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INTRODUCCIN
I.
CONCEPTO: son derechos absolutos sobre un bien que conceden un poder directo e
inmediato al titular sobre dicho bien. El contenido es la facultad de poder utilizar el
bien de manera concreta, para ciertos fines o resultados.
- Se rigen de acuerdo con su naturaleza, prior tempore potier iure
-Tiene ciertos lmites como el del art 33.3 CE: expropiacin.
II.
III.
CARACTERSTICAS
CLASIFICACIN
2. TEORA DEL TTULO Y EL MODO: nos referimos a los requisitos que nuestro
ordenamiento exige para la transmisin del dominio a travs de ciertos contratos.
a) Ttulo: es el contrato orientado a la transmisin del derecho, es decir, la causa de la
tradicin.
- La nulidad, inexistencia, anulacin, rescisin o resolucin del contrato, provoca la
ineficacia de la adquisicin (aunque hay proteccin de terceros y habr que
considerar plazos).
o Si hubiese habido entrega sera una tradicin sin causa.
- La titularidad real puede haberse consolidado a travs de reglas distintas propias
de las adquisiciones originarias: adquisicin a non dominio o usucapin.
- El ttulo es condicin necesaria debido al sistema causal (no hay contrato sin
causa), pero no condicin suficiente.
b) Modo o tradicin (entrega): en derecho romano era la entrega, pero nuestro CC acepta
nuevas formas (ARTS 1462- 1464 CC):
i.
Tradicin real
ii.
Tradicin instrumental: especial inters en los inmuebles y la conexin con el
Registro de la Propiedad y la escritura pblica
iii.
Tradicin simblica: bienes muebles. Entrega de las llaves del lugar donde estn
guardadas
iv.
TEMA 3. LA POSESIN
1. CONCEPTO Y TIPOS: el Art 430 CP no contiene una definicin muy til, puesto que es
muy general y slo hace referencia a algunos tipos de posesin.
Se suele definir como el poder o seoro de hecho, con contacto o sin l.
El Derecho Romano distingua entre:
Ius possessionis: tenencia material del objeto
Ius possidendi: tiene un facultad para ejercer un poder de hecho
Los elementos bsicos para diferenciar los tipos de posesin son dos:
Corpus: tenencia material
Tipos:
a) Posesin natural y civil (art 430): posesin natural es la mera tenencia de una cosa o el
disfrute de un derecho, mientras que la posesin civil es esa misma tenencia y la
intencin de tener la cosa o el derecho como suyos.
b) Posesin en concepto de dueo o en concepto distinto de dueo (art 432): en el primer
caso la posesin se manifiesta hacia la sociedad, en el segundo el dominio pertenece a
otra persona. Es el primer tipo el que se exige para la usucapin, por lo que esta
clasificacin es importante.
- Algunos autores defienden que las dos clasificaciones anteriores son iguales. Por
otra parte, hay autores que marcan la diferencia con respecto a la manifestacin
hacia terceros.
- Es especialmente importante para la usucapin.
c) Posesin mediata o inmediata (art 431): la posesin mediata consiste en tener la
titularidad pero el disfrute lo tiene otro en su nombre, y la inmediata cuando se tiene
tanto la titularidad como el disfrute.
- Tiene especial importancia en la transmisin de la propiedad, puesto que es
necesario que la persona que transmite tenga la posesin.
d) Posesin de buena o mala fe (art 433): es poseedor de buena fe el que ignora que en
su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
e) Posesin justa e injusta (art 441 y 444 y 446): la posesin es injusta en caso de que
exista violencia o clandestinidad. Sin embargo el titular legtimo de la posesin
tampoco puede actuar de forma violenta ante una posesin aunque sea injusta, sino
que tendr que acudir a la autoridad pertinente.
f) Posesin civilsima (art 440): transmisin mortis causa de la posesin. Se transmite la
posesin desde la muerte del causante, siempre y cuando el heredero acepte la
herencia.
2. OBJETO:
-
La forma de conservacin est relacionada con la extincin pero a la inversa. Art 460.4:
mantener la posesin aunque no sea la inmediata, durante el plazo de un ao, que es el plazo
que se le da a una persona para reclamar la posesin. Si en el plazo de 1 ao no ha habido
reclamaciones mediante interdicto, se conserva la posesin.
5. EFECTOS DE LA POSESION: a pesar de que la posesin otorga menos capacidades
que otros derechos reales, existen ciertos privilegios.
