Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii

Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Proiect de an
la disciplina Investiii n bunuri imobiliare. Development

Tema: Evaluarea eficienei economice a proiectului de dezvoltare a

imobilului. Argumentarea constructiei unui centru comercial.

A efectuat

studenta gr. EI-0920

Pogonii Olga

A verificat

conf. univ., dr.

Albu Svetlana

Chiinu 2011

Cuprins
Introducere.3
Capitolul I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE.5
1.1 Analiza general a pieei imobiliare..5
1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional......................13
1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv.......................19
Capitolul II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A
IMOBILULUI....23
2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice...23
2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului.26
Capitolul III. STRUCTURA FINARII...30
3.1 Descrierea surselor de finanare posibile.31
3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare...32
3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului......37
Capitolul IV. EVALUAREA PROIECTULUI INVESTIIONAL.40
4.1 Aprecierea datelor iniiale............................................................................................40
4.2 Determinarea indicatorilor eficienei economice ........................................................47
4.3 Analiza rezultatelor......................................................................................................50
Concluzii...52
Bibliografie...53
Anexe.........54

Introducere
n condiiile de dezvoltare continu a civilizaiei n general, orice stat cunoate schimbri
n orice domeniu, fie social, cultural, politic sau economic. Fiecare domeniu cunoate metodele
sale de dezvoltare. Sectorul economic este direcionat spre folosirea ct mai larg i corect a
priectelor de finanare. O dat cu trecerea Republicii Moldova la economia de pia, aceasta a
nceput s cunasc din ce n ce mai des proiectele sale proiectele moderne de finanare. La
monetul actual, aceste proiecte nu sunt att de perfecte. Pentru aplicarea cilor de modernizare i,
n special, implementarea proiectelir investiionale, e nevoie de un plan concis de aciuni, el va
mobilliza ntreaga echip naional pentru a reui n aciunile ntreprinse. Aceasta va forma
abiliti iniiale pentru evaluarea eficienei economice a proiectelor de dezvoltare a imobilelor.
Idea de afacere trebuie s fie viabil i realizabil.
Motivarea lucrrii este de a ne inva s construim proiecte de afacere care se pot pune n
practic, care ar funciona dac intr-adevar am investi bani i energie n el.
Scopul principal al lucrrii este prezentarea unui proiect de investiii i evaluarea acestuia.
Proiectul mai are ca scop prezentarea avantajelor i dezavantajelor unei investiii posibile,
prezentarea tuturor pailor ce trebuie urmai i analizai de ctre un investitor ct i creterea
semnificativ a cifrei de afacere a companiei i a profiturilor din vnzarea sau arendarea
produselor fabricate.
Proiectul prezentat are anse reale de reusit, deoarece aa cum va fi demonstrat n
continuare, exist o cerere stabil pentru serviciile pe care le va oferi n zona respectiv i n
afara ei. Poziia geografic a imobilului de asemenea va contribui la un flux permanent de
consumatori, inind cont de faptul c obiectul investiional este amplasat centrul oraului Rbnia.
In urma unor analize de pia se poate de observat c tema dat este foarte actual i
rezultatul obinut va ajuta la dezvoltarea activitii de antreprenoriat. Managementul la nivel nalt
cu firma este o mare realizare profesional, dar n acelai timp i o ocazie zilnic de provocri.
Dorina oricrui anteprenor este de a-i face afacerea sa s creasc. Intr-un mediu economic n
continu schimbare, un plan strategic este esenial, nu numai pentru a asigura o cretere continu
a companiei, dar i pentru a supravieui n situaii de criz, cum este cea cu care economia
mondial se confrunt n prezent.
Obiectul investigaiei este un centru comercial care are ca obiect de activitate
comercializarea diferitor produse alimentare, produse textile i de uz casnic, precum i pregtirea
spaiilor pentru distracia diferitor clieni pe categorii de vrste (spaii pentru odihna maturilor i
a copiilor sai).

Aceasta lucrare este alcatuit din patru capitole, n coninutul crora sunt descrise
urmtoarele:
Capitolul I. Analiza pieei imobiliare cuprinde analiza general a pieei imobiliare,
segmentarea pieei bunurilor imobile i analiza detaliat a segmentului de pia la care se refer
obiectivul investiional examinat din oraul unde va fi fondat centrul comercial, or. Rbnia. De
asemenea, este argumentat necesitatea realizrii proiectului investiional respectiv n localitatea
menionat.
Capitolul II. Concepia i echipa proiectului de dezvoltare a imobilului cuprinde
descrierea cerinelor arhitecturale i tehnologice privind obiectivul investiional examinat. Sunt
prezentate rezultatele studiului pieei privind componena echipei de proiect.
Capitolul III. Structura finanrii include informaia privind sursele posibile de finanare
a proiectului investiional, ofertele de creditare, precum i argumentarea structurii financiare
selectate pentru a fi aplicat n cadrul proiectului respectiv. Pentru fiecare surs de finanare a
proiectului investiional este determinat costul capitalului.
Capitolul IV, n cadrul evalurii proiectului este analizat informaia pe trei
compartimente:
Aprecierea datelor iniiale - n care vor fi determinate consecutiv: cheltuielile
investiionale, sumele anuale pentru rambursarea creditului, venitul brut potenial, profitul
impozabil, impozitul pe venit, profitul net, uzura mijloacelor fixe, mrimea fluxului net de
numerar, valoarea de lichidare a proiectului.
Determinarea indicatorilor eficienei economice, i anume: valoarea net actualizat
total, termenul actualizat de recuperare a investiiilor, indicele de profitabilitate i rata intern
de rentabilitate.
Analiza rezultatelor va cuprinde analiza corespunderii rezultatelor cptate condiiilor de
acceptabilitate a proiectului investiional conform fiecrui criteriu de eficien.
In concluzie sunt prezentate rezultatele obinute n urma efecturii calculelor,
corespunderea acestora cu criteriile de eficien propuse i este formulat n baza acestora
concluzia final privind eficiena implementrii unui astfel de proiect investiional.

I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

Analiza general a pieei imobiliare

1.1.

Dezvoltarea economic a statului nostru este n strins corelaie cu schimbrile pe piaa

imobiliar. Importana ei e determinat de caracteristicile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer
a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa
imobiliar este o component esenial a economiei de pia, unde ponderea participrii n
formarea indicatorilor de dezvoltare a economiei naionale constituie cea mai mare valoare. Fr
o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea
activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al
populaiei rii.
Starea pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a
societii. Dezvoltarea pieei imobiliare se afl intr-o puternic corelaie cu situaia politic i
economic din ar.
In prezent, piaa imobiliar din R. Moldova se afl intr-o perioad de stabilizare. Astfel,
tranzaciile imobiliare sunt afectate att de criza economic, ct i de instabilitatea i de
nesigurana pe plan politic. Reieind din toate acestea, piaa imobiliar a intrat intr-o faz de
stabilitate relativ.
Piaa imobiliar din capital n prima jumtate a anului 2011, tinzind spre un echilibru ca
spre un punct de plecare, se caracterizeaz prin atingerea cel mai jos nivel. Reieind din toate,
piaa imobiliar a intrat intr-o faz de stabilitate relativ.
Comparativ cu perioada anilor 2008-2009, se observ o stabilizare att n plan de cost, ct
i n planul numrului tranzaciilor inregistrate, iar operatorii pieei imobiliare din capital
vorbesc despre o stagnare general fr precedent. Reieind din situaia real de pe piaa
imobiliar secundar, s-a remarcat nu att partea cantitativ, ci mai mult partea calitativ a unei
dinamici pozitive. n ceea ce privete modificrile n dinamica de calitate a pieei, pot fi
remarcai cu rectitudine urmtorii factori:
1.

O inviorare a pieii intr-un segment de pia cu pre relativ sczut. (Cererea efectiv

variaz n intervalul 650-750 euro per 1 m.p. la apartamentele cu o suprafa nu prea mare, ceea
ce constituie mai mult de 60% din numrul total de vinzri. Sunt apartamentele cu 1-2 odi seria
MC, 143, 102, pantofi" cu o suprafa total de 30-53 m.p.).
2. Creterea termenului de expunere a apartamentelor. Termenul de expunere a
apartamentelor a crescut, dac anterior o lun - dou se considera mult, atunci n prezent
apartamentele se vind cte dou-trei luni, iar uneori i mai mult.
3.

Inghearea cererii cumprtorilor pentru achiziia de bunuri imobiliare.

5

4.

Nedorina vinztorilor de a reduce preul, iar dac este vorba de o reducere de

calitate, atunci numai n cazul unor situaii forate (trecerea cu traiul intr-o alt ar, obligaii fa
de teri).
5.

Creterea numrului de oferte la apartamente cu suprafee mari (cu 3 odi, cu 4 odi,

ceea ce duce la scoaterea pe pia a locuinelor libere i la impactul asupra intregii piee
imobiliare, inclusiv la reducerea costului mediu a unui metru ptrat de locuin).
6.

Lipsa de interes din partea investitorilor fa de piaa imobiliar.

7.

Reorientarea spre cererea cu o putere de cumprare sczut a populaiei. (Inclusiv cu

rate reduse pentru mprumuturi la nivel de 10-13% anuale n lei).

In perioada de pin la criz s-a observat un exces de mijloace bneti libere, n special pe
contul creditrii accesibile i relativ pe termen lung. Juctorilor actuali ai pieei le-a fost extrem
de dezavantajos s vind chiar i active nelichide, ci dimpotriv, toi se aflau n cutarea
activelor suplimentare pentru investire. Criza a introdus corectivele sale substaniale, respectiv,
banii reali au crescut brusc n pre. Pentru juctorii pieei a devenit mai profitabil s formeze
fonduri proprii de mijloace disponibile prin realizarea activelor n exces, dect s pstreze obiecte
n calitate de greutate moart.
Solvabilitatea redus a populaiei, n mod evident, nu va mai permite de a maximiza
profitul de la fiecare metru ptrat, aa cum a fost inainte. Deci, pentru obinerea veniturilor
anterioare este necesar n perspectiv de a majora volumul.
Conform datelor prezentate de Intreprinderea de Stat Cadastru, cea mai bun situaie a
pieei imobiliare de la inceputul anului 2011a fost n luna martie, cind numrul de tranzacii
efectuate cu bunurile imobiliare a fost maximal - 25597. Numrul mediu lunar al tranzaciilor
de vinzare-cumprare inregistrate n mun. Chiinu a crescut comparativ cu anul 2010 cu
8,24%, indicind, c piaa imobiliar nu a trecut n starea de stagnare, ci se dezvolt cu sporuri
mici,dar echilibrate. Fa de anul 2008, cind a avut loc inceputul crizei globale, aceasta a
crescut neesenial doar cu 2%, ceea ce inseamn c piaa i-a reintors poziiile dup nvlirea
crizei mondiale, simind mai intii o scdere de 13% n 2010 fa de 2009, iar apoi o mic
cretere.
Deci, cu trecerea timpului se observ ca piaa imobiliar iese cu incetul din starea de
ingheare n care s-a aflat n ultimii ani. Chiar dac preurile continu s se menina la acelai
nivel, numrul tranzaciilor semnificativ se modific, adic dac n anul 2010 numrul
trazaciilor a fost n mrime de 20808, atunci n anul 2011 n perioada dintre lunile ianuarieoctombrie, adic anul nefinisat, se observ o cretere pin la 22522 tranzacii. [Anexa X]

Piaa secundar
Pe piaa secundar se observ c oferta tinde sa depaseasca cererea. Pe parcursul lunii
martie pe piaa imobiliara secundara din Chisinau nu s-au produs multe modificari, iar concluzia
este aceeasi piaa a ajuns la o etapa de stabilizare, de saturatie. Oferta este egala cu cererea,
insa, deoarece fenomenul de criza pare sa persiste, probabil n urmatoarele luni se va ajunge la o
situare n care oferta va depasi cererea.
Actualmente populatia nu se grabeste sa-si investeasca banii n imobil, nu doreste sa riste
i asteapta varianta potrivita de investire. n ceea ce priveste prognozele la preuri, tendinta este
una de micorare, dar nu mai mult de aproximativ de la 10 pin la 20%.
Conform datelor prezentate de analitii proiectului Garant pentru anul 2011, s-a observat
c n s. Botanica domin preul mediu pentru 1 m2 de spaiu locativ i este n mrime de 866
euro, dup care urmeaz Rcani (821 euro), Centru (703 euro), Ciocana (781 euro) i Buiucani
(662 euro). De asemenea, dup efectuarea unei analize dup criteriul schimbrii preurilor fa de
numrul de odi n apartament, s-a concluzionat c mrimea maxim a costului 1 m.p. de
suprafa constituie 852 euro pentru apartamentele cu 1 odaie, care sunt cele mai solicitate pe
piaa apartamentelor. Iar costul 1 m.p. n apartamentele cu 2 i 3 odi este practic egal, i
constituie 765 euro i 734 euro, respectiv, cele de pe urm fiind mai rar tranzacionate.
Conform prezentrii grafice a variaiei costului mediu de pia a 1 m.p. de suprafa a
apartamentelor n perioada anilor 2010-2011 (I semestru) acesta a continuat s tind neesenial
spre micorare, ajungind, astfel, pin la valoarea de 610 euro/m2. Este bucurtor faptul, c acesta
a reuit s nu scad brusc, i si-a meninut poziiile incepind cu luna mai a anului 2010. n
general, preul mediu al anului current, fa anul trecut s-a micorat de la 683 euro/m2 la 612
euro/m2.
Tendintele de pe piata, constituite la sfarsitul anului 2008 scaderea cererii i a preurilor
la imobil au dominat i n anul 2010. Anul trecut preurile au scazut cu 6%. Preul mediu al
unui metru patrat al suprafetei totale s-a micsorat cu 40 i a constituit 670. Termenul cel mai
potrivit pentru descrierea situatiei actuale de pe piaa imobiliara este stagnarea.
Cel mai important eveniment al anului 2010 l-a constituit incetinirea ritmului caderii
preurilor i stabilizarea pietei.
Daca n primul semestru al anului 2009 preurile au scazut cu 18%, atunci n aceeasi
perioada a anului 2010 scaderea a constituit doar 8%, iar n al doilea semestru preurile chiar au
crescut puin cu 3%. Dinamica modificarii preurilor n timpul anului a fost urmatoarea: primul
semestru micsorare, vara stabilizare, toamna o mica crestere.

