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Imobiliria
para
Corretores
de Imveis
introduo
Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAO IMOBILIRIA,
voltada para o engenheiro, no existindo, ou muito raramente pode-se encontrar
alguns ttulos que visem o corretor de imveis, a nosso ver, o profissional mais
intimamente ligado ao setor.
Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monoplio profissional neste
ramo, quer por disposio legal, ou por simples reserva de mercado.
A alegao bsica para esta prtica baseia-se na argumentao de que atribuio
exclusiva de engenheiros civis e agrnomos, ou arquitetos, com registro no
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previso em lei, que
obrigaria a nomeao de profissionais com nvel universitrio em suas
especialidades, para funcionar como peritos.
Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais,
principalmente aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justia, que
no so habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem.
Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessrio
trabalho cientfico, oriundo de complexas frmulas matemticas, para se chegar ao
preo final do imvel. Esquecem eles, propositalmente ou no, que o incio dessas
mirabolantes frmulas, que nada tm de cientficas, a informao dos preos de
mercado, que s sero obtidas com fidelidade, atravs de um corretor de imveis,
devidamente estabelecido na regio.
No citam ainda que as edificaes, mesmo quando novas, no podero ser
avaliadas corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposio
de custos. Se assim fosse, um prdio edificado na avenida Beira Mar de
Florianpolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo preo que uma edificao de
iguais caractersticas na avenida Paulista de So Paulo.
Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado
na Revista Forense Imobiliria, n 15, pgina 12, do ms de julho de 2001, ser as
avaliaes do mercado imobilirio, que consideram as potencialidades do produto
no mercado, da ocupao, uso e parcelamento do solo, de responsabilidade
exclusiva de corretores de imveis e as chamadas tcnicas ou de mercado da
construo civil, que levam em considerao o projeto de arquitetura, as
dificuldades da construo, da alada dos profissionais registrados no CREA.
Entretanto no pode tambm o corretor de imveis ser contratado e,
irresponsavelmente efetuar laudo afirmando ter o imvel determinado valor, sem
nem mesmo declinar o endereo do imvel. Cabe a ns lutarmos por no mnimo,
maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado, com cobrana
contundente de conhecimentos especficos na rea.
Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imveis,
acreditando piamente ser inevitvel a criao de curso superior, bem como ser
exigncia legal a graduao.
Enquanto no temos o curso de graduao para o corretor de imveis, entendemos
ser possvel algumas sugestes de aprimoramento dos profissionais do ramo, e,
nesse sentido que nossa proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho
intermedirio a esta vertente engessada da avaliao, onde o corretor pode
apresentar um trabalho calcado em dados incontestveis, ou seja, baseado em
dados onde so feitas pesquisas de mercado, a homogeneizao dos dados
coletados, a coleta de informaes a cerca da legislao pertinente ao imvel,
levando-se em considerao especialmente seu conhecimento do mercado.
A proposta apresentada no sentido de gabaritar o corretor de imveis se no para
ser o profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar
PRIMEIRA PARTE
CONCEITOS
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos,
pertinentes tcnica de avaliar. No nosso entendimento devemos comear pelo
conceito de avaliao. Vamos ficar com apenas dois:
Avaliao expresso na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de
um imvel ou de um direito sobre o mesmo.
Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso
em seu livro Introduo Engenharia de Avaliao: a arte de estimar valores de
propriedades especficas, onde o conhecimento tcnico e o bom julgamento so
condies essenciais.1
Bens Tangveis - so aqueles que podem ser tocados, tm existncia fsica tais
como: terrenos, edifcios, mquinas, instalaes e assim por diante.
Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas,
patentes, fundo de comrcio, ponto comercial e outros tambm no materializveis
diretamente por objetos ou bens fsicos.
Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos
modificadores, e afim de no nos estendermos muito na matria, apresentaremos
algumas das mais usuais definies, utilizadas no assunto:
Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido
como sendo o preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador
igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a
presses anormais.
Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria
(geralmente ao nvel de preos correntes de mercado), para repor a propriedade ou
seus servios igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preo de
semelhante propriedade ou seus servios.
Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir
renda mxima. Pode se situar aqum ou alm do valor econmico. A avaliao vai
1
S por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, j ns d a exata dimenso de
que no existe a menor possibilidade da existncia de um trabalho de avaliao eminentemente
cientfico. O contedo cientfico do processo cessa j no incio do trabalho quando o avaliador obrigado
a interferir no preo do imvel ofertado, atribuindo-lhe um fator de depreciao, escolhido
aleatoriamente.
