O Programa Minha Casa Minha Vida e Seus Efeitos Territoriais

O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais
Adauto Lucio Cardoso

(Organizador)
O Programa Minha Casa Minha Vida

e seus Efeitos Territoriais
Copyright Adauto Lucio Cardoso (Organizador), 2013

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Editor
Joo Baptista Pinto
Capa
Flvia de Sousa Arajo
Projeto Grfico | Diagramao
Rian Narcizo Mariano
Reviso
Equipe do Observatrio das Metrpoles
CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
P958
O programa Minha Casa Minha Vida e seus efeitos territoriais / Adauto Lucio Cardoso
(org.). Rio de Janeiro : Letra Capital , 2013.
322 p. : 23 cm
(Habitao e cidade)
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-7785-171-3
1. Poltica habitacional 2. Habitao 3. Habitao popular 4. Planejamento urbano 5.
Comunidade urbana. I. Cardoso, Adauto Lucio, 1951-. II. Srie.
13-0648.
CDD: 363.5
CDU: 351.778.532
29.01.13 01.02.13
042479
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - IPPUR/UFRJ

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Letra Capital Editora
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Sumrio
Adauto Lcio Cardoso e Luciana Corra do Lago...................................7
Do fim do BNH ao Programa Minha Casa Minha Vida:
25 anos da poltica habitacional no Brasil
Adauto Lcio Cardoso e Thmis Amorim Arago...................................17
Estrutura socioespacial e produo habitacional na Regio
Metropolitana de Belo Horizonte: novas tendncias
Paola Rogedo Campos e Jupira Gomes de Mendona..........................................67
O Programa Minha Casa Minha Vida em Juatuba/MG: ampliao

do mercado da moradia no espao metropolitano perifrico
Ana Carolina Maria Soraggi e Jupira Gomes de Mendona....................93
Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza:
Primeiros Resultados
Renato Pequeno e Clarissa Freitas..........................................................115
Minha Casa Minha Sina: implicaes da recente
produo habitacional pelo setor privado na Zona Oeste
da cidade do Rio de Janeiro
Adauto Lcio Cardoso, Dcio Rodrigues Nunes Junior, Flvia de Sousa
Arajo, Nathan Ferreira da Silva, Thmis Amorim Arago e
Toms Pires Amorim..............................................................................143
A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha
Vida na Regio Metropolitana de Belm
Jos Jlio Ferreira Lima, Juliano Pamplona Ximenes Ponte,
Roberta Menezes Rodrigues , Raul Ventura Neto
e Ana Carolina Campos de Melo.............................................................161
Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio Metropolitana de
Belm: localizao dos empreendimentos e seus determinantes.....
Simaia das Mercs.............................................................................................187
Desestabilizaes de uma poltica pblico-privada:

o Programa Minha Casa Minha Vida em Benevides/PA
Flvia de Sousa Arajo..........................................................................205
Conjuntos habitacionais: Estruturao socioespacial
e acesso cidade municpio de Santo Andr
Brbara Oliveira Marguti......................................................................227
Impactos da produo habitacional contempornea na Regio
Metropolitana de Goinia: dinmica, estratgias de mercado
e a configurao de novas espacialidades e centralidades
Aristides Moyss, Dbora Ferreira Cunham, Elcileni de Melo Borges
e Tule Csar Barcelos Maia....................................................................255
A novas formas de proviso de moradia e seus impactos
na reconfigurao socioespacial do aglomerado sarandi-maring
entre 2009 e 2011
Beatriz Fleury e Silva e Ricardo Dias Silva............................................279
Mudanas na produo imobiliria residencial em Fortaleza:
a reestruturao do setor e seus significados
Maria Beatriz Cruz Rufino.................................................................... 301
O Programa Minha Casa Minha Vida e seus

Efeitos Territoriais
Adauto Lcio Cardoso
Luciana Corra do Lago
ste volume apresenta parte dos resultados de pesquisa desenvolvida pelo Observatrio das Metrpoles, no mbito do projeto Estudo sobre as formas produo da moradia e seus impactos na reconfigurao espacial das metrpoles, dentro dos eixo de investigao
voltado para a anlise da forma de produo empresarial. Esse projeto
foi desenvolvido com apoio do CNPq, dentro do programa Institutos
Nacionais de Cincia e Tecnologia (INCT) contado, ainda, com apoio
da FAPERJ, dentro do programa Cientistas do Nosso Estado, para as
atividades voltadas anlise da metrpole do Rio de Janeiro.
O projeto de pesquisa apresentado em 2007 tinha como objetivo
desenvolver um panorama geral das formas de produo da moradia,
com estudos especficos sobre a forma empresarial, a autoconstruo
(ou autogesto individual), a autogesto coletiva e a promoo publica. No mbito da produo empresarial, o projeto tinha interesse especfico a tendncia ento recente de grandes empresas construtoras
estarem se dedicando produo para a chamada Classe C, o que era
uma inovao, j que tradicionalmente este submercado dependia de
subsdios pblicos para poder atrair o interesse das empresas. Dentro
da rede de pesquisa Observatrio das Metrpoles este projeto se articulou com a participao dos ncleos Rio de Janeiro, Belo Horizonte,
Goinia, Fortaleza, Maring e Belm.
A abordagem de pesquisa adotada partia, como orientao terica geral, do conceito de forma de produo da moradia, desenvolvido
em estudos da sociologia urbana marxista, que tem origem nos trabalhos de Christian Topalov (1974;1987), desenvolvidos, para o caso
latino-americano, por Samuel Jaramillo (s/ data; ) e Luiz Cesar de
Queiroz Ribeiro (1987). O que essa anlise mostra que existem limi-
tes estruturais para a produo capitalista de moradias, dados pelas caractersticas especficas desse bem: seu longo ciclo produtivo, seu alto
valor agregado, e a necessidade de terra urbanizada como um insumo
fundamental. Essas caractersticas estabelecem limites penetrao da
lgica da produo capitalista no setor, mantendo um baixo nvel de
desenvolvimento tecnolgico (carter quase manufatureiro) e um alto
grau de utilizao de trabalho manual de baixa qualificao. Para resolver esses problemas, a produo de moradias para o mercado passa a ser hegemonizada por um capital de natureza mercantil (o capital
de incorporao) (RIBEIRO, 1987; CANO, 2010), que se responsabiliza por organizar o processo de produo, conferindo centralidade
ao lucro imobilirio como motor do processo de acumulao, e no
ao lucro da construo. As estratgias de maximizao do lucro imobilirio, fundado na transformao do uso do solo, passa a orientar a
atuao empresarial, o que reitera o baixo nvel de desenvolvimento
tecnolgico do setor.
A partir dos limites identificados ao processo de desenvolvimento
capitalista no setor de produo de moradias, abrem-se possibilidades para o desenvolvimento, paralelamente forma empresarial, outras formas de produo: a autoconstruo, ou autogesto individual1,
envolvendo os processos em que os usurios so os promotores do
empreendimento, definem o projeto e controlam diretamente o processo de produo da moradia, envolvendo mo de obra prpria ou
subcontratada; a autogesto coletiva, em que os usurios, organizados
coletivamente em associaes ou cooperativas, so os promotores do
empreendimento, controlam o projeto e o processo de produo diretamente, envolvendo ou no mo de obra prpria; e a produo
pblica, em que o promotor do empreendimento uma agncia governamental, que define o projeto e subcontrata, no setor privado, a
construo.
Na formulao original (Jaramillo, s/ data) havia uma distino entre autoconstruo e produo pro encomenda, que se baseava na experincia histrica ento
dominante, em que as camadas de baixa renda produziam diretamente a moradia
enquanto entre as camadas medias se identificava uma forma de produo em que
o projeto e a construo eram encomendados ao setor privado mas a promoo do
empreendimento era controlada pelo usurio. Essa distino se desfez, com a progressiva identificao, nos processos de autoconstruo, pela populao de baixa
renda, da presena de mecanismos de produo pro encomenda, fazendo com que
a caracterstica principal do processo seja o controle da gesto do empreendimento
pelo usurio, independente da camada social a que pertena.
O projeto sofreu modificaes em seus objetivos e metas, tendo em vista as mudanas ocorridas na poltica habitacional brasileira, com a crise de 2008 e o lanamento do programa Minha Casa
Minha Vida. As atividades de pesquisa passaram ento a concentrar-se em dois eixos: o primeiro eixo voltou-se para o levantamento de
informaes sobre o processo de reestruturao do setor imobilirio,
buscando entender as estratgias desenvolvidas pelas empresas dentro
do programa Minha Casa Minha Vida e o seu impacto territorial; o
segundo eixo voltou-se para o desenvolvimento de estudos de caso,
buscando analisar as formas de apropriao social dos novos empreendimentos e sua insero na estrutura metropolitana. Um elemento comum que articulava os dois eixos era a questo da localizao dos novos empreendimentos, desdobrando-se em anlises do impacto sobre
a estrutura das metrpoles e sobre a condies de reproduo social
das populaes atendidas.
Para tratar adequadamente dessas duas dimenses do problema
da localizao, foram adotados alguns procedimentos metodolgicos:
o primeiro foi o mapeamento, em bases cartogrficas geo-referenciadas, do conjunto dos empreendimentos desenvolvidos pelo programa
MCMV. Atravs desses mapas, foi possvel desenvolver uma reflexo
mais consistente sobre os efeitos de localizao, j que foi possvel cruzar essa base com outras bases de informaes j disponveis para os
ncleos da rede Observatrio das Metrpoles. Essa base permite, tambm, o cruzamento com variveis dos Censos Demogrficos, o que
dever ser realizado em desdobramentos futuros da pesquisa.
O outro procedimento metodolgico, que no foi adotado universalmente entre os vrios ncleos, apenas pelo Rio de Janeiro e por
Maring, nesta etapa, diz respeito realizao de estudos de caso,
atravs da aplicao de um questionrio sobre uma amostra dos domiclios em empreendimentos escolhidos. Esse questionrio permite
um conhecimento mais aprofundado, de natureza qualitativa, a respeito das caractersticas da populao que est se deslocando para os
empreendimentos, seus locais de origem, e, principalmente, permite
desenvolver uma avaliao sobre o grau de satisfao com a nova moradia, seus problemas e os aspectos positivos. Essa avaliao revelou-se
particularmente relevante ao mostrar aspectos sobre o problema da
localizao, impossveis de serem captados atravs de anlises de natureza agregada ou abrangente, como mostra o texto de ARAJO et al,
neste volume.
9
O texto que abre a coletnea, de autoria de CARDOSO e ARAGO, buscou estabelecer um marco geral de referencia sobre o programa Minha Casa Minha Vida e seus antecedentes, de forma a orientar a
leitura dos casos particulares que se colocam posteriormente. Alm de
descrever os mecanismos de operao do programa e mostrar a linhas
de continuidade e ruptura em relao s politicas anteriores, o texto
tambm identifica as principais reaes da literatura especializada ao
programa, positivas ou mais crticas. Essa leitura permite j uma orientao para as avaliaes, na medida em que so arrolados os pontos
estratgicos a serem analisados, de forma a que se possa verificar em
que medida as dvidas e os receios apontados pelos crticos efetivamente se concretizaram nos empreendimentos e nos casos analisados.
Os textos apresentados a seguir procuram mostrar como, em
cada metrpole, se desenvolveu esse programa e quais os seus impactos territoriais. Praticamente todos ressaltam aspectos importante referentes ao processo de periferizao dos empreendimentos.. As anlises
sobre as metrpoles de Goinia (MOYSES et al) e Belm (LIMA et
al.) identificam processos similares com a extenso do tecido urbano
para reas rurais ou periurbanas, embora MERCS, tambm analisando o caso de Belm, ressalte que, no caso dos empreendimentos
para faixas de renda inferiores, em que foram aproveitados os terrenos
da COHAB-PA, trata-se de reas prximas a centralidades, embora
situados em municipalidades perifricas. Essa anlise, embora ainda
no definitiva, indica a necessidade de pesquisas complementares para
melhor caracterizar os problemas reais de acessibilidade desses novos
empreendimentos, j que, ao longo das ltimas dcadas, a literatura tem apontado para uma maior complexificao das periferias metropolitanas com a criao de novas centralidades fora dos ncleos
tradicionais (LAGO 2009; SARAIVA, 2008). Permite tambm colocar
como um ponto importante na avaliao do programa o papel que
pode ser desempenhado pelas agncias governamentais ao criar condies que melhorem a acessibilidade dos novos empreendimentos,
diferentemente de situaes em que predominem exclusivamente as
diretrizes do mercado. LIMA et al ressaltam que, diferentemente de
outras agncias estaduais, que passaram por forte processo de desestruturao aps a extino do BNH, a COHAB-PA conseguiu manter atuante, embora tenha reduzido a escala de atuao na dcada de
1990, aproveitando a conjuntura mais favorvel do perodo ps-2003
para criar novas alternativas de interveno no setor habitacional. Por
10
outro lado, os autores ressaltam tambm que a estrutura poltico-institucional de gesto urbana e mesmo habitacional nos municpios da
RMB, incluindo Belm, significativamente precria, o que tende a
indicar pouca capacidade municipal de articular aes que possam,
por um lado, contribuir com o atendimento das faixas de menor renda
pelo programa (...), e por outro, acompanhar os efeitos dessa produo no territrio municipal e articular com outras aes necessrias.
Por outro lado, Mercs identificou a existncia de incentivos oferecidos pela Prefeitura de Ananindeua para a realizao do programa, o
que poderia justificar, pelo menos em parte, a concentrao de empreendimentos nesse municpio.
Um contraponto interessante para essas anlises, que mostram a
baixa capacidade de atuao das administraes locais, o caso de Santo Andr. MARGUTI, comparando empreendimentos produzidos por
diversos programas, incluindo os do MCMV, destinados ao reassentamento de populaes residentes em reas de risco e assentamentos
precrios, mostra que, na sua maioria, a nova localizao no implicou
em perdas de acessibilidade. Esse fato se deve ao papel desempenhado
pelo governo municipal, que direcionou os novos empreendimentos
para reas que garantissem acessibilidades similares aos antigos locais
de moradia da populao.
As anlises apresentadas nesta coletnea, ao discutirem a periferizao dos empreendimentos, apontam para algumas caractersticas.
Um elemento importante, ressaltado por MENDONA e SORAGGI,
que, no caso de Belo Horizonte, as mudanas que ocorrem nos padres tradicionais de uso e ocupao dos solo nas periferias, com a introduo da tipologia apartamentos em territrios onde ela anteriormente no existia. Outro elemento importante apontado de maneira
recorrente o dficit de infraestrutura: Na RM de Belm, segundo
LIMA et al, no h rede de gua no entorno em 4 dos 12 empreendimentos e no h esgoto em 9 dos 12. Mesmo no tendo sido feito
um estudo mais aprofundado do nvel de qualidade destes servios,
h de se considerar que, por estarem localizados em locais afastados
dos ncleos urbanos sedes dos municpios, os mesmos tendem a no
ser satisfatrios. Todas as anlises, praticamente, corroboram a crtica desenvolvida por Maricato e Bonduki e citada por CARDOSO e
ARAGO, de falta de articulao dos novos empreendimentos com a
poltica urbana municipal. Em sua anlise sobre o caso de Fortaleza,
PEQUENO E FREITAS mostra que, embora o Plano Diretor tivesse
11
institudo Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) em terrenos vazios, nenhum dos empreendimentos produzidos para a faixa de renda
de 0-3 Salrios Mnimos efetivamente ocuparam essas reas, que as
mesmas esto sendo usadas para outros tipos de empreendimentos. J
MENDONA e SORAGGI apontam para o problema da falta de vinculao da poltica habitacional com uma poltica urbana que oriente
o processo de estruturao metropolitana, o que est acarretando a
expanso e a fragmentao do tecido urbano da metrpole de Belo
Horizonte.
O programa Minha Casa Minha Vida tinha estabelecido entre as
suas metas bsicas produzir 40% das unidades para atender ao dficit
habitacional nas faixas de mais baixa renda, at 3 Salrios Mnimos.
Embora os relatrios oficiais do programa apontem para o sucesso
dessa meta, a distribuio da produo entre as faixas de renda nas
diferentes cidades no tenha seguido a mesma proporo em todos os
casos. MENDONA e SORAGGI mostram que, no caso da RMBH, a
produo para as faixas de 0-3 SM atingiria apenas 5% do dficit. As
autoras ressaltam ainda que esse nmero, embora baixo, s foi viabilizado porque em alguns casos as empresas j tinham terra em reserva
e em outros porque contaram com apoio das prefeituras. J na RM
Belm, LIMA et al destacam que 30% dos empreendimentos foram
direcionados para a faixa 0-3 SM e que no estado do Par o programa
atingiu municpios que nunca tinham recebido politicas habitacionais,
o que de fato positivo. Mas, por outro lado, habitacional o que foi
produzido representa apenas 0,5% do dficit. J no caso de Maring,
SILVA e SILVA verificaram que a produo ocorrida na RM atenderia
a cerca de 13% do dficit, o que muito significativo, embora devendo-se considerar que por ser uma regio mais rica, o dficit nessa regio relativamente menor do que em reas mais pobres como Belm
ou Fortaleza.
Um dos problemas tambm apontados nas anlises crticas ao
programa (CARDOSO e ARAGO), a da produo de conjuntos em
grande escala. A regulamentao do programa criava uma limitao
do nmero mximo de unidades, visando evitar essa tendncia. No
entanto, como apontam MERCES, para o caso de Belm, e PEQUENO
e FREITAS, para o caso de Fortaleza, as empresas adotaram a estratgia de aglomerao de vrios empreendimentos em reas lindeiras, na
verdade a subdiviso de grandes glebas em empreendimentos isolados
para adequ-los s limitaes da normativa. Esses conjuntos so trata12
dos como condomnios fechados, criando uma srie de custos adicionais e tambm problemas de organizao para a gesto ps-ocupao, que j haviam sido apontados em estudos anteriores de avaliao
do Programa de Arrendamento Residencial (MEDVEDOVSKI, 2009),
mas que se agravam ao considerarmos que esses empreendimentos
se destinam a camadas de renda inferior, sem experincia anterior de
gesto coletiva dos espaos habitados e com baixa capacidade de pagamento. Por outro lado, embora a ocorrncia de grandes conjuntos
seja bastante disseminada, MENDONA e SORAGGI mostram como,
na RMBH, aparecem tambm empreendimentos de menor porte, caracterizando uma mirade de pequenos empreendimentos [que] tem
sido produzida nas franjas do territrio metropolitano.
Na regulamentao do programa, previu-se que os recursos seriam distribudos segundo as unidades da federao, de acordo com
a participao de cada uma no cmputo do dficit habitacional. Com
isso criaram-se cotas, baseadas em um princpio universalista, e evitando a influncia de dimenses polticas e relaes de clientela na
alocao dos recursos. Por outro lado, como mostram CARDOSO e
ARAGO, o desenho do programa se baseia fortemente na iniciativa
das empresas, com a apresentao de projetos e solicitao de financiamentos, para viabilizao, na escala local, dos empreendimentos.
Isso acabou gerando distores na distribuio dos recursos entre as
unidades da federao. Nesse sentido os casos analisados apresentam
duas situaes totalmente dspares : enquanto MOYSES et al mostram
que, no caso do Estado de Gois, verificou-se que as contrataes chegaram a exceder a cota designada, PEQUENO e FREITAS analisando
o caso de Fortaleza, mostra que as contrataes ficaram muito abaixo
da cota prevista. Essas diferenas podem ser explicadas, por um lado,
pela densidade e cultura empresarial das metrpoles estudadas, ou
seja, pela existncia de um conjunto de empresas de construo consolidadas e que conheam o mercado da metrpole, mas tambm que
tenham alguma experincia anterior de atuao em empreendimentos
para as camadas de mais baixa renda. Por outro lado, os casos estudados parecem mostrar tambm que o poder pblico local precisa,
muitas vezes exercer um papel de facilitador, criando incentivos e,
principalmente, viabilizando o acesso a terra, para que o mercado possa operar para as faixas de renda mais baixas.
Do ponto de vista dos impactos do programa sobre o setor da
construo, os alguns dos textos aqui apresentados apontam resultados
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que, ase ainda no podem ser generalizados, j colocam questes relevantes para a reflexo. Um desses aspectos diz respeito concentrao
da produo em poucas empresas, nesse sentido RUFINO identificou
que apenas duas empresas so responsveis por 70% da produo em
Fortaleza, enquanto CARDOSO e ARAGO identificaram que 10 empresas so responsveis por 65% da produo no Rio de Janeiro. Essa
concentrao de capital reflete um processo que j vinha ocorrendo
com a expanso do financiamento habitacional e com a financeirizao do setor imobilirio2, principalmente a partir da abertura de capital das grandes empresas. Como consequncia desse processo, verificou-se que parte dos recursos levantados foram investidos em terras.
Nesse sentido, com a crise de 2008, o programa MCMV viabilizou o
capital imobilizado em reservas fundirias, como apontado no caso de
Belo Horizonte. O estudo desenvolvido por RUFINO sobre o processo
de reestruturao do setor imobilirio em Fortaleza mostra ainda, tal
como o caso do Rio de Janeiro a tendncia associao entre grandes
empresas nacionais e empresas locais, criando Sociedades de Propsitos Especficos para gerenciar os empreendimentos. Essa penetrao
do grande capital nos mercados regionais um fenmeno novo, que
precisa ser estudado tendo em vista os seus possveis impactos sobre
o desempenho das politicas de habitao em geral e do programa
MCMV em particular.
Os textos aqui apresentados, agregam contribuies importantes
para que se possa iniciar um processo coletivo de avaliao dos impactos desse que talvez seja o programa habitacional mais ambicioso j desenvolvido no pas, mesmo considerando os ureos tempos
do BNH o Programa Minha Casa Minha Vida. Os trabalhos tm
como virtude a tentativa de desvendar as diferenas do desempenho
do programa no territrio tanto considerando as diferenas entre as
metrpoles, quanto as especificidades intraurbanas, particularmente
no que diz respeito s novas relaes entre ncleos e periferias. Nesse
sentido, por um lado, reafirmam e evidenciam as crticas levantadas
pelos estudiosos e especialistas, desde o lanamento do programa. Por
outro lado, mostram situaes contraditrias, efeitos positivos e neDeve-se ter cuidado ao falar em financeirizao, j que no ocorre no Brasil o mesmo processo identificado nos Estados Unidos, onde houve uma efetiva articulao
entre os setores financeiro e imobilirio, cabendo refletir se o setor de construo
no Brasil ainda no continua a apresentar caractersticas mais marcantes de capital
mercantile, como aponta CANO (2010). Ver tambm CARDOSO; ARAGO (2011)
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gativos, levantam dvidas e perguntas que nos levam a afirmar que

preciso mais cuidado para avaliar os resultados efetivos do programa
e, tambm, que h ainda muitos pontos a serem aprofundados e que
certamente exigiro maiores esforos de pesquisa e de reflexo.
Referncias
CANO, Wilson Reflexes sobre o papel do capital mercantil na questo regional e urbana do Brasil. Texto para Discusso. IE/UNICAMP n. 177, maio 2010.
CARDOSO, A. L.; ARAGO, T. A reestruturao do setor imobilirio e o
Programa Minha Casa Minha Vida. In: MENDONA, J. G. de; COSTA, H. de
M. (Org.). Estado e Capital Imobilirio - Convergncias atuais na produo do
espao urbano brasileiro. 1 ed. Belo Horizonte: C/Arte, 2012, v. 1, p. 81-104.
JARAMILLO, Samuel. Produccion de vivienda y capitalismo dependiente: el caso
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LAGO, L. C. Trabalho e Moradia na Periferia: para Uma Poltica Urbana Economicamente Orientada. REVISTA Em Pauta V. 6, N. 24 - Dezembro de 2009.
Disponvel em http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/revistaempauta/article/view/518/575, acessado em 20/10/2012.
MEDVEDOVSKI N. S. Gesto de espaos coletivos em HIS a negao das
necessidades bsicas dos usurios e a qualidade do cotidiano e do habitat.
Trabalho apresentado no SBQP 2009 - Simpsio Brasileiro de Qualidade do
Projeto no Ambiente Construdo IX Workshop Brasileiro de Gesto do Processo de Projeto na Construo de Edifcios. 18 a 20 de Novembro de 2009
So Carlos, SP Brasil, Universidade de So Paulo.
RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro:
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SARAIVA, C. P. A periferia consolidada em So Paulo: categoria e realidade
em construo. Dissertao de Mestrado. Programa de Ps-Graduao em
Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro
UFRJ, 2008.
TOPALOV, Christian. Le Logement en France. Histoire dune Marchandise Impossible. Paris, PFNSP, 1987.
TOPALOV, Christian. Les promoteurs immobiliers. Contribution lanalyse de
la production capitaliste du logement en France. (ouvrage publi avec le concours du CNRS). Paris, La Haye-Mouton, 1974, 413 p.
15
Do fim do BNH ao Programa Minha Casa Minha

Vida: 25 anos da poltica habitacional no Brasil
Adauto Lcio Cardoso
Thmis Amorim Arago
Antecedentes e transformaes
modelo de financiamento habitacional adotado no Brasil, a partir de 1966, baseou-se em dois instrumentos de captura de poupanas: o Fundo de Garantia de Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), ambos submetidos
regulao pblica no mbito do Sistema Financeiro da Habitao.
Segundo legislao especfica, os recursos do FGTS so destinados
ao investimento habitacional para o atendimento de populao de baixa
renda e tambm para o financiamento de investimentos em saneamento
ambiental, sendo remunerados, na captao, a uma taxa de juros de 3%
ao ano, mais a variao da inflao. No caso de sua utilizao para o financiamento habitacional, os juros variam entre 6 e 8,16 % ao ano, mais
a inflao no perodo, dependendo da faixa de renda atendida. O FGTS
foi administrado pelo Banco Nacional de Habitao at a sua extino
em 1986, passando, a partir de ento, a ter a sua gesto operacional efetuada pela Caixa Econmica Federal e a gesto administrativa efetuada
pelo rgo responsvel pela formulao e implementao da poltica
habitacional em nvel federal. Entre 1986 e 1994 vrios rgos se sucederam na gesto da poltica habitacional do governo federal, como
evidncia de forte instabilidade poltica e institucional1 que se estendeu
at a criao do Ministrio das Cidades, em 2003.
Aps a extino do BNH a poltica habitacional foi subordinada diversos rgos:
Ministrio da Habitao, Urbanismo e Meio Ambiente MHU (1987), Ministrio de
Habitao e do Bem-Estar Social MBES (1988), Secretaria Especial de Habitao
e Ao Comunitria SEAC (1989), Ministrio da Ao Social MAS (1990), Ministrio do Bem-Estar Social MBES (1992), Secretaria de Poltica Urbana SEPURB
(1995) e Secretaria de Desenvolvimento Urbano SEDUR/PR (1999-2003).
1
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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida
Os recursos das cadernetas de poupana, que compem o SBPE, so

administrados pelo sistema bancrio (pblico e privado), remunerados
a uma taxa de juros de 6% ao ano mais a variao da inflao e so
garantidos pelo governo federal2. Os recursos da caderneta de poupana so destinados primordialmente ao financiamento habitacional para
os setores de renda mdia, com taxas de juros variando conforme a faixa
de renda a partir de 10% ao ano mais a variao da inflao. Segundo as
normas em vigor, os bancos devem aplicar no mnimo 65% dos recursos
em financiamentos habitacionais, operando a taxas de juros pr-fixadas,
podendo operar a taxas superiores, para financiamentos a faixas de renda mais elevadas, mas com restries de volume mximo estabelecidas
por resolues do Conselho Monetrio Nacional.
Em sntese, o modelo adotado pelo Sistema Financeiro Habitacional, e que continua em vigor, foi o de criao de instrumentos de
captao de poupanas privadas (voluntrias e compulsrias), remuneradas a baixas taxas de juro, mas garantidas pelo governo federal
contra a inflao e contra a possvel falncia dos agentes financeiros.
Estes recursos deveriam ser aplicados primordialmente em investimentos habitacionais, tanto na esfera da produo quanto na do consumo.
Esse sistema funcionou a contento durante cerca de 15 anos e
entrou em crise no incio dos anos 1980. A crise foi causada pelo efeito combinado da poltica recessiva adotada pelo governo militar e a
da inflao elevada do incio da dcada de 80, causando aprofundamento da inadimplncia dos financiamentos concedidos pelo sistema
e tambm a reduo na capacidade de arrecadao tanto do FGTS e
quanto do SBPE. A presso dos muturios, mobilizados nacionalmente, obrigou o governo a adotar uma poltica de reajuste das prestaes
baseada na equivalncia salarial, implicando na concesso de subsdio
aos adquirentes, subsdio este a ser assegurado, como todas as outras
operaes de crdito no mbito do SFH, desde a sua criao, pelo Fundo de Compensao das Variaes Salariais (FCVS). O montante dos
subsdios concedidos, no entanto, foi muito elevado em relao capacidade financeira do FCVS, gerando uma crise de liquidez no sistema.
A crise financeira vivida pelo Banco Nacional de Habitao foi
justificativa para sua extino em 19863. A instabilidade institucional
Em caso de falncia do agente financeiro responsvel, o governo assume a responsabilidade pelo ressarcimento dos investidores.
3
Outras interpretaes para esse fato referem-se necessidade do governo federal,
em momento de crise fiscal e poltica, de utilizar os recursos do FGTS para as ne2
18
Adauto Lcio Cardoso | Thmis Amorim Arago
da poltica habitacional ps-BNH, j referida anteriormente, aliada

ao interesse das autoridades monetrias em canalizar os recursos da
poupana para o investimento em ttulos pblicos, levou ao enfraquecimento da regulao exercida sobre o setor financeiro. Royer (2009)
comenta o assunto, ressaltando a mudana regulatria que permitiu o
cmputo de crditos j liquidados referentes ao FCVS como parte do
exigvel em aplicaes habitacionais, o que gerou uma reduo significativa dos recursos do SBPE investidos em habitao.
A partir de 1995, com a edio do PROER, algumas instituies financeiras foram autorizadas a vender seus crditos do FCVS junto Unio,
com um desgio de 50%, para bancos em liquidao, que com isso conseguiram resultados financeiros melhores em seus balanos. Por terem aceitado vender seus crditos com esse desgio de 50%, os bancos que participaram desse acordo tiveram autorizao para continuar contabilizando
integralmente os crditos do FCVS que detinham antes da venda para
fins de clculo da exigibilidade da poupana. Dessa forma, essas instituies financeiras, que j tinham recebido 50% dos crditos do FCVS,
puderam continuar contabilizando integralmente crditos pelos quais elas
j tinham recebido. Esse mecanismo contbil ficou conhecido como FCVS
Virtual e desde 1995 ocupa espao considervel no direcionamento de
recursos da poupana. (ROYER, 2009, p. 81)
Quanto ao FGTS, a distribuio dos recursos entre Estados e Municpios passou a ser pautada muito fortemente por fatores polticos,
como um dos instrumentos de viabilizao dos precrios acordos partidrios na Nova Repblica. Durante o governo Collor de Mello (19901992) essa tendncia se agravou, o que levou o sistema a uma quase
falncia em 19934. A partir de 1994 conferido ao Conselho Curador
do FGTS maior poder de controle sobre a utilizao dos recursos e so
institudas normas mais rgidas para garantir a sade financeira do Fundo, tendo sido suspensas todas as liberaes de recursos desde 1994 at
meados de 1995. importante ressaltar que o FGTS um instrumento
com forte sensibilidade ao ciclo econmico e ao nvel geral do emprego:
gociaes com as foras polticas representadas no Congresso Nacional, o que era
dificultado pelo poder da burocracia que controlava o BNH. Logo aps a extino
do BNH, o repasse dos recursos do FGTS para governos locais apresenta uma elevao significativa.
4
Ver a respeito VALENA (2008).
19
ou seja, em perodos de crescimento econmico, verifica-se aumento

dos depsitos e reduo dos saques, e o inverso nos momentos de crise.
Por essa razo, a partir de meados da dcada de 90 at os anos 2000,
o Fundo passa por um momento de instabilidade, com desequilbrios
recorrentes entre captao e despesas. Isso se deveu aos efeitos combinados da crise financeira: por um lado, com reduo da massa salarial,
portanto dos depsitos e com aumento do desemprego, logo, aumento
dos saques; por outro lado, com aumento dos saques por aposentadoria,
resultado da concluso do ciclo de 30 anos a partir da criao do Fundo,
quando comeam a se aposentar os trabalhadores que aderiram ao sistema a partir de 1964. Essa situao s ser superada a partir dos anos
2000, quando volta a ocorrer um equilbrio entre depsitos e retiradas
e quando os rendimentos das aplicaes financeiras do Fundo passam a
compensar os dficits passados.
A crise do financiamento habitacional pode ser claramente identificada atravs da variao do indicador que mede a relao entre o crdito habitacional e o PIB, que cai progressivamente, de 10%, em 1998,
para 4% no final dos anos 90, passando abruptamente para 2% em
2001 (COUTINHO; NASCIMENTO, 2006). O comportamento do financiamento habitacional pelo Sistema Financeiro de Habitao, com
perda progressiva da capacidade do sistema em alavancar a produo
de moradias, pode ser visto nos quadros 1e 2:
Quadro 01 Evoluo do nmero de moradias financiadas entre 1987 e 1994
Ano
1987
FGTS
SBPE
Total
No perodo
Acumulado
No perodo
Acumulado
No perodo
Acumulado
99.227
R$ 2.665.093,00
132.005
R$ 2.015.844,00
231.232
R$ 4.680.937,00
1988
98.249
R$ 2.763.342,00
181.834
R$ 2.197.678,00
280.083
R$ 4.961.020,00
1989
31.617
R$ 2.794.959,00
68.089
R$ 2.265.767,00
99.706
R$ 5.060.726,00
1990
165.617
R$ 2.960.576,00
74.993
R$ 2.340.760,00
240.610
R$ 5.301.336,00
1991
359.719
R$ 3.320.295,00
41.050
R$ 2.381.810,00
400.769
R$ 5.702.105,00
1992
43.801
R$ 3.364.096,00
64.869
R$ 2.446.679,00
108.670
R$ 5.810.775,00
1993
4.256
R$ 3.368.352,00
53.708
R$ 2.500.387,00
57.964
R$ 5.868.739,00
1994
R$ 3.368.352,00
61.384
R$ 2.561.771,00
61.384
R$ 5.930.123,00
Fonte: Banco Central, ABECIP e CAIXA. Extrado do livro Histria e Perspectivas do Crdito Imobilirio
- ABECIP 36 anos. Elaborao: Banco de dados CBIC (-) Dado No disponvel
20
21
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
Ano
6.168
TM
SFH
SFH
857
6.735
TM
TM
7.724
1.127
SFH
2.160
1.557
TM
563
5.957
1.067
TM
1.159
8.486
1.457
TM
1.456
10.875
1.012
10.118
TM
1.141
Unidades
Renda
R$ 99.022.905,00
R$ 296.253.814,00
R$ 114.471.702,00
R$ 352.036.670,00
R$ 196.985.790,00
R$ 285.511.543,00
R$ 169.387.154,00
R$ 298.491.082,00
R$ 8.663.755,00
R$ 101.242.721,00
R$ 398.842.120,00
R$ 18.995.230,00
R$ 126.605.498,00
R$ 458.023.571,00
R$ 27.122.127,00
R$ 56.958.765,00
R$ 281.435.402,00
478
9.517
716
8.639
1.902
7.733
1.433
5.531
890
618
3.971
1.546
1.011
6.885
2.748
1.048
6.277
2.021
R$ 64.169.008,00
R$ 409.794.271,00
R$ 85.303.004,00
R$ 347.019.705,00
R$ 166.000.011,00
R$ 327.686.287,00
R$ 122.926.304,00
R$ 252.617.819,00
R$ 16.018.837,00
R$ 52.227.569,00
R$ 166.070.906,00
R$ 26.601.644,00
R$ 103.927.069,00
R$ 282.307.677,00
R$ 47.257.748,00
R$ 51.259.239,00
R$ 181.334.815,00
R$ 25.186.854,00
Valores
Imvel Usado
Unidades
Aquisio
R$ 15.456.398,00
Valores
Imvel Novo
7.217
9.920
2.888
12.549
3.524
16.537
3.354
12.127
2.975
1.202
11.379
8.055
1.721
15.286
4.580
3.748
28.804
4.303
Unidades
10.956
4.874
8.951
36.333
R$ 571.091.290,00
Total 2000
26.708
35.549
Total 1999
R$ 396.797.053,00
4.880
R$ 296.051.101,00
29.714
38.887
Total 1998
R$ 424.104.709,00
7.974
30.801
R$ 283.116.386,00
R$ 775.789.288,00
6.714
35.487
Total 1997
23.899
R$ 228.722.805,00
R$ 528.130.232,00
R$ 58.288.764,00
3.331
38.286
Total 1996
23.999
R$ 103.768.126,00
R$ 454.176.958,00
R$ 92.489.765,00
4.309
46.560
Total 1995
33.338
R$ 116.689.634,00
R$ 595.719.885,00
8.913
61.384
Total 1994
R$ 89.198.004,00
6.013
47.583
7.788
Unidades
R$ 165.145.343,00
R$ 813.186.758,00
R$ 62.255.859,00
Valores
Construo - Empresrio
R$ 1.909.848.517,00
R$ 762.663.433,00
R$ 1.122.679.253,00
R$ 1.695.568.931,00
R$ 508.748.155,00
R$ 1.149.955.972,00
R$ 2.083.623.117,00
R$ 678.767.823,00
R$ 1.397.507.958,00
R$ 1.724.606.348,00
R$ 549.013.177,00
R$ 1.089.347.144,00
R$ 86.246.027,00
R$ 1.462.676.288,00
R$ 294.763.830,00
R$ 1.026.842.643,00
R$ 141.069.815,00
R$ 1.870.954.073,00
R$ 356.699.499,00
R$ 1.348.652.611,00
R$ 165.601.963,00
R$ 1.735.395.626,00
R$ 282.650.354,00
R$ 1.350.997.937,00
R$ 101.747.335,00
Valores
TOTAL
Quadro 02 SBPE Financiamento para aquisio de imvel novo, aquisio de imveis usados e construo de novas
unidades 1994-2002
466
6.619
SFH
TM
363
6.210
TM
SFH
R$ 76.301.383,00
R$ 409.485.248,00
R$ 62.444.233,00
R$ 344.878.349,00
946
10.487
596
13.377
Fonte: BACEN, Estatsticas Bsicas do SFH. Apud. Royer 2009.
2002
2001
R$ 93.379.147,00
R$ 580.265.072,00
R$ 94.899.201,00
R$ 697.232.336,00
1.790
8.115
2.178
12.458
3.271
28.902
Total 2002
25.519
R$ 154.645.066,00
R$ 401.911.322,00
35.756
Total 2001
32.300
3.274
R$ 482.102.368,00
R$ 139.686.062,00
R$ 1.768.458.956,00
R$ 331.100.201,00
R$ 1.404.925.762,00
R$ 1.870.213.292,00
R$ 313.256.586,00
R$ 1.537.573.137,00
22
Embora este perodo seja marcado por uma expressiva reduo

na capacidade de financiamento, ocorreram tambm algumas inovaes institucionais importantes. Uma delas foi a criao da Carta de
Crdito tanto para o FGTS quanto para o SBPE o que ampliou o
poder de barganha dos tomadores de emprstimos frente s empresas
construtoras e aos vendedores de imveis em geral5. Essa inovao poderia ter representado um movimento potencial de ampliao do crdito, o que, no entanto, foi parcialmente limitado pelas altas taxas de
juros que prevaleceram no perodo, tendo em vista a persistncia da
poltica neoliberal de atrao de capitais internacionais para financiar
o dficit pblico. Com isso, praticamente se inviabilizou, para as camadas de mais baixa renda e mesmo para parcela dos setores mdios,
o financiamento de longo prazo. Nesse sentido, o Programa Carta de
Crdito parece ter tido um efeito mais significativo na potencializao
do mercado de usados, como mostram as estatsticas arroladas por
Royer (2009), gerando inclusive protestos do setor imobilirio.
Aps a extino do BNH, as Companhias Habitacionais Estaduais,
anteriormente consideradas os agentes locais executores dos programas e projetos habitacionais, entraram em crise, herdando carteiras
de financiamentos caracterizadas por alto grau de inadimplncia. Muitas dessas Companhias ficaram em situao de insolvncia financeira e
foram extintas. Por outro lado, programas federais que se sucederam
passaram a privilegiar os municpios (e alguns governos estaduais)
como os principais agentes promotores da habitao de interesse social. Essa tendncia foi reforada pela centralidade dos municpios na
reforma institucional e poltica promovida pela Constituio de 1988
e tambm pelo fato de que a crise do sistema de financiamento e a instabilidade institucional das polticas federais ps-BNH levaram vrios
municpios e alguns estados assumirem, por conta prpria, iniciativas
no campo da habitao social, num processo caracterizado em alguns
estudos como descentralizao por ausncia (ARRETCHE, 2000,
CARDOSO e RIBEIRO, 2000). Essas iniciativas locais se concentraram
fortemente em programas de urbanizao de assentamentos precrios
e regularizao fundiria, representando melhoria nas condies de
5
Durante o perodo do BNH, a alocao de recursos era feita diretamente aos incorporadores no caso do SBPE / Plano Empresrio ou aos rgos pblicos de promoo da moradia no caso, as Companhias de Habitao, sendo o financiamento
posteriormente repassado aos futuros moradores. Portanto o acesso ao financiamento ao consumo era feito atravs das empresas e no diretamente pelos consumidores.
23
vida de parcela significativa da populao mais pobre. No entanto, na

medida em que o acesso a moradias novas, sejam construdas no mbito do mercado, sejam no da produo pblica formal, foi restringido,
a urbanizao e a regularizao fundiria dos assentamentos precrios
funcionou como um incentivo formao de novas favelas, nica alternativa vivel de acesso moradia para grande parte da populao.
Ao final do perodo, estava claramente em curso um processo de
municipalizao da poltica habitacional, que viria a ser reconhecido
e institucionalizado, aps 2003, com a criao do Sistema Nacional de
Habitao de Interesse Social, como veremos adiante.
Entre 1994 e 2002, a ocorrncia de crises financeiras internacionais que atingiram a economia brasileira levou o governo federal
adoo de medidas de austeridade fiscal, seguindo as prescries do
Fundo Monetrio Internacional, incluindo-se a a limitao ao endividamento do setor pblico. Isso teve como consequncia forte restrio
dos emprstimos do FGTS para a produo de moradias por Estados e
Municpios, o que levou reduo quase absoluta dos financiamentos
previstos no Programa Pr-Moradia, que se delineava, at 1997, como
o principal programa para apoio atuao dos governos locais no setor habitacional (OLIVEIRA, 2000).
Para substituir o Pr-Moradia6, como alternativa para o financiamento da produo de novas unidades habitacionais, o governo
FHC criou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Contando com um mix de recursos do FGTS e do OGU, o programa permitiu
certo grau de subsdios, reduzindo o valor das prestaes dos financiamentos, sem prejudicar a sade financeira do FGTS. Do ponto de vista
institucional, o programa era operado pela Caixa Econmica Federal
e o crdito era repassado para companhias construtoras que, aps a
produo, entregavam os empreendimentos para a Caixa, responsvel
pela alocao da populao a ser beneficiada. Nesse modelo, cabia aos
municpios o cadastramento da demanda, que depois seria filtrada
pela Caixa a partir dos seus critrios de risco. A criao de incentivos
para novos empreendimentos era realizada basicamente atravs da reduo das exigncias urbansticas e, eventualmente, atravs da cesso
de terrenos. Outra inovao do programa foi a cesso dos imveis
atravs do sistema de arrendamento, o que reduzia o risco, permitindo
acelerar as retomadas em casos de inadimplncia. O PAR se destinava
6
O programa continuou formalmente ativo, todavia do ponto de vista operacional
ficou praticamente inviabilizado durante muito tempo.
24
faixa de renda de 3 a 6 Salrios Mnimos, mas os primeiros estudos

avaliativos mostraram que as populaes atendidas se concentravam
nos limites superiores da faixa (ARAUJO et allii, 2003).
Em meio crise e retrao do financiamento, o setor privado
buscou manter a atividade de produo habitacional com base no chamado autofinanciamento7, que atendia, por um lado, aos setores de
alta renda, atravs de estratgias denominadas pelas empresas como
preo de custo (CARDOSO, 20008), e, por outro lado, aos setores de
renda mdia baixa, atravs do sistema de cooperativas9. interessante
notar que os estudos que mostram as estratgias de autofinanciamento
para setores de classe mdia baixa esto concentrados sobre o mercado da metrpole de So Paulo, onde esse sistema parece ter se desenvolvido mais fortemente, no existindo indcios do mesmo, a no ser
de forma residual, em outras cidades como o Rio de Janeiro.
Seja atravs dos mecanismos de autofinanciamento, seja atravs
do PAR, uma consequncia importante desse processo parece ter sido
a progressiva consolidao de um conjunto de empresas que passaram
a se especializar em produtos direcionados para os setores de renda
mdia baixa, desenvolvendo tcnicas especficas de barateamento dos
custos de construo, o que se revelar como um elemento fundamental para o crescimento da produo empresarial para a chamada classe C j no governo Lula.
Assim, antes da criao do Ministrio das Cidades, o Sistema de
Financiamento Habitacional apresentava uma arquitetura organizacional conforme o quadro abaixo. importante ressaltar que, por razes
que sero discutidas mais adiante, esse quadro ir se manter ainda por
um tempo, sofrendo pequenas modificaes.
Ver CASTRO (1999)

CARDOSO, A. L. Mercado Imobilirio e Segregao: o caso do Rio de Janeiro In:
O Futuro das Metrpoles: desigualdades e governabilidade. 1 ed.Rio de Janeiro :
Revan/Observatrio-IPPUR/UFRJ, 2000, v.1, p. 319-350.
9
Essas estratgias envolveram o financiamento direto pelo incorporador, o consrcio, ou ainda o modelo de cooperativas. Ver CASTRO (1999) e BOTELHO (2007).
7
8
25
Quadro 03 Recursos para financiamento dos programas habitacionais em 2002
Por fim, uma outra inovao importante ainda no governo FHC

foi a criao do Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), cujo objetivo era criar no Brasil um sistema de securitizao de hipotecas10
semelhante ao existente nos Estados Unidos. Nos EUA, o novo sistema consistiu no procedimento de agrupar (empacotar) um grande
nmero de hipotecas e emitir ttulos representativos dos direitos ao
recebimento do fluxo de pagamentos de juros e amortizaes de tais
emprstimos hipotecrios. A emisso da maior parte desses ttulos (denominados mortgage backed securities MBS e aqui como Certificados
de Recebveis Imobilirios CRI), vem sendo feita por duas enormes
empresas paraestatais (government-sponsored enterprises GSE), conhe10
Para um debate sobre as possibilidades e limites do SFI, ver LEAL (1999).
26
cidas como Fannie Mae e Freddie Mac (que tiveram que ser estatizadas aps a ecloso da crise de 2008). Essas empresas compram
a maior parte dos contratos hipotecrios originados por instituies
financeiras ou construtoras e assumem o risco de inadimplncia, ou
seja, garantem que o fluxo de caixa prometido ser mantido mesmo
em caso de atraso ou de falta de pagamento das prestaes por parte
dos muturios11. Pela garantia contra a inadimplncia, essas empresas
securitizadoras cobram um valor correspondente a um pequeno percentual do fluxo de caixa gerado pelo pool de hipotecas que , ento,
repassado aos adquirentes dos MBS.
No Brasil, uma lei promulgada em 1997, instituiu a possibilidade de criao de companhias securitizadoras que poderiam emitir
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). Em 1998, foi criada a
Companhia Brasileira de Securitizao (CIBRASEC), cujos acionistas
proprietrios so a Caixa Econmica Federal, outros bancos pblicos
e grandes bancos privados nacionais e estrangeiros. Caberia CIBRASEC desempenhar a funo que, nos EUA, exercida pela Fannie
Mae e pela Freddie Mac. A tentativa de reproduzir o modelo americano ainda no prosperou no Brasil no sentido de se tornar um sistema de financiamento de grande porte e de transformar os CRIs em
ttulos com grande volume de negociaes e, portanto, com enorme
liquidez, como so os MBS americanos. O SFI, entretanto, veio a operar, a partir de meados dos anos 2000, de forma parcial e artesanal,
verificando-se uma expanso significativa, com o crescimento da emisso de CRIs e dos Fundos Imobilirios a partir de 2005. Segundo dados da Comisso de Valores Mobilirios, o patrimnio dos Fundos se
elevou de 2,4 bilhes em 2005 para 60 bilhes em 2009.
Embora no tenhamos estatsticas mais detalhadas, existem indcios de que os recursos dos Fundos estariam sendo aplicados mais concentradamente em empreendimentos residenciais de alta renda em
reas muito valorizadas ou em empreendimentos comerciais de alta
rentabilidade, como shopping-centers, hotis e prdios comerciais12.
Nos Estados Unidos, coma progressiva desregulamentao do Mercado financeiro, foi ampliado o leque de empresas com competncia para a emisso de MBS e
tambm assim como a gesto e a responsabilidade do risco, atravs da participao
de empresas do setor financeiro como avaliadoras dos ttulos emitidos. Essa fragmentao e liberalizao da emisso dos recebveis e da gesto do risco foi responsvel pelo agravamento pelas dimenses atingidas prela crise americana.
12
Conforme BOTELHO (2009).
11
27
Do Projeto Moradia ao Ministrio das Cidades

Com a eleio de Luiz Incio Lula da Silva para Presidncia da
Repblica, em 2002, abrem-se novas expectativas para a institucionalizao da poltica habitacional, segundo concepes que vinham sendo
debatidas por tcnicos, acadmicos e militantes dos movimentos sociais no mbito do Frum Nacional da Reforma Urbana13. A proposta
de Lula para a habitao havia se configurado no Projeto Moradia,
que propunha, entre outras medidas14:
Criao do Sistema Nacional de Habitao, formado pelos trs
entes da Federao (Unio, Estados e Municpios), que atuariam
de forma estruturada sob a coordenao de um novo ministrio.
Gesto Democrtica da Poltica Habitacional e Urbana, a partir
da criao dos conselhos nacional, estaduais e municipais de habitao que deveriam definir as diretrizes e realizar a alocao de
recursos da poltica habitacional no 3 nveis de governo.
Aprovao do projeto de lei de iniciativa popular de instituio
do Fundo Nacional de Habitao, bandeira do movimento de moradia que tramitava desde 1991 no Congresso Nacional.
Retomada do financiamento habitacional para as camadas mdias (SBPE), visando concentrar ao mximo os recursos do FGTS
no financiamento para a baixa renda.
Articulao da poltica habitacional com a poltica de controle e
recuperao da valorizao fundiria e imobiliria.
A criao do Ministrio das Cidades veio dar sequncia a essas
propostas. Para o cargo de ministro foi convocado Olvio Dutra, ex-prefeito de Porto Alegre, cidade onde se notabilizou pela implantao
do Oramento Participativo, e amigo pessoal do Presidente. O Ministrio se organizou em 4 Secretarias Habitao, Saneamento, Transportes e Mobilidade e Programas Urbanos, essa ltima responsvel pelas
aes na rea de planejamento do territrio e regularizao fundiria.
A equipe tcnica convocada para compor os quadros do Ministrio
O Frum Nacional da Reforma Urbana (FNRU) uma coalizo de movimentos
sociais, ONGs e organizaes profissionais e acadmicas que desde 1986 vinham
debatendo e propondo novas diretrizes para a poltica urbana visando a reduo do
quadro histrico de desigualdades sociais e urbanas. Esse movimento se organizou
por ocasio da elaborao da Constituio de 1988 e permanece atuante, com atividades fortes de lobby frente ao Congresso Nacional e tambm frente aos rgos do
Executivo ligados poltica urbana.
14
Conforme BONDUCKI (2009).
13
28
tinha fortes vnculos com o Frum Nacional da Reforma Urbana e tinha j participado de algumas experincias de administrao local em
governos do Partido dos Trabalhadores.
A partir das premissas destacadas anteriormente, o Ministrio
convoca, em 2003, a Primeira Conferncia Nacional das Cidades, que
recebeu cerca de 2.500 delegados escolhidos atravs de conferncias
municipais, regionais e estaduais, chegando a mobilizar mais de 3 mil
municpios. A Conferncia aprovou os princpios gerais da poltica urbana do governo e props a criao e composio do Conselho Nacional das Cidades, instalado em 2004, ampliando a proposta original do
Projeto Moradia para todas as polticas urbanas.
A Secretaria Nacional de Habitao, ao longo do ano de 2003,
desenvolveu as bases normativas e institucionais da poltica de habitao, propondo a estruturao do Sistema Nacional de Habitao,
cuja verso inicial discutida na Primeira Conferncia das Cidades.
No entanto, a implementao da poltica de habitao e da poltica
urbana em geral esbarra em forte resistncia da equipe econmica
do governo que mantm inalteradas as mesmas regras de restrio de
gastos em vigncia no governo anterior, o que vai limitar a capacidade
de atuao do Ministrio, principalmente pela ausncia de recursos
para investimentos.
Uma iniciativa importante do governo ainda em 2004 foi a edio
da Medida Provisria 252, mais conhecida como MP do bem. Nela
o governo props vrios mecanismos de renncia fiscal que beneficiaram em grande parte o setor imobilirio, como, por exemplo, a
iseno fiscal na alienao de imveis residenciais quando do emprego
dos recursos na aquisio de outras moradias. O setor imobilirio foi
beneficiado tambm pela instituio do Fator de Reduo ao ganho
de capital apurado na alienao de bens imveis.
Alm das medidas fiscais, e talvez mais importante do que estas,
a MP 252 ampliou a segurana dos investidores do setor imobilirio
atravs dos mecanismos da alienao fiduciria nas transaes imobilirias e da instituio do princpio do patrimnio de afetao que
retira dos bens mantidos sob custdia em caso de falncia os imveis
residenciais financiados.
O FGTS tambm foi alvo de mudanas, sendo permitido seu saque em intervalos de quatro anos, caso o recurso fosse utilizado na
aquisio de imvel residencial ou na amortizao de financiamento
habitacional contrado anteriormente. No entanto, a principal medida
29
adotada nesse momento foi a Resoluo 460 do Conselho Gestor do

FGTS, de 14 de dezembro de 2004, que entrou em vigncia a partir de
maio de 2005. Essa resoluo permitiu criar um sistema de descontos que reduziu o custo de financiamentos com recursos do fundo,
beneficiando aos setores de menor renda e sem comprometer a sade
financeira do FGTS. Segundo Royer (2009):
Esse desconto na verdade um subsdio destinado diretamente pessoa fsica
que contrata um financiamento com recursos do FGTS e cuja renda familiar bruta atenda o limite de renda (em 2004, R$ 1.500,00). Esse subsdio
tem sua origem em recursos oriundos de parte do rendimento auferido pelos
recursos do FGTS em aplicaes financeiras (diferencial entre as aplicaes
financeiras do Fundo ( taxa de juros praticadas pelo mercado) e as taxas
de remunerao pagas s contas vinculadas ao Fundo). Dessa forma, esses
recursos no tm obrigatoriedade de retorno e podem ser utilizados a fundo
perdido, ampliando sobremaneira a capacidade de atendimento do FGTS
s faixas de menor renda. (ROYER, 2009, p.88-89)
Essa medida teve um forte impacto na ampliao dos financiamentos com recursos do FGTS para as famlias com renda at 3 SM,
at ento pouco beneficiadas pelos emprstimos lastreados em recursos do Fundo.
Atendendo reivindicao dos movimentos sociais, em 2004
criado o Programa Crdito Solidrio, voltado ao atendimento de necessidades habitacionais da populao de baixa renda organizadas em
cooperativas e/ou associaes, visando a produo e aquisio de novas habitaes ou a concluso e reforma de moradias existentes, mediante concesso de financiamento diretamente ao beneficirio. Este
programa aproveitou-se da existncia do Fundo de Desenvolvimento
Social FDS, criado em 1993 para financiar programas sociais locais
e que estava praticamente inoperante (NAIME, 2009). O programa
representou uma grande conquista dos movimentos de moradia, que
passou a contar com recursos federais para apoiar as aes de proviso
habitacional baseadas na autogesto.
Em 2005, foi aprovado o projeto de lei de criao do fundo de moradia, denominado ento de Fundo Nacional de Habitao de Interesse
Social (FNHIS). A lei que instituiu o FNHIS tambm estabeleceu os elementos institucionais bsicos para a criao do Sistema Nacional de Habitao, baseado em uma distribuio das atribuies entre os 3 nveis
30
de governo, em que se estabelecia um papel fundamental para os municpios na implementao da poltica de habitao. Para aderir ao sistema, os estados e municpios deveriam se comprometer com a criao de
um fundo de habitao, a ser gerido por um conselho com participao
popular, alm da elaborao de um Plano Local de Habitao de Interesse Social (PLHIS) que deveria estabelecer as diretrizes e prioridades
da poltica em nvel local. O Fundo foi instalado em 2006, contando
com um compromisso do Presidente da Repblica junto ao movimento
de moradia em alocar recursos na magnitude de R$ 1 bilho por ano.
A grande mudana trazida pelo Fundo disse respeito possibilidade
de que a poltica habitacional passasse a contar com subsdios diretos,
viabilizando assim o atendimento habitao de baixa renda.
Juntamente com os recursos dos descontos do FGTS, estabelecidos pela Resoluo 460, acima referida, a criao do FNHIS marca
um momento inovador na poltica habitacional, em que se manifesta
um claro compromisso do governo federal em subsidiar a produo
de moradias para as camadas de mais baixa renda, atendendo assim a
uma demanda que se manifestava j claramente a partir das crticas
atuao do BNH.
Quadro 04 - Estrutura do SNHIS
Fonte: Arago, 2010
31
A lgica da criao do Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social seria fortalecer os rgos pblicos municipais e estaduais
para a implantao de polticas habitacionais. Os Fundos de HIS seriam os mecanismos que permitiriam aos Municpios alavancar recursos prprios e potencializar os recursos federais ou estaduais que lhes
fossem repassados. Ao mesmo tempo os Conselhos Gestores dos Fundos locais promoveriam uma maior participao da sociedade civil em
relao definio sobre a alocao e ao uso dos recursos aportados
para HIS. O fortalecimento da esfera estatal local indicava a necessidade da construo de uma nova cultura poltica e de novos mecanismos
institucionais para as aes de poltica urbana e habitacional.
Para complementar esse quadro, importante ressaltar a mudana que se opera na poltica econmica do governo a partir de 2006,
com uma progressiva liberalizao dos gastos pblicos, viabilizada
pela ampliao internacional das reservas que, por sua vez, foram possibilitadas pela ampliao da exportao de commodities (e pelo aumento expressivo do seu preo internacional).
O cenrio de crescimento econmico que se desenha a partir de
ento ir ter reflexos na reduo dos indicadores de pobreza e desigualdade15 resultado, em parte dos programas de transferncia de renda (o
Bolsa Famlia), em parte da elevao real do valor do salrio mnimo e
na emergncia e consolidao da Classe C16, que passar a ser considerado um nicho de mercado com importncia crescente, passando a
fazer parte das estratgias empresariais do setor imobilirio.
Considerando o cenrio nacional positivo, e visando refor-lo, o
Governo Lula lanou em 2007 um plano destinado promover o crescimento econmico o Plano de Acelerao do Crescimento (PAC),
com um ambicioso programa de investimentos em infra-estrutura17.
No mbito do PAC, as empresas estatais desempenham importante
papel, principalmente a Petrobrs e a Eletrobrs. Nesse momento, o
Banco Central d incio a uma progressiva reduo da taxa bsica de
juros (ainda extremamente cautelosa, mas relativamente permanente),
15
Segundo dados do IPEA, entre maro de 2002 e junho de 2009 a pobreza em reas
metropolitanas caiu de 42,5% para 31,1%, ao mesmo tempo em que a desigualdade,
medida pelo ndice de Gini, cai de 0,53 para 0,49 no mesmo perodo. Conforme
IPEA (2009).
16
Sobre a emergncia da Classe C como fruto do processo de reduo da pobreza e
da desigualdade no Governo Lula, ver Neri (2008).
17
Esto previstos investimentos progressivos, passando de 1,6% do PIB, em 2007 a
2,9% em 2009.
32
o que vai viabilizar um melhor desempenho da economia e um maior

crescimento do PIB18. Todos esses elementos so importantes para caracterizar um quadro mais favorvel ao desenvolvimento da poltica
habitacional e ampliao do financiamento. Como elemento desfavorvel, cabe lembrar a substituio do Ministro das Cidades, em julho
de 2005, em um movimento que tendeu progressivamente a colocar o
Ministrio mais a servio da poltica de clientela, favorecendo os aliados do governo no Congresso e reduzindo a sua capacidade de desenvolver uma poltica urbana com autonomia e dentro de um enfoque
mais universalista.
A partir de 2005, o mercado imobilirio habitacional experimenta uma fase de crescimento constante, com ampliao da produo e
crescimento dos preos, configurando um boom imobilirio, como
pode ser visto no quadro a seguir:
Dentro desse quadro de expanso das atividades do mercado habitacional, cabe ressaltar que no se trata apenas de mais uma fase de
crescimento, mas de uma profunda reestruturao do setor. A partir
de 2004 algumas das maiores empresas do setor realizam operaes
de IPO19, captando recursos na Bolsa de Valores, recursos que utilizam para ampliar suas atividades, assumindo o controle acionrio
de empresas regionais, investindo em terra ou financiando novos empreendimentos. Como resultado desse processo opera-se uma concentrao de capital sem precedentes na histria, com a constituio de
empresas com amplitude regional de atuao e que tambm passam
a atuar em diversos segmentos de mercado, diversificando produtos e
atingindo diferentes faixas de renda20.
A taxa de juros real passa de 12,8 % ao ano, em 2005 a 7,3% em janeiro de 2008. A
partir da ocorre uma elevao at atingir 9,2% em outubro do mesmo ano, voltando
a cair a partir de ento, atingindo 5,5% em abril de 2009.
19
Initial Public Offering Oferta Pblica Inicial de aes, operao atravs da qual as
empresas abrem o seu capital e fazem a sua primeira captura de recursos em Bolsas
de Valores atravs da oferta de aes.
20
Para maiores detalhes sobre o processo de financeirizao do setor, ver Fix
(2011); Royer (2009) e Cardoso, Arago e Souza (2011).
18
33
34
32.588
Unidades
R$ 3.558.950.403,00
R$ 98.886.592,00
37.992
125
R$ 65.474.051,00
TM
4.612
R$ 1.078.905.475,00
R$ 2.724.327.769,00
2.928
101.107
R$ 973.223.982,00
R$ 8.839.868.178,00
7.191
140.164
15.291
298.496
R$ 1.257.646.032,00
Total 2008
279.526
R$ 13.232.726.721,00
28.050
SFH
1.341
194.853
R$ 417.847.890,00
186.562
Total 2007
1.587
77.110
R$ 663.237.634,00
R$ 6.112.942.039,00
6.985
3.693
84.009
R$ 485.731.601,00
TM
R$ 1.427.771.008,00
R$ 7.924.813.508,00
17.455
SFH
396
111.988
R$ 188.073.108,00
Total 2006
762
R$ 174.068.451,00
2.007
744
109.289
60.768
1.536
58.336
R$ 92.662.034,00
TM
R$ 3.971.984.589,00
54.904
482
32.871
SFH
R$ 919.092.926,00
R$ 127.942.556,00
R$ 1.104.649.523,00
Total 2005
11.935
841
17.709
TM
R$ 585.422.305,00
R$ 2.542.877.601,00
7.252
SFH
594
51.081
53.786
R$ 81.268.280,00
21.315
Total 2004
451
R$ 701.472.138,00
R$ 147.352.622,00
13.247
2.352
1.204
R$ 659.075.985,00
R$ 52.899.419,00
TM
13.905
R$ 1.264.216.284,00
R$ 696.052.669,00
Valores
SFH
2.141
14.088
Unidades
36.446
R$ 81.176.518,00
R$ 630.843.184,00
Valores
Total 2003
646
11.947
Unidades
R$ 90.125.939,00
R$ 412.279.065,00
Valores
Construo - Empresrio
3.788
850
6.173
Unidades
Imvel Usado
R$ 230.536.463,00
TM
SFH
Renda
Aquisio
Fonte: BACEN, Estatsticas Bsicas do SFH. Apud. Royer 2009.
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Ano
Imvel Novo
R$ 29.996.176.774,00
R$ 3.451.536.103,00
R$ 25.556.984.120,00
R$ 18.252.529.599,00
R$ 1.637.567.227,00
R$ 15.984.182.827,00
R$ 9.314.060.279,00
R$ 473.531.452,00
R$ 8.703.271.595,00
R$ 4.792.698.865,00
R$ 303.044.959,00
R$ 4.261.206.989,00
R$ 3.000.187.906,00
R$ 294.273.114,00
R$ 2.676.856.227,00
R$ 2.216.736.443,00
R$ 412.132.692,00
R$ 1.765.449.081,00
Valores
TOTAL
Quadro 05 - SBPE Financiamento para aquisio de imvel novo, aquisio de imveis usados e construo de novas
unidades 2003-2008
A crise de 2008 e o programa Minha Casa Minha Vida

Em 2008, o mundo submergiu em uma profunda crise econmica
que teve incio nos Estados Unidos a partir dos problemas sistmicos
financeiros provocados pela crise dos mercados secundrios de ttulos
lastreados em hipotecas, envolvendo os chamados subprimes21. A crise
do subprime contaminou todo o mercado financeiro provocando um
efeito cascata, afetando todo o setor financeiro globalizado e tambm, por decorrncia, toda a economia capitalista, dependente das
finanas globais.
A reao do governo brasileiro crise internacional foi rpida,
adotando medidas de expanso do crdito pelos bancos pblicos
(Banco do Brasil, BNDES e Caixa Econmica), de forma a compensar
a retrao do setor privado, e tambm medidas de apoio aos setores
em dificuldades. Como medida de carter anticclico, o governo manteve os investimentos em infraestrutura previstos no mbito do PAC e
mobilizou a Petrobrs no sentido de que tambm mantivesse os investimentos previstos.
Em maro de 2009, com o objetivo de criar condies de ampliao do mercado habitacional para atendimento das famlias com
renda de at 10 salrios mnimos (SM), o governo anuncia o Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
Estabelecendo um patamar de subsdio direto, proporcional
renda das famlias, este Programa busca claramente impactar a economia atravs dos efeitos multiplicadores gerados pela indstria da
construo.
Alm dos subsdios, o PMCMV aumentou o volume de crdito
para aquisio e produo de habitaes, ao mesmo tempo em que
reduziu os juros. Com a criao do Fundo Garantidor da Habitao,
foram aportados recursos para pagamento das prestaes em caso de
inadimplncia por desemprego e outras eventualidades. Desta forma,
buscou-se manter o desenvolvimento do setor imobilirio e reaquecer
O processo de securitizao das hipotecas passou pela criao de novos instrumentos financeiros, que permitiam agregar conjuntos de hipotecas de diferentes
naturezas e com diferentes graus de risco. Os subprimes eram crditos de alto risco
que, emu ma ambiente financeiro desregulado, eram vendidos como papis seguros
e que permitiam taxas elevadas de rentabilidade. A crise imobiliria, ao fazer cair
abruptamente os preos e reduzir a liquidez dos imveis, deflagrou uma crise financeira cujo cerne, na verdade, era a desregulao das finanas globais. Ver, a respeito,
Leal, 1999.
21
35
as atividades do ramo da construo civil, que experimentava uma

fase de intenso crescimento desde 2006, mas que vinha sofrendo impactos da crise econmica.
O programa foi aprovado pela Medida Provisria n 459, publicada em 25 de maro de 2009, posteriormente convertida na Lei no
11.977, de 7 de julho 2009, e pelo Decreto no 6962, de 17 de setembro
de 2009. Tinha como meta a construo de um milho de moradias,
em curto prazo, tendo para isso alocado R$ 34 bilhes. Desse total,
R$ 25,5 bilhes originavam-se do Oramento Geral da Unio e R$ 7,5
bilhes do FGTS. Foi ainda previsto um investimento de R$ 1 bilho
para complementao de infraestrutura urbana, a ser distribudo atravs do Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social.
Para famlias com renda de at 3 salrios mnimos, a meta era construir 400 mil unidades, atravs do Fundo de Arrendamento Residencial,
do PMCMV Entidades, do Programa Nacional de Habitao Rural e do
PMCMV para municpios com populao de at 50 mil habitantes. Para
famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos, a meta tambm era construir 400 mil unidades, por intermdio do Programa Nacional de Habitao Urbano PNHU e do Programa Nacional de Habitao Rural
PNHR/Grupos 2 e 3. J para as famlias com renda de 6 a 10 salrios
mnimos, o objetivo era construir 200 mil unidades, com financiamento
do FGTS, e eram concedidos, tambm, benefcios indiretos representados pela reduo dos custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor de
Habitao. A prestao mensal para famlias com renda inferior a trs
salrios mnimos seria de R$ 50,00, considerada como pagamento simblico, j que o programava previa para essa faixa um subsdio integral.
Os recursos do PMCMV foram distribudos pelas diversas unidades
da federao de forma proporcional estimativa do dficit habitacional dos estados, a partir dos estudos desenvolvidos pela Fundao Joo
Pinheiro. Essa distribuio estabeleceu, na verdade, cotas mximas de
acesso a recursos, j que o acesso dependeria da demanda a ser apresentada Caixa Econmica pelas empresas. Por essa razo, no final de 2010,
alguns estados reclamavam junto ao governo por terem j estourado
a sua meta e no disporem de mais recursos enquanto outros permaneciam aqum da meta original. Essa questo ser retomada mais adiante.
O PMCMV se estruturou operacionalmente a partir das modalidades de subprogramas (PNHU, PNHR, MCMV Entidades, MCMV
abaixo de 50.000) e pelas faixas de renda, segundo os princpios e
modelos operacionais apresentados a seguir:
36
Faixa 0 a 3 SM execuo via Fundo de Arrendamento Residencial

- FAR: a produo por oferta, o que significa que a construtora define
o terreno e o projeto, aprova-o junto aos rgos competentes e vende integralmente o que produzir para a CAIXA, sem gastos de incorporao
imobiliria e comercializao, e sem risco de inadimplncia dos compradores ou vacncia das unidades. A CAIXA define o acesso s unidades a
partir de listas de demanda, elaboradas pelas prefeituras. Os municpios
tm como incumbncia cadastrar as famlias com rendimento de 0 a 3
salrios mnimos, alm da participao por meio da doao de terrenos,
iseno tributria e desburocratizao nos processos de aprovao e licenciamento e tambm na flexibilizao das normas urbansticas para permitir aumentar os ndices de utilizao do solo nos empreendimentos do
MCMV. O fluxo de operao pode ser visto no quadro abaixo:
Quadro 06 Habitao para famlias com renda at 3 salrios mnimos
Fluxo operacional com doao de terra pelo Estado/Municpio
Fonte: site da Caixa
37
Faixa de 0 a 3 SM atravs do MCMV Entidades. Segue-se nesse

caso o mesmo modelo anteriormente adotado no Programa Crdito
Solidrio: Financiamento atravs do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Entidades sem fins lucrativos (cooperativas, associaes de
moradia, etc.) apresentam projetos CAIXA, que podem ser (ou no)
em parceria com estados e municpios. A CAIXA efetua as anlises
e, aps sua concluso, envia ao Ministrio das Cidades a relao de
projetos para seleo. O Ministrio das Cidades faz a seleo e reencaminha para a CAIXA que aguarda o envio, pela entidade selecionada,
da lista de beneficirios a serem atendidos. A CAIXA efetua a anlise
de enquadramento dos beneficirios indicados, contrata a operao e
acompanha a execuo da obra. O fluxo de operao pode ser visto
no quadro abaixo:
Quadro 07 Habitao para famlias com renda at 3 salrios mnimos Fluxo
operacional do PMCMV Entidades
38
Faixa 3 a 10 SM financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS): As construtoras/ incorporadoras apresentam
projetos de empreendimentos CAIXA, que realiza pr-avaliao e
autoriza o lanamento e comercializao. Aps a concluso da anlise
e comprovao da comercializao mnima exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo. A comercializao feita pelas
construtoras ou atravs dos feires da Caixa, havendo a possibilidade de que os pretendentes aquisio consigam uma carta de crdito
na Caixa para ir ao mercado buscar uma moradia para aquisio. O
fluxo de operao pode ser visto no quadro abaixo:
Quadro 08 Habitao para famlias com renda at 3 salrios mnimos Fluxo
operacional do PMCMV para Construtoras
39
Municpios com menos de 50 mil habitantes, sub 50: o financiamento operado atravs de Agentes Financeiros Privados (e no pela
Caixa Econmica). A operacionalizao dessa modalidade feita via
oferta pblica de recursos. As instituies financeiras se inscrevem e so
selecionadas pela CAIXA, que em conjunto com o MCidades, define e
publica o volume de recursos destinado a cada Agente Financeiro, ficando cada agente financeiro responsvel por uma determinada regio. O
MCidades tambm recebe, via site, o cadastro de propostas dos entes
federados, que so ento selecionadas tendo como referncia o dficit
habitacional municipal. Os agentes financeiros so os responsveis pela
anlise de risco e contratao das propostas selecionadas, e por manter
o MCidades informado sobre as contrataes.
Genericamente, pode-se entender o PMCMV como um programa de crdito tanto ao consumidor quando ao produtor. No caso da
produo, o construtor solicita crdito CAIXA para construo de
empreendimentos direcionados ao pblico, dividido em trs faixas de
renda: de 0 a 3; de 3 a 6 e de 6 a 10 salrios mnimos. Para cada tipo de
empreendimento construdo, as unidades devem ser comercializadas
no valor definido dentro de limites estabelecidos segundo as caractersticas da cidade e da regio, conforme tabela abaixo e segundo as
faixas de renda familiar atendidas, envolvendo nveis diferentes de subsdio conforme a faixa, conforme os quadros a seguir (considerando-se
que a faixa at 3 SM tem subsdio integral):
Quadro 09 - Valores mximos das unidades habitacionais, por caracterstica
do municpio Renda de 0 a 3 Salrios Mnimos
UF
Valor Mximo de aquisio da

Unidade Habitacional
Localidade
Apartamento
SP/DF
RJ
MG
Casa
Municpios integrantes das regies metropolitanas

do Estado de So Paulo. Municpios de Jundia/SP,
So Jos dos Campos/SP, Jacare/SP e DF
R$ 52.000,00
R$ 48.000,00
Demais Municpios
R$ 46.000,00
R$ 42.000,00
Capital
R$ 51.000,00
R$ 47.000,00
Municpios Integrantes da regio metropolitana do

Estado do Rio de Janeiro
R$ 49.000,00
R$ 45.000,00
Demais Municpios
R$ 42.000,00
R$ 38.000,00
Capital e respectiva regio metropolitana
R$ 46.000,00
R$ 42.000,00
Demais Municpios
R$ 42.000,00
R$ 38.000,00
40
R$ 46.000,00
Demais Municpios
R$ 41.000,00
R$ 37.000,00
R$ 45.000,00
R$ 41.000,00
Demais Municpios
R$ 41.000,00
R$ 37.000,00
RS/PR/SC
R$ 45.000,00
R$ 41.000,00
AC/ AM/
AP/ PA/
RO/ RR
R$ 43.000,00
R$ 39.000,00
R$ 42.000,00
R$ 38.000,00
R$ 42.000,00
R$ 39.000,00
R$ 41.000,00
R$ 37.000,00
BA
PE/CE
TO
ES/ MT/
MS/ GO
Capital e respectiva regio metropolitana e demais

municpios
AL/ RN/
PB/ SE/
MA
R$ 42.000,00
Fonte: Portaria n 93, de 24 de fevereiro de 2010, que revogou a Portaria n 139, de 13 de abril de 2009.
Quadro 10 - Valores mximos das unidades habitacionais, por caracterstica

do municpio Renda de 3 a 10 Salrios Mnimos
Municpio
Valor
Regies metropolitanas em SP, RJ e DF
R$ 130.000,00
Municpios com mais de 500mil habitantes e demais capitais estaduais e seus

Municpios limtrofes.
R$ 100.000,00
Demais Municpios
R$ 130.000,00
Fonte: Apresentao oficial na 20a reunio do ConCidades, em 25/03/09.
Quadro 11 Valores mximos de subsdio por faixa de renda (Acima de 3