Comparativ cu preurile maxime inregistrate n vara anului 2008 scaderea a constituit 27%.
Daca am face o paralela istorica, nivelul preurilor din prezent a fost inregistrat pe piaa n
toamna anului 2007.
Astfel, cel mai solicitat este imobilul mai ieftin cu preul cuprins intre 25.000 i 40.000
acestea sunt apartamente cu una i doua odai n blocuri de proiect-tip (seriile ,143,102) din
cartierele rezidentiale ale oraului. Anume acestea au cauzat acea crestere nesemnificativa care a
fost inregistrata n al doilea semestru. Cumparatorii unor astfel de locuinte sunt studentii din alte
orae pentru care este procurat imobilul inaintea inceperii anului de invatamant, precum i
familii tinere, toamna fiind anotimpul nuntilor. In acelasi timp, apartamentele cu o suprafata mai
mare, cu trei odai, isi gasesc cumparatorii cu mare greu, iar apartamentele cu patru i mai multe
odai este i mai complicat de vandut. Preurile pentru ele au fost stabile, cu tendinta de reducere.
Preurile pentru locuintele de elita din regiunea centrala a oraului au fost fixate la nivel
de 1000 pentru un metru patrat, iar costul locurilor de parcare n astfel de complexe a constituit
8-13 mii .
Piaa primar
Situatia creata pe piata primara este destul de complicata, a fost subminata increderea fata
de nsi schema functionarii pietei. Numarul locuintelor puse in exploatare a scazut de doua ori.
Constructia majoritatii blocurilor locative cu multe nivele a fost intrerupta. Cel mai rau este
faptul ca practic s-a stopat edificarea obiectelor noi. In timpul avantului preturilor nu prea multi
au tinut cont de documentatia de autorizatie; activitatea intensa pe santier era principalul
indicator al eficientei companiei de constructii. Prin urmare, cand constructorii s-au ciocnit cu
probleme financiare, aceasta s-a transformat intr-o reactie in lant; cumparatorii preferau sa
astepte, ceea ce a agravat deficitul de finantare.
S-a creat un cerc vicios. Companiile de constructii nu poseda propriile fonduri pentru a-si
continua lucrarile de constructii, bancile refuza sa le ofere credite. Cumparatorii nu risca sa
participe in constructii cu cota de participatie din motivul lipsei oricaror garantii. Este cert ca
fara ajutorul statului situatia nu poate fi redresata. Pe lng aspectul social asociati inselati
exista de asemenea multe avantaje economice.
Industria de constructii ramura de baza a economiei presupune o multime de ramuri
conexe, de la transporturi pana la lucrari de finisare, producerea mobilei i vanzarea tehnicii de
casa. Toate acestea asigura o sporire a activitatii in general pe tara un efect macroeconomic
bun. Pentru restabilirea i dezvoltarea stabila a industriei de constructii este necesar de a crea o
baza legislativa care ar proteja drepturile cumparatorului imobilului in constructie i de a stimula
cererea pentru imobil cu ajutorul unei ipoteci accesibile. Este nevoie de a crea o structura cu
8

participarea obligatorie a statului in eliberarea i asigurarea creditelor ipotecare. Resursele pot fi

atrase prin emisie de titluri, de exemplu obligatii.
Daca situatia cu creditarea accesibila nu se va rezolva in timpul apropiat, in peisajele
urbane se pot intoarce elementele socialismului tarziu obiecte de constructii nefinisate, adica
de durata. In ce priveste preturile, acestea practic nu s-au schimbat in cursul anului precedent. Pe
piata exista oferte de 500-700 euro pe un m. p., in dependenta de gradul de finisare i amplasarea
cladirii, iar in centrul orasului de la 800 euro. Pretul unui metru patrat creste impreuna cu
gradul de finisare a cladirii. Principalele vnzari au loc in casele deja date in exploatare care se
echivaleaza cu piata secundara. Printre tendintele de evoluare a ramurii se poate de mentionat
reducerea suprafetei apartamentelor construite i marirea numarului de etaje pentru micsorarea
pretului de cost.
Oferta pe piata rezidentiala primara (apartamente noi) din mun. Chisinau este, in prezent
formata din 77 de proiecte situate in toate sectoarele orasului, cu o suprafata totala de circa 890
900 m2, realizate de circa 50 de dezvoltatori. Proiectele in curs de realizare sunt localizate
preponderent in sectorul Botanica (24 proiecte), urmat de sectorul Centru (22 proiecte), Ciocana
(15 proiecte), Buiucani (8 proiecte) i Riscani (8 proiecte). Cea mai mare suprafata in vinzare o
au proiectele din sectorul Botanica (114 000 m2), urmat de sectorul Ciocana (66 000 m2),
Riscani (62 000 m2), Centru (59 000 m2) i respectiv Buiucani (23 000 m2).
Pentru luna martie 2009, pretul mediu pe teritoriul municipiului Chisinau a reprezentat
757,49 euro pentru 1 metru patrat sau cu 2,03% mai puindect pretul mediu pentru luna
februarie 2009 i cu 9,71% mai puindect pretul mediu pentru luna noiembrie 2008, pentru
acelasi esantion de suprafete locative aflate in vinzare. Datorita scaderii preturilor in ultimele 5
luni, pretul mediu pentru 1 metru patrat de spaiu locativ pe piata rezidentiala primara a
municipiului Chisinau a ajuns, in prezent, mai jos de nivelul din luna iunie 2008.
Chiria spaiului locativ
Pe pietele dezvoltate valoarea chiriei i preturile la imobil sunt direct interdependente.
Piata noastra se dezvolta treptat in aceeasi directie. O modalitate de determinare a valorii
imobilului se bazeaza pe calcularea costului de inchiriere. In Chisinau, in pofida unei usoare
reduceri a preturilor la imobil in 2010, costul inchirierii a ramas fara schimbari.
Toate apartamentele date in chirie pot fi divizate in doua grupe de dimensiuni diferite: una mare
locuinte de clasa econom, i una mica locuinte de clasa business. Locuinte de clasa econom
sunt apartamente de serii tip, aflate in zone rezidentiale ale orasului in stare medie. Chiriasii unor
astfel de locuinte sunt in general concetatenii nostri, familii tinere i studenti.
9

n general n prima jumtate a anului numrul ofertelor de nchiriere a rmas neschimbat.

Preurile la apartamentele cele mai solicitate cu 1-2-3 odi pe parcursul anului 2010 s-au
schimbat, ns nesemnificativ. Cele mai mari reduceri de pre pentru chirie au fost observate la
fel ca i n anul 2010 la obiectele din categoria de pre nalt, adic pentru locuinele de elit cu o
suprafa mare i casele individuale din sectoarele de prestigiu. Aceste obiecte au ajuns s fie
date cu greu n chirie i fa de ele se nainteaz cerine cu mult mai mari.
Pia nchirierii locuinelor n prima jumtate a anului 2011 a devenit mai activ din punct de
vedere cantitativ, dar a rmas echilibrat. Nivelul preurilor de nchiriere la locuinele solicitate a
rmas practic la nivelul anului precedent. La nceputul anului 2011 preurile medii de nchiriere
pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2, 3 odi n mun. Chiinu au constituit respectiv:
- cu 1 odaie 140-200
- cu 2 odi 150-220
- cu 3 odi 200-350
Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 5-6%.
Cererea i, respectiv, preul de nchiriere a unui apartament de lux n prima jumtate a
anului a rmas practic la nivelul anului trecut. Preul propus de nchiriere a apartamentelor de lux
pe termen lung rareori depete 500 pe lun. La fel a rmas i cererea pentru nchirierea pe
termen scurt (pn la 1 lun). E drept c nivelul preurilor de nchiriere pe termen scurt depete
cu puin nivelul preurilor de nchiriere pe termen scurt.
Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 7-8%. Deseori se intampla ca proprietarul care
incearca zadarnic sa dea in chirie un apartament pentru o perioada lunga de timp accepta un
contract de inchiriere pe termen scurt pentru 3-10 zile. Costul domicilierii pentru o zi este de 3550 , in acest caz rentabilitatea poate constitui 15%, dar acest lucru nu este exact chirie, ci mai
degraba afacere hoteliera, pentru ca exista servicii suplimentare.
Piaa loturilor de pmnt i a caselor de locuit
n prezent exist o discordan ntre ateptrile de pre ale potenialilor cumprtori de
loturi de pmnt i preurile pe care solicita vnztorii. Din cauza prelungirii crizei economice i
politice, se observ un declin al activitii de consum. Motivul acestui fapt a devenit reducerea
cererii consumatorilor. n acelai timp, oferta de pe pia a fost suficient, nas aceasta nu a
condus la o cretere a numrului de tranzacii. Au crescut termenii de expunere a loturilor de
pmnt, cumprtorii au devenit mai selectivi i manifest o abordare foarte atent la alegerea
lotului. Preurile la loturile de pmnt au rmas la nivelul anului 2010.
A mai nviorat un pic piaa loturilor de pmnt rennoirea licitaiilor i a concursurilor
petrecute de primria mun. Chiinu. La finele lunii aprilie a avut loc o licitaie de loturi de
10

pmnt petrecut de ctre Primria municipiului Chiinu. Licitaia a decurs foarte lent. Din cele
16 loturi scoale la vnzare, 8 au fost retrase de la licitaie din cauza lipsei doritorilor de a le
procura. n ansamblu au fost vndute ase loturi. Trebuie menionat faptul c, pentru vnzare n
aceast dat au fost expuse loturi nu prea mari, cel mai mare dintre cele vndute - cu puin mai
mult de 5 ari.
Situaia pe pia caselor de locuit n prima jumtate a anului 2011 n esen a rmas
neschimbat comparativ cu anul 2010. De asemenea se observ o ofert excedentar i lipsa
cererii. n prezent constatm c cererea la imobile este minim. Piaa imobiliar a ocupat o
poziie de ateptare durabil.

Imobilul de birou
Piaa imobilului de birou din mun. Chiinu este destul de dezvoltat i diversificat. Sunt
prezentate att ncperi n centre de afaceri moderne de clasa A, ct i spaii nelocuibile de la
primele etaje i parter n cldirile locuibile (inclusiv apartamente la primele etaje trecute la
fondul nelocuibil).
n funcie de suprafa cele mai rspndite sunt ncperile cu o suprafa de pn la 100
m.p., dup ele vin ncperile cu o suprafa de la 100 pn la 150 m.p. Cel mai puin sunt
prezentate ncperile cu o suprafa ntre 250 i 500 m.p.
La finele 1 semestru al anului 2011 rata medie de nchiriere a imobilului de birou
constituie 7-9 euro/m.p/lun. Intervalul ratelor de nchiriere variaz ntre 4-16 euro/m.p./lun. La
cel mai mic pre se dau obiectele n blocurile administrative ale parcurilor industriale, la cel mai
mare - n centrele de birou de clasa A.
n prima jumtate a anului 2011 preul mediu la imobilele de birou a constituit 700 - 800
euro/m.p. Tarifele ofertei variaz ntre 300 - 1300 euro/m.p. La cel mai mic pre se vnd
suprafee n zonele industriale, iar la cel mai nalt - n regiunea centrului istoric al Chiinului.
Imobilul de producie i depozitare
Imobilele de producie i depozitare n mun. Chiinu sunt reprezentate de urmtoarele
obiecte: cldiri industriale vechi, cldiri de producie/depozitare nou-construite sau renovate,
ncperi de producie capitale, hangare izolate termic, subsoluri sau obiecte de protecie civil,
ncperi de producie sau hangare nenclzite. n general cldirile de depozitare/producie sunt
disponibile n zonele industriale, la periferii i suburbii.
ncperile de producie i depozitare ntr-o msur mai mare sunt prezentate de suprafee
mari de peste 500 m.p. O suprafa mai mic ocup ncperile de dimensiuni standard de la 50
pn la 100 m.p.
11

Preul mediu al ofertei n prima jumtate a anului 2011 constituie 140 - 180 Euro /m.p. Cu
toate acestea unele oferte au variat ntre 80 - 450 Euro/m.p.
Imobilele de producie i depozitare n mediu pot fi nchiriate cu 1-2 euro/m.p./luna. La
finele primului semestru al anului 2011 cel mai ieftin obiect poate fi nchiriat la preul de 0,8
euro/m.p. (str. Meterul Manole), cel mai scump - 6 Euro/m.p. (str. Feredeului).
Situaia pe piaa imobilului de producie i depozitare este stabil. Un numr mare de spaii
libere permite preurilor i ratelor de nchiriere rmn la acelai nivel. De la nceputul anului
2010 practic nu se observ vreo modificare a preurilor.
Terenuri de pmnt
Piaa terenurilor de pmnt comerciale spre deosebire de piaa imobilului comercial se
confrunt cu consecinele crizei mai profund. Din anul 2008 pn n anul 2011 ele au sczut
practic cu 40-60%. i doar acum n acest segment are loc o stabilitate relativ. Este puin
probabil c acest an va fi o cretere semnificativ a preurilor la terenuri. Cel mai probabil c
preurile vor rmne stabile. Ne putem atepta la o cretere a cererii de pn la 25-30%, i n
mare parte prin creterea cererii la terenurile pentru uz industrial.
Preul mediu al ofertei n general pe municipiu la terenurile de uz comercial constituie 15
000 - 17 000 Euro. Cel mai ieftin teren este propus pentru 7500 Euro per 1 ar. Obiectul cel mai
scump poate fi procurat cu 80 000 Euro per 1 ar pe bd. tefan cel Mare.
Preul mediu al ofertei la terenurile de pmnt de uz industrial a constituit 3000-5000 Euro.
Cel mai ieftin teren a fost propus pentru 2000 de euro per 1 ar. Obiectul cel mai scump poate fi
procurat cu 15 000 Euro per 1 ar pe str. Petricani.

Concluzie
n general, i putem mulumi crizei financiare pentru c a redus ambiiile imperiale ale
tuturor beneficiarilor construciilor, precum i ale instituiilor financiare. Din pcate, acest
fenomen economic a lovit buzunarele cetenilor notri i posibilitile lor de cumprare.
Piaa imobiliar constituie o reflecie identic a economiei noastre, i anume creterea
preurilor la imobile se petrece sincronic cu mbuntirea economiei i vice-versa. n prezent
preurile la imobile s-au stabilizat, piaa se afl ntr-o stagnare. Este posibil o uoar scdere a
costului, o majorare a preurilor n perspectiva cea mai apropiat, n termen de 12-18 luni, nu
este de ateptat.
Criza schimba calitativ piata imobiliara. Aceasta inceteaza sa mai fie speculativa, devine
conservatoare, puinrentabila, cum i se potriveste unei piete cu risc scazut. Cu toate ca este prea
12

devreme sa vorbim despre depasirea crizei, stabilizarea pietei imobiliare in toate segmentele sale
ne permite sa presupunem ca etapa preturilor minime este in trecut. Dezvoltarea, cresterea sau
stagnarea ulterioara a pietei depinde de situatia politica i economica din tara.

