade foi criada pelo cientista poltico
John Kingdon ao discutir a formulao de polticas pblicas. Segundo ele, em
vez de ocorrer de maneira linear e racional, a emergncia de polticas pblicas
aconteceria por meio de mltiplos streams, ou fuxos, de atividades distintas,
porm complementares (Kingdon, 1995 e 2006). Em lugar de etapas sequenciais
de defnio da agenda e formulao de polticas, Kingdon identifca trs amplos
e independentes fuxos: o fuxo do problema, que consiste no reconhecimento
de condio social, percebida pela populao como uma questo que necessita
ser remediada por ao governamental; o fuxo da soluo, constitudo por redes
ou comunidades que, em funo de determinados valores e iderios, advogam
alternativas e propostas com relao a determinado problema; e o fuxo poltico,
aquele o qual consiste em eventos como eleies, alternncia de partidos polticos
ou protestos que podero infuenciar na manuteno ou alterao do status quo.
Quando esses trs fuxos coincidem criam-se, portanto, janelas de oportunidades
para que a formulao ou a ruptura de uma poltica ocorra.
Com esses critrios, Kingdon nos ajuda a refetir a poltica de revitalizao
para o Centro de So Paulo.
Conforme o discurso do Poder Pblico Municipal, o fuxo do problema estaria
relacionado regio da Cracolndia e aos viciados em crack. Mas a anlise nos permite
pensar na hiptese de que o problema que realmente se procurou resolver tenha
sido o do mercado imobilirio em dispor de terrenos passveis de incorporao. O
reconhecimento do problema, nesse sentido, referente Cracolndia, no parece
ser um aspecto de projeto urbanstico; a itinerante Cracolndia um problema
149 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
social e, portanto, no se resolve com incorporaes imobilirias
3
.
No que diz respeito ao segundo fuxo, das comunidades que advogam alternativas
e propostas sobre determinado problema, encontramos os incessantes esforos do
SECOVI em despender recursos, publicar possveis vises de futuro e infuenciar
no apenas o Poder Pblico Municipal, mas toda a populao por meio da mdia,
a fm de viabilizar o projeto. Nesse mbito, impressionante o poderio do capital
imobilirio: policy entrepreneurs empreendedores de polticas desempenham
papel essencial na articulao entre problemas e solues, problemas e foras
polticas, e entre estas e as propostas existentes (Kingdon, 1995:112).
No que tange ao terceiro fuxo, o poltico, temos um contexto de transio
partidria resultante das eleies de 2004. Jos Serra (PSDB) venceu as eleies
municipais, assumiu o cargo de prefeito em 2005 com o vice Gilberto Kassab,
modifcou os quadros tcnicos de confana e revisou as polticas em prtica
nas secretarias. O projeto Nova Luz no existia na gesto anterior. Portanto, a
conformao de trs fuxos confgurou uma janela de oportunidade para uma
poltica concreta de transformao da Santa Ifgnia. Por isso, mais uma refexo
adequada: no teria sido a Cracolndia uma viso de problema divulgada apenas
para viabilizar outra confuncia de interesses?
No momento 3, quando efetivamente a concesso urbanstica entrou na
agenda pblica governamental para viabilizar o projeto Nova Luz, o projeto de
3
O tema dos viciados e do trfco de crack na Santa Ifgnia no foi devidamente pesquisado e no
ser retratado nesta publicao. Apesar de representantes da Prefeitura de So Paulo reiterarem as
aes do programa Ao Centro Legal ao serem questionados sobre esse problema e sua relao
com o projeto Nova Luz, por diversas, durante a gesto Gilberto Kassab, evidente que o programa
no apresentou resultados relevantes. Trata-se de um tema complexo que passa pela efetividade da
ao do Poder Pblico Municipal e de sua difculdade em coordenar pastas municipais sade,
assistncia social, educao, habitao , e pastas estaduais e federais polcia militar e polcia
federal. Atualmente, so 400 usurios por dia, em mdia, e cerca de 2 mil futuantes, sobretudo
nos fnais de semana, vagando pelas ruas da Santa Ifgnia, apesar da presena de uma delegacia h
menos de um quilmetro de distncia do bairro.
150 captulo IV
lei do instrumento urbanstico, redigido por Paulo Lomar em primeira verso
alterado posteriormente na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
foi enviado Cmara Municipal. Um projeto de lei precisa de, no mnimo, duas
audincias pblicas para ser aprovado. A primeira delas, pouco divulgada para
a participao popular, tratou da constitucionalidade de seus dispositivos e teve
exposio de Adilson Dallari, orientador da dissertao de Paulo Lomar. Por meio
de um vereador no identifcado , a ACSI foi informada e compareceu. Na
segunda, a ACSI organizou uma passeata e reivindicou o direito participao;
ainda, props alteraes no projeto de lei da concesso urbanstica e condenou
o processo democrtico. Assim o fzeram tambm outros atores Instituto Polis,
Movimentos de Moradia, Associao Viva o Centro com argumentaes que
defendiam desde a retirada do projeto de lei da Cmara, e devoluo ao Executivo,
at medidas preventivas que evitassem intervenes no direito de propriedade.
Aprofundando-se sobre a relao entre atores e pronunciamentos, primeiro
sero analisados os atores representativos da Sociedade Civil: os vereadores. Os
vereadores da bancada do governo a se pronunciarem a favor do projeto de lei
foram dois: o presidente das sesses das audincias pblicas e o relator do projeto.
Os vereadores da oposio que se pronunciaram tiveram xito limitado com suas
proposies; das sete propostas mais signifcativas apenas duas foram incorporadas
pelo relator. Vejamos caso a caso:
a. Proposta: a aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz teria que ser alvo
de projeto de lei especfco. Atendida? Sim, foi criado o projeto de lei n 158, que
dispe sobre a aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz.
b. Proposta: estabelecer regras mais restritivas para a explorao do solo, do
subsolo e do espao areo em projetos de concesso urbanstica. Atendida? No,
o artigo do projeto de lei foi mantido com mesma redao e nenhum critrio foi
estabelecido para a explorao do solo, do subsolo e do espao areo.
c. Proposta: inserir mecanismos legais para que houvesse o acompanhamento do
projeto urbanstico, de sua elaborao a sua execuo. Atendida? Sim, foi mantido
151 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
o artigo 7, que dispe sobre audincia pblica com a populao e criado o artigo
38, que discorre sobre a fscalizao da concesso pelo Conselho Gestor.
d. Proposta: realizar uma nova audincia pblica para o parecer de outros
juristas quanto constitucionalidade do projeto de lei n 87. Atendida? No, no
foi realizada nova audincia pblica para saber a opinio de outros juristas sobre a
constitucionalidade desse projeto.
e. Proposta: retornar o projeto de lei para a Comisso de Poltica Urbana e
agendar novas audincias pblicas para discusso. Atendida? No, o projeto de lei
no retornou para a Comisso de Poltica Urbana, nem novas audincias pblicas
foram agendadas.
f. Proposta: criar artigos no projeto de lei que garantissem mecanismos de
participao dos comerciantes na aplicao da concesso urbanstica. Atendida?
No, nenhum mecanismo de garantia econmica ou social ou outros mecanismos
que permitissem aos comerciantes investir no projeto foi inserido.
g. Proposta: criar um artigo com regras e limites para o ganho do capital
imobilirio para investimentos em projetos de concesso urbanstica. Atendida?
No, nenhuma regra para o ganho do capital imobilirio foi inserida no projeto de
lei n 87, nem no projeto de lei n 158 de 2009.
Quanto aos atores da Sociedade Civil propriamente ditos e presentes nas
audincias pblicas, nenhum foram os xitos com as proposies daqueles que
se pronunciaram; das sete propostas mais signifcativas, nenhuma foi considerada
pelo relator do projeto de lei. Indicando os atores, so elas:
a. Ator: ACSI. Proposta: medidas diferenciadas no projeto de lei relacionadas
a grandes e pequenos proprietrios e a inquilinos. Atendida? No, nenhum artigo
da lei menciona qualquer diferena de tratamento entre grandes e pequenos
proprietrios, moradores e inquilinos.
b. Ator: ACSI. Proposta: divulgao das audincias pblicas e criao de
mecanismos de interlocuo com comerciantes e moradores. Atendida? No,
152 captulo IV
as audincias pblicas continuaram a ser divulgadas exclusivamente pelo site da
Cmara Municipal e nenhum canal de interlocuo com comerciantes e moradores
foi criado. Alm disso, as notas taquigrfcas das audincias no estiveram
disponveis para a populao durante, nem depois dos eventos pblicos.
c. Ator: Associao Viva o Centro. Proposta: a criao de uma agncia
reguladora para as concesses urbansticas, conforme existe para as concesses
comuns. Atendida? No, nenhuma agncia reguladora de concesses urbansticas
foi criada nem em mbito municipal, nem em federal.
d. Ator: Instituto Polis. Proposta: a devoluo do projeto de lei n 158 ao
Conselho Municipal de Poltica Urbana e Cmara Tcnica de Legislao
Urbanstica, criados pelo plano diretor municipal. Atendida? No, o projeto de
lei no passou pelo Conselho Municipal de Poltica Urbana, nem pela Cmara
Tcnica de Legislao Urbanstica.
e. Ator: ACSI. Proposta: criar artigo para garantir a manuteno de proprietrios
e inquilinos no bairro Santa Ifgnia. Atendida? No. O projeto de lei foi mantido
em sua redao e nenhuma garantia de manuteno de proprietrios e inquilinos,
no bairro foi inserida.
f. Ator: Instituto Polis. Proposta: a devoluo do projeto de lei n 158 de 2009
ao Executivo Municipal. Atendida? No. O projeto de lei n 158 no foi devolvido
para o Executivo. Foi aprovado e sancionado pelo prefeito Gilberto Kassab.
g. Ator: ACSI. Proposta: a criao de um canal direto com os moradores para
maiores esclarecimentos sobre o projeto Nova Luz. Atendida? No, o site do
projeto Nova Luz continuava o mesmo desde 2008 e o Poder Pblico Municipal
atualizou-o apenas ao fnal de 2010, sem que qualquer canal direto fosse aberto
nesse nterim.
Resumidamente, o substitutivo aprovado incluiu, entre todas as demandas dos
atores da Sociedade Civil que no foram acatadas, apenas um Conselho Gestor
proposto pelos vereadores da oposio capaz de conceder voz a comerciantes,
proprietrios e inquilinos apenas aps a contratao da concessionria que ir
153 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
executar o projeto da Nova Luz (Lei Municipal n 14.918 de 2009, artigo 38,
pargrafo 1).
As audincias pblicas, portanto, foram insufcientes, realizadas de forma
apressada e conduzidas de modo a no abrir espaos efetivos reviso do projeto.
Esses eventos, embora concebidos para garantir voz e debate a todos, no foram
sufcientes para permitir que o projeto da concesso urbanstica fosse alterado a
partir das manifestaes dos atingidos pelo projeto. Outra questo importante
relacionada a essa inefccia de dilogo que diversos segmentos que deveriam ter
se pronunciado no tiveram participao nas audincias; sobretudo, os atingidos
anteriormente pela medida: as partes excludas, no mnimo 51 famlias moradoras
de cortios, expulsos durante as desapropriaes e demolies da primeira quadra
para a construo da Subprefeitura da S o que no aconteceu at hoje. Outros
ramos de comrcio da regio, como de motocicletas e autopeas, tambm no se
pronunciaram.
Esses elementos observados parecem contrariar nossa lei federal de poltica
urbana, o Estatuto da Cidade, principalmente o artigo a seguir:
Art. 45. Os organismos gestores das regies metropolitanas e aglomeraes
urbanas incluiro obrigatria e signifcativa participao da populao e de
associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade, de modo a
garantir o controle direto de suas atividades e o pleno exerccio da cidadania.
Lei Federal n 10.257 de 2011, Captulo IV, grifo nosso
Sob o ponto de vista desse artigo, questiona-se: no teriam sido as audincias
pblicas para a aprovao da concesso urbanstica um processo ilegal, por
descumprirem a garantia do controle direto das atividades durante essa sano?
Ou ser que apenas duas reunies com a populao sem qualquer dilogo
anterior, sem publicar ofcialmente o texto daquilo que est se discutindo, sem
um anncio pblico, sem incorporar qualquer reivindicao dos participantes do
evento pblico confgurariam aquilo que o Estatuto da Cidade denomina gesto
democrtica por meio da participao da populao na formulao, execuo e
154 captulo IV
acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano?
4

(Lei Federal n 10.257 de 2011, artigo 2).
No deve surpreender, dessa maneira, que as audincias pblicas aconteceram
sob fortes protestos da ACSI, que apresentou ao Ministrio Pblico um pedido
de Ao Direta de Inconstitucionalidade do projeto de lei n 87. Ainda, as sesses
extraordinrias referentes aos processos de votao dos projetos de lei, na Cmara
Municipal, foram fechadas e no foi encontrado material para uma descrio dos
fatos no sentido de entender processos de negociao, fexibilizao e cooptao,
caso exista, entre os vereadores para compor os sins e nos para a aprovao
das leis. Alm disso, o horrio dessas sesses n 87, s 19h35 e n 158, s 20h15
pareceu ser uma tentativa de desmobilizao de aes, como manifestaes ou
passeatas, principalmente se levarmos em conta que a efetiva votao dos projetos
de lei mencionados ocorreu tempo depois do incio das sesses.
Outro ponto a se destacar que os projetos de lei e suas aprovaes estiveram
sob o comando de um relator e um presidente que receberam doaes de campanha
eleitoral da Associao Imobiliria Brasileira (AIB) uma associao virtual, sem
sede ou estatuto prprio, que representa o capital imobilirio. Mas todas so
doaes dentro da lei, segundo Claudio Bernardes:
O engenheiro Claudio Bernardes, vice-presidente do Sindicato da Habitao
(SECOVI) e do conselho fscal da AIB, defende a atitude. Escolhemos os
vereadores com mais experincia e ligao com o setor e doamos dentro da
lei. Se a lei est distorcendo o processo democrtico, que se mude a lei. O
que no pode sermos acusados quando agimos conforme a lei.
