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Avaliao

Imobiliria
para
Corretores
de Imveis

introduo
Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAO IMOBILIRIA,
voltada para o engenheiro, no existindo, ou muito raramente pode-se encontrar
alguns ttulos que visem o corretor de imveis, a nosso ver, o profissional mais
intimamente ligado ao setor.
Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monoplio profissional neste
ramo, quer por disposio legal, ou por simples reserva de mercado.
A alegao bsica para esta prtica baseia-se na argumentao de que atribuio
exclusiva de engenheiros civis e agrnomos, ou arquitetos, com registro no
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previso em lei, que
obrigaria a nomeao de profissionais com nvel universitrio em suas
especialidades, para funcionar como peritos.
Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais,
principalmente aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justia, que
no so habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem.
Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessrio
trabalho cientfico, oriundo de complexas frmulas matemticas, para se chegar ao
preo final do imvel. Esquecem eles, propositalmente ou no, que o incio dessas
mirabolantes frmulas, que nada tm de cientficas, a informao dos preos de
mercado, que s sero obtidas com fidelidade, atravs de um corretor de imveis,
devidamente estabelecido na regio.
No citam ainda que as edificaes, mesmo quando novas, no podero ser
avaliadas corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposio
de custos. Se assim fosse, um prdio edificado na avenida Beira Mar de
Florianpolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo preo que uma edificao de
iguais caractersticas na avenida Paulista de So Paulo.
Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado
na Revista Forense Imobiliria, n 15, pgina 12, do ms de julho de 2001, ser as
avaliaes do mercado imobilirio, que consideram as potencialidades do produto
no mercado, da ocupao, uso e parcelamento do solo, de responsabilidade
exclusiva de corretores de imveis e as chamadas tcnicas ou de mercado da
construo civil, que levam em considerao o projeto de arquitetura, as
dificuldades da construo, da alada dos profissionais registrados no CREA.
Entretanto no pode tambm o corretor de imveis ser contratado e,
irresponsavelmente efetuar laudo afirmando ter o imvel determinado valor, sem
nem mesmo declinar o endereo do imvel. Cabe a ns lutarmos por no mnimo,
maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado, com cobrana
contundente de conhecimentos especficos na rea.
Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imveis,
acreditando piamente ser inevitvel a criao de curso superior, bem como ser
exigncia legal a graduao.
Enquanto no temos o curso de graduao para o corretor de imveis, entendemos
ser possvel algumas sugestes de aprimoramento dos profissionais do ramo, e,
nesse sentido que nossa proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho
intermedirio a esta vertente engessada da avaliao, onde o corretor pode
apresentar um trabalho calcado em dados incontestveis, ou seja, baseado em
dados onde so feitas pesquisas de mercado, a homogeneizao dos dados
coletados, a coleta de informaes a cerca da legislao pertinente ao imvel,
levando-se em considerao especialmente seu conhecimento do mercado.
A proposta apresentada no sentido de gabaritar o corretor de imveis se no para
ser o profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar

uma avaliao com base em dados de mercado, apesar das adversidades


encontradas.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT a entidade reguladora de
determinaes que norteiam os critrios de avaliaes, com expedies de
diretrizes para este fim. As normas em vigor, todas voltadas para o setor de
engenharia, a chamada rea tcnica, foram feitas ditadas com quase a totalidade
de membros da Associao, constitudos de engenheiros.
Por isso, igualmente temos convico de que devemos possuir representantes,
principalmente algum Conselheiro Federal dos Corretores de Imveis, com
conhecimento suficiente para abordar o assunto dentro da ABNT. Aparentemente
no difcil, quer nos parecer que basta um pedido de inscrio junto a entidade.
Nossa participao naquele rgo iria mudar sua viso sobre o tema, no sentido de
acatar a proposta do senhor CASSAVIA, propiciando a edio de norma com
diretrizes para avaliaes mercadolgicas, as ditas AVALIAES EXPEDITAS.

PRIMEIRA PARTE
CONCEITOS
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos,
pertinentes tcnica de avaliar. No nosso entendimento devemos comear pelo
conceito de avaliao. Vamos ficar com apenas dois:
Avaliao expresso na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de
um imvel ou de um direito sobre o mesmo.
Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso
em seu livro Introduo Engenharia de Avaliao: a arte de estimar valores de
propriedades especficas, onde o conhecimento tcnico e o bom julgamento so
condies essenciais.1
Bens Tangveis - so aqueles que podem ser tocados, tm existncia fsica tais
como: terrenos, edifcios, mquinas, instalaes e assim por diante.
Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas,
patentes, fundo de comrcio, ponto comercial e outros tambm no materializveis
diretamente por objetos ou bens fsicos.
Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos
modificadores, e afim de no nos estendermos muito na matria, apresentaremos
algumas das mais usuais definies, utilizadas no assunto:
Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido
como sendo o preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador
igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a
presses anormais.
Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria
(geralmente ao nvel de preos correntes de mercado), para repor a propriedade ou
seus servios igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preo de
semelhante propriedade ou seus servios.
Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir
renda mxima. Pode se situar aqum ou alm do valor econmico. A avaliao vai
1

S por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, j ns d a exata dimenso de
que no existe a menor possibilidade da existncia de um trabalho de avaliao eminentemente
cientfico. O contedo cientfico do processo cessa j no incio do trabalho quando o avaliador obrigado
a interferir no preo do imvel ofertado, atribuindo-lhe um fator de depreciao, escolhido
aleatoriamente.

mostrar se, em face do valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos


para a aplicao de capitais.
Preo de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade
numa transao particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato
histrico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado e permanece uma
avaliao at ser comprovado. O preo de mercado no envolve a adoo de
conduta prudente pelas partes, de ausncia de estmulos indevidos ou de qualquer
outra condio bsica relacionada com o conceito de valor de mercado.
Metodologia de avaliao - a metodologia avaliatria a ser utilizada deve
alicerar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, alm dos preos comercializados
e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram influncia no
valor. A seguir alguns dos mtodos:
Mtodo Comparativo aquele em que o valor do imvel ou de suas partes
constitutivas obtido atravs da comparao de dados de mercado relativos a
outros de caractersticas similares. utilizado para avaliaes de terreno e
benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em
oferta, considerando-se a homogeneizao.
Mtodo de Custo aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento
sumrio ou detalhado ou da composio dos custos de outras iguais s que so
objeto da avaliao (custo de reproduo) ou equivalente (custo de substituio).
Mtodo de capitalizao da renda o mtodo baseado na teoria do valor
subjetivo, ao afirmar que o valor est na mente do homem e depende o que ele
dar para ser possuidor do objeto. utilizado para avaliao de fundo de comrcio,
ponto comercial e locao, determinando o valor do bem em funo da sua renda
real ou provvel, levando em considerao as taxas praticadas no mercado.
Mtodo involutivo baseado em um estudo de viabilidade econmica de
aproveitamento mximo do terreno, de acordo com a Legislao Urbanstica local.
Este mtodo muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona
urbana. tambm conhecido como mtodo de aproveitamento mximo eficiente.
Mtodo residual aquele em que define o valor do terreno por diferena entre o
valor total do imvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imvel e o
das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferena, o resduo,
o valor do terreno.
Mtodo do custo de reproduo Este mtodo baseado na teoria do valor
objetivo, pois o valor inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de
fabricao, deduzindo a sua depreciao.
Mtodo de Custo de Reposio por Novo - normalmente usado para avaliao
de mquinas, equipamentos, mveis, utenslios, computadores e perifricos.
Consiste na obteno do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de
bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte,
montagem e instalao. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de
manuteno, regime de trabalho e obsolescncia.
Avaliao rigorosa aquela em que esto expressamente caracterizados cada
um dos elementos que contribuem para formar a convico do valor, conforme
descrito na norma NBR 5676, item 7.2, especificamente letras a, b, c, d,
e, f e g.
Avaliao normal aquela em que os elementos que contribuem para formar a
convico de valor esto indicados de forma resumida, ou que, respeitados os
demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliaes de
preciso rigorosas, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.3,
especificamente letras a, b, c, e d.
Avaliao expedita aquela que se louva em informaes e na escolha
arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem

comprovao expressa dos elementos e mtodos que levaram convico do


valor.2
Plos de influncia - locais que por suas caractersticas influenciam os preos dos
imveis situados nas imediaes pode ser comparado a pontos ancoras.
Plos de valorizao - locais dotados de atributos positivos, que resultam na
valorizao dos imveis das imediaes so locais especficos, exemplo: o Mar em
cidades litorneas.
Vantagem da coisa feita ou groing value - acrscimo ao valor de um bem
pronto, numa certa data, em comparao com outro de mesmas caractersticas,
mas ainda por ser construdo.

AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT


As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um
trabalho mais apresentvel e com coerncia na apresentao do resultado
encontrado, onde no tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor
determinado imvel, pela simples intuio do profissional que o avaliou, so as
seguintes:
NBR
NBR
NBR
NBR
NBR

5676
8799
8951
8976
8977

=
=
=
=
=

Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos


Avaliao de Imveis Rurais
Avaliao de glebas urbanizveis
Avaliao de unidades padronizadas
Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes
complementos industriais.