1.2.

Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional

Bunurile imobiliare au valoare, dac prezint o anumit utilitate pentru un oarecare grup
de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile
consumatorului, intr-un anumit loc i intr-o anumit perioad de timp. Bunul imobil trebuie s
fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest caz potenialul cumprtor manifest interes
fa de cutarea unui anumit fel de bun imobil i tendina vnztorilor de a diversifica
sortimentul de bunuri imobile comercializabile.
Oferta reprezint cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite preuri.
Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenialii cumprtori ar vrea s le procure
la anumite preuri. Interaciunea dintre cerere i ofert determin preul bunurilor imobiliare.
Intr-o perspectiv de lung durat, cererea i oferta se manifest ca factori eficieni de modificare
a preurilor. Dar intr-un interval de timp scurt, cererea i oferta nu pot determina intotdeauna
preul de vnzare a bunului imobiliar, intruct funcionarea pieei este distorsionabil de
monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul i sistemul de reglementare a relaiilor de
pia pe care-l instituie statul.
Piaa imobilului comercial este unul din sectoarele cele mai inchise i puin de ineles
pentru majoritatea companiilor, investitorilor i observatorilor. Acesta se exprim chiar i n
cantitatea operatorilor acestei piei doar cteva uniti, contra ctorva zeci de companii, care
lucreaz cu noile construcii sau pe piaa imobilului secundar.
Piaa imobilului comercial poate fi divizat n urmtoarele segmente:
piaa imobilului de oficiu;
piaa obiectelor comerciale;
piaa hotelurilor;
alte segmente.

13

Piaa imobilului
comercial

Magazine i
centre
comerciale

Imobilul de oficiu

Hoteluri,
moteluri,
campinguri

Centre de
distracie,
cinematografe,
cluburi

Fig. 1. Segmentarea pieei imobilului comercial

Sursa: Completat de autor

Piaa imobilului destinat oficiilor

Dac ne vom referi la piaa imobilului de oficiu, putem spune c ele se clasific in:
oficiu de clasa A;
oficiu de clasa B;
cldire administrativ de clasa C.
Etapa de tranziie spre economia de pia i pune amprenta i asupra modului de
desfurare a unei afaceri, prin exigenele sporite pe care le ridic piaa imobilului de oficii. n
ultimii ani, piaa oficiilor inchiriate inregistreaz un dinamism fr precedent, cu consecinele
respective asupra ramurilor conexe.
Cu o rat de cretere de circa 15% anual, piaa oficiilor inchiriate este una dintre cele mai
deschise i receptive pentru majoritatea companiilor i investitorilor. Aceasta se exprim prin
numrul relativ mare a operatorilor, dar i a clienilor att locali, ct i strini.
Plus la aceasta, cldirile administrative, hotelurile, instituiile tiinifice, pe lng
serviciile de baz continu s acorde spre inchiriere spaii pentru oficii. Ins, conform estimrilor
agenilor imobiliari, tendina principal, n prezent, este cererea sporit pentru oficiile din
categoria cea mai inalt (A) din cadrul centrelor de business.
Preuri n funcie de categorii
Preurile pe piaa imobilelor cu destinaie de afaceri oscileaz n limita a 7 i 25 euro
m.p. Spaiile oferite spre inchiriere variaz intre 70 i 2500 m.p. ,,Companiile inchiriaz spaii
mari - de 200-500 m.p., ceea ce mai inainte era o raritate, menioneaz Ghenadie Gurdi,
specialist n administrarea imobilelor comerciale de la Bursa imobiliar ,,Lara. Structura pieei
de oficii demonstreaz c spaiile moderne ocup inc o cot relativ mic. Astfel, din suprafaa
total de oficii disponibile, celor de categoria A i B le revine o cot de 25%, iar restul 50% sunt
birouri de clasa C (oficii din cadrul cldirilor administrative, hotele). Preurile sunt stabilite n
funcie de categorie, dar i n funcie de amplasarea obiectului, starea lui tehnic, suprafaa i
gradul de finisare a incperilor.
14

,,Primul i principalul indicator de preuri este locul amplasrii oficiului, afirm

Alexandru Panov, director general al Kentford Capital Corporation S.A. Potrivit lui, un oficiu de
calitate trebuie s fie amplasat n centre de afaceri, situate n partea central a oraului i care s
reprezinte nite locaii prestigioase.
Astfel, putem conchide c cererea pentru oficii de lux este n continu cretere. Acest fapt
este demonstrat i de datele Bursei Imobiliare ,,Lara: volumele declarate de construcie a
oficiilor de clas ,,A, pentru perioada anilor 2007-2010, sunt de circa 100 mii m.p. De
asemenea, este necesar de remarcat faptul apariiei unor noi participani pe pia, inclusiv a
companiilor investitoare occidentale cu proiecte ambiioase: centrul de afaceri din strada A.
Mateevici, centrul ,,Malldova, Sky Tower, Le Roi i altele.
Dezvoltarea pieei oficiilor atrage dup sine i creterea cerinelor arendailor:
companiile ce arendeaz spaii solicit condiii calitative, cu infrastructura necesar i reele
moderne de asigurare cu energie electric, ap i canalizare, comunicaii, precum i servicii de
supraveghere video.
Potrivit specialitilor la Bursa ,,Lara, circa 60% din beneficiarii de oficii sunt companii
locale, iar restul de 40% - companii mixte sau intreprinderi cu capital strin (italiene, romneti,
ruseti, ucrainene).
Prognoze, tendine
Situatia de pe piata imobiliara reflecta structura economiei republicii. Imobilul este
solicitat pentru depozitarea bunurilor, comercializarea lor, precum i pentru realizarea
managementului acestor procese. Producerea este inactiva, de aceea astfel de active nu prezinta
interes pentru cumparatori. Preturile la imobil industrial vor fi reduse, iar la spaiile comerciale i
de birouri vor ramane stabile.
In timpul cresterii rapide a preturilor pentru imobil putini investitori au fost interesati de
venituri din chirie, deoarece un profit semnificativ era adus de cresterea in valoare. Decizia de
achizitionare de bunuri imobiliare nu se lua pe baza calculului recuperarii investitiei, ci pe baza
emotiilor i preferintelor personale. Criza a schimbat aceasta abordare. In conditiile pietei
stagnante,

veniturile

din

inchiriere

devin

un

factor

important.

Costul de inchiriere in toate segmentele a ramas neschimbat, piata s-a stabilizat. Cu toate acestea,
un numar destul de mare de imobil destinat pentru inchiriere este inactiv, oferta depaseste
cererea. In 2011 costul chiriei nu s-a schimbat esential, iar gradul de solicitare a spaiilor va
depinde de situatia din economie.

15

,,Piaa spaiilor de birou este destul de atractiv i de perspectiv. Chiar dac construcia
unui centru de business presupune investiii enorme, rentabilitatea este destul de bun. Nu
intmpltor pe acest segment de pia incearc s ptrund investitori strini, susine Alexandru
Panov.
Actualmente tendina de baz este darea n exploatare a unor centre de bussines moderne.
Investiiile pentru construcia unui centru de business se ridic pn la 10 mil. euro (un centru de
business de elit cu o suprafa de 10 000 m.p.). Rentabilitatea medie a unei astfel de afaceri este
de 8% anual, fa de 3% n Europa Occidental, iar investiiile pot fi recuperate intr-o perioad
de pn la 10 ani.
Potrivit unui studiu privind dezvoltarea economic a Chiinului, realizat n cadrul i cu
susinerea PNUD, actualii proprietari ar putea s cedeze din participaiile lor din capitalul social
n favoarea unor noi investitori, pentru a favoriza dezvoltarea i modernizarea acestui segment
din economia naional.
In ceea ce privete prognozele, exist ateptri sporite c taxa de chirie va crete cu 1215%. Operatorii de pe pia spun c preurile sunt intr-o dependen direct de rata inflaiei,
evoluia cursului dolarului american, dar i ali factori capabili s influeneze preurile oricrui
produs.
Piaa obiectelor comerciale
Construciile comerciale
Prezena tendintelor variate este deosebit de vizibil pe piaa imobilului comercial. Cea
mai mare activitate pe parcursul anului 2010 s-a nregistrat n segmentul imobilului comercial
destinat vnzrilor.
Sunt solicitate att incaperi mici universale, potrivite pentru diferite activitati, cat i spaii
mari. Aparitia unor noi retele alimentare a sporit cererea pentru achizitionarea facilitatilor pentru
deschiderea supermarketurilor. In magazinele situate pe strazile majore, cum ar fi b-dul Dacia,
Moscova,

costul

unui

metru

patrat

variaza

de

la

1000

pana

la

1500

In centre comerciale mari costul spaiului comercial constituie 800-2500 pe m. p., in functie de
etaj i de amplasare. Exceptie constituie b-dul Stefan cel Mare, aici costul unui metru patrat este
de 4000-6000 . Foarte activ este segmentul magazinelor alimentare mici de lng case, in
interiorul cartierelor rezidentiale. Criza a demonstrat stabilitatea lor inalta.
Costul

spaiilor

comerciale

de

pe

strazile

periferice

constituie

700-1000

Mai puinactiv a fost segmentul oficiilor. Costul mediu al spaiilor de birou constituie 800-1200
, in functie de suprafata i amplasare. Sunt solicitate incaperi mici de 50-100 de metri patrati i
16

apartamente de la primele etaje ale cladirilor locative, cu perspectiva schimbarii statutului lor i
asigurarii unei iesiri separate.
In ciuda problemelor legate de ocuparea centrelor de birouri, asemenea constructii prezinta
interes pentru investitori. Terenurile potrivite pentru construirea cladirilor de birouri sunt
vandute la un pret de 50.000 pentru 100 m. p. in centrul orasului i 20-30.000 in alta parte.
Pentru construirea unui centru de afaceri modern sunt necesare nu mai puinde 1000 m. p.
In segmentul imobilului industrial i de depozitare este liniste totala. i daca spaiile de
depozitare se mai vand, cele industriale prezinta puininteres. Printre outsiderii cererii sunt
activele ramurilor cele mai afectate de criza vinificatie, industria de constructii.
Costul mediu al unui metru patrat al spaiilor de depozitare i industriale din zonele industriale
ale orasului se afla in diapazonul de 100-250 in functie de disponibilitatea comunicatiilor i
cailor de acces, iar terenurile cu destinatie industriala costa 3000-6000 pe 100 m. p.
Desfasurarea licitatiilor funciare a revitalizat piata terenurilor cu destinatie comerciala. Preturile
de vanzare au fost mari. Acest lucru confirma inca o data ideea ca terenuri de calitate cu o
amplasare buna sunt intotdeauna pretuite.
Continua, desi nu cu aceleasi ritmuri ca anterior, consolidarea terenurilor agricole pentru
producere agroindustriala, plantarea viilor de soiuri de masa i a livezilor. Costul pamantului
arabil in raza de 25-35 km de la Chisinau constituie 10-15 mii de lei pentru 1 hectar, in functie
de tipul solului, calitatea solului i relief. Terenurile consolidate de la 20 de hectare pot costa cu
20-30% mai scump.
Pe piata sunt o multime de oferte de vanzare a terenurilor agricole din apropierea orasului.
In anii precedenti acestea se revindeau activ la preturi foarte ridicate, cu perspectiva transferului
lor in categoria terenurilor potrivite pentru constructii. Insa procedura, i asa indelungata i
complicata de schimbare a statutului terenului, s-a complicat, i mai tare, din cauza crizei
politice. Acum, cererea la ele lipseste complet, nimeni nu intentioneaza sa construiasca in
suburbii in viitorul apropiat. Asemenea terenuri se propun spre vanzare la un pret de 10.00060.000 pentru 1 ha.
Situatia de pe piata imobiliara reflecta structura economiei Republicii. Imobilul este
solicitat pentru depozitarea bunurilor, comercializarea lor, precum i pentru realizarea
managementului acestor procese. Producerea este inactiva, de aceea astfel de active nu prezinta
interes pentru cumparatori. Preturile la imobil industrial vor fi reduse, iar la spaiile comerciale i
de birouri vor ramane stabile.

17

Chiria spaiului comercial

In segmentul imobilului comercial in cursul anului a avut loc egalizarea valorii chiriei.
Administratorii unor centre de afaceri, constientizand realitatea, au adus costul chiriei in
conformitate cu conditiile de piata. Preturile practicate pentru inchirierea de spaii comerciale s-a
stabilit la 10-18 pe metru patrat pe luna, in functie de amplasare i gradul de echipare a
biroului.
In presa i pe strazile orasului acum putem vedea o multime de anunturi in care se ofera
inchirierea spaiilor comerciale de clase diferite. S-a stabilizat costul de inchiriere i in centre
comerciale. Reducerea volumului de vanzari impune administratia sa reduca, desi cu putina
dorinta, preturile ca sa nu-si piarda chiriasii. Costul de inchiriere a constituit 10-25 pe luna. In
magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova, Dacia, pretul de
inchiriere a unui metru patrat constituie 10-15 , exceptie facand spaiile comerciale de pe strada
principala a orasului, bulevardul Stefan cel Mare. Dispersia preturilor aici este mare, in mediu de
50-60 pe metru. Preturile declarate pentru inchirierea imobilului industrial i de depozitare sunt
aceleasi, dar in procesul de negociere proprietarii sunt dispusi sa ofere reduceri semnificative cu
conditia inchirierii pe lunga durata.
Cauzele principale care au dus la situatia de stagnare a acestui segment de pia ar putea fi:

Cerere joas (micorarea cumprrilor de investiii, lipsa creditelor pentru cumprtori,

preuri inalte);

Dorina de a amna cumprarea pn la timpuri mai bune;

Fond informaional - datorit acestui factor situaia cu preuri la imobil incepe s se

asemene cu speculaiile la burse de valori.

