Você está na página 1de 4

Informativo mensal

Julho / 2015

BC Office Fund

FII BTG Pactual Corporate Office Fund


BM&FBovespa: BRCR11

Publicado em 03/ago/2015

ltimas Notcias

Performance na BM&FBovespa

Em julho, foi concludo o processo de locao de 6 andares do BFC,


equivalente a 13.118 m, o que representa a absoro da totalidade das
reas de escritrio vagas no imvel. O contrato de locao foi celebrado
com a Advocacia Geral da Unio pelo prazo de 10 anos. O fundo realizar
investimentos para adequao dos andares a serem ocupados, o que
dever ser concludo at o final do ano, momento em que o valor de locao
mensal passar a ser devido. O valor de locao por m est em linha com o
mercado para a regio. Da vacncia financeira do portflio de 16,4% (2T15),
esta rea recm-locada representava 6,0 pontos percentuais. Com relao
vacncia fsica de 12,5%, representava 4,3 pontos percentuais.
A Gerdau rescindiu antecipadamente o contrato de locao referente ao 7
andar do Eldorado (2.031 m) que correspondia a 0,7% da ABL e 1,2% da
receita de locao total. A Gerdau continua sendo inquilina do BC Fund em
outro andar do mesmo imvel. A Razen devolveu o 2 e o 3 andares do
Edifcio Montreal. Este contrato correspondia a 0,6% da ABL e 1,0% da
receita de locao do Fundo. Dado o prazo remanescente de ambos os
contratos, o Fundo recebeu multas compensatrias na entrega dos andares.
O Santander devolveu uma rea no 5 subsolo do BFC, usado para a
operao do Centro de Processamento de Dados. No processo de retrofit
em andamento, esta rea ser transformada em estacionamento e o
potencial construtivo desta rea poder ser aproveitado e transformado em
reas mais nobres no empreendimento, aumentando sua rentabilidade.
Em linha com o que foi anteriormente feito em outros imveis do portfolio, a
ABL do BFC foi revisada para adequar aos valores efetivamente utilizados
para a comercializao e negociao. Com isso, a ABL do imvel passou de
40.268 m para 42.612 m BOMA.
No dia 2 de julho, o Fundo comunicou, nos termos de comunicao enviada
para a BR Properties S.A., que o Fundo de Investimento em Participaes
Bridge no prosseguir com sua inteno de realizar oferta pblica
voluntria para aquisio do controle da BR Properties. Mais informaes
sobre o assunto podem ser obtidas nos comunicados e fatos relevantes
disponveis no site do Fundo.

Valor da cota
Desconto ao valor patrimonial
Valor distribudo por cota
Rentabilidade mensal
Rentabilidade anualizada (composto)
Quantidade de cotas
Valor das cotas
(+) Dv ida lquida (caix a lquido)
(+) Participao de minoritrios
Valor implcito dos imv eis
Receita contratada
Cap rate implcito
Cap rate ajustado (incl. reas vagas)
rea bruta locv el
2
Valor implcito por m
Volume total negociado no ms
Volume mdio dirio de negociao no ms
% do fundo negociado no ms
% do fundo negociado nos ltimos 12 meses
Var. da cota no mercado para ms anterior
Retorno do cotista no ms (incl. distribuio)

Patrimonial
157,40
0,0%
1,01
0,6%
8,0%
19,2
3.025,9
(140,7)
76,4
2.961,5
20,9
8,4%
10,1%
303,5
9.756

[R$/cota]
[%]
[R$/cota]
[%]
[%]
[# mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[%]
[%]
2
[mil m ]
2
[R$/m ]
[R$ mi]
[R$ mi]
[%]
[%]
[%]
[%]

Mercado
109,01
-30,7%
1,01
0,9%
11,7%
19,2
2.095,7
(140,7)
76,4
2.031,3
20,9
12,3%
14,7%
303,5
6.692
47,4
2,1
2,3%
40,6%
2,0%
2,9%

Retorno do Cotista (1)


