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ALVARO GALARZA LOPEZ NFORME DE

AVALUO :
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1. INFORMACIÓN BÁSICA O GENERAL

1.2 SOLICITANTE: Ligia Mogollón de Galarza e Hijos mediante solicitud

expresa

1.3. TIPO DE INMUEBLE: Se trata de un lote de terreno con dos viviendas

construídas sobre el mismo; se localiza en el marco urbano del Distrito
de Cartagena.

1.4. TIPO DE AVALUO: Avalúo Comercial Urbano.

1.5. DEPARTAMENTO: Bolívar.

1.6. DISTRITO : Cartagena de Indias.

1.7. SECTOR: Sector El Bosque.

1.8. BARRIO O URBANIZACION: El Bosque.

1.9 DIRECCION: Diagonal 21 N° 45-88 Y 45-80, Avenida Crisanto Luque (vía

Arterial V2C)

1.10 DESTINACIÓN ACTUAL: El predio presenta en la actualidad Uso

Residencial. Área de Actividad Mixta

1.11 FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA: La inspección ocular se realizo

el día 15 de Junio de 2.007.

2. INFORMACIÓN CATASTRAL

El área del predio de acuerdo con la medición realizada en campo por

personal capacitado para ello es de 397.03m2. La referencia Catastral
asignada al predio es 01-09-0186-0015-000 y el Folio de Matrícula
Inmobiliaria es el 10202340053368

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3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

- La Escritura de Propiedad del predio es la Nº 357 del 11 de Marzo del

año 1968, autorizada en la Notaría Primera del Círculo Notarial de
Cartagena. Mediante este instrumento, El señor PEDRO EMIGDIO
CÁRDENAS CARABALLO, mayor vecino de Bogotá D.C., identificado
con cédula de ciudadanía número 890.112 expedida en Cartagena,
transfiere a títuo de venta a favor de la señora LIGIA MOGOLLÓN
MEDRANO el derecho de dominio que tiene sobre el predio ubicado
en el Barrio El Bosque distinguido con el número 45-88 de la diagonal
2 ó Avenida Crisanto Luque.

- Se presentó Certificación de norma de uso expedida por Planeación

Municipal (Dic. 07/04) y se consultó el plano de uso del suelo y la
Norma aplicable en el Decreto 0977 que adoptó el Plan de
Ordenamiento Territorial.

- No se presentaron planos del lote de terreno; en la Inspección Ocular

se tomaron medidas que cotejadas con las encontradas en la Carta
Catastral nos arrojan las áreas y forma del lote que aparece en los
anexos. Adicionalmente se procedió con las mediciones de campo con
la ayuda de equipos de medición.

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

4.1. PROPIETARIO: El propietario actual, de acuerdo al Certificado de

Tradición presentado y a la Escritura de propiedad consultada, es la
señora LIGIA MOGOLLON MEDRANO

4.2 TITULO DE ADQUISICIÓN: La escritura de propiedad es la Nº 357

del 11 de marzo de 1968, autorizada en la Notaría Primera del Círculo
Notarial de Cartagena. Mediante este instrumento, el señor PEDRO
EMIGDIO CARDENAS CARABALLO, mayor de edad, identificado con
cédula de ciudadanía 890.112 de Cartagena y vecino de la ciudad de
Bogotá D.C., en calidad de Vendedor transfiere a título de venta a
favor de la señora LIGIA MOGOLLON MEDRANO el derecho de
dominio sobre el predio ubicado sobre la diagonal 21 distinguido con
el número 45-88 y cuyaos linderos y medidas se especifican más
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adelante en el numeral 7.3.1 del presente informe técnico. La anterior

información no constituye estudio Jurídico.

4.3 MATRICULA INMOBILIARIA: Nº 10202340053368 de acuerdo con

doccumento expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos del Círculo de Cartagena y factura de pago número
0810101011445688-22 expedido por la Secretaría de Hacienda
Distrital de la ciudad de Cartagena de Indias D.T. y C.

5. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: Las vías más importantes que

delimitan el sector son la Diagonal 21 ó Avenida Crisanto Luque (Vía
Arterial tipo V2C) y la Transversal 45 vía tipo V4 que es un Vía de
Sistema Local

5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: En el sector predominan las

Viviendas de Uso Residencial y Construcciones destinados al Uso
comercial 1 y 2 y uso industrial 1.

5.3. ESTRATIFICACION SOCIECONOMICA: Por su clasificación como

Mixto 4, su estratificación el estrato es el número 3 en promedio.

5.4. VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: Se accede al lote

de terreno tomando la Vía del Corredor de Carga o Carretera del
Bosque hacia el Sur hasta la tranversal 45, alli se vira a la izquierda
hasta llegar a la Diagonal 21 intersección urbana 19D, igualmente por
la Diagonal 21 sentido sur – norte desde la Transversal 54 hasta llegar
a la transversal 46 carril derecho de circulación.

5.5. INFRAESTRUCTURA URBANA: Encontramos en un rango de

50metros a la redonda: una Droguería, un almacén de repuestos
industriales, una empresa de consultoría, un abasto, dos talleres de
fabricación de estructuras metálicas, a escasos 300 metros se ubican
las bodegas de TCC, Ferreterías, tiendas, una empresa de
transportes, estacionamientos de uso privado, Un Colegio oficial. A
500 metros a la redonda se encuentra un almacén de cadena Tipo
Comercial 3, Colegios, Iglesias, Una Embotelladora de una empresa
Multinacional, restaurantes, talleres, Hostales, etc… Las Calles se
encuentran acabadas en estructura de pavimento rígido n buen

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estado, con andenes de 1.00m promedio y bordillos de confinamiento,

señalización vial, los servicios de transporte público circulan
adyacentes al Frente del predio.
5.6. VALORIZACIÓN: Es positiva si se tiene en cuenta que todos los
valores investigados son mayores por mucho a los valores asignados
a las zonas homogéneas Geoeconómicas.

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

La Zona está clasificada como ZONA MIXTA 4.

ACTIVIDAD MIXTA 4
USO PRINCIPAL Comercial 3 Industrial 2; Institucional
1, 2 y 3.
USO COMPLEMENTARIO Institucional 1.
USO RESTRINGIDO Industrial 3

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO

7.1.1. UBICACION: El predio es esquinero, orientado hacia una vía del

sistema Arterial primario al Corredor de Acceso rápido a la Variante de
Cartagena, denominada Diagonal 21, también conocida como
Transversal avenida Crisanto Luque e identificado con el Nº 45-88 de
la Nomenclatura urbana. A menos de cien metros del frente del predio
se encuentra la Transversal 45 vía del tipo V4 y colindante con el
mismo por la izquierda entrando la Transversal 46 de mismo tipo.

7.1.2. ÁREAS: El área del predio de acuerdo a lo referido en la Escritura de

Propiedad y al Folio de Matrícula inmobiliara presentado es de:
397.30m2 y el área física medida en el campo es de 411.56 metros
cuadrados,

El área Construda está conformada por dos viviendas de uso

comercial mixto y/o residencial con nomenclatura urbana 45.80 y 45-
88 las cuales presentan una cabida superficiaria de 80.00m2 y 114m2
respectivamente.

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Nota: De cualquier forma las áreas reales deben de estar sujetas a la

verificación por parte de la entidad interesada. –

7.1.3. LINDEROS Y DIMENSIONES:

7.1.3.1. Medidos en Campo:

Por el frente (ESTE), linda con la Diagonal 21 o Avenida Crisanto
Luque en una longitud de veinti nueve metros con cuarenta y siete
centímetros (29.47m), Por la derecha entrando (NORTE), linda con
predio de propiedad que fué o es de un señor de apellido Gavalo y
mide 12,00 metros. – Por la izquierda entrando (SUR) linda con la
Transversal 46 en una extensión de diecisiete metros con cincuenta y
cuatro centímetros (17.54m). Por el Fondo (OESTE), con predios de
propiedad que fueron o son de propiedad de Francisco García mide
Veinte seis metros con ochenta y siete centímetros (26.87m).

