AVALOS 2015 bajo NORMAS NIIF

Las normas NIIF definen que en una valoracin se utilizarn las tcnicas de
valoracin que sean apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales existan datos
suficientes disponibles para medir el valor razonable, maximizando el uso de
variables observables relevantes y minimizando el uso de variables no observables.
La NIIF 13 establece una jerarqua del valor razonable clasificadas en tres (3)
niveles de informacin, que son las variables tcnicas de valoracin utilizadas para
medir el Valor Razonable. La jerarqua del valor razonable concede la prioridad
ms alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y
pasivos idnticos (variables de Nivel 1) y la prioridad ms baja a las variables no
observables (variables de Nivel 3).
Es decir, que en el NIVEL 1 estarn los datos observables que reflejen los precios de
cotizacin de los activos o pasivos idnticos en mercados activos; en el NIVEL 2
estarn los precios no cotizados pero que son observables directamente o a travs
de datos disponibles (mercado inmobiliario); y en el NIVEL 3 estarn los precios
que no son observables sino establecidos por informacin y supuestos o
presunciones propios del mercado.

De los niveles (3) presentados, uno o ms enfoques de valuacin pueden ser

utilizados con el fin de llegar a la valuacin definitiva que cimente la base adecuada
del Valor Razonable.
Los tres (3) enfoques descritos y definidos en el marco conceptual de la IVS
(International Valuation Standards) y apndice A definiciones de trminos NIIF 13,
son los principales enfoques utilizados en la valuacin (mercado, ingresos, costo).
Todos ellos estn basados en los principios econmicos del precio de equilibrio, la
anticipacin de los beneficios o de sustitucin.

Para el presente encargo de valuacin en la medicin del valor razonable se utiliz

el enfoque de mercado variables de NIVEL 2, es decir VALORES DE MERCADO
que no son precios cotizados pero son observables directamente a travs de datos
disponibles en el mercado, como son los estudios de precios del mercado para
inmuebles con caractersticas similares tanto en ubicacin como en rea, el cual se
define a continuacin:
Mtodo Comparativo de Mercado: Tcnica valuatoria que consiste en determinar dicho
valor, a partir de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con
el bien objeto de avalo. No se emplearon variables de nivel 1 y 3, para determinar los
valores razonables de la BODEGA, puesto que no se presentan precios cotizados sin ajustar
(Nivel 1 mercado activo) para esta clase de inmuebles sino que fueron valorados a partir de
variables observables en mercados no activos (nivel 2 enfoque de mercado).
Bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb
bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb

VALOR

RAZONABLE

DE

ACTIVOS

INMOBILIARIOS

BAJO

NIIF

EDILBERTO DIAZ GAITAN

En su gran mayora, los balances de las empresas de las empresas reflejan
el valor de sus activos inmobiliarios, por el mismo valor de tales activos en
sus declaraciones tributarias municipales del denominado impuesto predial,
que en un elevado porcentaje, se encuentran subvalorados, en especial, para
inmuebles
distintos
a
las
grandes
capitales
del
pas.
En realidad, para ciudades capitales como Bogot, Medelln y Cali, los
procesos de formacin y avalo catastral, se han venido perfeccionando,
hasta tal punto que el valor de avalo catastral se asemeja a su valor de
mercado, o a su valor comercial. Incluso, no faltan los eventos en los que
algunos propietarios de inmuebles solicitan a las autoridades municipales, el
reajuste del avalo catastral a sumas o valores inferiores. En general, para el
resto del pas, los avalos catastrales, se encuentran subvalorados, por
diversas razones de ndole poltica, econmica, tcnica de las mismas
oficinas catastrales, y no faltan los eventos de corrupcin poltico
administrativo.

Adems de los avalos catastrales, la razonabilidad en el valor de un activo

inmobiliario
se
encontrar
asociado
con:
1.-

La

titularidad

legal

del

activo

inmobiliario.

