Analiza Si Evaluare Economico-Financiara Ro 2013

Academia de Studii Economice Bucureti
Facultatea de Contabilitate i Informatic de Gestiune

Societatea Romn de Analiz Economico-Financiar (SRAEF)
Analiz i evaluare economico-financiar

Provocri pe piaa imobiliar
Simpozion tiinific
Bucureti
Decembrie 2013
Marin Dinu
Comitetul tiinific
Ion ANGHEL Academia de Studii Economice din Bucureti
Ioan BTRNCEA Universitatea Babe-Bolyai din Cluj Napoca
Lucian BUE Universitatea din Craiova
Eduard DINU Academia de Studii Economice din Bucureti
Silvia PETRESCU Universitatea Al.I. Cuza din Iai
Vasile ROBU Academia de Studii Economice din Bucureti
Elena Claudia ERBAN Academia de Studii Economice din Bucureti
Petru TEFEA Universitatea de Vest din Timioara
Economicitate psihologizat
Cuprins
Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine n Romnia i evoluia preurilor
proprietilor imobiliare din Romnia
Ion Anghel, Anca Maria Hristea ............................................................................................................................ 5
Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilar romneasc
Dan Dumitru Popescu ......................................................................................................................................... 13
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului
construciilor din Romnia
Mihaela Diana Oancea Negescu ........................................................................................................................ 28
Tendine n evoluia pieei imobiliare n contextul actualei crizei economice
parte integrat a crizei ecolonomice
Ana Maria Popescu, Irina Daniela Cimau ....................................................................................................... 43
Piaa imobiliar i evoluia dobnzii la creditele imobiliare
Adrian Anica-Popa .............................................................................................................................................. 53
Particulariti ale evalurii proprietilor imobiliare generatoare de afaceri
Ana Maria Popescu............................................................................................................................................. 65
Utilizarea analizei de senzitivitate n estimarea valorii afacerii n condiii de incertitudine
Adrian Anica-Popa, Raluca-Florentina Creu ...................................................................................................... 72
Abordarea prin venit n evaluarea proprietilor imobiliare
Raluca-Florentina Creu, tefania-Cristina Curea .............................................................................................. 88
Practici i tratamente contabile privind activele imobiliare.
Repere n procesul decizional
Iulia David-Sobolevschi, Monica Aureliana Petcu, Ovidiu Bunget, Marian Lpute ........................................... 97
Marin Dinu
Note: The authors are responsible for the content of their articles and for obtaining necessary permissions.
Text revision:
Gabriela Ochian
Computerized drawing up:
Nicoleta Bobocea
Cover:
Nicoleta Bobocea
Subscriptions distribution:
Mircea Dinu
Tel./Fax: 021/210.73.10; 021/210.63.07
021/210.63.08
Data base indexation:

EconLit
http://www.aeaweb.org
Research Papers in Economics (RePEc)
http://www.ideas.repec.org
http://econpapers.repec.org
Directory of Open Access Journals (DOAJ)
http: //www.doaj.org
EBSCO Publishing
http://www.ebscohost.com
International Consortium for the Advancement
of Academic Publication (ICAAP)
http://www.icaap.org
Cabells Directories
http://www.cabells.com
CNCSIS B+
www.economieteoreticasiaplicata.ro; www.ectap.ro
Reception of texts: economia.ta@edeconomica.com
ISSN 1841-8678 (Print)
ISSN 1844-0029 (Online)
Economie teoretic i aplicat

Volumul XX (2013), Supliment, pp. 5-12
Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine

n Romnia i evoluia preurilor
proprietilor imobiliare din Romnia
Ion ANGHEL
Academia de Studii Economice din Bucureti
ion.anghel@cig.ase.ro
Anca Maria HRISTEA
ancahristea@cig.ase.ro
Rezumat. Scopul cercetrii este acela de a identifica modificarea
variabilelor demografice, construcii de locuine i preuri ale proprietilor
imobiliare pentru a avea o baz de nelegere i estimare a evoluiei
industriei imobiliare din ara noastr.
n acest scop am ales cele trei componente majore pe care le vom
analiza din prisma evoluiei concomitente n perioada de dup 1989.
Rezultatul cercetrii ne arat existena unor corelaii importante ntre
variabilele demografice, evoluie a construciilor i preurile proprietilor
imobiliare, precum i a unui pattern care evideniaz ciclul economic
specific industriei imobiliare. n concluzie, analiza corelat poate oferi un
potenial ridicat pentru previzionarea evoluiei viitoare a industriei
imobiliare i a sectorului construciilor. Utilitatea studiului const n faptul
c nelegerea mediului economic, n general, i a industriei imobiliare, n
special, necesit o abordare holistic.
Cuvinte-cheie: evaluare; incertitudine; risc; proprieti imobiliare;

demografie.
Clasificare JEL: L83, O18, Q56, R11, M15.
Clasificare REL: 14I, 14K, 15B, 15E.
Ion Anghel, Anca Maria Hristea
Introducere
Romnia a trecut printr-o etap important i greu repetabil n perioada de
dup anul 1989 ndeosebi prin faptul c o pondere major a proprietilor
imobiliare (rezideniale, comerciale industriale, agricole etc.) au trecut din
proprietatea statului n proprietate privat.
Ne ateptam ca aceast etap s evidenieze evoluii profunde n domeniul
imobiliar, att n ceea ce privete evoluia demografic, ct i n dinamica
fondului de locuine i a preurilor proprietilor imobiliare, contextul fiind extrem
de volatil n perioada analizat.
Studiul urmrete s evidenieze cum au evoluat n perioada de dup anul 1989
trei competene majore n nelegerea i estimarea evoluiei industriei imobiliare, i
anume factorul demografic, fondul de locuine i preurile proprietilor imobiliare.
1. Evoluia demografic in Romania
Un element major n analiza domeniului imobiliar l reprezint evoluia
demografic.
Evoluia acestei componente (structura demografic) n ultimele dou
decenii evideniaz dou tendine semnificative :
a) reducerea destul de important a populaiei Romniei n perioada 19902009 de la 23,2 milioane locuitori pn la 21,5 milioane locuitori;
b) fenomenul mbtrnire a populaiei; o evoluie structural major este
diminuarea ponderii persoanelor cu vrsta sub 20 de ani cu aproape 40%, de la 7,3
milioane locuitori n anul 1990 pn la 4,5 milioane locuitori n anul 2009.
Se observ aadar c fenomenul de mbtrnire a populaiei este i n
cazul Romniei o realitate consistent.
Dei nu am avut la dispoziie date suficient de credibile privind fenomenul
migraiei, este probabil ca un numr important al persoanelor cu vrsta ntre 31 i
50 de ani s lucreze n strintate.
Tabelul 1
Structura populaiei Romniei pe vrste (1990-2009)
(mii persoane)
INDICATOR
Grupa de vrst
09
10-19
20-29
30-39
40-49
50-60
60-70
peste 70
TOTAL
An 1990
Mii pers.
3.503
3.845
3.368
3.428
2.634
2.794
2.201
1.432
23.207
%
15,1
16,6
14,5
14,8
11,4
12,0
9,5
6,2
100,0
An 2009
Mii pers.
2.139
2.432
3.351
3.453
2.870
2.950
1.994
2.280
21.470
Sursa: Institutul Naional de Statistic (www.insse.ro).
%
9,2
10,5
14,4
14,9
12,4
12,7
8,6
9,8
92,5
Dinamica 2009 vs 1990 %

-39
-37
-1
1
9
6
-9
59
-7
Pentru dezvoltatorii imobiliari, analiza structural a populaiei este

important pentru c ofer informaii utile n orientarea deciziilor de dezvoltare.
Astfel, n Romnia populaia cuprins ntre 31-50 de ani reprezint ponderea
major (circa 6 milioane locuitori), aceast categorie fiind urmat de populaia
ntre 51-70 de ani (aproape 5 milioane locuitori) i populaia cu vrsta sub 20 de
ani (peste 4,5 milioane locuitori).
O categorie de vrst important din prisma achiziiei primei locuine (ntre
20-29 ani) este de circa 3,4 milioane locuitori, aceasta n condiiile n care
numrul de locuine noi realizate n perioada de boom imobiliar a fost de 50-60
mii locuine anual.
De remarcat totodat faptul c ponderea populaiei cu vrsta de peste 70 de
ani a crescut semnificativ, fiind de circa 10% n anul 2009, respectiv de aproape
2,3 milioane locuitori. Aceast situaie determin firesc creterea cererii de
medicamente i servicii medicale i ar putea reprezenta o cauz pentru cererea n
cretere de spaii din partea farmaciilor i clinicilor medicale.
2. Evoluia fondului de locuine
Evolutia observat a fondului de locuine n perioada 1991-2009 a fost de
cretere constant, numrul de locuine fiind de 8,4 milioane uniti n anul 2009
fa de 7,7 milioane uniti n anul 1991. Practic o locuin revine la 2,6 locuitori
n anul 2009 fa de o locuin la 3 locuitori n anul 1991, iar suprafaa locuibil a
nregistrat i ea o dinamica important, de la 11,1 mp suprafaa locuibil pe
locuitor n anul 1991 pn la 15,2 mp n anul 2009.
O locuin la 3,0 locuitori

11,1 mp/ locuitor.
34 mp /locuina medie
O locuin la 2,6 locuitori

15,2 mp/ locuitor.
39 mp/ locuina medie
Figura 1. Evoluia numrului de locuine n Romnia n perioada 1991 2009
Trebuie remarcat faptul c n intervalul analizat s-a produs i o schimbare

structural major a proprietii fondului de locuine, de la o pondere a locuinelor
de stat de aproape 21% n anul 1991 (i un nivel semnificativ mai important n
anul 1990) pn la doar 2% ponderea proprietii de stat n cadrul fondului de
locuine al Romniei.
Analiza fondului de locuine arat o cretere mai rapid a suprafeei
locuibile n comparaie cu evoluia numrului de locuine, practic aceast evoluie
fiind sintetizat n dinamica suprafeei medii a unei locuine, aceasta fiind de 33,8
mp n anul 1991, respectiv de 38,9 mp n anul 2009.
n perioada ultimilor trei ani analizai (2007 2009) rata de cretere a

suprafeei locuibile a avut o evoluie semnificativ mai important fa de media
intervalului, aceasta fiind o expresie a perioadei de boom imobiliar, creterea
fiind de circa 4,3 milioane mp n anul 2008 i de 4,2 milioane mp n anul 2009.
Considernd un cost mediu de 600 Euro/mp, rezult ca aceast cretere a fondului
de locuine echivaleaz cu circa 2,5 mld. Euro, respectiv 2% din produsul intern
brut (PIB).
Tabelul 2
Dinamica numrului i suprafeei locuinelor n Romnia
n perioada 1991-2009
1991
Nr. locuine (mii)
7.659
a) de stat
1.603
b) privat
6.056
Camere de locuit
(mii)
18.848
a) de stat
3.388
b) privat
15.460
S. locuibil (mii
mp)
258.518
a) de stat
48.894
b) privat
209.624
Dinamica nr.
locuine
a) de stat
b) privat
Evoluia supr. locuibil
a) de stat
b) privat
Nr. cam./
locuin
2.5
a) de stat
2.1
b) privat
2.6
Supraf. medie
locuin
33.8
a) de stat
30.5
b) privat
34.6
1992
7.683
867
6.816
1993
7.710
707
7.003
1994
7.749
609
7.140
1995
7.782
565
7.217
1996
7.811
515
7.296
1997
7.837
449
7.388
1998
7.860
412
7.448
1999
7.885
392
7.493
2000
7.908
380
7.528
18.923
1.703
17.220
19.009
1.408
17.601
19.125
1.196
17.929
19.230
1.123
18.107
19.328
1.012
18.316
19.420
872
18.548
19.510
802
18.708
19.603
761
18.842
19.689
734
18.955
259.854
22.976
236.878
261.377
19.629
241.748
263.271
16.655
246.616
265.036
15.683
249.353
266.731
13.878
252.853
268.860
12.049
256.811
270.514
10.830
259.684
272.231
10.168
262.063
273.923
9.742
264.181
0.3%
-45.9%
12.5%
0.5%
-53.0%
13.0%
0.4%
-18.5%
2.7%
0.6%
-14.6%
2.1%
0.5%
-13.9%
2.0%
0.7%
-15.2%
2.0%
0.4%
-7.2%
1.1%
0.7%
-5.8%
1.1%
0.4%
-8.8%
1.1%
0.6%
-11.5%
1.4%
0.3%
-12.8%
1.3%
0.8%
-13.2%
1.6%
0.3%
-8.2%
0.8%
0.6%
-10.1%
1.1%
0.3%
-4.9%
0.6%
0.6%
-6.1%
0.9%
0.3%
-3.1%
0.5%
0.6%
-4.2%
0.8%
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
1.9
2.5
2.5
1.9
2.5
2.5
1.9
2.5
2.5
1.9
2.5
33.8
26.5
34.8
33.9
27.8
34.5
34.0
27.3
34.5
34.1
27.8
34.6
34.1
26.9
34.7
34.3
26.8
34.8
34.4
26.3
34.9
34.5
25.9
35.0
34.6
25.6
35.1
Sursa: Institutul Naional de Statistic (www.insse.ro), date prelucrate.

Nr. locuine (mii)
a) de stat
b) privat
Camere de locuit
(mii)
a) de stat
b) privat
S. locuibil (mii
mp)
a) de stat
b) privat
Dinamica nr.
locuine
2001
8.107
212
7.895
2002
8.129
203
7.926
2003
8.152
202
7.950
2004
8.176
199
7.977
2005
8.201
197
8.004
2006
8.231
195
8.036
2007
8.270
191
8.079
2008
8.329
191
8.138
2009
8.385
193
8.192
20.791
401
20.390
20.876
380
20.496
20.963
376
20.587
21.054
368
20.686
21.153
361
20.792
21.273
355
20.918
21.428
346
21.082
21.638
344
21.294
21.841
347
21.494
304.454
6.484
297.970
306.158
6.129
300.029
308.012
6.074
301.938
309.938
5.935
304.003
312.020
5.803
306.217
314.542
5.690
308.852
317.834
5.525
312.309
322.205
5.521
316.684
326.413
5.627
320.786
2.5%
0.3%
0.3%
0.3%
0.3%
0.4%
0.5%
0.7%
0.7%

a) de stat(%)
b) privat
Evoluia supr.
locuibil
a) de stat(%)
b) privat
Nr. cam./
locuin
a) de stat
b) privat
Supraf. medie
locuin
a) de stat
b) privat
2001
-44.2
4.9%
2002
-4.2
0.4%
2003
-0.5
0.3%
2004
-1.5
0.3%
2005
-1.0
0.3%
2006
-1.0
0.4%
2007
-2.1
0.5%
2008
0.0
0.7%
2009
1.0
0.7%
11.1%
-33.4
12.8%
0.6%
-5.5
0.7%
0.6%
-0.9
0.6%
0.6%
-2.3
0.7%
0.7%
-2.2
0.7%
0.8%
-1.9
0.9%
1.0%
-2.9
1.1%
1.4%
-0.1
1.4%
1.3%
1.9
1.3%
2.6
1.9
2.6
2.6
1.9
2.6
2.6
1.9
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
37.6
30.6
37.7
37.7
30.2
37.9
37.8
30.1
38.0
37.9
29.8
38.1
38.0
29.5
38.3
38.2
29.2
38.4
38.4
28.9
38.7
38.7
28.9
38.9
38.9
29.2
39.2
n perioada analizata (1990 2009) n Romnia au fost finalizate peste 715

mii locuine ce nsumeaz o suprafa construit de aproape 89 milioane de mp,
din care n ultimii ani analizai s-au nregistrat cele mai importante investiii (9,8
milioane mp suprafaa construit n anul 2008 i 9,1 milioane mp n 2009).
Perioada analizat evideniaz creterea suprafeei construite a locuinelor,
n medie aceasta fiind de 91 mp n anul 1990, dar de 145 mp n anul 2009, n
vreme ce suprafaa util a evoluat de la 65 mp n anul 1990 pn la 113 mp n anul
2009.
Tabelul 3
Situaia locuinelor terminate n Romnia n perioada 1991 2009
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
TOTAL
Locuine
terminate
48.599
27.958
27.538
30.071
36.743
35.822
29.460
29.921
29.692
29.517
26.376
27.041
27.722
29.125
30.127
32.868
39.638
47.299
67.255
62.520
715.292
Urban
%
85
79
58
49
49
42
34
35
35
35
35
35
42
50
53
47
47
50
48
50
Rural
%
15
21
42
51
51
58
66
65
65
65
65
65
58
50
47
53
53
50
52
50
S. constr.
mii mp
4.425
2.577
2.944
2.859
3.493
3.355
2.935
3.202
3.388
3.451
3.403
3.617
3.793
4.018
4.369
4.827
5.870
7.374
9.874
9.140
88.914
S. util
mii mp
3.136
1.853
2.175
2.154
2.687
2.613
2.276
2.480
2.617
2.682
2.632
2.795
2.909
3.059
3.314
3.718
4.515
5.702
7.628
7.038
67.983
Sursa: Institutul Naional de Statistic (www.insse.ro).
mp
locuine noi
1,2
0,7
0,8
0,8
1,0
1,0
0,9
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,1
1,2
1,4
1,8
2,4
2,2
S. constr.
mp/locuin
91
92
107
95
95
94
100
107
114
117
129
134
137
138
145
147
148
156
147
146
124
S. util
mp/locuin
65
66
79
72
73
73
77
83
88
91
100
103
105
105
110
113
114
121
113
113
95
10
3. Evoluia preurilor medii ale proprietilor imobiliare n Romnia

Preul mediu al celor mai tranzacionate proprieti rezideniale (apartamente cu
2 camere) a avut o dinamic extrem de volatil n intervalul 1996-2013 (perioada
pentru care am putut obine i prelucra date credibile).
Astfel, n intervalul 1996-2008 asistam la o cretere aproape constant a
preului mediu al unei uniti rezideniale de dou camere, valoarea median
crescnd de la 13.078 euro pn la 108.287 euro. Dup aceast perioad apare un
declin semnificativ, practic preul mediu al unui apartament fiind estimat pentru
anul 2013 la circa 51 mii euro.
Tabelul 4
Evoluia preturilor apartamente 2 camere n perioada 1996 - 2013
Anul
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Pre 2 camere (mediu) (euro)

10.251
10.802
10.552
10.682
11.090
11.171
11.588
15.233
25.892
40.118
54.708
82.021
99.992
66.883
40.364
54.112
51.090
48.986
Pre 2 cam (median) euro

13.078
14.352
14.438
15.166
15.131
15.131
15.040
16.687
26.790
43.027
58.111
85.295
108.287
70.523
60.000
57.130
53.462
51.417
Index (val. median) %

9,7
0,6
5,0
-0,2
0,0
-0,6
10,9
60,5
60,6
35,1
46,8
27,0
-34,9
-14,9
-4,8
-6,4
-3,8
Sursa: date prelucrare oferte www.anuntul.ro.
Analiza datelor prelucrate evideniaz un index imobiliar care a avut creteri

de dou cifre n intervalul 2003 -2008 i scderi de doua cifre n intervalul 20082010. Creterea maxim a fost nregistrat n perioada 2004-2005, cnd rata de
cretere a preului mediu a fost de peste 60% pe an, iar scderea maxim a fost n
anul 2009, cnd a avut loc un recul de aproape 35%.
Evoluia este practic similar cu cea a industriei imobiliare la nivel global,
fiind ns observat o perioad mai lung i mai puternic de recesiune, chiar i n
anul 2013 fiind ateptat o scdere importanta a preului proprietilor
rezideniale.
11
Analiza corelat a preurilor i dinamicii construciilor evideniaz

corelaia ntre aceste dou variabile, fiind observat o cretere rapid a ritmului
construciilor concomitent cu un decalaj normal ntre cele dou variabile.
Indexul de corelaie ntre variabila pre al proprietilor rezideniale i index
al numrului de locuine terminate este de 0,513, confirmnd o legtur puternic
ntre cele doua variabile.
Tabelul 5
Evoluia corelat a preurilor proprietilor rezideniale i a construciei de locuine
n perioada 1996-2009
(%)
Anul
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Index pre proprieti

rezideniale
9,7
0,6
5,0
-0,2
0,0
-0,6
10,9
60,5
60,6
35,1
46,8
27,0
-34,9
Dinamica supraf. locuine

private
1,6
1,1
0,9
0,8
12,8
0,7
0,6
0,7
0,7
0,9
1,1
1,4
1,3
Dinamica nr. locuine

terminate
1,6
-0,8
-0,6
-10,6
2,5
2,5
5,1
3,4
9,1
20,6
19,3
42,2
-7,0
Concluzii
Dup o perioad de boom economic i imobiliar, dup anul 2008 a urmat o
perioad de puternic recul n industria imobiliar i sectorul construciilor
(sectorul extrem de important ce reprezint circa 10% din PIB ul Romniei).
Scopul cercetrii a fost acela de a identifica evoluia unui set de trei variabile
considerate corelate: evoluia demografic, dinamica sectorului de construcii de
locuine i evoluia preurilor proprietilor imobiliare, aceasta pentru a avea o baz de
nelegere i estimare a evoluiei industriei imobiliare din ara noastr.
Cele trei componente analizate indica existena unor corelaii importante
ntre evoluia demografic, ritmul construciilor i preurile proprietilor
imobiliare. Indicele de corelaie ntre preul proprietilor rezideniale i evoluia
numrului de locuine terminate este de 0,513, ceea ce confirmnd o legtur
pozitiv i destul de puternic ntre cele dou variabile.
Totodat, cercetarea a evideniat un model ce confirm existena unui ciclu
economic specific industriei imobiliare, marcat de volatilitate accentuat. n
concluzie, analiza corelat a celor trei componente poate oferi un potenial ridicat
pentru previzionarea evoluiei viitoare a industriei imobiliare i a sectorului
construciilor.

11

12

Bibliografie

Anghel, I., Onofrei, M. (2013). Dezvoltarea proprietilor imobiliare, Editura Economic,
Bucureti, 2013
Anghel, I. (coordinator) Negescu, O.M., Anica-Popa, A., Popescu, A.M. (2010). Evaluarea
ntreprinderii, Editura Economic, pp. 161-162, 217-220
Anica-Popa, A., Motofei, Ctlina (2010). nfiinarea i modernizarea diferitelor tipuri de
infrastructuri i implicaiile asupra actorilor din industria materialelor de construcii,
Romanian Statistical Review Supliment, nr. 3, pp. 266-272
Bernanke, B. (2007). Housing, Housing Finance and Monetary Policy, speech at the Federal
Reserve Bank of Kansas Citys Economic Symposium, Jackson Hole, Wyoming.
Creu, Raluca Florentina, erban, Elena Claudia (2011). Analysis of the facts that have generated
crisis and their impact on the SMEs in Romania, Universitatea Lucian Blaga din Sibiu,
Facultatea de Stiine Economice, Conferin ISI Procedings, 18th International Economic
Conference IECS 2011 Crises after the crisis. Inquiries from a national, European and
global perspective Sibiu, Romnia, May 19-20, 2011, ISBN CD 978-606-12-0139-6,
pp. 160-166, categoria A, lucrare publicat n Revista Economica indexat BDI,
http://iecs.ulbsibiu.ro/archive/2011/iecs_2011_program.pdf, http://economice.ulbsibiu.ro/revista.
economica/archive/RE%202-55-2011.pdf accesat n 5.11.2012;
Popescu, D.D. (2009). Market risk assessment of a bank. Methods and measurements,
Theoretical and Applied Economics-Supplement, Economic-Financial Analysis and Property
Valuation, Bucharest May 29-31
Institutul Naional de Statistic (2011). Anuarul statistic al Romniei, ediia 2011
Urban Land Institute and Pwc, Emerging Trends in Real Estate Europe 2012


Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar

pe piaa imobilar romneasc
Dan Dumitru POPESCU
dumitrud.popescu@brd.ro
Rezumat. Tumultul provocat de tensiunile pieei de credite ipotecare
subprime din Statele Unite este ultima dovad a perturbrilor pieelor
finaciare din ultimele decenii ce expun disfuncionalitile i vulnerabilitile sistemul financiar global i pericolul pe care l reprezint crizele
financiare pentru economia real. Economiile imprevizibile i pieele
financiare volatile prezint provocri pentru sistemul bancar european.
Conform Global Financial Stability Report (GFSR) publicat de
Fondul Monetar Internaional n Aprilie 2011, criza financiar provocat
de cderea pieei imobiliare ar putea fi mai sever i mai persistent dect
alte tipuri de crize. FMI consider c perioadele de volatilitate accentuata
de pe piaa imobiliar pot fi determinate de o competitive excesiv a
instituiilor financiare, de o reglemenatare i supraveghere inadecvate,
fluxuri maisve de capital strin, rate sczute de politici monetare pentru
perioade lungi, dar i de creterile veniturilor medii ale populaiei.
n ultimii ani, cu fluxurile de capital strin (FDI) aproape epuizate i
cu insuficiente depozite locale, bncile romneti au apelat din ce n ce mai
mult la mprumuturi de la banca central. Astfel bncile au poziionat
lichiditatea ca al doilea mare risc ce amenin industria bancar local.
Finanri noi de dezvoltare pentru toate sectoarele vor continua s fie
limitate n absena semnificativ a prefinanrii prin leasing. Lund n
considerare noile criterii de mprumut (LTV valoarea mprumutului
raportat la valoarea de pia), precum i marjele mari de finanare,
considerm c multe fonduri de investiii, n special cele oportuniste, vor fi
puse n situaia de a-i reanaliza strategia de investiii i profit att din
punct de vedere al zonei geografice, ct i al tipului de activ imobiliar.
14
Dan Dumitru Popescu

Produsele de investiii imobiliare continu s reprezinte singurul obiectiv al
investitorului oportunist ntr-o ncercare de a se proteja mpotriva
potenialelor variaii inflaioniste pe termen mediu i lung. Pentru restul
anului, n contextul anunrii creterii PIB-ului rii peste media Uniunii
Europene i pe fondul creterii disponibilitii aciunilor, noi previzionm o
cretere a atractivitii pentru pia romneasc, cu toate c volumul
tranzaciilor va rmne direct dependent de factori globali macroeconomici i de finanarea investiiilor.
Cuvinte-cheie: competitivitate bancar; finanare bancar; bnci; cost

de finanare (al bncilor); costul creditelor imobiliare; serviciul datoriei;
finanarea proiectelor imobiliare rezideniale; loan maturity; loan-to-value
ratio; transmisia politicii monetare; ipotec; depozite retail; securitizare.
Clasificare JEL: D53, E3, E5, E42, E44, E51, E52, E58, G01, G21, R21.
Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilara romneasc
15
Introducere
Tumultul provocat de tensiunile pieii de credite ipotecare subprime din
Statele Unite este ultima dovad a perturbrilor pieelor finaciare din ultimele
decenii ce expun disfuncionalitile i vulnerabilitile sistemul financiar global i
pericolul pe care l reprezint crizele financiare pentru economia real. De la criza
financiar asiatic, ngrijorrile s-au concentrat asupra faptului urmtor: dac cei ce
stabliesc politicile au suficiente instrumente pentru a pstra stabilitatea financiar.
Economiile imprevizibile i pieele financiare volatile prezint provocri pentru
sistemul bancar european. Pui n fa unor provocri fr precedent, cei ce stabilesc
politicile financiare din EU au decis s lrgeasc cadrul de lucru economic prin: (i)
introducerea monitorizrii proactive i mai stricte a dezechilibrelor fiscale i
macroeconomice; (ii) ntrirea a msurilor de corectur a derapajelor fiscale; (iii)
crearea de fonduri adiionale disponibile statelor membre; (iv) redarea fondurilor
europene de salvare mai flexibile. Grecia era pe agend cu restructurarea datoriilor
i cu al doilea program de ajustare economic. BCE a decis s dirijeze operaiuni de
refinanare pe trei ani (Decembrie 2011 i Februarie 2012) i s taie rata dobnzii la
0,75% n Iulie 2012) pentru a preveni orice corecii n condiiile de mprumut n
UE. nainte de criz, bncile locale aveau un exces de lichiditi datorit fluxurilor
de investiii strine directe ce s-au orientat ctre Romnia. Banca Naional s-a
straduit s sterilizeze aceste sume uriae de valut ce au ntrit RON, dar care n
acelai timp a avut i un efect inflaionist. Criza financiar care a lovit sistemul la
sfritul anului 2008 a susinut politicile monetare din ce n ce mai restrictive ale
Bncii Naionale. Noile reglementri elaborate de banca central au restrns
seminificativ condiiile de creditare; bncile comerciale au redus finanrile pentru
cerinele imobiliare i au nceput s se redirecioneze ctre mprumuturi pe termen
scurt, mai puin riscante n timpuri att de nesigure. Criza financiar poate fi vzut
ca o oportunitate pentru bnci s i echilibreze portofoliile prin redirecionarea
ctre produse i servicii inovative, n final cu scopul de a ajuta clientul. Acest punct
de cotitur va determina dealtfel competitorii s analizeze costurile poziionrii
vis-a-vis de dobnda investiilor anterioare expansiunii cotei de pia.
n ultimii ani, cu fluxurile de capital strin (FDI) aproape epuizate i cu
insuficiente depozite locale, bncile Romneti au apelat din ce n ce mai mult la
mprumuturi de la banca central. Astfel bncile au poziionat lichiditatea ca al
doilea mare risc ce amenin industria bancar local. n strns concordan cu
acest risc este vulnerabilitatea dispoziiei de capital, ntruct bancherii locali sunt
preocupai de cum noile reglementri bancare impuse la nivel european pot afecta
finanare bncilor locale de la bncile mame, iar acest fenomen poate determina
un alt blocaj al creditelor. Al treilea risc important identificat de bancherii romni
este unul macroeconomic, n strns legtur cu criza datoriilor suverane din zona
euro ce ar putea avea consecine i n Romnia i ar putea mpinge economia
local napoi n recesiune. Mai mult dect att, bancherii se tem c interveniile
15

16
Dan Dumitru Popescu
politice alturi de noile reglementri prudeniale pun o presiune deosebit pe

resursele limitate de finanare i n consecin pot afecta profitabilitatea, dar i
furnizarea de credite ctre economie ca msur de redresare economic.
Bncile ar trebui s iniieze un proces prin care s inspire din nou ncredere
i sigurana, s in n fru cheltuielile, s se concentreze pe activitatea de baz, s
absoarb cerinele regulatorii, s creasc mprumuturile i s minimizeze riscul
din bilanurile lor, toate acestea n paralel cu creterea remunerrii acionarilor.
Noile reglementri elaborate de banca central au restrns seminificativ condiiile
de creditare; bncile comerciale au redus finanrile pentru cerinele imobiliare i
au nceput s se redirecioneze ctre mprumuturi pe termen scurt, mai puin
riscante n timpuri att de nesigure. Criza financiar poate fi vzut ca o
oportunitate pentru bnci s i echilibreze portofoliile prin redirecionarea ctre
produse i servicii inovative, n final cu scopul de a ajuta clientul. Acest punct de
cotitur va determina dealtfel competitorii s analizeze costurile poziionrii
vizavi de dobnda investiilor anterioare expansiunii cotei de pia.
Statusul pietei imobiliare si bancare
Climatul economic
O estimare oficial a determinat o cretere anual a PIB-ului de 2,5% n
2011. Creterea n 2012 este estimat s scad la 1,2%, dar creterea este ateptat
s accelereze din nou la 2,6% n 2013 i n intervalul 3- 3,5% mai departe, n
contextul n care economia global d semne de revenire. Pentru anul 2012, Banc
Naional a Romniei a stabilit rata inflaiei la 3,2%, plus minus un punct
procentual pentru sfritul anului. Totodat, previziunile sumbre pentru vestul
Europei n 2012 au potenialul de a pune frn pe creterea exporturilor ntr-o
anumit limit. Estimrile pentru piaa imobiliar ntr-o ar dat rmn n general
legate de viitorul macroeconomic al acelei ri.
Sursa: IHS Global Insight, April 2012 Country Report.