Portal iG, 2009
A partir do acompanhamento dos fatos apresentados, possvel refetir: o
4
Para aprofundada discusso sobre a efetividade do Estatuto da Cidade, recomenda-se:
FERNANDES, E.; ALFONSIN, B. Estatuto da Cidade: Razo de Descrena, ou de Dinamismo?
So Paulo: Estatuto da Cidade +10 Anos, 2011.
155 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
SECOVI, parte interessadssima no projeto Nova Luz, no apareceu nem
representou-se em nenhum momento nas audincias pblicas, apesar de
explicitamente, em entrevistas, proclamar-se como responsvel pela entrada da
concesso urbanstica na agenda pblica governamental e auxiliar a Prefeitura nos
estudos de viabilidade econmica do projeto. Ser que ele possui outras formas de
participao mais efcientes? Ser que o sindicato possui quem advogue por seus
interesses nesses momentos? Ou no seria nada disso, pois essas seriam refexes
com vis ideolgico esquisito, segundo o vice-presidente do SECOVI:
A crtica sempre: vai ter algum tipo de lucro? Ah, ento no pode.
Lgico que vai ter lucro, seno ningum vai querer fazer, ou vamos deixar a
Cracolndia do jeito que est? Em minha opinio, a lei contm os princpios
mnimos, necessrios para que se possa fazer um projeto urbano nessa cidade.
O projeto de lei acabou sendo aprovado com muita gritaria, todo mundo
que tem esse vis ideolgico esquisito; porque vis ideolgico eu acho bom,
desde que seja bom para todo mundo, bom para a cidade. Depois voc
escuta coisas assim: se est metido o empresariado vai ter lucro, e no pode.
Bernardes, entrevista em 2010
Antes das audincias pblicas, o Jornal da Tarde, no dia 3 de maro de 2009,
publicou uma nota que advertia sobre uma possvel relao entre vereadores,
fnanciamento de campanhas na ordem de R$ 2,65 milhes feitos pela Associao
Imobiliria Brasileira (AIB) e possveis votaes de projetos de lei que favorecessem
o capital imobilirio. No dia 22 de abril de 2009, em consequncia do processo
de votaes, o prefeito Gilberto Kassab decretou e promulgou as leis da concesso
urbanstica e sua aplicao na rea denominada Nova Luz. Atualmente, est em
anlise uma proposta de cassao dos mandatos de 13 vereadores e do prefeito
Gilberto Kassab pelo Tribunal Superior Eleitoral, por conta da possvel ilegalidade
dos processos de doao de campanha pela AIB.
No momento 4, aprovada a concesso urbanstica, a Prefeitura iniciou a
licitao para escolher o consrcio responsvel pelo projeto Nova Luz. O secretrio
156 captulo IV
de desenvolvimento urbano anunciou durante esse processo que contratar um
consrcio, e no um projeto, seria um grande avano para a formulao de projetos
urbansticos. Aps a licitao, os nomes das empresas vencedoras foram anunciados:
Concremat Engenharia, Companhia City, Aecom Technology Corporation e
Fundao Getulio Vargas. A partir disso, com empresas de grande porte ao seu
lado, o Poder Pblico Municipal pareceu ter fnalmente encontrado parceiros
altura para a revitalizao da Santa Ifgnia. E a populao paulistana poderia
fcar tranquila porque a regulao estatal do que aconteceria com moradores e
comerciantes da Cracolndia estaria nas mos de empresas conhecidas nacional
e internacionalmente. Inclusive, a mdia, de maneira muito expressiva e enftica,
contribuiu com tal celebrao; porm, no analisou o portflio das empresas
vencedoras da licitao.
A Companhia City urbanizou vrios bairros importantes de So Paulo Jardim
Amrica, Pacaembu, Alta da Lapa e Pinheiros que previamente eram reas inspitas
mas nunca planejou a transformao de bairros antigos, preexistentes em So
Paulo. A norte-americana AECOM ranqueou como a design frm nmero um, em
2010 e 2011, por institutos internacionais que avaliam empresas de arquitetura e
urbanismo em todo o mundo. No entanto, seu portflio internacional de projetos
urbansticos apresenta propostas elaboradas para tabula rasa, em que o novo
urbanismo possui traos arrojados e modernos em reas onde previamente no
existia nada. Se existia, foi demolido ou aterrado. Alm disso, no site dessa empresa
no possvel conhecer os processos de desenvolvimento de cada um deles para
formular qualquer anlise prvia em relao a esses projetos.
Apesar disso, podemos analisar a proposta apresentada para o projeto Nova
Luz. As imagens divulgadas so todos desenhos feitos mo e coloridos por
computao grfca, e a paisagem urbana pretendida para o bairro Santa Ifgnia
parece baseada em ambincias similares a de centros europeus. So praas e passeios
pblicos arborizados, repleto de pessoas, cercadas por edifcios de uso misto com
baixo gabarito: bares, cafs e docerias, sob prdios que variam de 4 a 8 andares.
Algumas pessoas seguram smartphones, casais caminham abraados, algumas
157 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
crianas jogam bola, uma mulher segura uma sacola de compras, engravatados
caucasianos caminham pelas caladas limpas. Na empena cega de um dos edifcios,
um jogador com a camisa da seleo brasileira de futebol parece vibrar aps um
gol, e atrs dele, em letras garrafais, est escrito goal gol, em ingls (Consrcio
Nova Luz, 2010).
Na proposta de implantao, h uma maquete eletrnica representando onde
esto os edifcios a serem transformados demolidos e aqueles a serem mantidos,
que formariam algo semelhante ao modelo europeu de criao de espaos
5
. Ele
conhecido como modelo de quadra fechada com o interior de quadra aberto.
Assim, nos limites entre lote e calada, existem as construes, e no interior das
quadras espaos de convivncia, tais como pequenas praas, bulevares e comrcio
o que faz sentido considerando o inverno europeu, algo completamente diferente
da tradio lote a lote de ocupao do uso do solo em So Paulo. Por essa razo
desconsiderando-se os benefcios possveis, caso haja tal ocupao do espao, para
a vida paulistana , legtimo questionar-se: qual construtora ou incorporadora
no Brasil constri projetos desse tipo, mesmo em terrenos inspitos ou nas famosas
Alphaville? Reconhece-se um padro no projeto que no pertence aquele construdo
pelas construtoras brasileiras, de uso e ocupao do solo e, sobretudo, de qualidade
pretendido para as edifcaes estilo europeu, desenhados pela AECOM.
Cabe uma refexo sobre o atual estgio de produo habitacional no Brasil
neste momento. Conforme alertou Lucia Zanin Shimbo (2010), em tese de
doutorado, a produo brasileira, inclusive para as faixas atendidas por programas
de habitao de interesse social, estaria pautada pela lucratividade garantida tanto
pela produo em escala e padronizada da habitao, como pela reduo e diluio
5
No criticamos, com esse argumento, que empresas internacionais criem espaos em So Paulo.
O concurso Bairro Novo (2003) teve projetos que entenderam a morfologia fundiria da cidade
para desenvolver suas propostas, inclusive, assim o fzeram arquitetos internacionais, tais como o
reconhecido arquiteto Christian de Portzamparc. Infelizmente, um projeto com o modelo europeu
de quadra fechada com miolo de quadra aberto, semelhante s rosquinhas, foi o vencedor
(Vitruvius, 2004) e sua execuo foi descartada quando a gesto Jos Serra (PSDB) teve incio.
158 captulo IV
de custos pautados por modelos de gesto empresarial (Shimbo, 2010:341). Nesse
contexto, a concepo e a forma dos empreendimentos seriam decididas pelas
empresas para a maximizao da produo e do lucro e o papel dos arquitetos no
seria o de garantir bons e diversifcados projetos. Seria o de legitimar a regulao
da produo, por meio de indicadores de performance, para assegurar a efcincia
no controle de custos. agravante que no existe, na lei da concesso urbanstica,
nenhum artigo que obrigue a concessionria vencedora a construir exatamente
aquilo que est previsto pelo projeto, justamente pelo risco de minimizar os lucros
das empresas ou do conjunto delas. No h dvidas de que, caso as obras se iniciem
na Santa Ifgnia, as concessionrias, no sentido de otimizar seus lucros, iro se
empenhar para construir o mximo possvel nos terrenos que forem liberados para
as novas construes. No entanto, no existe qualquer garantia de que o modelo
de quadra fechada, com o interior de quadra aberto, ser obedecido.
Ainda, a mesma proposta de ocupao quadra fechada com o interior de
quadra aberto para a rea teria sido desenvolvida pela equipe de projetos urbanos
da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de So Paulo (SEMPLA),
sob a diretoria do arquiteto Jos Magalhes Jr
6
, em 2005. Os estudos foram
debatidos internamente e os urbanistas da secretaria analisaram de modo crtico
as difculdades de implementao do modelo em razo do grande nmero de
desapropriaes e devido inconformidade com os padres fundirios de So
Paulo. Portanto, se os estudos da SEMPLA e da AECOM so semelhantes, o
que justifcaria a contratao de um consrcio de empresas para desenvolver um
projeto para a Prefeitura de So Paulo no valor de R$ 12 milhes? No existe
equipe interna disponvel capaz de realizar um projeto urbanstico? Em caso
negativo, R$ 12 milhes no seriam o sufciente para contratao e capacitao de
funcionrios, contribuindo com a meritocracia e o fortalecimento do inefciente
6
O arquiteto e urbanista Jos Magalhes Jr. foi diretor do departamento de projetos urbanos
durante a gesto Marta Suplicy (PT) e mais dois anos da gesto Jos Serra (PSDB) quando o
projeto Nova Luz ainda estava em embrionrio desenvolvimento.
159 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
e desacreditado corpo de funcionrios pblicos municipais? Ou ser que o papel
do Poder Pblico Municipal no o de desenvolver projetos apesar da existncia
do departamento de projetos urbanos e sim o de saber contrat-los de maneira
efciente? Ou, ainda, ser que as grandes empresas esto trazendo um expertise
completamente novo, desconhecido e que essa troca estaria sendo benfca para
os funcionrio de SMDU?
Apesar de tantas dvidas, indispensvel avaliar o perfl dos funcionrios
pblicos que esto frente das iniciativas do projeto Nova Luz. O responsvel pelas
apresentaes nas audincias pblicas o novato Luis Oliveira Ramos, arquiteto
que ingressou no ltimo concurso pblico elaborado pela Prefeitura, em 2005,
para engenheiros e arquitetos. Ramos chefe da assessoria tcnica de planejamento
urbano e coordenador do projeto Nova Luz. Questiona-se: seria um funcionrio
de contratao recente o perfl necessrio para coordenar processo to inovador
e para receber a incumbncia de coordenar um projeto dessa magnitude? No
teria sido mais adequado, devido difculdade e multidisciplinaridade do tema,
entre os 50 arquitetos e urbanistas de SMDU, um coordenador snior para tal
atividade? Ou os mais experientes teriam se negado a cumprir tal tarefa, ou nem
foram convidados, sendo mais fcil cooptar algum com pouca experincia, e
responsabiliz-lo por assinar os processos legais do projeto? Ou no seria nada
disso, seria ele realmente muito promissor e eleito para o cargo pelo secretrio
devido ao exmio know how sobre o gerenciamento de um projeto to complexo?
O que se sabe que Luis Oliveira Ramos participou de uma visita tcnica
organizada pelo SECOVI, com uma delegao estrangeira, no dia 19 de setembro
de 2011, para conhecer a rea do projeto Nova Luz, segundo o site do sindicato:
14h s 17h00. Visita Tcnica: Projeto Nova Luz (exclusivo delegao
estrangeira). O Nova Luz um projeto inovador de requalifcao urbana
que a Prefeitura de So Paulo entregar cidade em 2011. A requalifcao
contemplar, dentre outras aes, a valorizao de prdios histricos, criao
de espaos verdes e de lazer, reforma das reas livres pblicas, alm da
melhoria do ambiente urbano da regio.
160 captulo IV
14h s 15h30. Apresentao do Projeto de Monitoramento da Visita: Luiz
Oliveira Ramos Chefe da Assessoria Tcnica de Planejamento Urbano da
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de So Paulo.
<htp://www.convencaosecovi.com.br>, 19 de setembro de 2011

O SECOVI, ao longo de sua estreita relao com a Prefeitura, alm de utilizar
funcionrios pblicos como guias para investidores privados estrangeiros, parece
no ter se atentado para a necessidade de gastos pblicos para o incio das eventuais
obras do projeto Nova Luz. Questionado sobre qual a razo de utilizar a concesso
urbanstica para transformar o Centro, entre outros instrumentos urbansticos
constantes no plano diretor, o vice-presidente do SECOVI, Claudio Bernardes
(2010), assim respondeu em entrevista:
Na avaliao que ns fzemos, e ns estudamos diversas alternativas, a
concesso urbanstica foi o instrumento que resolvia diversos problemas
importantes, sendo o principal dele o problema de o governo no ter
dinheiro. O instrumento acabou surgindo de um processo e tornando-se
um instrumento importante para a revitalizao do Centro.
O idealizador da concesso urbanstica, Paulo Lomar, tambm havia entendido
que o instrumento serve para resolver a falta de recursos fnanceiros do Poder
Pblico Municipal:
A concesso urbanstica possui um enorme potencial para a reconstruo
das cidades brasileiras, uma vez que o Poder Pblico no dispe de recursos
fnanceiros sufcientes para a realizao das intervenes urbansticas
reclamadas pelo interesse pblico.