2. Las cargas impositivas de orden nacional y territorial que pesan sobre el

inmueble, no slo por lo concerniente al impuesto de patrimonio, sino por lo
relativo al impuesto predial, valorizacin, contribuciones especiales, etc.
3.- Las servidumbres o cargas privadas o pblicas a cargo del inmueble.
4.- El valor de renta y/o de propiedad de los inmuebles en la zona de
ubicacin
del
inmueble.
5.- La evolucin de los precios inmobiliarios y de los ndices de precios de
construccin a nivel nacional, municipal, y en la misma zona de ubicacin
del
inmueble.
6.- Las caractersticas de vivienda, comerciales, industriales, institucionales,
educativas,
en
la
zona
de
ubicacin
del
inmueble.
7.- La infraestructura pblica actual, as como los planes presentes y futuros
a corto, mediano y de largo plazo, tanto a nivel local, como municipal, por
los ahora llamados Planes de Ordenamiento Territorial, obras planificadas
por
los
Institutos
de
Desarrollo
Urbano,
etc.
8.- Los datos registrables comprobables del inmueble, relativos al rea del
lote, rea construida, nmero de pisos, nmero de baos, nmero de
oficinas o habitaciones, reas comunes y privadas, acceso a servicios
pblicos,
facilidades
de
diversas
clases
de
transporte,
etc.
Contando por lo menos con sta informacin, se podr iniciar apenas, el
proceso dispendioso de determinacin del valor razonable del activo
inmobiliario.

http://revistamanualdelcontador.blogspot.com/2013/06/valor-razonablede-activos.html

Avalos
INMUEBLES URBANOS Y RURALES, INMUEBLES ESPECIALES, MAQUINARIA
FIJA, EQUIPOS Y MAQUINARIA MOVIL, BAJO NORMAS NIIF
AVALO: Estimacin del valor comercial de un inmueble, expresado en
dinero, entendindose por valor comercial aquel que un comprador y un
vendedor estaran dispuestos a pagar y recibir de contado,
respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus caractersticas
generales de localizacin, uso, estado general y reas actuando ambas
partes libres de toda necesidad y urgencia.
Segn la Resolucin 620 de 2008 el IGAC, por la cual se establecen los
procedimientos para los avalos ordenados dentro del marco de la Ley
388 de 1997, los mtodos valuatorios son:
1. Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales
ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial.
1. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es la
tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de
un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener
del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa
de capitalizacin o inters.
Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida til del bien y
la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema
constructivo sea muros de carga, la vida til ser de 70 aos; y para los

que tengan estructura en concreto, metlica o mampostera estructural,

la vida til ser de 100 aos.
1. Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer
el valor comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar
el costo total de la construccin a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin
acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno. Para ello se utilizar la siguiente
frmula:
Vc = {Ct D} + Vt
En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construccin D =
Depreciacin Vt = Valor del terreno
Depreciacin. Es la porcin de la vida til que en trminos econmicos
se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se
debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el ms
conocido el Lineal, el cual se aplicar en el caso de las maquinarias
adheridas al inmueble. Para la depreciacin de las construcciones se
deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera.
Deber adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado
de conservacin, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se
presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y
4.
1. Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el
valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir
de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente
y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total
de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del
proyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad
tcnica y jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto, es
decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Este mtodo (tcnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y
mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de
las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms rentable, o si
es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias,
ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y
fsicas, con la combinacin de intensidades que permita obtener la
mayor rentabilidad, segn las condiciones de mercado.
Los pasos a seguir en la elaboracin del avalo son:
1. Contacto telefnico o personal con el Solicitante.
2. Determinacin del contrato: Dejar por escrito el objeto y el
objetivo del avalo direccin inmueble honorarios
propietario fecha visita posibilidad de transporte
Documentos requeridos.
3. Inspeccin Ocular: Visita presencial al predio.
4. Registro Fotogrfico
5. Proceso de Investigacin.
6. Clculos numricos y anlisis de los mismos.
7. Determinacin del Avalo.
8. Elaboracin del Informe.

