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Dezembro/ 2007
de
Especialista
em
Construo Civil.
nfase:
Tecnologia e Produtividade das Construes
Orientador:
Prof. Eduardo Marques Arantes
Belo Horizonte
2007
AGRADECIMENTOS
Agradeo Guiare Orientaes ao Proprietrio, empresa da qual sou scio, por
me fornecer conhecimento tcnico prtico sobre o assunto desse trabalho.
Muito obrigado, tambm, ao meu orientador, Prof. Eduardo Arantes, por abraar o
assunto da manuteno predial e por abrir novos horizontes na minha viso de
manuteno.
RESUMO
O presente trabalho estabelece a as vantagens da prtica da manuteno
preventiva em detrimento da corretiva em edificaes em geral. Isso feito
atravs da anlise das questes legais e econmicas que rodeiam o assunto. Em
um segundo momento, o trabalho apresenta as ferramentas comumente utilizadas
para a realizao da manuteno predial preventiva. A concluso do trabalho se
apia, novamente, nos aspectos econmicos e legais para reafirmar as vantagens
da prtica de um plano de manuteno preventiva.
SUMRIO
1. INTRODUO _______________________________________________________________ 6
1.1 Histrico__________________________________________________________________ 7
1.2 Objetivos _________________________________________________________________ 8
1.3 Metodologia _______________________________________________________________ 9
1.4 Convenes ______________________________________________________________ 9
2. REVISO BIBLIOGRFICA____________________________________________________ 10
2.1 Anomalias construtivas _____________________________________________________ 10
2.2 Manuteno______________________________________________________________ 11
2.2.1 Manuteno Predial ____________________________________________________ 12
2.3 Mantenabilidade __________________________________________________________ 14
2.4 Sustentabilidade __________________________________________________________ 17
2.5 Razes para a ausncia de manuteno _______________________________________ 18
2.6 Manuteno Preventiva X Manuteno Corretiva ________________________________ 20
3. AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENO _____________________________________ 23
3.1 Plano de manuteno ______________________________________________________ 23
3.1.1 Uso de softwares ______________________________________________________ 24
3.2 Manual do Proprietrio _____________________________________________________ 25
3.3 As built__________________________________________________________________ 26
3.4 Avaliao Ps-Ocupao ___________________________________________________ 26
3.5 Inspeo Predial __________________________________________________________ 27
4. CONCLUSO _______________________________________________________________ 30
5. BIBLIOGRAFIA______________________________________________________________ 31
1. INTRODUO
Um imvel planejado e construdo para atender seus usurios por muito tempo.
Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prtica
constante da manuteno preventiva deste bem. Infelizmente, essa prtica ainda
no muito difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imveis, poucos so
os usurios que realizam a manuteno preventiva to adequadamente quanto o
fazem para outros bens, como automveis, equipamentos eletrnicos etc.
1.1 Histrico
Os estudos sobre manuteno predial comearam a ser realizados em alguns
pases europeus no final da dcada de 50, ainda de forma bastante modesta. Em
1965, a importncia das pesquisas focadas neste assunto foi reconhecida pela
criao do Comit de Manuteno das Construes pelo Ministrio de
Construes e Servios Pblicos do Governo Britnico (SEELEY, 1987).
DAL
MOLIN
(1988),
HELENE
(1988),
IOSHIMOTO
(1988)
1.2 Objetivos
Este trabalho tem como objetivo geral:
Ressaltar a importncia da manuteno preventiva e preditiva como prrequisito para o direito garantia;
1.3 Metodologia
Este trabalho foi elaborado como uma reviso da bibliografia existente a respeito
do assunto em questo e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em
meio reviso bibliogrfica, esto pontuados alguns comentrios e elaboraes
do autor, que objetivam a sistematizao do contedo apresentado.