Figura 1. Creterea PIB (%)
17
Climatul investiiilor
Volumul total pentru investiii n primul trimestru al anului 2012 a atins
aproape 90 milioane euro semnalnd totodat un nceput promitor pentru piaa
local de investiii imobiliare. Tranzacia emblematic ce a reprezentat 90% din
volumul investiiilor din primul trimestru al anului 2012 este reprezentat de
transferul complexului de birouri din Timioara: City Business Centre.
Piaa finanrii rmne, n continuare, limitat, iar bncile comerciale locale
i reajusteaz situaiile bilaniere nainte de raportarea financiar semestrial
conform prevederilor Basel. Previzionm c n ncercarea de a maximiza
recuperarea capitalurilor proprii investite, bncile se vor orienta n direcia
gestionarii activelor imobiliare deinute n proprietate sau a portofoliilor aflate n
dificultate. Odat cu numrul mare de de mprumuturi ce vor ajunge n situaia de
refinanare n a doua jumatate a anului 2012, procesul de creditare va viza numai
activele imobiliare de tip prime. Finanarea pentru dezvoltarea proiectelor noi va
fi extrem de dificil n absena securizrii contractelor de prenchiriere. Avnd n
vedere noile criterii de mprumut (LTV valoarea mprumutului raportat la
valoarea de pia), precum i marjele mari de finanare, considerm c multe
fonduri de investiii, n special cele oportuniste, vor fi puse n situaia de a-i
reanaliza strategia de investiii i profit att din punct de vedere al zonei
geografice, ct i al tipului de activ imobiliar. n contextul n care ritmul de
cretere al economiei locale se va plasa peste media Uniunii Europene i al unui
stoc n cretere de produse prime care urmeaz s vin pe piaa n anul 2012, ne
ateptm ca piaa local s devin din ce n ce mai atractiv pentru investitorii
instituionali, dar totui finalizarea tranzaciilor va fi influenat de evoluia
factorilor macroeconomici globali i pieei finanrii.
Oferta spaiilor de birouri
Cu numai dou imobile finalizate n T1 2012, stocul modern de spaii de
birouri (clasa A&B) este estimat la 1.881.000 m2, o cretere nesemnificativ cu
numai 10.600 m2 fa de trimestrul anterior. Finalizarea celor dou imobile, BVO
(2.400 m2) i DV24 (8.200 m2) inaugureaz de fapt o lung serie de imobile de
talie mica i mijlocie ce urmeaz a fi finalizate n urmtorii doi ani. De altfel, sunt
ateptate a fi finalizate i cldiri cu suprafee mari, dar lipsa unor importante
contracte de prenchiriere poate afecta momentan dezvoltarea acestui segment de
pia.
17

18
Dan Dumitru Popescu
Sursa: Jones Lang LaSalle.

Figura 2. Clasa A de stocuri
Oferta
La nivel naional stocul modern de spaii comerciale este estimat la 2,3
milioane m2 cu numai o singur inaugurare semnalat n T1 2012 un retail parc
de dimensiuni mici, 5.300 m2, dezvoltat de NEPI la Braov. Bucuretiul este cea
mai mare pia de retail din Romnia, cu un stoc modern de spaii comerciale
estimat la 775.000 m2. Pentru anul 2012, la nivel naional, vor fi finalizate ntre
cinci i apte proiecte, nsumnd 180.000 m2. Cel mai important i reprezentativ
proiect al anului n curs l reprezint Palas din Iai, a crui inaugurare este
programat pentru sfritul lunii mai. n Bucureti, ne ateptm la deschiderea a
doar dou hypermarket-uri mpreun cu galeriile comerciale ataate acestora, cu o
suprafa nchiriabil de aproximativ 32.000m2 .
19

Figura 3. Stocul de spaii comerciale moderne din Bucureti
Previziuni
n timp ce oferta anului 2012 este estimat la 180.000 m2, proiectele
anunate pentru anul 2013 nsumeaz 250.000 m2. Avnd n vedere c puine
proiecte programate pentru 2013 se afl n prezent n construcie sau i-au asigurat
un nivel confortabil de prenchiriere, suntem de prere c oferta anului 2013
trebuie redus cu cel puin 30-40%.

Figura 4. Evoluia duratei
n continuare, va fi un decalaj important ntre proiectele performante i

restul proiectelor comerciale, n conditiile n care prima categorie va dispune de
puine spaii disponibile, iar cea de-a doua va lupta pentru meninerea gradului de
19

20
Dan Dumitru Popescu
ocupare cu chiriai performani, precum i al cumprtorilor deja fidelizai. Cererea

va fi, n principal, generat de retailerii internaionali, cei cu prezen direct pe
pia, i care vor fi interesai s-i asigure cota de pia n principalele orae ale rii.
Oferta spaiilor industriale
Stocul modern de spaii industriale nu a nregistrat modificri notabile.
Datorit unei piee industriale puin transparente este destul de dificil s furnizm
cifre exacte. n continuare, n Bucureti estimm stocul modern de spaii
industriale ca fiind n jur de 1 milion m2.

Figura 5. Stocul modern industrial din Bucureti
Activitatea speculativ de construcie este redus, cu majoritatea noilor

proiecte industriale dezvoltate la cerere. Totui, la nivel naional, n cadrul
proiectului Ploieti West Park au fost finalizate dou uniti, una frigorific de
6.000 m2 i o alt unitate de 8.000 m2 pretabil ntreprinderilor mici i mijlocii.
n general, dezvoltatorii de spaii industriale cu experien pe piaa local dein
deja n proprietate suprafee generoase de teren, n cele mai multe cazuri deservite
de utiliti, i au capacitatea s dezvolte la cerere, ntr-un interval de 6-9 luni,
importante uniti de producie i/sau industriale. Ca urmare, chiar dac sunt
puine proiecte n derulare, acest lucru nu trebuie interpretat c i cererea sau
preluarea de spaii industriale este sczut. Pe de alta parte, n cazul chiriailor
care dein n chirie suprafee mari de spaii logistice, ne ateptm la optimizarea
reelelor, consolidarea operaiunilor, precum i renegocierea termenilor financiari
la rennoirea contractelor de nchiriere.
21

Figura 6. Chiriile i randamentele industirale prime
Oferta rezidenial
Anul trecut Bucuretiul a nregistrat o scdere semnificativ n ceea ce
privete numrul unitilor rezideniale finalizate. n jur de 1.600 de uniti
locative au fost finalizate n municipiul Bucureti, o scdere cu 41% fa de anul
2010. n acelai timp reprezint cel mai mic numr de uniti locative finalizate n
ultimii opt ani. De fapt, rezultate slabe au fost raportate i n alte capitale din zona
CEE. Cu toate acestea, numrul unitilor locative finalizate n Varovia, ora cu o
populaie similar cu a Bucuretiului, a atins 9.700 uniti n 2011, iar n
Budapesta, ora att de mult atins de criza economic, au fost finalizate de dou
ori mai multe uniti locative comparativ cu Bucuretiul. Este surprinztor ca un
ora cu o cerere att de mare de uniti locative i cu un decalaj att de mare ntre
unitile noi i cele vechi nu a reuit n era postcomunist s depeasc, n medie,
nivelul de 3.000 uniti finalizate anual.
21

22
Dan Dumitru Popescu

Figura 7. Numrul de locuine finalizate in Bucureti
Pe de alt parte, nu au lipsit declaraiile dezvoltatorilor rezideniali de a

construi mii de uniti n proiecte nenumrate n anii de boom imobiliar, dar multe
dintre acestea au rmas n faz de proiect i/s-au dovedit a nu fi economic
fezabile.
Statusul industriei bancare
Bncile romne nfrunt mai multe constrngeri ce apar din climatul
economic turbulent i din pieele financiare volatile influenate de un cadru de
reglementare mai strict. Agenda de reform de reglementare conduce la o
reanalizare fundamental a modului de business al bncilor. n particular, a
combinaiei de capital sigur i standardele de lichiditate, mpreun cu cerinele
internaionale de recuperare i de planificare soluionrilor, foreaz bncile s i
restructureze business-ul i modul de operare. Aceste schimbri vor conduce la
poteniale costuri ce vor fora multe bnci s i adapteze business-ul n vederea
generrii de benficii mai mari pentru anii urmtori (dei aceste modificri sunt de
asemenea decise din motive economice i de business).
Sistemul bancar local continu s se nfrunte cu o activitate slab a
mprumuturilor, creterea volumului creditelor neperformante (NPL) i
retsrangerea suportului acordat bancilor avnd acionari externi de ctre bancile
mam. Gospodriile puternic ndatorate (n special n valut), ngrijorate de rate
cresctoare are omajului i perspective economice slabe, i-au schimbat uor
comportamentul consumerist ctre o abordare precaut pe viitor. Activitatea
economic a artat semne de ncetinire n a dou jumtate a lui 2012, tempernd
cererea de credite a companiilor.
Scderea calitii creditelor n relaie cu creterea cererii acestora n ultimele
patru luni conduse de o activitate economic mai slab dect anticipat iniial i de
23
asemenea de o depreciare neateptat a RON-ului n relaie cu alte valute n iulie

i august 2012. NPL a fluctuat puternic de la 15,9% la sfritul lui martie 2012 la
17,3% la sfritul lui august 2012, ceea ce indic un management mai activ al
NPL (incluznd tergerea unor credite neperformante) aplicat de ctre bnci, dar
ar trebui s fie pregtite s absoarb poteniale pierderi. Rata de acoperire
(calculat pentru pierderi mai mari de 20.000 RON) este de 77,8% la sfritul lui
iunie 2012, nivelul relativ ridicat al raiei valorii mprumutului (loan to value LTV) de aproximativ 85%, i al ratei de solvabilitate fiind de 14,7% la sfritul
lunii iunie 2012, indic abilitatea potrivit a bncilor de a absorbi posibilele
pierderi, n timp ce pierderile neateptate ar trebui limitate.
Acesta este rezultatul mprumuturilor exuberante de dinaninte crizei
economice, cnd normele interne de credit erau relaxate pentru cele mai multe
bnci locale, ce a rezultat ntr-o cretere a expunerii i a vulnerabilitii ctre
creditele neperformante individuale. La sfritul anului 2012, rata creditelor
neperformante era de peste 14%, iar acum este peste 19%. Conform practicilor
contabile curente, aceste active sunt clasificate ca pierderi i bncile sunt nevoite
s le provizioneze. n timp ce economia este nc vulnerabil i consumatorii se
lupt cu costurile de trai din ce n mai mari i n acelai timp cu o cretere
nesemnificativ sau nul a venitului, venitul disponibil fiind forat la limit,
bncile se tem ca situaia s nu devin i mai grav.
Condiiile de mprumut sunt ateptate s se comporte normal avnd n
vedere urmtorii factori: (i) promovarea echilibriului politicilor macroeconomice
conform reglementrilor EU-FMI-BM; (ii) strategia de mprumuturi ale grupurilor
bancare de top ce opereaz n Romnia prevd conservare investiiilor locale; (iii)
implementarea la nivel european a noilor reglemetri ce presupun prevenirea
unor ieiri i restrngeri de activitate necontrolate, piesa central a European Bank
Coordination Vienna Iniiative 2.0 fiind de a consolida cooperarea dintre
autoritile de supraveghere n rile de origine i gazd.
Soliditatea financiar a sectorului companiilor s-a mbuntit, cu evoluii
mixte din punct de vedere al structurii. Schimbarea sustenabil n modelul de
cretere economic continu, n linie cu ateptrile. Aranjamentele de finanare
semnate de Romnia cu UE, FMI i cu Banca Mondial au pus fundaia pentru
mbuntirea disciplinei plilor la nivel european i au limitat vulnerabilitile
statului n ceea ce privete stabilitatea financiar a bugetului. Mai mult, riscurile
sectoarelor nonfinanciare ctre stabilitatea financiar au rmas aceleai observate
n anii precedeni, mai precis, capacitatea (n scdere) de plat a datoriilor ctre
bnci i NBFI i lipsa disciplinei de plat fa de partenerii de afaceri.
n 2011, rezultatele corporaiilor nonfinanciare au adus dou puncte
procentuale an de an la un total de 8,2% i fluxurile monetare pozitive i n
cretere. Dezvoltrile sunt totui inegale pentru diferitele tipuri de companii.
Vulnerabiliti structurale semnificative au fost gsite pentru: (i) societi mici i
23

24
Dan Dumitru Popescu
mijlocii ce au raportat un credit risc cresctor (raia mprumuturilor neperformante

a atins nivelul de 23,2% n iulie 2012 de la 15,1% la sfritul anului 2010), mult
mai mare dect pentru corporaii (4,3% n iulie 2012); (i) companiile ce se ocup
de comer, construcii i de piaa imobiliar (ce reprezint 50% din totalul
mprumuturilor bancare ctre companii) ce au un profil financiar mai riscant i
rat mare de ndatorare; (iii) companii domestice private i de stat ce nregistreaz
performane slabe; i (iv) companii ce sunt n curs de insolven sau faliment ce
amenin stabilitatea financiar datorit stocului de mprumut, numrul mare de
incidente cu plat i nivelul mare de datorii trecute de data de maturitate ctre
partenerii de afaceri (BNR 2012).
Datorit lipsei echilibrului dintre credite i depozite, bncile romne se simt
expuse la un potenial blocaj al creditelor ce ar limita fluxurile financiare ctre
regiunea CEE (Central and Eastern Europe).
n strns legtur cu acest risc, exist o fric referitoate la indisponibilitatea
capitalului sau costului foarte mare de accesare a acestuia n mod special de cnd
cerinele de compatibilitate ale noilor capitaluri precum Basel III vor fora i mai
mult situaiile financiare ale bncilor. Mai ngrijortor este faptul c pierderile nu
sunt distribuite n mod egal printre juctorii de pe piaa bancar local, cteva
bnci nregistrnd cele mai mari pierderi. De aceea, este foarte probabil ca aceste
instuii s fie nevoite s aduc capital nou ca s fac fa noilor reglementri
prudeniale ale Bnci Naionale Romne, i ar putea fi forate s renune la cota de
pia sau chiar s prseasc pia romneasc.
Pe lng aceste griji mai exist pericolul de a cdea din nou n recesiune
deoarece n zon euro continu s apra probleme, n timp ce economia local
rmne vulnerabil fa de factori externi, iar revenirea este fragil.
Bncile sunt forate de presiunea reglementrilor s i reduc activele
pentru a atinge cerinele de capital i n consecin creditele imobiliare vor fi
afectate disproporionat de nevoia bncilor de a-i echilibra portofoliile. Cnd
ndatoririle vor fi disponibile, vor fi foarte scumpe deoarece costul de finanare al
bncilor continu s creasc chiar i fr costul de capital necesar satisfacerii
cerinelor de reglementare. Pe acest fundal, i n contextul n care nu se cunosc
efectele Basel III, Solvency II i Alternative Investment Fund managers Directive,
bncile vor avea dificulti n elaborarea de strategii i n a rmne sigure n
privin oricrui sector imobiliar din ar. Deciziile investiionale urmresc un
proces gradual i foarte puine locuri sunt considerate investiii sigure.
Cu toate aceastea, sectorul bancar Romna rmne ntr-o poziie bun ct
privete acoperirea riscului provocat de imprumuturile acordat corporaiilor; raia
de capital adecvat (14,7% n iunie 2012) rmne cu mult peste media acceptat;
provizionarea pentru riscurile ateptate asociate cu sectorul companiilor rmne la
un nivel adecvat (aproximativ 92% n iunie 2012); valoarea colateralului n
general acoper valoarea riscului (loan-to-value, LTV ratio, de exemplu valoarea
25
procentual a mprumutului mprit la valoarea colateralului folosit pentru

mprumut, este aproximativ 85%). Persistena provocrilor mediului global
necesit meninerea indicatorilor mai sus menionai la nivele adecvate. n acest
sens, cota mare de mprumuturi n valut oferite SME (n mare partea clieni
neasigurai) este probabil s se extind prevederile asiguratorii prin cuprinderea i
a creditrii n valut acoperindu-se astfel toi clienii incluznd IMM-urile n
conformitate cu recomandrile ESRB. Disciplina de plat a companiilor n relaie
cu entitile nonbnci s-a mbuntit n termeni de parteneri de afaceri, dar
rmne vag vizavi de entitile publice. Sectorul gospodriilor este afectat n
principal de gradul mare de ndatorare, n special n ceea ce privete
mprumuturile n valut, n timp ce capacitatea de a plti datoriile scade, dar
ntr-un ritm mai ncet. A dou vulnerabilitate a sectorului gospodresc este
persistena poziiei scurte de schimb valutar n raport cu sectorul financiar, n
ciuda trendului descresctor observat n 2012. Gradul de ndatorare a
gospodriilor tindea s se stabilizeze n perioada observat de acest raport, sub
efectul uor pozitiv oferit de condiiile de mprumut, ce se traduc ntr-o cerere mai
uoar de noi credite la dobnzi mai mici. Vulnerabilitile gospodriilor este
ntreinut de proporia mare pe care o ocup creditele n valut (68% n iunie
2012), n principal credite imobiliare i credite ipotecare, dar i de faptul c noile
businessuri sunt denominate n principal n alte valute dect cea naional (56%
din totalul mprumuturilor n 2011 i n perioada ianuarie - iulie 2012). Noile
credite mprumuturi n valut sunt folosite n principal pentru scopuri imobiliare
(60% pentru noile afaceri n aceeai perioad). Ratele creditelor non-performante
ale bncilor pentru creditele imobiliare au crescut la 9,5% n iunie 2012. Prognoza
pentru evoluia raiei mprumuturilor nonperformante este mixt: numrul de
debitori care au ntrziat cu plata pentru prima dat pentru mai mult de 90 de zile
n 2011 i prima jumtate a lui 2012 a sczut considerabil cu 11%; probabilitatea
de a include mprumuturile n categoria creditelor cu tendin descresctoare a
scadenelor medii sau de a le pstra n aceai categorie a crescut; ateptrile
gospodriilor asupra ateptrilor financiare s-au mbuntit.
Pe de alt parte, msurile de reealonare a datoriilor intite s
mbunteasc capacitatea gospodriilor de a i plti datoriile s-a dovedit a fi
ineficace, n timp ce previziunile de cretere economic nu sunt optimiste, iar
riscul provocat de mprumuturile n valut rmne ridicat.
Concluzii
Sectorul mprumuturilor imobiliare i ipotecare continu s afieze
vulnerabiliti notabile vizavi de stabilitatea financiar datorit scderii calitii
imprumututilor ctre gospodrii i companii i datorit expunerii bncilor i alor
NBFI (mai mult de 59% n iunie 2012) i ajustarea continu negativ a preurilor
25

26
Dan Dumitru Popescu
proprietilor. Evoluiile mai sus metionate, mpreun cu provocrile pe care le

nfrunt diverse tipuri de afaceri n condiiile internaionale curente necesit
meninerea unei politici precaute a mprumuturilor n privina: (i) nevoii de a
menine raia LTV prudent; (ii) ajustarea continu a balanelor bncilor; i (iii)
mbuntirea culturii financiare a gospodriilor pentru a nelege pe deplin
riscurile ce apar din mprumuturile forex.
Suplimentarea cadrului de reglementare pentru instituiile de credit cu
provizioane permite bncii centrale s ia msuri de stabilizare pentru bncile aflate
n dificulti, instrumentele necesare pentru a conserva stabilitatea sistemului
financiar via minimalizarea riscului sunt puse la dispoziia instituiilor. Msurile de
stabilitate sunt destinate s asigure protecia depozitorului i continuitatea serviciilor
bancare, implicnd un transfer total sau parial al activelor i obligaiilor ctre una
sau mai multe instituii eligible sau ctre o banc punte creat special n acest scop,
precum i un rol mai proeminent pentru Banca de Garantare a Depozitelor. Acest
efort face parte din iniiativa UE de a construi un cadru de lucru pentru recuperarea
bncilor i soluionarea ca o alternativ la legislaia falimentului. Msurile de
stabilizare sunt destinate pentru a evita fluctuaii mari n funcionarea fluent a
sistemului financiar i a economiei; ele se trag preponderent din resursele sectorului
privat i pot fi aplicate numai ctre instituiile creditoare aflate n dificulti ce pot
provoca fluctuaii puternice ce amenin stabilitatea financiar. BNR evalueaz
natura sistematic a instituiilor de credit din Romnia n mod regulat din
perspectiva conservrii unui sistem financiar robust.
Basel III va crete cel mai probabil costurile de finanare ale bncilor.
Bncile sunt n continuare interesate s finaneze proiecte generatoare de
venit dect proiecte de dezvoltare, chiar dac deschiderea ctre finanarea noilor
proiecte de dezvoltare a crescut n comparaie cu 2010.
Ateptrile bncilor legate de creterea potenial a mrimii portofoliilor de
mprumut se mbuntesc semnificativ.
Sectorul hotelier rmne cel mai puin preferat de ctre bnci n termeni de
finanri, dar proiectele bune pot primi termeni rezonabili de finanare.
Acest an i anii urmtori vor fi anii n care finanarea proprietilor va
deveni victima principal a msurilor luate de ctre bnci pentru a face fa
msurilor de reglemantare i presiunilor macroeconomice.
Va fi anul n care piaa va afl c n timp ce bncile se vor axa pe
rscumprarea datoriilor, procesul nu va pune la dispoziie capital nou pentru
creditele imobiliare deoarece va fi redirecionat ctre investiii mai sigure sau
industrii acceptabile din punct de vedere politic.
Va fi anul n care piaa va observa cum datoriile se vor transforma pe
termen scurt i vor deveni mai scumpe, deoarece creditorii vor transfera costul
reglementrilor ctre debitori. i datorit deficitului de furnizori tradiionali de
27
mprumuturi, 2012 va fi anul cnd nevoia de a gsi surse alternative de finanare

va deveni imperativ.
Investitorii imobiliari au dificulti n a se face auzii de ctre bnci pe lng
multitudinea de probleme pe care bncile deja le nfrunt din toate direciile, iar
acest trend este programat s se intensifice. Noi juctori de pe piaa bancar se vor
dovedi a fi pretenioi n acordarea de credite imobiliare.
Asiguratorii sunt ateptai s i mreasc activitatea n acest an, dar numai
n termeni ce i avantajeaz n totalitate. n momentul de fa, zece asiguratori de
via sunt activi n Anglia i Europa Continental conform DTZ Research - printre
acetia se numra AIG, Allianz, AX, Aviva, Legal & General, Met Life, M&G,
i Canada Life un numr ce se ateapt s se dubleze n urmtorii trei ani. Ca s
fac fa obligaiilor contractuale, investitorii precum cei de mai sus se vor
nfrupta dintr-un meniu generos de proiecte prime, de calitate, pe termen lung
(mai mult de cinci ani), i cu o datorie cu dobnd fix ce va fi n beneficiul celor
din pia care nu vor avea nevoie de acestea.
Bibliografie

Anghel I., Onofrei, M. (2013). Dezvoltarea imobiliar. Analiz i principii, Economia
Proprietilor Imobiliare, ISBN 978-973-709-659-3
Bernanke, B. (2007). Housing, Housing Finance and Monetary Policy, Federal Reserve Bank of
Kansas Citys Economic Symposium, Jackson Hole, Wyoming
Bucharest City Report Q1 2012, Jones Lang Lasalle
CEE Property Lending Barometer 2012 -A survey of banks on the prospects for real estate sector
lending in CEE-by KPMG
Dedu,V., Stoica, T. (2011). The Monetary Policy and the Real Estate Market, Theoretical and
Applied Economics, Volume XVIII (2011), No. 12(565), pp. 5-14
ECB- HOUSING FINANCE IN THE EURO AREA- OCCASIONAL PAPER SERIES NO 101 /
MARCH 2009-Task Force of the Monetary Policy Committee of the European System of
Central Banks
Emerging Trends in Real Estate Europe 2012, Urban Land Institute and Pwc
European Commission (2008). Towards a Common Operational European Definition of OverIndebtedness.
Georgescu, F. (2006). Stadiul pregatirii pentru aplicarea reglementarilor Basel II n sistemul
bancar romanesc prezentare Finmedia, Bucuresti
Georgescu, F. (2007). Stadiul actual al aplicarii Acordului Basel II prezentare Finmedia,
Bucureti
Goldman, S. et al. (2004). The Practice of Risk Management, Euromoney Books, London
Greuning, H. (2004). Analyzing and managing banking risk, Editura Irecson, Bucureti
James, T. (2003). Energy Price Risk: Trading and Price Risk Management. Gordonsvile, VA,
USA: Palgrave Macmillan
Jorion, P. (2001). Value at Risk, Editura Mc. Graw-Hill
National Bank of Romania-Financial Stability Report for 2012
Popescu, D.D. (2009). Market risk assessment of a bank. Methods and measurements,
Theoretical and Applied Economics-Supplement, Economic-Financial Analysis and Property
Valuation, Bucharest May 29-31
27


Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare

asupra sectorului construciilor din Romnia
Mihaela Diana OANCEA NEGESCU
mnegescu@yahoo.com
Rezumat. n ultimii ani dezvoltatorii imobiliari, firmele care ofer
materiale de construcie i firmele de construcii au cunoscut un regres ca
urmare a declanrii crizei financiare la finele anului 2008. Studiul are ca
scop identificarea corelaiilor dintre conjunctura economic identificat la
nivel internaional i naional i evoluia sectorului construciilor. S-au pus
n eviden efectele nefavorabile ale crizei imobiliare asupra domeniului
construciilor.
Cuvinte-cheie: piaa imobiliar; criza economic; industria construciilor.
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
29
Introducere
La nivelul pieei imobiliare i al domeniului construciilor efecte crizei
financiare s-au resimit profund ncepnd cu trimestrul al patrulea al anului 2008,
cnd pe fondul crizei internaionale piaa imobiliar a nregistrat o blocare i chiar
o reducere a acesteia, cu repercusiuni la nivelul ageniilor imobiliare i al
dezvoltatorilor imobiliari. Efectele imediate s-au resimit n cadrul firmelor de
construcii i al productorilor de materiale de construcii, prin restrngeri de
activitate i implicit prin reducerea performanelor la nivel de firm.
Din studiile efectuate i din rezultatele nregistrate la nivelul domeniilor de
activitate s-a observat c principalele canale de extindere a crizei sunt reprezentate
de cel financiar cu restrngerea accesului la creditare prin limitarea finanrii
externe, de cel comercial ncetinirea creterii sau chiar reducerea exporturilor, i
de cel al cursului de schimb deprecierea monedei naionale. Criza financiar
(Creu, 2011) nu este dect o form de manifestare a crizei economice i reflect o
nencredere n sistemul financiar, o scdere semnificativ a volumului
tranzaciilor la burs, o dereglare a mecanismelor de pia.
n condiiile economiei de pia, orice ntreprindere i concepe o politic
proprie de aciune prin care i stabilete direciile de evoluie n prezent i viitor,
precum i modalitile concrete de nfptuire a acesteia, care s i asigure
meninerea pe pia i dezvoltarea n ansamblu. Mai mult, pentru a crete
performanele lor, este necesar ca deciziile adoptate s se bazeze pe date
actualizate, informaii i cunotine (Anica-Popa, 2011).
Cu o cretere spectaculoas n ultimii ani, industria construciilor din
Romnia a reuit s domine acest sector la nivelul Uniunii Europene. ncepnd cu
anul 2000, piaa construciilor din Romnia a nceput s creasc foarte uor, dar
constant. n toi aceti ani, sectorul privat a fost cel care a investit masiv n
domeniu, deinnd o pondere de peste 80% din totalul lucrrilor finanate din
surse private.
n contextul actual, nicio ntreprindere nu i permite s desfoare o
activitate cu scop lucrativ fr s aib o perspectiv clar att pe termen scurt, ct
i pe termen mediu i lung, care s i asigure subzistena, dar i eficiena, n
condiiile n care mediul economic devine tot mai complex i mai dinamic.
Competitivitatea n acest mediu poate fi influenat att de creterea
productivitii, ct i de dinamica costurilor de producie, cu impact direct asupra
preurilor de vnzare. n acest sens, previzionarea costurilor de producie din
domeniul construciilor i a implicaiilor acestora asupra performanelor
economice poate constitui un puternic instrument managerial pentru firmele din
domeniul construciilor.
29