0,0%

ltimos 24 meses
ltimos 12 meses

5,5%

1,1%

-8,9%

7,2%
8,4%

ltimos 6 meses
ltimos 3 meses

5,5%

-9,5%

Julho/15

BRCR11

2,9%

-4,2%

Ibovespa

Evoluo do Valor da Cota e Volume Mdio Dirio de Negociao

7,8
0,2 1,0 0,7 0,1 0,1 0,2 0,2 0,3 0,3 0,1 0,2

3,2

0,2

2,8

0,4 0,5 0,5 0,4 0,5 0,3 1,6

2,0 3,0 3,2

10,2
7,1 7,3 6,5
5,5

3,7 4,6 4,9 4,0 3,8 3,9 4,7 4,3 3,6 2,8 3,3 2,8 2,9 3,1 3,4 3,0

2,2

4,3

2,2 3,5

5,8

3,0 2,6 4,2 2,2

jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul
11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 15

Volume Mdio Dirio (R$ milhes)

Valor Patrimonial (R$ / cota)

Valor de Mercado - Fechamento (R$ / cota)

jul
14

ago sep
14 14

out
14

jan
15

fev
15

mar abr
15 15

Receita contratada de locao (R$ mi) (3)

mai
15

jun
15

Vacncia financeira

Indicadores de Resultado (R$/cota) (4) (5)


163,6

163,6

jan-15

fev-15

mar-15

abr-15

157,8

157,4

0,79
0,86
1,01

163,9

0,91
1,01

164,1

Lucro

DRE Consolidada (5)

nov dez
14 14

-4,84

O lucro lquido por cota e o FFO ajustado (4), em junho/15, foram de R$0,79
e R$0,86/cota, respectivamente, sendo que o valor distribudo para os
cotistas foi de R$ 1,01/cota.

22,3 22,3 21,6 21,8 22,6 23,2 23,8 23,1 21,9 22,0 21,3 20,9

0,99
0,83
1,01

Nos trs meses seguintes, 4,8% da carteira de contratos ser reajustada


pela inflao, enquanto 1,7% expirar e poder passar por processo de
renovao.

11,9% 11,6% 14,6% 16,4%


10,6% 9,0%
7,4% 9,0%

0,68
0,89
1,01

A vacncia financeira do portfolio, em junho de 2015, aumentou para 16,4%


em termos de receita de locao potencial e para 12,4% sobre o total de
ABL em m2 devido sada da sada da Razen do Montreal, a devoluo de
parte do espao do Santander no BFC, a devoluo de um andar da Gerdau
no Eldorado e o aumento de reas vagas no Transatlntico. A vacncia ao
final de junho de 2015 correspondia a seis andares do Eldorado, dois e
meio do CENESP, seis do Flamengo Park Tower, seis do Brazilian Financial
Center, dois do Montreal e um conjunto do Transatlntico.

14,1% 13,8% 14,7% 14,7%

0,77
0,93
1,01

A receita contratada de locao (2), em junho/15, foi de R$ 20,9 milhes,


uma diminuio de 2,2% em relao ao ms anterior. A receita contratada
foi negativamente impactada pela sada da Razen do Montreal, pela
devoluo de parte do espao do Santander no BFC, pela devoluo de um
andar da Gerdau no Eldorado e pelo aumento de reas vagas no
Transatlntico.

Evoluo da Vacncia Financeira e Receita Contratada de Locao

0,86
0,94
1,01

Desempenho Financeiro e Operacional Jun/2015

FFO Ajustado

mai-15

Distribuio

jun-15
PL / cota

Balano Patrimonial (5)

(R$ mil)
Receitas de Aluguel
Outras Receitas de Propriedades
Ajuste a Valor Justo

jun15

19.686

19.060

249.225

1.484

63

2.363

Despesas Administrativ as de Propriedades

12 meses

(R$ mil)

jun15

Ativo
Imv eis

% do
Ativ o

3.661.688

100,0%

2.957.092

80,8%

(128.517)

LCI

525.296

14,3%

(4.529)

(4.875)

(53.725)

CRI

976

0,0%

(898)

(1.072)

(14.570)

Cotas de outros FII

82.891

2,3%
0,6%
1,2%

(115.392)

Despesas Financeiras de Propriedades

ltimos

mai15

(99.649)