SM)
Regies
3 SM
Atual
4 SM
Novo
Atual
5 SM
Novo
Atual
Novo
6 SM
Atual
Novo
RMs de Sp,
R$ 6.384,00 R$ 23.000,00 R$ 2.800,00 R$ 16.000,00 *
RJ e DF
R$ 9.000,00 *
R$ 2.000,00
Cidades
com mais
de 100mil
R$ 5.012,00 R$ 17.000,00 R$ 2.200,00 R$ 10.000,00 *
habitantes,
capitais e
RMs
R$ 3.000,00 *
R$ 2.000,00
R$ 2.000,00 *
R$ 2.000,00
Cidades
de 50mil
a 100mil
habitantes
R$ 4.104,00 R$ 13.000,00 R$ 1.800,00 R$ 6.000,00
Fonte: Apresentao oficial na 20a reunio do ConCidades, em 25/03/09.
41
O PMCMV foi fortemente inspirado nas experincias chilena e

mexicana que, na ocasio, foram avaliadas pelos rgos representativos
do setor empresarial como aquelas mais adequadas para dinamizar
a produo habitacional, resguardando um papel protagonista para
o setor empresarial. O papel do setor empresarial na formulao do
programa claramente identificado atravs de declaraes dos representantes das entidades patronais. Andrade (2011) cita entrevista com
um representante do setor:
De acordo com o presidente do SINDUSCON-RJ, Roberto Kauffmann
(2010), o programa comeou a ser gestado ao final do governo Fernando
Henrique Cardoso, quando o SINDUSCON-RJ elaborou e apresentou um
projeto piloto, denominado habitao sustentvel. (...)
No final de 2007, o SINDUSCON-RJ, a FIRJAN, o vice-governador do
governo do estado do Rio de Janeiro, representantes da prefeitura do Rio
de Janeiro e um grupo de empresrios foram ao Mxico, em uma misso,
para conhecer o amplo programa habitacional que estava sendo desenvolvido naquele pas. Segundo Kauffmann, os aspectos considerados positivos da
experincia mexicana foram, ento, incorporados proposta do SINDUSCON-RJ, alm dos subsdios explcitos, um fundo garantidor e um cadastro
centralizado. Em 2008, o SINDUSCON-RJ teve uma audincia com a ento
ministra Dilma Rousseff, da Casa Civil, e apresentou o denominado projeto
habitao sustentvel para atender a famlias de baixa e mdia renda,
com a incluso, alm dos elementos acima citados, tambm de incentivos
ficais. A ministra Dilma, segundo Kauffmann, (2010) considerou o projeto
como o melhor proposto at aquele momento para o setor e manifestou a
sua inteno em lan-lo logo aps as eleies municipais, que ocorreriam
em outubro e novembro de 2008 em todo o pas. (...), em maro de 2009,
foi lanado em todo o territrio nacional o PMCMV, embasado, segundo
Kauffman, na proposta do SINDUSCON-RJ . (ANDRADE, 2011, P.111)
A estratgia adotada para o lanamento do programa parece realmente confirmar essa afirmao, como mostra ainda Andrade (2011):
A divulgao do programa ao vivo pela televiso, no dia 25 de maro de
2009, deixou transparecer alguns aspectos relativos ao seu vis polticoinstitucional. O presidente Lula, naquela ocasio, delegou a apresentao do programa ministra Dilma Rousseff, da Casa Civil, que seria
indicada logo a seguir, como candidata do Partido dos Trabalhadores
42
presidncia da repblica, enquanto permaneceu em segundo plano, sentado mesa. Em seguida fala da ministra, foi convidado a discursar
o presidente da Cmara Nacional da Construo Civil e depois foi a vez
do presidente da construtora Gafisa dizer algumas palavras. Representantes de movimentos sociais estavam na platia aparentemente apenas
cumprindo a finalidade de legitimar as medidas anunciadas. Concluda
a cerimnia, ficava clara a inteno poltica do governo em associar a
imagem da candidata presidncia da repblica ao programa, cujo apelo
social era de muita visibilidade; ao mesmo tempo ficou explcito o papel
que estava sendo reservado ao setor privado. As empresas de construo
civil seriam as grandes promotoras e executoras do programa e contariam
com incentivos concedidos pelo poder pblico, ao mesmo tempo em que
estariam libertas de uma gesto participativa. (ibidem).
Contratada a meta estabelecida em seu lanamento, em setembro

de 2011 lanado o Programa Minha Casa Minha Vida 2, alocando
novos recursos e ajustando as aes, a partir de crticas realizadas em
sua primeira etapa. No cabe no escopo desse texto uma avaliao
dessas mudanas, podendo-se apenas reconhecer que, basicamente, o
PMCMV-2 melhora o padro construtivo das unidades habitacionais,
permite a o uso misto (residencial e comercial), alm de estimular a
utilizao de solues energticas sustentveis, a exemplo da utilizao
de energia solar nos empreendimentos.
O PMCMV no contexto do debate sobre a poltica

habitacional: avaliaes
As reaes ao lanamento do programa foram, pelo lado dos empresrios da construo, eufricas e, pelo lado dos setores de esquerda, em certa medida, cautelosas. Os empresrios, como j indicado
acima, se colocaram claramente como os coautores e parceiros do programa. J no mbito dos atores ligados ao Frum da Reforma Urbana e aos movimentos de moradia no se ouviram crticas veementes.
Essa reao pode ser compreendida se levamos em conta alguns dos
elementos presentes na proposta do programa, como transparece na
declarao de Ermnia Maricato (2009), ainda no calor da hora:
43
Entre 1990 e 2000, a populao brasileira cresceu 1,4%, e a das favelas

mais de 4%. Ento todo investimento que ataque de frente esse dficit ser
bem-vindo. Ele to gigantesco que preciso fazer o mximo que der. E o
programa Minha Casa, Minha Vida tem uma faceta interessante. Por causa da crise financeira, o Brasil teve um rombo terrvel no nvel de emprego
no final do ano passado. E o programa pretende contribuir para reverter
essa queda. uma medida que merece aplausos. (MARICATO, 2009)
Os elementos destacados por Maricato na citao acima so

os mais relevantes nas avaliaes positivas: do ponto de vista da
economia, o lanamento do programa se alinhava com as medidas
anticclicas empreendidas pelo governo no enfrentamento da crise
econmica, que contrastaram fortemente com as estratgias conservadoras e recessivas adotadas pelos governos anteriores; j do
ponto de vista da poltica habitacional o volume de subsdios que
se propunha adotar era indito, o que permitiria que os programas
oficiais pudessem efetivamente atingir a populao de mais baixa
renda, o que vinha ao encontro das propostas da Reforma Urbana
e dos movimentos de moradia.
Mas, ao lado dessas leituras mais otimistas, a literatura especializada e as anlises posteriores permitiram identificar algumas dimenses que, segundo estes crticos, estariam sendo mal equacionadas
pelo programa. Podemos sintetizar essas crticas em 8 pontos: (i) a
falta de articulao do programa com a poltica urbana; (ii) a ausncia
de instrumentos para enfrentar a questo fundiria; (iii) os problemas
de localizao dos novos empreendimentos; (iv) excessivo privilgio
concedido aos setor privado; (v) a grande escala dos empreendimentos (vi) a baixa qualidade arquitetnica e construtiva dos empreendimentos; (vii) a descontinuidade do programa em relao ao SNHIS e a
perda do controle social sobre a sua implementao. A esses pontos, j
destacados por vrias anlises, acrescentamos ainda (viii) as desigualdades na distribuio dos recursos como fruto do modelo institucional
adotado. Esses pontos sero abordados a seguir.
Cabe ressaltar, j como uma concluso preliminar da anlise que
se far adiante, que o programa apresenta, desde sua concepo, duas
contradies bsicas e que se articulam. Uma primeira contradio
ocorre entre os objetivos de combater a crise, estimulando a economia, e os objetivos de combater o dficit habitacional; uma segunda,
decorrente do privilgio concedido ao setor privado como o agente
44
fundamental para efetivar a produo habitacional, deixando de lado,

ou em segundo plano, outras alternativas de produo baseadas na
produo pblica ou na autogesto, coletiva ou individual.
A falta de articulao do programa com a poltica urbana foi ressaltada por Maricato (2009):
O combate ao dficit no pode se resumir apenas aos nmeros. E desde
os tempos do Banco Nacional da Habitao, o BNH, que foi criado pelos
militares na dcada de 1960, a questo habitacional no Brasil foi quase
sempre tratada como meramente quantitativa, e o sucesso ou fracasso dos
programas medido pelo nmero de unidades construdas. bvio que
deveria ter outros fatores envolvidos, como a maior articulao deles com
polticas urbanas e sociais.
Essa questo pode ser articulada com a crtica formulada por Bonduki (2009), que identifica diversas propostas que estavam presentes
no Plano Nacional de Habitao e que foram desconsideradas no Programa Minha Casa Minha Vida. Entre elas verifica-se a desarticulao
com a poltica urbana.
Em um texto em que retoma os debates e as propostas de poltica
habitacional e urbana formuladas ainda durante a campanha presidencial do ento candidato Lula, Bonduki (2009) recupera algumas das
sugestes do Plano Nacional que foram contempladas no PMCMV,
mas tambm mostra como o que foi deixado de lado trouxe consequncias indesejveis:
O programa, por outro lado, no adota o conjunto das estratgias que o
PlanHab julgou indispensvel para equacionar o problema habitacional,
sobretudo nos eixos que no se relacionavam com os aspectos financeiros;
em consequncia, aborda-o de maneira incompleta, incorrendo em grandes
riscos, ainda mais porque precisa gerar obras rapidamente sem que se
tenha preparado adequadamente para isso.
A localizao dos empreendimentos poder ser inadequada, em reas carentes de emprego, infraestrutura e equipamentos, correndo o risco, ainda, de gerar impactos negativos como a elevao do preo da terra, que
representaria a transferncia do subsdio para a especulao imobiliria,
desvirtuando os propsitos do programa.
Vrias estratgias propostas pelo PlanHab, se incorporadas ao Minha
Casa, Minha Vida, poderiam ser positivas, como o subsdio localizao,
45
valor adicional a ser concedido aos empreendimentos habitacionais localizados nas reas mais centrais e consolidadas. importante ressaltar,
entretanto, que so limitadas as possibilidades do governo federal quanto
a garantir uma localizao adequada dos projetos se os municpios no
estiverem dispostos a isso. Cabe a eles, por meio de seus planos diretores e
habitacionais, definir os locais onde permitida e deve ser estimulada a
implantao de novos empreendimentos.
Nesse sentido, o PlanHab props incentivar, com prioridade no acesso aos
recursos, os municpios que adotassem polticas fundirias e urbanas corretas, como a instituio do imposto progressivo para combater os imveis
ociosos e subutilizados, lembrando que quase 2 mil municpios formularam planos diretores e, na sua grande maioria, no puseram em prtica
instrumentos para combater a especulao imobiliria.
A anlise de Bonduki (2009) ressalta com clareza as contradies

a serem enfrentadas pela poltica habitacional: por um lado, a Constituio de 1988 e o Estatuto da Cidade delegaram aos municpios
a competncia de definir e implementar os instrumentos de poltica
urbana, particularmente aqueles que fazem referncia ao principio da
funo social da propriedade e tambm os instrumentos de controle
do uso do solo urbano. Nesse sentido, se consideramos, com Ribeiro
(1997) que a questo da moradia passa pelo enfrentamento do problema do financiamento e do problema da terra, o modelo institucional ps-Constituio deixa uma destas dimenses (a terra) na esfera
municipal e outra (o financiamento) na esfera federal. Nesse sentido,
a descentralizao poltica instituda pela Constituio gera um problema de articulao administrativa, j que uma poltica habitacional
consequente dependeria de iniciativas governamentais articuladas entre esferas polticas e administrativas autnomas. Esse problema se
agrava com a enorme diferenciao existente entre os mais de 5.500
municpios brasileiros, que vo desde grandes cidades com aparatos
administrativos bem consolidados e competentes a pequenas localidades, com histrico de administraes com baixssima capacidade institucional e administrativa, cujas gramticas polticas22 concentram-se
no clientelismo. Para complementar essa confuso federativa o modelo adotado no confere nenhum papel especfico aos Estados.
22
Conforme Nunes (1997)
46
No obstante os limites colocados pelo modelo institucional vigente, seria possvel, do ponto de vista da formalidade legal, que o
programa institusse condicionantes para o acesso aos recursos, entre
eles a exigncia de utilizao dos instrumentos de poltica fundiria.
Um exemplo, nesse sentido, a poltica de sade, em que o modelo de
descentralizao adotado confere aos municpios graus diferenciados
de autonomia na gesto dos servios (gesto parcial ou gesto plena)23.
A opo adotada no caso da poltica habitacional, no entanto, parece
ter sido mais pautada pela urgncia em flexibilizar o acesso aos recursos, o que garantiria a sua eficcia dentro do ponto de vista dos efeitos econmicos anticclicos pretendidos, do que pela necessidade de
garantir a sua eficcia especificamente do ponto de vista dos objetivos
habitacionais. Observa-se, aqui, a contradio j anunciada preliminarmente e que ir estar presente em todas as observaes que se seguem,
entre objetivos de dinamizao da economia e de enfrentamento do
dficit habitacional.
Um dos consensos referentes crtica experincia do BNH foi
exatamente a ausncia de mecanismos de poltica fundiria que permitissem evitar que os recursos disponibilizados para o financiamento
habitacional gerassem uma presso de demanda sobre a terra, aumentando consequentemente o preo dos imveis produzidos numa escalada ascendente, o que acabaria por inviabilizar a produo de novas
moradias. Nesse sentido, considerando a falta de articulao da poltica habitacional com a poltica urbana e ausncia de exigncias para
que os municpios utilizem os instrumentos do Estatuto das Cidades,
a tendncia ser sempre que os novos empreendimentos se viabilizem
a partir da dinmica de mercado, buscando as terras mais baratas,
que so aquelas mais distantes das centralidades urbanas e com maior
precariedade de infraestrutura. Um dos problemas anunciados pela
prpria estrutura institucional e operacional do programa ser, portanto, a questo da localizao dos novos empreendimentos. Segundo
Fix e Arantes (2009),
Na nsia de poder viabilizar o maior nmero de empreendimentos, o poder local ficar refm de uma forma predatria e fragmentada de expanso
da cidade. O n da terra permanecer intocado e seu acesso se dar pela
compra de terrenos por valores de mercado (ou ainda acima destes). O moEsse problema de fato no se limita ao PMCMV sendo tambm identificado no
modelo de descentralizao do SNHIS.
23
47
delo de proviso mercantil e desregulada da moradia ir sempre procurar

a maximizao dos ganhos por meio de operaes especulativas.
No h nada no pacote, por exemplo, algo que estimule a ocupao de
imveis construdos vagos (que totalizam 6 milhes de unidades, ou 83%
do dficit), colaborando assim para o cumprimento da funo social da
propriedade. A existncia desse imenso estoque de edificaes vazias mais
um peso para toda a sociedade, pois so em sua maioria unidades habitacionais providas de infraestrutura urbana completa, muitas delas inadimplentes em relao a impostos.
No h dvida de que o pacote ir estimular o crescimento do preo da
terra, favorecendo ainda mais a especulao imobiliria articulada segregao espacial e captura privada de investimentos pblicos. Assim, a
poltica habitacional de interesse social se tornar cada vez mais invivel,
a menos que o governo siga dirigindo subsdios aos proprietrios de terra.
Da mesma forma, Rolnik e Nakano (2009) afirmam:

O modo de produo de moradias populares para alm dos limites da cidade tem consequncias graves que acabam prejudicando a todos. Alm de
encarecer a extenso das infraestruturas urbanas, que precisam alcanar
locais cada vez mais distantes, o afastamento entre os locais de trabalho,
os equipamentos urbanos e as reas de moradia aprofundam as segregaes socioespaciais e encarecem os custos da mobilidade urbana. As longas
viagens dirias entre a residncia e os locais de trabalho ou de ensino
congestionam as vias e os transportes coletivos, prejudicando a qualidade
de vida coletiva. Ademais, o predomnio das opes sobre pneus especialmente os automveis que usam combustveis fsseis e emitem gs carbnico
contribui para a poluio do ar, o aquecimento global e as mudanas
climticas, cujos efeitos j esto afetando milhes de pessoas no mundo
inteiro.
Um dos consensos nos textos que avaliam o programa diz respeito probabilidade de que os novos empreendimentos habitacionais
viessem a repetir o padro de grandes conjuntos localizados em periferias distantes e que a liberao de recursos de crdito e subsdio
reforassem a tendncia j presente de crescimento do preo da terra,
o que se confirmou na implementao do programa.
O processo de periferizao dos novos empreendimentos, no entanto, deve ser analisado luz da especificidade de cada cidade, j que
48
a dinmica metropolitana recente tem levado criao de subcentralidades perifricas, o que torna a anlise mais complexa. No entanto,
para situar o problema, pode-se tomar como um dos primeiros elementos de anlise a distribuio dos empreendimentos entre municpio ncleo e municpios perifricos das metrpoles. Uma anlise dessa
distribuio pode ser vista na tabela abaixo que mostra que, excetuando-se algumas especificidades (municpios plo que tm periferias interna ao seu territrio, como o Rio de Janeiro e So Paulo), existe uma
forte tendncia concentrao dos empreendimentos na faixa de 0-3
SM nas periferias, o que confirma as anlises preliminares.
49
Centro-Oeste
50
Nordeste
Norte
21
Campo Grande (MS)
RM Cuiab (MT)
subtotal
RM Goiania***
(GO)
RIDE Braslia (DF

+ GO)
40
subtotal
10
RM Recife (PE)
RM Teresina (PI)
RM So Luiz (MA)
RM Joo Pessoa (PB)
RM Natal (RN)
RM Macei (AL)
RM Fortaleza (CE)
RM Aracaj (SE)
16
RM Salvador (BA)
17
10
17
20
subtotal
RM Macap (AP)
Boa Vista (RR)
RM Manaus (AM)
Palmas (TO)
Porto Velho (RO)
10
Rio Branco (AC)
6.567
2.243
1.572
2.752
14.724
281
4.355
828
3.000
352
5.908
4.337
1.050
480
934
1.873
6.249
500
3.950
30
1.769
7.708
499
4.818
496
896
999
8.214
2.148
5.384
29
653
MCMV
2**
Total de Unidades
Habitacionais
contrudas no
Municpio Plo da
RM ou na Capital
do Estado
MCMV
MCMV
MCMV 2**
1*
1*
RM Belm (PA)
Capitais de
Estados e Regies
Metropolitanas
Empreendimentos
no Municpio Plo
da RM ou na Capital
do Estado
14
101
52
17
16
MCMV
1*
42
15
MCMV 2**
Empreendimentos
no restante da RM
ou em municpios
adjacentes Capital
do Estado
4.891
2.380
303
2.208
32.012
251
2.892
848
14.851
4.534
1.224
7.412
2.379
2.379
MCMV
1*
2.144
911
733
500
9.506
1.093
255
849
597
243
895
1.514
4.060
3.541
1.516
200
80
1.745
MCMV
2**
Total de Unidades
Habitacionais construdas no restante
da RM ou em municpios adjacentes
Capital do Estado
Quadro 12 Distribuio Regional de empreendimentos PMCMV (Renda 0-3 SM)
35
11
14
131
17
53
15
32
28
10
MCMV
1*
123
21
16
82
174
12
16
15
24
12
21
12
53
104
61
21
MCMV 2**
Total de Empreendimentos em todo o Estado
11.458
4.623
1.572
303
4.960
46.736
532
7.247
848
828
17.851
4.534
1.576
13.320
6.716
1.050
480
934
2.379
1.873
MCMV
1*
18.967
5.943
6.563
763
5.698
45.604
1.411
5.231
5.073
4.291
2.892
4.201
1.991
1.722
18.792
31.496
2.148
7.400
250
2.966
3.680
14.399
653
MCMV 2**
Total de Unidades Habitacionais em todo o Estado
51
Sudeste
Sul
11
47
RM Norte/Nordeste
Catarinense (SC)
RM Tubaro (SC)
RM Vale do Itaja
(SC)
subtotal
RM Florianpoles
(SC)
RM Foz do Itaja
(SC)
RM Porto Alegre
(RS)
RM Carbonfera
(SC)
RM Maring (PR)
12
11
29
16
39
23
subtotal
RM Curitiba (PR)
RM Vitria (ES)
RM Rio de Janeiro
(RJ)
RM Londrina (PR)
RM Campinas (SP)
RM Santos (SP)
10.382
1.824
128
784
48
272
992
108
3.469
2.757
12.110
8.510
2.920
680
2.700
96
1.240
160
77
1.127
14.444
10.439
1.888
792
1.325
14
27
13
65
22
14
15
48
15
61
33
15
(***) exceto RIDE Brasilia
(**) Banco de dados contendo informao do MCMV 2 entre o perodo de 09/2011 a 05/2012
(*) Banco de dados contendo informao do MCMV 1 entre o perodo de 03/2009 a 05/2010
20
28
RM So Paulo (SP)
Fonte : Caixa Econmica Federal
RM Belo Horizonte
(MG)
3.256
6.288
336
850
188
320
2.668
343
240
1.343
14.077
5.527
1.600
3.694
1.474
4.350
86
85
118
1.325
1.135
120
1.041
440
23.487
12.646
120
380
5.637
3.230
74
23
16
35
91
42
35
14
889
237
455
197
192
68
31
84
16.670
4.750
3.660
8.260
26.187
14.037
8.894
3.256
22.984
3.749
9.353
9.882
53.891
24.343
2.091
24.618
2.839
Essa tendncia deve ser considerada, no entanto dentro do contexto do privilgio concedido ao setor privado como agente promotor.
O programa MCMV utilizou como base institucional e organizacional
a experincia da Caixa Econmica Federal no gerenciamento do Programa de Arrendamento Residencial. Nesse modelo, a Caixa distribui
os recursos para as empresas, a partir de projetos que tenham sido
aprovados pelas Prefeituras e tambm enquadrados pela Caixa dentro
das faixas de demanda a serem atendidas. Com esta opo estabelecida uma ruptura com relao poltica anterior, que privilegiava o
setor pblico, principalmente na escala municipal, como agente promotor. Fix e Arantes (2009) assim descrevem esse problema:
97% do subsdio pblico disponibilizado pelo pacote habitacional, com
recursos da Unio e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio), so destinados oferta e produo direta por construtoras privadas,
e apenas 3% a entidades sem fins lucrativos, cooperativas e movimentos
sociais, para produo de habitao urbana e rural por autogesto.
O pacote no contempla a promoo estatal (projetos e licitaes comandados por rgos pblicos), que deve seguir pleiteando recursos atravs das
linhas existentes, com fundos menores, muito mais concorridos, e restries
de modalidades de acesso e de nvel de endividamento.
Esse perfil de investimento j indica qual o modelo claramente dominante e a aposta na iniciativa privada como agente motora do processo. A
justificativa a dificuldade do poder pblico (sobretudo municipal) na
aplicao de recursos induzindo o governo federal a optar por uma produo diretamente de mercado. Desse modo, ao invs de atuar para reverter o
quadro de entraves gesto pblica, fortalecendo-a, assume a premissa de
que a eficincia est mesmo do lado das empresas privadas.
A produo por construtoras, para a faixa de renda mais baixa, entre
zero e 3 salrios mnimos por famlia (at 1.394 reais), por oferta privada ao poder pblico, com valores entre 41 e 52 mil reais por unidade,
dependendo do tipo de municpio e da modalidade de proviso (casas ou
apartamentos). Uma produo por oferta significa que a construtora
define o terreno e o projeto, aprova junto aos rgos competentes e vende
integralmente o que produzir para a Caixa Econmica Federal, sem gastos
de incorporao imobiliria e comercializao, sem risco de inadimplncia
dos compradores ou vacncia das unidades.
52
Para melhor compreenso das transformaes do papel do estado na promoo de habitao de interesse social, podemos dividir a
poltica habitacional em trs tipos de atuao: (i) atravs do circuito
em que o poder pblico o agente promotor modelo de execuo
do SNHIS; (ii) atravs do circuito em que o setor privado o agente
promotor modelo de execuo do PMCMV e (iii) atravs do circuito
em que as cooperativas e associaes habitacionais se colocam como
agente promotor do empreendimento. Estes circuitos podem ser melhor representados pelos seguintes fluxogramas:
53
A hegemonia do setor privado como agente promotor tem vrias consequncias sobre as caractersticas da oferta. As construtoras,
embora sem risco (ou com baixssimo risco) e sem gastos de incorporao imobiliria iro buscar sempre incluir nos seus ganhos no
apenas aqueles obtidos na construo como tambm as margens que
puderem ser imputadas sobre o preo original da terra, ou seja, os lucros globais no so apenas aqueles aferidos no processo de produo
(lucro da construo), mas tambm o lucro aferido no processo de
mercantilizao do empreendimento (lucro imobilirio decorrente da
transformao do uso do solo). Dentro dessa lgica de busca de maximizao da valorizao do investimento, as construtoras iro buscar
os terrenos mais baratos, portanto com maiores problemas de acessibilidade e de infraestrutura, que permitiro incluir uma margem de
lucro, considerados os valores tetos do programa. Todavia, o fato de
trabalhar com as terra mais baratas no reverter necessariamente no
custo final para os adquirentes, j que os agentes tendem a trabalhar
sempre com os tetos de financiamento como valores finais, ou seja,
a utilizao dos terrenos mais baratos reverter como ampliao das
margens de lucro e no como reduo do preo final. Mas essa estratgia de valorizao do capital tem como consequncia um aumento
do custo social final do empreendimento, j que os adquirentes tero
que arcar com maiores despesas de transportes e com problemas de
infraestrutura no entorno, pagando ento pelo lucro das construtoras e reafirmando o modelo da espoliao urbana que caracteriza o
processo de urbanizao brasileiro historicamente24
O controle das construtoras sobre a promoo imobiliria tem
tambm outras consequncias sobre os custos de construo. Por estarem trabalhando com valores pr-estabelecidos como limites para
o preo final de seus produtos, as construtoras de maior porte certamente buscaro reduzir os custos de construo atravs de ganhos
de produtividade. No entanto, esses eventuais ganhos, obtidos atravs
de investimentos em racionalizao da construo, sero apropriados
como lucros e no transformados em benefcios ao comprador, pela
reduo do custo dos imveis ou pela melhoria da sua qualidade e dimensionamento. Por outro lado, para poder viabilizar a racionalizao
do processo produtivo, ser necessrio ampliar a escala dos empreendimentos e tambm investir na estandardizao.
24
Sobre espoliao urbana, ver Kowarick (1993).
54
O problema da escala j era apontado nas primeiras anlises. Maricato (2009) assim o exprime:
Est de novo se pensando em coisas muito grandes, em megaconjuntos - o
formato preferido das construtoras e empresas imobilirias, quando h
tanto espao vazio, mal-aproveitado ou passvel de retrofit nas reas centrais das grandes cidades. o mercado que vai comprar as terras e definir
aonde os conjuntos vo se localizar. a velha inverso de papis, o rabo
abanando o cachorro. Todos esses investimentos - para l de bem-vindos
- vo ser jogados na nossa cultura patrimonialista de administrao do
solo, por mais que o programa fale que os empreendimentos devem estar
inseridos no tecido urbano.
J tem uma empresa em So Paulo propondo um conjunto de 30 mil unidades, no meio do nada, a 13 quilmetros do ncleo urbano mais prximo.
Devero morar ali, no mnimo, 120 mil pessoas. Isso o tamanho de uma
cidade! E o pior que muitas prefeituras aprovam qualquer coisa. Elas
acham que progresso, que vai ter emprego, vai ter construo. No se do
conta que essa populao vai depois demandar, que vai ter necessidades
de tudo.
Para enfrentar esse problema, a regulamentao do programa

propunha um limite de 500 unidades por empreendimento. No entanto, os empreendedores resolveram facilmente esse problema ao subdividir os megaempreendimentos, aprovando projetos em terrenos
contguos, mas com as mesmas tipologias arquitetnicas, solues
construtivas e implantao nos terrenos. Analisando a distribuio
dos investimentos habitacionais nas metrpoles, Cardoso, Arago e
Arajo (2011) identificaram os empreendimentos contguos e com
isso reclassificaram as escalas mdias dos empreendimentos nas metrpoles, conforme a tabela abaixo:
55
56
25
1
4
0
3
1
2
3
RM Recife (PE)
RM Teresina (PI)
RM Aracaj (SE)
RM Goiania (GO)
RM Braslia (DF)
Campo Grande (MS)
RM Cuiab (MT)
10
10
49
12
1
4
RM Fortaleza (CE)
RM Natal (RN)
2
19
RM Salvador (BA)
RM Joo Pessoa (PB)
Boa Vista (RR)
Nmero de etapas
aprovadas
RM So Luiz (MA)
1
1
Porto Velho (RO)
Palmas (TO)
RM Belm (PA)
Nmero de Empreendimentos com aprovaes em

etapas
Rio Branco (AC)
Regies Metropolitanas ou
Capitais Estaduais
2563
991
303
3392
4548
848
17851
3333
688
8259
1000
480
224
712
915
Total de Unidades do
Empreendimento
2,40
3,80
2,17
Mdia de etapas por

empreendimento
724,90
1421,08
555,17
Nmero Mdio
de Unidades
Habitacionais por
Empreendimento
No possvel fazer tal anlise para os dados fornecidos do PMCMV-2. A base da segunda fase do programa no dispe do endereo dos empreendimentos.
Centro-Oeste
Nordeste
Norte
Quadro 13 Distribuio Regional dos grupamentos de empreendimentos do PMCMV para faixa de 0 a 3 Salrios Mnimos25
Sudeste
RM Londrina (PR)
231
12
37
13
14
Fonte : Ministrio das Cidades, Posio de contratao PMCMV (0 a 3 SM) em 04/05/2010
70
11
RM Rio de Janeiro (RJ)
RM Curitiba (PR)
RM Florianpoles (SC)
RM Santos (SP)
RM Porto Alegre (RS)
RM Campinas (Sp)
RM Maring (PR)
RM So Paulo (SP)
Total BRASIL
Sul
RM Belo Horizonte (MG)
71912
1112
3192
2725
12846
1100
3194
1636
3,3
3,25
3,48
1027,31
878,63
894,10
57
Como mostra a tabela acima, apenas considerando os empreendimentos na faixa de 0-3 SM, a mdia nacional metropolitana de 1023
unidades por empreendimento agrupado, o dobro do limite legal.
Cabe ressaltar que no Nordeste, onde a precariedade das periferias
mais aguda, essa mdia chega a 1.400 unidades.
Ao analisar a atuao de uma das maiores empresas do mercado,
Shimbo (2010) mostra com clareza e preciso como o processo de
financeirizao do setor imobilirio, aliado ao aporte de significativos
recursos oriundos do fundo pblico, gerou um processo de racionalizao da produo que ultrapassa as determinaes locais na escala
do empreendimento para trabalhar com lucratividades agregadas
em relao ao conjunto de empreendimentos. Nesse sentido a padronizao das tipologias, materiais e processos construtivos atinge um nvel muito mais significativo, com consequncias de perda de qualidade
sobre o produto final. (Shimbo, 2010 e Ferreira, 2012)
Outro aspecto relevante que consequncia da hegemonia do
setor privado como agente promotor a adoo de uma nica alternativa de soluo habitacional o edifcio de apartamentos ou as unidades habitacionais isoladas, sempre em condomnio. Bonduki (2009)
comenta o fato:
O PlanHab previu um leque de alternativas habitacionais a custos unitrios mais reduzidos (como lotes urbanizados e/ou material de construo
com assistncia tcnica), com potencial de atender um nmero maior de
famlias; j o Minha Casa, Minha Vida fixou-se exclusivamente na produo de unidades prontas, mais ao gosto do setor da construo civil26.
Dessa forma, as metas quantitativas do programa, malgrado a enorme
disponibilidade de recursos para subsdio, so tmidas nas faixas de renda
mais baixas, pois o valor unitrio mdio do subsdio mais elevado do
que seria necessrio numa estratgia que objetivasse garantir o direito
moradia para todos.
De fato, no possvel esperar que o mercado venha a oferecer o

leque de alternativas previstas no PlanHab, o que apenas poderia ser
alcanado atravs da promoo pblica, articulando os atores coletivos
e privados necessrios para viabilizar as solues previstas.
O relator da Medida Provisria 459/2009, que tramita no Congresso, introduziu
a possibilidade de financiamento de lotes urbanizados, o que atende parcialmente
a essa questo.
26
58
O poder pblico municipal, no novo programa, de fato deixou

de ter controle sobre a implantao dos empreendimentos habitacionais de interesse social. Os municpios pouco influenciam nos aspectos
morfolgicos e na localizao dessa produo, j que a estrutura de
proviso passou a seguir a estrutura de mercado. Em termos ideais
seria possvel se imaginar que o controle dos municpios sobre essa
produo se desse atravs de mecanismos regulatrios, j que cabe
a eles a responsabilidade pela aprovao dos projetos. No entanto, a
presso por resultados, a forte legitimidade do programa, aliados ao
despreparo das administraes locais para controlar efetivamente os
processos de organizao e desenvolvimento do territrio, fizeram
com que as administraes locais se tornassem meros coadjuvantes
desse processo, atuando mais no sentido do relaxamento dos controles do que de uma regulao efetiva. A Caixa Econmica, alm de
tambm estar submetida presso por resultados, no tem condies
institucionais e organizacionais para controlar a produo do ponto de
vista da qualidade. Nesse sentido, sua atuao tem se dado muito mais
visando adoo de solues tradicionais, padronizadas e de baixa
qualidade, consideradas de baixo risco para os gestores.
Um dos impactos mais imediatos do PMCMV sobre os programas
desenvolvidos no mbito do SNHIS diz respeito eliminao dos repasses para as aes de proviso habitacional. Desde o lanamento do
PMCMV, o FNHIS passou a concentrar os seus recursos nas aes de
urbanizao de assentamentos precrios e de desenvolvimento institucional. Vale ressaltar que, para 2010, priorizou-se a alocao de recursos em obras complementares a projetos em andamento financiados
com recursos do Programa de Acelerao do Crescimento - PAC27,
o que mostra o carter subsidirio do FNHIS nas decises da poltica habitacional. Nos gastos previstos para 2010, o fundo aportou R$
1.200.000.000,00 (um bilho e duzentos milhes de reais) para apoio
Melhoria das Condies de Habitabilidade de Assentamentos Precrios, representando 90,23% de todos os recursos do FNHIS.
Como j indicado anteriormente, o programa estabelece cotas de
distribuio de recursos, tomando como base a distribuio do dficit
habitacional por estado e, para o caso do MCMV abaixo de 50.000, o
dficit por municpios. No entanto, para que os recursos cheguem aos
A resoluo do Conselho Gestor do FNHIS N 29, de 16 de outubro de 2009, d
nova redao s resolues anteriores que dispem sobre a distribuio de recursos
entre as aes oramentrias vinculadas ao FNHIS para o exerccio de 2009.
27
59
estados e municpios, necessrio que existam projetos de iniciativa

local. No caso do PMCMV, esses projetos dependem ainda da existncia de empresas que atendam aos requisitos bsicos do programa e
que estejam em situao regular junto CEF. Nesta conjuntura, ocorre
que vrios municpios no conseguem atrair empresas interessadas em
realizar empreendimentos em seu territrio e, portanto, no contam
com o atendimento habitacional que hoje se faz basicamente por este
programa. Nesse sentido, pode-se assumir como hiptese, que o programa tende a ser mais efetivo nos municpios que contarem com uma
dinmica imobiliria mais consolidada, contando portanto com um setor imobilirio local com capacidade de propor empreendimentos no
mbito do programa. Essa hiptese foi comprovada em anlises realizadas no mbito da elaborao do Plano Estadual de Habitao de
Interesse Social do Estado do Rio de Janeiro, que desenvolveu estudos
que mostraram que os municpios que receberam investimentos do
PMCMV foram exatamente aqueles que j contavam com um mercado
imobilirio mais dinmico.
Essa relao de dependncia do programa para com a dinmica
imobiliria, fruto da hegemonia conferida ao setor privado, pode gerar problemas distributivos, j que os governos estaduais e municipais
no controlam diretamente os meios necessrios para garantir que os
recursos estabelecidos na cota sejam efetivamente transformados em
contratos. possvel que algumas administraes locais, com maior
experincia em poltica habitacional, possam atuar como facilitadoras das iniciativas privadas, como parece ter acontecido em alguns casos, mas mesmo essa competncia especfica traz como consequncia uma acentuao da desigualdade. Ou seja, aqueles municpios ou
estados que j tm recursos (financeiros ou administrativos) atrairo
mais recursos enquanto aqueles mais pobres e com baixa qualificao
no conseguiro atingir as suas cotas.
Para exemplificar esse problema, a tabela abaixo mostra o desempenho do programa por unidade da federao em relao s cotas
estabelecidas:
60
Contrataes do MCMV at novembro de 2010

Unidade da Federao
Meta
Unidades Contratadas
% da Meta
Acre
3.939
2.559
64,97%
Alagoas
19.679
27.320
138,83%
Amazonas
22.238
10.840
48,75%
Amap
4.589
656
14,30%
Bahia
80.744
62.353
77,22%
Cear
51.644
11.849
22,94%
Distrito Federal
16.538
4.592
27,77%
Esprito Santo
16.846
10.493
62,29%
Gois
27.613
35.108
127,14%
Maranho
72.756
38.802
53,33%
Minas Gerais
88.485
71.557
80,87%
Mato Grosso do Sul
12.244
10.391
84,87%
Mato Grosso
13.390
11.626
86,83%
Par
50.667
26.174
51,66%
Paraba
21.306
10.027
47,06%
Pernambuco
44.706
24.465
54,72%
Piau
21.837
13.831
63,34%
Paran
44.172
46.376
104,99%
Rio de Janeiro
74.657
41.225
55,22%
Rio Grande do Norte
13.224
12.639
95,58%
Rondnia
8.495
3.681
43,33%
Roraima
2.793
1.369
49,02%
Rio Grande do Sul
51.795
60.303
116,43%
Santa Catarina
24.049
26.953
112,08%
Sergipe
11.301
8.965
79,33%
So Paulo
183.995
141.026
76,65%
Tocantins
10.297
3.269
31,75%
1.000.000
718.449
71,84%
Total
Para exemplificar o problema da distribuio intermunicipal, examinemos o caso do estado do Rio de Janeiro. Observamos pela tabela abaixo, que de todos os 92 municpios do Estado do Rio de Janeiro, apenas 22 municpios tiveram empreendimentos contratados pelo
PMCMV. Desses municpios apenas 10 deles contemplaram empreendimentos para a faixa e renda de 0 a 3 salrios mnimos, sendo Volta
Redonda o nico que no faz parte da Regio Metropolitana do Rio de
Janeiro. Mais uma vez concentra-se na capital o maior volume de unidades habitacionais para baixa renda.
61
62
No caso da RMRJ, por exemplo, at maio de 2010 no haviam

sido ainda aprovados projetos nos municpios de: Niteri, Maric, Tangu, Itabora, Nilpolis, Paracambi, Mangaratiba, Mag, So Joo de
Meriti, Guapimirim, Itagua, Japeri e Belford Roxo. Se alguns destes
apresentam altas densidades e pouca rea disponvel para novos empreendimentos, o que justificaria a sua excluso, outros esto exatamente situados em reas de forte dinmica demogrfica e urbana, caso
de Itabora, onde se desenvolve as obras do novo polo petroqumico e
onde a demanda por moradia e o consequente crescimento de assentamentos precrios vem se revelando um processo extremamente preocupante. Destaca-se aqui que, deixada a oferta ao sabor do mercado,
grande parte do territrio ficar desassistida, apesar das pretenses
universalistas do programa.
Por fim, o fato de que os principais investimentos habitacionais
do governo federal tenham sado da esfera do SNHIS para esferas
autnomas (PAC e PMCMV) deve ser tambm analisado do ponto de
vista das perdas em relao participao e controle social. Uma das
conquistas mais reconhecidas da nova poltica habitacional do Ministrio das Cidades, ainda em 2004, era o reconhecimento da importncia
do controle social, atravs das Conferncias, do Conselho das Cidades, do Conselho Gestor do FNHIS e dos Conselhos locais, a serem
implementados como exigncias para adeso ao Sistema. No entanto,
a partir do PAC e com maior fora no PMCMV, a elaborao e implementao da poltica urbana e a distribuio de recursos deixa de passar por mecanismos de participao e controle social. A justificativa
adotada originalmente foi a de agilizao dos processos de alocao
e utilizao de recursos, necessria, em um primeiro momento, para
viabilizar os objetivos econmicos do programa. Por outro lado, a descentralizao e a gesto do programa atravs das agncias da Caixa
pode ser vista tambm como uma alternativa que agiliza o acesso aos
recursos pelo setor privado, que tem mais facilidade de interao com
um agente financeiro como a Caixa do que operar atravs de contrataes e licitaes pblicas, como seria o caso se a iniciativa dos programas fosse das administraes municipais. Nesse sentido, pode-se
afirmar que a quebra dos mecanismos de controle social sobre a poltica habitacional reflete, de forma exemplar, as contradies de um
programa com objetivos ao mesmo tempo econmicos e sociais e que
busca resolver o dficit habitacional unicamente atravs da atuao
da iniciativa privada.
63
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65
Estrutura socioespacial e produo

habitacional na Regio Metropolitana
de Belo Horizonte: novas tendncias
Paola Rogedo Campos
Jupira Gomes de Mendona
mercado imobilirio da Regio Metropolitana de Belo Horizonte

(RMBH), assim como nas outras metrpoles brasileiras, passa
por transformaes significativas. Nos ltimos anos, observa-se uma
dinamizao do setor da construo civil, sobretudo na construo de
novas unidades habitacionais, alm de uma forte elevao do preo da
terra e do valor das unidades imobilirias, com conseqncias para a
estruturao socioespacial da regio.
A entrada, no mercado de compra e venda de moradias, das
camadas de baixa e mdia renda da populao constituiu-se em poderoso
fator de crescimento da oferta de imveis na RMBH. A disponibilidade
de amortizao por longos perodos dos montantes necessrios para
quitar a casa prpria, somada s facilidades de financiamento, alm de
subsdios, propiciadas em especial pelo Programa Minha Casa Minha
Vida (PMCMV) a partir do ano de 2009, so condies que reforaram
o acesso moradia pelas camadas da populao que permaneceram,
por muitos anos, margem do mercado formal da habitao.
A poltica habitacional brasileira apresentou-se totalmente
desarticulada a partir do fechamento do Banco Nacional da
Habitao (BNH)1 no Governo Sarney, em 1986, quando os recursos
disponveis para habitao foram reduzidos drasticamente e a Caixa
Econmica Federal (Caixa) assumiu o passivo deixado pelo Sistema
1
No perodo de funcionamento do BNH (1964-86), a construo civil contou com
uma fonte de financiamento estvel (recursos do FGTS e SBPE) para a produo de
moradias novas, mas contribuiu muito pouco para enfrentar o problema que o rgo
se propunha a resolver, ou seja, viabilizar o acesso casa prpria pela populao de
mais baixa renda
67
Estrutura socioespacial e produo habitacional na Regio Metropolitana de Belo Horizonte...
Financeiro da Habitao (SFH). Assim, as atividades do BNH

foram incorporadas Caixa, que passou a ser o principal agente
promotor da poltica habitacional brasileira, tanto no nvel federal,
como tambm no estadual e municipal, evidenciando a dimenso
financeira da poltica.
O perodo que vai de 19852 ao incio da dcada de 1990 destacouse por uma profunda crise institucional pela qual passou a questo
habitacional. O governo federal atuou de maneira fragmentada e
descontnua, descolado de uma poltica consistente e de um plano de
governo que priorizasse o atendimento populao de baixa renda,
reforando os problemas crnicos da habitao no Brasil.
Aps o perodo de centralizao e homogeneizao, tpico do
regime militar, e com a escassez de financiamentos no nvel federal,
houve maior participao dos municpios na questo da habitao,
pois a consolidao da democracia tornou o poder local o interlocutor
das organizaes populares e o responsvel pelo equacionamento
das demandas sociais. Ocorreu, assim, um perodo de experincias
relacionadas produo habitacional, marcada pela diversidade
de iniciativas, com grande heterogeneidade e pouco articulada em
decorrncia da ausncia de uma poltica pblica nacional.
Em 1990, Fernando Collor de Mello foi eleito presidente pelo
voto direto e vinculou a gesto da poltica habitacional ao Ministrio
da Ao Social (MAS). De acordo com Freitas (2004), dentre os vrios
programas apresentados no documento Propostas para uma Poltica
Nacional de Habitao3 aqueles iniciados em 1990 foram: Plano de Ao
Imediata para Habitao (PAIH), Plano de Produo e Recuperao
de Loteamentos, Programa Integrado em reas Rurais, Projeto
S.O.S Habitao, Programa Empresrio Popular (PEP), Programa
de Habitao Popular (PROHAP), COOPHAB Programa de
Cooperativas Habitacionais e Programa de Construo e Recuperao
de Habitaes e reas Degradadas.
Observa-se que houve uma clara dissociao entre as polticas
habitacional, urbana e de saneamento no Governo Collor (1990-1992)
e os critrios para liberao de recursos passaram a obedecer lgica
Fim do governo militar e incio da Nova Repblica.
De acordo com Freitas (2004), o documento Proposta para uma Poltica Nacional de Habitao, elaborado em 1990 pelo Ministrio da Ao Social, no governo
Collor, sintetiza os pressupostos e fundamentos da poltica nacional de habitao e
as propostas para o perodo 1991/1995.
2
3
68
Paola Rogedo Campos | Jupira Gomes de Mendona
da poltica clientelista, visando a atender a interesses imediatos de

curto prazo do governo federal em crise. (CARMO, 2006, p.57).
Com a extino do BNH, a poltica habitacional havia perdido
sua instncia decisria de planejamento e a crise institucional que
atravessou esta transio deu margem a presses polticas clientelistas.
Tendo como coordenador da poltica habitacional o MAS, o Governo
Collor definiu sua ao pblica com uma forte natureza emergencial e
assistencial de carter seletivo.
Bonduki (2008) ressalta que decises polticas equivocadas e
marcadas por suspeitas de corrupo, como liberao de contratos
acima da capacidade do Fundo de Garantia do Tempo de Servio
(FGTS) no Governo Collor, levaram a uma paralisao total dos
financiamentos com recursos do FGTS entre 1991 e 1995.
O Governo Itamar Franco (1992 a 1994), aps o impeachment
de Collor, lanou os programas Habitar-Brasil e Morar-Municpio,
mas houve uma baixa efetividade na implementao dos programas.
Segundo Azevedo (1996, p. 88) do ponto de vista poltico, os programas
apresentaram um avano quanto gesto da poltica habitacional atravs dos
conselhos e a constituio de fundos especficos para a habitao. Do ponto de
vista operacional, de reduo do dficit habitacional, pouca efetividade.
Com o objetivo de pr fim aos dez anos de quase estagnao
em relao poltica habitacional nacional que se sucederam
extino do BNH, foi posta em curso, em 1996 pelo Governo
Fernando Henrique Cardoso (1995-2002), a nova Poltica Nacional
de Habitao4 (PNH). Formulada no mbito do Ministrio do
Planejamento e Oramento (MPO), pela Secretaria de Poltica
Urbana (SEPURB), a PNH foi implementada em um contexto de lutas
urbanas pelos direitos sociais. Ao mesmo tempo, aprofundava-se o
iderio neoliberal no pas e o discurso do Estado eficiente e mnimo.
O governo propugnava a sua incapacidade de sozinho financiar a
expanso que se considerava necessria e defendia a articulao do
setor pblico com o setor privado empresarial. Observa-se ainda
que o direcionamento da gesto habitacional ao Ministrio do
Planejamento e no a organismos de poltica de assistncia social,
4
A posio oficial do governo acerca da questo habitacional est explicitada nos
documentos Poltica Nacional de Habitao (1996) e Poltica de Habitao: Aes do
Governo Federal de Jan./95 a Jun./98 (1998), da Secretaria de Poltica Urbana do
Ministrio do Planejamento e Oramento do Brasil, que at o final do Governo FHC
seria o rgo federal responsvel pelo tratamento da questo urbana.
69
como havia ocorrido no Governo Collor, demonstra a importncia

dada dimenso econmica da questo.
Algumas premissas que nortearam a PNH foram o reconhecimento
de que no se pode pensar em habitao isoladamente do contexto da
cidade, sendo fundamental garantir populao tambm o acesso a
infraestruturas urbanas; o reconhecimento da funo social da terra
e da necessidade de regulao com o intuito de evitar a sua utilizao
especulativa, sobretudo em detrimento do acesso terra pela
populao de baixa renda; a necessidade de criao de mecanismos
capazes de estimular a participao coletiva e a cidadania nos processos
decisrios, entre outras.
Segundo Bonduki,
princpios como flexibilidade, descentralizao, diversidade,
reconhecimento da cidade real, entre outros, foram adotados como
novos referenciais, pelo menos na retrica, de maneira compatvel
com o ambiente e o debate nacional e internacional que, de uma
forma bastante generalizada, passou a rejeitar os programas
convencionais, baseados no financiamento direto produo de
grandes conjuntos habitacionais e em processos centralizados de
gesto. (BONDUKI, 2008, p.78)
A PNH caracterizou-se pela formulao de uma srie de programas,

entre os quais se destacavam o Programa de Apoio Produo,
Programa de Demanda Caracterizada, Programa Carta de Crdito,
Programa Carta de Crdito Associativa, Programa de Arrendamento
Residencial, Habitar-Brasil, Pr-Moradia, alm da criao de novas
fontes de financiamento5.
O Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) foi criado pela Lei Federal
9.514/97 com o propsito de promover o financiamento imobilirio,
estimulando a formao de novos fundos direcionados para a produo
de moradias. Segundo Carmo (2006, p.125), a finalidade era criar um
sistema de financiamento menos regulamentado do que o SFH tendo os
contratantes mais liberdade para a definio da regras dos contratos, da taxa
de juros, critrios de reajustes e prazos de financiamentos.
A referida lei estabelecia a possibilidade de alienao fiduciria do
bem imvel, permitindo ao investidor garantias concretas em relao
5
Sobre a Poltica Nacional da Habitao no perodo, ver CARMO (2006) e SANTOS
(1999).
70
ao risco de inadimplncia, tendo em vista que por este instrumento se

permitia a retomada do bem financiado de forma mais gil. O crdito
imobilirio operaria em condies menos arriscadas, estimulando o
investidor no mercado imobilirio.
Ermnia Maricato, ao analisar os trs anos iniciais do Governo
FHC, no que se refere questo habitacional, argumentou que:
apesar das boas intenes refletidas nos programas propostos e
no edifcio institucional criado pelo governo federal na rea de
habitao, a prtica efetiva no teve a menor repercusso na imensa
excluso que a se verifica. As reformas necessrias para tal foram
completamente ignoradas e os recursos investidos diminutos para
a dimenso do problema. (MARICATO, 1998, p.9)
Observa-se que a situao criticada por Maricato perpetua-se at

o final do Governo FHC. Apesar de ter ocorrido uma recuperao da
capacidade de interveno do Estado na produo, o acesso moradia,
por meio de solues adequadas natureza da demanda, sobretudo
da populao de baixa renda, esteve muito longe de ser atingido.
Recursos no-onerosos para o financiamento habitacional direcionado
baixa renda ocuparam uma posio secundria em relao ao total
investido6.
Pode-se afirmar que apesar da tentativa de reordenamento na
trajetria da poltica habitacional brasileira em 1996, buscando
a retomada da produo de moradias e o rompimento com a
centralidade e rgida concepo dos tempos do BNH, no houve uma
prtica satisfatria para o histrico problema de proviso de moradias
direcionada populao brasileira de mais baixa renda.
importante considerar ainda que o Governo FHC assumiu
definitivamente a participao da iniciativa privada na produo
habitacional conjuntamente com o setor pblico, entendendo esta
parceria como sendo de fundamental importncia, dada a amplitude
das carncias na rea do desenvolvimento urbano e habitacional7.
(...) apenas R$3,8 bilhes de Reais, representando menos de 10% do total alocado
nos financiamento, foram destinados para programas voltados exclusivamente para
a populao mais carente. Considerando-se somente recursos do OGU, pfios R$2,2
bilhes de Reais, 6% do total.(CARMO, 2006, p. 167)
7
De acordo com Shimbo (2010), nos governos de Fernando Henrique Cardoso
(1995-2002) assume-se definitivamente a lgica privada na proviso e na produo
da habitao, que se mantm nos governos de Luiz Incio Lula da Silva (2003-2010).
6
71
Carmo (2006) demonstra que a atuao do Governo Lula,

sobretudo nos primeiros anos de mandato, foi muito mais marcada
pela continuidade e ajustes do que propriamente pela ruptura com
a Poltica Nacional da Habitao implementada em 1996. Vrios
programas tiveram a continuidade garantida e alguns outros foram
incorporados poltica do perodo, como o Programa de Crdito
Solidrio e o Programa Especial de Habitao Popular, ambos
direcionados s famlias de baixssima renda, com ganhos mensais de
at trs salrios mnimos.
Bonduki (2008, p.80) afirma que:
se manteve ou mesmo se acentuou uma caracterstica tradicional
das polticas habitacionais no Brasil, ou seja, um atendimento
privilegiado para as camadas de renda mdia. Entre 1995 e 2003,
78,84% do total dos recursos foram destinados a famlias com
renda superior a 5 SM, sendo que apenas 8,47% foram destinados
para a baixssima renda (at 3 SM) onde se concentram 83,2% do
deficit quantitativo.
Contudo, as alteraes ocorridas na economia nacional, a

partir dos anos 2000, ocasionaram uma mudana de estratgia de
vrias empresas da indstria da construo e incorporadoras, que
redirecionaram seu foco de atuao para o segmento de baixa renda
da populao. Esta mudana de estratgia empresarial originou-se a
partir do somatrio de diversos fatores, entre os quais se destacam:
a) aumentos constantes dos recursos direcionados ao financiamento
da habitao de interesse social; b) forte entrada de recursos no
mercado imobilirio, por meio da abertura de capital na bolsa de
valores de diversas empresas do setor, impulsionando-as a expandir
suas operaes para outros estados e outros nichos de mercado, sob
a presso de remunerar os recursos captados; c) dficit habitacional
crescente, altamente concentrado nas faixas de menor renda; d)
tendncias de saturao da oferta de produtos de alto padro nas
grandes metrpoles, demandando diversificao; e) mais segurana
aos bancos nos financiamentos e maior rapidez nas cobranas, por
meio da regulamentao da Lei Federal 9.514 de 20 de novembro de
Nota-se, contudo, que o Estado e suas polticas, em particular a financeira, continuam sendo atores fundamentais na compreenso do problema habitacional, mesmo
quando a produo privada.
72
1997, que instituiu a alienao fiduciria de coisa imvel; f) controle

inflacionrio e g) ganhos reais no salrio-mnimo.
Ressalta-se ainda que a retomada de crescimento do mercado
imobilirio ocorreu tambm em virtude da promulgao da Lei
Federal 10.931 de 02 de agosto de 2004, que dispe sobre o patrimnio
de afetao8 de incorporaes imobilirias. Com mais segurana, os
agentes financeiros passaram a oferecer vantagens, tais como prazos
melhores, com menores taxas de juros e maior percentual financiado
por imvel. Estas vantagens viabilizaram o crdito para um nmero
maior de usurios, ampliando o acesso das classes de menor renda ao
mercado imobilirio.
Diante deste cenrio favorvel, o pblico de menor renda tornouse atrativo para a indstria da construo, que passou a contar
com uma enorme massa de clientes em condies de consumir a
mercadoria habitao, o que acarretou a reestruturao de diversas
empresas do setor, por meio de aquisies, associaes9, criao de
Os empreendimentos construdos sob este regime especial de tributao no respondem por dvidas tributrias da incorporadora, tendo oramento e contabilidade
prprios, o que oferece mais garantias aos compradores.
9
So exemplos: a Even Construtora e Incorporadora S.A. (que entrou no mercado de
Belo Horizonte em 2007), teve sua origem na fuso, em 2002, da ABC Investimento
com a Terepins & Kalili, fundadas em 1974 e 1980. A PDG teve sua origem em 2003
como uma rea focada no ramo imobilirio em um banco de investimentos. Com a
abertura de capital em 2007, adquiriu trs grandes empresas: a Goldfarb, A CHL e a
Agre. Em 2010 a empresa comprou a totalidade da Incorporadora Asacorp. Em 2006
a Cyrela iniciou a expanso geogrfica para 7 estados brasileiros (atualmente est
presente em mais de 30 estados) e em 2007 criou a marca Living (marca de empreendimentos econmicos). Em 2008 incorporou a RJZ Engenharia e constituiu joint
ventures com a Concina, Cury, Cytec, SKR, Lider, IRSA. Em 2009 a Living tornou-se Living Construtora, com sede prpria. Em 2006 a Gafisa comprou a AlphaVille
Urbanismo, passando a atuar no segmento de incorporao e venda de loteamentos de alto padro. Em 2007 criou a subsidiria Fit Residencial Empreendimentos
Imobilirios, direcionada a incorporao, construo e administrao de projetos
residenciais para a populao de baixa e mdia-baixa renda. Em 2008 passou a controlar a Construtora Tenda e a Fit foi incorporada pela Tenda. Em 2010 a ao da
Construtora Tenda deixou de ser negociada na Bovespa, passando a constituir-se
em ao da Gafisa. Em 2007 nasceu a MASB Desenvolvimento Imobilirio, a partir
de trs empresas mineiras: METRO Participaes Imobilirias, Alicerce Empreendimentos e a Santa Brbara Desenvolvimento Imobilirio. Em 2008, a Construtora
Lider se uniu Cyrela Brazil Realty, criando a joint venture LiderCyrela. Em 2008
fundou-se a Primvel, brao econmico do Grupo Lder. Em 2007 a MRV avanou
na diversificao geogrfica, marcando presena em mais de 50 cidades brasileiras, e
passou a deter participao acionria no capital social das construtoras Prime e Bls,
que atuam no segmento de empreendimentos populares. Adicionalmente, em 2007,
a MRV assinou com a CAIXA em Protocolo de Intenes que a tornou a primeira
8
73
subsidirias, contratao de profissionais, lanamentos de aes no

mercado financeiro10, etc. Em 2000, por exemplo, o foco da Direcional
Engenharia, empresa com sede em Belo Horizonte, volta-se para
grandes empreendimentos direcionados mdia e baixa renda, com
a implantao dos chamados Total Ville11, nos estados do: Amap,
Amaznia, Rondnia, Par, Distrito Federal, Esprito Santo, Minas
Gerais, Rio de Janeiro e So Paulo.
Ressalta-se que as empresas da indstria da construo
habitacional em processo de abertura de capital na bolsa de valores
(Bovespa), recorreram formao de um land bank, ou estoque de
terras, atravs de alto investimento na busca e aquisio de terrenos,
de forma a garantir, aos investidores externos, sua reproduo contnua
e ampliada e consequentemente, a valorizao do capital empregado
nas empresas. Sem o land bank, essas empresas dificilmente
conseguiriam atrair investidores na bolsa de valores. Na RMBH
observam-se grandes empresas da construo que, preparando-se para
construtora correspondente negocial da CAIXA no setor imobilirio, agilizando a
concesso de emprstimos aos clientes. Em 2008 foi constituda a MRVLOG, para
atuar no segmento imobilirio de incorporao e locao de centros de distribuio,
condomnios industriais, hubs e condomnios logsticos. Criada em 1991, a Rodobens Negcios Imobilirios iniciou sua atuao no segmento mdia-baixa renda em
2002. A Construtora Lincoln Veloso, criada em 1983 para atuar no mercado imobilirio para a mdia-alta e alta renda, passou a atuar no segmento mdia-baixa renda
a partir de 2008, tendo como parceira a Rodobens Negcios Imobilirios. Em 2006
a Rossi Residencial iniciou a expanso geogrfica com a inaugurao da regional
Braslia e estabelecimento de joint ventures com outros incorporadores regionais.
Em Belo Horizonte, a Rossi estabeleceu joint venture com a construtora mineira
Alicerce. Em 2007, inaugurou as regionais Nordeste e Oeste e em 2009 lanou a
Rossi Ideal, voltada ao segmento econmico de acordo com as diretrizes do Programa Minha Casa Minha Vida. Em 2010 lanou a Rossi Mais, tambm direcionada ao
segmento econmico. A Precon, com sede no municpio de Pedro Leopoldo (MG)
atua no mercado de pr-fabricados de concreto desde 1963. Em 2001 criou a Precon
Engenharia, passando a atuar tambm na incorporao imobiliria residencial e de
galpes industriais.
10
Atualmente so mais de duas dzias de empresas ligadas ao ramo imobilirio que
possuem capital aberto na BOVESPA. Entre elas: Cyrella (2005); Gafisa S.A. (2006);
Rossi Residencial S.A. (2006); Even Construtora e Incorporadora S.A. (2007); Camargo Corra Desenvolvimento Imobilirio S.A. (2007); Rodobens Negcios Imobilirios (2007); InPar S.A. (2007); PDG Realty Empreendimentos e Participaes
S.A. (2007); CR2 Empreendimentos Imobilirios S.A. (2007); MRV Engenharia e
Participaes S.A. (2007); Tecnisa S.A. (2007); e Direcional Engenharia (2009). Em
2007 a Gafisa S.A. passa a negociar aes tambm na Bolsa de Valores de Nova York.
11
Total Ville foi o nome dado pela empresa aos seus empreendimentos, compostos
por conjuntos de casas e pequenos prdios, dotados de reas de lazer e outras
amenidades.
74
abertura de capital em meados de 2006 e 2007, foram protagonistas

de uma disputa pela aquisio de terrenos para a incorporao de
empreendimentos habitacionais. Com a euforia que tomou conta do
mercado imobilirio entre 2007 e 2008, estas empresas, capitalizadas,
disputavam a compra dos melhores lotes com a oferta de altos valores
em dinheiro. Magalhes, Tonucci Filho e Silva (2011, p. 20) lembram
que uma das conseqncias dessa concentrao [de capitais no setor
imobilirio] foi que as prprias incorporadoras tornaram-se tambm
grandes proprietrias de terrenos. A partir de ento, a renda fundiria
deixa de ser um entrave e transforma-se em uma fonte significativa de
ganho para o capital imobilirio, cuja reproduo bsica assentava-se
apenas sobre a mais-valia extrada dos trabalhadores da construo
civil. Podemos acrescentar que esta foi uma forma encontrada pelo
capital incorporador para superar o conflito com o proprietrio de
terra, na disputa pela apropriao de parte da renda fundiria.
O setor imobilirio reagiu positivamente ao novo quadro
conjuntural, em busca da recuperao das perdas por muitos anos de
desaquecimento. Porm, a crise econmica internacional de 2008, que
teve incio no setor imobilirio dos EUA, repercutiu Brasil gerando
incertezas. Houve acentuada queda no valor das aes das empresas
construtoras na bolsa de valores, que reduziram os investimentos e
comearam a acumular dvidas e estoques. Uma das aes emergenciais
do Governo Lula foi investir fortemente no setor habitacional,
estimulando a gerao de empregos e renda. Foi criado assim o
Programa Federal Habitacional Minha Casa Minha Vida (PMCMV),
originalmente desenvolvido na Casa Civil e no Ministrio da Fazenda,
como parte do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC).
A nova lgica de produo habitacional passou a ser: grandes
grupos lanam grandes empreendimentos, a fim de garantir ganhos
em escala, ainda que o grande volume de crditos tenha favorecido
tambm a intensificao da atividade de pequenos empreendedores.
Na Regio Metropolitana de Belo Horizonte, o que se observa
um mercado habitacional com crescimento bastante heterogneo,
com relao aos tipos de imveis ofertados, que agregam desde
empreendimentos constitudos de dezenas de edifcios e centenas
de unidades habitacionais at pequenos edifcios e conjuntos de
casas (muitas vezes geminadas), voltados para o mercado de renda
mdia e baixa, at parcelamentos horizontais e condomnios verticais
direcionados ao mercado de alta renda. O mercado de terras,
75
cuja lgica acompanha o mercado habitacional, apresentou duas

caractersticas principais: de um lado, a expanso territorial dos
loteamentos populares para periferias mais distantes, reafirmando e
fortalecendo o movimento de periferizao e, de outro, intensificou-se
o padro de autossegregao das categorias dirigentes, na forma dos
loteamentos fechados, especialmente em reas prximas aos espaos
infraestruturados da zona central de Belo Horizonte, aprofundandose as desigualdades na apropriao do solo urbano na RMBH. Mais
recentemente, esse padro tende a se expandir tambm para periferias
antes caracterizadas pela ocupao precria de segmentos populares, a
partir do licenciamento de grandes enclaves de alta renda, produzidos
pelo capital internacional, o que aponta para novas tendncias de
estruturao do espao metropolitano.
As transformaes recentes na produo habitacional na

RMBH: novas tendncias na organizao socioespacial
A estruturao da Regio Metropolitana tem uma histria marcada
pela forte interveno estatal. O incio da metropolizao remonta aos
anos de 1940, quando o Governo do Estado inaugurou o primeiro
distrito industrial, a oeste, e a Prefeitura de Belo Horizonte implantou
o complexo arquitetnico-turstico da Pampulha, a norte da cidade,
ligando-o rea central pela Avenida Presidente Antnio Carlos.
Estas duas direes, norte e oeste, configuraram os eixos de expanso
urbana e metropolitana nas dcadas seguintes. O padro centroperifrico de crescimento foi caracterizado pela ocupao operria e
popular, a oeste, onde se concentrou a produo industrial de grande
porte,12 e tambm pela ocupao extensiva de loteamentos populares,
atravs de auto-construo e ajuda mtua, a norte. Nestes dois eixos
de expanso concentraram-se tambm os conjuntos habitacionais
implantados pelo Estado nos anos oitenta. A concentrao dos bairros
de alta renda, na rea central de Belo Horizonte e sua expanso na
direo sul, consolidou-se e aprofundou-se nas dcadas recentes, com
a implantao de loteamentos fechados e grandes empreendimentos
no municpio vizinho de Nova Lima.
At os anos 2000, a estrutura socioespacial metropolitana era
caracterizada por: a) crescente elitizao dos espaos centrais e periDestacam-se a Refinaria Gabriel Passos, implantada no final da dcada de 1960, e
a Fiat, inaugurada em 1976.
12
76
centrais, lugar de concentrao das elites dirigentes e intelectuais;

b) expanso dessas reas elitizadas para a regio sul, alcanando
principalmente o Municpio de Nova Lima, com ocupao de
loteamentos fechados e grandes empreendimentos residenciais;
c) crescente espraiamento territorial das classes mdias (pequenos
empregadores, profissionais de nvel superior e parte dos segmentos
de ocupao de nvel mdio), estendendo-se inclusive para parte
da regio industrial, mesclando-se aos operrios mais qualificados;
d) consolidao dos espaos populares na poro norte da regio
metropolitana.13
Na dcada de 2000, destacaram-se dois fenmenos que impactaram
de forma significativa a estrutura socioespacial metropolitana. Em
primeiro lugar, um conjunto de importantes investimentos pblicos
nas reas a norte resultou na atrao por novos empreendimentos
imobilirios privados e gerou grande valorizao especulativa no
preo da terra14. Destacam-se: a via expressa que liga Belo Horizonte
ao Aeroporto Internacional Tancredo Neves, em Confins, conhecida
como Linha Verde; a implantao do Aeroporto Industrial de
Confins; a nova sede administrativa do Governo do Estado (Cidade
Administrativa CAMG), na divisa entre Belo Horizonte, Vespasiano
e Santa Luzia; o Parque Tecnolgico situado no Campus da UFMG,
na Pampulha e o projeto do Plo de Microeletrnica no Municpio de
Vespasiano. Em segundo lugar, a conjuntura favorvel intensificao
de empreendimentos imobilirios (destacando-se o aumento
gigantesco do crdito imobilirio, em especial com a implantao do
Programa Minha Casa Minha Vida), produziu um boom imobilirio,
que se caracterizou pela expanso territorial, incorporao de novos
segmentos de mercado e disseminao da tipologia apartamento em
municpios antes caracterizados pela moradia do tipo casa. Os Censos
Demogrficos apontam um decrscimo na participao de Belo
Horizonte no total de apartamentos da RMBH (84,6% em 1991 para
81,6% em 2010 e aumento da participao de Betim (0,9% para 2,9%
Para anlises mais detalhadas dessa estrutura, ver: Costa et al.2006 e Mendona
(2008).
14
O grande aumento no preo da terra no primeiro momento foi resultante de uma
expectativa que ainda passa por um processo de acomodao. Entrevistas realizadas
com agentes corretores no distrito de So Benedito, em Santa Luzia, no primeiro semestre de 2010 mostraram casos de famlias adquirentes de moradias que, ao
constatarem incapacidade de pagamento colocavam o imvel venda, mas os preos
praticados no mercado eram menores do que aquele inicialmente pago.
13
77
no perodo). Contagem, a oeste, e Santa Luzia, a norte, mantm sua

participao (10,7% em 1991 e 10,1% em 2010, no primeiro caso,
e 1,8% em 1991 e 1,9% em 2010, no segundo). Pedro Leopoldo
e Ribeiro das Neves, a norte, Sabar, a leste, e Nova Lima, a Sul,
ainda apresentavam pequena participao em 2010, mas tiveram um
incremento no nmero de apartamentos que variou entre 240 e 520%.
Em toda a RMBH houve um incremento de 168.390 apartamentos
entre 1991 e 2010, nmero significativo, se considerarmos que
neste ltimo ano o Censo acusou um total de 1.505.073 domiclios
particulares permanentes enquanto este nmero resultado de um
incremento de 83% no perodo, o nmero de apartamentos mais que
dobrou. Neste ltimo Censo pode-se observar ainda um total de 64.353
edificaes em construo na RMBH15 - ver Tabela 1.
Nos anos 2000 permaneceu a produo de lotes populares
a norte e oeste. A estes se somam loteamentos de stios de recreio,
com destaque, nestas regies, para Esmeraldas e Lagoa Santa. A
novidade foram os grandes empreendimentos previstos para os
municpios mais distantes, na poro meridional. Dois exemplos so o
Precon Park e o Reserva Real. O primeiro, em implantao em reas
prximas ao aeroporto internacional, nos municpios de Confins e
Pedro Leopoldo, na primeira fase, e de Lagoa Santa na segunda fase.
Concebido para ser uma tecnpolis, o projeto compreende cinco
ncoras: ensino, cincia e tecnologia, residencial, armazenamento e
logstica, e entretenimento. Abrange uma rea total de 12 milhes de
m2 na qual sero construdos: um parque de cincia e tecnologia (no
qual j se encontra em funcionamento uma universidade de Pedro
Leopoldo), um parque de negcios, um empreendimento residencial
com diversificao de usos e tipologia residencial e um parque
esportivo (incluindo um estdio de futebol para 35 mil pessoas)
(COSTA; MENDONA, 2012, p.60). O segundo, Resort Reserva Real,
denominado inicialmente Quintas do Rio das Velhas, licenciado para
implantao na poro sul do municpio de Jaboticatubas, tambm se
caracteriza como um condomnio residencial de alta renda, mas se
diferencia por oferecer equipamentos ncora muito sofisticados e uma
O IBGE considera que as edificaes em construo somente so consideradas a partir da existncia de obras na fundao e na ausncia de moradores
(http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/censo2010/cnefe/Nota_Divulgacao_CNEFE.pdf - acesso em 09/05/2012). Deste modo, considerando-se que
uma edificao pode conter muitas unidades habitacionais, o nmero apresentado
pelo IBGE adquire relevncia.
15
78
infraestrutura interna de servios que busca a autonomia. Com rea

total de 1.000 hectares, o projeto prev ainda pista de pouso, campos
de golfe, centro hpico, centro comercial e um conjunto de habitaes
de interesse social, para apoio ao complexo (Idem, p.61).
A sul, destaca-se o municpio de Nova Lima, onde ainda permanece
a predominncia de produo de lotes de grandes dimenses
direcionados aos segmentos de mdia e alta renda.
O parcelamento da terra na regio metropolitana, em que pese a
intensificao de empreendimentos imobilirios residenciais a partir
da segunda metade da ltima dcada, tem significado o aumento na
vacncia e a expanso territorial perifrica. Estudos do Plano Diretor
Metropolitano16 (GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS;
UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS, 2010, p. 198)
apontam grande percentual de lotes desocupados principalmente no
quadrante oeste-norte, destacando-se os municpios de Mateus Leme,
Juatuba, Igarap, So Joaquim de Bicas, Esmeraldas, Lagoa Santa e
Jaboticatubas.
Como resultado dessa dinmica, permanece a expanso dispersa
do tecido metropolitano. Ainda que vrios dos conjuntos residenciais
concentrados em Contagem e Betim estejam sendo implantados em
vazios existentes dentro da malha urbana at mesmo por exigncia
das respectivas prefeituras municipais, uma mirade de pequenos
empreendimentos tem sido produzida nas franjas do territrio
metropolitano, incorporando reas antes externas mancha urbana
(ver Figura 1) 17.
16
Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Regio Metropolitana de Belo
Horizonte PDDI-RMBH.
17
A figura 1 contm empreendimentos habitacionais em implantao e/ou em lanamentos at o ano de 2010, levantados atravs de pesquisa nos sites das principais
empresas incorporadoras e construtoras (ver Nota 19), conjuntos residenciais observados atravs do Google Earth, considerando-se o perodo posterior a 2006 e, ainda,
os endereos de empreendimentos financiados atravs do PMCMV, disponibilizados
pela Gerncia Regional de Negcios/BH da Caixa Econmica Federal para o PDDI-RMBH.
79
Tabela 1 RMBH - Quantidade de edificaes em construo e de domiclios

permanentes - 2010
Municpio
Baldim
Edificaes
em construo
303
% edif.
em construo
sobre total dom.
perm. (1)
Numero de
domiclios
permanentes
Observaes
2.539
11,9%
Belo Horizonte 5.980
762.075
2,1%
Produo para mdia e alta

renda+ PMCMV
Betim
5.800
112.591
5,2%
Concentrao de pequenos e
mdios conjuntos
Brumadinho
1.012
10.570
9,6%
Ocupao de loteamentos
de alta renda + PMCMV (ver
Tabela 2)
Caet
1.289
11.877
10,9%
Ocupao de loteamentos +
PMCMV
Capim Branco
324
2.647
12,2%
Confins
167
1.698
9,8%
Contagem
7.766
184.839
4,2%
Concentrao de
pequenos e mdios
conjuntos(principalmente
PMCMV)
Esmeraldas
2.042
17.523
11,7%
(inclui stios de recreio)
Florestal
208
2.034
10,2%
Ibirit
3.449
46.239
7,5%
Principalmente autoconstruo + PMCMV
Igarap
1.103
10.391
10,6%
pequena produo(PMCMV)
Itaguara
282
3.987
7,1%
Itatiaiuu
270
3.074
8,8%
Jaboticatubas
964
5.396
17,9%
(principalmente stios de
recreio)
Juatuba
517
6.808
7,6%
Pequena produo (PMCMV)
Lagoa Santa
1.544
15.734
9,8%
Produo para mdia e alta

renda(tambm PMCMV)
Mrio Campos
450
3.870
11,6%
Mateus Leme
725
8.562
8,5%
Ocupao de loteamentos;
pequena produo.
Matozinhos
874
9.871
8,9%
Principalmente PMCMV
Nova Lima
2.014
24.203
8,3%
Produo exclusivamente para

mdia e alta renda
Nova Unio
227
1.653
13,7%
Pedro
Leopoldo
1.308
17.510
7,5%
pequena produo
Raposos
280
4.379
6,4%
Ribeiro das
Neves
5.419
85.135
6,4%
Principalmente PMCMV +
auto-construo
Rio Acima
228
2.631
8,7%
Rio Manso
188
1.689
11,1%
Sabar
2.166
36.479
5,9%
Santa Luzia
2.669
58.332
4,6%
Pequenos e mdios conjuntos
80
So Joaquim
de Bicas
640
6.799
9,4%
So Jos da
Lapa
510
5.647
9,0%
Pequenos conjuntos(tambm
PMCMV)
Sarzedo
969
7.339
13,2%
Principalmente PMCMV
Taquarau de
Minas
181
1.162
15,6%
Vespasiano
2.485
29.790
8,3%
Pequenos conjuntos(tambm
PMCMV)
RMBH (total)
64.353
1.505.073
4,3%
(1) Ainda que cada edificao em construo possa significar vrias unidades habitacionais, a proporo aqui
apresentada possibilita uma idia da tendncia em cada municpio.
Fonte: IBGE, Censo Demogrfico, 2010 - dados trabalhados (para edificaes
em construo: http://www.censo2010.ibge.gov.br/painel - acesso em 06/05/2012)
Pesquisa realizada no segundo semestre de 2010 nos sites das

principais empresas incorporadoras e construtoras, 18 complementada
com observaes em campo e no Google Earth, alm de informaes
do IBGE (Tabela 1) e da CAIXA (Tabela 2), indicam caractersticas
marcantes de alguns municpios da RMBH, em relao ao processo
de produo habitacional, sobressaindo-se nos anos mais recentes
a implementao do PMCMV na metrpole, e que indicam novas
tendncias na estruturao do territrio metropolitano.
Os empreendimentos esto altamente concentrados em:
Belo Horizonte, Betim, Contagem e Ribeiro das Neves, inclusive
aqueles destinados a famlias de menor renda (ver Tabelas 1 e 2).
Em Belo Horizonte, a produo bastante significativa, heterognea
e distribuda por praticamente todo o territrio (ver Figura 1).
Os empreendimentos para os segmentos de alta renda localizamse principalmente na regio centro-sul, historicamente lugar de
concentrao das elites dirigentes e intelectuais, e em sua expanso
metropolitana, concentrada prximo divisa, no municpio de Nova
Lima, regies conhecidas como Seis Pistas e Vale do Sereno. Nova
Lima sobressai por abrigar o transbordamento da ocupao de
condomnios verticais de luxo e de grande densidade da zona sul de
Belo Horizonte, alm dos loteamentos residenciais fechados, que se
expandem em vrias frentes de ocupao do municpio, assim como
em parte do municpio de Brumadinho.
Foram levantados, no perodo de 28 de setembro de 2010 a 29 de outubro de 2010,

os dados das seguintes empresas: MRV, Tenda, Lincoln Veloso, Emccamp, Prodomo,
Vsper, Dnamo, Forte, Canopus, Somar, gata, Habitare, Even, Rossi, Somattos,
Soinco, Capara, Alicerce, Conartes, Patrimar, Diniz Camargos.
18
81
No municpio de Belo Horizonte, assiste-se tambm ocupao