30
Mihaela Diana Oancea Negescu
1.1. Momentul declanrii crizei financiare

Declanarea crizei financiare care a avut loc n urm cu patru ani, n 2008, a
avut diferite elemente care au anunat pericolul iminent al prbuirii pieei
imobiliare:
Primele semne care s-au regsit att la nivelul Romniei, ct i la nivelul
altor ri au fost reprezentate de supraproducia existent mai ales n Spania i
Irlanda, ri care raportau un nivel al lucrrilor mult depit n raport cu
demografia naional i cererea real de pe pia. Mai mult, preurile n segmentul
imobiliar creteau, devenind din ce n ce mai mult incompatibile cu mijloacele
financiare ale cumprtorilor. Din dorina de a rezolva problema locuinelor,
bncile au dus n anii dinainte de 2008 o politic care s-a transpus printr-o
ndatorare accentuat a achiziionrilor. Aceast criz de adaptare ncepuse s dea
semne nc din 2007 n special n aceste dou ri, Spania i Irlanda,
generalizndu-se apoi n primul semestru al anului 2008.
La nivelul Statelor Unite situaia a fost oarecum ameliorat cu ajutorul
aa-numitelor subprime, prin care bncile acceptau s acorde credite n
schimbul unor garanii minime. Astfel bncile americane au oferit mprumuturi
masive n acele condiii, ceea ce a condus la situaia n care, cu timpul, populaia
nu a mai putut s-i ramburseze creditele.
Pasul urmtor a fost reprezentat de criza creditelor. Criza s-a agravat din ce
n ce mai mult ncepnd cu luna iulie a anului 2008, transformndu-se ntr-o criz
a creditelor. n aceste condiii bncile nu au dorit s-i asume riscul de a
mprumuta o instituie care ascundea creane dubioase, afectate de produsele
derivate bazate pe principiul subprimelor. Efectul imediat a fost acela al de a
stopa oferta creditelor pentru locuine i ctre ntreprinderi. Creditele pentru
locuine au sczut cu 33% n anul 2008 comparativ cu anul 2007.
Cele dou elemente prezentate anterior supraproducia i criza creditelor au
fost completate pe parcursul celui de-al patrulea trimestru al anului 2008, la
nivelul pieei imobiliare rezideniale, cu un al treilea element, i anume cel al
anticiprilor negative din partea majoritii agenilor imobiliari. n aceste condiii,
bncile, din dorina de a-i diminua riscurile la care se expun, n-au mai acordat
mprumuturi de refinanarea, ci au nsprit condiiile de creditare. Efectul a fost
acela de stopare a creterii preurilor, iar cumprtorii au constatat chir o tendin
de scdere a preturilor locuinelor, devenind totodat mult mai rbdtori n a face
investiii, ateptnd n continuare scderea preurilor. Reducerea drastic a
tranzaciilor imobiliare i-a determinat pe dezvoltatori s devin mult mai prudeni,
reducnd sau chiar renunnd la proiectele noi care urmau a fi demarate n viitorul
apropiat. Pentru dezvoltatorii imobiliari efectele crizei au nsemnat o cretere a
stocurilor, iar n final acetia s-au retras de pe pia n ateptarea unor oferte
suficient de rentabile.
31
1.2. Piaa imobiliar la nivelul Romniei

Sectorul construciei de locuine a fost lovit puternic de criza economic din
Romnia. Astfel, dup patru ani de criz, numrul locuinelor finalizate n
Romnia s-a redus cu 34% n 2011, fa de perioada de vrf atins pe acest
segment anul 2008.
Din punct de vedere statistic reprezint a patra cea mai mare scdere din
Europa Central i de Est, potrivit unui studiu al companiei poloneze de cercetare
PMR. Conform studiului PMR n Romnia au fost finalizate 44.456 de locuine
noi n 2011, fa de 67.255 de uniti n 2008, cand a fost atins nivelul maxim.
Din punct de vedere al numrului de locuine, constatm o cretere a
acestuia, n sensul c de la un an la altul, n cifre absolute, acest numr a sporit
pn n 2008, duc care s-a instaurat declinul investiiilor.
Anul 2006 reprezint un an n care, prin locuinele pentru sinistrai, sporul a
fost net superior anilor anteriori. Acelai ritm se nregistreaz i n ceea ce
privete realizarea de construcii inginereti, cldiri rezideniale, locuine n curs
de execuie etc., la care creterile sunt constante, dar sigure.
Investiiile au provenit, n cea mai mare parte, din fondurile integral private,
un rol nsemnat avndu-l, n ultimii doi ani, posibilitatea construciilor civile,
inclusiv de locuine pe baz de credite, care s-au acordat mai uor i care, prin
acest credit ipotecar, poate s nsemne un avantaj n perioadele ce vor urma.
Construciile rezideniale i nerezideniale au nregistrat scderi n anul 2011
i rmn ntr-o situaie dificil n continuare.
Tabelul 1
Indicii lucrrilor de construcii, pe obiecte de construcii - % (2005=100)
ACTIVITATE
Cldiri
rezideniale
Cldiri
nerezideniale
B
S
B
S
09
110,8
97,7
200,0
169,8
2011
10
11
112,5 174,2
97,3 132,3
185,1 213,8
165,5 177,9
12
174,9
126,8
250,7
191,3
01
39,0
71,3
87,8
174,3
02
40,9
64,4
81,7
137,0
03
73,7
91,4
127,6
153,9
04
79,7
92,0
155,8
178,0
2012
05
89,1
97,2
168,0
171,9
06
103,0
98,5
185,8
167,5
07
90,2
86,7
174,2
170,5
08
80,4
81,3
175,1
161,2
09
97,0
86,3
194,4
170,1
B= serie brut; S= serie ajustat n funcie de numr zile lucrtoare i de sezonalitate

Sursa: Institutul Naional de Statistic a Romniei.
n luna septembrie 2012, volumul lucrrilor de construcii rezideniale a

crescut fa de luna august 2012, ca serie brut, cu 20,65%, iar ca serie ajustat n
funcie de numrul de zile lucrtoare i de sezonalitate, a crescut cu 6,15%.
Fa de luna corespunztoare a anului precedent, volumul lucrrilor de
construcii rezideniale a sczut, att ca serie brut, ct i ca serie ajustat n
funcie de numrul de zile lucrtoare i de sezonalitate, cu 12,45%, respectiv cu
11,67%.
31

32
Scderea din 2009, 2010 i 2011 a numrului locuinelor terminate a fost

determinat de reducerea att a fondurilor private, ct i a fondurilor publice. n
2010 i 2011 s-au eliberat mai puine autorizaii de construire pentru cldiri
rezideniale, fa de semestrul II din anul precedent. Investiiile n economia
naional au sczut cu aproape 10 procente n 2010 fa de 2009, aceast scdere
nregistrndu-se dup o reducere i mai accentuat n 2011, care atinsese doar
72% fa de 2009. n acest fel, n 2011 s-a nregistrat o diminuare a investiiilor
pe total de aproape 21,3%.
8.000
7.000
6.000
unitati
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2007
2008
2009
Livrari
2010
2011
Oferta asteptata
Figura 1. Evoluia ofertei estimate comparativ cu livrrile de noi apartamente
La finele anului 2011 exista un stoc de 15.500 apartamente, cu peste 200 de

apartamente mai mult fa de anul 2010. Din cele 15.500 de apartamente peste
64% au fost livrate n anii 2009-2010. Anul 2011 a adus noi livrri de 16% din
media ultimilor ani.
Preul mediu a sczut de la 1630 euro/mp n semestrul I al anului 2008 la
1.000 euro/mp n semestrul al doilea al anului 2011, valoare care s-a meninut n
primele ase luni ale anului 2012.
33

1.800
1.600
1.630
1.600
1.530
1.400
1.420
euro/mp
1.400
1.350
1.300
1.200
1.200
1.170
1.150
1.000
1.072
1.050
1.050
1.000
1.000
800
600
S1
S2
2005
S1
S2
2006
S1
S2
2007
S1
S2
2008
S1
S2
2009
S1
S2
S1
2010
S2
S1
2011
2012
Figura 2. Evoluia preului pe metrul ptrat construit
Din punct de vedere al stocului de spaii de birouri, n Bucureti, n prima

jumtate a anul 2011 s-au adugat doar 40.000 mp comparativ cu valoarea de
114.000 mp nregistrat n 2011.
400
350
300
200
376
mii mp
250
104
64
50
110
119
169
100
199
150
2011
2012 e
0
2006
2007
2008
2009
2010
Figura 3. Valoarea suprafeei de noi spaiilor de birouri n Bucureti
La nivelul Bucuretiului gradul de neocupare era de aproximativ 17,50% n

iunie 2012, comparativ cu 16,50% nregistrat la finele anului 2011.
33

34
La nivelul Romnei n 2011 stocul de spaii industriale a crescut cu 95.000 mp,

din care aproximativ 10.000 mp se regsesc n Bucureti.
250
200
91
2009
2010
76
102,8
126,5
50
110,9
100
190
235,2
mii mp
150
0
2005
2006
2007
2008
2011
Figura 4. Evoluia cererii pentru spaii industriale i logistice
Tot la nivelul Bucuretiului gradul de neocupare pentru spaiile industriale

era de aproximativ 16,30% n iunie 2012. Comparativ cu anul 2010 cererea
pentru spaii industriale i logistice a sczut cu 10% n 2011.
n Romnia, din punct de vedere al sectorul construciei de locuine este
puin probabil ca situaia s se schimbe semnificativ n urmtorii ani. Este
necesar o perioad mai mare de timp pentru a nregistra progrese mai ales n
situaia n care s-au nsprit condiiile de creditare. O prima precondiie pentru
mbuntirea situaiei este creterea economic, cu efecte pozitive asupra puterii
de cumprare a consumatorilor. Creterea puterii de cumprare ar putea determina
creterea absorbiei unei pri din oferta mare existent pe piaa imobiliar
rezidenial. Ulterior, acest fapt ar putea ncuraja bncile s reia finanarea i
astfel ar constitui un factor declanator pentru creterea activitii dezvoltatorilor.
n ciuda scderii preurilor materialelor de construcii din Romnia, dezvoltatorii
nu sunt nc capabili s finalizeze proiectele deja ncepute i nici s iniieze altele
noi.
1.3. Sectorul construciilor din Romnia
Piaa construciilor are un pronunat caracter sezonier. Astfel, de exemplu,
anul 2005 a fost un an defavorabil construciilor, datorit evenimentelor meteo
care nu au permis realizarea unui numr de lucrri (inundaii, surpri de teren).
35
Evoluia pieei construciilor a nregistrat la nivelul Romniei o evoluie

spectaculoas, de la 7 miliarde euro n 2006, la 10,5 miliarde euro n 2007. Din
acest punct de vedere, se afla pe locul al treilea n Europa Central i de Est, fiind
devansat de Polonia i Cehia.
Creterea puternic nregistrat n anul 2007 de sectorul construciilor din
Romnia, care a avansat cu 35% fa de anul 2006, fiind cel mai alert ritm dup
1990, a determinat o cretere cu 26% a vnzrilor de materiale de construcii i n
special de ciment de pe piaa local, pn la un volum de 9,7 milioane de tone.
n anul 2008, la nivelul Uniunii Europene s-a nregistrat o reducere de 3% a
sectorului construciilor indus de declinul sectorului imobiliar.
30.000,0
25.000,0
17.605,8
16.954,7
18.066,5
17.300,7
18.721,3
18.806,2
26.087,1
22.996,2
13.406,2
12.993,1
9.128,3
5.000,0
8.969,9
10.000,0
25.345,3
15.000,0
20.455,3
mil. euro
20.000,0
0,0
2005
2006
2007
2008
Cifra de afaceri
2009
2010
2011
Valoarea productiei
Figura 5. Evoluia cifrei de afaceri i a valorii produciei n sectorul construciilor n 2008-2011
Expansiunea din 2006-2007 a sectorului romnesc al construciilor a condus

la dezvoltarea la fel de spectaculoas a afacerilor. n 2009, n Romnia activau
peste 60.000 de companii n domeniul construciilor, dar numrul acestora s-a
redus treptat cu peste 18% pn la finele anului 2011
Tabelul 2
Evoluia numrului de firme i a personalului n perioada 2005-2011
Denumire
Nr. ntreprinderi
Nr. de salariai
Nr. de salariai
pe ntreprindere
2005
31.023
390.221
12,6
2006
37.111
430.731
11,6
2007
48.562
518.514
10,7
2008
59.389
564.776
9,5
Sursa: Institutul Naional de Statistic a Romniei i Eurostat.
35

2009
60.135
479.255
8,0
2010
49.348
402.868
8,2
2011
43.503
418.202
9,6
36
Analiznd rezultatele obinute de Romnia n perioada 2008-2011

constatm c pe total investiiile au nregistrat o scdere fa de anul precedent.
Tabelul 3
Indicii investiiilor realizate n Romnia n perioada 2008-2011
Denumire
Investiii
total
Anii
2008
2009
2010
2011
trim. I
134,3
102,7
72,0
96,3
n % fa de perioada corespunztoare din anul precedent

trim. II
trim. III
trim. IV
130,2
123,2
102,3
70,3
69,4
60,1
93,0
82,9
94,7
93,5
115,6
122,1
La nivelul lucrrilor de construcii noi trendul este similar celui nregistrat

pe total.
Pentru anul 2012 volumul lucrrilor de construcii, serie brut, a sczut n
primele nou luni ale acestui an cu 3,2%, comparativ cu cel din perioada similar
a anului trecut, ca serie ajustat n funcie de numrul de zile lucrtoare i de
sezonalitate, creterea fiind de 4,6%.
Pe elemente de structur, la lucrrile de construcii noi, volumul lucrrilor
de construcii a crescut cu 12,5%. S-au nregistrat scderi la lucrrile de reparaii
capitale (-13,4%) i la lucrrile de ntreinere i reparaii curente (-11,7%).
Pe obiecte de construcii, volumul lucrrilor de construcii a sczut la
cldirile rezideniale i la cldirile nerezideniale cu 15,1%, respectiv cu 6,9%. La
construciile inginereti, volumul lucrrilor de construcii a crescut cu 13,5%.
n aceast perioad se observ o cretere la lucrrile de construcii noi
(+17,5%). La lucrrile de reparaii capitale i la lucrrile de ntreinere i reparaii
curente s-au nregistrat scderi cu 14,7%, respectiv cu 6,5%.
Pe obiecte de construcii s-au nregistrat scderi la cldirile rezideniale i la
cldirile nerezideniale cu 17,6%, respectiv cu 5,3%. La construciile inginereti,
volumul lucrrilor de construcii a crescut cu 17,5%.
Tabelul 4
Indicii investiiilor realizate n construcii noi n Romnia n perioada 2008-2011
Indicatorul
Investiii
construcii noi
Anii
2008
2009
2010
2011
n % fa de perioada corespunztoare din anul precedent

trim. I
trim. II
trim. III
trim. IV
132,5
134,8
127,8
107,3
106,6
91,4
81,4
77,4
70,6
83,2
77,9
89,0
93,4
91,5
104,3
114,5
nainte de 2008 eram obinuii s caracterizm construciile ca sectorul cel

mai dinamic al economiei, concluzie fireasc n urma unei evoluii de-a dreptul
fulminante, urmat de o cdere nceput n ianuarie 2009 i continuat apoi n
perioada 2010 - iunie 2012.
37
n prezent, cea mai mare parte a materialelor de construcii de pe pia, circa

60% - 70%, sunt produse n Romnia.
Costurile de producie n acest sector de activitate s-au majorat ca urmare a
creterii tarifelor la energie electric i gaze cu 1,5% - 1,6%. Preurile materialelor
de construcii sunt cu 5% mai mari. Din punct de vedere al vnzrilor, cimentul va
fi pe primul loc, cu circa 600 milioane de euro, urmat de produsele de
termoizolare i de prefabricate.
1.600
1.491
1.400
1.200
950
mil. euro
1.000
840
800
600
400
499
304
200
157
104
104
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 S1
Figura 6. Volumul investiiilor n sectorul construciilor
Construciile industriale i cele de pe segmentul de retail sunt cele mai

profitabile, n timp ce segmentul rezidenial se confrunt cu probleme n ceea ce
privete respectarea normativelor i, implicit, sigurana utilizatorilor finali.
n mediul rural 65% din construciile rezideniale nu au autorizaii de
construcie.
Una dintre probleme cu care se confrunt n prezent proiectanii este dat de
lipsa tuturor caracteristicilor tehnice ale materialelor de construcii nou intrate pe
pia. La rndul lor, productorii reclam preul mare de testare al produselor noi
n laborator.
37

38

200
183,7
180
160
140
128,2
126
119,3
120
109,8
104,3
105,8
2010
2011*
100
80
2005
2006
2007
2008
2009
*)
Date provizorii.
Sursa de date: Institutul Naional de Statistic.
Figura 7. Indicii lucrrilor de construcii 2005-2011 (anul precedent = 100)
Din anul 2005 i pn n 2008, investiiile au urmat un curs ascendent,

nregistrndu-se creteri de peste 9% de la un an la altul. Din anul 2009,
investiiile i producia au marcat un curs descendent, cu scderi foarte mari n
2010, 2011 i prima jumtate a anului 2012.
Specialitii din domeniul construciilor afirm c fondurile europene pot fi
folosite cu succes pentru testarea noilor materiale, c cea mai important idee a
politicii de produs este orientarea ctre consumator, iar produsul trebuie s fie
astfel conceput pentru a satisface la maximum necesitile clientului, un obiectiv
foarte promovat de programele europene de finanare.
Volumul lucrrilor de construcii a crescut n primele opt luni din 2012 cu
4,9% n serie brut, comparativ cu perioada similar a anului trecut.
1.4. Tendine privind piaa imobiliar i sectorul construciilor
Sectorul construciilor joac un rol important n economia european.
Acesta genereaz aproape 10% din PIB i ofer peste 20 de milioane de locuri de
munc n cadrul a peste 3,29 milioane ntreprinderi, n special pentru
microntreprinderi i ntreprinderi mici. De asemenea, construciile reprezint unul
dintre principalii consumatori de produse intermediare (materii prime, produse
chimice, echipamente electrice i electronice etc.) i de servicii conexe. Datorit
importanei sale economice, performana sectorului construciilor poate influena
n mod semnificativ dezvoltarea economiei n ansamblu.
39
La nivelul Romniei sectorul construciilor reprezint aproximativ 9,81%

din produsul intern brut.
n anul 2007, produsul intern brut a fost n cifre absolute i preuri curente
de 404.708,8 milioane lei, ceea ce reprezint o cretere de 6,1% fa de anul
precedent. n anul 2008, PIB a ajuns la 514.654 milioane lei. Comparativ cu 2007,
PIB a crescut n 2008 cu 7,1%. n anul 2009, pe fondul lipsei de programe care s
stimuleze activitatea economic i sub efectul devastator al crizei, PIB-ul a sczut
la 491.273,7 lei, nregistrnd o scdere, n date comparabile, de 7,1%. n 2010
PIB-ul a ajuns la 522.561,1 milioane lei, iar n 2011 a fost de 578.551,9 milioane
lei. n primul trimestru al anului 2012, valoarea curent a PIB-lui trimestrial a fost
de 109.468,8 milioane lei.
Construcii
9,81%
Comer
18,96%
Industrie,
inclusiv energie
26,28%
Alte activiti
24,42%
Agricultur
6,54%
Activiti
financiare;
imobiliare,
nchirieri i
servicii
2,03%
Impozite nete pe
produs
11,96%
*)
Date provizorii.
Sursa de date: Institutul Naional de Statistic.
Figura 8. Structura produsului intern brut PIB n 2011
Avnd n vedere faptul c numrul autorizaiilor de construire pentru cldiri

rezideniale a sczut n primele nou luni ale anului 2012 cu 4,6% fa de aceeai
perioada a anului trecut, la 29.587 conform datelor oferite Institutul National de
Statistic (INS), tindem s credem c sectorul construciilor nu-i va reveni destul
de curnd.
Scderi importante s-au nregistrat n regiunile de dezvoltare Nord-Est (499
autorizaii), Sud-Muntenia (374 autorizaii), Sud-Est (372 autorizaii) i NordVest (208 autorizaii). n regiunea de dezvoltare Vest s-a nregistrat o cretere cu
189 autorizaii.
Avnd n vedere evoluia economiei Romniei n perioada urmtoare
considerm c se va nregistra o scdere i n perioada urmtoare. Managerii
firmelor de construcii estimeaz pentru urmtoarele trei luni o scdere a
volumului produciei i a stocului de contracte i comenzi. Reducerea volumului
39

40
de activitate ar putea determina reducerea numrului de salariai ca efect al

contraciei pieei.
n schimb, decalajul dintre cerere i ofert generat de scderea volumului
produciei industriale n urmtoarea perioad va conduce la o cretere moderat a
preurilor lucrrilor de construcii.
De asemenea, programele de infrastructur cu fonduri europene i
investiiile n agricultur, n special n proiectele de irigaii, constituie un sprijin
real pentru piaa construciilor. Tendina acesteia, cel puin pn n luna octombrie
2012, este de reducere sub nivelul din 2011. Potrivit estimrilor specialitilor, n
2012 piaa construciilor ar putea scdea puin sub nivelul din 2011 n ceea ce
privete afacerilor constructorilor.
Din punct de vedere al construciilor rezideniale acestea afecteaz mai
puin sectorul construciilor, cu toate c se nregistreaz o uoar revigorare n
anumite zone, mai ales n zonele cu potenial economic deosebit.
Existena fondurilor europene i a proiectelor de infrastructur sunt
singurele care pot impune sectorului construciilor o cretere anual n urmtorii
ani. Motorul principal al acestei creteri l constituie continuarea i chiar
demararea lucrrilor la autostrzi, lucrrile de reabilitare a aeroporturilor,
porturilor, lucrrile de modernizare a drumurilor naionale, judeene i comunale,
lucrrile de construcie de locuine, spaii de birouri i depozite i, nu n ultimul
rnd, continuarea proiectelor de reabilitare termic a locuinelor existente (AnicaPopa, Motofei, 2010).
Sectorul lucrrilor de infrastructura rutier nu a avut scderi semnificative n
2009 i 2010, n pofida declinului economic sever remarcat n Romnia, i a
crescut n 2011 la 18,7 miliarde lei (4,4 miliarde euro), cifra de afaceri de aproape
nou ori mai mare fa de nivelul din 2002 i cu peste 20% mai ridicat dect n
2010.
Pn n anul 2021, se preconizeaz Romnia are nevoie de peste 10 miliarde
de euro, numai pentru modernizarea coridoarelor feroviare IV i IX, cele care
tranziteaz Romnia, legnd nordul cu sudul Europei i estul cu sudul. Potrivit
strategiei pe termen lung a sectorului feroviar, costurile tuturor programelor de
modernizare i rennoire a infrastructurii feroviare depesc 17 miliarde de euro.
Eforturile financiare, pn n 2021, vor fi din mai multe surse, cum ar fi bugetul
de stat, fonduri europene i mprumuturi bancare.
Datele necesare pentru analiza pieei imobiliare i a sectorului construciilor
pot fi prelucrate ntr-un depozit de date. De exemplu, setul SQL Server permite,
prin intermediul instrumentelor sale de Business Intelligence, utilizarea unor
tehnici specifice de analiz economic i financiar a datelor colectate de la
diferite sisteme informatice.
41
Concluzii
Dup o cretere continu a pieei construciilor n perioada 2005-2008,
volumul construciilor din Romnia a sczut n continuu pn la jumtatea anului
2012. Construciile rezideniale i nerezideniale au nregistrat scderi n anul
2011 i rmn ntr-o situaie dificil n continuare. Avnd n vedere evoluia
economiei Romniei n perioada urmtoare considerm c se va nregistra o
scdere i n perioada urmtoare. n Romnia, din punct de vedere al sectorului
construciei de locuine, este puin probabil ca situaia s se schimbe semnificativ
n urmtorii ani. Este necesar o perioad mai mare de timp pentru a nregistra
progrese mai ales n situaia n care s-au nsprit condiiile de creditare. La nivelul
Romniei sectorul construciilor reprezint aproximativ 9,81% din produsul intern
brut.
Pentru revigorarea domeniului sunt necesare investiii sau alte msuri
menite s stimuleze constructia de locuine, care n plus vor avea efect amplificat
asupra creterii economice a Romniei. Doar prin creterea cererii este posibil
majorarea volumului de lucrri i, implicit, a cifrei de afaceri.
Bibliografie

Anghelache, C-tin (2011). Romnia 2011. Starea economic n malaxorul crizei, Editura
Economic, Bucureti
Anica-Popa, I. (2011). Development life cycle of the organizational memory for accounting
domain, Proceedings of Creating Global Competitive Economies: A 360-Degree Approach
(17th IBIMA), Milan, Italy, 14-15 november 2011
Anica-Popa, A., Motofei, Ctlina (2010). nfiinarea i modernizarea diferitelor tipuri de
infrastructuri i implicaiile asupra actorilor din industria materialelor de construcii,
Romanian Statistical Review Supliment, nr. 3, pp. 266-272, ISSN 1018-046X
Brbulescu, A., Mecu, D.G. (2011). Managementul fondurilor structurale - de la idee la proiect,
Editura Artifex, Bucureti
Creu, Raluca, Florentina, erban, Elena, Claudia (2011). Analysis of the facts that have
generated crisis and their impact on the SMEs in Romania, Universitatea Lucian Blaga
din Sibiu, Facultatea de Stiine Economice, Conferin ISI Procedings, 18th International
Economic Conference IECS 2011 Crises after the crisis. Inquiries from a national,
European and global perspective, Sibiu, Romnia, May 19-20, 2011, ISBN CD 978-60612-0139-6, pp. 160-166, categoria A, lucrare publicat n Revista Economica indexat
BDI,http://iecs.ulbsibiu.ro/archive/2011/iecs_2011_program.pdf,http://economice.ulbsibiu.ro
/revista.economica/archive/RE%202-55-2011.pdf accesat n 5.11.2012;
41

42

Manole, Al. (2007). Techniques of Turnovers Evolution and Structure Analysis Using SQL Server
2005, Theoretical and Applied Economics, Volume 7, Issue 7 (July), pp. 41-46
Colliers international (2012). 2012 Eastern Europe Real Estate Review, www.colliers.com
Colliers international (2012). Romania, Research & forecast report mid-year 2012,
www.colliers.com
www.insse.ro
www.epp.eurostat.ec.europa.eu