Lomar, 2001:51
E o Poder Pblico Municipal tambm entendeu da mesma maneira a utilidade
do instrumento, segundo o ofcio assinado pelo prefeito do municpio de So
161 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
Paulo, Gilberto Kassab:
Devidamente regulamentada, a concesso urbanstica ser um grande
instrumento para que as obras e servios pblicos sejam viabilizados, sem
a necessidade de grandes investimentos por parte da Municipalidade. Por
meio dela, reas degradadas da cidade podero ser transformadas, ganhando
equipamentos pblicos, sociais e de infraestrutura urbana, inclusive
transporte coletivo e reas verdes.
Ofcio ATL n 74 de 2009
Causa estranheza, dessa maneira, que anos depois das trs afrmaes, com o
anncio do projeto Nova Luz e os estudos de viabilidade econmica desenvolvidos
pela Fundao Getulio Vargas tenha sido publicada a conta para os cofres
pblicos: a prefeitura ter que investir quase R$ 600 milhes para viabilizar o
projeto, contrapondo-se ao iderio inicial de utilidade do instrumento urbanstico.
A partir da verifcao desse desajuste, faz-se necessrio mais um questionamento:
a Prefeitura de So Paulo dispe desse valor, sem comprometer outras atividades,
como sade e educao, para sustentar um projeto urbanstico? Essa pergunta nos
exige refexo no apenas sobre o que a Prefeitura ter de gastar, mas tambm
sobre o quanto ela j gastou com todo esse processo. Considerando seis anos de
promessas, tentativas, anncios, desapropriaes, audincias pblicas; quanto
custou a poltica pblica da Nova Luz para os cofres pblicos, computando todos
os gastos envolvidos desde 2005?
Prosseguindo. Com relao aos afetados pelo processo da Nova Luz, temos
diferenas signifcativas entre os comerciantes e os moradores. Nesse sentido,
destaca-se a multiplicidade de movimentos do bairro, somando esforos e dividindo
opinies, favorveis e contrrias, aos processos de interlocuo estabelecidos pela
e com a Prefeitura; se num primeiro momento a Associao dos Comerciantes do
Bairro da Santa Ifgnia (ACSI) parecia ser a entidade chave da mobilizao, logo
surgiram as vozes da Cmara de Dirigentes Lojistas da Santa Ifgnia (CDL), da
Associao dos Moradores do Bairro Santa Ifgnia (AMSI) e da Associao dos
162 captulo IV
Moradores e Amigos da Santa Ifgnia e da Luz (AMOALUZ).
No caso dos comerciantes, a capacidade de mobilizao deles foi fator
predominante desde o incio, quando o projeto de lei da concesso urbanstica foi
discutido na Cmara Municipal. Usaram faixas, apitos, manifestos, caminhes
de som e tentativas de articulaes polticas com vereadores. Talvez, se no fosse
pela disposio em despender tanto tempo e recursos, o atual quadro de aplicao
da concesso urbanstica seria outro. Soma-se, ainda, o fato de os proprietrios ou
locatrios mobilizarem seus funcionrios com o discurso de que se o patro perder
o imvel eles perdero o emprego, e se a concesso desapropriar seu imvel, o
comerciante abrir falncia e o funcionrio no receber aquilo que lhe devido.
Apesar disso, mesmo com diversas reunies entre comerciantes e o Executivo
Municipal, questes relacionadas garantia do ponto comercial e da permanncia
aps a execuo do projeto nunca foram devidamente esclarecidas at hoje, e,
quando foram questionadas, a resposta era a de que as garantias estariam no edital
de contratao da concessionria.
No caso dos moradores, com menor capacidade de mobilizao, a atuao deles
foi tardia e teve incio devido a duas lideranas que divergiram durante todo o
processo de interlocuo com a Prefeitura. Por um lado, o presidente da AMSI
adotou uma postura bastante crtica no que se referiu ao projeto, criticando a
postura do governo inclusive em reunies e denunciando diversas falhas
no processo democrtico. Por outro lado, a presidente da AMOALUZ pareceu
acreditar na possibilidade da construo de algo positivo junto do Poder Pblico
Municipal. A despeito das diferentes atitudes, ambos Paula Ribas e Tony Santana
diziam-se preocupados com a pouca educao e com a falta de mobilizao da
grande maioria dos moradores:
Pra entender tudo isso que est acontecendo muito complicado. Agora,
imagine pro morador que estudou at a quarta srie e que, em alguns casos,
mal sabe ler. A Prefeitura apresenta esse discurso de que vai desapropri-
los mas, ao invs de receber com a precatria, a concessionria vai pagar
rapidamente aos proprietrios aquilo que justo. Ento, muita gente se
163 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
iludiu com isso, ao invs de buscar lutar por sua permanncia no bairro.
E a populao no sabe o que valor venal e nem o que preo justo, que
provavelmente um dia um juiz ter de defnir. Se algo nesse processo fosse
justo, ento no haveria a necessidade de nenhuma desapropriao. Ns
sabemos que, atualmente, a Prefeitura na calada da noite est construindo
infraestrutura, que ela j est fazendo por baixo da terra uma infraestrutura
pra atender os novos compradores do bairro. Mas ns queremos isso para
gente, para melhorar o bairro que ns vivemos, eu e a Paula conversamos
muito sobre isso.
Santana, entrevista em 2011
Mesmo adotando a postura de construo, Paula Ribas pareceu desiludir-se
com o processo do Conselho Gestor da ZEIS, sobretudo, em relao s possveis
deliberaes sobre o projeto Nova Luz. Isso apareceu expresso em sua fala, na
ltima reunio do conselho:
Secretrio [Miguel Bucalem], ns no iramos fcar surpresos se ns
soubssemos pra que era o convite. Ns no recebemos um convite formal, via
e-mail. Ns recebemos um telefonema do Alonso [Lopez], individualmente,
um dia e meio, dois dias antes. Ento, ns no tnhamos ideia pra onde
estvamos indo. O Alonso quando convidou falou que era uma reunio no
gabinete do prefeito. Quando eu entendi isso, eu falei: bvio..., porque
um conselho aprovado, eleito por consenso, ento seria natural que a gente,
nesta fase, fzesse uma reunio menor, pra debater e aprofundar as coisas.
Ns, ento, fomos pra reunio de quinta-feira com esse esprito. Quando
ns chegamos, vimos o mega evento e fcamos muito surpresos. Ainda mais
com a palavra consolidado ao fnal do projeto Nova Luz. E quando vimos
a apresentao em que nvel estava, a gente realmente se sentiu aviltado,
agredido. Veio ento a sensao: perdemos a nossa casa, perdemos tudo.
Conselho Gestor ZEIS, 17 de agosto de 2011
164 captulo IV
Considerando a dvida sobre a real funo e efetividade do Conselho Gestor,
Tony Santana pareceu estar certo de que esse havia sido um instrumento para
amenizar eventuais desconfanas de um processo que se revelou pouco democrtico
desde seu incio. A democracia pretendida pela gesto Kassab foi semelhante
quela desvirtuada, em que eles apresentam, ns escutamos e todos obedecemos.
Ficou claro, portanto, que aqueles que decidiram envolver-se nas discusses com a
Prefeitura foram surpreendidos com a apresentao de um projeto consolidado que
nada, ou pouco, continha das discusses. Mas isso no era sinal de um problema
para o representante da Prefeitura, Alonso Lopez. O presidente do conselho,
ao ser questionado sobre o impasse do contedo do projeto bsico o que foi
posteriormente apresentado como o consolidado e eventuais alteraes graas
s propostas do Conselho Gestor para a ZEIS, respondeu em certa ocasio, da
seguinte maneira:
Eu acabei de responder como se d esse impasse, que no existe. Eu respondi
essa mesma pergunta umas 10 vezes nas outras reunies. Eu no sei quantas
licitaes vocs j fzeram, eu j fz mais de 15. Eu j reformei mais de 50
praas aqui no Centro de So Paulo e os meus projetos bsicos nunca foram
iguais aos projetos executivos fnais. Ento, eu sei que um projeto bsico,
um projeto que licita quantidades e um projeto executivo fnal passa por
diversas alteraes. Essa pergunta ela sempre foi respondida nas 10 ltimas
reunies.
Conselho Gestor ZEIS, 6 de julho de 2011
Dessa maneira, justifcando que tudo era bsico ou preliminar em relao a
toda e qualquer dvida que os representantes do Conselho Gestor possussem sobre
alteraes no projeto , representantes da Prefeitura parecem ter conseguido que
nada fosse efetivamente incorporado. As imagens do projeto, desde a primeira vez
que ele foi disponibilizado ao pblico at aquelas quando ele veio ser o consolidado,
no representaram a voz do Conselho Gestor. A partir dessa considerao,
pertinente questionar: caso a afrmao anterior esteja incorreta, quais foram os
165 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
mecanismos de engenharia social, utilizados pela Prefeitura, para acatar, ou no,
cada uma das solicitaes feitas por comerciantes e moradores? Onde as demandas
esto respondidas no projeto e onde elas esto na apresentao do projeto Nova
Luz consolidado? Ou todas elas sero elencadas, e talvez incorporadas, quando a
Prefeitura lanar o edital para a contratao das obras com o projeto j elaborado?
Parece correto afrmar, portanto, considerando toda a boa vontade dos gestores
pblicos, que existe uma grande lacuna gerencial das demandas daqueles que sero
afetados pelo projeto. Falta, nesse caso, ferramentas adequadas para o processo.
Confundiu-se, inclusive, o cadastramento de todos os moradores uma
demanda das associaes de moradia com pesquisa de mercado. Segundo os
dados apresentados pelo Consrcio Nova Luz (2011), houve uma tentativa de
visitar todos os lotes e edifcaes, com critrio de retorno a cada trs dias e
alternados. Houve tambm casos nos quais o responsvel pela entrada dos edifcios
no permitiu o acesso do pesquisador e, segundo o documento publicado pelo
consrcio, as recusas foram respeitadas. Sabe-se qualquer urbanista que estudou
a matria de planejamento urbano, considerando a manuteno da populao
local, como em projetos de land readjustment, que todos os moradores precisam
ser consultados, muitas vezes em um processo longo de dilogo e cadastramento.
Tony Santana, apesar de concordar com a necessidade de um cadastramento,
considerou o processo como um falso cadastramento, ou uma tentativa de conhecer
as defcincias dos moradores antes de desapropri-los:
A Prefeitura de So Paulo estava com difculdade em realizar o cadastro
dos moradores da regio. Muitos comearam a reclamar da falta de clareza
sobre o processo de cadastramento. Ento, ns fomos atrs de um dos
entrevistadores e conseguimos uma cpia do tal cadastro. Reparamos que
aquilo continha perguntas de uma pesquisa de mercado e algumas delas [das
perguntas] tinham uma instruo para o pesquisador no deixar o morador
ler seu contedo. Repare no que est escrito aqui: Entrevistador, responda
as perguntas abaixo a partir da observao do imvel (No perguntar ao
morador). Quer dizer, o entrevistador chega na sua casa, responde um
166 captulo IV
questionrio com as informaes que voc passou para ele, ele pede para
voc assinar e no deixa nem uma cpia da pesquisa com o morador. O que
pensar sobre isso? Esto querendo saber das defcincias que ns temos e
no constituir um cadastro para a manuteno das pessoas no bairro. Isso
tudo para facilitar as desapropriaes depois. Olhe as perguntas que o
entrevistador tinha que responder sem o morador saber [e apresenta cpia
do documento utilizado pelos entrevistadores]:
(M1) Qual a condio geral do imvel com relao :
a) pintura [Bom, Regular, Ruim, No Possui]
b) limpeza [Bom, Regular, Ruim, No Possui]
c) iluminao [Bom, Regular, Ruim, No Possui]
d) ventilao [Bom, Regular, Ruim, No Possui]
e) azulejos [Bom, Regular, Ruim, No Possui]
(M2) No imvel h:
a) Fiao a mostra [Sim, No]
b) Ferragens a mostra [Sim, No]
c) Mofo, bolor [Sim, No]
d) Rachaduras na parede [Sim, No]
Santana, entrevista em 2011
A despeito das crticas, o documento Cadastro Socioeconmico (Consrcio
Nova Luz, 2011), oriundo da pesquisa realizada, apresentou nmeros relevantes
sobre os moradores da Santa Ifgnia: mais de 66% estariam h pelo menos cinco
anos e 24% desses estariam h mais de 20 anos na regio; 27% mora sozinho e
74% escolheu o local pela proximidade ao trabalho. Com relao faixa de renda,
36% da populao moradora consegue estabelecer-se, em uma regio com ampla
infraestrutura, sobretudo se comparada a outras regies da cidade, com at trs
salrios mnimos por faixa de renda familiar. Alm disso, relevante o fato de que
19% recusou-se a declarar sua renda familiar na pesquisa, o que poderia explicitar
novas interpretaes. Apesar das defcincias da pesquisa, isso signifca que um
tero dos moradores vive em situao de extrema vulnerabilidade a qualquer
167 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
aumento do preo do solo e que um tero pode ser expulso da regio se as devidas
aes do Poder Pblico no forem tomadas.
Vislumbrando tal panorama, no seria responsabilidade do Poder Pblico
estabelecer uma poltica para o menos favorecidos no sentido de criar um
equilbrio entre pobres e ricos? E, quando o Executivo e o Legislativo parecem no
cumprir com esse papel, para quem se deve recorrer? Parece-nos correto afrmar
que o Ministrio Pblico e o Poder Judicirio so aqueles indispensveis para
controlar os desejos desenfreados daqueles que, em nome de uma generosidade
participativa discutvel, desrespeitam os instrumentos democrticos conquistados
pela Sociedade Civil. No caso da concesso urbanstica, processo elaborado
pelo Executivo e aprovado pelo Legislativo, os movimentos de comerciantes e
moradores a consideraram um instrumento de especulao imobiliria, que no
benefciaria aqueles que ocupam a Santa Ifgnia, mesmo que os representantes
do Poder Pblico Municipal, reiteradas vezes, afrmassem o contrrio: que tudo
aquilo era para o benefcio dos moradores, comerciantes, e de toda So Paulo.
