Você está na página 1de 41

OS LOTEAMENTOS URBANOS E SEUS IMPACTOS

AMBIENTAIS E TERRITORIAIS: O CASO DO


LOTEAMENTO VILLAGGIO II NA CIDADE DE
BAURU-SP
Eduardo Da Silva Pinto1
Paula Valria Coiado Chamma2

RESUMO: O presente trabalho investiga os impactos que a implantao de


loteamentos fechados exerce sobre o municpio. A partir da dcada de 70, quando
essa

modalidade

de

loteamentos

comeou

ser

implantada,

vrios

empreendimentos comearam a surgir no estado de So Paulo, pois foram


rapidamente aceitos pelo mercado consumidor, que buscava principalmente por
privacidade e segurana. Alm disso, eles conquistaram a populao pelo seu belo
visual, com amplas reas verdes dentro de seus muros. Porm, no existe
legislao especfica para a implantao de loteamentos fechados, o que faz com
que a implantao desses empreendimentos gere muita discusso quanto sua
legalidade jurdica e aos impactos que causam. Considerando-se que a cidade de
Bauru conta hoje com mais de vinte loteamentos fechados o presente estudo tem
como objetivo principal analisar os impactos sociais e ambientais causados por

Estudante do curso de Arq. e Urbanismo, Universidade do Sagrado Corao,


falecom_edu@hotmail.com
2
Profa. Dra., coordenadora do curso de Arq. e Urbanismo da Universidade do Sagrado Corao,
paula.chamma.usc@gmail.com

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

esses empreendimentos na cidade, atravs do estudo de caso do residencial


Villaggio II. A execuo do levantamento bibliogrfico e documental, bem como
levantamento de dados junto aos rgos municipais e estaduais e pesquisa de
campo, somada a uma anlise dos dados gerados por ela, possibilitaram o
desenvolvimento do presente trabalho, que reuni informaes sobre o processo de
urbanismo no Brasil e culmina em uma anlise e uma discusso sobre os impactos
gerados pelos loteamentos fechados na cidade de Bauru-SP, atravs do estudo de
caso do loteamento Villaggio II.

Palavras-chave: Loteamentos fechados. Impactos ambientais. Impactos territoriais.


1 INTRODUO

Ao longo da histria, a expanso urbana e a ocupao desordenada do


territrio trouxeram consigo a destruio em larga escala dos recursos naturais. O
processo de urbanizao modifica o clima do local, pois interfere no efeito dos
ventos, modifica as superfcies de absoro trmica, substituindo vegetao por
construes de alta condutibilidade trmica, impermeabiliza o solo e polui os
recursos hdricos, quando lana toneladas de esgotos sem tratamento nos crregos
e rios.
Segundo Freitas (1999), o Brasil passou por um processo de urbanizao
catico, pois o crescimento urbano no veio acompanhado de um planejamento que
pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos urbanos (gua, luz,
esgoto, etc.) e de servios pblicos de transporte, educao e sade pblica. O
resultado desse processo foi a formao de um mercado informal da habitao que
continua crescendo, degenerando os padres de desenvolvimento urbano das
cidades e, muitas vezes, degradando o meio ambiente natural.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Para tentar conter os problemas urbanos no Brasil, decorrentes da ocupao


desordenada do territrio, em 1979, o governo federal lanou a Lei 6766/79,
conhecida como Lei do Parcelamento do Solo. Essa lei trata do parcelamento do
solo urbano destinado edificao para moradia, lazer, comrcio, indstria ou para
fins institucionais, dotados de equipamentos urbanos (redes de gua, esgoto,
sistema de captao e drenagem das guas pluviais, energia domiciliar, iluminao
pblica, telefonia, etc.) e comunitrios (reas de lazer e recreio, educao e cultura,
sade, etc.).
Com o aumento da malha urbana das cidades brasileiras, notou-se a
necessidade de uma alterao da legislao, principalmente nos assuntos que
tangem as questes ambientais. Com isso, a Lei 6766/79 foi alterada para a Lei
9785/99, com o objetivo de estimular a produo de novos parcelamentos de solo
populares, e tambm, a retomada dos debates visando a reformulao da legislao
sobre o parcelamento de solo urbano.
Contudo, em pesquisas realizadas sobre o assunto, como as desenvolvidas
por Lima (2005) e Corghi (2008) apontam que tanto a legislao, quanto a gesto
pblica tm se mostrado ineficazes no controle da expanso urbana e da ocupao
ilegal no Brasil.
importante ressaltar que a implantao de um loteamento tem direta
influncia no meio ambiente urbano ou construdo, irradiando efeitos sobre a
populao difusa e coletivamente considerada, pois a inobservncia das normas
urbansticas pode gerar problemas que afetam a segurana, a salubridade e o
conforto dos citadinos e transeuntes, bem como a funcionalidade e a esttica da
cidade.
Como observa Lima (2005), nos ltimos anos, os relatrios oficiais mundiais
expressam preocupaes a respeito da seriedade dos problemas ambientais
causados pelas grandes cidades. Nestes, ressaltou-se a importncia dos governos

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

locais de repensarem a vida urbana, incluindo polticas ambientais em seus


programas de governos.
Entretanto, segundo Maricato (2000), no pela falta de planos e legislao
urbansticos que as cidades brasileiras crescem desordenadamente e apresentam
tantos problemas. O problema que h uma distncia grande entre a aprovao dos
planos urbansticos nas Cmaras Municipais e sua efetiva aplicao.
De acordo com Freitas (1999) so necessrias pelo menos trs etapas
distintas para a implementao lcita de um loteamento:

Administrativa:

que

se

processa

perante

os

rgos

pblicos

(aprovaes e licenas);

Civil e registraria: caracterizada pelo ingresso do projeto de loteamento


e do contrato padro no ofcio predial;

Urbanstica: consistente na execuo das obras de infraestrutura.

V-se que a legislao a qual o projeto de loteamento sujeito, para sua


aprovao perante aos rgos pblicos restritiva, porm, apesar das restries
ambientais, topogrficas e sanitrias impostas pela Lei 6766/79 (alterada pela lei
9785/99). Nota-se que as leis no so respeitadas por aqueles proprietrios de
terras que pretendem lotear de maneira rpida, a custos baixos, com altos ganhos
financeiros e total aproveitamento da gleba, promovendo os chamados loteamentos
clandestinos entende-se o clandestino no apenas como o loteamento feito s
ocultas, mas tambm como aquele desconhecido oficialmente pelo Poder Pblico.

Neste contexto, existe uma grande confuso no entendimento entre


loteamento e condomnio. O loteamento definido como ... a
subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura
de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou
prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes onde
a percentagem de reas pblicas prevista no poder ser inferior a

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

35% (trinta e cinco por cento) da gleba. Os loteamentos fechados


so os loteamentos convencionais, regidos pela Lei 6766/79,
fechados por ato do loteador ou de uma associao de moradores.
Acrescidos de uma guarita para controle e murados. Funcionam em
sistema de condomnio (diviso de despesas). E os condomnios
residenciais so regulamentados pela lei 4591/64 onde tudo que
est dentro da rea do projeto rea privada. E no Cdigo Civil (Lei
10.406/2002), os artigos 1314 a 1326, nos quais a figura do
condomnio tem como caracterstica bsica o fracionamento da gleba
em partes ideais. O proprietrio tem a obrigao de participar com as
despesas de conservao das reas comuns e permitida a barreira
fsica, onde a autorizao para a entrada dada pelos proprietrios.
(RODRIGUES, 2006, p.02).