5676
8799
8951
8976
8977
=
=
=
=
=
Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros no em
qualquer momento tratado como matria digna de cientificismo. S numa primeira abordagem a letra
a do item 7.2, requisito para avaliao de preciso rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de
informao. Mais alm a prpria norma estabelece a possibilidade de colher informaes com pessoas de
idoneidade reconhecida para manifestarem sua opinio a cerca dos valores dos imveis na regio. Ora,
se estamos lidando com informaes obtidas atravs de ofertas imobilirias, ou por achismos aceitos
na norma, e no com dados coletados apenas em vendas efetivamente realizada, sem dvida ter um
ndice que tender a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser cincia. Dessa feita
que defendemos um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliaes: mercadolgicas e
tcnicas. A nosso ver o assunto no pode continuar sendo tratado como tcnico, quando na realidade
apenas uma reserva de mercado.
SEGUNDA PARTE
Apresentao do laudo
O engenheiro e professor Antonio Ayres, em seu livro Como avaliar imveis...sem
mistrios aborda duas maneiras para apresentao do trabalho. Como no nossa
inteno interferir na rea de engenharia, mesmo com reais probabilidades a
nomeao por parte dos diversos tribunais, vamos optar pela apresentao numa
forma que atenda aos provveis clientes.
Mesmo assim, nesta oportunidade, nos dado a indicao do livro Manual de
Redao de Laudos, do eng. Jos Fiker, editora PINI, para melhor escolha de um
modelo.
Seu laudo dever conter:
1. Nome do interessado
O solicitante do trabalho.
2. Meno da titularidade do imvel
Especificar o nome do titular do imvel.
3. Fim a que se destina
Dever ser mencionado a que ttulo o trabalho est sendo executado. Ex:
Avaliao judicial.
4. Nvel de preciso da avaliao
TERCEIRA PARTE
Avaliao de imveis urbanos
CONDIES GERAIS
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser
avaliado, imediatamente devemos sair procura de detalhes, documentos,
observaes gerais sobre o imvel e suas imediaes. Aconselhamos de imediato a
visita ao cartrio do registro de imveis para a retirada de xerox da ficha matrcula
atualizada e, ato contnuo, a visita ao cadastro da municipalidade a fim de
solicitarmos cpia da planta de quadra e da ficha cadastral do imvel para a
posterior comparao com a matrcula do registro.
Neste momento dever ser levantada qualquer anormalidade entre as informaes
da prefeitura e do registro de imveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo
diferena de reas, falta de averbao de edificaes, anotaes de penhora ou
qualquer restrio, devero ser apontadas e relatadas no laudo.
Ainda na prefeitura podemos verificar a legislao sobre o plano diretor do
municpio (preferencialmente o avaliador dever possuir o conjunto de leis que
compem o plano diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando
Plana
Forma
Regular
Orientao
Norte
Solo
Vegetao
Telefone:
Estado:
CEP:
A. U. Comum:
Habite-se:
Oferta Imobiliria (3)
A. Privat:
Fr. Solo:
Oferta particular (2)
Valor R$
Situao do terreno
Ondulada
Aclive
Declive
Irregular
Poligonal
Triangular
Sul
Leste
Oeste
Arenoso
Argiloso
Rochoso
Alagadio
Mato
Pomar
Pasto
Nenhum
Proteo
Muro
Cerca
Prdio Divisa
Nenhum
Situao
Meio quadra
Esquina
Trs frentes
Tipo Edificao
Res. Unifamiliar
Sobre a edificao
Prdio Com.
Loja
Armazm
Galpo
Industria
Rural
Outro
Padro Construo
Alto
Normal
Baixo
Est. Conservao
Nova
Nova/Regular
Regular
Reg/RepSimples
Reparos simples
RepSimples/Imp
Reparos Import
RepImp/Semval
Norte
Sul
Leste
Oeste
Frente
Fundos
Apartamento
Pontos cardeais
Prdio no terreno
Quanto ao Pav.