Tendine n evoluia pieei imobiliare n contextul

actualei crizei economice parte integrat
a crizei ecolonomice
Ana Maria POPESCU
contact.ana@gmail.com
Irina Daniela CIMAU
analizaecfin2004@yahoo.com
Rezumat. Criza economic actual face parte integrant din criza
ecolonomic, pentru c economia este parte integrant a ecolonomiei. Ceea
ce la nceput debuta ca o criz financiar s-a amplificat, cuprinznd pe
lnga piaa imobiliar i alte piee i transformndu-se ntr-o criz
economic global. Toate aceste sisteme sunt n interaciune i interrelaii,
comportndu-se ca un ntreg, dar cu particulariti specifice fiecruia.
Cuvinte-cheie: criza ecolonomic; criza economic global; piaa

imobiliar; caracteristici.
44
Ana Maria Popescu, Irina Daniela Cimau
Introducere
n evoluia oricrui element al viului natural sau creat de om, interaciunea
dintre sntate i criz face parte din desfurarea fireasc a lucrurilor.
La nivelul planetei Pmnt, suntem ntregi vii integrai, mediul creat de
om fcnd parte organic din mediul natural. Expresia cosmeostaziilor
coexistente, din perspectiva filosofie Hwa Jen, se poate reda prin formule: unul
n unul; unul n toate; totul n unul; totul n toate.
n mediul creat de om, ca i n interaciunele dintre acesta i mediul natural,
omul, prin comportamentul su, este considerat factorul din interior ce tulbur
cosmeostaziile coexistente, provocnd pericolele ce declaneaz crizele, dar i
oportunitile pentru depirea lor.
Excesele i deficitele comportamentului uman, ce se reflect i n cel
instituional, dincolo de sursa critic a intregilor integrati de a se autoregla sunt
cele care pregtesc tulburrile numite crize. Ele pot fi la nivelul fiinei umane,
familiei, comunitii, organizaiei de afaceri, vieii economice i sociale,
instituiilor ce definesc regulile jocului vieii n societate n cadrul relaiilor dintre
state etc.
Azi, numim criza ecolonomic, sistemic ceea ce se ntmpl la scar
planetar, deoarece pericolele aparute afecteaz negativ i grav toate
componentele mediului creat de om, inclusiv interaciunile lui cu analogia lumii
vii.
Criza vieii economice este o parte organic a crizei ecolomice, avnd cauze
specifice legate excesele i deficitele comportamentului uman n lumea afacerilor
care au rupt rezultatele economice de ateptrile oamenilor, de a avea i de a
fi la nivelul persoanei umane.
Criza pieei imobiliare, parte organic a crizei vietii economice i sociale, i
are cauzele n excesele de lcomie guvernate de maximizare profitului financiar
i n deficitele de mplinire umane, determinate de pierderea ncrederii n credite
i venituri, n valorile ce domin lumea afacerilor i societatea.
Depirea crizei pieei imobiliare este un proces ce trebuie s fac parte
organic din eliminarea exceselor i deficitelor comportamentelor umane i
instituionale ce au provocat lcomie fr omenie, libertate fr responsabiliate,
politic fr principii sntoase, pia fr responsabiltate economic, tiin fr
umansism etc.
Oportunitile depirii actualei crize ecolonomice, din care face parte i
criza vieii economice i sociale, i au rdcinile n cauzele ce au generat
pericolele, toate fiind legate de cderea omului, reflectat ntr-o evoluie
neproporional, cunoaterea n sus i moralitatea aplicrii ei, n jos.
Respiritualizarea valorilor pe sensul ateptrilor umane reprezint cheia
tranziiei de la afacerile pentru profit la afacerile pentru oameni.
45
1. Criza pieelor componena organic a crizei ecolonomice actuale

Cercetrile din perspective noii paradigme intitulat sntatea ntregului
viu pun n eviden nevoia de a interpreta viaa, n general, pe cea economicosocial, n special ca pe un sistem de interrelaii i interaciuni ntre ntregii vii
integrati.
Prin ntregul viu comun nelegem interrelaile dintre viaa viului n
natural preexistent i n viaa viului din mediul creat de om, sub forma familiilor
umane, comunitilor umane, organizaiilor de afaceri, instituiilor ce guvernez
jocul comportamentelor n viaa economico-social i politic a statului i n
relaile dintre ele.
Omul, ca individ uman, devenit n timp persoana uman, este att natur, ct
i societate. Aceasta nseamn c n fiina uman integral se afl principiile
propriei homeostazii, ce in de legile naturii viului, dar i de valoriile-principiile
societii n care acesta triete, muncete i iubete. Pentru armonia dintre legile
naturii din om i legile societii din om, nelepciunea sistemic a nzestrat
fiina uman cu creier, ochi, gur, mini, picioare etc. spre a putea exercita
concomitent att funciile biologice specifice, ct i funciile sociale specifice.
Cnd ntre aceste funcii domnete armonia spunem c sntatea omului ca
ntreg viu integrat asigur folosire potenialului energetic la maximum, fiind n
msur s in sub control consecinele negative ale exceselor i deficitelor de
comportament ce se reflect n interaciunile ce apar, pe verticala viului uman, dar
i pe orizontala prin care coexist i se succede.
n sens ecolonomic, o fiin uman sntoas nu poate crete dect n familii
sntoase, n comuniti santoase, n organizaii de afaceri santoase, n instituti
sntoase, ntr-un mediu natural santos.
Spre exemplu, o organizaie de afaceri santoas, care este de fapt familia
muncii, poate fi considerat atunci cnd rezultatele ei bunuri i servicii,
veniturile obinute din realizarea lor: salarii, profit, dobnzi, dividende, impozite
etc. sunt expresia unei armonii cu mediul natural, ntre salariai i patroni, ntre
respectiva organizaie i comunitatea n care se afl, ntre ea i familiile celor care
lucreaz n acea societatea economic etc.
Cnd afacerile fac bine oamenilor, spune Richard Branson, cnd bunurile
obinute sunt produse n armonie cu exigenele mediului i n responsabilitate cu
aspiraiile oamenilor, comunitilor i familiilor, atunci i numai atunci putem
vorbi de profituri sntoase ecolonomic.
n viaa economic, sau n viaa afacerilor, comportamentele umane
manifestate prin cerere i ofert se afl integrate n cadrul unor piee aflate n
interrelaii i interaciuni, guvernate de intrri, transformri i ieiri specifice
diferitelor procese economice, ce fac parte dintr-o anumit diviziune social a
muncii.
45

46
Fiecare dintre aceste piee ale vieii economice, unde participanii (familii,
ntreprinztori, administrrii publice etc.) vnd i cumpr cele necesare propriilor
interese: au propria lor homeostazie acea parte organic a minii invizibile
care dirijeaz alegerile noastre folosind resursele limitate n condiii de
incertitudini.
Cnd aceste alegeri fcute de participanii la via economic n
conformitate cu propriile lor nevoi-interese au la baz principiile vieii n armonie,
bazate pe libertatea n rspundere, pe libertatea n solidaritate i comuniune
social, excesele i deficitele de comportament aproape c sunt invizibile ca
influene negative, regula ctig-ctig devine motorul motivaiei pentru toi cei
implicai.
Pericolele care prevestesc apariia crizelor apar atunci cand excesle i
deficitele de comportament uman, n diferitele lui forme de manifestare, tulbur
homeostaziile pe pieele vieii econimice rupnd arominiile dintre a avea i a
fi la nivelul salariailor i patronilor, familiilor i comunitilor, instituiilor
statului etc.
n esen, aceste pericole provin din excesele de libertate i deficitele de
responsabilitate, excesele de lcomie i deficitele de omenie; excesele de ctig
financiar i pierderile ecologice, familiale, comunitare provocate prin poluare,
omaj, evaziune fiscal, corupie etc.
Atunci cnd excesele i deficitele de comportament pe diferitele piee ale
vieii economice se ntreptrund, se adncesc i devin atotcuprinzatoare, ntreaga
via economic intr n criza, iar cnd acestea se rspndesc la nivelul ntregii
viei economice, apare criza ecolonomic. Sunt afectate toate componentele
viului create de om, sntatea acestuia ca ntreg viu integrat i prin el sntatea
intregului viu comun.
Soluia la ceea ce se ntmpl astzi nu este o problem doar a vieii
financiare, cum se afirm din pcate, ci a ntregii viei economico-sociale,
insituionale la scara global, care i-a pierdut busola. Adic, i-a pierdut valorile
i principiile ce se afl la baza snttii ntregului viu uman. n locul unor valori
i principii sntoase s-au manifestat durabil valori i principii nesntoase,
pentru oamenii i familile lor, pentru comunitile umane i organizaiile de
afaceri, pentru instituiile jocului vieii i mediului natural care ne garanteaz
supravieuirea. Ne referim la: lcomie mnat de un egosim egocentrist, la un
individualism patologic, voina de a domina cu orice pre i pe oricine, voina de
putere folosind cunoaterea tiinific.
i pentru a ne folosi de nelepciunea lui Einstein, n soluionarea actualei
crize economice, sistemice universale spunem c pentru a gsi oportunitile pe
care le conine chiar criza, avem nevoie de o alt minte uman i instituional
diferit total de cea care ne-a aruncat n cel mai grav deficit de iubire, de ncredere
i credin din istoria cunoscut a omenirii, exprimat sub forma cderii omului.
47
Ridicarea omului prin respiritualizare contiinei acestuia punnd bazele

unui nou model educaional care s integreze valoarea iubirii n formarea omului
de valoare n locul omului de succes, valoarea libertii n rspundere i a
credinei n certitudine, ca elemente definitorii ale armoniei universale reprezint
i n opinia noastra soluia actualei crize ecolonomice.
n baza acestei viziuni, ne permitem s interpretm criza pieei imoniliare,
s conturm unele tendine i s gsim n cauzele ei acele oportuniti care, privite
din perspectiva ntregii viei economice, sociale i instituionale, pot ajuta la
respiritualizarea comportamentelor umane ce se manifest i n acest domeniu.
2. Particulariti ale crizei pe piaa imobiliar
Aa cum am precizat, criza pe piaa imobiliar face parte integrant din
criza pieelor ce compun viaa economic i, ca urmare, cauzele generatoare de
excese i deficite de comportament uman i instituional se regsesc i n acest
domeniu, ns n forme specifice determinate de natura intereselor economice ce
nsoesc cererea i oferta pe o asemenea pia.
Lcomia, excesul de libertate i lipsa de responsabilitate instituional,
voina de a domina concurena prin orice mijloace, evaziunea fiscal, corupia,
ndatorarea dincolo de capacitatea real de economisire i de control al micrilor
ocuprii etc. reprezint cauze generale aplicate specific la piaa imobiliar, unde
toi oamenii, ntreprinztori sau reprezentani ai cererii au adoptat comportamente
de contrasens, ntr-un stat societate slab structurat instituional i moral.
Astfel c, piaa imobiliar n contextul crizei financiar actuale, denumit i
criza creditului de ctre unii autori, are drept cauza principal scderea ncrederii
investitorilor n obligaiuni ipotecare, obinute prin ncercarea de securizarea a
portofoliului de credite ipotecare, fenomen ce a condus la dezechilibre n lan, n
dezavantajul tuturor participanilor pe o asemenea pia.
n esen, mecanismul acordrii creditului ipotecar, garantat cu proprieti
imobiliare (subprime), const n aceea c persoana fizic, cea care ulterior este
deintorul proprietii imobilare, solicit obinerea unui mprumut pentru
achiziionarea unui imobil, banca acord acest mprumut, fr o analiz riguroas a
bonitii clientului, asigurndu-i ns restituirea mprumutului doar prin ipotecarea
imobilului. Ca urmare a acestui mecanism, guvernat de valori i principii
nesntoase, dei persoana fizic sau juridic este proprietarul imobiliului n acte, n
realitate ea este cea care va suporta toate riscurile, inclusiv pe cel de a pierde
locuina, dac nu poate plti creditul. Iat un exemplu de afacere ce nu are legatur
cu respectul fat de oameni ci, mai mult, se urmrea ca, n cazul neplaii creditului,
proprietarul va pierde nu doar imobilul, ci i banii achitai pn la data apariie
neplaii. Faptul c printr-un asemenea mecanism financiar proprietarii erau doar n
47

48
acte, pn la achitarea integral a creditului, arat c toate riscurile erau rostogolite

unilateral, doar asupra purttorilor cererii de credite pentru locuine.
Spre exemplu, n SUA, Societatea Ameriquest, deinut de Roland Arnal, a
acordat, iniial, credite ipotecare pentru refinanarea creditelor ipotecare deja
existente, ulterior acordnd i credite pentru finanare fr a ine seama de bonitatea
clientului, folosind tehnici de falsificare a dosarului de creditare, dezinformare a
clientului privind variabilitatea ratei dobanzii, cu consecine grave, n principal,
asupra celor care inteionau s-i cumpere o locuin. Ba, mai mult, aceast
instituie financiar a vndut obligaiunile ipotecare rezultate ca pe instrumente
finaciare sigure multor bnci, fonduri de investiii cu sediul pe Wall Street, de unde
a aprut propagarea n lan a unor comportamente bazate pe lcomie i nelciune.
Rezultatul a fost ca cea de a patra banca din lume, Lehman Brother, cea care a
deinut cel mai mare portofoliu de astfel de obligaiuni, a dat faliment n aprilie
2008. Interesenat este c i msurile guvernamentale anticriz ce au urmat, n loc s
atenueze ocurile crizei, le-au adncit i extins n Europa i nu numai.
n contextul globalizrii lumii afacerilor, asemenea comportamente umane
i instituionale au antrenat reacii n lan, cu consecine negative asupra crizei pe
o asemenea pia, i nu numai. Da fapt, modul de manifestare a fenomenului
globalizarii lumii afacerilor este nu numai expresia unor comportamente
nesntoase, ci i un factor care le antreneaz, prin scparea lor de sub controlul
instiutional al statelor suverane. Astfel, din modul de interpetare a fenomenului
globalizrii afacerilor putem s ntelegem c acesta este att expresia, ct i
condiia actualei crize.
Dup Martin Allrow globalizarea se refer la toate acele procese prin care
popoarele lumii sunt ncorporate ntr-o singur societate mondial, societatea
global. n viziunea lui Anthony Gidees globalizarea poate fi definit ca
intensificarea relaiilor sociale n lumea ntreag care leag ntr-o asemenea
msura localitaile ndeprtate, nct evenimentele care au loc sunt privite prin
prisma altora similare, petrecute la multe mile deprtare i invers. n acelai
spirit, Emanuel Richter este de parere c globalizarea este reeaua global care a
adunat laolalt comuniti pe aceast planet, altdat dispersate i izolate, ntr-o
dependen mutual i o unitate ale unei singure lumi.
Nicholas Taleb Nassim, autorul celebrei lucrri Lebada NeagraTeoria puin
probabilului, ncearc o analiz echilibrat a fenomenului globalizrii aducnd
att elemente pozitive, ct i negative. Prin interviurile sale Nicholas Taleb
Nassim a avertizat, cu mult naintea nceperii crizei economice, despre efectul
negativ al globalizarii, care poate provoca pierderi pentru cei mai muli fa de
beneficiile pe care le aduce. Efectele negative pe o asemenea piaa global sunt
amplificate, spune profesorul Nicholas Taleb Nassim, ca urmare a relaiilor de
interdependena tot mai puternice, a faptului c informaiile privind creditele
49
bancare ipotecare i facilitatea accesului la aceste surse de finanare au fost

accesate prin intermediul TV, internet, precum i prin alte surse de publicitate.
Interpretarea crizei pe o asemenea pia devenit global este organic
ajutat i de nelegeare mecanismelor pe care se bazeaz interaciunile ntre oferta
de proprieti imobiliare i cererea pentru aceste produse. Astfel, fiecrei
proprieti imobiliare i sunt specifice anumite caracteristici fizice, legale, de
localizare, de design etc. care o fac potrivit pentru o anumita utilizare. n esena
lor, aceste caracteristici reprezint mijloacele de negociere ale vnztorilor,
elemente ce definesc oferta de pe o asemenea pia. n acelai timp aceste atribute
sunt i expresia a ceea ce-i doresc cumprtorii, definesc n fond relaia dintre
preul pe care l-ar plti i calitatea pe care o doresc.
n baza acestor elemente definitorii, tranzaciile pe o asemenea pia au ca
obiect vnzarea/cumprarea acestor caracteristici (fizice, legale de locaie, design
etc.) ce se ntlnesc att n ofert, ct i n cerea de asemenea produse economice,
de purttorii ofertei, ele sunt n sprijinul inteniei de a le vinde, iar la purttorii
cererii sunt aeptri care le sunt implinite, susinnd cererea de a le cumpra.
Dat fiind complexitatea relaiilor pe o asemenea pia participanii, ca
purttori de interese, sunt foarte diveri. Avem n vedere vnztorii i
cumprtorii, intermediarii, instituiile financiare, constructori, notari, cadastriti,
instituiile statului (admnistaraia finaciar, agenia de cadastru i publicitate
imobiliar, oficiul de cadastru, biroul de carte funciar etc.) i alii. Din aceast
complexitate de relaii decurge i modul n care fiecare interacioneaz, spre a
cunoate, nelege i realiza propriile interese economice.
Cunoaterea acestor variabile este deosebit de important pentru a face unele
predicii pe o asemnea pia. n teoria i practica de specialitate exist dou viziuni
pentru a stabili tendina pe o asemenea pia: viziunea pe termen scurt i viziunea pe
termen lung. Cele dou termene scurt i lung sunt n funcie de capacitatea de a
sesiza aciunea unor factori, de a cuantifica influena lor asupra cererii i ofertei.
Factori pe termen lung
ce acioneaz asupra
cererii i ofertei
Rata natalitii;
Ponderea populaiei cu
venituri ridicate;
Dezvoltarea economic
naional i local;
Tehnologie etc.
Factori i orizonturi de
timp n stabilirea
tendinelor pe piaa
imobiliar
Interaciuni de scris i
de contranscris
Factori pe termen scurt

ce acioneaz asupra
cererii i ofertei
Politica de creditare;
Rata dobnzii;
Preurile de pe pia
etc.
Figura 1. Factori i orizonturi de influene pe piaa imobiliar
49

50
3. Impactul crizei din perspectiva imobiliar

Orice criz, ca i cea din domeniul pieei imobiliare, nu se manifest la fel
n toate componentele ei. Dei cauzele pot fi aceleai, impactul factorilor asupra a
cea ce se ntmpl, ca i modul n care rspundem la ceea ce ni se ntmpl,
formeaz o arie de mare diversitate cultural, tradiional i instituional. Dac
este numai s evideniem c hotelurile pot fi mprite n: hoteluri de lux, hoteluri
cu dotri pentru conferine, moteluri de la marginea drumului etc; c, magazinele
se mpart n: malluri, cu desfacere la strad, cu vnzare de solduri etc., c
locuinele sunt pentru o singur familie, pentru mai multe familii, pentru
vnzare/nchiriat, atunci ne putem da seama c impactul crizei este n funcie de
interaciunile pe care le genereaz alegerile realizate n context. n funcie de
criteriile de segmentare a pieei imobiliare, legate de localizare, tipul de
proprietate i atributele fizice, atributele legale, design, confort i altele, putem s
ne apropiem cu cunoatere i nelegere, de impactul crizei, difereniind
consecinele, n raport cu acestea, evident, din perspectiva modului n care
comportamentelor umane rspund la aceste alegeri.
Interpretarea crizei pieei imobiliare n Romnia, ca i a impactului acesteia
asupra crizei vieii noastre economice, nu poate s fac abstracie de
particularitile modului n care s-a format i evoluat aceaste n perioada de
tranziie.
Una din particularitile pieei imobiliare o constituie caracterul limitat al
factorului teren, nsoit de posibilitaile de dezvoltare ale acestuia prin construirea
de locuine, birouri, spaii comerciale, industriale, care constitue i ele noi limitri.
Asemenea condiionalitate trebuie privit i din punctul de vedere al ciclicitii
pieei imobiliare, deoarece limitarea ofertei de proprieti imobiliare ridic
preurile pe acea pia, pentru ca alternativele de dezvoltare (care sporesc ofert
specific acestei piee) s impun, ulterior, o reducere de preuri.
Cunoaterea principalelor caracteristici ce definesc oferta i cererea pe o
asemenea pia este esenial spre a putea participa n cunotin de cauz, apt de
automativare i asumarea riscurilor.
51

Tipul proprietii
rezidenial
birouri
spaii comerciale
destinaii industriale
Gradul de accesibilitate la
alte proprietti invecinate
i relaiile de
complementaritate
Variabilele preuri imobiliare
Are proprietai:
internaional
naional
regional
local
urban etc.
Gradul i carasteristicile
utilizatorilor:
unul sau mai multe
barbai;femei
Llll
Cultur
Vrst etc.
Figura 2. Variabile ale pieei imobiliare
Sintetiznd cele prezentate putem s concluzionm urmtoarele:

piaa imobiliar din Romnia, prin preurile excesive, a reflectat att
lcomia ntreprinzatorilor-ofertani, ct i ncurajarea excesiv a bncilor
de a oferi credite;
perioada de criz pe o asemenea pia nc nu a reuit s potoleasc setea
de ctig a ntreprinztorilor, nivelurile de preuri existente nu s-au redus,
n opinia noastr, la nivelul unei rate de profit decente;
n perioada ce urmeaz vom asista la un comportament restrictiv deosebit
de acut din partea cererii, dac avem n vedere ce se ntmpl pe piaa
muncii de la noi i nu numai;
credem c o stabilizare a cererii pe o asemenea pia ar putea s fie
influenat pozitiv de o politic a creditului n limitele bunului-sim
ducnd dobnda bancar la un nivel apropiat de rata ncrederii populaiei
n acest produs;
apreciem c n domeniul pieei imobiliare se impune din partea
guvernului o intervenie substanial, dincolo de Programul Prima Casa
existent, care s armonizeze ateptrile tinerilor absolveni cu ofertele de
locuine ntr-un orizont de timp suficient de atractiv;
ncrederea pe piaa imobiliar va depinde de ceea ce se ntmpl pe
celelalte piee, cu deosebire pe piaa bunurilor i serviciilor, unde se afl
ocupat cea mai mare parte a forei de munc. Creterea gradului de
ncredere pe o asemenea pia n perioad ce urmeaz ar putea fi
51

52
favorizat de intensificarea atragerii fondurilor europene i de folosirea

lor cu eficiena ridicat.
n baza acestor elemente, apreciem c i pe piaa imobiliar, ca i pe
celelalte piee, criza provocat prin excesele de lcomie i deficitele de pruden
pot conine i oportunitaile de depire dac i numai dac cei ce se ntlnesc pe o
asemenea pia i pondereaz comportamentele n limitele decenei i al unor
ateptri raionale de tip ctig-ctig pentru toi participanii.

Bibliografie

Branson, R. (2012). Afacerile, pentru om, Editura Publica, Bucureti
Capra, F. (2004). Momentul adevrului, Editura Tehnic, Bucureti
Grof, S. (2007). Dincolo de raiune, Editura Curtea Veche, Bucureti, 2008
Nassim, N.T. (2010). Lebda neagr, Editura Curtea Veche, Bucureti
Papa Ioan Paul al II-lea (2008). Enciclice, Editura ARCB, Bucureti
Popescu, C., Tanadi, Al. (2011). Respiritualizarea. nva s fi Om. Ei despre Noi, Ediie
adugit i mbuntit, Editura ASE, Bucureti
Popescu, C. (2006). Raionalitatea i sperana. Paradigma intregului viu, Editura Renaissance,
Bucureti
Popescu, C. (2011). Viaa ca optimism tragic. Perspectiva ecolonomic, Editura ASE, Bucureti


Piaa imobiliar i evoluia dobnzii

la creditele imobiliare
Adrian ANICA-POPA
adrian_anica@yahoo.com
Rezumat. n ultimii ani piaa imobiliar, dezvoltatorii imobiliari i
firmele de construcii au cunoscut un regres c urmare a declanrii crizei
financiare la finele anului 2008. Studiu are ca scop identificarea
corelaiilor dintre conjunctura economic identificat la nivel internaional
i naional i evoluia pieei imobiliare. De asemenea, s-a pus n eviden
corelaia dintre evoluia preurilor proprietilor imobiliare i nivelul ratei
dobnzii la creditele ipotecare.
Cuvinte-cheie: piaa imobiliar, criza economic, credite ipotecare,

dobnd.
54
Adrian Anica-Popa
Introducere
Ultima parte a anului 2008 a fost marcat de scderi ale investiiilor
imobiliare n toat Europa pe fondul crizei creditelor, iar previziunile pentru 2012 i
2013 arat c activitatea n acest domeniu se va confrunta cu o continu recesiune.
n prezent dezvoltatorii imobiliari au redus preurile din dorina de a vinde cu
orice pre proiectele, n condiiile n care la jumtatea anului 2012 asistam la atingerea
preurilor minime de vnzare. Majoritatea proiectelor imobiliare sunt dezvoltate n
baza accesrii de credite bancare, iar scadena dobnzilor se apropie iminent. Acesta
este i motivul pentru care dezvoltatorii vor ncerca strategii de vnzare prin finanri
proprii acordate clientului sau prin reducerea suprafeei imobilelor. Apropierea
scadenelor bancare va conduce la dorina unei capitalizri a dezvoltatorilor prin
vnzarea angro de locuine, substituit prin cedarea de pri sociale din cadrul
diverselor firme care au fost nfiinate pentru respectivele proiecte.
Piaa locuinelor noi rmne afectat de situaia accesibilitii creditelor
bancare, dar i de lipsa unui ciclu tranzacional corect din pia. Scderea a fost
destul de lent, dar sigur pn n luna iulie 2012 i specialitii din piaa
imobiliar, precum i dezvoltatorii se ateapt la o scdere ponderat n
continuare. n plus, nici instituiile de finanare nu au mesaje ncurajatoare, iar
evoluia economiei este fragil, fiind influenat de conjunctura internaional.
n contextul actual, cumprtorii au anticipat acest refuz de creditare,
renunnd practic la a-l mai solicita, chiar dac unii dintre ei ar putea beneficia n
continuare de aceste creditri. Acest fapt i-a afectat mai mult pe dezvoltatori, care
s-au vzut nevoii s renune la proiectele care urmau a fi continuate sau demarate.
Prin urmare, acest fenomen de anticipare s-a conjugat cu scderea efectiv a
ofertei, accentund i mai mult fenomenul.
Criza financiar a afectat sectorul construciilor n mod deosebit; s-au
nregistrat scderi severe ale cererii, n special pe piaa imobiliar rezidenial, dar
i pe alte piee, de exemplu pe piaa construciilor de infrastructuri. n Romnia
explozia bulei imobiliare a fost unul din principalele cauze ale prbuirii cererii i
a continuat s reduc n mod semnificativ activitatea n acest sector. Mai mult,
sectorul imobiliar este afectat n mod special de contracia pieelor de credit.
Constrngerile care apas asupra cheltuielilor publice din cauza crizei vor exercita
o presiune i mai mare asupra investiiilor n infrastructur.
1.1. Evoluia pieei imobiliare de dup anul 2007
Preurile pe piaa imobiliar scad continuu de cel puin trei ani, ns, pentru
a avea o imagine de ansamblu asupra nivelului la care s-a ajuns n acest moment,
trebuie s raportm preurile evoluiei de ansamblu a economiei din Romnia i la
cel al nivelului dobnzilor.
55

Euro
Bucuresti Centru
Bucuresti Periferie
Romania
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
Tr.4 2011
Tr.3 2011
Tr.2 2011
Tr.1 2011
Tr.4 2010
Tr.3 2010
Tr.2 2010
Tr.1 2010
Tr.4 2009
Tr.3 2009
Tr.2 2009
Tr.1 2009
Tr.4 2008
Tr.3 2008
Tr.2 2008
Tr.1 2008
Tr.4 2007
Tr.3 2007
Tr.2 2007
Tr.1 2007
Sursa: Eurobank.
Figura 1. Evoluia preurilor medii ale proprietilor imobiliare rezideniale
Potrivit indicelui imobiliar calculat de Eurobank, preul mediu al locuinelor

la nivel Romniei la finele trimestrului al patrulea al anului 2011 a fost de
49.646 euro, n scdere cu 9% fa de acelai trimestru al anului 2010, i cu 40%
mai mic dect de maximul atins nainte de criz, respectiv 81.862 euro n
trimestrul III. Calculat n RON, preul mediu a sczut cu 30%.
Romania
2007
2008
2009
2010
2011
Vest
Nord
Centru
Sud
Muntenia
Dunare
Moldova
Buc. + Ilfov
euro
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Sursa: Eurobank.
Figura 2. Evoluia preurilor medii ale proprietilor imobiliare rezideniale pe regiuni ale Romniei
55

56
Adrian Anica-Popa
Efectul declanrii crizei financiare a fost acela de stopare a creterii

preurilor, iar cumprtorii au constatat chiar o tendin de scdere a preurilor
locuinelor, devenind totodat mult mai rbdtori n a face investiii, ateptnd n
continuare scderea preurilor. Reducerea drastic a tranzaciilor imobiliare i-a
determinat pe dezvoltatori s devin mult mai prudeni, reducnd sau chiar
renunnd la proiectele noi care urmau a fi demarate n viitorul apropiat. n acest
caz factorul psihologic acioneaz ca o frn, cumprtorii fiind mult mai reticeni
n privina cumprturilor i, cu att mai mult, n privina locuinelor, privite de
cea mai mare parte a populaiei drept cea mai important investiie din ntreaga
via. Dac pn n septembrie 2008 se mergea pe principiul orice cumpr astzi
este mine mai scump, dup aceast perioad achiziiile nu se mai fac pe factori
strict emoionali, acetia au disprut i au lsat mai mult loc factorului raional.
1.2. Evaluarea strii de sntate a Romniei
Evaluarea strii de sntate a unei ri se rsfrnge asupra unui indicator
macroeconomic denumit produsul intern brut - PIB. Produsul intern brut reflect
suma valorii de pia a tuturor mrfurilor i serviciilor destinate consumului final,
produse n toate ramurile economiei n interiorul unei ri n decurs de un an.
Componentele produsului intern brut sunt:
Consumul privat este n mod normal cea mai mare component a PIB,
reprezentnd cheltuielile gospodriilor n economie. Aceste cheltuieli pot
fi clasificate n: bunuri durabile, bunuri perisabile i servicii;
Cheltuielile statului sau consumul sectorului public, reprezint suma
tuturor cheltuielilor guvernamentale pentru bunuri finite i servicii.
Include salariile angajailor din sectorul public, cumprarea de armament
etc.;
Investiiile includ investiii n fabrici, echipamente, inventar i nu includ
schimburile de active existente;
Exporturile reprezint exporturile brute ale unei ri, incluznd bunuri i
servicii, destinate consumului ntr-o alt ar;
Importurile reprezint importurile brute.
Declinul brusc al PIB-ului din Romnia n 2009 a fost urmare a reducerii
puternice a construciilor, agriculturii i serviciilor. Pe de alt parte, n 2010, rata
de cretere real a PIB-ului a fost ameliorat de industrie, construciile au rmas
un sector cu rat de cretere negativ. Pentru urmtorii ani, exist prognoza care
vizeaz o rata pozitiv de cretere real a PIB-ului, procesul de recuperare fiind
susinut de construcii, industrie i servicii.
57