O loteamento fechado um fenmeno que vem se disseminando no Brasil


desde a dcada de 70, sendo implantado face insegurana causada nos dias de
hoje, visando principalmente a proteo contra a violncia. Este tipo de loteamento
vem sendo implantado sem que haja uma legislao prpria, quer federal ou
municipal, tornando-os inadequados e irregulares considerando a legislao vigente.
O tema em si polmico, visto que este tipo de loteamento visa o fechamento de
vias, alm de construo de muros e instalao de guaritas, permitindo to somente
a entrada de moradores e pessoas autorizadas. O referido loteamento diverge do
loteamento comum, pois as vias no so de uso comum da populao, sendo
exclusivo

utilizao

por

seus

moradores,

contrariando

as

disposies

especificadas pela Lei n 6.766/79.


comum o uso do termo condomnio para designar conjuntos de casa
murados, representados a partir de loteamentos convencionais, chamados
loteamentos fechados. O uso variado desta terminologia pode levar a alguns
enganos. (SANTOS, 2006).
importante para o desenvolvimento do estudo, que se desenvolva um
conceito claro de loteamentos, loteamentos fechados e condomnios residenciais
para o entendimento da designao e das peculiaridades do nosso objeto de estudo,
um loteamento fechado.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Os primeiros loteamentos fechados surgiram no estado de So Paulo nos


anos 70 (RODRIGUES, 2006). importante destacar que se consolida, a partir dos
vrios residenciais de Alphaville, a possibilidade de realizao dos desejos dos
paulistanos: morar em casas unifamiliares isoladas, rodeadas de verde, e protegidas
contra a violncia urbana (SANTOS, 2006).

A partir da implantao desses

empreendimentos na regio metropolitana de So Paulo, esse conceito se


disseminou por todo o estado, chegando cidade de Bauru na dcada de 90. O
Residencial Tivoli marcou uma nova era no mercado de loteamentos fechados em
Bauru. O Tivoli foi o primeiro loteamento fechado regulamentado atravs de lei
municipal. (Aiello Urbanismo - Bauru, [2012?]).

A elaborao do projeto do loteamento e/ou loteamento fechado


deve seguir uma rgida legislao. "O parcelamento do solo
regulamentado por legislao federal, estadual e municipal. De
municpio para municpio, a situao bastante diferenciada,
existindo em comum os aspectos previstos na legislao federal".
(MORETTI, 1987).

Alm dessa legislao, as condies do entorno so extremamente


importantes para o desenvolvimento do projeto. "O conhecimento das condies da
superestrutura da rea do entorno deve auxiliar na localizao das reas pblicas e
institucionais no loteamento. J a localizao e caracterizao das redes de
infraestrutura existentes no entorno so indispensveis para elaborao do projeto
de infraestrutura na rea a ser loteada. (MORETTI, 1987).
Assim como na maioria das cidades brasileiras, Bauru no est isenta dos
problemas urbanos e ambientais relacionados aos loteamentos ilegais. Como
destaca Corghi (2008), os loteamentos fechados de Bauru, diferentemente dos
condomnios fechados, so do ponto de vista jurdico ilegais, portanto todos os
loteamentos fechados do municpio so discutveis do ponto de vista jurdico, alm
de representarem o avano da segregao social.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Ainda segundo a autora, a restrio novos loteamentos desconexos da


malha urbana j parcelada, sempre foi interpretada pelos proprietrios de terras e,
mesmo pelo poder municipal, como uma forma de congelar o desenvolvimento
urbano. Essa confuso entre desenvolvimento e crescimento urbano especulativo
colaborou sobremaneira com o processo de fragmentao urbana. O poder pblico
geralmente submisso aos fatores econmicos especulativos do mercado e aos
aspectos

polticos

imediatista,

raramente

consegue

estabelecer

diretrizes

urbansticas eficazes, para os prprios loteamentos e, entre eles e a cidade.


(CORGHI, 2008, p.101).
A implantao de loteamentos e a localizao para a implantao dos
mesmos, est sujeita a anlise do poder pblico, entretanto, essa geralmente est
diretamente ligada aos interesses econmicos e especulativos do mercado,
permitindo muitas vezes a implantao de loteamentos, que culminaro na
existncia de vazios urbanos entre eles e a malha urbana da cidade.

O modo de implantao dos loteamentos fechados se mostra


impactante do ponto de vista ambiental, sendo atualmente um dos
responsveis pela formao das eroses urbanas, por conta da
implantao de empreendimentos em desacordo com a geotcnica e
as normas de dissipao de gua. comum ao redor do muro dos
residenciais, se encontrarem tubulaes abertas, onde se inicia o
processo de ravinamento. Alm disso, a implantao visa ao
rendimento mximo do terreno. Nos trabalhos de campo realizados
juntamente com os profissionais da Secretaria de Meio Ambiente e
do DEPRN (Departamento Estadual de Proteo de Recursos
Naturais), era comum se verificar que, concomitantemente ao inicio
das obras dos residenciais beira dos crregos, as nascentes eram
drenadas em direo beira do leito do rio, de forma a se ganhar
mais espao para edificar. (CORGHI, 2008, p. 102).

No que se refere a instrumentos de controle e de apoio a polticas voltadas a


loteamentos urbanos, o Ministrio Pblico prope a construo de diagnstico
socioambiental, com a finalidade de subsidiar processos de: regularizao fundiria;
realocao de famlias, se necessrio; restaurao das reas de Preservao
Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Permanente APP; revitalizao das reas de Proteo Ambiental APA;


preservao de recursos hdricos; entre outros.
Assim sendo, vrios fatores devem ser levados em considerao para que o
projeto do loteamento fechado esteja em harmonia tanto com a legislao quanto
com as condies da rea e do entorno da rea a ser loteada. Muitas vezes, mesmo
sendo seguida a legislao e sendo feita uma anlise da regio em que o
loteamento ser implantado, o mesmo causa impactos ambientais e territoriais na
escala da cidade, por isso a importncia de se elaborar diagnstico ambiental e
territorial em rea de loteamento urbano fechado nos municpios.
O presente estudo avaliou o loteamento fechado Villaggio II, localizado no
municpio de Bauru, na zona sul da cidade. Ele foi lanado no ano de 2004 e faz
parte de uma famlia de empreendimentos, que j conta com trs unidades (Villaggio
I, II e III), ambos realizados pela empresa Aiello urbanismo. A escolha do Villagggio
II, em detrimento aos demais, se deu por ele ter maior rea loteada, e tambm, por
abrigar uma grande rea de mata, que pode ser vista por imagens de satlite.
Em uma anlise preliminar do loteamento e de sua localizao foi identificado
indcios de problemas, como a privatizao de reas verdes e sistema de lazer no
interior do empreendimento, alm de seu acesso ser feito por uma avenida, que na
maior parte de sua extenso de pista simples e mo dupla, o que tem gerado
problemas de trfego.
O problema de investigao surgiu do interesse em verificar os tipos de
impactos ambientais e territoriais decorrentes dos loteamentos urbanos fechados no
municpio de Bauru. A questo que guia o presente estudo : Qual a situao
urbana e ambiental dos loteamentos fechados em Bauru-SP e quais os seus
impactos sobre o municpio?

2 DESENVOLVIMENTO

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

2.1 PROCESSO DE URBANIZAO NO BRASIL

2.1.1 O urbanismo no Brasil


O processo de urbanizao no Brasil aconteceu de forma acelerada,
principalmente a partir da segunda metade do sculo XX, quando a industrializao
passou a ganhar fora no cenrio nacional, gerando assim, um grande fluxo
migratrio campo-cidade, chamado xodo rural.

O Brasil, como os demais pases da Amrica Latina, apresentou


intenso processo de urbanizao, especialmente na segunda metade
do sculo XX. Em 1940 a populao urbana era de 26,3% do total.
Em 2000 ela era de 81,2%. Esse crescimento se mostra mais
impressionante ainda se lembrarmos os nmeros absolutos: em 1940
a populao que residia nas cidades era de 18,8 milhes de
habitantes, e em 2000 ela era de aproximadamente 138 milhes.
Constatamos, portanto, que em 60 anos os assentamentos urbanos
foram ampliados de forma a abrigar mais de 125 milhes de
pessoas. Considerando apenas a ltima dcada do sculo XX, as
cidades brasileiras aumentaram em 22.718.968 pessoas. Isso
significa mais da metade da populao do Canad ou um tero da
populao da Frana. (MARICATO, 2000, p. 21).