O Prdio possui:
Elevadores
N Pavimentos no prdio=
Piscina
Lateral
Andar=
Playground
Nmero=
Estacionamento
Marca=
Condomnio
Mensal
Trimestral
Semestral
Ocupao
Vazio
Proprietrio
Inquilino
Valor da locao
SalaEstar=
SalaJantar=
SalaTV=
Garagens=
Rede de gua
Energia
Coleta de lixo
Pavimentao
Valor=
Emprstimo
Entrega
Quartos=
Varandas=
Escritrio=
Sute=
Sim
Sim
Sim
Sim
Zona:
Gabarito:
Comercial
Residencial Misto
Recuo Lateral
Recuo frente secundria
Usos Permitidos
Padro Construo
Atividades Poluentes
Atividades Incmoda
Arborizao/A. verde
No
No
No
No
Peas do Imvel
Banheiros=
Cozinha=
Lavabo=
Sacada=
Infraestrutura
Esgoto
Iluminao Pblica
Transporte Coletivo
Telefone
Zoneamento
Taxa de Ocupao
Coeficiente aproveitamento
Recuo frente principal
Recuo fundo
Usos Permissveis
Dependncia=
rea Servio=
Despensa=
Churrasqueira=
Sim
Sim
Sim
Sim
Vizinhana
Escolas
Comrcio
Estacionamento
Trnsito
Observaes do Pesquisador
Identificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___
Assinatura do Pesquisador
No
No
No
No
13,00
1,067
14,00
1,106
15,00
1,124
Des
0,76
0
0,80
0
0,84
0
0,86
0
0,88
0
0,90
0
0,93
0
0,95
0
1,020 0,97
0
1,039 0,98
0
1,057
Val
16,00
1,141
1,074
1,016
17,00
1,174
1,090
1,031
18,00
1,189
1,106
1,046
19,00
1,189
1,121
1,060
20,00
21,00
22,00
23,00
24,00
25,00
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,136
1,163
1,176
1,189
1,189
1,189
1,074
1,087
1,000
1,112
1,124
1,136
Des
0,75
0
0,78
0
0,83
0
0,84
0
0,87
0
0,89
0
0,91
0
0,93
0
0,95
0
0,97
0
0,98
0
Val
Des
0,70
0
0,74
0
0,78
0
0,80
0
0,82
0
0,84
0
0,86
0
0,88
0
0,90
0
0,91
0
0,93
0
0,95
0
1,015 0,96
0
1,029 0,97
0
1,044 0,99
0
1,057
1,070
1,082
1,094
1,106
1,118
Val
1,012
1,024
1,035
1,046
1,057
26,00
27,00
28,00
29,00
30,00
32,00
35,00
40,00
45,00
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,147
1,158
1,168
1,179
1,189
1,189
1,189
1,189
1,189
1,129
1,139
1,150
1,160
1,170
1,189
1,189
1,189
1,189
1,067
1,078
1,087
1,097
1,106
1,125
1,150
1,189
1,189
4.8.Melhoramentos Pblicos:
MELHORIA
Rede de gua
Rede de esgoto
Energia
eltrica
dom
Galerias pluviais
Rede telefnica
Fator
5%
10 a 30%
5 a 10%
10%
1%
Quarta PARTE
LAUDO JUDICIAL ELABORADO PELO AUTOR
EXCELENTSSIMO SENHOR JUZ DE DIREITO DA 2 VARA DE LAGUNA-SC
Autos 040.96.000168-9
ALVINO JOS JNIOR, brasileiro, casado,
corretor de imveis, devidamente inscrito no
LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na
regio do imvel, da maneira como segue:
LAUDO PERICIAL
OBJETO DO LAUDO
Indicados que fomos dentro do processo em epgrafe, nosso trabalho servir de
base para apropriar corretamente o valor de mercado dos imveis penhorados para
garantir a execuo da sentena. Portanto o trabalho que ora apresentamos o
resultado do estudo tcnico a que chegamos a cerca de vrios imveis localizados
na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC.
DA PROPRIEDADE
Os imveis em apreo, so de propriedade da empresa loteadora RAVENA
CASSINO HOTEL LTDA.
NVEL DE PRECISO
Iremos utilizar o processo de AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a
Norma Tcnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado ser um misto de
frmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experincia profissional na
rea imobiliria.
DA DESCRIO DOS IMVEIS AVALIADOS
Os imveis ora avaliados, so os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,
31 e 46 da quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediaes do
prprio Hotel RAVENA, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes confrontaes e
metragens:
01 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 19 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do
lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extenso de
2,60 metros; Lado Esquerdo com a Rua Projetada C, na extenso de 19,40 metros;
Perfazendo a rea de 341,00 M, imvel este constante da matrcula 18.539, s Fls.
