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Opinin Jurdica,
ISSN (Versin impresa): 1692-2530
mbocanument@udem.edu.co
Universidad de Medelln
Colombia
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Proyecto acadmico sin fines de lucro, desarrollado bajo la iniciativa de acceso abierto
RESUMEN
Sin lugar a dudas la propiedad horizontal constituye la expresin ms moderna y verstil del
derecho de dominio sobre los bienes inmuebles en el contexto nacional. El poblamiento de
los grandes y pequeos ncleos urbanos ha estado estrecha y directamente referenciado
en las normas sobre la propiedad por pisos.
Lo cierto es que las ciudades colombianas han crecido bajo el amparo normativo del rgimen
de propiedad horizontal, aspecto que lamentablemente no ha merecido del legislador un
coherente y cuidadoso tratamiento, circunstancia que ha generado mltiples, delicados y
crecientes problemas en la aplicacin prctica de tales disposiciones legales.
El presente estudio pretende efectuar una mirada crtica, de carcter retrospectivo, al devenir
histrico y hasta la actualidad, de los problemas prcticos que han resultado de la aplicacin
de los diversos cuerpos normativos reguladores de este especial sistema de propiedad en
nuestro pas, presentando ideas que, sin la pretensin de soluciones categricas y definitivas, puedan contribuir a resolver tales dificultades prcticas y de esa forma normalizar su
cotidiana intervencin en el diario vivir de los colombianos.
El presente artculo ha sido elaborado en el marco de las tareas acadmicas e investigativas que adelanta el
autor, en su condicin de Director de la Lnea de Investigacin en Responsabilidad Contractual del Grupo de
Investigaciones Jurdicas de la Facultad de Derecho de la Universidad de Medelln.
** Abogado Especialista en Derecho Inmobiliario. Docente Investigador de la Facultad de Derecho de la Universidad
de Medelln. Tratadista de la materia.
Correo electrnico: gmarinvelez@hotmail.com
Opinin Jurdica, volumen 5, No. 9 - ISSN 1692-2530 - Enero-junio de 2006 - Medelln, Colombia
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ABSTRACT
The horizontal property undoubtedly constitutes the most modern and versatile expression
of the Law of Premises over the real estates within the national context. The populating of large
and small urban cores has been tightly and directly referenced through the norms over byfloors property.
It is certain that the Colombian cities have grown under the normative protection of the regimen of horizontal property, a fact which unfortunately has not deserved a coherent and careful
treatment on behalf of the legislators, and a circumstance that has generated multiple delicate
and ever-increasing problems in the practical employment of such legal dispositions.
This article aims at establishing a retrospective critical outlook, past and present, of the practical
problems that have emerged from the employment of different regulating normative bodies of
this special property system in our country, introducing ideas that, with no pretension of pinpointing definite categorical solutions, could contribute to resolving such practical difficulties
and thus, normalizing their daily intervention in the lives of the Colombian people.
Key words: Co-property, Regimen of Horizontal Property, Common Premises, Private domain
properties, Law of Premises.
INTRODUCCIN
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Universidad de Medelln
1. EL CONCEPTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Establece el artculo 1 de la ley 675
de 2001, que la propiedad horizontal es aquella forma de propiedad
en la que concurren derechos de
propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes.
La doctrina nacional ha entendido que se trata
de un rgimen especial y que por consiguiente
reviste sus propias particularidades.
La calificacin de forma especial de dominio (la derogada ley 16 de 1985 la denominaba forma de dominio) es la ms acorde
con la doctrina y legislacin universales. El
hecho de aparecer refundidos en un solo
sistema los bienes privados y los comunes,
como una aleacin de metales inseparables,
genera una forma particular de dominio con
matices diferentes de la comunidad ordinaria,
de las servidumbres, de las sociedades y del
derecho de superficie1.
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2. REFERENCIA HISTRICA
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interpretar dicho voto como una inconveniente alianza del administrador con un sector o
grupo de copropietarios, lesionando la natural
imparcialidad que puede y debe reclamarse del
administrador, en su condicin de representante legal de la edificacin.