de reas ainda vazias nos limites a oeste, sudoeste e norte, incentivada,
sobretudo, pelo Programa Minha Casa Minha Vida, atravs da
produo de pequenos edifcios em conjuntos habitacionais
relativamente grandes. Observam-se ainda lanamentos de diversos
empreendimentos habitacionais ao longo das reas onde foram
implantados projetos estruturantes pelo poder pblico, como a Linha
Verde, a Cidade Administrativa e o Aeroporto Industrial de Confins.
Os projetos estruturantes, assim denominados pelo potencial que
possuem de influenciar o uso e a ocupao no entorno, produzem
valorizao dos terrenos e propriedades, que resultam em novos
arranjos, quase sempre com a expulso dos antigos usurios.
Um outro dado que deve ser considerado nesta anlise a discusso
do projeto da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo de
Belo Horizonte (que resultou na Lei 9959 de 21 de julho de 2010) em
que se propunha a reduo do potencial construtivo em praticamente
todas as zonas do municpio. Durante o andamento das negociaes,
houve uma verdadeira corrida e um enorme nmero de projetos
protocolados na Secretaria Municipal Adjunta de Regulao Urbana
da Prefeitura de Belo Horizonte (SMARU/PBH), com o intuito de se
garantir os potenciais de adensamento dos terrenos j incorporados
pelas inmeras construtoras. Este dado pode ser adicionado s causas
do enorme nmero de lanamentos e da intensificao da produo
habitacional no municpio, durante o ano de 2010.
82
Figura 1 Principais empreendimentos imobilirios residenciais a RMBH aps 2006
Fonte: Google Earth; sites das principais empresas incorporadoras; Caixa/Gerncia Regional de
Negcios/BH.
83
Tabela 2 RMBH Unidades habitacionais financiadas para os segmentos

at 03 salrios mnimos 2009-2012/maro (1)
Municpio
PMCMV-FAR
Baldim
0,0%
Belo Horizonte
1.470
16,8%
Betim
2.396
27,4%
Brumadinho
0,0%
Caet
400
4,6%
Capim Branco
0,0%
Confins
0,0%
Contagem
568
6,5%
Esmeraldas
356
4,1%
Florestal
0,0%
Ibirit
0,0%
Igarap
264
3,0%
Itaguara
0,0%
Itatiaiuu
0,0%
Jaboticatubas
0,0%
Juatuba
0,0%
Lagoa Santa
620
7,1%
Mrio Campos
0,0%
Mateus Leme
0,0%
Matozinhos
208
2,4%
Nova Lima
0,0%
Nova Unio
0,0%
Pedro Leopoldo
0,0%
Raposos
0,0%
Ribeiro das Neves
1.640
18,8%
Rio Acima
192
2,2%
Rio Manso
0,0%
Sabar
0,0%
Santa Luzia
0,0%
So Joaquim de Bicas
64
0,7%
So Jos da Lapa
144
1,6%
Sarzedo
96
1,1%
Taquarau de Minas
0,0%
Vespasiano
316
3,6%
TOTAL
8.734
100,0%
(1) Apresentam-se todas as unidades contratadas, independetemente de j estarem em obras, cuja informao
no est disponvel.
Fonte: Caixa Econmica Federal
84
Os municpios de Contagem e Betim, no eixo oeste, sobressaem

pela intensificao da produo de pequenos conjuntos de prdios
residenciais e de casas (isoladas ou geminadas), inseridos em reas j
urbanizadas ou de urbanizao recente, voltados para os segmentos de
renda mdia, e tambm pela produo, em maior escala, de unidades
habitacionais para populaes de menor renda, vrios deles nas franjas
da malha urbana (ver Figura 1), incentivada sobretudo, pelo PMCMV.
A noroeste, o municpio de Ribeiro das Neves tem sido o
mais comprometido com a implantao de parcelamentos precrios
voltados para a populao de baixa renda, apresentando mais
recentemente uma produo habitacional intensificada pelo PMCMV,
especialmente no Distrito de Justinpolis (PMCMV-FGTS) e na regio
do Bairro Veneza (PMCMV-FAR), mas proximidades da divisa com o
municpio de Esmeraldas. Em Ribeiro das Neves esto localizados
20% das unidades produzidas pelo Programa Minha Casa Minha
Vida para a faixa at 3 salrios mnimos (Tabela 2). J o Municpio
de Esmeraldas, de grande extenso territorial, constitui lugar de
expanso da ocupao perifrica e precria de Ribeiro das Neves e
de Contagem, ao longo da BR-040, mas, por outro lado, apresenta um
grande nmero de novos parcelamentos, destinados em sua maioria
aos segmentos de renda mdia e alta, o que explica o grande nmero
de edificaes em construo apontado no Censo de 2010 (Tabela 1).
No Eixo Norte, verifica-se, de um lado, ocupao ainda bastante
horizontal em parcelamentos com carncia de infraestrutura e, de outro,
produo habitacional verticalizada nos municpios mais prximos a Belo
Horizonte, nas reas mais bem servidas de infraestrutura e mais prximas
do CAMG, potencializada pelo PMCMV, principalmente nos municpios
de Vespasiano e Santa Luzia. Observa-se ainda recente expanso desta
produo para os municpios de So Jos da Lapa e Pedro Leopoldo.
Por outro lado, h tambm intensificao dos loteamentos residenciais
fechados voltados para populao de alta renda, especialmente nos
municpios com este histrico de ocupao, como o caso de Lagoa
Santa. Nos municpios mais distantes, ainda predominam tipos de
ocupao mais caractersticos de cidades sem grande comprometimento
com a metrpole, embora, j h algum tempo, venham se implantando,
principalmente na direo da Serra do Cip, os stios de lazer e
loteamentos fechados de alta renda. Este movimento pode ser observado
nos municpios de Jaboticatubas e Taquarau de Minas.
No Eixo Leste, o municpio de Sabar apresenta-se conurbado
85
com Belo Horizonte, atravs de bairros de urbanizao precria,

ocupados por populao de baixssima renda, e de bairros de renda
mdia-baixa, com tendncia a alguma verticalizao. Nos demais
municpios desta regio, assim como naqueles mais distantes do eixo
norte, o comprometimento com o processo de ocupao da capital
ocorre atravs da implantao de chcaras e stios de lazer voltados
para a populao de renda mdia e alta.
Especificamente com relao produo habitacional inserida
na modalidade do PMCMV-FAR, destinada s famlias com renda
de at trs salrios mnimos, em Betim situa-se a maior quantidade
de unidades habitacionais (cerca de 2.400 moradias) ver Tabela 2.
Destacam-se ali trs conjuntos produzidos pela Construtora Habit com
um total aproximado de 1.100 unidades (Residenciais Palmeiras 1 e 2
e o Baviera) . Em Belo Horizonte, a Construtora Emccamp S/A ser
a responsvel pela construo de aproximadamente 1.500 unidades
habitacionais no Bairro Jardim Vitria. Em Ribeiro das Neves, a
Direcional Engenharia a responsvel por alguns empreendimentos
em implantao ao longo da BR-040, na Regio do Veneza. Os dados
apresentam para Lagoa Santa uma produo de 620 unidades,
e Contagem o 5o municpio em quantidade de habitaes com
568 unidades, dos quais 288 apartamentos foram produzidos pela
Construtora Emccamp S/A. O municpio de Caet tambm possui dois
empreendimentos em construo, com um total de aproximadamente
400 unidades. Em outros oito municpios, situados a norte e oeste
da regio metropolitana encontra-se um total de 1.640 unidades
habitacionais. Considerando o total de produo para as famlias
com renda at 3 salrios mnimos, tem-se que o dficit habitacional,
acumulado nesta faixa de renda, ainda no parece estar sendo
superado, apesar dos esforos representados pelo Programa Minha
Casa Minha Vida. O montante de unidades habitacionais produzidas
para esta faixa de renda atravs do programa, no perodo entre 2009 e
2012 na RMBH alcana apenas 5% do dficit na rea urbana apontado
pela Fundao Joo Pinheiro para o ano de 2005, que era de 172.625
moradias (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2007 p. 8).
Ressalta-se que as empresas contam com o apoio do poder
pblico para executarem os empreendimentos destinados s famlias
de at trs salrios mnimos, a partir dos investimentos pblicos em
infraestrutura urbana e equipamentos de consumo coletivos, o que
refora a j histrica ao do Estado, que ao mesmo tempo tenta
86
viabilizar a proviso de moradias para a baixa renda e garantir a

lucratividade do setor empresarial. Contudo, aps a consolidao das
reas onde foram implantados os empreendimentos para o segmento
de mais baixa renda, a partir de parcerias com o Estado as empresas
realizam novos empreendimentos habitacionais, direcionados a
segmentos com renda mais elevada (3 a 10 s.m.), como estratgia para
se apropriarem dos sobrelucros de localizao.
Entrevistas realizadas durante o primeiro semestre do ano de
2010 com algumas empresas incorporadoras que atuam no segmento
habitacional na RMBH19 permitiram observar que havia um senso
comum em relao estabilidade macroeconmica, que teria gerado
benefcios a todas as classes sociais e setores empresariais. O setor
imobilirio foi, sem dvida, dos que mais se beneficiaram, contando com
a incluso de uma enorme massa de novos pretendentes em condies
de consumir a mercadoria-habitao. Tambm era senso comum
a crena na necessidade de apoio do Estado produo imobiliria,
principalmente atravs de mecanismos de financiamento e subsdios
habitao para o atendimento aos segmentos de baixa renda.
Das doze empresas entrevistadas, apenas duas no participavam
do PMCMV Construtora Atenas e Habitare - e mantinham a produo
de empreendimentos habitacionais direcionados especificamente aos
segmentos de renda mdia e alta da populao. As outras dez empresas
consideraram o PMCMV um sucesso, uma vez que havia, claramente,
sua apropriao por parte dos capitais imobilirios. A alta vertiginosa
do preo da terra presenciada em toda a RMBH um exemplo da
apropriao de investimento pblico pelo setor privado, uma vez
que tem como determinante um mercado fortemente aquecido pela
produo em larga escala e parcialmente subsidiada, de moradias.
Um outro fator que merece destaque nesta anlise que a grande
maioria das empresas entrevistadas estavam atuando dentro da faixa
de renda de 3 a 10 salrios mnimos (com destaque para a faixa de 6
a 10 salrios mnimos), com inmeros projetos em desenvolvimento e
em operao.
As empresas entrevistadas consideravam um grande desafio
viabilizar a construo de unidades residenciais para as famlias de
at 3 salrios mnimos20, afirmando que o valor pago pelas unidades
As empresas entrevistadas foram: Atenas, Celta, Direcional, Emccamp, Habit, Habitare, Lincoln Veloso, MRV, Primvel, Prodomo e Tenda.
20
Cabe ressaltar que o grande desafio do deficit habitacional no Brasil, ou seja, da
19
87
era muito baixo para se operar nesta faixa de renda. O argumento das
construtoras consistia em que o aquecimento do mercado imobilirio
em Belo Horizonte inflacionou a cadeia produtiva da construo,
sobretudo o preo da terra, fazendo com que os valores autorizados
pelo governo para a construo de imveis para a faixa de renda mais
baixa da populao fosse comercialmente invivel.
Alm disso, as construtoras avaliavam que no era o Custo Unitrio
Bsico da Construo (CUB) que deveria ser ponderado, mas que deveriam
ser considerados os fatores que oneram a construo, como a topografia
acidentada, em diversas regies da RMBH, que implicam maiores custos,
dada a necessidade de grandes ajustes de terra ou contenes.
Ainda de acordo com informaes obtidas nas entrevistas, os
empreendimentos para famlias at 3 salrios mnimos s foram
viabilizados na primeira fase do programa porque os terrenos nos
quais foram implantados j pertenciam s construtoras. Alm disso,
as respectivas prefeituras acrescentaram valor ao teto pago pela
CAIXA para cada unidade habitacional e implantaram equipamentos
comunitrios, alm de isentar impostos, garantindo a rentabilidade
desejada pelas construtoras.
Consideraes Finais
A conjuntura macroeconmica da ltima dcada vem acompanhada
por uma expressiva produo habitacional na RMBH, potencializada, nos
ltimos trs anos, pelo PMCMV e caracterizada pela heterogeneidade,
densidade construtiva e disperso. Esta dinmica tem gerado algumas
novas tendncias e mantido outras, ressaltando-se de um lado alteraes
no padro centro-perifrico de crescimento urbano, na medida em
que grandes empreendimentos residenciais e mistos orientados
para segmentos de alta renda vm sendo licenciados em regio que
historicamente constitua vetor de expanso da periferia precria21 e, de
outro, a consolidao da mescla de grupos sociais de mdia-baixa e baixa
renda nos espaos imediatamente perifricos ao plo metropolitano.
Ainda se concentra, no entanto, o segmento do mercado
proviso de novas moradias, depende sobretudo de possibilitar o acesso, das famlias
que recebem at trs salrios mnimos por ms, habitao.
21
importante considerar a intensificao de novos loteamentos, denominados
condomnios fechados, direcionados s classes mdias e altas em praticamente em
todas as direes da RMBH.
88
imobilirio direcionado s famlias de alta renda, que produz espaos

de luxo, nas reas mais valorizadas de Belo Horizonte, ou seja, no
centro, e tambm na centralidade que se estende particularmente ao
sul. Simultaneamente, expande-se a produo imobiliria que segue o
rastro ao mesmo tempo em que conforma o espraiamento das classes
mdias pelo territrio metropolitano, principalmente atravs da
produo de edifcios de apartamentos.
J o mercado popular, que voltou a ser lucrativo para as empresas
incorporadoras e construtoras, se expressa pela produo de
conjuntos de pequenos edifcios e/ou casas (isoladas ou geminadas),
produzidos predominantemente em bairros perifricos da capital e
nas franjas urbanas dos municpios vizinhos, ainda que em quantidade
pequena para o atendimento faixa de baixssima renda (famlias
que recebem at 3 salrios mnimos), reafirmando o fato de que as
polticas habitacionais no Brasil nunca atenderam s reais necessidades
dos segmentos de mais baixa renda, necessidades estas claramente
apontadas pelos estudos sobre o dficit habitacional brasileiro.
Observa-se, assim, uma ocupao do solo caracterizada, ao
mesmo tempo, por uma alta concentrao de novos empreendimentos
no municpio de Belo Horizonte e uma densa produo de habitao
nas periferias, inclusive incorporando novas reas mancha urbana
metropolitana. O Estado, por sua vez, continua tendo papel importante
na definio de onde e de que forma as diversas classes sociais
distribuem-se pelo espao urbano, j que os investimentos pblicos
em infraestrutura valorizam a propriedade privada da terra.
Ressalta-se ainda que o Estado mais uma vez, priorizou a construo
de novas moradias para os segmentos de baixa renda diretamente
pelas construtoras e empresas imobilirias, com o argumento central
de que as grandes empresas so indispensveis para elevar a escala da
produo, e consequentemente, dos negcios imobilirios, e permitir
o uso de tecnologia avanada a fim de reduzir os custos da habitao,
viabilizando o acesso da populao de baixa renda ao mercado
formal. No entanto, como vimos, essa produo no tem alcanado
de forma significativa os segmentos de mais baixa renda. O resultado
mais visvel o de que proprietrios fundirios e incorporadores
imobilirios so altamente beneficiados nesse processo, devido no
somente valorizao fundiria causada pelo incremento da demanda,
mas tambm em razo dos vultosos investimentos pblicos federais
direcionados produo da habitao.
89
Ao mesmo tempo, a transferncia da produo de habitao

de interesse social, do Estado para a iniciativa privada, sem
vinculao com uma poltica urbana que oriente o processo de
estruturao metropolitana vem promovendo a contnua expanso
e fragmentao do tecido urbano na Regio Metropolitana de Belo
Horizonte.
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91
O Programa Minha Casa Minha Vida em

Juatuba/MG: ampliao do mercado
da moradia no espao metropolitano perifrico
Ana Carolina Maria Soraggi
s transformaes recentes da poltica habitacional brasileira, coroadas com o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida
(PMCMV), desencadearam um processo de transformao no mercado
imobilirio que culminou na insero em escala mais abrangente das
famlias com renda inferior ou igual a 10 salrios mnimos no mercado
consumidor de moradia. A conformao de um cenrio economicamente estvel e o incremento da oferta de crdito imobilirio ao longo dos
anos 2000 favoreceram a ampliao da demanda solvvel, que passou a
incorporar o chamado segmento econmico da populao.
O presente texto tem por objetivo apresentar algumas discusses
em torno da produo habitacional atrelada ao PMCMV na Regio
Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), tendo como objeto de
anlise o municpio de Juatuba1. Busca-se compreender as principais
caractersticas da produo de moradia voltada para o chamado segmento econmico atrelada ao PMCMV notadamente na modalidade PMCMV-FGTS2.
1
Este texto tem origem na Dissertao de Mestrado apresentada ao Programa de
Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo/UFMG, desenvolvida sob orientao
da Professora Jupira Gomes de Mendona. Ver Soraggi (2012).
2
O Programa Minha Casa Minha Vida foi criado e regulamentado atravs da Lei
Federal n. 11.977/2009 (BRASIL, 2009), contemplando o Programa Nacional de
Habitao Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitao Rural (PNHR).
Dentre as modalidades que integram o PNHU esto o PMCMV-FAR e o PMCMV-FGTS. No primeiro, voltado exclusivamente para famlias com renda igual ou inferior a 03 salrios mnimos, as unidades residenciais so financiadas com recursos
do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). No segundo, voltado para famlias
com renda igual ou inferior a 10 salrios mnimos, as unidades residenciais so financiadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS). O
93
O Programa Minha Casa Minha Vida em Juatuba/MG...
As discusses aqui apresentadas foram estruturadas em torno de

duas hipteses relacionadas ao trabalho de Ribeiro (1997), que, ao
analisar o mercado capitalista da moradia, aponta dois limites especficos produo da mercadoria moradia em larga escala. O primeiro
coloca-se ao nvel de transformao do capital-dinheiro em capital-mercadoria: trata-se do problema fundirio. O outro aparece no
momento de realizao do capital-mercadoria: problema da demanda
solvvel (RIBEIRO, 1997, p.86). Segundo o autor, o setor da moradia se desenvolve pela existncia da articulao entre o processo de
produo e o processo de circulao (Idem, p. 94). O problema fundirio est atrelado ao processo de produo, enquanto o problema
da demanda solvvel est atrelado ao processo de circulao.
A primeira hiptese est relacionada ao problema fundirio. Parte-se da ideia de que a necessidade de suplantar este limite tem levado o
capital imobilirio a expandir sua atuao sobre o espao metropolitano
perifrico, sem controle pblico, avanando sobre municpios menos
comprometidos com a dinmica metropolitana, onde a taxa de vacncia
de terrenos urbanos conforma um estoque de terras com preos relativamente mais baixos que aqueles praticados no plo e nos municpios
mais comprometidos com o processo de metropolizao.
A segunda hiptese diz respeito superao do problema da
demanda. At o incio dos anos 2000, a produo de moradia s margens da formalidade e da legalidade parecia ser a nica alternativa vivel ou umas das poucas disponveis para as famlias que pertencem
s camadas mais pobres da sociedade brasileira. Todavia, durante a
primeira dcada do sculo XXI, transformaes jurdicas e institucionais no mbito das polticas pblicas de habitao e da regulao das
atividades imobilirias favoreceram a insero de parte destas famlias no mercado consumidor de moradia, formal e legal3, atravs do
incremento do crdito disponvel e da ampliao das condies de
financiamento de imveis residenciais, contribuindo para a ampliao
da demanda solvvel.
Juatuba apresenta condies especficas para a avaliao do problema fundirio e do problema da demanda. Situado em uma regio de
PMCMV foi modificado recentemente pela Lei Federal n. 12.424/2011 (BRASIL,
2011). Atualmente, o PMCMV-FAR destina-se famlias com renda igual ou inferior
a R$1.600,00, enquanto o PMCMV-FGTS destina-se a famlias com renda igual ou
inferior a R$5.000,00.
3
Sobre o mercado formal/legal e informal/ilegal da moradia ver: Maricato (2000 e
2008) e Abramo (2007).
94
Ana Carolina Maria Soraggi | Jupira Gomes de Mendona
topografia amena, o municpio apresenta ocupao urbana dispersa e de

baixa densidade, e possui um nmero significativo de terrenos vazios,
cujo valor para comercializao varia entre R$5,93/m e R$150,00/m.
Alm das caractersticas fundirias, os aspectos socioeconmicos tambm merecem ateno. As condies formais de trabalho de boa parte da
populao local e dos municpios vizinhos conferem s famlias com renda inferior a 10 salrios mnimos os requisitos necessrios para participar
dos programas que disponibilizam crdito imobilirio para financiamento habitacional. As particularidades ora mencionadas somam-se ao comprometimento do municpio com o processo de expanso da atividade
industrial na RMBH.
O municpio de Juatuba pertence ao vetor de expanso da RMBH
denominado Eixo Industrial4. Localizado no entroncamento das rodovias BR-381 e MG-050, abriga hoje 22.202 habitantes em seus 99,5 km
sendo a populao residente urbana de 21.827 habitantes e a populao residente rural de 375 habitantes. De acordo com os resultados
preliminares do Universo do Censo Demogrfico de 2010 (BRASIL,
2011), 90% dos moradores de Juatuba apresentam renda mensal igual
ou inferior a 05 salrios mnimos.
At 1992 Juatuba era um distrito de Mateus Leme, que por sua vez
passou a integrar a RMBH em 1989, por fora da ento recm promulgada Constituio Estadual. O comprometimento de Juatuba com o
processo de metropolizao remete, no entanto, s dcadas de 1970 e
1980, perodo em que se consolidaram as bases para a industrializao
do municpio, cujo marco foi a instalao da fbrica da BRAHMA atual
AMBEV no incio dos anos 1970. Desde ento, agentes do mercado
imobilirio promoveram ali inmeros parcelamentos sem qualquer infraestrutura, contribuindo para a conformao do estoque de terras ainda hoje disponvel. Segundo tcnicos da Secretaria de Infraestrutura e
Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de Juatuba, quando o municpio
foi emancipado em 1992 j contava com 54 dos atuais 58 bairros. Recen4
O Eixo Industrial uma das 08 macrounidades definidas pela extinta autarquia
Planejamento da Regio Metropolitana de Belo Horizonte (PLAMBEL) com o objetivo de explicitar os aspectos que diferenciam o espao metropolitano quanto
forma de comprometimento com o fenmeno metropolitano. A macrounidade Eixo
Industrial corresponde faixa de expanso da atividade industrial que acompanha
os eixos virios de ligao com Betim, quais sejam BR-381, BR-040 e BR-262. o
primeiro espao onde a conurbao aconteceu j na dcada de 1950, constituindo-se
como espao do operariado qualificado e de imigrantes esperanosos. (FUNDAO
JOO PINHEIRO, 2007, p.30).
95
temente, Juatuba recebe a expanso industrial que ocorre na poro oeste da regio metropolitana, principalmente ao longo do Eixo Industrial.
Estudo do Observatrio das Metrpoles classificou o municpio
de Juatuba na categoria de mdia integrao dinmica metropolitana5, o que significa que apesar de certo distanciamento fsico do
plo, este municpio apresenta indicadores de concentrao e de
fluxos relativamente significativos, que o coloca em uma posio intermediria na dinmica metropolitana, permitindo supor que configure reas de provvel expanso da mancha contnua de ocupao
(RIBEIRO, 2009, p. 37).
A produo de moradia para o segmento econmico

em Juatuba/MG
Ao analisar a produo de conjuntos residenciais para comercializao em Juatuba, foram identificados 40 empreendimentos produzidos entre dezembro de 2007 e junho de 2011 por 13 construtoras/
incorporadoras de pequeno e mdio porte (QUADRO 1), cujas unidades residenciais foram financiadas com recursos do FGTS, atrelados
ao PMCMV desde julho de 2009. So 37 conjuntos residenciais compostos por unidades de 02 quartos, 02 conjuntos por unidades de 03
quartos e 01 conjunto por unidades de 02 e 03 quartos. O preo das
unidades de 02 quartos varia entre R$52.050,00 e R$95.000,00, enquanto o preo das unidades de 03 quartos varia entre R$105.000,00 e
R$140.000,00. At ento, no existiam empreendimentos produzidos
na esfera do PMCMV-FAR no municpio6.
Indicadores utilizados: taxa de crescimento populacional total 1991-2000; densidade demogrfica em 2000; nmero de pessoas que trabalham ou estudam em outro
municpio em 2000; percentual de pessoas que estudam ou trabalham em outro
municpio em 2000; percentual de ocupados no-agrcolas em 2000. Ver: Andrade
(2009) e Ribeiro (2009).
6
De acordo com notcia veiculada no site oficial da Prefeitura Municipal de Juatuba
em 14 de dezembro de 2011 e informaes da Assessoria de Comunicao, o convnio entre a prefeitura e o governo federal para participao no PMCMV 2 foi assinado em 06 de dezembro de 2011.
5
96
QUADRO 1 Sntese dos empreendimentos identificados Dezembro/2007

a Junho/2011
Construtora
Nmero de
Empreendimentos
Nmero de unidades
habitacionais
rea da
Unidade (m)
Preo mdio da
unidade (R$)
18
204
45 (2Q)
67.000,00
01
156
40 (2Q)
75.000,00
01
04
70 (2Q)
85.000,00
01
08
48 (2Q)
95.000,00
06
36
48 (2Q)
89.000,00
02
58
51 (2Q)
No informado
01
04
No informado
02
08
No informado
02
07
55 (2Q)
95.000,00
01
02
75 (3Q)
140.000,00
01
03
58 (3Q)
105.000,00
02
08
50 (2Q)
70.000,00
01
12
75 (3Q)
No informado
Total
40
510
Fonte: Elaborado pela autora a partir de dados disponveis no Controle de Alvar da Prefeitura Municipal
de Juatuba e de levantamento de campo. As informaes relativas aos empreendimentos foram obtidas em
entrevista ou por telefone.
As 13 construtoras identificadas trabalham com tipologias de 01

pavimento casas individuais ou casas geminadas acompanhando o
perfil de ocupao do municpio. Somente em 2010 a CONSTRUTORA A comeou a produzir empreendimentos de 02 pavimentos compostos por apartamentos.
A CONSTRUTORA A, responsvel pela produo de 18 dos 40
empreendimentos identificados, atua em Juatuba desde o final de 2007
e possui uma Central de Vendas no municpio. Fundada em 1979, sua
sede fica em Contagem/MG. De acordo com seu material de divulgao, a empresa incorpora e comercializa imveis residenciais de segmento econmico e parceira e correspondente da Caixa Econmica
Federal (CAIXA) h 27 anos. A CONSTRUTORA A atua h alguns
anos em Belo Horizonte e em outros 07 municpios da RMBH, alm
de 02 municpios no Estado de So Paulo. Em junho de 2011, estavam
divulgados no site da empresa 05 empreendimentos em Sarzedo; 06
empreendimentos em Ribeiro das Neves e Pedro Leopoldo; 07 empreendimentos em Betim e Mateus Leme; 10 empreendimentos em
Contagem e 12 empreendimentos em Juatuba. Vale ressaltar que 02
destes municpios localizam-se no vetor norte da RMBH Ribeiro
97
das Neves e Pedro Leopoldo , enquanto os demais integram o Eixo

Industrial.
As informaes obtidas pela internet no so suficientes para afirmar que o municpio de Juatuba aquele que vem recebendo o maior
nmero de empreendimentos; entretanto, tal observao foi confirmada pela supervisora da Central de Vendas da CONSTRUTORA A em
entrevista. Segundo ela, alm dos 12 empreendimentos divulgados,
outros 06 conjuntos residenciais haviam sido construdos em Juatuba.
Na ocasio, todos os imveis j estavam vendidos.
QUADRO 2 Empreendimentos produzidos pela CONSTRUTORA A em
Juatuba
Ano de
Lanamento
2008
2009
2010
Nome do
Empreendimento
Unidades
Residenciais/
Bloco
Blocos
Pavtos.
rea
(m)
Preo da unidade
Cerejeira
04
02
01
45
R$64.536,00
Gameleira
04
02
01
45
R$53.736,00
Salgueiro
04
02
01
45
R$65.764,00
Aroeiras
04
02
01
45
R$72.182,00
Limeira
04
02
01
45
R$58.832,00
Jacarand
04
01
01
45
R$58.857,00
Pinheiros
04
01
01
45
R$52.050,00
Paineiras
04
02
01
45
R$52.58400
Girassis
04
01
01
45
R$69.583,00
Amendoeira
04
02
01
45
R$63.854,00
Cipreste
04
02
01
45
R$71.696,00
Hortncias
04
01
01
45
R$69.522,00
Jambreiro
04
02
01
45
R$59.735,00
Buritis
04
02
01
45
R$65.035,00
Palmeiras
04
01
01
45
R$62.592,00
Juatuba
08
02
02
45
R$78.770,00
Trinidad
08
12
02
02
02
45
R$69.639,00
Satlite
12
04
02
45
R$69.639,00
Fonte: Dados trabalhados pela autora a partir de informaes obtidas em entrevista com a supervisora de
vendas da CONSTRUTORA A e em levantamento de campo.
98
No QUADRO 2 esto relacionados todos os empreendimentos

produzidos pela CONSTRUTORA A em Juatuba at junho de 2011.
Observa-se que a CONSTRUTORA A responsvel pela produo de
204 unidades residenciais, sendo: 56 unidades em 2008; 44 unidades
em 2009 e 104 unidades em 2010. Nota-se que durante os anos de
2008 e 2009 foram construdos apenas conjuntos residenciais de 01
pavimento compostos por 04 ou 08 unidades residenciais cada.
FIGURA 01 Residencial Cipreste Tipologia de 01 pavimentoFonte: Arquivo da autora, 2011
No ano de 2010 foi produzido um nmero maior de unidades

do que aquele referente soma dos anos anteriores. O aumento da
produo ocorre no ano seguinte ao lanamento do PMCMV e coincide com a execuo dos empreendimentos que constituem o que a
empresa denomina produto ideal. De acordo com a supervisora de
vendas da CONSTRUTORA A, o produto ideal foi desenvolvido a
partir do conceito de industrializao da construo e traduz-se em
edificaes de 02 pavimentos em forma de H, constitudas por blocos de unidades residenciais de 45,00m e concebidas conforme um
prottipo composto por 02 quartos, 01 banheiro, 01 sala e 01 cozinha
conjugada. Segundo ela, o nmero de unidades residenciais e de blocos varia em funo do terreno.
99
FIGURAS 02 e 03 Residencial Satlite Tipologia de 02 pavimentos: Modelo Ideal

Fonte: Arquivo da autora, 2011
Dentre os dados relacionados no QUADRO 2, chama ateno a

diferena de preo dos imveis. So constatadas as seguintes variaes
entre os preos de imveis que seguem o mesmo padro construtivo:
R$20.132,00 em 2008; R$11.961,00 em 2009 e R$9.131,00 em 2010.
No foi possvel estabelecer a razo para tal variao, que no determinada por fatores como localizao, caractersticas fsicas do imvel
ou ano de construo. Vale ressaltar que as plantas dos imveis variam
segundo a tipologia do empreendimento, 01 ou 02 pavimentos, mas no
h variao com relao rea construda ou ao padro de acabamento.
FIGURA 04 Planta do Residencial Amendoeira Tipologia de 01 pavimento

Fonte: Site da CONSTRUTORA A
100
FIGURA 05 Planta do Residencial Juatuba Tipologia de 02 pavimentos

Fonte: Site da CONSTRUTORA A
Questionada sobre a variao de preo dos imveis, a supervisora de vendas da CONSTRUTORA A afirmou que a valorizao de
um imvel promovida pela maneira como os imveis construdos e
vendidos anteriormente so percebidos pelos compradores, lgica que
remete a uma espcie de reao em cadeia. Todavia, preciso salientar que tal justificativa no satisfatria, tendo em vista que a variao
de preos no se sustenta de maneira uniforme ao longo do tempo.
Explica-se: existem imveis vendidos em 2008, cujo preo mais alto
do que o de imveis vendidos em 2010.
Caberia levantar a hiptese de que os custos de execuo do produto ideal seriam menores, o que possibilitaria a reduo do preo de
venda do imvel. Neste sentido, a produo de um nmero maior de
unidades residenciais por empreendimento contribuiria para tal situao
j que existe uma diferena entre o preo dos imveis que pertencem
aos empreendimentos compostos por 40 e 48 unidades residenciais
Residencial Trinidad e Residencial Satlite, respectivamente e o preo
daqueles que pertencem ao empreendimento composto por 16 unidades
residenciais Residencial Juatuba. O preo dos imveis no Residencial
Juatuba de R$78.770,00, enquanto no Residencial Trinidad e no Residencial Satlite de R$69.639,00. No foi possvel averiguar esta hiptese. Para tanto, seria preciso obter informaes acerca do custo de produo de cada empreendimento, levando em conta, inclusive, o custo de
aquisio do terreno. Estas informaes no foram fornecidas. Apesar
101
da variao, a CONSTRUTORA A apresenta os menores preos no mercado imobilirio de Juatuba, sendo que o preo mdio da unidade residencial de aproximadamente R$67.000,00 (cerca de R$1.489,00/m).
A CONSTRUTORA B, responsvel pelo segundo maior nmero de unidades residenciais produzidas em Juatuba para o segmento
econmico, comeou a atuar no municpio em 2009. Fundada em
1989, sua sede fica em Belo Horizonte/MG. De acordo com um de
seus proprietrios a CONSTRUTORA B comeou a trabalhar para o
pblico com renda abaixo de 10 salrios mnimos h pouco mais de
um ano, sendo que o interesse por este novo nicho de mercado foi
estimulado pelo PMCMV. Segundo ele, a procura por municpios da
RMBH aconteceu em funo da disponibilidade e do preo dos terrenos. Alm das 156 unidades residenciais produzidas em Juatuba, existem projetos sendo desenvolvidos em outros municpios Contagem,
Betim e Matozinhos na RMBH; Par de Minas no Colar Metropolitano
da RMBH e Divinpolis no centro-oeste mineiro.
Em Juatuba, a CONSTRUTORA B optou pela construo de casas geminadas. O proprietrio da empresa informou que os projetos
arquitetnicos so terceirizados, j que a construtora no possui um
setor de arquitetura. As casas construdas seguem um mesmo prottipo, cujos projetos para aprovao costumam ser desenvolvidos por
escritrios locais. O preo dos imveis da CONSTRUTORA B de
aproximadamente R$75.000,00 (cerca de R$1.875,00/m).
Os representantes das construtoras A e B afirmaram que os empreendimentos residenciais produzidos em Juatuba foram executados
com recursos prprios e as unidades residenciais financiadas posteriormente atravs do PMCMV-FGTS. A supervisora de vendas da
CONSTRUTORA A explicou que existe um setor na empresa responsvel por fazer a intermediao entre o comprador e a CAIXA para
viabilizar o financiamento, ressaltando que o pblico alvo da empresa
apresenta renda familiar de aproximadamente R$1.300,00 (inserido
na faixa entre 0 e 3 salrios mnimos). O proprietrio da CONSTRUTORA B, por sua vez, disse que a empresa no possui um setor de
vendas e que a comercializao dos imveis feita atravs de parceria
com uma imobiliria local.
Os preos dos imveis encontrados em Juatuba sugerem que os
empreendimentos vinculados ao PMCMV-FGTS so mais lucrativos
para o mercado imobilirio do que aqueles atrelados ao PMCMV-FAR.
No possvel atribuir valores exatos margem de lucro dos empreen102
dimentos identificados em Juatuba, pois o custo de produo no foi

informado pelas construtoras. Observa-se, no entanto, a diferena do
preo final dos imveis em relao quele estabelecido e regulamentado na esfera do PMCMV-FAR. Atualmente, no domnio do PMCMV-FAR, o preo final dos imveis produzidos na RMBH de no mximo
R$56.000,00 para casa trrea e R$57.000,00 para apartamento. At
julho de 2011 esse preo era de no mximo R$46.000,00. O preo
dos imveis produzidos pela CONSTRUTORA A e vendidos em Juatuba at junho de 2011 apresentou uma variao, para mais, entre
R$6.050,00 e R$32.770,00 em relao ao preo mximo dos imveis
estabelecido para o perodo no mbito do PMCMV-FAR.
Como mencionado anteriormente, no existem empreendimentos produzidos atravs do PMCMV-FAR em Juatuba. De acordo com o
arquiteto da GIDUR-BH7, Hamilton Moreira Ferreira, em entrevista,
na primeira fase do PMCMV8, para que os empreendimentos atrelados ao PMCMV-FAR se tornassem viveis s expectativas do mercado
imobilirio, o valor mximo do m de terreno deveria ser de R$40,00/
m. Tal afirmao implica na constatao de que a execuo de empreendimentos na esfera do PMCMV-FAR seria vivel em quase todo o
territrio de Juatuba. Segundo o entrevistado, a relao entre o preo
da terra (valor do m de terreno) e o preo final do imvel estabelecida em funo da anlise da frao, ou seja, o custo do terreno por
unidade, sendo que o mesmo deve corresponder a uma porcentagem
mxima do valor final do imvel (preo de venda).
Os 40 empreendimentos identificados em Juatuba encontram-se
distribudos em 07 bairros, onde o valor do m varia entre R$3,96 e
R$60,00, segundo informaes do Setor de Tributos da Prefeitura Municipal de Juatuba. O bairro denominado Canaan9 abriga 22 empreendimentos, o que corresponde a 188 unidades residenciais. Segundo os
tcnicos da Secretaria de Infraestrutura e Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de Juatuba em entrevista, este um dos poucos bairros
Gerncia de Desenvolvimento Urbano da Caixa Econmica Federal Belo Horizonte/MG
8
A primeira fase do PMCMV compreende o perodo entre julho de 2009, quando o
programa foi criado e regulamentado atravs da Lei Federal n. 11.977/09 (BRASIL,
2009), e junho de 2011, quando foi aprovada a Lei Federal n. 12.424/11 (BRASIL,
2011), que ficou conhecida como Lei do PMCMV 2 ao introduzir alteraes da
legislao anterior e ao ampliar a meta de unidades a construir.
9
O valor do m de terreno para comercializao no Bairro Canaan varia entre
R$50,00 e R$60,00.
7
103
no municpio a contar com infraestrutura bsica vias pavimentadas,

servio de abastecimento de gua e esgotamento sanitrio, sistema de
drenagem pluvial, iluminao pblica e fornecimento de energia. De
acordo com os tcnicos entrevistados, os demais bairros10 nos quais
foram identificados 18 empreendimentos que abrigam 322 unidades
residenciais apresentam infraestrutura precria, especialmente no
que se refere aos sistemas de esgotamento sanitrio e drenagem pluvial. Nota-se que o adensamento urbano de Juatuba, no que tange
produo de moradia atrelada ao PMCMV-FGTS, ocorre em desconformidade com a capacidade da infraestrutura urbana ambiental do
municpio.
Alm dos problemas relacionados infraestrutura, os tcnicos da
Prefeitura Municipal de Juatuba ressaltaram tambm que a produo
imobiliria recente, impulsionada pela disponibilidade de crdito para
financiamento residencial atravs do PMCMV, tem contribudo para
o aumento da populao municipal o que acarreta sobrecarga para
os servios pblicos, especialmente sade e educao. Segundo uma
funcionria da Secretaria Municipal de Educao, houve um aumento de quase 300 alunos na rede de ensino pblico municipal entre
dezembro de 2010 e abril de 2011. Informou ainda que a Secretaria tem encontrado dificuldades, como a impossibilidade de alocar as
crianas em escolas prximas s suas casas e a necessidade de ampliar
o atendimento do transporte escolar a um custo de R$3,90/criana/
dia. Dados do Censo Demogrfico de 2010 (BRASIL, 2011) mostram
que as reas de maior concentrao de edificaes em construo no
municpio de Juatuba no esto dotadas de equipamentos de sade e
ensino, como expresso nas figuras abaixo.
10
Nos demais bairros o valor do m de terreno para comercializao varia entre
R$3,96 e R$33,00.
104
FIGURA 6 Total de edificaes em construo em Juatuba, por setor censitrio

Fonte: <http://www.censo2010.ibge.gov.br/cnefe/>. Acesso em: fevereiro de 2012.
FIGURA 7 Total de estabelecimentos de sade em Juatuba, por setor censitrio

105
FIGURA 8 Total de estabelecimentos de ensino em Juatuba, por setor censitrio

Observadas as consideraes referentes infraestrutura urbana e

ambiental e ao servio pblico municipal de sade e educao, constata-se que o acesso moradia no se traduz no exerccio do direito cidade.
O segmento econmico em Juatuba

Com a finalidade de conhecer melhor as caractersticas do segmento econmico em Juatuba, foram aplicados 46 questionrios em 11
conjuntos residenciais produzidos pela CONSTRUTORA A no Bairro
Canaan.11 Primeiramente, a partir da sntese dos questionrios aplicados
foram avaliadas questes relacionadas ao trabalho dos(as) chefes das famlias entrevistadas, renda familiar, ao local de moradia anterior e ao
motivo da mudana. Em seguida, a partir de 07 questionrios aplicados
no conjunto denominado Residencial Juatuba, foram identificadas algumas particularidades referentes ao pagamento dos imveis.
Dentre os 46 entrevistados 25 trabalham em atividades relacionadas indstria sendo 14 no municpio de Juatuba e 11 nos municpios vizinhos de Contagem (3), Betim (6) e Mateus Leme (2) e 10
trabalham em atividades formais no relacionadas indstria. Observa-se, pois, que 35 entrevistados possuem emprego formal, o que lhes
confere uma situao financeira segura luz dos direitos trabalhistas
Sobre a seleo da amostra e as particularidades da aplicao dos questionrios,
ver Soraggi (2012).
11
106
e lhes permite compromissos com financiamento habitacional. Alm

disto, estes trabalhadores possuem recursos de FGTS, que podem ser
utilizados em caso de aquisio de imvel residencial. Apenas 17 entrevistados trabalham fora de Juatuba, sendo que 06 trabalham em
Belo Horizonte, 03 em Contagem, 06 em Betim e 02 em Mateus Leme,
ou seja, o plo e 03 municpios que integram o Eixo Industrial.
Com relao renda familiar, a maioria das famlias entrevistadas
possui renda inferior a 06 salrios mnimos (R$3.270,00), sendo que
23 das 46 famlias entrevistadas possuem renda inferior ou igual a 03
salrios mnimos (R$1.635,00).12 Nota-se que das 46 famlias entrevistadas, 21 adquiriram seus imveis em 2009 ano em que foi lanado
o PMCMV e 12 em 2010.
Como apresentado anteriormente, at dezembro de 2011, no
existiam empreendimentos produzidos por meio do PMCMV-FAR em
Juatuba. Todas as famlias entrevistadas financiaram seus imveis com
recursos do FGTS, observando-se que no h vantagens financeiras
para as famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos na
aquisio de imveis atravs do PMCMV-FGTS. Na esfera do PMCMV-FAR, alm dos preos mais baixos dos imveis, o comprometimento
mximo da renda familiar com o parcelamento da dvida pago mensalmente de 10% ou R$50,00, enquanto no domnio do PMCMV-FGTS
o comprometimento mximo da renda familiar com o parcelamento
da dvida pode chegar a 30%. A vantagem financeira fica para as construtoras, que conseguem elevar o preo dos imveis, submetendo as
famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos lgica do
mercado. A iniciativa privada caminha na direo dos empreendimentos que lhe conferem maior lucro.
Dentre as 46 famlias entrevistadas 31 j moravam em Juatuba
antes de adquirirem os imveis produzidos pela CONSTRUTORA A,
enquanto 15 famlias vieram de outros municpios, o que mostra que
a produo imobiliria voltada para o segmento econmico atende
populao local, mas tambm atrai um nmero significativo de
pessoas vindas de fora. Sob este aspecto, merece ateno a expanso
territorial da atividade industrial que se consolida em Juatuba a partir
da fragmentao das plantas industriais principalmente de Betim,
decorrente de processos de reestruturao produtiva. O incremento
da atividade industrial e dos servios a ela relativos contribui para a
O salrio mnimo na poca em que a pesquisa de campo foi desenvolvida correspondia a R$545,00.
12
107
ampliao da oferta de empregos formais, o que favorece o aquecimento da atividade imobiliria voltada para aqueles que buscam se
estabelecer no municpio atravs do pacote emprego + casa prpria.
Questionados sobre as razes que os levaram a adquirir os imveis em que esto morando, a maioria dos entrevistados afirmou que
estava em busca da casa prpria ou que queria sair do aluguel. A
produo de moradia pelo mercado formal/legal para o segmento
econmico se apia na cultura da casa prpria, ou seja, da propriedade privada. Em boa parte das situaes descritas pelos moradores entrevistados observa-se que muitas famlias abriram mo do seu
modo de morar e de seus hbitos frente possibilidade de aquisio
da casa prpria. A situao mais comum a mudana da casa com
quintal utilizado para finalidades diversas, como rea para lavar e
secar roupa, espao de lazer e abrigo para animais domsticos, por
exemplo para casa geminada ou apartamento sem rea externa.
No que tange ao pagamento dos imveis, encontram-se relacionadas no QUADRO 3 as informaes obtidas durante a aplicao dos
questionrios no conjunto denominado Residencial Juatuba.
Quadro 03 Sntese dos questionrios aplicados no Residencial Juatuba
Famlia
Nmero de
Moradores
Origem
Trabalho
Renda em
Preo do
Entrada
salrios
Imvel (R$)
(R$)
mnimos
Subsdio
(R$)
Parcelas
Juatuba /
CAIXA +
0-3
69.000,00 7.000,00 9.000,00
Indstria
TA + TM
Betim /
CAIXA +
02
02
Betim
0-3
65.000,00 3.000,00 17.000,00
Indstria
TA + TM
Juatuba /
CAIXA +
03
03
Juatuba
3-6
69.000,00 9.300,00 17.000,00
Indstria
TA + TM
Contagem /
CAIXA +
04
03
Betim
0-3
76.500,00 11.000,00 10.000,00
Indstria
TA + TM
Belo
Belo Horizonte
CAIXA +
05
02
0-3
79.000,00 2.700,00 17.000,00
Horizonte / Emp. Formal
TA + TM
Mateus
Betim /
CAIXA +
06
03
6-10
69.000,00 No teve No teve
Leme
Indstria
TA + TM
Juatuba /
CAIXA +
07
05
Juatuba
0-3
68.000,00 2.000,00 16.000,00
Emp. Formal
TA + TM
CAIXA = Parcela corresponde ao valor financiado pela Caixa Econmica Federal. O valor no fixo e tende
a diminuir ao longo do tempo. TA = Taxa anual paga CONSTRUTORA A. O valor de R$1.000,00 ou
R$1.100,00/ano. O perodo de pagamento desta taxa varia de 04 a 07 anos.
TM = Taxa mensal paga CONSTRUTORA A. O valor varia entre R$60,00 a R$70,00/ms. O perodo de
pagamento desta taxa varia de 04 a 07 anos.
Fonte: Elaborado pela autora.
01
05
Betim
Ao avaliar as informaes referentes ao preo do imvel adquirido

e forma de pagamento constata-se que, de modo geral, os moradores
desconhecem o preo final do imvel ou no conseguem explicar com
clareza o que esto pagando. Segundo a supervisora de vendas da
108
CONSTRUTORA A, todos os imveis do Residencial Juatuba foram

vendidos pelo mesmo preo, R$78.770,00 (informao verbal). Todavia, de acordo com os valores informados pelos moradores, haveria
uma variao no preo do imvel, entre R$65.000,00 e R$79.000,00.
Conforme explicado pelos moradores, o pagamento do imvel pode
ser dividido em: subsdio atrelado ao PMCMV repassado diretamente CONSTRUTORA A; entrada paga pelos compradores diretamente CONSTRUTORA A; parcela mensal paga CAIXA; taxa mensal
e taxa anual pagas diretamente CONSTRUTORA A. Alguns moradores confundem subsdio e entrada. Outros consideram que o preo
final do imvel, ou seja, preo de venda, corresponde apenas ao valor
financiado pela CAIXA, a despeito do subsdio.
Para compreender melhor as questes relacionadas ao preo e ao
pagamento dos imveis, foi realizada a anlise do contrato de compra
e venda da FAMLIA 0113. Esta famlia possui dois contratos, um assinado com a CAIXA e outro com a CONSTRUTORA A. De acordo
com o contrato firmado com a CAIXA:
O valor de compra e venda de R$69.000,00;
O saldo da conta vinculada ao FGTS de R$7.000,00, valor que
corresponde quele informado pelos moradores como entrada;
O desconto de R$7.295,00, valor que corresponde ao subsdio
atrelado ao PMCMV, sendo que na poca em que o imvel foi comprado, julho/2010, a renda da FAMLIA 01 era de R$1.996,73;
O valor da operao de R$62.000,00 (valor de compra e venda
menos o saldo da conta vinculada ao FGTS);
O valor da dvida de R$54.705,00 (valor da operao menos o
subsdio).
O valor da dvida corresponde ao valor financiado, pago mensalmente com parcelas de aproximadamente R$396,00 durante 25
anos. Este valor tende a diminuir ao longo do tempo. O arquiteto da
GIDUR-BH entrevistado, Hamilton M. Ferreira, explicou que o valor
de compra e venda do imvel definido em funo da proposta apresentada pela construtora e da avaliao do imvel feita pela CAIXA,
prevalecendo o menor valor (informao verbal).
De acordo com o contrato firmado com a CONSTRUTORA A:
13 Somente a FAMLIA 01 se mostrou disposta a emprestar seu contrato de compra
e venda para anlise.
109
O preo certo e ajustado (segundo o contrato) de compra e

venda R$79.092,00, dos quais R$300,00 foram pagos no ato de
assinatura do recibo de reserva;
R$62.000,00 corresponde ao valor pago atravs de financiamento
habitacional junto CAIXA;
R$7.000,00 corresponde ao valor pago atravs de recursos liberados da conta vinculada ao FGTS;
R$9.792,60 corresponde ao valor pago diretamente construtora,
representados por 66 notas promissrias sendo 60 notas promissrias no valor de R$63,21 pagos mensalmente durante 05 anos
(taxa mensal) e 06 notas promissrias no valor de R$1.000,00
pagos anualmente durante 6 anos (taxa anual).
O preo real do imvel adquirido pela FAMLIA 01 aquele
especificado no contrato firmado com a CONSTRUTORA A, ou seja,
R$79.092,60, dos quais R$10.092,60 so pagos pelos compradores diretamente para a construtora, sem conhecimento da CAIXA.
A situao da FAMLIA 01 apresenta uma peculiaridade. Aps a
mudana de Betim para Juatuba, o chefe de famlia se viu obrigado a
mudar de emprego, o que acarretou na diminuio da renda familiar
de R$1.996,73 para R$1.500,00. Tendo como base de clculo a renda
da FAMLIA 01 na poca em que o imvel foi adquirido, o valor da
renda familiar comprometido com o pagamento da dvida referente
ao financiamento do imvel junto CAIXA deveria ser no mximo
R$599,01. Na ocasio, o comprometimento da renda correspondia
a 19%. Atualmente, o comprometimento da renda corresponde a
R$26,4%.
A anlise das informaes ora apresentadas permite concluir que
face impossibilidade de adquirir um imvel atravs do PMCMV-FAR,
a compra de imveis com recursos do FGTS passa a figurar com uma
alternativa para a aquisio da casa prpria para as famlias com
renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos, favorecida pelas condies de financiamento subsidiado atreladas ao PMCMV e, no caso da
maioria das famlias entrevistadas, pela estabilidade financeira conferida pelo trabalho formal. No entanto, esta situao compromete um
percentual maior da renda familiar com o parcelamento da dvida adquirida em decorrncia da aquisio do imvel na esfera do PMCMV-FGTS.
110
Consideraes Finais
No estudo de caso ora apresentado, duas situaes especficas
merecem ateno. A primeira refere-se ao problema da demanda. O
financiamento subsidiado oferecido na esfera do PMCMV-FGTS contribuiu para a insero de famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos no mercado consumidor de moradia. Como foi observado, nas famlias inseridas nesta faixa de renda, pelo menos um dos
responsveis pela moradia possui emprego formal, com carteira assinada e FGTS. A associao dos critrios de financiamento ampliao
do prazo de parcelamento da dvida e reduo dos juros nominais,
dentre outros s garantias financeiras proporcionadas pelo trabalho
formal retirada do Fundo de Garantia do Tempo de Servio para
aquisio de imvel residencial, por exemplo assegura a essas famlias as condies mnimas necessrias para acessar o mercado formal/
legal de moradia. As prestaes da casa prpria passam a caber no
bolso, mesmo que custa de alguns sacrifcios, j que o comprometimento da renda com as prestaes dos imveis adquiridos atravs do
PMCMV-FGTS maior que aquele previsto na esfera do PMCMV-FAR
concebido para atender as famlias com renda inferior ou igual a 03
salrios mnimos, de acordo com sua realidade financeira.
Em Juatuba, o segmento econmico formado predominantemente pelas famlias com renda de at 06 salrios mnimos, como
visto na aplicao dos questionrios, nas quais pelo menos um de seus
responsveis possui emprego formal. para este segmento especfico
que o mercado formal/legal de moradia tem voltado seus olhos no
municpio. A hiptese aqui levantada que a possibilidade do emprego formal diferencia Juatuba de outros municpios na RMBH, sendo
favorecida pelo nmero de indstrias instaladas no municpio e nos
municpios vizinhos.
A segunda situao refere-se ao problema fundirio, qual seja,
a disponibilidade de terra e o seu preo. Juatuba apresenta vacncia
expressiva, isto , grande nmero de lotes vazios. Alm disto, a carncia de infraestrutura e a distncia relativamente grande das reas mais
centrais da metrpole tm mantido os preos do solo em patamares
mais baixos. Essa combinao de fatores faz com que o municpio se
apresente para o capital imobilirio como localizao capaz de suplantar o problema fundirio.
111
Em sntese, a associao da capacidade de compra do segmento

econmico, favorecida pelas condies formais de emprego e renda,
e, portanto, de financiamento, aos aspectos fundirios do municpio
que conferem Juatuba as caractersticas interessantes ao mercado formal/legal de produo de moradia.
Nota-se que as transformaes recentes da poltica habitacional
brasileira notadamente a criao do PMCMV foram decisivas
para ampliar e assegurar a participao das famlias com renda mais
baixa no mercado consumidor formal/legal de moradia. Todavia,
uma parcela significativa da populao com renda inferior ou igual
a 03 salrios mnimos permanece s margens deste mercado, na medida em que as famlias inseridas nesta faixa de renda cujos chefes
no possuem emprego formal encontram maior dificuldade para
adquirir um imvel atravs do PMCMV-FGTS. O mercado formal/
legal de moradia incorpora o segmento econmico, mas permanece restritivo.
No espao metropolitano perifrico produzido em bases capitalistas formais, tem-se a reproduo do espao perifrico precrio em
infraestrutura e em servios de apoio moradia. Sob este aspecto, os
problemas relacionados moradia so expressos, portanto, no apenas na impossibilidade de acesso ao espao composto por telhado e
algumas paredes chamado casa prpria, mas principalmente na impossibilidade do exerccio do direito moradia em sua compreenso
plena, traduzido em ltima instncia como direito cidade propriamente dita. Retomando Lefebvre (2008), sem qualquer poesia, a funo simplificada do habitat se sobrepe ao habitar.
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112
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_______. Ministrio das Cidades. Instruo Normativa n13 de 06 de abril
de 2009, que d nova redao ao item 6, do Anexo, da Instruo Normativa
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113
Programa Minha Casa Minha Vida em

Fortaleza: Primeiros Resultados
Renato Pequeno
Clarissa Freitas
Introduo
ste artigo busca discutir os primeiros resultados obtidos com pesquisas

referentes ao Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na Regio
Metropolitana de Fortaleza tendo como base de dados referencial as
propostas contratadas junto Caixa Econmica Federal (CEF) pelos
municpios cearenses desde 2009 at junho de 2011, quando atingiu-se
um total de 1 milho de unidades habitacionais para todo o Brasil. Ao
adotarmos a dinmica de produo de empreendimentos residenciais atravs
do PMCMV como alvo desta investigao, verifica-se a presena de um
quadro diversificado de agentes sociais da produo do espao. Da mesma
forma, possvel reconhecer um amplo conjunto de relaes entre estes
agentes, evidenciando-se processos que se caracterizam pelo fortalecimento
de uns em detrimento de outros, bem como a emergncia de alguns em
contraposio reduo, quase que supresso de outros. (CORREA, 1995)
A anlise da distribuio espacial do PMCMV na RMF pressupe
a necessidade de associ-la a outras dinmicas scio-espaciais que
caracterizam o atual processo de produo do espao e as necessidades
de organizao do mesmo. Percebe-se sua forte vinculao
segregao residencial (VILLAA, 1998) e especulao imobiliria
(CAMPOS FO., 1992). Mais ainda, evidencia-se sua direta vinculao
excluso social e territorial, seja dos grupos sociais no atendidos
pelo programa, seja dos grupos que se submetem uma redistribuio
espacial na metrpole, produzindo-se novas e cada vez mais distantes
periferias. (MARICATO, 2011).
Este trabalho se organiza em duas partes: primeiro, elabora-se uma
anlise da distribuio dos empreendimentos do PMCMV contratados
para o Cear e a RMF, evidenciando-se algumas relaes entre a sua
115
Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza: Primeiros Resultados
localizao, as direes do desenvolvimento urbano metropolitano e

as faixas de renda (PEQUENO, 2009); em seguida, busca-se analisar a
distribuio espacial do programa, dando-se nfase ao municpio de
Fortaleza no sentido de compreender as causas para a baixa adeso
do mesmo ao programa. Como procedimentos metodolgicos apontase: - a anlise da distribuio espacial das unidades por municpios,
por faixa de renda e por responsvel pelos empreendimentos em
termos quantitativos; - a compreenso de suas relaes com a atual
estruturao da metrpole segundo suas atividades produtivas e com
as formas de produo da moradia pelos diferentes agentes sociais.
1. Os primeiros resultados do Programa Minha Casa Minha

Vida para a RM de Fortaleza
Com vistas a analisar os dados referentes s propostas aprovadas
pela Caixa Econmica Federal para sua execuo, faz-se necessrio
apresentar, ainda que de forma sinttica, as principais dinmicas que
caracterizam a estruturao contempornea da metrpole. Alm disso,
pretende-se abordar os dados recm divulgados pelo IBGE referentes
ao crescimento demogrfico dos municpios da Regio Metropolitana
de Fortaleza e presena de aglomerados subnormais nos mesmos.
O estado do Cear apresenta tradicionalmente em sua rede urbana
a visvel predominncia da Capital Fortaleza como municpio que mais
concentra populao (2.452.185 habitantes), destacando-se inclusive, na
escala nacional, como a capital estadual mais densa do pas com 7.786,52
habitantes/km2. A populao da RMF j corresponde a 3.615.767
pessoas, equivalendo a mais de 42% da populao estadual. Em termos
de populao vivendo em setores urbanos, o percentual urbano da
RMF representa quase 55% da populao estadual residindo em setores
urbanos, configurando a macrocefalia da metrpole frente ao Estado
do Cear. Os desdobramentos desta condio podem ser percebidos
nos demais 14 municpios da Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF),
dentre os quais se destacam por seu contingente demogrfico: Caucaia
(325.441 hab.), Maracana (209.057 hab.) e Maranguape (113.561 hab.).1
A anlise da estruturao metropolitana indica a expanso da
De acordo com os dados do censo demogrfico do IBGE divulgados em 2010, apenas
outros 4 municpios do Estado do Cear que no tomam parte da RM Fortaleza possuem
populao superior a 100 mil habitantes: Juazeiro do Norte (249 mil hab.), Sobral (188
mil hab.), Crato (121 mil hab.) e Itapipoca (116 mil hab.).
116
Renato Pequeno | Clarissa Freitas
conurbao de modo mais adensado e intensivo nas direes oeste,

sudoeste e sul, sob a forte influncia dos grandes conjuntos habitacionais
e das reas industriais implantadas desde os anos 1980, ainda que
remanesam trechos do litoral oeste onde predomina a segunda
residncia. Nesta direo destacam-se os municpios de Caucaia e So
Gonalo do Amarante ao oeste; Maracana, Maranguape, Pacatuba e
Itaitinga ao Sudoeste; Horizonte e Pacajs ao Sul. Outros como Guaiba
e Chorozinho ao sul, por conta da descontinuidade da mancha urbana
se comportam de maneira diferenciada (PEQUENO, 2009).
Por sua vez, nas direes sudeste e leste, prevalece uma ocupao mais
rarefeita, ainda que crescente, configurando-se num padro diferenciado
de urbanizao associado disperso e fragmentao scio-poltica
vinculada aos condomnios horizontais, loteamentos fechados e outros
associados aos complexos tursticos. Nesta frente de expanso destacamse os municpios de Eusbio, Aquiraz e os mais novos componentes da
RMF: Cascavel e Pindoretama ao sudeste e ao leste de Fortaleza.
Tendo em vista a quantificao do nmero de unidades habitacionais
a serem construdas em cada unidade da federao, o Programa Minha
Casa Minha Vida por ocasio de seu lanamento em 2009, utilizou como
principal indicador o dficit habitacional apontado pela Fundao Joo
Pinheiro para o ano de 2007. No caso do Cear, diante da alta intensidade
de coabitao entre as famlias com renda abaixo de 3 salrios mnimos,
o Estado teve como meta 51.644 unidades habitacionais, distribudas
entre as classes da seguinte maneira: 0 a 3 salrios mnimos (40% do
total), 3 a 6 salrios (40%) e 6 a 10 salrios (20%).
Passados 2 anos do PMCMV, o que revelam os dados oficiais

do programa?
Pouco mais de 2 anos depois, os nmeros obtidos com o programa
para o estado do Cear ainda se encontravam bem aqum daquilo que
havia sido projetado como mostram os dados da tabela 1 seguinte.
De um total de 51.644 unidades habitacionais (UH) previstas
para o estado, as propostas recebidas pela CEF foram de 33.425 UHs,
portanto em nmero inferior aos 2/3 do total possvel. Destaque para
ampla representatividade das unidades para famlias com at 3 salrios
mnimos, inclusive ultrapassando o total disponvel para esta faixa. Por
outro lado, observa-se que do total de propostas recebidas, a faixa de 3 a
6 salrios no chegou a superar a 45% do total dos recursos ofertados, e
117
pior ainda, para a faixa de 6 a 10 salrios, cujas propostas encaminhadas

para a CEF corresponderam a apenas 16,5% do total disponibilizado.
Ressalta-se ainda que grande maioria das propostas recebidas pela
Caixa constituem empreendimentos localizados nos municpios da
RMF, correspondendo a mais de 81% do total recebido pela Gerncia
responsvel da CEF sediada no Cear.2
Do total de empreendimentos residenciais aprovados pela CEF, verifica-se que os nmeros sofrem um significativo decrscimo com relao
ao universo de propostas recebidas. Entre o recebimento e a contratao,
apenas 51% do total de propostas encaminhadas na primeira fase do
Programa MCMV para o Estado fora contratado. Tal diferena contribui
para o resultado bastante aqum do esperado para o estado do Cear,
com execuo total do programa de apenas 33% do numero de unidades
previstas inicialmente. Pode-se, portanto explicar esse desempenho reduzido por dois fatores principais: - a baixa adeso das empresas construtoras que, com exceo da faixa de 0 a 3 salrio mnimos, enviaram um
conjunto de propostas de empreendimentos aqum do total de unidades
disponibilizadas para o estado (64%); - a avaliao das propostas recebidas pela CEF que baixou esse percentual de 64 para 33%.
Passando a analisar o universo de empreendimentos aprovados
pela Caixa Econmica Federal, considerando sua distribuio por
faixas de renda, percebe-se que, de um total de 17.061 unidades
habitacionais a ampla maioria se concentra nas famlias de 0 a 3
salrios (13.938 UHs), representando 81,7% do total. Na faixa de 3 a 6
salrios, o percentual de apenas 16,2%, enquanto que na faixa de 6 a
10 salrios, o percentual nfimo, 2,1%.
Quando os empreendimentos aprovados so regionalizados,
subdividindo-os entre a RMF e o restante do estado, percebe-se a
concentrao do programa na metrpole, visto que 89,6% do total de
unidades aprovadas correspondem s propostas dos municpios da RMF.3
2
Segundo os dados fornecidos pela CEF, a origem das propostas recebidas dos
municpios no metropolitanos diversificada. Dentre os municpios destacam-se:
Sobral, Juazeiro do Norte, e Barbalha como municpios de maior destaque nas regies
norte e sul do estado respectivamente; alguns centros regionais, como Camocim,
Acara, Ic e Russas; e outros de menor porte e importncia na rede urbana do
Estado, dentre os quais, Massap, Tabuleiro do Norte, Cruz, Marco, Caris e Cedro.
3
Segundo os dados obtidos junto CEF em agosto de 2011, quando se totalizou o
primeiro milho de unidades em propostas aprovadas para todo o Brasil, Juazeiro
do Norte e Sobral correspondiam aos nicos municpios cearenses fora da RMF
que tiveram propostas aprovadas, com 1.280 e 496 unidades a serem construdas
respectivamente.
118
20658
10329
51644
6-10sm
total
33425
1704
9277
22444
total
1704
27083
64,7%
9193
16186
total
81,0%
100,0%
99,1%
72,1%
% em relao
ao total recebido
Recebidas RMF
16,5%
44,9%
108,6%
% em relao
ao total previsto
Fonte: CEF, 2011; dados organizados pelos autores
20658
3-6sm
total previsto
para o Cear
0-3sm
Meta para
o CE
Recebidas CEAR
Tabela. 1: Propostas do PMCMV recebidas e contratadas para o Cear
17061
351
2772
13938
total
67,5%
33,0%
3,4%
13,4%
51,0%
20,6%
29,9%
62,1%
15285
351
2772
12162
29,6%
3,4%
13,4%
58,9%
89,6%
100,0%
100,0%
87,3%
% em
% em relao
relao ao
ao total
total
previsto
contr. CE
Aprovadas e Contratadas RMF
% em relao % em relao
ao total
ao total
total
previsto
recebido
Aprovadas e Contratadas CEAR
119
Destas primeiras constataes possvel afirmar que o programa,

em sua fase inicial, encontra dificuldades na sua implementao
no Estado, mas que por sua vez, a populao de renda inferior a 3
salrios mnimos tem sido a demanda prioritria do MCMV, o que
corresponde a um aspecto positivo se considerado o alto percentual
de famlias nesta faixa para todo o Cear, e em especial para a RMF e
as cidades que se destacam na rede urbana.
Chama ateno que apenas para o municpio de Fortaleza, aps a
chamada para cadastro realizada pela Fundao de Habitao Popular
de Fortaleza HABITAFOR o nmero de famlias cadastradas
ultrapassou o total de 80 mil unidades domsticas. Estes nmeros
denunciam uma ampla demanda ainda a ser atendida e a necessidade
de impor critrios que selecionem aqueles a serem contemplados.
A tabela 2 a seguir apresenta os empreendimentos aprovados
para a RMF classificados e totalizados por municpio e por faixa de
renda. Para efeito de anlise tambm foram includos no quadro os
municpios sem propostas aprovadas. visvel a predominncia de
Fortaleza dentre os municpios que compem a RMF em nmeros
absolutos, seja do nmero de empreendimentos 39 propostas
aprovadas - seja de unidades habitacionais - 5995 moradias a serem
construdas. O Municpio de Caucaia tambm se destaca dentre os
demais com quase 5.000 unidades em sua maior parte destinada s
famlias de 0 a 3 salrios (99,5% do total). Vale destacar que essa
concentrao na faixa de menor poder aquisitivo a regra para
todos os demais municpios com propostas aprovadas, exceo feita
a Fortaleza onde apenas 48,3% das unidades se destinam para as
famlias de 0 a 3 salrios mnimos.
Entretanto, quando se leva em considerao a representatividade
do total de unidades habitacionais contratadas em relao ao
total de domiclios do municpio, os valores percentuais adquirem
novos significados. Em Horizonte, o PMCMV em sua primeira fase
promover a construo do equivalente a quase 6% do total de
residncias do municpio; Caucaia, alm de em termos absolutos
abrigar a quase 5.000 unidades do PMCMV, ser beneficiada com
mais de 5,5% do total de domiclios contabilizados pelo censo 2010.
H que se ressaltar que nem todas as unidades atendem a demanda
do municpio. No caso de Caucaia, informaes do construtor
responsvel pelo maior empreendimento local do PMCMV, indicam
que 40% das unidades se destinam s famlias cadastradas em
120
Fortaleza, reproduzindo aquilo que aconteceu com os conjuntos

produzidos pela extinta COHAB-CE. 4
Tabela 2: Propostas contratadas do PMCMV na RMF por faixa de renda
Municpio
% em
taxa de
total de
% em relao
Populao
total UHs
relao
urbanizao domiclios
ao total de
0a3
3a6
total
contra-tadas
ao total de
(*)
(*)
domiclios
UHs
% em
relao
6 a 10
ao total
de UHs
% em
relao
ao total
de UHs
Aquiraz
72 628
92,4%
19 671
160
0,81
160
100
Cascavel
66 142
84,9%
18 793
160
0,85
160
100
Caucaia
5,56 4936
325 441
89,2%
89 175
4960
99,5
24
0,5
Chorozinho
18 915
60,4%
5 459
Eusbio
46 033
100,0%
12 711
Fortaleza
2 452 185
100,0%
710 066
5995
48,3 2748
45,8
351
5,9
Guaiba
24 091
78,4%
6 398
Horizonte
55 187
92,5%
15 676
936
5,97
936
100
1,89
Itaitinga
35 817
99,3%
9 297
176
Maracana
209 057
99,3%
57 890
1600
Maranguape
0,84 2896
176
100
2,76 1600
100
113 561
76,0%
28 984
640
2,21
640
100
Pacajs
61 838
81,9%
17 587
658
3,74
658
100
Pacatuba
72 299
85,9%
18 713
Pindoretama
18 683
60,4%
5 341
So Gonalo
43 890
65,0%
12 011
3 615 767
96,1%
1 027 772
15285
79,6 2772
18,1
351
2,3
1,49 12162
Fonte: CEF, 2011; IBGE, 2010; dados organizados pelos autores
Pacajs, Maracana, Maranguape e Itaitinga em ordem decrescente,

apresentam percentuais considerveis de casas construdas atravs
do MCMV frente ao total de domiclios existentes contabilizados no
Censo IBGE 2010, variando de 3,74% a 1,89%. Estes valores ganham
maior expresso se relacionados aos municpios de Cascavel, Fortaleza
e Aquiraz, onde as unidades residenciais a serem produzidas pelo
MCMV significam menos de 1% do total de domiclios. Vale destacar
que o municpio de Pacatuba chegou a encaminhar propostas, mas
que as mesmas no foram aprovadas na primeira fase do programa.
Dentre os municpios que no tomam parte do programa destacamse num primeiro grupo: Pindoretama, Chorozinho, Guaiba e So
4
Informaes obtidas junto ao Dirio do Nordeste em matria publicada em
29.12.2010.
121
Gonalo do Amarante, justamente aqueles com populaes inferiores

a 50 mil habitantes e com as menores taxas de urbanizao. Estes,
alm de apresentarem menores nveis de integrao com o municpio
polo, localizam-se nos extremos dos eixos virios que convergem para
a RMF. Num outro grupo, ainda que isolado, se encontra o municpio
de Eusbio que por se encontrar no caminho de eixo de expanso
da segregao residencial de renda mdia alta, faz opo pela forma
condomnio e loteamento fechado.
Em sntese, possvel afirmar que a distribuio espacial dos
empreendimentos residenciais com recursos do PMCMV se associa
ao processo de estruturao urbana vigente na RMF visto que os
municpios com maior vinculao com as atividades industriais situadas
ao oeste, sudoeste e sul, se destacam em termos absolutos e relativos.
Assim verifica-se um novo processo de periferizao de assentamentos
habitacionais, levando a que os antigos conjuntos sejam contemplados
com novas vizinhanas.
Por outro lado, os outros municpios ao sudeste e leste tem seu
uso do solo preferencialmente associados ao turismo e ao tercirio
seja pelos gestores que vem nestes usos formas de atrao de novos
empreendimentos e de maior arrecadao de imposto, seja pelo prprio
setor imobilirio privado que tem buscado localizar nos mesmos seus
novos condomnios e loteamentos fechados para renda mdia e alta.
Por conseguinte, suas terras tornam-se mais valorizadas, acabando por
no atrair investidores para a habitao econmica, mesmo que de 6
a 10 salrios.
Quais os municpios que mais concentram empreendimentos

PMCMV?
Em termos absolutos e em nmero de empreendimentos, os
municpios de Caucaia e Fortaleza so aqueles que permitem maiores
anlises no que se refere ao quadro de empreendedores, verificando
a sua abrangncia no que se refere s faixas de renda aos quais os
mesmos se destinam.
Caucaia, segundo municpio em populao da RMF corresponde
a um dos maiores em rea. Possui o distrito urbano da Jurema,
localizado no limite administrativo oeste de Fortaleza, que nasce de
grandes conjuntos habitacionais na dcada de 1980 e atualmente
apresenta uma populao superior do distrito sede de Caucaia. Em
122
termos de dinmica urbana os moradores de Jurema vinculam-se mais

diretamente ao municpio de Fortaleza, tanto em termos de integrao
espacial como de acesso aos servios. Sua condio limtrofe a
Fortaleza favorece expanso do setor imobilirio em sua direo,
notadamente em se tratando de implantao de habitao considerada
econmica, dado o baixo valor da terra. Isto fez com que um bom
nmero de propostas aprovadas, totalizando 4960 unidades, quase
todas para famlias de 0 a 3 salrios mnimos tenham se destinado a
esse municpio. (ver tabela 3)
De acordo com a tabela 3 seguinte, dos 20 empreendimentos, 8
so conduzidos pela Empresa INTERPAR5, os quais se localizam numa
mesma gleba, num total de 2656 UHs. Outras duas empresas aprovaram
4 propostas cada, as quais tambm se situam em reas vizinhas. Isto
nos indica a concentrao sob duas formas: - espacial, indicando a
justaposio de condomnios; - econmico e fundirio, dado que
poucas empresas controlam grande parte dos empreendimentos.
Tabela 3 Quadro de empreendimentos aprovados junto CEF em Caucaia
Uhs/faixa de renda
Empresa
Empreendimentos
Total de UHs
0a3
3a6
INTERPAR
2656
2656
53,5%
EPOCA
880
880
17,7%
MONTENEGRO
672
672
13,5%
GUTTA
480
480
9,7%
AZEV. CASTRO
248
248
5,0%
CREDMOBILE
TOTAL
24
20
4960
24
4936
6 a 10
0,5%
24
A distribuio dos empreendimentos e das unidades em Fortaleza,

segundo as empresas e as faixas de renda a que as mesmas se destinam,
tambm aponta alguns indcios de concentrao dos recursos por parte
de algumas empresas. Ainda que haja 11 empresas com propostas
aprovadas, verifica-se que duas delas se responsabilizam pela execuo
de aproximadamente 74% do total de unidades habitacionais (ver
tabela 04).
Esta mesma empresa INTERPAR responsvel por 6 empreendimentos localizados
em Maracana totalizando quase 1.500 unidades das 1.600 contratadas para este
municpio pela CEF. Todos eles destinados a famlias de 0 a 3 salrios mnimos.
5
123
Destas, observa-se tambm uma evidente diferenciao na faixa

de renda atendida por cada uma delas. Esse o caso da Empresa
poca, uma empresa local com 10 de seus 14 empreendimentos
voltados para famlias de renda inferior a 3 salrios mnimos.
Estes renem 2272 residncias, correspondendo a 37,9% do total
de unidades propostas e aprovadas para Fortaleza. Destas, 1920
moradias se localizam numa mesma gleba num bairro perifrico ao
sul, segmentadas em oito empreendimentos justapostos, de modo a
atender as exigncias do PMCMV.6
Um segundo caso de especializao das empresas por faixa de
renda pode ser reconhecido no consrcio composto pela MAGIS
- empresa local criada por investidor advindo de outra atividade
econmica e pela empresa mineira MRV. Desde o inicio desta
composio, as mesmas passaram a atuar no emergente mercado de
construo de moradias para as classes C e D, includas na faixa de 3
a 6 e 6 a 10 salrios do programa MCMV. Sob a forma de sociedades
de propsito especfico, cada empreendimento aprovado corresponde
a uma empresa a parte, flexibilizando assim a produo da moradia e
inserindo a produo da habitao econmica numa nova lgica.7
Chama ateno o fato de que poucas empresas se interessaram
pelo programa, dado que o poder local no investiu esforos que as
atrassem para o setor popular e econmico da produo habitacional.
Isto evidencia dentre outras questes: a focalizao da Fundao
de Habitao Popular de Fortaleza (Habitafor) em programas
habitacionais voltados para famlias de reas de risco; a fragilidade
institucional no uso dos instrumentos de induo do desenvolvimento
urbano; a precariedade das condies de infraestrutura na maior parte
das reas vazias do municpio e a concentrao fundiria por parte dos
empresrios da incorporao. Maiores consideraes sobre a questo
em Fortaleza sero apresentadas a seguir.
6
H indcios de que as unidades que compoem estes empreendimentos venham a ser
utilizados para reassentamento de famlias removidas em funao das obras do Veculo
Leve sobre Trilhos VLT, conduzidas pelo Governo do Estado e que tomam parte
do programa de mobilidade vinculadas Copa de 2014. Assim os beneficirios deste
empreendimentos no seriam escolhidos de acordo com os critrios predefinidos
pela prefeitura no atendimento s famlias cadastradas no PMCMV.
7
Anlises mais detalhadas sobre a insero desta forma de produo habitacional na
RMF podem ser obtidas junto tese de doutorado de autoria de Maria Beatriz Cruz
Rufino defendida em abril de 2012 junto FAUUSP.
124
Tabela 4 Quadro de empreendimentos aprovados junto CEF em Fortaleza

Empresa
Uhs/faixa de renda
Empreen- total
dimentos Uhs
ECB Engenharia Comrcio Ltda.
0a3 %
168
168
3a6 %
6 a 10 %
2,8
CONSTRUTORA SO BERNARDO LTDA
29
29
0,5
MUZA CONSTRUTORA LTDA
96
96
1,6
DAMACENA EMPREENDIMENTOS S/A
192
CONSTRUTORA SUMARE LTDA
343
192
256
4,3
87
1,5
CONSTRUTORA MONTENEGRO LTDA
142
142
2,4
4 ESTAES RESID. CLUB EMP.RES. LTDA.
160
160
2,7
CRD ENGENHARIA LTDA
200
CRD/ Alves Lima SPE
188
188
3,1
EPOCA Engenharia Import. Comrcio LTDA
14
MAGIS/MRV SPE
total
39
200
3,2
3,3
2461 2272 37,9
158
2,6
31
0,5
1888
31,5
128
2,1
5995 2896 48,3 2748
45,8
351
5,9
2016
Como se distribui espacialmente o MCMV na RMF segundo

o porte dos empreendimentos e a faixa de renda do pblico
alvo?
A anlise da distribuio espacial dos empreendimentos do MCMV
quando geo-referenciadas ganha novos significados, notadamente se
os mesmos forem classificados quanto ao porte e quanto faixa de
renda. Os dados mapeados, oriundos das mesmas bases de dados
j utilizadas neste artigo, se restringem ao recorte espacial do intraurbano conurbado, o qual rene os municpios de Caucaia, Maracana,
Maranguape, Pacatuba, Itaitinga, Eusbio e Aquiraz, todos eles em
torno de Fortaleza.
No que se refere figura 1, onde os empreendimentos
localizados se diferenciam quanto ao porte, possvel reconhecer
os seguintes aspectos: - nos bairros intermedirios situados em
torno dos bairros centrais de Fortaleza, constata-se a presena de
poucos empreendimentos isolados e de pequeno porte; - o porte
do empreendimento aumenta na medida em que o mesmo se afasta
da zona urbana de maior densidade, apresentando duas grandes
concentraes de empreendimentos, sendo a primeira na Jurema em
Caucaia e a segunda nos Bairros Messejana e Paupina, no limite sul
125
de Fortaleza; - nos municpios de Caucaia, Maracana e Maranguape

concentra-se a grande maioria das unidades habitacionais situadas
fora de Fortaleza indicando disperso e concentrao do programa.
Figura 1. Distribuio espacial do MCMV na RMF segundo o porte
Fonte: CEF, 2011; Observatrio das Metrpoles, 2010; IBGE 2010; dados organizados pelos autores
126
Figura 2. Distribuio espacial do MCMV na RMF segundo as faixas de renda
Por sua vez na figura 2 seguinte, quando se busca analisar as

relaes espaciais entre os empreendimentos e as faixas de renda s
quais os mesmos se destinam, observa-se que as variaes possuem
caractersticas especficas definidas pelos municpios em que os
mesmos se localizam e que, no caso de Fortaleza, as diferenas se
associam aos bairros, quais sejam: - quase todos os assentamentos
residenciais destinados a famlias com renda acima de 3 salrios se
situam em Fortaleza, com uma nica exceo para Caucaia; - os poucos
127
empreendimentos para famlias de 6 a 10 salrios se localizam nos

bairros pericentrais, situados no entorno dos bairros mais valorizados,
como Jacarecanga e Dunas; - grande maioria das propostas aprovadas
para famlias de 3 a 6 salrios se situam em bairros intermedirios como
Parangaba, Maraponga, Itaperi, Messejana; - quase todos os ncleos
para famlias de 0 a 3 salrios se encontram nas franjas de municpios
perifricos, com exceo de uma aglomerao no bairro da Paupina
ao sul, que se conecta a uma aglomerao de empreendimentos para a
faixa de renda intermediria no bairro de Messejana.
Em sntese, possvel afirmar que no caso da RMF o PMCMV,
em sua primeira fase, contribui para um processo de periferizao
da moradia de baixa renda, expandindo a mancha urbanizvel nas
direes sul, sudoeste e oeste, onde tradicionalmente este uso tem
se dado. A vinculao das localizaes dos empreendimentos na
periferia de Fortaleza e nos municpios conurbados ao oeste, sudoeste
e sul reconhecida nesta primeira fase do PMCMV indica dificuldades
para a implantao do programa nas prximas fases, configurandose tendncias de segregao residencial em funo da rarefao de
terrenos de valor condizente com os recursos disponibilizados pelos
PMCMV e infra-estruturados. Fortaleza, dado a sua condio como
capital do Estado e plo da RMF, considerando ainda o seu porte e
sua representatividade, merece comentrios especiais, sendo objeto de
anlise do tpico seguinte.
2. Dificuldades na Implantao do Programa Minha Casa

Minha Vida em Fortaleza
Os dados do programa PMCMV revelam um baixo desempenho
do Estado com relao sua execuo, fato esse amplamente divulgado
nos meios de comunicao locais. Ainda que menos perceptvel, incluise neste bojo, o fraco andamento do programa em Fortaleza, municpio
plo, o qual conforme a Fundao Joo Pinheiro concentrava em 2007
um dficit habitacional superior a 77 mil moradias.
Quais seriam os motivos para estas dificuldades? Afinal, havendo
recursos disponveis e com toda essa demanda por moradia, era de se
esperar que o programa viesse a decolar no curto prazo em Fortaleza.
Mais ainda, por conta do propagado desenvolvimento institucional no
setor habitacional na Prefeitura Municipal de Fortaleza e contando
com um plano diretor recm revisto que inclui boa parte dos
128
instrumentos do Estatuto da Cidade, era de se esperar que o poder

local tivesse atuao mais dinmica. Indo alm, considerando a fora
do setor da construo civil em Fortaleza, na forma como se confunde
com o prprio setor imobilirio, inclusive por conta de sua atuao
junto ao Programa de Arrendamento Residencial, era de se esperar
que houvesse maior eficincia do mesmo na utilizao dos recursos.
Passa pela questo fundiria a explicao para o resultado
insatisfatrio do programa em Fortaleza. Da parte dos construtores,
a justificativa a de que os terrenos dotados dos servios urbanos
requeridos pelo programa localizam-se apenas em reas valorizadas
cujo preo inviabiliza a produo de uma unidade habitacional
nos limites estabelecidos pelo PMCMV8. Entretanto, no sentido
contrrio desta afirmao, est a percepo generalizada do aumento
especulativo do valor da terra desde o lanamento do programa e a
disponibilidade de terrenos nos municpios vizinhos a Fortaleza, onde
apesar das condies precrias de infra-estrutura urbana, verifica-se
um maior envolvimento do poder local com o PMCMV e um interesse
diferenciado dos setores da incorporao e construo civil.
Da parte do poder local em Fortaleza, verifica-se que o mesmo
j h alguns anos, fez a opo pela proviso habitacional de interesse
social, atendendo s demandas especficas das reas de risco e das
intervenes vinculadas melhoria da mobilidade urbana. O mesmo
se observa por parte do Governo do Estado atravs da Secretaria das
Cidades, que implementa no momento um programa habitacional
para as famlias removidas das margens do Rio Maranguapinho,
verdadeiro corredor de degradao ambiental na metrpole. Destacase aqui que desde os anos 1970, esta prtica tem pautado a produo
habitacional de interesse social pelo Estado, quando a COHAB-CE veio
a intervir em reas de ocupao mediante urbanizao e remoo e reassentamento com recursos primeiro do BNH e depois da CEF. Para
compreender melhor a estreita relao entre o resultado insatisfatrio
do PMCMV em Fortaleza e o processo de produo e regulamentao
do espao intra-urbano, necessrio caracterizar, em linhas gerais, a
produo habitacional em Fortaleza, nos primeiros anos da dcada de
2000 anteriores ao PMCMV.
8
Ver reportagem de 17-04-2010 no Jornal OPOVO intitulada Cear o penltimo
no Minha Casa.
129
Qual o cenrio anterior ao PMCMV na RMF?

