Nuevo CDIGO CIVIL UNIFICADO. Doctrina y modelos.

Instrumentos pblicos y privados.

SUSANA VIOLETA SIERZ.
Di Lalla Ediciones. 2015

BIEN DE FAMILIA
a) AFECTACIN de la VIVIENDA
Con la reforma del Cdigo Unificado se deroga el Rgimen de la Ley 14.394, implementndose el de afectacin de la vivienda, en su faz objetiva, con el consiguiente cambio de nombre del viejo instituto "Bien de Familia" a este actual.

A continuacin sigue el modelo de escritura:

AFECTACIN DE LA VIVIENDA. Patricia Aurora MENNDEZ. ESCRITURA

NMERO CIENTO SESENTA y OCHO. En la Ciudad de Buenos Aires, Capital
de la Repblica Argentina, a VEINTISIS de DICIEMBRE de DOS MIL CATORCE, ante m, Escribana autorizante, Susana Sierz, titular del registro 668
de esta Ciudad, comparece Patricia Aurora MENNDEZ
El titular del bien es uno de los legitimados, as lo establece expresamente el nuevo
Cdigo: "ARTCULO 245. La afectacin puede ser solicitada por el titular registral; si el
inmueble est en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La
afectacin puede disponerse por actos de ltima voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripcin a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Pblico,
o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. La afectacin tambin puede ser decidida por el juez, a peticin de parte, en la resolucin que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusin de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.". Este
precepto recoge lo estipulado por la anterior ley en sus arts. 43 y 44

quien expresa ser argentina, nacida el 10 de abril de 1962, Documento Nacional de Identidad 16.999.887, cuiI 27-16999887-9, viuda en primeras nupcias de
Alberto Morales, y manifiesta domiciliarse en Per 177, 100 B, de esta Ciudad.
Y DICE: Que viene por la presente, a manifestar su voluntad de afectar el inmueble de su propiedad destinado a vivienda, conforme el Cdigo Civil y Comercial en sus artculos 244 y subsiguientes:
En su parte pertinente la nueva ley expresa: "ARTCULO 244. Puede afectarse al rgimen previsto un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su
valor. Esta proteccin no excluye la concedida por otras disposiciones legales... No puede afectarse ms de un inmueble."

UNIDAD FUNCIONAL nmero TRES, del edificio sito en la Zona Sud de esta
Ciudad con frente a la calle PER CIENTO SETENTA Y CINCO, CIENTO SETENTA Y SIETE Y CIENTO SETENTA y NUEVE, entre las calles Hiplito Yrigoyen y Adolfo Alsina. La unidad, que se ubica en el dcimo piso, consta de las
siguientes superficies: cubierta, de ciento treinta metros cuadrados, semicubierta, de dieciocho metros cuarenta y tres decmetros cuadrados, descubierta de
veinte metros treinta decmetros cuadrados y balcn, de cinco metros con sesenta decmetros cuadrados, lo que hace una SUPERFICIE TOTAL de ciento
setenta y cuatro metros con treinta y tres decmetros cuadrados. Porcentual:
2,87%, con relacin al valor total del inmueble de acuerdo al Reglamento inscripto en la matrcula F.R. 11-2068/0. Indica su ttulo que segn plano M.H.
816-67 la parcela se designa como 23 a. NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripcin 11. Seccin 13. Manzana 5. Parcela 23 a. Partida Municipal:
1.555.555. DV 05. Valuacin Fiscal Homognea: $ 120.333,85 V.I.R.: $
317.495,50. Por lo que declara deja afectado el inmueble individualizado, manifestando que se designa como beneficiarios a s misma, y a su hijo:
"ARTCULO 246.... Son beneficiarios de la afectacin: a) El propietario constituyente, su
cnyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) En defecto de ellos, sus
parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente. ". A partir
del artculo se incorporan a los convivientes, reiterando los dems beneficiarios del antiguo art. 36 de la ley 14.394

Enrique Martn Morales, nacido el 15 de julio de 1992, argentino, soltero, mayor de edad, Documento Nacional de Identidad 36.959.333, hijo de Alberto Morales y Patricia Aurora Menndez, con esta ltima domiciliado.
Conforme lo exige el Cdigo Unificado, en la escritura se debe mencionar que uno de los
beneficiarios al menos, habita en el inmueble afectado; en el caso modelo, existe
adems del titular, un nico beneficiario, su hijo, el cual vive con la titular peticionante:
"ARTCULO 247....Si la afectacin es peticionada por el titular, se requiere que al menos
uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos
subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble".