Como visto, o Brasil sofreu um intenso e acelerado processo de urbanizao,


aumentando em mais de sete vezes a quantia de habitantes urbanos, num perodo
de apenas 60 anos. Acomodar aproximadamente 125 milhes de pessoas nesse
espao de tempo uma grande tarefa e demandaria um grande nmero de
profissionais envolvidos no processo, com o objetivo de mitigar os impactos dessa
urbanizao. Porm, o Brasil no estava preparado para toda essa demanda
populacional e esse crescimento no foi acompanhado por um desenvolvimento do
territrio urbano, gerando assim, graves problemas nas cidades brasileiras, nas mais
diversas escalas: ambiental, territorial, socioeconmica, etc. A Figura 1 mostra o
crescimento da populao urbana entre os anos de 1940 e 2000.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Figura 1 - Populao rural e urbana nos anos de 1940 e 2000.


Fonte: Elaborado pelo autor.

O enfoque dos projetos urbanos no era o bem estar de seus moradores, ou


a qualidade ambiental da cidade. A partir da popularizao do automvel como
principal meio de transporte, as cidades passaram a ser pensadas, principalmente,
para atender a demanda de automveis. Tal processo de priorizao do automvel
destacado por Anders (2007), ao longo do sculo XX o rodoviarismo se afirmou
enquanto poltica pblica urbana na cidade de So Paulo. Influenciado por ideias
estrangeiras, esse modelo encontrou no interior da administrao pblica seus mais
fortes defensores, que foram implementando polticas urbanas baseadas nesse
principio.
Com isso, houve o declnio do transporte pblico. O transporte individual,
alm de mais prtico, torna-se questo importante para o status do individuo. Esse
processo de mudana cultural influenciou diretamente na forma de desenvolvimento
das cidades brasileiras. Contudo, mesmo privilegiando o transporte individual, o
grande aumento populacional torna as vias pblicas incapazes de absorver o grande
nmero de carros das cidades, gerando trafego intenso, congestionamento, stress,
etc.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

As grandes metrpoles de hoje, que sofrem com graves problemas sazonais,


como enchentes e deslizamentos de terras sobre construes ilegais, so resultado
desse processo de crescimento desenfreado e no planejado da malha urbana, que
oferecia condies ideais de moradia e infraestrutura apenas para a parcela da
populao que podia pagar por esses diferenciais.
As reformas urbanas, realizadas em diversas cidades brasileiras
entre o final do sculo XIX e incio do sculo XX, lanaram as bases
de um urbanismo moderno moda da periferia. Eram feitas obras
de saneamento bsico e embelezamento paisagstico, implantavamse as bases legais para um mercado imobilirio de corte capitalista,
ao mesmo tempo em que a populao excluda desse processo era
expulsa para os morros e as franjas da cidade. Manaus, Belm,
Porto Alegre, Curitiba, Santos, Recife, So Paulo e especialmente o
Rio de Janeiro so cidades que passaram, nesse perodo, por
mudanas que conjugaram saneamento ambiental, embelezamento
e segregao territorial. (MARICATO, 2000, p. 22).

Esse processo de segregao territorial destacado por Anders (2007), as


camadas pobres so foradas a deslocarem-se para periferia, longe dos centros
urbanos, onde h oferta abundante da infraestrutura urbana. Essa expanso e o
consumo do espao nas cidades, ocorridos nas ltimas dcadas, caracterizam-se
por um padro de expanso predominantemente horizontal, quase sempre
desordenado e descontnuo, na direo das periferias cada vez mais distantes e
separadas umas das outras.
O processo de produo do espao urbano, destinado a populao beneficia
em grande parte os proprietrios de terra que vendem os terrenos urbanizados com
poucas condies de infraestrutura a preos que lhe conferem grande lucro, e aos
detentores do capital financeiro, pois esses adquirem terrenos j urbanizados,
esperam a chegada da infraestrutura e de equipamentos pblicos e vendem esses
terrenos por preos exorbitantes. Esse processo de especulao imobiliria agrava a
desigualdade social e dificulta o acesso terra para as populaes de baixa renda.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

No processo de produo do espao urbano, os promotores colocam


venda os loteamentos, os quais normalmente possuem pouca ou
nenhuma infra-estrutura, isso significa que, de vrias formas, os
compradores se organizam e lutam para obter equipamentos e
servios coletivos, como asfalto, transporte, luz, gua, escolas,
creches, posto de sade, dentre outros, beneficiando, sem dvida
aqueles que esto produzindo seu espao, mas beneficiam
sobretudo aqueles que deixaram as terras vazias aguardando a
valorizao. (GOMES; SILVA; SILVA, 2003, p. 1).

Nota-se que vrios fatores foram relevantes para que o processo de


urbanizao brasileiro culminasse na gerao de cidades com to grandes
problemas ambientais, territoriais, socioeconmicos, etc. Processo extremamente
acelerado, falta de planejamento e especulao imobiliria so alguns dos fatores
geradores de tal panorama, que , um grande desafio para os arquitetos e
urbanistas, pois alm de planejar novos ambientes, tem a importante tarefa de
transformar cidades j consolidadas.

2.1.2 A relao cidade e natureza

Conforme j exposto, a grande expanso urbana e a ocupao desordenada


do territrio trouxeram a destruio em larga escala dos recursos naturais. Por muito
tempo o padro de desenvolvimento do pas, dos estados e das cidades, era
medido quase que exclusivamente por seu nvel de industrializao, produo e
venda de bens de consumo, ou seja, apenas fatores ligados a gerao e
concentrao de capital. Desse modo, a primeira natureza meio ambiente natural,
ainda no alterado pelo homem transformada em funo das necessidades do
capital, gerando uma segunda natureza espao geogrfico atual, resultado das

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

atividades e alteraes exercidas pelo homem que no atende prioritariamente s


necessidades da populao.
A criao de uma grande empresa, que gere empregos e renda, era colocada
sobre os fatores ambientais. Desmatar uma grande poro de floresta era um custo
justo a se pagar pelo desenvolvimento. Esse padro de desenvolvimento, que
vigora at hoje entre um grande nmero de pessoas, passou a ser amplamente
discutido. Termos como crescimento e desenvolvimento que muitas vezes se
confundem, passam a ter uma significativa diferena, quando uma parcela da
populao comea a questionar o desenvolvimento econmico, que vem custa
da destruio ambiental.
Porm, o sistema capitalista prega um padro de vida consumista e a
populao, influenciada pelos padres de consumo e de vida que so mostrados
pelos grandes veculos de comunicao, segue-o fielmente. Nesse panorama, o
status do que a qualidade de vida.
O modo de vida da maior parte da populao urbana- ao evidenciar
a convivncia dos bens modernos e at mesmo do automvel
particular (de segunda ou terceira mo) com o ambiente de um
casebre cuja construo parece remontar a uma era pr-moderna
leva concluso de que no possvel dissociar esse urbano e essa
moradia dessa sociedade e desse modelo de industrializao e
desenvolvimento. (MARICATO, 2000, p. 24).

A nova linha de pensamento, que prega um desenvolvimento sustentvel,


onde as cidades devem conviver da forma mais harmnica possvel com o meio
ambiente, vem ganhando fora, com a incidncia cada vez maior de problemas
ambientais nas cidades modernas.
A disseminao da crise global gerou uma constatao mundial de
que nosso meio ambiente um patrimnio frgil e limitado. Da
mesma forma que o novo conhecimento tcnico transformou a
antiga vila agrria na sociedade industrial, tambm a tecnologia da
informao, trazendo consigo um novo conhecimento ambiental,

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

est forando a criao de uma sociedade global - uma sociedade


que reconhea a necessidade de ser absolutamente cuidadosa no
tocante s consequncias ambientais e sociais de suas aes.
(ROGERS; GUMUCHDJIAN, 2001, p. 147).

