(CRITICAL REVIEW)

ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

KEPUTUSAN KONSUMEN DALAM PEMILIHAN
LOKASI PERUMAHAN DI KOTA MANADO

DIMAS PANDJISETYA WIYANDHITA

3613100044

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2015

Bab I
Pendahuluan
1.1 Latar Belakang
Perkotaan sangatlah tidak lepas dari adanya elemen pendukung yaitu penduduk.
Banyaknya penduduk melakukan perpindahan antara desa ke kota, dikarenakan di daerah
perkotaan terdapat pusat industri, perdagangan, pendidikan dan lain lain.
Keanekaragaman pekerjaan terebut yang menyebabkan penduduk dari daerah pedesaan
pindah ke kota kota. Seiring dengan perjalanan waktu, kota mengalami perkembangan
dan akan semakin padat dikarekan akibat dari pertumbuhan penduduk. Secara fisik
perkembangan suatu kota dapat dilihat dari semakin rapatnya bagunan - bangunan
perumahan sengingga mengurangangi lahan kosong di daerah perkotaan tersebut.
Pertumbuhan perumahan dan permukima di perkotaan berbanding lurus dengan
pertumbuhan penduduk di perkotaan. Permintaan pembangunan perumahan semakin
meningkat juga meningkatkan pengunaan lahan sarana penujag bagi perumahan yaitu
fasilitas umum, perasarana umum ataupu kebutuhan lainya yang akan meningkat pula.
Sejalan terhadap peningkatan fasilitas dan kebutuhan perumahan, terjadi pila
perkembangan dari nilai lahan baik nilai sosial maupun nilai ekonomisnya. Apabila
ketersediaan lahan tidak sejalan dengan kebutuhan perumahan dan bertambahnya
jumlah penduduk akan memberikan dampak harga lahan terus meningkat.Perkembangan
akan

hunian

Pembangunan

akan terus

meningkat

perumhanan

dan

sejalan

dengan

permukiman

pertumbuhan

alangkah

penduduk.

baiknya

apabia

mempeertimbangkan berbagai aspek sehingga merupakan satu kesatuan fungsinal dari

wujud tata ruang fsik, kehidupan ekonomi dan sosial budaya.
Demikian juga dengan keberadaan kota di Manado yang merupakan ibukota
Provinsi Sulawesi Utara yang seain sebagai pusat pemerintahan juga menjadi pusat
kegiatan perekonomian, pendidikan, perdagangan dan sektor informal lainya. Hal tersebut
dapat memicu adanya penduduk yang ingin berdatangan ke kota tersebut dengan maksud
untuk berdagang, sekolah, bekerja dan lain lain. Pertumbuhan penduduk tersebut
menimbulkan maslah bagi kota Manado yaitu meningkatnya kebutuhan perumahan atau
tempat tingal disisi lain merupakan peluang bagi pengusaha atau pengemban dalam
neyediakan sarana hunian bagi masyakat pendatang. Ada banyak perumahan yang
terbangun dan tersebar di sekitar pingiran Kota Manado. Setiap perumahan atau hunian
memiliki bentuk dan fasilitas yang berbeda karena setiap pengembang memiliki
pertimbangan sendiri dalam melakukan pembangunan perumahan.

Bab II
Penjelasan
2.1 Landasan Teori
Menurut Maslow menyebutkan bahwa setelah terpenuhinya kebutuhan manusia
akan sandang, pangan, dan kesehatan, maka kebutuhan akan rumah atau tempat tinggal
merupakan salah satu motivasi untuk pengembangan kehidupan yang lebih baik. Menurut
Maslow, 1970 menyatakan bawa kebutuhan manusia terhadap hunian dikategorikan
sebagai berikut:

Survival Needs, merupakan tingkat kebutuhan paling dasar dan merupakan

kebutuhan yang harus dipenuhi

Safty and Security Needs, pada tingkat ini hunian merupakan kebutuhan sebagai
sarana pelindung dalam keselamatan diri dan hak milik

Affiliation Needs, hunian merupakan saran agar dapat diakui sebagai anggota
dalam golongan tertentu