Tabelul 1
Produsul intern brut n perioada 2007-2011 miliarde euro
Nr.
crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Simbol
AT
BE
BG
CY
CZ
DE
DK
EE
EL
ES
FI
FR
HU
IE
IT
LT
LU
LV
MT
NL
PL
PT
RO
SE
I
SK
UK
Denumire
Austria
Belgia
Bulgaria
Cipru
Republica Ceh
Germania
Danemarca
Estonia
Grecia
Spania
Finlanda
Frana
Ungaria
Irlanda
Italia
Lituania
Luxemburg
Letonia
Malta
Olanda
Polonia
Portugalia
Romnia
Suedia
Slovenia
Slovacia
Regatul Unit
2007
2008
2009
2010
2011
274,02
335,81
30,77
15,90
131,91
2.428,50
227,53
16,07
223,16
1.053,16
179,83
1.886,79
99,42
188,73
1.554,20
28,74
37,50
21,03
5,47
571,77
311,00
169,32
124,73
337,94
34,59
54,81
2.063,47
282,74
346,37
35,43
17,16
154,27
2.473,80
235,13
16,24
233,20
1.087,79
185,67
1.933,20
105,54
178,88
1.575,14
32,41
37,37
22,89
5,86
594,48
363,18
171,98
139,77
333,26
37,24
64,41
1.809,58
276,15
340,78
34,93
16,85
142,20
2.374,50
223,99
13,76
231,08
1.048,06
172,32
1.885,76
91,42
161,28
1.519,70
26,65
36,03
18,52
5,86
573,24
310,68
168,50
118,20
292,47
35,56
62,79
1.573,47
286,40
356,13
36,05
17,41
150,27
2.496,20
235,61
14,32
222,15
1.048,88
178,80
1.937,26
96,59
156,49
1.553,08
27,61
39,91
18,04
6,23
588,74
354,62
172,67
124,06
349,95
35,61
65,87
1.709,61
300,71
369,84
38,48
17,98
156,22
2.592,60
239,24
15,95
208,53
1.063,36
189,37
1.996,58
99,82
158,99
1.579,66
30,81
42,62
20,21
6,50
601,97
369,67
170,91
136,48
387,89
36,17
69,11
1.750,40
Chiar dac Romnia a avut n anul 2011 o evoluie economic pozitiv i

perspectiva pentru anul 2012 era favorabil, evoluia pieei imobiliare este totui
una negativ. Pentru anul 2012 volumul lucrrilor de construcii, serie brut, a
sczut n primele nou luni ale acestui an cu 3,2%, comparativ cu cel din perioada
similar a anului trecut, ca serie ajustat n funcie de numrul de zile lucrtoare i
de sezonalitate, creterea fiind de 4,6%.
Sectorul construciilor joac un rol important n economia european i deci
i la nivelul Romniei. Acesta genereaz aproape 9,1% din PIB i ofer peste
418.202 locuri de munc n cadrul a peste 43.503 ntreprinderi, n special pentru
microntreprinderi i ntreprinderi mici. De asemenea, construciile reprezint unul
dintre principalii consumatori de produse intermediare (materii prime, produse
chimice, echipamente electrice i electronice etc.) i de servicii conexe. Datorit
importanei sale economice, performana sectorului construciilor poate influena
n mod semnificativ dezvoltarea economiei n ansamblu.
57

58
Adrian Anica-Popa
Viaa economic a fiecrei ri este din ce n ce mai animat de existena

unor ntreprinderi puternice, att sub aspect financiar, ct i prin ponderea din
pia pe care o domin. Acestea i extind permanent cmpul de aciune dincolo
de frontierele statelor de origine (Oancea-Negescu, Cimau, 2009).
O comparaie mai realist ntre ri se face prin luarea n considerare a
valorilor PIB-ului pe cap de locuitor.
90.000
2007
euro/locuitor
80.000
2008
70.000
2009
60.000
2010
2011
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Slovacia
Regatul Unit
Suedia
Romania
Portugalia
Olanda
Polonia
Malta
Letonia
Lituania
Luxembourg
Italia
Franta
Ungaria
Finlanda
Grecia
Spania
Estonia
Danemarca
Cipru
Republica
Ceha
Germania
LT LU LV MT NL PL PT RO SE SI SK UK
Bulgaria
IT
Belgia
AT BE BG CY CZ DE DK EE EL ES FI FR HU IE
Austria
Irlanda
Slovenia
Figura 3. Evoluia produsului intern brut pe cap de locuitor n perioada 2007-2011
Valoarea produsului intern brut pe locuitor crete n perioada 2009-2011.

Anul 2009 demonstreaz din nou c Romnia are probleme economice reale i
planul de redresare are consecine negative i grave valoarea ratei de cretere
real a PIB-ului plaseaz Romnia pe poziii n coada clasamentului UE-27,
nainte de Grecia, dar dup Irlanda, Letonia, Spania, Bulgaria. Structura PIB-ului
relev probleme i soluii reale ale economiei.
Starea actual de sntate n Romnia este rezultatul interaciunii mai
multor factori (Creu, 2010):
Reducerea venitului real al familiilor;
Structura dezechilibrat a bugetului familiei n sensul reducerii
cheltuielilor destinate serviciilor (inclusiv celor pentru sntate);
Stresul, standardul de via sczut, omajul, insecuritatea social etc..
1.3. Evoluia dobnzilor n Romnia nainte i dup declanarea
crizei financiare
Ca rspuns la criz, unele ri ale Uniunii Europene au investit n pachete de
stimulare, de exemplu prin investiii n proiecte de infrastructur anticipate, prin
59
rate reduse ale TVA pentru construcii noi i/sau renovri de cldiri, prin rate
prefereniale ale dobnzii la creditele ipotecare etc. Este necesar elaborarea unor
politici adecvate, care s stimuleze creterea economic i ocuparea forei de
munc pe termen scurt, dar care s ncurajeze n acelai timp o restructurare a
sectorului de construcii pe termen lung. Creterea puterii de cumprare a
populaiei poate insufla o anumit credibilitatea n faa bncilor i dezmoririi
pieei imobiliare. n acelai timp, pentru a reduce costurile i a crete
productivitatea, este necesar ca societile care activeaz n industria construciilor
s colaboreze n vederea implementrii sistemelor informatice interorganizaionale (Anica-Popa, 2011)
Punctul de plecare l constituie nivelul ratei dobnzii de referin, oferit de
Banca Naional a Romniei.
Tabelul 2
Dobnda de referin a BNR n perioada 2007-2011(%)
Nr.
crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Denumire
ianuarie
februarie
martie
aprilie
mai
iunie
iulie
august
septembrie
octombrie
noiembrie
decembrie
2007
2008
2009
2010
2011
8,75
8,75
8,08
8,00
7,50
7,25
7,25
6,10
6,48
6,87
7,00
7,50
7,50
8,00
9,00
9,03
9,50
9,75
9,75
10,00
10,25
10,25
10,25
10,25
10,25
10,25
10,14
10,07
10,02
9,71
9,50
9,00
8,53
8,50
8,00
8,00
8,00
7,50
7,25
7,00
6,50
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,00
6,00
6,00
Dup cum se poate observa exist o tendin, cel puin pn n acest

moment, a reducerii dobnzii de referin a BNR.
59

60
Adrian Anica-Popa

11,0%
10,0%
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
ian.12
oct.11
iul.11
apr.11
ian.11
oct.10
iul.10
apr.10
ian.10
oct.09
iul.09
apr.09
ian.09
oct.08
iul.08
apr.08
ian.08
oct.07
iul.07
ian.07
apr.07
4,0%
Sursa: Banca Naional a Romniei.

Figura 4. Evoluia dobnzii de referin a BNR pentru RON
Din punct de vedere al dobnzii la creditele pe termen lung evoluia n

perioada 2007- 2011 a fost destul de sinuoas ca efect al crizei financiare declanate
la finele anului 2008. Blocajele financiare din momentul respectiv au condus la o
explozie a dobnzilor att la creditele n lei, ct i la cele n euro. Nivelul ratelor
dobnzilor la creditele oferite de ctre bncile comerciale depinde foarte mult de
nivelul EURIBOR. n graficul urmtor este prezentat evoluia indicelui EURIBOR
trei luni i ase luni aferent perioadei ianuarie 2007 - ianuarie 2012.
6,00%
EURIBOR 6 luni
EURIBOR 3 luni
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
Sursa: European Central Bank.

Figura 5. Evoluia EURIBOR n perioada 2007 2011
ian.12
oct.11
iul.11
apr.11
ian.11
oct.10
iul.10
apr.10
ian.10
oct.09
iul.09
apr.09
ian.09
oct.08
iul.08
apr.08
ian.08
oct.07
iul.07
apr.07
ian.07
0,00%
61
Dup cum se poate observa declanarea crizei financiare a determinat

reducerea drastic a acestui indice ca urmare a pierderii interesului actorilor de pe
pia de a se mprumuta deoarece nu ar fi putut face fa rambursrilor aferente.
Semnificaia EURIBOR - European Interbank Offered Rate este aceea c
reprezint un indice de referin independent recunoscut internaional care
reprezint ratele de dobnzi pentru mprumuturile n EURO la care bncile
participante n zona monetar UE i acord mprumuturi. n ara noastr se
folosete ca indice de referin pentru variaia dobnzii n timp (unele bnci iau
aceasta rata ca punct de referin n calculul dobnzii, la care adug o marj
fix). Cei mai importani indici sunt EURIBOR 3m i EURIBOR 6m.
20,0%
EURO
RON
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
ian.12
nov.11
iul.11
sep.11
mai.11
ian.11
mar.11
nov.10
iul.10
sep.10
mai.10
ian.10
mar.10
nov.09
iul.09
sep.09
mai.09
ian.09
mar.09
nov.08
iul.08
sep.08
mai.08
ian.08
mar.08
nov.07
iul.07
sep.07
mai.07
ian.07
mar.07
6,0%
Sursa: Banca Naional a Romniei.

Figura 6. Evoluia ratei dobnzii la credite ipotecare n perioada 2007-2011
Dac n anii de glorie de dinaintea crizei creditele se acordau extrem de uor

n cazul cumprrii de imobile sau terenuri (existau chiar bnci care ofereau linie
de credit pentru tranzacii imobiliare), acum situaia s-a schimbat radical: bncile
sunt extrem de reticente n a aproba orice credit imobiliar.
Dup prbuirea cotaiilor din piaa rezidenial i creterea accelerat a
ratei creditelor neperformante inclusiv pe segmentul ipotecar, creditarea
imobiliar a suferit o slbiciune prelungit n ultimii patru ani (2008-2012). Pentru
revigorarea pieei imobiliare a fost nevoie de garaniile de stat din seria
programelor Prima Cas pentru ca bncile s reia, chiar i timid, creditarea n
domeniul rezidenial.
n 2012 volumul de credite imobiliare deinut de bncile comerciale din
Romnia este de 7,7 miliarde euro.
61

62
Adrian Anica-Popa
1.4. Corelaia dintre evoluia pieei imobiliare i rata dobnzii

Corelnd evoluia preului mediu al locuinelor la nivelul Romniei cu cel al
dobnzilor la creditele ipotecare rezult c n general s-a respectat aceeai
tendin. Evoluia creditrii n acest moment ne arat c ponderea persoanelor cu
credite este mult mai mare dect n perioada 2005-2007, nsemnnd c numrul
celor care pot lua credite este mai mic. n plus, bncile acord acum credite mult
mai greu dect nainte de criz.
De asemenea, trebuie s inem cont i de sumele de bani care ntrau n ar
din partea romnilor care muncesc n strintate. Acetia au contribuit din plin la
creterea preurilor pe piaa imobiliar, dar efectele crizei resimite i n afara
granielor au determinat reducerea sumelor de bani care ajungeau n Romnia.
Astfel, dac n 2006-2008, n ar intrau anual 5-6 miliarde euro, n 2011 suma a
sczut la 3,6 miliarde euro, iar n condiiile n care piaa muncii din Italia i
Spania nu i va reveni n urmtorii ani, sumele trimise n ar vor continua s fie
din ce n ce mai mici comparativ cu perioada de dinainte de criz.
euro
12,0%
90.000
80.000
10,0%
70.000
8,0%
60.000
50.000
6,0%
40.000
4,0%
30.000
Dobanda creditele in EURO
2,0%
20.000
Pretul mediul al locuintelor in Romania

10.000
Tr.4 2011
Tr.3 2011
Tr.2 2011
Tr.1 2011
Tr.4 2010
Tr.3 2010
Tr.2 2010
Tr.1 2010
Tr.4 2009
Tr.3 2009
Tr.2 2009
Tr.1 2009
Tr.4 2008
Tr.3 2008
Tr.2 2008
Tr.1 2008
Tr.4 2007
Tr.3 2007
Tr.2 2007
Tr.1 2007
0,0%
Figura 7. Evoluia comparativ a dobnzii la creditele ipotecare i preul mediu al locuinelor
Politica conservatoare a Bncii Naionale a Romniei de temperare a

creditrii prin meninerea dobnzii de referin i noul regulament de creditare,
precum i problemele pe care le au majoritatea bncilor europene, dar n special
cele din Grecia, fac s devin tot mai evident tendina de limitare a creditrii i,
implicit, a cererii pe piaa imobiliar.
63
Problema cea mai important a pieei imobiliare nu este oferta, nivelul

preurilor sau ncpnarea dezvoltatorilor sau a vnztorilor, ci lipsa finanrii.
Piaa imobiliar a primit destul de multe ocuri n ultimii trei ani, iar lipsa
finanrii i va descuraja pe potenialii juctori. Muli dintre acetia au crezut n
dezghearea pieei, dar problemele legate de datoria suveran i cele de adecvare a
capitalului au pus o presiune foarte mare pe bnci, iar finanrile au ntrziat s
apar. Prin urmare, tendina ar fi n continuare de reducere a preurilor
determinat de faptul c, dei sunt multe proiecte n dificultate, nu s-a ivit nimic
nou pe piaa finanrii. Mai mult, puterea de cumprare este n scdere, iar bncile
se protejeaz mpotriva riscurilor prin faptul c nu mai acord credite.
Concluzii
Dac n anii de glorie de dinaintea crizei creditele se acordau extrem de uor
n cazul cumprrii de imobile sau terenuri (existau chiar bnci care ofereau linie
de credit pentru tranzacii imobiliare), acum situaia s-a schimbat radical: bncile
sunt extrem de reticente n a aproba orice credit imobiliar. Ca urmare a acestui
fapt i preul locuinelor a sczut simitor, din simplul motiv c nu mai exist
cumprtori care s poat contracta creditul n valoare egal cu suma cerut de
ctre vnztori. De asemenea, oamenii sunt mai precaui, evitnd n acest moment
s cumpere, deoarece sper la obinerea unui pre i mai sczut sau pur si simplu
le este team c i vor pierde locurile de munc i nu vor mai putea plti ratele.
Avnd n vedere evoluia economiei Romniei n perioada urmtoare considerm
c se va nregistra o scdere i n perioada urmtoare la nivelul pieei imobiliare.
Este necesar o perioad mai mare de timp pentru a nregistra progrese mai ales n
situaia n care s-au nsprit condiiile de creditare. Pentru revigorarea sectorului
imobiliar sunt necesare msuri menite s stimuleze constructia de locuine. Doar
prin creterea cererii, ca urmare a unor soluii de finanare adecvat, este posibil
deblocarea pieei imobiliare.
Bibliografie

Anica-Popa, I. (2011). General Architecture of Fresh Fruits Supply Chain Systems, Proceedings
of 6th IASME/WSEAS International Conference on Economy and Management
Transformation (EMT11), Angers, France, 17-19 november 2011
Colliers international (2012). 2012 Eastern Europe Real Estate Review, www.colliers.com
Colliers international (2012). Romania, Research & forecast report mid-year 2012,
www.colliers.com
Anghelache, C-tin (2011). Romnia 2011. Starea economic n malaxorul crizei, Editura
Economic, Bucureti
63

64
Adrian Anica-Popa

Cimau, Irina, Oancea-Negescu, Mihaela Diana (2009). Consolidarea i analiza economicofinanciar la nivelul grupului de societi, Romanian Statistical Review Supliment,
No. 3/2009, pp. 296-302, ISSN 1018-046X
Creu, Raluca Florentina, Creu, R.C. (2010). Comparative analysis of the exposure level of
population to certain environmental factors in various residentship circumstances, Fundaia
Academia Comercial din Satu Mare, Facultatea Management Financiar Bancar,
Simpozionul Internaional Sustenable Development in Conditions of Economic Instability
18 19 iunie 2010, Supplement of Quality-access to success Journal year 11, no. 113
Special/ 2010. The journal is published by the Romanian Society for Quality
Assurance, CNCSIS recognized, category B+ and it is included in SCOPUS and EBSCO,
ISSN 1582-2559, Editura Cibernetica MC Bucureti, ISBN 978-973-88451-8-3,
http://www.academiacomerciala.ro/, accesat 10.11.2012;
www.insse.ro
www.bnr.ro

Particulariti ale evalurii proprietilor imobiliare

generatoare de afaceri
Ana Maria POPESCU
contact.ana@gmail.com
Rezumat. n ultimii 3-5 ani, dezbaterile cele mai ample n domeniul
metodologiei evalurii s-au concentrat pe dou subiecte. Primul se refer la
evaluarea activelor necorporale ale entitilor i s-a concretizat n dou
documente fundamentale, elaborate de Appraisal Foundation (2010)
(Appraisal Foundation, Best practices for valuations in financial reporting
contributory assets, ) i International Valuation Standards Council
IVSC (2012) (ndrumar de evaluare 3, Evaluarea activelor necorporale,
ANEVAR, 2012). Al doilea subiect se refer la evaluarea proprietilor
imobiliare generatoare de profit i la alocarea valorii de pia a acestora
(i a preului pltit pentru dobndirea lor), denumite n continuare PIG, pe
activele identificabile ale acestora. ntre cele dou subiecte exist o
legtur strns, deoarece o tem de discuie curent este tocmai
identificarea i evaluarea activelor necorporale separate ale entitilor cu
utilizare specific i la tratamentul contabil i fiscal al fondului comercial
rezultat din achiziia unei PIGP.
Cuvinte-cheie: proprietilor imobiliare generatoare de profit (PIGP);

alocarea valorii de pia.
66
Ana Maria Popescu
Introducere
n acest articol o s ne rezumm numai la cteva consideraii de natur
metodologic, referitoare la structura activelor proprietilor imobiliare
generatoare de profit i la evaluarea acestora.
PIGP sunt definite identic de ctre IVSC i de the Royal Institute of
Chartered Surveyors RICS (2012), respectiv: orice tip de proprietate imobiliar
desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii reflect
potenialul comercial pentru acea afacere i cuprind hoteluri, teatre, benzinrii,
baruri, restaurante, campinguri, moteluri, parcaje supraterane i subterane,
cinematografe, cluburi etc. Cele mai complexe PIGP sunt hotelurile, i ca urmare
evaluarea acestora este cea mai abordat tem pentru analiz i exemplificare.
Referitor la evaluarea PIGP, exist n prezent dou documente foarte recente
care ofer informaii i recomandri, emise de Appraisal Institute (2012) (Guide
Notes to the Standards of Professional Appraisal Practice of the Appraisal
Institute, Effective May 8, 2012, GN5, Apraisals of real estate with related
personal property, business property, or intangible assets) i RICS (2012), RICS
Valuation Profesional Standards, GN 2 Valuation of individual trade related
properties). Menionm c dei n manualul de Standarde Internaionale de
Evaluare (IVS), ediia a opta, 2007, a existat un standard obligatoriu, respectiv
GN 12, Evaluarea proprietilor generatoare de afaceri, n ediia 2011 a IVS-urilor
IVSC nu a mai inclus un standard cu aceast tem, motivaia fiind necesitatea unei
revizuiri eseniale a structurii i coninutului acestui standard, n urma unei
consultri ample a specialitilor din acest domeniu specific de evaluare, IVSC a
inclus n planul su de activitate ca acest standard s fie aprobat i editat n
trimestrul 4 al anului 2013.
Pentru o misiune de evaluare a unei proprieti generatoare de afaceri, un
evaluator autorizat de proprieti imobiliare, membru al ANEVAR, trebuie s
stpneasc i s respecte cerinele celor 12 Standarde Internaionale de Evaluare
2011 (IVS-uri), precum i cele ale Ghidurilor metodologice de evaluare
(GME-uri) i ale ghidurilor de evaluare (GE-uri), adoptate ca standarde
obligatorii. n plus, dei nu au un caracter obligatoriu, cele trei ndrumare de
evaluare, elaborate de IVSC n iulie 2012, sunt de an real sprijin pentru nsuirea
i aplicarea corect a celei mai bune practici de evaluare. Toate aceste documente
au fost editate i puse la dispoziia persoanelor interesate n teoria evaluarea i
practica evalurii bunurilor corporale i necorporale.
67
Particularitile evalurii PIGA

Exist un larg consens referitor la complexitatea evalurii PIGA, din cauza
predominrii caracteristicilor proprietii imobiliare, dar i a existenei, n aproape
toate cazurile, a bunurilor mobile i unor active necorporale. Ca urmare, o astfel
de evaluare presupune i aplicarea standardelor referitoare la cele trei clase de
active i, implicit, participarea la o misiune de evaluare a evaluatorilor specializai
n evaluarea acestora. n continuare prezentm cteva caracteristici specifice ale
proprietilor imobiliare generatoare de profit care genereaz particularitile
evalurii unor astfel de entiti.
n primul rnd, caracteristica esenial a PIGP-urior este faptul c au fost
proiectate iniial sau au fost adaptate pentru o utilizare specific i deci o alt
utilizare nu este fezabil financiar; aadar, rezult c, din lipsa flexibilitii
utilizrii, valoarea dreptului asupra proprietii imobiliare (deplin sau afectat de
locaiune) este n funcie direct de mrimea profitului sau a chiriei pe care
proprietarul le poate obine din acea utilizare specific, fie prin utilizarea direct,
fie prin cedarea dreptului de folosin (locaiune). Nucleul valorii pentru investitor
este reprezentat de complexul de drepturi oferite acestuia. Ca urmare, ponderea
cea mai mare n valoarea de pia a unei PIGP o are valoarea proprietii
imobiliare (ca ordin de mrime, ntre 50-60%). Pentru evaluare, efectul direct al
acestei particulariti l reprezint posibilitatea i adecvarea aplicrii metodei
profitului, numit i metoda capitalizrii profitului i datorit duratei lungii de
via economic rmas a cldirilor i amenajrilor terenului. Se evit astfel
controversele posibile generate de ipotezele pe baza crora a fost calculat
valoarea de reversiune (respectiv rata de capitalizare terminal, precum i
argumentele care au stat la baza stabilirii duratei de previziune explicit). Pe de
alt parte, metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) nu este recomandat dect
n cazul n care subiectul evalurii este o PIGP aflat n faza de proiect sau de
construcie n curs de execuie. Dar chiar i n acest ultim caz, se poate aplica
metoda capitalizrii profitului, dar pe ipoteza c PIGP a ajuns la profitul stabilizat
(aa cum se va vedea din exemplul care urmeaz).
n al doilea rnd, ceea ce se evalueaz nu este o proprietate imobiliar, ci o
entitate operaional format de obicei din toate sau numai o parte din cele ase
clase de active listate mai jos:
1. proprietatea imobiliar invocat mai sus (dreptul deplin de proprietate
sau dreptul de proprietate afectat de locaiune);
2. bunurile mobile, din care fac parte echipamentele care sunt instalate (i
nu construite) de ctre ocupani sau pentru acetia i care la ncheierea ocuprii
pot fi vndute, abandonate, luate de ctre proprietar sau de chiria, n funcie de
prevederile din contractual de nchiriere sau de contribuia prilor la instalarea
lor. Exemple reprezentative sunt instalaiile frigorifice, de aer condiionat i casele
67

68
Ana Maria Popescu
de marcat din magazine i cabine, baruri, vitrine, spoturi luminoase din localurile
publice, ca i instalaiile de nclzit, emineele, ornamentele n cazul locuinelor;
3. amenajrile chiriaului, formate din modificrile fcute proprietii
imobiliare n scopul de a fi utilizate de un chiria. Caracteristica lor este faptul c
ele sunt construite pe un amplasament sau ntr-o cldire i devin parte component
a proprietii imobiliare, neputnd fi extrase i relocate la finalul ocuprii dect cu
cheltuieli nejustificate. Exemple de amenajri ale chiriaului, suportate de el, de
proprietar sau de ambele pri sunt o compartimentare nou a spaiilor nchiriate,
seifuri n perete, spaiul de recepie etc;
4. orice licene, certificate, autorizaii i permise transferabile;
5. active necorporale identificabile, de exemplu un brand, contracte
avantajoase, inclusive de management; i
6. fondul comercial.
De obicei, stocurile de materiale consumabile i creanele se evalueaz
separat i eventual se achiziioneaz separat de comprtor.
n al treilea rnd, evaluarea unei PIGP se face pe baza mai multor ipoteze
extraordinare, n funcie de situaiile n care se gsete subiectul evaluat. Astfel de
ipoteze extraordinare uzuale, prezentate n manualul RICS, sunt: idance notes
(a) ipoteza c afacerea a fost nchis i nu mai exist documente despre
activitatea trecut care s fie puse la dispoziia unor comprtori sau chiriai
poteniali;
(b) pe baza aceleiai ipoteze ca la litera a) de mai sus, dar i cu ipoteza c
nu mai exist stocurile necesare relurii activitii;
(c) ca o entitate funcional, nzestrat cu toate dotrile necesare astfel nct
poate s fie deschis imediat pentru activitatea comercial; i
(d) pe baza unor previziuni ale afacerii, cu presupunerea c acestea sunt
dovedite. Aceast ipotez este adecvat pentru evaluarea unei PIGP aflat n curs
de construire.
n al patrulea rnd, metoda privilegiat de evaluare este aa-numita metod
a profitului, care este de fapt metoda capitalizrii EBITDA (profitul brut din
exploatare plus amortizarea) din anul n care acest indicator se stabilizeaz ca
mrime. Capitalizarea EBITDA se fac de obicei prin aplicarea unui multiplu de
pia al EBITDA, selectat de la PIGP comparabile care au fost tranzacionate
recent n aria de pia definite de evaluator. Avantajule aplicrii acestei metode,
sunt:
este metoda aplicat pe pia i recunoscut de participanii pe pia
pentru a se ajunge la valoarea de pia a unei entiti operaionale;
simplitatea i uurina nelegerii ei de ctre clienii i destinatarii
rapoartelor de evaluare;
de obicei EBITDA, fiind de mrime pozitiv, multiplul acestuia poate fi
calculat i pentru entitile care raporteaz pierderi;
69
din aplicarea acestei formule rezult valoarea ntregii entiti, deci a

tuturor activelor necesare exploatrii, valoare care poate fi apoi alocat
pe aceste active (prezentate anterior). Pe de alt parte, rezultnd valoarea
entitii, aplicarea metodei profitului permite efectuarea unor comparaii
ntre entiti cu grade de ndatorare diferite.
Etapele aplicrii metodei profitului
Formula de calcul a valorii de pia (Vp) a unei PIGP este simpl:
Vp = EBITDAnst Multiplu de pia al EBITDA , n care
EBITDAnst reprezint EBITDA anual normalizat i stabilizat la o valoare
care se va menine pe o perioad nedeterminat i deci poate fi capitalizat.
Dei formula de calcul este simpl, determinarea n mod credibil a
EBITDAnst presupune o analiz financiar comparativ temeinic a evaluatorilor.
Aplicarea metodei profitului presupune parcurgerea urmtoarelor etape:
estimarea cifrei de afaceri care poate fi generat de un operator de
eficien rezonabil, din utilizarea PIGP;
estimarea EBITDAnst pe baza veniturilor i cheltuielilor pe care un
operator de eficien rezonabil se ateapt s fie generate de
funcionarea PIGP. EBITDAnst ar putea s fie mai mare sau mai mic
dect EBITDA realizat de entitate n trecut, deoarece trebuie s reflecte
condiiile predominante pe piaa curent a PIGA supus evalurii;
Selectarea unui multiplu de pia adecvat pentru EBITDAnst i calcularea
valorii de pia a entitii pe ipoteza unei entiti aflate n funciune i
nzestrate cu toate dotrile i autorizaiile necesare;
corectarea valorii de pia calculate n etapa anterioar cu cheltuielile
actualizate de investiii sau de reparaii capitale i modernizare i cu
pierderea actualizat de EBITDA, n situaia n care s-a estimat c
EBITDAnst se va obine ntr-un an viitor, fiind condiionat de efectuarea
unor cheltuieli de investiii.
Un exemplu sintetic cu aplicarea metodei profitului, pe cazul unui
restaurant, este redat mai jos, pe baza urmtoarelor date de intrare pentru evaluare:
restaurantul este o entitate independent, operat de un manager angajat de
proprietar;
toate activele funcionrii restaurantului aparin proprietarului acestuia;
EBITDA din anul doi este considerat a fi EBITDAnst;
pentru a realiza valoarea EBITDAnst sunt necesare cheltuieli de nlocuire
a mobilierului i a veselei, n valoare de 22.000 euro; aceast cheltuial
se va finalize n anul 1;
69

70
Ana Maria Popescu
restaurantul are expus o colecie unic de caricaturi ale unor persoane

celebre care au vizitat restaurantul, executate de un caricaturist foarte
cunoscut; valoarea estimat a acestei colecii este 400.000 euro;
multiplul de pia al EBITDAnst selectat din preurile de tranzacie ale
restaurantelor comparabile este 7,5, ceea ce reflect o rat de capitalizare
de 13,33%.
Tabelul de mai jos sintetizeaz structura cifrei de afaceri, a cheltuielilor
aferente cifrei de afaceri, precum i EBITDA realizabil n mod normal de un
manager tipic de pe piaa restaurantelor.
Cifra de afaceri
Alimente
Buturi
Total
Costuri bunuri
vndute
Alimente
Buturi
Total
Venit brut
Alte venituri
Venit brut total
Cheltuieli variabile
Total
Cheltuieli cu personalul
Beneficii angajai
Cheltuieli directe de
exploatare
Marketing
Utiliti
Reparaii i ntreinere
Generale i administrative
Total
Profit brut nainte

de costurile fixe
Costuri fixe
Impozit proprietatea
imobiliar
Asigurare proprietate
EBITDA
An 1
600.000
200.000
800.000
75,0%
25,0%
100,0%
An 2
800.000
300.000
1.100.000
EURO
72,7%
27,3%
100,0%
220.000
80.000
300.000
500.000
0
500.000
120.000
12.000
36,7%
40,0%
37,5%
62,5%
0,0%
62,5%
15,0%
1,5%
270.000
100.000
370.000
730.000
0
730.000
160.000
16.000
33,8%
33,3%
33,6%
66,4%
0,0%
66,4%
14,5%
1,5%
40.400
8.000
20.000
22.000
45.000
267.400
5,1%
1,0%
2,5%
2,8%
5,6%
33,4%
50.000
12.000
30.000
33.000
55.000
356.000
4,5%
1,1%
2,7%
3,0%
5,0%
32,4%
232.600
29,1%
374.000
34,0%
5.200
3.000
224.400
0,7%
0,4%
28,1%
5.200
3.200
365.600
0,5%
0,3%
33,2%
Valoarea de pia retaurantului (Vpr) se va calcula astfel:

Vpr = 365.600 7,5 = 2.742.000 euro
Pierderea actualizat de EBITDA, aferent unei rate de actualizre de
13,33% este:
(365.600 244.400) 0,882 = 107.000 euro (rotunjit)
Cheltuielile de nlocuire actualizate sunt: 22.000 0,882 = 19.400 euro.
Ca urmare valoarea de pia final a restaurantului calculat prin metoda
profitului este:
71
2.742.000 euro - 107.000 euro - 19.400 euro + 400.000 euro = 3.015.600

euro
Rotunjit, 3 milioane euro.
Concluzie
n cazul evalurii PIGP, subiectul supus evalurii este o proprietate
imobiliar, care mai include i bunuri mobile, active necorporale separate ataate
de proprietatea imobiliar i eventual un fond comercial al proprietii imobiliare.
Prin metoda profitului, se determin valoarea total a acestor active pe baza unor
ipoteze speciale, care indic o situaie ipotetic n care o PIGA poate fi evaluat.
n aplicaia de mai sus, aceast situaie ipotetic se refer la condiia de stabilizare
a valorii EBITDA, situaie n care din valoarea de pia calculat prin tehnica
capitalizrii se scad cheltuielile actualizate necesare pentru a se atinge acel stadiu,
precum i pierderile actualizate de EBITDA din aceeai perioad. Dar n caz c o
PIGP deine bunuri mobile deosebite, cu o valoare mai mare dect a bunurilor
mobile similare deinute de PIGP-urile comparabile, valoarea suplimentar a
acestora trebuie adugat ca o valoare separat.