Documentos Requeridos: para la elaboracin de avalo, se requiere que

quien lo solicita, entregue los siguientes documentos en el momento de
la firma del contrato.

Escritura Pblica.

Promesa de compraventa: Si aplica.

Planos.

Certificado de Libertad.

Ficha Predial.

Impuesto Predial.

Contrato de Arrendamiento: Si aplica.

Servicios pblicos.

Reglamento de Propiedad Horizontal.

Factura de cuota de administracin: Si aplica

Lllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll
Avalo en NIIF
Avalo en NIIF
Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuando
fueron aprobadas y se matizan a travs de las interpretaciones que se
conocen con las siglas SIC y CINIIF.
Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de
Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) y fueron dictadas por el
(IASC) International Accounting Standards Committee, precedente del
actual IASB. Desde abril de 2001, ao de constitucin del IASB, este

organismo adopt todas las NIC y continu su desarrollo, denominando a

las nuevas normas Normas Internacionales de Informacin Financiera
(NIIF).
EL TRATAMIENTO DE LOS INMUEBLES SEGN LAS NIIF
El modelo contable para la valoracin de los inmuebles propuesto por el
IASB, se recoge en varias de las Normas Internacionales de contabilidad
emitidas por dicho organismo, en las que se distinguen claramente tres
tipos:
1.- Inmuebles destinados al uso, definidos en la NIC 16, Inmovilizado
Material, como aquellos ocupados por su dueo, y/o que estn siendo
construidos o desarrollados para su uso futuro como inmuebles de
inversin.
2.- Inmuebles de Inversin, recogidos en la NIC 40, es decir, inmuebles
ajenos a la explotacin, que la empresa posee para percibir rentas en
rgimen de arrendamiento operativo y/o experimentar revalorizaciones
por parte del propietario o el arrendatario de un contrato de leasing.
3.- Existencias, recogidos en la NIC 2, es decir, inmuebles considerados
como elementos del inventario en las empresas dedicadas a la compraventa de propiedades, y que stas poseen para ser destinados a su
venta en el curso ordinario de las operaciones, o se encuentran en
construccin para ser vendidas por la empresa. En consecuencia, al no
considerarse como inmovilizado, su tratamiento contable es el de activo
circulante.
Inmuebles destinados al uso
En concreto, la NIC 16, en su prrafo 6, incluye como inmovilizado
material los inmuebles que posee la empresa para su uso en la
produccin o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a

terceros (cuando su objeto social sea el arrendamiento) o para

propsitos administrativos, y se espera usarlos durante ms de un
perodo econmico.
La definicin proporcionada por la NIC 16 se centra, pues, en los motivos
que explican la existencia en la empresa de estos activos, es decir, en el
hecho de que cualquier elemento del activo de la empresa es
susceptible de suministrar unos beneficios econmicos que se supone
dicho elemento tiene incorporados y que son consumidos a travs de su
uso. Independientemente de lo cual, en ocasiones, otros factores tales
como el deterioro fsico que produce el transcurso del tiempo o la falta
de utilizacin de los equipos, junto con la obsolescencia tcnica, dan
lugar a una disminucin de la cuanta de los beneficios econmicos que
cabra esperar de tales elementos.
Se

excluyen

de

esta

norma

los

inmuebles

considerados

como

existencias, a los que se les aplicar el tratamiento segn NIC 2, y los

inmuebles de inversin que se les aplicara la NIC 40, aunque en el caso
de que sean construidos por la propia empresa, durante su construccin,
se les aplicar la NIC 16.
Tambin se excluyen los inmuebles considerados como existencias, a los
que se les aplicar el tratamiento segn la NIC 2, y los inmuebles de
inversin (NIC 40), aunque en el caso de que sean construidos por la
propia empresa, durante su construccin, se les aplicar la NIC 16.
Inmuebles de inversin
Por su parte, la NIC 40 tiene como objetivo regular especficamente el
tratamiento contable de los inmuebles de inversin y los requisitos de
divulgacin relacionados con los mismos.