Piaa imobilelor comerciale din oraul Rbnia

n comparaie cu alte ocaiti din Republica Moldova, n oraul Rbnia este prezent o
varietate mai mare de centre comerciale. O dat cu dezvoltarea diferitor ramuri ale economiei
naionale, centrele comerciale cunosc i ele o dezvoltare, cele mai vechi se restructureaz, se
lrgete suprafaa comercial din cadrul acestora. Astfel plata pentru arenda unui butic de spaiu
comercial cu o suprafa medie de 10-12 m2 :
1. Centrul comercial Elit - 140 $/lun (10-12 $/m2/lun);
2. Centrul comercial Zeleonoe iabloko - 140 $/lun (10-12 $/m2/lun);
3. Centrul comercial Kontinent - 150 $/lun (10-12 $/m2/lun);
4. Centrul comercial Lux - 150 $/lun (10-12 $/m2/lun);
18

5. Centrul comercial Baikal - 100 $/lun (10-12 $/m2/lun);

6. Centrul comrcial Octalen - 150 $/lun (10-12 $/m2/lun);

Aceast diferen de preuri e simit n primul rnd datorit amplasrii factorului

numrul unu n determinarea preului imobilului, i respectiv plata pentru arenda spaiilor
comerciale. Centrul comercial studiat n acest proiect este amplasat la o distan proporional de
la aceste centre comerciale.

1.3.

Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional

Schimbrile care au avut loc n ultimele decenii pe plan economic a condiionat ritmuri
rapide de dezvoltare la toate nivelurile i n ramurile economiei naionale.
Pentru soluionarea sarcinilor strategice de dezvoltare a economiei rii este necesar
mobilizarea resurselor investiionale i financiare considerabile. Creterea investiiilor este unul
din factorii de baz, care contribuie la creterea nivelului produciei industriale, ameliorarea
complex a economiei naionale, soluionarea problemelor ce in de renovarea bazei tehnice i
tehnologice, precum i a fondurilor fixe ale intreprinderilor.
Activitatea investiional n domeniul imobilar ocup un loc important n intregul proces
investiional al oricrei ri. Este genul de activitate care necesit resurse financiare considerabile
cu un termen de recuperare mare, i unde produsul creat poate genera fluxuri de lichiditi timp
indelungat.
Republica Moldova devine o ar tot mai atractiv pentru cei interesai s fac afaceri cu
proprieti, dar n acelai timp, investitorii trebuie s fie ateni, pentru c este o pia n
dezvoltare, i implicit imatur i riscant. Investind n proprieti n Republica Moldova, oricine
are ansa de a obine un profit bun.
Ins, pentru dezvoltarea procesului investiional este necesar un climat investiional mai
favorabil, care include stabilitatea macroeconomic pe termen lung, stabilitatea legislaiei ce va
asigura drepturile investitorilor i reguli clare privind activitatea investiional, dezvoltarea
infrastructurii de afaceri, inclusiv serviciile financiare, juridice etc., precum i alte componente,
printre care transparena n activitatea organelor de stat, incredea n mediul de afaceri etc.
Un factor de o importan major care s sporeasc eficiena unui proiect investiional,
este spectrul prin care se efectueaz analiza preinvestiional. Anume la aceast etap se va
urmri identificarea celui mai convenabil amplasament, att din punct de vedere economic,
social, tehnic i ecologic, ins pentru aceasta este necesar ca preventiv s se desfoare o analiz
complex, care s cuprind toate aceste elemente sub toate aspectele.
19

Modul n care sunt abordate aceste studii bazate nu pe supoziii ci pe criterii tiinifice,
influeneaz n mod direct, volumul cheltuielilor de execuie, exploatare, i intreinere ulterioar
a obiectului de investiii.
Actual, n condiiile unei inviorrii a activitii investiionale n Republica Moldova,
caracterizat prin sporirea volumului construciilor, n primul rind a imobilului locativ i
comercial, segmentul de pia spre care s-a orientat proiectul respectiv l-a constituit segmentul
imobilelor cu destinaie comercial.
Pentru identificarea locului amplasrii iniial a fost desfurat o analiz care a avut ca
scop elucidarea unor astfel de aspect, ca:

in ce sector al pieii exist nie de acoperire;

care este nivelul probabil pentru vinzarea spaiilor construite;

prognoza rentabilitii proiectului n regiunea respectiv;

nivelul concurenei pe segmentul de pia dat, etc.

In urma analizei situaiei de pe piaa imobilului comercial, i anume a centrelor

comerciale, atenia s-a orientat ctre oraul Rbnia, unde dezvoltarea unui asemenea proiect ar
avea perspective mari, intruct raportul dintre numrul populaiei i numrul unor astfel de centre
este destul de mic. Numrul populaie este de 82700 locuitori, dintre care populaia oraului este
de 50100 locuitori i cea din ntregul raion este de 32600. Pe lng aceasta Rbnia se afl n
vecintate cu or. Rezina, ceea ce ofer posibilitatea de a atrage clieni i din raionul Rezina,
acesta avnd o populaie de 48100 locuitori.
Privind segmentul de pia al centrelor comerciale, regiunea dat dispune de o pia
agricol i de un numr potrivit de

magazine alimentare, marketuri, supermarketuri i de

chioscuri.
De aceea construcia unui centru comercial care s ofere n comerul local o diversitate
larg de produse este necesar, chiar daca el va fi amplasat la fel n centrul oraului. Acesta va
nviora interesele populaiei, prin diversificarea direciilor de interes a populaiei prin ideile
moderne i inovaionale pentru ora de folosire raional a spauilui comercial. Pe ling faptul ca
va satisface necesitile populaiei acestui sector i a altor sectoare vecine, acesta va genera i noi
locuri de munc. Suprafaa total a complexului va fi de 1300 m2. Acesta va fi constituit de
parter i dou etaje. Obiectul va fi amplasat la intersecia strzilor Kirov i Gagarin. Amplasarea
la aceast intersecie este destul de favorabil, intruct strada Kirov este o strad principal,
asigurind legtura cu diferite prti ale oraului, facilitind accesul consumatorilor ctre acest
obiect comercial. De asemenea, centrul comercial, pe lng parcarea proprie acetuia, are n
vecintate la o distan de cca 50 m o parcare ce va uura posibilitatea de a se parca n perioadele
cnd va fi prezent un trafic mrit de cumprtori i vizitatori, care de obicei, se simte nainte i n
20

timpul srbtorilor. Obiectul va fi amplasat ntr-o regiune comercial, ceea ce nu va provoca

schimbri n cartierele rezideniale, ci dimpotriv va forma nc o poziie n rndurile
concurenilor comerciali.
Oraul simte o nviorare a tuturor ramurilor economiei locale, inclusiv i a domeniului
construciilor, mai ales n zona amplasrii obiectului n cauz. El reprezint un nod economic
regional, cu un potenial mare de clieni. Introducerea ideilor moderne, irepetabile pe acest
teritoriu, i de interes pentru orice categorie de vrst i sex a potenialilor clieni luai n parte se
va bucura de o solicitarea nalt a serviciilor prestate pe pia local. n aa mod, la parter i
primul etaj vor fi date n arend spaiile comerciale pentru produse alimentare, articole
vestimentare, precum i alte produse solicitate pe pia, precum i vor fi deschise buticuri de
nsi proprietarul centrului comercial, pentru a mai avea nc o surs de venit i pentru a
micora riscul neacoperirii spaiului comercial cu arendai. Ultimul nivel al construciei va fi
constituit din centre de distracie att pentru maturi, ct i pentru copii de diferite virste, aa ca
cafenea cu teras, centru de joc pentru copii, .a. Acest fapt, va oferi ansa de a mri ritmurile de
dezvoltare a centrului comercial n raport cu alte centre comerciale (Continent, Lux, Elit,
Octaken, Zeleonoe iabloco, Baical .a., i respectiv o lichiditate nalt a resurselor
financiare, ceea ce va duce la obinerea unui indice al profitabilitii foarte nalt.
Unul din scopurile acestui centru comercial este de a include toate cele necesare ntr-un
singur centru, de a face procesul de shoping plcut pentru ntreaga familie i de a realiza produse
i a presta servicii numai calitative. Prin aceasta populaia va economisi timp pentru cutarea
celor necesare, i vor transforma ideea de petrecere plictisitoare a timpului n una de odihn i
relaxare fa de rutina de toate zilele.
Deci oraul dat merit un asemenea centru comercial, care ar ridica nivelul socioeconomic la alt nivel, la un nivel potrivit pentru al 5-lea ora din Moldova dup ctriteriul
potenialului populaiei, mrimii suprafeei i nivelului de dezvoltare economic, oraul fiind
unul cu o baz industrial binedezvoltat.
Ct despre nivelul concurenei n regiunea dat pot spune c el puin se va simi, din
motivul lipsei unor asemenea centre comerciale cu aa rezonan. Dar, totui, o dat cu trecerea a
2-5 ani e posibil implementarea unor asemenea proiecte, dar ctre acel timp politica strategic
de dezvoltare va cunoate schimbri semnificatice i n cadrul obiectului dat.
Astfel, oportunitile ce le va oferi construcia centrului comercial sunt aa ca dezvoltarea
regiunii, satisfacerea necesitilor populaiei locale. Pe lng aceasta pentru fiecare chioc
deschis, sau centru de dostracie, va fi nevoie de angajai cu diferite funcii, fie cu funcia de
aprovizionare cu produse, fie cu gestionarea cu ntreg procesul de realizare a produselor, cu
21

vnzarea acestora, sau cu alte funcii necesare la moment. Acest lucru va da posibilitate
orenilor s-i gseasc locuri bineremunerate de munc, va oferi anse celor plecai peste
hotare sa dezvolte economia local i s pstreze principiile i valorile de pstrare a unor relaii
de familie bune. Prin reacia n lan a avantajului de mai sus, se vor obine venituri mai mari ale
populaiei, ceea ce va majora calitatea vieii, o va tranforma n una mai civilizat, mai
performant i mai comod. Diversificarea produselor, de asemenea, este unul din scopurile
principale ale implemetrii proiectului dat.

Satisfacerea
necesitilo
r
Comoditi
mai
performant
e

Locuri noi
de munc

Diversifica
rea gamei
de produse

Creterea
veniturilor

Dezvoltare
regional

Calitatea
vieii mai
nalt

Fig. 2. Oportunitile construciei centrului comercial

Sursa: Completat de autor n rezultatul sintezei bibliografice

22

II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A

IMOBILULUI
2.1.

Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice

Construciile sint destinate la crearea condiiei optime pentru adpostirea i desfurarea

activitii vieii inind seama de condiiile naturale impuse de natur sau mediul inconjurtor n
mijlocul cruia se amplaseaz.
Factorii principali care determin concepia, alctuirea i modul de execuie ale
construciilor sint n general urmtorii: omul, activitatea omului i mediul.
Fiecare construcie sau element de construcie trebuie s satisfac un ansamblu de
condiii tehnice sau cerine tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistena la
foc i condiii de rezisten, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice.
Durabilitatea, adic durata de funcionare normal a principalelor elemente de
construcie, fr pierderea calitilor necesare de exploatare. Durabilitatea se refer la: rezistena
la inghe-dezghe a materialelor i elementelor de construcie; rezistena la umiditate; rezistena
la aciunea biologic a microorganismelor i rezistena la coroziune.
Rezistena la foc reprezint capacitatea construciei de a rezista la solicitrile termice i
mecanice produse n timpul i din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenei la foc,
elementele de construcie depind direct de materialele din care se execut i se caracterizeaz
prin gradul de combustibilitate i limita de rezisten la foc.
Combustibilitatea unui material sau element de construcie reprezint capacitatea
acestuia de a se aprinde i de a arde n continuare, contribuind la creterea cantitii de cldur
dezvoltat de un incendiu.
Limita de rezistenta la foc a unui element de construcie este perioada de timp (in ore) n
care acesta dei supus aciunii temperaturilor inalte, i pstreaz stabilitatea i se poate opune
propagrii incendiilor.
Condiiile prin care se asigur rezistena i stabilitatea construciilor sub aciunea
solicitrilor se refer la capacitatea portant, deformaiile, fisurarea i oboseala elementelor de
rezistent. n afara acestora trebuie respectate i condiiile de exploatare specifice fiecrei
construcii (uzur, oc etc.).
Condiiile fizice i igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau
interiori ai incperilor (temperatura, viteza i umiditatea aerului, variaiile de temperatur,
lumin etc.). Aceste condiii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic, de
iluminare, de ventilaie etc.) i al igienei n cldiri.
23

Condiiile de ordin arhitectural-estetic asigur construciilor un aspect plcut, cu o

plastic i o compoziie arhitectonic corespunztoare.
Condiiile economico-organizatorice privesc n special costul construciilor, modul de
executare i posibilitile de industrializare a construciilor, materialele folosite, soluiile alese
etc.
Eficiena economic a construciilor se obine prin reducerea maxim a consumurilor
pentru executarea i intreinerea construciilor, care se poate realiza prin alegerea just a
amplasamentului construciei, folosirea celor mai eficiente materiale, stabilirea volumelor
minime ale construciilor, dimensionarea just a elementelor de construcie, posibiliti simple de
montaj, organizarea raional a lucrrilor de construcii etc.[6, p. 203-204].
Cerinele funcionale, datele exterioare i condiiile de exploatare reprezint ansamblul
elementelor a cror rezolvare tiinific este necesar pentru concepia de ansamblu a
construciei. Cerinele funcionale pentru diferite tipuri de construcii indicate n prescripiile
oficiale se mbuntesc odat cu ridicarea general a nivelului de via social, n funcie de
posibiliti i se completeaz odat cu dezvoltarea generala a tiinelor.
Centrele comerciale trebuie s reprezinte complexe interconectate de obiecte, cu
zonificare funcional, n funcie de tipul comerului i al serviciilor prestate, proiectate n scopul
comercializrii produselor.
Imobilele comerciale trebuie s dispun de incperi pentru depozitarea inventarului,
utilajului i echipamentului de comer, pentru standuri, parcri auto, bloc administrativ,
laboratoare (dup caz), punct medical, camere pentru pstrare, instalaii sanitare, WC, spaiu de
depozitare a deeurilor i gunoiului etc.
Unitatea comercial trebuie, de asemenea, s dispun de obiecte de infrastructur pentru:
deservirea populaiei: cas de schimb valutar; birou de reclam; atelier pentru reparaia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, inclmintei; atelier fotografic; studiou de
inregistrare audio-video; magazin i atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
reea de alimentaie public: cantin; restaurant; cafenea cu specific naional; culinrie;
grtare - mici; buticuri pentru comercializarea buturilor alcoolice, igrilor, produselor
alimentare, vinurilor i divinurilor, produselor de panificaie i cofetrie etc.;
reea de buticuri, chiocuri pentru comercializarea: produselor audio-video;
tipriturilor, periodicelor; suvenirelor i articolelor de artizanat (picturi, ceramic i
altele);
obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, camer pentru copii; aparate
pentru jocuri, att pentru maturi ct i pentru copii etc.
24

Un ir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: ci de acces, paz

i securitate, asigurarea cu energie electric i termic, sisteme de alarm i antiincendiare etc.
Caracteristicile de baz ale terenurilor destinate spaiilor comerciale
Terenurile care urmeaz s fie atribuite pentru realizarea proiectului investiional trebuie
s corespund urmtoarelor cerine:
1. Suprafaa terenului: Pentru construcia centrelor comerciale se va atribui un teren cu
o suprafa nu mai mic dect suprafaa obiectului comercial care va fi construit n conformitate
cu documentaia de proiect. Suprafaa terenului ce urmeaz a fi atribuit investitorului pentru
construcia obiectelor comerciale, va fi calculat n modul urmtor: la fiecare 1 metru ptrat de
suprafa total a obiectului se va atribui o suprafa de teren n mrime de 0,5 metri ptrai
pentru amplasarea infrastructurii sociale, 0,5 metri ptrai pentru infrastructur tehnic i de
exploatare a imobilului, 1 metru ptrat de teren pentru amplasarea pavilioanelor staionare i
expoziionale. Pentru organizarea parcrii auto se va atribui cte 2 metri ptrai de teren la 1
metru ptrat de teren repartizat pentru amplasarea tuturor spaiilor comerciale (centru comercial,
pentru amplasarea obiectelor sociale, a infrastructurii tehnice, pavilioanelor staionare i
pavilioanelor expoziionale). [1]
2.

