ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT ADANYA WACANA

PENGEMBANGAN KAWASAN WISATA DI WILAYAH KENJERAN, SURABAYA

Latar Belakang
Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa merupakan syumber daya alam yang
sangat diperlukan manusia untuk mencukupi kebutuhannya. Dalam kehidupan manusia, tanah
merupakan factor yang sangat penting. Karena pada kehidupan manusia sama sekali tidak dapat
dipisahkan dari tanah.
Mekanisme pasar akhir-akhir ini telah banyak dirusak oleh sekelompok orang yang
secara langsung ataupun tidak langsung telah melambungkan harga penawaran tanah. Akibatnya,
terjadi perbedaan yang begitu jauh dengan harga permintaannya. Gejala meningkatnya harga
tanah melalui mekanisme pasar yang wajar, umumnya mengikuti pola penggunaan tanah. Untuk
mengendalikannya perlu intervensi dari pemerintah.
Daerah kenjeran merupakan merupakan salah satu daerah yang memiliki potensi dalam
bidang pariwisata, hal ni dibuktikan dengan adanya kawasan wisata dan adanya wacana akan
dibangunnya Trans Studio di wilayah tersebut. Kondisi tersebut dapat menjadi pemicu perubahan
penggunaan lahan sehingga berdampak pada perubahan nilai tanah. Dengan adanya wacana
pembangunan tersebut, penulis ingin menganalisa bagaimana perubahan nilai tanah di wilayah
Kenjeran sebelum dan sesudah adanya wacana tersebut.

TUJUAN
Untuk mengetahi nilai tanah akibat adanya wacana pengembangan kawasan wisata di
daerah Kenjeran, Surabaya

MANFAAT
Dengan adanya peta ZNT wilayah Kenjeran, masyarakat dapat mengambil keputusan
dalam proses jual beli yang lebih cepat dan akurat sesuai dengan kondisi di wilayah tersebut dan
sesuai dengan kondisi keuangan masyarakat.

LANDASAN TEORI
Faktor Penentu Nilai Tanah
Factor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah atau suatu system nilai tanah dapat dibedakan
atas empat kategori, yaitu factor-faktor ekonomi, social, legal, kebijakan pemerintah dan politik,
serta factor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi.
a. Faktor Ekonomi
dalam perspektif ekonomi, nilai tanah merupakan hasil interaksi atau harga
keseimbangan dari permintaan dan penawaran terhadap tanah. Variable permintaan yang
mempengaruhi nilai tanah mencakup status kepemilikan, tingkat pendapatan/gaji,
ketersediaan dana, tingkat suku bunga, biaya transaksi. Variable penawaran mencakup
ketersediaan tanah, biaya pemeliharaan, biaya konstruksi, perpajakan, dan biaya
kepemilikan yang lain
b. Faktor Sosial
Factor social merupakan factor yang terkait pola perilaku dan budaya (sosiologis)
masyarakat dalam melakukan pengelolaan tanah/lahan. Secara langsung ataupun tidak
langsung, tingkat peradaban dan budaya masyarakat ikut mempengaruhi pola penggunaan
lahan
c. Factor Legal, kebijakan pemerintah, dan politik
Factor-faktor legal, kebijakan pemerintah dan politik secara nyata sangat berpengaruh
dan menentukan karena dapat menaikkan atau menurunkan permintaan akan tanah.
Kebijakan-kebijakan yang baik dapat meningkatkan efisiensi pemeliharaan dan
penggunaan tanah/lahan. Pada tingkat nasional, keadaan ekonomi, kebijakan moneter dan
perpajakan dapat mempercepat atau memperlambat pertumbuhan ekonomi dan
mempengaruhi permintaan akan tanah.
d. Factor fisik, lingkungan dan lokasi
Factor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi memberikan pengaruh yang kuat terhadap nilai
tanah. Factor situs/fisik adalah factor endogen karena bersifat melekat pada suatu bidang
tanah, misalnya ukuran, topografi dan cirri-ciri fisik yang membentuk persil. Factor
situs/fisik mempengaruhi nilai tanah karena pemilik dapat menggunakan/memanfaatkan
sumber daya yang menjadi sifat lahannya.