Es exclusivamente aplicable, por tanto, a las propiedades que se ajusten

a la definicin que contiene su prrafo 4, es decir, se ocupa de
inmuebles (terrenos o edificios, en su totalidad o en parte, o ambos) que
se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya
acordado

un

arrendamiento

financiero)

para

obtener

rentas

y/o

plusvalas, y no para:
a) usarlos en la produccin o suministro de bienes y servicios o para
fines administrativos, denominadas propiedades ocupadas por su dueo
y recogidas en la NIC 16, Inmovilizado material; o para
b) la venta en el curso normal de los negocios, o que se encuentran en
proceso de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta, recogidos
en la NIC 2, Existencias.
Podramos decir que se ocupa de aquellos elementos del inmovilizado
(terrenos y/o edificios) que se corresponden con las inversiones en
activos fijos que, por no destinarse a su aplicacin al proceso productivo,
se

catalogan,

segn

AECA,

como

Otras

inversiones

financieras

permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos

financieros propiamente dichos.
No se ocupa de terrenos y/o edificios, contemplados en la NIC 17,
Arrendamientos. En consecuencia, el arrendatario de un contrato de
arrendamiento operativo no contabilizar como activo las propiedades
de inversin.
La NIC/NIIF 40 tampoco se ocupa de las propiedades posedas por el
arrendador de un contrato de arrendamiento financiero ni de los
problemas contemplados en la NIC 17 Arrendamientos, o en la NIC 18,
Ingresos Ordinarios.
Diferencias entre inmuebles destinados al uso e inmuebles de inversin

Lo que distingue a los inmuebles ocupados por su dueo (NIC 16) de los
inmuebles de inversin (NIC 40) es, precisamente, que estos ltimos se
tienen para generar flujos de efectivo en forma independiente de otros
activos posedos por la empresa, por ejemplo, un terreno que se posee
para obtener rentas a largo plazo, o para un uso futuro no determinado,
o el caso de un edificio propiedad de la empresa, alquilado en rgimen
de arrendamiento operativo, o un edificio que la empresa, en este caso,
como arrendataria a travs de un contrato de leasing, posee para
obtener rentas o plusvalas, o ambas.
Son propiedades afectas a la explotacin, por ejemplo, las que se tienen
para uso futuro como ocupadas por el dueo o las que estn siendo
construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversin.
No obstante lo cual, ciertos inmuebles pueden incluir ambos aspectos,
es decir, una parte es de inversin y otra, inmueble ocupado por su
dueo. En tal caso, se contabilizar una parte como inversin
inmobiliaria

otra

como

inmovilizado

material,

respectivamente,

siempre y cuando se pueda disponer de cada parte por separado,

mediante venta o alquiler. Si, por el contrario, no pueden ser vendidos
independientemente

colocados

separadamente

en

rgimen

de

arrendamiento financiero, se calificarn de inversin, si slo una porcin

insignificante en relacin con la totalidad del inmueble se utiliza para
uso propio, y viceversa.
Con independencia de lo anterior, si la empresa proporciona servicios
auxiliares a los ocupantes de un inmueble de inversin, tales como
vigilancia, seguridad, limpieza, asesora etc, y stos servicios suponen
un coste significativo respecto de las rentas generadas, la empresa en
realidad est desarrollando actividades propias de gestin, en tal caso
cabra calificar la propiedad segn la NIC 16, por ejemplo, un hotel que
la empresa posee y gestiona. Si, por el contrario, estos costes son

insignificantes, por ejemplo, un edificio cedido en alquiler en el que se

ofrece la seguridad o la vigilancia a los arrendatarios que lo ocupan, ser
considerado como inmueble de inversin.
Cuando es difcil determinar si los servicios complementarios son o no lo
suficientemente

significativos,

porque

el

dueo

transfiere

responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de administracin,

se tratar como propiedad de inversin o como propiedad ocupada, en
funcin de quin detente el control de los flujos de efectivos generados
por la propiedad.
http://www.icesi.edu.co/blogs/niffxbrl/2009/02/19/propiedades-planta-yequipo-nic16/
ejemplo
ggggggggggggggggggggggggg

u es la Valuacin de Activos Fijos bajo Normas IFRS?