Tutela judicial sumaria: existen procedimientos ms rpidos para la defensa de un
derecho de posesin. La reclamacin puede ser:
- Judicial (art 150 LEC): aunque ya no se denomine as se sigue utilizando el
trmino interdictos de retener o de recobrar sujetos a plazo de caducidad de 1
ao. Esto no quiere decir que se transcurre el plazo ya no haya otras opciones.
Existen acciones ms complejas pero con mayor pazo que dependern del
derecho especfico que se tenga. Tambin interdictos de obra nueva u obra
ruinosa.
- Extrajudicial: que haya una reclamacin extrajudicial no significa que pueda
hacerse de forma violenta o mediante autotutela.
Funcin legitimadora/ presunciones posesorias:
- Presuncin de buena fe (art 434): la buena fe se presume siempre, y al que
afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
- Presuncin de continuidad posesoria (art 436): se presume que la posesin se
sigue disfrutando en el mismo concepto en el que se adquiri, mientras no se
pruebe lo contrario. Especialmente importante en la usucapin. EJ: propietario de
una finca se marcha al extranjero y nombra un administrador. Se presume que se
queda en concepto de administrador a no ser que pruebe otra cosa.
- Presuncin de continuidad en el tiempo (art 459): el poseedor actual que
demuestre su posesin en poca anterior, se presume que ha posedo tambin
durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
- Art 449: la posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos que se
hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.
Usucapin se estudiar en el siguiente tema.
6. EXTINCIN DE LA POSESIN. LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO
Causas de extincin (art 460):
- Abandono de la cosa
- Cesin a ttulo oneroso o gratuito
- Destruccin o prdida total de la cosa. En caso de que sea parcial
modificacin.
- Por la posesin de otro, an en contra de la voluntad del antiguo poseedor, si la
nueva posesin hubiese durado ms de un ao.
- Renuncia siempre y cuando no perjudique a terceros
Liquidacin del estado posesorio: cuando se obliga a dar el bien o derecho al legtimo
poseedor, habr responsabilidades y derechos que dependern de las reglas de
liquidacin posesoria.
Estas reglas se encuentran en los arts 451- 459 y tienen dos funciones principales:
- Aplicacin subsidiaria cuando no exista regulacin especfica
- Suplir lagunas de las regulaciones especficas
Fundamentos que explican las reglas:
ART 151: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea
interrumpida legalmente la posesin.
ART 453: los gastos necesarios extraordinarios (que se realizan de forma excepcional),
se abonan a todo poseedor, pero slo el de buena fe podr retener la cosa hasta que se
le satisfagan. Las mejoras tiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo
derecho de retencin, pudiendo optar el poseedor legtimo por abonar el aumento de
valor o los gastos que se realizasen para las mejoras.
ART 455: el poseedor de mala fe abonar los frutos percibidos y los que el poseedor
legtimo hubiera podido percibir, y tendr derecho a que se le reintegren los gastos
necesarios ordinarios de produccin puesto que sino habra enriquecimiento injusto por
parte del nuevo poseedor.
Mejoras de lujo o recreo: no se reintegran a no ser que el poseedor vencedor desee
quedarse con la cosa que en otro caso se llevara el poseedor venido, por el importe
(buena fe) o por el valor de la cosa en ese momento (mala fe). Considerando los casos
en los que la mejora se podra revalorar jurisprudencia entiende que en caso de los
poseedores de mala fe, el poseedor vencedor podr decidir si entregar el importe o el
valor.
TEMA 4. PRESCRIPCIN ADQUISITVA/ USUCAPIN
1. CONCEPTO:
El Cdigo Civil en el artculo 609 define la prescripcin como la forma de adquirir el dominio y
los dems derechos sobre un bien. Sin embargo hay que distinguir este tipo de prescripcin
denominada adquisitiva o usucapin, de la prescripcin extintiva (extincin de derechos y
acciones).
Es un medio originario de adquisicin de la propiedad (junto con otras figuras como la
ocupacin).
Finalidad: seguridad jurdica en el trfico. Se basa en la idea que tiene el legislador de
que si un sujeto lleva mucho tiempo sin ejercitar una cosa, no parece normal que
despus de muchos aos el sujeto pueda recuperar la cosa.
2. SUJETOS Y OBJETO
- Sujetos: el artculo 1931 CC determina que puede ser sujeto de usucapin
aquellos que tengan la capacidad para adquirir la propiedad por el resto de
modos que prev el CC.