Na realidade a norma principal a ser estudada a norma 5676, as demais so


complementares, muito embora s vezes tratando de assuntos diferentes, como o
caso da norma 8977, que trata das avaliaes de mquinas, equipamentos,
instalaes e complementos industriais, da qual no iremos abordar por ser assunto
fora da atuao do corretor de imveis
Segundo Moreira Filho (1993), o mtodo comparativo de dados de mercado o mais
utilizado e mais recomendado na avaliao de imveis, pois ele permite a
determinao do valor levando em considerao as diferentes tendncias e
flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferenciadas das flutuaes e
tendncias de outros ramos da economia. Por isso mesmo iremos dar maior nfase
a este mtodo, at mesmo pela exigidade de tempo que dispomos.
A norma de maior utilidade para ns a 5676, por tratar de avaliaes de imveis
urbanos. Baseado principalmente nela, estaremos utilizando um misto de

Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros no em
qualquer momento tratado como matria digna de cientificismo. S numa primeira abordagem a letra
a do item 7.2, requisito para avaliao de preciso rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de
informao. Mais alm a prpria norma estabelece a possibilidade de colher informaes com pessoas de
idoneidade reconhecida para manifestarem sua opinio a cerca dos valores dos imveis na regio. Ora,
se estamos lidando com informaes obtidas atravs de ofertas imobilirias, ou por achismos aceitos
na norma, e no com dados coletados apenas em vendas efetivamente realizada, sem dvida ter um
ndice que tender a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser cincia. Dessa feita
que defendemos um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliaes: mercadolgicas e
tcnicas. A nosso ver o assunto no pode continuar sendo tratado como tcnico, quando na realidade
apenas uma reserva de mercado.

procedimentos recomendados na norma, aliado a nosso tino profissional, para


apresentarmos um trabalho altura do cliente.
Iremos ainda verificar en passant as normas 8799, que trata das avaliaes de
imveis rurais e a 8951, de glebas urbanizveis.
A norma 8976, que trata de unidades padronizadas, trata dos imveis
considerados de ocorrncia usual no mercado imobilirio, comprovada atravs de
pesquisa especfica, sendo o tipo identificado de acordo com sua caracterstica
fsica construtiva. Como o enunciado determina, os imveis tratados nesta norma,
podero tranqilamente se enquadrarem na norma 5676, portanto, trataremos
dela, dentro da norma 5676.
Acreditamos ser o presente trabalho mais um roteiro para que os profissionais que
tiverem acesso ao presente, se sintam despertados para a busca de novos
conhecimentos, para pesquisar e chegar a elaborar uma tcnica toda sua.

SEGUNDA PARTE
Apresentao do laudo
O engenheiro e professor Antonio Ayres, em seu livro Como avaliar imveis...sem
mistrios aborda duas maneiras para apresentao do trabalho. Como no nossa
inteno interferir na rea de engenharia, mesmo com reais probabilidades a
nomeao por parte dos diversos tribunais, vamos optar pela apresentao numa
forma que atenda aos provveis clientes.
Mesmo assim, nesta oportunidade, nos dado a indicao do livro Manual de
Redao de Laudos, do eng. Jos Fiker, editora PINI, para melhor escolha de um
modelo.
Seu laudo dever conter:
1. Nome do interessado
O solicitante do trabalho.
2. Meno da titularidade do imvel
Especificar o nome do titular do imvel.
3. Fim a que se destina
Dever ser mencionado a que ttulo o trabalho est sendo executado. Ex:
Avaliao judicial.
4. Nvel de preciso da avaliao

Determinar o nvel de preciso, se rigorosa, normal ou expedita, de acordo com


o grau de confiabilidade dos dados. Mesmo tendo a certeza do potencial do
corretor em efetuar uma avaliao tcnica, no possumos autorizao legal,
portanto, iremos sugerir as avaliaes expeditas, e informando que na mesma
est expressa sua vivncia no mercado.
5. Caractersticas gerais
Dados colhidos na visita ao imvel (existncia de posseiros, edificao no
registrada, cerca fora do limite, etc), ou quando da peregrinao aos cartrios,
prefeitura ou outros rgos no af de colher dados sobre a regularizao do
imvel. Mencionar quando o caso da existncia de edificaes no averbadas no
CRI ou mesmo a necessidade de retificao de metragens do terreno se
constatada em levantamento topogrfico.
6. Vistoria e pesquisa de valores
Apresentao do resumo dos dados do imvel avaliado e caracterizando cada
um dos imveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas.
7. Mtodos e critrios utilizados
Eleger o mtodo e explicar o motivo de sua eleio.
8. Homogeneizao dos elementos
Realizar a homogeneizao dos dados.
9. Determinao do valor final e concluso
Apresentar os clculos utilizados e o valor final atribudo ao imvel.
10. Data e assinatura
Data do trmino do laudo e assinatura com sua especificao.
11. Anexos
Anexar o maior nmero de documentos utilizados na avaliao: Xerox da ficha
matrcula, plantas, fotos, recorte de jornais, etc.

TERCEIRA PARTE
Avaliao de imveis urbanos
CONDIES GERAIS
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser
avaliado, imediatamente devemos sair procura de detalhes, documentos,
observaes gerais sobre o imvel e suas imediaes. Aconselhamos de imediato a
visita ao cartrio do registro de imveis para a retirada de xerox da ficha matrcula
atualizada e, ato contnuo, a visita ao cadastro da municipalidade a fim de
solicitarmos cpia da planta de quadra e da ficha cadastral do imvel para a
posterior comparao com a matrcula do registro.
Neste momento dever ser levantada qualquer anormalidade entre as informaes
da prefeitura e do registro de imveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo
diferena de reas, falta de averbao de edificaes, anotaes de penhora ou
qualquer restrio, devero ser apontadas e relatadas no laudo.
Ainda na prefeitura podemos verificar a legislao sobre o plano diretor do
municpio (preferencialmente o avaliador dever possuir o conjunto de leis que
compem o plano diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando

eventuais projetos de desapropriaes ou de melhorias da rea. Todas informaes


devero constar do laudo.
1. VISTORIA
o exame criterioso do imvel a ser avaliado, verificando localizao, informaes
sobre vizinhana, caractersticas fsicas, topografia, estado de conservao, padro
construtivo e outros atributos intrnsecos e extrnsecos que possam exercer
qualquer influncia no preo do imvel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao
imvel munido de formulrio para anotar as informaes do imvel. Necessrio
fotografar o imvel. Verifique o modelo anexo.
Em geral deve ser observado:
1.1 - Caracterizao da regio, compreendendo:
a) Aspectos fsicos - condies topogrficas, natureza predominante do solo,
condies ambientais, ocupao existente e tendncias de modificao a curto
e mdio prazo;
b) Aspectos ligados infra-estrutura urbana - sistemas virio e de coleta de lixo,
redes de: abastecimento de gua potvel, energia eltrica, telefone,
esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;
c) Equipamento comunitrio e indicao de nveis de atividades existentes sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede
bancria, segurana, sade e lazer;
d) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais
para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e legais condicionantes do
aproveitamento.
e) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos
diretores e pela legislao especfica do parcelamento do solo, confrontando as
leis de Zoneamento e uso do solo do municpio com a realidade verificada no
local.
1.2 - Caracterizao do terreno do imvel em avaliao, abrangendo:
a) Aspectos fsicos - topografia, superfcie, consistncia do solo, porte, forma,
localizao confrontando as observaes feitas com aquelas constantes da
documentao disponvel e divisa definida de acordo com a posio do
observador, a qual deve ser explicitada;
b) Infra-estrutura urbana;
c) Equipamento comunitrio disponvel;
d) Utilizao atual, legal e econmica.
1.3 - Caracterizao das edificaes e benfeitorias, englobando os aspectos:
a) Fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos comparando
com a documentao disponvel e verificando possveis extrapolaes de limites
e confrontaes;
b) Funcionais - arquitetnicos, de projetos paisagsticos adequao da edificao
em relao aos usos recomendveis para a regio com vista preservao do
meio ambiente;
c) Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou cesses a
terceiros, ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado.
d) Ambientais - adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para
a regio e preservao do meio ambiente.
1.4 As benfeitorias no documentadas:
No caso de no constarem da documentao as edificaes e benfeitorias, as
mesmas devero ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de
detalhamento compatvel com a finalidade da avaliao.
OBSERVAES:
1. Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imvel
por motivo devidamente justificado no laudo de avaliao, poder o mesmo
proced-la com os elementos que lhe foi possvel obter, tais como:
1.1. No caso de apartamentos e escritrios: reas comuns, outras unidades do
mesmo edifcio, informaes da respectiva administrao;

1.2. No caso de unidades isoladas: rea externa; no caso de conjuntos


habitacionais;
1.3. rea externa e outras unidades semelhantes.
1.4. As consideraes hipotticas sobre o imvel devero estar claramente
explicitadas enquanto tal no laudo de avaliao.
2. Vistoria amostral
Para avaliao de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades
autnomas semelhantes permitida a vistoria por amostragem desde que seja
acompanhada do critrio adotado na escolha da amostra.

FICHA DE VISTORIA DE IMVEIS


Fonte:
Endereo:
Municpio:
A Global:
A. Terreno:
Venda (1)
Data da venda/oferta ___/___/___
Topografia

Plana

Forma

Regular

Orientao

Norte

Solo
Vegetao

Telefone:
Estado:
CEP:
A. U. Comum:
Habite-se:
Oferta Imobiliria (3)

A. Privat:
Fr. Solo:
Oferta particular (2)
Valor R$
Situao do terreno
Ondulada

Aclive

Declive

Irregular

Poligonal

Triangular

Sul

Leste

Oeste

Arenoso

Argiloso

Rochoso

Alagadio

Mato

Pomar

Pasto

Nenhum

Proteo

Muro

Cerca

Prdio Divisa

Nenhum

Situao

Meio quadra

Esquina

Trs frentes

Tipo Edificao

Res. Unifamiliar

Sobre a edificao
Prdio Com.