Bibliografie

Guide Notes to the Standards of Professional Appraisal Practice of the Appraisal Institute,
Effective May 8, 2012, GN5, Apraisals of real estate with related personal property, business
property, or intangible assets)
RICS Valuation Profesional Standards, GN 2 Valuation of individual trade related properties),
2012

71


Utilizarea analizei de senzitivitate n estimarea valorii

afacerii n condiii de incertitudine
Adrian ANICA-POPA
adrian_anica@yahoo.com
Raluca-Florentina CREU
raluca.cretu@cig.ase.ro
Rezumat. Scopul cercetrii este acela de a identifica implicaiile
modificrii variabilelor asupra valorii afacerii. Tipul cercetrii este un
studiu de caz al crui scop este acela de identifica variabilele critice care
pot influena valoarea afacerii, i determinarea probabilitii de a atinge o
anumit valoare, precum i identificarea intervalului de ncredere n care
poate evolua aceasta prin utilizarea modelelor stohastice dezvoltate pe baza
metodei Monte Carlo. Toate aceste elemente sunt condiionate de un numr
mare de criterii de ordin economic, politic i social. n acest scop am ales o
ntreprindere care activeaz n industria fabricrii materialelor de
construcii. Rezultatul cercetrii ne arat existena unor elemente de
incertitudine care au o puternic influen asupra valorii afacerii i o alt
categorie de factori cu o influen nesemnificativ. n concluzie, modelarea
performanelor, identificarea riscurilor i simulrile stohastice pot oferi un
potenial ridicat pentru previzionarea valorii afacerii. Utilitatea studiului
const n faptul c evaluarea afacerii n condiiile n care mediul economic
devine tot mai complex i mai dinamic poate fi influenat de o serie de
incertitudini.
Cuvinte-cheie: evaluare; incertitudine; risc; senzitivitate.

Clasificare JEL: L83, O18, Q56, R11, M15.
73
1. Introducere
Necesitatea evalurii afacerii deriv din necesitile utilizatorilor actuali
(acionarii) i poteniali, creditorii, instituiile specializate ale statului i publicul
larg, de a avea o dimensiune a afacerii analizate.
Conform Standardelor Internaionale de Evaluare sunt recunoscute trei
abordri: abordarea prin active, abordarea prin venit i abordarea prin comparaie.
Pentru a identifica efectele variabilelor care pot influena valoarea unei afaceri am
ales spre exemplificare abordarea pe baz de venit. Abordarea pe baz de venit
presupune estimarea valorii unei ntreprinderi sau a unui pachet de aciuni prin
calcularea valorii prezente a beneficiilor economice viitoare pe care investitorii
sau proprietarii ateapt s le genereze afacerea. Din punct de vedere tehnic,
aceasta se realizeaz prin metoda capitalizrii profitului net i/sau actualizrii
cash-flow-ul sau a dividendelor.
n cazul metodelor bazate pe capitalizare, un nivel reprezentativ i
reproductibil al venitului (de regul profitul net sau dividendele) este raportat la o
rat de capitalizare sau este nmulit cu un multiplu al venitului considerat,
convertind astfel venitul n valoare.
n cazul metodelor bazate pe tehnica actualizrii, cash-flow-ul sau
dividendele sunt estimate pentru fiecare din anii unei perioade explicite de
previziune i apoi convertite n valoare prin aplicarea unei rate de actualizare.
Pentru perioada neexplicit, de regul, fluxul de numerar este nlocuit cu valoarea
rezidual a afacerii, care este i ea actualizat.
n abordarea pe baz de venit valoarea afacerii sau unei pri a acesteia
depinde de beneficiile economice viitoare generate de acea afacere.
Abordarea prin venit necesit estimarea unei rate de capitalizare, cnd
venitul se capitalizeaz pentru a se transforma n valoare, sau a unei rate de
actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei
adecvate, evaluatorul trebuie s ia n considerare factori cum ar fi: nivelul ratelor
dobnzii, ratele de rentabilitate ateptate de investitori din investiii similare i
riscul inerent fluxului de beneficii ateptate.
2. Metoda actualizrii fluxurilor de lichiditi (DCF)
n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor,
ncasrile de numerar se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste
ncasri se convertesc n valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind
tehnicile valorii actualizate.
Pot fi utilizate mai multe definiii ale fluxului de numerar (cash flow). n
practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de numerar net (numerar care ar
putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele curente (mai ales n cazul
73

74
Adrian Anica-Popa, Raluca-Florentina Creu
acionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie s fie cea coerent cu definiia

fluxului de numerar utilizat.
Estimarea valorii ntreprinderii prin metoda actualizrii fluxurilor de
disponibiliti (DCF) se bazeaz pe urmtoarea relaie de calcul:
n
CFi
Vr
VDCF
i
1 a n
i 1 1 a
unde:
VDCF valoarea ntreprinderii prin metoda DCF;
CF cash-flow disponibil pentru acionari (dac se estimeaz valoarea
capitalului acionarilor) sau pentru furnizorii de capital (dac se estimeaz
valoarea capitalului investit);
a rata de actualizare (costul capitalului);
Vr valoarea rezidual;
i anul de previziune;
n intervalul de previziune (numr de ani).
Metoda se bazeaz pe actualizarea tuturor beneficiilor economice proiectate

(fluxuri de lichiditi sau alte variabile asimilate) ale ntreprinderii utiliznd o rat
de actualizare ce reprezint costul capitalului pentru acea investiie.
Ratele de capitalizare i ratele de actualizare se preiau din pia i se
exprim ca multipli de pre (determinai pe baza informaiilor despre ntreprinderile cotate sau din tranzacii) sau ca o rat a rentabilitii investiiei
(estimat pe baza informaiilor despre investiiile alternative).
Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n valoare
folosind calcule care iau n considerare creterea estimat a acestora, precum i
anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii i
valoarea banilor n timp. Venitul sau beneficiile anticipate trebuie estimate lund
n considerare structura capitalului i performanele anterioare ale ntreprinderii,
evoluia sperat a acesteia, precum i factorii economici i domeniul de activitate
Din punct de vedere tehnic este una dintre cele mai complexe metode de
evaluare, ea bazndu-se pe previziuni relativ detaliate asupra activitii viitoare a
companiei. Metoda presupune n final construirea unui tabel sintetic ce preia
informaii din proieciile detaliate realizate de ctre evaluator.
Specificul metodei randamentelor este acela c ine cont de riscurile cu care
se confrunt o entitate i modul de valorificare a resurselor sale. Deci n modelul
de evaluare pe baz de randament riscul va fi inclus i dimensionat urmnd s
influeneze valoarea estimat a afacerii.
n previziunile cu privire la evoluia macroeconomic, n special a pieei
globale, a sectorului de activitate, a concurenei, a preurilor, a veniturilor
consumatorilor, a comportamentului consumatorilor, a ratei dobnzii, se acord o
75
importan major organismelor naionale abilitate cum ar fi Institutul Naional de

Statistic i Banca Naional a Romniei, care pun la dispoziia persoanelor
interesate baze de date statistice cu astfel de informaii caracterizate de un grad
ridicat de certitudine, dar i alte estimri exprimate de analiti financiari i
economici recunoscui cu privire la evoluia pieelor sunt prezentate i n presa de
specialitate reprezentat de Ziarul Financiar, Ghidul Afacerilor, Revista Capital,
Business Magazin, Business Standard.
3. Riscurile generale vizate n activitatea de evaluare a afacerii
Riscul reprezint un set de circumstane sau evenimente care pun n pericol

atingerea unor obiective (Dobroeanu, Dobroeanu, 2007).
Privitor la firm, riscul este datorat direct incapacitii de a se adapta, n
timp i la cel mai mic cost, la variaia condiiilor de mediu. El include nu doar
potenialitatea unei efect advers, ci i pe cea a unei oportuniti.
n analiza riscului trebuie inut cont de urmtoarele elemente:
frecvena apariiei evenimentelor care definesc riscul;
severitatea acestor evenimente, msurat prin mrimea consecinelor;
percepia acestor evenimente;
ncrederea n estimrile privitoare la risc.
Aceste patru elemente - frecvena evenimentelor de risc, severitatea
evenimentelor de risc, percepia riscului i ncrederea n estimrile riscului - sunt
eseniale pentru orice analiz a riscului, deoarece ele includ i modul de rspuns la
evenimentele de risc i, prin urmare, i cealalt faet a riscului - oportunitile.
Deseori, rspunsuri inteligente la provocrile evenimentelor de risc schimb un
dezastru ntr-o nou oportunitate.
Atunci cnd se analizeaz situaia unei ntreprinderi trebuie s se neleag
foarte bine circumstanele sau evenimentele care reprezint riscuri pentru ea,
deoarece nu se pot generaliza la nivelul tuturor ntreprinderilor.
Clasificarea riscurilor se realizeaz din mai multe puncte de vedere:
n funcie de poziia de analiz(1) (Halpern et al., 1998, Emery, Finnerty,
1998):
de pe poziia investitorilor firmei, riscul se poate clasifica n:
riscul pieei (market risk), numit i risc sistematic. Acest risc este
determinat de evenimentele aleatoare nefavorabile care afecteaz ntreaga
pia din care face parte firma: recesiune economic; variaii nefavorabile
ale ratelor dobnzii sau ale ratei inflaiei; conflicte militare etc.;
riscul specific al firmei, numit i risc nesistematic, fiind determinat de factori
specifici firmei. Acest risc este generat de evenimentele aleatoare nefavorabile care pot afecta o firm: pierderi de contracte importante; insuccesul
programelor de marketing ale firmei; aciuni n justiie; greve etc.;
75

76
n
riscuri:
riscul total, compus din riscul sistematic al pieei i din riscul

nesistematic al firmei.
de pe poziia firmei, riscul unei firme se poate clasifica n:
riscul specific afacerii unei firmei, corespunztor riscului economic sau
riscului de exploatare;
riscul financiar al firmei, rezultat al deciziei firmei de a apela la capital
mprumutat;
riscul total al firmei, suportat de proprietarii acesteia i compus din riscul
economic i riscul financiar.
evaluarea unei ntreprinderi se va ine cont de urmtoarele categorii de
Riscuri economice vizeaz modul n care va fi afectat ntreprinderea

de schimbrile din mediul economic n care aceasta opereaz. De exemplu, ce
efect vor avea schimbrile anticipate ale ratei dobnzii asupra companiei i a
industriei.
Riscurile afacerii (de business) analistul poate investiga compania n
ceea ce privete riscul asociat cu factori precum vnzrile i creterea volatilitii.
Riscuri operaionale se va analiza ntreprinderea n cauz pentru a
determina la ce riscuri se expune aceasta ca rezultat al angajamentelor i costurilor
asociate cu operaiunile sale. Aceast evaluare include i analiza costurilor fixe n
comparaie cu costurile variabile.
Riscuri financiare riscurile financiare asociate unei ntreprinderi sunt
legate de valoarea ndatorrii i de capacitatea acesteia de a-i acoperi datoriile. Se
poate analiza structura de capital a companiilor similare pentru a compara
ntreprinderea n cauz i profilul ei de risc.
Riscuri legate de active aceste riscuri se refer la durata de via
economic i starea activelor deinute de ntreprindere. Activele nvechite prezint
un grad mai ridicat de risc pentru o ntreprindere, deoarece au costuri de
mentenan mai ridicate, productivitate sczut i uzur din punct de vedere
funcional i tehnologic.
Riscuri de produs riscurile de produs se refer la diversificarea liniei de
produse a ntreprinderii, incluznd linii de produs care ar putea s dispar ca
urmare a introducerii unor produse mai noi de ctre competitori.
Riscuri de pia acest tip de risc se refer la ct de bine este poziionat
o ntreprindere din punct de vedere geografic. Dac ntreprinderea opereaz pe o
pia local, schimbrile locale o pot afecta foarte mult. O pia mai diversificat
geografic poate reduce acest tip de risc.
Riscuri tehnologice noile tehnologii pot avea un impact advers pentru o
ntreprindere dac aceasta nu este capabil s in pasul cu alte ntreprinderi din
domeniu (n ceea ce privete dotrile tehnologice).
77

Riscurile privind reglementrile n vigoare ageniile care reglementeaz
anumite prevederi pentru industria n care activeaz ntreprinderea pot avea un
impact negativ asupra acesteia. Cel mai bun exemplu de riscuri n ce privete
reglementrile l constituie cele referitoare la mediu.
Riscurile legislative costurile determinate de litigii pot pune capt unei
afaceri de succes. Litigiile pot crea o presiune financiar att de mare asupra unei
afaceri, nct aceasta s nu mai poat funciona pe principiul continuitii
activitii.
4. Scurt caracterizare a pieei i afacerii de evaluat
Piaa romneasc este caracterizat de o concuren puternic, existnd att

firme autohtone, ct i firme strine (societi care n ultimii ani au apelat la
importuri de ciment din China sau Bulgaria). Piaa principal de desfacere este
format preponderent din societi de dimensiuni mici, mijlocii i mari care
activeaz n domeniul fabricrii produselor din ciment, prefabricate din beton i
beton armat sau chiar firme din domeniul construciilor, reprezentnd o clientel
relativ sigur, iar riscul ca dispariia unui client s genereze disfuncionaliti este
foarte mic.
Subiectul de evaluat este reprezentat de unul dintre cei mai importani
productori de ciment din Romnia. De asemenea, este primul productor de
ciment din Romnia care a introdus folosirea combustibililor alternativi n
procesul de producie. Compania i distribuie produsele n toat ara.
Expansiunea din ultimii ani a sectorului romnesc al construciilor a condus la
dezvoltarea la fel de spectaculoas a afacerilor cu materiale de construcii care au
nregistrat ritmuri anuale de cretere de 25 30% pn la un nivel de circa 5,5
miliarde de euro n 2008. Preurile materialelor de construcii au sczut n toi cei
trei ani analizai, n funcie de segmente. Totui, n condiiile stagnrii pieei
imobiliare, cauzat de criza financiar global, companiile productoare de
materiale de construcii vor practica i n continuare o politic de reducere a
preurilor n vederea compensrii lipsei cererii de pe pia.
Principal resurs de dezvoltare a pieei de ciment vor fi lucrrile de
infrastructur i cele industriale, avnd n vedere c piaa rezidenial este n
prezent blocat. Dezvoltarea infrastructurii ar putea deveni pilonul principal de
cretere a industriei construciilor. Deblocarea proiectelor de infrastructur poate
fi un lucru foarte bun pentru industria construciilor i ar putea oferi multe locuri
de munc. La nivelul Romniei exist o real pia de desfacere pentru produsele
realizate n industria materialelor de construcii, i cu precdere a cimentului.
Utilizarea materialelor de construcii solicit, pe lng existena lucrrilor de
construcii aferente imobilelor (rezideniale, comerciale, industriale), i a alt
categorie de lucrri, care se refer la infrastructur.
77

78
Din punct de vedere al performanelor nregistrate de ctre afacerea

analizat se constat o evoluie oscilant a cifrei de afaceri n perioada 2008-2010,
a productivitii muncii, creterea eficienei cheltuielilor n raport cu cifra de
afaceri. Totui, la nivelul sectorului de activitate i implicit la nivelul
ntreprinderii pot fi identificate cteva ameninri: creterea presiunii concureniale, existena crizei financiare, existena unei cereri mai mici dect oferta la
nivelul produselor oferite.
n abordarea pe baz de venit pornind de la situaia actual a sectorului
materialelor de construcii, n general, i de la performanele ntreprinderii
analizate, n particular, am ncercat s conturm posibilitile viitoare de evoluie,
n aa fel nct s determinm valoarea prezent a afacerii.
Abordarea pe baz de venit, care are drept scop determinarea valorii afacerii
prin capitalizarea profitului, sau actualizarea fluxurilor de numerar, este la fel de
important pentru evaluarea ntreprinderilor mari sau mici.
Att n cazul estimrii valorii ntreprinderii prin actualizarea fluxurilor de
lichiditi, ct i prin capitalizarea profitului net este nevoie de estimarea riscurilor
afacerii. Indiferent de domeniul de activitate, ntreprinderile sunt supuse riscurilor
de instabilitate politic, riscurilor generate de o posibil i temporar instabilitate
a cadrului legislativ i chir a riscurilor legate de instabilitatea cursului de schimb
valutar i a ratei inflaiei. Toate aceste riscuri se vor regsi n costul capitalului
aferent afacerii analizate.
n cazul subiectului de evaluat investiiile de meninere a capacitii au un
risc egal cu cel al ntreprinderii, sunt autofinanate din amortizare i, n
consecin, au o rat de actualizare egal cu costul capitalurilor proprii ale
ntreprinderii. n stabilirea valorii finale a ratei de actualizare s-a inut cont i de
faptul c subiectul de evaluat nu este cotat pe piaa bursier, chiar dac
nregistreaz performane remarcabile n domeniu, c nu depinde de existena
mprumuturilor pe termen scurt, mediu i lung, c este lider de pia n ceea ce
privete producia de ciment, iar investiiile realizate n ultimii ani i permit o
flexibilitate i adaptare a produciei la noile condiii de livrare a cimentului
impuse de Uniunea European n mod obligatoriu din anul 2010.
5. Analiza riscului afacerii
Instabilitatea politic
Factorii care ar putea determina o instabilitate politic pot influena, de
asemenea, n sens negativ i mediul de afaceri din Romnia. Astfel, orice stagnare
a reformelor asumate de Romnia, orice msur economic fr un fundament
macroeconomic i alte msuri care prin impactul lor pot conduce chiar i la
posibila diminuare a ratingului de ar pot afecta n mod negativ mediul de afaceri
local i implicit al afacerii analizate.
79
Riscurile generate de o posibil i temporar instabilitate a cadrului

legislativ
n mare msur legislaia Romniei este armonizat cu legislaia Uniunii
Europene, reflectnd recomandrile impuse de liniile directoare i principiile
acquis-ului comunitar. Cu toate acestea, pot interveni modificri ale legislaiei n
vigoare n ceea ce privete aplicarea normelor UE, care ar putea impune
societilor comerciale romneti o adaptare la noile cerine mai ales n condiiile
n care legile i regulamentele n vigoare sunt uneori aplicate n mare msur
inconsecvent. Factorii care pot genera o instabilitate legislativ sunt:
modificarea frecvent a actelor normative, inclusiv a celor cu impact
asupra activitii ntreprinderilor din industria materialelor de construcii;
lipsa unor criterii bine determinate n procesul decizional al autoritilor
administrative;
riscuri generate de schimbri ale legislaiei privind societile comerciale
i piaa de capital romneasc.
Riscuri legate de instabilitatea cursului de schimb valutar i a ratei inflaiei
Dei inflaia se afl pe un trend descendent, investitorii trebuie s fie
contieni c exist riscul ca presiunile inflaioniste asupra economiei s persiste i
n perioada urmtoare (ca de exemplu: creterea preurilor la utiliti, creterea
salariilor). Presiunile inflaioniste determin n general msuri de control din
partea BNR (Banca Naional a Romniei) cu impact asupra societilor
comerciale din Romnia (deci inclusiv asupra subiectului de evaluat).
Avnd n vedere particularitile ntreprinderii (producie, export), o parte
din activitatea societii analizate poate fi afectat de riscurile generate de
fluctuaia raportului de schimb valutar.
n ceea ce privete rata inflaiei, aceasta continu s fie mai mare dect
media la nivel european. Riscurile legate de inflaie conduc la creterea volumului
cheltuielilor, precum i necesitatea ajustrii salariilor la inflaie, putnd genera n
plus creterea preurilor produselor oferite de ctre societatea analizat.
Toate aceste riscuri se vor regsi n costul capitalului aferent subiectului de
evaluat.
6. Analiza de senzitivitate a valorii ntreprinderii
Estimarea valorii ntreprinderii este guvernat de un numr mare de factori

de incertitudine. Stabilirea valorii unei afaceri se bazeaz frecvent pe informaii
incomplete, iar rezultatele sunt mai puin precise. Studiile referitoare la
incertitudini fcute pe baza senzitivitii valorii ntreprinderii se refer la
examinarea efectului fiecruia dintre factori n mod separat.
Valoarea unei ntreprinderi este determinat de un numr mare de variabile,
care se reflect n elementul principal care st la baza valorii determinate prin
79

80
metodele de randament cifra de afaceri i profitul. Determinarea valorii

ntreprinderii necesit o estimare ct mai precis a tuturor elementelor care intr n
componena fluxurilor de numerar sau a profitului.
Folosindu-se modele stohastice dezvoltate pe baza metodei Monte Carlo, se
pot atribui acele incertitudini estimrii valorii ntreprinderii, pentru ca apoi
apelnd la analiza de senzitivitate, s se determine care dintre variabile are o
influen mai mare asupra acesteia. Modelul Monte Carlo poate include informaii
despre corelaiile statistice cunoscute ntre intrri, care pot distorsiona rezultatele
finale. Analiza de senzitivitate a variabilelor de intrare poate fi folosit cu uurin
n determinarea cilor de cretere a valorii afacerii.
Scopul analizei senzitivitii este de a selecta variabilele critice ai parametrilor
modelului, ale crui variaii pozitive sau negative comparate cu valoarea utilizat ca
cea mai buna estimare n cazul de baz, au cel mai mare efect asupra ieirilor.
Tabelul 1
Prognoza fluxurilor de numerar (mil. lei)
Indicatori
Cash-flow din exploatare
Rezultat brut
Impozit pe profit
Amortizare
Variaia NFR
Flux de numerar din
activitatea de exploatare
Cash-flow din finanare
Majorarea capitalului social
Intrri de credite
Rambursri de credite
Pli de dividende
Flux de numerar din
activitatea de finanare
Cash-flow din investiii
Vnzri de active
Achiziii active
Flux de numerar din
activitatea de finanare
Flux de lichiditi net al
perioadei
Disponibil de numerar la
nceputul perioadei
Disponibil de numerar la
sfrsitul perioadei
Rata de actualizare
Factor de actualizare
Flux de numerar actualizat
Rata de cretere de dup
anul 2017
Valoarea rezidual
Valoarea reziduala
actualizat
VALOARE AFACERE
Sursa: Calcule proprii.
2010
estimat
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
316,36
50,62
64,95
-14,93
259,18
41,47
64,95
-12,70
272,12
43,54
64,95
-5,14
301,04
48,17
64,95
-4,07
330,08
52,81
64,95
-2,03
342,27
54,76
64,95
-2,24
383,05
61,29
64,95
-1,76
445,06
71,21
64,95
-1,10
345,62
295,36
298,66
321,89
344,24
354,70
388,47
439,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
345,62
295,36
298,66
321,89
344,24
354,70
388,47
439,89
40,78
386,40
681,76
980,42
1.302,31
1.646,55
2.001,25
2.389,72
386,40
681,76
15,5%
0,8658
255,72
2%
980,42
1.302,31
1.646,55
2.001,25
2.389,72
2.829,61
0,7496
223,88
0,6490
208,91
0,5619
193,44
0,4865
172,56
0,4212
163,63
0,3647
160,42
3.258,43
1.188,32
2.566,89
81
Din studiul datelor aferente anilor 2006-2009 rezult o valoare a costului

capitalului propriu cuprins ntre 11,55% i 21,46%. Aceste valori se ntind pe un
interval relativ mare datorit transformrilor care au avut loc la nivelul
ntreprinderii, existenei achiziiilor de noi fabrici sau staii de betoane, finalizrii
unor nvestiii de adaptare a tehnologiilor de fabricaie la cerinele de mediu. n
stabilirea valorii finale a ratei de actualizare s-a inut cont i de faptul c subiectul
de evaluat nu este cotat pe piaa bursier, chiar dac nregistreaz performane
remarcabile n domeniu, c nu depinde de existena mprumuturilor pe termen
scurt, mediu i lung, c este lider de pia n ceea ce privete producia de ciment,
iar investiiile realizate n ultimii ani i permit o flexibilitate i adaptare a
produciei la noile condiii de livrare a cimentului impuse de Uniunea European
n mod obligatoriu din anul 2010 (ca de exemplu cele referitoare la greutatea
maxim a unui sac de ciment). n aceste condiii specialitii din domeniu apeleaz
la efectuarea unor corecii prin reducerea ratei de actualizare rezultate din calcule
pur contabile cu aproximativ 20-30%. n consecin, pentru subiectul de evaluat s-a
aplicat o corecie de aproximativ 28%, rezultnd o rat de actualizare de 15,5%.
Valoarea
afacerii
la
finele
anului
2010
este
dat
de:
n
CFi
Vr
VDCF2010
i
1 a n
i 1 1 a
Valoarea rezidual (la finele anului 2017) este stabilit pe baza cash-flowului din ultimul an de previziune explicit.
VR
CF2017 439.888.640 lei
3.258.434.373 lei
a g
15,50% 2%
Valoarea afacerii la finele anului 2010 determinat prin metoda fluxurilor de

lichiditi actualizate este de aproximativ 2,567 miliarde lei.
Analiza de senzitivitate realizat n continuare va pune n eviden efectele
modificrii variabilelor critice asupra valorii afacerii.
Pentru a determina efectele variaiei elementelor, fiecare component care
poate influena valoarea afacerii se va modifica fa de situaia de baz prin
creterea sau descreterea separat a acesteia cu 1%-5%, celelalte elemente
rmnnd nemodificate, i recalcularea valorii afacerii.
81