-
Objeto:
3. CLASES Y REQUISITOS:
Clases:
a) Usucapin ordinaria y extraordinaria: en el primer caso en el usucapiente
concurren buena fe en la adquisicin y justo ttulo, y en el segundo caso no
hay ni buena fe ni justo ttulo, sino que se funda en la mera posesin.
Justo ttulo: tiene que existir un ttulo vlido y adecuado para la
transmisin de propiedad (compraventa, permuta)
Buena fe (1950): ser ignorante de que su transmitente no es el
verdadero dueo
Estos plazos permiten que se acorte el plazo requerido para la usucapin.
b) Usucapin mobiliaria e inmobiliaria: se distingue entre bienes muebles e
inmuebles a los que se aplica distinto rgimen jurdico. La gran diferencia
est en los plazos, que suelen ser menores para los bienes muebles.
Requisitos:
i.
Posesin en concepto de dueo: el sujeto hacia el exterior hace
ejercicios de propietario
ii.
Posesin pblica: manifestacin exterior de que se est poseyendo
iii.
Posesin pacfica: que no existan terceros litigantes por la posesin
iv.
Posesin no interrumpida: que los plazos de tiempo que exige el CC se
cumplan ininterrumpidamente.
Bienes muebles:
Artculo 375: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal
adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueo.
Artculo 376: Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aqulla a que se ha unido otra
por adorno, o para su uso o perfeccin.
Artculo 377: Si no puede determinarse por la regla del artculo anterior cul de las dos cosas
incorporadas es la principal, se reputar tal el objeto de ms valor, y entre dos objetos de igual
valor, el de mayor volumen.
Artculo 382: Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de
igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se determinarn por lo dispuesto en el
artculo anterior.
Si el que hizo la mezcla o confusin obr de mala fe, perder la cosa de su pertenencia mezclada o
confundida, adems de quedar obligado a la indemnizacin de los perjuicios causados al dueo de la
cosa con que hizo la mezcla.
Artculo 383: El que de buena fe emple materia ajena en todo o en parte para formar una obra de
nueva especie, har suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueo de sta.
Si sta es ms preciosa que la obra en que se emple o superior en valor, el dueo de ella podr, a su
eleccin, quedarse con la nueva especie, previa indemnizacin del valor de la obra, o pedir
indemnizacin de la materia.
Si en la formacin de la nueva especie intervino mala fe, el dueo de la materia tiene el derecho de
quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de ste que le indemnice el valor de la
materia y los perjuicios que se le hayan seguido.
4. DEFENSA DE LA PROPIEDAD
i.
Accin reivindicatoria (art 348) es la ms amplia
Requisitos:
- Dominio del actor (hay que demostrarlo)
- Posesin del demandado. El que reclama la titularidad ha tenido que ser
despojado de la posesin
- Identificacin del objeto. En caso de duda existe una accin denominada de
exhibicin, y que puede lugar a una indemnizacin por obstruccin del proceso.
Finalidad: restitutoria
ii.
iii.
Es la que se aplica tambin ante las inmisiones, ya que estas se consideran como una especie
de uso sobre otra propiedad. Es tanto una accin defensiva (cuando ya se ha producido el
dao), como preventiva (sin que se requiera que el dao ya se haya producido). Conlleva la
reparacin del dao, y tiene un plazo de prescripcin de 30 aos.
iv.
-
I.
La comunidad puede surgir por voluntad de las partes o por requisito legal (ej: herencia o la
comunidad de gananciales si no se dispone lo contrario). Podemos pensar tambin en un
edificio de varios pisos con zonas comunes que puede regirse por la comunidad de bienes o
por el rgimen de propiedad horizontal.
Uso, disfrute y posesin (art 394 CC): cada partcipe podr servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn su
derecho.
Puede haber cualquier tipo de pacto, el problema viene cuando hay silencio. En ese
caso habr que considerar este precepto en una interpretacin bastante amplia.
Conservacin y mejora (art 395 CC): todo copropietario tiene derecho para obligar a los
partcipes a contribuir a los gestos de conservacin de la cosa o derecho comn.
Hay una posibilidad de renuncia al pago y a la cuota que le pertenece. Excepcin:
perjuicio a tercero.
III.
Disposicin (art 399 CC): todo condueo tiene plena propiedad de su parte y la de los
frutos que le correspondan pudiendo enajenarlo, hipotecarlo Sin embargo necesitar
la unanimidad para todo lo que suponga un gravamen o una alteracin del rgimen
jurdico (ej: servidumbre)
EXTINCIN DE LA COMUNIDAD. DIVISIN DE LA COSA COMN: ARTS 400- 406.