Este aspecto no ha sido regulado en nuestro
ordenamiento jurdico, dando lugar a que sean
la jurisprudencia y al doctrina las encargadas
de dar cuenta de una razonable solucin. Particularmente considero que la alternativa para
resolver adecuadamente este asunto consiste
en que el administrador, en los casos de evidente controversia interna, deba hacer uso
del derecho al voto, pero ejercerlo votando
en blanco. De esta forma se evitara potenciar
eventuales conflictos entre los copropietarios
y entre estos y el administrador de la edificacin, los cuales podran deteriorar la necesaria
unidad y el propicio ambiente que exigen este
tipo de edificaciones.
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mxima ya comentada.
2001).
preexistentes.
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del ejecutante.
el remate del bien, el adjudicatario en dicha diligencia deber proceder a registrar en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos el auto mediante el cual fue adjudicado
el bien, con el fin de formalizar su condicin de
nuevo propietario del mismo. Pero, a partir del
momento de la inscripcin en el correspondiente folio de matrcula inmobiliaria, este nuevo
propietario deber continuar cumpliendo con
la copropiedad todas las obligaciones que le
asisten en su condicin de copropietario, entre las que se ubica la obligacin de pagar las
expensas (cuotas), ordinarias y extraordinarias,
causadas con la copropiedad.
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juzgado le reembolse el total de la suma pagada, ya que resulta apenas obvio que a este
adjudicatario le interesara adquirir un bien solo
en la medida en que este se encuentre a paz y
salvo por todo concepto. Lo lgico es que este
adjudicatario proceda a pagar por su cuenta
rubros u obligaciones que legalmente no son
de su cargo, con la nica finalidad de viabilizar
la formalizacin del remate en su favor, tal es
el caso de las erogaciones por concepto de
cuentas de impuesto predial, cuentas de servicios pblicos domiciliarios y cuotas de administracin si el inmueble estuviere sometido al
rgimen de propiedad horizontal. Todos estos
pagos le deben ser reconocidos por el juez al
momento de liquidar el crdito y disponer la
entrega de los dineros producto del remate al
demandante, y eventualmente, de existir un
sobrante, al propio demandado.
Aunque la norma legal tanto en materia sustantiva como procesal guarda silencio sobre este
delicado tpico, consideramos que la solucin
adecuada es justamente la ya expresada, toda
vez que de no ser ello as, el adjudicatario del
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Incluso, retomando esta ltima reflexin, somos del criterio de que si por una ligereza, una
inadecuada orientacin jurdica o una actuacin
de buena o mala fe del adjudicatario, este hace
caso omiso del estado actual de las obligaciones del bien adquirido con la copropiedad,
quedar obligado a atender su pago oportuno,
por lo menos en relacin con las obligaciones
causadas a partir del da 3 de agosto de 2001,
fecha en la cual empez a regir la ley 675 de
2001, norma que consagr expresamente la
solidaridad pasiva entre el anterior y el nuevo
propietario o adquirente del bien, sin excluir la
hiptesis de la adquisicin del bien por va de
remate. Esta ser una lamentable omisin o un
proceder negligente del nuevo adquirente, con
nefastos efectos jurdicos y econmicos frente
a la copropiedad.
Lo anteriormente esbozado constituye una
clara aplicacin del principio normativo segn
el cual las cuotas de administracin en las edificaciones sometidas al rgimen de propiedad
horizontal tienen el carcter de obligaciones
propter rem.
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sancionable.
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Para efectos de una ampliacin de este interesante aspecto en la vida de las copropiedades,
se recomienda consultar la copiosa jurisprudencia nacional referida al punto, entre otras, las
siguientes sentencias de nuestra Corte Constitucional: Sentencia T-228/94 M. P. Jos Gregorio
Hernndez Galindo, Sentencia T- 418/99 M. P.
Fabio Morn Daz, Sentencia T-224 de febrero
22 de 2001, Sentencia SU-509/01 M. P. Marco
Gerardo Monroy Cabra, Sentencia T-555/03
M. P. Clara Ins Vargas Hernndez, Sentencia
C-153/04 M. P. lvaro Tafur Galvis, Sentencia
T-595/05 M. P. Alfredo Beltrn Sierra, Sentencia
T-108/05 M. P. Clara Ins Vargas Hernndez.