Loja

Armazm

Galpo

Industria

Rural

Outro

Padro Construo

Alto

Normal

Baixo

Est. Conservao

Nova

Nova/Regular

Regular

Reg/RepSimples

Reparos simples

RepSimples/Imp

Reparos Import

RepImp/Semval

Norte

Sul

Leste

Oeste

Frente

Fundos

Apartamento

Pontos cardeais
Prdio no terreno
Quanto ao Pav.
O Prdio possui:
Elevadores

N Pavimentos no prdio=
Piscina

Lateral
Andar=

Playground

Nmero=

Estacionamento

Marca=

Condomnio

Mensal

Trimestral

Semestral

Ocupao

Vazio

Proprietrio

Inquilino

Valor da locao
SalaEstar=
SalaJantar=
SalaTV=
Garagens=
Rede de gua
Energia
Coleta de lixo
Pavimentao

Valor=
Emprstimo

Entrega
Quartos=
Varandas=
Escritrio=
Sute=
Sim
Sim
Sim
Sim

Zona:
Gabarito:
Comercial
Residencial Misto
Recuo Lateral
Recuo frente secundria
Usos Permitidos

Padro Construo
Atividades Poluentes
Atividades Incmoda
Arborizao/A. verde

No
No
No
No

Peas do Imvel
Banheiros=
Cozinha=
Lavabo=
Sacada=
Infraestrutura
Esgoto
Iluminao Pblica
Transporte Coletivo
Telefone
Zoneamento
Taxa de Ocupao
Coeficiente aproveitamento
Recuo frente principal
Recuo fundo
Usos Permissveis

Dependncia=
rea Servio=
Despensa=
Churrasqueira=
Sim
Sim
Sim
Sim

Vizinhana
Escolas
Comrcio
Estacionamento
Trnsito

Observaes do Pesquisador

Identificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___

2. PESQUISA DE IMVEIS SIMILARES

Assinatura do Pesquisador

No
No
No
No

Devemos buscar imveis com o maior nmero de semelhanas com o avaliando. O


ideal acima de dez imveis, sendo aceito um mnimo de cinco. Ideal tambm
fotografar os imveis utilizados, tanto o imvel avaliado quanto os utilizados para a
pesquisa.
Para atender suas finalidades, a pesquisa pode ser dividida em:
2.1 - Coleta de dados deve ser feita em nosso prprio cadastro, outras
imobilirias ou corretores, jornais, banco de dados, transaes efetuadas ou
outros meios disponveis.
Muitas vezes pode se tornar difcil essa coleta de dados de imveis similares,
neste caso, pode-se optar por depoimentos de pessoas idneas da localidade.
2.2 Identificao e seleo das variveis neste momento devemos fazer
uma avaliao dos dados coletados, para selecionar as variveis e
estabelecer o nvel de rigor.
2.3 Tabulao dos dados neste momento, iremos anotar todos dados colhidos
em campo, tabelados numa planilha. Para tanto estamos disponibilizando um
modelo tanto do formulrio quanto da planilha.
3. ESCOLHENDO O MTODO
O mais utilizado e mais recomendado dos mtodos o MTODO COMPARATIVO
DE DADOS DO MERCADO. Atravs dele, possvel a determinao do valor do
imvel fazendo a comparao com outros de natureza e caractersticas
semelhantes, possibilitando a valorao do imvel, levando-se em considerao as
flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferente das flutuaes dos
outros ramos da economia.
O artigo 6.2.1 da norma 502 (atual 5676), diz que as caractersticas e os atributos
dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e,
conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por
inferncia estatstica, respeitados os nveis definidos nesta norma.
Como em nosso caso, no queremos nem tampouco temos autorizao legal, no
nos interessa o processo da ponderao por inferncia estatstica, motivo pelo qual
usaremos a homogeneizao, que pode estabelecer o nvel normal, porm no nosso
caso, estaremos efetuando a avaliao expedita, por impossibilidade legal.
Mesmo sendo a inteno de dar tratamento s avaliaes por inferncias
estatsticas, o normatizador permitiu o tratamento por homogeneizao, quando o
nvel de rigor for normal, vedando, entretanto quando se tratar de avaliao
rigorosa ou rigorosa especial, que somente aceitam a ponderao dos dados por
inferncia estatstica.
4. HOMOGENEIZAO DAS AMOSTRAS
impossvel encontrar dois imveis, completamente iguais. O simples fato de estar
um imvel de frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de
uma rua comercial, estes dados influenciaro no valor final do imvel. Por isso, de
importncia vital a sensibilidade do avaliador para captar exatamente os fatores
que devero ser comparados e ajustados, para que tenhamos imveis os mais
parecidos para realizar a comparao.
S poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados
pesquisados, homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos
valores parecidos para comparao e tenhamos o valor do metro quadrado dos
terrenos.
4.1.Esquina: terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorizao
diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a
tabela.
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAO A ZONAS
ZONA
Fator
ZONA
Fator
Residenciais
10%
Comerciais
20 a 25%
comuns
ResidenciaisValorA
15 a 20%
Comerciais
25 a 30%
lto
centrais

4.2.Topografia: este fator corrigir a irregularidade do terreno. Observe a


tabela.
TABELA DE DECLIVIDADE E ACLIVE FATOR TOPOGRAFIA
Declividade
Fator
Aclividade
Fator
At 5%
0,95
Suave
0,95
De 5 a 10%
0,90
Acentuado
0,90
Maior que 10%
0,80
4.3.Profundidade: A profundidade do terreno influenciar diretamente no valor
final. Comparando dois terrenos com reas iguais e profundidades
diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade ser
prejudicado, mesmo com a rea igual.
Existe vrias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que
estabelece um percentual de desvalorizao em relao com o aumento da
profundidade, como sendo nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim
por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o primeiro tero teria um
valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. Vrios estudiosos
elaboraram suas frmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e HARPER. Uma
das mais utilizadas a do professor HARPER.
Entretanto, com a prtica notou-se que a frmula de HARPER, no atendia a
todos casos, pois em algumas situaes, terrenos com pouca profundidade,
sofriam, na realidade uma valorizao, enquanto o correto seria uma
desvalorizao.
Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO,
do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas frmulas para o
clculo desse fator.
No entanto, na prtica verificou-se que a tabela abaixo acomoda as
variaes de valores, determinando suas desvalorizaes.
TABELA DE DEPRECIAO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE
Profundidade efetiva
Depreciao
Fator
Menor ou igual a 10
30%
0,70
metros
12,50
20%
0,80
15,00
15%
0,95
16,00
10%
0,90
18,00
5%
0,95
De 20,00 a 40,00 metros
0%
1,00
45,00
5%
0,95
50,00
10%
0,90
55,00
15%
0,85
60,00
20%
0,80
65,00
22%
0,78
70,00
25%
0,75
75,00
27%
0,73
80,00
30%
0,70
4.4.Forma: Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator
forma tambm est ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imveis
com desenho totalmente irregular dificultam o aproveitamento, no
momento da construo. Portanto quanto maior o nmero de ngulos
diferentes de 90, maior sua depreciao. Diante do exposto aconselhvel
utilizar o fator de desvalorizao na proporo de pouca irregularidade 10%
e bastante irregular 20%.
4.5.Atualizao do valor: em perodos de processo agudo de inflao,
aconselhvel desconsiderar informaes superiores a 90 dias, como hoje, os
nveis esto bastante moderados, podemos considerar sem qualquer
problema at mesmo transaes efetuadas com mais de ano, para tanto
vital o uso dum ndice de correo. Alis, particularmente estamos
desconsiderando este fator de correo devido a sua baixa influncia na
apurao do valor final, em virtude da grande margem de negociao que

as ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas nos casos de vendas


efetuadas e que tenham tempo o suficiente para aplicao do ndice, e que,
realmente tenham sofrido modificaes, ainda por ns utilizado.
4.6.Forma de pagamento: Da mesma forma, a forma de pagamento, em
momentos de estgios inflacionrios de pico, de vital importncia ser
apurado, entretanto no atual estgio inflacionrio do pas, pagamentos em
at cinco ou seis vezes, so desprezveis qualquer correo. Por outro lado,
existem financiamentos de lotes em at 100 vezes, o que torna obrigatrio
a utilizao de ndices de atualizao, do tipo IPC, INPC, etc., estabelecendo
uma paridade com outras informaes de valor vista.
4.7.Testada: Assim como a profundidade influenciar no preo final, tambm a
testada ir estabelecer diferenas de preo do imvel. A tabela abaixo foi
desenvolvida empiricamente, levando-se em considerao as testadas reais
em relao as testadas de referncia para a regio. Assim aps verificarmos
o usual nos terrenos de determinada regio, iremos estabelecer sua
valorizao ou desvalorizao com a real testada do imvel em questo.
TABELA DE DESVALORIZAO
Testada 10,00
12,00
refernc metros
metros
ia
efetiva
Des
VaL
Des
Val
5,00
0,84
0,80
0
0
6,00
0,88
0,84
0
0
7,50
0,93
0,89
0
0
8,00
0,94
0,90
5
0
9,00
0,97
0,93
4
0
10,00
0,96
0
11,00
1,024 0,98
0
12,00
1,046

OU VALORIZAO PELA TESTADA


15,00
16,00
20,00
metros
metros
metros

13,00

1,067

14,00

1,106

15,00

1,124

Des
0,76
0
0,80
0
0,84
0
0,86
0
0,88
0
0,90
0
0,93
0
0,95
0
1,020 0,97
0
1,039 0,98
0
1,057

Val

16,00

1,141

1,074

1,016

17,00

1,174

1,090

1,031

18,00

1,189

1,106

1,046

19,00

1,189

1,121

1,060

20,00
21,00
22,00
23,00
24,00
25,00

1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189

1,136
1,163
1,176
1,189
1,189
1,189

1,074
1,087
1,000
1,112
1,124
1,136

Des
0,75
0
0,78
0
0,83
0
0,84
0
0,87
0
0,89
0
0,91
0
0,93
0
0,95
0
0,97
0
0,98
0

Val

Des
0,70
0
0,74
0
0,78
0
0,80
0
0,82
0
0,84
0
0,86
0
0,88
0
0,90
0
0,91
0
0,93
0
0,95
0
1,015 0,96
0
1,029 0,97
0
1,044 0,99
0
1,057
1,070
1,082
1,094
1,106
1,118

Val

1,012
1,024
1,035
1,046
1,057

26,00
27,00
28,00
29,00
30,00
32,00
35,00
40,00
45,00

1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189

1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189

1,147
1,158
1,168
1,179
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189

1,129
1,139
1,150
1,160
1,170
1,189
1,189
1,189
1,189

1,067
1,078
1,087
1,097
1,106
1,125
1,150
1,189
1,189

4.8.Melhoramentos Pblicos:
MELHORIA
Rede de gua
Rede de esgoto
Energia
eltrica
dom
Galerias pluviais
Rede telefnica

TABELA MELHORAMENTOS PBLICOS


Fator
MELHORIA
15 a 20% Iluminao Pblica
10 a 15% Pavimentao
15 a 20% Guias e sarjetas
5% Transporte
coletivo
5% Gs de rua

