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Marriott en 1987 desarrollo propiedades hoteleras por un valor superior a los 1,000 millones de dlares,
esta creacin de valor se deba a que haba desarrollado un proceso de promocin inmobiliaria
completamente integrado del negocio: identific mercados, creo planes de desarrollo, dise proyectos y
evalu la rentabilidad potencial. Posteriormente vendi los activos hoteleros a inversionistas (limited
partners) y se mantiene el control operativo como socio general bajo un contrato de administracin a
largo plazo de un negocio que segua siendo rentable. En este caso Marriott solo se enfoc en gestionar la
administracin de los hoteles.
Al vender los activos hoteleros, Marriott libera capitales para poder desarrollar un nuevo proyecto y as
seguir creciendo, a la vez que sigue obteniendo ganancias por la sociedad, con el 3% de la comisin cubre
los costos administrativos y el 20% de las ganancias antes de impuestos era ganancia neta para Marriott.
Marriott establece como poltica no tener una relacin deuda/capital, sino ms bien utiliza un objetivo de
cobertura de inters. Esto determina que Marriott asume deuda en funcin de su capacidad de pago de
intereses. De esta manera tiene una relacin deuda/capital que puede variar y estirarse hasta su lmite
mximo, aumentando su apalancamiento financiero, con lo cual esta estrategia favorece sus objetivos de
crecimiento.
Marriott al recomprar sus propias acciones hace que el valor total de la empresa no cambie, pero se
distribuye entre menos, esto hace que aumente el valor de la accin. De esta manera, aumentan el valor de
los indicadores financieros y entregan seales positivas al mercado.
Esto constituye un mejor uso del flujo efectivo y capacidad de deuda que adquiriendo bienes races,
adems, desde un punto de vista tributario los dividendos son ingresos sujetos a impuestos, mientras que
el incremento en el valor de las acciones (ganancias de capital) solamente se afecta de impuestos en caso
de venta, lo cual constituye un punto a favor
Por lo mencionado en los 04 puntos podemos concluir que las estrategias financieras estn alineadas con
su objetivo de crecimiento.
2. Cmo usa Marriott sus estimaciones de costo de capital? Tiene sentido esta prctica?
Tomaremos en cuenta que Marriott meda el costo de oportunidad del capital para inversiones de riesgo
similar utilizando la tcnica del costo promedio ponderado (WACC).
Este mtodo era utilizado tanto para determinar el costo de oportunidad para la empresa en conjunto
como para cada divisin de negocio que opera: alojamiento, servicios contratados y restaurantes.
Los WACC de cada divisin de negocio varan entre s debido a que la informacin que se utilizan para
calcularlo puede ser diferente para cada divisin de negocio, as por ejemplo, el nivel de deuda y capital
La prctica, de determinar tasas mnimas de corte para cada una de sus lneas de negocios en vez de una
nica tasa para evaluar de manera indistinta cada una, tiene sentido por las siguientes razones:
Cada negocio tiene un costo de capital diferente, esto en funcin al nivel de riesgo asumido
y en funcin a la estructura de capital.
Cada negocio maneja diferentes niveles de endeudamiento y por tanto el riesgo de los flujos
de efectivo que quedan para los accionistas varia.
Los beneficios netos de cada negocio est determinado por distintas estructuras de costos
fijos y variables, lo cual determina un margen de beneficio neto distinto, esto tambin
determina un nivel de riesgo distinto.
Esto muestra claramente la gran diferencia en el riesgo que asume cada dueo de los recursos y muestra
tambin la necesidad del uso del WACC