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El sometimiento de un inmueble
al rgimen de propiedad
horizontal genera mltiples
efectos jurdicos
para su propietario
o propietarios,
efectos entre los cuales
debe mencionarse con especial
nfasis el atinente
a la obligacin legal de pagar
las expensas o cuotas,
ordinarias y extraordinarias,
que demanda el mantenimiento,
la seguridad y la conservacin de
la respectiva edificacin
o conjunto.
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CONCLUSIONES
Como se ha podido constatar, los problemas
expuestos constituyen apenas la punta del iceberg
de un entramado haz de los problemas variados
y complejos que se derivan de la propiedad
horizontal, por tratarse de un sistema de la
propiedad inmobiliaria en el que deben coexistir armnicamente la propiedad individual de
bienes de dominio exclusivo, con la propiedad
colectiva de los denominados bienes comunes
de la edificacin o conjunto.
La entrada en vigencia de la ley 675 de 2001, al
haber derogado expresamente los sistemas y las
normativas que le precedieron, ha contribuido
significativamente a la solucin de mltiples
BIBLIOGRAFA
VELSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. La nueva Ley de propiedad horizontal. Temis. Bogot, 2001, p. 4.
Ley 675 de 2001.
Corte Constitucional. Sentencia T-418/99 M.P. Fabio Morn Daz.
Cdigo Penal Colombiano.
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NOTAS
1
VELSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. La nueva Ley de propiedad horizontal. Temis. Bogot, 2001, p. 4.
Artculo 6. Constitucin Nacional. Los particulares solo son responsables ante las autoridades por infringir la
Constitucin y las leyes. Los servidores pblicos lo son por la misma causa y por omisin o extralimitaciones
en el ejercicio de sus funciones.
Ley 675 de 2001. Artculo 29: Participacin en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de
bienes privados de un edificio o conjunto estarn obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias
causadas por la administracin y la prestacin de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad
y conservacin de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal
Ley 675 de 2001. Artculo 30: Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago
de expensas, causar intereses de mora, equivalentes a una y media veces el inters corriente, certificado
con la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con qurum que seale el
reglamento de propiedad horizontal, establezca un inters inferior. Mientras subsista este incumplimiento,
tal situacin podr publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluir los propietarios que
se encuentran en mora. PARGRAFO: La publicacin referida en el presente artculo solo podr hacerse, en
lugares donde no exista trnsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte
de los copropietarios.
Artculo 2488 Cdigo Civil. Persecucin de los bienes del deudor. Derecho de prenda general. Toda obligacin
personal da al acreedor el derecho de perseguir su ejecucin sobre todos los bienes races o muebles del
deudor, sean presente o futuros, exceptundose solamente los no embargables designados en el artculo
1677.
Artculo 182 Cdigo Penal: Constreimiento ilegal. El que, fuera de los casos especialmente previstos
como delito, constria a otro a hacer, tolerar u omitir alguna cosa, incurrir en prisin de uno (1) a dos (2)
aos.
Artculo 183 Cdigo Penal Colombiano. Circunstancias de agravacin punitiva. La pena se aumentar de una
tercera parte a la mitad cuando: 1. El propsito o fin perseguido por el agente sea de carcter terrorista. 2.
Cuando el agente sea integrante de la familia vctima. 3. Cuando el agente abuse de superioridad docente,
laboral o similar.
Artculo 37, ley 675 de 2001: Integracin y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirn los
propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el qurum y las condiciones
previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados
que integran el edificio el edificio o conjunto tendrn derecho a participar en sus deliberaciones y a votar
en ella. El voto de cada propietario equivaldr al porcentaje del coeficiente copropiedad del respectivo bien
privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los asuntes o disidentes, para el administrador y
dems rganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
Artculo 53, ley 675 de 2001: Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por ms de
treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depsitos, tendrn un consejo de administracin,
integrado por un nmero impar de tres (3) o ms propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus
delegados. En aquellos que tengan un nmero igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo
parqueaderos y depsitos, ser potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad
horizontal. Para oficios o conjuntos de uso residencial, integrados por ms de treinta (30) bienes privados
excluyendo parqueaderos o depsitos, ser potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal.
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