-Objeto divisible: puede hacerse por las propias partes o por rbitros nombrados por las
partes. En el segundo de los casos la divisin tendr que ser proporcional a la cuota.
El art 401 determina que en caso de que sea horizontal: la divisin se puede hacer
adjudicando pisos o locales con sus zonas comunes anexas.
Se pueden aplicar las normas de divisin de herencia.
- Objeto esencialmente indivisible (art 404): se adjudica a uno y este indemniza a los dems,
o se vende a tercero y se reparte el precio.
Adems el CC establece que los acreedores de los partcipes pueden acudir a la divisin de la
cosa comn para proteger sus intereses, pero que no habr impugnacin de la divisin a no
ser que haya fraude.
Finalmente, se establece que la divisin no puede perjudicar a un tercero, por lo que en caso
de haber hipoteca, servidumbre, el tercero la conservar. Tambin los derechos personales de
un tercero contra la comunidad.
TEMAS 19. REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. La publicidad de los derechos reales:
- Registro de la Propiedad: se trata de una institucin de carcter administrativo
que tiene por objeto dar publicidad oficial de la situacin jurdico- real de bienes
inmuebles.
Esta definicin podra aplicarse a una situacin anterior, sin embargo la situacin ha
variado en:
Objeto: inscripcin de determinados bienes muebles numerus clausus tipificados
por la ley
Funcin: inscripcin de determinadas situaciones jurdico- obligacionales como el
arrendamiento
En la actualidad el Registro de Propiedad tiene ms funciones que cuando se cre:
i.
Publicidad sobre constitucin, modificacin, extincin de los bienes y derechos que
se pueden inscribir en el registro. Sin embargo se da publicidad a otro tipo de cosas
como las anotaciones preventivas que no constituyen un derecho real.
ii.
Dar seguridad jurdica a determinadas situaciones. Convertir algo aparentemente
jurdico en una realidad jurdica cuando se cumplen determinados requisitos. ART
34 LH: el tercero de buena fe que adquiera a ttulo oneroso algn derecho inscrito
en el Registro, ser mantenido cuando lo haya inscrito aunque se anule a no ser que
conociese la inexactitud del Registro (mala fe).
Caractersticas:
Documentos que sern clasificados y verificados. Siempre se requiere la presentacin
del documento original, sin embargo la fecha y hora de inscripcin ser la de la primera
copia que llegue (incluso online), lo que tiene relevancia por el principio del primero en
el tiempo.
Folio real: se abrir un folio para cada bien. Un folio no es lo que en el lenguaje comn
se denomina as, sino un nmero que se otorga.
Eficacia positiva: sirve para informar y proteger a terceros que confan en lo que se
inscribe el en Registro.
Pblico: esto en teora no significa que todos puedan acceder as. Sin embargo, en la
prctica es lo que sucede puesto que lo nico que se exige es rellenar una solicitud en
la que se pregunta entre otras cosas los motivos por los que se quiere acceder.
Normativa:
CC- escasa regulacin porque aunque el legislador considera que debe ser regulado
civilmente aunque sea una institucin administrativa, por la incidencia que tiene en el
mbito civil, es una materia inabarcable para el CC.
LH y RH: se hacen necesarios para poder abarcar la regulacin de esta institucin. Han
sufrido modificaciones aunque no en el contenido esencial.
2. La finca registral:
Concepto legal de finca: se trata de la unidad bsica de la tcnica registral. Podemos
definir finca en dos sentidos
i.
En sentido material: superficie delimitada de terreno que incluye sus partes
integrantes y pertenencias que el legislador identifica como unidad.
ii.
En sentido formal: todo lo que la ley permite que abra folio en el Registro, y que
lleve un registro individualizado.
El RH recoge tipos de finca esenciales:
a. Fincas colindantes rsticas aunque no estn edificadas, y fincas colindantes urbanas
que fsicamente constituyen un solo edificio o casa- habitacin, podrn ser registradas
como unidad si se solicita.
b. Fincas no colindantes agrcolas pero destinadas a una misma funcin. ART 44.3 RH
c. Concesiones administrativas excepto las que sean accesorias de otra finca o concesin.