Las Normas Internacionales de Informacin Financiera (IFRS, por su sigla en

ingls) han tenido una creciente aceptacin en los mercados de muchos
pases, como el lenguaje financiero oficial, en Mxico estn siendo
adoptadas a partir del 2012.

Se ha reconocido ampliamente la necesidad de llevar a cabo avalos de los

activos fijos de las empresas, con el objeto de contar con informacin financiera
que muestre los valores actuales de los activos y permita hacer una apreciacin
msrealista de su verdadera situacin econmica.

Actualmente de acuerdo a las Normas Internacionales IFRS, se requiere realizar la

Valuacin de los Activos Fijos determinando el Valor Razonable o Valor de
Mercado y la Vida Util Remanente considerando lo siguiente:

1.- Determinar la justa dimensin de los Valores de los activos para definir el
Valor Justo de Mercado.

2.- Definir los componentes de los activos fijos y estimar su valor y vida util
(Componetizacin de los activos)

El levantamiento Fsico de los Activos Fijos se realiza en base a cada uno de los
componentes asociados a una Unidad Mnima Indivisible y que tengan diferentes
depreciaciones de acuerdo a su Vida Util.

Que es un Componente?

Es un Activo que pertenece a una unidad Mnima Indivisible, perfectamente

identificado, con una vida til claramente definida y distinta del resto de los bienes
que conforman dicha unidad.

Que actividades deben realizarse para elaborar un Avalu para IFRS?

Realizar un Inventario Fsico Trabajo de Campo

1.- Edificios y Construcciones (Por Componente y Tipo Constructivo)

2.- Terrenos (Por Tipo y Ubicacin)
3.- Maquinaria y Equipo en General (Por Componente y Vida Util Diferente)

Valuacin

1.- Procesamiento de Datos de acuerdo al Inventario Fsico

2.- Clculo de valores de los activos bajo el esquema de componetizacin.
3.- Investigacin de Valores Razonables mediante los mtodos tradicionales.
4.- Elaborar el Informe de avalo y sus Conclusiones.

FFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFF

NIIF 13 - Avaluos Normas Internacionales

NIIF 13 Medicin del Valor Razonable

Emitida el 1 de enero de 2012. Incluye las NIIF con fecha de vigencia posterior al 1
de enero de 2012 pero no las NIIF que sern sustituidas.
Este extracto ha sido preparado por el equipo tcnico de la Fundacin IFRS y no ha sido aprobado
por el IASB. Para conocer los requisitos completos se debe hacer referencia a las Normas
Internacionales de Informacin Financiera.

La NIIF 13:
1. define valor razonable;
2. establece en una sola NIIF un marco para la medicin del valor razonable; y
3. requiere informacin a revelar sobre las mediciones del valor razonable.
Esta NIIF se aplicar cuando otra NIIF requiera o permita mediciones a valor
razonable o informacin a revelar sobre mediciones a valor razonable (y
mediciones, tales como valor razonable menos costos de venta, basados en el