Essas afrmaes no foram sufcientes para evitar que os comerciantes entrassem
com um processo de Ao Direta de Inconstitucionalidade no Judicirio. Eles
alegaram que a concesso urbanstica contrariaria diversos aspectos da Constituio
Federal e que o requerido no atendeu aos ditames legais do Estatuto da Cidade,
pois deixou de considerar as propostas apresentadas pela Sociedade Civil e, com
designao de audincias pblicas teatrais, no houve efetiva possibilidade de
incorporao, no projeto, das propostas expressas em pblico.
Aps os comerciantes ganharem uma liminar que paralisou a aplicao
da concesso urbanstica, a Prefeitura agravou e o relator indeferiu a prpria
liminar dois dias depois. O desembargador Sousa Lima revogou a prpria
deciso considerando atas das audincias pblicas encaminhadas pela Prefeitura.
Refitamos: como um desembargador pode mudar to rpido de opinio? O
magistrado entendeu que houve ampla participao popular? Ou seja, se houve
audincia pblica, manifestao e protesto, isso validaria o processo democrtico
do projeto Nova Luz?
168 captulo IV
Com o indeferimento da liminar, no dia 29 de abril de 2011, os comerciantes
solicitaram o agravo dessa deciso que teve votao marcada para o dia 3 de
agosto. Na data, a pedido do desembargador Roberto Mac Cracken, a votao
do agravo foi adiada e o vereador Jos Police Neto (PSDB) foi tomar ch com
os desembargadores minutos antes da deciso (AMSI, 2011). No julgamento do
agravo, o relator fez uma breve leitura e disse que houve a participao popular e
que o projeto de utilidade pblica. Unnimes, todos os desembargadores votaram
contra a liminar, mantendo a efccia da lei.
de se questionar, como uma lei to controversa votada dessa maneira pelos
desembargadores? Segundo artigos publicados em jornal, Cludio Lembo, ex-
governador e atual secretrio municipal de negcios jurdicos de So Paulo, desde
2006, indica a lista dos novos desembargadores do Tribunal de Justia:
No processo de escolha a OAB apresenta uma lista com seis nomes para o
rgo Especial do Tribunal de Justia. Os 25 desembargadores do rgo
Especial escolhem trs nomes da lista e a encaminham para a escolha do
governador. Cludio Lembo faz questo de indicar os nomes de cada lista
que obtiveram maior nmero de votos no rgo Especial.
Portal Conjur, 13 de setembro de 2006
Fiz uma homenagem ao Tribunal de Justia escolhendo o mais votado de cada
lista. O Judicirio com elegncia, equilbrio e respeito pode, efetivamente,
reequilibrar situaes em confito. Por esse motivo, peo a cada um dos trs
novos desembargadores que tomem na prpria conscincia tal importncia.
O Judicirio o poder que pode equilibrar as situaes sociais brasileiras
e, particularmente, preservar a tica dos outros dois poderes, discursou o
governador Cludio Lembo durante a cerimnia de posse. J o presidente
do Tribunal de Justia, aproveitou a ocasio para agradecer a Lembo, que
anunciou a criao da comisso que analisa a possibilidade do Executivo,
destinar parte do recolhido com custas judiciais ao Tribunal de Justia.
Portal Servidor Pblico, 10 de fevereiro de 2008
169 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
O presidente do Tribunal de Justia de So Paulo, desembargador Roberto
Antonio Vallim Bellocchi, recebeu hoje (2/12) a visita do ex-governador
Cludio Lembo.Trata-se da primeira visita dele ao Tribunal, como novo
secretrio dos negcios jurdicos da Prefeitura de So Paulo. Escolhido pelo
prefeito Gilberto Kassab, Lembo tomou posse no cargo na ltima quinta-
feira (27/11).
Portal Jus Brasil, 2 de dezembro de 2008
Pelos trechos copiados denotando um estreito relacionamento entre o
Executivo e o Judicirio e pelo fato de Gilberto Kassab e seu subordinado, Miguel
Bucalem, terem expressado tranquilidade com relao liminar de Sousa Lima,
questiona-se: existe realmente um equilbrio entre os poderes? O Legislativo e o
Judicirio parecem bastante comprometidos com o Executivo e esse, por sua vez,
considerando os acontecimentos do processo Nova Luz, parece completamente
comprometido com os desejos de ampliao de vetores para a atuao do mercado
imobilirio. Esta a razo pela qual o nico anseio que resta aos grupos de
resistncia est relacionado ADIN enviada diretamente ao Supremo Tribunal
Federal, em Braslia, pelo PSOL.
Tal ADIN questiona incisivamente uma lei que delega ao particular promover
a desapropriao da seguinte maneira: compete privativamente Unio legislar
sobre a desapropriao
7
segundo o artigo 22, inciso II, da Constituio Federal
(ADIN PSOL, 2011:35). E explicita que somente o concessionrio de servios
7
Podemos conceituar desapropriao como um instituto de direito pblico consistente na retirada
da propriedade privada pelo Poder Pblico, ou seu delegado, por necessidade ou utilidade pblica,
ou interesse social, mediante o pagamento prvio da justa indenizao em dinheiro (art. 5, XXIV,
da CF - Constituio Federal), por interesse social para fns de reforma agrria (art.184, da CF), por
contrariedade ao Plano Diretor da cidade (art. 182, 4, III, da CF), mediante prvio pagamento
do justo preo em ttulos da dvida pblica, com clusula de preservao de seu valor real, e por uso
nocivo da propriedade, hiptese em que no haver indenizao de qualquer espcie (art. 243, da
CF) (Harada, 2002:35).
170 captulo IV
pblicos pode promover desapropriaes no decorrer da execuo dos servios
inerentes ao Poder Pblico, razo que confita com a lei da concesso urbanstica.
O concessionrio de urbanizao ou reurbanizao no o concessionrio de
servio pblico, que legalmente pode desapropriar e praticar os atos decorrentes
do ato expropriatrio (ADIN PSOL, 2011:36).
Ainda que a discusso seja votada e que seja permitida a promoo de
desapropriao por entes privados concessionrios, questiona-se: qual seria
a diferena dessa em relao atualmente realizada pelo Executivo, alm do
pagamento pelo privado do valor do imvel ao desapropriado? Conforme Adilson
Dallari explicou na primeira audincia pblica na Cmara Municipal, quer dizer,
no so os particulares que faro as desapropriaes, porque s o Poder Pblico
pode desapropriar. O Poder Pblico declara de utilidade pblica para fns de
desapropriao e autoriza o particular a promover a desapropriao. O discurso de
que as desapropriaes sero mais rpidas por que sero promovidas pelo privado
deixa bastante dvida. Basta pesquisar para saber que os problemas com relao
s desapropriaes surgem porque no existem regras para a resoluo de confitos
entre interesses que possam surgir:
No choque impetuoso entre dois interesses de cunhos diversos, um de
natureza pblica e outro de natureza particular, o embate da desapropriao
se soluciona em favor do interesse maior, isto , o de natureza pblica,
devendo este se sobrepujar ao segundo em face da relevncia que abarca.
Notadamente, vigoram os Princpios da Supremacia do Interesse Pblico
(sobre o particular) e da Indisponibilidade do Interesse Pblico. A
problemtica exposta se manifesta com mais fora e energia, considerando
que a sistemtica jurdica brasileira no fornece quaisquer regramentos
prticos para a resoluo dos confitos entre interesses pblicos que possam
vir a surgir. Desse modo, que emergem maneiras distintas de se interpretar
a normatizao legal, consoante a tica e a posio adotada pelo intrprete.
Portal Jus Brasil, 2 de dezembro de 2008
171 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
O Judicirio, portanto, em caso de confito, ter de interpretar as desapropriaes
e isso leva tempo; essa uma das razes da morosidade desses processos. E
logicamente, depois de um processo Nova Luz to difcil como o atual, aqueles
com potencial de desapropriao identifcados no projeto, sabendo das mudanas
e de todo a possibilidade de valorizao da regio, no aceitaro os valores
propostos pelo concessionrio. Ser que nesse caso, assim como fez Sousa Lima, os
desembargadores ao julgarem esse tipo de deciso o faro to rapidamente como
no agravo da concesso urbanstica? E como as concessionrias iro proceder?
Batero na porta dos proprietrios para negociar? Encaminharo uma notifcao
com a assinatura do prefeito?
Mas se o discurso da Prefeitura o de que as pessoas que esto morando na Santa
Ifgnia permanecero na regio, quais sero os procedimentos para a remoo das
famlias, em carter provisrio, para a construo das novas unidades e posterior
retorno das famlias s novas construes? So Paulo notoriamente uma cidade
com enorme dfcit habitacional; para onde iriam essas famlias? Haver uma
convergncia de metragem quadrada, ou seja, devolvida a mesma metragem que
o proprietrio tinha anteriormente ao projeto? Ou ele ter que arcar com recursos
prprios, ou por meio de fnanciamento, a sobrevalorizao gerada como resultado
do projeto? Esperamos que o timming do mercado aguarde por cada uma dessas
respostas.
Assim, com os olhos de quem estudou, presenciou e participou de trechos da
Batalha pelo Centro de So Paulo, podemos considerar trs problemas principais.
O primeiro deles diz respeito ao processo de formulao e aplicao da poltica
pblica denominada Nova Luz: houve falta de transparncia e pouca disponibilidade
de informaes; houve difcil interlocuo com as associaes de moradores e
comerciantes e aplicao de mtodos de falsa generosidade participativa; houve
falta de monitoramento dos impactos da poltica pblica e nenhuma ferramenta
de validao das demandas dos grupos a serem afetados pelo projeto.
Essas consideraes deixaram claro que o modelo de planejamento adotado
pelos gestores pblicos na gesto Serra-Kassab foi o tradicional: determinista, no
172 captulo IV
qual um nico ator no caso, o Estado deve sobressair-se sobre os anseios dos
outros; no qual o recurso escasso a ser sanado o econmico; no qual as dvidas dos
afetados pelas polticas pblicas so respondidas apenas por abordagens tcnicas
e normativas inconclusivas. No estudo de caso descrito neste livro, a realidade
mostrou-se confitante com esse modelo: so vrios os atores sociais num jogo de
interesses difuso, situacional, em que as inconcluses das abordagens tcnicas e
normativas no foram o sufciente para acalmar a ansiedade dos envolvidos.
Nesse contexto, portanto, entende-se que planejamento urbano no desenho
e no instrumento urbanstico. processo e sua validao em forma de poltica
pblica. No a teoria dos anos 90 do Jaime Lerner de acupuntura urbana,
como se a insero de um edifcio novo, ou reformado, com bela iluminao e
utilizao considerada nobre, como um museu, teatro ou sala de espetculos, fosse
capaz de irradiar luz ao entorno com problemas sociais. No cabe mais o discurso
do re revitalizao, reconverso, requalifcao daqueles que imaginam como
a cidade deve ser, para depois convidar as pessoas a viverem nela.
Planejamento urbano aceitar a cidade como um organismo dinmico, em que
as aes do Estado devem potencializar as dinmicas urbanas positivas e minimizar
as negativas, de forma a aumentar o bem-estar daqueles que construram sua histria
e que querem conjuntamente usufruir de seu futuro. Alm disso, o planejamento
deve desestimular as dinmicas que desagregam, que corroem aquilo que existe
de pblico e que enaltecem prticas de especulao e do usufruto para poucos.
Para tanto, a academia deve formar urbanistas que no inventam ou, utilizando-se
de eventual jargo que venha a tornar-se moda, reinventam a cidade, mas que
partem da lgica da transformao que tem por eixo seus prprios habitantes e
sua relao com os espaos que defnem, delimitam, muitas vezes aprisionam, suas
vidas. Dessa maneira, o planejamento urbano deve convidar a sociedade a participar
de seu sucesso, e tambm de seu insucesso, caso o entendimento de seus moradores
naquele momento venha a ser questionado tempos depois de sua implementao.
So processos polticos, econmicos e culturais que, pela prpria complexidade do
tema, devem atravessar vrios anos, s vezes dcadas, no podendo ser a bandeira
173 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
de uma nica gesto poltico partidria. So processos que precisam de estratgias
contnuas de gesto democrtica baseadas na partio pblica, mas tambm na
avaliao e na contnua melhoria de seus processos.
O segundo problema refere-se aos produtos resultantes do processo. No caso
da Nova Luz, constantemente gestores pblicos tentaram desvirtu-lo e desvi-lo
para a lgica do projeto, ou seja, do produto a ser executado, como se esse fosse
elemento decisrio e nico a ser discutido. No resta dvida de que um elemento
resultado do outro e, que da maneira como se procedeu, sem ter sido enraizado
e construdo em um processo social, o produto fnal corre risco de ser artifcial.
At o momento, o projeto Nova Luz obteve um nico produto: aquele do
medo, da incerteza e da inquietao por parte daqueles que moram e trabalham
no bairro Santa Ifgnia. Nem as promissoras participaes de grandes empresas,
incluindo a empresa nmero um em arquitetura e urbanismo do mundo, foram
responsveis para acalmar os nimos daqueles que podem ser afetados pelo projeto
Nova Luz. Nem todo o expertise delas foi responsvel por uma viso de um
enfrentamento das desigualdades que integram o cenrio urbano paulistano. J
que a soluo dos problemas do Estado deve estar nas mos do poder privado,
parece-nos correto afrmar que nem R$ 12 milhes gastos com o Consrcio Nova
Luz foram responsveis por um consenso de transformao do quadro urbanstico
da Cracolndia para melhor.
