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Acabo de
tasar 5 casas
al otro lado
del ro
Que hago
ahora????
Puente de Calicanto
El Puente de Calicanto o de Cal y Canto fue un puente construido sobre el ro Mapocho.
Obra del corregidor Luis Manuel de Zaartu, es considerada una de las mayores
obras arquitectnicas de la historia de la ciudad y fue smbolo de ella hasta su demolicin
en 1888. Santiago fue fundado en 1541 entre los dos brazos del ro, siendo el principal el
ubicado al norte de la plaza de armas.
El ro viene tan grande que no se puede pasar sin gran riesgo y en excelente caballo por la calle de Santo Domingo
y de Santiago de Azoca que van derecho al mar, llenas de agua. Dos ros pasan por la Plaza Pblica, uno por la calle
de Pedro Gmez y casa del Cabildo hacia el mar. El otro corre por la calle de la Merced, y tan caudaloso, que llega a
la cincha de los caballos, y estuvo por afogar varios indios que intentaban cruzarlo.
Nicols de Garnica, Santiago de Nueva Extremadura, 1574
Con el correr de los aos, la ciudad comenz a expandirse y en la ribera norte del
Mapocho se estableci la zona agrcola de la Chimba, actuales comunas
de Independencia y Recoleta. Tras aos de infructuosos intentos, el Corregidor, logr
iniciar la construccin de un verdadero gran puente el 5 de junio de 1767.
Zaartu, conocido por ser un hombre justo pero despiadado, orden la utilizacin de los
reos de la crcel para la construccin de la obra. Con este fin, se estableci un anexo de
la crcel en la orilla del ro. Los trabajos forzados a los que fueron sometidos los reclusos
provocaron una queja incluso del Procurador de los Pobres de la Real Audiencia debido a
los implacables gemidos del continuo padecer de estos miserables que se hallan trabajando al rigor del sol con
una vergonzosa desnudez, mal comidos, enfermos y ultrajados de sobrestantes.
Finalmente,
con
un
costo
de
200.000 pesos de la poca sin contar la
mano de obra forzada, fue inaugurado
el Puente de Cal y Canto, el 20 de junio
de 1779.
El Puente
Esta obra de ingeniera meda 202 metros de largo, siendo 120 de stos los
correspondientes al ancho del ro y los restantes eran las rampas necesarias para alcanzar
la altura de la calzada. El puente se elevaba a ms de 12 metros de altura sobre el ro y
tena un total de 11 arcos de 9,2 metros de alturas. Los pilares descansaban en cimientos
de ms de 4,2 metros de profundidad y su calzada tena un ancho de 8,4 metros, por
donde podan circular carretas en ambos sentidos dejando espacio para caballos y
peatones. Su estructura estaba hecha de cal de Polpaico y de rocas tradas de
las canteras del Cerro Blanco y utilizaron ms de doscientos mil huevos para pegar estos
elementos. La utilizacin de cal y
cantos fueron los que le dieron el
nombre con el que pas a la historia
este puente.
El ro Mapocho era un pequeo
cauce y solamente en los meses de
invierno, creca y se converta en un
caudaloso torrente que arrasaba
con todo a su paso, lo que oblig al
gobierno colonial adems a
comprometerse con la construccin
de los tajamares para proteger a la
ciudad de las crecidas del ro.
Carlos Orrego 2014
Sin embargo, el bajo cauce del Mapocho contrastaba con el enorme puente construido. De
los 11 arcos, 3 nunca fueron tocados por las aguas y se convirtieron en baos pblicos, por
lo que se consider que el Calicanto es demasiado puente para el Mapocho. Con el paso
de los aos, el Calicanto se volvi un smbolo de la ciudad y todo un centro comercial para
los santiaguinos. En el ao 1830 se construyeron sobre cada pilar del lado poniente, unas
garitas semicirculares en las que se instalaron tiendas, en las que se vendan frutas,
baratijas, dulces y otras confecciones. En total, hubo hasta cinco boticas, dos panaderas,
bodegas de vinos, relojeras, sombrereras, talabarteras y hasta la imprenta
del peridico La Estrella de Chile, que se instal en julio de 1887.
Y tena la exclusividad
Carlos Orrego 2014
Que
ingenuidad
la nuestra
Captura
de
Plusvalas
Carlos Orrego 2014
Quieres
vender tu
vivienda
y no sabes por
cuanto?
Tasacin
ECONOMIA
Qu es
tasar?
ESTADISTICA
SOCIOLOGIA
ARQUITECTURA
ASUNTOS LEGALES
Tasacin
Entonces:
Definicin:
Es un informe suscrito por un
profesional competente, y
que tiene como objetivo
establecer de forma precisa y
justificada el valor de un bien,
de acuerdo a criterios y
pautas
previamente
establecidos a travs del
desarrollo
de
una
metodologa adecuada al fin
propuesto.