La fuente de los linderos se encontró en la consulta hecha en las

Escrituras de propiedad consultadas.

7.1.3.2. Según Escritura:

Por el frente (ESTE), linda con la Diagonal 21 o Avenida Crisanto
Luque en una longitud de veinti ocho metros con ochenta centímetros
(28.80m), Por la derecha entrando (NORTE), linda con predio de
propiedad que fué o es de un señor de apellido Gavalo y mide 12,00
metros. – Por la izquierda entrando (SUR) linda con la Transversal 46
en una extensión de diecisiete metros (17.00m). Por el Fondo
(OESTE), con predios de propiedad que fueron o son de propiedad de
Francisco García mide Veinte seis metros (26.00m).

7.1.4. TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El lote es un terreno completamente

plano, con pendientes no mayores al 3%. –

7.1.5. FORMA GEOMETRICA: La forma del predio es Trapezoidal

7.1.6. FRENTE: Tiene el predio 29,47 metros sobre la vía de acceso

7.1.7. FONDO: El fondo es de 26,87 metros

7.1.8. RELACIÓN FRENTE FONDO: Proporcionalmente es de 1 a 1.09 que

significa que por cada metro de frente hay 1.09 de fondo.
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SE RECOMIENDA ADELANTAR LA GESTION ANTE EL INSTITUTO

GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI PARA LA LA OBTENCIÓN DE UN
CERTIFICADO ACTUALIZADO DE CABIDA Y LINDEROS DADO QUE LOS
MISMOS SUPERAN EN EXTENSIÓN LOS QUE APARECEN EN LA
ESCRITURA NUMERO 357 DEL 11 DE MARZO DE 1968, CON LO CUAL
SE VERIFICA QUE EL AREA SUPERA UN POCO LOS 397,30M2 QUE
TIENE EL PREDIO SEGÚN LAS MEDIDAS DE LINDEROS QUE APARECE
EN DICHO DOCUMENTO.

7.1.9. VIAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: Ya hemos mencionado estas

vías de acceso, repetimos que la más importante es la Diagonal 21, o
Carretera principal del Bosque, las vías secundarias de acceso son
las transversales 45 y 46. El estado de conservación de la vía
principal, es bueno las vías próximas al predio se encuentran en buen
estado.

7.1.10 SERVICIOS PUBLICOS: Todos los servicios públicos que ofrece el

Distrito pasan por el frente del predio.

7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

7.2.1. ESTADO DE CONSERVACION: El estado de conservación es el

siguiente:

Vivienda de Nomenclatura 45-80: Presenta piso en arena cemento con

cimentaciones en estructuras de concreto reforzado, levante en muros
de mampostería simple Nº4 y pañete 1:4 convencional, acabado en
pintura vinílica tipo 1 tanto exteriores como interiores, cubierta en
estructura en madera y lamina ondulada de asbesto cemento, cielo
raso en estructura y láminas de madera debidamente pintados,
acabados en baños de tipo cerámico baldosín, juego de baños tipo
acuacer y lavamanos, cocina con meson de concreto, lavaplatos,
ventanería en celosías de aluminio y vidrio convencional linea
económica, puerta en madera en buen estado.

Vivienda de Nomenclatura 45-88: Presenta piso en arena cemento con

cimentaciones en estructuras de concreto reforzado, levante en muros
de mampostería simple Nº4 y pañete 1:4 convencional, acabado en
pintura vinílica tipo 1 tanto exteriores como interiores, cubierta en
estructura en madera y lamina ondulada de asbesto cemento, cielo
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raso en estructura y láminas de madera debidamente pintados, dos

baños en acabados de tipo cerámico baldosín, juego de baños tipo
acuacer y lavamanos, en uno de los baños el estado de deterioro es
malo, cocina con mesón de concreto, lavaplatos, ventanería en
celosías de aluminio, madera y vidrio convencional línea económica,
puerta en madera en buen estado, puerta de anjeos en regular
estado, cielo raso de cocina en regular estado, lavadero en concreto y
granito.