La compareciente declara BAJO JURAMENTO que: a) Convive con su hijo,

beneficiario, en el inmueble que afecta
Esta manifestacin por parte de la constituyente es exigida por el artculo 247 del Cdigo
Civil y Comercial Unificado, descripto ut supra

b) No se halla acogida ni tramita anlogos beneficios en sta ni en otra demarcacin territorial y que no tiene afectado otro inmueble de su propiedad
"ARTCULO 244....No puede afectarse ms de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario nico de dos o ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno
solo en ese carcter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer trmino"; se reitera lo previamente estipulado en el art. 45

c) El bien no tiene otro destino que el de vivienda suya y de su familia; d) Que

lo deslindado cuyo dominio consta inscripto a su nombre en la forma relacionada, no reconoce embargos, ni ningn otro derecho real, restriccin o gravamen;
e) Que solicita la inscripcin de la afectacin de la vivienda en el Registro de la
Propiedad Inmueble. CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) Le corresponde, por
compra que hiciera, siendo del mismo estado civil que el actual, al seor Ricardo Manuel Figueroa y otros, por escritura del 19 de abril de 2010, pasada al
folio 163, ante la escribana de esta Ciudad, Silvia Brunelli, titular del registro
1511, cuya primera copia inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, en
la matrcula FR. 11-2068/3, el 2 de mayo de 2010, tengo a la vista para este
acto.
El Rgimen anterior llamado "Bien de Familia ", exiga, en su artculo 43, que el solicitante justificara su dominio sobre el inmueble a afectar, en cambio el Cdigo Unificado, no lo
dispone expresamente, pero consideramos conveniente efectuarlo.

2) Acreditacin para el bien de familia: Beneficiario: Con la Partida de Nacimiento de Enrique Martn Morales, se certifica que queda asentado el mismo
bajo la Circunscripcin 11, Tomo 5 C, Nmero 1840, Ao 1992, expedida el 28
de julio de 1992, por el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas,
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, de la cual surge que es hijo de
Alberto Morales y Patricia Aurora Menndez, documentacin que en original
tengo a la vista. 3) Identidad de la compareciente:
El artculo 306, inciso a, del Cdigo nuevo -ex 1002 inc. c) en su pertinente seala: " ...la
identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios: a) por exhibicin que se haga al escribano de documento idneo; en este caso, se
debe individualizar el documento y agregar al protocolo reproduccin certificada de sus
partes pertinentes ... "

Conforme el artculo 306, inciso a, del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin se

justifica, con el documento de referencia, el que en reproducciones certificadas
en sus pertinentes, agrego. LEO la presente a la compareciente por su opcin,
ratifica y firma ante m, doy fe.-

CONSIDERACIONES TERICAS RESPECTO A LA AFECTACIN DE LA

VIVIENDA
La nueva codificacin contempla un instituto con similares finalidades al del
bien de familia clsico, aunque con una configuracin diferente que responde
precisamente al mensaje del Poder Ejecutivo Nacional en cuanto a la necesidad de adecuarlo a los tiempos modernos teniendo en consideracin situaciones no contempladas en la norma 14.394, como as tambin tratando de salvar
los conflictos que se originaron en su aplicacin. Atento a ello, el nuevo rgimen no establece, como s lo hizo en su momento el anterior, la definicin de
"familia", ya que dicho concepto ha sido modificado, reconociendo en la actual
realidad social nuevas nociones de familia: ...
Otra novedad del rgimen moderno es que permite que la afectacin sea constituida por todos los condminos, aunque no sean parientes ni cnyuges; decidida por el juez, a pedido de parte, en la resolucin que atribuye la vivienda en
el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relacionadas a la conclusin de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. Atento a esto ltimo, una innovacin con respecto a los beneficiarios
fue la ampliacin de la lista al conviviente.
REQUISITOS PARA LLEVAR A CABO LA AFECTACIN
Los mencionan claramente los preceptos 244 y 247 de la nueva codificacin:
Art. 244. "...Puede afectarse al rgimen previsto en este Captulo, un inmueble destinado
a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta proteccin no excluye la
concedida por otras disposiciones legales.
La afectacin se inscribe en el Registro de la Propiedad segn las formas previstas en
las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