Objetivos de la Tasacin
Compraventas
Objetivos de la Tasacin
Informe de Tasacin:
Informacin Actualizada.
Escrito en Lenguaje Simple y Claro.
Visualmente atractivo y Ordenado.
Imparcial y Objetivo.
Metodologa y conclusiones.
consistentes entre s.
Especifica riesgos o fortalezas del
bien raz.
El Libre Mercado
Sniffff
Informado?
Lamentablemente
Conocido?
no es oscuro y
Colaborativo?
egosta
Transparente?
El Inmueble
Bien Que no puede transportarse de un lugar a otro (tierras, minas),
y los que se adhieren permanentemente a l (edificios, rboles).
Es la cantidad pagada...
Carlos Orrego 2014
El precio es
Mnimo que
est dispuesto
o es capaz de
pagar.
Representa el
beneficio
esperado
El Valor de Mercado
Es el precio esperado
Carlos Orrego 2014
Valor
Tiempo
Carlos Orrego 2014
Valor
Construccin
Tiempo
Carlos Orrego 2014
Valor
Tiempo
Carlos Orrego 2014
La Burbuja Inmobiliaria
COMPRAR O ARRENDAR?
Metodologa de Tasacin
La tasacin. Es discrecional?
Saber mucho no es lo mismo que ser
inteligente. La inteligencia no es slo
informacin, sino tambin juicio, la manera en
que se recoge y maneja la informacin.
Carl Sagan (1934-1996)
Astrnomo estadounidense.
EXCLUSIVIDAD
EXCELENTES TERRENOS
CONSTRUIMOS CONFIANZA
ELEGANTE EDIFICIO
EXCELENTES TERMINACIONES
MODERNA ARQUITECTURA
EL XITO CONTINUA
La Estructura de Costos
Precio
Tasa media
de ganancia
Lo que
gasta un
productor
Tasa media
de
ganancia
suelo
suelo
transporte
transporte
tecnologa
Mano de
obra
Materia
prima
Porqu no
as?
Mayor
ganancia
tecnologa
Mano de
obra
Materia
prima
Carlos Orrego 2014
La Ganancia Extraordinaria
Precio
Tasa media
de ganancia
Tasa media
de ganancia
suelo
Ganancia
extraordinaria
Baja precios y
gana mercado
suelo
transporte
inversin
tecnologa
transporte
Mano de
obra
tecnologa
Materia
prima
Mano de obra
Materia prima
Carlos Orrego 2014
Minusvalas
Carlos Orrego 2014
La Plusvala
La Plusvala es el incremento de
valor en el tiempo...
Afecta a un sector o entorno de propiedades.
Las Plusvalas
Se producen por:
Inversiones pblicas o privadas:
infraestructura, reas verdes y
equipamiento urbano.
Modificaciones a la normativa
comunal que favorecen el desarrollo
(PRC): densidades, uso de suelo,
otras.
Planos Reguladores
Los instrumentos de planificacin urbana poseen carcter
normativo, con fuerza legal, y obligan a cumplir requerimientos
especficos a los diversos actores que intervienen en la gestin
inmobiliaria.
Toda actividad que se desarrolle en el territorio de su
jurisdiccin est sujeta a su mandato .
Ni la vida, ni la libertad, ni la
propiedad de ningn hombre est
a salvo cuando el legislativo est
reunido.
Mark Twain
Carlos Orrego 2014
El Especulador
Henry George:
(1839-1897) Economista
norteamericano, representante ms
influyente de los defensores del Single
Tax (impuesto nico o impuesto simple)
sobre el valor del suelo. Inspir la
filosofa e ideologa econmica conocida
como Georgismo, que sostiene que cada
uno posee lo que crea y que el suelo o la
tierra pertenecen igualmente a toda la
humanidad. Autor del libro Progress and
Poverty (Progreso y Miseria), escrito en
1879.
Como lo denunci?
El Juego de Monopolio:
Juego de mesa de bienes races, (Elizabeth Maggie- 1903) que
como el nombre sugiere, su objetivo es hacer un MONOPOLIO
de oferta, poseyendo todas las propiedades inmuebles que
aparecen en el juego.
Futuro Asegurado
La Minusvala
Es la disminucin de valor en el
tiempo...
El valor disminuye por externalidades negativas...
Construccin de Cementerios, Industrias nocivas,
Estadios...
Construccin de edificios en sectores de baja densidad...
La casa Isla
Carlos Orrego 2014
La casa isla
As?
O As?
Carlos Orrego 2014
3184
Metodologa de Tasacin
Fuentes de Informacin
Mercado Inmobiliario:
INFORMACION DE MERCADO
DE OFERTAS
Cuantitativamente abundante y
rpido de obtener
Poco certero dado el delta
diferenciador con el resultado
final de las transacciones de
demanda.