118 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
02 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 20 da quadra 15, do
loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do
lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extenso de
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Onde:
Vt
A
Vu
= Valor do Terreno
= rea do Terreno
= Valor unitrio bsico adotado em R$95,85
Fd
Fe
Ft
FMP
=
=
=
=
Fator
Fator
Fator
Fator
Imvel 01:
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00
Vt = 48.364,43
Imvel 02:
Imvel 03:
Imvel 05:
Imvel 07:
Imvel 08:
Imvel 10:
Imvel 12:
Imvel 13:
Imvel 14:
Quinta PARTE
Avaliao de Glebas Urbanizveis
Introduo
De glebas urbanizveis depreendemos ser as reas situadas nas proximidades dos
centros urbanos, porm, sem infra-estrutura, mas passvel de urbanizao, por
apresentar caractersticas de solo e topografia, possveis de fracionamento em
lotes.
A diferena bsica entre lote e gleba que a gleba no possui infra-estrutura, e, o
grande desafio do avaliador determinar o valor da gleba, antes de qualquer
benefcio, levando-se em considerao que os lotes resultantes, por comparao
com outros lotes vizinhos, podem alcanar determinado preo.
1. MTODOS
Basicamente so dois os mtodos recomendados, j anteriormente conceituados:
Comparativo
involutivo
O mtodo comparativo dificilmente poder ser utilizado para a avaliao de glebas,
pois no ser to fcil encontrar um nmero considervel de glebas nas
proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opo
deve ser pelo mtodo involutivo.
A ttulo de observao, iremos abordar um mtodo prtico, ainda utilizado pelos
empresrios de loteamentos (no aceito pela norma) para se nortearem quando da
compra de reas para loteamentos. Tecnicamente conhecido como coeficiente de
paridade, que nada mais do que a relao entre o metro quadrado da terra bruta
e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade 4
(hoje o ndice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente
arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:
Custo do terreno bruto
vendas
Despesas de implantao do loteamento
vendas
do resultado das
do
resultado
das
2. O MTODO INVOLUTIVO
Deve-se estabelecer o valor da provvel renda que ir se obter com os lotes da
gleba urbanizada. Para tanto ser necessrio estimar o nmero de lotes, bem como
o preo a ser alcanado por eles nessa regio, para depois deduzir as despesas de
implantao do empreendimento e o lucro que se deseja alcanar, o resultado
encontrado dessa subtrao, ser o valor da gleba.
Para desenvolver este mtodo necessrio:
2.1 Procedimentos
a) Informar na prefeitura quanto a legislao em vigor para loteamentos (rea
mnima dos lotes, rea verde, largura das ruas e caladas, bem como a infraestrutura necessria);
b) Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor
aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de lotes que a
mesma possa conter;
c) Faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do
empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de
previso de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes
na mesma regio;
d) Estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento,
o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada
unidade e pelo nmero total de cada uma delas;
e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser
orados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento
topogrfico; projeto do loteamento; licenas municipais; infra-estrutura
(terraplanagem, rede de gua, esgoto, pavimentao etc.); superviso e
despesas gerais; e outros. Estes custos podero ser encontrados em revistas
especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prtica.
f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do
projeto, entre outros: despesas legais e contbeis (imposto territorial,
contabilidade, servios jurdicos, escrituras e registros etc.); despesas de
comercializao (vendas, publicidade, superviso etc.); despesas de seguros;
despesas financeiras (juros de emprstimos);
g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente
com uma variando entre 10 a 35%
3. CALCULO DE GLEBA URBANIZVEL PELO MTODO INVOLUTIVO
1% da renda
370,00/ha x 40 ha
960,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
2.000,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
1.300,00/ha x 40 ha
7.200,00
14.800,00
38.400,00
56.000,00
80.000,00
56.000,00
52.000,00
304.400,00
60.880,00
72.000,00
21.600,00
50.400,00
1% da renda
7.200,00
212.080,00
516.480,00
Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00
144.000,00
Sexta PARTE
Avaliao de Imveis rurais
Introduo
Imveis rurais so propriedades com destinao agrcola. Em sua avaliao
deveremos avaliar a terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria,
A presente tabela, apresenta oito divises das classes, conforme descrito abaixo:
Classe Caractersticas
I
Terras para culturas, sem problemas de conservao, exigindo s adubao
e manuteno
II
Terras para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindo
prticas simples de conservao e fertilidade.