No puede indicarse ms de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario nico de dos o

ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carcter
dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo apercibimiento de considerarse
el constituido en primer trmino".

Esta norma, como ya dijimos, establece en su primer prrafo, los recaudos de

la adhesin, dejando claro que no excluye otras formas de proteccin de la vivienda. Los mismos son:
a) Que el inmueble sea destinado a vivienda, excluyndose as a aquellos con
otros fines, por ejemplo, comerciales, siendo similar a lo indicado por el ex art.
34 de la ley 14.394.
b) Podr afectarse en su totalidad o en una parte de su valor, lo cual constituye
una novedad. El segundo prrafo seala los recaudos inscriptorios y el tercero
indica la cantidad de bienes que puedan afectarse. El precepto in fine es clarificador por s solo.
Se complementa con el artculo 256, que extiende la posibilidad en iguales
condiciones al supuesto del inmueble rural que no exceda de la unidad econmica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
Art. 247. ...Si la afectacin es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca
en el inmueble.

Mientras que el precepto 246 determina quines son los beneficiarios de la

afectacin, entre los que podemos observar que se agreg al conviviente del
propietario constituyente por comparacin con el derogado artculo 36. A su
tumo, el artculo 247 requiere para el caso que la constitucin haya sido solicitada por el titular registral, que por lo menos uno de los beneficiarios habite el
inmueble en forma efectiva, bajo apercibimiento de dejarlo sin efecto. Similar
exigencia estipulaba el anterior precepto 41 de la ley 14.394.
CASO DE SUBROGACIN REAL
Art. 248. " ...La afectacin se transmite a la vivienda adquirida en sustitucin de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizacin o precio".

Esta norma consagra el principio de subrogacin real poniendo fin a la referida

sustitucin del bien afectado al rgimen. Constituye un elemento fundamental
en la vida moderna, adems de permitir una variable de proteccin interesante.
Al figurar expresamente, permitir adquirir una nueva vivienda y mantener la
inscripcin del bien de familia, as como extender la proteccin, a la indemnizacin que de all provenga. Esta solucin nos parece atinada ya que fue tema de
intenso debate por reiterados doctrinarios y por la jurisprudencia, al no estar
expresamente mencionada en la ley 14.394.
EFECTOS DE LA AFECTACIN
Art. 249. "...La afectacin es in oponible a los acreedores de causa anterior a esa afectacin.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecucin por deudas posteriores a su inscripcin, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garanta real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artculo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecucin no pueden cobrar sus crditos sobre
el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnizacin o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea sta ordenada en una ejecucin individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, ste se entrega al propietario del bien.
En el proceso concursal, la ejecucin de la vivienda slo puede ser solicitada por los
acreedores enumerados en este artculo".

El precepto descripto determina aquellas acreencias a las cuales la afectacin

no alcanza, consignando -en consonancia con el ex artculo 38, ley 14.394 que
la misma resulta inoponible a los acreedores de causa anterior a ella. Aunque
respecto a los deberes posteriores, al igual que la norma sustituida, excepta
de la inoponibilidad a las obligaciones por expensas comunes e impuestos; a