ART 44.6 RH
d. Transmisin de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de
vehculos. ART 68 RH
e. Elementos privativos en rgimen de propiedad horizontal
f. Aguas de dominio privado. ART 66 RH
Inmatriculacin: es la primera inscripcin en el Registro, la que abre el folio y contiene la
titularidad dominical (derecho de propiedad) sobre la finca de quien la quiere registrar. El fallo
de inscribir un ttulo falso puede tener consecuencias muy importantes, por lo que la ley
tipifica de forma estricta los medios de inmatriculacin.
1) Expediente de dominio. ART 201 LH: procedimiento judicial en el que la autoridad
verifica la veracidad de la propiedad. Coincide en cierta manera con la accin
declarativa (aunque no tiene por qu existir nadie que discuta el derecho.
- Tienen un gran nmero de requisitos (juez competente, escrito castral) aunque
lo relevante son los documentos que se aportan para probar la veracidad del
ttulo dominical.
2) Ttulo pblico de adquisicin. ART 205 LH: evita el juicio. Hay que acreditar que el
ttulo se adquiri bien, retrocediendo todos los pasos de la transmisin, usucapin
para comprobar que se ha hecho correctamente. Hay que acreditar haber adquirido el
derecho con anterioridad a la fecha de los ttulos, siempre que no estuviera inscrito
anteriormente a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tabln de anuncios
del ayuntamiento.
3) Certificados. ART 206 LH: es una va excepcional para casos muy concretos que se
prevn en la ley. El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho
Pblico o servicios organizados que formen parte de la estructura poltica de aqul y las
de la Iglesia Catlica cuando carezcan de ttulo escrito de dominio, podrn inscribir
mediante certificado realizado por el funcionario al cargo de la administracin de los
bienes.
Doble inmatriculacin: cuando una finca se encuentra inscrita en dos folios distintos por
error registral, el ART 313 RH prev tres posibles soluciones dependiendo de la situacin que
se d:
Tambin se rige por el principio de calificacin registral (art 18 LH): este artculo lo que
determina son las funciones del registrador, que deber realizar una investigacin jurdica
(calificacin) sobre los documentos que se pretendan inscribir en el Registro. En la
investigacin habr que considerar si hay capacidad de obrar, libertad de disposicin
Adems ha de asegurarse de que la inscripcin se puede y se realiza mediante los
procedimientos previstos en las leyes.
La calificacin se realiza sobre:
Documentos (ttulos en sentido formal)
Negocios jurdicos (ttulos en sentido material)
La calificacin puede ser positiva (entonces se practicara el asiento) o negativa y entonces se
suspende (si los errores son subsanables) o se anula. En caso de negativa la LH ofrece al
interesado posibilidades de recurso de la calificacin:
i.
Calificacin sustitutoria: se pide una nueva calificacin ante otro Registrador que
est en el cuadro de registradores. El plazo es de 15 das desde que se recibe la
notificacin de la negativa. Si la segunda calificacin es positivainscripcin, si es
negativa hay otras posibilidades:
- Recurso de la primera calificacin ante la Direccin General de Registradores y
Notarios en el plazo de 1 mes.
- En caso de que se desestime este recurso puede acudir a la jurisdiccin civil en
el plazo de 2 meses.
ii.
iii.
iv.
En el ltimo caso tambin encontramos la va judicial pero los litigantes sern los
que se disputan la titularidad del bien que se pretende inscribir y no la
Administracin del Estado.
c. Principio de tracto sucesivo: es el principio por el cual para transmitir, modificar,
gravar cualquier derecho debe estar previamente inscrito. Se pretende que la
historia jurdica de una finca sea continuada. As, cuando uno o varios titulares no
inscriban su derecho se rompe el tracto sucesivo. En estas situaciones existe la
posibilidad de Reanudacin del tracto sucesivo para lo que hay que cumplir ciertos
requisitos:
- si el que quiere realizar la reanudacin puede presentar en escritura pblica la
titularidad de los sucesivos dueos anteriores
- si no se puede aportar la LH prev los mecanismos excepcionales de: expediente
de dominio y acta de notoriedad (que ya estudiamos con la inmatriculacin).
TEMA 20. REGISTRO DE LA PROPIEDAD II
1. Efectos de la inscripcin:
ART 33 LH: la inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes.
2. Los sujetos:
- Nudo propietario: es el nombre que el legislador otorga al propietario del bien objeto
del derecho de usufructo. Desde su punto de vista la creacin de un usufructo es un
gravamen, por lo que ha de tener facultad de disposicin sobre el bien al tiempo de
consagrar el usufructo.
Derechos:
i.