III
Terras para culturas, com problemas srios de conservao, exigindo
prticas de conservao complexas.
IV
Terras para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas para culturas
mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, a pastagem,
por trs anos.
V
Terras somente para pastagens, sem problemas de conservao.
VI
Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservao.
VII
Terras prprias para florestas.
VIII
Terras prprias somente para abrigo de vida silvestre.
As oito situaes so assim divididas:
Situao
Caractersticas
tima 100% Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das
distncias.
Muito boa
Imvel servido por rodovia de primeira classe, no pavimentada,
90%
importncia relativa das distncias.
Boa 80%
Imvel servido por rodovia no pavimentada, mas que oferea
seguras condies de praticabilidade, durante todo ano,
importncia significativa das distncias.
Regular 0,70 Imvel servido por rodovia secundria em condies satisfatrias
de praticabilidade.
Sofrvel 60% Imvel servido por rodovia secundria em condies relativas de
praticabilidade.
Inconveniente 50% Imvel servido por rodovia secundria em ms condies de
praticabilidade.
M 40%
Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e
com problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa,
distncias e classe de estrada equivalendo.
Pssima 30% Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade mesmo
na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes,
com vau cativo ao volume das guas.
Aps inmeras pesquisas do funcionamento prtico, chegou-se a esta prtica Tabela
de Homogeneizao de Terrenos Rurais:
VALORES RELATIVOS DE TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE
USO DO SOLO E A SITUAO DO IMVEL DO PONTO DE VISTA DA
CIRCULAO
Classe
I
II
III
IV
v
VI
VII
VIII
Situao
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
tima 100%
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
Muito boa 90%
0,90
0,81
0,72
0,63
0,54
0,45
0,36
0,27
Boa 80%
0,80
0,72
0,64
0,56
0,48
0,40
0,32
0,24
Regular 70%
0,70
0,63
0,56
0,49
0,42
0,35
0,28
0,21
Sofrvel 60%
0,60
0,54
0,48
0,42
0,36
0,30
0,24
0,18
Inconveniente
0,50
0,45
0,40
0,35
0,30
0,20
0,20
0,15
50%
Ma 40%
0,40
0,36
0,32
0,28
0,24
0,20
0,16
0,12
Pssima 30%
0,30
0,27
0,24
0,21
0,18
0,15
0,12
0,09
Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade
enquadrada na Classe V e situao III (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um
imvel situado nas imediaes do imvel avaliando, em rea similar e
recentemente vendida por R$700,00/h, que se enquadra na Classe IV e situao II
(fator 0,63), teremos como valor unitrio do hectare:
Stima PARTE
Avaliao de Edificaes
INTRODUO
Para a avaliao do imvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra
nua, para depois acrescermos o valor da edificao.
Neste processo, ser necessrio algumas noes de desenho arquitetnico,
construo, custo e qualidade de materiais, clculos de reas padro de construo
e de oramento.
OBSERVAES
No inicio da apostila apresentamos um formulrio simplificado para a coleta de
dados relativo aos imveis que comporo o universo de amostras para a anlise dos
dados pesquisados. Entretanto, salutar, at mesmo para comprovar um total
exame do imvel avaliado, primeiro com um croqui do imvel, para depois o
preenchimento de tantos quantos formulrios forem necessrios, sendo um para
cada uma das unidades que compem o imvel avaliado. Neste formulrio, dever
ainda ser tabulado uma minuciosa descrio pea por pea de cada unidade.
O METODO DE REPRODUO
O mtodo de reproduo quando executado com rigor, dever ser orada toda
edificao, detalhando, com exatido, todos os materiais empregados com o seu
custo.
No entanto, apresentaremos uma tabela abordando oramento com ndices e
percentual sobre o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o
preo dos servios no executados.