Amplasamentul terenurilor: Terenurile atribuite pentru realizarea proiectului

investiional, dup posibilitate, trebuie s fie amplasate n centrul localitilor ori n locurile cu
trafic auto i pietonal intens i unde se afl tradiional zonele de comer locale. Terenurile nu
trebuie s fie situate n apropierea cimitirelor, instituiilor de invmnt, spitalelor, grdinielor
de copii i altor obiecte n preajma crora este interzis ori limitat desfurarea comerului, sau
care creeaz impedimente pentru comerul cu mrfuri alimentare i nealimentare.
Terenurile trebuie s fie libere de orice restricii i destinaia lor s permit fr
impedimente efectuarea construciilor capitale i amenajarea parcrilor.
Terenurile trebuie s permit din punct de vedere geologic efectuarea construciilor
capitale. Ele nu trebuie s fie amplasate n regiuni inmltinite, n zone de alunecri de teren, s
nu existe rpe, goluri subterane, izvoare ori ape subterane ieite la suprafa, solul lor s nu
necesite construirea fundamentului pe piloni, iar relieful s fie linitit. Terenurile nu trebuie s
aib construcii capitale, demolarea crora s fie legat de evacuarea cetenilor ori altor
deintori de teren. Nu pot fi atribuite terenuri sub liniile de tensiune inalt.
Terenurile, dup posibiliti, trebuie s fie asigurate sau amplasate n imediata apropiere a
reelelor inginereti, necesare pentru exploatarea supermarketului (gaze, ap, canalizare,
electricitate, telefonie, Internet etc.), i s nu necesite construcia staiilor de transformatoare
electrice.
25

Terenurile trebuie s fie asigurate cu ci de acces ale transportului auto privat i

transportului public. Ele trebuie s fie deschise i ctre o cale de acces principal a localitii, i,
dup posibiliti, s fie n imediata apropiere a cilor i rutelor transportului public local.
Forma terenurilor trebuie s fie dreptunghiular (patrulateral), conform formatului
centrului comercial respectiv.[1]
Conceptul Centrului Comercial definesc tipul lui, mrimea i specializarea. Specialitii
vorbesc despre Centre Comerciale de importan urban, de sector i de microraion. Solicitarea
acestor obiecte depind de deciziile de volum i planificare, facilitatea trecerii de la un nivel la
altul a cldirii i design-ul, care creeaz o anumit atmosfer. Cu ct centrul comercial este mai
deprtat de centru, cu att numrul de nivele este mai mic n raioanele de locuit cererea fa de
numrul de etaje nu este dect de dou.
La momentul actual se atest tendina de a mri suprafeele necomerciale n centrale
comerciale. Pentru cumprtor este mai plcut s vin la magazin, unde sint hall-uri largi, scaune
copaci, havuzuri, dect s treac prin mulimea de rinduri de vinzare, care amintesc un blci de
boarfe. Dar i aici este nevoie de un anumit bilan, deoarece suprafeele prea libere lispesc
magazinul de confort i creeaz pustieti simitoare. Raportul normal este considerat 60-70% i
40-30% din totalul suprafeei comerciale a centrului comercial.
Corespunztor cota suprafeelor, ocupate de gheretele comerciale constituie 60-70% din
suprafaa comercial total, iar cota suprafeelor adiacente comerului o constituie 30-40%.
In afar de acestea, orice concepie nu este doar dorina developer-ului, care pot fi reduse la net
de mina nemulumit a lucrtorilor magazinelor. Iar reeducarea chiriailor, pare a fi o ocupaie
de prisos, de aceea este necesar de indicat toate condiiile n contract. Cumprtorii pot fi siguri
c design-ul i planificarea centrului comercial este n minile profesionitilor. Iar deservirea este
o chestiune de timp.
n aa mod, la parter i primul etaj vor fi date n arend spaiile comerciale pentru
produse alimentare, articole vestimentare, suvenire, textile, precum i alte produse solicitate pe
pia i greu de gsit n ora, precum i vor fi deschise buticuri de nsi proprietarul centrului
comercial. Ultimul nivel al construciei va fi constituit din centre de distracie att pentru maturi,
ct i pentru copii de diferite virste, aa ca cafenea cu teras, centru de joc pentru copii, .a.

2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului

Complexitatea i amploarea unui proces investiional implic pentru realizare o
multitudine de persoane, fiecare dintre care i are propriul rol i, intr-o msur sau alta, de
fiecare depinde soarta proiectului.
26

De aceea este foarte important ca la etapa formrii echipei proiectului s fie analizate
toate aspectele legate de capacitile i experiena fiecruia din cei implicai n cadrul proiectului,
deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai trziu devieri ale proiectului de la cele
planificate.
Proiectul care a fost supus spre analiz va fi realizat de ctre beneficiarul proiectului i o
firm de construcii care va prelua executarea tuturor lucrrilor pe parcursul desfurrii
proiectului.
1. S.A. Lemiza
2. S.R.L. Masteroc ( )
3. S.A. MTR ( )
S.A. Lemiza este o companie recent aprut pe piaa companiilor de construcii din
ora. Ei au experien n domeniul proiectrii, construciei i reparaiei cldirilor, oficiilor,
apartamentelor, etc. De asemenea, este o companie ce produce mobil pentru magazine i blocuri
locative, efectueaz construcii metalice de diferit complexitate i alte elemente de construcii i
de

finisare

procesului

de

amenajare

interiorului

sau

exteriorului

cldirilor.

Societatea dat a fost fondat n anul 2000, i are la spaele sau o experien de 10 ani n
care a construit diferite blocuri locative individuale. Dup 11 ani de activitate n acest domeniu,
echipa de lucru d dovad de un professionalism nalt i rspunde tuturor cerinelor partenerilor
i clienilor si. Astfel, compania cunoate an de an dublarea volumului de activitate.Astzi,
aceasta are o poziie bineconsolidat pe pia, dispune o cretere a portofoliului de clieni i nu
mai puin important este faptul c personalul operaional efectueaz lucrri la un nivel nalt,
respective cerinelor.
Tehnologia construciilor monolit, utilizind cofrajul metalic uor transformabil, este o
tendina de perspectiv n domeniu i se bucur de succes (popularitate) att n ar (republic),
ct i pe plan internaional datorit faptului c are o serie de avantaje n comparaie cu alte
tehnologii utilizate pe pia. Printre acestea putem enumera: construcia edificiilor de orice
configuraie n orice condiii deficitare din punct de vedere al spaiului , stabilitatea i eficiena
acestora, durabilitatea i rezistena din punct de vedere seismic.
S.R.L. Masteroc este un holding fost fondat n anul 1993 care desfoar activiti de
distribuie pentru materiale de construcii, amenajri i finisaje. Compania de construcii
Masteroc efectueaz ntreg spectrul de lucrri de construcie i montaj. Realizrile actuale
demonstreaz c administraia acesteia este interesat n efectuarea calitii cu optimizarea
maxim a cheltuielilor. Cu lor nostru clienii au posibilitatea s realizeze obiecte mari de
27

construcii calitative, profitabile i rapide. Cu ajutorul managementului bine organizat al

companiei clienii pot s controleze administrarea financiar a bugetului destinat construciei, s
modelai aspectul construciei dup cerinele proprii beneficiarului i s modeleze termenul de
executare al construciei.
S.R.L. Masteroc presteaz urmtoarele servicii:

Executarea construciilor;

Cldiri i edificii din elemente prefabricate din beton i beton armat;

Cldiri i edificii din beton armat prefabricat monolit;

Cldiri i edificii din cadre monolit i prefabricate;

Cldiri din beton armat monolit;

Lucrri de amenajare a teritoriului;

Galerii i estacade metalice;

Construcii din lemn;

Produse i elemente din profile de aluminiu i policlorur de vinil;

Lucrri de protecie a construciilor i utilajelor;

Izolaii termice;

Izolaii anticorozive;

Lucrri de finisare a construciilor;

Tencuieli, placaje exterioare i interioare;

Pardoseli;

Produse de tmplrie;

Profile i ornamente decorative;

Efectuarea fierului forjat;

Producerea mobilei dup design unic;

Realizarea pe pia a materialelor de construcii.

Datorit unui supermarket cu suprafaa de 1800 m2, acesta are o gam larg de materiale

de la diferii productori mondiali, ceea ce simolific procesul de ctare a celor necesare pentru
construcia unui edificiu.
S.R.L. Masteroc i se ncrede construcia celor mai importante obiecte din regiunea din
stnga Nistrului. Acest fapt are loc datorit folosirii unor noi trehnologii de construcie, a unor
materiale de nalt calitate sub forma unei soluii ndrznee de design.
n lista construciilor efectuate de ntreprindere se afl aa constrcii ca Ministerul de finae
din Tiraspol, Serviciul de migrare, Consulatul Federaiei Ruse din Tiraspol, Fabrica de textile
Odema, Banca Sberbanc, Banca Gazprombanc, Uzina Kvint, etc.
28

Compania de construcii MTR se ocup profesional de proiectarea i construcia,

reconstrucia, reparaia capital a cldirilor i diferitor tipuri de edificii. Clienilor si, firma le
acord o atenie deosebit n efectuarea lucrrilor de interior, de faad, de montare a
acoperiului i de hidroizolare. Aceast ntreprindere se prezint ca fiind una ce deine n minile
sale toate funciile de construcie i poart rspunde pentru toate etapele de iniiere a lucrrilor,
ncepnd cu etapa de prefezabilitate i finisnd cu darea n exploatare a construciei i efectuarea
lucrrilor de postexploatare pentru meninerea strii iniiale a cldirii.
Compania furnizeaz beneficiarii si cu materiale de construcii de nalt calitate.
Luarea unei politici flexibile de preuri i consultarea profesional de ctre specialitii acestei
companii efectueaz reparaia calitativ a fideritor tipuri de oficii cu diferit suorafa, de la cea
mai mic pn la cele mai mari i nestantarde suprafee.
ntreprinderea n cauz efectueaz tot tipul de lucrri de proiectare inginereasc, uurnd,
astfel, grija soluionrii diverselor sarcini legate de proiectare, documentare, evaluare, calculul
devizelor i alte lucrri.
S.A. MTR presteaz urmtoarele servicii:
I. Construcia cldirilor i edificiilor, blocurilor locative, obiectelor de menire socialcultural din beton armat prefabricat-monolit, din cadre monolit i prefabricate cu folosirea
cofrajului,

piatr,

caramid;

II. Finisare interioar i exterioar folosind materiale moderne de calitate inalt,

european;
III. Reconstrucia, izolaia termic a edificiilor;
IV. Consolidarea structurilor portante i a echipamentelor;
V. Producerea materialelor de construcie i diverse alte articole;
VI. Asigur indeplinirea n complex a urmtoarelor lucrri:

proiectarea i executarea echipamentelor;

elaborarea carilor tehnologice;

ntocmirea (elaborarea) devizelor de cheltuieli i a preurilor de cost;

ndeplinirea funciilor de beneficiar;

VIII. Servicii de transportare ;
IX. Realizarea diverselor materiale de construcie;
X. Arenda utilajelor i mecanismelor (mica mecanizare).
Compania furnizeaz beneficiarii si cu materiale de construcii de nalt calitate.
Compania dat se bucur cel mai mult de cererea pe piaa serviciilor repective, avnd n

ca experien construcia recent a unui restaurantului Prado din or. Rbnia, unde au dat
29

dovad de o calitate nalt de efectuare a lucrrilor. La momentul de fa compania dat a iniiat

lucrrile de construcie a unei cldiri cu spaiu locativ clasa business n centrul oraului de tipul
proiectului Coliseum Palace din mun. Chiinu.
Luarea unei politici flexibile de preuri i consultarea profesional de ctre specialitii
acestei companii efectueaz reparaia calitativ a fideritor tipuri de oficii cu diferit suorafa, de
la cea mai mic pn la cele mai mari i nestantarde suprafee.
Selecia firmei s-a bazat pe urmtoarele criterii de evaluare:
reputaia companiei;
experien n domeniul managementului construciilor de tip social;
experien de lucru n cadrul proiectelor similare;
proceduri de asigurare a calitii, garanie, standarde de calitate implementate;
posedarea licenei pentru executarea tipurilor necesare de lucrri.
n final s-a decis n executarea tuturor lucrrilor i pregtirea pentru darea n exploatare a
centrului comercial s fie antrenat S.A. MTR avnd ca domeniu de specialitate construcii
civile i industriale. S.A. MTR este cea mai potrivit firm ce ofer servicii de construciemontaj din cele analizate mai sus, adic firma dat are o experien mai bogat i o vast
varietate de servicii de construcie-montaj.