A situao de desigualdade historicamente construda em Fortaleza
permite a visualizao das mudanas advindas do crescimento econmico
recente no Brasil. Assim como em outras metrpoles brasileiras, a
produo imobiliria formal recente de Fortaleza apresenta uma forte
concentrao para famlias de faixas de renda mais altas. Entretanto,
novas frentes de expanso do setor imobilirio passam a despontar no
cenrio metropolitano, indicando que a produo imobiliria formal,
outrora concentrada em poucos bairros verticalizados prximos ao
centro ganha novos contornos. Ao mesmo tempo, os bairros oriundos
de loteamentos populares, conjuntos habitacionais e as favelas passam
por intenso processo de adensamento, derivando numa evidente
diferenciao entre as partes oeste e leste de Fortaleza: a primeira hiperdensa e precria no acesso s infra-estruturas contrape-se segunda
com ocupao mais rarefeita para onde os equipamentos, os servios e
as infra-estruturas tm sido destinados.
Tomando para anlise os dados dos empreendimentos financiados
pela CEF durante a dcada de 2000 mapeados na figura 3 percebe-se
uma clara compartimentao em semi anis que contornam os bairros
a beira-mar mais verticalizados, onde o valor do metro quadrado leva
a um intenso processo de segregao residencial dos grupos mais
abastados. Todavia, possvel em algumas direes, a intercesso
entre os semi-anis, reunindo nos mesmos bairros empreendimentos
voltados para diferentes faixas de renda.
O primeiro semi-anel, que poderamos denominar como pericentral, composto por bairros infra-estruturados, abrange bairros para
onde o mercado imobilirio j se expandia, configurando-se forte
tendncia de expanso na direo sudeste. Nele concentram-se todos os
empreendimentos para famlias com renda acima de 10 salrios mnimos
contidos na base de dados da Caixa. Cada vez menores em rea, a maioria
destes empreendimentos era composta por edifcios verticais.
Em seguida, tem-se um semi-anel intermedirio reunindo
empreendimentos para famlias com faixa de renda entre 3 e 10 salrios,
onde se construa a chamada habitao social de mercado (Rufino,
2012). Devido sua localizao, no to distante do centro, e em parte
j atendida por infra-estrutura e servios urbanos, estes bairros que j
abrigavam a maior parte dos domiclios de aluguel, passam a receber
empreendimentos com tipologias arquitetnicas menores em rea, com
130
materiais mais econmicos, variando entre condomnios horizontais e

verticais. Grande parte do PAR se situava nestes bairros.
Por fim, tem-se um amplo anel perifrico, onde novos
empreendimentos residenciais passam a se inserir em meio a bairros
precrios, fragmentando-se as zonas limtrofes de Fortaleza junto aos
municpios a ela conurbados. Na segunda metade dos anos 2000 essa
produo passa a extrapolar os limites municipais na direo oeste,
sudoeste e sul, sob a forma de micro condomnios. Portanto, mesmo
antes do PMCMV, j se indicava esta diviso socialmente estratificada
da cidade, a qual era conduzida pelo mercado imobilirio.
Esta hiptese fica confirmada com a anlise dos dados da
pesquisa do ndice de Velocidade de Vendas (IVV)9 realizada
mensalmente pelo SINDUSCON-CE. A partir do tratamento10
e anlise dos dados contidos nestes relatrios, para os meses de
fevereiro e junho do perodo de 2002 a 2010 pudemos perceber
algumas mudanas no processo de produo imobiliria formal
da Regio Metropolitana de Fortaleza. Dentre elas, destacam-se: a
incluso de bairros, outrora desconsiderados como alvo do setor
da construo civil; um pequeno aumento da produo imobiliria
para a faixa de 5 a 10 salrios mnimos.
Este indicador composto a partir de pesquisa amostral de empresas afiliadas ao

Sinduscon apresenta a velocidade de vendas dos empreendimentos lanados pelo
mercado, incluindo dentre outras variveis a rea, o nmero de dormitrios, e o
bairro em que est localizado permitindo com isso aferir o intervalo entre a oferta
e a comercializao das unidades residenciais. Sua distribuio espacial permite
identificar tendncias de implantao de novos empreendimentos, evidenciandose novas frentes de expanso para o setor. Dados dos relatrios mensais so
disponibilizados no site www.sinduscon-ce.org.br/
10
A partir de atividades de iniciao cientifica com alunos de graduao foi
elaborada uma base de dados e um sistema geo-referenciado das informaes
a respeito do mercado imobilirio formal. Dentre os procedimentos, destaca-se
a estimativa do publico alvo dos empreendimentos produzidos em cada bairro a
partir de metodologia da CAIXA, que considera que o valor da prestao no pode
exceder 30% da renda familiar.
9
131
Fig. 3 Empreendimentos financiados pela CEF - anos 2000 antes do PMCMV
Com relao ao primeiro aspecto, os dados revelam que, pouco a

pouco, bairros ao oeste, sudoeste e sul do centro tradicional de Fortaleza
ganham espao nas ofertas habitacionais do mercado formal, os quais
iro abrigar famlias da faixa de renda entre 3 e 10 salrios mnimos.
Destacam-se em particular bairros como e Parangaba, Passar e
Itaperi, que tm recebido um nmero crescente de empreendimentos
para esta faixa de renda.
132
No que se refere ao aumento da produo formal para a faixa de

renda intermediria, os principais fatores para tal fenmeno apontados
por empresrios da construo civil foram o aumento da oferta de
financiamentos imobilirios e a segurana jurdica para as empresas
produtoras. Para eles, essas mudanas legais serviram de estmulo
para esse movimento de des-elitizao do mercado imobilirio local,
confirmando uma previso de Maricato (2005).
Fig. 4 Lanamentos imobilirios e nmero de UHs ofertados ao longo dos
anos 2000
Fonte: IEL-FIEC / Sinduscon. ndice de velocidade de vendas 2000-2010. Sistematizado pelos

autores.
Tanto o tmido processo de deselitizao da produo imobiliria

formal constatado, como o fortalecimento da produo imobiliria
destinada faixa de renda intermediria em bairros peri-centrais e
o aumento da produo imobiliria total levam a uma valorizao
dos espaos dotados de infra-estrutura e situados em reas prximas
ao centro. Diante da crescente demanda e da disponibilidade de
financiamentos para famlias de menor poder aquisitivo, o setor
da construo civil juntamente com os incorporadores, passam a
interferir diretamente na localizao destes novos empreendimentos
residenciais. Contribui para tanto a forma de atuao do poder pblico,
no apenas pela opo feita pelo atendimento s reas de risco, mas
principalmente por desconsiderar a possibilidade de implementar uma
poltica fundiria eficaz, fazendo uso dos instrumentos de combate
especulao imobiliria e de induo ao desenvolvimento urbano e
habitacional.
133
Afinal, o que h de novo com a produo habitacional em

Fortaleza desde o PMCMV?
Com o lanamento do Programa MCMV em 2009, o qual deixou
para que os mecanismos de mercado decidissem a localizao dos
empreendimentos, em um cenrio de ausncia dos mecanismos de
regulao do preo da terra, acentua-se o processo de periferizao
da produo habitacional formal, tanto para a faixa de interesse social
como para as faixas de renda intermedirias.
Em termos espaciais, a substituio do programa PAR pelo
MCMV na faixa de 3 a 6 salrios mnimos e de 6 a 10 salrios
mnimos passa, contraditoriamente, a induzir a periferizao dos
novos empreendimentos, dado que seu lanamento acentuou uma
valorizao imobiliria de bairros antes pouco visados pelo mercado
imobilirio, como o Passar, a Maraponga, a Messejana e a Parangaba.
Assim, os investimentos do PMCMV, ao satisfazerem as necessidades
por moradia para as classes C e D, contribuem para a produo de
novas periferias onde o crescimento desordenado e a fragmentao
scio-espacial tornam-se a regra.
Num primeiro momento ps lanamento do PMCMV, chama
ateno que o Sinduscon-CE contratou equipe de profissionais
para formular projetos tipo. Os projetos contratados abrangiam
arquitetura, instalaes e estrutura. Com pequenas variaes, os
projetos se destinavam s faixas de renda 0 a 3 salrios e de 3 a 10
salrios, nos quais todas as demandas e requisitos apresentados pela
equipe tcnica da CEF estariam solucionados. Com isso, buscava-se
alm de racionalizar a construo, evitar longos intervalos de tempo
entre a submisso da proposta e sua aprovao, adotando-se aquilo
que j havia sido formulado por ocasio do PAR, o chamado projeto
referncia.
Tambm merece ser destacado que os projetos contratados pelo
Sinduscon-CE j consideravam a necessidade de verticalizao dado
que as tipologias adotadas era de apartamentos de 2 e 3 dormitrios
a serem agrupados em 4 ou 8 unidades por pavimento. Diante de um
cenrio de aumento dos preos de terrenos em bairros dotados de
infra-estrutura, ocorre uma presso do setor da construo civil para
rebaixamento das exigncias relativas aos servios de infra-estrutura
necessrios para a aprovao de terrenos destinados a faixa de 0 a 3
salrios mnimos. Esta presso teve como alvo tanto os bairros situados
134
nas zonas de requalificao urbana definidas pelo Plano Diretor de

Fortaleza, como nos municpios perifricos da RMF. Destaca-se em
particular uma norma da Secretaria Estadual de Meio Ambiente que
impedia a instalao de conjuntos de habitao de interesse social em
reas no dotadas de redes de esgotamento sanitrio, e sem previso
do servio no prazo de 5 anos. Em Fortaleza grande parte dos bairros
ao sudoeste e ao sul ficou impedida de receber empreendimentos por
causa desta restrio. Mas em resposta presso poltica dos atores
interessados no andamento do programa habitacional em Fortaleza11
em maro de 2010 a alterao na resoluo do conselho (COEMA)
que tratava deste aspecto, flexibilizou tal norma.
A soluo de reduzir os requerimentos de infra-estrutura foi
aprovada por todos os setores envolvidos no programa, inclusive por
atores ligados aos movimentos sociais de moradia que no viam sentido
na exigncia. Para eles a exigncia do programa parecia demasiada e
sem sentido, e representava um obstculo ao andamento do programa,
e no uma forma de garantir a insero urbana dos empreendimentos
de baixa renda.
sintomtico perceber que no debate acerca da execuo do
programa em Fortaleza, todos os atores entendam que o alto preo
dos terrenos corresponda a um entrave ao andamento do programa,
sem que nenhum deles mencione os instrumentos de combate
especulao imobiliria como uma possvel soluo. Um representante
da Caixa Econmica Federal, em entrevista radio universitria para
discutir o andamento do PMCMV chegou a falar em um aumento de
cerca de 30% no preo dos terrenos em Fortaleza como resultado
do crescimento da demanda por terras provocado pelo lanamento
do programa12. Tal informao, apesar de no ter sido embasada em
nenhum levantamento sistematizado, aparece tambm em algumas
reportagens na imprensa local. Ainda em novembro de 2009 o ttulo
da reportagem em um jornal local de grande circulao representa o
contexto de boom imobilirio e especulativo criado pelo lanamento
do programa:
ver reportagem no portal da Secretaria das Cidades do Cear em 21-04-2010. www.

cidades.ce.gov.br
12
Entrevista realizada ao programa Rdio Debate, na Rdio Universitria do dia
07-04-2010.
11
135
Os aproximadamente 313km2 de Fortaleza parecem poucos para abrigar

os anseios gerados pelo bom momento do setor imobilirio. Bairros que
eram apenas de periferia ganham nichos populacionais organizados13.
Este fenmeno de aumento no preo dos terrenos como resultado

da maior demanda por espaos dotados de infra-estrutura poderia
ter sido contido com a aplicao dos instrumentos de combate
especulao imobiliria inclusos no Plano Diretor Municipal aprovado
em 2009. Destacam-se em particular os instrumentos das Zonas
Especiais de Interesse Social (ZEIS) vazias e do IPTU progressivo.
As ZEIS vazias que correspondem s ZEIS tipo-III definidas como
reas dotadas de infra-estrutura, com concentrao de terrenos
no edificados ou imveis subutilizados ou no utilizados, devendo
ser destinadas implementao de empreendimentos habitacionais
de interesse social, bem como aos demais usos vlidos para a Zona
onde estiverem localizadas, a partir de elaborao de plano especfico
(Fortaleza, 2009 art.133). Tais polgonos abrangem uma rea de 660
hectares (Pequeno e Freitas, 2009) que, se completamente ocupados,
poderiam abrigar cerca de 16,4 mil unidades habitacionais (UH) se
considerada a densidade de 25 UH por hectare. Eles foram estabelecidos
pelo Plano Diretor em Fevereiro de 2009, ou seja, na mesma poca
do lanamento do programa MCMV pelo governo federal. A criao
destes instrumentos se deu desde a fase de discusso do Plano
Diretor em 2005, quando as ONGs e movimentos sociais urbanos se
organizaram no acompanhamento e monitoramento do processo de
reviso do documento, concentrando esforos nas presses para que
as ZEIS fossem includas e delimitadas na prpria lei que criou o plano
diretor municipal.
Entretanto, o fato de o poder pblico local no ter priorizado
o setor do planejamento urbano, fragilizando as potencialidades
advindas das polticas urbana e fundiria com vistas implementao
de uma poltica habitacional mais eficaz, associado ao interesse dos
grandes proprietrios de terrenos urbanos em evitar a aplicao de tais
dispositivos, explica o atual cenrio de inrcia com relao a aplicao
do plano diretor municipal e a regulamentao dos dispositivos de
controle do aumento especulativo dos preos da terra urbanizada, e
em particular do instrumento das ZEIS Tipo III vazios. Na prtica,
ver matria Procura por vazios Estruturados. publicada no Jornal O POVO. 0811-2009.
13
136
passados 3 anos da aprovao do instrumento, o mesmo tem sofrido

sucessivos ataques por parte da prpria administrao municipal que
os definiu, e de vereadores comprometidos com o setor imobilirio
local, na forma de projetos de lei de alterao de polgonos das ZEIS,
ou retirada de dispositivos que vinculam o uso dos terrenos vazios
habitao de interesse social14.
Fato que passados 3 anos entre a divulgao das reas a serem
consideradas como ZEIS, sua tramitao interna ao executivo visando
a elaborao de projeto de lei at a aprovao do plano diretor
pela cmara, grande parte destas ZEIS vazios vieram a ser alvo de
empreendimentos de outras naturezas, diversas ao habitacional de
interesse social (HIS).
O resultado que nenhum empreendimento de HIS produzido
pelo setor imobilirio privado com recursos do PMCMV veio a ser
localizado em rea destinada pelo plano diretor para este uso.
Entretanto, algumas destas reas, mesmo que no se tenha feito uso
das ZEIS Tipo III vazios como instrumento de combate a especulao
imobiliria, foram adquiridas pela prefeitura municipal com vistas ao
re-assentamento de famlias removidas de reas urbanizadas associadas
a intervenes virias e de reas de risco. (Pequeno e Freitas, 2011)
Cumpre aqui ressaltar, que diante das necessidades de remoo
de milhares de famlias por conta das obras de mobilidade associadas
copa 2014, um dos principais pontos de debate tem sido a
impossibilidade de re-assentamento das famlias atingidas em vazios
prximos. Difunde-se todavia a possibilidade de que as mesmas sejam
transferidas para conjuntos habitacionais construdos com recursos do
PMCMV pelo setor privado.
Fica assim evidente a importncia de que as polticas fundiria
e habitacional estejam concatenadas de modo a garantir terra
urbanizada com valor reduzido para que programas habitacionais de
interesse social venham a ser construdos, funcionando como atrativos,
ou mesmo como reas doadas pelo Estado.
Ver a esse respeito Freitas, 2011. Relatrio tcnico no publicado. Estudo de

Projeto de lei complementar no 003/2011 que altera a lei complementar 062/2009, e
emendas parlamentares relacionadas.
14
137
Figura 05 Polgonos definidos como ZEIS vazias pelo plano diretor de 2009.
Fonte: Plano Diretor de Fortaleza, Lei Complementar 062 / 02 de fevereiro de 2009. Sistematizado pelos autores.
Passados mais de 3 anos do seu lanamento, por ocasio da

realizao desta investigao, o Programa Minha Casa Minha
Vida ainda no consegue apresentar resultados. Ainda que sejam
consideradas apenas as 17 mil unidades aprovadas para o Estado do
Cear, das quais 15.285 seriam implantadas na RMF, em sua primeira
fase, verifica-se que o programa avana a passos lentos. Para famlias
de 0 a 3 salrios mnimos, apenas 352 unidades habitacionais foram
entregues, distribudos em dois empreendimentos situados nos
bairros ao oeste do centro. Outras 610 moradias encontram-se em
construo, situadas em bairros da periferia sul do municpio. Diante
desta situao, restou Habitafor mencionar a inteno do poder local
em doar terrenos vazios com vistas construo de mais de 5.000
unidades pelo setor privado com recursos do MCMV.
138
Os empreendimentos contratados voltados para as demais faixas

de renda vem sendo implementados, configurando-se todavia em
alternativas que tendem a se expandir em direo aos municpios
vizinhos e setores mais perifricos, onde a produo intensiva
e em larga escala, associada ao baixo valor da terra, garantem aos
incorporadores o almejado percentual de lucro.
Por sua vez, a recente concluso de um terceiro empreendimento
em Maracana voltado para famlias com renda de 0 a 3 salrios
mnimos, composto por 26 blocos de 8 apartamentos, atendendo a 208
famlias pode ser apontada como um indicativo de como o programa
tende a se expandir na RMF.
Consideraes finais... Que caminhos esta pesquisa aponta?

Quais os prximos passos?
Neste trabalho buscou-se apresentar os primeiros resultados
obtidos com o Minha Casa Minha Vida na RMF quando se atingiu o total
almejado de 1,0 Milho de unidades habitacionais. Para tanto, avaliouse a distribuio espacial das propostas aprovadas por municpio e por
faixa de renda, considerando o processo de estruturao urbana da
RMF. Ainda que se considere cedo para realizar uma avaliao de uma
poltica pblica, o fato de que a Regio Metropolitana e o Municpio
de Fortaleza no tenham conseguido atingir a totalidade dos recursos
disponibilizados nos chama ateno, dado o dficit habitacional
presente tanto na metrpole como na capital.
As razes para a baixa efetividade do programa na RMF so muitas.
Destaca-se todavia a dissociao entre as polticas urbana, habitacional
e fundiria no mbito dos municpios, em especial em Fortaleza,
onde se concentra a maior parte da populao metropolitana. Os
responsveis por tal situao so diversos, com destaque para o poder
local: por um lado, pelo atraso e descompasso na implantao das
redes de infra-estrutura ao longo das ltimas dcadas; por outro, por
no utilizar os instrumentos de planejamento e gesto do solo urbano,
favorecendo interesses privados em detrimento do pblico.
Cabe tambm destacar como agente responsvel por esta condio,
o conjunto de atores vinculados ao mercado imobilirio: proprietrios
de terra, incorporadores e construtores, os quais passam por intenso
processo de re-estruturao na RMF. Entretanto, as condies
histricas em que os mesmos atuam, estes diretamente vinculados s
139
dinmicas de segregao e especulao imobiliria, induzem processos

de excluso territorial dos grupos menos favorecidos. Disto verificase a periferizao dos empreendimentos residenciais, para alm dos
antigos conjuntos habitacionais financiados pelo BNH, reproduzindose velhas prticas com novas roupagens.
Todavia, as primeiras reflexes sobre esta dinmica apontam para
novos processos a serem investigados, configurando-se numa autntica
agenda de pesquisa. Tendo em vista que os novos empreendimentos
tendem a se situar em reas cada vez mais perifricas, como se dar
a urbanizao das franjas metropolitanas, em especial nas atuais
condies em que no so efetivados os instrumentos de planejamentos
e controle da expanso urbana? O que fazer para planejar o crescimento
do espao metropolitano segundo as necessidades de produo
habitacional? Como promover a cooperao entre esses municpios
com vistas s politicas urbana e habitacional?
Considerando o poder local e o setor imobilirio como responsveis
pelos diminutos resultados alcanados pelo programa, que medidas
podem ser adotadas de modo a que o poder local assuma seu papel de
gestor promovendo a integrao das polticas urbana e habitacional?
Da mesma forma como conter as aes dos incorporadores e do setor
da construo civil?
Mais ainda, remanescem alguns pontos a serem investigados
referentes ao conjunto de empreendimentos recm produzidos
e em vias de serem construdos pelo PMCMV, dentre os quais:
a localizao e as condies de insero na cidade e no entorno; a
densidade e a morfologia urbana; a qualidade e diversidade das
tipologias arquitetnica e urbanstica; o contedo scio-ocupacional;
diversidade social presente, dentre outros. Assim, longe de pretender
concluir, este trabalho espera ter iluminado novas questes para o
debate sobre as novas formas de produo habitacional nas cidades
brasileiras.
140
Referncias
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MCMV. Dados no publicados fornecidos pela CEF em 30.06.2011.
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141
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VILLAA, Flvio, Espao Intra-urbano no Brasil, So Paulo: Studio Nobel,
1999.
142
Minha Casa Minha Sina:

implicaes da recente produo habitacional
pelo setor privado na Zona Oeste da
cidade do Rio de Janeiro
Adauto Lcio Cardoso
Dcio Rodrigues Nunes Junior
Nathan Ferreira da Silva
Thmis Amorim Arago
Toms Pires Amorim
artindo do pressuposto de que no Brasil o direito moradia adequada direito garantido pela Constituio Federal e que o acesso
a este nas cidades deve ser promovido e protegido pelo Estado por
meio de programas e legislaes especficas, observamos que na atual
conjuntura das capitais do territrio nacional o cumprimento deste
direito continua a ser um grande desafio. Os modelos de desenvolvimento socioeconmico e espacial nos centros urbanos, principalmente nas metrpoles, tm sido promovidos a partir da lgica do mercado,
onde se privilegia grandes grupos empresariais e industriais, sejam
nacionais ou estrangeiros. Esta dinmica percebida de maneira muito evidente nos ltimos anos, particularmente no setor imobilirio das
principais capitais brasileiras.
No caso da cidade do Rio de Janeiro, o atual contexto de produo habitacional, inclusive de interesse social, ratifica ainda mais
esta afirmativa de privilgio aos interesses empresariais, sendo o poder pblico no mais protagonista, mas sim mediador e viabilizador
destes interesses. Deste modo, assume de certa maneira - uma postura passiva e/ou conivente ao setor empresarial no processo decisrio
de implantao de empreendimentos habitacionais, sobretudo no que
diz respeito s dinmicas de concepo projetual, negociao com a
143
Minha Casa Minha sina...
populao-alvo e escolha da localizao dos imveis, tal como ocorre

no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
Nesta perspectiva, apesar da participao do poder pblico nos
mecanismos de funcionamento do PMCMV serem limitados, cabe s
prefeituras controlarem o padro arquitetnico e o impacto urbano
dos empreendimentos atravs das leis urbansticas. No caso especfico
da cidade do Rio de Janeiro, a prefeitura flexibilizou a legislao para
a construo de Habitao de Interesse Social (HIS), instituindo: a) a
construo de unidades habitacionais (UHs) com rea reduzida em
relao legislao geral vigente; b) a ampliao do nmero de pavimentos sem elevador; c) uma menor taxa de impermeabilizao nos
lotes e d) dispensa de algumas exigncias nas intervenes, a exemplo
do nmero de vagas de garagem, dimensionamento das reas de recreao, dimenso mxima de projeo horizontal, etc. (CARDOSO;
ARAGO; ARAJO, 2011).
Seguindo esta lgica de mercado, as empresas indicam, majoritariamente, as terras mais distantes para serem destinadas construo
de habitao para faixas de renda de 0 a 3 salrios mnimos (s.m.),
principalmente por conta do valor do solo urbano nestas reas ser
mais baixo (CARDOSO; ARAGO; ARAJO, 2011). Consequentemente, este distanciamento dos grandes centros urbanos dificulta a
permanncia/sobrevivncia das famlias de baixa renda contempladas
pelo PMCMV, gerando uma srie de problemas de mobilidade urbana, acesso a comrcio e servios, insero em escolas, garantia de trabalho, etc. (ver Mapa 1 CADERNO DE IMAGENS, pg. 327)
Constata-se assim que o PMCMV se insere em meio ao processo
de consolidao da poltica nacional de habitao de forma desestabilizadora, visto que este programa objetiva, sobretudo, a dinamizao
da produo no setor privado da construo civil e cadeia produtiva,
em detrimento da efetivao de uma poltica voltada ao atendimento
das demandas de menor faixa de renda (ARANTES; FIX, 2009). Alm
do financiamento de habitao, o PMCMV vem sendo utilizado na
cidade do Rio de Janeiro como poltica de reassentamento, onde a
prefeitura compra os empreendimentos da CAIXA e os cede, a fundo
perdido, s famlias reassentadas. O alvo dessa poltica so moradores
de reas de risco, como encostas e margem de rios; de ocupaes informais como favelas; ou ainda moradores de reas que sero alvo de
intervenes em funo dos megaeventos que ocorrero na cidade nos
prximos anos.
144
Adauto Cardoso | Dcio Rodrigues | Flvia Arajo | Nathan Ferreira | Thmis Arago | Toms Amorim
A partir da verificao de que, em sua maioria, os empreendimentos de HIS - destinados para faixas de renda de 0 a 3 s.m.- na cidade
do Rio de Janeiro se concentram na zona oeste da cidade (CARDOSO;
ARAGO; ARAJO, 2011), regio mais distante e que possuiu menor
oferta de servios pblicos, no presente artigo buscamos analisar a
dinmica do PMCMV na capital carioca para faixas de renda de 0 a 6
salrios, no intuito de salientar efeitos territoriais decorrentes da localizao e padro construtivo destes empreendimentos e como estes
incidem no cotidiano de sua populao-alvo e de seu entorno. Para
isto, partiremos de dois estudos de caso de empreendimentos situados
na zona oeste da cidade, ambos na rea de Planejamento 5 (AP 5)1
o caso do Residencial Mlaga Garden no bairro de Campo Grande,
em que o acesso se deu atravs de aquisio via financiamento; e o
caso dos condomnios residenciais Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco, no bairro de Realengo, em que o acesso se deu
atravs de reassentamento/remoo. Em ambos os casos, apesar dos
procedimentos quantitativos, onde os dados referentes aos domiclios
possuem uma significao estatstica, tambm foram pesquisados por
meio de uma abordagem qualitativa. Durante os anos de 2010 a 2012
foram aplicados questionrios aos moradores de cerca de 10% das
unidades totais de cada empreendimento em questo. Cabe ressaltar
que no foi objetivo da pesquisa utilizar uma amostra estatisticamente
representativa do nosso universo, e sim evidenciar e explorar algumas questes que eram de nosso interesse a partir da conversa com
os beneficirios. Apesar dos questionrios contarem com uma srie
de questes fechadas, foi procurado ao mximo valorizar as questes
abertas e os dilogos com os moradores.
1
As reas de Planejamento (APs) so divises administrativas criadas pela prefeitura
da cidade do Rio de Janeiro. Atualmente a cidade possui cinco APs que se subdividem
em Regies Administrativas (RAs). A rea de planejamento 5 (AP5) corresponde a
48% do municpio e a 26,6% da populao carioca, com vinte bairros e cincos RAs. A
zona oeste, configurada como o novo vetor de crescimento da cidade, dividida em
duas APs, a AP4 e a AP5. A AP5 vem se transformando no local de fixao da populao pobre da cidade, atravs da instalao de empreendimentos via PMCMV e com
poucos investimentos sociais e em infraestrutura. J a AP4 tem atrado um pblico
diferenciado, muito em decorrncia das polticas pblicas que definem a rea da Barra
da Tijuca e de Jacarepagu como o centro dos megaeventos, como as Olimpadas de
2016, os Rock in Rio de 2011 e 2013 e a Cpula Rio+20 de 2012.
145
Pagar mais e morar menos: O PMCMV em Campo Grande

Em 2010, de acordo com dados da prefeitura da cidade do Rio de Janeiro, um dos primeiros empreendimentos a ser entregues pelo PMCMV
destinado populao com renda de at 6 s.m. foi o Condomnio Residencial Mlaga Garden, situado Avenida Brasil 49.101, e edificado pela
construtora mineira Tenda. O terreno escolhido por esta empresa ocupa
uma rea total de 30.657,75 m2, na regio limtrofe de Campo Grande
com os bairros de Pacincia e Cosmos. O acesso a esta localidade se d
quase que exclusivamente pela Avenida Brasil sendo, portanto, restrito
em virtude da falta de linhas de transporte pblico e da distncia ao centro da cidade (55,7 km), cujo tempo mdio de deslocamento de duas
horas. Alm disso, o entorno do residencial caracterizado por grandes
vazios urbanos e outros conjuntos habitacionais, inclusive com a mesma
tipologia construtiva, com pouca oferta de comrcios e servios urbanos
(SOARES; MELO, 2010; CARDOSO et allii, 2012).
Edificado com 77 blocos com dois pavimentos cada, o Residencial Mlaga Garden abarca 299 unidades habitacionais as quais foram
adquiridas atravs do stand de vendas da construtora no local ou no
Feiro da CAIXA. Tais unidades so de modelo duplex, onde no
pavimento inferior dispem-se: sala, banheiro, cozinha e uma rea de
servio externa sem delimitao; e no pavimento superior dois quartos, totalizando uma rea til de 44m. O condomnio conta ainda
com: 121 vagas de estacionamento, rea de lazer, campos de futebol,
salo de festas, piscina, jardim e espao gourmet 2(ibid.).
A partir destes servios/benefcios apresentados pelo empreendimento possvel perceber que o Residencial Mlaga Garden foi planejado para ser adquirido por famlias com renda mdia em torno 3-6
salrios mnimos (s.m). Entretanto, de acordo com dados primrios
fornecidos pela Secretaria Municipal de Habitao (SMH), constatamos que o residencial conseguiu financiamento da CAIXA sendo enquadrado como empreendimento destinado s faixas de renda de 0-3
s.m (SOARES; MELO, 2010; CARDOSO et allii, 2012).
Diante desta constatao, destacamos que de acordo com o Ministrio das Cidades (MCid), a estimativa para a faixa de renda de at
Neste caso, trata-se de uma denominao publicitria para rea livre comum com churrasqueira, diferentemente da concepo que originou o termo, onde espao gourmet
um espao individual, como um quintal dentro de cada apartamento, porm integrado
cozinha e sala de estar e composto por churrasqueira e forno de pizza, por exemplo.
146
trs salrios (R$ 1.395) de 400 mil casas e apartamentos com, no

mnimo, 35 e 42 m2, respectivamente. Ainda segundo o Ministrio,
o cadastramento e a triagem dos beneficirios devem ser feitos pelos
poderes pblicos estaduais e locais que selecionam e indicam as famlias de acordo com critrios nacionais e locais. Os projetos arquitetnicos podem ser feitos independentemente pelas construtoras ou em
parceria com cooperativas, organizaes sociais, governos estaduais e
prefeituras e, posteriormente, so apresentados s superintendncias
regionais da CAIXA (BRASIL, 2009, p. 11).
O Residencial Mlaga Garden, como consta em sua prpria divulgao, apresenta rea til da unidade habitacional maior do que
a estabelecida para a faixa de renda que foi enquadrada (44 m2 ante
42 m2 mximos permitidos), o que nos indica alm de outros fatores - que o pblico alvo original no seria de 0-3 s.m. Contudo,
alocado nesta faixa de renda, o empreendedor realizou as vendas
a preo de mercado. Muitos entrevistados, que declararam auferir
renda at 3 s.m., afirmaram ter comprado o imvel por valores de
at 78 mil reais3 compatvel com um empreendimento para pblico
de 3-6 s.m. Dessa forma, surge a hiptese de que o empreendedor se
beneficiou da flexibilizao de ndices urbansticos e de subvenes
fiscais, alm de ter direcionado o produto para uma faixa de renda
diferente da qual foi enquadrado. Com isso, h evidncias de que
tenha havido casos de duplo contrato, um para atender a exigncia
de venda para o pblico especfico de 0-3 s.m., e outro contrato de
emprstimo pessoal para pagar a diferena entre o valor mximo
permitido para a faixa de renda em questo e o valor de mercado do
empreendimento, como relatado por alguns dos moradores entrevistados (SOARES; MELO, 2010; CARDOSO et allii, 2012).
Entregue para moradia em maio de 2010, o Residencial Mlaga
Garden atingiu em meados de maro de 2012, a venda de todas as
unidades. Pelo perfil socioeconmico encontrado entre os moradores
e por meio de relatos dos mesmos, foi constatada uma diversidade
de faixas de renda. Esta configurao social se deve insero de famlias com renda maior que trs salrios mnimos ao financiamento,
3
A mdia do valor do imvel corresponde a R$ 60.300 em planta no incio de 2009
e R$ 78.000 aps a entrega das chaves aos primeiros moradores. Na poca de enquadramento do projeto legislao de Habitao de Interesse Social (HIS), o valor
previsto para cada unidade habitacional estava em R$ 40.000,00 (SOARES; MELO,
2010).
147
facilitada pela mediao de corretores. H, portanto, uma contradio

em tais formas de acessos, visto que estas no se coadunam com a
proposta da normativa do PMCMV para a faixa de renda de 0-3 s. m.
em que o empreendimento em questo foi enquadrado.
O alto preo do direito moradia:

o caso dos Ips de Realengo
Outro caso de residenciais enquadrados pelo PMCMV situado tambm a poucos metros da Avenida Brasil, no bairro de Realengo, so
o Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco (doravante
denominados Ips). Apesar de se configurarem enquanto dois condomnios distintos, estes empreendimentos possuem a mesma tipologia e
ocupam a mesma gleba. Originalmente construdos para o Programa de
Arrendamento Residencial (PAR) e voltados ao atendimento s famlias
de baixa renda, os Ips possuem 598 unidades habitacionais, tendo cada
condomnio 299 unidades distribudas em 16 blocos. Cada apartamento
apresenta rea til de 45 m2 dividida em: dois quartos, banheiro, sala e
cozinha. Alm disso, cada condomnio dispe de vagas de estacionamento, uma quadra esportiva e um salo de festas.
O entorno dos Ips marcado pela presena da Avenida Brasil,
ao sul, que diferencia espacialmente suas duas margens. Ao norte da
rodovia, onde os condomnios esto localizados, situa-se a nova rea de
expanso do bairro, marcada pela paisagem verde com escassas edificaes, poucos acessos e baixa proviso de comrcios e servios em relao ao restante do bairro onde novos condomnios habitacionais, tambm financiados pelo PMCMV, sero construdos. Segundo divulgao
da Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, a nova quadra do Grmio
Recreativo Escola de Samba Mocidade Independente de Padre Miguel
(GRES - Mocidade Independente) ser construda no terreno em frente
aos Ips, fato este largamente utilizado nos discursos hegemnicos (mdia, prefeitura, etc.) como grande aposta para a dinamizao da rea4.
Nesta mesma margem da Avenida Brasil, a uma distncia maior leste,
encontra-se a Favela do Batam, considerada como uma das mais vioO terreno de 40.000 m2 foi cedido pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro em
2009 por apostar no potencial de atratividade gerado por este empreendimento em
seu entorno. O Governo do Estado, em parceria com a Prefeitura da Cidade do Estado do Rio de Janeiro tm investido na construo na quadra da Mocidade, que tem
previso de inaugurao oficial para maio de 2012.
148
lentas da zona oeste da cidade e que, desde fevereiro de 2009, conta

com uma Unidade de Polcia Pacificadora (UPP); por fim, mais ao norte
situa-se a Serra do Mendanha.
Na margem inferior da Avenida Brasil at a linha frrea, onde se
localiza a estao de Realengo, encontramos a rea mais dinmica do
bairro, ncleo inicial do povoamento da regio. Pelo fato dos Ips se
situarem prximos ao bairro de Bangu, os moradores destes empreendimentos se relacionam mais diretamente com essa centralidade - mais
provida de servios e equipamentos urbanos - do que necessariamente
de Realengo. Vale destacar que nesta mesma rea, compreendida entre
os bairros de Bangu e Realengo, tambm esto concentrados inmeros
conjuntos habitacionais que so cones de diferentes perodos histricos,
entre os quais se destacam o IAPI de Padre Miguel, o Conjunto da Marinha e o Conjunto Dom Jaime de Barros Cmara (BNH), um dos maiores
da cidade.
Construdos ao longo do ano de 2009, os condomnios Vivendas
do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco seriam vendidos para famlias com renda entre 3-6 s.m., via PMCMV. Entretanto, como medida
emergencial diante dos deslizamentos de morros que desabrigaram
inmeras famlias durante as fortes chuvas5 ocorridas na cidade em
abril de 2010, a Prefeitura do Rio de Janeiro comprou os dois empreendimentos para alojar parte destas famlias por meio de polticas
de reassentamento, visto que grande parte da populao desabrigada
enquadrava-se na faixa de renda entre 0-3 salrios mnimos. o caso
de um tero dos moradores que viviam no Morro do Urubu em Pilares, zona norte da cidade, os quais, a partir de um acordo fechado
entre Prefeitura e Governo Federal, foram adicionados lista de prioridade entre os beneficiados do PMCMV no acesso a um imvel no
Condomnio Vivendas do Ip Amarelo.
Por outro lado, a populao beneficiada com os imveis no Condomnio Vivendas do Ip Branco constituda em sua maioria por famlias reassentadas pela prefeitura, com a justificativa de que suas anti5
A partir do dia 5 de abril de 2010, chuvas caram continuamente durante mais de
36 horas. O sistema Alerta Rio, ligado Prefeitura do Rio de Janeiro e responsvel
pelo acompanhamento meteorolgico da cidade registrou que, das dez maiores precipitaes pluviomtricas registradas na capital fluminense em 24 horas desde a sua
criao, em janeiro de 1997, cinco ocorreram no dia 6 de abril de 2010. As estaes
de monitoramento Rocinha, Jardim Botnico, Tijuca, Vidigal e Grande Mier ocupam, respectivamente, as posies 1, 2, 5, 7 e 10, com 304,6, 303,0, 280,2, 264,6 e
257,8 mm/h.
149
gas moradias estavam situadas em reas de risco e/ou lugares alvo de

intervenes urbansticas para a realizao dos megaeventos na cidade.
Entre seus locais de origem, citamos: a rea conhecida como Vila das
Torres, compreendida entre Rocha Miranda e Madureira, atualmente
destinada construo do Parque de Madureira6; o bairro de Olaria,
na regio do traado da via expressa TRANSCARIOCA7 e reas de
risco em Copacabana. A esses moradores a SMH concedeu a alternativa de indenizao, porm, como a quantia ofertada lhes pareceu
irrisria8 diante do valor investido em benfeitorias de seus prprios
imveis ao longo dos anos eles recusaram. Refutada a ideia de receber
uma indenizao to baixa, lhes sobrou somente outra opo tambm
proposta pela prefeitura: mudar para um apartamento no Vivendas
do Ip Branco, em Realengo. Frente s poucas alternativas, algumas
famlias foram coagidas e impelidas a se mudar para o novo endereo.
H relatos, inclusive, de que a mudana foi feita pela Prefeitura em caminhes da Companhia Municipal de Limpeza Urbana (COMLURB),
sem a devida identificao do mobilirio de cada famlia, o que causou transtornos durante a mudana9 (Pesquisa de Campo, 2011). Muitos deles, orientados pela promessa de uma casa prpria localizada a
princpio no bairro de origem10, tal como lhes indicava a Prefeitura
durante a negociao (ibid.), concordaram com esta mudana brusca
e, assim, foram transferidos para os Ips entre abril e agosto de 2010.
Entretanto, a escritura com a posse definitiva s ser emitida
aps dez anos de estadia, uma vez que este o perodo em que a prefeitura subsidiar a compra dos imveis11. Neste perodo, os moradoMadureira ganhar o terceiro maior parque da cidade, com 113 mil metros quadrados, em < http://oglobo.globo.com/rio/madureira-ganhara-terceiro-maior-parque-da-cidade-com-113-mil-metros-quadrados-2931490>.
7
A Transcarioca um projeto virio inserido no projeto olmpico. Planejado para
englobar o modelo de transporte coletivo BRT (Bus Rapid Transit), a Transcarioca
seria uma via rpida de conexo entre o Aeroporto Internacional Tom Jobim na Ilha
do Governador, zona norte, at a Barra da Tijuca, na zona oeste.
8
A indenizao possua um valor baixo porque a avaliao que foi feita para a indenizao s considerava os gastos dos moradores com melhorias para a casa, e no o
local em que a casa estava construda, por ser uma ocupao ilegal.
9
Relatos e experincias podem ser vistos no curta-metragem Realengo, aquele desabafo!, elaborado pelo GT Moradia e Cidade do Observatrio das Metrpoles, Rio
de Janeiro.
10
Aps as chuvas que devastaram o Morro do Urubu, o prefeito visitou a localidade
e prometeu aos moradores que seriam reassentados no mesmo bairro. Este discurso
foi recorrente entre os moradores entrevistados.
11
Cada apartamento tem um custo de R$ 6.000. Com o programa Minha Casa,
6
150
res que no desejarem esperar pela escritura devem apresentar uma

declarao, atestada em cartrio, abrindo mo do imvel. Ao abdicar
deste direito, as famlias perdem o direito de se recadastrarem nos
programas habitacionais financiados pelo Governo Federal. Pelo regulamento imposto, no permitido o aluguel e a venda do imvel
a terceiros, bem como o uso do espao para atividades comerciais.
Aqueles que recorrerem a estas prticas tambm podem ser excludos do empreendimento.
O perfil socioeconmico daqueles que habitam os empreendimentos Mlaga Garden e dos Ips de Realengo foi constatado atravs
de questionrios respondidos por uma amostragem de 10% dos residentes12 nestes empreendimentos, a poca das pesquisas de campos in
loco (2010 e 2011).
Moradia como mercadoria; satisfao no garantida

No perodo de pouco mais de um ano de vivncia no novo endereo, quando questionados sobre a preferncia entre a antiga moradia
e a atual nos Ips de Realengo, pouco mais da metade dos entrevistados13 declarou preferir morar no domiclio e/ou bairro anterior. Somando este valor aos que preferem morar em outro local diferente
do atual domiclio, este percentual aumenta para 84% dos moradores
insatisfeitos com o local de moradia.
Por outro lado, no caso do condomnio Mlaga Garden, onde
a maior parte dos moradores residia na prpria Zona Oeste14 (68%)
em especial os bairros de Campo Grande e Santa Cruz, ao adquirir o
imvel os futuros moradores deste empreendimento almejavam principalmente fugir do aluguel, uma vez que o preo deste era igual ou
superior ao das prestaes dos imveis, em muitos casos. Desta forma,
a mudana para o novo endereo no foi impactante em relao aos
empregos e ao acesso a servios, pois suas rotinas j estavam estrutuMinha Vida, cada unidade sai a R$ 50 por ms, num total de 120 meses, ou seja, 10
anos (CARDOSO et allii, 2011 a, 2011 b).
12
importante ressaltar que, em um primeiro momento, quando foram aplicados os
primeiros questionrios em 2010, as unidades habitacionais do Residencial Mlaga
Garden no estavam completamente ocupadas no momento da pesquisa.
13
Informao obtida por meio de questionrios aplicados em amostragem de 10%
dos residentes a poca das pesquisas de campo (2010 e 2011).
14
Consideramos o bairro de Campo Grande e demais bairros acessveis a este Santa Cruz, Santssimo e Senador Camar como zona oeste prxima.
151
radas ou sendo planejadas no prprio bairro e redondezas. Destaca-se que este empreendimento absorveu um pblico familiar jovem,
com a mdia etria do proprietrio entre 25 e 30 anos.
No que tange renda mdia dos moradores, os Ips apresentam
certa homogeneidade, tendo 92% dos domiclios situados na faixa de
renda de 0 a 3 salrios mnimos, e muitas dessas famlias possuem
como nica fonte de rendimento o benefcio do Bolsa Famlia. Nesta perspectiva, o fato dos empreendimentos serem concebidos para
outra faixa de renda (3 a 6 s.m.) a partir de um padro condominial,
e no de conjunto habitacional de interesse social, gerou uma srie
de impactos a esta populao reassentada, sobretudo de ordem financeira, tais como: a imposio de uma taxa condominial de 50 reais
mensais; taxa do IPTU; o fornecimento de energia eltrica medido a
partir de relgios trifsicos que geram um custo mnimo mensal de 42
reais - custo este que se agrava se somado ao uso de defasados eletrodomsticos que consomem ainda mais energia -; a cobrana de taxa
de consumo de gs encanado em detrimento ao uso mais econmico
de botijo de gs; o aluguel obrigatrio do salo de festas para a
realizao de qualquer tipo de evento/festa entre os moradores; etc.; .
No caso do Residencial Mlaga Garden, os domiclios apresentam
maior diversificao quanto s faixas de renda: 45% esto na faixa de
0 a 3 s.m., valor igual ao dos situados entre 3 a 6 salrios e 5% entre
6 a 10 salrios15. Nesse caso, os impactos percebidos com a mudana
para o novo endereo no se referem ao pagamento pelos servios
oferecidos mas sim pela qualidade destes, principalmente no que se
refere aos equipamentos de uso comum do condomnio e prpria
condio construtiva do empreendimento; inclusive a tipologia, que
muitas vezes no se adequa s necessidades dos moradores.
Para muitos que atualmente habitam o Residencial Mlaga Garden a realidade no condiz com as propagandas divulgadas pela construtora, uma vez que foi proposto um condomnio fechado com portaria funcionando 24 horas por dia, alm de: piscinas, dois playgrounds,
dois campos de futebol, salo de festas, dois espaos gourmet, vestirios e projeto paisagstico em toda a rea. De todos estes equipamentos
de lazer previstos em contrato, apenas os campos de futebol e a piscina
Embora a diversificao de faixas de renda no conjunto habitacional possa ser
positivo, os dados nos revela que o incorporador tem se beneficiado dos incentivos
tributrios e legislao flexvel para uma determinada faixa de renda e vendendo as
unidades para faixas de renda acima da estabelecida
15
152
haviam sido entregues no momento da pesquisa, porm de maneira

diferente daquelas propagandeadas. Segundo os moradores entrevistados, devido a m execuo e falta de manuteno, a piscina estava
interditada no momento da pesquisa, e a iluminao mostrava-se precria nas reas comuns do empreendimento, o que gerou insatisfao
e insegurana.
No que se refere tipologia, no Residencial Mlaga Garden a disposio e o dimensionamento dos cmodos (incluindo a necessidade
de utilizar mveis planejados) foram apontados como problema por
parte dos moradores, alm do fato de haver apenas uma tomada por
cmodo. Alm disso, h falta de privacidade entre as unidades, onde
as reas de servio no so cobertas e delimitadas entre si formando
uma espcie de grande rea comum.
A baixa qualidade dos materiais construtivos e da execuo tambm so recorrentes em todos os empreendimentos pesquisados, ocorrendo vazamento de gua e acmulo de detritos nas fendas oriundas
do encaixe irregular entre as peas das lajes pr-moldadas que constituem o piso dos imveis Ips; a base de sustentao das caixas dgua
de alguns edifcios se rompeu devido a m-qualidade da madeira utilizada, inundando os apartamentos do ltimo pavimento e prejudicando os demais; em poucos meses de uso, os brinquedos do playground
nico local onde as crianas, acostumadas a brincar nas ruas de seus
antigos bairros, podem realizar suas atividades de lazer esto deteriorados; entre outros problemas identificados. A pouca privacidade
tambm uma questo relevante para os moradores dos Ips; assim
como a falta de espao, principalmente na rea de servio, o que, nesse caso, induziu utilizao das grades das escadarias de acesso como
varais de roupas, alm da criao de um varal coletivo, nos fundos dos
blocos, destinados a esse propsito. Quanto ao tamanho do imvel, a
satisfao inversamente proporcional ao nmero de moradores por
domiclio,com as famlias insatisfeitas alcanando a mdia de 5,5 moradores. A insatisfao tambm diz respeito aos servios existentes nos
condomnios tais como: a reas de lazer, o parque infantil, a quadra
de esportes, o estacionamento, entre outros. Metade dos entrevistados
declararam estar insatisfeitos quanto aos servios condominiais, inclusive alguns responderam que estacionamento, playground, quadra e
salo de festas so equipamentos que no correspondem s suas reais
necessidades. Em suma, tanto no que se refere infraestrutura de servios e equipamentos do imvel quanto a do condomnio; em geral
153
estas ou so de qualidade abaixo do esperado, e/ou no se adaptam s

necessidades da populao que ali passou a residir; seja no Residencial
Mlaga Garden, seja nos Ips de Realengo.
Neste sentido, quanto infraestrutura local, percebemos que em
ambos os casos analisados no houve uma articulao planejada entre
a insero da nova demanda gerada pelos empreendimentos e a proviso de servios, comrcio e equipamentos urbanos. Nos dois casos
foi reservada uma frao do terreno para construo de escola pblica; entretanto no h qualquer informao da Secretaria de Educao
sobre o incio das obras e ainda hoje estes continuam vazios. No caso
de Realengo, as 35 unidades escolares existentes no bairro no foram
suficientes para atender a nova demanda. Assim, 63% das 750 crianas
ainda no haviam conseguido vagas nas escolas do bairro (Pesquisa de
Campo, 2011).
Com relao ao comrcio e servios, no Mlaga Garden, os moradores se apropriaram da infraestrutura existente no condomnio ao
lado - o Campinho -, onde se mantm um pequeno comrcio (ainda
que precrio) e transporte informal. Entretanto, o conjunto se localiza
mais prximo dos bairros de Pacincia e Cosmos, que possuem uma
proviso infraestrutural to ou mais precria quanto o prprio bairro
de Campo Grande.
Em contrapartida, no caso dos Ips de Realengo precrio e
muitas vezes inexistente o atendimento via comrcio e servios prximos. Agravando este quadro, a presena, ainda que temporria, de
funcionrios da prefeitura nos empreendimentos - alm das visitas de
fiscalizao por parte dos funcionrios da Caixa - restringe a possibilidade de alternativas informais para minimizar essa escassez de
comrcios e servios, visto que, embora existam alguns pequenos e
informais estabelecimentos comerciais no interior dos condomnios, a
comercializao de qualquer tipo de produto ali considerada irregular e proibida.
Embora o bairro mais prximo e de fcil acesso aos servios, comrcio e lazer seja Bangu, os moradores dos Ips ainda buscam manter
suas rotinas nos seus antigos bairros, principalmente os ex-moradores
do bairro de Madureira, habituados ao Mercado de Madureira. Estas relaes com os locais de origens vm tona tambm quando se
observa a produo de estigma entre vizinhos nos condomnios de Realengo: os moradores do Ip Amarelo - que se reconhecem como uma
populao de origem de favela (Morro do Urubu) - no necessariamente
154
se relacionam com aqueles que habitam o condomnio ao lado, o Ip

Branco, pois ali vivem os antigos moradores de Vila das Torres e, segundo depoimento destes ltimos, h grande dificuldade de se estabelecer
alguma relao em um lugar onde moram favelados. Nota-se ento,
que h certa averso entre esses conjuntos adjacentes, o que fragiliza a
possibilidade de uma articulao local fortalecida no intuito de estabelecer reivindicaes comuns a ambos os empreendimentos, bem como
alcanar o atendimento a estas.
Quanto aos locais de trabalho, em todos os empreendimentos
analisados h um considervel tempo de deslocamento no trajeto casa-trabalho-casa. No Mlaga Garden, embora uma parcela dos moradores trabalhe na prpria zona oeste, com deslocamentos mdios de 20 a
40 minutos, grande parte destes se deslocam para o Centro, a cerca de
1 hora e meia de distncia. Os transportes coletivos so aqueles mais
utilizados, apesar desta opo ainda ser problemtica, pois este trecho
da Avenida Brasil atendido por poucas linhas destinadas Santa
Cruz e ao municpio de Itagua, na Regio Metropolitana.
Para os moradores dos Ips os deslocamentos at os locais de trabalho so feitos, majoritariamente, atravs de nibus ou a p, com 57%
e 35% dos deslocamentos, respectivamente. Exceto o deslocamento no
prprio bairro de Realengo justificado pela incluso do deslocamento
casa-escola-casa, todos os outros percursos so direcionados s reas
prximas aos antigos locais de moradia da populao analisada.
Embora exista uma estao ferroviria no bairro, esta encontra-se distante do empreendimento e no h nenhum meio de transporte que
os conecte estao. Ainda que a Avenida Brasil possua um grande
nmero de linhas com destino ao Centro, a nica linha de nibus que
liga a regio com Madureira e Rocha Miranda possui intervalos irregulares. Para aqueles que se deslocam para o Mier rea prxima ao
Morro do Urubu - h a necessidade de utilizar duas linhas de nibus,
o que ocasionou o desemprego de muitos, devido indisponibilidade dos patres de arcar com um custo maior referente a aumento do
nmero de passagens. Cabe ressaltar que apesar do advento do Bilhete nico Carioca, que possibilita realizar duas viagens pelo preo de
uma, a utilizao vlida deste servio expira em duas horas, e nem
sempre possvel realizar duas viagens neste tempo.
155
A respeito de alternativas de lazer aps a transferncia para o

novo endereo em Realengo, em ambos os condomnios se continua
a recorrer s mesmas atividades de lazer anteriores mudana. Para
muitos, habitar longe de suas escolas de sambas, por exemplo, uma
reclamao constante, sobretudo para aqueles que viviam em Madureira e Pilares, pois o primeiro tido como o bero do samba e abriga
duas das mais tradicionais escolas Portela e Imprio Serrano; j Pilares conta com a Caprichosos de Pilares.
As escolas de samba cariocas tm em sua gnese a relao direta
com o seu entorno geogrfico. Toda uma rede social baseada em relaes de amizade e proximidade foi construda ao longo dos anos em um
local especfico para estas famlias e no momento de lazer onde essas
demandas melhor se anunciam. Na Geografia Humanstica, o conceito
de lugar se vincula s vivncias apreendidas singularmente naquele locus, que no pode ser substitudo. Em outros termos, lugar significa muito mais que o sentido geogrfico de localizao, no se refere a objetos
e atributos das localizaes, mas tipos de experincia e envolvimento
com o mundo, a necessidade de razes e segurana (RELPH, 1979);
um centro de significados construdo pela experincia (TUAN, 1975).
neste sentido que para os moradores dos Ips de Realengo a presena
da quadra da Mocidade Independente de Padre Miguel no terreno vizinho no significa necessariamente a instaurao de uma atividade de
lazer, tal como muitas vezes foi afirmado no discurso da prefeitura, que
desconsiderou o simbolismo imanente na relao dos moradores com
suas escolas de samba.
Consideraes Finais

A partir da pesquisa qualitativa realizada em trs dos primeiros
condomnios entregues pelo Programa Minha Casa Minha Vida na cidade do Rio de Janeiro - Residencial Mlaga Garden, Vivendas do Ip
Branco e Vivendas do Ip Amarelo - , pudemos constatar que apesar de
enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida em faixas de renda
especficas no momento da aprovao do projeto e da sua construo,
estes empreendimentos sofreram uma srie de alteraes, seja nos trmites de aquisio do imvel, seja no processo de sua concepo, implantao e edificao; evidenciando o papel regente do capital privado
na produo do espao urbano e sujeitando a governana - tanto local,
quanto federal - a um desempenho secundrio que se destina principal156
mente a viabilizar os interesses empresariais neste processo, conferindo caracterstica empreendedorista a este tipo de interveno pblica
(HARVEY, 2005) e uma significativa perda no que se refere ao controle
e participao social, at ento implementados na poltica habitacional,
particularmente via Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
(SNHIS) e seu Fundo (FNHIS).
Se por um lado se enaltece os nmeros crescentes de unidades
habitacionais produzidas pelo Programa, bem como a agilidade e facilidade no acesso ao crdito tanto pelas construtoras quanto por quem
deseja comprar um imvel, estas mudanas tm implicado no crescimento de contradies e problemas tais como aqueles observados
nos empreendimentos da Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro
aqui apresentados.
Vale ressaltar que nestes condomnios, apesar
da fixao de preo para as UHs estar estabelecida no processo de concesso de crdito da Caixa Econmica Federal (CAIXA) s empresas
construtoras (preo este que definir a faixa de renda a qual o empreendimento ser destinado), o que se percebe que aps a contratao do crdito, o preo de venda das UHs definido pelas empresas,
seguindo o valor de mercado. Alm disso, no h um controle, por
parte da CAIXA, dos preos reais dos imveis. Dessa forma, torna-se
possvel que uma pessoa compre um imvel destinado a faixa de 0-3
salrios mnimos, mas pague um valor muito acima do valor definido
no projeto. Assim o padro construtivo nivelado por baixo, e o preo
nivelado por cima. No caso, por exemplo, de imveis da faixa de 0-3
salrios mnimos, o crdito para a construo total. Dessa forma a
empresa constri com auxlio do financiamento pblico, que possuiu
juros menores, e os vende a um valor acima do que de fato eles deveriam valer. Nesta perspectiva, entendemos que houve certo retrocesso
no debate da moradia digna, o qual foi substitudo pela avalanche de
propagandas e pela proliferao de vantagens e incentivos para a compra de um imvel, transformando a moradia em um produto e objeto
de consumo.
Neste mesmo vis de mercantilizao da moradia, se sobressai
a gesto da cidade, que passa a ser realizada tal como uma empresa.
Esta cidade-empresa se reflete no caso da cidade do Rio de Janeiro
onde, associado s transformaes do setor produtivo, destaca-se a
realizao de mega-eventos (Copa do Mundo e Olimpadas) como elemento de impulso do mercado imobilirio, exercendo influncia no
deslocamento de populao no ambiente intraurbano atravs da gen157
trificao de reas destinadas a grandes equipamentos urbanos e do

reassentamento de populaes de baixa renda para empreendimentos
construdos a partir dos novos programas habitacionais de interesse
social, localizados majoritariamente na franja urbana16.
A partir dos casos dos condomnios Vivendas do Ip Amarelo e
Vivendas do Ip Branco, podemos afirmar que esta poltica de reassentamento tem sido realizada pelo governo local de maneira completamente arbitrria ao estabelecido pela a Lei Orgnica do municpio do
Rio de Janeiro no seu artigo 429, pargrafo VI informa que:
Art. 429 -A poltica de desenvolvimento urbano respeitar os seguintes
preceitos:
VI - urbanizao, regularizao fundiria e titulao das reas faveladas
e de baixa renda, sem remoo dos moradores, salvo quando as condies
fsicas da rea ocupada imponham risco de vida aos seus habitantes, hiptese em que sero seguidas as seguintes regras:
a) laudo tcnico do rgo responsvel;
b) participao da comunidade interessada e das entidades representativas na anlise e definio das solues;
c) assentamento em localidades prximas dos locais da moradia ou do
trabalho, se necessrio o remanejamento;
(RIO DE JANEIRO, 2010) Grifos nossos
Assim como observado na caso dos empreendimentos habitacionais de interesse social implantados na Zona Oeste da cidade do Rio de
Janeiro, as reas que concentram os novos empreendimentos populares,
definidas pelo setor privado como novos vetores de expanso da cidade,
so majoritariamente dispostas em localidades distantes dos centros e
subcentros urbanos e muitas vezes no dispem de infraestrutura para
atender a essa nova e numerosa demanda populacional, corroborando
para a chamada periferizao da habitao de interesse social, processo este oposto quele indicado tanto pelo Estatuto da Cidade quanto
pelo prprio SNHIS; ratificando a inadequao deste modelo de parceria pblico-privada que configurou o Programa Minha Casa Minha
Vida, o qual intenta reduzir o dficit habitacional ao mesmo tempo em
que intensifica o processo de segregao social, trazendo forte impacto
na dinmica de estruturao das metrpoles brasileiras e tambm sobre
as demandas histricas de moradia das camadas populares.
16
Ver a respeito SANTOS JUNIOR; SANTOS (2012).
158
Referncias
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institucional de bolsa de iniciao de pesquisa CNPq. Rio de Janeiro, 2010.
160
A promoo habitacional atravs do

Programa Minha Casa Minha Vida na Regio
Metropolitana de Belm
Jos Jlio Ferreira Lima
Juliano Pamplona Ximenes Ponte
Roberta Menezes Rodrigues
Raul Ventura Neto
Ana Carolina Campos de Melo
Introduo
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), lanado em 2009,

foi identificado pelo prprio governo desde seu lanamento
como um programa anti-crise, elaborado como importante estratgia
de dinamizao da economia nacional em meio crise econmica de
2008. A estratgia era garantir nveis altos da produo imobiliria em
todo o pas, com um pacote de medidas atravs do qual o equilbrio
fiscal fosse alcanado por meio de injeo de recursos pblicos no
segmento da construo civil, dinamizando a economia e ampliando o
emprego formal em toda a cadeia produtiva envolvida.
Frente ao contexto nacional de implementao do programa, este
texto apresenta uma anlise inicial sobre a produo habitacional no
mbito do PMCMV na Regio Metropolitana de Belm (RMB), Estado do Par. A pesquisa tem como foco a produo habitacional para
as famlias com renda de 0 a 3 salrios mnimos (at R$1.395,00, em
valores de 2011), e pretende identificar algumas caractersticas da operacionalizao do programa localmente, e mesmo a reafirmao de
crticas ao programa e suas conseqncias j elaboradas por alguns
autores (ARANTES; FIX, 2009; ROLNIK; NAKANO, 2009; NADER;
BRITO, 2009; CARDOSO; ARAGO; ARAJO, 2011). Assim, foi realizada uma primeira anlise dos dados levantados junto Caixa Eco-
161
A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...
nmica Federal1 sobre os empreendimentos contratados na RMB at

o presente momento, relacionando as caractersticas evidenciadas por
essa produo no contexto metropolitano.
O trabalho apresenta uma breve caracterizao da RMB a partir
de sua dinmica de ocupao mais recente, bem como de informaes
sobre o dficit habitacional no Estado do Par e da RMB, compondo
o pano de fundo de anlise do PMCMV. As informaes sobre os empreendimentos contratados foram sistematizadas e suas localizaes
foram mapeadas. H ainda consideraes sobre o empreendimento Residencial Paulo Fonteles II, nico entregue aos adquirentes at
agosto de 2011, momento de concluso deste trabalho. Em anexo so
includas fichas informativas de todos os empreendimentos habitacionais contratados para a faixa de renda de 0 a 3 salrios-mnimos (s.m.)
e que devem servir como subsidio para estudos mais detalhados.
1. Necessidades habitacionais e a implementao do PMCMV

no estado do Par e na Regio Metropolitana de Belm
1.1 A Regio Metropolitana de Belm
A Regio Metropolitana de Belm, criada inicialmente pelo Governo Federal com dois municpios (Belm e Ananindeua) em 1973,
atualmente composta por seis municpios: Belm, Ananindeua, Marituba, Benevides, Santa Brbara e Santa Isabel do Par, que passou
a integrar a regio em abril de 2010. Segundo dados do Censo Populacional de 2010 (IBGE, 2011) a RMB possui uma populao de
2.100.319 habitantes, tendo apresentado na ltima dcada uma taxa de
crescimento de 14,22% (Quadro 1), sendo que o municpio de Belm e
Ananindeua apresentaram maior crescimento em nmeros absolutos,
enquanto que os municpios de Marituba, Benevides e Santa Brbara apresentaram taxas de crescimento acima de 40%. Observando-se,
portanto, um processo geral de crescimento populacional, inclusive de
populao rural (excetuando-se o municpio de Marituba).
Este artigo contou com a imprescindvel colaborao de tcnicos da Caixa Econmica Federal, atravs da Gerencia de Apoio ao Desenvolvimento Urbano (GIDUR
Belm) e da Gerncia de Alienao de Bens Mveis e Imveis (GILIE Belm), que
nos possibilitaram o acesso s informaes aqui apresentadas, a concesso de entrevista, bem como a viabilizao de visitas dos membros da equipe do Laboratrio
Cidades na Amaznia da Universidade Federal do Par (LABCAM/UFPA) alguns
dos empreendimentos citados, o que agradecemos.
162
Jos Jlio | Juliano Pamplona | Roberta Menezes | Raul Ventura | Ana Carolina
Quadro 1: Populao dos municpios da regio metropolitana de Belm, 2000

e 2010
Populao 2000
Municpio
Total
Populao 2010
Urbana
Rural
Total
Urbana
Rural
Taxa de Crescimento pop.

total 20002010
Belm
1.280.614
1.272.354
8.260
1.392.031
1.380.836
11.195
8,70%
Ananindeua
393.569
392.627
942
471.744
470.590
1.154
19,86%
Marituba
74.429
64.884
9.545
108.251
107.129
1.122
45,44%
Benevides
35.564
20.912
14.634
51.663
28.907
22.756
45,27%
Sta Brbara
do Par
11.378
4.009
7.369
17.154
5.456
11.698
50,76%
Sta Isabel do
Par
43.227
33.078
10.149
59.476
42.996
16.480
37,59%
Total
1.838.781
1.787.864
991.957
2.100.319
2.035.914
64.405
14,22%
Fonte: IBGE (2001) e IBGE (2011).
A RMB caracterizada pela conurbao entre Belm e Ananindeua e pela relao de dependncia entre os demais municpios e o
municpio plo, o que determinante do ponto de vista da sua estruturao metropolitana. A interligao entre os municpios se d predominantemente atravs da Rodovia BR-316, que inicia no municpio
de Belm e atravessa as reas centrais dos municpios de Benevides e
Marituba, alm de permitir o acesso aos demais municpios por meio
de rodovias estaduais.
Levantamentos realizados pelo Plano Diretor de Transportes Urbanos da Regio Metropolitana de Belm (PDTU) em 2001 (PAR,
2001) atestam a concentrao do fluxo de viagens para Belm a partir
dos demais municpios da RMB, alm da significativa concentrao de
empregos, equipamentos pblicos, comrcio especializado e servios
na capital. Apesar de no existir uma estrutura institucional de gesto
metropolitana para que questes de diversas ordens possam ser discutidas e encaminhadas nessa escala (LIMA; CARDOSO; HOLANDA,
2005), o PDTU props um sistema integrado metropolitano de transporte pblico nica questo em escala metropolitana debatida nos
meios polticos cuja implementao tem sido feita muito lentamente.
Depreende-se que a questo da acessibilidade e mobilidade vem se tornando o tema decisivo a ser tratado na escala metropolitana.
Outro aspecto de voltado a necessidade de gesto metropolitana
a necessidade de articulao entre os municpios da RMB para tratar
163
das consequncias do aquecimento do mercado imobilirio. a expresso local do que vem sendo produzido pelo atual cenrio nacional
e resultado na ampliao do nmero de lanamentos imobilirios, notadamente atravs do PMCMV para as faixas de renda acima de 3 salrios mnimos, em todos os municpios da RMB. Vrios lanamentos
de grande porte ao longo do eixo virio da rea de expanso de Belm
(Rod. Augusto Montenegro) e de interligao metropolitana (Rod. BR316) podem ser vistos em acelerada construo.
1.2. As necessidades habitacionais da Regio Metropolitana de Belm
O Plano Estadual de Habitao de Interesse Social (PEHIS) indica
que do total de 1,3 milhes de domiclios no Estado do Par, o dficit
habitacional seria estimado em 369 mil domiclios em 2007 (Quadro
2). Com relao Regio Metropolitana de Belm, segundo a metodologia da Fundao Joo Pinheiro, incluindo o municpio de Santa Isabel do Par, a RMB apresentaria um dficit habitacional bsico de 105
mil unidades (Quadro 3) de um total de 425 mil domiclios existentes
em 2000. Belm o municpio que apresenta o maior dficit calculado
em 73.977 domiclios, seguido por Ananindeua com 23.708 unidades.
Quadro 2: Evoluo do dficit habitacional total e percentual em relao
aos domiclios permanentes, Brasil, Regio Norte, Estado do Par e Regio
Metropolitana de Belm, 2000/2004/2005/2006/2007
Percentual em relao ao total de
domiclios
Dficit Habitacional
Unidade
20001
2004
2005
2006
2007
2000
2004
2005
2006
20072
Brasil
7.222.645 7.804.619
7.902.699
7.934.719
7.287.551
16,1
15,1
14,9
14,5
12,9
Norte
848.696
825.251
850.355
831.703
750.750
30,2
23,2
22,9
22
19,2
Par
489.506
388.823
427.327
418.368
369.234
37,4
23,3
25,1
23,9
19,9
115.172
110.291
130.459
127.253
111.313
27,7
21,3
25,1
23,8
19,8
RMB
Fonte: Par (2009).

Notas: (1) Inclui as estimativas do componente de depreciao, no calculado para os demais
anos. (2) Dficit habitacional calculado segundo a metodologia que inclui o total das famlias
conviventes e exclui os domiclios alugados com adensamento excessivo. (3) RMB no inclui os
dados do municpio de Santa Isabel do Par.
164
Quadro 3. Estimativas do Dficit Habitacional Bsico (1), Regio Metropolitana

de Belm - 2000
Dficit Habitacional Bsico (2)
% do Total
Absoluto
dos Municpios
Municpio
Ananindeua
Total
23.708
Urbana
23.637
Rural
71
Total
25,63
Urbana
25,60
Rural
34,80
Domiclios Vagos
Total
8.483
Urbana
8.477
Rural
6
Belm
73.977
73.570
407
24,98
24,99
22,90
27.685 27.431
254
Benevides
2.152
1.324
828
26,74
28,02
24,92
1.005
571
434
Marituba
5.303
4.726
577
31,14
31,55
28,17
2.374
2.057
317
303
456
31,80
37,78
28,77
369
136
233
708
3.047
37,5
-
37,17
-
38,94
-
1,094 844
41.010 39.516
Santa Brbara do Par 759

Santa Isabel do Par
TOTAL
3,559
2,851
105.899 106.411
240
1.484
Fonte: Fundao Joo Pinheiro (2005).