Percibir frutos naturales, civiles e industriales (arts 471 y ss): los pendientes al
comienzo del usufructo corresponden al usufructuario que no deber abonar
gastos, mientras que los pendientes cuando se extinga el usufructo
corresponden al propietario que debe abonar los gastos de produccin al
usufructuario.
ii.
Derecho a disfrutar del aumento que reciba por accesin la cosa usufructuada o
de las servidumbres y todo en general. Art 479.
iii.
Derecho a arrendar o enajenar su derecho de usufructo, aunque no el objeto del
mismo. Los contratos se resolvern al mismo tiempo que se extinga el usufructo
a excepcin de las fincas rsticas sobre las que continuarn durante un ao
agrcola.
Obligaciones:
Previas al inicio: inventario de bienes y prestar fianza (art 491). Excepciones a la
fianza: donantes o vendedores reservndose el derecho de usufructo, padres
sobre los bienes de sus hijos y cnyuge sobre la cuota legal. La excepcin de la
excepcin son los dos ltimos casos si se produce un ulterior matrimonial.
Durante el ejercicio:
i.
Uso y disfrute de un buen padre de familia: esto coincide con la idea de
conservacin en su forma y estado (467) y el abono de gastos de
conservacin (497).
ii.
Responde del menoscabo que sufra el bien en manos de un tercero al que
haya enajenado o arrendado su derecho de usufructo (art 498)
Al final del ejercicio: reglas de liquidacin
Art 500: determina que los gastos ordinarios (los que procedan del uso natural de la
cosa y sean indispensables para su conservacin), corrern a cargo del usufructuario.
Si no las hiciera despus de requerido podr hacerlas el nudo propietario a costa del
usufructuario.
Art 501: como regla general los gastos extraordinarios corresponden al nudo
propietario.
Art 502: propietario podr exigir el inters legal de la cantidad invertida en ellas
mientras dure el usufructo. Si quien realiza el gasto sea el usufructuario despus
Art 516 contiene una figura especial: usufructo cedido por tiempo que tarde en llegar
un tercero a una edad, se mantiene aunque el tercero muera antes, salvo que el
usufructo se hubiese constituido slo en atencin a la existencia de dicha persona.
Aunque pueda parecer que s, la verdad es que no es una excepcin a la
muerte del usufructuario porque hablamos de un tercero.
USO: da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena que sean necesarios para el
usuario y su familia
HABITACIN: necesidad de techo. Facultad de ocupar en un casa ajena las piezas
necesarias para l y su familia.
Aplicacin subsidiaria de las normas del usufructo que no sean contrarias. Se aaden a las
causas de extincin la de un abuso del derecho, que en caso de usufructo no se da (art 520).
2. PRENDA: entrega de un bien mueble (dentro del comercio de los hombres y susceptible
de posesin) como garanta. Hay un requisito esencial extra que es el desplazamiento
posesorio a favor del acreedor o tercero (que acta como representante).
Ha surgido una polmica relativa al art 1865 que determina que la prenda no tiene efectos
hacia terceros si no consta en documento pblico. Hay un debate de si la inscripcin es un
requisito de validez o de eficacia. Nosotros consideraremos que es un requisito de validez.
-
Los intereses: salvo pacto en contrario la hipoteca tambin podr extenderse a los
intereses de los dos ltimos aos y a la parte vencida de la anualidad corriente. En
ningn caso podr extenderse para asegurar intereses por plazo superior a 5 aos.
1. Constitucin: elevacin a escritura pblica + inscripcin en el Registro de la Propiedad.
Se trata de un requisito constitutivo. La promesa de constitucin de hipoteca no es un
derecho real, sino obligacional, sin perjuicio de la responsabilidad criminal y de la
accin personal para hacer cumplir dicha promesa, es decir la constitucin de la
hipoteca.
2. Derechos del acreedor hipotecario: no tiene derecho ni a poseer, ni a apropiarse, ni a
usar ni disfrutar, ni a disponer del inmueble hipotecado.
i.
ii.
Sin embargo los requisitos que se exigen (arts 1 y ss) son muy rgidos y slo se cumplen en el
1% de los casos aproximadamente. Adems se prev un alquiler social para quien no cumpla
los requisitos que an no se ha aplicado, o se ha aplicado residualmente.
Rango hipotecario: no hay un lmite a las veces que se hipoteca un mismo bien,
pero ello tiene tanta importancia el rango que se adjudica a la hipoteca, ya que
supondr la preferencia para el cobro. El rango viene determinado por el
principio prioridad registrar, esto es el primero que se inscribe, es el primero
que se cobra.