O terceiro problema diz respeito regulao dos poderes. Se o processo for
desvirtuado e o produto a ser enfado goela abaixo da populao for artifcial, a
quem devemos recorrer? Se nos parece correto afrmar que o Ministrio Pblico e
o Poder Judicirio so aqueles indispensveis para controlar os desejos desenfreados
daqueles que, em nome de uma falsa generosidade participativa, desrespeitam
os instrumentos democrticos conquistados pela Sociedade Civil, quando eles
[Ministrio Pblico e Poder Judicirio] tambm passam a atender tais desejos
desenfreados, acho importante expressar um alerta. Caso a concesso urbanstica e
projetos aos moldes do Nova Luz comecem a ser implementados, pode-se tornar
cultura no Brasil utilizar este instrumental para expulsar populaes de lugares
174 captulo IV
com potencial de valorizao e colocar outras, a bel-prazer, quando interessar a
grupos de relacionamento de prefeitos, governadores e parlamentares.
A cidade de Maring, terceira maior do Estado do Paran, inseriu sua concesso
urbanstica no plano diretor de 2006 (Lei Complementar n 632 de 2006) e
sancionou a aplicao do instrumento por meio da lei complementar n 693 no
mesmo ano. O contedo uma cpia, em um artigo e trs pargrafos, do plano
diretor de So Paulo; inclusive, o gabinete do prefeito da cidade encaminhou
o projeto de lei para a Cmara Municipal com o mesmo pretexto da concesso
urbanstica paulistana: visa possibilitar a interveno do Municpio para o melhor
uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo. No precisamos salientar
que a aplicao do instrumento j est sendo criticada e mobilizando as populaes
afetadas pela revitalizao da rea central, que quer transformar uma rea onde
existe uma antiga rodoviria e comunidades pobres da cidade.
Recordo-me, por fm, em algumas entrevistas com os atores envolvidos, dos
questionamentos sobre qual seria minha opinio sobre o futuro da Santa Ifgnia.
O que vai acontecer com o projeto Nova Luz em um futuro prximo? Gosto
muito do seguinte trecho do livro de Edgar Morin, Para Onde Vai o Mundo?:
A histria do vir a ser de uma prodigiosa complexidade. A histria inova,
deriva, desorganiza-se. Ela muda de trilho, descarrila-se: a contracorrente
suscitada por uma corrente se mescla com a corrente, e o descarrilador torna-
se a corrente. A evoluo deriva, transgresso, criao; feita de rupturas,
perturbaes, crises.
Morin, 2010:16-17
No sentido de prever o que vir a acontecer na Santa Ifgnia, entrevejo que nada
rege seu futuro, este est mais aberto do que nunca aos meses e anos por vir, j que
doravante ele comporta, ao mesmo tempo, a possibilidade de aniquilamento de
seus ocupantes atuais; e a possibilidade de um progresso decisivo na participao
popular e no controle social das aes governamentais para que todos se benefciem
do projeto Nova Santa Ifgnia; e, entre estas duas possibilidades extremas, todas
175 anlise do processo da concesso urbanstca em so paulo
as combinaes, justaposies de progresses e regresses possveis.
Ano que vem, 2012, haver as eleies que sucedero Gilberto Kassab. Talvez,
as cartas j tenham sido dadas e saberemos quais foram muitos anos depois
8
.
Talvez a vitrine Nova Luz tenha sido a responsvel por ofuscar outros interesses da
referida gesto. Para aqueles que discordam do partido no poder, quer seja DEM
ou o, em vias de criao, Partido Social Democrtico (PSD), no se trata apenas de
eliminar por meio do voto o partido dominante; sobre o novo governante pairam
os velhos mecanismo de dominao do capital. Precisamos, portanto, enfrentar o
problema de dominao em suas estruturas sociais e organizacionais para que, caso
desistam do projeto Nova Luz, nos moldes em que se encontra atualmente, outro
governante no pretenda retom-lo. Trata-se de reivindicar o fortalecimento do
controle social das aes do governo para que, se uma retomada ocorrer, sejamos
capazes de desmarcar a represso veiculada como proposta de democracia
9
.
8
Recentemente encontramos uma empresa pertencente ao grupo Andrade Gutierrez com o nome
de Consrcio Nova Luz, formada em 2001 e CNPJ 04.646.264/0001-78. O nome Nova Luz
antigo, tem domnio na Junta Comercial de So Paulo desde a gesto Marta Suplicy (PT) e
congrega dezenas de outras participaes, tais como a Odebrecht, Camargo Correa e Alston. Talvez
as cartas da Santa Ifgnia tenham sido dadas muito antes daquilo que se imagina.
9
O entendimento do termo democracia bastante controverso e plural na literatura acadmica.
Para muitos autores democracia uma modalidade de forma de governo. Etimologicamente, o
termo democracia provm do grego demos povo e kratein governo. A democracia tem sua
origem na Grcia, no sculo V a.C, e era entendida como uma forma de governo fundamentada
em trs direitos essenciais dos cidados atenienses: igualdade, liberdade e participao no poder.
Da democracia ateniense cujo exerccio se dava por meio das assembleias de cidados passa-se
s modernas democracias representativa e participativa. Democracia termo plurvoco, de difcil
conceituao, e por vezes utilizado para justifcar ideologicamente a prtica de atitudes totalitrias,
ou seja, o oposto de seu autntico signifcado. Da se conclui que as democracias so diversifcadas,
porque refetem a vida poltica, social e cultural de cada pas, podendo o conceito de democracia
sofrer perverso em sua essncia (Brito, Freixo e Silva, 2003:7). Neste livro, o termo democracia
refere-se tambm participao popular capaz de evitar que grupos de poder, ou elites econmicas,
controlem a agenda pblica governamental.
177
ILUSTRAES
As cartas:
O Executivo
O Legislativo
O Judicirio
O Mercado
A Sociedade
178
O Executivo
179
O Legislativo
180
O Judicirio
181
O Mercado
182
A Sociedade
183
CONSIDERAES FINAIS
A presente publicao teve por objetivo analisar o processo de formulao do
instrumento urbanstico da concesso urbanstica, considerando sua origem no
Executivo, sua regulamentao no Legislativo e as discusses sobre o assunto com
a Sociedade Civil.
Durante esse processo, fcaram claras as interferncias institucionais e sociais
de atores que tornaram possveis a elaborao e posterior emergncia da concesso
urbanstica em So Paulo. Se, por um lado, o objeto tcnico-jurdico foi inserido
na agenda pblica governamental como parte de um processo poltico legitimado
por meio de plano diretor na gesto PT; por outro lado, ele foi inserido na agenda
pblica governamental como parte da soluo para viabilizar uma estratgia
criticada como higienista, denominado projeto Nova Luz, na gesto PSDB-
DEM.
A temtica urbana expressa na Constituio de 1988 procurou condenar aquilo
que h muito tempo vinha acontecendo no Brasil: que grupos de poder, ou elites
econmicas controlassem a agenda pblica governamental, evitando que fossem
tratadas questes de polticas sociais para as maiorias menos favorecidas. Tais esforos
reafrmaram a emergncia de organizaes politizadas e redes de resistncias, para
atuao em mdio e longo prazo, contra desvios de funo ou funes do Poder
Pblico Municipal que favorecessem apenas as minorias detentoras de poder.
Apesar de o projeto Nova Luz apresentar-se como fruto de uma governabilidade
democrtica, por meio do canal especfco das audincias pblicas, fcou claro que
o iderio democrtico de se prevenir que as elites econmicas controlem a agenda
pblica governamental no se apresentou no caso estudado. Nele, foi infuenciado
pela elite econmica ligada ao mercado imobilirio de alto padro. Alm disso, as
vozes das organizaes politizadas e redes de resistncias no surtiram, no momento
das audincias pblicas, anterior e posteriormente regulamentao da concesso
urbanstica, os efeitos desejos por esses atores.
184
O estudo de caso que examinou a experincia da concesso urbanstica rejeitou
anlises que nos levariam a celebrar a Sociedade Civil virtuosa ou a demonizar
o Estado. Em vez disso, procurou-se constituir um panorama emprico capaz de
aprofundar novas anlises sobre o confito de interesses potencial presente no
espao urbano e sua relao dinmica entre Sociedade Civil e a complexa relao
com a governabilidade democrtica no Brasil.
Considerando as limitaes deste trabalho, acreditamos que o esforo em
promover a democracia no Brasil e a promoo de maior acesso de interessados
no processo de formulao de polticas pblicas ir afetar a maneira como agendas
de polticas urbanas so formuladas e regulamentadas. As anlises apresentadas
nesta publicao mostraram que o interesse de indivduos particulares ou grupos,
continuam a criar impedimentos incorporao do interesse daqueles que sero
efetivamente afetados pela ao governamental. Essa limitao ser foco de confitos
at que Sociedade Civil e Poder Pblico Municipal encontrem meios de atualizar
seu processo de desenvolvimento urbano, utilizando mecanismos de regulao e de
construo de espaos coletivos de maneira mais efciente.
185
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196
LEI MUNICIPAL N 14.917 DE 2009
Dispe sobre a concesso urbanstica no Municpio de So Paulo.
GILBERTO KASSAB, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que
lhe so conferidas por lei, faz saber que a Cmara Municipal, em sesso de 22 de abril de
2009, decretou e eu promulgo a seguinte lei:
Art. 1. A concesso urbanstica constitui instrumento de interveno urbana estrutural
destinado realizao de urbanizao ou de reurbanizao de parte do territrio municipal
a ser objeto de requalifcao da infraestrutura urbana e de reordenamento do espao
urbano com base em projeto urbanstico especfco em rea de operao urbana ou rea de
interveno urbana para atendimento de objetivos, diretrizes e prioridades estabelecidas
na lei do plano diretor estratgico.
Pargrafo nico. So diretrizes que podem justifcar a realizao de interveno urbana
mediante a concesso urbanstica:
I - elevar a qualidade do ambiente urbano, por meio da preservao dos recursos naturais
e da proteo do patrimnio histrico, artstico, cultural, urbanstico, arqueolgico e
paisagstico;
II - racionalizar o uso da infraestrutura instalada, em particular a do sistema virio e de
transportes, evitando sua sobrecarga ou ociosidade;
III - promover e tornar mais efcientes, em termos sociais, ambientais, urbansticos e
econmicos, os investimentos dos setores pblico e privado;
IV - prevenir distores e abusos no desfrute econmico da propriedade urbana e coibir o
uso especulativo da terra como reserva de valor, de modo a assegurar o cumprimento da
funo social da propriedade;
V - permitir a participao da iniciativa privada em aes relativas ao processo de
urbanizao;
VI - recuperar reas degradadas ou deterioradas visando melhoria do meio ambiente e
das condies de habitabilidade;
VII - estimular a reestruturao e requalifcao urbanstica para melhor aproveitamento
de reas dotadas de infraestrutura, estimulando investimentos e revertendo o processo de
esvaziamento populacional ou imobilirio;
197
VIII - estimular o adensamento de reas j dotadas de servios, infraestrutura e
equipamentos, de forma a otimizar o aproveitamento da capacidade instalada e reduzir
custos;
IX - adequar a urbanizao s necessidades decorrentes de novas tecnologias e modos de
vida;
X - possibilitar a ocorrncia de tipologias arquitetnicas diferenciadas e facilitar a
reciclagem das edifcaes para novos usos.
Art. 2. Para os fns desta lei, concesso urbanstica o contrato administrativo por meio
do qual o poder concedente, mediante licitao, na modalidade concorrncia, delega a
pessoa jurdica ou a consrcio de empresas a execuo de obras urbansticas de interesse
pblico, por conta e risco da empresa concessionria, de modo que o investimento desta
seja remunerado e amortizado mediante a explorao dos imveis resultantes destinados a
usos privados nos termos do contrato de concesso, com base em prvio projeto urbanstico
especfco e em cumprimento de objetivos, diretrizes e prioridades da lei do plano diretor
estratgico.
Pargrafo nico. A empresa concessionria obter sua remunerao, por sua conta e risco,
nos termos estabelecidos no edital de licitao e no contrato, dentre outras fontes, por meio
da alienao ou locao de imveis, inclusive dos imveis desapropriados e das unidades
imobilirias a serem construdas, da explorao direta ou indireta de reas pblicas na
rea abrangida pela interveno urbana ou qualquer outra forma de receita alternativa,
complementar ou acessria, bem como pela receita de projetos associados.
Art. 3. Podem ser objeto de concesso urbanstica, entre outras intervenes estruturais,
as obras relativas a modifcao do sistema virio, da estrutura fundiria, de instalaes
e equipamentos urbanos, inclusive sistema de transporte pblico, e da localizao de
logradouros pblicos, a demolio, reforma, ampliao ou construo de edifcaes nos
termos estabelecidos no respectivo projeto urbanstico especfco.
1. A rea resultante de urbanizao ou de reurbanizao mediante concesso urbanstica
dever ser dotada, conforme o caso, de infraestrutura de abastecimento de gua potvel,
disposio adequada de esgoto sanitrio, distribuio de energia eltrica e iluminao
pblica, sistema de manejo de guas pluviais, de transporte pblico de passageiros e
virio pblico com pavimentao adequada, atendidas as normas de acessibilidade e
198
preferentemente com piso drenante, rede de telecomunicaes, rede de gs canalizado
e equipamentos comunitrios destinados educao, cultura, sade, segurana, esporte,
lazer e convvio social.
2. O reparcelamento de rea necessrio para a execuo do projeto urbanstico especfco
da concesso dever observar as normas gerais da legislao nacional e municipal aplicvel
ao parcelamento do solo para fns urbanos, as da lei do plano diretor estratgico e as da
lei da operao urbana consorciada ou do respectivo projeto estratgico na qual esteja
inserida a rea objeto da concesso urbanstica.
3. Conforme as necessidades de cada caso, a interveno urbana pretendida, de acordo
com o projeto urbanstico especfco referido no art. 8 desta lei, poder ser objeto de mais
de uma concesso urbanstica.