1.4 Convenes
Para efeito neste trabalho, foram consideradas as seguintes convenes:
manuteno
preditiva,
uma
vez
que
ambas
so
aplicadas
2. REVISO BIBLIOGRFICA
2.2 Manuteno
Segundo a NBR 5462/92, a manuteno uma prtica que envolve aes
tcnicas e administrativas que, juntas, mantero ou devolvero a um item a
capacidade de desempenhar determinada funo. Existem, entretanto, diversos
tipos e nveis de manuteno. GOMIDE et al. (2006) identifica basicamente as
seguintes modalidades:
evidente que todo equipamento ou bem possui vida til definida, ou seja, ele
no durar para sempre, mesmo que seja cercado de muito cuidado. Entretanto,
a vida til de um bem, seja ele mvel ou imvel, certamente ser dilatada se o
mesmo for alvo de manuteno adequada.
Uma vez que se trata de assunto consideravelmente amplo, que envolve diversos
conceitos (vida til, desempenho, durabilidade etc.), a manuteno predial pode
ser classificada de diversas formas. Segundo JOHN (1989), algumas delas so as
seguintes:
2.3 Mantenabilidade
Outro conceito importante relacionado manuteno a mantenabilidade,
definido por GOMIDE et al. (2006) como a facilidade de dar manuteno em um
bem para que este possa executar as funes para as quais foi criado. Os fatores
que influenciam a mantenabilidade de um edifcio so, basicamente, de ordem
fsica, ou seja, as caractersticas fsicas do imvel podem propiciar ou no a
manuteno do mesmo, dependendo da facilidade ou no de se executar a
manuteno.
Figura 01: Diagrama dos fatores relacionados com a mantenabilidade e manuteno de um edifcio.
2.4 Sustentabilidade
A problemtica da sustentabilidade assume, neste incio de sculo, um papel
central na reflexo em torno das dimenses do desenvolvimento e das
alternativas que se configuram. A sustentabilidade um conceito sistmico e,
segundo SACHS (1993), envolve cinco instncias da sociedade humana, sendo
elas:
Sustentabilidade social;
Sustentabilidade econmica;
Sustentabilidade ecolgica;
Sustentabilidade espacial;
Sustentabilidade cultural.
discutir
sobre
dualidade
Manuteno
Preventiva
Versus
TIPO DE ANOMALIA
RESPONSABILIDADE
INVERSO DA RESPONSABILIDADE
Endgena
Construtor
Exgena
Proprietrio
Com base nas informaes obtidas na reviso bibliogrfica, essa segunda parte
do trabalho estabelece algumas ferramentas eficazes para a prtica da
manuteno preventiva em edificaes em geral. O objetivo no , entretanto,
ensinar a se fazer manuteno, mas sim apontar quais so as ferramentas que
podem ser adotadas para a prtica da manuteno preventiva e preditiva eficaz
em edificaes em geral.
Detalhamento de rotinas;
Detalhamento de procedimentos;
Periodicidades;
Finalidade do manual;
3.3 As built
Aliado ao manual do proprietrio, o as built de uma edificao tem o objetivo de
fornecer informaes adequadas ao proprietrio para que este possa proceder
correta manuteno do bem. O as built, do ingls, conforme construdo, nada
mais do que a representao grfica do que foi, de fato, executado em obra,
uma vez que os projetos praticamente nunca so seguidos risca. Portanto, as
alteraes em obra devem ser registradas e esse registro deve ser fornecido ao
proprietrio do imvel.
Crtico;
Regular; e
Mnimo.
Essa classificao dever ser aplicada para cada uma das desconformidades
constatadas, sempre levando em considerao os parmetros de desempenho
estabelecidos pelos prprios usurios da edificao. J o nvel da inspeo
predial, ou seja, o grau de anlise da inspeo, pode variar de acordo com a
tipologia da edificao (casa, edifcios multi-familiares de vrios pavimentos,
igrejas, shopping centers etc.), com a complexidade dos sistemas construtivos
existentes
(presena
de
equipamentos
como
ar
condicionado
central,
Nvel
2:
identificao
de
anomalias
aparentes
com
auxlio
de
bastante comum pensar que a inspeo predial s deve ser feita em edifcios
com alguns anos de existncia, j fora do prazo de garantia de cinco anos.