Notas: (1) Dficit habitacional bsico: soma da coabitao familiar, dos domiclios improvisados
e dos rsticos. (2) Para municpios o dficit habitacional bsico no inclui as estimativas de domiclios rsticos inferiores a 50 unidades.
Tomando-se as situaes de coabitao familiar e de domiclios

improvisados, que compem a maior parte do dficit bsico, aproximadamente 73 mil domiclios nestas situaes esto na faixa de renda
de 0 a 3 s.m. (Quadro 4) na RMB. A partir dos levantamentos feitos
em 2007, nota-se um padro tipicamente metropolitano na composio do dficit habitacional da RMB: a presena da coabitao familiar,
fator que assinala a dificuldade de insero dos jovens no mercado de
trabalho, as altas taxas de dependncia econmica vinculadas ao constrangimento histrico de acesso habitao (ver Quadro 5). Em relao inadequao habitacional, destacam-se as situaes de carncia
de infraestrutura e domiclios sem banheiro em todos os municpios
da RMB (Quadro 6).
165
Quadro 4: Coabitao Familiar e Domiclios Improvisados Urbanos, por

Faixas de Renda, Regio Metropolitana de Belm, 2000
Faixas de Renda Mensal Familiar (em Salrios Mnimos)
Municpio
At 3
absoluto
Mais de 3 a 5
%
absoluto
Mais de 5 a 10
absoluto
Mais de 10
absoluto
Total
absoluto
Ananindeua
14.719
83,44 1.748
9,91
898
5,09
276
1,56 17.641
100,00
Belm
53.616
77,09 8.182
11,76
5.057
7,27
2.699
3,88 69.554
100,00
Benevides
710
84,52 64
7,62
57
6,79
1,07 840
100,00
Marituba
2.466
Santa Brbara
do Par
192
Santa Isabel
do Par
1.309
82,92 320
10,76
145
4,88
43
1,45 2.974
100,00
88,48 20
9,22
0,00
2,30 217
100,00
89,41 98
6,69
36
2,46
21
1,43 1.464
100,00
TOTAL
78,77 10.432
11,25
6.193
6,68
3.053
3,29 92.690
100,00
73.012
Fonte: Fundao Joo Pinheiro, 2005.
166
114
28
36
Marituba
Santa Barbara
do Par
Santa
Izabel
do Para
167
30
15
96
79
Rural
13
18
10
26
10
862
404
2.029
908
51.632
12.362
Total
751
182
1.721
590
51.465
12.362
urbana
112
222
308
318
167
Rural
FAMLIAS
CONVIVENTES
Total
173
37
968
173
11.501
3.504
164
10
894
87
11.378
3.450
urbana
CMODOS
Rural
10
26
74
86
123
55
1.223
197
1.723
859
3.716
5.465
Total
894
99
1.597
443
3.660
5.465
urbana
Rural
329
98
126
416
56
DOMICLIOS RSTICOS
Total
2.295
666
4.833
2.029
67.421
21.607
1.839
306
4.307
1.199
67.050
21.542
Urbana
Dficit Total
Rural
457
360
526
831
371
65
Quadro 6: Inadequao fundiria, adensamento excessivo, domiclios sem banheiro e carncia de infraestrutura, municpios
Fonte: Par (2009).
573
90
Belm
548
urbana
266
Total
DOMICLIOS
IMPROVISADOS
276
Benevides
Ananindeua
Municpios
Quadro 5. Dficit Habitacional segundo o componente e situao de domiclio por municpio, 2007
da Regio Metropolitana de Belm, 2000.

Inadequao
fundiria (1)
Municpio
Adensamento
excessivo (1)
Domiclio sem
banheiro (1)
% dos
% dos
absoluto domiclios absoluto domiclios absoluto
urbanos
urbanos
% dos
domiclios
urbanos
Carncia de
infra-estrutura (2)
% dos
absoluto domiclios
urbanos
Ananindeua
6.697
7,25
13.911
15,07
18.357
19,89
58.925
63,83
Belm
27.588
9,37
37.524
12,75
52.828
17,94
119.124
40,46
Benevides
203
4,3
766
16,21
1.690
35,76
2.463
52,12
Marituba
1.161
7,75
2.757
18,4
5.411
36,12
12.406
82,82
Santa Brbara
66
do Par
8,23
97
12,09
314
39,15
353
44,02
Santa Isabel
do Par
1,9
997
13
3.456
45,06
4.765
62,13
146
Fonte: Fundao Joo Pinheiro (2005).

Notas: (1) Apenas casas e apartamentos urbanos. (2) Casas e apartamentos urbanos que no
possuem um ou mais dos servios de infra-estrutura: iluminao eltrica, Rede geral de abastecimento de gua, rede geral de esgotamento sanitrio ou fossa sptica, e coleta de lixo.
Assim, ainda que no seja possvel a atualizao de tais dados, as

informaes refletem uma condio de expressiva precariedade das
condies de habitao na RMB, e que tende a impactar o processo
de implementao do PMCMV na regio, considerando-se tanto a demanda existente concentrada na faixa de renda inferior a R$ 1.395,00,
quanto a necessidade de melhoria e ampliao da rede de infraestrutura urbana nesses municpios.
1.3. O PMCMV no Estado do Par e na RMB
A implementao do PMCMV no segmento de 0 a 3 s.m. no estado do Par compreende 20 municpios, num total de 44 empreendimentos contratados (Quadro 6). O percentual de empreendimentos na
RMB de 30% do total. Merece destaque que o programa no Estado
como um todo alcana municpios onde as polticas habitacionais no
conseguiam produzir unidades, embora apresentem dficits habitacionais significativos, como o caso de Castanhal, Marab e Itaituba.
Das 44 obras contratadas, 19 delas esto em estgio de execuo
abaixo de 50% e 25 acima de 50%, ou seja, 56,82% dos contratos tm
mais de 50% da obra executada. Tal quantitativo demonstra que o
total de aproximadamente 20.000 unidades em produo no estado
168
representa 0,5% do dficit habitacional bsico do Par, estimado em

cerca de 400.000 unidades2.
Quadro 7: Total de empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida
contratados 0 a 3 por municpio, estado do Par, julho, 2011
n de Unidades
Habitacionais
Municpio
Castanhal
2.897
Marab
2.500
Itaituba
1.430
Ananindeua
1.351
Abaetetuba
1.058
Marituba
1.058
Tailndia
1.053
Parauapebas
1.000
Paragominas
969
Altamira
958
Barcarena
715
Benevides
712
Igarape Miri
682
Redeno
500
Viseu
498
Moju
496
Alenquer
495
Uruara
492
Santana do Araguaia
413
Santa Isabel
224
Santa Brbara
221
Total
19.722
Fonte: Caixa Econmica Federal/GIDUR Belm.
O valor do dficit habitacional do estado do Par se refere a projeo calculada

para o ano 2007 segundo o Plano Estadual de Habitao de Interesse Social elaborado em 2009 (PAR, 2009).
2
169
Segundo os dados da Caixa Econmica Federal (CAIXA), at julho

de 2011, haviam sido contratados 12 empreendimentos habitacionais
para o segmento de 0 a 3 s.m. na RMB. A tabela abaixo mostra a distribuio por municpio, com destaque para Ananindeua e Marituba, com
quatro empreendimentos cada um. Por outro lado, o municpio de Belm
no apresenta at o momento nenhum empreendimento contratado.
Quadro 8: Nmero de empreendimentos e nmero de unidades em
empreendimentos contratados na RMB no Programa Minha Casa Minha
Vida. Julho de 2011
Municpio
No. de empreendimentos
No. de Unidades Habitacionais
Belm
Ananindeua
1.331
Marituba
1.058
Benevides
712
Santa Brbara do Par
221
Santa Isabel do Par
224
TOTAL
12
3.546
Fonte: Caixa Econmica Federal/GIDUR Belm.
Os dados demonstram que os empreendimentos existentes na

RMB foram viabilizados a partir de empreendimentos que j haviam
sido enquadrados em outro programa, especificamente o Programa
de Arrendamento Residencial (PAR), em sua maioria atravs da Companhia de Habitao do Estado do Par (COHAB-PA), tendo adequado empreendimentos que j estavam encaminhados atravs do PAR
aos normativos do PMCMV.
A existncia de um significativo nmero de empreendimentos habitacionais em viabilizao atravs da COHAB-PA na RMB decorre
tambm do fato da companhia possuir um estoque de terras em municpios da RMB. No momento de implantao do programa, no que se
refere faixa de renda de 0 a 3 s.m., a COHAB-PA tem demonstrado
um papel relevante. Tal instituio resistiu ao perodo de crise da poltica habitacional aps a extino do Banco Nacional de Habitao
(BNH), tendo reduzido sua produo na dcada de 1990 e retomado
novo flego a partir da transformao do cenrio institucional e financeiro nacional produzido a partir de 2003. A formao desse estoque
de terra da companhia na RMB investigado em outro trabalho.
Por outro lado, h que se atentar para o fato de que a estrutura
170
poltico-institucional de gesto urbana e mesmo habitacional nos municpios da RMB, incluindo Belm, significativamente precria, o
que tende a indicar pouca capacidade municipal de articular aes que
possam, por um lado, contribuir com o atendimento das faixas de menor renda pelo programa (organizao da demanda, constituio de
bancos de terra para Habitao de Interesse Social, a implementao
de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e planos diretores),
e por outro, acompanhar os efeitos dessa produo no territrio municipal e articular com outras aes necessrias. Assim, considera-se
necessrio que estas questes sejam aprofundadas pela pesquisa posteriormente.
O caso do municpio de Belm apresenta uma peculiaridade. O
fato de no haver empreendimentos aprovados no segmento de 0 a 3
s.m. at ento relevante, e demonstra uma dificuldade no acesso a terra urbanizada para a produo de Habitao de Interesse Social (HIS)
frente grande demanda de terra para a produo para as faixas de renda solvveis. Porm, preciso considerar a produo de unidades viabilizadas atravs de grandes intervenes do Programa de Acelerao do
Crescimento (PAC) em Belm. provvel, portanto, lanar a hiptese
de que, dentro da lgica de antecipao de ganhos, principal fator de
obteno de rendimentos de empreendedores imobilirios (TOPALOV,
1984), haja um intervalo menor entre custo de aquisio, produo e
incorporao e preo de venda para empreendimentos privados na
faixa de 0 a 3 s.m., considerando o alto custo da terra no municpio de
Belm. O custo de produo dentro da RMB praticamente no varia;
provvel que o principal entrave resida na caracterstica do mercado
imobilirio regional e na rentabilidade significativamente maior de empreendimentos feitos na capital para faixas de renda mais altas. Outro
aspecto relevante, dentro desta hiptese, a mobilizao institucional
das Prefeituras Municipais da RMB; as administraes locais tm criado uma estrutura de licenciamento (procedimentos, recursos humanos,
infra-estrutura fsica) de obras e projetos de loteamentos e conjuntos
para fazer frente demanda, que vista de modo relativamente positivo
pelas Prefeituras, sobretudo em Ananindeua.
Segundo dados da CAIXA, dentre os projetos existentes de melhorias sanitrias e urbanizao de favelas localizados em Belm, est
prevista a produo de 9.466 unidades habitacionais (Quadro 9). So
empreendimentos coordenados tanto pela Prefeitura de Belm quanto
pelo Governo do Estado do Par, e esto localizados em sua maioria
171
em assentamentos precrios onde sero realizadas intervenes de infraestrutura urbana e que tambm implicam um grande nmero de
remanejamento de famlias.
Todavia, cabe destacar que tais projetos caracterizam-se pela demora na finalizao e entrega das unidades e em processos de remanejamento que podem ser desvantajosos para algumas famlias. Ainda
assim, representa um nmero expressivo de um outro tipo de produo, a pblica, que exige capacidade de gesto das esferas envolvidas.
Quadro 9: Unidades habitacionais por projetos do Programa de Acelerao
do Crescimento no municpio de Belm, julho 2011.
Localidade
Bacia do Paracuri
Empreendimento
Urbanizao de favelas
Unidades
Habitacionais
(UH)
364
Bacia do Tucunduba
Urbanizao integrada de favelas
400
Comunidade F em Deus
Produo e Recuperao de UH
200
Comunidade Pantanal/
Mangueiro
300
Comunidade Pratinha
350
Bairro da Estrada Nova
Macrodrenagem da Sub Bacia II
547
Urbanizao da Sub bacia III
161
Urbanizao e construo de UH
72
1.944
Bairro Estrada Nova
Urbanizao, infraestrutura e construes de UHs.
Portal da Amaznia
Urbanizao da Orla do Rio Guam
360
Residencial Liberdade I
Construo de UH e servios de infraestrutura
276
Residencial Liberdade II
Construo de UH e servios de infraestrutura
2.060
Residencial Liberdade III
Produo de UH, regularizao fundiria e projeto social
336
Riacho Doce e Pantanal
Reurbanizao da Ocupao - 2 ETAPA
272
Urbanizao integrada de Favelas - 3 ETAPA
280
Urbanizao integrada de Favelas - 1 ETAPA
160
Taboquinha,
ocupao Cubato
Urbanizao do entorno do igarap Taboquinha
978
Vila Barca
Urbanizao 3 ETAPA
406
TOTAL
9.466
Fonte: Caixa Econmica Federal (2011).
172
2. Caractersticas gerais dos empreendimentos do PMCMV

na RMB
O Quadro 10 mostra que dos 12 empreendimentos localizados na
RMB, 8 j se encontravam em adiantado estgio de construo (entre
80 e 99% de execuo em julho de 2011). Os demais no alcanavam
10% e 3 no haviam sido iniciados. 1 encontra-se concludo (Residencial Paulo Fonteles). Os empreendimentos que j esto com sua construo adiantada (mais de 90% em julho de 2011) so localizados em
terrenos onde a transformao de terra rural em urbana foi promovida pelo poder pblico a partir da ao da COHAB-PA.
A ligao viria entre Belm e Ananindeua sofreu melhorias com
a construo de novas vias3 que trouxeram mais acessibilidade para
os moradores dos municpios, bem como consolidando seu processo
de conurbao. No caso de Belm, esses acessos virios conectam a
principal rea de expanso imobiliria, ao longo da Rodovia Augusto
Montenegro, historicamente considerada rea de expanso de Belm,
e aonde vem sendo construda nos ltimos anos a Nova Belm4, assim chamada a frente de valorizao imobiliria que tem produzido
condomnios, conjuntos habitacionais verticalizados, shopping centers,
faculdades e supermercados ao longo da rodovia e em direo ao norte de Belm e a Ananindeua.
As modificaes em curso em Ananindeua compem um quadro
geral de aquecimento do setor imobilirio naquele municpio, uma
vez que a rea que mais atrai empreendimentos na RMB, tanto do
segmento de 0 a 3 salrios mnimos, como para os demais. Dentre os
empreendimentos na RMB, os trs com tipologia vertical encontram-se em Ananindeua.
3
As interligaes virias correspondem Rodovia Mrio Covas, Av. Independncia
e sua continuao, a Av. Dalcdio Jurandir, atual Av. do Centenrio, todas articulando a malha viria dos dois municpios.
4
Tal termo corresponde campanha na mdia promovida pelo setor imobilirio de
que ao longo da Rodovia Augusto Montenegro, principal via limtrofe entre Belm e
Ananindeua, est sendo construda a Nova Belm, que se refere um conjunto de
equipamentos e servios a serem disponibilizados, como importantes elementos de
valorizao locacional dos empreendimentos, a despeito da infraestrutura precria
existente de forma geral nessa regio, bem como a convivncia com conjuntos habitacionais produzidos ainda no perodo do BNH e com diversas reas de ocupao irregular e precrias, inclusive demarcadas como ZEIS pelo Plano Diretor do municpio.
173
Benevides
Ananindeua
Municpio
174
Res Jd das Jurutis -1a Etapa
Casas
Casas
Apart.
Res. Paulo
Fonteles II
Res. Jd. das

Juritis 2a
Etapa
Apart.
Apart.
Residencial
Taguar
Residencial
Jardim Campo
Grande
Casas
Tipologia
Residencial
Ananin
Nome
95,00
94,92
100,00
89,63
62,29
28,27
% Realizado
360
352
224
420
192
495
N de
UH
38.566,45
36.486,14
42.949,35
42.970,50
42.998,02
40.451,99
Valor das
unidades
(R$)
35,00
35,00
68,54
41,85
43,52
38,40
rea
Construda
da UH (m)
106.599,44
104.230,56
41.480,64
16.240,00
9.600,00
63.360,00
rea do
Terreno (m)
2.726.390,00
2.626.692,56
200.000,00
630.000,00
288.000,00
900.000,00
Valor terreno
(R$)
25,58
25,20
4,82
38,79
30,00
14,20
Valor da Terra (R$/m)
COHAB
COHAB
COHAB
Constru-tora
Constru-tora
Constru-tora
Proprie-trio
do Terreno
Quadro 10: Informaes sobre os empreendimentos contratados na RMB no Programa Minha Casa Minha Vida, junho, 2011
175
Casas
89,00
94,87
96,89
95,00
94,99
2,97
224
221
240
142
420
256
Fonte: Caixa Econmica Federal, GIDUR, Par, julho, 2011.
Jardim das
Garas
Santa Isabel
do Par
Casas
Casas
Residencial
Albatroz I
Jardim das
Andorinhas
Casas
Residencial
Jardim Albatroz Ii
Casas
Residencial
Jardim dos
Pardais
Santa Brbara
do Par
Marituba
Casas
Jardim dos
Eucaliptos
34.514,12
38.351,42
35.686,70
34.288,85
37.187,06
38.265,19
35,00
35,00
35,00
35,00
35,00
35,00
61.035,00
68.799,40
76.273,50
36.213,71
111.200,00
85.553,00
1.268.919,50
1.160.901,95
1.645.302,91
987.560,06
3.443.960,00
640.000,00
20,79
16,87
21,57
27,27
30,97
7,48
COHAB
COHAB
COHAB
COHAB
COHAB
COHAB
O municpio de Marituba o segundo mais distante de Belm e tambm est passando por um processo de adensamento devido a construo
de unidades habitacionais de vrios segmentos de renda. medida que
os municpios se distanciam de Belm, diminui o nmero de empreendimentos: em Benevides h dois e em Santa Brbara do Par e Santa Isabel
do Par h um. Estes ltimos so caracterizados pela insero dos empreendimentos em pores de terra rural, caracterizando um processo
predominantemente de transformao de terra rural em urbana.
Segundo os dados obtidos junto CAIXA, nos empreendimentos
que apresentam a tipologia de apartamentos, as densidades projetadas
alcanam entre 800 e 1.000 habitantes por hectare em dois casos: Jardim Taguar com 16 blocos de 3 pavimentos, 4 unidades por andar
totalizando 192 unidades e Jardim Campo Grande com 21 blocos de 5
pavimentos e 4 unidades por andar, num total de 420 unidades. O outro
empreendimento verticalizado, o caso do Jardim Paulo Fonteles II com
56 blocos de 2 pavimentos e 2 unidades por andar num total de 224 unidades resultando em cerca de 210 habitantes por hectare (Quadro 11).
Quadro 11. Densidades nos projetos dos empreendimentos contratados no
PMCMV na RMB, julho, 2011.
Nome do Empreendimento
Residencial Ananin
Residencial Taguar
Residencial Jardim Campo Grande
Residencial Paulo Fonteles II
Res. Jardim das Juritis - 1a Etapa
Res. Jardim dos Jurutis - 2 a Etapa
Jardim dos Eucaliptos
Residencial Jardim dos Pardais
Residencial Jardim Albatroz II
Residencial Albatroz I
Jardim das Andorinhas
Jardim das Garas
Municpio
Ananindeua
Ananindeua
Ananindeua
Ananindeua
Benevides
Benevides
Marituba
Marituba
Marituba
Marituba
Santa Brbara
Santa Isabel
Tipologia
Casas
Apartamentos
Apartamentos
Apartamentos
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Unid. / ha
78,13
200,00
258,62
54,00
33,77
33,77
29,92
37,77
39,21
31,47
32,12
36,70
Hab. / ha (1)
312,50
800,00
1034,48
216,00
135,09
135,09
119,69
151,08
156,85
125,86
128,49
146,80
Fonte: Caixa Econmica Federal, 2011.

Nota: Considerou-se para efeito de estimativa de densidade populacional dos empreendimentos
a mdia de 4 habitantes por unidade habitacional.
O municpio de Ananindeua, pela presena de tipologias verticais

apresenta unidades com reas construdas maiores (acima de 40 m2) e o
Residencial Paulo Fonteles II possui apartamentos de 68,54m2, e inclui
equipamentos de lazer coletivo, herana de uma tipologia comumente
utilizada em empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial (ver Figura 1 CADERNO DE IMAGENS, pg. 331). Assim, os
176
empreendimentos verticais apresentam projeto arquitetnico com qualidade superior no que se refere organizao interna de ambientes e
facilidades no trreo.
J os demais empreendimentos tero unidades com 35m2 de rea
construda, em sua maioria replicando o projeto utilizado como referncia pela Caixa Econmica Federal divulgada no incio do programa. Apresentam sala, cozinha, dois quartos, um banheiro e tanque na
rea externa e as especificaes dos materiais de revestimentos so
os mesmos. Algumas unidades adaptadas para deficientes esto previstas. As residncias seguem os mesmos projetos j executados pela
COHAB-PA em outros conjuntos projetados no mbito do PR-MORADIA e PAR.
Segundo a Caixa Econmica Federal, quanto presena de infraestrutura no entorno dos empreendimentos existem redes de energia eltrica, telefone, iluminao pblica e coleta de lixo servindo todos os
projetos. Porm, no h rede de gua no entorno em 4 dos 12 empreendimentos e no h esgoto em 9 dos 12. Mesmo no tendo sido feito um
estudo mais aprofundado do nvel de qualidade destes servios, h de se
considerar que, por estarem localizados em locais afastados dos ncleos
urbanos sedes dos municpios, os mesmos tendem a no ser satisfatrios. H ainda casos em que faltam executar obras de infraestrutura
para atender aos empreendimentos, o que pode significar uma dificuldade para a entrega das unidades habitacionais por no constarem nos
projetos originais da COHAB que migraram para o PMCMV. O quadro
a seguir foi construdo a partir de informaes obtidas na GIDUR- Belm e indicam a existncia de infra-estrutura no entorno dos empreendimentos, bem como a necessidade de incluso ou no nos projetos.
177
No disponvel e
dispensvel
gua, esgoto, pavimentao,

guias e sarjetas, gs
gs
guas, esgoto, guias e sarjetas, gs, guas pluviais
gua, esgoto, guias e sarjetas, gs, guas pluviais
Disponvel
energia eltrica,
coleta de lixo, telefone, iluminao
pblica
gua, esgoto, energia eltrica, coleta

de lixo telefone,
iluminao pblica, pavimentao,
guias e sarjetas,
guas pluviais
energia eltrica,
coleta de lixo telefone, iluminao
pblica, pavimentao,
energia eltrica,
coleta de lixo, telefone, iluminao
pblica, pavimentao
1. RESIDENCIAL
TAGUAR
2.RESIDENCIAL
PAULO FONTELES
II -
3.RESIDENCIAL
JARDIM CAMPO
GRANDE
4.RESIDENCIAL
ANANIN
Nome
Infraestrutura no entorno
178
-
guas pluviais
Satisfatria aps
implantao
Existente
gua, esgoto, energia eltrica,

iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas
pluviais

telefone, iluminao pblica,
pavimentao, guias e sarjetas,
guas pluviais

pluviais

pluviais
A executar
no
necessrio
gs
coleta de lixo, gs
coleta de lixo, gs
Infraestrutura no empreendimento
Quadro 12 Infraestrutura do entorno e dos empreendimentos contratados no PMCMV na RMB em julho de 2011
esgoto, gs
guias e sarjetas, gs, guas

pluviais
esgoto, energia
eltrica, coleta
de lixo, telefone,
iluminao pblica,
pavimentao
8.RESIDENCIAL
JARDIM ALBATROZ II
gua, esgoto, gs
7.JARDIM DOS
EUCALIPTOS
pluviais
energia eltrica,
coleta de lixo,
telefone, iluminao pblica, pavimentao , guias
e sarjetas, guas
esgoto, gs
gua, energia
eltrica, coleta
de lixo, telefone,
guias e sarjetas,
guas pluviais
6.RES JD DAS JURUTIS - 1A ETAPA
5.RES JARDIM DAS

JURITIS - 2A ETAPA
gua, energia
eltrica, coleta
de lixo, telefone,
guias e sarjetas
179
gua
gua, telefone,
esgoto, energia
eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias
e sarjetas, guas
pluviais
coleta de lixo

pluviais
gua, esgoto,
energia eltrica,
telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias
e sarjetas, guas
pluviais

de lixo, telefone,
guias e sarjetas,
guas pluviais
coleta de lixo, gs
coleta de lixo, telefone, gs
gs
gs
180
gs
esgoto, gs
esgoto, gs
energia eltrica,
coleta de lixo,
telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e
sarjetas
gua, energia
eltrica, coleta
de lixo, telefone,
guias e sarjetas
gua, energia
eltrica, coleta
de lixo, telefone,
guias e sarjetas,
guas pluviais
9.RESIDENCIAL
ALBATROZ I
10.RESIDENCIAL
JARDIM DOS PARDAIS
11.JARDIM DAS ANDORINHAS
12.JARDIM DAS
GARCAS
Fonte: Caixa Econmica Federal, GIDUR, Par, 2011.
esgoto, guias e sarjetas, gs

guas pluviais
esgoto, energia
eltrica, coleta
de lixo, telefone,
iluminao pblica,
pavimentao
gua, esgoto
gua, pavimentao
gua
esgoto, energia
eltrica, coleta de
lixo, iluminao
pblica, pavimentao, guias
e sarjetas, guas
pluviais
gs

de lixo, telefone,
guias e sarjetas,
guas pluviais

de lixo, telefone,
guias e sarjetas,
guas pluviais
gua, esgoto
esgoto, energia
eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias
e sarjetas, guas
pluviais
telefone, gs
gs
coleta de lixo, telefone, gs
A insero da maioria dos empreendimentos na malha urbana

dos municpios dificultada pela localizao dos terrenos em reas
onde a j incipiente rede viria se torna mais fragmentada e sem pavimentao, o que dificulta o acesso ao transporte coletivo e mesmo a
outros servios. Esse fato se agrava frente caracterstica dos municpios da RMB, de apresentarem uma rede viria intra-urbana fragmentada e concentrada ao longo da Rodovia BR 316 (Figura 7). Assim,
embora desfavorveis em termos de acessibilidade, a localizao dos
empreendimentos tende a ser definida principalmente em funo da
necessidade de adequao do valor da terra aos valores determinados
pela normativa do programa e s margens de lucro das empresas, frente ao mercado de terras de cada municpio.
Consideraes finais
A produo habitacional na Regio Metropolitana de Belm mesmo antes do PMCMV j apresentava certa continuidade por parte das
aes de iniciativa da COHAB-PA, apesar de flutuaes no nmero de
unidades habitacionais ofertadas. A companhia mantm um cadastro
de demanda e trabalha com vrios programas disponibilizados pela
Unio. Estudos anteriores (Pinheiro et alii, 2007) mostram que entre
1966 e 1986, a companhia construiu 19.190 unidades na RMB enquanto a CAIXA construiu na RMB 8.672 unidades no mesmo perodo, sendo 3.566 casas (2.234 em Ananindeua) e 5.106 apartamentos (384 em
Ananindeua). J no perodo compreendido entre 2006 e 2008 houve
a proviso de 5.656 unidades e 2.825 lotes urbanizados (PAR, 2009).
Em que pese a dificuldade de acesso a populao de menor renda,
os dados demonstram que o PMCMV tende a se tornar um importante
meio de atendimento da faixa de renda de 0 a 3 salrios mnimos na
RMB. A garantia de recursos e financiamento ajuda a organizar a produo sistemtica em larga escala. Porm, observa-se que nos empreendimentos na RMB, a qualidade das unidades (rea til, infraestrutura, acessibilidade, etc.) continua aprisionada a um padro rebaixado
de qualidade para a produo para a as faixas de renda mais baixa. A
localizao dos empreendimentos tende a ser perifrica, ampliando o
processo de transformao de terra rural ou peri-urbana em urbana.
Repetem-se processos j vivenciados anteriormente de expanso urbana sem planejamento e principalmente, sem garantia de acesso a uma
rede de servios e infraestrutura urbana adequada.
181
Observou-se ainda que a existncia de terrenos adquiridos pela

COHAB-PA foi decisiva para que em um primeiro momento o programa pudesse ser implantado na RMB, assim como a existncia de
empreendimentos do PAR que migraram para o PMCMV, implicando
inclusive na viabilizao de unidades de melhor qualidade.
O fato dos empreendimentos do PMCMV 1 terem sido oriundos
de projetos em andamento ou j propostos pela COHAB-PA demonstra que mesmo tendo sido uma iniciativa da Unio, h uma forte relao do programa com a atuao do agente estadual. Agrega-se ainda
o fato de que ao governo estadual e s prefeituras corresponde parte
da responsabilidade de acompanhar e, no caso da RMB, de garantir a
infraestrutura de 5 dos 12 empreendimentos, o que passa a ser uma
espcie de complemento viabilidade do programa. No entanto, a
complementao da infraestutura no necessariamente assegurada,
podendo ocorrer casos em que o empreendimento finalizado, mas
no a infraestrutura, como no caso do Residencial Albatroz I, em Marituba. O resultado na RMB a falta de comprometimento dos projetos habitacionais com a qualidade urbanstica intra-empreendimentos
bem como do entorno urbanstico onde se inserem.
A capacidade do poder pblico municipal em relao gesto
urbana se confronta com a dinmica e velocidade dessa produo
desencadeada pelo programa. Para as faixas de 0 a 3 s.m., tanto a
disponibilizao de terra urbana infraestruturada pelo poder pblico
para a produo das unidades habitacionais quanto a organizao da
demanda a ser atendida tem sido tarefas difceis de serem cumpridas,
especialmente nas regies metropolitanas. De fato, a gesto da escala
da questo habitacional nas regies metropolitanas exige uma capacidade institucional, administrativa e poltica que no est presente na
maior parte dos casos. Por outro lado, desde o incio da pesquisa houve o distrato de dois empreendimentos na RMB e trs em outros municpios paraenses. Tal fato chamou a ateno sobre a real viabilidade de
ampliao da produo, possivelmente em funo da capacidade das
empresas em finalizarem os projetos.
Neste momento em que o Governo Federal lana o PMCMV 2 e a
partir das informaes aqui elencadas, parte-se para a possibilidade de
buscar a formulao de perspectivas para o futuro.
Acredita-se que possvel haver um aumento no nmero de empreendimentos para as faixas de renda mais baixa, porm a disponibi182
lidades de terra tende a se tornar um problema ainda maior. No h

ainda informaes sobre a extenso do estoque de terras da COHAB-PA na RMB e quanto possvel produzir nestas reas. possvel que
se amplie a necessidade das empresas privadas de adquirir terrenos
para o segmento de at R$1.395,00, porm, a tendncia de priorizao dos melhores terrenos para o atendimento das faixas de renda mais altas na RMB em um cenrio de aquecimento do mercado
imobilirio, principalmente em Belm e Ananindeua. Note-se que dos
12 empreendimentos contratados, apenas dois foram viabilizados por
meio de terrenos de propriedade das construtoras, justamente aqueles
com pior localizao. Desta forma, a tendncia pode ser de ampliao
da produo perifrica conjuntamente com a ampliao do processo
de transformao de terra rural em urbana nos municpios de Marituba, Benevides, Santa Brbara e Santa Isabel do Par.
O PMCMV, como projeto de desenvolvimento econmico e como
proviso habitacional no Brasil, j tem portanto, elementos de avaliao
preliminar. um reflexo de sua inteno econmica a acentuao do
carter especulativo do mercado de terras na RMB, por exemplo, bem
como o aquecimento do setor da construo civil regional. A articulao
de empresas locais com outras, sobretudo atuantes no Sudeste do pas,
em diversas etapas do processo de produo da habitao (prospeco,
projeto, licenciamento, planejamento, incorporao, corretagem, venda), mostra que h possibilidade de rendimentos de interesse ao setor,
no plano nacional, dentro do contexto de valorizao da terra e alto preo de imveis da RMB. O Programa, assim, tem impacto na economia
da Regio Metropolitana, e representa certo grau de reduo do dficit
habitacional. As etapas posteriores desta pesquisa, sobre aspectos da estrutura do mercado imobilirio local e sobre as entregas de empreendimentos vinculados ao Programa, devem evidenciar a medida do carter
social do PMCMV no contexto da RMB. Assim, alm de sua funo de
subsdio estatal, de poltica de crescimento da economia com inteno
de produzir efeitos de arrasto e de amenizao de crises econmicas, o
Programa pode ser analisado como poltica habitacional, onde nos parece que o aspecto efetivo de cumprimento de metas do Plano Nacional
de Habitao (PLANHAB) ainda seja uma questo no resolvida.
183
Referncias
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_______. Lei N 7.087, de 16 de janeiro de 2008. Dispe sobre a criao do
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e do Conselho Estadual das Cidades. Dirio Oficial do Estado do Par, Belm,
17 de janeiro de 2008
_______. Plano Estadual de Habitao de Interesse Social. Diagnstico. Belm,
2009.
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184
TOPALOV, Christian. Ganancias y rentas urbanas: elementos tericos. Madri:

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NADER, Valria; BRITO, Gabriel.. Pacote Habitacional fracassar se no enfrentar questo da posse da terra. Correio da Cidadania. 01 de abril de 2009. Disponvel em: <http://www.correiocidadania.com.br/content/view/3120/9/>
185
Programa Minha Casa, Minha Vida na

Regio Metropolitana de Belm: localizao
dos empreendimentos e seus determinantes
Simaia Mercs
trabalho analisa a proviso de moradia na Regio Metropolitana

de Belm RMB para o segmento populacional com renda familiar mensal entre 0 e 3 salrios mnimos (SMs) atravs da primeira etapa
do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), situando-a na dinmica urbana da metrpole e comparando-a com as aes do Programa
para o segmento acima de 3 a 10 SMs, no que concerne aos agentes
sociais tomadores de decises sobre os empreendimentos, bem como ao
seu porte e localizao, com o fim de verificar os resultados das aes
empreendidas para a insero da populao beneficiria na cidade.
A cidade um valor de uso complexo, cuja formao nasce da combinao de outros valores de uso simples (PRETECEILLE, 1974 apud RIBEIRO, 1997, p.45, grifos do autor)1, materializado num espao cujos
elementos so diferenciados e articulados entre si, resultantes de um conjunto de foras atuantes ao longo do tempo, postas em ao pelos diversos agentes modeladores, e que permitem localizaes e relocalizaes
das atividades e da populao (CORREA, 1999, p.36). Dentre os agentes
sociais produtores do espao urbano tem destaque o Estado. Alinhado a
outros autores, entende-se que esse agente reflete as lutas de classe e desenvolve interesses prprios ligados aos grupos no poder e burocracia.
Dos elementos do espao urbano, focalizam-se neste trabalho a
rea central, que concentra as principais atividades de comrcio e de
servios, bem como os fluxos de transporte2, e os centros de comrcio
Entre vrios conceitos que privilegiam dimenses como poltico-administrativa, demogrfica, cultural, etc.
2
Esse conceito tem como referncia emprica a RMB. Outros aspectos podem ser considerados em realidades distintas.
1
187
Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm...
e servios hierarquicamente inferiores, cristalizaes dos processos de

centralizao e de descentralizao, bem como as reas de habitao
resultantes de segregao socioespacial.
No Brasil, associado ao processo de segregao socioespacial,
estudos sobre o espao urbano realizados na dcada de 1970 identificaram o padro centro-periferia, entendida esta como espao de
reproduo da fora de trabalho no interior da ordem capitalista perifrica e subordinada (MARQUES; TORRES, 2005), onde as condies
materiais de existncia constituam o que foi chamado de espoliao urbana (KOWARICK, 1979). As transformaes observadas posteriormente nas periferias urbanas reforaram a ideia de um espao
marcado pela heterogeneidade (MARQUES; TORRES, 2005, entre
outros autores), abrigando diversas classes sociais em que se mantm,
contudo, processos de segregao socioespacial. A ocupao por camadas populacionais de alta e mdia rendas passaram a se configurar em enclaves fortificados (CALDEIRA, 2000), com implicaes
negativas na cidadania. De outro lado, e mais recentemente, est se
constituindo no seio dos movimentos sociais ligados ao problema da
moradia a utopia e a reivindicao de uma nova periferia urbana.
Essa utopia se insere na utopia da cidade como direito [que] quer
o usufruto coletivo da e na cidade. O valor, para os seus defensores,
o valor de uso e pressupe o acesso universal na apropriao e usufruto da cidade (RODRIGUES, 2007).
O avano das lutas pelo direito cidade e moradia em determinado momento foi cristalizado em um marco jurdico-institucional.
A percepo dos fundamentos da desigualdade socioespacial urbana
levou mobilizao de segmentos da sociedade brasileira, articulados no Movimento pela Reforma Urbana, culminando com a aprovao dos artigos 182 e 183 da Constituio Federal de 1988 (BRASIL,
1988), do Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001) e outros instrumentos
que incorporaram algumas das principais propostas debatidas no seio
da sociedade civil desde os anos 1960. Entre essas propostas, encontra-se o princpio da funo social da cidade e da propriedade, que deveria ser estabelecido nos planos diretores municipais, obrigatrios para
cidades com mais de 20.000 habitantes e outras especificamente definidas. Contudo, a implementao dos instrumentos disponveis para
reverter o quadro de precariedades e iniquidades urbanas no tem se
mostrado de forma efetiva.
188
Simaia Mercs
Nos Planos Diretores (PDs) institudos nos municpios da RMB,

o princpio da funo social da cidade e da propriedade definido,
entre outros e conforme estabelece o Estatuto da Cidade, tendo como
referncia o direito terra e moradia. Esse princpio, no entanto,
no se expressou em disposies capazes de concretiz-lo, sendo reduzidas as aes nesse sentido observadas em alguns governos locais.
Na RMB, observa-se que o padro perifrico de localizao comporta nuances no explicadas pelo preo da terra. Os empreendimentos dirigidos populao com renda nas faixas mais altas contempladas pelo PMCMV seguem essa determinao, mas no aqueles
voltados a atender o segmento de menor poder aquisitivo. Sua localizao fora do municpio polo da Regio no necessariamente significa insero desfavorvel no espao intramunicipal, encontrando-se
ocupaes prximas a centralidades e em solo valorizado. As discrepncias em relao ao modelo geral no podem ser associadas ao
mercado ou ao Estado, que teve forte participao na viabilizao
de terrenos para grande parte dos empreendimentos. Rejeita-se a
explicao do desvio como um acidente em relao s determinaes
estruturais e levanta-se a hiptese de que, em adio a conjunturas
especficas, resulta da racionalidade vinculada aos interesses desses
agentes sociais.
Os interesses e o papel dos agentes sociais na proviso da

moradia atravs do Programa Minha Casa, Minha Vida
Os agentes sociais envolvidos na implementao do programa em anlise tm interesses relacionados proviso da moradia
e desempenham diversas funes no processo. Nas reas urbanas,
o PMCMV/0-3 SMs admite a proposio de empreendimentos nas
modalidades empresarial e entidades. Em decorrncia das normativas do Programa, algumas das funes na proviso de habitao
so desempenhadas pelo Governo Federal, atravs da CAIXA, tais
como: o financiamento da produo e do consumo, a definio do
padro mnimo do empreendimento, o estabelecimento dos prazos
de entrega, o preo e a comercializao das unidades produzidas. Os
beneficirios so indicados pelos Estados e Municpios, atendendo a
determinados critrios.
Como os recursos financeiros so garantidos e repassados ao
agente contratado de acordo com o cronograma de execuo da obra,
189
na modalidade empresarial, as contratadas no precisam dispor de

grande volume de capital prprio ou recorrer a outros agentes para
viabilizar a construo, podendo imobilizar pequeno valor em capital
de giro e por pouco tempo, o necessrio, em condies normais, para
o ressarcimento pela CAIXA. Tambm no necessitam investir em marketing nem despender valores para pagamento de corretagem imobiliria, haja vista que a compra da produo assegurada integralmente pela CAIXA3. Alm disso, h a possibilidade de isenes fiscais.
Tais facilidades podem ser entendidas como bastante atrativas para a
iniciativa privada, visto que, resolvendo o problema da solvabilidade
da demanda4, reduzem substancialmente o risco dos investimentos,
compensando a pequena margem de lucro obtido no negcio, que
restringida pelo preo final estabelecido5; reduzem o tempo necessrio para todo o processo de produo e comercializao, por conseguinte, retorno ampliado do capital colocado no circuito produtivo; e,
ainda, eliminam custos da circulao.
No desenho do PMCMV, outras importantes decises cabem a
diversos agentes sociais, como a liberao da terra para a produo,
resolvendo o problema fundirio6 o que implica escolha da localizao dos empreendimentos e negociao do terreno , alm das relativas ao processo construtivo. Essas funes podem ser desempenhadas por empresas privadas, por entidades ou pelo Estado, neste caso,
especificamente em relao localizao, haja vista a possibilidade de
cesso de terrenos pblicos. Esses agentes buscam reduzir o custo da
Na viso de empresrio com obra atravs do programa, isso caracterizaria as empresas como empreiteiras: a empresa nasceu em cima de licitar obras pblicas. No
nosso modo de ver esse tipo de empreendimento do Minha Casa, Minha Vida
como se fosse uma obra pblica porque a gente apresenta um projeto para a CEF e,
depois de aprovado, ela compra o projeto e a gente vira uma empreiteira normal,
executando o projeto da Caixa. Ento, essa atividade postula dentro do que a gente
nasceu e vinha fazendo (Armando C. Uchoa Jnior. Entrevista concedida a Simaia
Mercs. Jul. 2011).
4
[...] o problema de solvabilidade definido pelo alto valor relativo da mercadoria
moradia, comparativamente ao poder de compra do conjunto da populao (Ribeiro, 1997: 89).
5
Todos os empresrios entrevistados se referem a esse aspecto.
6
O problema fundirio decorre: 1. da instituio da propriedade privada dos terrenos, que deve ser superado a cada novo processo de produo de habitao, implicando a reduo da rentabilidade do capital investido; 2. da disponibilidade de
terrenos adequados construo, do ponto de vista das caractersticas naturais e da
localizao em relao ao espao socialmente construdo; e 3. de contedos sociais
atribudos propriedade privada pelo desenvolvimento de atividades no incorporadas ao modo capitalista de produo (Ribeiro, 1997).
3
190
Simaia Mercs
produo, inclusive o preo pago pelo insumo terra. s entidades e ao

Estado interessa reduzir o custo da moradia maximizando sua qualidade e, no caso do Estado, tambm os ganhos polticos. s empresas
interessa a apropriao de rendas fundirias e de lucros gerados no
processo produtivo.
A escolha da localizao dos empreendimentos na primeira etapa
do PMCMV deveria obedecer a critrios definidos pelo Governo Federal relativos disponibilidade ou planejamento de implantao de
infraestrutura. A construo de empreendimentos em reas com esses
requisitos e bem localizadas, com boa acessibilidade a locais de trabalho e a equipamentos e servios urbanos, depende da existncia de
terrenos em dimenses adequadas, da capacidade de negociao do
construtor com o proprietrio fundirio com vistas a apropriao de
parte da renda fundiria e da concorrncia com outros demandantes
de terra. Tais condicionantes so mais restritivos para a iniciativa privada do que para o poder pblico, que possui as prerrogativas de desapropriao por interesse social e de aplicao da ao em pagamento,
alm dos instrumentos de poltica fundiria previstos no Estatuto da
Cidade. Mas, o pacote estimula um tipo de urbanizao e de captura
dos fundos pblicos que, por si s, torna mais difcil a aplicao desses
instrumentos. Assim, o pacote entrega nas mos da iniciativa privada
o protagonismo da proviso habitacional. So as construtoras que decidem onde construir, o qu e como (ARANTES; FIX, 2009, p.8-9).
A partir da constatao da alocao da maioria dos recursos do
PMCMV na modalidade empresarial, do conseqente entendimento
de que na promoo da moradia atravs do Programa o setor pblico
substitudo pelo setor privado e com base em Topalov (1979), Jaramillo (1980) e Ribeiro (1997), Cardoso (2011) identifica as estratgias
que podem ser adotadas pelas empresas para ampliar seus lucros, relacionadas ao lucro imobilirio e ao lucro da construo, e enfatiza a
ampliao da escala dos empreendimentos, o que implica a utilizao
de terrenos maiores, reforando o processo de periferizao urbana.
Em termos gerais, essas inferncias so confirmadas pelo estudo
das aes na RMB. As empresas que atuam no Programa desenvolvem
estratgias de ampliao do porte dos empreendimentos, embora nem
sempre o processo de periferizao esteja associado de forma absoluta
a segregao socioespacial, conforme ser visto neste artigo. Adicionalmente, pode-se inferir que a implantao dos residenciais do PMCMV
promove ampliao dos lucros das empresas decorrente da valorizao
191
de terrenos contguos de sua propriedade, onde pretendem realizar posteriormente investimentos direcionados para o mercado acessado por
populao de maior poder aquisitivo7. No que concerne s estratgias
relacionadas ao processo produtivo, voltam-se utilizao de mtodos
construtivos mais baratos, como alvenaria estrutural, lajes pr-moldadas
e fundao corrida direta, bem como ao aumento da capacidade gerencial da empresa, em termos de logstica, por exemplo, e ao emprego de
mo-de-obra no qualificada, mal remunerada e, em alguns casos, em
situao irregular em relao legislao trabalhista8. No encontramos
referncias a investimentos em ou utilizao de novas tecnologias.
Alm das empresas privadas, o outro agente social determinante
na proviso da moradia na RMB pelo PMCMV o Estado, atravs da
Companhia de Habitao do Estado do Par (COHAB). A resoluo
do problema fundirio por esse agente, contudo, no se deu com a
cesso de terrenos, mas com a sua venda ao preo de mercado, o que o
equipara a um proprietrio fundirio privado, que busca apropriao
de rendas. Por outro lado, a COHAB conseguiu participar de decises importantes, que lhe conferem visibilidade. A funo poltica das
aes do Estado, em diversas instncias, incluindo os trs nveis de
governo, evidenciada pela quantidade de notas nos meios de comunicao, em que, a cada assinatura de contrato e entrega de empreendimento os gestores divulgam amplamente populao, na busca de
legitimao dos grupos polticos no poder.
O Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio

Metropolitana de Belm
Os empreendimentos contratados na RMB na primeira etapa do
PMCMV totalizam 7.243 unidades habitacionais - UHs, sendo 38% dos
empreendimentos e 49% das UHs destinados faixa de renda familiar
mensal de 0 a 3 SMs. O municpio de Ananindeua se destaca por sediar grande parte da produo contratada (Tabela 1).
Conforme referncia a projetos e estoque de terras de empresa atuante no programa. Cristiano Teixeira Rodrigues. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Jun.2011.
8
Gilberto Souza, Manuel Pereira, Armando C. Uchoa Jnior e Joanis. Entrevistas
concedidas a Simaia Mercs. Jul.2011.
7
192
Simaia Mercs
Tabela 1 RMB: PMCMV, Quantidade de empreendimentos e de UHs

contratados por municpio e renda familiar mensal, Abr. 2011
0 a 3 SMs
Municpio
Empreendimentos
Quantidade
3 a 10 SMs
UHs
Empreendimentos
Quantidade
Quantidade
UHs
Quantidade
Ananindeua
33
1.331
38
12
60
2.017
55
Belm
25
834
23
846
23
Benevides
17
712
20
Marituba
33
1.058
30
15
Santa Brbara do Par 1
221
Santa Izabel do Par
224
RMB
12
100
3.546
100
20
100
3.697
100
Fonte: CAIXA/PA
Obs.: Considerado o salrio mnimo vigente em maro de 2009, no valor de R$ 465,00.
Na maioria dos empreendimentos para populao com renda familiar mensal at 3 SMs, a execuo das obras foi bastante defasada em
relao ao cronograma inicial. At abril de 2012, haviam sido entregues aos beneficirios o Residencial Paulo Fonteles II e o Jardim Campo
Grande, em Ananindeua; o Jardim das Andorinhas, em Santa Brbara
do Par; e o Jardim das Garas em Santa Isabel do Par, embora a construo de outros empreendimentos esteja concluda h bastante tempo,
segundo as empresas responsveis (Informaes Verbais9).
A primeira etapa do PMCMV para renda familiar mensal at 3
SMs, ainda que se considere sua caracterstica de investimento quase
sem risco, no atraiu o empresariado na RMB. Dos 12 empreendimentos contratados, apenas 3, com total de 1.107 UHs, correspondente a
31% do montante metropolitano, so de iniciativa de empresas. O restante resultado da ao da COHAB, que, de acordo com normativa
da CAIXA, props a venda de terrenos de sua propriedade ao Fundo
de Arrendamento Residencial FAR, para utilizao no programa.
A Companhia participaria adaptando os projetos tcnicos fornecidos
pela CAIXA, bem como oramentos e cronogramas fsico-financeiros;
selecionando e indicando as empresas que executariam as obras, convocadas atravs de edital; e indicando parte da demanda para pesquisa
cadastral pela CAIXA (COHAB, 2009).
9
Armando C. Uchoa Jr. e Manuel Pereira. Entrevistas concedidas a Simaia Mercs.
Belm, Jul. 2011.
193
Os motivos encontrados para a COHAB vender seus terrenos so

o receio de ocupaes ilegais, o interesse em atender pelo menos parte
da demanda ali cadastrada e a criao de condies para produo
de novos empreendimentos, garantindo assim sua permanncia como
instituio. Em junho de 2009, a COHAB conclua servios de infraestrutura em terrenos prprios, os quais deveriam ser
objeto de imediata construo das unidades habitacionais a fim
de evitar o nus da manuteno, vigilncia para prevenir roubos,
depredaes e invases, etc., diminuindo o dficit habitacional naqueles municpios, e ressarcimento do investimento do Governo do
Estado no terreno e respectiva infra-estrutura dos empreendimentos (COHAB, 2009).
De forma aparentemente contraditria, a deciso de vender os

terrenos se insere em objetivos de ampliao de possibilidades de ao:
[...] na verdade, a COHAB precisava se capitalizar, [...], mas existe
a necessidade de ns termos um banco de terras objetivando oferecer as condies de trabalhar no nosso produto, hoje a COHAB
no tem nenhum produto pra trabalhar, que seja dela, propriamente dito, [...].
[...] at mesmo porque a gente corria o risco destas reas que j estavam dotadas de infraestrutura, elas foram invadidas vrias vezes,
vrias vezes a COHAB teve que se utilizar de dilogo, s vezes at
de oficial de justia pra retirar, ento diante de deixar a ocupao,
existe uma fila muito grande pra se atender aqui na Companhia
de Habitao [...] ento ns tnhamos que sair dessa realidade, no
permitir que essas reas fossem ocupadas e a alternativa que se
oferecia naquele momento era o MCMV. Ento com isso se poderia captar esse recurso da CEF, adquirir novas reas para que se
pudesse fazer novo planejamento para que se tivesse condies de
usufruir de uma outra oportunidade de trabalhar no nosso negcio que ate 3 salrios mnimos, as novas reas seriam destinadas
produo de novas unidades (Informao Verbal10).
10
Arthur Farias. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.
194
Simaia Mercs
Alguns dos terrenos vendidos para o FAR compunham h vrios

anos o estoque de terras da COHAB, tal como o do Residencial Paulo
Fonteles II, que havia sido transferido da carteira imobiliria do IPASEP. Outros, de acordo com o Presidente da Companhia na ocasio,
haviam sido adquiridos pelo Governo do Estado com a expectativa,
no concretizada, da construo de parte das 30 mil casas populares
negociada com a Vale do Rio Doce, como compensao pela perda de
investimentos e gerao de empregos no Par em virtude da deciso
tomada por essa empresa de instalar em So Lus uma siderrgica
para beneficiamento do ferro gusa produzido na Serra de Carajs, no
sudeste do estado. As reas foram escolhidas segundo o atendimento
de alguns critrios e parcialmente dotadas de melhorias:
Foram adquiridas reas [...]num total de aproximadamente 5 mil lotes. A escolha dos municpios se deu pelo critrio do dficit acumulado na Grande Belm e as localizaes intra-urbanas so condicionadas pela existncia de reas maiores (visto a adoo de ocupaes
horizontais em lotes individuais) a preos compatveis com os financiamentos e documentadas. Influenciaram tambm a acessibilidade e
o aproveitamento da infra-estrutura existente, principalmente energia
eltrica eabastecimento dgua, cujo alcance pudesse reduzir custos.
Adquiridas estas reas, foram elaborados projetos e licitadas as
obras de implantao da infra-estrutura: vias pavimentadas, sistema de drenagem pluvial, esgotamento sanitrio (individual), abastecimento dgua e rede de distribuio de energia e iluminao
pblica. Estes servios foram executados em parte (aproximadamente 50%) at o final de 2006, quando houve mudana de governo (Informao Verbal11).
A COHAB visava com a aquisio dos terrenos destapar a panela

de presso, segundo o Gerente de Relaes Comerciais da Companhia, referindo-se enorme demanda no atendida. O grupo que assumiu o Governo do Estado em 2007 deu continuidade implantao
de infraestrutura.
O lanamento do PMCMV, em maro de 2009, suscitou a inteno
de construo das unidades habitacionais pela prpria Companhia12.
Contudo, as normas do programa no permitiam isso. A COHAB,
11
12
Cicerino Cabral. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.

Jos Otvio Figueiredo. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.
195
ento, negociou com a CAIXA a venda dos terrenos, por valor menor
do que os gastos presumidos relativos sua aquisio, implantao
da infraestrutura e aos projetos tcnicos, ficando a diferena como
contrapartida do estado na produo dos empreendimentos. Em junho de 2009, segundo a COHAB, o subsdio do Governo do Estado
para viabilizao do PMCMV, excluindo o Residencial Jardim dos Eucaliptos, era de R$ 2.416.099,73 (Quadro 1). No montante presumido
est includo o valor de R$ 3.912.692,47, correspondente a obras de
captao, reserva e aduo de gua potvel, ainda necessrios, naquele
momento, a trs dos empreendimentos negociados.
Quadro 1 RMB: PMCMV/Empreendimentos selecionados1, Investimento
presumido pela COHAB2 e de avaliao pela CEF3, Jun. 2009
Natureza do gasto
Valor (R$ 1,00)
Infraestrutura
19.145.685,02
Terreno
1.176.805,87
Projeto
278.059,24
Total investimento presumido pela

COHAB
21.849.939,73
Avaliao da CAIXA
19.433.840,00
Fonte: COHAB, 2009

1
Dos empreendimentos viabilizados pela COHAB, no inclui o Jardim dos Eucaliptos. 2 Inclui
valores quitados, ainda no medidos e ainda no aplicados. 3 Difere na ordem de 5,4 milhes em
relao ao valor de negociao informado pela CEF em julho de 2011 (CEF apud Lima et al, 2011).
Em 28 de agosto de 2009, o Governo do Estado, a COHAB e

cinco empresas assinaram contrato com a CAIXA para a construo
de nove empreendimentos (AGNCIA PAR, 2009). Uma empresa
assumiu a construo de quatro empreendimentos, totalizando 830
unidades habitacionais, e outra, a construo de dois empreendimentos, que somam 780 unidades; as demais ficaram com os empreendimentos de 221, 256 e 352 unidades (CAIXA). As empresas contratadas
no despenderam recursos financeiros na negociao, inclusive para
pagamento dos projetos desenvolvidos pela COHAB (Informaes
Verbais13).
Todas as empresas indicadas pela COHAB so filiadas ao Sindicato da Indstria e da Construo do Estado do Par (SINDUSCON/PA)
13
196
Simaia Mercs
e apenas uma delas tambm Associao de Dirigentes de Empresas

do Mercado Imobilirio do Par (ADEMI/PA), evidenciando seu objetivo principal no ligado incorporao imobiliria. Das empresas
que contrataram empreendimentos no PMCMV na faixa de renda de 0
a 3 SMs, sem a intermediao da COHAB, nenhuma filiada ao SINDUSCON/PA e somente uma ADEMI/PA (SINDUSCON/PA, 2011;
ADEMI/PA, 2011). Esta se dedica incorporao desde 1979, em especial, no municpio de Belm, voltada ao atendimento dos segmentos
de rendas mdia e mdia-alta (JUCEPA, 2011; SEURB). No PMCMV,
atua em parceria com empresa de origem mineira, com empreendimentos habitacionais na RMB h sete anos, dirigidos populao de
baixa renda, notadamente no mbito do PAC e do Programa de Arrendamento Residencial (JUCEPA, 2011; SEURB e Informao Verbal14).
Em relao indicao dos beneficirios, o corpo tcnico da COHAB tambm criou expectativas, que se realizaram parcialmente:
ns julgvamos que ns que tnhamos a fora, ns que indicvamos 100%, podendo eventualmente negociar com os municpios que tem l as suas demandas. [...] hoje ns temos mais de 107
mil inscritos aqui na COHAB, [...] 90% de 0-3SM (R$ 1.395,00).
[...], ento ns tivemos que negociar com cada um dos municpios
um percentual, que ficou diferente para cada um dos municpios
dependendo da capacidade do municpio de atender ou no a demanda l (Informao Verbal15).
demanda cadastrada na COHAB atribuda uma pontuao,

considerando os casos de atendimento prioritrio estabelecidos pelo
Governo Federal (remanejamento de moradores de reas de risco e
mulheres chefes de famlia); pelo Governo Estadual (residentes na
mesorregio metropolitana e casos especialssimos, pessoas que tm
doenas degenerativas); alm das legalmente definidas (idosos, mulheres e portadores de deficincia). A pontuao resulta num ranking
utilizado para indicao de beneficirios CAIXA, que procede averiguao do enquadramento nas condies exigidas pelo PMCMV16.
Gilberto Souza e Cristiano Teixeira Rodrigues. Entrevistas concedidas a

Simaia Mercs. Belm, Jun. 2011.
15
16
Idem.
14
197
Alm de dividir a indicao da demanda com os municpios, da

cota da COHAB, uma parte no oriunda do sistema antes descrito:
Os movimentos sociais indicam, nossa revelia, 20% da nossa demanda, isso foi um acordo que foi feito com a Presidncia da COHAB e o MCidades. Sobre essa demanda dos movimentos sociais a
gente tem pouqussima influncia, eles indicam quem eles querem,
quem est cadastrado com eles, a nica coisa que a gente exige
que eles estejam tambm cadastrados na COHAB, mas eles no
constam no nosso ranking, entendeu eles podem indicar simplesmente pessoa que do movimento (Informao Verbal17).
A moradia produzida na Regio Metropolitana de Belm no

mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida
A localizao dos empreendimentos do PMCMV segue, de forma
geral, as determinaes de mercado, haja vista que o preo da terra
parece ser componente importante. Isso evidenciado pela no implantao de nenhum empreendimento para a faixa de renda mais
baixa e de apenas 23% do total metropolitano de UHs destinadas
faixa de 3 a 10 SMs em Belm, polo da RMB. Na parcela do territrio
desse municpio que no tem restries relativas a caractersticas do
stio, os terrenos melhor localizados so objeto de lanamentos imobilirios pelas grandes incorporadoras, principalmente para segmentos
de renda mais elevada, fora do programa em anlise, e outros so
mantidos no utilizados ou subutilizados (BELM, 2008). evidenciado tambm pela destinao camada de renda at 3 SMs de apenas
25% do total de empreendimentos e de 40% das UHs contratados para
Ananindeua, o segundo municpio da RMB em que se verifica maior
dinmica urbana e, atualmente, grande transformao no uso do solo.
O mercado de terras est relacionado, entre outros, ao incremento populacional e ao processo de expanso da urbanizao. Em 2010,
a populao metropolitana alcanou 2.101.883 habitantes, concentrados na ordem de 66% em Belm. Embora permanea grande sua participao na distribuio demogrfica na metrpole, os demais municpios vm apresentando alteraes na dinmica populacional e de
integrao ao plo da RMB18 (Tabela 3). Analisando comparativamen17
18
Idem.
Os indicadores para identificao do nvel de integrao dinmica metropolita-
198
Simaia Mercs
te as contrataes do PMCMV em Ananindeua, Marituba, Benevides

e Santa Brbara do Par (Tabela 2), observa-se que esto diretamente
relacionados hierarquia de integrao ao plo, mas no taxa de
crescimento da populao municipal (Tabela 3)19.
Tabela 3 RMB: Dinmica populacional e integrao metropolitana, 20002010
Municpio
Ananindeua
Populao
2000
2010
393.569
471.980
Nvel de integrao
metropolitana
Taxa anual de crescimento

geomtrico da populao
1,8
2000
Alta
2010
Muito Alta
Belm
1.280.614 1.393.399 0,8
Plo
Plo
Benevides
35.546
Baixa
Alta
Marituba
74.429
51.651
3,8
108.246
3,8
Baixa
Alta
Santa Brbara do Par 11.378
17.141
4,2
Muito baixa
Baixa
Santa Isabel do Par
59.466
3,2
...
...
43.227
Fonte: Observatrio das Metrpoles com base em IBGE,
Censos Demogrficos 2000 e 2010
A predominncia do fator preo do solo na determinao das

localizaes poderia ser questionada ao se observar que, de acordo
com os preos por metro quadrado (CAIXA apud LIMA et alii, 2011),
os empreendimentos localizados em terras mais baratas, Residencial
Paulo Fonteles II R$ 4,82 e Jardim dos Eucaliptos R$ 7,48, esto
situados nos municpios com maior integrao dinmica metropolitana, Ananindeua e Marituba, respectivamente. Isso talvez possa ser
creditado ao do Estado, haja vista que ambos foram viabilizados
pela COHAB, que havia adquirido antes o terreno.
Ao se considerar o espao intra-municipal, parece que o preo
da terra tem mais fora explicativa para a localizao de empreendimentos destinados populao com maior poder aquisitivo. Os empreendimentos contratados atravs do Programa para Belm, todos
dirigidos faixa de renda acima de 3 SMs, como antes mencionado,
esto localizados na periferia, com exceo de um nico residencial,
na tomam por base os dados censitrios do IBGE relativos a populao, densidade
populacional, pessoas que trabalham ou estudam em municpios distintos do residencial e ocupados no-agrcolas (MOURA, 2009).
19
No se pode afirmar at o momento se os empreendimentos do PMCMV esto
relacionados ao crescimento populacional dos municpios da periferia ou ao processo de mobilidade residencial da populao de Belm no sentido do territrio dos
demais municpios. Isso ser objeto das prximas etapas da pesquisa.
199
que se encontra nas bordas da rea central. Localizam-se distantes do

centro principal e de sub-centros, porm com relativamente fcil acessibilidade, dada pela proximidade ao sistema virio principal20. Ainda
considerando a faixa de renda entre 3 e 10 SMs, padro similar de
localizao reconhecido nos demais municpios. J em relao aos
empreendimentos para a populao que aufere at 3 SMs, observam-se tanto proximidades quanto distanciamento de centralidades e de
vias principais.
Cabe observar que, considerando-se informao da CAIXA (LIMA
et alii, 2011), no h relao inversa entre preo do solo por metro quadrado e melhores localizaes intramunicipais: tanto o empreendimento construdo na terra mais barata, Residencial Paulo Fonteles II R$
4,82, quanto na mais cara, Residencial Campo Grande R$ 38,79, situados em Ananindeua, so bem localizados em relao a centralidades.
Pela capacidade de obteno de terras fora do mercado fundirio, do
Estado poder-se-ia esperar essa relao, mas no do mercado. Contudo,
no possvel explicar o fato a partir do agente social envolvido, haja
vista que para o primeiro empreendimento, a terra foi viabilizada pela
ao da COHAB, mas, para o segundo, foi adquirida por empresa.
Atravs da intensificao do uso do solo, que maximiza o aproveitamento de terrenos com menores dimenses, poderamos esperar encontrar os edifcios em melhor localizao do que os empreendimentos horizontais. Isso se verifica quando se toma em conta a dinmica
de integrao ao municpio-plo da metrpole, j que os trs empreendimentos em que foi adotada a tipologia vertical esto localizados
em Ananindeua. Na escala intraurbana, contudo, verdadeiro para o
empreendimento promovido pela COHAB e para um dos promovidos pelo setor empresarial, mas no para o outro.
No que concerne quantidade de UHs contratadas por empreendimento, observa-se concentrao na faixa entre 100 e 300 unidades
(Tabela 4), sendo vrios localizados prximos ou mesmo contguos
uns aos outros, o que potencializa seus impactos no espao urbano.
Importa notar que empreendimentos so fechados, mimetizando os
enclaves fortificados estudados por Caldeira (2000) e certamente reproduzindo, com especificidades, seus efeitos negativos na cidadania.
Para afirmaes mais conclusivas a esse respeito, o sistema de transporte ser analisado em etapa posterior da pesquisa.
20
200
Simaia Mercs
Tabela 4 RMB: PMCMV, Porte dos empreendimentos por renda familiar

mensal, Abr. 2011
Faixa de renda
Quantidade de empreendimentos
at 50 UHs
50 a 100 UHs
100 a 300 UHs
300 a 500 UHs
0-3 SM
3-10 SM
Total
16
Fonte: CAIXA/PA
Obs.: Salrio mnimo vigente em maro/2009, no valor de R$ 465,00.
Considerando-se o porte dos empreendimentos, no se identifica

um padro de localizao. Isso se verifica mesmo ao serem observados
os empreendimentos segundo o porte e as faixas de renda familiar
mensal a que se destinam. Tendo em conta o agente social definidor
das localizaes de empreendimentos do PMCMV para a faixa de renda at 3 SMs, observa-se que h preferncia do mercado por Ananindeua, onde esto localizados todos os empreendimentos de iniciativa
de empresas, correspondendo a 83% do total de UHs situadas nesse
municpio. Quase a totalidade dos empreendimentos em terrenos vendidos pela COHAB ao FAR se localiza nos municpios com nveis mais
baixos de integrao metropolitana, em comparao com Ananindeua
(ver Figura 1, CADERNO DE IMAGENS, p. 331).
A preferncia do mercado por Ananindeua para a produo de moradia popular no mbito do PMCMV pode ser em parte explicada pelas
isenes de Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza e de Imposto
sobre a Propriedade Territorial e Urbana, alm de Taxa de Licena para
Execuo da Obras (para emisso de Alvar) e de Taxas de Vistorias
parciais e finais de obra (para emisso de Alvar e Habite-se) concedidas
pela Prefeitura Municipal (ANANINDEUA, 2011a, 2011b e 2010).
No que se refere localizao intra-municipal, ao se analisarem
os empreendimentos do PMCMV para a faixa at 3 SMs segundo o
agente definidor das localizaes, observa-se inexistncia de padro
locacional. Concluses similares podem ser inferidas ao se analisar
conjuntamente o agente definidor e o porte dos empreendimentos.
Em termos de vizinhana, os empreendimentos do PMCMV/0-3
SMs, independentemente do agente definidor da localizao, so implantados tanto em reas urbanas consolidadas ou em consolidao,
com uso misto do solo, registrando-se habitao, comrcio e servios,
predominantemente de carter cotidiano, equipamentos pblicos de
201
sade e educao21, sedes de instituies pblicas, e outros, quanto em

zonas de fronteira urbana, em que clubes campestres, stios, chcaras,
pequenas fazendas e mata fechada so observados, sem oferta prxima de servio de transporte pblico e onde a nica infraestrutura
existente a rede de energia eltrica. Nos ltimos, como era de se
esperar, tornam-se indutores de mudana de uso do solo no entorno.
Consideraes finais
So de amplo conhecimento os nmeros do dficit habitacional
e as precrias condies de moradia das camadas populares no pas
e na RMB, o que demanda a instituio de poltica pblica de habitao dirigida a esse segmento da populao. Estudiosos apontam que
o PMCMV/0-3 SMs no configura poltica estatal de habitao, haja
vista que as principais decises so tomadas pelo setor empresarial.
De fato, pelas normas do Programa, as empresas dividem com o setor
pblico importantes funes na proviso da moradia. A possibilidade
de doao de terrenos pblicos, prevista nas normativas, imprimiria
um carter mais estatal ao programa. Entretanto, a anlise dos determinantes e resultados da ao da COHAB na RMB, no mbito do Programa, mostra que, no caso estudado, as categorias Estado e mercado
so interpenetradas, o que coloca em discusso sua adequao como
categorias de anlise. Na RMB, no h padro de localizao dos empreendimentos do PMCMV quando se consideram essas categorias.
A anlise da localizao dos empreendimentos voltados ao segmento de menor poder aquisitivo relativiza a capacidade de explicao
pelo preo da terra, que tem sido apontado como fator determinante
das localizaes dos empreendimentos, resultando num padro perifrico de produo de moradia. No caso do mercado, a oportunidade
de aquisio de terreno no to barato, mas contguo a outros passveis de investimento para produo mais lucrativa aparece como particularidade. Em relao ao Estado, a oportunidade de resoluo de
problemas gerados pelas recorrentes e iminentes invases de terras da
reserva da COHAB, bem como do cumprimento de objetivos sociais,
com grande visibilidade poltica, tambm credita o fato aos interesses
polticos dos grupos no poder e da burocracia.
Assim, em primeiro lugar, as concluses do estudo para a RMB re21
A disponibilidade no implica necessariamente acessibilidade aos servios.
202
Simaia Mercs
foram a necessidade de procurar entender os padres de localizao tendo em conta o processo de produo do espao urbano como um todo,
inclusive, talvez principalmente, a produo de mercado para outros segmentos da populao, que se coloca como concorrente na apropriao de
terrenos bem localizados, elevando o preo da terra. Ao lado das determinaes estruturais, considera-se a hiptese de que localizaes valorizadas
podem estar associadas racionalidade dos agentes sociais envolvidos.
possvel que as inferncias do estudo no sejam generalizveis
para anlises da implementao do PMCMV em outras cidades. Mas,
entende-se, contm variabilidade que pode lanar luz sobre potenciais
associaes entre polticas de manejo do solo urbano, com efetiva aplicao dos instrumentos com essa finalidade contidos no Estatuto da
Cidade; de habitao; e de fortalecimento/induo de centralidades.
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204
Desestabilizaes de uma poltica

pblico-privada: o Programa Minha Casa
Minha Vida em Benevides/PA
Em 2009, quando o Governo Federal anunciou o lanamento
do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o Estado do Par
passava por um importante processo no que tange seu panorama
histrico da produo e poltica de habitao social; perodo este
particularmente marcado pelo desenvolvimento de seu Plano Estadual de Habitao de Interesse Social (PEHIS)1, onde, entre outros
procedimentos, tcnicos do governo estadual juntamente com polticos e representantes de diversos setores locais da sociedade civil,
discutiam as principais carncias habitacionais de seus municpios
e regies, como forma de subsidiar a elaborao de um diagnstico
habitacional do Estado do Par.
Naquele momento, a elaborao do PEHIS se constitua como
parte do atendimento s condies determinadas pelo Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social2 (SNHIS), criado a partir da Lei
Federal 11.124 de 16 de junho de 2005, o qual instaurou um novo
momento da poltica habitacional no Brasil, juntamente com o Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS) que visava am1
Realizado entre os anos de 2009 e 2010, um dos importantes procedimentos para a
constituio do PEHIS se deu a partir da realizao do Diagnstico Habitacional do
Estado do Par onde, alm de dados secundrios, este documento teve como importante base informaes extradas de oficinas realizadas junto a atores locais das 12
Regies de Integrao do territrio paraense.
2
A criao do SNHIS, neste momento, indicou um importante avano no debate
da poltica nacional de habitao, sobretudo em virtude do tensionamento gerado
pelos movimentos ligados discusso da Reforma Urbana no pas, pois apresentou
um novo arranjo institucional fundado no discurso em prol do fortalecimento da
pactuao federativa e maior participao e controle social, com promessas de maior
aporte de recursos federais e ampliao da atuao do Governo Estadual.
205
Desestabilizaes de uma poltica pblico-privada...
pliar o volume de recursos no onerosos para o enfrentamento das

carncias habitacionais, porm condicionando o repasse de recursos
federais criao de fundos e elaborao de planos de habitao de
interesse social estaduais e municipais, visando constituir, desta maneira, instrumentos capazes de combater o dficit habitacional no pas
(HOLANDA et alii, 2009).
Neste percurso, com a Lei Estadual 7.087 de 16 de janeiro de
2008, o Governo do Par cria o Sistema Estadual de Habitao de Interesse Social (SEHIS), que apresenta como rgo central o Conselho
Estadual das Cidades, alm do Fundo Estadual de Habitao de Interesse Social (FEHIS) e o seu Conselho Gestor deste fundo. No mesmo
perodo iniciou-se tambm a elaborao do PEHIS feita integralmente por tcnicos do Governo do Estado - que durou cerca de dois
anos, tendo sido aprovado no incio de 2010 pelo Conselho Estadual
das Cidades como o plano que definiria como os recursos do FEHIS
deveriam ser aplicados.
Todo este processo foi acompanhado de uma grande expectativa
da sociedade civil por profundas mudanas no contexto poltico, econmico e socioespacial no estado do Par, tanto pelo fato de que pela
primeira vez - aps doze anos de permanncia no governo estadual
o Partido da Social Democracia Brasileira (PSDB) foi derrotado nas
eleies de 2008 pelo Partido dos Trabalhadores (PT) - com a vitria
da candidata Ana Jlia Carepa -; quanto no que concerne dinmica
da poltica habitacional, sobretudo seus processos decisrios e direcionamentos de recursos no atendimento s demandas de habitao de
interesse social (HIS) por todo o territrio paraense.
Em contrapartida aos novos ares vividos naquele momento pela
poltica habitacional brasileira, o PMCMV emerge como resposta
crise mundial que assombrava a economia do pas, fortemente inspirado na experincia chilena protagonizada pelo setor empresarial, como
forma de mitigar os efeitos internos por meio da adoo de polticas
keynesianas que incluram a manuteno do crdito, o atendimento aos
setores mais atingidos pela recesso e a sustentao dos investimentos pblicos, particularmente na rea de infraestrutura, que j vinha
sendo objeto do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC). No
mbito destas medidas, teve destaque o pacote de investimentos lanado para a rea de habitao (CARDOSO et alli, 2011).
Desta forma, o PMCMV ignorou amplamente os princpios estabelecidos pelo SNHIS e, entre outros impactos, eliminou os repas206
ses de recursos para as aes de proviso habitacional no mbito do