INFORMACION DE MERCADO
DE DEMANDA
Difcil de obtener costosa y
dificultosa
Altamente certero
Carlos Orrego 2014
La importancia de la Informacin
Estaba un sacerdote conduciendo hacia su parroquia y en la
carretera encuentra una monja conocida. Para y le dice:
- Madre, suba que la llevo al convento. La monja sube y se sienta
en el asiento del copiloto.
Hace un cruce de piernas y el habito se le abre un poquito y se le
ve la pierna. El padre la mira y sigue conduciendo.
Al rato le toca la pierna y la monja le dice:
- Padre, acurdese del Salmo 129.
- El Padre le pide disculpas y sigue conduciendo.
Al rato otra vez le toca la pierna y la monja le dice:
Padre, acurdese del Salmo 129.
El Padre se excusa diciendo:
Perdneme, Hermana, pero, sabe, la carne es dbil. Despus de
un rato la monja se baja y el Padre llega a su parroquia y va
rpidamente a buscar en la Biblia, el Salmo 129.
Carlos Orrego 2014
La importancia de la Informacin
Encuentra el Salmo y lee: "Seguid buscando que all
arriba encontrareis la Gloria"
La Planificacin Urbana
El cuidado Patrimonio
El Palacio Undurraga demolido
La Modernidad asoma
Impuestos
Ayer y Hoy
El Impuesto Territorial
Porqu
tenemos que
pagar
Contribuciones
por nuestra
propiedad ?
Carlos Orrego 2014
Tasacin Fiscal
No es una tasacin comercial, pero usa como referencia el mercado.
No considera todas las variables del valor de mercado.
Privilegia el valor relativo por sobre el valor absoluto.
Equidad vertical / Equidad horizontal
Carlos Orrego 2014
Que es un
Reavalo de
propiedades?
Porqu y
Para que se
hace?
Carlos Orrego 2014
Reavalos en la historia
1928
Por estas
razones
hay que
hacer los
Reavalos
Carlos Orrego 2014
QU ES UN REAVALO ?
Los procesos de reavalos nacionales consisten en actualizar los avalos fiscales
de los bienes races mediante la captura de
plusvalas y minusvalas
ZONAS
VIGENT
ES
REAS
RAV 2013
23
148
Concepcin
18
150
Santiago
14
157
Providencia
81
uoa
102
2. Categora Constructiva
Las Condes
12
201
3. Nivel de Densificacin
La Reina
89
Vitacura
10
96
Lo Barnechea
146
1. Uso de suelo
En este estudio urbano se toma como base la informacin contenida en los registros del
SII, la informacin de los municipios y la experiencia y conocimiento del tasador.
PLANO DE USO DE SUELO
PLANO DE DENSIFICACIN
PLANO DE CATEGORA CONSTRUCTIVA
OTRAS VARIABLES URBANAS
70
71
Carlos Orrego 2014
EL PORTERO DEL
PROSTBULO
Realmente, esto le daba un trabajo por cuatro das... Acept. Volvi a montar su
mula. Al regreso, otro vecino lo esperaba en la puerta de su casa. -Hola, vecino.
Usted le vendi un martillo a nuestro amigo? -S...
-Yo necesito unas herramientas, estoy dispuesto a pagarle sus cuatro das de viaje
y una pequea ganancia por cada herramienta. Usted sabe, no todos podemos
disponer de cuatro das para nuestras compras. El ex portero abri su caja de
herramientas y su vecino eligi una pinza, un destornillador, un martillo y un
cincel. Le pag y se fue. ...No todos disponemos de cuatro das para hacer
compras, recordaba.
Si esto era cierto, mucha gente podra necesitar que l viajara a traer
herramientas. En el siguiente viaje decidi que arriesgara un poco del dinero de
la indemnizacin, trayendo ms herramientas que las que haba vendido. De
paso, podra ahorrar algn tiempo en viajes. La voz empez a correrse por el
barrio y muchos quisieron evitarse el viaje. Una vez por semana, el ahora
corredor de herramientas viajaba y compraba lo que necesitaban sus clientes.
Pronto entendi que si pudiera encontrar un lugar donde almacenar las
herramientas, podra ahorrar ms viajes y ganar ms dinero. Alquil un galpn.
Luego le hizo una entrada ms cmodo y algunas semanas despus con una
vidriera, el galpn se transform en la primera ferretera del pueblo. Todos
estaban contentos y compraban en su negocio. Ya no viajaba, de la ferretera del
Carlos Orrego 2014
pueblo vecino le enviaban sus pedidos. l era un buen cliente.
Sera portero
de prostbulo!.
Carlos Orrego 2014