4. Poder integrar o objeto da concesso urbanstica tanto a explorao do solo quanto
do subsolo e do espao areo, inclusive a implantao de garagens subterrneas e a gesto
das redes de infraestrutura instaladas em reas municipais.
Art. 4. A concesso urbanstica fca sujeita ao regime jurdico das concesses comuns
regidas pela Lei Federal n 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, com as complementaes
constantes desta lei, e das concesses patrocinadas previstas na Lei Municipal n 14.517,
de 16 de outubro de 2007, e na Lei Federal n 11.079, de 30 de dezembro de 2004, sem
prejuzo da aplicao das normas com ela compatveis das leis que lhe so correlatas.
1. So correlatas com o regime jurdico das concesses comuns e a elas aplicveis
subsidiariamente as normas pertinentes e com elas compatveis das Leis Federais n 8.666,
de 21 de junho de 1993, e n 10.257, de 10 de julho de 2001, bem como da Lei Municipal
n 13.278, de 7 de janeiro de 2002.
2. Se o contrato de concesso urbanstica estabelecer contrapartida do Poder Pblico
Municipal com recursos provenientes de fnanciamento ou doao oriundos de agncia
ofcial de cooperao tcnica ou organismo fnanceiro multilateral de que o Brasil faa
parte, podero ser admitidas na licitao as condies decorrentes de acordos, protocolos,
convenes ou tratados internacionais aprovados pelo Congresso Nacional, bem como as
normas e procedimentos daquelas entidades, inclusive quanto ao critrio de seleo da
proposta mais vantajosa para a Administrao, o qual poder contemplar, alm do preo,
outros fatores de avaliao, desde que por elas exigidos para a obteno do fnanciamento
ou doao, e que tambm no confitem com o princpio do julgamento objetivo e sejam
199
objeto de despacho motivado do rgo executor do contrato, despacho esse ratifcado pela
autoridade imediatamente superior.
Art. 5. Toda concesso urbanstica deve ser autorizada por lei especfca, que estabelecer
os parmetros urbansticos aplicveis, e s pode ter por objeto uma rea contnua destinada
a interveno urbana com base na lei do plano diretor estratgico, mesmo que no haja
necessidade de alterao de parmetros urbansticos e demais disposies legais aplicveis.
1. Cada autorizao legislativa, no mbito da respectiva lei especfca, dever conter o
permetro especfco e as diretrizes especfcas da concesso urbanstica por ela autorizada,
que orientaro a transformao urbanstica pretendida para a regio, de acordo com as
suas caractersticas e potencialidades.
2. O Poder Legislativo poder sustar a autorizao legislativa de que trata este artigo
caso a concesso urbanstica no observe o permetro especfco e as diretrizes especfcas
autorizadas.
Art. 6. No se aplica s obras efetuadas com base nesta lei o disposto nos artigos 1 e 2
da Lei n 10.671, de 28 de outubro de 1988.
Pargrafo nico. As leis de melhoramento virio incidentes sobre a rea da concesso
urbanstica no impediro a modifcao dos logradouros existentes, nos termos desta lei,
nem impediro a edifcao nas reas por eles atingidas, no sendo aplicveis a tais casos
as vedaes estabelecidas pelos artigos 4 e 5 da Lei n 11.228, de 26 de junho de 1992.
Art. 7. A autorizao para a abertura de licitao para a concesso urbanstica ser
precedida de estudos e providncias de responsabilidade do poder concedente para
a defnio dos objetivos, diretrizes e parmetros de interesse pblico especfco para a
elaborao do projeto urbanstico especfco da interveno a ser realizada por meio da
concesso, compreendendo, no mnimo, o seguinte:
I - estudos de viabilidade econmica, mercadolgicos e da situao fundiria da rea;
II - estudos de impacto ambiental ou de vizinhana;
III - relatrio circunstanciado dos principais contedos dos estudos efetuados e das
providncias a serem executadas com o demonstrativo quantitativo e qualitativo dos
custos e benefcios sociais, urbansticos e ambientais da interveno urbana a ser realizada;
IV - realizao de uma audincia pblica na rea central do Municpio e na de cada
200
uma das Subprefeituras em que ser realizada a interveno urbana, possibilitando a
interao com proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados
eventualmente interessados.
Art. 8. O projeto urbanstico especfco da interveno urbana a ser realizada por meio da
concesso urbanstica, em conformidade com a lei do plano diretor estratgico, conter,
conforme o caso, os seguintes elementos:
I - defnio das modifcaes no sistema virio;
II - localizao e defnio da infraestrutura urbana e dos equipamentos comunitrios;
III - localizao e defnio dos espaos pblicos de uso comum e especial;
IV - defnio dos parmetros e diretrizes urbansticos, ambientais e sociais;
V - programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada
pela interveno urbana.
1. O projeto urbanstico especfco deve ser submetido para anlise e deliberao, em
carter preferencial, preliminarmente abertura da licitao, para a defnio das diretrizes
relativas preservao do patrimnio cultural e histrico, parcelamento do solo, trnsito,
preservao do meio ambiente e adequao dos parmetros de uso e ocupao do solo,
devendo ser submetido, ao fnal, Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica (CTLU).
2. As diretrizes emitidas nos termos do pargrafo anterior vincularo as anlises
posteriores dos rgos municipais quanto aos pedidos de licenciamento de edifcaes
formulados pelo concessionrio.
3. O Poder Executivo poder realizar concursos ou publicar edital de chamamento de
pessoas fsicas ou jurdicas interessadas em apresentar projetos, estudos, levantamentos
e investigaes que subsidiem a modelagem da concesso urbanstica, os quais sero
remunerados na forma prevista no art. 21 da Lei Federal n 8.987, de 1995.
Art. 9. O projeto de concesso urbanstica ser objeto de consulta pblica, com
antecedncia mnima de 30 (trinta) dias da publicao do edital da respectiva licitao,
mediante publicao de aviso na imprensa ofcial, em jornais de grande circulao
e por meio eletrnico, no qual sero informadas as justifcativas para a contratao, a
identifcao do objeto, o prazo de durao do contrato e seu valor estimado e as minutas
do edital e do contrato, fxando-se prazo para fornecimento de sugestes, realizando-se
uma audincia pblica ao trmino deste prazo.
201
Art. 10. O concessionrio pode utilizar os instrumentos jurdicos autorizados na
legislao vigente em conformidade com os respectivos limites legais, tais como, o direito
de preempo, o consrcio imobilirio, o direito de superfcie, a concesso real de uso e
outros conexos para adequado cumprimento da concesso urbanstica.
Pargrafo nico. A utilizao do direito de preempo, do direito de superfcie e da
concesso real de uso sobre imvel de domnio pblico depende de prvia autorizao
legal.
Art. 11. A Prefeitura Municipal efetuar a declarao de utilidade pblica e de interesse
social dos imveis a serem objeto de desapropriao urbanstica para a execuo do projeto
urbanstico especfco mediante concesso urbanstica nos termos autorizados na alnea i
do art. 5 do Decreto-lei n 3.365, de 21 de junho de 1941, e no art. 44 da Lei Federal n
6.766, de 19 de dezembro de 1979.
1. O concessionrio, com fundamento no art. 3 do Decreto-lei n 3.365, de 21 de junho
de 1941, e na declarao a que se refere este artigo, promover a desapropriao judicial
ou amigvel dos imveis a serem desapropriados, pagando e negociando integralmente a
respectiva indenizao, bem como assumindo a condio de proprietria dos respectivos
imveis, com poderes para promover as alteraes registrrias necessrias para a realizao
de incorporaes imobilirias e a implementao do projeto urbanstico especfco, nos
termos do contrato de concesso urbanstica.
2. A desapropriao, uma vez obtida a imisso na posse, ser irretratvel e irrevogvel,
sendo defeso ao Poder Pblico Municipal ou ao concessionrio desistir ou renunciar aos
direitos e obrigaes a ela relativos.
Art. 12. Quando permitida, no edital de licitao, a participao de empresas em
consrcio, sero observadas as seguintes normas:
I - comprovao de compromisso, pblico ou particular, de constituio de sociedade de
propsito especfco, subscrito pelas consorciadas;
II - indicao da empresa responsvel pelo consrcio durante a licitao e at a constituio
da sociedade de propsito especfco;
III - apresentao dos documentos exigidos para aferio da capacidade tcnica, da
idoneidade fnanceira e da regularidade jurdica e fscal e as condies de liderana da
empresa responsvel pelo consrcio;
202
IV - impedimento de participao de empresas consorciadas na mesma licitao, por
intermdio de mais de um consrcio ou isoladamente.
1. A empresa lder do consrcio a responsvel perante o poder concedente pelo
cumprimento do contrato de concesso urbanstica, sem prejuzo da responsabilidade
solidria das demais consorciadas.
2. A empresa licitante vencedora fca obrigada a constituir, antes da adjudicao do
certame, sociedade de propsito especfco para assumir os compromissos de concessionria
at a completa execuo da interveno urbana dentro do prazo fxado no contrato de
concesso urbanstica antes de sua assinatura.
3. Poder ser exigido pelo edital de licitao que a Prefeitura do Municpio de So Paulo
receba 1 (uma) ao da empresa de propsito especfco, com poder de participao nas
decises da empresa com a fnalidade de controle do cumprimento do objeto da concesso
urbanstica, nos termos do edital.
Art. 13. O poder concedente, antes da abertura da licitao, poder proceder pr-
qualifcao jurdica, tcnica, econmico-fnanceira e conexas das empresas ou consrcios
de empresas que queiram participar da licitao de concesso urbanstica a fm de efetuar
anlise mais detida da qualifcao tcnica das interessadas.
1. A adoo do procedimento de pr-qualifcao ser feita mediante proposta da
autoridade competente do poder concedente, aprovada pela autoridade imediatamente
superior.
2. Na pr-qualifcao sero observadas as exigncias legais relativas concorrncia,
convocao dos interessados, ao procedimento e anlise da documentao.
Art. 14. Observado o disposto no art. 5, a licitao da concesso urbanstica dever ser
autorizada pelo Prefeito, mediante despacho fundamentado, que efetuar a defnio do
objeto, rea de abrangncia, prazo e diretrizes a serem observadas.
Art. 15. A licitao ser aberta na modalidade concorrncia mediante edital elaborado
pelo poder concedente, observados, no que couber, os critrios e as normas gerais da
legislao prpria aplicvel s concesses comuns, que conter, especialmente:
I - o objeto, metas e prazo da concesso;
II - a descrio das condies necessrias adequada execuo da interveno urbana;
203
III - os prazos para recebimento das propostas, julgamento da licitao e assinatura do
contrato;
IV - prazo, local e horrio em que sero fornecidos ou disponibilizados, aos interessados,
os dados, estudos e projetos necessrios elaborao dos oramentos e apresentao das
propostas;
V - os critrios e a relao dos documentos exigidos para a aferio da capacidade tcnica,
da idoneidade fnanceira e da regularidade jurdica e fscal;
VI - as possveis fontes de receitas alternativas, complementares ou acessrias, bem como
as provenientes de projetos associados;
VII - os direitos e obrigaes do poder concedente e da sociedade concessionria em relao
a alteraes a serem realizadas no futuro, para garantir a continuidade e a atualizao da
interveno urbana aos fns de interesse pblico a que se destina;
VIII - os critrios, indicadores, frmulas e parmetros a serem utilizados no julgamento
tcnico e econmico-fnanceiro da proposta;
IX - a indicao dos bens reversveis e dos que forem objeto de imediata incorporao ao
patrimnio pblico, de suas caractersticas e de outras condies conexas;
X - a expressa indicao do concessionrio como responsvel pelo nus da concretizao
das desapropriaes necessrias completa execuo da interveno urbana, ou para
a instituio de servido administrativa ou urbanstica, observada a preferncia dos
expropriados para a aquisio de novas unidades, conforme defnido no edital;
XI - a exigncia de constituio de sociedade de propsito especfco, antes da adjudicao
do certame, com o objetivo nico e exclusivo de realizao da interveno urbana prevista
no edital;
XII - a exigncia, se for o caso, de o concessionrio ressarcir os dispndios correspondentes
aos estudos, investigaes, levantamentos, projetos, obras e despesas ou investimentos
j efetuados, vinculados concesso, de utilidade para a licitao, realizados pelo poder
concedente ou com a sua autorizao, antes da assinatura do contrato de concesso
urbanstica;
XIII - as condies de liderana da empresa responsvel, na hiptese em que for permitida
a participao de empresas em consrcio;
XIV - a minuta do respectivo contrato de concesso urbanstica, que conter as clusulas
essenciais referidas no art. 19 desta lei e outras porventura necessrias e adequadas;
XV - os dados relativos s obras da interveno urbana, dentre os quais os elementos
204
bsicos do projeto referido no art. 8 desta lei;
XVI - as garantias a serem exigidas para assegurar o adequado e completo cumprimento
do contrato de concesso urbanstica a que se referir o edital limitadas ao valor das obras
da interveno urbana.
1. Entende-se por atualizao da interveno urbana, a que se refere o inciso VII
do caput deste artigo, o uso de mtodos, tcnicas, instalaes e equipamentos que
correspondam aos padres de modernidade propiciados pelo progresso tecnolgico, bem
como a sua melhoria e a ampliao de acordo com as diretrizes da lei do plano diretor para
atendimento das necessidades dos usurios da cidade.
2. Poder ser prevista a obrigao de o concessionrio incluir, na alienao dos
imveis resultantes da concesso, clusulas que possibilitem o atendimento dos objetivos
da interveno urbana, inclusive no que se refere manuteno de caractersticas de
construo e de uso do bem, por prazo determinado, nos termos defnidos no edital.
3. A concessionria poder promover a realizao de incorporaes imobilirias nos
imveis desapropriados, a fm de possibilitar, ainda em fase de construo, a alienao das
futuras unidades dos empreendimentos imobilirios, bem como sua dao em garantia de
fnanciamentos.