Entretanto, o ideal que se contrate a inspeo em momentos importantes, para
que haja a possibilidade de comparao da situao atual com um momento
anterior, antes do surgimento de anomalias. Portanto, o ideal que se realizem
inspees pelo menos nos seguintes momentos, no excluindo outros:
4. CONCLUSO
Entretanto, o papel dos construtores pode ir mais alm. Eles tm que comear a
pensar na questo educativa, ou seja, eles devem ensinar e dar ferramental para
o proprietrio praticar a manuteno de maneira correta e eficaz. Por outro lado, o
proprietrio deve saber exigir isso do construtor a entrega do manual do
proprietrio, do as built, e de outros tipos de dispositivos que possibilitam a
manuteno do bem.
5. BIBLIOGRAFIA
ATIVIDADES EXECUTADAS
HISTRICO
OBSERVAES
PROFISSIONAL
VALOR (R$)
PLANO DE MANUTENO
5 anos
4 anos e
meio
4 anos
3 anos e
meio
3 anos
2 anos e
meio
2 anos
1 ano e
meio
1 ano
6 meses
Aps 5 anos
Alvenaria estrutural
A cada 4 anos
Alvenaria de vedao
A cada 4 anos
Antena coletiva
A cada 2 anos
Automao de portes
A cada 2 anos
Cabeamento estruturado
A cada 2 anos
Esquadrias de alumnio
A cada 2 anos
Esquadrias de madeira
A cada 2 anos
Esquadrias metlicas
A cada 2 anos
Estrutura de concreto
A cada ano
Estrutura metlica
A cada 3 anos
A cada 1 ano
Forro de gesso
A cada 2 anos
Iluminao automtica
A cada 2 anos
Iluminao de emergncia
A cada ms
Impermeabilizao
Instalao de combate a incndio
A cada ms
A cada 2 anos
A cada ms
A cada ms
Instalao eltrica
A cada 2 anos
Instalao de gs
A cada 6 meses
Instalao hidrulica
Louas sanitrias
A cada ano
A cada 2 anos
SISTEMA
CONSTRUTIVO /
TEMPO
5 anos
4 anos e
meio
4 anos
3 anos e
meio
3 anos
2 anos e
meio
2 anos
1 ano e
meio
1 ano
6 meses
SISTEMA
CONSTRUTIVO /
TEMPO
Aps 5 anos
A cada 2 anos
Instalao de interfonia
A cada 2 anos
Instalao telefnica
A cada 2 anos
A cada ano
Metais sanitrios
A cada 2 anos
Motobombas
A cada 6 meses
A cada 2 anos
A cada semana
A cada semana
Pisos de madeira
A cada 2 anos
A cada 2 anos
Revestimentos cermicos
A cada 2 anos
Revestimentos em pedra
A cada 2 anos
A cada 6 meses
Sistema de cobertura
A cada 6 meses
A cada 2 anos
Sistema de segurana
A cada 2 anos
Vidros
A cada 2 anos
Fonte: SINDUSCON/MG
SISTEMAS
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIF. PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Alvenaria estrutural
Probl. com
a integrid.
do material
Alvenaria de vedao
Probl. com
a integrid.
do material
Antena coletiva
Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalao
Automao de portes
Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalao
Cabeamento estruturado
Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalao
Esquadrias de alumnio
Borrachas, escovas,
articulaes, fechos e
roldanas
Perfis de alumnio,
fixadores e revestim.
em painel de alumnio
Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores e
conjuntos eltricos de
acionamento)
Probl. com a
inst. ou desemp.
dos materiais
Amassados,
riscados ou
manchados
Probl. com
a integrid.
do material
Problemas de
vedao e
funcionam.
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
Esquadrias de
madeira
Lascadas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Empenamento ou
descolamento
Problemas
de vedao
e
funcionam.
Esquadrias e peas
metlicas
Perfis e
fixadores:
amassados,
riscados ou
manchados
Perfis e
fixadores:
oxidao
e fixao
Roldana,
fechos e
articulaes:
desempenho e
funcionamento.