Fator
5%
10 a 30%
5 a 10%
10%
1%

Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente sero mais


valorizados, a prtica aceita nos processos de rigor normal, a aplicao dos
percentuais acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado com o
pesquisado, estabelecendo os fatores de correo para cada caso.
Localizao: O critrio dos Mnimos Quadrados estabelece a equao da
reta. A regresso simples estuda o comportamento de uma varivel
dependente. Nossa reta ira se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1),
(X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como equao: Y=a + bX
Sendo as constantes a e b, definidas pelo sistema:
Y
= aN + bX
XY
= aX + bX2
Na prtica iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:
N
X(m)
Y(R$/M)
X2
XY
1
100
200
10.000
20.000
2
120
150
14.400
18.000
3
130
160
16.900
20.800
4
140
140
19.600
19.600
5
150
150
22.500
22.500
Totais
640
800
83.400
100.900
800
= a x 5 + b x 640
100.900 = a x 640 + b x 83.400
Resolvendo o sistema:
a = 289,27 e b=-1,014
Nossa
equao, ser:
Y = 289,27 + (-1,014) x X
Se tivermos um terreno situado a 160 metros do ponto de referncia,
teremos:
Y = 289,27 1,014 x 160 Y = 289,27 162,24
Y = 127,03
O caminho mais fcil para estabelecer o fator Localizao ou de transposio
aps a homogeneizao de todos fatores acima, utilizar a planta de valores
do Municpio, numa regra de trs.
4.9.Fonte: mais que natural nas transaes imobilirias o valor de venda ser
diferente do valor inicialmente proposto, a famosa queima de gordura.
Isto no se d unicamente por imobilirias, tambm as ofertas particulares
esto sujeitas a essa negociao. Geralmente quem compra quer fazer o

melhor negcio e, acredita o comprador ter feito bom negcio quando


recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou at 50% do valor pedido. Assim
aps longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes nmeros:
Quando se tratar de venda, fator igual a
1,00
Quando for oferta de particular, fator variando entre
0,80 a 1,00
Quando for oferta de imobilirias, fator variando entre
0,60 a 0,90
5. CONCLUSO
O trabalho ora apresentado, no esgota o assunto, pelo contrrio, abre a
possibilidade de maiores estudos para o perfeito entendimento da sistemtica
utilizada no processo avaliatrio, tornando possvel o desenvolvimento de outras
tcnicas capazes de bem mensurar as variveis que melhor atendam a trabalhos
especficos de regies com peculiaridades que o avaliador ir estudar com rigor
para incorporar em seu trabalho.
S para ficar claro o que estamos falando, j encontramos diversos trabalhos que
trazem um fator de viabilidade, atribudo permisso ou permissividade dos planos
diretores a determinados imveis. Ns particularmente entendemos que em nossa
regio j exista, naturalmente esta homogeneizao e no a utilizamos.
Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Servio do
Patrimnio da Unio, para a avaliao de imveis do governo, colocados venda,
so eles:
Fator de profundidade
Fator de frente ou testada Fator de transposio de
local
Fator de testadas mltiplas Fator topografia
Fator de restrio legal
Fator de pedologia
Fator de rea
Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma
metodologia toda nossa, adaptada a nossa realidade.

Quarta PARTE
LAUDO JUDICIAL ELABORADO PELO AUTOR
EXCELENTSSIMO SENHOR JUZ DE DIREITO DA 2 VARA DE LAGUNA-SC

Autos 040.96.000168-9
ALVINO JOS JNIOR, brasileiro, casado,
corretor de imveis, devidamente inscrito no

CRECI/SC sob N 3819, com escritrio


imobilirio Av. Joo Pinho, 901, Mar Grosso,
LAGUNA - SC, vem mui respeitosamente a
presena de Vossa Excelncia, na qualidade
de avaliador nomeado nos Autos de
Execuo de Sentena acima mencionado,
apresentar o seguinte:

LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na
regio do imvel, da maneira como segue:

LAUDO PERICIAL
OBJETO DO LAUDO
Indicados que fomos dentro do processo em epgrafe, nosso trabalho servir de
base para apropriar corretamente o valor de mercado dos imveis penhorados para
garantir a execuo da sentena. Portanto o trabalho que ora apresentamos o
resultado do estudo tcnico a que chegamos a cerca de vrios imveis localizados
na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC.
DA PROPRIEDADE
Os imveis em apreo, so de propriedade da empresa loteadora RAVENA
CASSINO HOTEL LTDA.
NVEL DE PRECISO
Iremos utilizar o processo de AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a
Norma Tcnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado ser um misto de
frmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experincia profissional na
rea imobiliria.
DA DESCRIO DOS IMVEIS AVALIADOS
Os imveis ora avaliados, so os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,
31 e 46 da quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediaes do
prprio Hotel RAVENA, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes confrontaes e
metragens:
01 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 19 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do
lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extenso de
2,60 metros; Lado Esquerdo com a Rua Projetada C, na extenso de 19,40 metros;
Perfazendo a rea de 341,00 M, imvel este constante da matrcula 18.539, s Fls.
118 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
02 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 20 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do
lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extenso de

22,00 metros; Lado Esquerdo com o lote 19 , na extenso de 20,60 metros;


Perfazendo a rea de 363,16 M, imvel este constante da matrcula 18.540, s Fls.
119 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
03 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 21 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
10, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 22, na extenso de 30,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 20 e parte do lote 13, na extenso de 30,00 metros;
Perfazendo a rea de 364,80 M, imvel este constante da matrcula 18.541, s Fls.
120 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
04 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 22 da quadra 15, do
loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
09, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 23, na extenso de 31,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 21, na extenso de 30,80 metros; Perfazendo a rea de
375,60 M, imvel este constante da matrcula 18.542, s Fls. 121 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
05 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 23 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
08, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 24, na extenso de 32,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 22, na extenso de 31,80 metros; Perfazendo a rea de
387,60 M, imvel este constante da matrcula 18.543, s Fls. 122 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
06 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 24 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
07, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 25, na extenso de 33,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 23, na extenso de 32,80 metros; Perfazendo a rea de
399,60 M, imvel este constante da matrcula 18.544, s Fls. 123 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
07 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 25 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
06, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 26, na extenso de 34,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 24, na extenso de 33,80 metros; Perfazendo a rea de
411,60 M, imvel este constante da matrcula 18.545, s Fls. 124 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
08 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 26 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
05, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 27, na extenso de 35,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 25, na extenso de 34,80 metros; Perfazendo a rea de
423,60 M, imvel este constante da matrcula 18.546, s Fls. 126 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

09 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 27 da quadra 15, do


loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
04, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 28, na extenso de 37,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 26, na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de
435,60 M, imvel este constante da matrcula 18.547, s Fls. 127 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
10 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 28 da quadra 15, do
loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
03, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 29 e parte do lote 30, na extenso
de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 27, na extenso de 35,80 metros;
Perfazendo a rea de 447,60 M, imvel este constante da matrcula 18.548, s Fls.
127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
11 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 29 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
30, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 31, na extenso de 30,60 metros;
Lado Esquerdo com o lote 28, na extenso de 30,00 metros; Perfazendo a rea de
363,60 M, imvel este constante da matrcula 18.549, s Fls. 128 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
12 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 30 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada A, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03
e parte do lote 28, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 02, na extenso de
36,00 metros; Lado Esquerdo com os lotes 31 e 29, na extenso de 26,00 metros;
Perfazendo a rea de 312,00 M, imvel este constante da matrcula 18.550, s Fls.
129 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
13 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 31 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 14,00 metros; - Fundos com o lote
30, na mesma extenso; Lado Direito com a Rua Projetada A, medindo 31,80
metros; Lado Esquerdo com o lote 29, na extenso de 30,60 metros; Perfazendo a
rea de 436,80 M, imvel este constante da matrcula 18.551, s Fls. 130 do livro 2
CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
14 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 46 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Av. Beira Mar, na extenso de 25,50 metros; Lateral Esquerda com o
lote 45, na extenso de 30,00 metros, e, finalmente medindo 38,20 metros na outra
extrema; Perfazendo a rea de 382,50 M, imvel este constante da matrcula
18.558, s Fls. 131 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de
LAGUNA SC.
CARACTERIZAO DA REGIO

Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e


similares; estabelecimento de ensino; escritrios de profissionais autnomos e
liberais, artfices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; comrcio
vicinal, o que caracteriza a regio especfica do imvel avaliando so habitaes
Unifamiliares, para residncias.
Acesso = pelo sistema virio do bairro Mar Grosso.
Pedologia = arenosa.
Topografia = Plana
Infra-estrutura =
- rede eltrica pblica e domiciliar;
- gua;
- telefone;
- Pavimentao do tipo paraleleppedo;
- meio fio
Mercado
Imvel com grande potencial turstico. Prximo ao mar, apropriado para a
construo de moradias uni e multifamiliares ou mesmo para construo de
empreendimento turstico. De fcil absoro pelo mercado.
METODOLOGIA
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliao dos lotes, aps
verificamos a existncia de outros lotes sendo oferecidos ou j vendidos, nas
imediaes do imvel ora avaliado, faremos a opo pelo mtodo comparativo, j
que possumos os pressupostos necessrios para tal mtodo.
O mtodo comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela
comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas
intrnsecas e extrnsecas.
As caractersticas e os atributos dos dados so ponderados por homogeneizao.
EVOLUO DOS CLCULOS
Pesquisa de mercado
Foram obtidos 10 (dez) elementos de pesquisa de terrenos prximos ao avaliando,
assim classificados:
Ofertas por imobilirias
: 05
Ofertas de particulares
: 01
Vendas
: 04
Homogeneizao
A homogeneizao da amostragem necessria na medida em que s possvel
equalizar matematicamente grandezas comparveis.
Assim os preos de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram
homogeneizados quanto:
sua profundidade
testada
topografia
esquina
forma
localizao
forma de pagamento
atualizao de valor
fonte, e.
Aos melhoramentos pblicos
A elaborao dos clculos relativos homogeneizao e os procedimentos
estatsticos foram desenvolvidos sob a forma de planilha (Planilha em anexo) com

auxlio de computador compatvel com o IBM-PC e programa elaborado em


ambiente Excel 2000
Determinao do valor do M na regio
Aps a homogeneizao dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final
do metro quadrado do terreno, na regio dos lotes ora avaliados, igual a R$95,85
(Noventa e cinco reais, oitenta e cinco centavos), conforme a anexa tabela, j com
os dados tabulados e homogeneizados, de acordo com critrios tcnicos
estabelecidos pelo padro utilizado.
DETERMINAO DO VALOR DE CADA LOTE
Para determinarmos o valor de cada lote, deveremos multiplicar o valor obtido
acima, pela rea de cada lote, porm estabelecendo ainda diferenciao final, caso
a caso, conforme a situao de cada lote avaliado, distncia do mar, se esquina ou
no, testada, profundidade e forma j que naquela regio o valor final do imvel,
sofre uma grande influncia destes fatores. Os ndices foram determinados em
virtude de nossa vivncia em avaliaes do dia a dia da nossa profisso, sem
qualquer metodologia cientfica, desta forma, na maioria dos lotes, teremos a
seguinte frmula, para obter o valor final do imvel avaliado:

Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Onde:

Vt
A
Vu

= Valor do Terreno
= rea do Terreno
= Valor unitrio bsico adotado em R$95,85

Fd
Fe
Ft
FMP

=
=
=
=

Fator
Fator
Fator
Fator

distncia do plo valorizante (mar)


Esquina
Testada
Melhoramentos Pblicos

Imvel 01:

Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00
Vt = 48.364,43
Imvel 02:

Vt = 363,16 x 95,85 x 1,00 x 1,15 x 1,09 x 1,00


Vt = 43.632,94

Imvel 03:

Vt = 364,80 x 95,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 34.966,08
Imvel 04:

Vt = 375,60 x 95,85 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 34.201,20

Imvel 05:

Vt = 387,60 x 95,85 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 33.436,31
Imvel 06:

Vt = 399,60 x 95,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 32.556,41

Imvel 07:

Vt = 411,60 x 95,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 31.561,49

Imvel 08:

Vt = 423,60 x 95,85 x 0,75 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 30.451,55
Imvel 09:

Vt = 435,60 x 95,85 x 0,70 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 29.226,58

Imvel 10:

Vt = 447,60 x 95,85 x 0,65 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 27.886,58
Imvel 11:

Vt = 363,60 x 95,85 x 0,60 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 20.910,64

Imvel 12:

Vt = 312,00 x 95,85 x 0,50 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 14.952,60

Imvel 13:

Vt = 436,80 x 95,85 x 0,55 x 1,00 x 1,00 x 1,00


Vt = 26.317,56

Imvel 14:

Vt = 382,50 x 95,85 x 2,50 x 1,00 x 1,189 x 0,80


Vt = 87.183,72

Importa o presente PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADO (AVALIAO) DE


TODOS OS LOTES em R$495.648,10 (Quatrocentos noventa e cinco mil
seiscentos quarenta e oito reais e dez centavos). Por ser a avaliao, matria
que no exprime exatido cientfica, faremos o arredondamento, avaliando todos os
lotes em R$500.000,00 (Quinhentos mil reais).
Laguna, 20 de maro de 2000.

Alvino Jos Jnior


Corretor de Imveis - CRECI 3819

Quinta PARTE
Avaliao de Glebas Urbanizveis
Introduo
De glebas urbanizveis depreendemos ser as reas situadas nas proximidades dos
centros urbanos, porm, sem infra-estrutura, mas passvel de urbanizao, por
apresentar caractersticas de solo e topografia, possveis de fracionamento em
lotes.
A diferena bsica entre lote e gleba que a gleba no possui infra-estrutura, e, o
grande desafio do avaliador determinar o valor da gleba, antes de qualquer
benefcio, levando-se em considerao que os lotes resultantes, por comparao
com outros lotes vizinhos, podem alcanar determinado preo.

1. MTODOS
Basicamente so dois os mtodos recomendados, j anteriormente conceituados:
Comparativo
involutivo
O mtodo comparativo dificilmente poder ser utilizado para a avaliao de glebas,
pois no ser to fcil encontrar um nmero considervel de glebas nas
proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opo
deve ser pelo mtodo involutivo.
A ttulo de observao, iremos abordar um mtodo prtico, ainda utilizado pelos
empresrios de loteamentos (no aceito pela norma) para se nortearem quando da
compra de reas para loteamentos. Tecnicamente conhecido como coeficiente de
paridade, que nada mais do que a relao entre o metro quadrado da terra bruta
e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade 4
(hoje o ndice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente
arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:
Custo do terreno bruto
vendas
Despesas de implantao do loteamento
vendas

do resultado das

do

resultado

das

2. O MTODO INVOLUTIVO
Deve-se estabelecer o valor da provvel renda que ir se obter com os lotes da
gleba urbanizada. Para tanto ser necessrio estimar o nmero de lotes, bem como
o preo a ser alcanado por eles nessa regio, para depois deduzir as despesas de
implantao do empreendimento e o lucro que se deseja alcanar, o resultado
encontrado dessa subtrao, ser o valor da gleba.
Para desenvolver este mtodo necessrio:
2.1 Procedimentos
a) Informar na prefeitura quanto a legislao em vigor para loteamentos (rea
mnima dos lotes, rea verde, largura das ruas e caladas, bem como a infraestrutura necessria);
b) Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor
aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de lotes que a
mesma possa conter;
c) Faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do
empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de
previso de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes
na mesma regio;
d) Estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento,
o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada
unidade e pelo nmero total de cada uma delas;
e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser
orados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento
topogrfico; projeto do loteamento; licenas municipais; infra-estrutura
(terraplanagem, rede de gua, esgoto, pavimentao etc.); superviso e
despesas gerais; e outros. Estes custos podero ser encontrados em revistas
especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prtica.
f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do
projeto, entre outros: despesas legais e contbeis (imposto territorial,
contabilidade, servios jurdicos, escrituras e registros etc.); despesas de
comercializao (vendas, publicidade, superviso etc.); despesas de seguros;
despesas financeiras (juros de emprstimos);
g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente
com uma variando entre 10 a 35%
3. CALCULO DE GLEBA URBANIZVEL PELO MTODO INVOLUTIVO

Por falta de servio prestado na rea de avaliao de glebas urbanizveis, nos


ltimos anos, iremos desenvolver um trabalho hipottico. Para tanto devemos
resolver o exerccio proposto:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada Estrada Geral da Barbacena, LAGUNA SC. Sabendo-se que a exigncia legal para a implantao de loteamento no
municpio de Laguna de lotes mnimos de 300,00 M; com testada mnima de
12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e rea para a
implantao rgos pblicos. A infraestrutura necessria : gua, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantao de 80 lotes.
Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00.
Para o calculo, usaremos a seguinte formula: Vg = R D L, onde:
Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantao
e L =
Lucro
A renda ser: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00
Calculo das despesas:
Despesas diretas:
Projetos
Topografia
Terraplanagem
Drenagem
Arruamento
Rede de gua
Rede de energia eltrica
Totalizao
Despesas indiretas:
Custos financeiros
Despesas de venda
Publicidade
Despesas
de
administrao
Impostos
Totalizao
Total geral das despesas

1% da renda
370,00/ha x 40 ha
960,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
2.000,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
1.300,00/ha x 40 ha

7.200,00
14.800,00
38.400,00
56.000,00
80.000,00
56.000,00
52.000,00
304.400,00

20% da despesa direta


10% da renda
3% da renda
7% da renda

60.880,00
72.000,00
21.600,00
50.400,00

1% da renda

7.200,00
212.080,00
516.480,00

Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00

144.000,00

Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R D L, assim,


Vg = 720.000,00 516.400,00 144.000,00, ou:
Vg = 59.600,00

Sexta PARTE
Avaliao de Imveis rurais
Introduo
Imveis rurais so propriedades com destinao agrcola. Em sua avaliao
deveremos avaliar a terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria,

equipamentos, recursos naturais, seus frutos e direitos. So classificados da


seguinte forma:
Imvel
Propriedade familiar:
chcara, stio.
Minifndio:
lote, chcara, sitio.
Latifndio por explorao:
chcara, stio, fazenda.
Latifndio por extenso:
fazenda, gleba.
Empresa rural:
chcara, stio, fazenda.
Componentes
So as terras classificadas segundo a escala de Norton.
Benfeitorias
Construes:
edificaes, instalaes, cercas.
Culturas:
perenes, temporrias, anuais.
Obras e trabalhos na terra
Desmatamento
Correo
Sistematizao (Reduzir diversos elementos a sistema)
Proteo
Manuteno
Equipamentos
Mquinas industriais fixas
Mquinas agrcolas e implementos
Veculos
Semoventes (Os constitudos por animais selvagens, domesticados ou
domsticos.)
Recursos naturais
Florestas
Hdricos
Minerais
Frutos
Rendas
Aluguel
Arrendamento
Direitos
Servides
Usufruto
Concesses
Comodatos
Direitos hereditrios e possessrios
CONSIDERAES
Para a avaliao de imveis rurais necessrio conhecimento de engenharia de
avaliao, noes bsicas de agropecuria e engenharia florestal. Como nossos
conhecimentos nessa rea so notadamente empricos, aconselhvel nos
socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro agrnomo. Ao avaliador cabe ter
conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicveis propriedade, bem como
com perspectivas agrcolas nacionais e internacionais, e ainda, programas
governamentais de apoio ao desenvolvimento rural.
PROCESSO MENDES SOBRINHO
Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar as duas tabelas, de
NORTON e MENDES SOBRINHO numa s, fazendo ainda o acrscimo de duas
faixas na escala Mendes Sobrinho, para torn-las tabelas quadradas e adequadas
ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando utilizarmos o processo Mendes
Sobrinho, utilizaremos os ndices da Tabela de Homogeneizao de Terrenos
Rurais, estabelecendo a homogeneizao por comparao de dois imveis rurais.