Art. 16. O julgamento da licitao de concesso urbanstica poder ser precedido da etapa
de qualifcao das propostas tcnicas, desclassifcando-se as empresas licitantes que no
alcanarem a pontuao mnima, as quais no participaro da fase seguinte da licitao.
Pargrafo nico. O exame das propostas tcnicas, para fns de qualifcao ou julgamento,
ser feito por ato motivado, com base em exigncias, parmetros e indicadores de resultado
pertinentes ao objeto, defnidos com clareza e objetividade no edital.
Art. 17. No julgamento da licitao para a concesso urbanstica ser considerado um dos
seguintes critrios:
I - a maior oferta, nos casos de pagamento ao poder concedente pela outorga da concesso;
II - a melhor proposta tcnica, com preo fxado no edital;
III - melhor proposta em razo da combinao dos critrios de maior oferta pela outorga
da concesso com o de melhor tcnica;
IV - melhor oferta de pagamento pela outorga aps qualifcao de propostas tcnicas;
V - menor valor da contrapartida a ser paga pela Administrao Pblica, no caso de
205
concesso patrocinada;
VI - melhor proposta em razo da combinao do critrio do inciso V com o de melhor
tcnica, de acordo com os pesos estabelecidos no edital, no caso de concesso patrocinada.
1. O edital de licitao conter as exigncias para a formulao de propostas tcnicas.
2. O poder concedente recusar propostas manifestamente inexequveis ou
fnanceiramente incompatveis com os objetivos da licitao.
3. Em igualdade de condies, ser dada preferncia proposta apresentada por
empresa brasileira.
Art. 18. Considerar-se- desclassifcada a proposta que, para sua viabilizao, necessite
de vantagens ou subsdios que no estejam autorizados em lei e disposio de todos os
concorrentes.
1. Considerar-se- tambm desclassifcada a proposta de entidade estatal alheia esfera
poltico-administrativa do poder concedente que, para sua viabilizao, necessite de
vantagens ou subsdios do Poder Pblico controlador da referida entidade.
2. Inclui-se nas vantagens ou subsdios de que trata este artigo qualquer tipo de
tratamento tributrio diferenciado, ainda que em consequncia da natureza jurdica da
licitante, comprometa a isonomia fscal que deve prevalecer entre todos os concorrentes.
Art. 19. So clusulas essenciais do contrato de concesso as relativas:
I - ao objeto, rea e ao prazo da concesso;
II - ao modo, forma e condies de realizao da interveno urbana;
III - aos critrios, indicadores, frmulas e parmetros defnidores da qualidade da
interveno urbana;
IV - aos cronogramas fsico-fnanceiros de execuo das obras vinculadas concesso;
V - forma e meios de remunerao da concessionria por meio da explorao da
interveno urbana e de projetos associados;
VI - critrios objetivos de avaliao de desempenho;
VII - garantia do fel cumprimento, pela concessionria, das obrigaes relativas s obras
vinculadas concesso;
VIII - aos direitos, garantias e obrigaes do poder concedente e da concessionria,
inclusive os relacionados s previsveis necessidades de futura alterao da interveno
urbana e consequente modernizao, aperfeioamento e ampliao dos equipamentos e
206
demais instalaes;
IX - forma de fscalizao das instalaes, dos equipamentos e dos mtodos de execuo
da interveno urbana, bem como indicao dos rgos competentes para exerc-la;
X - s penalidades contratuais e administrativas a que se sujeita a concessionria e sua
forma de aplicao;
XI - aos casos de extino da concesso urbanstica;
XII - aos bens reversveis e queles que forem objeto de imediata incorporao ao
patrimnio pblico;
XIII - aos critrios para o clculo e a forma de pagamento de indenizaes devidas
concessionria, se for o caso;
XIV - s condies para prorrogao do contrato, se couber;
XV - obrigatoriedade, forma e periodicidade da prestao de contas da concessionria ao
poder concedente, sem prejuzo do disposto no art. 38 desta lei;
XVI - exigncia da publicao de demonstraes fnanceiras peridicas da concessionria
na forma estabelecida pela Prefeitura Municipal;
XVII - s obrigaes da concessionria para adequada realizao do controle social pela
Sociedade Civil, sem prejuzo do disposto no art. 38 desta lei;
XVIII - ao foro e ao modo amigvel de soluo das divergncias contratuais;
XIX - outras clusulas, termos e obrigaes peculiares ao objeto da concesso urbanstica.
Pargrafo nico. O prazo da concesso a ser fxado no edital da licitao, em cada
caso, dever atender ao interesse pblico e s peculiaridades relacionadas ao valor do
investimento.
Art. 20. O contrato de concesso urbanstica poder prever o emprego de mecanismos
privados para resoluo de disputas decorrentes ou relacionadas ao contrato, inclusive a
arbitragem, a ser realizada no Brasil e em lngua portuguesa, nos termos da Lei Federal n
9.307, de 23 de setembro de 1996.
Art. 21. Incumbe concessionria a execuo da interveno urbanstica concedida,
cabendo-lhe responder por todos os prejuzos causados ao poder concedente ou a
terceiros, sem que a fscalizao exercida pelo rgo competente exclua ou atenue essa
responsabilidade.
1. Sem prejuzo da responsabilidade a que se refere este artigo, a concessionria
207
poder contratar com terceiros, sob sua exclusiva responsabilidade, o desenvolvimento de
atividades inerentes, acessrias ou complementares interveno urbanstica concedida,
bem como a implementao de projetos associados nos termos que forem autorizados no
edital e no contrato de concesso urbanstica.
2. Os contratos celebrados entre a concessionria e os terceiros a que se refere o pargrafo
anterior reger-se-o pelo direito privado, no se estabelecendo qualquer relao jurdica
entre os terceiros e o poder concedente.
3. A execuo das atividades contratadas com terceiros pressupe o cumprimento do
projeto urbanstico especfco a ser executado e das leis municipais, estaduais e nacionais
sobre a interveno em qualquer de seus aspectos.
Art. 22. A subconcesso pode ser admitida, nos termos previstos no contrato de concesso,
desde que expressamente autorizada, por escrito, pelo poder concedente exclusivamente
para atender ao interesse de perfeita execuo do objeto do contrato de concesso
urbanstica.
1. A outorga de subconcesso ser sempre precedida de concorrncia.
2. O subconcessionrio se sub-rogar em todos os direitos e obrigaes da subconcedente
dentro dos limites da subconcesso.
Art. 23. A transferncia de concesso ou do controle societrio da concessionria sem
prvia anuncia do poder concedente implicar a imediata caducidade da concesso de
pleno direito.
1. Para fns de obteno da anuncia de que trata o caput deste artigo, o pretendente
dever:
I - atender s exigncias de capacidade tcnica, idoneidade fnanceira e regularidade
jurdica e fscal necessrias assuno da concesso; e
II - comprometer-se a cumprir todas as clusulas do contrato de concesso urbanstica em
vigor.
2. O poder concedente autorizar a assuno do controle da concessionria por seus
fnanciadores para promover sua reestruturao fnanceira e assegurar a continuidade da
prestao dos servios nas condies estabelecidas no contrato de concesso.
3. Na hiptese prevista no 2, o poder concedente exigir dos fnanciadores que
atendam s exigncias de regularidade jurdica e fscal, podendo alterar ou dispensar os
208
demais requisitos previstos no 1, inciso I, deste artigo.
4. A assuno do controle autorizada na forma do 2 deste artigo no alterar as
obrigaes da concessionria e de seus controladores ante o poder concedente.
Art. 24. Em contratos de fnanciamento, a concessionria poder oferecer em garantia os
direitos emergentes da concesso, inclusive os derivados das aes de desapropriao, at
o limite que no comprometa a operacionalizao e a continuidade da interveno urbana
concedida at sua completa realizao.
Art. 25. Incumbe ao poder concedente:
I - regulamentar, no que couber, e fscalizar a execuo e a manuteno da interveno
urbana concedida;
II - modifcar unilateralmente as disposies contratuais para atender a interesse pblico;
III - zelar pela boa qualidade da interveno urbana e pela efetiva concretizao dos
interesses pblicos a que se destina;
IV - declarar de utilidade pblica ou de interesse social para o fm de desapropriao,
promovendo-a diretamente ou mediante delegao concessionria, hiptese em que
ser desta a responsabilidade pelo pagamento integral das indenizaes devidas e despesas
conexas;
V - intervir na concesso urbanstica, retom-la e extinguir a concesso nas hipteses e nas
condies previstas em lei e no contrato.
Art. 26. Incumbe empresa concessionria:
I - cumprir e fazer cumprir as disposies legais, regulamentares e contratuais da concesso;
II - executar a interveno urbana de acordo com o projeto urbanstico especfco, as
disposies da concesso e as normas legais;
III - proceder aquisio e venda ou locao dos imveis destinados a usos privados,
inclusive mediante incorporao imobiliria;
IV - exercer o direito de preempo, em nome da Prefeitura Municipal e nos termos da
lei, para aquisio de imveis sujeitos a este direito com base na lei do plano diretor e no
Estatuto da Cidade;
V - receber em doao de proprietrio de imvel situado no permetro da concesso
urbanstica para viabilizao fnanceira do aproveitamento do imvel nos termos previstos
209
no projeto urbanstico especfco da concesso sob o compromisso de, em troca e aps
a realizao das obras, o donatrio doar ao doador unidades imobilirias devidamente
urbanizadas ou edifcadas como pagamento da alienao do imvel empresa
concessionria;
VI - zelar pela integridade dos bens vinculados concesso urbanstica;
VII - manter em dia o inventrio e o registro dos bens vinculados concesso;
VIII - promover as desapropriaes, judicial ou amigavelmente, na forma autorizada na
concesso, efetuando o pagamento das indenizaes devidas aos proprietrios e possuidores
afetados, sob sua inteira e exclusiva responsabilidade, e promovendo os atos registrrios
eventualmente necessrios realizao de incorporaes imobilirias;
IX - manter regularmente escriturados os seus livros e registros contbeis e organizados os
arquivos, documentos e anotaes, de forma a possibilitar a inspeo a qualquer momento
pelos encarregados da fscalizao;
X - franquear o acesso dos encarregados da fscalizao, a qualquer momento, aos locais
das obras, equipamentos e instalaes da concessionria;
XI - prestar contas peridicas Prefeitura Municipal e Sociedade Civil do cumprimento
integral e fel da concesso.
Art. 27. No exerccio da fscalizao, o poder concedente ter acesso aos dados
relativos administrao, contabilidade, recursos tcnicos, econmicos e fnanceiros da
concessionria.
1. A fscalizao da concesso ser efetuada pelo poder concedente ou por entidade
conveniada ou contratada e, periodicamente, conforme previsto em norma regulamentar,
por comisso composta de representantes do poder concedente, da concessionria, dos
proprietrios e usurios.
2. Na hiptese do 1 deste artigo, a entidade conveniada ou contratada somente
ser responsvel pela colheita e compilao de dados e elementos tcnicos, que sero
submetidos e analisados pela Administrao para o aferimento da regularidade da execuo
do contrato de concesso.
Art. 28. O poder concedente poder intervir na concesso com o fm de assegurar a sua
adequao aos objetivos de interesse pblico, bem como o fel cumprimento das normas
contratuais, regulamentares e legais pertinentes, observado o devido processo legal.
210
Pargrafo nico. A interveno far-se- mediante ato do poder concedente que conter a
designao do interventor, o prazo da interveno, os objetivos e limites da medida.
Art. 29. Declarada a interveno, o poder concedente dever, no prazo de trinta dias,
instaurar procedimento para investigar e comprovar as causas determinantes da medida
e apurar responsabilidades, assegurado o exerccio do direito de defesa concessionria.
1. Se fcar comprovado que a interveno no observou os pressupostos legais ser
declarada sua nulidade, devendo o objeto da concesso urbanstica ser imediatamente
devolvido concessionria, sem prejuzo de seu direito indenizao.
2. O procedimento a que se refere o caput deste artigo dever ser concludo no prazo
de at cento e oitenta dias, sob pena de considerar-se invlida a interveno.
Art. 30. Cessada a interveno, se no for extinta a concesso, a administrao da
interveno urbana ser devolvida concessionria, precedida da prestao de contas pelo
interventor que responder pelos atos praticados durante a sua gesto.
Art. 31. Extingue-se a concesso por:
I - advento do termo fnal do contrato;
II - encampao;
III - caducidade;
IV - resciso;
V - anulao;
VI - falncia ou extino da empresa concessionria.
1. Extinta a concesso, retornaro ao poder concedente todos os bens reversveis, direitos
e privilgios transferidos concessionria conforme previsto no edital e estabelecido no
contrato.
2. Extinta a concesso, haver a imediata assuno da interveno urbana pelo poder
concedente, procedendo-se aos levantamentos, avaliaes e liquidaes necessrias.
3. A assuno da interveno urbana autoriza a ocupao das instalaes e a utilizao,
pelo poder concedente, de todos os bens reversveis.
4. Nos casos previstos nos incisos I e II do caput deste artigo, o poder concedente,
antecipando-se extino da concesso, proceder aos levantamentos e avaliaes necessrios
determinao dos montantes da indenizao porventura devida concessionria nas
211
hipteses de reverso ou de encampao.
5. Nos casos previstos nos incisos II a VI deste artigo, fca o poder concedente autorizado
a alienar os imveis adquiridos pelo concessionrio em cumprimento das obrigaes
constantes do projeto urbanstico especfco, diretamente ou por meio da contratao de
nova concesso urbanstica, hiptese em que tais bens sero alienados ao concessionrio,
para a devida destinao.
Art. 32. A reverso dos bens no advento do termo fnal do contrato far-se- com a
indenizao das parcelas dos investimentos vinculados a bens reversveis que ainda
no tenham sido amortizados ou depreciados que tenham sido realizados para que a
interveno urbana concedida atenda plenamente aos fns de utilidade e interesse pblicos
que constituem sua razo de ser.