Aos planejadores, cabe a tarefa de desenvolver projetos no apenas urbanos,


mas tambm ambientais, para adequar as cidades j existentes aos novos padres
de desenvolvimento, assim mitigando os problemas atuais e conferindo maior
qualidade de vida aos seus moradores. Rogers e Gumuchdjian (2001) destacam a
importncia desse novo pensamento, colocando como nosso objetivo principal, a
aquisio de um novo e dinmico equilbrio entre a sociedade, as cidades e a
natureza.
A integrao entre sociedade e meio ambiente uma tendncia que ganha
fora, oriunda de um desejo da populao que busca uma vida cada vez mais sadia,
como j observava Tuan (1980), destacando que a procura moderna pelo meio
ambiente nos subrbios e cidades novas comeou h um sculo e foi estimulada
pela decadncia urbana e pelo desejo de uma vida mais saudvel.
A integrao da cidade com a natureza, nem sempre foi uma caracterstica
importante na formao da cidade, muitas vezes esquecida em funo de uma maior
produo de capital. Porm, essa busca por mais qualidade de vida se ope ao atual
padro de produo do espao urbano e tem como objetivo mitigar os problemas
ambientais das cidades. Essa deve ser uma das principais caractersticas
norteadoras de novos projetos urbanos.

2.1.3 Cidade para quem?

Alm da problemtica ambiental, outra importante questo que fica abstrada


tanto do processo de projeto, que dar origem novas cidades e a reas de
expanso de cidades existentes, quanto na expanso espontnea dos centros
urbanos: Para quem so feitas as cidades?
Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

A resposta pode parecer bvia, pois as cidades so feitas para os cidados.


No apenas para morarem, mas um espao onde possam viver, efetuar suas
atividades cotidianas como trabalhar, desfrutarem de seus momentos de lazer.
Porm, ser que a oferta de toda essa gama de atividades feita de forma
igualitria a todos os cidados que nela vivem?
Desde o incio das cidades, as pessoas que migravam do campo para elas,
tinham a esperana de mudar de vida, era a busca pelo sonho de uma vida melhor.
Como j destacava Santos (1988), para os pobres do fim do sculo passado, como
para os de agora, a vinda para a cidade representa a possibilidade de entrar, de
repente, em um outro mundo. Segundo o autor, devido a falta de recursos, as
cidades no conseguiram se estruturar adequadamente para absorver a demanda
populacional que estava recebendo. Para ele, os recursos eram aplicados,
principalmente, segundo duas prioridades:

Facilitar o acesso de bens, matrias-primas e pessoas;

Fornecer bases que permitissem a maximizao dos ncleos urbanos


como mquinas produtivas.

Portanto, o solo urbano j comeava a ser visto como mercadoria e a partir do


inicio do sculo XX, comeam a surgir projetos que visem o bem estar das classes
detentoras do capital:

[...] comeou a disseminar "jardins" pelo Rio, por So Paulo, por Belo
Horizonte... Bairros novos, desenvolvimentos urbanos virgens,
oferecidos ao consumo das classes emergentes (burguesias e
pequeno-burguesias). Locais onde so evidentes os interesses e
iniciativas do capital que podem incluir desde o parcelamento bsico
da terra segundo o modelo formal escolhido (caractersticas de
densidade e ocupao) at investimentos em infra-estrutura,
equipamentos urbansticos e transportes. (SANTOS, 1988, p. 43)

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Com o passar dos anos, o solo urbano se torna cada vez mais caro e os
empreendedores buscam alternativas para que o parcelamento de solo continue
economicamente vivel. Surge ento, a periferizao das cidades, com o objetivo de
parcelar terras com valor de mercado menor e para atingir outra classe consumidora:
os pobres.

Desde a dcada de 50, os empreendimentos imobilirios, esgotado o


filo dos mais ricos, se dirigem para as periferias. A terra barata
comea a ser retalhada de novos "jardins", parentes j muito
distantes dos originais ingleses. Verses mesquinhas que se
oferecem aos pobres. (SANTOS, 1988, p. 43)

Entretanto, grande parte da populao vinda do campo, ou migrantes de


outras cidades, estados, ou at pases, no tinha condies para adquirir uma
moradia, ou se quer um pedao de terra parcelado legalmente. Ento, durante todo
o sculo XX e at os dias atuais, surge um mercado urbanstico obscuro, as avessas
das legislaes regulamentadoras ou rgos fiscalizadores. Surgem as favelas.

Apesar das caractersticas de diminuio do crescimento


demogrfico e da taxa de natalidade, notvel a dimenso da
dinmica de urbanizao durante todo o sculo XX, como j foi
destacado. Trata-se, entretanto, de uma gigantesca construo de
cidades, parte dela feita fora da lei, sem participao dos governos,
sem recursos tcnicos e financeiros significativos. Ou seja, um
imenso empreendimento, bastante descapitalizado e construdo com
tcnicas arcaicas, fora do mercado formal. (MARICATO, 2000, p. 30)

Nota-se que a forma de ocupao da cidade contempla o acesso bens,


matrias-primas e pessoas e tambm a maximizao dos ncleos urbanos como
mquinas produtivas. Em meio a esse cenrio, a parcela da populao que tinha
capital suficiente para investir, podia morar nos "jardins", bairros novos, com
desenvolvimento urbano ainda virgem, e com qualidade na moradia. Para uma
segunda parcela da populao, com menores condies financeiras, foram

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

desenvolvidos projetos de bairros perifricos, muito diferentes dos primeiros citados.


E para a parcela da populao sem condies de habitar esses empreendimentos,
sobrou o mercado informal da terra e da construo, foram obrigados a morar nas
favelas, na maioria das vezes, sem as condies mnimas necessrias de
infraestrutura e saneamento.
A cidade, ento, realmente pensada para os cidados? Ela um retrato das
necessidades dos agentes geradores do capital. Abriga com qualidade a populao
com condies financeiras suficientes para tal, e aos outros, restam alternativas muitas vezes ilegais - de moradias mais baratas. O no planejamento de moradias
dignas, e principalmente, com as condies necessrias de infraestrutura, gerou - e
ainda gera - favelizao e graves problemas ambientais, como enchentes,
desmoronamento de encostas, poluio de mananciais, etc.
2.2 BAURU
2.2.1 Formao da cidade
Com 116 anos da criao do municpio, Bauru uma cidade com uma histria
rica, que foi objeto de estudo de vrios pesquisadores. Nesse tpico, apresentam-se
fatos histricos que tornaram Bauru a grande cidade que hoje.

Bauru uma cidade do interior do Estado de So Paulo, situada em


uma faixa entre o centro e a regio oeste. At meados do sculo 19,
as vilas que se constituam em fronteira geogrfica dessa regio
eram Botucatu e Ja. H indcios de ocupaes de terras j na
dcada de 1830, mas o primeiro registro de posse conhecido
datado de 1856. O patrimnio surgiu por meio de doaes de terras
em 1884 e, oficialmente, a Vila de Bauru foi elevada a municpio em
1 de agosto de 1896. (LOSNAK, 2004, p. 53).