FNHIS, o qual passou a concentrar recursos somente para aes de
urbanizao de assentamentos precrios e de desenvolvimento institucional (idem, 2011). A partir da, a poltica e produo habitacional no
Brasil passam a ser orientadas pelos ditames de uma lgica de mercado que incide perversamente na ocupao e construo do espao urbano, bem como na eficcia de medidas de reduo de desigualdades
socioespaciais, de modo a sujeitar o papel das administraes pblicas
a coadjuvante e viabilizador da efetivao dos interesses empresariais,
caracterizando assim uma forma de interveno extremamente empreendedorista (HARVEY, 1996).
Atualmente, quase trs anos aps o anncio do PMCMV, j
possvel vislumbrar algumas reverberaes negativas desta poltica
pblico-privada, tanto em escala nacional, quanto local. Este trabalho se prope, portanto, a apresentar alguns dos impactos da lgica
empresarial na poltica habitacional do estado do Par, e toma como
estudo de caso a implantao do PMCMV em Benevides, municpio
pertencente Regio Metropolitana de Belm3 (RMB), situado trinta
quilmetros da capital paraense e interceptado pelas rodovias BR-316
e PA-391. Para melhor entendimento dos efeitos do PMCMV no municpio faz-se necessrio primeiramente explanar, de maneira geral,
como se deu a ocupao socioespacial no territrio benevidense nas
ltimas dcadas, com destaque para o papel do poder pblico e
movimentos sociais - como protagonista neste processo e, em seguida,
analisaremos a situao da dinmica habitacional nos dias de hoje a
partir das recentes intervenes do PMCMV no municpio e as mudanas de funes e interesses dos agentes envolvidos.
A Regio Metropolitana de Belm (RMB), delimitada em 1973, atualmente formada por seis municpios: Belm, Ananindeua, Marituba, Benevides, Santa Brbara
do Par e, mais recentemente, Santa Isabel do Par.
207
Ocupao urbana socioespacial em Benevides

e (des)orientaes habitacionais
Desde o incio do sculo XX o processo de ocupao espacial
em Benevides foi marcado por assentamentos agrcolas, criados para
atrair populao ao local. Ainda na dcada de 1940 o municpio de
Belm dominava vasta rea de seu entorno, agregando as terras dos
futuros municpios de Ananindeua e Benevides, criados apenas nas
dcadas de 50 e 704, respectivamente, em conseqncia da expanso
econmica e socioterritorial de Belm, fortalecida a partir dos anos
60, principalmente com a construo da BR-316 (Belm-Braslia), primeiro grande eixo de penetrao rodovirio na bacia amaznica (VICENTINI, 2004).
No caso do municpio de Benevides, sua organizao espacial
se deve localizao geogrfica prxima capital e s formas
de acessibilidade historicamente disponveis que contriburam
significativamente para a atrao de novos contingentes populacionais
para a cidade, inicialmente atravs do Rio Benfica e posteriormente por
meio da ferrovia Belm-Bragana, seguida da substituio desta pela
rodovia BR-316. Desde a sua fundao at os dias de hoje, Benevides
contou com o incentivo do poder pblico ocupao de suas terras
por migrantes oriundos principalmente do nordeste brasileiro - que
fugiam de condies de moradia mais desfavorveis e que, na maioria
dos casos, no possuam qualificao nem intimidade com a atividade
agrcola. At os anos 80 este incentivo foi acompanhado por diversas
polticas pblicas de intervenes habitacionais e infraestruturais no
territrio urbano benevidense (tais como abertura de vias e ofertas
de isenes fiscais para ocupao do solo, etc.), ou seja, coube ao
poder pblico local o papel de protagonista e principal propulsor da
expanso territorial e habitacional.
Nos anos 60 o municpio de Benevides foi desenhado gradualmente por meio da iniciativa da prefeitura em abrir novas ruas e demarcar quadras e lotes. Nesta conjuntura, a orientao do desenvolvimento da cidade em direo BR-316 coincidiu com o perodo em que
4
A partir dos anos 70, sobretudo com os planos governamentais de povoao da Amaznia brasileira, a populao urbana nesta regio cresceu mais que a populao total,
sobretudo nas pequenas e mdias cidades (situadas nos arredores das grandes capitais
como Belm e Manaus), e entre aquelas que aumentaram rapidamente em numero de
habitantes, destacamos Benevides.
208
se acreditava que o poder pblico seria capaz de regular a oferta de

moradia e infraestrutura. Naquela ocasio a prefeitura no precisou
conter o surgimento de ocupaes e assentamentos informais, que j
proliferavam em Belm, ao contrrio disso, buscou atrair habitantes
para Benevides comprando terras ociosas ou de baixa produo agrcola para lote-las e vend-las a preos simblicos, no intuito de distribuir terras para quem desejasse morar e trabalhar ali (ARAJO,
2004). A exemplo, a prefeitura contribuiu para a consolidao do bairro Centro ao desapropriar terras e construir o terminal rodovirio, a
feira livre e o mercado de carnes, destinando a rea adjacente a estes
equipamentos para o uso comercial. Na ocasio foram oferecidos aos
comerciantes os lotes mais cinco anos de iseno de tributos municipais. A partir da implantao da rea comercial, houve um aumento significativo da densidade populacional local e definio de zonas
habitacionais infraestruturadas que apresentavam razovel padro
construtivo habitadas pela classe mdia.
Entretanto, nos anos oitenta a administrao pblica no conseguiu mais planejar e acompanhar o crescimento da cidade, que passou
a se expandir principalmente em funo de ocupaes e assentamentos informais que se instauraram em reas sem infraestrutura e saneamento bsico nas proximidades do lixo, de igaraps, etc. Atualmente,
com a falta de proviso de terras e dificuldade da populao economicamente mais vulnervel em Belm em adquirir habitao de interesse
social em condies desejadas (fcil acessibilidade, prximas s fontes
de trabalho e renda, passveis de controle de investimento no lote e
habitao, etc.), Benevides se tornou uma alternativa de moradia para
aqueles que viviam em palafitas, popularmente denominadas baixadas, e demais reas precrias da capital e municpios vizinhos.
Em suma, a localizao prxima metrpole; o pequeno porte da
cidade (facilitando o deslocamento no trajeto casa-trabalho-casa); as
condies do solo que, diferentemente das baixadas de Belm, no sofre alagamentos e sobretudo a existncia da indstria das invases5
fortemente praticada na regio nos anos 80, foram fatores fundamentais que favoreceram a expanso de Benevides at o incio dos anos
2000. At o presente momento, a prefeitura municipal de Benevides
Aps a dcada de 80, estabeleceu-se na RMB um fenmeno conhecido como indstria das invases (TRINDADE JR, 1998) promovido por interesses polticos que
buscavam votos, de proprietrios de terra vidos por indenizaes vantajosas, e de
grupos sociais que buscavam acesso moradia e cidade.
209
ainda no reconheceu oficialmente alguns dos seus bairros que surgiram via ocupaes informais, ainda ainda que em muitos casos, a
prefeitura rapidamente interfira nas condies de infraestrutura destas reas, viabilizando a proviso de energia eltrica, aterrando ruas e
construindo escolas, quadras esportivas e centros de sade nos assentamentos mais consolidados (ARAJO, 2004).
Vale destacar que ocupaes informais onde prevalecem interesses
de indivduos com elevado poder aquisitivo tambm podem ser encontradas em Benevides, a exemplo das terras existentes ao longo da estrada que liga a sede ao distrito de Benfica6. Estas inicialmente foram invadidas por posseiros de baixa renda, porm, atualmente so ocupadas
por donos de grandes chcaras e fazendas (atrados pela beleza natural
do local s margens do rio Benfica) que no possuem documentos de
posse das terras, sendo o local ento considerado pela populao de
Benevides como uma rea de invaso de ricos (ARAJO, 2004).
Outro bairro de Benevides, o Bairro da Paz, localizado prximo
rodovia BR-316, pode ser tomado tambm como exemplo de rea
ocupada a partir do comrcio de posses. Segundo o relato de uma
moradora local (ARAJO, 2004), o bairro surgiu de uma ocupao
em terreno privado, cujo dono exigiu a retirada dos ocupantes enviando at mesmo a polcia para obrig-los a sair de suas terras, foi ento
que o poltico Jader Barbalho (ex-governador do Estado)7 assumiu a
causa como advogado das famlias, conduzindo as negociaes entre
os ocupantes e o dono. Cada famlia de moradores teve de pagar, na
poca, 1 cruzeiro para o advogado. E, ao final das negociaes, poltico e ocupantes comemoraram a desapropriao do terreno em uma
festa promovida por Jader no maior estdio esportivo de Belm.
Neste contexto, apesar do papel decisivo do Estado no processo de
negociao e proviso de terra e habitao s camadas sociais de baixa
renda, evidente inmeros casos onde h troca de favores e, portanto, a
negao da universalidade dos direitos. Nesta perspectiva, ocorre claramente a negao do direito cidade apontada pela gravidade do apoio
poltico orientado pelo interesse na arrecadao de votos, aproveitando-se
do fortalecimento do setor informal no pas ocorrido nos anos 90, decorrente da diminuio dos investimentos do Estado no setor de habitao,
das privatizaes e da descentralizao poltico-administrativa. Situao
Ramal Camilo Pinto, na Estrada do Marat.
Segundo TRINDADE Jr (1998) e BORGES (1992), a primeira gesto do governo de
Jader Barbalho foi um marco do incio da indstria das invases na RMB.
6
7
210
esta tambm clarividente no municpio de Benevides, pois foi neste perodo em que a maioria das ocupaes de terras incentivadas por polticos
foram realizadas (Comunidade Lusa Solon, Santa Maria, Madre Teresa,
Piarreira, Cajueiro, etc.). Vale apontar tambm o constante e fundamental papel das camadas populares como agentes tensionadores e atuantes
no processo decisrio de ocupao territorial no municpio.
De acordo com os resultados do ltimo Censo, entre os anos de
2000 e 2010 - dcada em que foi incorporado RMB - a populao de
Benevides cresceu cerca de 45,27%, passando de 35.546 habitantes para
atuais 51.663 (IBGE, 2010). Isto significa dizer que, apesar da origem
agrcola e de dcadas de estagnao, este crescimento resultado da
acelerada urbanizao de Benevides, principalmente em funo do estabelecimento de indstrias (alimentcias, tintas, bebidas) ao longo da BR316, nos anos 2000. Cabe destacar que neste processo, houve o conseqente aumento do nmero de assentamentos informais8 no municpio,
reflexo da debilidade em que se encontravam as polticas pblicas de
habitao de interesse social e de desenvolvimento urbano nos anos 90.
Os efeitos da urbanizao acelerada dos anos 2000 em Benevides
atropelaram o modo de vida da populao local. A condio metropolitana tornou o municpio cidade-dormitrio tanto para a populao
de renda mdia que trabalha e estuda em Belm, quanto para aquela de renda entre 0 a 3 salrios mnimos que busca estar prxima s
fontes de trabalho (principalmente nos novos empreendimentos industriais) e s possibilidades de extenso de infraestrutura para seus
assentamentos. Benevides, portanto, tal como as grandes cidades, tem
apresentado cada vez mais profundos contrastes habitacionais onde,
ao mesmo tempo em que se proliferam e se expandem ocupaes informais atradas por promessas de melhores condies de moradia e
trabalho, tambm persistem manses com marinas particulares. Aos
poucos, nota-se a crescente transformao de terras rurais em urbanas
onde o modo de vida dos mais antigos moradores locais, que dispu8
Entendemos como assentamentos informais ocupaes de terra atreladas falta de
segurana da posse, vulnerabilidade poltica e baixa qualidade de vida dos seus ocupantes que lhes so caractersticas. Tais aspectos resultam no somente do padro
excludente dos processos de desenvolvimento, planejamento e gesto das reas urbanas, mas tambm da natureza da ordem jurdica em vigor. Ao longo do processo de
urbanizao intensiva, mercados de terras especulativos, sistemas polticos clientelistas e regimes jurdicos elitistas no tm oferecido condies suficientes, adequadas
e acessveis de acesso terra urbana e moradia, para grupos sociais mais pobres,
assim provocando a ocupao irregular e inadequada do meio ambiente urbano.
211
nham de amplas terras, quintais para pequenas lavouras e criao de

animais, etc., profundamente alterado pelas mudanas ocorridas via
adensamento da terra e pela instaurao de novas relaes sociais.
PEHIS: avanos na poltica habitacional de interesse social

no Par
Entre os anos de 2007-2009 nos Governos Lula e Ana Jlia, o Estado
no Par volta a ter importante atuao junto sociedade civil em suas
trs esferas de governo - no que tange o planejamento territorial, viabilizao de polticas e produo de habitao de interesse social. Inicialmente via discurso de participao popular na elaborao do Plano Diretor,
como no caso de Benevides, e suas demarcaes de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), e posteriormente com o desenvolvimento do Plano
Estadual de Habitao de Interesse Social (PEHIS) realizado por tcnicos
do governo estadual, sob coordenao da Companhia de Habitao do
Par (COHAB-PA). Esta ltima merece grande destaque no processo de
produo habitacional no Estado pois, ao contrrio de outras experincias no pas, aps a extino do Banco Nacional de Habitao (BNH) a
COHAB-PA se manteve atuante, mesmo que em poucas ocasies.
Durante a elaborao do PEHIS, a COHAB-PA divulgou como
meta dos projetos habitacionais sob sua coordenao para o trinio
2007-2010 o atendimento 49.502 famlias sendo 22.312 novas habitaes, 3.704 melhoria/ampliao e 28.506 concesses de ttulos de regularizao fundiria, dos quais 5.020 lotes j esto contabilizados com
o atendimento da habitao. Entretanto, at 2009 somente 24,77% desta meta havia sido atingida, com 12.266 famlias beneficiadas9. Diante
deste desempenho ativo do poder pblico estadual na elaborao de
polticas de habitao de interesse social ou mesmo das prefeituras
municipais e seus planos diretores participativos e Planos Locais de
Habitao de Interesse Social (PLHIS) muitos ainda em desenvolvimento - , cabe destacar o desafio do impacto destas aes frente ao
dficit habitacional de 474.00010 unidades habitacionais no Estado do
O atendimento se deu atravs das seguintes aes: 1.121 unidades habitacionais
concludas; 230 famlias beneficiadas - PSH / CREDICASA; 6.505 famlias beneficiadas - CREDICASA, sendo 4.825 novas construes e 1.680 melhoria/ampliao;
4.310 ttulos de Concesso de Direito Real de Uso, entregues atravs de parcerias
com prefeituras municipais.
10
Numero obtido a partir de estimativas feitas pela Fundao Joo Pinheiro (2008),
que considerou somente municpios com populao acima de 20.000 habitantes.
9
212
Par, onde a maior parcela deste dficit formada por uma demanda
populacional com renda de at trs salrios mnimos.
Somente na RMB o dficit soma 105.899 unidades e em Benevides este nmero de 2.152 unidades, que em 2005 representava
cerca de 26,74% do total do municpio. Cerca de 10% deste nmero
formado por domiclios que no possuem um ou mais servios de
infraestrutura (iluminao eltrica, rede geral de abastecimento de
gua, rede geral de esgotamento sanitrio ou fossa sptica, e coleta de
lixo) e 84,52% deste contingente formado por famlias com renda de
at trs salrios mnimos que vivem em domiclios improvisados ou
coabitao familiar, situao esta que indica condies de precariedade habitacional bastante significativas, tanto em Benevides quanto nos
demais municpios da RMB (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2005).
Alm disso, at o presente momento, a elaborao dos planos diretores dos municpios que compem a RMB no apresentaram impactos muito expressivos e em algumas ocasies, se mostram at mesmo
contraditrias no que toca s polticas de habitao de interesse social.
A exemplo, no plano diretor de Benevides, entre outros problemas
encontrados, podemos apontar que tanto na sede quanto nos distritos,
grande parte das reas selecionadas como ZEIS esto localizadas em
regies distantes dos seus principais centros comerciais e de servio11,
ou seja, no h um planejamento de polticas integradas, resultando
em solues incompletas para as ZEIS, onde apesar de serem providas de infraestrutura bsica (energia eltrica, abastecimento de gua,
coleta de lixo), a mobilidade e acesso aos servios, comrcios e equipamentos urbanos bastante deficiente e inviabiliza a permanncia
de famlias com renda de 0 a 3 salrios mnimos nestas localidades12.
No cerne desta abordagem, com a instaurao do PMCMV, adicionada precariedade da capacidade administrativa e desenvolvimento
institucional de muitos municpios paraenses, percebe-se uma tendncia
de enfraquecimento do papel do poder pblico onde novas relaes so
ento criadas/fortalecidas entre os principais agentes promotores de habitao e ocupao territorial (HOLANDA, 2011). Entra em cena o setor empresarial como aquele que disputa e detm os ditames e as regras
Cf. Plano Diretor Municipal de Benevides, zoneamento, disponvel em: http://
www.sedurb.pa.gov.br/municipio/benevides/zoneamento.pdf
12
Mais informaes sobre a avaliao do plano diretor de Benevides em:
htt p ://w w w.obser v ator iod a smet ropoles.net/pl a nosd i retores/produtos/
p a / PA - Av a l i a % C 3 % A7 % C 3 % A 3 o % 2 0 d e % 2 0 P D P 3 - B e n e v i d e s -Marc%C3%ADlia%20Negr%C3%A3o-Mar%C3%A7o%202009.pdf
11
213
do jogo: passa a ser o promotor dos empreendimentos habitacionais em

detrimento do setor estatal e em muitos casos influencia diretamente na
orientao de onde e como os imveis sero feitos; o Estado passa ento
a ter papel secundrio na gesto e planejamento destes empreendimentos, cabe a ele acompanhar e realizar os trmites entre os interesses do
empresariado e da populao que demanda habitao, bem como criar
condies para facilitar a produo, atravs da desonerao tributria
e da flexibilizao da legislao urbanstica e edilcia dos municpios
(CARDOSO et alii, 2011); aos demais agentes, ou seja, populao,
resta aceitar as unidades habitacionais que lhes so oferecidas (em um
procedimento coercitivo) e/ou tensionar sobretudo via movimentos
sociais de luta pela moradia a atual dinmica habitacional orientada
pela lgica de mercado, no se deixando meramente rotular enquanto
consumidores de casas e sim se posicionando enquanto cidados de
direitos, tanto moradia, quanto cidade.
O PMCMV na RMB: A nova poltica habitacional de Mercado

mudanas e tensionamentos decorrentes
Em 2009 o governo federal divulgou a previso de repasse inicial
de cerca de R$ 100 milhes para a execuo de projetos habitacionais
via PMCMV no Estado do Par, nesta ocasio o governo estadual se
orgulhara em anunciar ser um dos primeiros a aderir ao Minha Casa,
Minha Vida, bem como ser o primeiro a entregar casas pelo programa. Naquele momento haviam nove projetos destinados populao
de baixa renda na RMB e em Castanhal e, para este montante, foi
prevista a construo de 2.935 unidades habitacionais sob responsabilidade de 35 construtoras aprovadas pela CAIXA, todas elas paraenses
segundo edio do jornal O LIBERAL (04/06/2009). Em meados de
2011, a quantidade de empreendimentos contratados aumentou para
doze, dos quais o terceiro maior em somatrio de nmero de unidades
construdas se localiza em Benevides, com 712 habitaes.
No caso do PMCMV no Par, o atendimento s demandas habitacionais de famlias com renda de at trs salrios mnimos tem
ocorrido via cadastramento realizado pela COHAB-PA13. Na divulgao de adeso ao programa, o Governo do Estado estimou a previso
Segundo a COHAB-PA, o atendimento est sendo realizado por ordem de inscrio com prioridade para mulheres mantenedoras de famlia.
13
214
de oito meses para a construo das casas14 e garantiu que os terrenos adquiridos j possuam toda a infraestrutura necessria (rede
de esgoto, abastecimento de gua e sistema de iluminao pblica),
inclusive o governo empregou cerca de R$ 6 milhes para adquirir
nove lotes urbanizados (PORTALVGV, 01/09/2009) entre os doze
projetos aprovados.
A cerimnia de assinatura dos contratos entre governo estadual
e CAIXA retrata simbolicamente o que significa esta atual fase da
poltica e produo habitacional de interesse social no Par: em uma
sala repleta de empresrios da rea de engenharia e representantes
dos principais movimentos de luta pela moradia em Belm, a ento
governadora Ana Jlia Carepa declara comovida: Hoje um dia de
muita emoo para mim. No s porque sou arquiteta de profisso,
mas porque participei bastante da luta por moradia e agora vou poder
tornar realidade o sonho de muitas famlias (COHAB 30/09/09), um
discurso que agradou tanto ao setor empresarial quanto aos movimentos populares que, a partir da fala do representante da Unio Nacional
de Luta pela Moradia Popular, Alcir Matos, indicam o programa como
um bom comeo, ignorando em larga medida a discusso acumulada no processo de constituio do PEHIS.
Assim como em outras regies metropolitanas brasileiras, constata-se que o discurso que refora as benfeitorias em nmeros e prazos, e
conseqente aceitao do PMCMV na RMB, na realidade est fundado
na viabilizao de obras e adequao de empreendimentos que j estavam em desenvolvimento por outros programas, observa-se inclusive
os mesmos projetos arquitetnicos tais como aqueles encontrados no
Programa de Arrendamento Residencial PAR e PROMORADIA, gerido pela COHAB-PA.
Em outras palavras, possvel afirmar que a longo prazo o
PMCMV pouco impactar de fato na reduo do dficit habitacional,
tanto em escala nacional, quanto local em virtude da grande demanda
e do pouco e deficiente atendimento, a exemplo do Par onde, para
as 50.000 unidades habitacionais a serem construdas via PMCMV, em
poucos meses j foram cadastradas mais de 80.000 famlias pela COHAB-PA, a maioria (61.898) possui renda de at trs salrios mnimos
O padro tipolgico dos imveis aquele utilizado como referncia pela CAIXA,
definido em 35m2 dividido em 2 quartos, sala, banheiro, cozinha e tanque na rea
externa, com valores estimados em mdia de R$ 43.000 para apartamentos e R$
39.000 para as casas.
14
215
e cerca de 15.695 sobrevivem com menos de um salrio. Alm disso,

vale salientar que, apesar dos atuais recursos para mudar o problema
de dficit de urbanidade no pas, a lgica regida pelas empresas para
obteno de maior lucro possvel via PMCMV - orientada pela construo em larga escala, velocidade de produo e reduo de custos das
unidades habitacionais - tende a aumentar a situao de precariedade
na gesto e planejamento das cidades, bem como o nmero de empreendimentos gravemente desarticulados s demais polticas pblicas
de gesto urbana (ROLNIK, 2012).
Desta maneira, aumenta a periferizao das intervenes habitacionais nos grandes centros urbanos e o distanciamento entre estas
aes e um processo de qualificao de produo e planejamento das
cidades iniciado pelo SNHIS -, o que torna os residenciais que resultam deste Programa, verdadeiros depsitos humanos cuja localizao
em terras antes rurais e cada vez mais distantes, agrava o padro perifrico e precrio destas unidades (ROLNIK; NAKANO, 2009) que,
por sua vez, so cada vez mais numerosas, concentrando um grande
contingente de populao em reas outrora pouco adensadas. No caso
do Par, alm do PMCMV concentrar atendimento somente na RMB
e suas proximidades (somente em 13 dos 143 municpios), ignorando
em larga escala as demais Regies de Integrao do Estado do Par e
seus respectivos dficit habitacionais (PEHIS, 2009); h uma tendncia
de periferizao das intervenes de habitao de interesse social ao
identificar a localizao destes empreendimentos nos eixos virios
de expanso da regio - e constatar que nenhum deles se encontra no
municpio plo, ou seja, em Belm, apesar deste concentrar a maior
demanda de aquisio de imvel (COHAB, 6/10/2009). Isto no significa dizer que todos os empreendimentos em questo se encontram
em reas perifricas, mas no caso de Benevides possvel afirmar que
existe uma srie de problemas que podem nos levar a categoriz-lo, em
parte, como exemplo de periferizao da habitao popular.
216
O PMCMV em Benevides: desavenas e conflitos

Apenas dois meses aps a adeso do Governo do Estado do Par ao
PMCMV e um ms aps o incio do cadastramento do Minha Casa, Minha Vida realizado pela COHAB-PA, o prefeito Edmauro Farias anuncia,
em meio uma grande festa com representantes polticos e a populao
local, tambm a entrada do municpio de Benevides no Programa, comunicando a construo dos Residenciais Jardim das Jurutis I e II15, alm
do desejo de ampliar o nmero de casas que sero construdas no municpio por meio de outras parcerias entre a prefeitura e a Companhia de
Habitao (DIRIO DO PAR, 15/05/2009) (ver Figura 2, CADERNO DE IMAGENS, p. 331). Entretanto, esta expectativa inicial de rpida proviso habitacional sobretudo a edificao das casas em apenas
oito meses - cedeu lugar a um tortuoso processo, vivido pela populao-alvo do Programa no que diz respeito aquisio dos imveis, sobre o
qual abordaremos mais adiante.
Em Benevides, semelhante ao ocorrido no restante do pas, os
empreendimentos habitacionais em questo migraram do Programa
Crdito Solidrio para o PMCMV, porm, diferentemente de muitos casos de projetos arquitetnicos aprovados e financiados pelo PMCMV, os
Residenciais Jardim das Jurutis I e II no foram concebidos sem a previso de instalao de futuros equipamentos urbanos. Provavelmente, isto
se deve ao fato de que tais obras ainda so orientadas em parte pelo poder pblico (inclusive estes projetos j haviam sido elaborados em 2004
pela COHAB-PA e aprovados em 2006 pela Secretaria de Infraestrutura
de Benevides) e no necessariamente por empresas privadas. Portanto,
levou-se em considerao, mesmo que minimamente, a insero destes
empreendimentos habitacionais no seu entorno urbano.
Com isto, na implantao dos residenciais, instalados em um terreno de 210.830m2, foram reservados 10% da rea total para a construo de: quatro praas, equipamento religioso, escola, espao comunitrio e campo de futebol. Nas praas esto previstas a arborizao
e insero de mobilirio urbano e/ou de lazer, tais como bancos, crculos de areia e brinquedos infantis (Pesquisa de Campo, 2011); alm
disso, as unidades habitacionais ali edificadas j contam com gua encanada, energia eltrica e ruas pavimentadas e nomeadas.
15
Na poca, o projeto abarcava cerca de 500 unidades habitacionais e depois foi
ampliado para 712 casas.
217
Por outro lado, as obras dos Residenciais Jardim das Jurutis I e II

foram concedidas duas construtoras diferentes, e possvel perceber
que esta insero do setor privado na produo pblica de habitao
de interesse social impactou expressivamente na qualidade da execuo, materiais e acabamento do projeto. Neste sentido, aponta-se observaes graves: problemas como a descontinuidade do calamento
que simplesmente inexiste em uma das metades dos residenciais e o
descuidos no acabamento dos imveis (ausncia de peas como torneiras, encanamentos, etc.). Alm disso, entre outros problemas, a rea
ainda carece de servios como esgotamento sanitrio, coleta de lixo
e transporte pblico, situaes que agravam ainda mais as condies
de precariedade destes empreendimentos (Pesquisa de Campo, 2011).
Cerca de um ano e meio aps o anncio de adeso, as obras dos
residenciais em Benevides ainda estavam em andamento - fase de acabamento dos imveis. Este atraso gerou revolta entre aqueles que esperam h tempos pela entrega das chaves das casas, culminando na invaso destas no dia 20 de setembro de 2010 (O LIBERAL 21/09/2010),
onde dezenas de pessoas romperam os arames-farpados que delimitavam os residenciais e ocuparam parte das unidades ainda inacabadas,
entretanto, logo em seguida, a polcia foi acionada e retirou, de maneira pacfica, os manifestantes.
Menos de dois meses depois deste ocorrido uma nova manifestao requerendo informaes sobre a concesso dos imveis foi realizada em frente ao prdio da superintendncia da CAIXA, dessa vez
pelos membros do Sindicato Popular pela Moradia e do Movimento
Nacional de Luta pela Moradia (MNLM) que clamavam pela garantia
do atendimento demanda das 430 famlias indicadas por eles (380
famlias do MNLM e 50 do Sindicato Popular) e pela entrega do residencial em at duas semanas aps o protesto (DIRIO DO PAR
08/12/2010). O desfecho deste evento se resumiu declarao da
CAIXA afirmando ser a COHAB-PA a responsvel por esta entrega,
a qual aceitou se reunir com representantes dos movimentos. Nesta
ocasio, destacamos que ambas as instituies no se pronunciaram
aos jornais locais para maiores esclarecimentos tanto aos movimentos,
quanto populao.
Duas semanas aps este incidente nenhum imvel foi entregue
e, apesar da garantia do atendimento s 430 famlias indicadas pelo
MNLM e Sindicato Popular ter sido dada pela COHAB-PA, a sede da
Companhia foi ocupada pacificamente por cerca de 500 manifestan218
tes, pertencentes aos movimentos em questo, que exigiam agilidade

na entrega das chaves e reclamavam o no-comparecimento da ento
presidente da Companhia, Suely Pinheiro, na reunio anteriormente
marcada com os manifestantes. Alm disso, para o MNLM e Sindicato Popular, havia uma grande preocupao diante da movimentao
de outros grupos tambm desejosos por habitao e o receio de que
aquelas casas novamente fossem invadidas. De acordo com a imprensa
local (O LIBERAL 22/12/2010), um dos manifestantes mais antigos,
Manoel Lobato, motorista aposentado de 72 anos de idade, no tem
onde morar com a famlia e est inscrito entre os beneficiados dos empreendimentos em Benevides; ele afirma que est inscrito no cadastro
da COHAB-PA desde 1987 e nunca conseguiu adquirir um imvel:
Me inscrevi para conseguir uma casa no Juruti e a COHAB-PA me
disse que tenho prioridade por conta da minha idade e pelo tempo
que espero para receber o imvel. Mas a CAIXA e a COHAB-PA
ficam nesse jogo e no solucionam o problema. Hoje, minha famlia e eu moramos de favor na casa de uma irm. Vivemos muito
aperriados e meu objetivo conseguir uma casa no Juruti. J fiz
tudo o que a COHAB-PA me solicitou e estou na expectativa de
conseguir. Ser que depois de 35 anos de contribuio trabalhista
feita ao governo, por meio do pagamento de meus impostos, vou
chegar ao fim da minha vida e no ter onde morar? (Manoel Lobato, entrevista a O LIBERAL 22/12/2010).
Dois dias aps a ocupao da sede da COHAB-PA, apesar de mais

uma conquista dos movimentos populares - a garantia de que as 398 famlias que moravam na rea onde os Residenciais Jardim das Juruti I e
II foram instalados tero moradias nestes empreendimentos - , a Companhia novamente no conseguiu definir o prazo de entrega das casas
sob alegao de que as empresas responsveis estavam com as obras e
documentao atrasadas. Neste entretempo, somente dois anos aps
o anncio da edificao dos empreendimentos, em abril de 2011, a
COHAB-PA divulgou a seleo dos beneficiados com novas unidades
habitacionais em Benevides, vale ressaltar que o cadastramento da demanda havia sido feito pela COHAB-PA e pela prefeitura local, a primeira reuniu os documentos necessrios e a segunda foi responsvel
pelo envio destes cadastros para a CAIXA, a qual foi responsvel por
fazer a seleo final dos contemplados.
219
Diante do exposto, ressaltamos com gravidade o fato de que at

a concluso do presente texto, maio de 2012, os Residenciais Jardim
das Juruti I e II ainda continuam vazios, ao contrrio de seu entorno
cada vez mais habitado. Segundo moradores locais, desde o anncio
da construo dos empreendimentos do PMCMV pela COHAB-PA,
os terrenos situados nas proximidades do local escolhido pela Companhia, foram sendo gradualmente ocupados - de maneira informal
seja por famlias que j viviam em Benevides, seja por aquelas que fugiam do aluguel na RMB, ou mesmo famlias oriundas do interior do
estado. Cabe apontar que em dez anos, as terras ao longo da PA-391,
no quilmetro 19 (proximidades do centro de Benevides) esto cada
vez mais valorizadas e ocupadas, a paisagem nesta localidade mudou
radicalmente sobretudo em virtude do asfaltamento e iluminao pblica da rodovia neste entretempo. A partir disto, as fazendas e grandes reas verdes deram lugar a um crescente nmero de pequenas indstrias, comrcios, condomnios e at mesmo uma casa de deteno
para menores infratores (Pesquisa de Campo, 2011), alm dos inmeros barracos que compem as recentes ocupaes informais.
Em visita de campo foi possvel observar a rapidez e resistncia
que os novos moradores da ocupao denominada Nova Benevides
(h seis anos situada nos fundos dos empreendimentos do PMCMV)
tem empregado para consolidar/fixar suas residncias no local, atrados principalmente pelas promessas de proviso de infraestrutura e
equipamentos urbanos que ali sero instalados. Pequenos comrcios,
tabernas, bares, igrejas e campos de futebol j fazem parte desta paisagem outrora dominada pela mata em terrenos que h anos estavam
ociosos e em vias de especulao (ver Figura 3 6, CADERNO DE
IMAGENS, p. 332). As moradias que j se fixaram ali so beneficiadas
pela energia eltrica e gua encanada, porm, servios como coleta
de lixo e transporte pblico ainda so carncias evidentes nesta rea.
Por outro lado, a ocupao Nossa Senhora do Carmo, localizada
em um terreno com cerca de 800 hectares situado em frente aos Residenciais Jardim das Jurutis I e II, foi edificada h cerca de trs anos e
ainda apresenta condies precrias no que se refere ao acesso terra, moradia digna e aos servios pblicos e equipamentos urbanos
(ver Figura 7 e 8, CADERNO DE IMAGENS, p. 332). Grande parte
das casas foram edificadas em tbuas ou taipa com cobertura de telhas
cermicas, de fibrocimento ou lonas; a pouca energia eltrica obtida
feita ilegalmente por gatos; no h gua encanada, somente po220
os, assim como no h sistema de esgotamento sanitrio, substitudo

por precrios sistemas de fossa negra. Os prprios moradores locais
instalaram suas pequenas tabernas, bares, campos de futebol e oficinas mecnicas. Alm disso, a posse dessas terras continua em disputa
entre o antigo dono e as famlias ocupantes, assim como em outra
ocupao situada tambm no quilmetro 19 da BR-316, o ento Assentamento Cana, que foi recentemente palco de um grave homicdio:
o pastor Jos de Arimatia, lder da ocupao, foi assassinado em sua
residncia aps recusar a oferta de R$ 500 mil reais para abandonar o
assentamento e convencer os demais a se retirar (DIRIO DO PAR
08/10/2011).
De qualquer maneira, em meio a tantas desavenas, tal como no
Assentamento Cana que agora chama-se Jos de Arimatia -, outras
centenas de famlias resistem em ocupaes que se espraiam em Benevides, mesmo sob ameaa de novos confrontos, inclusive no Assentamento Nossa Senhora do Carmo, cujas famlias observam e acompanham diariamente quela rea verde em frente ocupao cedendo
lugar s inmeras e idnticas casas dos residenciais do PMCMV que
aos poucos vo sendo erguida diante de seus barracos, evidenciando-lhes gradualmente suas carncias e o rduo percurso que ainda
precisar ser percorrido para se alcanar uma moradia daquele tipo,
no necessariamente daquele tamanho, nem daquela cor, nem mesmo
daquele modelo, mas com aquele benefcio... sim, o papel na mo:
a casa prpria.
Consideraes finais
No exerccio de esboar uma reflexo crtica acerca do atual momento da poltica e da produo de habitao de interesse social no
pas, intentamos salientar as desestabilizaes provocadas por uma poltica pblico-privada tal como o Programa Minha Casa Minha Vida
diante do rduo processo de construo e consolidao da poltica habitacional no Brasil, via SNHIS, que visou construir e efetivar instrumentos capazes de combater a longo prazo o dficit habitacional
brasileiro.
A desarticulao entre a poltica de produo habitacional via
PMCMV e demais polticas urbanas, a proviso de casas em srie destinadas populao de baixa renda e largamente edificadas em reas
inspitas e distantes dos grandes centros urbanos com mobilidade ur221
bana precria so, entre outros fatores, graves impactos de como vem
se dando a insero do setor privado na produo de HIS.
Anos de luta e concomitantes conquistas no panorama histrico da poltica e produo habitacional de interesse social no Brasil,
alm de todo acmulo da discusso sobre HIS consolidado por lei
encontram-se atualmente cada vez mais fora de foco, encobertos pela
nvoa dos deslumbrantes e aparentemente altos e crescentes nmeros
e resultados propagandeados pela mdia e setores empresariais entorno do PMCMV em todas as regies do pas.
Apresentamos aqui a problemtica atuao do PMCMV em Benevides-PA, onde a parceria dos governos do Estado e municpio junto
ao setor empresarial culminou em constantes conflitos entre estes e
a sociedade civil representada por movimentos sociais de luta pela
moradia. As 712 unidades habitacionais dos Residenciais Jardim das
Jurutis I e II amplamente divulgadas e festejadas pelo Estado atrelado
ao capital privado, aps dois anos de concluso ainda hoje encontram-se vazias conferindo uma paisagem de abandono em meio ao terreno
outrora cercado pela mata s margens da rodovia PA-391 e que, atualmente, atrai cada vez mais em seu entorno novos ocupantes em busca
de melhores condies de sobrevivncia na cidade.
Este quadro agravado ainda mais quando se constata que apesar
da interveno habitacional no municpio, este continua a ser frequentemente palco de conflitos de terra e moradia urbana. Estes conflitos
esto imersos em um campo de disputas ainda mais amplo, em uma
macropoltica, sob a gide do Aparelho de Estado e Aparelhos de Captura (DELEUZE; GUATTARI, 1992) onde no se trata somente de
disputa por terra e territrios, mas disputas pelo que se diz; como se
diz; o que se diz; pelo que se nomeia; ou seja, pelo que se legitima por
lei. Disputas sobre as vrias formas de nomear e consequentemente
de ocupar o espao urbano.
No cerne desta abordagem nos indagamos: a instaurao do
PMCMV, a construo de unidades habitacionais em srie da maneira
como est sendo desenvolvida muito mais precarizada do que experincias tais como aquelas vividas no perodo do BNH legal, legtima e apropriada para quem e para qu? As ocupaes informais so
assim identificadas e muitas vezes violentamente combatidas para
qu e por quem? Apontamos aqui tensionamentos; tenso entre objeto
do desejo e desejo do objeto; visibilidade e invisibilidade (RIBEIRO,
2010) entorno do Poder (no sentido que Foucault nos apresenta, en222
quanto difuso de micropoderes) no intuito de evidenciarmos a existncia de uma micropoltica e destacarmos a necessidade de suscitar
outros caminhos, linhas de fuga agenciadas pelo respeito e compreenso da condio humana.
Torna-se, portanto, necessrio o entendimento da micropoltica
urbana e suas intensidades, fluxos, aes, afetos e desejos; variveis
estas que no encontram lugar na concepo macro e hegemnica do
Aparelho de Estado atrelado ao Capital Privado tal como nos explana
Deleuze e Guattari (1992) e tal como observamos nos processos de
concepo e implementao dos programas habitacionais no contexto
do PMCMV. Em suma, buscamos aqui estabelecer uma expresso crtica ao poder hegemnico vigente como forma de provocar uma atitude
tica que vise um devir-outro da compreenso das subjetividades individuais e coletivas sob o desejo de uma permanente solidariedade
condio humana.
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225
Conjuntos habitacionais
Estruturao socioespacial e acesso cidade
no municpio de Santo Andr
Brbara Oliveira Marguti
Introduo
Este estudo apresenta uma reflexo acerca do papel das polticas
habitacionais na configurao socioespacial do municpio de Santo
Andr-SP, a partir da avaliao das consequncias locacionais
experimentadas pela populao atendida pelas aes municipais,
a partir da dcada de 1990 at a construo do primeiro conjunto
habitacional pelo PMCMV, em 2011. Trata-se de um momento histrico,
de elevado aporte de recursos para habitao, onde a quantidade de
unidades a serem produzidas o objetivo primeiro, em detrimento
da articulao com a poltica urbana e com a garantia do acesso
moradia bem localizada. No contexto da crise econmica mundial
e da elaborao do Plano Nacional de Habitao, o lanamento do
PMCMV, desconsiderando os avanos conceituais no campo da
legislao urbanstica e de projetos arquitetnicos, gera o receio do
retorno das prticas executadas pelo Banco Nacional de Habitao
(BNH), iniciadas h quatro dcadas, marcadas pela m localizao dos
conjuntos habitacionais e sua baixa qualidade arquitetnica.
Aqui a localizao da moradia e dos equipamentos e servios
urbanos tm destaque central, uma vez que sua distribuio no
espao urbano capaz de gerar efeitos distributivos sobre a renda
real de diferentes grupos sociais. A noo de renda real definida
genericamente por Harvey (1980, p.56) como o domnio sobre os
recursos e est baseada no conceito apresentado por Titmuss (1962
apud HARVEY, 1980), que coloca:
227
Conjuntos habitacionais Estruturao socioespacial e acesso cidade...
Nenhum conceito de renda pode ser realmente justo se restringe

a definio ampla que abrange todas as receitas que aumentam
o poder do indivduo sobre o uso dos recursos escassos de uma
sociedade; em outras palavras, seu acrscimo lquido de poder
econmico entre dois momentos no tempo... Por essa razo, a
renda a soma algbrica (1) do valor de mercado dos direitos
exercidos no consumo e (2) da troca no valor do suprimento de
direitos de propriedade entre o comeo e o fim do perodo em
questo (HARVEY, 1980, p.41).
Dentre os fatores de distribuio da renda real esto as

externalidades, os diferenciais de acessibilidade e a capacidade das
famlias em adaptarem-se a mudanas na estrutura do uso do solo
urbano. Os efeitos das externalidades (consequncias das atividades
de produo e consumo sobre terceiros) podem ser positivas ou
negativas, gerando assim a distribuio de custos e benefcios pelo
sistema urbano. J os diferenciais de acessibilidade esto relacionados
s distncias entre os locais de moradia e os locais de produo e
consumo, combinaes que se refletem na distribuio de custos e,
portanto, de renda real. Por sua vez, as alteraes no interior do sistema
urbano provocam a necessidade de ajustamento de suas diferentes
partes.
O acesso a oportunidades de emprego, recursos e servios de bemestar pode ser obtido apenas atravs de um preo, correspondente
ao custo de superar distncias e utilizar o tempo (HARVEY, 1980).
Por essa razo, a comparao realizada neste trabalho sobre o
acesso aos servios de transporte e de sade no local de origem e
no local atual de moradia da populao, permite mensurar, do ponto
de vista da superao das distncias e seus custos, os ganhos ou
perdas experimentados pelas famlias beneficirias dos programas
habitacionais do municpio. Tomando como premissa que o domnio
sobre os recursos funo da acessibilidade e proximidade locacionais,
Harvey (1980) nos auxilia demonstrando a relao entre a distribuio
da renda real e o processo poltico, ressalvando que [...] a comunidade
mais poderosa (em termos financeiros, educacionais ou de influncia)
est apta a controlar as decises locacionais em seu prprio proveito
(idem, p.61).
Dessa forma, uma distribuio justa dos recursos no tecido
urbano implicaria, em primeiro lugar, na necessidade de redistribuio
228
do poder, contrapondo-se lgica hoje existente na cidade na qual os

incorporadores imobilirios se apropriam das pores do territrio
com maiores vantagens locacionais, atuando atravs da expanso das
fronteiras urbanas; da criao de novos espaos em reas antes nourbanas e da revitalizao de espaos (atravs da destruio/construo
de edificaes), alguns dos quais passam pela prvia degradao
simblica que justifica a necessidade de melhores condies de
habitao (RIBEIRO, 1997). Considerando o pressuposto de que a
utilidade da moradia no se resume s suas caractersticas internas
e que seu valor de uso tambm determinado pela sua articulao
com o sistema espacial de objetos imobilirios que compem o valor
de uso complexo representado pelo espao urbano (idem, p. 51),
possvel compreender o surgimento dos lucros extraordinrios obtidos
pelo incorporador agente que coordena o processo produtivo e a
comercializao a partir do acesso diferenciado que a localizao dos
terrenos propicia ao uso da cidade.
Para alm do direito moradia digna, conquistada pelas famlias
atravs dos programas de urbanizao de favelas e suas consequentes
realocaes, este trabalho trata do acesso cidade, tomando como
elementos de investigao o servio de transporte e o servio e
equipamentos de sade (ateno bsica). Para as investigaes
mencionadas foram selecionados trs conjuntos habitacionais,
promovidos pelo poder pblico municipal, representativos de cada
dcada. A escolha das experincias habitacionais se deu em funo
da disponibilidade de dados fornecidos pela PSA, referentes aos
ncleos de origem da populao beneficiria dos programas de
moradia, e pela relevncia dos empreendimentos para o conjunto
da cidade, uma vez que possuem nmero significativo de unidades
habitacionais. A pesquisa emprica consistiu na localizao dos
conjuntos habitacionais, assentamentos precrios e Unidades Bsicas
de Sade (UBS), representados em forma de mapas, elaborados com
aporte no software ArcGIS 9.21. A partir da espacializao da rea de
atuao das Equipes dos Programas Sade da Famlia (PSF) e Agentes
Comunitrios de Sade (PACS), foi possvel identificar se a populao
1
Os mapas tm como base a Malha Digital Municipal (IBGE, 2007) e Malha viria
(Imagem, 2008). A localizao dos conjuntos habitacionais recentes, construdos a
partir da dcada de 1990, e dos assentamentos precrios do municpio foram coletadas do PMH (2006) e no caso dos conjuntos a serem construdos no mbito do
PMCMV, a planta com suas localizaes foi fornecida pelo DEHAB (PSA, 2010).
229
dos assentamentos era ou no atendida pelo PSF e em que medida

o acesso a este servio foi adquirido ou suprimido na mudana para
o conjunto habitacional. No que diz respeito s anlises dos servios
de transporte, foram selecionadas as linhas de nibus municipais
utilizadas pelos moradores em seus assentamentos de origem e
atualmente, em seu novo local de moradia.
Foram realizadas entrevistas2 com representantes comunitrios
de cada um dos assentamentos precrios de origem da populao
moradora dos conjuntos habitacionais selecionados. Os entrevistados
so atualmente moradores dos respectivos conjuntos e estiveram
envolvidos, desde o princpio, no processo de realocao das famlias.
O questionrio levantou ainda informaes sobre a oferta de UBS,
de escolas e creches e sobre os locais de trabalho dos moradores,
avaliando assim os possveis impactos na passagem do ncleo de
origem para o novo local de moradia. No que se refere ao acesso aos
servios de transporte, a elaborao do questionrio teve como base
parte dos indicadores levantados pelo Instituto de Pesquisa Econmica
Aplicada IPEA (GOMIDE; LEITE; REBELO, 2006) em seu estudo
sobre transporte pblico e pobreza urbana3. Por fim, o questionrio
captou a existncia ou no do PSF nas UBS prximas aos ncleos de
origem e aos conjuntos habitacionais a fim de avaliar os ganhos ou
perdas na qualidade dos servios de sade acessveis.
Antecedentes histricos:
Apesar de sua fundao como Vila de Santo Andr da Borda do
Campo ter ocorrido em 1553, com a construo da Estrada de Ferro
Santos-Jundia (em 1867) e com a chegada da industrializao que o
Foram realizadas ao todo 10 entrevistas, com representantes comunitrios de cinco
assentamentos precrios (Gamboa, Jardim Irene, Jardim Cristiane, Maurcio de Medeiros e Esprito Santo), hoje moradores dos conjuntos habitacionais. As entrevistas
se deram entre maio e agosto de 2011.
3
A partir deste estudo, os seguintes critrios foram avaliados: 1. Acessibilidade (distncia da residncia at o ponto de nibus/trlebus/estao de trem mais prximo);
2. Disponibilidade do servio (tempo de espera, tempo de viagem, nmero de linhas,
regularidade do servio); 3. Aceitao (Segurana, Lotao), levando em considerao os seguintes trechos de deslocamento: residncia centro da cidade; residncia
centro de comrcio local; residncia transporte metropolitano. No caso do acesso
aos servios de sade, educao e locais de trabalho as formas de deslocamento foram avaliadas considerando: residncia Posto de Sade mais prximo; residncia
escolas municipais e estaduais mais prximas; e residncia local de trabalho.
2
230
municpio de Santo Andr ir se desenvolver. Este processo possui

estreita relao com o desenvolvimento experimentado pela cidade
de So Paulo, intimamente vinculado ao surgimento e expanso das
atividades voltadas produo, comercializao e consumo do caf a
partir de meados do sculo XIX. Abrigando inmeras indstrias4 nas
margens do Rio Tamanduate, a cidade de Santo Andr surge ao redor
da Estao So Bernardo, dando origem ao Bairro da Estao, que
em 1938 ser elevado a municpio, abarcando toda a rea que hoje
conforma a Regio do Grande ABC5.
Ao longo das primeiras dcadas do sculo XX, as solues
habitacionais observadas no municpio contemplam as vilas operrias
(construdas pelas indstrias, com incentivos governamentais, para
abrigar seus funcionrios). A partir da dcada de 1920 tm incio as
aes de empresas privadas na abertura de loteamentos e construo
de residncias, destas se destaca a Empreza Immobiliaria de So
Bernardo, responsvel pelo loteamento Jardim Piratininga, que possua
sete bairros divididos em bairros de habitao burguesa, bairros de
habitao proletria e o Bairro Industrial. Outra empresa de larga
produo no municpio foi a Sociedade Territorial Estao de So
Bernardo, responsvel pelo loteamento de Santa Therezinha (GUIDES,
2008). Nas regies norte e leste do municpio, do outro lado do rio
Tamanduate, local no valorizado pelo mercado imobilirio da poca,
desenvolveram-se de forma espontnea os bairros operrios. Este local
apresentou problemas para se integrar ao restante da malha urbana
da cidade, dadas as dificuldades para transpor a linha frrea e o rio
com sua rea alagadia. Por esse motivo, essa foi uma regio que
no recebeu ateno do mercado imobilirio, o que contribui para a
manuteno do baixo preo dos terrenos, acessveis, portanto, para a
classe operria.
A partir do final da dcada de 1940, experincias estatais tomam
lugar no municpio, como o caso da construo de 466 casas geminadas
pela Fundao Casa Popular (FCP) e 1.724 casas e apartamentos pelo
Instituto de Aposentadoria e Penso dos Industririos (IAPI). Apesar
do significativo nmero de unidades habitacionais criadas no perodo,
sobretudo pelo IAPI, as experincias mencionadas so exemplos de
As principais indstrias que se instalaram na regio neste primeiro perodo so
aquelas pertencentes aos setores txtil, mobilirio, metalrgico, construo e olarias.
5
A Regio do Grande ABC formada pelos municpio de Santo Andr, So Bernardo, So Caetano, Diadema, Mau, Ribeiro Pires e Rio Grande da Serra.
4
231
que o alcance das polticas era limitado e que foram incapazes, ou no

eram direcionadas, para o atendimento da demanda por habitao
das classes de menor renda, sobretudo os no-assalariados. Quase
30 anos depois, a expresso do BNH na regio do ABC, por meio
do INOCOOP-SP, tambm demonstra, com episdios de invaso e
violncia na luta pelo acesso moradia, a incapacidade de criao
de oportunidades habitacionais para as classes baixas. Nessa ocasio
foram criadas 4.331 UHs em trs conjuntos habitacionais localizados
na extrema periferia do municpio.
As prticas municipais a partir da reabertura democrtica

O processo de reabertura democrtica no Brasil, que comea
a ser engendrado no incio da dcada de 1980, marcado pela
presena de uma forte mobilizao popular, quando se reorganizam
os movimentos sociais por moradia e retomada a bandeira pela
Reforma Urbana, sistematizada em 19636. No municpio de Santo
Andr, este perodo marcado pelos processos de reestruturao
produtiva e precarizao do trabalho, decorrentes do processo
de desconcentrao (concentrada) e interiorizao da atividade
econmica e da populao em So Paulo, processo que ocorria desde
o incio da dcada de 1970 na esfera de atuao do II PND. Dessa
maneira, houve o aumento da participao relativa na produo
industrial do interior do estado de So Paulo e das regies Norte,
Nordeste e Centro-Oeste, e a reduo da participao da RMSP no
emprego gerado no estado (KLINK, 2001).
Denaldi (2004) aponta o declnio da participao do municpio
no ICMS do estado, que passa de 4,6% em 1975 para 1,56% em 2002,
e coloca que a receita municipal no aumenta na mesma proporo
de seu custeio, e o municpio perde capacidade de investimento
(p.18). Este quadro acarreta a insuficincia de recursos para aplicao
em programas de urbanizao, aquisio de terrenos e construo
de novas unidades habitacionais; acrescenta-se a isso a escassez e o
elevado custo de terrenos no perodo. Desde a dcada de 1960 o
A reorganizao do movimento, formado por movimentos pela moradia, universidades, sindicatos e entidades profissionais, d origem Emenda Popular da Reforma Urbana apresentada e aceita no mbito da Assemblia Nacional Constituinte,
instalada em 1986, e que culmina na insero dos artigos 182 e 183 na Constituio
Federal.
232
crescimento da cidade se deu com a presena de favelas, loteamentos

irregulares, ocupao de reas de risco e reas de mananciais. A Tabela
1 mostra a evoluo da populao do municpio nas dcadas de 1960
a 2010, enquanto a Tabela 2 apresenta a Taxa de Crescimento Anual,
comparando o crescimento de Santo Andr com o estado, RMSP e
Regio do ABC.
Tabela 1 Evoluo da populao (1960 2010)
LOCAL
1960
1970
1980
1991
2000
2010
Brasil
70.070.457 93.139.037
119.002.706
146.825.475
169.799.170
190.755.799
Estado
de So Paulo
12.809.231 17.770.975
25.042.074
31.588.925
36.974.378
41.223.683
RMSP
4.791.245 8.139.730
12.588.725
15.369.305
Regio do
504.416
988.677
1.652.781
2.048.674
Grande ABC
Santo Andr 245.147
418.826
553.077
616.991
Fonte: Censo demogrfico 1991-2000-2010 (SIDRA);
IBGE: Censo demogrfico 1940-1991. Fundao Seade.
17.852.637
19.667.558
2.351.528
2.549.613
649.000
676.177
Tabela 2 Taxa Mdia Geomtrica anual de crescimento (%) 1960/2010

LOCAL
1960/1970
1970/1980
1980/1991
1991/2000
2000/2010
Brasil
2,89
2,48
1,93
1,64
1,17
Estado
de So Paulo
3,02
3,49
2,12
1,82
1,09
Regio
Metropolitana de SP
4,94
4,46
1,86
1,68
0,97
Regio do Grande
ABC
6,31
5,27
2,31
1,63
0,94
Santo Andr3
7,08
3,20
0,97
0,61
0,41
Fonte: Censo demogrfico 1991-2000-2010 (SIDRA).

IBGE: Censo demogrfico 1940-1991, Fundao Seade. 3Valores calculados pela autora (1960/1970 e
1970/1980).
No perodo intercensitrio 1980/1991 (Tabela 2), verifica-se a

brusca queda na taxa geomtrica anual de crescimento da populao
da Regio do Grande ABC (2,31%), e Santo Andr (0,97%),
movimento que se acentua no municpio nos perodos seguintes
(1991/2000 e 2000/2010), essa queda se deve perda de populao
ocorrida na regio. Por outro lado, a expanso da mancha urbana
do municpio passa a ocorrer para alm dos limites da Macrozona
Urbana, em direo rea de Proteo de Mananciais (APRM)7,
7
Cerca de 55% do territrio do municpio de Santo Andr encontra-se em rea de
Proteo e Recuperao de Mananciais (APRM) da Bacia Billings, que abriga parte
233
processo que j ocorria na dcada de 1970, mas intensifica-se nas

duas dcadas seguintes. No perodo entre 1991 e 2000 observase o incremento de 35.973 habitantes no municpio, dos quais
3,8% residiam na rea urbana e 76,9% em rea de proteo de
mananciais. O (ver Mapa 2, CADERNO DE IMAGENS, p. 327).
mostra o crescimento da rea urbana do municpio de Santo Andr
desde a dcada de 1930 at 1990, onde possvel observar o avano
da mancha urbana sobre a APRM em perodo anterior dcada de
1970. As reas hachuradas mostram ainda as regies da Macrozona
Urbana responsveis por 75% do crescimento populacional do
municpio, entre os anos de 1991 e 2000 (DENALDI, 2003).
Diante desse quadro, a dcada de 1990 marcada por importantes
avanos nas polticas sociais do municpio, associados ao fortalecimento
do movimento nacional pela Reforma Urbana e a eleio do prefeito
Celso Daniel do Partido dos Trabalhadores (PT) em Santo Andr. A
esse respeito, o PMH menciona que,
a administrao municipal passa a encarar de frente a questo das
favelas reconhecendo-as no como um espao de ilegalidade urbana
e de responsabilidade dos moradores, mas como o resultado da
falta de alternativas habitacionais na cidade formal oferecidas pelo
Poder Pblico e pelo mercado populao de baixa renda, sendo,
portanto, de responsabilidade do Estado (PSA, 2006, p.34).
As experincias no campo habitacional ocorridas neste

perodo esto diretamente vinculadas com a execuo das polticas
de interveno em assentamentos precrios. Na primeira gesto
do PT em Santo Andr (1989-1992) teve incio o desenvolvimento
da metodologia de interveno em favelas, com a elaborao dos
subprogramas Urbanizao Integral e Pr-Urb. Simultaneamente
o governo buscava viabilizar a regularizao, atravs da implantao
das AEIS (1991). A estrutura participativa era garantida pela
existncia das COMULs, pelos fruns do Pr-Urb e pelo Frum
Municipal de Habitao (DENALDI, 2003). Em sua segunda gesto, o
PT (1997-2000) retoma os programas que no tiveram continuidade
no governo precedente (PSDB) e lana o PIIS Programa Integrado
das sub-bacias dos rios Grande e Pequeno. A Represa Billings, juntamente com a Represa Guarapiranga, responsvel pelo abastecimento de gua, gerao de energia
eltrica e controle de enchentes da Regio do Grande ABC e parte da RMSP.
234
de Incluso Social8, executando aes nas dimenses urbana,

econmica e social, tendo como base os princpios de integrao
das aes, territorializao e a participao da comunidade9. A
partir de 2001, na terceira gesto petista, o PIIS tem continuidade,
sendo denominado como Santo Andr Mais Igual (SAMI), ligado
Secretaria de Incluso Social e Habitao (SISH) e tendo como meta
o atendimento de mais 4.500 famlias. No entanto, a partir de 2001,
tanto as metas foram sendo reduzidas como o prazo para a concluso
das etapas dos programas foram se estendendo, em decorrncia da
carncia de recursos sofrida pelo municpio. Apesar disso, o PMH
(PSA, 2006, p.36) destaca a importncia da continuidade temporal
das polticas implementadas. De 1989 at hoje (2006) so 16 anos
que [...] consolidaram uma poltica responsvel e includente face ao
problema habitacional na cidade.
O lanamento do Estatuto da Cidade, no mbito nacional,
e a aprovao do Plano Diretor do Municpio de Santo Andr, em
2004, trouxeram novas perspectivas para a reverso do processo
de segregao socioespacial existente no municpio, atravs,
principalmente, da democratizao do acesso terra e moradia.
As principais prticas institudas por lei10 neste perodo, no campo
da habitao, foram a criao do CMPU (Conselho Municipal de
Poltica Urbana), novas disposies sobre a regularizao fundiria,
urbanizao de assentamentos precrios e a produo habitacional, e
a instituio da LUOPS (Lei de Uso e Ocupao do Solo).
O PIIS um dos programas sociais do municpio a receber reconhecimento nacional e internacional, tendo ganhado o Prmio da ONU na Conferncia Mundial das
Cidades Istambul + 5 (2001), o Prmio Habitat-ONU em Dubai (2002) sobre Melhores Prticas, conferido a Gnero e Cidadania no PIIS, o Prmio Gesto Pblica
e Cidadania (2000) da Fundao Getlio Vargas e Fundao Ford e o Prmio Caixa
Econmica Federal de Melhores Prticas em Gesto Local (2001) (DENALDI, 2002;
PSA, 2006, p.37).
9
Para maior detalhamento sobre o PIIS consultar: PSA, 2006, Denaldi, 2003,
Farah; Barboza, 2001.
10
Lei n. 8.300/2001, institui as AEIS; Lei n. 8.696/2004, institui o Plano Diretor e
cria a CMPU; Lei n. 8.869/ 2006, dispe sobre a regularizao fundiria, urbanizao de assentamentos precrios e sobre a produo habitacional e altera as categorias das ZEIS; Lei n. 8.836/2006, institui a LUOPS.
8
235
O pmh e o diagnstico habitacional

Em 2006 institudo o Plano Municipal de Habitao (PMH) de
Santo Andr de acordo com as exigncias dispostas no Plano Diretor,
aprovado em 2001. Este documento calcula que a necessidade
habitacional do municpio at o ano de 2024, referente demanda
demogrfica e ao dficit habitacional quantitativo, gira em torno de
46 mil UHs. O PMH registra ainda a existncia de 150 assentamentos
precrios no municpio, englobando 28.722 domiclios, os quais
tm origem em favelas ou em loteamentos irregulares/clandestinos.
Estes assentamentos precrios esto concentrados nas pores sul,
sudeste e leste do municpio, movimentao que ocorre com maior
intensidade a partir da dcada de 1970, sendo essas as reas que
recebem maior incremento populacional, exercendo presso sobre
as reas de Proteo de Mananciais (APRM). Do total de domiclios
em assentamentos precrios, restam 37,3% por urbanizar e 27,9%
por reassentar (PSA, 2006). Para sanar o dficit habitacional, a
produo deve ser equivalente a, aproximadamente, 3.800 UHs/
ano. No entanto, o problema da escassez de terrenos vem sendo
uma questo permanente, j que a perspectiva de zerar o dficit
habitacional do municpio exigiria o acrscimo de cerca de 838.500
m ao Banco de Terras apresentado no PMH. Dessa forma, a
aquisio de terrenos deve ser uma prtica constante do poder
pblico municipal, a fim de garantir reas bem localizadas para a
execuo de HIS. Na medida em que as aes de urbanizao de
favelas e reassentamento de famlias esto inseridas em um projeto
maior de reverso da excluso scioespacial, cabe questionar em que
medida a mudana de localidade dentro do espao urbano promove
s famlias o acesso cidade?
236
O acesso cidade: anlise dos ganhos e perdas locacionais

A anlise dos ganhos e perdas locacionais realizada neste trabalho,
levou em conta o acesso aos servios de transporte11 e de sade
disponveis para as famlias nos assentamentos precrios de origem e,
posteriormente, no conjunto habitacional para o qual foram realocadas.
Os conjuntos habitacionais selecionados so representativos das
ltimas duas dcadas e da dcada atual, a saber: conjunto habitacional
Prestes Maia (dcada de 1990), conjunto habitacional Alzira Franco
(dcada de 2000) e conjunto habitacional Guaratinguet (dcada
de 2010). Os assentamentos precrios contemplados nessa anlise
(Maurcio de Medeiros, Jardim Cristiane, Esprito Santo, Gamboa
e Jardim Irene) so aqueles de origem da populao moradora dos
conjuntos selecionados. O (ver Mapa 3, CADERNO DE IMAGENS, p.
328). mostra a disposio espacial dos conjuntos e dos assentamentos
no tecido urbano.
Conjunto habitacional Prestes Maia

O conjunto habitacional Prestes Maia, localizado na poro noroeste
do municpio, foi a primeira experincia de construo de habitaes
de Interesse Social promovida pela municipalidade. A primeira etapa
de construes foi concluda em 1992, e suas primeiras unidades (272
apartamentos) foram destinadas a Servidores Municipais. A partir de
1997 passa a abrigar, em outros 280 apartamentos, moradores dos
assentamentos precrios localizados em seu entorno: Sacadura Cabral,
Tamarutaca, Quilombo e Gonalo Zarco (ver Mapa 4, CADERNO DE
IMAGENS, p. 329).
J no incio da dcada de 2000, moradores de assentamentos
11
Santo Andr conta com trs principais redes de transporte: as linhas municipais
de nibus, o Corredor Metropolitano ABD, criado com o objetivo de interligar dois
extremos do municpio de So Paulo, o bairro de So Mateus (Zona Leste) e o bairro
do Jabaquara (Zona Sul), conectando em seu trajeto Mau, Santo Andr, So Bernardo do Campo e Diadema; e a linha 10 Turquesa da CPTM, que interliga cinco
municpios da Regio ABC (exceto So Bernardo do Campo e Diadema) cidade de
So Paulo. No que diz respeito sade, o municpio possui 28 Unidades de Sade
distribudas em seu territrio. Destas, 19 so Unidades Bsicas de Sade tradicionais, enquanto as outras nove so Unidades de Sade da Famlia. Juntos, o PSF e
o Programa de Agentes Comunitrios de Sade (PACS) atendem 31.870 famlias,
totalizando 112.040 pessoas (SIAB, 2011), o que corresponde a 16,5% da populao
total do municpio.
237
precrios mais distantes adquirem 260 apartamentos no conjunto,

como o caso dos residentes dos assentamentos Maurcio de Medeiros,
Jardim Cristiane e Esprito Santo (Mapa 3). No total o conjunto
Prestes Maia conta com 812 unidades habitacionais, estando prevista
a construo de 40 novos apartamentos (PSA, 2010). O conjunto foi
construdo na margem da Avenida Prestes Maia, importante eixo que
conecta Santo Andr a So Bernardo do Campo, distando 2,5 km da
Rodovia Anchieta, que leva cidade de So Paulo (sentido norte) e
segue em direo ao litoral paulista (Santos) a sul. H nesta localidade
uma grande e variada oferta de servios de transporte. A oferta de
UBS no entorno do conjunto Prestes Maia tambm bastante ampla,
havendo trs unidades num raio de 1 km de distncia (Mapa 4). Alm
disso, no interior do conjunto atuam duas agentes de sade do PACS12, as
quais, apesar de no estarem vinculadas a nenhuma Unidade de Sade
da Famlia, respondem s UBS Vila Guiomar e UBS Vila Palmares,
garantindo parte das famlias moradoras do conjunto o servio de
atendimento e acompanhamento preveno e promoo de sade.
Cabe ressaltar a vasta oferta de escolas e creches nos arredores do
conjunto habitacional13, que esto h distncias que variam entre 200
metros e 1,5 quilmetros. Trs dos sete assentamentos precrios de
origem da populao que hoje reside no conjunto Prestes Maia, foram
selecionados para a anlise comparativa das condies de mobilidade
e acesso aos servios de sade, esta comparao pode ser vista na
Tabela 3.
Este atendimento no universal nem homogneo, cerca de 1/3 da populao

moradora do Prestes Maia no conta com este servio e, da mesma maneira, nem
todas as famlias provenientes de um determinado assentamento precrio recebem
a visita das Agentes de Sade.
13
EE Odylo Costa Filho, EE Prof Rener Caram, EE Padre Agnaldo Sebastio Vieira,
EMEIEF Sacadura Cabral - Maria Delphina C. Neves, EE Prof Cristina Fittipaldi, EE
Prof Ordnia Janone Crespo; e as creches Valparaso - Prof Laura Dias Camargo,
Instituio Assistencial e Educacional Amlia Rodrigues, Centro Educacional Criana Feliz, Meimei Educao e Assistncia.
12
238
tabela 3 Comparao dos indicadores de acesso ao servio de transporte

(conjunto Prestes maia x assentamentos precrios)
Conjunto e
Assentamentos
Distncia Mdia
Aproximada local
de moradia e
ponto de nibus
(metros)
Nmero
de linhas
disponveis
N de linhas
disponveis
para o centro
da cidade
Tempo
de espera
pelo nibus
no ponto
(minutos)
Tempo de
viagem at
o centro
da cidade
(minutos)
Tempo
Total
(horas)
Prestes Maia
300
20
20
0h40
Maurcio
de Med.
500
30
35
1h05
Esprito Santo
1000
35
40
1h15
Jardim
Cristiane
400
25
25
0h50
Fonte das informaes: Entrevistas realizadas com representantes dos assentamentos precrios
(mai/ago, 2011). Verificao das distncias com aporte no software ArcGIS 9.2.
Maurcio de Medeiros
O assentamento precrio Maurcio de Medeiros, classificado como
favela pelo PMH, localiza-se na poro sudeste do municpio de Santo
Andr, rea de grande concentrao de assentamentos precrios (Mapa
3). Em 2002 o assentamento contava com 148 domiclios (DEHAB
apud PSA, 2006), tendo sofrido intervenes pontuais de urbanizao
e a realocao de 120 famlias para o conjunto Prestes Maia, em 2003.
No que se refere aos servios de transporte, o assentamento atendido
por uma linha de nibus intermunicipal e uma de nibus municipal,
que leva ao Terminal Vila Luzita, onde possvel realizar gratuitamente
transferncia para linhas que ligam ao centro da cidade.
A Tabela 3 (p.13) mostra que, de maneira geral a populao
realocada do assentamento Maurcio de Medeiros para o conjunto
Prestes Maia obteve significativos ganhos locacionais expressos pela
ampliao da oferta de linhas de nibus, assim como acesso facilitado
aos servios de sade. A mudana para o conjunto trouxe para algumas
famlias antes moradoras do assentamento o benefcio do atendimento
pelo PACS, vinculados s UBS Vila Guiomar e UBS Vila Palmares.
De acordo com relatos do representante entrevistado, atualmente o
acesso a Hospitais e Unidades de Sade mais fcil para as famlias. O
nmero de escolas (estaduais, municipais e creches) disponveis para
essa populao tambm foi ampliado consideravelmente, uma vez
que no entorno do assentamento precrio havia trs equipamentos
de educao e na passagem para o conjunto essa oferta se amplia
239
para dez. Contudo, destaca-se das falas da populao o arrefecimento

do dilogo entre moradores e poder pblico, dilogo esse bastante
presente no incio das intervenes no assentamento Maurcio de
Medeiros e na fase de realocao das famlias para o conjunto. De
acordo com as entrevistas, este canal de participao e dilogo vm se
retraindo ao longo dos anos.
Esprito Santo
O assentamento precrio Esprito Santo localiza-se na poro
sudeste do municpio de Santo Andr. Classificado como favela, o
assentamento apresenta uma rea consolidvel com necessidade de
remoo, onde existiam 909 domiclios em 2000. Uma outra parte da
favela, com mais 600 domiclios, est em rea de aterro sanitrio e
considerada como no consolidvel (PMH, 2006). Enquanto a rea de
aterro sofreu intervenes pontuais, a poro consolidvel contou com
aes de urbanizao. Em 2008, 40 famlias foram realocadas para o
conjunto Prestes Maia.
A comparao do acesso aos servios no assentamento Esprito
Santo e no conjunto (Tabela 3) aponta para importantes ganhos
locacionais, evidenciados pelo aumento da oferta de linhas de nibus
municipais e na reduo do tempo de espera e de viagem ao centro da
cidade. O nmero de escolas pblicas disponveis tambm se amplia
na passagem da populao para o conjunto, contando agora com
10 equipamentos de educao. Ressalva-se que no havia nenhuma
creche a disposio das mes nas proximidades do assentamento,
enquanto no entorno do conjunto Prestes Maia existem quatro creches
num raio de 500 metros. A populao realizava viagens a p, por
motivaes econmicas, e tinham como principal destino o centro da
cidade para a realizao de compras, passeios e bicos. Pela grande
distncia do assentamento a estas localidades, os gastos com transporte
eram elevados. Uma vez no conjunto habitacional, esta despesa
consideravelmente reduzida j que os moradores optam por realizar
suas viagens a p tendo como motivao a proximidade dos locais de
trabalho, estudo, comrcio e lazer, possvel caminhar para todos os
lugares.
Neste caso devem ser cuidadosamente mensuradas as
consequncias da mudana de localidade no que se refere ao acesso
ao servio de ateno bsica a sade, uma vez que no assentamento
240
Esprito Santo a totalidade das famlias contava com o atendimento dos

Agentes Comunitrios de Sade, atravs do PSF mvel e posteriormente
atravs do PSF Cidade So Jorge. No Conjunto Prestes Maia, o
atendimento realizado pelas ACS no contempla todas as famlias,
resultando na perda do servio para algumas daquelas originrias do
assentamento Esprito Santo. Em contrapartida, a oferta de UBS e sua
proximidade se ampliam. Uma anlise deste quadro permite avaliar
que as famlias perdem o servio de preveno e promoo a sade,
assim como o acompanhamento longitudinal realizado pela equipe do
PSF, retornando dessa maneira lgica hospitalocntrica, marcada
pela busca do atendimento quando os sintomas e/ou doenas j esto
presentes, e situao de longa espera para o atendimento e marcao
de consultas. Por fim, cabe ressaltar que no ncleo de origem grande
parte da populao trabalhava nos bairros Jardim e Campestre, na
rea de comrcio, servios domsticos e fbricas da regio. Com a
passagem para o conjunto habitacional Prestes Maia, os trabalhadores
se aproximaram de seus locais de emprego, podendo inclusive realizar
o trajeto a p, dada a proximidade.
Jardim Cristiane
Classificado como favela, o assentamento precrio Jardim Cristiane
contava com 853 domiclios em 2002 (PMH, 2006). Localizado na regio
sudoeste do municpio (Mapa 3) o assentamento considerado pelo
PMH (2006) como consolidvel com necessidade de remoo, tendo
sido parcialmente urbanizado pelo poder pblico municipal, ocasio
em que 40 famlias foram deslocadas para o conjunto habitacional
Prestes Maia, em 2007.
As principais mudanas referentes acessibilidade da populao
antes moradora do assentamento Jardim Cristiane (Tabela 3)
esto concentradas no acesso aos servios de sade e educao,
consideravelmente mais prximos e de maior qualidade no caso do
atendimento sade. A comparao entre a oferta de escolas pblicas
no assentamento e no conjunto Prestes Maia aponta um nmero
equivalente de escolas ofertadas populao, no entanto, no conjunto
as escolas so mais prximas, estando a uma distncia mxima de
500 metros do local de moradia. A situao da oferta do servio de
transporte municipal pouco se alterou, porm a populao passou a
usufruir das linhas intermunicipais que no atendiam ao assentamento.
241
No assentamento, grande parte dos moradores realizavam viagens a

p para o centro da cidade, por razes econmicas, e tambm para as
escolas estaduais e municipais prximas, dada a ausncia de alternativas
de transporte. Agora, esta populao continua a realizar viagens a p,
mas dessa vez motivadas pela proximidade com os pontos de comrcio,
lazer, sade e educao. As condies de conforto e segurana so
consideradas melhores nos nibus das linhas municipais que atendem
o conjunto habitacional em comparao com as linhas que serviam o
assentamento Jardim Cristiane.
Destaca-se neste caso, o intenso processo participativo que
permeou as aes de urbanizao, a remoo das famlias e sua entrada
no conjunto habitacional. O corpo tcnico e as famlias permaneceram
em constante contato e estas acompanharam as obras e organizaram a
distribuio das famlias nos apartamentos, entre outras escolhas. Esse
processo resultou na grande satisfao dos moradores, na ampliao do
sentimento de pertencimento cidade e a tomada de conscincia dos
direitos e deveres como cidados. No obstante, a populao moradora
do conjunto Prestes Maia tem ainda algumas demandas, sendo uma das
principais queixas a ausncia do poder pblico, EMHAP e SEMASA, na
resoluo de questes tcnicas como a construo de garagens, espaos
de lazer no interior do conjunto, individualizao do fornecimento de
gua para os apartamentos, e a urgncia da construo de uma passarela
para a travessia da Avenida Prestes Maia. Uma das entrevistas, realizada
com o sndico de um dos blocos, aponta a dificuldade em estabelecer
contato e parceria com a Prefeitura, alm do descaso com as queixas
dos moradores, que recorrentemente recebem a porta na cara e
no so atendidos. Em desabafo o sndico coloca que esperava mais
participao da Prefeitura.
Conjunto habitacional Alzira Franco

O conjunto habitacional Alzira Franco14 vem sendo construdo
desde o incio da dcada de 2000. De 2003 a 2010 ocorreram cinco
fases de entrega de unidades habitacionais, totalizando 624 UHs
entregues para os moradores da favela Capuava, vizinha ao Conjunto
O conjunto habitacional Alzira Franco est dividido em trs reas, Alzira Franco I,
II, e III; a cada uma corresponde, respectivamente, o seguinte nmero de unidades
habitacionais entregues: 136 UHs, 448 UHs e 40 UHs, restando ainda serem entregues mais 441 UHs na rea II.
14
242
Alzira Franco, e para famlias originrias das favelas Capuava Unida

e Gamboa. Em maro de 2010, mais 441 UHs estavam em fase de
licitao e construo15, a fim de atender a totalidade da populao
dessas duas favelas.
O conjunto localiza-se na poro leste de Santo Andr, prximo
divisa do municpio de Mau, foi construdo na margem da Avenida
do Estado, principal via metropolitana do municpio. servido
por quatro linhas municipais de nibus, enquanto a estao de trem
(CPTM) mais prxima (Estao Capuava, no municpio de Mau)
est a aproximadamente dois quilmetros de distncia, no havendo
linhas de nibus que levem ao local. A populao moradora do Alzira
Franco dispe de trs UBS a distncias que variam de 500 metros a
1,5 quilmetros. A USF Jardim Sorocaba conta com uma equipe do
PSF, porm sua rea de atuao no chega a alcanar os moradores
do conjunto. A UBS Capuava possui dez ACS que atendem parte das
famlias moradoras do ncleo habitacional Capuava; seu atendimento
tambm no beneficia a populao do conjunto Alzira Franco (ver Mapa
5, CADERNO DE IMAGENS, p. 329). A oferta de escolas pblicas16
nos arredores do conjunto formada por trs escolas municipais de
ensino infantil e fundamental e uma escola estadual, a distncias que
variam de 200 a 800 metros.
Gamboa
O assentamento precrio Gamboa, classificado como favela pelo
PMH (PSA, 2006), est localizado na poro centro-sul do municpio
de Santo Andr (Mapa 3). Em 1998, segundo pesquisa da DEHAB,
possua 585 domiclios em uma rea no consolidvel de 33.000 m.
O assentamento atendido por quatro linhas de nibus municipais e
todas levam ao centro da cidade. Alm disso, encontra-se prximo
Avenida Pereira Barreto, eixo de circulao do Corredor Metropolitano
ABD. A UBS mais prxima do Gamboa encontra-se a um quilmetro
de distncia e no conta com equipes do PSF nem com o PACS. A USF
mais prxima (USF Vila Linda) encontra-se a mais de dois quilmetros
Em visita de campo, realizada em julho de 2011, constatou-se que parte destas
unidades, apesar de j construdas, ainda no foram entregues. A placa da prefeitura
com informaes da obra indica seu trmino em 05/05/2010, fato que no ocorreu
at a data da visita.
16
EMEIEF Augusto Boal; EMEIEF Parque Erasmo Luiz Gonzaga; EMEIEF Alzira
Franco Cidade Takasaki e EE Joaquim Lcio Cardoso Filho.
15
243
e a rea de atuao da equipe do PSF no compreende o assentamento.