Servio
Instalaes Preliminares
Estaqueamento
Fundaes
Estrutura
Alvenaria
Elevadores
Impermeabilizaes
Revestimentos
Pisos
Esquadrias
Ferragens
Vidros
Instalaes eltricas
Instalaes
hidrossanitrias
Louas e metais
Telhado
Pintura
Instalaes
complementares
Limpeza geral
Edifcios
Edifcios
Edifcios 3 ou Residncias
com estacas sem estacas 4 pavimentos
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
4,0%
3,0%
4,0%
5,0%
5,0%
17,0%
18,0%
19,0%
20,0%
9,0%
9,0%
9,0%
8,0%
8,0%
8,0%
1,0%
1,0%
1,0%
0,5%
12,0%
12,0%
12,0%
12,0%
7,0%
7,5%
9,0%
9,0%
8,0%
8,5%
9,0%
10,0%
2,0%
2,0%
2,5%
2,5%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
6,5%
6,5%
7,0%
7,0%
5,5%
5,5%
6,0%
6,0%
3,0%
0,5%
6,0%
4,0%
4,0%
0,5%
6,0%
4,0%
4,0%
3,0%
6,5%
3,5%
4,0%
2,5%
6,5%
3,5%
0,5%
100,0%
0,5%
100,0%
0,5%
100,0%
0,5%
100,0%
blindex
Portas
Soleiras/peitoris
Piso quarto/sala
Piso
BWC/Cozinha
Pintura
Cimento alisado
Forrao
Cim
esmaltada
alisado/Cermica
Enceradas
verniz
Mrmore
Carpert 6 mm
Cermica
Azulejos
PVA
em
corrida
Branco comercial at 1,5 Branco
Metais
Ferragens
Louas
Niquelados
Ferro
Branca simples
ou Macias
massa
Granito
Mrmore/granito
Mrmore
ou
granito
Acrlica
corrida
em
massa
Decorado
Crimados
De luxo
Inox
Lato
De
cor
modelo De cor modelo
especial
simples
Estabelecido a rea total (equivalente) e o padro de construo, devemos procurar
o valor do CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.
COEFICIENTE DO VALOR PLENO
Para o clculo das fundaes especiais, elevadores etc., no computados no CUB,
criou-se o coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poder ser adotado o
84,00
77,30
77,30
86,00
80,00
80,00
88,00
82,70
82,70
90,00
85,50
85,50
92,00
88,30
88,30
94,00
91,20
91,20
96,00
94,10
94,10
98,00
97,00
97,00
100,00 100,00 100,00
77,80
79,10
81,40
80,50
81,60
83,60
83,20
84,10
85,80
85,90
86,70
88,10
88,60
89,30
90,40
91,40
91,90
92,80
94,20
94,60
95,10
97,10
97,30
97,60
100,0 100,00 100,00
Cdigo Classificao
A
Novo
B
Entre novo e regular
C
D
Regular
Entre regular e reparos simples
84,50
86,60
88,50
90,30
92,20
94,10
96,00
98,00
100,0
89,20
90,50
91,80
93,10
94,50
95,80
97,20
98,00
100,0
94,40
95,00
95,70
96,40
97,10
97,80
98,50
99,80
100,0
Cdigo Classificao
E
Reparos simples
F
Entre
reparos
simples
e
importantes
G
Reparos importantes
H
Entre reparos importantes e s/
valor
De
De
De
De
De
51
61
71
81
91
a 60%
a 60%
a 80%
a920%
a 100%
14,00%
10,50%
7,00%
3,50%
0,00%
22,00%
16,50%
1100%
5,50%
0,00%
Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresrio comprasse
o terreno e edificasse um prdio conforme o padro do residencial ARTUR DUARTE
OITAVA PARTE
Algumas consideraes
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliao de imveis, geralmente com
material voltado a outra rea que no a nossa, sem contato com outras pessoas na
busca de pontos de vista comuns, at mesmo para saber se estvamos trilhando o
caminho correto ou no, observamos na lide diria a complexidade do assunto.
No incio no nos era possvel distinguir se determinado fator deveria ou no ser
levado em considerao no produto final do trabalho, em virtude do parco material
disponvel. Portanto, foi atravs da pesquisa solitria que desenvolvemos uma
tcnica bem direcionada a nossa regio, e com o presente trabalho, tivemos mais
chance de analisar, via estudo preparatrio o que devemos continuar mudando.
Devemos fazer um parntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no
trabalho proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compndio.
Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma
mudana de significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
FATOR DE LOCALIZAO
Anteriormente utilizvamos a tcnica mais simplista de efetuar um processo de
regra de trs onde tnhamos uma relao direta entre o valor de oferta ou de venda
do imvel, com o valor atribudo pela prefeitura e num processo da simples
verificao do fator levando em considerao uma regra de trs.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta
genrica de valores o produto final do processo permanecer errado.
Hoje estamos propondo o processo de regresso, onde verificamos a diferena do
fator, baseado em duas variveis: a primeira diretamente relacionada com a
distncia do plo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa
mdia de todos valores. Sem dvida, teremos menos probabilidades de engano
neste fator de homogeneizao.