Como parte da expanso cafeeira em direo ao oeste paulista, seguida


celeremente pelas ferrovias, cidade de Bauru, assim como outras tantas cidades

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

do interior paulista, nesse momento, ser formada a partir de um patrimnio


religioso. (GHIRARDELLO, 2008, p. 33).
V-se que a formao do municpio de Bauru no foge regra de outras
cidades do interior paulista, sendo constituda a partir da expanso cafeeira a oeste
do estado, e sendo formada em rea de patrimnio da igreja. Destaca-se, a seguir,
as peculiaridades inerentes sua formao:

At 1886, a Vila de Bauru pertencia ao municpio de Esprito Santo


da Fortaleza. Naquele ano, alguns vereadores moradores da Vila de
Bauru iniciaram uma sesso da Cmara antes do horrio
convencionado, oficializaram as faltas dos outros vereadores que
no haviam chegado e eram de Fortaleza, e votaram a transferncia
da sede do municpio para Bauru. O golpe dos vereadores tem sido
relembrado pelos memorialistas e pela imprensa como uma faanha
e um exemplo do mpeto progressista e arguto dos personagens
ilustres que teriam fundado a cidade. (LOSNAK, 2004, p. 60).

A partir da criao do municpio, seu crescimento est amplamente vinculado


chegada da ferrovia e esse crescimento urbano da cidade, a partir de sua
chegada, ser abordado a seguir.

2.2.2 Ferrovia e o crescimento da cidade

A chegada da ferrovia um dos captulos mais importantes da histria de


Bauru. A partir dela, a cidade passa por transformaes em diversos mbitos, como
observa Losnak (2004), graas s ferrovias, a cidade sofreu um direcionamento
mais acentuado do seu perfil econmico. Alm disso, outras mudanas aceleradas
ocorreram, como a chegada dos trabalhadores da linha e das instalaes, e depois,
dos funcionrios das ferrovias, ampliando o mercado local com a intensificao e a
diversificao de comrcio e servios.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Porm, como o golpe que resultou na emancipao da cidade perante o


municpio de Esprito Santo da Fortaleza, a vinda da ferrovia tambm contou com
uma manobra poltica:
Outra faanha sempre rememorada ocorreu alguns anos depois.
Em 1904, quando foi viabilizada a construo da ferrovia Noroeste
do Brasil, depois de muita polmica foi definida a regio de Bauru
como ponto de partida dos trilhos. Segundos os memorialistas, os
engenheiros teriam solicitado apoio de Pederneiras cidade vizinha
a Bauru porque ali seria o ponto inicial. Entretanto, o prefeito
daquela cidade no teria atendido os tcnicos adequada e
educadamente. O fazendeiro mineiro bauruense Azarias Ferreira
Leite modesto, contudo de inteligncia e perspiccia argutas, (...)
compreendeu que aquele era o momento mais importante para
conquistar a simpatia dos engenheiros visitantes recebendo e
hospedando -os, tornou-se um excelente anfitrio e conquistou a
simpatia dos tcnicos. Silva narra a proeza de Azarias Leite,
destacando a sagacidade daquele pioneiro que, com sua simpatia,
conquistou aqueles profissionais. Diante da gentileza e de novas
negociaes, os engenheiros teriam decidido por comear a ferrovia
em Bauru. (LOSNAK, 2004, p. 61).

O incio do sculo XX foi marcante nesse cenrio, culminando com a chegada


de duas importantes ferrovias, como destaca Ghirardello (2008), em 1905 chega a
Sorocabana, vinda de Lenis, e, em 1910, a Paulista, vinda de Pederneiras. At
ento, a regio de Bauru produzia uma quantia significativa de caf, mas as
ferrovias se deslocaram para c, devido ao grande potencial da rea do estado,
ainda virgem, em direo as divisas do Mato Grosso. A seguir, imagem da Estao
Noroeste do Brasil, na cidade de Bauru.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Figura 2 - Estao Noroeste do Brasil


Fonte: E. F. Noroeste do Brasil (1938-1939 apud GIESBRECHT, 2012).

A partir da, Bauru ganha cada vez mais espao no cenrio estadual, como
mostra Ghirardello (2008, p. 37):

Bauru em pouco tempo se torna um importante entroncamento,


porta de grande regio, servida pelo Noroeste, nica a transportar
imensas quantidades de caf produzidas desde as barrancas do Rio
Paran, deslocadas at Bauru e da transportadas pela Sorocabana
ou Paulista. O encontro de vrias ferrovias colocava a cidade em
contato direto com diversas regies do Estado, privilgio apenas
comparado a So Paulo. Essa independncia da capital
transformaria Bauru em plo regional, de uma parte considervel, e
central do Estado favorecendo o comrcio, a prestao de servios,
e por conseqncia, seu crescimento.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Como reflexo desse crescimento da cidade, Losnak (2004, p. 63), citas vrios
exemplos que mostram o crescimento urbano pelo qual a cidade passara:

[...] surgimento do cinema; criao do primeiro jornal (1906);


instalao de servios de gua e esgoto (1910), luz eltrica (1912) e
telefone (1907); criao de um clube social recreativo para bailes
(1907); surgimento de um time de futebol dos funcionrios da
noroeste (1910); abertura de uma Coletoria Federal (1908) e de um
banco (1910) [...]

Esse crescimento rpido se reflete nos dados populacionais do municpio,


como destaca Losnak (2004), em 1934, Bauru tinha um ndice de urbanizao de
51,50% da populao, enquanto cidades da regio como Ja, Lins e Pederneiras
apresentavam ndices de 35,05%, 23,11% e 21,02% respectivamente.
Nota-se portanto, a importncia da chegada das ferrovias para a formao e o
crescimento da cidade de Bauru, e consequentemente, seu destaque em escala
regional e estadual.
2.2.3 Bauru inchada: a evoluo urbana da cidade

Bauru uma cidade de mdio porte do interior paulista, que tem um alto
ndice de urbanizao, com 98,33% de sua populao, ou seja, 337. 946 habitantes
morando em rea urbana, segundo dados fornecidos pelo SEADE (2010).
Tais dados apontam Bauru como um municpio que se destaca em relao s
demais cidades da regio e tambm em relao ao Estado de So Paulo, conforme
visto na Figura 3:

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Figura 3 - Dados Populacionais do Estado de So Paulo e cidades da regio de Bauru.


Fonte: So Paulo (2013).

No perodo analisado, Bauru saltou de uma populao de 185. 683 habitantes


(1980), para 343.695 habitantes (2010), ou seja, um aumento aproximado de 85%
de sua populao. Porm, nesse mesmo intervalo, o percentual de populao
urbana partiu de 96,84% (1980) para 98,33% (2010), tendo um aumento de apenas
1,49% em seu percentual de populao urbana. O aumento populacional de cidades
da regio, como Agudos, Lenis Paulista e Pederneiras foi de aproximadamente,
41%, 76% e 59% respectivamente, e o aumento da fatia urbana de suas populaes
foi de 15,02%, 14,18 e 16,53%. A seguir, Figuras 4 e 5, ilustrando o aumento
populacional e do grau de urbanizao das cidades da regio de Bauru, entre os
anos de 1980 e 2010.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

2010

2000

1990

1980

Figura 4 - Aumento da populao de Bauru e regio entre 1980 e 2010.


Fonte: Elaborado pelo autor.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

2010

2000

1990

1980

Figura 5 - Grau de urbanizao Bauru e regio entre 1980 e 2010.


Fonte: Elaborado pelo autor.

O Estado de So Paulo apresentou um aumento populacional de 65% e um


aumento na taxa de populao urbanizada de 7,3% no perodo analisado.
Uma srie de concluses pode ser tirada com base nos dados apresentados.
Primeiramente, Bauru foi o municpio que apresentou maior aumento populacional.
Alm disso, a cidade com maior taxa de populao urbana em todos os perodos.
Porm, foi a cidade que apresentou menor aumento na taxa de urbanizao entre
1980 e 2010, o que indica um processo de urbanizao precoce.
A chegada da ferrovia, e o crescimento trazido por ela se refletiram nessa
grande diferena entre a populao e a taxa de urbanizao de Bauru em relao a
outras cidades de regio.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Alm disso, outro dado importante a densidade demogrfica, pois relaciona


a populao com o territrio da cidade, conforme pode ser visto na Figura 6:

Figura 6 - Densidade demogrfica do Estado de So Paulo.