No que se refere as escolas pblicas17, estas distam cerca de 1,5 km
ou mais do assentamento. So cinco as mais utilizadas, das quais trs
so escolas estaduais e duas escolas municipais de ensino mdio e
fundamental.
A anlise da Tabela 4 demonstra que no houve ganho significativo
no acesso ao servio de transporte por parte da populao originria
do assentamento precrio Gamboa. Apesar de estar em uma localidade
privilegiada do ponto de vista da oferta de transporte pblico, o conjunto
Alzira Franco no conta com linhas que circulem em seu interior, levando
os moradores a longas caminhadas para acessar os pontos de nibus.
tabela 4 Comparao dos indicadores de acesso ao servio de transporte
(conjunto alzira franco x assentamento precrio gamboa)
Conjunto e
Assentamentos
Distncia Mdia
Nmero
Aproximada local
de linhas
de moradia e ponto
disponveis
de nibus (metros)
Tempo
N de linhas
de espera
disponveis
pelo nibus
para o centro
no ponto
da cidade
(minutos)
Tempo de
viagem at
o centro
da cidade
(minutos)
Tempo
Total
(horas)
C.H. Alzira Franco 600
25
20
0h45
Gamboa
30
25
0h55
550
Fonte das informaes: Entrevistas realizadas com representantes dos assentamentos precrios
(mai/ago,2011). Verificao das distncias com aporte no software ArcGIS 9.2.
A entrevista ao representante da comunidade apontou que grande

parte dos postos de trabalho ocupados pela populao permanece
prximo ao assentamento; a distncia entre as duas localidades
(aproximadamente 4,5 quilmetros, em linha reta) e a ausncia de
uma linha de nibus que as interliguem diretamente dificulta o acesso
aos locais de trabalho de parte da populao moradora do conjunto.
Melhorias na logstica das linhas municipais, incluindo rotas mais
diversificadas, minimizariam as residuais dificuldades de mobilidade
dessa populao. A anlise do Mapa 5, sob o aspecto do acesso a
ateno bsica a sade, apresenta um quadro de isolamento territorial
do conjunto Alzira Franco em relao ao atendimento pelos programas
PSF e PACS, uma vez que est rodeado de reas assistidas por equipes
destes programas sem, no entanto, estar inserido nelas.
EE Dr. Luiz Lobo Neto; EE Prof Hermnia Lopes Lobo; EE Dr. Celso Gama; EMEIEF Jardim Estela Fernando Pessoa e EMEIEF Vila Dora Padre Fernando Godat.
17
244
Conjunto habitacional Guaratinguet

A construo do conjunto habitacional Guaratinguet est
prevista no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida18. O projeto
inicial previa a construo de 550 unidades habitacionais19 destinadas
populao que ser realocada dos assentamentos precrios Jardim Irene
e Esprito Santo. O conjunto ser instalado na Avenida Guaratinguet,
em localidade bastante prxima ao conjunto habitacional Alzira
Franco, anteriormente analisado. Assim para comparao do acesso
aos servios de transporte e sade na rea de origem da populao e
no conjunto Guaratinguet toma-se como parmetro a mesma oferta
verificada para o conjunto Alzira Franco.
Jardim Irene
O assentamento precrio Jardim Irene, localizado na regio
sudoeste do municpio de Santo Andr (Mapa 3), caracteriza-se por sua
topografia acidentada e altas declividades (superiores a 30%), apresenta
fundos de vales aterrados e ocupados e encostas tomadas por moradias,
entulho e lixo. As caractersticas topogrficas, associadas a ocupaes
informais, executadas com materiais de baixa qualidade e sem servio
de saneamento bsico e sistema virio de acesso, compem uma situao
de reas de riscos (enchentes e deslizamentos), sobretudo nos perodos
de chuva. As cinco reas do Jardim Irene totalizam 226.000 m, onde se
distribuem 1.651 domiclios (DEHAB, 2005 apud PSA, 2006). As obras
de urbanizao no local tiveram incio em maro de 2010 e abrangem
a readequao de lotes, a abertura de ruas e a conteno de encostas.
Alm disso, a interveno acarretar na realocao de 500 famlias para
o Conjunto Residencial Guaratinguet.
No que se refere ao acesso aos servios de transporte, os
Santo Andr foi o primeiro municpio da Regio do Grande ABC a aderir ao Programa MCMV e a apresentar projetos CEF. A adeso ocorreu em abril de 2009 e os
primeiros contratos, referentes construo de 352 unidades habitacionais (Juqui
e Londrina), foram assinados em setembro de 2009, com previso de concluso das
obras em novembro de 2011. Cerca de 9 mil UHs esto protocoladas e parte destas
tem seus projetos sendo analisados pela CEF.
19
De acordo com declarao do Secretrio de Desenvolvimento Urbano e Habitao
(SDUH), em abril de 2011, o projeto foi modificado contemplando agora 880 apartamentos (Rede Bom Dia, 2011). De acordo com informaes fornecidas pelo gabinete
da SDUH, o Conjunto habitacional Guaratinguet est em fase final de aprovao
e incio de contratao pela CEF.
18
245
moradores do Jardim Irene tem sua disposio apenas uma linha de

nibus municipal (AL 133), cujo ponto encontra-se a uma distncia
aproximada de 800 metros do assentamento. Esta linha leva ao Terminal
Vila Luzita, onde possvel acessar outras linhas que levam a diversos
pontos da cidade. A sistematizao das informaes, levantadas a
partir das entrevistas realizadas com representantes do Jardim Irene,
encontra-se na Tabela 5.
tabela 5 indicadores de acesso ao servio de transporte (jardim irene)
Distncia assentamento x ponto de nibus
800 metros
N de linhas de nibus municipais disponveis
N de linhas de nibus municipais disponveis para o centro da cidade
Tempo mdio de espera no ponto de nibus
15 minutos
Tempo de viagem ao Terminal Vila Luzita
10 minutos
Tempo de viagem Terminal Centro da cidade
25 minutos
O servio de ateno bsica sade no Jardim Irene caracterizase pela existncia de uma USF. Contando com 10 Agentes de Sade, a
Equipe do PSF atende totalidade das famlias do assentamento. A oferta
de escolas pblicas20 composta por duas escolas estaduais e duas creches
municipais a distncias que variam de 500 metros a dois quilmetros. O
reassentamento de parte das famlias moradoras do Jardim Irene para
o conjunto Guaratinguet implicar em significativos ganhos do ponto
de vista do acesso ao transporte pblico e da oferta de equipamentos de
educao. Por outro lado, essa populao, que integralmente assistida
pela equipe do PSF Jardim Irene, perder o benefcio desse atendimento,
caso o projeto de realocao das famlias no contemple a construo
de uma nova USF no local ou mesmo a ampliao das equipes do PSF e
PACS j existentes nos arredores do novo conjunto.
EE Paulo Emlio Salles Gomes; EE Prof Waldomiro Guimares; Creche Cata Preta; Creche Guarar Prof. Jorge Guimares L. Da Costa.
20
246
Programa Minha Casa Minha Vida: estruturao espacial

e consequncias locacionais
Lanado em 200921, o PMCMV teve como meta a proviso de
um milho de moradias para famlias com renda at 10 salrios
mnimos numa parceria entre estados, municpios e iniciativa
privada, atravs de um investimento de R$ 34 bilhes. Para a segunda
fase do Programa, lanada em 2010, essa meta inclui a construo
de mais dois milhes de moradias at 2014 (IPEA, 2011). Neste
Programa o ente federado pode desempenhar o importante papel
de doao de terrenos e desonerao tributria, sendo este um dos
critrios de priorizao dos projetos pela Caixa (ROLNIK, 2010).
No caso de doao de terrenos destinados construo de HIS,
espera-se que sejam bem localizados, em reas consolidadas, com
oferta de infraestrutura e servios pblicos essenciais, garantindo
assim localizao adequada s classes de baixa renda, otimizando
o uso da infraestrutura j implantada, reduzindo os gastos com
deslocamentos e fazendo cumprir a funo social da propriedade22.
A produo habitacional no mbito do PMCMV em Santo Andr
prev a construo de 12 conjuntos habitacionais, totalizando cerca
de 2.800 UHs, com recursos provenientes do PAC 223, conforme
mostram a Tabela 6
O Programa MCMV foi lanado pela MP n 459/2009 a qual se tornou Lei n

11.977 no mesmo ano. Esta Lei foi modificada pela MP n 510/2010 e convertida em
nova Lei n 12.424 em 2011 (IPEA, 2011).
22
Algumas das ZEIS B e ZEIS C delimitadas pelo municpio de Santo Andr foram
destinadas construo de habitaes no escopo do PMCMV, o caso dos conjuntos
Guaratinguet, Londrina, Juqui e Caminho dos Vianas. O conjunto Avenida dos
Estados, por sua vez, ser edificado em uma rea Pblica Oriunda de Dao em
Pagamento, os demais Conjuntos se daro em terrenos no pertencentes ao Banco
de Terras do municpio.
23
Informaes fornecidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitao
(SDUH) da PSA em 30 de abril de 2010.
21
247
Tabela 6 Produo habitacional (PMCMV)

REA DA
CIDADE
Eixo Nordeste
Leste
Sul
Sudoeste
Norte
CONJUNTO
AREA TOTAL
(m)
SOLICITAO
GIDUR- CEF
UH
R. Guaratinguet
30.916,00
180
R. Guaratinguet
53.090,00
90
Av. Nova Zelandia
24.300,00
99/2010
700
Av. Dos Estados
30.517,55
1240/2009
300
Alagoas
1.235,90
40
Caminho dos Vianas
8.823,00
Caminho dos Vianas
590,00
1238/2009
200
Joo Ducin
8.530,00
206/2010
40
Oswaldo Cruz
1.664,00
206/2010
80
Okinawa
5.696,00
206/2010
80
Londrina
7.319,43
1458/2009
220
Juqui
4.537,39
1458/2009
132
Santa Branca
3.100,00
97/2010
80
Alemanha
1.488,41
96/2010
140
Alemanha
3.647,20
96/2010
100
Fonte: SDHU (PSA, abr/2010)
A anlise da distribuio espacial dos conjuntos do PMCMV

(Mapa 3) demonstra que a maior oferta por moradia se dar no eixo
nordeste do municpio, onde sero construdas 1.800 UHs (cerca de
64% da produo). A regio que apresentar a segunda maior oferta de
novas moradias, 552 UHs, aquela localizada a aproximadamente 3,5
quilmetros a sudoeste do centro da cidade. A avaliao da localidade
permite dizer que se trata de uma boa posio no interior da malha
urbana para a construo de Habitao de Interesse Social, j que a
regio possui o sistema de transporte consolidado e satisfatrio,
estando prxima a Avenida Pereira Barreto, eixo de circulao do
Corredor ABD; alm de considervel oferta de UBS e USF. Esta rea
encontra-se dois quilmetros a nordeste da rea de maior concentrao
de assentamentos precrios do municpio (ver Mapa 6, CADERNO DE
IMAGENS, p. 330) sendo portanto uma localizao atraente para a
realocao de famlias moradoras de assentamentos precrios prximos.
J as pores sul e leste de Santo Andr, onde se localizam mais de
90 assentamentos precrios, contaro com apenas 240 UHs. Dessa
forma, no estar sendo criado nmero significativo de oportunidades
de moradia nas pores mais precrias do territrio andreense e que
apresentam o maior crescimento populacional no perodo de 1991 a
2000. Por fim, 220 UHs sero construdas na rea norte do municpio,
248
nos conjuntos Alemanha e Santa Branca, em local prximo ao centro

da cidade, Avenida dos Estados (500 metros) e com infraestrutura de
transporte consolidada.
Consideraes finais
Desde o perodo BNH, so observadas mudanas no padro de
localizao dos conjuntos habitacionais, passando pelas experincias
municipais at alcanar o PMCMV. Passamos de grandes conjuntos
localizados nas bordas do municpio (dcada de 1980) para uma fase de
grande enfrentamento da questo das favelas e carncia de habitao,
resultando em conjuntos construdos prximos s reas atendidas pelas
aes de urbanizao de favela (Mapa 6). As experincias de realocao
analisadas no conjunto Prestes Maia, apontam para significativos
ganhos de renda real por parte da populao, o que justifica o esforo
em manter as famlias prximas aos seus locais de origem (Sacadura
Cabral, Quilombo, Tamarutaca e Gonalo Zarco) e em localidade
consolidada e privilegiada do tecido urbano, trazendo benefcios s
famlias reassentadas originrias de regies mais distantes da cidade
(Maurcio de Medeiros, Jardim Cristiane e Esprito Santo).
A escassez de recursos municipais para os programas sociais,
que marca o incio da dcada de 2000, torna mais lentas as aes e
dificulta a ampliao do atendimento ao conjunto dos assentamentos
precrios do municpio. Ainda assim, significativo nmero de
UHs erigido na cidade. O conjunto habitacional Alzira Franco,
representa por um lado a consolidao da localizao das famlias
provenientes dos assentamentos Capuava e Capuava Unida, e por
outro um deslocamento de cerca de 4,5 km (sentido leste-oeste) de
parte da populao moradora do assentamento Gamboa. Para estes
ltimos, as condies de acesso ao transporte pblico municipal
pouco se alterou e esta mudana no foi necessariamente positiva. O
que poderia representar um ganho locacional, no o dada a falta
de planejamento dos itinerrios dos nibus, que no circulam no
interior do conjunto. Essa dificuldade se reflete tambm no acesso s
oportunidades de emprego, que permanecem concentradas na regio
prxima ao local de origem (Gamboa). A inexistncia de uma linha de
nibus que interligue as duas localidades promove custos adicionais
de acessibilidade para essa populao. Como posto por Harvey
(1980, p.51), a no criao de condies adequadas de mobilidade
249
para as classes de renda mais baixas pode significar uma distribuio

regressiva de renda bastante substancial num sistema urbano em rpida
mudana. preciso destacar ainda a inexistncia do atendimento dos
PSF e PACS no interior do conjunto Alzira Franco, uma vez que quase
todo seu entorno conta com a visita de agentes de sade. Com efeito,
observa-se o no dimensionamento do servio para atender a nova
demanda gerada pela chegada dos moradores do conjunto.
Por fim, a dcada de 2010 e a implementao do PMCMV traz
uma importante demonstrao de uso dos instrumentos urbansticos
contidos no Plano Diretor como o caso da destinao de ZEIS B e
ZEIS C e outras reas pertencentes ao Banco de Terras para construo
de HIS, possibilitando, em certa medida, a ampliao do acesso
terra bem localizada para a populao de baixa renda, garantindo s
famlias no apenas o direito moradia, mas tambm cidade e seus
recursos essenciais. Ao observar a configurao espacial dos conjuntos
do PMCMV (Mapa 6), possvel considerar que no se trata de uma
repetio das prticas do BNH, ao menos no que se refere localizao
no tecido urbano. O prprio conjunto habitacional Guaratinguet ser
construdo em uma ZEIS C. Entende-se que a criao de oportunidades
de moradias em pontos distantes da regio de origem da populao exige
das famlias uma adaptao s novas condies impostas, e pressupe
o rompimento dos vnculos sociais e daqueles estabelecidos com o
territrio. Neste sentido importante que, caso a oferta habitacional no
seja possvel prxima ao local de moradia original da populao, sejam
criadas, concomitantemente construo das habitaes, condies
para que as famlias se adaptem o mais rapidamente possvel sua
nova posio dentro do espao urbano, de forma a gerar substancial
redistribuio de renda real para essa populao.
Tanto ao longo das duas ltimas dcadas quanto na projeo
dos novos empreendimentos, um maior nmero de oportunidades
habitacionais deveria ter sido criado na poro sul do municpio. A
no criao de oportunidades habitacionais nessa regio da cidade
significar que sempre que uma ao de urbanizao demandar
a realocao de famlias, essas tero que se deslocar para pontos
distantes de seu local de moradia atual, como foi o caso de grande
parte das experincias aqui analisadas (Esprito Santo, Maurcio
de Medeiros, Gamboa e Jardim Irene). A alocao dos recursos no
sistema urbano sofre forte influncia do processo poltico (HARVEY,
1980), de maneira que este deve ser usado como forma de alavancar
250
as vantagens locacionais dos equipamentos e servios em relao

moradia social. Para que uma vantajosa alocao de recursos seja
posta em prtica, faz-se necessria a ampliao e a manuteno de
espaos de participao e canais de comunicao entre a populao, o
poder pblico municipal e demais agentes. Aponta-se a necessidade de
aprofundar a investigao acerca da evoluo/retrocesso dos canais de
participao social nas aes de urbanizao de favelas, de realocao
das famlias e de sua existncia nos conjuntos habitacionais. Notase, a partir das entrevistas, a reduo destes espaos, trazendo como
consequncia a carncia do que Harvey (1980) chama de recursos
para competir com sucesso, ou seja, impe-se a necessidade de
redistribuio do poder atravs da insero e ampliao dos espaos
de participao daqueles que historicamente contribuem para que
Santo Andr seja uma cidade socialmente mais justa.
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253
Impactos da produo habitacional

contempornea na Regio Metropolitana
de Goinia: dinmica, estratgias de mercado
e a configurao de novas espacialidades
e centralidades
Aristides Moyss
Dbora Ferreira Cunha
Elcileni de Melo Borges
Tule Csar Barcelos Maia
Introduo
ste trabalho resultado da pesquisa que vem sendo desenvolvida

no mbito do Termo de Referncia Nacional: As Formas de Proviso
da Moradia e seus Impactos na Reconfigurao Socioespacial das Metrpoles
(Observatrio das Metrpoles INCT/CNPq), e do Projeto Local do
Ncleo Goinia: Mapeamento da produo imobiliria (formal e informal)
na Regio Metropolitana de Goinia: estudos de segregao residencial (Edital Universal CNPq n 02/2009). Apresenta uma anlise preliminar de
dados empricos sobre a questo habitacional na Regio Metropolitana
de Goinia, considerando, sobretudo, a proviso habitacional de interesse social a partir da segunda metade dos anos 2000, e, de forma mais
ampla, a produo ao chamado segmento econmico denominao
dada pelo mercado imobilirio crescente produo de imveis residenciais com valores de at R$200.000,00, destinado s famlias com
renda entre 3 e 10 salrios mnimos (SHIMBO, 2010). Tem como objetivo evidenciar os primeiros impactos da nova poltica habitacional na
re-configurao urbana e socioespacial da metrpole goianiense.
Procura-se evidenciar como a reestruturao da poltica habitacional, a elevao da renda dos trabalhadores, e as transformaes no
circuito imobilirio nos anos recentes tm possibilitado a ampliao
255
Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia...
do acesso das classes de menores rendas ao mercado formal de moradia e a inflexo no atendimento habitacional em favor dos estratos
populares.
A partir da criao do Ministrio das Cidades em 2003, da implementao do Sistema e Fundo Nacional de Habitao de Interesse
Social SNHIS/FNHIS (BRASIL, 2005), da exigncia legal aos bancos
para investir 65% dos recursos da poupana em habitao (Resoluo
do Banco Central), da abertura de capitais imobilirios na bolsa de
valores, das alteraes no financiamento e subsdio habitacional1, e
em decorrncia de um conjunto de medidas adotadas, dando maior
segurana jurdica aos contratos (BRASIL, 2004), houve uma forte
ampliao dos subsdios e de todas as fontes de recursos do Sistema
Financeiro Habitacional2 (oriundos do Fundo de Garantia do Tempo
de Servio, Fundo de Arrendamento Residencial, Fundo de Desenvolvimento Social, Fundo de Amparo ao Trabalhador, Oramento Geral
da Unio, Caixa Econmica Federal e Sistema Brasileiro de Poupana
e Emprstimo), assim como da produo para a classe mdia.
A partir de 2007, com o lanamento dos programas populares
(Programa de Acelerao do Crescimento - Habitao, Programa Minha Casa Minha Vida, Programa Crdito Solidrio) e a injeo de
grande soma de recursos governamentais na poltica habitacional, a
iniciativa privada se viu atrada para a produo habitacional ao segmento econmico e, praticamente, todas as grandes empresas passaram a atuar neste segmento, mesmo as especializadas na produo
de alto luxo.
De modo especial, o dinamismo do mercado imobilirio goiano
e goianiense, tendo como foco a habitao de interesse social, vm
chamando a ateno dos empresrios e analistas do setor, em vista do
desempenho local acima da mdia das demais unidades da federao
em vrios programas e modalidades, como se observa a seguir:

No mbito das contrataes do Programa Minha Casa Minha

Vida (PMCMV), em termos proporcionais (considerando a meta
estabelecida), o Estado de Gois em junho de 2010 deteve o
1 lugar em desempenho (com 27.000 unidades habitacionais
contratadas ou 97,8% da meta estipulada de 27.613 unidades
Conforme a Resoluo 460/2004 do Conselho Curador do Fundo de Garantia do

Tempo de Servio (FGTS)
2
Discusso encampada por Bonduki (2009) e Cardoso e Leal (2009)
1
256
Aristides Moyss | Dbora Ferreira | Elcileni de Melo | Tule Csar
para at o final do ano). Em 2011, em termos proporcionais Gois

ficou em 2 lugar (superou a meta em mais de 30%) e em termos
absolutos foi o 4 melhor desempenho do pas apenas cinco
Estados concentraram 55% das contrataes do PMCMV: So
Paulo, com 87,5 mil Unidades Habitacionais (UH), Minas Gerais
(49 mil UH), Paran (41 mil UH), Gois (39,5 mil UH) e Rio
Grande do Sul (36 mil UH); frente inclusive do Rio de Janeiro
(34 mil UH), Santa Catarina (20 mil UH) e Bahia (21 mil UH).
No PMCMV 2, Gois tambm foi campeo de avanos do ritmo
de contratao, alcanando 88 mil unidades contratadas (Fonte:
CAIXA, 2010 e Valor Econmico, 02/03/2012);
Nas contrataes do Crdito Solidrio (crdito habitacional
destinado a famlias de baixa renda organizadas em associaes,
cooperativas, sindicatos ou entidades da sociedade civil
organizada, com recursos do Fundo de Desenvolvimento
Social), Gois tambm alcanou a posio de lder nacional em
setembro de 2010: 3.240 unidades habitacionais contratadas,
ultrapassando os Estados do Rio Grande do Sul e So Paulo
que eram os primeiros colocados (com 2.935 UH e 2.082 UH
contratadas, respectivamente3) (Fonte: Secretaria Nacional de
Habitao/MCidades);
No balano de um ano do Programa de Acelerao do Crescimento
2, Gois aparece como o Estado que mais contratou recursos do
programa PMCMV, na seleo de municpios com mais de 150
mil habitantes (e 99% de execuo), sendo que entre as capitais
brasileiras, Goinia tambm ocupa o 1 lugar no ranking de maior
execuo, com 96% de execuo (Fonte: Folhapress, 08/03/2012);
Na distribuio dos recursos habitacionais no territrio goiano,

em todos os programas e modalidades, o destaque o maior volume
de contrataes nos municpios do Entorno do Distrito Federal e na
Regio Metropolitana de Goinia, as duas maiores aglomeraes do
Estado.
A Regio Metropolitana de Goinia, atualmente composta por 20
municpios (a ltima alterao ocorreu em maro de 2010 por meio da
Lei Complementar n. 078/2010) e uma populao de 2.141.173 habitantes, conforme dados do Censo Demogrfico de 2010, aumentou
3
O detalhamento dos dados pode ser visto em Silva (2009).
257
sua participao no total da populao estadual e continuou crescendo acima da mdia do Estado na dcada (taxa anual mdia de 2,23%
contra 1,84% de Gois), e internamente metrpole, observa-se que
a periferia cresceu muito acima do Ncleo Metropolitano (taxa anual
mdia de 2,97% contra 1,77%)4, justificada, sobretudo, pelo movimento populacional em busca de moradia a custos mais acessveis.
Nossos estudos, ainda em carter preliminar, demonstram que o
espao da periferia da metrpole goiana, vem se tornando um locus
privilegiado da ao do capital imobilirio e produo habitacional recente, motivado, sobretudo, pelo preo da terra que vai promovendo
profundas mudanas na configurao desse espao conforme ilustra
a Figura 3, com a localizao dos novos empreendimentos habitacionais no espao urbano de Goinia e adjacncias.
No debate nacional, estudiosos so unnimes em apontar que:
(...) a produo habitacional que vem sendo feita no mbito do
PMCMV, e de forma mais ampla no chamado segmento econmico habitacional no Brasil , em grande parte, de pssima qualidade urbanstica e arquitetnica. No raramente os empreendimentos ficam em locais distantes dos centros urbanos, em reas
perifricas, implicando alto custo social (para implantao de infraestrutura, transporte, equipamentos e servios urbanos) e m
qualidade de vida. Freqentemente as implantaes das unidades
residenciais so inadequadas ao perfil dos terrenos. A produo
arquitetnica tambm revela fragilidades dentre as quais: o dimensionamento reduzido das unidades, a no-otimizao dos espaos
de circulao, e inflexibilidade das plantas para os diferentes perfis
familiares (WHITAKER FERREIRA e LEITO, 2011).
Conforme Adauto Cardoso, a generalizao do modelo de condomnio fechado, idealizado para o estilo de vida da classe mdia, e
depois para estes empreendimentos reproduz o modelo de comunidade fechada, sem integrao com a cidade (CARDOSO, 2011). No
entanto, no caso do PMCMV as reas de lazer no so suficientes para
o nmero de pessoas que moram ali, pois, no geral os conjuntos habitacionais so muito grandes, apesar de partirem da crtica que os conjuntos do Banco Nacional de Habitao eram demasiadamente gran4
Dados de Borges, Cunha e Moyss (2011)
258
des. Alm disso, o Programa no cuidou da questo fundiria, no h

um conjunto de instrumentos para controlar a especulao da terra,
o que poderia ser evitado se os instrumentos do Estatuto da Cidade,
que so de responsabilidade dos municpios, estivessem sendo usados.
Nas palavras de Mariana Fix (2011)5, trata-se da urbanizao
sem cidade, a expanso do capital financeiro no espao urbano. O
PMCMV alou a habitao a problema nacional de primeira ordem,
mas o definiu segundo os critrios do capital. O circuito imobilirio
passou a responder diferentemente aos fluxos de crdito, s polticas
urbanas e s lutas sociais, alimentando um circuito que procura maximizar os ganhos por meio de operaes especulativas com a terra.
Ou, como aponta Lcia Shimbo (2010), tem-se a normalizao das
prticas empresarias na produo do espao urbano e segregao socioespacial, atravs do empresariamento da produo habitacional.
Outro aspecto que tem conexo com esse modelo da nova poltica
habitacional que a intensificao da construo de ncleos habitacionais nas franjas das cidades, distantes dos centros urbanos, fora o poder pblico a estender a infraestrutura para uma rea alm da necessria, resultando em aumento do tempo e dos custos de deslocamento da
populao at o trabalho, escola ou lazer, e, conseqentemente, maior
impacto na mobilidade de transportes e circulao das cidades, alm
dos problemas scio-ambientais.
Dinmica do mercado imobilirio goiano

Tendo como pano de fundo o cenrio econmico favorvel: estabilidade monetria, crescimento da economia, recuperao do emprego formal, renda do trabalhador e consumo, mobilidade social (31,9 milhes
de pessoas subiram das classes mais baixas para as classes B e C entre
2003 e 2008) e crescimento da taxa de expanso do crdito imobilirio,
assistiu-se a estruturao de um cenrio muito dinmico cadeia produtiva da construo civil brasileira. Da mesma forma, o mercado imobilirio goiano vive um dos seus melhores momentos e auge de expanso,
para muitos analistas um boom imobilirio iniciado ao final de 2007.
Conforme dados da Associao do Mercado Imobilirio (ADEMI/
FIX, Mariana A. B. Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil. (tese de Doutorado). IE/UNICAMP, 01 de novembro de 2011; e
ARANTES, P. F. e FIX, Mariana. Minha Casa Minha Vida: o pacote habitacional.
(mimeo). In: www.correiocidadania.com.br/content/blogcategory/66/171
259
GO) compilados pela Cmara Brasileira de Indstria da Construo

(CBIC), o mercado goianiense havia alcanado o pico de desempenho
no ano de 1996 (ps Plano Real), o qual somente foi ultrapassado em
2003, arrefecendo novamente at meados 2007, quando ento passou
a exibir sucessivos recordes. Nas palavras dos empresrios do setor,
em termos de vendas de imveis, o ano de 2011 foi sui generis, conforme os grficos apresentados na Figura 1:
Figura 1 Mercado Imobilirio em Goinia e Aparecida de Goinia

Fonte: ADEMI/GO; Banco de dados CBIC. Elaborao: Observatrio das Metrpoles
Ncleo Goinia.
No que diz respeito ao volume de recursos do financiamento habitacional no Estado de Gois, as contrataes feitas pelos agentes do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e com recursos
do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) mostram o forte
crescimento ocorrido entre 2002 e 2011. De um total de emprstimos
habitacionais no valor de R$5,7 milhes do SBPE (a includo o financiamento imobilirio para aquisio, construo, material de construo, reforma ou ampliao) e R$71,8 milhes do FGTS passou-se
para R$2.598,3 bilhes e R$2.940,1 bilhes, respectivamente. Ou seja,
somando os recursos do SBPE e FGTS, num intervalo de 9 anos, o
volume de emprstimos habitacionais que girava em torno de R$77,5
milhes alcanou a cifra de mais de R$5,5 bilhes.
260
Figura 2 Recursos do financiamento habitacional em Gois

Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH/SBPE); CAIXA (FGTS), a partir do Banco de Dados
CBIC. Elaborao: Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia.
Conforme informaes da ADEMI/GO, somando a contribuio

de recursos de outras instituies que tambm entraram no mercado,
como o Banco do Brasil, Ita, Santander, Bradesco e HSBC, mais de
R$ 8 bilhes circularam no meio imobilirio goiano, em 2011, apenas em crdito imobilirio para fomentar a indstria da construo e
o financiamento direto ao muturio para a compra da casa prpria
(ADEMI.NEWS, 2012).
261
Grande parte do bom desempenho do mercado imobilirio goiano atribuda ao Programa Minha Casa Minha Vida somente entre 2009 e o primeiro semestre de 2011 o programa contabilizou em
Gois um total de R$ 3.522,7 bilhes em investimentos na contratao
de 55.628 unidades habitacionais (sendo 53.281 unidades pela Caixa
Econmica Federal, 813 unidades pelo Banco do Brasil e 1.534 unidades por outros agentes e instituies financeiras6).
Na distribuio dos financiamentos goianos por faixa de renda, observa-se a mesma lgica dos dados nacionais de inflexo no
atendimento em favor das classes de menores rendas: em 2002, nas
contrataes do FGTS, a faixa de renda acima de 6 salrios mnimos
abocanhava 54,20% dos emprstimos habitacionais e a faixa de 3 a 6
salrios mnimos outros 41,70% dos emprstimos enquanto a faixa
at 3 salrios mnimos participava com apenas 4,10%. A partir de 2006
essa lgica comea a se inverter, chegando em 2010 numa distribuio totalmente diversa: a faixa de renda at 3 salrios mnimos deteve
39,04% dos emprstimos e a faixa de 3 a 6 salrios mnimos outros
56,56% enquanto que a faixa mais alta, acima de 6 salrios mnimos
ficou com apenas 4,40% do crdito habitacional7.
No territrio do Estado de Gois, a distribuio dos recursos do
PMCMV, tanto os de origem do Fundo de Arrendamento Residencial
(faixa de renda 0 a 3 salrios mnimos), quanto os do Programa Nacional de Habitao Urbana (de 3 a 6 e de 6 a 10 salrios mnimos), assim como a distribuio dos recursos do Programa Crdito Solidrio,
mostra a concentrao dos novos empreendimentos habitacionais na
Regio Metropolitana de Goinia (RMG) e Entorno do Distrito Federal, seguido pela participao do Sudoeste e Sudeste de Gois.
No total do Estado, a mdia de custo por m2 da unidade habitacional dentro do PMCMV (48 m2) R$952,16. E entre as regies de planejamento de Gois, curiosamente, o custo mdio do m2 da UH na RMG fica
bem abaixo dos preos praticados em outras regies do Estado (Centro,
Entorno do Distrito Federal, Norte, Oeste, Sudoeste e Sul Goiano), certamente um reflexo do lcus privilegiado de produo destes empreendimentos no espao metropolitano, do peso do preo da terra nos demais
municpios da periferia, e ao portflio/know-how, bem como tipologia
dos produtos das empresas atuantes no entorno do Plo metropolitano.
6
7
Conforme Marinho e Fernandes (2011).

Dados mostrados por Borges e Moyss (2011).
262
Quadro 1 GOIS EMPREENDIMENTOS PMCMV: PRODUO E

VALOR MDIO POR REGIES DE PLANEJAMENTO
Local
Centro Goiano (Eixo BR-153)
N de UH
3.600
Valor mdio p / UH
R$ 49.284,42
Custo mdio p /
m UH de 48m
R$ 1.026,76
Entorno do Distrito Federal
11.186
R$ 47.033,57
R$ 979,87
Metropolitana de Goinia
13.921
R$ 44.203,78
R$ 920,91
Nordeste Goiano
18
R$ 44.063,87
R$ 918,00
Noroeste Goiano
198
R$ 43.213,11
R$ 900,27
Norte Goiano
237
R$ 50.012,20
R$ 1.041,92
Oeste Goiano
322
R$ 44.227,89
R$ 921,41
Sudeste Goiano (Estrada de Ferro)
895
R$ 41.954,61
R$ 874,05
Sudoeste Goiano
1.874
R$ 44.773,33
R$ 932,78
Sul Goiano
1.535
R$ 48.271,82
R$ 1.005,66
Total Global
33.786
R$ 45.703,86
R$ 952,16
Fonte: Caixa Econmica Federal (posio at 25/10/2010).
Pesquisa de preos do CRECI-GO/Depami (2011) avaliou o comportamento dos preos mdios de imveis praticados em Goinia e
Aparecida de Goinia. Em Goinia a mdia geral do metro quadrado dos apartamentos em lanamentos (especificamente apartamentos
em construo) ficou em R$3.279,14 na comparao feita com os
valores encontrados em dezembro de 2010, quando a mdia era de
R$2.965,34, evidenciou-se a valorizao de 10,58% no preo do m2,
bem acima de todos os ndices de preos (ndice Geral de Preos do
Mercado, ndice de Preos ao Consumidor Amplo, ndice Nacional de
Custo de Construo, Custo Unitrio Bsico de Construo-Gois) e
remunerao da caderneta de poupana. J em Aparecida de Goinia,
no mesmo perodo, os preos esto mais em conta: R$2.253,59 o
preo do metro quadrado mdio dos lanamentos o estudo aponta
que o menor preo em Aparecida de Goinia acontece em funo da
disponibilidade de reas, que maior, diminuindo o custo do terreno.
Todavia, na comparao com os valores encontrados em dezembro de
2010, quando a mdia era R$2.028,87 a valorizao no preo do m2
foi maior que a registrada no Plo Metropolitano: 11,08%, evidenciando o efeito da especulao imobiliria na regio.
263
Espacializao da produo de moradia na RMG

A Regio Metropolitana de Goinia na ltima dcada, conforme
dados do Censo Demogrfico de 2010 (IBGE, 2011), cresceu acima da
mdia do Estado e das demais mesorregies geogrficas, ganhando a
agregao de 429.844 pessoas (incremento de 24,66%) e totalizando
uma populao de 2.141.173 habitantes. Internamente, a periferia
cresceu muito acima do Ncleo Metropolitano (taxa anual mdia de
2,97% contra 1,77%), e a maioria dos municpios continua crescendo
a taxas superiores registrada no municpio Plo.
Quadro 2 RMG*: Populao e Taxa Geomtrica de crescimento
Municpios
Nvel de
Integrao
Populao Total
Residente
Participao
no Estado
de Gois
2000
2000
(%)
2010
2010
(%)
Incremento
(%)
Taxa
geomtrica
de crescimento
(ao ano)
Abadia de
Gois
Baixa
4.971
6.876
0,10
0,11
38,32%
3,29
Aparecida de
Goinia
Muito Alta
336.392
455.657
6,72
7,59
35,45%
3,08
Aragoinia
Baixa
6.424
8.365
0,13
0,14
30,21%
2,69
Bela Vista de
Gois
Muito Baixa
19.210
24.554
0,38
0,41
27,82%
2,48
Bonfinpolis
Mdia
5.353
7.536
0,11
0,13
40,78%
3,48
Brazabantes
Baixa
2.772
3.232
0,06
0,05
16,59%
1,57
Caldazinha
Muito Baixa
2.859
3.325
0,06
0,06
16,30%
1,51
Catura
Baixa
4.330
4.686
0,09
0,08
8,22%
0,76
Goianpolis
Baixa
10.671
10.695
0,21
0,18
0,22%
0,01
Goinia
Plo
1.093.007
1.302.0
21,85
21,69
19,12%
1,76
Goianira
Alta
18.719
34.060
0,37
0,57
81,95%
6,17
Guapo
Baixa
13.863
13.976
0,28
0,23
0,82%
0,10
Hidrolndia
Baixa
13.086
17.398
0,26
0,29
32,95%
2,89
Inhumas
Baixa
43.897
48.246
0,88
0,80
9,91%
0,94
Nerpolis
Mdia
18.578
24.210
0,37
0,40
30,32%
2,67
Nova Veneza
Baixa
6.414
8.129
0,13
0,14
26,74%
2,40
Santo
Antonio
de Gois
Mdia
3.106
4.703
0,06
0,08
51,42%
4,21
Senador
Canedo
Muito Alta
53.105
84.443
1,06
1,41
59,01%
4,74
264
Terezpolis
de Gois
Baixa
5.083
6.561
0,10
0,11
29,08%
2,59
Trindade
Mdia
81.457
104.488
1,63
1,74
28,27%
2,52
Total
1.743.297
2.173.1
34,84
36,20
24,66%
2,23
Fonte: Censo Demogrfico 2010 (IBGE, 2011). Elaborao:

Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia.* Composio conforme alteraes da Lei Completar Estadual n 078/2010.
Entre os municpios metropolitanos, trs deles esto entre os 10

maiores do ranking estadual nas taxas anuais de crescimento de Gois:
Goianira (6,17%); Senador Canedo (4,74%) e Santo Antonio de Gois
(4,21%). Outros trs municpios apresentaram taxas de crescimento
acima de 3%: Bonfinpolis (3,48%); Abadia de Gois (3,29%) e Aparecida de Goinia (3,08%) - este j totalmente conurbado ao Plo. E entre
os demais municpios, apenas 06 apresentaram taxas de crescimento
menores que s do Plo que teve uma taxa de crescimento de 1,76%.
Conforme o estudo Como Anda Goinia (2000), somente os 04
maiores municpios da regio metropolitana Goinia, Aparecida de
Goinia, Senador Canedo e Trindade, concentravam 90% da populao da regio, 92% do Dficit Habitacional e o maior nmero de
domiclios carentes e deficientes do espao metropolitano. E segundo
o estudo Assentamentos Precrios no Brasil Urbano (CEM/CEBRAP,
2009) nestes mesmos municpios (exceto Trindade) foram identificados um total de 8.482 domiclios em assentamentos subnormais e precrios, abrigando em torno de 9.177 pessoas.
Na anlise das alteraes evidenciadas entre 2000-2010 chama a
ateno o peso relativo do municpio de Goianira o 2 no ranking de
crescimento dos 246 municpios goianos, que passou de uma populao de 18.719 para 34.060 habitantes, e de Senador Canedo o 6
no ranking estadual de crescimento, que aumentou sua populao de
53.105 para 84.443 habitantes.
Vale registrar que o municpio de Goianira apresenta, desde os
anos 1990, um crescimento concorrente com o Plo Metropolitano ao
longo da rodovia GO-070, aonde vem se formando inmeros bairros
populares e continua aflorando novos lanamentos de loteamentos, caracterizado pelo abrigo de migrantes, pessoas socialmente excludas
das condies de moradia na metrpole e trabalhadores do plo industrial de Goianira (ALVES e CHAVEIRO, 2007), o que para muitos
analistas vem configurando uma tendncia de conurbao noroeste
265
de Goinia (Goianira e Trindade) um grande vetor da expanso da

periferia de Goinia (ALVES e CHAVEIRO, 2007).
O estudo denominado: Anlises de Crescimento Urbano e Simulao
para Avaliao de Sustentabilidade, realizado pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) em Goinia, aponta que, at 2050, a
cidade teria quase o triplo de sua rea atual. A simulao em mapa de
urbanizao para 2050 revela uma cidade espraiada e conurbada com
os municpios que integram o seu entorno, como Trindade, Senador
Canedo, Aragoinia, Goianira e Nerpolis, e no apenas Aparecida de
Goinia (O POPULAR, 2012) o que eles chamam de Crescimento
Urbano sob Presso, em direo periferia da cidade (O POPULAR,
2012), onde os servios pblicos so difceis de serem implantados e a
infraestrutura dispendiosa, induzindo, assim, segregao socioespacial das populaes ali instaladas.
Dentro do territrio do Plo o movimento do capital imobilirio,
nos anos recentes, vem definindo novas espacialidades e centralidades conforme ilustra o mapa ao final deste tpico (Figura 3) e
recentemente foram anunciados novos e gigantescos projetos, os quais
esto sendo chamados de as novas Cidades na Grande Goinia (O
POPULAR, 2012a). Entre os empreendimentos, que devero ser entregues at 2014, a maioria voltada para a classe mdia baixa, com preos
variando entre R$150.000 e R$ 300.000, esto:

Parque Eldorado bairro planejado, numa rea de 200.000 m2,

localizada no Parque Oeste Industrial (antiga rea do maior
conflito por terra de Goinia Sonho Real que terminou
com violento episdio de desocupao judicial), onde sero
construdas 6 mil unidades verticais, de 2 e 3 dormitrios, e
preo mximo de R$150.000 (com financiamento atravs do
PMCMV), distribudas em 50 torres com 17 pavimentos cada. O
empreendimento que ter infra-estrutura, inclusive um parque
pblico e equipamentos comerciais realizao do consrcio
de empresas CMO Construtora, Dinmica Engenharia, Engel
Construtora e Brasil Brokers Tropical Imveis;
No Goinia 2, sada para Nerpolis bairro redescoberto pelas
construtoras Brookfield Incorporaes, MCA e Masb, com a
urbanizao a cargo da Brasil Brokers Tropical Imveis (criao
do parque pblico Leoldio di Ramos Caiado, por meio de
recursos de compensao ambiental da Agncia Municipal
266
de Meio Ambiente) , apenas este ano sero lanados mais 3

grandes empreendimentos, com 06 torres, oferecendo mais de
500 unidades habitacionais, de 70 a 110 m2, e valor oscilando
entre R$150.000 e R$ 300.000;
Jardim Cerrado bairro planejado, sada para Trindade,
numa rea de 5.000 m2, onde sero erguidas 10 mil unidades
habitacionais, entre casas, sobrados e apartamentos, dentro do
conceito de auto-suficincia e strip mall modelo americano
com quadras comerciais classificado como o maior projeto
do PMCMV do Centro-Oeste, no qual j foram entregues 2.340
unidades, em realizao pela Brookfield Incorporaes;
Parque do Cerrado bairro planejado, no setor Monserrat,
em Aparecida de Goinia, dentro do conceito de condomnio
fechado, com 4.000 apartamentos de 2 e 3 quartos, preos
variando de R$120.000 a R$300.000, distribudos em 54 torres
com uma mdia de 10 pavimentos cada. O empreendimento ter
infra-estrutura, rea comercial com um mini-shopping, e todos
os edifcios sero construdos ao redor de um parque pblico,
com fontes de gua e mata nativa (realizao das construtoras
GLP, EBM, Terral e Brasil Brokers Tropical Imveis).
Todos estes projetos esto localizados em setores que vm passando por grande adensamento e o preo da terra ainda mais barato
do que em setores j consolidados. So regies que vem recebendo
intensa urbanizao e com grande potencial de valorizao, concentrando o maior nmero de lanamentos pelo Programa Minha Casa
Minha Vida, na modalidade Programa Nacional de Habitao Urbana
(PNHU) para faixas de renda acima de 3 salrios mnimos.
A seguir tem-se uma ilustrao em Mapa da localizao desses
novos empreendimentos e os principais os vetores de ao do capital
imobilirio no espao urbano de Goinia.
267
Figura 3 Localizao dos novos empreendimentos habitacionais espao urbano

de Goinia.
268
A mesma lgica de concentrao espacial observada na distribuio da habitao de interesse social no espao urbano de Goinia
estes, por sua vez, mais localizados nas franjas da cidade. o caso da
regio Sudoeste, onde est o principal locus desses empreendimentos:
Residencial Real Conquista (que abrigou as famlias da desocupao
Sonho Real) e Campos Dourados, promovidos pelo Governo de Gois
por meio de Cheque Moradia e em parceria com Governo Federal
(adjacncias dos municpios de Aparecida de Goinia/Setor Garavelo
e Abadia de Gois); mesma regio de localizao de vrios empreendimentos da Prefeitura de Goinia, atravs do programa A Casa da
Gente (Residencial Santa F; Residencial Buena Vista; e por ltimo,
Residencial Bertim Belchior); e dos empreendimentos de autogesto
coletiva Parque Eldorado Oeste, Lrios do Campo, Conjuntos Jardim
Botnico e Harmonia.
Noroeste, esto os Residenciais Paulo Pacheco, Senador Albino
Boaventura, Residencial Tremendo (sada para Goianira) e Jardins
Cerrado (sada para Trindade). Ao Norte o Residencial Orlando
Moraes. Nordeste, Residencial Frei Galvo e Joo Paulo II. E a Leste,
o Residencial Iris Ville, s margens da rodovia GO-010.
Conforme a pesquisa do CRECI-GO/Depami, apesar do dinamismo no segmento de imveis populares, em razo do Programa
PMCMV, as ofertas em Goinia tem importante peso dos produtos
voltados para a classe mdia-alta. De um universo de 158 empreendimentos pesquisados em Goinia, tem-se a seguinte variao tipolgica:
79,65% oferecem unidades de 2 e 3 Quartos; 3,41% so ofertas de 1
Quarto; 2,87% de apartamentos tipo Duplex; e 14,16% so de 4 e 5
Quartos o chamado segmento de alto-luxo, com preo mdio do m2
mais alto (R$4.979,54) e concentram-se em bairros nobres da cidade.
Para efeito de comparao, a pesquisa apurou o comportamento
de preos mdios de imveis por bairros de Goinia, apontando: de
um lado os preos do m2 mais caros, os setores: Marista (R$4.166,98),
seguido do Jardim Gois (R$3.913,67), Oeste (R$3.864,53), Bueno
(R$3.754,56), Alto da Glria (R$3.450,56) e Nova Suia (R$3.214,40).
De outro lado, os bairros com o preo do m2 mais baixo, e que vem
recebendo maior nmero de lanamentos do segmento econmico,
so: Parque Amaznia (R$2.530,91); Goinia II (R$2.404,58); Eldorado
(R$2.351,27); Negro de Lima (R$2.340,63); Vila Jaragu (R$2.277,95);
Moinho dos Ventos (R$2.245,41); Jardim Ip (R$2.111,26) e Jardim
Novo Mundo (R$1.732,30).
269
Uma especificidade local, como pode ser observada pelos novos

lanamentos e produo imobiliria recente, a imerso da moradia
nas imediaes de parques urbanos, um modelo originrio da classe
mdia alta que se propagou em Goinia com os empreendimentos de
luxo na iminncia dos Parques: Lago das Rosas, Buritis, Vaca Brava,
Flamboyant8 e Areio, fundamentado nas cidades jardins/cidades parques, que passa a ser aspirado pelas classes populares, tornando-se um
mote da ao do capital imobilirio na regio: Bairro Parque Amaznia (Parque urbano Cascavel); Goinia II (construo do parque
Leoldio di Ramos Caiado pelos incorporadores privados); Campinas
(Parque Campininha das Flores), dentre outros.
Entre os demais municpios da RMG, observa-se um movimento
mais intenso do mercado imobilirio em direo Aparecida de Goinia, Goianira, Senador Canedo e Trindade. As aes, tanto no mbito
do Programa de Acelerao de Crescimento (PAC-Habitao 1), quanto
no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida, evidenciam a maior
participao destes municpios. E numa segunda posio Bela Vista de
Gois, Hidrolndia e Nerpolis, conforme os dados da Quadro 3:
Quadro 3 - PROVISO DE MORADIA NA RM DE GOINIA: PROGRAMAS
PAC HABITAO 1 E PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA 1
PAC1 (Urbanizao e Produo Habitacional) 2007 a 2010
PNHU
(Faixa:
3-6 6-10
s.m.)**
PMCMV1 FAR
(Faixa de Renda: 0 a 3 s.m.)*
MUNICPIOS
Nome do Empreendimento
Aparecida de
Goinia
Bela Vista
de Gois
Prov. Hab Loteamento

Agenor Modesto
Urb. - Jd. Tiradentes
SUBTOTAL
Prov. Hab - Setor Primavera
Prod. Hab.
baixa renda Ass
Hab SATLITES
SUBTOTAL
N de
UH
96
Nome do
Invest.
Empreendi(milhes R$)
mento
N de
UH
Valor
(milhes R$)
N de
UH
3.790.40
Res Aguas
Claras
336
13.898.05
5.939.80
96
9.730.20
336
13.898.05
2.890
45
931.30
n.i.
1.515.00
45
2.446.30
2.890
89
89
Discusso que pode ser vista em Peres e Barbosa (2010) e Resende e Arrais (2011).
270
Prov. Hab Resid. Frei

208
Galvo
Prov. Hab - Resid. Gov. Jernimo Coimbra 3.203
Bueno
Urb.- Resid.
Buena Vista e Orlando Morais
6.695.0
Jardim do
Cerrado Mod I
456
65.469.50
Ires Irisville I 200
61.207.00
Ires Irisville Ii
191
200
440
448
464
353
2.572
112.698,03
5.391
Goinia
Prod. Hab.
p/ famlias de
baixa renda
UEMP
Goianira
Hidrolndia
Inhumas
n.i.
3.932,2
SUBTOTAL
Prod. Hab.
p/ famlias de
baixa renda
UEMP
Prod. Hab.
Baixa renda
Mulheres Negras Dandara
do Cerrado
SUBTOTAL
Prov. Hab. Zona Central
Prov.Hab. Lot.
Alfaville
Prov. Hab.Setor Sol Nascente
SUBTOTAL
133.371.50
n.i.
1.328.80
Res Lago
Azul II
500
19.499,18
n.i.
4.545.00
5.873.80
19.499,18
1.282
296.50
Res Hidrolndia I
500
18
450
17.519,98
471
23
371.70
194
42
680.40
65
1.052.10
500
140
SUBTOTAL
Res Dona
Alda de A.
Tavares - 1
Res Dona
Alda de A.
Tavares - 2
-
640
24.656,35
666
n.i.
2.015.20
Res Palace
So Francisco
282
10.997,99
2.148.60
4.163.80
282
10.997,99
734
Nerpolis
Santo Antnio
de Gois
Conj Res
Bertim
Belchior I
Jardim do
Cerrado Mod III
Jardim do
Cerrado Mod II
Jardim do
Cerrado Mod IV
Conj Res
Bertim
Belchior II
-
5.391
Prov.Hab. entrada do Jd.

das Oliveiras
Senador Canedo
Urb. - Parque
Alvorada
SUBTOTAL
271
1.282
194
666
173
734
Urb. - Setor
Maripolis
Urb.- St. Palmares e Bandei1.200
rantes
SUBTOTAL
-
Trindade
TOTAL GERAL
4.835
1.946.20
Res.Jardim
Scala
2.743.60
Res. Samarah
232
e Pai Eterno
1.200
1.787
1.787
13.873
4.689.80
1.432
50.036,51
161.624,00
6.212
249.306.09
* Recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) subsdio quase integral;
** Programa Nacional de Habitao Urbano (PNHU) Carta de Crdito Individual e

Associativo financiamento subsidiado do FGTS.
Fonte: Caixa Econmica Federal e Ministrio das Cidades (posio at 25 de outubro
de 2012) e Brasil (2010).
No mbito da autogesto coletiva, foram contratadas pelo Programa Crdito Solidrio 3.240 unidades habitacionais no Estado de
Gois, sendo 43% destas na RMG: 1.382 UH, dentre as quais 1.095 UH
em Goinia; 200 UH em Aparecida de Goinia; 52 UH em Guap e 48
UH em Senador Canedo. E pelo Programa Minha Casa Minha Vida/
Programa Habitacional Popular (PMCMV/PHP) Entidades, at abril
de 2012 foram contratadas 1.051 UH, sendo 424 UH em Goianira, 200
UH em Bela Vista de Gois, 195 UH em Goinia, 183 UH em Guap,
e 49 UH em Abadia de Gois.
Quadro 4 PROVISO DE MORADIA NA RM DE GOINIA: PROGRAMAS CRDITO
SOLIDRIO E PMCMV-ENTIDADES*
Crdito Solidrio (2005 a 2011)
MUNICPIOS
Empreendimento/
Entidade
N de UH
Organizadora
PMCMV/PHP-Entidades* (2009 a 2012)

Empreendimento/
Entidade
Organizadora
Invest. R$
(milhes)
N de
UH
Invest. R$
(milhes)
Res. Abadia GO - IV
E. (Habitat p/ Humanidade)
49
1.804.45
Bairro Jd. dos Ips

(Movimento Donas 200
de Casa)
4.086,20
Res. Sussuapara (AME200

TUR)
Abadia de
Gois
Aparecida
de Goinia
Bela Vista
de Gois
272
10.551.39
Goinia
Goianira
Guap
Senador
Canedo
Lrio dos Campos

(Assoc. Hab. Morar
Bem)
Residencial Vida
Nova (Assoc. Hab.
Vida Nova)
Loteamento Parque
Eldorado Oeste I
(UEMPGO)
Lrio dos Campos II
(MLCP)
Loteamento Parque
Eldorado Oeste II
(UEMPGO)
Loteamento Parque
Eldorado Oeste II
(UEMPGO)
Conj. Res. Paulo
Pacheco 1 (Coop.
ACONCHEGO)
Conj. Res. Paulo
Pacheco 2 (Coop.
ACONCHEGO)
Residencial TREMENDO (ADTEGO)
120
2.249.99
Res. Jd. Botnico Conj. I (Assoc. Hab.

Vida Nova)
74
2.885.99
50
942.5
Res. HARMONIA (As46

soc. Hab. Fora Leste)
1.790.94
137
2.563.85
Res. Jd. Botnico Conj. II (Assoc. Hab.

Vida Nova)
75
2.924.89
137
2.563.85
150
2.802.83
150
3.409.38
154
3.507.01
127
2.892.66
57
1.299.60
SUBTOTAL
1.095
23.431,98
195
7.601.82
Res Vila Adilair II A
155
5.965.58
Res Vila Adilair II B
137
5.342.36
Res. PLANALTO III
132
6.863.99
SUBTOTAL
424
18.171.93
52
1.461,52
Res Buritis II
100
3.878.81
Res Buritis III
83
3.236.83
52
1.461,52
183
7.115.64
48
1.382,40
1.382
38.584,10
1.051
45.245,23
Residencial BURITIS I (UMIS)

SUBTOTAL
Residencial ESPLANADA (ONG
Pr-Moradia)
TOTAL GERAL
* Recursos do Fundo de Desenvolvimento Solidrio (FDS);

Programa de Habitao Popular Entidades.
Fonte: Ministrio das Cidades (contrataes at 03/04/2012).
273
Consideraes finais
A anlise dos dados dos programas habitacionais que vem sendo executado no espao metropolitano de Goinia mostra como o
dinamismo do mercado habitacional, no perodo recente, de modo
especial no segmento econmico, vem beneficiando a regio: como
exemplo, o desempenho do Estado de Gois nas contrataes dos Programas Minha Casa Minha Vida e Crdito Solidrio (vice-lder e lder
nacional), com maior concentrao de empreendimentos na Regio
Metropolitana de Goinia, principalmente Aparecida de Goinia, Goinia, Goianira, Senador Canedo e Trindade.
No entanto, os dados do vertiginoso crescimento populacional
que continua se manifestando na regio, em especial nos municpios
vizinhos ao Ncleo Metropolitano e na periferia da metrpole, evidencia uma poltica ainda aqum do necessrio. Dada a polarizao
exercida pela Capital, a conseqncia mais imediata que muitos dos
problemas sociais de Goinia so transferidos aos demais municpios
metropolitanos.
Vrios estudos vm apontando que a produo feita no mbito do
PMCMV e, de forma mais ampla, no segmento econmico habitacional no Brasil , em grande parte, de pssima qualidade urbanstica e
arquitetnica, alm das localidades (geralmente distantes dos centros
urbanos) implicando alto custo social (de se levar infra-estrutura e servios urbanos) e m qualidade de vida. Tal crtica parece se confirmar
na espacializao destes novos empreendimentos da metrpole goianiense observa-se o intenso movimento do capital imobilirio em direo as cidades vizinhas metrpole, mais precisamente s margens
das vias de acesso ao Ncleo Metropolitano (conforme evidencia o
mapa apresentado na Figura 3).
Outra faceta desse processo a mercantilizao da natureza em
decorrncia das formas de ocupao do solo urbano, tanto por parte
dos agentes da construo civil (proprietrios de terras, imobilirias,
construtoras) quanto das incorporadoras que se utilizam de estratgias agressivas, poltica, econmica e ideologicamente9.
Um exemplo recente desta ousadia perversa o lanamento feito pela Brookfield,
na Regio Norte de Goinia de torres de apartamento em local inadequado, j que
est localizado em rea de possveis alagamentos do Rio Meia Ponte e em reas de
Preservao Permanente em troca a empresa ofereceu a urbanizao do parque
pblico Leoldio di Ramos Caiado, em forma de compensao ambiental, recebendo
274
Criada na dcada de 1930, no se previa para Goinia reas de expanso urbana. Porm, como ressalta o prprio Plano Diretor atual da
cidade, o processo de periferizao e de segregao de grandes contingentes de populao de baixa renda foi o grande responsvel pela
ampliao do permetro urbano de Goinia, fenmeno que provocou
sucessivas mudanas na lei de zoneamento da capital, empurrando
para cada vez mais longe a moradia dos mais pobres e agravando os
problemas socioambientais.
A poltica habitacional contempornea, da forma em que vem
sendo executada, no se diferencia das polticas anteriores, pois, continua com a mesma lgica de assentamento, distanciando as populaes
pobres das reas urbanas consolidadas, onde h condies de infra-estrutura fsica e social. De certa forma, contraria o que sugere o Centro das Naes Unidas para os Assentamentos Humanos/HABITAT:
(...) Moradia adequada mais do que um teto sobre a cabea. Tambm significa privacidade adequada; espao adequado; acessibilidade fsica; segurana adequada; segurana da posse; estabilidade
estrutural e durabilidade; iluminao, aquecimento e ventilao
adequados; infraestrutura bsica adequada, como equipamentos
de gua, esgoto e coleta de lixo; qualidade ambiental e fatores relacionados sade apropriados; bem como localizao adequada
e acessvel ao trabalho e outros equipamentos bsicos; e tudo isso
deve estar disponvel a custos acessveis. (ONU-HABITAT, 2003)
Analisando-se as condies de moradia no Brasil em geral, e na

Regio Metropolitana de Goinia em particular, a partir dos parmetros acima descritos, evidenciam-se necessidades habitacionais considerveis ainda no satisfeitas. Os problemas habitacionais brasileiros,
particularmente visveis nas aglomeraes urbanas, incluem como
regra: a segregao espacial da populao pobre em assentamentos
informais, a carncia de moradias, a escassez de servios e de infra-estrutura urbana, dificuldades de acesso s oportunidades de emprego produtivo e a ocupao de reas de risco e legalmente protegidas.
Segundo Maricato (2005), a escassez relativa e os elevados preos da
terra urbana decorrentes de uma poltica de uso do solo inadequada
colaboram para aumentar os problemas habitacionais do pas.
a chancela do poder pblico. Ressalte-se que o lanamento, a mdia e as vendas no
esperaram o aval dos rgos pblicos autorizando o empreendimento.
275
Referncias
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276
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278
A novas formas de proviso de moradia

e seus impactos na reconfigurao
socioespacial do aglomerado sarandi-maring
entre 2009 e 2011
Beatriz Fleury e Silva
Ricardo Dias Silva
Introduo
ste artigo apresenta os resultados da pesquisa: As novas formas

de proviso de moradia popular e seus impactos na re-configurao
socioespacial do aglomerado Sarandi-Maring, desenvolvida pelo
Observatrio das Metrpoles - Ncleo Regio Metropolitana de
Maring. Foram analisados os reflexos da produo privada de
habitao de interesse social entre 2009 e 2011, momento em
que se produz um nmero significativo de unidades atravs do
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Reconhecimento do
forte direcionamento dos financiamentos federais para os agentes
do setor privado que concentram a maior parcela da produo
habitacional no aglomerado, seguido pela proviso estatal atravs
do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC) e de recursos do
Oramento Geral da Unio (OGU). A realidade local demonstra a
influncia desta ao na reorganizao espacial do territrio e nas
condies de acesso habitao, caracterizada pela periferizao
e descaso com a otimizao dos equipamentos, infraestrutura e
melhor mobilidade urbana.
A oferta de habitao aumentou sem direcionamento para a
faixa de renda de 0 a 3 salrios mnimos, parcela mais representativa
do dficit habitacional apontado nos Planos Locais de Habitao
de Interesse Social (PLHIS) dos trs municpios, elaborados entre
2008 e 2010, perodo em que simultaneamente se reduziu o controle
279
A novas formas de proviso de moradia...
estatal e a participao popular na tomada de deciso, alterando os

direcionamentos da poltica habitacional no incio da dcada.
1. Do estatuto da cidade ao programa minha casa minha vida

O Estatuto das Cidades (BRASIL, 2001), representa um passo
importante na formatao de uma poltica urbana participativa e com
controle social. No entanto apresenta um conjunto de instrumentos
que, mesmo com pretenses amplas como promover a justia social
e urbana e alinhavar planos nacionais, estaduais, metropolitanos e
municipais, tem sido manipulado pelo capital imobilirio com amparo
da gesto pblica. A proposio da aq a garantia a todos do direito
de acesso cidade, mas sua implementao tem demonstrado extrema
resistncia na aceitao de alguns de seus instrumentos, como, por
exemplo, o IPTU1 Progressivo.
Dentre seus instrumentos, o que mais se anseia provocar
alteraes no quadro do direito moradia e cidade so as Zonas
Especiais de Interesse Social (ZEIS). Sem dvida sua insero nos
diversos Planos Diretores aprovados no pas um saldo positivo, mas
deve ser combinado com normas urbansticas que reconheam as
especificidades das reas a serem regularizadas e com processos de
gesto democrtica. Os moradores esto sendo inseridos na cidade
tendo suas reas de residncia reconhecidas, mas no so de fato
integrados na sociedade. Para tanto, precisariam ser reconhecidos
socialmente como iguais, como portadores dos mesmos direitos ao
espao urbanizado. Isso faz sentido no momento que, como j dito,
haja reconceituao do que vem a ser o direito cidade, que no
claro e consensual, pois, como afirma Piffer et alii (2011), (...) visto que
nem o significado desse direito moradia foi algum dia transformado
em lei, deixando a cargo do interlocutor e, consequentemente, do
mercado imobilirio a sua interpretao.
Com a criao do Ministrio das Cidades houve significativo ganho
para todos os segmentos envolvidos com as lutas urbanas, pois, pela
primeira vez, tem-se um tratamento integrado das polticas urbanas,
na medida em que foi superado o recorte setorial da habitao,
do saneamento e dos transportes para integr-los, levando em
considerao o uso e a ocupao do solo. A novidade no processo est
1
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
280
Beatriz Fleury e Silva | Ricardo Dias Silva
na substituio de uma poltica pblica de via nica, a via do Estado,

pelo maior dilogo com os movimentos sociais e a sociedade em geral,
sendo um dos mecanismos para que isto ocorra a Conferncia das
Cidades e o prprio Conselho das Cidades.
Nesta plataforma foi elaborada, em 2004, a nova Poltica Nacional
de Habitao regida, entre outros princpios, pelo direito moradia
digna; pela funo social da propriedade urbana; pela questo
habitacional como poltica de Estado, pelo compromisso com a
proviso de moradia e a regularizao de assentamentos precrios.
Na segunda gesto do Governo Lula, dando continuidade a
poltica urbana mas diminuindo com isso, segundo Maricato (2011),
o poder do Ministrio das Cidades, foram lanados o Programa de
Acelerao do Crescimento (PAC) em 2007, o Programa de Acelerao
do Crescimento Habitao em 2010 e o Programa Minha Casa Minha
Vida (PMCMV) 1 e 2 em 2009 e 2011 respectivamente. O Governo
Lula com estas aes atendeu tanto aos movimentos sociais como o
setor empresarial, o que demonstrou um atendimento ao capital por
meio de preparao de um terreno para que ele se estabelecesse de
forma mais tranquila.
Esta uma das lgicas do Programa Minha Casa Minha Vida,
que entre outros objetivos busca dar vazo ao excedente fundirio.
Apesar dos avanos da poltica habitacional brasileira, cabe destacar,
como coloca Arantes e Fix (2009), que ainda no se assiste a profundas
alteraes. O PMCMV em especial, no foi formulado a partir das
caractersticas intrnsecas ao problema habitacional, mas sim das
necessidades impostas pelas estratgias de poder, dos negcios e
das ideologias dominantes. Ou seja, obedece aos critrios do capital
imobilirio e da mquina poltica eleitoral.
Alm disso, vem descolado de um plano a longo prazo, uma vez
que desconsidera avanos institucionais recentes na poltica urbana,
como as ZEIS e o Plano Nacional de Habitao, que, como ressalta
Bonduki (2010), foi atropelado pelas medidas do governo em conter
a crise econmica e dinamizar a construo civil; e assim, assiste-se
a inseres pontuais, por exemplo, em reas no programadas pelos
planos diretores e de habitao, caso das cidades em estudo.
O PMCMV que j absorve a maior parte da produo
habitacional brasileira e propaganda resolver o dficit habitacional,
inclusive da populao que viria a residir nas ZEIS neste caso,
tem caminhado no contrafluxo, pois o que se assiste so conjuntos
281
populares em reas eleitas pelo capital imobilirio, segundo seus

critrios, uma vez que at mesmo os usurios so escolhidos pela
definio do investimento.
2. O aglomerado metropolitano Sarandiaring

A Regio Metropolitana de Maring/PR (figura 1) tem sido objeto
de estudo da Rede Nacional Observatrio das Metrpoles desde 2005.
O estudo em rede As novas formas de proviso da moradia e seus impactos
na reconfigurao espacial das metrpoles um dos mais recentes. Ele
objetivou estudar as alteraes na configurao socioespacial das
metrpoles brasileiras, ao longo da presente dcada, promovida pelas
novas formas de proviso de moradia destinadas s classes de menor
renda, assim como os rebatimentos frente democratizao de acesso
moradia digna, ao mercado de trabalho e aos servios pblicos e
privado.
Especialmente o Ncleo da Regio Metropolitana de Maringa
buscou retratar o impacto neste territrio trazido nos ltimos anos
pelo novo quadro legal colocado com a nova Politica Habitacional
Nacional e ao mesmo tempo com o Programa Minha Casa Minha Vida.
As cidades de Sarandi e Maring (figura 2) fizeram parte de
uma extensa rea colonizada, de mais de 500 mil alqueires, adquirida
pela Companhia de Terras Norte do Paran que foi sucedida pela
Companhia Melhoramentos Norte do Paran. Tanto Maring
como Sarandi, ao longo de sua formao e desenvolvimento,
experimentaram processos distintos que se refletiram na forma
urbana que foi fortemente influenciada pela concepo de seu plano
original. Hoje tambm o Municpio de Paiandu compe a mancha
conurbada da Regio Metropolitana de Maringa (RMM), porm com
menor dinmica.
282
Fig. 1 Mapa dos Municpios pertencentes Regio Metropolitana de Maringa.

Fonte: Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maringa,2011
Figura. 2 rea urbana dos municpios Paiandu, Maring e Sarandi
283
A desigualdade entre os municpios a principal questo regional.

Maring, cidade plo, apresenta ndices de renda, de incremento
econmico, organizao institucional, demografia, habitao e de
violncia bastante diferenciados daqueles dos demais municpios.
Cabe destacar que processos de segregao scio-espacial foram os
definidores da atual espacialidade, especialmente na rea conurbada.
Segundo dados do Censo Demogrfico de 2010 (IBGE, 2011),
embora a RMM tenha um entorno que se adensa e que se mantm
com crescimento urbano e total acima da mdia estadual (1,6% ao
ano), ainda tem na sua cidade plo o principal foco deste crescimento,
possuindo taxa maior que o dobro da mdia do Estado do Paran
(2,15% ao ano), tendo Paiandu e Sarandi, crescimento de 0,69% ao
ano e 0,72% ao ano respectivamente. Tal comportamento espelha
pouco o padro das regies metropolitanas brasileiras, no qual o
crescimento das periferias metropolitanas supera o dos respectivos
ncleos. Isso demonstra dois processos concomitantes: um certo
controle atual dos municpios menores sobretudo Paiandu e Sarandi,
que anteriormente mais cresciam e alto incremento econmico de
Maring que atraiu novos moradores.
Os dados demonstram que se mantm o ritmo de crescimento do
territrio, indicando uma possvel manuteno do processo de segregao
scio-espacial, verificado desde dcada de 1970 (RODRIGUES, 2005),
uma vez que a cidade plo de Maring ampliou em seu ltimo plano
diretor, o tamanho dos lotes mnimos para 400m2 (exceto em reas de
ZEIS), que somados ao alto valor do solo, tem direcionando mais uma
vez a populao de baixa renda para as cidades vizinhas.
3. Proviso de moradia entre 2009-2011:

limites Ao direito a cidade
A atuao estatal, segundo a despeito de sua autonomia relativa,
correlata de interesses classistas e capitalistas no ambiente
construdo e a eles se vincula sincronicamente no espao urbano,
tornando vivel, abrindo caminho e assegurando (...) a capacidade
intrnseca e cada vez mais constante do ramo imobilirio em extrair
capital para aventuras lucrativas (...) (GOTTDIENER, 1997, p. 187).
Em Maring, a nova poltica habitacional refletiu no positivo

desempenho do mercado imobilirio, que segundo a Secretaria
284
Municipal de Habitao, cresceu de 30 unidades/ano, entre 1980 e 2008,

para 320 unidades/ano, entre 2009 e 2011. Esses dados demonstram um
aumento significativo da atuao do capital privado atravs do PMCMV
na produo de habitao, em aproximadamente 10 vezes mais unidades
por ano. Assiste-se, como em outras regies do pas onde o PMCMV
tem atuado, ao enfraquecimento do setor pblico como promotor e o
fortalecimento da proviso privada, tanto no direcionado dos produtos
ofertados como na definio de tipologias, custo, localizao e pblicoalvo, os quais tem pouca ou nenhuma correlao com os planos diretores
e de habitao elaborados nos ltimos anos.
Desde 2010 o setor privado que est investindo na construo
civil na cidade, atendendo na maioria das vezes a populao na
faixa de 3 a 9 salrios mnimos (s.m.). Estas empresas totalizam
6 construtoras, sendo 4 locais e 2 externas. Entre elas se destaca a
empresa nacional MRV Engenharia (Belo Horizonte/MG) que possui 5
empreendimentos, entre finalizados e em incio das obras. Importante
notar a rapidez com que so vendidos os imveis, antes mesmo da
prpria concluso do projeto. O imvel na planta, segundo dados da
empresa MRV, sofrem valorizao de 1 a 2% ao ms, independente de
melhorias em seu entorno.
Figura 3 Localizao dos maiores conjuntos habitacionais por construtoras, sendo 1-2 WEGG
(local), 3-7 MRV e 8-11 SIAL (externas). Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de
Habitao
285
At abril de 2011, segundo a secretaria de habitao do municpio,

as moradias aprovadas do PMCMV iriam atender 13% do dficit. O
restante tem atendido a faixa de renda mais interessante para o capital
imobilirio. No entanto, esses investimentos esto, em sua maioria, em
reas afastadas da cidade, com exceo dos voltados para 3 a 6 s.m.,
devido ao preo superfaturado do solo e valor dos imveis.
Segundo o Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento
do Mercado Imobilirio e Condominial (INPESPAR), entidade do
Sindicato da Habitao e Condomnios do Paran (Secovi-PR), os
imveis residenciais em Maring em 2010 tiveram uma valorizao
mdia no ano de 24,4%, sendo o maior ndice registrado entre as
cidades paranaenses com mais de 300 mil habitantes. Em 2009 o
metro quadrado de casas e apartamentos custava R$1.467,85; em 2008
R$1.179,95.
Figura 4 Mapeamento PMCMV em Maring 2009-2011, para a faixa de 0 a 3 s.m.

Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao
O primeiro conjunto lanado em Maring atravs do PMCMV

(iniciado pelo PAC e transferido ao programa) foi o Residencial
Christina Helena Barros, aprovado em 2009, pela empresa local
Wegg Loteamentos e se localiza no Loteamento Sumar, prximo ao
Contorno Norte. Esse empreendimento contou com um emprstimo
de aproximadamente R$12.240 milhes, sendo vendidos no valor de
286
R$76,5 mil (empreendimento para famlias com renda de 3 a 6 s.m.). Um

ano depois foi lanado o Residencial Christina Helena Barros II, com
um aumento em seu valor total para R$108 a R$128 mil. O Christina
I oferecia 160 unidades divididas em cinco blocos que possuam uma
preocupao com o lazer, por isso incluam quadra poliesportiva, salo
de festas, playground e churrasqueira. Apartamento com 3 quartos,
sala com 2 ambientes, cozinha, rea de servio e banheiro social.
Fig. 5 - Conjunto Albino Meneguetti (horizontal) e Iraj (vertical) ao fundo Distrito de Iguatemi
0 a 3 s.m.
Fonte: Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maringa, 2011
Figura 6 Mapeamento PMCMV em Maring 2009-2011, para a faixa de 3 a 6 s.m.

287
Figura 7 Mapeamento PMCMV - MRV 2009-2011, para a faixa de 3 a 6 s.m.

interessante notarmos que em Maring, praticamente todos

os investimentos realizados pela iniciativa privada so verticais,
demonstrando uma ampliao de escala bastante forte, minimizados
pela oferta de equipamentos no entorno, porm de mobilidade reduzida
pela grande distncia da sede ao centro (no caso dos Distritos). J os
dois conjuntos horizontais em Maring, o Residencial Dolores Duran
I e II, no s esto distantes do centro, mas tambm localizam-se alm
do contorno norte da cidade, ampliando os problemas de mobilidade
e acentuando o processo de segregao.
Paralelo ao PMCMV, segundo a Secretaria de Habitao, o
municpio vem realizando, com verbas do OGU e PAC, outros
conjuntos habitacionais, estes sim para famlias na faixa de renda entre
0 e 3 s.m., porm replicando os efeitos segregadores do passado, uma
vez que se localizam em distritos da cidade plo ou nas franjas do
permetro urbano .
288
Figura 8 Mapeamento PAC - 2009-2011, para a faixa de 0 a 3 s.m.

Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao.
Figura 9 Conjunto PAC 2 em Maring 0 a 3 s.m.

Em Sarandi, entre 2009 e 2011, trs conjuntos foram implantados fruto

do PAC e PMCMV, sendo este ltimo realizado para acomodar o antigo
Conjunto Mutiro implantado na dcada de 1980 e declarado como
assentamento de risco. O Conjunto Mau, mesmo proporcionando
uma moradia em rea de maior qualidade urbana, no oferece
capacidade para abrigar famlias do antigo conjunto e restringe uma
conquista anterior que era o acesso a cidade, pois est localizado no
limite do permetro urbano, tendo como barreiras a linha frrea e
um grande vazio urbano. Por este motivo fazia parte da ltima
prioridade elencada nas zonas especiais de interesse social do PLHIS
do municpio. Destinado a pessoas de renda mensal de 0 a 3 salrios
289
mnimos composto por 343 casas de 50m2 com aproveitamento de

guas pluviais e tambm uma Academia da Primeira Idade (API).
Figura 10 Localizao conjuntos habitacionais e unidades isoladas 2009-2011 em Sarandi.