13.176

54.776

Aluguis a Receber

21.115

Receitas de CRI, LCI e outros FII

5.570

6.773

71.548

Outras Aplicaes Financeiras

44.662

Ajuste a Valor Justo de CRI e outros FII

3.255

(530)

(9.856)

Ativ os Div ersos

29.656

0,8%

269

353

4.252

559.441

15,3%

(3.811)

(4.082)

(55.821)

21.137

0,6%

504.298

13,8%

Resultado de Propriedades

Outros Ativ os Financeiros


Receitas (Despesas) Operacionais do Fundo
Participao dos Minoritrios

(3)

Passivo
Rendimentos a Distribuir

1.713

(595)

(4.034)

Obrigaes por Aquisio de Imv eis

Lucro Lquido do Perodo

(92.653)

15.095

60.865

Outros Passiv os

FFO Ajustado do Perodo

17.896

16.515

214.295

Patrimnio Lquido

0,93

0,86

11,15

19.417

19.417

233.001

FFO Ajustado

(4)

(R$/Cota)

Distribuio aos Cotistas no Perodo

Participao dos Minoritrios

(3)

Total Passivo e Patrimnio Lquido

34.006

0,9%

3.025.885

82,6%

76.362

2,1%

3.661.688

100,0%

Notas: (1) Considera a valorizao da cota no perodo (Valor de Fechamento do ltimo dia do ms M / Valor de Fechamento do ltimo dia do ms M-1) + Rendimento recebido pelo cotista no
perodo. (2) Medida no contbil que corresponde ao valor total dos contratos de locao vigentes no ms de referncia, desconsiderando descontos, carncias, multas e outros ajustes que
impactam a receita contbil de locao. (3) Refere-se participao de 23% do FII CENESP detida por terceiros. (4) FFO ajustado uma medida no contbil que corresponde ao lucro lquido,
excluindo (adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento, receitas e despesas no recorrentes
e despesas financeiras no caixa. (5) Valores gerenciais mensais ajustados conforme resultado do processo trimestral de auditoria.

Portflio
Data base: Junho/2015
Brazilian
F. C.

Beneditinos

Ativo

Classe

Burity

Cargill

Data de

Cidade

CENESP

% do

Aquisio

Ativo

Eldorado

ABL (m)

Vacncia
2

(m )

General
Polidoro

Ed.
Montreal

Flamengo

Receita

SIA Sul

Torre
Almirante

Transatlntico

Volkswagen

% da Receita
R$/m

Contratada
(R$ mil)

Principais Inquilinos(7)

Total
Potencial

(5)

Beneditinos

R. de Janeiro

dez-12

100%

6.971

0,0%

384

55,2

1,7%

Contax

Brazilian FC

So Paulo

mar-10

100%

42.612

30,8%

3.340

113,2

19,5%

Grupo Pan, BV Financeira, Santander

Burity

So Paulo

abr-11

100%

10.550

0,0%

554

52,5

2,4%

GM do Brasil, Banco GMAC

Cargill

So Paulo

dez-08

100%

10.626

0,0%

884

83,2

3,7%

Cargill

CENESP

So Paulo

jul-08

29%

64.480

11,2%

2.717

47,5

11,6%

Acticall, Fidelity , Samsung, Tiv it

Eldorado

AAA

So Paulo

abr-09

69%

45.400

25,6%

4.343

128,6

23,5%

ACE Seguradora, Banco Pine, Gerdau

Flamengo

R. de Janeiro

out-08

100%

7.670

46,2%

606

146,8

3,8%

ENEVA, EBX, OSX

Montreal

R. de Janeiro

dez-07

100%

6.439

29,1%

494

108,3

2,4%

Shell

Polidoro

R. de Janeiro

dez-12

100%

10.660

0,0%

1.167

109,5

5,0%

Oi

SIA Sul

DF

dez-12

100%

55.965

0,0%

1.587

28,4

6,3%

Banco do Brasil, Oi

Torre Almirante

AAA

R. de Janeiro

fev -09

60%

24.881

0,0%

3.661

147,1

15,5%

Petrobras

Transatlntico

So Paulo

mar-08

32%

4.734

11,1%

297

70,7

1,3%

Mattel, Rockw ell, Interfarma

Volksw agen

So Paulo

jan-08

100%

12.560

0,0%

816

65,0

3,2%

Volksw agen

303.548

12,5%

20.852

78,5

100,0%

Total

Receita por Classe de Ativo

Receita por Regio

Receita por Setor

(% Receita Contratada Total)