Factor fisik yang diduga berpengaruh terhadap nilai tanah pada laporan ini adalah sebagai
berikut:

Jarak ke pusat perdagangan/Central Business District (CBD) terdekat

Faktor kedekatan dengan CBD lebih sering dianggap sebagai factor dominan dan utama
dalam pemilihan lahan, yaitu seberapa jauh atau kedekatan suatu lokasi lahan dengan pusat
bisnis. Dilihat dari lokasi spasial, hamper semua jenis property secara teoritis dan empiris
berkorelasi sangat kuat terhadap akses pelayanan ke daerah CBD. CBD akan menjadi penting
bila kondisi kawasan sesuai dengan teori monocentric city, dimana kegiatan komersial,
lapangan kerja dan pelayanan umum terkonsentrasi pada satu daerah CBD. Dengan
terkonsentrasinya kegiatan-kegiatan ekonomi pada CBD menyebabkan nilai tanah di
kawasan tersebut melebihi nilai tanah di sekitarnya. Semakin jauh dari pusat kota maka nilai
tanah akan semakin rendah, yang disebabkan karena CBD merupakan pusat kegiatan segala
aktivitas hidup manusia dengan kepadatan penduduk yang tinggi yang makin berkurang kea
rah pinggiran. Dengan makin meningkatnya kebutuhan dan permintaan tanah di daerah CBD,
sehingga secara ekonomi akan meningkatkan nilai tanah. Teori monocentric city didasari
oleh model konsentris (concentric zone) yang pertama kali dikemukakan leh Burgess (1925),
menempatkan CBD di tengah-tengah wilayah kota (Sinulingga, 1999). Sebaliknya, CBD
kepentingannya akan berkurang bila kondisinya sesuai teori multicentric city, dimana
sebagian besar kegiatan ekonomi, lapangan kerja dan pelayanan masyarakat terdistribusi di
wilayah pinggiran (hinterland). Teori multicentric city didasari oleh model inti ganda
(multiple nuclei model) yang dikemukakan oleh Harris dan Ullman (1945), bahwa
penggunaan tanah perkotaan tidak berorientasi pada satu pusat saja, melainkan beberapa
pusat dan CBD tidak selamanya harus nberada di tengah kota (Sinulingga, 1999). Model
perkembangan kota model klasik yang lain dari dua model yang tersebut di atas adalah model
sector (sector mode) yang diperkenalkan Hoyt (1939), bahwa suatu penggunaan lahan
dimulai dari CBD dan selanjutnya akan terus berkembang kea rah luar kota dengan
penggunaan yang sama, artinya tidak berbentuk lingkaran-lingkaran pada satu atau beberapa
titik pusat, melainkan satu lingkaran yang dipotong-potong menjadi sector penggunaan lahan
tertentu (Sinulingga, 1999). Namun, bagaimanapun kondisinya, keberadaan CBD yang
umumnya dengan didominasi sector komersial dan tersedianya fasilitas infrastruktur akan
memiliki daya tarik yang lebih tinggi terhadap permintaan tanah bagi kegiatan produktif
sehingga nilai tanah akan terus meningkat dan keberadaan CBD akan berpengaruh terhadap
nilai tanah di kawasan sekitar. Nilai tanah semakin turun bila makin jauh dari CBD. Korelasi
jarak dari CBD tersebut berkaitan dengan penghematan waktu dan biaya untuk pencapaian.

KESIMPULAN
1. Tingkat aksesibilitas yang dipengaruhi oleh beberapa factor, diantaranya adalah
ketersediaan sarana dan prasarana transportasi, serta factor jarak, akan mempengaruhi
pola nilai lahannya, dimana dengan tingkat aksesibilitas yang tinggi akan meningkatkan
lahannya. Peningkatan nilai lahan akan berakibat pada perubahan pola penggunaan lahan

atau system kegiatan. Jika system kegiatan berubah, maka tingkat bangkitan perjalanan
yang mempengaruhi pola perjalanan/pergerakannya akan berubah. Perubahan pola
pergerakan akan kembali menuntut peningkatan fasilitas transportasinya, dan merubah
siklus ini secara keseluruhan.
2. Dengan adanya CBD di wilayah ini menyebabkan peningkatan kegiatan didaerah
tersebut. Selain itu, CBD juga akan mempengaruhi nilia tanah di daerah tersebut.
Tentunya, nilai tanah akan naik apabila jaraknya dekat dengan CBD tersebut.