82

Tabelul 2
Valoarea ntreprinderii n corelaie cu modificarea variabilelor critice
( mil. lei)
Elemente
Pre de vnzare
Cerere
Cheltuielile cu materiile prime
Salarii
Rata de actualizare
-5%
2.258,94
2.431,53
2.686,16
2.591,39
2.734,80
-4%
2.320,53
2.458,60
2.662,31
2.586,49
2.699,56
-3%
2.382,12
2.485,67
2.638,45
2.581,59
2.665,19
-2%
2.443,71
2.512,75
2.614,60
2.576,69
2.631,63
-1%
2.505,30
2.539,82
2.590,74
2.571,79
2.598,88
1%
2.628,48
2.593,96
2.543,03
2.561,99
2.535,64
2%
2.690,07
2.621,03
2.519,18
2.557,09
2.505,11
3%
2.751,66
2.648,10
2.495,32
2.552,19
2.475,28
4%
2.813,25
2.675,17
2.471,47
2.547,29
2.446,11
5%
2.874,84
2.702,25
2.447,62
2.542,39
2.417,60

Elemente
Pre de vnzare
Cerere
Salarii
Rata de actualizare
miliarde lei
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
-5%
-4%
-3%
Pre de vnzare
-2%
Cerere
-1%
2,00
0%
1%
2%
Salarii
3%
4%
5%
Rata de actualizare
Figura 1. Senzitivitatea valorii ntreprinderii la modificarea variabilelor critice
Avnd n vedere evoluia elementelor componente ale fluxurilor de

lichiditi se impune determinarea i urmrirea modificrii valorii ntreprinderii n
aceleai condiii ale evoluiei variabilelor critice. n condiii de relativ stabilitate
valoarea afacerii analizate este de aproximativ 2,57 miliarde lei, dar prin
schimbarea valorii variabilelor critice rezult datele prezentate n tabelul anterior.
Din analiza datelor reiese faptul c cea mai mare valoare a ntreprinderii se
nregistreaz fie n cazul creterii preului de vnzare sau a cererii, fie n cazul
83
reducerii ratei de actualizare, caz n care nivelul valorii afacerii ajunge pn la

2,87 miliarde lei.
n determinarea valorii afacerii putem identifica urmtorii parametri cu tipul
de elasticitate specificat.
Tabelul 3
Elasticitatea elementelor valorii ntreprinderii
Elemente
Pre de vnzare
Cerere
Salarii
Rata de actualizare
Elasticitate
2,3994
1,0546
-0,9293
-0,1909
-1,3083
Rezultatul indic dou categorii de elemente: una care are un impact

semnificativ asupra valorii ntreprinderii, i alta care are un impact redus. n prima
categorie se ncadreaz preurile de vnzare, cererea i rata de actualizare (cu
elementele de risc aferente), iar n cea de a doua categorie se includ: cheltuielile
cu materiile prime i salariile.
Din valorile elasticitii prezentate mai sus rezult c modificarea variabilei
pre determin o modificare de acelai sens, dar de o amplitudine mai mare a
valorii afacerii. Evoluia preului ntr-o anumit direcie este determinat n primul
rnd de dinamica pieei, de preurile oferite de ctre firmele concurente. O
eventual cretere a preurilor poate afecta mai mult dect proporional cantitatea
vndut, genernd scderea profitului i creterea riscului operaional. Invers,
diminuarea preurilor de vnzare i, implicit, a marjei brute asupra costurilor
variabile poate fi compensat prin creterea volumului fizic al produciei vndute.
Preul de vnzare poate avea o evoluie descresctoare n raport cu cifra de
afaceri, atunci cnd crete volumul vnzrilor ca urmare a acordrii unor reduceri
de pre.
n aceeai tendin se ncadreaz i modificarea variabilei cerere, datorit
faptului c exist o parte a costurilor de producie care nu se modific
semnificativ. Totui trebuie avut n vedere corelaia dintre cererea pentru
materiale de construcii (ciment), posibilitile de satisfacere a acesteia i
capacitatea de producie. n cazul n care capacitatea de producie a utilajelor i
echipamentelor s-ar afla sub nivelul cotei de pia se impune extinderea acesteia.
n situaia de fa ntreprinderea analizat nu utilizeaz la maximum capacitile
de producie, iar o cretere a cererii cu pn la 5% poate fi acoperit cu utilajele
existente.
Modificarea cheltuielilor cu materiile prime prezint o elasticitate negativ,
dar cu o valoarea subunitar, ceea ce se explic prin faptul c asupra valorii
ntreprinderii acioneaz n acelai moment factori cu direcii de aciune diferite.
83

84
O dinamic diferit fa de valoarea afacerii o are evoluia variabilei salarii.

Amplitudinea modificrii acestei variabile determin a amplitudine mai mic a
modificrii valorii afacerii. Acestea se explic prin faptul c acestea dein o
pondere mai mic n rndul cheltuielilor totale aferente veniturilor realizate din
vnzarea produselor finite.
Rata de actualizare determin o modificare de acelai sens, dar de o
amplitudine mai mare a valorii afacerii. Evoluia ratei de actualizare ntr-o
anumit direcie este determinat n primul rnd de riscurile aferente afacerii. O
eventual cretere a riscurilor poate afecta mai mult dect proporional valoarea
afacerii n sensul diminurii acesteia.
Prin aplicarea metodei Monte-Carlo la nivelul valorii subiectului de evaluat
rezult urmtoarele probabiliti individuale i cumulate de atingere a fiecrei
valori a afacerii.
f
Probabilitatea relativ: Pi N i , i 1, m , p 0 0
fi
i 1
k
Probabilitatea cumulat: Pk p i , k 1, m
i 1
Prin repetarea calculelor pentru fiecare valoarea a variabilelor critice, rezult

urmtoarea distribuie a probabilitii i probabilitii cumulate pentru valoarea
afacerii.
12%
10%
8%
6%
4%
2%
m iliarde lei
Figura 2. Probabilitatea relativ a valorii afacerii
2,87
2,75
2,70
2,68
2,66
2,64
2,62
2,60
2,58
2,56
2,54
2,51
2,49
2,47
2,45
2,43
2,38
2,26
0%
85
Curba probabilitii cumulate ne permite s atribuim un grad de risc, dac

probabilitatea cumulat este mai mare sau mai mic dect valoarea de referin,
care este considerat ca fiind critic. De asemenea, se poate evalua care sunt
probabilitile ca valoarea ntreprinderii s fie mai mic dect o anumit valoare
care, i n acest caz, este adoptat ca limit.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
2,87
2,75
2,70
2,68
2,66
2,64
2,62
2,60
2,58
2,56
2,54
2,51
2,49
2,47
2,45
2,43
2,38
2,26
0%
m iliarde lei
Figura 3. Probabilitatea cumulat a valorii afacerii
Asupra valorii subiectului de evaluat acioneaz dou categorii de elemente:

una care are un impact semnificativ (preul de vnzare al produselor, cererea i
rata de actualizare), i alta care are un impact redus (cheltuielile cu materiile
prime i salariile). Toate aceste elemente sunt condiionate de o serie de criterii
economice, politice, sociale. Toate acestea pot sta la baza fundamentrii deciziilor
de achiziionare/vnzare a unei astfel de afaceri.
Din studiul probabilistic rezult c exist o probabilitate relativ ridicat ca
valoarea afacerii s se menin n jurul valorilor de 2,57 miliarde lei.
Concluzii
Necesitatea evalurii ntreprinderii i a unitilor operaionale de natura

ntreprinderii deriv din necesitile utilizatorilor, respectiv investitorii actuali
(acionarii) i poteniali, personalul angajat, creditorii, instituiile specializate ale
statului i publicul larg.
85

86
Oportunitatea de investire pe piaa de capital (activ i deci suficient de

diversificat) reprezint rentabilitatea cerut de investitori n ntreaga lor mas
(presupus omogen n privina rentabilitilor ateptate) pentru mrimea riscului
proiectului de investiii. Costul de oportunitate al capitalului este rentabilitatea la
care investitorii renun dac investesc ntr-un anume proiect de investiii i nu n
valori mobiliare din aceeai clas de risc.
Costul capitalului depinde, n principal, de utilizarea dat fondurilor i nu de
sursele acestora, reprezentnd rata minim care poate fi acceptat pentru o afacere
pentru a-i putea recompensa pe termen lung pe acionarii firmei pentru investiia
fcut n momentul cumprrii aciunilor firmei respective.
Valoarea total a societii este de 2,567 miliarde lei avnd n vedere
viabilitatea ntreprinderii, continuitatea activitii i posibilitatea acesteia de a
genera profit. Aceast valoare a fost determinat pe baza actualizrii fluxurilor de
lichiditi.
Folosindu-se modele stohastice dezvoltate pe baza metodei Monte Carlo, se
pot atribui acele incertitudini estimrii valorii ntreprinderii, pentru ca apoi
apelnd la analiza de senzitivitate s se determine care dintre variabile are o
influen mai mare asupra acesteia. Modelul Monte Carlo poate include informaii
despre corelaiile statistice cunoscute ntre intrri, care pot distorsiona rezultatele
finale. Analiza de senzitivitate a variabilelor de intrare poate fi folosit cu uurin
n determinarea cilor de cretere a valorii afacerii.
n ceea ce privete analiza de senzitivitate, variabilele critice care au fost
identificate la nivelul valorii subiectului de evaluat se refer la preul de vnzare,
cerere, materiile prime, salarii, rata de actualizare. Asupra valorii afacerii
acioneaz dou categorii de elemente: una care are un impact semnificativ (preul
de vnzare al produselor, cererea i rata de actualizare), i alta care are un impact
redus (cheltuielile cu materiile prime i salariile). Toate aceste elemente sunt
condiionate de o serie de criterii economice, politice, sociale, i pot sta la baza
fundamentrii deciziilor de achiziionare/vnzare a unei astfel de afaceri.
Din studiul probabilistic rezult c exist o probabilitate relativ ridicat ca
valoarea afacerii s se menin n jurul valorilor de 2,57 miliarde lei.
Am constatat c subiectul de evaluat are un potenial ridicat, iar creterea
valorii ntreprinderii depinde, pe de o parte, de dinamica mediului economic n
care acioneaz, iar, pe de alt parte, de deciziile echipelor de management.
Considerm c n condiii de instabilitate economic i n lipsa unor
informaii pertinente de pe pia n vederea aplicrii metodei comparaiei, pentru
determinarea valorii unei afaceri metoda cea mai adecvat este actualizarea
fluxurilor de lichiditi, deoarece aceasta surprinde cel mai bine posibilele evoluii
ale ntreprinderii.
87

Not

(1)
Dicionar Macmillan De Economie Modern (1999) Editura Codecs.
Bibliografie

Antill, N., Lee, K. (2008). Company valuation under IFRS, Athenaeum Press Limited, Tyne &
Wear, Great Britain
Dobroeanu, C., Dobroeanu, L. (2007). Audit intern, Editura Infomega, Bucureti
Emery, D.R., Finnerty J.D. (1998). Principles of Finance, West Publishing Company
Halpern, P., Weston, J.F., Brigham, E.F. (1998). Finane Manageriale, Editura Economic, Bucureti
Hitchner, J.R. (2006). Financial valuation: applications and models, Second Edition, Published by
John
Wiley & Sona, Inc, United States of America
Ioni, I. (2009). Evaluarea afacerilor, Editura ASE, Bucureti
Pratt, S., Niculita, A. (2008). Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held
Companies Fifth Edition, The McGraw-Hill Companies, United States of America
Robu, V., Anghel, I., erban, E.C., uui, D. (2003). Evaluarea ntreprinderii, Editura ASE,
Bucureti
Robu, V., Anica-Popa A. (2007). Sensitivity analysis for forecasting the cost and performance of
the enterprises in the construction industry, Revista de contabilitate i informatic de gestiune,
supliment 2007, pp. 135-147
Saltelli, A., Chan, K., Scott, E.M. (2000). Sensitivity Analysis, West Sussex, UK: John Wiley &
Sons, Ltd.
Stan, S., Anghel, I. (2007). Evaluarea ntreprinderii, Bucureti
Thompson, T. (1996). Is Cost of Capital an Outmoded Concept?, Northwestern University
Anuarul statistic al Romniei (2008)
Dicionar Macmillan de Economie Modern (1999). Editura Codecs
Standardele Internaionale de Evaluare (2007). Ediia a VIII-a
www.insse.ro
87


Abordarea prin venit n evaluarea proprietilor

imobiliare
Raluca-Florentina CREU
raluca.cretu@cig.ase.ro
tefania-Cristina CUREA
sneagu@ase.ro
Rezumat. Abordarea prin venit este una din cele trei metode utilizate
n evaluarea proprietilor imobiliare care ofer o indicaie asupra valorii,
prin schimbarea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a
capitalului. Fundamental pentru aceast abordare este principiul
anticiprii. Evaluatorul utilizeaz o serie de metode, tehnici i proceduri
matematice n vederea analizrii capacitii proprietii de a genera
beneficii i de a converti aceste beneficii ntr-o indicaie asupra valorii
actualizate a acestora.
Pe baza acestor considerente generale ne propunem n aceast
lucrare s prezentm abordarea prin venit n situaia unei entiti agricole
cu profil vegetal.
Cuvinte-cheie: evaluarea proprietilor imobiliare; venit; cheltuieli;

entitate agricol; rata de capitalizare.
Clasificare JEL: D14, D24, E32, G32, J43, L66, M41, O13.
89
Introducere
Logica abordrii pe baz de venit const n estimarea valorii unei proprieti
imobiliare prin calcularea valorii prezente a veniturilor anticipate pentru
proprietar/investitor (Ivnescu, 2001, p. 156).
n ara noastr, Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) au fost
adoptate ca standarde obligatorii pentru membrii Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), ncepnd cu 1 ianuarie 2004, iar aceasta a
contribuit, pe de-o parte, la creterea calitii serviciilor evaluatorilor, iar, pe de
alt parte, la creterea credibilitii rapoartelor de evaluare n sfera larg a
utilizatorilor serviciilor de evaluare.
n Romnia, IVS-urile au fost actualizate n anul 2011 i aduc o serie de
schimbri, rezultate n urma a trei ani de activitate intens a Standard Board al
International Valuation Standards Council (IVSC) i a contribuiilor multor
personaliti recunoscute pentru participarea lor la mbuntirea i simplificarea
teoriei, metodologiei i practicii evalurii. Aceste schimbri au vizat aspectele
formale, respectiv: denumire, numerotare, dimensiune i structura fiecrui
standard, ct i aspecte de esen, cum ar fi concentrarea fiecrui standard pe
explicarea principiilor de evaluare i a aplicrii acestora.
Abordarea prin venit este una din cele trei metode de evaluare a
proprietilor imobiliare care are la baz premisa continuitii exploatrii,
respectiv situaia n care proprietatea evaluat i va continua activitatea
operaional n viitor, fr a suferi.
Obiective
n aceast lucrare ne propunem s prezentm modalitatea de determinare a
valorii de pia a dreptului de proprietate asupra unei entiti agricole cu profil
vegetal, n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare 2011. Vom
identifica aspectele specifice privind estimarea ratei de capitalizare, metoda
capitalizrii venitului, respectiv tehnicile de baz folosite pentru obinerea unei
opinii convingtoare privind valoarea, vom prezenta care sunt situaiile cele mai
potrivite de aplicare a metodei, dar i limitele ei. De asemenea, vom prezenta
relaia dintre abordarea prin venit cu principiile evalurii, respectiv anticiparea i
schimbarea.
Metodologie
Pentru determinarea valorii de pia a dreptului de proprietate asupra unei
ferme agricole cu profil vegetal vom folosi metoda abordrii prin venit pentru
estimarea ratei de capitalizare i metoda capitalizrii veniturilor. Vom prezenta
opinia noastr final cu privire la valoarea de pia a fermei prin identificarea
89

90
Raluca-Florentina Creu, tefania-Cristina Curea
venitului net, calculat ca diferen ntre venitul brut i cheltuielile totale ale
entitii economice analizate coroborat cu rata de capitalizare.
Analiza
Orice proprietate care genereaz profit poate fi evaluat folosind abordarea
prin venit. n cadrul acestei lucrri vom folosi trei concepte de baz n estimarea
valorii de pia, i anume (Anghel, 2010, pp. 161-162):
abordarea carereprezint modalitatea general de judecare i furnizare, o
indicaie asupra valorii;
metoda, setul metodologic utilizat n cadrul abordrii;
procedura, tehnica de evaluare specific n cadrul abordrii.
Aceste concepte pot fi privite ca trei cercuri concentrice, conform figurii 1.
abordarea
metoda
procedura
Sursa: Anghel, 2010, p. 162.

Figura 1. Conceptele fundamentale ale evalurii
Abordarea pe baz de venit presupune convertirea unor fluxuri viitoare de

venit n valoarea lor prezent.
Conform Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) 2011, metodele
nscrise n abordarea prin venit sunt:
1) capitalizarea venitului sau metoda profiturilor, n care unui venit
reprezentativ al unei singure perioade (un singur an) i se aplic o rat cu toate
riscurile incluse sau rata de capitalizare total;
V
V pp n
c
unde:
Vpp = valoarea de pia a proprietii;
Vn = venitul net al proprietii;
c = rata de capitalizare.
91
Pentru aplicarea oricrei tehnici de capitalizare a veniturilor, mai nti

trebuie s se determine venitul brut potenial, venitul net din exploatare. Etapele
de lucru sunt prezentate n figura 2:
Etapeleestimrii
valoriiprinabordarea
prinvenit
analiza veniturilor i
cheltuielilor
proprietii i ale
comparabilelor
seestimeazvenitul
brutpotenial
se estimeaz rata de
neocupare
sescadpierderiledin
neocupare
seestimeaz
cheltuieliletotale(fixe
ivariabile)
se determin venitul
net din exploatare
se aplic tehnica
capitalizrii
directe
sau tehnica DCF.
Sursa: Adaptare Appraisal Institut, 2011, pp. 20.22.

Figura 2. Etapele estimrii valorii prin abordarea prin venit
2) fluxul de numerar actualizat (Discounted Cash-Flow DCF), n care unei

serii de fluxuri de numerar (5-10 ani) din perioadele viitoare i se aplic o rat de
actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezent:
Vv
VA
(1 a ) n
unde:
VA = valoarea actualizat a proprietii;
Vv = valoarea viitoare a proprietii
a = rata de actualizare.
CF1
CF2
CFn
VA
.....
1
2
(1 a ) (1 a )
(1 a ) n
unde:
CF = fluxul de numerar aferent perioadei analizate;
n = numrul de ani aferent perioadei analizate.
91

92
Stabilirea costului capitalului sau rata de actualizare (Anghel, 2010, p. 173)

reprezint un element esenial n aplicarea metodelor din cadrul abordrii pe baza
venitului.
Muli economiti celebri au mbriat n munca lor de cercetare provocarea
de a gsi cea mai adecvat metod de calcul a costului capitalului (Ciora, 2011,
p. 684).
Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) se folosete pentru a calcula
valoarea actualizat a proprietii prin aplicarea unei rate de actualizare unui set
de fluxuri de venit i unei valori terminale previzionate.
CFn
CF1
CF2
VT
V DCF
.....
1
2
n
(1 a) (1 a )
(1 a )
(1 a) n
unde:
VDCF = valoarea proprietii;
VT = valoarea terminal.
3. Diferite modele de evaluare a opiunilor

Rata de capitalizare (Ifnescu, 2001, pp. 159-160) este utilizat pentru a
converti un flux constant i reproductibil n valoarea prezent a proprietii. Rata
de capitalizare preia toate modificrile viitoare ale venitului considerat pentru
estimarea valorii. Modificrile n veniturile viitoare sunt preluate n capitalizare
prin deducerea din rata de actualizare a ratei de cretere anual a venitului prin
intermediul relaiei Gordon-Shapiro:
cag
unde:
c = rata de capitalizare;
a = rata de actualizare;
g = rata de cretere.
c
Vn
V pp
unde:
Vpp = valoarea de pia a proprietii;
Vn = venitul net al proprietii;
c = rata de capitalizare.
Valorii unei proprieti rezultate din abordarea prin venit trebuie s i se
acorde o importan mai mare dect valorii rezultate din alte abordri, pentru c
utilizarea capitalizrii este folosit pentru a simula motivaiile cumprtorilor/
investitorilor, care se bazeaz pe multiplicatorii venitului brut.
93
Iat de ce metoda capitalizrii venitului nu se poate baza doar pe

informaiile oferite de vnzarea comparabilelor, dei informaiile oferite de pia
sunt foarte importante. Actualizarea venitului necesit stabilirea unei rate de
actualizare adecvate, n sensul c aceasta trebuie s reflecte ateptrile de ctig
ale investitorilor.
Principiul fundamental n abordarea prin venit este anticiparea, ntruct
toate metodele, tehnicile i procedurile de capitalizare iau n considerare
beneficiile viitoare previzionate i estimeaz valoarea lor actualizat. Trebuie de
asemenea s se anticipeze n mod corect modificarea veniturilor n timp, n
abordarea prin venit.
n aplicarea procedurii de capitalizare trebuie s se estimeze corect att
veniturile ct i cheltuielile proprietii subiect.
n estimarea venitului se au n vedere urmtoarele forme (Appraisal Institut,
2011, p. 21.2):
venit brut potenial (VBP), care reprezint venitul total generat de
proprietatea imobiliar analizat n condiii de utilizare maxim;
venit brut efectiv (VBE), care reprezint venitul ajustat cu pierderile de
neocupare;
venit net din exploatare (VNE), care reprezint venitul obinut dup
deducerea tuturor cheltuielilor din exploatare;
fluxul de numerar care revine capitalului propriu.
Cheltuielile de exploatare se mpart n: cheltuieli fixe, cheltuieli variabile i
alocarea pentru nlocuire.
Cheltuielile fixe sunt n general pltite indiferent de gradul de ocupare a
proprietii analizate. Din aceast categorie fac parte impozitele i costurile cu
asigurarea proprietii, valori care trebuie apreciate ct mai exact, pentru a nu
denatura valoarea proprietii. La acestea se pot aduga i alte tipuri de cheltuieli,
respectiv: reparaiile i ntreinerea cldirilor, cheltuieli cu apa, amortizarea,
managementul etc.
Din categoria cheltuielilor variabile fac parte: utiliti, salarii, comisioane,
dobnzi pentru exploatare etc., care variaz pe parcursul unui an.
Alocarea pentru nlocuire denumit i rezerv este prevzut pentru
nlocuirea periodic a unor componente ale cldirii: echipamente pentru buctrie,
grupuri sanitare, boilere, ascensor, mochet, acoperi (materialul de nvelit),
zugrveli exterioare, trotuare, drumuri, parcri etc.
Scenariu: n aceast lucrare ne propunem s determinm valoarea de pia a
dreptului de proprietate asupra unei ferme agricole moderne cu profil vegetal, care
dispune de construcii i maini agricole funcionale, inclusiv sistem de irigaii i
spaii de depozitare a recoltei, utiliznd abordarea prin venit. Aplicarea unei
agriculturi ecologice la nivelul Uniunii Europene vizeaz, pe de o parte, creterea
calitii produciei agricole i identificarea variantelor optime de cultivare a
93

94
acestora (Oancea-Negescu, 2009, p. 137). Creterea produciei agricole (AnicaPopa, 2009, p. 169) i calitatea acesteia presupun folosirea ngrmintelor i
erbicidelor ntr-o msur mai mic, asigurndu-se astfel protecia culturilor, deci
economia verde. Economia verde i politicile verzi evideniaz pozitiv crearea de
alternative n toate domeniile vieii i n fiecare sector al economiei (Vrjan, 2008,
p. 56).
Entitatea economic dispune de 150 ha, cultivate cu patru culturi agricole,
dup cum urmeaz n tabelul 1:
Tabelul 1
Venitul realizat de entitatea economic
Gru panificaie
Porumb
Rapi
Floarea soarelui
TOTAL
ROTUNJIT
Suprafaa
60
40
30
20
150
UM
ha
ha
ha
ha
Tone/ha
5,5
4,5
2,5
2,0
Pre (euro/ton)
180
165
395
410
Venit (euro)
59.400,00
29.700,00
29.625,00
16.400,00
135.125
135.000
Sursa: calcule proprii.
Din tabelul 1 se poate constata c suprafeele sunt inegal distribuite pe cele

patru culturi, iar venitul nsumat este de 135.000 euro, valoarea rotunjit.
Soluie: Aplicarea abordrii prin venit implic estimarea ratei de
capitalizare. Rata de capitalizare a venitului net al entitii agricole obinut de pe
pia este de 6,4%. n tabelul 2 vom prezenta trei comparabile, dup cum
urmeaz:
Tabelul 2
Indicatori ai comparabilelor
INDICATOR
Pre vnzare ferm (Euro)
Venit net ferm (Euro)
Rata de capitalizare total (%)
Vnzarea 1
145.500
9.500
6,53
Vnzarea 2
110.000
6.500
5,91
Vnzarea 3
130.500
9.000
6,90
Pentru a determina venitul net anual vom prezenta n tabelul 3 cheltuielile

nregistrate la nivel de entitate:
95

Tabelul 3
Tipuri de cheltuieli
1
2
3
4
5
6
7
8
I
9
10
11
12
13
14
15
16
II
III
CHELTUIELI
Salarii
Combustibil i reparaii maini agricole
Semine
ngrminte i erbicide
Servicii
Transport produse
Unelte diverse
Dobnzi pentru exploatare
TOTAL CHELTUIELI VARIABILE
Impozite proprietate
Asigurri
Reparaii i ntreinere cldire
Cheltuieli diverse
Ap
Cheltuieli comerciale
Amortizarea mainilor agricole
Management
TOTAL CHELTUIELI FIXE
ALOCAREA PENTRU NLOCUIRE
TOTAL CHIELTUIELI
VENIT NET FERM
VENIT NET FERM / rotunjit
Euro
5.500,00
7.500,00
14.000,00
9.000,00
1.500,00
2.000,00
1.500,00
3.000,00
44.000,00
1.500,00
17.000,00
2.000,00
1.500,00
2.500,00
500,00
6.000,00
7.000,00
38.000,00
3.000,00
85.000,00
50.125
50.000,00
Opinia final: La o rat de capitalizare de 6,4%, valoarea de pia a

dreptului de proprietate asupra celor 150 ha de teren agricol i a dotrilor entitii
economice (reea de irigaii, spaii de depozitare, maini i utilaje agricole) este de
781.250 euro (50.000 euro/0,064), respectiv 5.200 euro/ha.
euro
781.250,00
781.250
Opinie final
Opinie final rotunjit
euro /ha
5.208,33
5.200
Concluzii
Abordarea prin venit este una din cele trei metode de determinare a valorii
de pia utilizate mai ales n situaiile n care proprietatea genereaz profit.
Pentru determinarea opiniei finale cu privire la valoarea de pia a dreptului
de proprietate asupra entitii economice analizate am determinat rata de
capitalizare, am identificat veniturile i cheltuielile i am determinat n final
venitul net al entitii analizate, n conformitate cu Standardele Internaionale de
Evaluare (IVS) 2011.
95

96

Bibliografie

Anghel, I. (coordonator) Negescu, O.M., Anica-Popa, A., Popescu, A.M. (2010). Evaluarea
ntreprinderii, Editura Economic, pp. 161-162, 217-220
Anica-Popa, A., Cimau, I.D. (2009). Adaptation of production technologies with the aim to
increase the quality of the agricultural production and the respect towards the environmental
norms, Theoretical and Applied Economics, pp. 165-173, accesat la data
5.11.2012,http://www.store.ectap.ro/suplimente/Simpozion-29-31.05.2009_en.pdf#page=189
Appraisal Institute (2011). The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Edition in Romanian
language, Bucharest
Ciora C. (2011). Cost of equity in emerging markets. Evidence from Romanian
listed companies, International Research Journal of Applied Finance, Vol. II, No. 6,
June, pp. 683-691, ISSN: 2229-6891, http://irjaf.com/uploads/irjaf_vol_2_issue_6.pdf;
accesat 5.11.2012
Ifnescu, A., Robu, V., Anghel, I. (2001). Abordarea pe baz de venit n evaluarea
ntreprinderii, Evaluarea ntreprinderii, Editura Tribuna Economic, pp. 156-169
International Valuation Standards Council (2011). Cadrul general, Standardele Internaionale de
Evaluare, IROVAL Bucureti, pp. 33-34
Oancea-Negescu, M.D., Cimau, I.D, Motofei, C. (2009). Agricultura ecologic i performana
fermelor agricole, Revista Romn de Statistic, Supliment, No. 6, June, pp.137-142
Vrjan, D. (2008). Green economy - a chance for mankind, International Conference,
Ecological Performance in a competitive economy, Supplement of Quality-access to
success, Journal Year 9, No. 94, Edited by Romanian Society for Quality Assurance, pp.5559, Bucharest 20-21 November

Practici i tratamente contabile

privind activele imobiliare.
Repere n procesul decizional
Iulia DAVID-SOBOLEVSCHI
iulia.david@kgaudit.ro
Monica Aureliana PETCU
petcu_mona_a@yahoo.com
Ovidiu BUNGET
Universitatea de Vest Timioara
ovidiu.bunget@abaconsulting.ro
Marian LPUTE
Academia de Poliie Alexandru Ioan Cuza, Bucureti
marianlapuste@yahoo.com
Rezumat. Fundamentarea deciziei de investire pe piaa imobiliar n
funcie de obiectivele financiare, constrngerile specifice sectorului i
macromediului impune sistematizarea i aprofundarea conceptelor
aferente.
Pe piaa imobiliar sunt tranzacionate active imobiliare structurate
n funcie de drepturile deinute asupra acestora, poziia ocupat n
tranzacia imobiliar, modul de organizare a participantului. Prezentul
demers vizeaz particularitile contabile privind activele imobiliare la
nivelul societilor, introspectnd principiile de recunoatere, tratamentele
contabile i fiscale, precum i incidenele acestora asupra indicatorilor de
performan i poziie financiar.
Cuvinte-cheie: active imobiliare; recunoatere; reevaluare; depreciere.