Beneficiar

S.A MTR

Subantreprenori

Fig. 3. Echipa proiectului

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei ofertelor pe pia

30

III. STRUCTURA FINANRII

3.1. Descrierea surselor de finanare posibile
Activitatea de investiii necesit resurse financiare a cror formare este stimulat de
mecanismele economiei de pia i de prghiile financiare, fiscale utilizate de ctre stat.
In economia de pia, fiecare agent economic i constituie fondul pentru investiii de sine
stttor, tinzind s utilizeze ct mai eficient sumele respective.[2, p.23-25]
Sursele de finaare pot fi clasificate n diferite moduri. Dup origine, sursele investiiilor pot
fi clasificate n surse proprii, atrase i mprumutate.
Sursele proprii de formare a resurselor investiionale includ:
1. Parte din profitul net cptat n urma activitii economice;
2. Amortismentul acumulat,care servete pentru finanarea innoirii activelor fixe ajunse la
limita duratei de funcionare la fel i pentru necesitile de dezvoltare modernizare;
3. Polia de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietii;
4. Investiii financiare de lunga durat, efectuate anterior i termenul crora expir n
perioada dat;
5. Reinvestirea sumei cptat n urma vnzrii unei pri din fondurile fixe;
6. Parte din activele circulante imobilizate n investiii.

Sursele atrase de formare a investiiilor includ:

1. Emiterea i vinzarea de aciuni se folosete deseori pentru sporirea capitalului firmei;
2. Emitere certificatelor investiionale (in cazul fondurilor de investiii);
3. Alocaii n fondul statutar din partea altor investitori;
4. Mijloace acordate de ctre stat pentru investiii. Statula aloc fonduri pentru investiii
n volume ct mai mici posibile asigurind cu resurse doar domeniile care sint absolute
necesare, dar care nu pot face fa concurenei sau pe cele ce constituie monopolul
statului.
Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind:
1. mprumuturi bancare pe termen lung i mijlociu se folosesc n cazul insuficienei
mijloacelor proprii ale firmei. n funcie de garaniile care stau la baza lor, creditele
pentru investiii pot fi:

31

2. mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul

sau patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea
fi transformate uor n lichiditi.
3. Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o
convertire rapid n lichiditi.
4. Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu sint garantate material. Singura garanie o
constituie studiul de fezabilitate al afacerii.
Credite externe, care sint de mai multe categorii:
1. credite guvernamentale sau cu garanie guvernamental n spaele crora st un stat;
2. credite bancare, cind riscul este suportat de exclusiv de banci;
3. credite acordate de instituii internaionale - aceste credite se acord

pentru

obiectivele vitale din cadrul de restructurare, fr garanii materiale;

4. emisie de obligaiuni- este o form clasic de finanare a activitii investiionale;
5. mprumut fiscal investiional acordat intreprinderilor de ctre stat n scopul stimulrii
investiiilo reale n anumite sectoare ale economiei;
6. leasing investiional, un sistem special de finanare a investiiilor prin intermediul cruia
se inchiriaz utilaje i masini moderne, tehnic de calcul, mijloace de transport i alte
bunuri mobiliare i imobiliare de la unitile specializate, n schimbul unei chirii.
In procesul realizrii proiectului investiional beneficiarul se va confrunta cu urmtoarele
probleme:
determinarea raportului optim dintre mijloacele proprii i atrase;
determinarea celor mai rentabile surse de finanare pentru proiectul respective;
selectarea mecanismelor eficiente pentru atragerea finantelor i rambursarea
resurselor financiare( att proprii cit i a celor atrase);
organizarea finanrii activitii specialitilor i organizaiilor implicate n realizarea
proiectului.
In procesul de finanare a proiectului investiional este foarte important de a se respecta
bilanul dintre investirea mijloacelor proprii i atrase, astfel inct s fie asigurat eficiena
proiectului.

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare

Etapa premergtoare celei de selectare a surselor de finaare strine este cea de analiz a
creditelor oferite de diverse instituii de creditare, pentru ca decizia luat n acest sens s asigure
un efect maxim n rezultatul realizrii proiectului. Oferta de produse bancare pentru investiii
este des intlnit pe piaa bancar din Republicii Moldova, aceasta mbrcind diverse forme cum
32

sunt: creditul pentru investiii, creditul pe termen mediu, finanarea investiiilor prin diverse
programe de finanare (inclusiv granturi) etc.
Pentru analiza comparativ a ofertei de credite bancare pentru investiii au fost utilizate
informaii furnizate de urmtoarele bnci din regiunea din stnga Nistrului:
1) BC Pridnestrovskiy Sberegateliniy Bank S.A.;
2) BC BusinessInvestBank S.A;
3) BC TirasPromStroyBank S.A.;
4) BC AgroPromBank S.A.
Nu a fost examinat oferta detaliat a bncilor din dreapta Nistrului, din considerentele
instabilitii politicii interregionale din stnga i dreapta Nistrului, ceea ce ar duce la cheltuieli
adugtoare privind tranzaciile valutare, sau ar putea fi provocate diferite probleme privind
construcia imobilului comercial.
B.C. Pridnestrovskiy Sberegateliniy Bank S.A. este o banc comercial ce ofer
credite pentru diferite personae juridice. Creditele se ofer n limitele resurselor bancare
destinate creditrii cu condiiile asigurarii viabilitii proiectului, lichiditii resurselor financiare,
perioadei de rambursare i nu mai puinimportant, definirii concrete i argumentrii a scopului
proiectului.
Dup perioada de rambursare a creditului banca acord credite pe termen scurt (pn la 1
an) i credite pe termen mediu (de la 1 an pn la 3 ani).
Decizia final privind calcularea ratei dobnzii bancare pentru fiecare credit n parte se ia n
timpul adunrii comitetului de creditare al bncii.
Formele de acordare a creditelor sunt:
-

Transferul ntregii sume de bani de o singur dat;

Linia de creditare fr reininiiere: obligatia bncii de a acorda beneficiarului creditul n

trane n limitele creditrii, cu condiia c partea rambursat de credit nu mrete limita
liber de creditare;

Linia de creditare cu reiniiere: obligaia bncii de a acorda beneficiarului un credit n

trane n limitele mprumutului stabilit, n limitele cruia se efectueaz acordarea i
rambursarea n timpul ntregii perioade contractuale. Cu toate acestea, valoarea rmas de
rambursare a creditului mrete perioada de rambursare a mprumutului bancar.

n calitate de garanie a creditului banca primelte:

Mijloace fixe i circulante;

33

Imobil locativ sau comercial;

Depozite;

Garanii bancare.

B.C. BusinessInvestBank S.A. ofer toate tipurile de credite n ruble transnistrene i n

valut strin. Banca analizeaza toate cererile depuse de creditare a subiecilor diferitor domenii
economice din UTA Transnistria. Banca are o atitudine sistemic fa de evaluarea situaiei de
activitate financiar a clienilor.
Modurile de creditare a clienilor sunt:
-

Creditul;

Linia de creditare;

Overdraft-ul;

Cri de creditare;

Garania bancar n favoarea persoanelor tere.

Durata de acordare a produselor de creditare sunt:

1. De la 1 lun pn la 12 luni (pe termen scurt);
2. De la 12 luni pn la 36 luni (pe termen mediu);
3. Mai mult de 36 luni (pe termen lung).
Cerinele fa de potenialul debitor:

Clientul este proprietar de active reale i de capital propriu;

Exist un sistem de producie, o pia de desfacere i sistemul de realizare a

produselor;

Afacerea este conform legislaiei n vigoare (majoritatea tranzaciilor au loc prin

trasfer bancar);

Afacerea este stabil, cu perspectiv i se dezvolt.

n calitate de asigurare a rambursrii resurselor creditare, banca poate considera:

Garanii;

Fidejusiuni;

Gaj ;

Ipotec.
34

BC TirasPromStroyBank S.A. este o banc ce acord credite pentru ntreprinderile cu

activitate n orice ramur economic. Scopul de baz al bncii este satisfacerea ct mai nalt a
clienilor cu necesitile lor, cu meninerea politicii unui risc accesibil a investiiilor creditare.
Banca propune clienilor si urmtoarele tipuri de credite:
-

Business-credite (creditarea mijloacelor circulante, mijloacelor fixe, creditare proiectelor

investiionale), creditarea se efectueaz prin aplicarea diferitor instrumente;

Proiect salarial (pentru persoanele fizice).

n calitate de asigurare BC TirasPromStroyBank S.A. poate considera:

Gaj;

Ipotec;

Alte garanii bancare;

Alte asigurri ce dispun de o lichiditate nalt.

Una din direciile principale de activitate a BC AgroPromBank S.A. creditarea att a

persoanelor fizice, ct i juridice. Pentru efectuarea acestei operaii, clientul trebuie s dispun de
o activitate cu experien pe pia, afacerea s fie stabil, s posede o reputaie pozitiv, i nu
mai puin important, s asigure banca prin diferite forme c va rambusa calitati i cantitativ
valoarea anuitilor.
Tipurile de credite pe care le propune banca sunt:
-

Creditarea ntreprinderilor industriale;

Creditarea ntreprinderilor agrare;

Creditarea bugetelor de diferite nivele ierarhice;

Creditarea altor bnci de parteneriat;

Creditarea ntreprinderilor cu activitate comercial;

Finanarea n perioada preexportenerial;

Creditarea cu condiia pierderii dreptului de utilizare a resurselor financiare, provenite

din vnzarea obligatorie a valutei la licitaia valutar a Bncii Transnistrene
Republicane;

Creditarea angajailor persoanelor juridice.

Clienilor li se propun urmtoarele forme de oferire a creditului:

Credit n ruble transnistrene i n valut:

Linie creditar n ruble transnistrene i valut:

35

Overdraft n ruble transnistrene i n valut;

Prezentarea garaniilor bancare fr acoperire finaciar.

Durata de acordare a produselor de creditare sunt:

1. De la 1 lun pn la 12 luni (pe termen scurt);
2. De la 12 luni pn la 36 luni (pe termen mediu);
3. Mai mult de 36 luni (pe termen lung).
Durata de rambursare a creditului depinde scopurille creditului i solvabilitatea afacerii.
n calitate de asigurare BC AgroPromBank S.A. poate considera:

Gaj;

Ipotec;

Garanii;

Fidejusiuni ale terelor persoane.

Valoarea asigurrii ipotecare/gajului trebuie s fie n limitele valorii de pia a

ipotecii/gajului, micorat cu o rat de 10-50% de la valoarea de pia al obiectului
gajrii/ipotecii n dependen de caracteristicile sale.
n analiza respectiv s-au urmrit aa aspecte ca: documentaia necesar pentru obinerea
creditului, termenul creditului, suma maxim a creditului, garaniile necesare, rata dobinzii.
Referitor la documentaia necesar pentru obinerea creditului reiese c toate bncile
prin documentaiile solicitate urmresc:

o analiz a rentabilitii activitii desfurate de solicitantul creditului pentru investiii;

o asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiii pe baza planului de afaceri i a

studiului de fezabilitatea solicitat n acest sens;

o asigurare pentru capacitatea de plat, aceasta va trebui s fac fa la rambursarea

serviciului datoriei i la cheltuielile de funcionare pentru activitatea desfurat precum
i cele aferente proiectului de investiii, pe baza fluxului de incasri i pli.

Referitor la durata de acordare n urma analizei datelor oferite de bncile respective, s-a
putut observa perioada de acordare este aceeai, diferena fiind n faptul c unele bnci, de
exemplu BC TirasPromStroyBank S.A. coreleaz durata de acordare a creditului cu
dimensiunea i complexitatea proiectului, ciclul de producie al intreprinderii, valorilor n

36

mrfuri i materiale propuse n calitate de asigurare, ceea ce ar insemna o corelare a duratei

creditului cu particularitile proiectului de investiii.
Referitor la valoarea creditului: din analiza datelor oferite de bnci reiese c toate
bncile solicit companiilor participarea cu resurse proprii la finanarea proiectului de investiii.
Aceasta reprezint n fapt o strategie a tuturor bncilor pentru a face investitorii mai responsabili,
prin utilizarea de resurse proprii, n realizarea proiectelor de investiii.
In privina garaniilor necesare, din analiza comparat a datelor rezult c se accept
garanii att reale (cu cele dou forme, mobiliare i imobiliare), ct i personale. Principiul de
pruden bancar impune ca valoarea garaniei s nu depseasc dublul valorii creditului acordat.
Ceea ce se poate remarca este faptul c bncile i-au diversificat garaniile pentru a-i apropia
serviciile lor ctre nevoile de finanare ale companiilor. Portofoliul de garanii al oricrui client
(format din garanii reale i personale) trebuie s asigure banca mpotriva riscului de
insolvabilitate al clienilor si.
Referitor la dobnd, datele furnizate de bnci sunt sintetizate n tabelul de mai jos.
Tabelul 1
Banca i rata dobinzii
Instituia financiar-creditar

Rata dobinzii

1. BCPridnestrovskiy Sberegateliniy 21% - ruble transnistrene

Bank S.A.