aquellas que poseen garanta real constituida en los trminos del art. 250 (esto
es con la conformidad del cnyuge o conviviente o con autorizacin judicial); a
las que tienen su origen en construcciones; y los deberes alimentarios a cargo
del titular para los hijos menores, incapaces o con capacidad restringida (ste
es un concepto nuevo creado por la codificacin unificada).
A continuacin, la misma norma pone fin a las contiendas suscitadas bajo el
rgimen que se deja sin efecto, ya que impide a los acreedores posteriores,
ejercer derecho alguno sobre los remanentes, en caso de subasta aunque sea
ordenada en ejecucin individual o colectiva. Estos excedentes deben ser entregados al dueo de la vivienda. El precepto priva, por otra parte, de legitimacin para instar a otros interesados, ya que, conforme su texto, la ejecucin
solo puede ser pedida por los acreedores a los cuales la afectacin les resulta
inoponible.
PROHIBICIONES Y EXCEPCIONES
Art. 250. " ...EI inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectacin prevista en este Captulo. Si el constituyente est casado o vive en unin convivencial inscripta, el inmueble no
puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cnyuge o del conviviente; si
ste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisin o gravamen
deben ser autorizados judicialmente".

El primer prrafo del precepto es bastante claro de por s y no requiere comentario alguno.
En el segundo, al igual que el precepto 37 de la ley 14.394, se pone lmites a la
transmisibilidad del afectado, exigiendo la conformidad del cnyuge o del conviviente; constituyendo esto ltimo una innovacin de la Unificacin. Para el
caso en que dichas personas se negaran o fuesen incapaces, se habilitar la
va judicial. A diferencia del rgimen anterior, que exiga demostrar los presupuestos de "grave o manifiesta utilidad para la familia", el presente no lo estipula.
EXENCIN FISCAL. REQUISITOS

Art. 252. "...La vivienda afectada est exenta del impuesto a la transmisin gratuita por
causa de muerte en todo el territorio de la Repblica, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artculo 246, y no es desafectada en los cinco (5) aos posteriores a la transmisin. Los trmites y actos vinculados a la constitucin e inscripcin de
la afectacin, estn exentos de impuestos y tasas".

El artculo en nada innova en relacin con el rgimen anterior, contenido en la

ley de bien de familia en su precepto 40.
HONORARIOS DE PROFESIONALES INTERVINIENTES
Art. 254. "...Si a solicitud de los interesados, en los trmites de constitucin intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno (1) por ciento de la
valuacin fiscal. En los juicios referentes a la transmisin hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del
tres (3) por ciento de la valuacin fiscal".

Este precepto es igual a los artculos 46, 47 y 48 del rgimen derogado.

CANCELACIN y DESAFECTACIN DE LA INSCRIPCIN
Art. 255." ...La desafectacin y la cancelacin de la inscripcin proceden:
a) a solicitud del constituyente; si est casado o vive en unin convivencial inscripta se
requiere el asentimiento del cnyuge o del conviviente; si ste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectacin debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayora de los herederos, si la constitucin se dispuso por acto de
ltima voluntad, excepto que medie disconformidad del cnyuge suprstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el
cual el juez debe resolver lo que sea ms conveniente para el inters de stos;
c) a requerimiento de la mayora de los condminos computada en proporcin a sus respectivas partes indivisas, con los mismos lmites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos
en este Captulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiacin, reivindicacin o ejecucin autorizada por este Captulo, con
los lmites indicados en el artculo 249 (norma que estipula los efectos y las excepciones
de la afectacin)".

En este artculo, el Cdigo incorpora la novedad de la unin convivencial, pero

lo que omite expresarse en el mismo o en otro artculo aparte, es dnde debe
realizarse tal inscripcin o si va a crearse un registro a tal efecto. Recordamos
que la desafectacin y cancelacin se hallaban en el antiguo artculo 50.
Por otro lado, agrega el trmino de "capacidad restringida" cuya descripcin
obra en la parte general, lo cual se diferencia de la incapacidad.
El inciso a) de la norma precedentemente descripta, incluye a diferencia de la
ley anterior derogada, la posibilidad para el cnyuge o el conviviente inscripto
de negarse a realizar la desafectacin o a consentirla, as como reitera el caso
de la capacidad restringida. Se puede observar que el nuevo Cdigo utiliza la
palabra "conviviente" en lugar de "concubino".