valor razonable o informacin a revelar sobre esas mediciones), excepto en

circunstancias especficas.
Los requerimientos sobre medicin e informacin a revelar de esta NIIF no se
aplicarn a los elementos siguientes:
1. Transacciones con pagos basados en acciones que queden dentro del
alcance de la NIIF 2 Pagos basados en Acciones;
2. Transacciones de arrendamiento que queden dentro del alcance de la NIC
17 Arrendamientos; y
3. Mediciones que tengan alguna similitud con el valor razonable pero que no
sean valor razonable, tales como el valor neto realizable de la NIC 2
Inventarios o valor en uso de la NIC 36 Deterioro del valor de los Activos.
La informacin a revelar requerida por esta NIIF no se requiere para los siguientes
elementos:
1. Activos del plan medidos a valor razonable de acuerdo con la NIC 19
Beneficios a los Empleados;
2. Inversiones en un plan de beneficios por retiro medidos a valor razonable
de acuerdo con la NIC 26 Contabilizacin e Informacin Financiera sobre
Planes de beneficio por Retiro; y
3. Activos para los que el importe recuperable es el valor razonable menos los
costos de disposicin de acuerdo con la NIC 36.
La NIIF 13 define valor razonable como el precio que sera recibido por vender
un activo o pagado por transferir un pasivo en una transaccin ordenada
entre participantes del mercado en la fecha de la medicin (es decir, un
precio de salida). Esa definicin de valor razonable enfatiza que el valor
razonable es una medicin basada en el mercado, no una medicin especfica de
una entidad. Al medir el valor razonable, una entidad utiliza los supuestos que los
participantes del mercado utilizaran al fijar el precio del activo o pasivo en
condiciones de mercado presentes, incluyendo supuestos sobre el riesgo. En
consecuencia, la intencin de una entidad de mantener un activo o liquidar o
satisfacer de otra forma un pasivo no es relevante al medir el valor razonable.
La NIIF explica que una medicin del valor razonable requiere que una entidad
determine lo siguiente:

1. El activo o pasivo concreto a medir;

2. Para un activo no financiero, el mximo y mejor uso del activo y si el activo
se utiliza en combinacin con otros activos o de forma independiente;
3. El mercado en el que una transaccin ordenada tendra lugar para el activo
o pasivo; y
4. La(s) tcnica(s) de valoracin apropiadas a utilizar al medir el valor
razonable. La(s) tcnica(s) de valoracin utilizadas deberan maximizar el
uso de datos de entrada observables relevantes y minimizar los datos de
entrada no observables. Los datos de entrada deben ser congruentes con
los datos de entrada que un participante de mercado utilizara al fijar el
precio del activo o pasivo.
Aplicacin a pasivos e instrumentos de patrimonio propios de una entidad
Una medicin a valor razonable supone que un pasivo financiero o no financiero o
un instrumento de patrimonio propio de una entidad (por ejemplo participaciones
en el patrimonio emitidas como contraprestacin en una combinacin de negocios)
se transfiere a un participante de mercado en la fecha de la medicin. La
transferencia de un pasivo o un instrumento de patrimonio propio de una entidad
supone que:
1. Un pasivo permanecera en circulacin y se requerira al participante de
mercado receptor de la transferencia satisfacer la obligacin. El pasivo no
se liquidara con la contraparte o extinguira de otra forma en la fecha de la
medicin.
2. Un instrumento de patrimonio propio de una entidad permanecera en
circulacin y el participante de mercado receptor de la transferencia
cargara con los derechos y responsabilidades asociados con el
instrumento. El instrumento no se cancelara o extinguira de otra forma en
la fecha de la medicin.
Jerarqua

del

valor

razonable

Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor

razonable e informacin a revelar relacionada, esta NIIF establece una jerarqua
del valor razonable que clasifica en tres niveles los datos de entrada de tcnicas
de valoracin utilizadas para medir el valor razonable. La jerarqua del valor
razonable concede la prioridad ms alta a los precios cotizados (sin ajustar) en
mercados activos para activos y pasivos idnticos (datos de entrada de Nivel 1) y
la prioridad ms baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada de
Nivel de 3).

Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados
activos para activos o pasivos idnticos a los que la entidad puede acceder en la
fecha de la medicin.
Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos
en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o
indirectamente.
Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el
activo
o
pasivo.
Informacin

revelar

Una entidad revelar informacin que ayude a los usuarios de sus estados
financieros a evaluar los dos elementos siguientes:
1. Para activos y pasivos que se miden a valor razonable sobre una base
recurrente o no recurrente en el estado de situacin financiera despus del
reconocimiento inicial, las tcnicas de valoracin y los datos de entrada
utilizados para desarrollar esas mediciones.
2. Para mediciones del valor razonable recurrentes utilizando datos de entrada
no observables significativas (Nivel 3), el efecto de las mediciones sobre el
resultado del periodo u otro resultado integral para el periodo.
Hhhhhhhhhhhhhhhhh

Niif ph

http://respuestas.kayako.com/Knowledgebase/Article/View/160/0/en-niifpara-ph-y-el-concepto-del-consejo-tecnico-de-la-c-no-178-del-29-ags14-se-debe-activar-las-areas-comunes-salon-social-parqueaderos-comopropiedad-planta-y-equipo-como-se-haria-requiere-de-un-avaluo-alsalon-social
Guayaquil

Avalo en NIIF

Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuando fueron
aprobadas y se matizan a travs de las "interpretaciones" que se conocen con
las siglas SIC y CINIIF.

Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de

"Normas Internacionales de Contabilidad" (NIC) y fueron dictadas por el (IASC)
International Accounting Standards Committee, precedente del actual IASB.
Desde abril de 2001, ao de constitucin del IASB, este organismo adopt
todas las NIC y continu su desarrollo, denominando a las nuevas normas
"Normas Internacionales de Informacin Financiera" (NIIF).

Avalo de Propiedades, Planta y Equipo de acuerdo a las NIIF

De acuerdo con la NIC 16, si se adopta una poltica de re-avalo, la base para
el avalo es el valor razonable. El valor razonable se define en la NIC 16 p. 6
como "el importe por el cual un activo podra ser intercambiado entre partes
informadas en una transaccin de libre mercado".

El valor razonable de terrenos y edificios generalmente se determina a partir

de la evidencia del valor de mercado a travs de un avalo que normalmente
realiza un avaluador calificado.

El valor razonable o valor actual de la planta y equipo suele ser el valor de

mercado determinado por un avalo. El Comit de Normas Internacionales de
Valuacin (IVSC por sus siglas en ingls), es la autoridad internacional lder en
los mtodos de avalos que se adoptan en relacin con las NIIF.

El valor de mercado se define por la IVSC como "el importe estimado de una
propiedad que se intercambia en la fecha del avalo, entre un comprador y un
vendedor dispuestos en una transaccin a valor de mercado en donde cada
una de las partes han actuado con conocimiento, prudencia, y sin estar
forzados".

El valor de mercado puede reflejar el mayor y mejor uso de un activo, es decir

un uso alternativo al actual. Por ejemplo, si una entidad es propietaria de un
terreno en el centro de la ciudad en la que hay un almacn, el sitio puede tener
potencial para un uso alternativo como desarrollo residencial, lo que significa
que su valor de mercado podra ser considerablemente mayor que su valor
como un lugar industrial (aunque la entidad tendra que incurrir en gastos,
tales como la reubicacin o los costos de cierre, a fin de realizar ese valor).

Cuando no existe evidencia en el mercado sobre el valor razonable para

propiedades, planta y equipo, debido a la naturaleza especializada de los
mismos y porque los activos son difcilmente vendidos, estos son valuados
mediante un enfoque de ingreso o de costo de reemplazo (NIC 16 p .33).

El IVSC define los activos especializados de una manera similar a la NIC 16. En
algunos casos las entidades cuentan con plantas y equipo especializado en uso
que sera difcil vender en un mercado activo a menos que sea como resultado
del cierre del negocio o por falta de liquidez, en dicho caso el valor de mercado
de la planta y equipo es con frecuencia muy inferior a su valor si estuviese en
operacin. Estos activos debern ser valuados mediante el enfoque de costo de
reemplazo depreciado. (DRC por sus siglas en ingls).

El enfoque DRC se define como: "el costo actual para la sustitucin de un

activo menos las deducciones por deterioro, obsolescencia y optimizacin".