18% - Dolari SUA

17% - Euro

2. BC BusinessInvestBank S.A.

20% - ruble transnistrene

17% - n valut

3. BC TirasPromStroyBank S.A.

19% - ruble transnistrene

16 % - Dolari SUA
15% - Euro

4. BC AgroPromBank S.A.

20% - ruble transnistrene

17% - n valut

3.3. Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea

costului capitalului
Pornind de la faptul c pentru finanarea proiectului de investiie prezentat sursele proprii
nu sunt suficiente este necesar apelarea la un credit bancar. Din costul total al proiectului care
constituie 360 mii euro, ntreprinderea poate asigura finanarea unui procent de 58 %. Diferena
(42%) ar trebui acoperit din surse externe.
37

150
210

Capital propriu
Capital imprumutat

Fig.4. Structura de finanare a proiectului

n calitate de resurse mprumutate intreprinderea va utiliza un credit bancar n valut, pe o

perioad de 4 ani n baza analizei ofertelor bancare s-a decis de a se apela la un credit bancar
oferit de BC Moldova Agroindbank S.A. deoarece limita creditului se stabilete conform
valorii activitii, pentru care se acord creditul, rentabilitatea conform business-planului,
argumentarea tehnico-economic activitii, pentru care se acord creditul, luind n consideraie
capacitatea beneficiarului de a rambursa credit i a achita rata dobnzii, de asemenea i istoria
creditar a clientului.
Determinarea costului capitalului
Rata de actualizare utilizat n evaluarea proiectului de investiie este reprezentat de costul
mediu ponderat al capitalului antrenat n vederea finanrii lui. La baza structurii de finaare a
proiectului dat st soluia mixt, deaceea la stabilirea costului capitalului s-a utilizat media
ponderat dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii i rata dobinzii la creditul bancar.
CC C p W p Ci Wi (3.1)

Unde : CC - costul capitalui, (%);

Ccp costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investiiei;
Cci costul capitalului mprumutat, (%);
Wci ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investiiei;
Costul capitalului mprumutat se situeaz la nivelul ratei dobnzii aferent creditului
bancar de 15 %.
38

Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 15% solicitat de

investitorul de capital propriu. n stabilirea acestei rate s-au avut n vedere cerinele de
rentabilitate minime care trebuie indeplinite de proiectul de investiii.
Suma capitalui propriu (Cp) se determin ca diferen dintre valoarea total a investiiei
(I) i suma capitalului mprumutat (Ci):
Cp=I- Ci=360-150=210 (mii euro) (3.2)
Avndu-se n vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al
capitalului antrenat n finanarea proiectului analizat:

Costul capitalului antrenat n realizarea proiectului dat va constitui 12.66 %.

39

IV. EVALUAREA PROIECTULUI

4.1 Aprecierea datelor iniiale
Tabelul 2
Date iniiale
Nr.

Indicatorul

Valoarea

Investiii necesare

LCM, euro/m2

200

Utilaj, mii euro

100

Suprafaa total, m2

1500

Structura investiiilor

Mijloace mprumutate, mii euro

Costul capitalului, %

Mijloace proprii

Condiiile creditrii

10

Termenul, ani

11

Rambursarea n rate egale

12

Capacitatea

13

Suprafaa util, m2, inclusiv:

1300

14

et.1

500

15

et.2

500

16

et.3

300

17

Plata de arend, euro/m2/lun, inclusiv:

18

et.1

20

19

et.2

15

20

et.3

10

21

Utilizarea capacitilor n

22

primul an, %

80

23

anul 2, %

90

24

Norma uzurii pentru:

25

mijloacele fixe pasive, %

26

mijloacele fixe active, %

18

27

rentabilitatea medie ramural, %

45

28

cota impozitului pe venit, %

15

150

11

4
trim.

40

Aprecierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea unui sistem de

indicatori. Orice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii exprim
rezultatul comparrii costurilor i avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor
respective.
O cerin a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem ct mai complet al
indicatorilor de eficien actualizai.
Pentru o corect evaluare a eficienei economice a unui proiect, este nevoie, n primul
rind, de identificarea complet i corect a tuturor parametrilor de efort i de efect, apoi, n
funcie de condiiile concrete, se construiesc acele corelaii care au relevana pentru factorii
decizionali.
Analiza proiectului se efectueaz pe o perioad de 10 ani.
1. Valoarea investiiei (I): reprezint suma dintre valoarea lucrrilor de construcii-montaj
i valoarea utilajelor. Valoarea lucrrilor de construcii-montaj se determin ca produs
dintre valoarea LCM pe metru ptrat i suprafaa total a imobilului :
(1)
Costul total al lucrrilor de construcii montaj se determin :
(

Unde: LCM - costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);

LCM 1m2 - costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2;
STutila - suprafata total util, m2;

I=LCM+Iutilaj=260+100=360 (mii euro)

(2)

Unde: I- valoarea investiiei, (mii euro);

LCM - costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);
Iutilaj - investiii necesare pentru utilaj, (mii euro);
Uzura anual a mijloacelor fixe:
Ua=2600,05+1000,18=31 (mii euro)

(3)

Valoarea de lichidare a proiectului ( peste 10 ani):

Vl=IUan;

(4)
Vl=3603110=50 (mii euro)

2. Venitul brut potenial (VBP): Venitul brut potenial se determin ca produs dintre
suprafaa dat n arend i taxa pentru arend:
Pentru I nivel : VBP1=500 m20,02 (mii euro/lun)12 luni=120 (mii euro/an)
41

Pentru al II-lea nivel : VBP2=500 m20,015 (mii euro/lun)12 luni=90 (mii euro/an)
Pentru al III-lea nivel: VBP3=300 m20,01(mii euro/lun)12 luni=36 (mii euro/an)
Anul 1: Dat fiind faptul c n primul an sunt utilizate doar 80% i n al doilea 90% din
capacitatea centrului, venitul brut potenial obinut va constitui:
Anul 1: VBP1=(120+90+36)80%=2460,8=196,8 (mii euro/an)
Anul 2: VBP2=24690%=221,4 (mii euro/an);
Anul 3: VBP3 =120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 4: VBP4=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 5: VBP5 =120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 6: VBP6=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 7:VBP7=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 8: VBP8=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 9: VBP9=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 10: VBP10=120+90+36=246 (mii euro/an);
3. Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casrii liniare. Metoda casrii
linare const n defalcri uniforme pe toat durata de funcionare a activului/pasivului i
se determin ca produs dintre valoarea uzurabil a fondurilor fixe i norma de amortizare:

A FF N a

(5)

unde: A- amortizarea, (mii euro);

FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);
Na Norma de amortizare, (

%
);
an

Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe reprezint 3 % anual din valoarea acesteia:
Ap=LCMNa=2600,05=13 (mii euro/an)

(6)

unde: Ap - amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (mii euro);

LCM - costul total al lucrrilor de construcii-montaj, (mii euro);
Na - norma de amortizare pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (%/an);
Amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe reprezint 18 % anual din valoarea acesteia:
Aa=VutilajNa=1000,18=18 (mii euro)

(7)

Unde: Aa - amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe, (mii euro/an);

Vutilaj - Valoare utilaj, (mii euro);

N a - norma de amortizare pentru partea activ a fondurilor fixe, (%/an);

Amortizarea total reprezint suma amortizrii prii pasive i a celei active:
A=Ap+Aa=13+18 =31 (mii euro/an)

(8)
42

4. Rambursarea creditului: Suma creditului este de 150 mii euro, ea este acordat pe o
perioad de 4 ani cu rata dobinzii de 15% anual.

Tabelul 3
Graficul rambursrii creditului
Suma

Anul Trimestrul

Spre

datoriei

Achitarea

la finele

sumei de

anului,

baza, (mii

(mii

euro)

Dobinda,
(mii
euro)

euro)
0

II

III

IV

achitare

Spre

la finele

achitare

anului,

anual,

(mii

(mii euro)

euro)

150
I

140,625

9,375

5,625

15,000

II

131,250

9,375

5,273

14,648

III

121,875

9,375

4,922

14,297

IV

112,500

9,375

4,570

13,945

103,125

9,375

4,219

13,594

II

93,750

9,375

3,867

13,242

III

84,375

9,375

3,516

12,891

IV

75,000

9,375

3,164

12,539

65,625

9,375

2,813

12,188

II

56,250

9,375

2,461

11,836

III

46,875

9,375

2,109

11,484

IV

37,500

9,375

1,758

11,133

28,125

9,375

1,406

10,781

II

18,750

9,375

1,055

10,430

III

9,375

9,375

0,703

10,078

IV

0,000

9,375

0,352

9,727

57,891

52,266

46,641

41,016

Sursa:alctuit de autor n baza calculelor proprii

Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma creditului i
numrul de trimestre pe perioada crora se acord creditul :
S=150 mii euro/16=9,375 (mii euro)

(9)
43

Dobnda se calculeaz ca 15% din suma restant la inceputul fiecrui trimestru :

D1=0,15150/4=5,625 mii euro

D9=0,1575,000/4=2,813 mii euro

D2=0,15140,625/4=5,273 mii euro

D10=0,1565,625/4=2,461 mii euro

D3=0,15131,250=4,922 mii euro

D11=0,1556,250/4=2,109 mii euro

D4=0,15121,875/4=4,570 mii euro

D12=0,1546,875/4=1,758 mii euro

D5=0,15112,500/4=4,219 mii euro

D13=0,1537,500/4=1,406 mii euro

D6=0,15103,125/4=3,867 mii euro

D14=0,1528,125/4=1,055 mii euro

D7=0,1593,750/4=3,516 mii euro

D15=0,1518,750/4=0,703 mii euro

D8=0,1584,375/4=3,164 mii euro

D16=0,159,375/4=0,352 mii euro

Suma rambursrii creditului se calculeaz ca suma rambursrii fr dobnd plus

dobnda acumulat. Astfel, avem:
S1=9,375+5,625=15,000 mii euro

S9=9,375+2,813=12,188 mii euro

S2=9,375+5,273=14,648 mii euro

S10=9,375+2,461=11,836 mii euro

S3=9,375+4,922=14,297 mii euro

S11=9,375+2,109=11,484 mii euro

S4=9,375+4,570=13,945 mii euro

S12=9,375+1,758=11,133 mii euro

S5=9,375+4,219=13,594 mii euro

S13=9,375+1,406=10,781 mii euro

S6=9,375+3,867=13,242 mii euro

S14=9,375+1,055=10,430 mii euro

S7=9,375+3,516=12,891 mii euro

S15=9,375+0,703=10,078 mii euro

S8=9,375+3,164=12,593 mii euro

S16=9,375+0,352=9,727 mii euro

Astfel, suma anual de rambursare a creditului se calculeaz prin adunarea sumelor de

rambursare pentru cele 4 trimestre ale anului:
SI=15,000+14,648+14,297+13,945=57,891 (mii euro)
SII=13,594+13,242+12,891+12,593=52,266 (mii euro)
SIII=12,188+11,836+11,484 +11,133=46,641 (mii euro)
SIV=10,781+10,430+10,078+9,727=41,016 (mii euro)
Venitul brut efectiv (VBE) - se determin ca produsul dintre venitul brut potenial (VBP) i
coeficientul utilizrii capacitilor:
VBE=VBPUtcapacitilor

(10)

Anul 1: VBE1=2460,8=196,8 (mii euro);

Anul 3: VBE3=246 (mii euro);

Anul 2: VBE2=2460,9=221,4 (mii euro);

Anul 4: VBE4=246 (mii euro);

44

Anul 5: VBE5=246 (mii euro);

Anul 8: VBE8=246 (mii euro);

Anul 6: VBE6=246 (mii euro);

Anul 9: VBE9=246 (mii euro);

Anul 7: VBE7=246 (mii euro);

Anul 10: VBE10=246 (mii euro);

Venitul dup rambursare se determin prin diferena intre VBE i suma anual de
rambursare a creditului bancar:
VR=VBE-S

(11)

Anul 1: VRI=196,8-57,891=138,909 (mii euro)

Anul 2: VRII=221,4-52,266=169,134 (mii euro)
Anul 3: VRIII=246-46,641=199,359 (mii euro)
Anul 4: VRIV=246-41,016=204,984 (mii euro)
Anul 5-10: VRV-X=246-0=246 (mii euro)
1. Determinm profitul pin la impozitare (PB), care reprezint cota parte din venitul brut
efectiv (VBE), tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 45 %:
PB=VBE0,45

(12)

Anul 1: PB1=138,909 45%=62,509 (mii

Anul 5: PB5=24645%=110,700 (mii euro);

euro);

Anul 6: PB6=24645%=110,700 (mii euro);

Anul 2: PB2=169,13445%=76,110 (mii

Anul 7: PB7=24645%=110,700 (mii euro);

euro);

Anul 8: PB8=24645%=110,700 (mii euro);

Anul 3: PB3=199,35945%=89,711 (mii

Anul 9: PB9=24645%=110,700 (mii euro);

euro);

Anul

Anul

4:PB4=204,98445%=92,243(mii

10:

PB10=24645%=110,700

(mii

euro);

euro);
Impozitul pe venit (b), care reprezint 15 % din profitul brut (PB) se calculeaz n felul
urmtor:

b PB 15% (mii euro)

(13)

Anul 1: b1=62,509 15%=9,376 (mii euro);

Anul 6: b6=110,700 15%=16,605 (mii

Anul 2: b2=76,110 15%=11,417 (mii euro);

euro);

Anul 3: b3=89,711 15%=13,457 (mii euro);

Anul 7: b7=110,700 15%=16,605 (mii

Anul 4: b4=92,243 15%=13,836 (mii euro);

euro);

Anul 5: b5=110,700 15%=16,605 (mii

Anul 8: b8=110,700 15%=16,605 (mii

euro);

euro);
45

Anul 9: b9=110,700 15%=16,605 (mii

Anul 10: b10=110,700 15%=16,605 (mii

euro);

euro);

2. Profitul net(PN): profitul net anual se determin ca diferen dintre profitul brut anual
(PBi) i suma impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv (bi):

PN i PBi bi (mii euro);

(14)

Anul 1: PN1= 62,509-9,376 =53,133 (mii

Anul 6: PN6= 110,700-16,605 = 94,095

euro);

(mii euro);

Anul 2: PN2= 76,110-11,417 = 64,694 (mii

Anul 7: PN7= 110,700-16,605 = 94,095

euro);

(mii euro);

Anul 3: PN3= 89,711-13,457= 76,253 (mii

Anul 8: PN8= 110,700-16,605 = 94,095 (mii

euro);

euro);

Anul 4: PN4= 92,243-13,836 = 78,407(mii

Anul 9: PN9= 110,700-16,605=94,095 (mii

euro);

euro);

Anul 5: PN5= 110,700-16,605 = 94,095 (mii

Anul 10: PN10= 110,700-16,605 = 94,095

euro);

(mii euro);

Cash flow-ul (CF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare cash-flow-ul se

determin ca suma dintre profitul net pe anul n cauz (PNi) i amortismentul anual (Ai):

CFi PN i Ai (mii euro);

(15)

Anul 1: CF1= 53,133 + 31= 84,133 (mii

Anul 6: CF6= 94,045 + 31= 125,095 (mii

euro);

euro);

Anul 2: CF2= 64,693 + 31= 95,693 (mii

Anul 7: CF7= 94,045 + 31= 125,095 (mii

euro);

euro);

Anul 3: CF3= 76,254 + 31= 107,254 (mii

Anul 8: CF8= 94,045 + 31= 125,095 (mii

euro);

euro);