A presente tabela, apresenta oito divises das classes, conforme descrito abaixo:
Classe Caractersticas
I
Terras para culturas, sem problemas de conservao, exigindo s adubao
e manuteno
II
Terras para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindo
prticas simples de conservao e fertilidade.
III
Terras para culturas, com problemas srios de conservao, exigindo
prticas de conservao complexas.
IV
Terras para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas para culturas
mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, a pastagem,
por trs anos.
V
Terras somente para pastagens, sem problemas de conservao.
VI
Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservao.
VII
Terras prprias para florestas.
VIII
Terras prprias somente para abrigo de vida silvestre.
As oito situaes so assim divididas:
Situao
Caractersticas
tima 100% Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das
distncias.
Muito boa
Imvel servido por rodovia de primeira classe, no pavimentada,
90%
importncia relativa das distncias.
Boa 80%
Imvel servido por rodovia no pavimentada, mas que oferea
seguras condies de praticabilidade, durante todo ano,
importncia significativa das distncias.
Regular 0,70 Imvel servido por rodovia secundria em condies satisfatrias
de praticabilidade.
Sofrvel 60% Imvel servido por rodovia secundria em condies relativas de
praticabilidade.
Inconveniente 50% Imvel servido por rodovia secundria em ms condies de
praticabilidade.
M 40%
Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e
com problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa,
distncias e classe de estrada equivalendo.
Pssima 30% Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade mesmo
na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes,
com vau cativo ao volume das guas.
Aps inmeras pesquisas do funcionamento prtico, chegou-se a esta prtica Tabela
de Homogeneizao de Terrenos Rurais:
VALORES RELATIVOS DE TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE
USO DO SOLO E A SITUAO DO IMVEL DO PONTO DE VISTA DA
CIRCULAO
Classe
I
II
III
IV
v
VI
VII
VIII
Situao
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
tima 100%
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
Muito boa 90%
0,90
0,81
0,72
0,63
0,54
0,45
0,36
0,27
Boa 80%
0,80
0,72
0,64
0,56
0,48
0,40
0,32
0,24
Regular 70%
0,70
0,63
0,56
0,49
0,42
0,35
0,28
0,21
Sofrvel 60%
0,60
0,54
0,48
0,42
0,36
0,30
0,24
0,18
Inconveniente
0,50
0,45
0,40
0,35
0,30
0,20
0,20
0,15
50%
Ma 40%
0,40
0,36
0,32
0,28
0,24
0,20
0,16
0,12
Pssima 30%
0,30
0,27
0,24
0,21
0,18
0,15
0,12
0,09
Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade
enquadrada na Classe V e situao III (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um
imvel situado nas imediaes do imvel avaliando, em rea similar e
recentemente vendida por R$700,00/h, que se enquadra na Classe IV e situao II
(fator 0,63), teremos como valor unitrio do hectare:

0,48 x R$700,00 = R$533,33/ha


0,63
Do valor encontrado, multiplicamos pela rea total e obteremos o valor da terra
nua.
AVALIAO DAS BENFEITORIAS
So classificadas em:
Benfeitorias no reprodutivas = so as edificaes em geral (casas, galpes,
currais etc.) e melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo,
sistemas de irrigao e drenagem etc.). Para avaliao ser utilizado o mtodo do
custo de reposio, depreciado pelo uso levando-se em considerao os aspectos
fsicos e funcional, com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como
do estado de conservao. Na depreciao, considera-se mais o estado de
conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a
utilidade das benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel.
Para o caso de Mquinas e implementos agrcolas, utilizar preferencialmente, o
mtodo direto e o mesmo critrio para a depreciao. Na impossibilidade de
comparao, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida til
provvel e calcula-se o valor do bem depreciado.
Benfeitorias reprodutivas = Inovaes capazes de proporcionar rendimentos por
meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, etc.
O mtodo preferencial a ser utilizado ser o da capitalizao de seus rendimentos,
eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.
VALOR FINAL
Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias
reprodutivas e no reprodutivas, ser o valor final da propriedade.

Stima PARTE
Avaliao de Edificaes
INTRODUO
Para a avaliao do imvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra
nua, para depois acrescermos o valor da edificao.
Neste processo, ser necessrio algumas noes de desenho arquitetnico,
construo, custo e qualidade de materiais, clculos de reas padro de construo
e de oramento.
OBSERVAES
No inicio da apostila apresentamos um formulrio simplificado para a coleta de
dados relativo aos imveis que comporo o universo de amostras para a anlise dos
dados pesquisados. Entretanto, salutar, at mesmo para comprovar um total
exame do imvel avaliado, primeiro com um croqui do imvel, para depois o
preenchimento de tantos quantos formulrios forem necessrios, sendo um para
cada uma das unidades que compem o imvel avaliado. Neste formulrio, dever
ainda ser tabulado uma minuciosa descrio pea por pea de cada unidade.
O METODO DE REPRODUO
O mtodo de reproduo quando executado com rigor, dever ser orada toda
edificao, detalhando, com exatido, todos os materiais empregados com o seu
custo.
No entanto, apresentaremos uma tabela abordando oramento com ndices e
percentual sobre o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o
preo dos servios no executados.
Servio
Instalaes Preliminares
Estaqueamento
Fundaes
Estrutura
Alvenaria
Elevadores
Impermeabilizaes
Revestimentos
Pisos
Esquadrias
Ferragens
Vidros
Instalaes eltricas
Instalaes
hidrossanitrias
Louas e metais
Telhado
Pintura
Instalaes
complementares
Limpeza geral

Edifcios
Edifcios
Edifcios 3 ou Residncias
com estacas sem estacas 4 pavimentos
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
4,0%
3,0%
4,0%
5,0%
5,0%
17,0%
18,0%
19,0%
20,0%
9,0%
9,0%
9,0%
8,0%
8,0%
8,0%
1,0%
1,0%
1,0%
0,5%
12,0%
12,0%
12,0%
12,0%
7,0%
7,5%
9,0%
9,0%
8,0%
8,5%
9,0%
10,0%
2,0%
2,0%
2,5%
2,5%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
6,5%
6,5%
7,0%
7,0%
5,5%
5,5%
6,0%
6,0%
3,0%
0,5%
6,0%
4,0%

4,0%
0,5%
6,0%
4,0%

4,0%
3,0%
6,5%
3,5%

4,0%
2,5%
6,5%
3,5%

0,5%
100,0%

0,5%
100,0%

0,5%
100,0%

0,5%
100,0%

A tabela acima poder ser utilizada como um atalho no mtodo de reproduo,


porm ser uma avaliao sem qualquer rigor.
NOES DA FORMAO DO CUB

O Custo Unitrio Bsico de Edificaes Habitacionais elaborado, geralmente, pelos


sindicatos da construo dos estados. So coletados entre vrios fornecedores do
estado e os valores de mo-de-obra pesquisados por sindicatos regionais
conveniados. Os valores publicados so vlidos para todo o estado, conforme a lei
n. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT.
Na formao dos CUB, no so considerados os seguintes itens, que devero ser
levados em conta na determinao dos preos por metro quadrado da construo,
de acordo com o estabelecido no projeto e especificaes correspondentes a cada
caso particular: fundaes especiais; elevadores; instalaes de ar condicionado,
calefao, telefone interno, foges, aquecedores, playgrounds, de equipamento
de garagem, etc.; obras complementares de terraplanagem, urbanizao,
recreao, ajardinamento, ligaes de servios pblicos, etc.; despesas com
instalao, funcionamento e regularizao do condomnio alm de outros servios
especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorrios
profissionais e material de desenho, cpias, etc.; remunerao da construtora;
remunerao do incorporador.
Para utilizao das tabelas do CUB, primeiro se faz necessrio o clculo das reas,
utilizando o critrio de rea equivalente. A rea de construo ser calculada,
quando no diretamente disponvel, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721.
Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relaes de equivalncia com a rea
coberta - padro:
Tipo de construo
Coeficient Tipo de construo
Coeficient
e
e
PAVIMENTO TIPO
1,00 Subsolo comum
0,50
Pavimento de uso comum e
0,50 Subsolo especial
0,75
acesso
Varanda
0,50 reas descobertas
0,25
Depsito
0,50 Playground
0,25
(descoberto)
Garagem
0,50 Padro superior (Hall)
1,50
PADRO CONSTRUTIVO
determinado pelo tipo de materiais empregados. So trs os padres: Baixo,
Normal e Alto. Admite-se ainda o uso do padro popular. Para auxiliar na
classificao, use a tabela
BAIXO
NORMAL
ALTO
De
ferro-chapa
Chapa Alumnio natural
Alum.
Anodizado
Esquadrias
dobrada

blindex

Portas

Lisa para pintura

Soleiras/peitoris
Piso quarto/sala
Piso
BWC/Cozinha
Pintura

Cimento alisado
Forrao
Cim
esmaltada

alisado/Cermica

PVA sobre reboco

Enceradas
verniz
Mrmore
Carpert 6 mm
Cermica

Azulejos

PVA
em
corrida
Branco comercial at 1,5 Branco

Metais
Ferragens
Louas

Niquelados
Ferro
Branca simples

ou Macias

massa

Granito
Mrmore/granito
Mrmore
ou
granito
Acrlica
corrida

em

massa

Decorado

Crimados
De luxo
Inox
Lato
De
cor
modelo De cor modelo
especial
simples
Estabelecido a rea total (equivalente) e o padro de construo, devemos procurar
o valor do CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.
COEFICIENTE DO VALOR PLENO
Para o clculo das fundaes especiais, elevadores etc., no computados no CUB,
criou-se o coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poder ser adotado o

seguinte esquema de composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador,