Al evaluar el DRC de un activo, debe tenerse en cuenta los aos de uso,

condicin actual, obsolescencia econmica y funcional, medio ambiente y otros
factores, incluyendo el valor residual al final de la vida til del activo.

Frecuencia

Si el importe en libros de la propiedad, planta y equipo no difiere de su valor

razonable de un ao a otro, la NIC 16 no requiere que se realice un avalo (NIC
16 p. 31), esto es, el intervalo de tiempo para valuar la propiedad, planta y
equipo est determinado por los movimientos en su valor razonable.

Cuando los valores razonables son voltiles, como es el caso de los terrenos y
edificios, puede ser necesaria un re-avalo continuo. Por el contrario, si se
presentan movimientos mnimos en el valor razonable, como es el caso de la
planta y equipo, es suficiente un re-avalo cada tres o cinco aos (la NIC 16, p.
34)

Los criterios para determinar el valor razonable dependern en gran medida de

la Administracin y sus avaluadores, contemplando entre otras cosas, los
cambios en el mercado, el estado de los activos, los cambios en el activo y su
ubicacin.

Adicionalmente la Administracin debe considerar un proceso para monitorear

anualmente los movimientos en el valor razonable y la asesora por parte de su
valuador. Todas las categoras de propiedad, planta y equipo deben valuarse al
mismo tiempo, sin embargo una categora de activos puede ser revaluado
continuamente, siempre que el re-avalo concluya en un corto periodo de
tiempo (NIC 16 p. 38).

Reporte del Valuador

Si una propiedad tiene potencial para un uso alternativo, el valuador debe

reportar el valor de mercado para ese uso alternativo y deber revelar en su
informe que dicho valor no toma en cuenta cuestiones como el cierre o
suspensin del negocio ni los costos asociados en que se incurrira, y que
dichas alternativas deben ser consideradas por la entidad al decidir la cantidad
adecuada a adoptar como valor razonable. El reporte del valuador deber
incluir las hiptesis o calificaciones hechas para la determinacin del valor de
mercado para los efectos de la NIC 16, las cuales deben ser previamente
discutidas y acordadas con la Compaa.

La Norma Internacional de Contabilidad 16, establece el tratamiento para la

contabilizacin de la Propiedad, Planta y Equipo. Este tratamiento sirve para
que los usuarios de los Estados Financieros, puedan conocer la inversin que se
ha hecho, as como los cambios que se han presentado por deterioro,
obsolescencia, desapropiacin o por un intercambio de la Propiedad Planta y
Equipo. A dems, las entidades no solo deben aplicar las normas a los activos
que se encuentran en uso, sino tambin a los inmuebles.

DEFINICIONES LA PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO

Son los activos tangibles que posee una empresa para su uso en la produccin
o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para
propsitos administrativos, y se esperan usar durante ms de un perodo
econmico.

VALOR RAZONABLE
Es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un
comprador y un vendedor debidamente informados, en una transaccin libre.

VIDA TIL
El perodo durante el cual se espera utilizar el activo por parte de la empresa, o
bien, el nmero de unidades de produccin o similares que se espera obtener
del mismo por parte de la empresa.

COSTO
Es el importe de efectivo o medios lquidos equivalentes pagados, o bien el
valor razonable de la contraprestacin entregada, para comprar un activo en el
momento de su adquisicin o construccin por parte de la empresa.

DEPRECIACIN
Es la distribucin sistemtica del importe depreciable de un activo a lo largo de
su vida til.

IMPORTE DEPRECIABLE
Es el costo histrico del activo o la cantidad que lo sustituya en los estados
financieros, una vez se ha deducido el valor residual.

VALOR RESIDUAL
Es el monto que se espera obtener al final de la vida til del bien inmuebles,
maquinaria y equipo despus de deducir los costos esperados de su
enajenacin.

PRDIDA POR DETERIORO

Es el monto por el que el valor contable de un bien excede su valor
recuperable.