Clasificare JEL: M41, M42, D04.
Clasificare REL: 14I, 14J, 11F.
98
Iulia David-Sobolevschi, Monica Aureliana Petcu, Ovidiu Bunget, Lpute Marian
Introducere
Complexitatea i dinamica activitilor reflectate n contabilitate, racordarea
la exigenele economiei de pia au determinat trecerea contabilitii de la
paradigma contabilului la paradigma gestionarului (Feleag, Ionacu, 1998,
p. 11) i au impus apariia de noi concepte i noiuni, amplificnd instrumentarul
specific domeniului.
Nevoia de informaii transparente, utile, eseniale pentru o pia
ordonat i eficient (Greuning, 2007, p. 23), ntr-o lume globalizat, dar extrem
de divers, lrgirea ariei utilizatorilor acestor informaii au constituit cerine
peremptorii i obiective n asigurarea compatibilitii conceptelor, noiunilor,
datelor produse, ca i n sistematizarea i standardizarea procedurilor i
tratamentelor adoptate n practicile naionale.
Prin ponderea nsemnat n patrimoniul societilor ca i prin impactul
semnificativ asupra pieelor, activele imobiliare reprezint unul din domeniile
consecvent tratate i adaptate ntr-o dinamic susinut a conceptualizrilor i
interrelaionrilor ntre diversele teoretizri.
Metodologia cercetrii
Scopul prezentului demers l constituie diseminarea i tratarea aspectelor
contabile legate de deinerea, exploatarea, nstrinarea sau scoaterea din eviden
a activelor imobiliare.
Obiectivele cercetarii circumscriu:
operaionalizarea aspectelor identificate i reflectarea lor n poziia i
performana financiar a societii;
corelarea/integrarea enunurilor teoretice din diverse norme i standarde
ntr-o abordare integratoare i explicativ.
Metodologia cercetrii vizeaz enunurile teoretice fundamentale coninute
n legislaia i standardele n domeniu ce reprezint referenialul pentru abordarea
contabilitii activelor imobiliare, n acest sens fiind revzut literatura de
specialitate n domeniu, cu sintetizarea ideilor utile problematicii abordate.
Raionamentul deductiv a permis stabilirea unor relaii logice ntre conceptele
utilizate i testarea prin studii empirice a ipotezelor exprimate.
Rezultatele cercetrii
Piaa imobiliar este o pia fragmentat, descentralizat i eterogen al
crui obiect l constituie activele imobiliare. n funcie de maniera n care
deinerea acestora genereaz plus de valoare investitorilor, activele imobiliare sunt
structurate n proprieti imobiliare i investiii imobiliare.
Practici i tratamente contabile privind activele imobiliare. Repere n procesul decizional
99
Proprieti imobiliare utilizate de posesor

+
Active imobiliare
Investiii imobiliare
Figura 1. Componena activelor imobiliare
Conform IAS 40, investiia imobiliar este acea proprietate imobiliar

(teren sau cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele) deinut de proprietar sau
de locatar n baza unui contract de leasing financiar, n scopul nchirierii i/sau
pentru creterea valorii capitalului. Investiia imobiliar constituie n acest context
o investiie pasiv, spre deosebire de proprietatea imobiliar utilizat de posesor n
producia, furnizarea de bunuri sau servicii, n scopuri administrative sau pentru a
fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii(1). Utilizarea proprietilor imobiliare este integrat n restul operaiunilor entitii.
Din perspectiv financiar, investiia imobiliar se difereniaz de
proprietatea imobiliar prin coninutul fluxurilor monetare pe care le genereaz.
Astfel, investiia imobiliar este capabil s genereze fluxuri de numerar
independent de alte active deinute de entitate. Proprietatea imobiliar creeaz
valoare doar prin utilizarea n cadrul ansamblului de active deinute de societate.
n mod cert trebuie fcut distincie i ntre active imobiliare i active
imobilizate. Activele imobiliare includ terenuri, cldiri ce pot fi parte component
a activelor imobilizate, dar i a activelor circulante.
Elementele considerate relevante n evaluarea i nregistrarea activelor
imobiliare sunt:
a. costul activului imobiliar reprezint suma pltit n numerar sau echivalente de numerar, ori valoarea just a altor contraprestaii efectuate pentru
achiziionarea unui activ, la data achiziiei sau construciei acestuia;
b. amortizare este alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ
imobiliar pe ntreaga sa durat de via util;
c. valoarea realizabil reprezint valoarea actualizat a fluxurilor de numerar
pe care societatea estimeaz s le obin din deinerea activelor imobiliare n
scopurile mai sus menionate, din vnzarea acestora, sau pe care societatea se
ateapt s o obin n urma lichidrii unei datorii;
d. valoare just reprezint suma pentru care un activ imobiliar ar putea fi
schimbat de bunvoie ntre dou pari aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei
tranzacii n care preul este determinat obiectiv;
99

100
e. valoarea rezidual reprezint valoarea net pe care societatea estimeaz c

o va obine pentru un activ imobiliar la sfritul duratei de via util a acestuia,
dup deducerea prealabil a costurilor de cedare estimate, dac acele active au
vechimea i ndeplinesc condiiile cerute la sfritul duratei de via;
f. durata de via util reprezint perioada pe parcursul creia se estimeaz
c societatea va obine fluxuri din deinerea activului.
Activele imobiliare sunt recunoscute ca activ n patrimoniul unei societi
atunci cnd:
este probabil generarea ctre societate de beneficii economice viitoare
aferente activului;
i
costul activului poate fi msurat n mod credibil.
Aceasta presupune raionamentul profesional pentru aplicarea criteriilor de
definire a circumstanelor sau a tipurilor specifice.
Un activ imobiliar care este recunoscut ca activ trebuie msurat iniial la
costul su. Costul unui activ imobiliar este format din:
preul de achiziie, taxe vamale, taxe nerecuperabile;
orice costuri direct atribuibile pentru a aduce activul n locaia i avnd
proprietile necesare pentru a funciona n manier dorit de
managementul societii.
Dei costurile administrative nu se capitalizeaz, exist costuri real
incrementale pentru activ, ca de pild comisionul pltit unui agent pentru
consilierea societii n achiziionarea unui activ sau un onorariu de consultan n
acest sens, care pot fi tratate ca parte a costului iniial de recunoatere a activului.
Anumite operaii sunt n strns legtur cu procesul de construcie sau
dezvoltare a unui activ imobiliar, dar nu sunt necesare n procesul de aducere a
acestuia n locaie i avnd proprietile necesare pentru a funciona n maniera
dorit de management. n acelai sens, exist operaiuni incidentale care nu sunt
direct legate de activ, ce pot interveni nainte sau n cursul procesului de
dezvoltare, construcie sau punere n funciune a activului respectiv (terenul
destinat construirii unei cldiri poate genera venituri utilizndu-l drept spaiu de
parcare, pn cnd ncepe construcia cldirii propriu-zise. Acest tip de venituri i
costurile aferente sunt recunoscute n contul de profit i pierdere al exerciiului n
care sunt generate, ca i venituri i cheltuieli).
Tratamentul contabil al cheltuielilor ulterioare privind activele imobiliare
este impus de natura acestora, fiind prevzut n Ordinul nr. 3055 din
29 octombrie 2009 pentru aprobarea Reglementrilor contabile conforme cu
directivele europene. Astfel, ca regul general, costurile ntreinerii activelor nu
se capitalizeaz pentru c ele nu fac dect s aduc activul respectiv la parametrii
iniiali de funcionare. Aceste costuri se recunosc n Contul de Profit i Pierdere,
pe msur ce sunt efectuate. Totodat, investiiile efectuate la activele imobiliare
101
sub forma cheltuielilor ulterioare ce au ca efect mbuntirea parametrilor tehnici

iniiali ai acestora i conduc la obinerea de beneficii economice viitoare se
capitalizeaz. Obinerea de beneficii se poate realiza fie direct prin creterea
veniturilor, fie indirect, prin reducerea cheltuielilor de ntreinere i funcionare. n
cazul cldirilor, investiiile efectuate trebuie s asigure protecia valorilor umane
i materiale i mbuntirea gradului de confort i ambient sau reabilitarea i
modernizarea termic a acestora. i n Hotrrea Guvernului nr. 2139 din
30 noiembrie 2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i duratele
normale de funcionare a mijloacelor fixe se aduc precizri legate de
recunoaterea activelor imobiliare. Amortizarea acestor investiii se face fie pe
durata normal de utilizare rmas, fie prin majorarea duratei normale de utilizare
cu pn la 10%, sau n cazul instituiilor publice pn la 20%. Dac cheltuielile
ulterioare se fac dup expirarea duratei normale, se va stabili o nou durat
normal de ctre o comisie tehnic sau expert tehnic independent.
O practic generat de lichiditatea scazut a societilor o reprezint
dobndirea activelor imobiliare n schimbul unui activ similar sau nu (denumite i
tranzacii nemonetare) sau a unei combinri de active cu fluxuri monetare. Costul
noului activ este reprezentat de valoarea just, cu excepia cazurilor n care:
tranzaciei de schimb i lipsete caracterul comercial sau substan
comercial;
sau valoarea just a activului primit n schimb sau a activului cedat nu
poate fi comensurat n mod credibil.
Tratamentul contabil privind schimbul reciproc de active difer n
reglementrile aplicabile. Astfel, Ordinul nr. 3055 din 29 octombrie 2009 prevede
c schimbul de active constituie dou tranzacii distincte (dou livrri de bunuri cu
plat) care trebuie reflectate n nregistrri contabile separate, la valoare de pia,
efectundu-se doar compensarea plilor i creanelor aferente. Standardele
Internaionale de Raportare Financiar prevd simplificarea nregistrrilor
contabile prin nregistrarea n contul de profit i pierdere a diferenei ntre costul
activului imobiliar i valoarea sa de pia la momentul transferului.
n ceea ce privete recunoaterea ulterioar a activelor imobiliare, o
societate poate opta pentru tratamentul contabil de baz sau pentru cel alternativ
permis, corespunztor politicii contabile aplicate. Tratamentul contabil de baz
prevede ca, ulterior recunoaterii iniiale, un activ imobiliar trebuie nregistrat la
cost, mai puin amortizarea cumulat aferent i orice pierderi cumulate din
depreciere. Tratamentul contabil alternativ permis presupune ca, ulterior
recunoaterii iniiale, un activ imobiliar trebuie nregistrat la valoarea reevaluat,
care reprezint valoarea just la momentul reevalurii, mai puin orice amortizare
ulterioar cumulat aferent i pierderile ulterioare cumulate din depreciere.
Reevalurile trebuie efectuate cu suficient regularitate, n aa fel nct valoarea
contabil s nu difere n mod semnificativ de valoarea care poate fi determinat pe
101

102
baza valorii juste la data bilanului. Ceea ce trebuie remarcat este c prin Legea
259/2007 pentru modificarea i completarea Legii contabilitii nr. 82/1991 se
aduce urmtoarea prevedere privind reevaluarea imobilizrilor corporale i
implicit a activelor imobiliare: Reevaluarea imobilizrilor corporale se face la
valoarea just de la data bilanului. Valoarea just se determin pe baza unor
evaluri efectuate, de regul, de evaluatori autorizai conform reglementrilor
legale n vigoare.
Complementar ajustrii valorii activului imobiliar, amortizarea cumulat la
data reevalurii este:
a) fie recalculat proporional cu schimbarea n valoarea contabil brut a
activului, astfel nct valoarea contabil a activului dup reevaluare s fie egal cu
valoarea sa reevaluat. Aceast metod este folosit n cazul n care activul este
reevaluat cu ajutorul unui indice pentru a se ajunge la costul de nlocuire, mai
puin amortizarea corespunztoare;
Studiu de caz
O societate deine o cldire pentru care se cunosc urmtoarele informaii la
data de 31.12.2012: valoarea contabil este de 100.000 lei, iar amortizarea
calculat de 10.000 lei. Se recurge la reevaluarea cldirii avnd n vedere un
indice de actualizare de 110%.
Tabelul 1
Denumire
Valoare contabil
Amortizare
Valoare rmas neamortizat
Valoare
nainte de reevaluare
dup reevaluare
100.000
110.000
10.000
11.000
90.000
Efect concomitent al reevalurii
99.000
cretere a valorii contabile
10.000 cretere a diferenei din reevaluare
cretere a amortizrii
surplus de valoare rmas
neamortizat dup reevaluare
1.000 scdere a diferenei din reevaluare

surplus cumulat al diferenei din
9.000
reevaluare
b) fie eliminat din valoarea brut contabil a activului, valoarea net fiind
recalculat la valoarea reevaluat a activului. De exemplu, aceast metod este
folosit pentru cldirile care sunt reevaluate la valoarea lor just;
Studiu de caz
O societate deine o cldire pentru care se cunosc urmtoarele informaii la
data de 31.12.2012: valoarea contabil este de 100.000 lei, iar amortizarea
calculat de 10.000 lei. Se recurge la reevaluarea cldirii avnd n vedere valoarea
de pia de 99.000 lei.
103

Tabelul 2
Denumire
Valoare
100.000
Amortizare - se scade
10.000
90.000
Valoarea de pia
99.000
Efect concomitent al reevalurii
cretere a valorii contabile
9.000 cretere a diferenei din reevaluare
n cazul n care valoarea contabil a unui activ este majorat ca urmare a

unei reevaluri, aceast majorare trebuie nregistrat direct n creditul conturilor
de capitaluri proprii sub titlul diferene din reevaluare. Majorarea constatat din
reevaluare trebuie recunoscut ca venit n msura n care aceasta compenseaz o
descretere din reevaluarea aceluiai activ recunoscut anterior ca o cheltuial.
Metoda folosit pentru reevaluarea activelor imobiliare are impact
semnificativ asupra sarcinii fiscale a societii n situaia cldirilor. Conform
Titlului IX - Impozite i taxe locale din Codul fiscal, pentru cldiri se pltete de
ctre persoanele juridice impozit calculat prin aplicarea unei cote de 0,25% i
1,50% asupra valorii contabile. Totodat, n Codul fiscal, Titlul IX, art. 253, al. (5) se
menioneaz: n cazul unei cldiri care a fost reevaluat, conform reglementrilor
contabile, valoarea impozabil a cldirii este valoarea contabil rezultat n urma
reevalurii, nregistrat ca atare n contabilitatea proprietarului-persoan juridic.
Prin aplicarea primei metode de reevaluare (recalculare proporional cu
schimbarea n valoarea contabil brut a activului), valoarea contabil a cldirii
este mai mare dect n cazul celei de-a doua metode (valoarea net recalculat la
valoarea reevaluat a activului) i implicit i impozitul pe cldiri este mai mare.
Pentru exemplul mai sus menionat, n condiiile cotei maxime de impozitare de
1,5%, diferena de impozit pe cldire rezultat din aplicarea comparativ a celor
dou metode este de 300 lei.
Tabelul 3
Metoda
Recalculare proporional
Valoare net recalculat
Valoare
contabil
110.000
90.000
Impozit (1,5%)
Diferen de impozit
1.650
1.350
300
n cazul n care valoarea contabil a unui activ imobiliar este diminuat ca

rezultat al unei reevaluri, aceast diminuare trebuie recunoscut ca o cheltuial.
Cu toate acestea, o diminuare rezultat din reevaluare trebuie sczut direct din
surplusul de reevaluare corespunztor aceluiai activ, n msura n care
diminuarea nu depete valoarea nregistrat anterior ca surplus din reevaluare.
Surplusul din reevaluare inclus n capitalurile proprii poate fi transferat
direct n rezultat atunci cnd acest surplus este realizat. Se consider c ntregul
103

104
surplus este realizat la casarea sau la cedarea activului. Cu toate acestea, o parte
din surplus poate fi realizat pe msur ce activul este folosit de societate; n acest
caz valoarea surplusului care este realizat este diferena dintre amortizarea
calculat pe baza valorii reevaluate i valoarea amortizrii calculate pe baza
costului iniial al activului. Transferul din surplusul de reevaluare n rezultatul
reportat nu se efectueaz prin contul de profit i pierdere.
Reevaluarea activelor imobiliare influeneaz rezultatele financiar-contabile
ale unei societi, dar i dimensiunea patrimoniului acesteia. Prin reevaluarea
activelor imobiliare, surplusul de valoare degajat va fi ncorporat n structura
capitalurilor proprii, mbuntind poziia financiar. Cu siguran imaginea
generat asupra patrimoniului societii va fi de bun augur, n special n cazul n
care ca efect al reevalurii activelor se asigur trecerea de la o valoare negativ a
capitalurilor proprii la o valoare pozitiv.
Studiu de caz
O societate prezint urmtoarea situaie a patrimoniului la 31.12.2012:
Tabelul 4
Activ
Elemente patrimoniale
Active imobilizate, din care:
- terenuri
Active circulante
Total activ
Valoare
350.000
10.000
680.000
1.030.000
Pasiv
Capitaluri proprii, din care:
- diferene din reevaluare
Datorii
Total pasiv
Valoare
-1.000
0
1.031.000
1.030.000
Valoarea total a activelor deinute de societate este de 1.030.000 lei, din

care activele imobilizate reprezint 350.000 lei (valoarea terenurilor inclus n
activele imobilizate fiind de 10.000 lei). Capitalurile proprii sunt negative,
ntreaga activitate a societii fiind finanat prin datorii. Se recurge la reevaluarea
terenurilor la 31.12.2012 avnd ca punct de reper valoarea de pia a terenurilor
de 60.000 lei. Dup efectuarea reevalurii, situaia patrimoniului se prezint
astfel:
Tabelul 5
Activ
Active imobilizate, din care:
- terenuri
Active circulante
Total activ
Valoare
400.000
60.000
680.000
1.080.000
Pasiv
Capitaluri proprii, din care:
- diferene din reevaluare
Datorii
Total pasiv
Valoare
49.000
50.000
1.031.000
1.080.000
105
Efectele generate prin reevaluarea terenurilor sunt:

creterea valorii activelor totale deinute de societate de la 1.030.000 lei
la 1.080.000 lei (cu surplusul din reevaluare de 50.000 lei);
trecerea de la o valoare negativ a capitalurilor proprii (-1.000 lei) la o
valoare pozitiv (+49.000 lei), i implicit la creterea surselor de
finanare a activelor de la 1.030.000 lei la 1.080.000 lei.
Efectele asupra impozitului pe profit rezultat din reevaluarea activelor
imobiliare sunt reglementate de IAS 12 Impozitul pe profit. Din punct de vedere
al impozitului amnat, efectul acestei diferene temporare trebuie nregistrat.
Astfel, dac durata de amortizare economic i contabil a activului este mai
lung dect cea fiscal, se va crea o datorie de plat cu impozitul amnat n
primele perioade i care se va nchide ulterior, n perioadele urmtoare.
Specific activelor imobiliare, ajustarea pentru pierderea/deprecierea de
valoare se determin diferit n funcie de ncadrarea acestora drept active
imobilizate sau circulante. Amortizarea activelor imobiliare recunoscute ca active
imobilizate reprezint n concepia IASC recuperarea periodic prin cheltuieli a
contravalorii acestora, mai puin a valorii reziduale, pe parcursul duratei de via
estimate. n viziunea GAPP, amortizarea reprezint trecerea treptat pe cheltuieli
a contravalorii activelor.
Avnd ca punct de reper nsi definiia dat amortizrii, identificm patru
factori cu influen direct asupra dimensiunii amortizrii activelor amortizabile:
costul de achiziie, valoarea rezidual, durata de via estimat i metoda de calcul
al amortizrii.
Costul de achiziie
(-) Valoarea de amortizat
Valoarea rezidual
Amortizare
Durata de via estimat
Metoda de calcul al amortizrii
Figura 2. Factori de influen asupra amortizrii activelor imobilizate
Valoarea rezidual a unui activ (sau valoarea recuperat, valoarea de casare)

reprezint recuperarea net, reziduu sau valoarea de schimb la data estimat a
scoaterii din funciune. Valoarea rezidual a unui activ poate crete pn la o
valoare egal sau superioar valorii contabile a activului. Dac se ntmpl acest
fenomen, amortizarea calculat va fi nul, pn n momentul n care valoarea
rezidual se va situa sub valoarea contabil a activului.
105

106
Diminund costul de achiziie cu valoarea rezidual, se obine baza de

calcul a amortizrii pe durata de via estimat, respectiv valoarea de amortizat
(sau valoarea amortizabil). Valoarea amortizabil a unui activ imobiliar de natura
activelor imobilizate trebuie alocat n mod sistematic pe parcursul duratei de
via util a activului.
Terenurile i cldirile sunt active individuale i sunt tratate din punct de
vedere contabil n mod distinct, chiar i atunci cnd sunt achiziionate mpreun.
Terenurile au n mod normal durat de via nelimitat i nu sunt, prin urmare,
supuse amortizrii. Dac costul de achiziie al terenului include costul suportat n
urma dezmembrrii, eliminrii sau restaurrii construciei, costul restaurrii care
revine terenului este amortizat pe durata obinerii beneficiilor rezultate n urma
efecturii respectivelor costuri. Este i tratamentul aplicabil tuturor lucrrilor de
amenajare a acestora. Ca urmare, n ceea ce privete terenurile, se face urmtoarea
departajare:
terenuri - evaluate de costul de achiziie recunoscut, care reprezint
active neamortizabile neexistnd o limitare a duratei de via;
amenajri la terenuri tratate ca active amortizabile, pentru care se
estimeaz o durat de via.
Cldirile au o durat de via limitat i sunt supuse amortizrii. O cretere a
valorii unui teren pe care este situat o cldire nu afecteaz determinarea duratei
de via util a acelei cldiri.
Complementar duratei de via fiscale, durata de via intern pentru cldiri
are la baz decizia managementului fundamentat n funcie de:
sarcina fiscal a societii;
starea de lichiditate a societii;
dimensiunea rezultatului contabil i fiscal,
dimensiunea capitalurilor proprii ale societii.
Valoarea rezidual i durata de via util a unui activ trebuie revzute cel
puin la sfritul fiecrui an financiar. Dac se descoper diferene fa de ultimele
estimri, acestea trebuie contabilizate ca i modificri ale politicilor contabile, n
concordan cu IAS 8 Politici contabile, modificri ale estimrilor contabile i
erori fundamentale.
O cheltuial cu amortizarea este efectuat chiar dac valoarea just a
activului depete valoarea sa contabil, att timp ct valoarea sa rezidual nu
este mai mare dect valoarea sa contabil. Valoarea amortizabil a unui activ este
determinat dup ce s-a sczut valoarea rezidual a acelui activ.
Amortizarea aferent unei perioade este n mod normal recunoscut n
contul de profit i pierdere, cu excepia cazului n care este inclus n valoarea
contabil a altui activ.
Un activ imobiliar va fi de recunoscut:
a) n momentul vnzrii;
107
b) sau atunci cnd nu se mai previzioneaz generarea unor beneficii

economice din deinerea sau vnzarea sa.
Ctigul sau pierderea rezultate n urma derecunoaterii unui activ imobiliar
sunt recunoscute n contul de profit i pierdere n momentul derecunoaterii (cu
excepia cazului n care IAS 17 prevede un alt tratament n cazul vnzrii sau al
ncetrii contractului de leasing).
Concluzii
Activele imobiliare sunt tratate diferit n contabilitate n funcie de scopul
deinerii lor, de stadiul de via, de diversele decizii adoptate pe parcursul deinerii
lor, de caracteristicile scoaterii lor din patrimoniu. Exist o relaie dialectic ntre
vocaia de resurs permanent i valoarea lor n continu schimbare care
antreneaz multiple reevaluri i reconsiderri n funcie de factori aleatorii n
tratamentul aplicat activelor imobiliare. ntre recunoterea lor iniial i
derecunoaterea unui activ imobiliar intervin o serie de modificri care pot
influena semnificativ patrimoniul i indicatorii de poziie i performan
financiar. Ceea ce rmne esenial n abordare rezid n necesitatea reflectrii
realitii, n corelarea valorilor contabile cu valoarea just i redarea unei imagini
fidele a averii investitorilor.
Not

(1)
Vezi standarde internaionale de contabilitate 2001, IAS 40, pag. 1232
Bibliografie

Feleag, N., Ionacu, I. (1998). Tratat de contabilitate financiar, Editura Economic, Bucureti
Greuning, V.H. (2007). Standarde Internaionale de raportare financiar, Editura Institutul
IRECSON, Bucureti
Hotrrea Guvernului nr. 2139 din 30 noiembrie 2004 pentru aprobarea Catalogului privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe se aduc precizri legate de
recunoaterea activelor imobiliare
Legea nr. 259/2007 pentru modificarea i completarea Legii contabilitii nr. 82/1991
Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal
Ordinul Ministrului Finanelor Publice nr. 3055/2009 (OMFP 3055/2009) pentru aprobarea
Reglementrilor contabile conforme cu directivele europene
Fundaia Comitetului pentru Standarde Internaionale de Contabilitate IASB, 2001. Standarde
internaionale de contabilitate 2001. Bucureti: Editura CECCAR
Fundaia Comitetului pentru Standarde Internaionale de Contabilitate IASB, 2009. Standarde
Internaionale de Raportare Financiar. IFRS-2009. Bucureti: Editura CECCAR
107

Analiza Si Evaluare Economico-Financiara Ro 2013

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Analiza Si Evaluare Economico-Financiara Ro 2013

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Academia de Studii Economice Bucureti

Facultatea de Contabilitate i Informatic de Gestiune

Analiz i evaluare economico-financiar

Data base indexation:

Economie teoretic i aplicat

Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine

Cuvinte-cheie: evaluare; incertitudine; risc; proprieti imobiliare;

Ion Anghel, Anca Maria Hristea

Sursa: Institutul Naional de Statistic (www.insse.ro).

Dinamica 2009 vs 1990 %

Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine n Romnia i evoluia preurilor

Pentru dezvoltatorii imobiliari, analiza structural a populaiei este

O locuin la 3,0 locuitori

O locuin la 2,6 locuitori

Figura 1. Evoluia numrului de locuine n Romnia n perioada 1991 2009

Trebuie remarcat faptul c n intervalul analizat s-a produs i o schimbare

Ion Anghel, Anca Maria Hristea

n perioada ultimilor trei ani analizai (2007 2009) rata de cretere a

Sursa: Institutul Naional de Statistic (www.insse.ro), date prelucrate.

Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine n Romnia i evoluia preurilor

n perioada analizata (1990 2009) n Romnia au fost finalizate peste 715

Sursa: Institutul Naional de Statistic (www.insse.ro).

Ion Anghel, Anca Maria Hristea

3. Evoluia preurilor medii ale proprietilor imobiliare n Romnia

Pre 2 camere (mediu) (euro)

Pre 2 cam (median) euro

Index (val. median) %

Sursa: date prelucrare oferte www.anuntul.ro.

Analiza datelor prelucrate evideniaz un index imobiliar care a avut creteri

Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine n Romnia i evoluia preurilor

Analiza corelat a preurilor i dinamicii construciilor evideniaz

Index pre proprieti

Dinamica supraf. locuine

Dinamica nr. locuine

Ion Anghel, Anca Maria Hristea

Economie teoretic i aplicat

Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar

Dan Dumitru Popescu

Cuvinte-cheie: competitivitate bancar; finanare bancar; bnci; cost

Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilara romneasc

Dan Dumitru Popescu

politice alturi de noile reglementri prudeniale pun o presiune deosebit pe

Sursa: IHS Global Insight, April 2012 Country Report.

Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilara romneasc

Dan Dumitru Popescu

Sursa: Jones Lang LaSalle.

Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilara romneasc

Sursa: Jones Lang LaSalle.

Sursa: Jones Lang LaSalle.

n continuare, va fi un decalaj important ntre proiectele performante i

Dan Dumitru Popescu

ocupare cu chiriai performani, precum i al cumprtorilor deja fidelizai. Cererea

Sursa: Jones Lang LaSalle.

Activitatea speculativ de construcie este redus, cu majoritatea noilor

Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilara romneasc

Sursa: Jones Lang LaSalle.

Dan Dumitru Popescu

Sursa: Jones Lang LaSalle.

Pe de alt parte, nu au lipsit declaraiile dezvoltatorilor rezideniali de a

Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilara romneasc

asemenea de o depreciare neateptat a RON-ului n relaie cu alte valute n iulie

Dan Dumitru Popescu

mijlocii ce au raportat un credit risc cresctor (raia mprumuturilor neperformante