Esteem Needs, kebutuhan ini terkain dengan aspek psikologis

Cognitive and Aesthetic Needs, merupakan tingkatan paling tinggi dari kebutuhan
manusia terkain dengan aspek psikologis.
Menurut Koesputranto, 1988 Rumah merupakan tempat berlindung dari pengaruh

luar manusia seperti iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi
secara fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang dibutuhkan
seperti penera-ngan alami dan buatan, ventilasi, air bersih, tempat pembuangan kotoran,
dll. Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic need) manusia sesudah pangan
dan sandang. (Budihardjo, 1994) mengurai-kan tingkat intensitas dan arti penting dari
kebutuhan manusia terhadap rumah berdasar-kan hirarki kebutuhan dari Maslow dimulai
dari yang terbawah sebagai berikut:

Rumah dapat memberikan perlindungan terhadap ganguan alam, binatang dan

berfungsi sebagai tempat istirahat

Rumah harus bias menciptakan rasa aman sebagai tempat menjalankan kegiatan
ritual, penyimpanan harta milik yang berharga serta meniyimpan hak pribadi

Rumah memberikan peluang untuk interaksi dan aktivitas konikasi yang akrab
dengan leingungan sekitar

Rumah memberikan peluang untuk tumbuhnya harga diri yang disebut Pedro

rumah dan lingungan tempat huninya

Arrupe sebagai Status Conffering Funcion, kesuksesan seseorang tercermin dari

Rumah sebagai aktualisasi yang diejawatkan dalam bentuk pewadahan kreativitas

dan pemberian makna bagi kehidupan pribadi.
Rumah memiliki fungsi terhadap pemilikinya, menurut John F.C Tunner fungsi rumah

didefinisikan menjadi tiga yaitu:

Rumah sebagai penunjang indentitas keluarga (identitiy)

Rumah sebagai penungjang kesempatan keluarga (opportunity)

Rumah sebagai penunjang rasa aman (security)

Selain rumah yang memiliki arti sendiiri, perumahan mu memiliki arti. Perumahan

adalah salah satu sarana hunian yang erat kaitannya dengan tatacara kehidupan
masyarakat. Kawasan perumahan merupakan suatu lingkungan hunian yang perlu
dilindungi dari gangguan-gangguan seperti gangguan suara, kotoran, bau, dan lain-lain.
Dengan demikian dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana maupun prasarana lingkungan yang mendukung aktivitas penduduk. Sedangkan menurut Abraham,
1964 Perumahan merupakan tempat tiap indi-vidu yang ada saling berinteraksi dan saling
mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas lingkungan tempat
tinggalnya.
Sedangkan fungsi dari perumahan sendiri menurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang
perumahan dan permukiman menyatakan bahwa: Perumahan adalah kelompok rumah
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan. Perumahan berada dan merupakan bagian dari
pemukiman.
Dalam pembangunan hunian juga ada peryaratan dalam pembangunan perumahan.
Dalam pembangunan perumahan harus sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Kawasan
Perumahan Kota (Dep. PU, 1987) maka kawasan perumahan harus memenuhi
persyaratanpersyaratan dasar berikut ini:

Aksebilitas yaitu kemungkinan pencapaian dari dan kekawasan. Aksesbilitas

dalam kenyata-annya berwujud jalan dan transportasi.

Kompatibilitas Yaitu keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi

lingkungannya.

Fleksibilitas Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik pemekaran kawasan

perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.

Ekologi Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

Persyaratan permukiman meliputi faktor lingkungan dan aksesibilitas tinggi. Faktor

lingkungan fisik dan non fisik sangat berpengaruh terhadap kondisi suatu permukiman.