4. Financiamento de moradia no aglomerado

entre 2010 e 2011
Em junho de 2011, com a aprovao do PMCMV 2 houve aumento
do teto mximo do custo da obra, aumentando o acesso habitao.
Foi criado um mecanismo de segurana na aquisio e manuteno
do financiamento da casa, sendo o contrato feito no nome da esposa.
Este mecanismo importante, mas no toca na questo que leva
permanncia das famlias no Programa: a gerao de renda, ou seja,
vincular o PMCMV a um programa de capacitao para renda. Isso
primordial na manuteno deste direito adquirido. Um exemplo
o Conjunto Mau em Sarandi que, entregue h apenas 11 meses, j
possui aproximadamente 20% de suas casas repassadas a terceiros,
algumas com ampliaes ilegais.
Entre 2010 e 2011 em Maring, os produtos habitacionais
intermediados pela Caixa Econmica Federal representaram 7.748
unidades e movimentaram um valor de R$759.886.028,76, sendo que
290
somente o PMCMV representou 58,07% deste total em 2010, subindo

para 77,61% em 2011, demonstrado como vem crescendo a proviso
de moradia.
Quanto s fontes de financiamento, era predominante em 2010,
o uso dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
(SBPE), porm em 2011 este foi ultrapassado pelos recursos
direcionados para o PMCMV, sendo que dentro deste programa
duplicou-se os contratos individuais.
Tabela 1 - Produtos habitacionais - Maring 2010
Descrio
Quant.
Soma
Pr-Cotista
R$1.097.749,90
Contrataes Pessoa Fsica - Contratao Recursos Fundo de

Garantia do Tempo de Servio (FGTS)
467
R$29.211.921,79
Contrataes Pessoa Fsica - Contrataes Recursos Caixa

Econmica Federal/SBPE
946
R$118.306.296,41
Contrataes Pessoa Jurdica - Imvel na Planta/Apoio

Produo/Alocao Fundo de Garantia do Tempo de
Servio (FGTS)
60
R$22.143.248,01

Produo/Alocao SBPE
94
R$58.170.236,24
PMCMV - Produo de Unidades 0 a 3 SM - Recursos Fundo

de Arrendamento Residencial (FAR)
672
R$29.913.206,63
PMCMV - Contratos Individuais
1079
R$69.807.440,20
PMCMV - Produo em Empreendimentos
432
R$30.490.747,37
TOTAL
3759
R$359.140.846,55
Fonte: Caixa Econmica Federal - Regional Maring
291
Tabela 2 - Produtos habitacionais - Maring 2011

Descrio
Quant.
Soma
Contrataes Pessoa Jurdica Fundo de Garantia do

Tempo de Servio (FGTS)
11
R$42.679.841,58
Contrataes Pessoa Fsica - Contratao Recursos Fundo

de Garantia do Tempo de Servio (FGTS)
204
R$14.833.196,78
Pr-Cotista
R$1.001.449,60

488
R$67.892.083,46
Aporte Caixa Econmica Federal
86
R$15.420.961,56
Contrataes Pessoa Jurdica - Contrataes Recursos Caixa

95
R$51.443.053,45
2026
R$129.622.373,01
PMCMV - Produo de Unidades 3 a 10 s.m.
1070
R$77.852.222,79
TOTAL
3989
R$400.745.182,23
Sarandi, municpio que apresenta um valor de solo menor

que Maring, tem produzido, atravs do PMCMV, o maior volume
de unidades direcionadas para renda de 0 a 3 s.m., representando
64,59% do total e consequentemente de recursos. O principal deles
o Conjunto Mau entregue no primeiro semestre de 2011. Grande
parte dos contratos individuais fruto de pequenos empreendedores
de Maring que tm investido na cidade.
Tabela 3 - Produtos habitacionais - Sarandi 2010
Descrio (2010)
Quant.
Soma

37
R$2.261.089,45

52
R$7.264.286,68

Produo/Alocao SBPE
R$72.000,00
PMCMV - Produo de Unidades 0 a 3 s.m. - Recursos Fundo

de Arrendamento Residencial (FAR)
343
R$14.745.704,94
98
R$6.058.777,95
TOTAL
531
R$30.401.859,02
292
Tabela 4 - Produtos habitacionais - Sarandi 2011

Descrio (2011)
Quant.
Soma
PMCMV - Pessoa Fsica Vinculado a Empreendimento
343
R$14.677.496,12

20
R$1.541.453,08

22
R$3.104.092,16
Aporte Caixa Econmica Federal
R$1.230.000,00
205
R$14.905.355,54
TOTAL
595
R$35.458.396,9
4.1. Estudo de Caso: Conjunto Albino Meneguetti

Com a inteno de verificar o impacto do PMCMV no territrio do
aglomerado, foi realizado um estudo de caso no Conjunto Habitacional
Albino Meneguetti (Figura 11) ocupado em 2010 e localizado no
distrito de Maring denominado Iguatemi, a 18km deste. O Conjunto,
destinado para famlias de 0 a 3 s.m., foi executado pela construtora
Projectum Engenharia, com sede na mesma cidade.
Figura 11 Conjunto Habitacional Albino Menegueti
O conjunto previa a construo de 172 unidades habitacionais

(UH) a partir de um projeto padro de casa trrea, modelo R41,
com duas variaes, uma de rebatimento da planta e outra adaptada
s pessoas com dificuldades de mobilidade (Figura 12), no entanto,
foram entregues 165 UHs em 2011. Dentre estas, 5 UHs com
41,09m2 (acessibilidade universal) e 160 UHs com 36,36 m2, seguindo
padro PMCMV 1. Os imveis foram adquiridos via Programa de
Arrendamento Residencial (PAR), respeitando o cadastro nico
293
do municpio, e possuem prestaes mensais que vo de R$50,00 a

R$135,00, at10% da renda familiar.
Na anlise dos dados levantados, observou-se que 71,8% das
famlias so compostas por at quatro componentes, sendo a maioria,
43%, de quatro componentes, isso demonstrou uma compatibilidade
entre o nmero de leitos previsto no projeto e a realidade da maioria
das famlias. No entanto, a rea til da casa, em muitos casos, no
comporta o mobilirio causando impacto negativo na rea de
circulao e no uso dos equipamentos domsticos, obrigando as
famlias a fazer adaptaes, o que resulta em insatisfao com o
tamanho do imvel adquirido. Questionados sobre o assunto, 71% dos
moradores disseram que gostariam de aumentar o tamanho da casa,
os outros 28% mostraram estar satisfeitos e os demais 1% preferiam
uma casa menor. A maioria, 51%, tambm gostaria de mudar sua
rea de servio, rea preterida no projeto, que est identificada na
figura de um tanque abaixo de um beiral levemente estendido. A
tipologia consiste em outro ponto de insatisfao, uma vez que 80%
dos proprietrios disseram desejar mudar a frente da casa.
Conforme determinado no programa PMCMV, as mulheres chefe
de famlia devem ser prioritariamente responsveis pelo financiamento,
salvo excees, quando no h esta figura na famlia. Em seguida devem
estar as famlias que cuidem de deficientes fsicos e idosos e as que esto
em um local vulnervel, e por ltimo as demais. No caso do Conjunto
Abilio Meneguetti 96% dos contratos esto sob a responsabilidade do
gnero feminino e apenas 4% do gnero masculino. O perfil familiar,
segundo o Relatrio de Caracterizao Social, jovem tendo 35% dos
proprietrios idade entre 25 e 35 anos e 31% entre 35 e 44 anos, ou
seja, uma populao economicamente ativa que precisa se deslocar de
casa para o trabalho, o que torna significativa na qualidade de vida a
distncia emprego-casa.
A renda familiar de fato mostra o atendimento ao enquadramento
entre 0 e 3 salrios mnimos, pois 99% das famlias se enquadram nesta
faixa de renda. Alm destes se situam apenas 1% de famlias com renda
mais elevada. Ao contrrio do que parece ocorrer em outras regies,
neste caso em particular os incorporadores no esto se beneficiando
de incentivos tributrios e flexibilizao da legislao destinada a
uma faixa de renda, ofertando unidades para faixas de renda maiores
(CARDOSO, ARAGO e ARAJO, 2011). Desta forma a ocupao
no conjunto habitacional mostra-se bastante homognea.
294
Figura 12 Planta do projeto implantado no Conjunto Albino Meneguetti (R41-MOB).

Fonte: Construtora Projectum
Figura 13 Idade dos chefes de famlia. Fonte: PMM/Secretaria de Habitao. Adaptado por
Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maring
295
Hoje, indagados sobre o valor do imvel a maioria dos

proprietrios (39%) no soube responder o quanto este valeria. Dos
que responderam, a maior parte (30%) apontaram para um valor entre
R$40.000,00 e R$45.000,00, seguidos por outros 15% que acreditam
que o valor j ultrapassa R$55.000,00.
Figura 14 Valor atual do imvel, segundo os proprietrios (em %).

Fonte: PMM/Secretaria de Habitao.
Adaptado por Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maring
Ao observar as condies do local de moradia anterior dessa

populao consta-se que a falta de infraestrutura urbana no foi o motivo
da transferncia, uma vez que 96% das famlias eram atendidas por
rede de gua, 72% por iluminao eltrica com medidor, 55% por vias
pavimentadas e quase 100% por coleta de lixo regular. Condies estas
no muito diferentes do bairro atual. Investimento imobilirio tambm
no justifica a transferncia da moradia, pois 93% das famlias afirmam
no terem interesse na venda do imvel. Como o conjunto est localizado
a 30 minutos da zona industrial e 40 minutos do centro da cidade polo,
que absorve a maior parte dos trabalhadores e a 1hora e 30 minutos
de Sarandi, que tambm destino destes, conclui-se que a localizao
tambm no deve ter sido elemento mais importante na escolha do
local da nova moradia. Um provvel argumento a baixa oferta de
empreendimentos no mercado para esta faixa de renda (0 a 3 s.m.).
Alm de dois conjuntos verticais na regio sul de Maring, outros
trs esto implantados, um no mesmo distrito e outros dois no distrito
296
de Floriano. Resta afirmar como principal justificativa o desejo de

sair do aluguel ou da co-habitao. Estando no cadastro nico de
interessados em adquirir casa prpria nos programas voltados para
Habitao de Interesse Social (HIS), uma vez convocadas, as famlias
tem a opo de aceitar a oferta do momento ou recusar e ir para o
final da fila.
Esta redistribuio de pessoas no territrio, uma vez que a
produo de conjuntos para HIS no leva em considerao as antigas
moradias, os locais de emprego e os equipamentos pblicos instalados,
contribui para o aumento dos deslocamentos e consequentemente o
maior gasto com transporte.
Figura 15 Distncia do Conjunto Albino Meneguetti dos demais municpios e distritos
297
A implantao do Conjunto Abilio Meneguetti no distrito de

Iguatemi em Maring, da mesma forma como ocorria no perodo
de vigncia do Banco Nacional de Habitao, contribui para a
periferizao dos assentamentos populares na cidade. Apesar dos
mecanismos implantados na regulamentao do PMCMV que tentou
frear o surgimento de grandes conjuntos, configurados como bairros,
por seu porte e localizao prxima do Conjunto Iraj segue o mesmo
desenho urbano. Com a justificativa do valor elevado da terra instalase distante do centro urbanizado.
Figura 16 Distribuio do PMCMV no aglomerado Paiandu-Maring-Sarandi
4. Algumas consideraes
As mudanas no quadro habitacional brasileiro e regional
reorganizaram a localizao territorial dos submercados imobilirios
formais e informais e, por conseqncia, as condies de acesso
moradia, ao mercado de trabalho e aos servios pblicos e privados.
Na ltima dcada, sobretudo aps 2003 com incio do Governo
Lula, ao mesmo tempo em que assistimos um salto qualitativo na
forma de gerir o tema moradia, que ocorre a partir da criao do
Ministrio das Cidades, com alteraes na forma de proviso de
moradias populares, o que j se pode afirmar que estamos assistindo
os mesmos cenrios urbanos e efeitos scio-espaciais nas cidades
mdias e metrpoles, onde a periferia absorve a moradia popular
advinda do programa MCMV, em regies desprovidas de infraestrutura e servios adequados e com mobilidade restrita. A diferena
que agora no mais o Estado gerencia predominantemente a proviso
destas moradias; mas sim a iniciativa privada (construtoras) com aval
do Estado e das prefeituras, dando o tom para qual pblico alvo,
298
tipologia e a qualidade da obra a mais interessante s suas metas

econmicas, ou seja, afastando cada vez mais de ser esta uma poltica
de governo, como coloca MARICATO (2003), quando afirma que o
atual PMCMV vem demonstrando que o Estado hoje atua mais como
brao do capital privado considerado uma proposta anticclica e que
retoma conceitos antigos, de quando se vivia o Regime Militar sobre a
promoo de moradias.
Percebemos que o nmero de moradias ofertadas no aglomerado
bem superior s ltimas duas dcadas, mas se combinarmos isso com
o quadro que se propunha a partir de 2003, o retrocesso grande.
Assim nos perguntamos onde foi parar o discurso da moradia digna e
da participao popular fortemente pregados neste novo momento de
poltica pblica? Mesmo as recentes mudanas advindas do PMCMV
2, no tem demonstrado um maior alcance a moradia, pois no se
tem comprovao de que a renda do pblico alvo acompanha este
aumento, uma vez que no est vinculado ao Programa nenhum
projeto de gerao de renda.
Por fim, outra reflexo mais ampla que se faz necessria neste
momento do pas alm de identificar os processos de aprofundamento
da periferizao e segregao scio-espacial que se assiste tanto com
o PMCMV mas tambm com o PAC e demais formas de proviso
de moradia a constatao da ausncia do debate do modelo de
cidade que estamos construindo e que modelo de cidade queremos
construir. Indo mais alm, como podemos a partir do espao da
moradia, reconduzir os aglomerados e as regies metropolitanas para
o estabelecimento no mais da polarizao e sim da sinergia.
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299
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Rio de Janeiro: ANPUR, 2011.
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____________________ A pobreza mora ao lado: segregao scio-espacial na
Regio Metropolitana de Maring. Tese (Doutorado em Cincias Sociais)
Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo, 2004.
300
Mudanas na produo imobiliria

residencial em Fortaleza: a reestruturao
do setor e seus significados
Maria Beatriz Cruz Rufino
Introduo
Tradicionalmente pensada como espao de uma economia deprimida, Fortaleza, capital do Cear, tem sua urbanizao intensificada a
partir da dcada de 1970 pelo incremento da industrializao, como
parte do projeto poltico de integrao regional e modernizao do
Nordeste, e pelo forte crescimento populacional, motivado pelo constante fluxo migratrio do interior.
Na dcada de 1990, os contornos de misria e pobreza caractersticos dessa metrpole, constituda como regio metropolitana em
1973, so encobertos por um novo projeto de modernizao, que tem
como bandeira a insero do Estado na economia mundial e encontra na promoo do turismo uma nova alavanca para seu crescimento
urbano. Nesse momento, consolida-se uma forte aliana entre a atividade turstica e a produo imobiliria, que tende a reforar a diferenciao historicamente existente entre ricos e pobres - entre a feio
moderna e atrasada da metrpole.
sobre essa metrpole desigual, que se presenciar um forte incremento da produo imobiliria, manifestado pelo aumento do nmero de empreendimentos imobilirios, por sua forte diversificao
e pela apropriao de novas reas. O avano dessa dinmica, alm
de contribuir na mudana da paisagem de vrias reas da metrpole,
tem grande impacto na ampliao da valorizao imobiliria. Durante
a ltima dcada, constatamos que o preo mdio do m dos imveis
lanados no mercado foi triplicado, e, entre 2006 e 2010, o volume
financeiro das vendas dos imveis novos foi ampliado em quase cinco
301
Mudanas na produo imobiliria residencial em Fortaleza...
vezes1. A conjuno entre um significativo aumento e diversificao da

produo e a expressiva elevao do preo dos imveis, principalmente a partir de 2007, resultou em um crescimento vertiginoso do volume
geral de vendas do mercado imobilirio de Fortaleza. De acordo com
dados do Secovi-Ce2, o volume de vendas entre 2006 e 2010 foi mais
do que o quadruplo, saltando de 0,593 bilhes de reais em 2006 para
2,519 bilhes de reais em 2010.
Esse quadro de intensificao da produo imobiliria em Fortaleza de uma maneira geral relaciona-se com mudanas estruturais
na organizao do setor imobilirio no cenrio nacional, suportadas
pela redefinio do marco regulatrio do setor e pela importante recuperao das principais fontes de financiamento habitacional (FGTS
e SBPE), que favoreceram o aumento de investimentos no setor e ampliaram as condies de consumo da habitao. Ao mesmo tempo,
quando observamos de maneira particular a produo imobiliria residencial em Fortaleza verifica-se que o dinamismo do setor encobre
mudanas mais profundas em sua organizao.
Considerando a relevncia da compreenso deste processo de
reestruturao do setor para o avano da discusso sobre a transformao da metrpole de Fortaleza, este artigo procura revelar as importantes mudanas na estrutura da produo imobiliria residencial
em Fortaleza e seus significados. Para isso, observaremos inicialmente
alguns traos fundamentais da organizao do setor imobilirio em
Fortaleza no perodo anterior sua reestruturao, examinaremos
transformaes gerais na organizao do setor no cenrio nacional
e de seu financiamento para, na parte final, discutirmos de maneira
particular a reestruturao evidenciada em Fortaleza.
Os dados apresentados aqui de maneira sistemtica so resultado da Tese de doutorado da autora. Para uma viso mais detalhada destes dados ver: RUFINO, Maria
Beatriz Cruz. Incorporao da metrpole: centralizao do capital no
imobilirio e nova produo de espao em Fortaleza. Tese de Doutorado apresentada
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo. So Paulo,
2012.
2
Dados Secovi-Ce disponibilizados pelos jornais locais O Povo e Dirio de Nordeste em diversas edies dos diferentes anos.
1
302
1. A organizao tradicional do setor imobilirio em Fortaleza

A partir de finais da dcada de 1980, a reduo do crdito habitacional bancrio fez com que o financiamento produo e ao consumo da habitao em Fortaleza estivesse praticamente restrito a atuao dos agentes locais, situao ainda evidente no incio no incio da
dcada de 2000.
Com essas restries de crdito, as construtoras eram, em grande parte dos casos, tambm as financiadoras dos imveis. Segundo
dados do Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado do
Cear Sinduscon - CE3, em 2001, 83% dos empreendimentos em
construo em Fortaleza eram desenvolvidos com recursos das prprias construtoras, 14% tinham recursos provenientes da formao de
condomnios e apenas 2% tinham recursos da Caixa4. Essa condio
de produo implicava na reteno do capital de giro das construtoras
por perodos superiores a concluso das obras5, o que reduzia a velocidade de reproduo do capital no setor e o volume da produo.
Neste cenrio, a organizao do setor imobilirio de Fortaleza
permanecia caracterizada por expressiva pulverizao da produo entre um grande nmero de empresas, com predomnio das empresas
de pequeno porte. Em 2001 atuavam em Fortaleza e em sua regio
metropolitana 175 empresas, que empregavam de forma direta 8.758
trabalhadores6. Neste momento 64% das construtoras possuam apenas um empreendimento em fase de construo, sendo tambm muitos empreendimentos desenvolvidos por pessoas fsicas7.
A pulverizao da produo imobiliria residencial entre um
grande nmero de pequenas e mdias empresas - marca estrutural do
setor8 - tende a encobrir a importncia e a fora de algumas grandes
Resultados apresentados no Relatrio ndice de Ofertas residenciais e comerciais
(IORC) realizado nos meses de setembro e outubro de 2001, pelo Sinduscon-Ce/IEL
(FIEC).
4
Ressalta-se que nesta pesquisa no foram considerados os dados do Programa de
Arrendamento Residencial da Caixa.
5
Em geral, a construo da obra era realizada em 36 meses e os financiamentos em
60 meses, conforme relato do presidente do Sinduscon-CE, Crisanto Ferreira de Almeida, Revista Construo SP n. 2751, de outubro 2000.
6
Relatrio ndice de Ofertas Imobilirias e Comerciais (IORC), de setembro de 2001
desenvolvido pelo SINDUSCON-CE.
7
De acordo com a mesma pesquisa havia 23 empreendimentos desenvolvidos por
pessoas fsicas neste mesmo perodo.
8
A pulverizao da produo do setor tradicionalmente apontada como condio
3
303
empresas j neste perodo. Contrastando com a forte pulverizao,

tambm era evidente uma relativa concentrao da produo a partir
da existncia de grandes construtoras. Em 2001, segundo dados do
Sinduscon-CE, 12% das empresas detinham 58% do total das ofertas
existentes no mercado.
O exame do perfil destas grandes empresas mostra que as mesmas
eram de origem local e desempenhavam de forma simultnea as funes de construo e incorporao9. Algumas destas empresas tinham
como proprietrios empresrios de outros setores10 ou eram extenso
de negcios relacionados propriedade da terra11. Em Fortaleza, o
sucesso das grandes empresas de construo12 esteve historicamente
vinculado sua articulao direta ou indireta com as elites econmicas
locais13, representadas por grandes empresrios que investiam simultaestrutural, e reflete a dificuldade de concentrao de capital no setor. Para alm da
relao capital-trabalho, caracterstica geral da produo capitalista, a necessidade
de apropriao da terra implica em transferncia de valores aos proprietrios da terra, que pode se traduzir em uma reduo dos lucros, ou pode se repercutir em caractersticas gerais do setor, como uma super-explorao da fora de trabalho ou uma
baixa composio orgnica do capital. Essas duas circunstncias se traduzem, em
geral, em dificuldades para inovaes tcnicas. Essa condio especfica diferencia o
setor imobilirio dos demais setores e torna particularmente difceis as condies de
concentrao de capital no interior do setor, o que explica em parte a dificuldade de
avanos em inovaes tcnicas, pois no h grandes investimentos na mecanizao,
o que agrava as condies produtividade.(JARAMILLO, 1986)
9
Bernal (2004), em investigao sobre o setor imobilirio em 2001, fez entrevistas
com as 11 maiores construtoras de Fortaleza. Dessas, 10 desempenhavam as funes
de Incorporao e Construo, apenas uma das empresas atuava exclusivamente
na construo, entretanto, operava com uma incorporadora pertencente famlia.
Constatou-se que atuavam com capitais prprios
10
Citamos aqui o caso da construtora Idibra, fundada em 1968, e pertencente ao
Grupo M. Dias Branco, e a Construtora Mota Machado, cujos proprietrios eram
tambm donos do Sistema Jangadeiro de Comunicao.
11Referimos-nos aos casos em que imobilirias envolvidas no desenvolvimento de
loteamentos passam a atuar no setor da construo civil. Um desses casos a construtora Coigra, parte do Grupo Gentil Rocha, vinculada a um expressivo nmero de
loteamentos nas dcadas de 50 e 60 em Fortaleza. Outro caso a construtora Dias
Souza, cujos proprietrios so tambm donos da imobiliria Incoorpa, pertencente
originalmente a Patriolino Ribeiro de Souza, fundador do Grupo Cidade de Comunicao e responsvel pelo desenvolvimento do bairro Estncia, atual Dionsio
Torres. Ribeiro foi tambm o doador do terreno de 80.000 metros quadrados onde
est localizada a Universidade de Fortaleza (UNIFOR).
12
Diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora, em janeiro de
2009.
13
O entrevistado d destaque importncia do grupo dos libaneses, importantes
empresrios do comrcio, indstria e servios, fazendo analogia ao caso dos judeus
em So Paulo.
304
neamente em empreendimentos de luxo e na hotelaria de alto padro,

aproximando a produo imobiliria dos empreendimentos tursticos.
O aumento da demanda de imveis residenciais por turistas e por
investidores, fez com que no final da dcada de 1990 se constatasse
um suposto boom imobilirio em Fortaleza, como mostra Bernal
(2004)14. A expanso do mercado imobilirio sob estas condies,
entretanto, mostrou-se limitada, vindo o mesmo sentir uma forte retrao nos anos seguintes. A produo que em 1997 chegou a 4.500
unidades foi reduzida a 2.150 unidades em 1999, representando uma
retrao de mais de 50% segundo os dados do Secovi-CE15.
Essa articulao do imobilirio com o turismo, caracterstica da
organizao do setor em Fortaleza, voltar a ter importante influncia
na produo imobiliria residencial a partir de meados da primeira
dcada do ano 2000. Em 2005, segundo depoimento do presidente do
Sinduscon-CE16, o consumo de imveis por estrangeiros representava
de 8 a 10% do mercado total, sendo que na regio litornea, essa participao crescia para 30%.
Simultneo ao aumento do consumo de imveis por estrangeiros ser crescente o envolvimento do capital estrangeiro na produo
de imveis17, seja atravs de financiamentos a empresrios locais, seja
Bernal (2004) indica a existncia de um boom imobilirio em Fortaleza em 1998.
Segundo a autora este boom estaria relacionado ao surgimento da crise especulativa mundial (sia, Mxico, Argentina e outros) que deu incio ao ciclo de desvalorizao do Real at o segundo semestre de 2002. Este fenmeno motivou o crescimento
da demanda de imveis por turistas, especialmente estrangeiros. Nesse mesmo perodo, de acordo com a autora, surge um forte mercado especulador dos pequenos
apartamentos nas reas mais valorizadas da cidade, voltados para os investidores e
para as famlias de classe mdia que perderam poder aquisitivo, mas que queriam
permanecer naquelas reas, especialmente na Aldeota, pelo seu valor simblico e
pela gama de servios que oferecia (BERNAL, 2004, p. 187).
15
Dados apresentados no Jornal O Povo de 17 de janeiro de 2001. Os dados do Secovi-Ce referem-se a uma pesquisa amostral desenvolvida num grupo de 80 construtoras,
assim no revelam a totalidade da produo do mercado, apenas nos proporcionam
uma ideia da evoluo do mercado.
16
Carlos Fujita, presidente do Sinduscon-Ce, em depoimento reportagem ao Jornal
O Dirio de 7 de julho de 2005.
17
Em reportagem ao Jornal O Povo de 21 de maio de 2006, Carlos Fujita, presidente
do Sinduscon-Ce, afirma que os estrangeiros vm ao Cear com diferentes perspectivas de investimentos, conforme o capital disponvel. Ele calcula que 30% desse
pblico compre um imvel para morar ou servir de moradia nas frias, a chamada
segunda residncia. Outros 30% so empresrios de grande porte cujo objetivo investir no turismo com a construo de resorts, geralmente no litoral. Existe tambm
uma parte dos empresrios, 30%, compram terrenos e formam parcerias com construtoras para erguer um edifcio e lucrar com a incorporao. Um pequeno grupo
14
305
por meio de fundos de investimentos, seja pela atuao direta como

incorporador. De 2002 a 2007, os investimentos estrangeiros no setor
imobilirio chegaram a 423,3 milhes de reais, sendo praticamente o
dobro dos valores investidos no turismo, que representaram a 217,9
milhes de reais18.
Embora a importncia do turismo imobilirio19 e sua influncia
nas mudanas do setor no possam ser desprezadas, as alteraes
mais significativas na produo imobiliria de Fortaleza s podem ser
entendidas luz das transformaes estruturais do setor no cenrio
nacional, relacionadas a mudanas econmicas profundas e a forte
recuperao dos financiamentos imobilirios.
2. Transformaes estruturais do setor imobilirio

no cenrio nacional
A centralidade do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) para
a expanso da produo imobiliria privada na dcada de 1970 e o
posterior esgotamento de suas duas fontes principais (FGTS E SBPE)
estiveram na base das crescentes reivindicaes do setor por um maior
empenho do Estado na execuo de medidas que atrassem investimentos do
setor privado para o setor de financiamento imobilirio (ROYER, 2009, p.
107). Referendadas nas experincias de outros pases20, em que a importncia do setor na economia tinha sido garantida pela sofisticao
do sistema de crdito a partir de suas relaes com o mercado de capitais, as principais entidades representantes do setor21 passam a pressionar por mudanas na organizao do financiamento imobilirio no
sentido de uma aproximao com o mercado de capitais.
de 10% compra dois ou mais imveis para ganhar dinheiro com o aluguel.
18
Os dados so do estudo Indicadores sobre investimentos estrangeiro no Cear: a
vez do empreendedor realizado pela Cmara Brasil - Portugal no Cear (CBP-CE)
com apoio da Junta Comercial do Estado do Cear em 2007. As informaes sobre
esse documento foram trazidas por reportagens dos jornais O Povo e Dirio do
Nordeste do dia 07 de junho de 2008. Embora tenhamos entrando em contato com
CBP-CE, no obtivemos acesso ao documento na ntegra.
19
Terminologia que ganhou bastante fora nas anlises sobre a transformao dos
territrios metropolitanos nordestinos. Essa abordagem procura analisar a dinmica de ordenamento do territrio paralela zona de praia, baseada em vultosos investimentos motivados pelo interesse turstico associado ao imobilirio.
20
Na Amrica Latina as principais referncias eram Chile e Mxico, onde o crdito
imobilirio representava um percentual do PIB muito superior ao contexto brasileiro.
21
Tais como a CBIC, ABECIP e Sinduscon.
306
No incio da dcada de 1990 surgiram os primeiros mecanismos de

financiamento produo imobiliria articulados ao mercado de capitais,
representado pelos Fundos de Investimentos Imobilirios (FIIs)22, criados
em 1993, e pelas Carteiras Hipotecrias23, lanadas em 1994. Em 1997
criado o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI)24 que, atuando de maneira complementar ao SFH, visava consolidar a racionalidade das finanas
na organizao do financiamento da poltica de crdito imobilirio, inclusive o
habitacional (ROYER, 2009, p.15). Neste novo sistema so previstos um
conjunto de novos instrumentos financeiros inovadores, como o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), que possibilitariam viabilizar a
produo imobiliria a partir do mecanismo de securitizao.
O avano da financeirizao do setor foi ainda reforado em 2004,
com a aprovao da Lei n. 10.931, conhecida como a Lei do Patrimnio de Afetao25, que visava suprir lacunas para o pleno funcionamento do SFI e diversificar os ttulos de crdito disponveis. No Patrimnio de Afetao cada empreendimento isolado, tornando-se uma
unidade contbil, independente dos ativos da empresa construtora e
incorporadora, evitando que a concluso de determinado empreendimento
venha a ser prejudicado pela falncia total da empresa26 (ROYER, 2009,
p.115). O conjunto de mudanas presentes na Lei 10.931 contribui
para a ampliao da segurana jurdica do negcio imobilirio, ampliando o interesse dos agentes financeiros e investidores na securitizao dos ativos imobilirios.
Criados pela Lei 8.668, e regulamentados pela Comisso de Valores Mobilirios
(CVM) em janeiro do ano seguinte (BOTELHO, 2005).
23
Segundo as palavras da Revista da Indstria Imobiliria (n.40, 1995 apud CASTRO, 1999, p.124), as carteiras hipotecrias incrementavam as possibilidades de financiamento ao mercado de alta renda, sendo considerado o embrio do futuro
mercado hipotecrio brasileiro, e suporte para o novo sistema financeiro privado.
24
SFI foi regulamentado pela Lei 9.514, a partir de proposta enviada pela Associao
Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio.
25
Cumpre lembrar que a lei trouxe para alm do Patrimnio de Afetao, os institutos da Alienao Fiduciria e do Valor do Incontroverso.
26
O caso da empresa Encol sempre utilizado para ilustrar a importncia deste
instituto. Quando a empresa quebrou nos anos 90, deixou muitos empreendimentos
sem finalizao mesmo com apartamentos j vendidos. Segundo Royer (2009) em
1994 havia mais de 600 obras inacabadas e, a partir de 1995, a derrocada financeira da empresa levou-a a decretar a concordata em 1999. Mais de 42 mil clientes
que j haviam pagado total ou parcialmente seu imvel ficaram sem a entrega dos
apartamentos. O episdio abalou a confiana do mercado, tanto do lado da oferta
quanto do lado da demanda. O que o patrimnio de afetao trouxe de inovao
foi justamente apartar a contabilidade da empresa construtora e incorporadora da
contabilidade do empreendimento (ROYER, 2009, p.115).
22
307
Apesar de importantes avanos na utilizao dos instrumentos

de securitizao27, favorecidos pela ampliao da segurana jurdica do negcio imobilirio, esses no chegaram a ser representativos
quando se considera a produo imobiliria em sua totalidade. Para
Fix (2007), o avano desses instrumentos foi limitado por obstculos peculiarmente brasileiros, como a alta taxa de juros (que atraa
os investidores para outros setores) e a baixa valorizao dos ttulos
oferecidos pelo setor (diante do desinteresse dos bancos e da desconfiana do investidor de varejo nesse mercado), para alm da baixa
capacidade de poupana da populao.
Aproveitando-se de um contexto fortemente favorvel expanso
da produo imobiliria baseado na alterao do marco regulatrio
e na estabilidade da economia a abertura de capital das grandes
incorporadoras passou a se consolidar como uma nova possibilidade
de captar recursos do mercado financeiro. Num primeiro ciclo de captao (2005-2007), 25 empresas, predominantemente localizadas no
eixo Rio-So Paulo conseguiram captar cerca de 12 bilhes de reais28,
consolidando o setor imobilirio como uma importante rea do mercado de capital financeiro e atraindo grande ateno de investidores
estrangeiros, que chegaram a representar mais de 75% desse volume dos
capitais (ROCHA LIMA JR. E GREGRIO, 2008).
Embora a abertura de capital das incorporadoras tenha sido um
aspecto decisivo no crescimento e fortalecimento do setor, o vertiginoso aumento da produo imobiliria tem em sua base a recuperao
do financiamento habitacional no mbito do SFH. Esse sistema de financiamento, alm de suportar a compra dos imveis, consolidou-se
como um meio mais barato29 de financiar a construo dos imveis,
inclusive para as incorporadoras de capital aberto.
Como mostra recente reportagem do Jornal Valor Econmico, So Paulo, 31 de
julho de 2008 (apud ROYER, 2009, p. 124) As emisses de ttulos securitizados de
crdito imobilirio voltaram a apresentar forte crescimento neste ano. O volume de
operaes registradas na Comisso de Valores Mobilirios (CVM) at o fim de julho
de R$ 2,77 bilhes, superior ao patamar atingido em 2005, at ento o melhor ano
do setor (R$ 2,34 bilhes). Dados da Comisso de Valores Mobilirios (2010) mostram tambm que o patrimnio dos Fundos se elevou de 2,4 bilhes em 2005 para
60 bilhes em 2009.
28
De acordo com a reportagem O que mudou nas incorporadoras que entraram no
mercado de capitais: Capital aberto, vida nova da Revista Construo Mercado, n.
81, abril 2008.
29
Como constata Shimbo (2010) a partir da prpria fala dos incorporadores (Cf.
SHIMBO, 2010, p. 119)
27
308
Contrariando o discurso difundido pelas entidades representativas do setor imobilirio30 de falncia do Estado e de necessidade de se
buscar novas fontes de financiamento, as tradicionais fontes do SFH
(SBPE e FGTS) comeam a apresentar resultados excepcionais a partir
de 2005, configurando-se como a grande base para a expanso do
setor. Entre 2005 e 2010, a contratao de recursos para a habitao a
partir da utilizao do FGTS foi multiplicado em cerca de cinco vezes,
sendo este aumento ainda mais expressivo no caso do SBPE, onde os
volumes contratados em 2010 superam em mais de dez vezes as contraes do ano de 2005, como pode se observar no grfico a seguir.
GRFICO 1 Contratao de Recursos para Habitao SBPE/FGTS (em R$ bilhes) Brasil

Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH SBPE/FGTS) organizadas pelo CBIC Dados
Para alm do expressivo aumento de recursos disponibilizados

por estes fundos, observa-se uma importante mudana na distribuio entre as diferentes regies do Brasil, com expressiva ampliao
dos valores destinados ao Nordeste. No ano de 2000, estava na regio
Nordeste 3,85% das contrataes no mbito do SBPE, passando para
13,95% no ano de 2010.
Esse crescimento excepcional ajuda a explicar o deslocamento das
empresas nacionais para essa regio. A aposta no desenvolvimento
destes mercados imobilirios, que historicamente foram limitados pela
condio de enorme desigualdade dos grandes centros urbanos desta
regio, tem o crdito imobilirio como alavanca para o avano de relaes capitalistas mais avanadas na produo do espao.
De que em face da falncia do Estado e das limitaes das fontes tradicionais
do financiamento imobilirio no Brasil, seria fundamental buscar novas fontes de
financiamento. Este discurso, estaria presente, como identificou Royer (2009) em
instituies como ABECIP e CBIC.
30
309
Este incremento das fontes de financiamento produo imobiliria ser particularmente evidente em Fortaleza, onde o desenvolvimento de mecanismos financeiros mais sofisticados para o financiamento
da produo imobiliria, tais como a CRIs31, tinham se mostrado incipientes at aquele momento. A recuperao do SFH comea a ser
percebida no estado do Cear, a partir de 2006, com o expressivo incremento das contrataes no mbito do FGTS e SBPE. No caso do
FGTS, os valores financiados em 2010 so quatro vezes superiores aos
valores financiados em 2005.
GRFICO 2 Evoluo dos financiamentos do FGTS para habitao no Cear (em R$ milhes)
Fonte: Dados Caixa apresentados no Anurio da Construo Civil (2010)
A evoluo dos nmeros do SBPE ainda mais expressiva, sendo

os montantes contratados em 2010 equivalentes a quase 30 vezes os de
2005.
GRFICO 3 Evoluo do SBPE para habitao no Cear (em R$ milhes) e contribuio sobre
o total nacional (%) - (Financiamentos imobilirios para aquisio, construo, material de construo, reforma ou ampliao)
Estatsticas Bsicas-SBPE-SFH/BACEN sistematizados pelo CBIC Dados tabulados pela autora
Como nos revelou o diretor de uma grande empresa local, em entrevista em setembro de 2010: ... depois da criao do SFI, que teve abertura para a venda desse
recebvel, ns no conseguimos fazer, temos notcias que grandes empresas do sul
fizeram. Mas ns fizemos de tudo que foi tentativa, participei de vrios seminrios,
tivemos com vrios bancos, fundaes, fundos imobilirios, mas no conseguimos.
Por que no acontecia? Existia no pas, mas em pequenos volumes. Por conta das
taxas de juros que eram altas de mais.
31
310
A recuperao da estrutura de financiamentos32 em uma escala

nacional, que se manifesta de maneira contundente em uma realidade
local como Fortaleza, ser um fator decisivo na configurao de uma
nova realidade na produo imobiliria na cidade, influenciando de
maneira determinante a reestruturao do setor.
3. A reestruturao do setor imobilirio em Fortaleza

As evidentes mudanas nos financiamentos e no aumento da produo imobiliria acontecem em paralelo a um importante processo
de reestruturao do setor, que quando examinado revela traos do
movimento geral de transformao da produo imobiliria e condies particulares Fortaleza.
A primeira destas mudanas a insero dos grandes grupos de
incorporao nacionais que atravs da abertura de seus negcios no
Novo Mercado da Bolsa de Valores ampliaram seu poder de investimento e criaram negcios em vrios estados do Brasil33. No ano de
2008, em um intervalo de dois meses, entre janeiro e maro, sete grandes empresas imobilirias34 entraram no mercado local35. O mercado
imobilirio de Fortaleza, anteriormente marcado por certo isolamento, passa nesse contexto a presenciar novas estratgias como a formao de bancos de terra, intensas campanhas de marketing e o desenvolvimento de produtos mais elaborados, que articulados tendem a
influenciar a valorizao imobiliria.
Entendida aqui no apenas pelo fato da elevao significativa dos recursos, mas
tambm pela reestruturao de toda sua regulamentao, que progressivamente garantiu maior interesse de investimento no setor e maior imbricamento com o capital
financeiro.
33
Cumpre destacar que no so apenas as empresas de capitais aberto que se deslocam para Fortaleza. Nesse mesmo perodo evidenciam-se a insero de outras empresas, provenientes de diversas regies do Brasil. Mesmo no tendo capital aberto,
estas empresas passam a atuar na capital e so responsveis pela construo de empreendimentos residenciais de grande porte. Citamos aqui o caso da empresa Moura
Dubeux.
34
Apesar de no publicado pela Revista, foram identificados lanamentos ou notcias
em jornais sobre futuros lanamentos em Fortaleza das seguintes incorporadoras
nacionais: Gafisa, MRV, Cyrela, Rodobens, Inpar, Rossi e Even. At 2008, a Gafisa
e Odebrecht lanariam juntas o empreendimento Bairro Novo; desfeita a parceria,
o empreendimento ser lanado futuramente de forma exclusiva pela Odebrecht.
35
De acordo com a reportagem Cear, o Paraso da Construo Civil da Revista
Fale, Edio 50, ano IV Julho de 2008. Disponvel www.fale.com.br, acessado em 20
de julho de 2009.
32
311
Os bancos de terras tornam-se centrais por que nestas incorporadoras de capital aberto, o valor da empresa36 passa a ser imposto pelo
mercado de capitais a partir da percepo de analistas e investidores,
que atrelam o valor da ao ao potencial de receita da empresa, projetado a partir das caractersticas dos terrenos.
Embora muitas destas empresas sejam responsveis pela construo em seus mercados de origem, a expanso ocorre normalmente associada incorporao, revelando o carter flexvel deste movimento.
Essa separao entre incorporao e construo praticamente anula
o investimento em capital fixo e permite simplicidade a este processo de expanso37, ficando a incorporadora nacional encarregada da
articulao e coordenao de agentes locais envolvidos na produo
imobiliria.
A importncia da incorporao nas relaes de produo ser
reforada ainda pelo aparecimento de empresas locais exclusivamente
focadas na incorporao, marcando a introduo de agentes com novas caractersticas, como destacado na prpria fala do presidente do
Sinduscon-CE38:
Historicamente h em nosso estado uma superposio das atividades. As construtoras so as incorporadoras dos imveis. Nos dois
ltimos anos, percebemos o surgimento dessas incorporadoras,
que cuidam apenas do investimento na obra. O nico vnculo empresarial entre elas e as construtoras o contrato para construo
do imvel.
De acordo com a Carta do Comit de Real Estate reunio de 24 de junho de 2010

este tipo de estratgia predominou no momento de abertura dos IPOs. Afirma ainda que as estratgias foram revistas pelas prprias empresas depois de significativos
prejuzos e endividamentos, em certas ocasies insuperveis, uma vez que a deciso
de compra de terrenos e formao de parcerias foram concebidas sem a adequada
viso de planejamento estratgico e financeiro.
37
Como revela Rocha Lima Jr., quando indagado sobre as caractersticas predominantes deste processo de expanso: A incorporadora pode at construir em seus
mercados de origem, mas no faz sentido fazer isso em seus mercados regionais,
muito mais fcil contratar uma construtora local para tocar as obras. Precisa tornar
a operao simples, e manter toda a operao de construo, um corpo tcnico e
estrutura de gerenciamentos o contrrio disto. Consultor de investimentos imobilirios e professor da Poli-USP, em entrevista a Revista Construo Mercado, n.114,
de janeiro de 2011.
38
Roberto Srgio Ferreira, presidente do Sinduscon-Ce, em depoimento ao Jornal
Dirio do Nordeste de 27 de novembro de 2008.
36
312
A anlise da constituio destas novas empresas39 mostrou que

vrias delas se originaram da transferncia de capital de elites econmicas, seja daquelas que desenvolviam atividade em outros setores40,
seja daquelas associadas a outras atividades do mercado imobilirio41.
De acordo com reportagem de jornal local42: empresrios cearenses
capitalizados que sabem fazer a multiplicao do dinheiro que tm
descobriram o filo do mercado imobilirio.
Estes novos agentes so inseridos no mercado imobilirio de Fortaleza acompanhando as tendncias de gesto dos grandes grupos nacionais, correspondentes mudana de uma lgica industrial, mais
focada na construo, para uma lgica financeira, mais focada no negcio imobilirio. Com estruturas flexveis, organizadas em diretorias
estratgicas capazes de acompanharem e coordenarem todo o processo de produo e comercializao dos empreendimentos, essas empresas passam a ser responsveis por um grande volume de produo
sem43 o necessrio envolvimento direto com a construo.
Anlises realizadas a partir de pesquisas sobre a origem e historia destas empresas
e de seus proprietrios, atravs de informaes levantadas nos principais jornais e
revistas locais e entrevistas aos agentes do mercado imobilirio.
40
Citamos aqui os casos das empresas BSpar e Magis, pertencentes a pai e filho
respectivamente, antes proprietrios de uma indstria qumica Agripec vendida em
2007 a um grupo multinacional (NUFRAM). Com a venda da empresa, os empresrios decidiram aplicar parte de seus capitais na indstria imobiliria. Embora em
empresas separadas, atuam tambm em parcerias. Tambm se destaca a ampliao
da atuao do Grupo MDias Branco, um dos maiores grupos da indstria alimentcia do pas e de capital originalmente local. O grupo, que j possua a construtora
Idibra desde 1968, passou a ampliar sua atuao atravs de um fundo de investimento DIBRA com aes negociadas no NOVO MERCADO da Bolsa de So Paulo.
A atuao destes agentes ser mais desenvolvida quando discutirmos as parcerias
estabelecidas no setor.
41
Citamos aqui o caso da Imobiliria Jereissati que passou a atuar junto a Rodobens
Negcios Imobilirios e da Imobiliria A Predial, que passou a atuar de forma conjunta com a empresa Goldfarb, pertencente ao maior grupo de incorporao do pas
em 2010, a PDG Realty. Essas parcerias foram identificadas em matrias de jornais e
confirmadas nos sites dos empreendimentos.
42
De acordo com reportagem do Dirio do Nordeste, de 09 de julho de 2010 Novos
empresrios na construo civil do Cear.
43
Merece destaque o caso de uma destas empresas, que com apenas dois anos de
atuao no mercado imobilirio de Fortaleza foi responsvel pelo maior nmero de
unidades residenciais lanadas em Fortaleza, tendo vencido a 12 edio do Prmio
Master Imobilirio do Cear, relativa produo dos anos de 2008 e 2009, nas categorias: Venda de Unidades Residenciais e Nmero Geral de Unidades Vendidas. A
incorporadora em questo foi fundada em 2007 e at o momento desta premiao
no havia finalizado nenhuma construo. Seu bom desempenho garantido pelo
lanamento e venda dos imveis.
39
313
As incorporadoras nacionais e as novas incorporadoras locais

deparam-se com um setor ocupado por grandes empresas de construo, que tambm ganham fora neste momento. Com a recuperao do
SFH, e a substancial ampliao dos recursos destinados ao Cear, estas
empresas tambm passam a garantir o financiamento para seus clientes
e liberam-se da funo de banco exercida anteriormente. Tal condio
possibilitou o envolvimento num nmero muito maior de empreendimentos e a ampliao do faturamento das empresas, como ficou claro
na fala do diretor de uma destas grandes construtoras locais:
Ento hoje um cenrio totalmente diferente, os bancos entraram
para produzir, financiar as unidades, e o muturio passou a pegar
o financiamento [...] com a entrada dos bancos a gente comeou
a dobrar o volume de lanamentos anualmente, em 2006, agente
faturava 18 milhes, a em 2007, passou para 40, 2008, passou para
100, 2009, passou para 150, e a projeo nossa para 2010, j ultrapassa 250 milhes de VGV44 por ano45
Com o expressivo aumento do nmero de empreendimentos

houve um incremento do processo de terceirizao e valorizao da
atividade da incorporao. A tomada de conscincia da importncia
da incorporao, como atividade mais lucrativa e centro dos negcios, aparece no discurso de um dos diretores de uma das grandes
construtoras locais, que expe a mudana de foco e a tendncia de
terceirizao:
44
Valor Geral de Vendas. Recorrendo a fontes como peridicos especializados e aos
relatrios fornecidos pelas grandes empresas de capital aberto, percebemos que o
termo comea a ser utilizado nos finais da dcada de 1990, representando incialmente um indicador de vendas realizadas, aparecendo em tabelas como representao
de porcentagens de venda. A partir de 2005 (ano de abertura de capital da empresa
Cyrela) o termo passa a ser apresentado como vendas potenciais. A partir dos landbanks internalizados por estas incorporadoras so projetados VGVs potenciais, que
se tornam o grande mecanismo de ampliao dos preos das empresas na Bolsa de
Valores. No decorrer desta dcada percebe-se uma intensificao e mais uma transformao, os VGVs passam a ser lanados, assim como os empreendimentos. Essa
mudana parece nos dar pista de uma articulao do termo com a lgica financeira
que passa a predominar no setor, principalmente em suas grandes empresas. Diretor
de uma grande incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.
45
Entrevista concedida autora por diretor de uma grande empresa de incorporao em setembro de 2010.
314
Tem as duas figuras, e a gente fazia o papel de construtora e incorporadora. [...]Com o tempo, a gente comeou a notar que o foco
principal teria que ser mais a parte da incorporao, a parte do
negcio, e passamos para uma terceirizao, hoje uma boa parte
de nossas obras so terceirizadas46.
Ao focarem sua atuao principalmente na incorporao, estas

empresas tendem a se aproximar da lgica imobiliria e financeira
predominante nas grandes incorporadoras nacionais e nas incorporadoras locais recentemente estruturadas.
Em paralelo emergncia de novos agentes e a transformao dos
agentes tradicionalmente envolvidos na produo imobiliria local, as
parcerias entre empresas de diferentes portes se impem como uma
dinmica corrente e reforam o domnio das incorporadoras, que por
meio da coordenao destas parcerias asseguram a ampliao da produo. De uma maneira geral, a expanso das grandes empresas nacionais em Fortaleza foi facilitada pelo desenvolvimento de parcerias,
que pressupunham a necessidade de articulao s empresas locais
que pudessem realizar a construo dos empreendimentos ou tivessem
o conhecimento do mercado local. Embora formalizadas em cada um
dos empreendimentos desenvolvidos, sob a forma de uma Sociedade de Propsito Especfico47 (SPE), muitas das parcerias estabelecidas
estenderam-se no desenvolvimento de muitos empreendimentos, tornando mais forte os laos entre as empresas. Este o caso das parcerias estabelecidas entre as empresas MRV(nacional) e Magis (local) e
as empresas Rossi(nacional) e Diagonal (local), principalmente direcionados a produo de empreendimentos para o segmento econmico48.
46
Entrevista concedida autora, em setembro de 2010, por diretor de uma grande
empresa de incorporao em setembro de 2010.
47
A SPE (regulamentada atravs da lei 11.079, de 30 de 2004) uma empresa criada
para cuidar de um nico empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da
compra do terreno e desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, no
h contaminao das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas. Deve-se ressaltar que quando a SPE j era realidade dentro das empresas,
em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei especfica (10.931/2004). A utilizao
do patrimnio de afetao facultativa, e a adoo fica a critrio do incorporador,
sendo a utilizao da SPE ainda predominante. Na prtica, os dois instrumentos
tem a mesma finalidade (isolamento do empreendimento em uma empresa), embora
existam mais exigncias para a constituio de uma empresa desafetada. (Fonte:
Revista Valor Econmico, janeiro de 2009)
48
Denominao utilizada pelo mercado Imobilirio para segmento voltado produo de imveis destinados populao de 3 a 10 salrios mnimos (SHIMBO, 2010).
315
MRV49 e Magis50 juntas lanaram em Fortaleza entre 2008 e 2010

mais de 4.500 unidades, em 16 empreendimentos51 trazendo para a
cidade os grandes condomnios clube para o segmento econmico.
Entre 2008 e 201052, a MRV conseguiu, por meio desta parceria, projetar um VGV no estado de mais de 217 milhes53. J a parceria entre
a Rossi54 e a Diagonal55 foi responsvel, entre 2008 e 2010, pelo desenvolvimento de 6 empreendimentos de grande porte56, que juntos
corresponderam a um VGV de mais de 343,88 milhes de reais57.
Outras parcerias de destaque so as que, embora restritas a um
nico empreendimento, resultaram em VGVs milionrios. No segA empresa mineira MRV, criada em 1979, destaca-se como a maior empresa brasileira atuante no chamado segmento econmico. Aps a abertura de capital em 2007,
a empresa, que j atuava em diversos estados brasileiros, ampliou ainda mais sua
atuao, chegando ao Cear, entre outros estados.
50
A empresa Magis incorporaes, constituda em 2007 e organizada originalmente
apenas como incorporadora, havia lanado apenas dois empreendimentos antes de
atuar em parceria com a MRV. E simultaneamente com outros parceiros em empreendimentos imobilirios de alto padro.
51
Nmeros obtidos em visitas ao site da empresa em diferentes momentos da
pesquisa - http://www.magis.com.br/. Nesta pesquisa foram identificados os seguintes empreendimentos - Residencial Caravela, Edifcio Costa Atlntica condomnio
Clube, Favorito Residence Clube, Premier Condomnio Clube, Encanto Parangaba
Condomnio Clube, Vitalice Condomnio Clube, Lagune Condomnio Clube, Forte
Iracema, Four Season Condomnio Clube, Fortune Premium Condomnio Clube,
Reserva Jardim, Gran Felicit, Inspirato Residence club, Villagio Maraponda.
52
Cumpre lembrar que no mesmo perodo a empresa lanou no Brasil um VGV de
quase de 10 bilhes de reais. Estas informaes foram sistematizadas a partir dos
relatrios para os investidores da empresa dos anos de 2008, 2009 e 2010, disponveis
no site www.mrv.com.br/ri, acessado em maio de 2011.
53
De acordo com dados extrados do relatrio da empresa aos seus investidores, entre 2008 e 2010, a empresa lanou um VGV de R$ 9.725.065 mil, quando se considera
a produo total de todos estados em que a empresa atua.
54
A empresa Rossi, criada em 1980, destacou-se no mercado do sudeste do pas na
dcada de 1990 com a criao do Plano 100, voltado para o financiamento de imveis
para a classe mdia. Em 2007, aps a abertura de capital, a empresa escolheu Fortaleza como sede regional para o desenvolvimento de suas atividades do Nordeste.
55
A empresa Diagonal, com grande tradio em Fortaleza na produo de imveis
de alto-padro, foi criada em 1981. A partir de, 2008, em parceria com Rossi, onde
participa como incorporadora e construtora, diversifica sua produo tambm para
o segmento econmico.
56
At 2010 haviam sido lanados os seguintes empreendimentos: Torres comerciais
Duets Office Towers e os residenciais Beach Village (Praia do Futuro), Terraos Praas Residenciais (Cidade dos Funcionrios)/Navegantes (Jacarecanga)/ Ideal Vilas
de Messejana, VG Fun Residence. Em 2011, foi lanado o bairro Alto das Dunas, este
ltimo tem ainda a parceria de Ivens Dias Branco, proprietrio do terreno.
57
De acordo com os relatrios para Investidores disponveis na internet no site http://
www.rossiresidencial.com.br/ri/index_pt.htm, acessado pela autora em julho de 2011.
49
316
mento econmico destacamos a recente parceria entre a Imobiliria

Jereissati e a Incorporadora do Grupo Rodobens, firmada em 2010,
para o desenvolvimento de um empreendimento perifrico de casas
horizontais com VGV estimado de 300 milhes58. No mercado de luxo,
destaca-se a parceria entre as empresas Terra Brasilis(local) e Tecnisa,
firmada em 2008, que resultou em um empreendimento de 215 milhes de reais59, e a parceria firmada no final de 2010 entre a empresa Marquise(local) e a empresa Cyrela, em um empreendimento com
VGV projetado de 1 bilho de reais60.
Alm das parcerias entre grandes empresas nacionais e locais, foram identificadas parcerias com capital estrangeiro, principalmente atravs de fundos de investimento. O grande volume de recursos financeiros investidos nestes negcios e as regras de controle impostas por estes
fundos acabaram por influenciar a reestruturao das empresas locais e
reforar a produo de grandes empreendimentos. Este tipo de parceria,
incialmente focada no desenvolvimento de empreendimentos de interesse turstico, passou a ser direcionada a diversos tipos de empreendimento do mercado imobilirio, fortalecendo a percepo do espao como lugar privilegiado para o investimento do capital financeiro internacional.
Para alm de parcerias coordenadas por agentes nacionais e internacionais, estas se disseminam tambm entre os agentes locais, em
muitos casos viabilizando o direcionamento de capitais de outros setores da economia, como pode ser evidenciado pelo sucesso no setor
imobilirio de empresrios locais que tradicionalmente tinham seus
investimentos centrados no setor industrial.
Trata-se do empreendimento Morada Estao das Flores, com 3.302 casas organizadas em 5 condomnios. Informaes disponveis no site: www.moradasestacaodasflores.com.br acessado pela autora em agosto de 2011.
59
Trata-se do empreendimento Landscape Beira-Mar, localizado na orla na rea mais
valorizada de Fortaleza. Este empreendimento possui 245 unidades, de diferentes
metragens. As construtoras paulistas Tati e Tecnisa se aliaram cearense Terra Brasilis para a construo do Landscape Beira Mar, localizado na antiga sede da AABB
(Associao Atltica do Banco do Brasil), na avenida Beira Mar. Adquirido por R$
45.200.000,00 milhes, o empreendimento tem um VGV (Valor Geral de Vendas)
de R$ 215 milhes. As vendas tiveram incio em dezembro de 2008, mas, ainda em
novembro as empresas realizaram um caf da manh, seguido de treinamento junto
aos corretores de imveis, para preparar melhor o mercado. O evento reuniu cerca
de 600 profissionais em uma das salas de cinema do Shopping Iguatemi.
60
De acordo com a Coluna Egdio Serpa do Jornal Dirio do Nordeste publicado em
03 de novembro de 2009: Deram-se as mos a incorporadora paulista Cyrela e o
grupo cearense Marquise para mandar a implantao de um gigantesco empreendimento imobilirio no Porto das Dunas.
58
317
Um exemplo paradigmtico o caso do empresrio Beto Studart.

Em 2007, o empresrio fundou a incorporadora BSpar61, que associando-se com as mais fortes construtoras/incorporadoras da cidade62 no desenvolvimento de diferentes tipos de produtos imobilirios,
consolidou-se como uma das empresas mais relevantes do Mercado
Imobilirio de Fortaleza. A existncia de laos de amizade e parentesco63 com importantes empresrio do setor, para alm da importncia
econmica64 e poltica65 do proprietrio da BSPar so fundamentais
para a compreenso de sua rpida insero no mercado imobilirio de
Fortaleza e seu status de parceiro privilegiado.
Outro empresrio local que fortaleceu sua atuao no mercado
imobilirio de Fortaleza, principalmente atravs de parcerias, foi Ivens
Dias Branco, controlador do Grupo M. Dias Branco, um dos principais grupos do pas do ramo de massas e biscoitos66. Dias Branco, que
atuava desde incio da dcada de 1970 no mercado imobilirio de Fortaleza, por meio da construtora Idibra, ampliou sua atuao atravs de
parcerias com grupos internacionais e nacionais no desenvolvimento
de empreendimentos milionrios. O empresrio na atualidade responsvel pelo desenvolvimento do maior complexo turstico da Amrica Latina, o Aquiraz Riviera, e vem articulando com a paulista Gafisa
Como parte de um Grupo, que articula atividades imobilirias e financeiras. A
descrio das empresas do Grupo est no site: http://www.bsparincorporacoes.com.
br/sis.interna.asp?pasta=1&pagina=144. Acessado em 20 de julho de 2009.
62
Entre os parceiros esto a C.Rolim Engenharia, Diagonal, Magis e Rossi, dentre
outras, como informado pelo Jornal O Povo em 15 de maro de 2011.
63
Borzacchiello, em entrevista autora em maio de 2011, destacou os diversos laos
entre diferentes grupos da elite cearense, fundados pela convivncia em ncleo social restrito, por amizades feitas durante o perodo da faculdade ou na vida poltica.
No caso da parceria com a empresa Magis, vale destacar a relao de Pai e Filho.
64
A fora econmica de Beto Studart (proprietrio da BSpar) vincula-se a sua forte
capitalizao derivada da venda da Agripec vendida em 2007 para a multinacional NUFRAM. Esta empresa de defensivos agrcolas se destacava como uma das 20
maiores empresas do Cear, e teve em 2006, um faturamento lquido de mais de 360
milhes de reais, segundo Relatrio da Bovespa, relativo ao ano de 2006.
65
Beto Studart foi candidato vice-governador na chapa de Lcio Alcntara nas eleies de 2006. Junto com Amarlio Macdo foi um dos fundadores, ao lado de Tasso
Jereissati, do Movimento das Mudanas, em 1986, que daria origem ao Governo das
Mudanas.
66
A M. Dias Branco foi fundada h mais de 60 anos e atua na fabricao, comercializao e distribuio de produtos alimentcios derivados do trigo. lder nacional nos
mercados de biscoitos e de massas no Brasil, em termos de volume de vendas (em toneladas) e em faturamento (em R$), segundo dados da AC Nielsen, de acordo com dados
encontrados no site da empresa em seu perfil corporativo - www.mdiasbranco.com.br.
61
318
um megaprojeto imobilirio em uma rea na RMF de 2 mil hectares.

Alm de sua grande capacidade econmica, Ivens Dias Branco na
atualidade um dos principais proprietrios de terra em Fortaleza e
em sua Regio Metropolitana, o que o torna um parceiro privilegiado.
Ao aprofundarmos as pesquisas sobre o processo de constituio
do conjunto das parcerias, descobrimos uma srie de conflitos envolvidos, revelando a prpria complexidade do setor imobilirio, constitudo de fraes de classe, que muitas vezes competem entre si (GOTTDIENER,
1997, p. 268). Aspectos negativos das parcerias so citados tanto pelos
agentes locais como pelos agentes nacionais.
Para os agentes locais, as empresas nacionais ao procurarem parceiros locais propem condies bastante desvantajosas, interessando-se apenas pelo controle financeiro do negcio. Para os agentes nacionais, as parcerias podem representar expressiva perda dos ganhos e
dificuldades na gesto dos projetos, face diferena das estruturas das
empresas.
Ao mesmo tempo, empresas nacionais que procuraram desenvolver empreendimentos em Fortaleza de maneira independente, sem
parcerias fortes, passaram por dificuldades, que em alguns casos determinaram o recuo destas empresas67. Muitos dos empresrios nacionais revelaram que o mercado imobilirio de Fortaleza muito
fechado, sendo a parceria praticamente imposta como uma condio
para a penetrao, como revela o discurso de um gestor de uma incorporadora nacional:
Eu acho o mercado de Fortaleza muito diferente do Brasil inteiro,
at de cidades como Natal, So Luis. um mercado bastante fechado para as incorporadoras do sul e sudeste. S a MRV e a Rossi
esto aqui, quase todo mundo foi enxotado, no conseguiu entrar.
As que entraram em carreira solo, ou a parceria no deu certo,
quebraram a cara68
De acordo com a revista Construo Mercado, n.115, Abril de 2010: Houve vrios
insucessos em Fortaleza devido crise econmica e erros de equalizao entre produto, preo e o mercado local. Em 2008, alguns empreendimentos foram lanados e, em
seguida abortados. Algumas grandes incorporadoras deixaram de atuar na cidade. O
que aconteceu foi uma adequao do mercado, e agora est havendo uma retomada.
68
Essa entrevista foi realizada pela autora em setembro de 2010. Aps esse perodo,
muitas das empresas que enfrentaram dificuldades em desenvolver lanamentos sozinhas voltaram a desenvolver novos lanamentos com parcerias locais. Um desses
casos a empresas Cyrela, associada empresa Marquise, outro caso a empresa
67
319
A ideia de um mercado fechado aparece tambm na fala de um

incorporador local69, que ressalta os esforos desenvolvidos no sentido
de dificultar o avano de novas incorporadoras nacionais:
Mas a nossa estratgia, melhor mesmo, no deixar [sic] elas chegarem. No que a gente vai conseguir empatar, mas a gente pode,
por estarmos aqui, sermos locais do mercado, termos um parceiro
nacional forte, e conhecer bem e sermos bem conhecidos dentro do
mercado, a gente pode dificultar a chegada, impedir nunca, comprando os bons terrenos que ela quer comprar e eu tambm quero.
Essas contradies no desenvolvimento das parcerias reforam a

percepo de que ser local e bem relacionado so pressupostos que
determinam condies privilegiadas de atuao no mercado imobilirio de Fortaleza.
Por outro lado, deve-se destacar que ao mesmo tempo em que as
empresas locais de incorporao apresentam-se como meio privilegiado de reproduo de capital no setor imobilirio, por serem capazes
de obter vantagens urbanas e garantir privilgios especficos, em detrimento de agentes no relacionados s dinmicas de produo da
cidade, as empresas de incorporao nacionais, por serem bastante
capitalizadas e atuarem num nmero maior de mercados com volumes
de produo globalmente muito superiores, tendem a atingir custos de
produo menores e intensificar a utilizao de mecanismos de marketing, que em conjunto garantem a diferenciao dos produtos, maior
velocidade de venda e possibilitam a ampliao dos ganhos no setor.
De uma maneira geral, ao se expandirem geograficamente tendem a
influenciar a reorganizao dos mercados locais acirrando as condies de competitividade.
A articulao destes agentes atravs de parcerias, embora aparentemente contraditria, parece representar um importante instrumento
de fortalecimento da incorporao, viabilizando a ampliao de ganhos no setor por conjugar vantagens particulares inerentes a cada um
dos agentes envolvidos.
PDG, que firmou parceria com a Imobiliria A Predial.

69
Depoimento de diretor de uma incorporadora local em entrevista autora em
setembro de 2010.
320
Consideraes finais
A partir da observao das mudanas na organizao do setor
imobilirio identificadas em Fortaleza na atualidade, constatamos a
grande importncia da incorporao que, ao reforar a flexibilidade
na produo, consegue assumir o controle sobre grande volume de
empreendimentos imobilirios, se tornando um meio privilegiado de
centralizao do capital no setor e um instrumento essencial de valorizao do capital financeiro.
Para Topalov (1974), a emergncia e o fortalecimento da incorporao tm relao com as caractersticas especficas da reproduo do capital no setor e com condies histricas particulares,
vinculadas principalmente a transformaes nas fontes de financiamento. O fortalecimento do processo geral de confluncia do capital financeiro produo imobiliria e as importantes mudanas
nas condies do financiamento imobilirio no Brasil, a partir do
final da dcada de 1990, so responsveis pela configurao de um
importante movimento de expanso da produo imobiliria, no
qual a forma incorporao voltar a cumprir um papel de grande
destaque70.
Essas mudanas, vistas a partir de Fortaleza, iluminam dinmicas
contraditrias na reorganizao do setor imobilirio localmente. Por
um lado, evidenciam-se conflitos entres grupos locais, muitas vezes associados a interesses patrimonialistas, e grupos nacionais, diretamente
articulados ao capital financeiro.
A expresso dos fortes grupos locais, historicamente envolvidos
na produo do espao, d relevo formao da metrpole como aspecto essencial na compreenso das transformaes recentes. Cumpre
lembrar que no contexto latino-americano, a existncia frequente de
excedentes de acumulao dificilmente reversveis na esfera normal
de certos capitais71 tende a favorecer a confluncia de novos capitais
ao setor imobilirio e a autonomizao da incorporao, diretamente
70
Ao investigar a incorporao imobiliria no contexto brasileiro, Ribeiro (1991)
mostra que esta forma emerge na dcada de 1950, associada produo imobiliria
dos bairros Copacabana, Ipanema e Leme no Rio de Janeiro. Para ele, o incorporador inventa um novo produto, o apartamento-zona sul destinado s camadas mdias de
alto poder aquisitivo, introduzindo uma importante diferenciao nas condies habitacionais (RIBEIRO, 1991, p. 243).
71
existencia frecuente de excedentes de acumulacin difcilmente reinvertibles en
la esfera normal de ciertos capitales (JARAMILLO, 1982, p.193).
321
associada a um capital de circulao que no se compromete de maneira contnua com o capital fixo72.
Ao mesmo tempo, o deslocamento de importantes grupos de incorporao nacionais reflete transformaes estruturais nas condies
de reproduo do capital no setor, particularmente relacionadas ao
atual regime de acumulao, caracterizado pela presena dominante
do capital financeiro.
Neste contexto, as alianas, principalmente manifestadas no desenvolvimento de parcerias na construo de grandes empreendimentos
imobilirios, tendem a reforar a centralizao do capital no setor e favorecer a concentrao de investimentos em grandes empreendimentos
por diferentes reas da metrpole. Esse conjunto de dinmicas, determinante na criao de condies privilegiadas de reproduo do capital
no espao, tende a intensificar a valorizao imobiliria reforando a
condio instrumental do espao, como desenvolveu Lefebvre.
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un capital de circulacin que no se compromete de una manera continua con

capital fijo (JARAMILLO, 1982, p. 193).
72
322
RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. Da propriedade fundiria ao Capital Incorporador: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Tese de Doutorado. FAU-USP. So Paulo, 1991.
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Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo So Paulo. So Paulo,
2010.
323
Caderno de imagens
Mapa 1 Localizao dos empreendimentos do MCMV.

Fonte: CARDOSO et alli, 2011.
Mapa 2 - Evoluo urbana no Municpio de Santo Andr (1930-1990)
327
Mapa 3 - Localizao dos conjuntos habitacionais e assentamentos precrios analisados.
328
Mapa 4 - Assentamentos precrios e UBS no entorno do conjunto Prestes Maia
Mapa 5 - Assentamentos precrios e UBS no entorno do conjunto habitacional Alzira Franco
329
Mapa 6 - Localizao dos conjuntos habitacionais - INOCOOP-SP

dcadas de 1990 e 2000 e PMCMV
330
Figura 1: Jardim Campo Grande (empresa) e entorno , Ananindeua/PA, Abr. 2011

Autoria: Simaia Mercs
Figuras 2: Residenciais Jardim das Jurutis I e II, localizados na Rodovia PA-391, em Benevides.
Observa-se a utilizao do padro construtivo para habitao de interesse social indicado pela
CAIXA.
Fonte: pesquisa de campo, 2011.
331
Figuras 3 a 6: Ocupao Nova Benevides - campo de futebol, igreja, bares e comrcios situados
na rea aos fundos dos Residenciais Jardins das Jurutis I e II: obras do PMCMV, que atraram
ocupao, continuam vazias enquanto o entorno est cada vez mais consolidado.
Figuras 7 e 8: Ocupaes informais ao longo da PA-391 crescem cada vez mais: detalhes das
tipologias habitacionais de uma area em frente aos residenciais do PMCMV, em Benevides.
332
Sobre os autores
Adauto Lcio Cardoso

Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do
Rio de Janeiro (1974), mestrado em Planejamento Urbano e Regional pela
Universidade Federal do Rio de Janeiro (1988) e doutorado em Arquitetura
e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (1997). Professor Associado
vinculado ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro (IPPUR/UFRJ) e pesquisador do Observatrio das Metrpoles. Atualmente investiga os processos de produo de
moradia popular na Regio Metropolitana do Rio de Janeiro.
Ana Carolina Campos de Melo
Aluna do curso de graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade
Federal do Par. Foi estagiria da Gerncia de Desenvolvimento Urbano da
Caixa Econmica Federal, filial Belm (2010-2012).
Ana Carolina Maria Soraggi
Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Pontifcia Universidade
Catlica de Minas Gerais (2005), especializao em Planejamento Ambiental
Urbano pelo Instituto de Educao Continuada da Pontifcia Universidade
Catlica de Minas Gerais (2007) e mestrado em Arquitetura e Urbanismo
pela Universidade Federal de Minas Gerais (2012).
Aristides Moyss
Possui graduao em Cincias Econmicas pela Pontifcia Universidade Catlica de Gois (1979), mestrado em Cincias Sociais pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo (1996) e doutorado em Cincias Sociais pela mesma
universidade (2001). Professor Titular do curso de Mestrado em Desenvolvimento e Planejamento Territorial da Pontifcia Universidade Catlica de
Gois. coordenador e pesquisador do Observatrio das Metrpoles: ncleo
Goinia. Atualmente investiga a produo imobiliria (formal e informal) na
Regio Metropolitana de Goinia e outros temas ligados aos processos de
metropolizao, segregao scio-espacial, desenvolvimento regional e planejamento urbano.
Possui graduao em Geografia pela Universidade Estadual de Campinas
(2008) e atualmente aluna do curso de mestrado em Planejamento Urbano
e Regional ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da
Universidade Federal do Rio de Janeiro (IPPUR/UFRJ).
335
Beatriz Fleury e Silva

Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Estadual
de Londrina (1994) e mestrado em Engenharia Urbana pela Universidade
Federal de So Carlos (2000). Atualmente aluna do curso de doutorado
em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo e Professora Assistente da Universidade Estadual de Maring. pesquisadora do LAPHA
- Laboratrio de Pesquisa em Habitao e Assentamentos Humanos e do Observatrio das Metrpoles: Ncleo Regio Metropolitana de Maring. Possui
experincia na rea de planejamento e projeto urbano, atuando principalmente nos seguintes temas: planos diretores e de habitao de interesse social
para pequenos municpios e projetos de desenvolvimento urbano-regional
para pequenos e mdios municpios.
Clarissa Figueiredo Sampaio Freitas
Cear (1999), mestrado em Planejamento Urbano - University Of Illinois At
Urbana Champaign (2003) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela
Universidade de Braslia (2009). Atualmente professora Adjunto do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Cear. Tem
experincia na rea de Planejamento Urbano atuando principalmente nos
seguintes temas: politicas urbanas e ambientais, legislao urbana, e Sistemas
de Informao Geografica (SIG). Atualmente tutora do Programa de Educao Tutorial (PET) do curso de Arquitetura e Urbanismo, e integra a rede
do Observatrio das metrpoles - Ncleo Fortaleza.
Dbora Ferreira da Cunha
Possui graduao em Cincias Econmicas pela Pontifcia Universidade Catlica de Gois (1995) e mestrado em Transportes pela Universidade de Braslia
(2002). Professora Assistente da Universidade Federal de Gois e pesquisadora do Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia. Atualmente investiga a produo habitacional de interesse social na Regio Metropolitana de
Goinia, segregao scio-espacial, planejamento urbano, desenvolvimento e
polticas pblicas.
Dcio Rodrigues Nunes Junior
Possui graduao em Geografia (Licenciatura) pela Universidade Federal Fluminense (2010). Atualmente bolsista de iniciao cientfica bolsista de
iniciao cientfica do Observatrio das Metrpoles no Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Tem experincia na rea de Geografia, com nfase em Geografia Urbana.
336
Elcileni de Melo Borges

Possui graduao Cincias Econmicas pela Pontifcia Universidade Catlica
de Gois (1995); mestrado em Economia Social e do Trabalho pela Universidade Estadual de Campinas (2000); doutorado em andamento no PPPG em
Geografia da Universidade Federal de Gois. Gestora Pblica no Governo
do Estado de Gois (Secretaria das Cidades/AGEHAB) e pesquisadora do
Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia. Atualmente investiga os processos de produo de moradia na Regio Metropolitana de Goinia e outros
temas ligados metropolizao, segregao scio-espacial, desenvolvimento
regional e planejamento urbano e habitacional.
Doutoranda do Instituto de Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional
pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, mestra em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal da Bahia (2008) e especialista em Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente pela Universidade Federal do Par
(2012), instituio onde graduou-se em Arquitetura e Urbanismo (2006). Atualmente pesquisadora assistente da Rede Observatrio das Metrpoles e do
Grupo de Pesquisa Modernidade e Cultura (GPMC) na Universidade Federal
do Rio de Janeiro.
Jos Jlio Ferreira Lima
Possui graduao em Arquitetura pela Universidade Federal do Par (1986),
mestrado em Arquitetura pela Fukui University (1991), mestrado em Desenho Urbano pela Oxford Brookes University (1994) e doutorado em Arquitetura pela Oxford Brookes University (2000). Atualmente Professor Associado da Universidade Federal do Par e pesquisador da Universidade Federal
do Rio de Janeiro. Tem experincia na rea de Planejamento e Gesto Urbana
e Regional, com nfase em Tcnicas de Planejamento e Projeto Urbanos e
Regionais.
Juliano Pamplona Ximenes Ponte
Par (DAU-UFPA, 1999), especializao em Gesto Urbana (CESUPA-Belm,
2002), mestrado e doutorado em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (IPPUR-UFRJ, 2004; 2010). Atualmente
professor adjunto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade
Federal do Par (FAU-UFPA). Tem experincia na rea de Planejamento Urbano e Regional e Projeto de Arquitetura e Urbanismo.
Possui graduao em Arquitetura pela Universidade Federal de Minas Gerais (1976), mestrado em Arquitectura Investigacin y Docencia Urbanismo pela
337
Universidad Nacional Autnoma de Mxico (1990) e doutorado em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (2002).
Atualmente Professora Associada da Universidade Federal de Minas Gerais,
no Departamento de Urbanismo e no Ncleo de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo. pesquisadora do CNPq e do Observatrio das Metrpoles.Tem experincia na rea de Planejamento Urbano e Metropolitano.
Cear (2001), mestrado em Planeamento e Projecto em Ambiente Urbano
pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (2005) e doutorado
em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (2012). Atualmente professora assistente do Centro Universitrio das Faculdades Integradas Alcntara Machado (FIAM-FAAM/ SP), integrante do Grupo de Pesquisa
Produo Imobiliria e Reconfigurao das Cidades Contemporneas: Contradies e Conflitos Urbanos (CNPq- FAU-USP) e colaboradora do Ncleo
Fortaleza do Observatrio das Metrpoles.
Nathan Ferreira da Silva
Graduando em Geografia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro
(UFRJ), atualmente bolsista de iniciao cientfica do Observatrio das Metrpoles no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da UFRJ.
Tem experincia na rea de Geografia, com nfase em Geografia Urbana.
Paola Rogedo Campos
Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal de Minas
Gerais (1995), mestrado em Arquiteturae Urbanismo,rea de concentrao: teo-
ria, produo e experincia do espao, pela Universidade Federal de Minas

Gerais (2009). Atualmente doutoranda do Programa de Ps-Graduao em
Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais (20102014) e professora no curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitrio Izabela Hendrix.
Raul Ventura Neto
Possui especializao pelo centro educacional UNIEURO em Braslia em Arquitetura em Estabelecimentos Assistenciais de Sade. graduado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Par (2008). Atualmente
mestrando do Programa de Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal do Par.
338
Renato Pequeno
Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So
Paulo (1991), mestrado em Planejamento de Infraestruturas pela Universitaet
Stuttgart (1995) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (2002). Atualmente Professor Adjunto do Departamento
de Arquitetura e Urbanismo, do Programa de Ps-Graduao em Geografia
e do curso de mestrado em Estruturas e Construo Civil da Universidade
Federal do Cear. Pesquisador nas reas do planejamento e poltica urbana
e habitacional. Integra as redes Observatrio das Metrpoles e de Pesquisadores sobre Cidades Mdias e toma parte dos grupos de pesquisa: GLOBAU
(Globalizao, Agricultura e Urbanizao) e Estudos Urbano-Regionais.
Ricardo Dias Silva
Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Estadual
de Londrina (1994), mestrado (2000) e doutorado (2010) em Arquitetura e
Urbanismo pela Universidade de So Paulo. Atualmente Professor Adjunto
e diretor do Centro de Tecnologia da Universidade Estadual de Maring.
pesquisador do LAPHA - Laboratrio de Pesquisa em Habitao e Assentamentos Humanos e do Observatrio das Metrpoles: Ncleo Regio Metropolitana de Maring.
Roberta Menezes Rodrigues
Par (1997), mestrado em Planejamento e Desenvolvimento (2001) e especializao em Gesto Pblica (1998) pelo Ncleo de Altos Estudos Amaznicos
da Universidade Federal do Par (NAEA/UFPA). doutora pelo Programa
de Integrao da Amrica Latina da Universidade de So Paulo (2010) e atualmente professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. pesquisadora associada ao Laboratrio de Cidades da
Amaznia da Universidade Federal do Par e do Laboratrio de Habitao e
Assentamentos Humanos da Universidade de So Paulo.
Simaia Mercs
Par (1983), especializao em Planejamento e Administrao de Transporte
Urbano pela Universidade Federal do Par (1988), mestrado e doutorado em
Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (em 1999 e 2005,
respectivamente). Atualmente professora do Ncleo de Altos Estudos Amaznicos da Universidade Federal do Par (NEAE/UFPA). Tem experincia
tcnica e acadmica nas reas de Arquitetura e Urbanismo, Planejamento Urbano e Regional e Planejamento de Transporte, com nfase em gesto urbana
e polticas pblicas.
339
Thmis Amorim Arago

Doutoranda em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, tem mestrado na mesma rea (2010). Graduao em
Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Cear (2003). Atualmente Pesquisadora Assistente da Rede Observatrio das Metrpoles na
Universidade Federal do Rio de Janeiro. Tem experincia na rea de Arquitetura e Urbanismo, com nfase em Fundamentos de Arquitetura e Urbanismo.
Toms Pires Amorim
Graduando em Geografia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro
(UFRJ), atualmente bolsista de iniciao cientfica do Observatrio das Metrpoles no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da UFRJ.
Tule Csar Barcelos Maia
Possui graduao em Engenharia Civil pela Universidade Catlica de Gois
(1989), graduao em Tecnologia Em Processamento de Dados pelo Instituto
Unificado de Ensino Superior Objetivo (1992), mestrado em Engenharia de
Transportes pela Universidade de So Paulo (1999) e doutorado em Engenharia de Transportes pela Universidade de So Paulo (2003). Atualmente tcnico da Agncia Goiana de Obras Pblicas e Professor Adjunto da Universidade Catlica de Gois e da Universidade Federal de Gois. Tem experincia
na rea de Transportes e Geocincias, com nfase em Geodsia Geomtrica
e Fsica.
340
Esta obra foi impressa em processo digital/sob demanda,

na Oficina de Livros para a Letra Capital Editora.
Utilizou-se o papel polem soft 80g/m e a fonte ITC-NewBaskerville 11 sobre 14.
Rio de Janeiro, fevereiro de 2013.

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Adauto Lucio Cardoso