Fonte: So Paulo (2013).

O municpio de Bauru tem uma densidade demogrfica muito superior a


outras cidades da regio, e tambm, ao Estado de So Paulo. Essa diferena
acentuada pe em cheque as formas de ocupao da cidade de Bauru e a qualidade
de suas habitaes
Os dados apresentados referentes a populao, taxa de urbanizao e
densidade demogrfica do municpio de Bauru indicam o processo de urbanizao
intenso e precoce, resultando no cenrio atual.
Bauru, portanto no se desenvolveu proporcionalmente ao seu crescimento
populacional e esse processo de aglomerao de pessoas, resultou no panorama
atual, ilustrado por sua densidade demogrfica, que seria melhor descrito como
"inchao", sugerindo assim, a qualidade questionvel de sua urbanizao.

2.2.4 Panorama da segregao social em bauru

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Bauru pode ser considerado um municpio de porte mdio, porm sofreu um


processo de urbanizao intenso e precoce, quando comparado com a mdia do
Estado de So Paulo e com outras cidades de sua regio. Para atender a crescente
demanda habitacional do municpio, novos loteamentos foram criados, com
localizao e infraestrutura compatveis com o nvel social do pblico alvo que se
deseja atingir. Tal processo, culminando num cenrio de grande segregao social.

Para suprir as necessidades de habitao das classes menos favorecidas,


comearam a ser criados os ncleos habitacionais.

A questo da habitao social em Bauru aparece como um


problema a partir das transformaes econmicas, que impulsionou
o fluxo migratrio, aumentando o nmero de habitantes e
consequentemente a demanda por moradia. A localizao das
moradias est vinculada condio econmica e social do morador,
portanto esses habitantes, geralmente residem em habitaes
produzidas nas periferias das cidades, onde o custo da moradia e da
terra mais barato. Neste caso, a mancha urbana comea a se
expandir, e ganhar uma nova configurao morfolgica. Esses
processos de periferizao, estratificao social e segregao
espacial das classes mais pobres, muitas vezes contriburam para
gerar os vazios urbanos, pores de terras a espera de valorizao
com a chegada da infra-estrutura. A cidade de Bauru possui grande
parte da periferia formada por ncleos habitacionais construdos a
partir do final da dcada de 60. (ALVES, 2008, p. 85).

A construo dos ncleos habitacionais em Bauru iniciou-se em meados do


sculo XX, e se estende at os dias atuais. Conforme apontado por Alves (2008) a
proliferao desconexa do espao urbano atravs da implantao desses ncleos
persiste at os dias de hoje. Bauru possu vrios ncleos habitacionais, distribudos
pela periferia da malha urbana. Estes bairros tiveram um papel fundamental para a
expanso da malha urbana e desenvolvimento das regies onde foram construdos.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Em paralelo a produo dos ncleos habitacionais, a partir da dcada de


1970, comeou a se disseminar uma nova modalidade de loteamentos: o loteamento
fechado. Como observa Corghi (2008), os primeiros loteamentos de alto padro de
Bauru datam do incio do sculo XX, e esses, eram abertos circulao de pessoas
em seus espaos pblicos. Porm, com a exacerbao da indstria da segurana e
do conforto, refora-se o processo de implantao de loteamentos fechados
segregatcios (Tabela 1).

Dcada
Loteamentos
fechados

70

80

90

--

2000

Total

10

19

Tabela 1 - Produo de loteamentos fechados em Bauru.


Fonte: Bauru (2007 apud CORGHI, 2008).

A construo dessas duas novas categorias de ocupao urbana - ncleos


habitacionais e loteamentos fechados - a partir de meados do sculo XX gerou um
panorama de intensa segregao social na cidade de Bauru, formada por regies
centrais e com localizaes estratgicas compostas por loteamentos fechados e de
alto padro, e regies perifricas repletas de ncleos habitacionais. A construo,
em paralelo, desses dois tipos distintos de parcelamento de solo, gerou uma srie
de vazios urbanos que agravam a questo da segregao social, e a especulao
imobiliria do solo urbano. Por isso, de extrema importncia a elaborao de
projetos urbanos, que mitiguem o problema da segregao social e tornem a malha
urbana cada vez mais homognea.

3 OBJETIVO

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Elaborar diagnstico ambiental e territorial em rea de loteamento urbano


fechado no municpio de Bauru-SP.

3.1 OBJETIVOS ESPECFICOS

Verificar os impactos negativos na bacia hidrogrfica do municpio de Bauru;

Identificar desmatamentos e remoo de vegetao local;

Analisar a mobilidade urbana na rea de influncia do loteamento implantado;

Identificar a privatizao (apropriao particular) dos recursos naturais;

Estudar o uso da legislao ambiental e urbana na elaborao e implantao


de loteamentos fechados em Bauru.

4 JUSTIFICATIVA

Embora se fale de maneira generalizada sobre os problemas decorrentes da


disseminao dos loteamentos fechados nas cidades brasileiras, pouco ainda se
conhece sobre a real dimenso dos impactos locais desses loteamentos. Com isso,
pouco adianta qualquer tipo de ao, seja na elaborao de leis ou de financiamento
de obras em prol do meio ambiente e do territrio, se no for considerado a
realidade local e a situao dos loteamentos nos municpios brasileiros.
Assim sendo, fundamental a elaborao de diagnsticos ambientais e
territoriais em reas de loteamentos urbanos fechados nos municpios brasileiros,
objetivando elaborar documentao detalhada e consistente sobre a real situao
desses loteamentos nas cidades, a fim de subsidiar aes e polticas pblicas
urbanas e ambientais.
Logo, o presente estudo justificou-se na medida em que a universidade
coloca-se a servio da comunidade para melhorar a qualidade do ambiente em que

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

est inserida, apostando na pesquisa como nico meio realmente eficaz e duradouro
na implementao de um novo modelo de desenvolvimento social, poltico,
econmico e social sustentvel.
Contudo, fica evidente a importncia de um estudo aprofundado sobre os
impactos ambientais e territoriais causados e/ou agravados pela implantao desses
empreendimentos, para assim, produzir uma base de conhecimento que pode
auxiliar na minimizao dos problemas existentes e na no ocorrncia desses
mesmos problemas em empreendimentos futuros.

5 MATERIAIS E MTODOS
5.1 Levantamento bibliogrfico e documental

Nessa etapa, foram realizadas pesquisas de trabalhos similares, de reas


correlatas e trabalhos que pudessem ser usados como base para a etapa de
levantamento. Na pesquisa realizada constatou-se referncias dos loteamentos
fechados, mostrando principalmente o histrico dessa modalidade urbanstica, suas
caractersticas e suas diferenas para os condomnios. Alm disso, foram coletadas
e analisadas as leis federais (6766/1979 alterada pela 9785/1999), estadual (manual
de orientao para aprovao de projetos habitacionais - graprohab) e municipal
(2339/1982), que se referem s normas de uso e parcelamento de solo urbano.
As informaes coletadas possibilitaram o embasamento necessrio para a
argumentao e para fazer uma anlise crtica quanto aos impactos causados pelo
loteamento objeto do nosso estudo, e tambm, para analisar sua adequao
legislao existente.

5.2 Pesquisa em bancos de dados

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Foram analisados bancos de dados, como o DEDALUS (USP) e o PORTAL


CAPES (acessado pelo site da USC), que realizam trabalhos significativos de
pesquisa na rea de Arquitetura e Urbanismo, e que podem contribuir muito como
fonte de material para nosso trabalho.
Foram selecionados e analisados trabalhos com temas correlatos servindo
de base para anlise do objeto de estudo.