Keadaan lingkungan perumahan yang baik akan diikuti oleh meningkatnya tingkat
kehidupan para penghuninya.
Menurut Surat Keputusan Bersama (SKB) Tiga Menteri tentang Pedoman
Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Ling-kungan Hunian yang berimbang
menegaskan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman diarahkan untuk
mewujudkan kawasan lingkungan yang berimbang meliputi rumah sederhana, rumah
menengah dan rumah mewah dengan perbangdingan dan kriteria tertentu. Dalam hal ini
bertujuan agar kawasan tersebut dapat menampung secara serasi antara kelompok
masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial.
2.2 Review
Kota Manado terletak diujung jazirah utara pulau Sulawesi pada posisi geografis
1240 40 1240 50 BT dan 10 30 10 40 LU. Iklim dikota ini adalah iklim tropis dengan
suhu rata-rata 240 270 C. Curah hujan rata-rata3,187 mm/tahun. Intensitas penyinaran
matahari rata - rata 35% dan kelembaban nisbi 84 %.
Kota Manado memiliki penduduk berjumlah 377.685 orang. Penyebaran penduduk
di kota manado sangatlah tidak merata karena ada daerah/wilayah kecamatan yang
memiliki rasio kepadatan yang tinggi dan ada yang memiliki ratio kepadatan rendah. Hal
ini dapat dilihat dari perbandingan luas wilayah dengan jumlah penduduk yang ada. Untuk
daerah yang memiliki kepadatan yang tinggi.
Sedangkan untuk lokasi perumahan sendiri perumahan yang ada dikota Manado
tersebar di sekitar daerah pinggiran kota. Hal ini disebabkan oleh ketersediaan lahan yang
masih kosong yang ada terletak di wilayah tersebut. Wilayah kota Manado memiliki 9
kecamatan dengan komposisi wilayah bervariasi. Sebagian wilayah keca-matan terletak
didaerah pusat kota, sementara yang lainnya memiliki wilayah yang berbatasan dengan
daerah/kabupaten lain. Lokasi yang memiliki perumahan terbanyak di kota Manado adalah
Kecamatan Mapanget, Kecamatan Malalayang dan Kecamatan Tikala. Hal tersebut
dikarenanakan lokasi ke tiga kecamatan memiliki lahan kosong yang begitu besar dan
juga sterategis.
Dari hasil analisa ternyata bahwa faktor-faktor yang sangat mempengaruhi
pemilihan perumahan oleh konsumen adalah menyang ternyata bahwa faktor-faktor yang
sangat mempengaruhi pemilihan perumahan oleh konsumen adalah menyangkut aspek
kepraktisan, aspek ekonomis dan aspek kualitas perumahan.

2.3 Critical Review

Dalam pembangunan perumahan haruslah pengembang mengikuti arahan dari
rencana tata ruang atau SNI tentang perumahan permukiman. Karena jika pengembang
terus melakukan pembangunan perumahan dikota Manado akan menyebabkan minimnya
Ruang Terbuka Hijau. Dalam hal ini peran pemerintah dalam mengantur pertumbuhan
penduduk dan penegasan peraturan tentang lokasi perumahan permukiman sangatlah
dibutuhkan. Apabila pemerintah hanya fokus terhadap salah satu sisi saja sangatlah tidak
cukup karena laju pertumbuhan penduduk berbanding lurus dengan pertumbuhuan
perumahan dan permukinan di perkotaan.
Apabila pemerintah hanya menekankan kepada laju pembangunan perumahan hal
ini akan mengakibatkan meningkatnya pertumbuhan kumuh yang ada diperkotaan. Hal ini
akan menimbulkan masalah baru bagi kota tersebut. Pengembang juga tidak sebagiknya
melakukan pembangunan perumahan tanpa melihat kondisi dari perkotaan tersebut.
Menurut permen PU 05-2008 tentang penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau
di kawasan perkotaan, porsi RTH di kawasan perkotaan minimal 30% yang terdiri dari
20% ruang terbuka hijau public dan 10% terdiri dari ruang terbuka hijau privat. Proporsi
30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota, baik
keseimbangan sistem hidrologi dan keseimbangan mikroklimat, maupun sistem ekologis
lain yang dapat meningkatkan ketersediaan udara bersih yang diperlukan masyarakat,
serta sekaligus dapat meningkatkan nilai estetika kota.
Dalam jurnal ini peneliti mengunakan metode dan cara mengalisa sudah tepat.
Penulis mengunakan metode kuisioner dengan harapan meminimalisir kesalahan dalam
melakukan penganalisaan.

Bab III
Penutup
3.1 Lesson Learned

Dalam pembangunan perumahan alngkah baiknya apabila mengikuti perturan atau

rencana tata ruang

Penduduk di kota manado lebih meilih perumahan dari segi kepraktisan, segi
ekonomis dan segi kualitas perumahan

Dalam melakukan pembangunan perumahan dikota Manado sebaiknya melihat

kondisi Ruang Terbuka Hijaunya

Daftar Pustaka
Kalesaran, R. C., & Estrelita Waney, R. M. (2013). ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
KEPUTUSAN KONSUMEN DALAM PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI KOTA MANADO. Jurnal
Ilmiah Media Engineering, Volumer 3 No. 3.
(2008). permen PU 05-2008 pedoman penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau di kawasan
perkotaan. Direktorat Jendral Penataan ruang Departemen Pekerjaan Umum.
(2004). SNI 03-1733-2004 Tata cara perencanaan lingkungan perumahan. Badan Standardisasi
Nasionnal.
(1992). UU No 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan permukiman.