Art. 33. Considera-se encampao a retomada da concesso pelo poder concedente
durante o prazo da concesso, por motivo de interesse pblico, mediante lei autorizativa
especfca e aps prvio pagamento da indenizao na forma do artigo anterior.
Art. 34. A inexecuo total ou parcial do contrato de concesso acarretar, a critrio do
poder concedente, a declarao de caducidade da concesso ou a aplicao das sanes
contratuais, respeitadas as demais disposies desta lei.
1. A caducidade da concesso pode ser declarada pelo poder concedente quando:
I - a interveno urbana estiver sendo realizada de forma inadequada ou defciente, tendo
por base as leis municipais, as normas, critrios, indicadores e parmetros defnidores
de sua boa qualidade, sem que as irregularidades sejam sanadas em tempo hbil ou sem
justifcativa, nos termos do edital;
II - a concessionria descumprir clusulas contratuais ou disposies legais ou
regulamentares concernentes concesso;
III - a concessionria paralisar a interveno urbana, total ou parcialmente, ou concorrer
para tanto, ressalvadas as hipteses decorrentes de caso fortuito ou fora maior;
IV - a concessionria perder as condies econmicas, tcnicas ou operacionais para a
manuteno e atualizao da concesso;
V - a concessionria no cumprir as penalidades impostas por infraes, nos devidos
prazos;
212
VI - a concessionria no atender a intimao do poder concedente no sentido de corrigir
as irregularidades;
VII - a concessionria for condenada em sentena transitada em julgado por sonegao de
tributos e contribuies.
2. A declarao da caducidade da concesso dever ser precedida da verifcao da
inadimplncia administrativa em procedimento sumrio, assegurado o direito de defesa.
3. No ser instaurado procedimento de inadimplncia antes de comunicados
concessionria, detalhadamente, por escrito, os descumprimentos contratuais especfcos
referidos no 1 deste artigo, dando-lhe um prazo para corrigir as falhas e transgresses
apontadas e para o enquadramento nos termos contratuais.
4. Instaurado o procedimento e comprovada a inadimplncia, a caducidade ser
declarada por ato do poder concedente, independentemente de indenizao prvia,
calculada no decurso do processo.
5. A indenizao de que trata o 4 deste artigo ser devida na forma aplicvel
reverso de bens e do contrato, descontado o valor das multas contratuais e dos danos
causados pela concessionria.
6. Declarada a caducidade, no resultar para o poder concedente qualquer espcie
de responsabilidade em relao aos encargos, nus, obrigaes ou compromissos com
terceiros ou com empregados da concessionria.
Art. 35. O contrato da concesso pode ser rescindido por iniciativa da concessionria, no
caso de descumprimento das normas contratuais pelo poder concedente, mediante ao
judicial especialmente intentada para esse fm.
Pargrafo nico. Na hiptese prevista no caput deste artigo, a interveno urbana
concedida no poder ser interrompida ou paralisada at o efetivo trnsito em julgado da
sentena judicial.
Art. 36. A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano - SMDU coordenar as
atividades de planejamento da concesso urbanstica, observadas a compatibilidade com
o Plano Diretor Estratgico e a articulao com outros planos urbansticos j existentes,
fcando incumbida da elaborao da proposta de lei especfca, dos estudos e providncias
de responsabilidade do poder concedente e do projeto urbanstico especfco, previstos
nos artigos 5, 7 e 8 desta lei, solicitando a colaborao de outros rgos municipais, de
213
acordo com suas competncias especfcas.
Art. 37. A Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana e Obras - SIURB fca incumbida
da outorga da concesso urbanstica nos termos desta lei e da lei especfca da concesso,
observadas as disposies, objetivos, diretrizes e prioridades estabelecidos no Plano Diretor
Estratgico, bem como as demais leis municipais aplicveis, cabendo-lhe a abertura da
licitao, a contratao, superviso e fscalizao da concesso.
Art. 38. Para a fscalizao de cada concesso urbanstica, o Executivo constituir um
Conselho Gestor, de formao paritria, com representantes da Municipalidade e da
Sociedade Civil, de forma a propiciar a participao dos cidados interessados, tais como
moradores, proprietrios, usurios e empreendedores, cabendo ao Conselho Gestor as
providncias necessrias para fscalizao, verifcao e acompanhamento do cumprimento
das diretrizes da interveno urbana e do respectivo contrato de concesso.
1. O Conselho Gestor a que se refere o caput deste artigo ser institudo aps a
celebrao do contrato de concesso urbanstica.
2. Dos membros do Conselho, 50% (cinquenta por cento) sero representantes do
Executivo e 50% (cinquenta por cento) sero representantes da Sociedade Civil, indicados
no Conselho Municipal de Poltica Urbana - CMPU.
3. O Executivo indicar a Presidncia do Conselho.
4. Ser garantida a publicidade dos atos do Conselho Gestor, inclusive por meio da
publicao das atas das reunies ordinrias e extraordinrias no Dirio Ofcial da Cidade
e no site ofcial da Prefeitura Municipal de So Paulo.
Art. 39. Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao.
PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 7 de maio de 2009, 456 da
fundao de So Paulo.
GILBERTO KASSAB, PREFEITO
Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 7 de maio de 2009.
CLOVIS DE BARROS CARVALHO, Secretrio do Governo Municipal
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LEI MUNICIPAL N 14.918 DE 2009
Autoriza o Executivo a aplicar a concesso urbanstica na rea da Nova Luz.
GILBERTO KASSAB, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que
lhe so conferidas por lei, faz saber que a Cmara Municipal, em sesso de 22 de abril de
2009, decretou e eu promulgo a seguinte lei:
Art. 1. Fica o Executivo Municipal autorizado a aplicar a concesso urbanstica na rea
delimitada pelo permetro da Nova Luz, na forma e atendidas as normas previstas na
legislao municipal especfca.
Pargrafo nico. Para os fns desta lei, considera-se Nova Luz o conjunto das intervenes
urbansticas necessrias para a execuo de projeto urbanstico especfco no permetro
defnido pelas Avenidas Casper Lbero, Ipiranga, So Joo, Duque de Caxias e Rua Mau,
no Distrito da Repblica.
Art. 2. Constituem diretrizes especfcas da concesso urbanstica autorizada pela presente
lei:
I - preservao e recuperao do patrimnio histrico, cultural e artstico existente no
local;
II - equilbrio entre habitao e atividade econmica, de forma a propiciar a sustentabilidade
da interveno;
III - implantao de unidades habitacionais destinadas populao de baixa renda, de
acordo com as normas urbansticas aplicveis s Zonas Especiais de Interesse Social;
IV - incentivo manuteno e expanso da atividade econmica instalada, especialmente
nos setores ligados tecnologia;
V - execuo planejada e progressiva do projeto urbanstico especfco, de forma a evitar,
durante o perodo das intervenes, o agravamento de problemas sociais e minimizar os
impactos transitrios negativos delas decorrentes.
1. As diretrizes especfcas ora fxadas orientaro a elaborao do projeto urbanstico
especfco da concesso urbanstica e a fscalizao, por parte do poder concedente, da
execuo do contrato de concesso urbanstica.
2. De forma a viabilizar as diretrizes especfcas ora estabelecidas, o Executivo Municipal
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efetuar o cadastro dos moradores e das atividades econmicas instaladas no permetro
da concesso urbanstica, identifcando, especialmente, as condies das moradias e a
presena de empregos e gerao de tributos por parte dos estabelecimentos.
3. Caber exclusivamente ao projeto urbanstico especfco defnir, dentre os imveis
situados no permetro da concesso urbanstica, quais devero ser objeto de desapropriao,
demolio, reforma ou construo, levando em conta os seguintes aspectos:
I - restries decorrentes de tombamento;
II - custos decorrentes da interveno sobre a edifcao;
III - viabilidade econmica da interveno;
IV - atendimento funo social da propriedade, especialmente no que se refere
qualidade da edifcao e do uso instalado, inclusive em relao ao atendimento das
posturas municipais;
V - compatibilidade do imvel com o entorno previsto no projeto urbanstico especfco.
4. Preferentemente desapropriao, o concessionrio dever efetuar entendimentos
com o proprietrio do imvel, para eventual composio amigvel, na qual podero ser
empregados os institutos admissveis em direito, inclusive o consrcio imobilirio previsto
no art. 46 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001.
5. Nos termos a serem defnidos pelo projeto urbanstico especfco, tanto quanto
possvel, a implantao progressiva da concesso urbanstica dar prioridade, no tempo,
interveno sobre imveis desocupados, aos que apresentem ocupao menos consolidada
e aos imveis que, de alguma forma, causem prejuzos adequada fruio urbana.
6. Na implantao progressiva da concesso urbanstica, quando necessria a interveno
sobre imvel onde haja atividade econmica cadastrada, caso no seja oferecido ao
proprietrio do estabelecimento, para locao ou venda, por valor de mercado, imvel
razoavelmente compatvel para a transferncia provisria ou defnitiva da atividade
instalada, o concessionrio fcar inteiramente responsvel pela indenizao relativa
desapropriao do respectivo fundo de comrcio.
Art. 3. Aplica-se s reas do permetro do Projeto Nova Luz, no que couber, a Lei n
12.349, de 6 de junho de 1997 - Operao Urbana Centro, especialmente os seus arts.
3, 4, 6, 7 e 9.
1. Podero ser adotados, no permetro do Projeto Nova Luz, os parmetros urbansticos
decorrentes da adeso Operao Urbana Centro, nos termos da Lei n 12.349, de 1997,
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fcando facultado ao Poder Executivo considerar a respectiva contrapartida fnanceira
como compreendida nas obras realizadas em funo do projeto ou no eventual valor pago
ao poder concedente pela outorga da concesso urbanstica.
2. No se aplicam ao Projeto Nova Luz o inciso I do caput do art. 4 e o 1 do art.
6 da Lei n 12.349, de 1997.
Art. 4. Fica o Executivo Municipal obrigado a constituir o Conselho Gestor da Nova
Luz, de formao paritria, com representantes da Municipalidade e da sociedade civil,
de forma a propiciar a participao dos cidados interessados, tais como moradores,
proprietrios, usurios e empreendedores, cabendo ao Conselho Gestor as providncias
necessrias para fscalizao, verifcao e acompanhamento do cumprimento das diretrizes
gerais e especfcas da interveno urbana integrantes do projeto urbanstico especfco e
do respectivo contrato de concesso urbanstica.
1. O Conselho Gestor a que se refere o caput deste artigo ser institudo aps a
celebrao do contrato de concesso urbanstica.
2. Dos membros do Conselho, 50% (cinqenta por cento) sero representantes do
Executivo Municipal e 50% (cinqenta por cento) sero representantes da sociedade civil,
indicados no Conselho Municipal de Poltica Urbana - CMPU.
3. O Executivo Municipal indicar a Presidncia do Conselho Gestor.
4. Ser garantida a publicidade dos atos do Conselho Gestor, inclusive por meio da
publicao das atas das reunies ordinrias e extraordinrias no Dirio Ofcial da Cidade
e no site ofcial da Prefeitura Municipal de So Paulo.
Art. 5. Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao.
PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 7 de maio de 2009, 456 da
fundao de So Paulo.
GILBERTO KASSAB, PREFEITO
Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 7 de maio de 2009.
CLOVIS DE BARROS CARVALHO, Secretrio do Governo Municipal
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AGRADECIMENTOS
Percorrendo as etapas que tornaram o trabalho em mos realidade, agradeo:
professora e orientadora da dissertao de mestrado que originou esta
publicao, Marta Ferreira Santos Farah, pelo exemplo de competncia profssional.
Aos professores do curso de Administrao Pblica e Governo da Fundao
Getulio Vargas de So Paulo, em especial, Claudio Couto, Fernando Abrucio,
Francisco Fonseca, Mario Aquino Alves, Peter Spink e Regina Pacheco; pela
capacidade de desestruturar meu raciocnio tecnicista, calcado nos jarges e vcios
da profsso, e reestrutur-lo para que eu pudesse compreender minha realidade
sob novos pontos de vista. Ainda, especialmente, ao professor Joo Sette Whitaker
Ferreira, por aceitar a tarefa de escrever o prefcio includo nessa publicao.
Aos cmplices de Fundao Getulio Vargas, amigos com quem compartilhei
angstias e solidariedade, principalmente Andr Leirner, Catarina Segatto, Daniel
Bruno Garcia, Leandro Damasio, Lucio Bittencourt, Lcio Hanai, Maurcio Feij,
Maurcio Correia, Natalia Navarro, Nilson Oliveira, Nina Best e Tamara Strelec.
Aos profssionais da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, Carolina
Gomes, David Ventura, Jos Geraldo, Lisandro Frigerio, Marcelo Novaes, Marcelo
Bernardini, Marco Antnio Guimares e Pedro Rivaben de Sales.
Aos entrevistados, Antnio de Roberto Santana, Claudio Bernardes, Ivan
Carlos Maglio, Jos Marinho Nery Jr., Joseph Hanna Fares Riachi, Paulo Csar
Garcia e Paulo Jos Villela Lomar, pela disponibilidade em suas agendas para que
eu pudesse realizar as esclarecedoras entrevistas desta publicao.
A toda equipe de produo envolvida: Del Candeias, Juliana Camachi, Hell
Entertainment Inc., Ana Paula Del Conte, Carolina Santana e Luciano Salles.
E, por fm, aos muitos heris annimos do Poder Pblico Municipal de So
Paulo que, mesmo durante anos tendo subjugados seus anseios e conhecimentos
perante os interesses de polticos, secretrios e seus assessores, permanecem
desempenhando suas funes, aguardando por uma caravana melhor.
Este livro foi impresso nas ofcinas grfcas da Editora Paulos Ltda.,
Rua So Joaquim 158, Liberdade - So Paulo, SP.