conforme a situao do mercado.
Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos,
devendo o avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:
CUSTO UNITRIO BSICO (CUB)
%CUB/M
Elevadores
=
5%Cub
Administrao e Lucro
=
20%Cub
Encargos Legais
=
3%Cub
Despesas de Comercializao
=
5%Cub
CUSTO UNITRIO TOTAL
=
1,33%Cub
COEFICIENTE DE VALOR PLENO
=
1,33%Cub
DEPRECIAO
Para chegarmos ao valor do imvel, ser necessrio fazer sua depreciao em
funo de sua idade e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de
ROSS-HEIDECKE, da tabela anexa.
IDADE
ESTADO DE CONSERVAO
EM % DE VIDA
A
B
C
D
E
F
G
H
2,00
1,02
1,05
3,51
9,03
18,90
39,30
53,10
75,40
4,00
2,08
2,11
4,55
10,00
19,80
34,60
53,60
75,70
6,00
3,18
3,21
5,62
11,00
20,70
35,30
54,10
76,00
8,00
4,32
4,35
6,73
12,10
21,60
36,10
54,60
76,30
10,00
5,50
5,53
7,88
13,20
22,60
36,90
55,20
76,60
12,00
6,72
6,75
9,07
14,30
23,60
37,70
55,80
76,90
14,00
7,98
8,01
10,30
15,40
24,60
38,50
56,40
77,20
16,00
9,28
9,31
11,60
16,60
25,70
39,40
57,00
77,50
18,00
10,60
10,60
12,90
17,80
26,80
40,30
57,60
77,80
20,00
12,00
12,00
14,20
19,10
27,90
41,80
58,30
78,20
22,00
13,40
13,40
15,60
20,40
29,10
42,20
59,00
78,50
24,00
14,90
14,90
17,00
21,80
30,30
43,10
59,60
78,90
26,00
16,40
16,40
18,50
23,10
31,50
44,10
60,40
79,30
28,00
17,90
17,90
20,00
24,60
32,80
45,20
61,10
79,60
30,00
19,50
19,50
21,50
26,00
34,10
46,20
61,80
80,00
32,00
21,10
21,10
23,10
27,50
35,40
47,30
62,60
80,40
34,00
22,80
22,80
24,70
29,00
36,80
48,40
63,40
80,80
36,00
24,50
24,50
26,40
30,50
38,10
49,50
64,20
81,30
38,00
26,20
26,20
28,10
32,20
39,60
50,70
65,00
81,70
40,00
28,80
28,80
29,90
33,80
41,00
51,90
65,90
82,10
42,00
29,90
29,80
31,60
35,50
42,50
53,10
66,70
82,60
44,00
31,70
31,70
33,40
37,20
44,00
54,40
67,60
83,10
46,00
33,60
33,60
35,20
38,90
45,60
55,60
68,50
83,50
48,00
35,60
35,50
37,10
40,70
47,20
56,90
69,40
84,00
50,00
37,50
37,50
39,10
42,60
48,80
58,20
70,40
84,50
52,00
39,50
39,50
41,90
44,00
50,50
59,60
71,30
85,00
54,00
41,60
41,60
43,00
46,30
52,10
61,00
72,30
85,50
56,00
43,70
43,70
45,10
48,20
53,90
62,40
73,30
86,00
58,00
45,80
45,80
47,20
50,20
55,60
63,80
74,30
86,60
60,00
48,80
48,80
49,30
52,20
57,40
65,30
75,30
87,10
62,00
50,20
50,20
51,50
54,20
59,20
66,70
75,40
87,70
64,00
52,50
52,50
53,70
56,30
61,10
68,30
77,50
88,20
66,00
54,80
54,80
55,90
58,40
69,00
69,80
78,60
88,80
68,00
57,10
57,10
58,20
60,60
64,90
71,40
79,70
89,40
70,00
59,50
59,50
60,50
62,80
66,80
72,90
80,80
90,40
72,00
62,20
62,20
62,90
65,00
68,80
74,60
81,90
90,90
74,00
64,40
64,40
65,30
67,30
70,80
76,20
83,10
91,20
76,00
66,90
66,90
67,70
69,60
72,90
77,90
84,30
91,80
78,00
69,40
69,40
72,20
71,90
74,90
89,60
85,50
92,40
80,00
72,00
72,00
72,70
74,30
77,10
81,30
86,70
93,10
82,00
74,60
74,60
75,30
76,70
79,20
83,00
88,00
93,70

84,00
77,30
77,30
86,00
80,00
80,00
88,00
82,70
82,70
90,00
85,50
85,50
92,00
88,30
88,30
94,00
91,20
91,20
96,00
94,10
94,10
98,00
97,00
97,00
100,00 100,00 100,00

77,80
79,10
81,40
80,50
81,60
83,60
83,20
84,10
85,80
85,90
86,70
88,10
88,60
89,30
90,40
91,40
91,90
92,80
94,20
94,60
95,10
97,10
97,30
97,60
100,0 100,00 100,00

Cdigo Classificao
A
Novo
B
Entre novo e regular
C
D

Regular
Entre regular e reparos simples

84,50
86,60
88,50
90,30
92,20
94,10
96,00
98,00
100,0

89,20
90,50
91,80
93,10
94,50
95,80
97,20
98,00
100,0

94,40
95,00
95,70
96,40
97,10
97,80
98,50
99,80
100,0

Cdigo Classificao
E
Reparos simples
F
Entre
reparos
simples
e
importantes
G
Reparos importantes
H
Entre reparos importantes e s/
valor

De posse da presente tabela, poderemos depreciar a construo em relao a sua


idade real, geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade
aparente seu tino de avaliador que determinar, ou seja, o prprio avaliador far
uma vistoria no imvel e levando-se em considerao o estado geral da construo,
mesmo que ela possua 50 anos de idade real, mas estando em bom estado, poder
ser atribudo a ela, por exemplo, 30 anos.
Para a utilizao da tabela utilizamos a primeira coluna (Idade % de vida), da
seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos 80% a 40 anos, ou seja
considerado como vida til de uma edificao 50 anos), e dependendo da estado da
construo, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciao.
CONSIDERAES INTRERMEDIRIAS
Com o at aqui enunciado possvel estabelecer a correta rea de uma edificao
quer seja utilizando a rea total ou a equivalente; determinar o padro construtivo
para utilizando a tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciao,
encontrarmos o valor da edificao.
Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, est sendo avaliados terreno e
edificao, portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno
mais o valor da edificao.
Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preo da edificao, no
estamos considerando o imvel num todo, por isso, temos de encontrar:
O VALOR OU VANTAGEM DA COISA FEITA
Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do
empreendedor, pois se levarmos em considerao apenas o valor do terreno, mais a
edificao, estamos considerando que o empreendedor ir trocar seis por meia
dzia, ou seja, estar trabalhando sem qualquer remunerao. O valor da coisa feita
poder ser expresso pela tabela criada pelo setor de avaliao do IAPAS, que tomou
como base o disposto na norma NBR 5676 e est inserido no Manual de Orientao
Tcnica para Avaliao de Imveis OTAI, ou ainda a tabela publicada na Orientao
Normativa do SPU, abaixo transcritas:
TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA - TABELA IAPAS
PERCENTUAL DE VIDA
VCF INFERIOR
VCF SUPERIOR
Imvel Novo
35,00%
55%
De 2 a 10%
31,50%
49,50%
De 11 a 20%
28,00%
44,00%
De 21 a 30%
24,50%
38,50%
De 31 a 40%
21,00%
33,00%
De 41 a 50%
17,50%
27,50%

De
De
De
De
De

51
61
71
81
91

a 60%
a 60%
a 80%
a920%
a 100%

14,00%
10,50%
7,00%
3,50%
0,00%

22,00%
16,50%
1100%
5,50%
0,00%

TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA TABELA SPU


TIPO DE CONSTRUO
NOVA AT
10 DE 10 A 20 +
DE
20
ANOS
ANOS
ANOS
Grande estrutura.
1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13
1,13 a 1,03
Peq. estrutura e residencial de 1,15 1,15
a 1,125 a 1,078 1,078
a
luxo
1,125
1,025
Industrial e residencial mdio.
1,1
1,10
a 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02
1,084
Residencial modesto ou popular 1,05 1,05
a 1,042 a 1,026 1,026
a
1,042
1,015
EXEMPLIFICANDO O PROCESSO AVALIATRIO DE UM APARTAMENTO
OBJETO DA AVALIAO - A presente avaliao servir para apropriar o valor dos
apartamentos 305 e 402 do Edifcio ARTUR DUARTE.
DA PROPRIEDADE Imveis inscritos no Cartrio do Registro de Imveis desta
Comarca, sob Nmeros 18.687 e 18.482, em nome de JOS CARLOS DUARTE e
LIMA & DUARTE ADMINISTRADORA DE IMVEIS LTDA respectivamente.
NVEL DE PRECISO - Utilizaremos um misto de frmulas expressas dentro das
normas da ABNT e nossa experincia profissional na rea imobiliria, portanto, uma
AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Tcnica.
METODOLOGIA Para expressarmos o valor dos imveis, iremos utilizar o mtodo
de reproduo de custos, levando-se em considerao o valor do Custo da
Construo Civil, no estado de Santa Catarina, bem como a utilizao do fator de
depreciao fsica, estabelecido na tabela de Ross-Heidecke.
APARTAMENTO 305 Imvel constitudo pelo apartamento 305, do edifcio ARTUR
DUARTE, Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as
seguintes reas: rea Real Global = 88,20 M; rea Real de Construo = 88,20 M;
rea Real e Privativa = 78,63 M; rea Real de Uso Comum = 9,57 M e Frao
Ideal do Solo = 29,41 M, correspondendo a 4,04% do total do terreno,
devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.482.
APARTAMENTO 402 Imvel constitudo pelo apartamento 402, do edifcio ARTUR
DUARTE, Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as
seguintes reas: rea Real Global = 120,99 M; rea Real de Construo = 105,29
M; rea Real e Privativa = 109,56 M; rea Real de Uso Comum = 11,43 M e
Frao Ideal do Solo = 35,10 M, correspondendo a 4,823% do total do terreno,
devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.687.
Caractersticas do imvel Imveis situados em bairro privilegiado, nas
proximidades da Avenida Beira Mar, com grande potencial de vendas.
CARACTERIZAO DA REGIO
Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e
similares; Estabelecimento de ensino; Escritrios de profissionais autnomos e
liberais, artfices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; Comrcio
vicinal, o que caracteriza a regio especfica do imvel avaliando so habitaes
Unifamiliares, para residncias.
Acesso = pelo sistema virio da cidade
Pedologia = arenosa.
Infra-estrutura = com toda infra-estrutura
Mercado Imveis situados nas proximidades do mar, com forte apelo comercial.