5.3 Levantamento de dados junto aos rgos municipais

Foi realizada a visita aos rgos municipais, Prefeitura Municipal de Bauru e


SEPLAN (Secretaria de Planejamento de Bauru), com o objetivo de coletar
informaes e as caractersticas do loteamento objeto de estudo, o Villaggio II.
Essa etapa foi de extrema importncia para a anlise do projeto urbanstico
do loteamento e os projetos de infraestrutura (asfalto, drenagem de guas pluviais,
etc.).

5.4 Pesquisa de campo

A partir de observao direta no local, foi possvel visualizar, coletar e analisar


dados referentes aos impactos causados pelo loteamento. Atravs dela, foram
analisados impactos causados no trnsito, na paisagem no entorno do loteamento,
na restrio do uso de reas verdes e sistema de lazer populao em geral, alm
de seu enquadramento na legislao.
O loteamento foi visitado apenas externamente, pois no se obteve
autorizao para entrarmos no local. Na Figura 7 podemos observar como feito o
controle de portaria do loteamento. O visitante deve se identificar na portaria, para
que seja garantido (ou no) seu acesso ao empreendimento.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Figura 7 - Portaria Villaggio II.


Fonte: Criado pelo autor.

Analisando a regio, foi possvel observar que a segregao causada por tais
empreendimentos s vem crescendo, considerando a quantidade de tais
loteamentos inseridos na zona sul do municpio de Bauru.

6 RESULTADOS

Os resultados possibilitaram a compreender e avaliar os impactos inerentes a


implantao desses empreendimentos, conexos ou no na malha urbana da cidade.
Alm disso, foram obtidos dados referentes ao objeto de estudo, o loteamento
residencial Villaggio II, apresentados seguir:

Especificao

rea (m)

1- rea de lotes (438 lotes)

185.055,29

59,68

2- rea verde/Sistema de lazer

31.008,25

10,00

3- rea institucional

1.387,76

0,45

4- Sistema virio

92.631,22

29,87

5- rea a ser loteada

310.082,52

100,00

Tabela 2 Quadro de reas do loteamento


Fonte: Bauru (2012)

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Requisitos
1- Populao
2- Densidade (D)
3- Coeficiente proporcional

Em Hectares (Ha)
Prevista = (c) 2190hab.
Bruta c/b = hab./Ha
K = f/d = 0,04586957ha2/hab

Tabela 3 Requisitos urbansticos


Fonte: Bauru (2012)

Alm disso, identificou-se a situao do loteamento em relao cidade e


seus principais acessos, conforme pode ser visto nas Figuras 7 e 8:

Figura 8 - Localizao do empreendimento na cidade de Bauru


Fonte: Google Earth (2013).
Nota: Adaptado pelo autor.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Figura 9 - Principais acessos: Rod Marechal Rondo (vermelho) e Av. Getulio Vargas (azul)
Fonte: Google Earth (2013).
Nota: Adaptado pelo autor.

Ao analisar o entorno concluiu-se que o loteamento residencial Villaggio II


est localizado em uma regio privilegiada da cidade, onde podemos encontrar uma
srie de loteamentos fechados de alto padro, conforme Figura 9. O pblico
predominante dessa regio de classe mdia alta. O acesso a todos esses
empreendimentos feito pela Avenida Afonso Jos Aiello, que conta apenas com
uma faixa de circulao em cada sentido, o que dificulta o trnsito na regio,
principalmente nos horrios de pico.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Figura 10 - Loteamentos abertos e fechados na regio


Fonte: Google Earth (2013).
Nota: Adaptado pelo autor.

Esse processo de segregao causado pelos loteamentos fechados no


atinge apenas essa pequena parcela da cidade. Ampliando a regio analisada,
pode-se observar a quantidade de loteamentos fechados em relao aos

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

loteamentos abertos na regio sul e sudeste de Bauru, como pode ser visto na
Figura 10.

Figura 11 - Loteamentos abertos e fechados na regio


Fonte: Google Earth (2013).
Nota: Adaptado pelo autor.

Nota-se tambm, a ausncia de reas comuns e de lazer externas ao


empreendimento, logo, tais reas que deveriam ser pblicas esto internas,
cercadas pelo muro do empreendimento. Como essas reas so denominadas
pblicas, o acesso a elas deveria ser garantido para toda a populao, porm, s os
moradores tem acesso a eles, o que fere o direito de ir e vir do restante da
populao da cidade.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

A posio de tais reas pode ser observada na Figura 11:

Figura 12 - Projeto urbanstico Villaggio II


Fonte: Bauru (2012).
Nota: Adaptado pelo autor.

7 DISCUSSO
A urbanizao, indiscutivelmente, causa impactos ao meio ambiente, esse
pode ser de cunho ambiental, visual, territorial, etc. Historicamente, inmeras
cidades brasileiras sofreram pelo processo desenfreado de urbanizao, e isso se

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

reflete at hoje na qualidade das moradias da populao, e consequentemente, em


sua qualidade de vida.
Foram apresentados dados referentes ao processo de urbanizao no Brasil,
e mais especificamente, no municpio de Bauru. Tais dados mostram o quo rpida
foi essa urbanizao e levantam dvidas sobre sua qualidade. Dentre as cidades da
regio, Bauru a que apresenta maior grau de urbanizao, maior densidade
demogrfica e maior crescimento populacional.
Em 1979, foi criada a lei 6766, com o objetivo de normatizar o processo de
urbanizao, e assim, reduzir os impactos desse processo. Porm, nessa mesma
dcada de 70, face insegurana encontrada nas cidades brasileiras, surgiu uma
nova modalidade de urbanizao, os loteamentos fechados.
Tais empreendimentos foram rapidamente aceitos pelas classes mais
abastadas da sociedade e foram se multiplicando pelas cidades brasileiras, por
oferecerem segurana e qualidade de vida para seus moradores. Porm devido a
no existncia de uma legislao especfica, eles geram uma srie de discusses
quanto a sua legalidade e aos impactos causados por sua implantao.
Bauru teve grande aceitao para os loteamentos fechados, localizados
principalmente na regio sul e sudeste da cidade e estes esto fortemente presentes
na paisagem da regio. Com o passar dos anos, o nmero desses loteamentos s
tem aumentado e para anlise desse cenrio, o presente trabalho avaliou o
loteamento Villaggio II, um dentre os muitos loteamentos fechados na cidade.
Conforme j citado, muitas vezes confunde-se a denominao entre
loteamentos fechados e condomnios, tal diferena esclarecida por Rodrigues
(2006, p.02)

[...] existe uma grande confuso no entendimento entre loteamento e


condomnio. O loteamento definido como ... a subdiviso de
gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias
de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento,
modificao ou ampliao das vias existentes onde a percentagem
Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

de reas pblicas prevista no poder ser inferior a 35% (trinta e


cinco por cento) da gleba. Os loteamentos fechados so os
loteamentos convencionais, regidos pela Lei 6766/79, fechados por
ato do loteador ou de uma associao de moradores. Acrescidos de
uma guarita para controle e murados. Funcionam em sistema de
condomnio (diviso de despesas). E os condomnios residenciais
so regulamentados pela lei 4591/64 onde tudo que est dentro da
rea do projeto rea privada. E no Cdigo Civil (Lei 10.406/2002),
os artigos 1314 a 1326, nos quais a figura do condomnio tem como
caracterstica bsica o fracionamento da gleba em partes ideais. O
proprietrio tem a obrigao de participar com as despesas de
conservao das reas comuns e permitida a barreira fsica, onde
a autorizao para a entrada dada pelos proprietrios.