Perfis e
fixadores:
vedao e
funcionamento
Integridade fsica
superficial
do
concreto
(brocas e
vazios)
Revestimento,
Hidrofugantes e
pinturas
superficiais
das
estruturas
Estrutura de
concreto
3 ANOS
5 ANOS
Segurana,
solidez e
estabilidade
global,
integridade
fsica
superficial
do concreto
no tocante
formao
de estalactites e estalagmites
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
Estrutura metlica
3 ANOS
5 ANOS
Sistema
estrutural e
componentes
Ferragens das
esquadrias
Maanetas,
fechos e
articulaes
(itens
sujeitos ao
desgaste
natural)
amassados,
riscados ou
manchados
Acabamento
soltando,
problemas
de
funcionamento e
desempenho do
material
(falhas de
fabricao)
Forro de gesso
Quebrados,
trincados ou
manchados
Fissuras
por
acomodao dos
elementos
estruturais
e de
vedao
Iluminao
automtica
2 ANOS
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a
instalao
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
Iluminao de
emergncia
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
Desempenho
dos
equipamentos
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Prob. com
a
instalao
Impermeabilizao
Estanqueidade
Instalaes de
combate a incndio
Quebrados,
trincados ou
manchados
Desempenho dos
equipam.
Instalaes eltricas
Espelhos
danificados
ou mal
colocados
Desempenho do
material e
probl. com
a
instalao
Instalaes de gs
Peas
quebradas,
trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Problemas
com a
instalao
e vedao
Problemas
com a
integridade
do material
Instalaes
hidrulicas
Fissuras,
riscos,
quebrados
Probl. com
a
instalao,
vedao e
funcionamento
Danos
causados
devido
movimentao ou acomodao
da estrutura
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
Pintura
elastomrica,
apoio flexvel e
o mastique
Junta de dilatao
6 MESES
1 ANO
Louas sanitrias
Probl. com
a instal.,
vedao e
funcionamento
Caixas e vlvulas de
descarga
Quebras,
fissuras,
riscas e
manchas,
defeito do
equipament
o (mau desempenho)
Probl. de
instalao
Instalao de
interfonia
Desempenho do
equipamento
Probl. de
instalao
Instalao de
telefonia
Desempenho do
equipamento
Probl. de
instalao
Metais sanitrios
Motobomba
Probl. de
instalao
Desempenho do
equipamento
3 ANOS
Execuo
e
aderncia
Quebras,
fissuras,
riscas e
manchas
Defeito do
equipament
o (mau desempenho)
2 ANOS
Probl. de
instalao
Falhas na
vedao
Falha de
vedao
Falha de
vedao
5 ANOS
NO ATO
DA
ENTREGA
Pintura interna e
externa
Sujeiras,
imperfeie
s ou
acabamento
inadequado
Piscina
Revestimen
tos
quebrados,
trincados,
riscados,
rasgados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente
Piso de madeira
Assoalhos
riscados ou
manchados
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento, alterao de
cor ou deteriorao
de acabamento
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a
instalao
Empenamento,
encanoamento,
retraes
e resina
acrlica
Revestimen
tos soltos,
gretados ou
apresentan
do desgaste
excessivo,
que no por
mau uso
Resina de
poliuretano
Problemas
com a
estanqueidade
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
Revestimento em
argamassa
decorativa
Trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Revestimentos
cermicos
Peas
quebradas,
trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Peas
soltas,
gretadas ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Revestimentos em
pedra
Manchamentos
causados
por produtos, peas quebradas, trincadas, riscadas ou falhas no
polimento
Peas
soltas ou
desgaste
excessivo
que no por
uso
inadequado
Sistema de
aquecimento central
de gua
M aderncia
Para
ambiente
agressivo
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a instalao e
reservatrio trmico
3 ANOS
5 ANOS
Estanqueidade das
fachadas
M
aderncia
Para
ambiente
pouco
agressivo
Estanqueidade das
fachadas
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
Instalao
das calhas
e rufos
Sistema de
cobertura
Sistema de proteo
p/ descargas
atmosfricas
Desempenho do
equipamento
Probl. com
a
instalao
Sistema de
segurana
Desempenho do
equipamento
Probl. com
a
instalao
Vidros
Fonte: SINDUSCON/MG
Peas
quebradas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
instalao,
guarnies e
acessrios
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Estanqueidade das
telhas
cermicas
e de
concreto
Integridade
do engradamento e
das telhas
metlicas e
de alumnio