Anul 4: CF4= 78,407+ 31= 108,407 (mii

Anul 9: CF9= 94,045 + 31= 125,095 (mii

euro);

euro);

Anul 5: CF5= 94,045 + 31= 125,095 (mii

Anul 10: CF10= 94,045 + 31= 125,095 (mii

euro);

euro);
Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculeaz cash-flow-ul post

prognoz (CFpp) ca diferen dintre valoarea investiiilor totale (I) i suma uzurii acumulate (Ai):
n

CF pp I Ai , (mii euro)

(16)

i 1

46

CFpp=360 -1031=50 (mii euro);

La suma cash-flow-ului pe ultimul an se adaug i cash-flowpost prognoz (CFpp):
CF10=125,095 + 50=175,095 (mii euro).
Tabelul 4

53,133

31

84,133

246

90

221,4

52,266

169,134

76,110

11,417

64,694

31

95,694

246

100

246

46,641

199,359

89,712

13,457

76,255

31

107,255

246

100

246

41,016

204,984

92,243

13,836

78,406

31

109,406

246

100

246

246

110,700

16,605

94,095

31

125,095

246

100

246

246

110,700

16,605

94,095

31

125,095

246

100

246

246

110,700

16,605

94,095

31

125,095

246

100

246

246

110,700

16,605

94,095

31

125,095

246

100

246

246

110,700

16,605

94,095

31

125,095

246

100

246

246

110,700

16,605

94,095

31

125,095

eurodupa
mii
Venitul

Rambursarea

citatilor, %

euro

9,376

NCF total, mii

62,509

NCF, mii euro

Uzura, mii euro

138,909

venit, mii euro

57,891

euro
Impozitul pe

196,8

impozitare, mii

80

euro
Profitul pina la

euro

Profitul net, mii

rambursare, mii

246

imprumutului,

VBP, mii euro

VBE, mii euro

Anul

Utilizarea capa-

Determinarea fluxului net de numerar (NCF)

1 147,058

1
0

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare

4.2. Determinarea indicatorilor eficienei economice

1. Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul
de avantaj economic al proiectului de investiiii, care reprezint diferena dintre suma
investiiilor necesare exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a cash-flow-ului total
actualizat (CFT)
n

i 1

j 1

VNAT I i' CF j'

(17)

Cash-flow-ul actualizat total (CFAT ):

'

CFT CF PB j A j
m

'

j 1

'
j

(18)

j 1

Etapele de calcul sint prezentate n tabel:

47

Tabelul 5
Calcularea Cash-flow-ului actualizat total (CFAT )
Perioada
analizat,
anul

Investitii,
(mii euro)

CF,

CFpp,

(mii

(mii

euro)

euro)

Coef.
disc.(12,66%)

CF,

CFAT,

(mii

(mii

euro)

euro)

360

84,133

1,0000

84,133

95,693

0,8876

84,937

107,254

0,7878

84,495

108,407

0,6993

75,809

125,045

0,6207

77,615

125,045

0,5509

68,887

125,045

0,4891

61,160

125,045

0,4341

54,282

125,045

0,3853

48,180

10

125,045

0,3420

42,765

175,095

682,263

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare

VNAT=682,263360=322,263 (mii euro)

2. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net actualizat
total (VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i genereaz
acest volum de VNAT:
IP

VNAT
100%
I

(19)

Conform calculelor din proiect:

Exprimat sub form de coeficient:
3.

Rata intern de rentabilitate (RIR): reprezint rata- limit de actualizare,

prntru care se se anuleaz realizarea de VNAT la proiectul de investiii. Altfel spus, RIR este
acea rat de actualizare, care face ca pe toat durata proiectului valoarea actual a veniturilor
provenite din vinzarea produselor i din prestarea serviciilor s fie agal cu suma costurilor totale
de investiii i de exploatare actualizate:

48

RIR a m in a m ax a m in

VNAT
VNAT VNAT

(20)

Tabelul 6
Calcularea VNAT-ului pentru diferite rate de actualizare
VNAT

VNAT

Perioada

VNAT(a=0)

a= 17,66%

(a=17,66%)

a=27,66%

(a=27,66%)

-360

-360,000

-360

84,133

0,8499

71,505

0,7833

65,901

95,693

0,7223

69,119

0,6136

58,717

107,254

0,6139

65,843

0,4806

51,546

108,407

0,5217

56,556

0,3765

40,815

125,045

0,4434

55,445

0,2949

36,876

125,045

0,3769

47,129

0,231

28,885

125,045

0,3203

40,052

0,1809

22,621

125,045

0,2722

34,037

0,1417

17,719

125,045

0,2313

28,923

0,111

13,880

10

125,045

0,1966

24,584

0,0869

10,866

VNAT
VNAT (a=17,66%)

133,193

(a=27,66%)

-12,173

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare

4. Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de

funcionare, n care efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare
static se determin ca raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a cash-flow-ul
( CF ):

I
CF

(21)

T= 360/ (1 147,058/10)= 3600/1 147,058= 3,14 (ani) sau 3 ani, 1 lun i 13 zile
Dac vom lua n consideraie factorul timp n determinarea termenului de recuperare a
investiiilor, atunci vom obine urmtoarele rezultate conform tabelului :
49

Tabelul 7
Determinarea termenului de recuperare a investiiilor
inclusiv factorul timpului
Suma
Investii
Anul

i, (mii
euro)

restant
CF', (mii

la finele

Perioada,

Termenul de

euro)

anului,

(ani)

recuperare, (ani)

(mii
euro)

Anul 0
Anul 1

360
84,133

275,867

Anul 2

95,694

180,174

Anul 3

107,255

72,92

-35,487

0,67

Anul 4

108,407

Anul 5

125,095

Anul 6

125,095

Anul 7

125,095

Anul 8

125,095

Anul 9

125,095

Anul 10

125,095

3 ani, 8 luni i 3 zile

4.3 Analiza rezultatelor cptate

Valoarea net actualizat total (VNAT);
Indicele de profitabilitate (IP);
Rata intern de rentabilitate (RIR);
Termenul de recuperare a investiiilor (T) ;
Calculele efectuate confirm valorile corespunztoare ale indicatorilor eficienei
proiectului i corespunderea lor condiiilor necesare.

50

Tabelul 8
Indicatorii eficienei investiiei
Nr. crt.
1

Denumirea indicatorilor

Condiia eficienei

Valoarea net actualizat total

VNAT 0

Valoarea calculat
322,263

(VNAT), mii euro

2

Indicele de profitabilitate (IP);

IP>1

Rata intern de rentabilitate (RIR), (%)

RIR>CC

Termenul de recuperare a investiiei, ani Trec<10 ani

1,9>1
27,29>12,66
3 ani, 8 luni i 3
zile <10

Valoarea pozitiv semnificativ a VNAT de 322,263 (mii euro) i cea supraunitar a

indicelui de profitabilitate de 1,9 evideniaz faptul c proiectul de investiie analizat se
dovedete a fi rentabil.
Valoarea estimat a ratei interne de rentabilitate de 27,29% este superioar limitei
minime acceptat de investitori (12 %).
Termenul de recuperare actualizat al investiiei evideniaz faptul c recuperarea valorii
acesteia pe baza cash-flow-urilor actualizate se realizeaz intr-un interval de 3 ani, 8 luni i 3
zile.
Indicele de profitabilite constituie 1,9, ce indic c la 1 leu investit investitorul va cpta
0,90 lei, ceea ce este n folosul acestuia.
Analiza efectuat demonstreaz c proiectul dat poate s se realizeze cu un nivel mai
ridicat din punct de vedere al eficienei n comparaie cu alte proiecte investiionale.

51

Concluzie
Lucrarea dat s-a bazat pe o analiz dinamic a eficienei unui proiect investiional i
anume construcia unui centru comercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul c,
realizarea unui astfel de proiect, ar putea avea succes, inind cont bineneles de situaia nestabil
din sectorul economic i politic al Republicii Moldova, n special a zonei din stinga Nistrului,
unde este prezent o stagnare a tuturor sectoarelor economice, unde abis acum ncepe
dezamorirea economic, obinind, astfel, mari riscuri investiionale posibile ale proiectului.
Indicatorii de eficien determinai respect condiiile necesare, asigurind un grad foarte
nalt de eficien.
In final concluzia este c segmentul de pia spre care s-a orientat proiectul investiional
dat, ofer condiiile propice care s asigure un grad nalt al rentabilitii proiectului.
Deci, n urma unei ample analize a principalelor caracteristici de determinare a viabilitii
proiectului, s-a ajuns la concluzia c construcia unui astfel de centru comercial, cu respectarea
scopurilor principale descrise n lucrare va avea doar avantaje i va influena populaia local la
schimbri ulterioare a calitii vieii. n aa mod realizarea proiectului va aduce un vemit
considerabil ntr-un timp restrns, adic proiectul este rentabil i eficient i poate fi implementat
far dubii.

52

BIBLIOGRAFIE
1. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la construcia reelei de supermarkete
n Republica Moldova nr. 1051 din 25 septembrie 2007, Monitorul Oficial nr. 153-156 din
28 septembrie 2007, p.47-48
2. Albu Svetlana, Capszu Valeriu, Albu Ion, Eficiena investiiilor: curs universitar,
Chiinu , 2005.
3. Buzu Olga, Matcov Angela, Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu,
2003.
4. Manole Ion, Managementul investiiilor: Lucrri practice, Dacia, 2000.
5. Marusciac D., Construcii civile, vol.II, Editura Institutului Politehnic, Cluj-Napoca, 1986.
- 532 p.
6. Pestianu C., Construcii, Bucureti, 1979
7. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, Development: dezvoltarea imobilului, Chiinu, 2009.
8. www.gov.md
9. www.biblioteca.ase.ro
10. www.lara.md
11. www.imobilexpert.md
12. www.statistica.md
13. www.rybnitsa.biz
14. www.cadastre.md
15. www.piataimobiliara.md
16. www.nikaimobil.md
17. www.justice.idknet.com
18. www.garant.md
19. http://forum-pmr.net/archive/index.php/t-10079.html
20. www.all.biz.ru
21. www.cadastre.md

53

Anexa 1
Analiza tranzaciilor efectuate pe piaa imobiliar n anii 2008-06.2011
n baza datelor statistice

Fig.5 Informaia privind numrul inregistrrilor efectuate de ctre Intreprinderea de Stat

"Cadastru", anii 2008-2010
Sursa: Secia Statistica, sait-ul www.cadastre.md

Fig. 6. Informaia privind numrul inregistrrilor efectuate de ctre Intreprinderea de Stat

"Cadastru", anii 2010-octombrie, 2011
Sursa: Secia Statistica, sait-ul www.cadastre.md

54

Tab. 9
Statistica privind numrului inregistrrilor efectuate de ctre .S. Cadastru
(n baza fig. 5 i 6)
Luna

2008

2009

2010

2011

Ianuarie

17690

19364

17467

22723

Februarie

21411

26220

18330

22319

Martie

23375

25331

22624

25597

Aprilie

24883

22762

19611

23457

Mai

18780

22469

22177

21236

Iunie

21024

22351

23209

22639

Iulie

22155

21037

21748

20502

August

20480

23069

18536

21499

Septembrie

24118

25264

22194

22723

Octombrie

22738

24939

19516

Noiembrie

22703

25641

21912

Decembrie

25924

28372

22366

Total

265281 286819

249690 202695

Nr. mediu
de

22107

23902

20808

22522

1,081

0,871

1,082

8,12

-12,95

8,24

tranzactii
Sporul
relativ
Sporul
absolut, %
Sporul
relativ,

1,019

2008-2011
Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare

55

Tab. 10
Numrul tranzaciilor imobiliare (vinzare-cumprare, donaie, schimb, motenire,
altele) pentru anul 2011 luna mai

350000
300000

286819
265281

249690

250000
202695
200000
150000
100000
50000
0
2008

2009

2010

2011

Fig. 10.Dinamica schimbrii numrului tranzaciilor imobiliare anuale inregistrate de .S.

Cadastru
Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei fig. 5 i 6

56

Anexa 2

Fig. 7. Dinamica variaiei costului mediu de pia 1 m2 de suprafa a apartamentelor n

perioada anilor 2010-2011, euro
Sursa: www.lara.md

Anexa 3

Fig. 8. Dinamina schimbrilor numrului mediu lunar de vinzri inregistrat n cadastrul

mun. Chiinu
Sursa: www.lara.md

57

Anexa 4
Tab. 11
2

Costul mediu de pia 1 m de suprafa a apartmantelor mun. Chiinu, iunie 2011,

euro

Sursa: www.lara.md

Tab. 12
Costul mediu pe pia a 1 m2 de suprafa a apartamentelor mun. Chiinu, iunie 2010 (euro)

Sursa: www.lara.md

58

Tab.13
Analiza preului mediu a 1 m2 de suprafa a apartamentelor din mun. Chiinu, repartizat
pe sectoare
Sectorul

Apartamente
2 odai
3 odai
2011
2010
2011
2010
612
644
543
570
663
697
570
422
472
744
609
640
635
668
575
604
669
703
589
619

1 odaie

Botanica
Buiucani
Centru
Ciocana
Riscani
Costul mediu 1
m.p.

2011
652
684
758
663
692

2010
685
719
796
697
728

690

725

610

691

Costul mediu 1
m.p., anul 2010

634

Costul mediu 1
m.p., anul 2011

600

Sporul relativ, pt
fiec. catg. apart.
Sporul absolut, pt
fiec. catg. apart., %
Sporul relativ
general
Sporul absolut
general, %

577

571

4 odai
2011
2010
494
519
526
553
545
573
512
538
542
571
524

0,951

0,883

1,010

0,951

-4,87

-11,69

1,03

-4,85

550

0,946
-5,40

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei tab. 11 i 12

550

Pretul mediu pt ap. cu 4 odai

577

Pretul mediu pt ap. cu 3 odai

610

Pretul mediu pt ap. cu 2 odai

690

Pretul mediu pt ap. cu 1 odaie

0

200

400

600

800

Fig. 9. Dinamica fluctuaiei preurilor la vinzarea apartamentelor din mun. Chiinu, euro/m2 n
dependen de nr. de odi
59

662

Buiucani

791

Ciocana

803

Centru

821

Riscani

866

Botanica
0

200

400

600

800

1000

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei tab. 13

Anexa 5
Reprezentarea amplasrii centrului comercial

Sursa: www.geoportal.md

60

Sursa: www.geoportal.md

61