Constata-se que a diferena grande entre os dois, a produo dos


loteamentos fechados e dos condomnios regida por leis diferentes, e fica claro,
que o loteamento fechado um loteamento comum - acrescido de uma guarita e
murados - devendo respeitar as porcentagens de reas pblicas. Logo, a populao
da cidade deveria ter acesso a tais reas, mesmo que cercadas. Porm, esse
acesso no existe na prtica. Grande parte da populao desconhece a diferena e
tambm que tem direito ao acesso a tais reas.
Embora o poder pblico d direito s loteadoras de efetuar o fechamento de
tais loteamentos deveria garantir o acesso de suas reas pblicas populao em
geral. Mas isso poderia desestimular a criao de novos empreendimentos, e com
isso, diminuir a arrecadao de impostos e o ritmo de desenvolvimento da cidade.
Alm disso, tal ao do poder pblico afetaria a classe mais abastada da sociedade,
que mora nos loteamentos, em detrimento da classe menos abastada.
8 CONSIDERAES FINAIS

A partir dos dados obtidos foi possvel concluir que o loteamento objeto de
estudo, bem como ou outros empreendimentos ao seu redor impactam diretamente
no trnsito da regio, gerando trfego intenso na Avenida Afonso Jos Aiello, que d

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

acesso ao empreendimento. Alm disso, seus muros criam uma barreira fsica que
modifica o visual da regio, impactando diretamente na paisagem.
O ponto mais crtico do empreendimento a privatizao do espao que
pblico como sistema virio, equipamentos urbanos comunitrios, sistema de lazer e
reas verdes. Tais reas que embora pblicas, no tem um uso como tal, ou seja,
deveriam ser de acesso livre a toda populao e, no entanto, s podem ser
acessados pelos moradores do loteamento.
O presente trabalho relatou as condies e caractersticas dessa modalidade
de loteamentos na cidade de Bauru, atravs do estudo de caso do loteamento
Villaggio II. Essa discusso se torna cada vez mais importante, devido ao ritmo que
esses empreendimentos so criados na cidade, com o objetivo de nortear a
execuo de projetos subsequentes, com menores impactos para a cidade.

REFERNCIAS
AIELLO URBANISMO. Tivoli I - Bauru. Aiello Urbanismo, [2012?]. Disponvel em:
<http://www.aiello.com.br/empreendimento-interna.php?id=12>. Acesso em: 20 mar.
2012.
ANDERS, Gustavo Caminati. Abrigos temporrios de carter emergencial. 2007.
118 f. Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Universidade de So
Paulo (USP), So Paulo, 2007.
BAURU. Lei n. 2339, de 15 de fevereiro de 1982. Normas para parcelamento, uso e
ocupao do solo no municpio de Bauru. Dirio Oficial de Bauru, Bauru, SP, 15
fev.
1982.
Disponvel
em:
<http://www.bauru.sp.gov.br/arquivos/arquivos_site/sec_planejamento/lei_2339_198
2_zoneamento.pdf>. Acesso em: 8 abr. 2013.
BRASIL. Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispe sobre o Parcelamento
do Solo Urbano e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 20
dez. 1979. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm>.
Acesso em: 8 abr. 2013.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

BRASIL. Lei n. 9.785, de 29 de janeiro de 1999. Altera o Decreto-Lei no 3.365, de


21 de junho de 1941 (desapropriao por utilidade pblica) e as Leis nos 6.015, de
31 de dezembro de 1973 (registros pblicos) e 6.766, de 19 de dezembro de 1979
(parcelamento do solo urbano). Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 1 fev. 1999.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9785.htm>. Acesso em: 8
abr. 2013.
CORGHI, Fernanda Nascimento. Urbanizao e segregao scio-espacial em
Bauru(SP): um estudo de caso sobre a Bacia hidrogrfica do Crrego da gua
Comprida. 2008. 197 f. Dissertao (Mestrado em Geografia) - UNICAMP,
Campinas, 2008.
FREITAS, Jos Carlos de. Loteamentos clandestinos: uma proposta de preveno e
represso. Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, [1999]. Disponvel em:
http://www.mp.sp.gov.br/portal/page/portal/cao_urbanismo_e_meio_ambiente/bibliot
eca_virtual/bv_artigos/bv_art_ubanismo/LOTEAMENTOFREITAS.htm>. Acesso em
4 fev. 2013.
GHIRARDELLO, Nilson. Primrdios da formao urbana de Bauru (1885 - 1920). In:
FONTES, Maria Solange Gurgel de Castro; GHIRARDELLO, Nilson (Org.). Olhares
sobre Bauru. 3. ed. Bauru, SP: Canal 6, 2008. p. 33 - 44.
GIESBRECHT, Ralph Mennucci.
E. F. NOROESTE do Brasil. Estaes
ferrovirias
do
Brasil,
2012.
Disponvel
em:
<
http://www.estacoesferroviarias.com.br/b/bauru.htm >. Acesso em: 9 maio 2013.
GOMES, Rita de Cssia da Conceio; SILVA, Anieres Barbosa da; SILVA,
Valdenildo Pedro da. Poltica habitacional e urbanizao no Brasil. Scripta Nova,
Barcelona, v.08, n.146, p. 01-06, ago. 2003.
LIMA, Lucimeire Pessoa. Clima e forma urbana: mtodo de avaliao dos efeitos
das condies climticas locais nos graus de conforto trmico e no consumo de
energia eltrica em edificaes. 2005. 154 f. Dissertao (Mestrado em Tecnologia) Centro Federal de Educao Tecnolgica do Paran, Curitiba, 2005.
LOSNAK, Clio Jos. Polifonia urbana: imagens e representaes: Bauru 1950
1980. 3. ed. Bauru, SP: EDUSC, 2004.
MARICATO, Ermnia. As ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias. Laboratrio
cidade e sociedade, 2000. Disponvel em: < http://labcs.ufsc.br/files/2011/12/07.-

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

MARICATO-E.-As-id%C3%A9ias-fora-do-lugar-e-o-lugar-fora-dasid%C3%A9ias.pdf>. Acesso em: 01 maio 2013.


MARICATO, Ermnia. Urbanismo na periferia do mundo globalizado: metrpoles
brasileiras. So Paulo em perspectiva, So Paulo, v.14, n.4, p. 21-33, 2000.
MORETTI, Ricardo de Sousa. Loteamentos: manual de recomendaes para
elaborao de projeto. 2. ed. So Paulo: IPT, 1987.
RODRIGUES, Silvia. Loteamentos fechados e condomnios residenciais - Iniciativa
pblica e privada. Universidade de So Paulo, [200-?]. Disponvel em:
<http://www.usp.br/nutau/CD/90.pdf>. Acesso em: 05 abr. 2012.
ROGERS, Richard; GUMUCHDJIAN, Philip. Cidades para um pequeno planeta.
Barcelona: Editoria Gustavo Gili, 2001.
SANTOS, Denise Mnaco dos. Atrs dos muros: unidades habitacionais em
condomnios horizontais fechados. Escola de Engenharia de So Carlos, [200-?].
Disponvel em: <http://www.eesc.usp.br/nomads/condominio1.htm>. Acesso em: 03
abr. 2012.
SO PAULO (Estado). Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do
Estado de So Paulo. GRAPROHAB, 2012. Tem por objetivo centralizar e agilizar os
procedimentos administrativos de aprovao do Estado, para implantao de
empreendimentos de parcelamentos do solo para fins residenciais, conjuntos e
condomnios
habitacionais,
pblicos
ou
privados.
Disponvel
em:
<http://www.habitacao.sp.gov.br/secretariahabitacao/graprohab.aspx>. Acesso em 8
abr. 2013.
SO PAULO (Estado). Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional.
SEADE, 2010. Apresentam e analisam dados e estatsticas socioeconmicas e
demogrficas de cidades e do estado de So Paulo. Disponvel em: <
http://www.seade.gov.br/>. Acesso em 8 abr. 2013.
TUAN, Yi-fu. Topofilia: um estudo da percepo, atitudes e valores do meio
ambiente. So Paulo: DIFEL, 1980.

Revista Nacional de Gerenciamento de Cidades, v. 01, n. 03, 2013, pp. 95-135

Você também pode gostar