Fonte:
Telefone:
Endereo:
Estado:
Municpio:
CEP:
A Global:
A. Privat:
A. U. Comum:
A. Terreno:
Fr. Solo:
Habite-se:
Venda (1)
Oferta particular (2)
Oferta Imobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___
Valor R$
CLASSIFICAO DO IMVEL
Lote Urbano
Residncia
Loja
Gleba Rural
Unifamiliar
Terreno Industrial
Prdio Comercial
Armaz
Galpo
m
Gleba
Apartamento
Industri
Outro
Urbanizvel
a
SOBRE O TERRENO
Frente:
Fundos:
Lateral:
Lateral:
Frente (m):
rea:
M Testada:
Profundidade
Permetr
M Forma:
:
o:
Meio
quadra
de
Trs frentes
Mais
de
frente
Forma
Regular
Orientao solar
Norte
Vegetao
Mato
Proteo
Muro
Plano
Abaixo
do
logradouro
Acidentad
Acima
do
o
logradouro
Firme
Brejoso
Rochoso
Arenoso
uma
Irregular
Sul
Pomar
Cerca
=
nvel
logradouro
Inclinado%
Esquin
a
Quadra
total
Poligonal
Leste
Pasto
Prdio Divisa
do
Requer
Vil
a
Triangular
Oeste
Nenhum
Nenhum
corte
Requer aterro
Inundvel
Outro
SOBRE A EDIFICAO:
Padro
Alto
Construo
Estrutura
Concreto
Cobertura
Laje
Revestim.
Reboco/Pintur
Fachada
a
Est. Conservao
Nova
Normal
Baixo
Metlica
Telha de barro
Cermico
Alvenaria
Madeira
Fibro cimento
Metlica
Mrmore/Granito
Nova/Regular
Regular
Reg/RepSimple
s
Reparos simples
RepSimples/Imp
Reparos Import
RepImp/Semv
al
Idade Real
Idade Aparente
Prdio
no
Frente
Fundos
terreno
Quanto ao Pav.
N Pavimentos no prdio=
O Prdio possui:
Piscina
Playground
Elevadores
Nmero=
Condomnio
Mensal
Ocupao
Vazio
Valor da locao
Peas do Imvel
SalaEstar=
Quartos=
SalaJantar=
Varandas=
SalaTV=
Escritrio=
Garagens=
Sute=
Vizinhana
Padro Construo
Atividades Poluentes
Atividades Incmoda
Arborizao/A. verde
SERVICOS URBANOS DISPONVEIS
Pavimenta
Ilumin.
o
Pblica
Passeio
Rede eltrica
Guias/sarjet
Gs
as
encanado
MELHORAMENTOS LOCAIS
Escol
Posto
de
a
Sade
ZONEAMENTO MUNICIPAL
Residenci
Comercial
al
OUTRAS INFORMAES:
Marca=
Trimestral
Proprietrio
Entrega
Vida til
Lateral
Andar=
Estacionamen
to
Semestral
Inquilino
Banheiros=
Cozinha=
Lavabo=
Sacada=
Valor=
Emprstimo
Dependncia=
rea Servio=
Despensa=
Churrasqueira=
Escolas
Comrcio
Estacionamento
Transito
Rede
de
gua
Rede esgoto
Limp.
Pblica
Telefone
Rede pluvial
Tran.
Coletivo
Comrci
o
Industrial
Banc
o
rea
lazer
Outro
s:
Coleta
lixo
TV
a
cabo
Segurana
Zona:
Usos Permitidos
Gabarito:
Coeficiente aproveitamento
Usos Permissveis
Observaes do Pesquisador
Identificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___
Assinatura do Pesquisador
croqui
BIBLIOGRAFIA
MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de Engenharia de Avaliaes. So Pulo, Ed. PINI,
1994.
AYRES, Antnio. Como Avaliar Imveis...Sem Mistrios. So Pulo, Ed. Imobiliria,
1996.
FIKER, Jos. Avaliaes de Imveis Urbanos. So Pulo, Ed. PINI, 1993.
FIKER, Jos. Manual de Redao de Laudos. So Pulo, Ed. PINI, 1989.
CALDAS, Lo Saraiva e outros. Curso Bsico Intensivo de Engenharia de Avaliaes
e Percias. Diversos Autores. Tubaro, SC, 1994.