7.2.2. ÁREAS Y FUENTE: El área de terreno a utilizar es la consignada en

las escrituras de propiedad que coincide también con la consignada
en el Folio de Matrícula inmobiliaria:

USO AREA m²
Lote de terreno 397.30
Vivienda Nº1 45-88 114.00
Vivienda Nº2 45-80 80.00

7.2.3 SERVICIOS PUBLICOS: El lote y las viviendas cuentan con todos los
servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Gas, Redes eléctricas,
Alumbrado público, redes de telecomunicaciones voz y dato. La
disponibilidad de conexión a ellos es inmediata ya que las acometidas
generales de la zona pasan por el frente del predio. –

8. CONSIDERACIONES GENERALES

 Para determinar el justiprecio del inmueble se tomo en cuenta, solo el

método Comparativo de mercado. En la aplicación de éste método se
analizaron los indicadores de valor que se refieren a lotes de terreno,
con características similares a las del que se avalúa.

 Se consideraron entre otros factores el de ubicación supremamente

importante por su cercanía a las principales vías de desarrollo de la
ciudad.

9. INVESTIGACION ECONOMICA

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9.1 INVESTIGACION DIRECTA: se realizaron cinco consultas con

avaluadores, peritos del C.S.J

Item Terreno /M2

Avaluador 1 392.000,00
Avaluador 2 437.800,00
Avaluador 3 408.000,00
Avaluador 4 416.300,00
Avaluador 5 398.200,00

Media Aritmética 410.460,00

Desviación Estándar 15.992,00
Límite superior 426.452,42
Límite inferior 394.468,00

Item Contrucción /M2

Avaluador 1 343.500,00
Avaluador 2 362.900,00
Avaluador 3 352.000,00
Avaluador 4 343.700,00
Avaluador 5 348.600,00

Media Aritmética 350.140,00

Desviación Estándar 15.944,02
Límite superior 366.084,02
Límite inferior 334.195,97

9.2. VALORES ADOPTADOS:

Luego de un análisis detallado de las condiciones actuales del lote y
sus mejoras y una vez consultados los organismos especializados
explicando la incidencia de la calidad de los materiales, la antigüedad
de los mismos, condiciones de resistencia, durabilidad, desgaste y
funcionamiento en la zona construída, las condiciones óptimas de
movilidad y demás elementos, se adopta el valor de $ 395.000,00 para
el metro cuadrado de terreno, valor cercano al valor medio del terreno
calculado y $ 335.000, valor aproximado más cercano al límite inferior
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del rango calculado, para el área construída dado el estado actual en

que se encuentra la misma.

10. RESULTADO DEL AVALUO

ITEM AREAS M2 VALOR VALOR TOTAL

UNITARIO $ $
TERRENO 397.03 378.000,00 156’826.850,00
Vivienda 45-80 80.00 335.000,00 26’800.000,00
Vivienda 45-88 114.00 335.000,00 38’190.000,00
TOTAL 221’816.850,00

AVALUO COMERCIAL: $221’816.850,00

Son: DOSCIENTOS VEINTI UN MILLONES OCHOCIENTOS DIECISEIS

MIL OCHOCIENTOS CICUENTA PESOS MONEDA EGAL SIN /100

Atentamente,

ALVARO GALARZA LOPEZ

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LICENCIA 0120
M.P. 13202 097063 BLV

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11. ANEXOS

11.1. GRÁFICOS
- Plano de localización en el Sector en Escala 1:10.000
- Levantamiento Planimétrico en Escala 1:50

11.2. FOTOGRÁFICOS
- Siete (7) visuales que nos muestran diferentes partes del predio así
como su localización con respecto de la vía de acceso. –

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A N E X O 1 – LOCALIZACION EN EL SECTOR Escala 1:10.000

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A N E X O 2 – LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO

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A N E X O 3 – REGISTRO FOTOGRAFICO

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