EVOLUO DOS CLCULOS


Descrio das unidades
Prdio em concreto armado, composto de trreo onde esto distribudas as
garagens, hall de entrada, elevador e escadaria; do primeiro ao terceiro andar esto
edificados os pavimentos tipo, com cinco unidades por andar e o quarto andar ou
quinto pavimento, esto construdas trs coberturas, sendo as unidades ora
avaliandas, a unidade 305, situada no terceiro andar ou quarto pavimento, e o 402
de cobertura, situada no quarto andar ou quinto pavimento, ambos com 03 (trs)
quartos, dos quais 01 (um) sute, cozinha, sala e sacada com churrasqueira.
Observao: O apartamento 402, possui uma rea aberta com aproximadamente
25,00 M, que no podemos afirmar ser ou no inclusa na rea expressa acima.
Determinao do padro da construo e do preo de custo para a
construo
Unidades habitacionais classificadas dentro da tabela do Custo Unitrio de
Edificaes Habitacionais, emitida pelo SIDUSCON, para o ms de maio/2002, como
sendo NORMAL, com 03 (trs) quartos e 04 (quatro) pavimentos, no valor de R$
507,76 por M.
DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL
O Valor do Terreno, obtido atravs da seguinte expresso:
Vt = A x Vu
Onde:
Vt
= Valor do Terreno
A
= rea do imvel avaliando em metros quadrados
Vu
= Valor unitrio bsico adotado em R$ 160,00
Dessa forma, para o apartamento 305,
temos:
Vt = 29,41 x 160,00
Vt = 4.705,60

Para o apartamento 402, temos:


Vt = 35,10 x 160,00
Vt = 5.616,00

O Valor da edificao obtido pela expresso:


Ve = A x Cu x Fc
Onde:
Ve
= Valor da Edificao
A
= rea Real Global Construda em metros quadrados
Cu
= Custo Unitrio da Edificao, R$ 507,76
Fc
= Fator Corretivo de depreciao da tabela Ross-Heidecke, para
imveis com 10 anos de vida, como sendo 5,53% de depreciao.
Dessa forma, para o apartamento 305,
temos:
Ve = 88,20 x 507,76 x (5,53%)
Ve = 42.307,85

Para o apartamento 402, temos:


Ve = 120,99 x 507,76 x (5,53%)
Vt = 58.036,58

O Valor Final do Imvel, ser expresso dentro da formula:


Vi = Vt + Ve Onde:
Vi
= Valor do Imvel
Vt
= Valor do Terreno
Ve
= Valor da Edificao
Assim teremos para o apartamento 305:
Vi = 4.705,60 + 42.307,85
Vi = 47.013,45

Para o apartamento 402, temos:


Vi = 5.616,00 + 58.036,58
Vt = 63.652,58

Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresrio comprasse
o terreno e edificasse um prdio conforme o padro do residencial ARTUR DUARTE

o que no a realidade, estaramos omitindo um fator muito importante, a


comercializao, ou fator de venda em marcha ou groing value ou ainda o aqui
denominado VALOR DA COISA FEITA. O valor agora aduzido refere-se exatamente
ao valor de comercializao.
Para estabelecermos este fator temos diversas tabelas que exprimem essa
valorao, das quais a mais utilizada a tabela publicada no Manual de Orientaes
Tcnicas para Avaliao de Imveis OTAI do IAPAS, que parte de conceito
estabelecido na norma NNR 5676.
Da mencionada tabela encontramos como ndice de valorao do imvel com 10%
de vida til (dez anos de construo) o valor de 31,50%, que aplicados sobre o valor
encontrado, teremos:
Apartamento 305 = R$ 61.822,68 Apartamento 402 = R$ 83.703,14
Por ser a avaliao, matria sem exatido cientfica, faremos o arredondamento,
avaliando os imveis em R$60.000,00 (Sessenta mil reais) e R$80.000,00
(Oitenta mil reais).
Laguna, 10 de maio de 2002.

Alvino Jos Jnior


Corretor de Imveis - CRECI 3819

OITAVA PARTE
Algumas consideraes
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliao de imveis, geralmente com
material voltado a outra rea que no a nossa, sem contato com outras pessoas na
busca de pontos de vista comuns, at mesmo para saber se estvamos trilhando o
caminho correto ou no, observamos na lide diria a complexidade do assunto.
No incio no nos era possvel distinguir se determinado fator deveria ou no ser
levado em considerao no produto final do trabalho, em virtude do parco material
disponvel. Portanto, foi atravs da pesquisa solitria que desenvolvemos uma
tcnica bem direcionada a nossa regio, e com o presente trabalho, tivemos mais
chance de analisar, via estudo preparatrio o que devemos continuar mudando.
Devemos fazer um parntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no
trabalho proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compndio.
Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma
mudana de significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
FATOR DE LOCALIZAO
Anteriormente utilizvamos a tcnica mais simplista de efetuar um processo de
regra de trs onde tnhamos uma relao direta entre o valor de oferta ou de venda
do imvel, com o valor atribudo pela prefeitura e num processo da simples
verificao do fator levando em considerao uma regra de trs.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta
genrica de valores o produto final do processo permanecer errado.
Hoje estamos propondo o processo de regresso, onde verificamos a diferena do
fator, baseado em duas variveis: a primeira diretamente relacionada com a
distncia do plo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa
mdia de todos valores. Sem dvida, teremos menos probabilidades de engano
neste fator de homogeneizao.

FATOR ATUALIZAO DO VALOR


No incio de nossa exposio do assunto abordado, falvamos da quase
obsolescncia do fator de atualizao do valor, devido a queda do processo
inflacionrio. Como precauo ainda utilizo na tabela referido fator, entretanto, at
o final do ano iremos torna-lo sem efeito tendo em vista a estagnao da inflao
em nossa economia.
TABELA DE VISTORIA DO IMVEL
Com a abertura de novos horizontes devido ao material estudado, iremos iniciar
tambm a gradativa mudana no formulrio de coleta de dados para as pesquisas.
Estaremos utilizando o formulrio apresentado a seguir, onde nos dado colher
maior nmero de dados sobre os imveis. Nossa pretenso utiliz-lo para o imvel
avaliando e para cada um dos imveis que comporo o universo da pesquisa.

FICHA DE VISITA DE IMVEL PARA AVALIAO

Fonte:
Telefone:
Endereo:
Estado:
Municpio:
CEP:
A Global:
A. Privat:
A. U. Comum:
A. Terreno:
Fr. Solo:
Habite-se:
Venda (1)
Oferta particular (2)
Oferta Imobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___
Valor R$
CLASSIFICAO DO IMVEL
Lote Urbano
Residncia
Loja
Gleba Rural
Unifamiliar
Terreno Industrial
Prdio Comercial
Armaz
Galpo
m
Gleba
Apartamento
Industri
Outro
Urbanizvel
a
SOBRE O TERRENO
Frente:
Fundos:
Lateral:
Lateral:
Frente (m):
rea:
M Testada:
Profundidade
Permetr
M Forma:
:
o:
Meio
quadra

de

Trs frentes

Mais
de
frente

Forma
Regular
Orientao solar
Norte
Vegetao
Mato
Proteo
Muro
Plano
Abaixo
do
logradouro
Acidentad
Acima
do
o
logradouro
Firme
Brejoso
Rochoso
Arenoso

uma

Irregular
Sul
Pomar
Cerca
=
nvel
logradouro
Inclinado%

Esquin
a

Quadra
total

Poligonal
Leste
Pasto
Prdio Divisa
do
Requer

Vil
a

Triangular
Oeste
Nenhum
Nenhum
corte

Requer aterro
Inundvel
Outro

SOBRE A EDIFICAO:
Padro
Alto
Construo
Estrutura
Concreto
Cobertura
Laje
Revestim.
Reboco/Pintur
Fachada
a
Est. Conservao

Nova

Normal

Baixo

Metlica
Telha de barro
Cermico

Alvenaria
Madeira
Fibro cimento
Metlica
Mrmore/Granito

Nova/Regular

Regular

Reg/RepSimple
s

Reparos simples

RepSimples/Imp

Reparos Import

RepImp/Semv
al

Idade Real
Idade Aparente
Prdio
no
Frente
Fundos
terreno
Quanto ao Pav.
N Pavimentos no prdio=
O Prdio possui:
Piscina
Playground
Elevadores
Nmero=
Condomnio
Mensal
Ocupao
Vazio
Valor da locao
Peas do Imvel
SalaEstar=
Quartos=
SalaJantar=
Varandas=
SalaTV=
Escritrio=
Garagens=
Sute=
Vizinhana
Padro Construo
Atividades Poluentes
Atividades Incmoda
Arborizao/A. verde
SERVICOS URBANOS DISPONVEIS
Pavimenta
Ilumin.
o
Pblica
Passeio
Rede eltrica
Guias/sarjet
Gs
as
encanado
MELHORAMENTOS LOCAIS
Escol
Posto
de
a
Sade
ZONEAMENTO MUNICIPAL
Residenci
Comercial
al
OUTRAS INFORMAES:

Marca=
Trimestral
Proprietrio
Entrega

Vida til
Lateral
Andar=
Estacionamen
to
Semestral
Inquilino

Banheiros=
Cozinha=
Lavabo=
Sacada=

Valor=
Emprstimo

Dependncia=
rea Servio=
Despensa=
Churrasqueira=

Escolas
Comrcio
Estacionamento
Transito
Rede
de
gua
Rede esgoto

Limp.
Pblica
Telefone

Rede pluvial

Tran.
Coletivo

Comrci
o
Industrial

Banc
o

rea
lazer

Outro
s:

POSTURAS MUNICIPAIS PARA APROVEITAMENTO EFICIENTE


rea Non Aedificandi
Reserva Florestal M:
M:
rea total edificao
Taxa ocupao Max.%
M:
Recuo M
Altura de M
Afastamento Frente
Gabarito
N
s:
M
Pavimentos
Fundos
M

Coleta
lixo
TV
a
cabo

Segurana

Zona:
Usos Permitidos

Gabarito:

Coeficiente aproveitamento
Usos Permissveis

Observaes do Pesquisador

Identificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___

Assinatura do Pesquisador

croqui

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TRABALHO SEM AUTORIA. VERSO 5 DA PARTE 2 DA NBR 5676. Colhido da
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12/06/2002,
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http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/norma502.htm.

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