(% Receita Contratada Total)

(% Receita Contratada Total)

7,6%
30,5%

30,3%
62,1%

8,1%

31,1%

AAA

27,8%

31,0%

38,4%

19,9%

13,2%

SP

RJ

DF

Financeiro
Telecom
Outros

leo/Gs
Multi-Setores

Composio da Vacncia por Ativo

ndice de Reajustes

Cronograma de Vencimentos

(% rea Bruta Locvel Total)


(% rea Bruta Locvel Vaga)

(% Receita Contratada Total)

(% Receita Contratada Total)

Flamengo
1,2%
9,3%
Eldorado
3,8%
30,7%
CENESP
2,4%
19,0%

Montreal
0,6%
4,9%
Transatlntico
0,2%
1,4%
BFC
4,3%
34,6%

2,3%

Outros

1,5%

RJ

SP

0,1%
23,4%
48,3%

1,2%

96,1%

IGP-M

IPCA

IGP-DI

INPC

6,6%
2,5%

2,9%

2015

2016

1,0%
5,6%
8,4%

2017

2018+

Notas: (6) Considerando a receita potencial a mercado para cada ativo determinada pela reavaliao semestral do portflio de imveis do Fundo conduzida pela CB Richard Ellis, em maio de
2015. (7) Considera inquilinos cujas receitas de locao correspondam a 10% ou mais da receita contratada total de cada ativo.

Viso Geral do BC Fund


Administrador: BTG Pactual Servios Financeiros
Taxa de administrao: 0,25% sobre os ativos
Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos
Taxa de gesto: 1,5% sobre valor de mercado

Nmero de empreendimentos: 13
Nmero de contratos de locao: 71
rea bruta locvel: 303.548 m2
(base Junho/2015)

Cdigo de negociao: BRCR11


Cotistas pessoas fsicas: 17.352
Cotistas pessoas jurdicas: 153
(base 31/07/2015)

O BC Fund o maior fundo de investimento imobilirio listado em bolsa do Brasil. O fundo foi constitudo em junho de 2007 e, desde ento, adota uma
gesto ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritrios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente
localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisio de imveis comerciais de escritrios ou direitos relativos a imveis, prontos ou em fase
final de construo. O BC Fund possui uma poltica de gesto ativa baseada em quatro pilares: (i) negociao competente dos contratos de locao a
valor de mercado na periodicidade mnima permitida pela legislao; (ii) investimento em expanso e melhorias dos imveis almejando maiores valores
de locao e menor vacncia; (iii) eficiente reciclagem do portflio com aumento de renda e realizao de ganho de capital e; (iv) alavancagem positiva
na aquisio de novos imveis e/ou cotas de outros FII, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.
Momento do Fundo
Do lado operacional, o principal desafio do fundo tem sido a comercializao das reas vagas do portfolio. O momento de mercado para novas locaes,
com a concorrncia do novo estoque em So Paulo e o aumento da vacncia, tem se mostrado desafiador e acaba resultando em uma menor velocidade
de absoro das reas e uma menor percepo de escassez pelos potenciais inquilinos. Por outro lado, percebemos um movimento de procura por
espaos de escritrio de melhor qualidade por grandes empresas, para consolidar operaes e/ou melhorar a eficincia e qualidade da ocupao.
Com relao a novos investimentos, mantemos a defesa da reteno do caixa para esperar por novas oportunidades, uma vez que, na nossa percepo,
os preos se mantm mais atrativos hoje do que meses atrs. O BC Fund tem uma posio de caixa de aproximadamente R$ 650 milhes para ser
investido em oportunidades de aquisio, alm do potencial de alavancagem. Estes recursos continuam gerando um retorno prximo ao CDI, lquido de
impostos, o que acima do custo mdio da dvida.
ltimas Transaes
Aquisio de 1 andar do CENESP por R$15 milhes
Anncio em maro/2015 e concluso em
junho/2015;
7 andar do Bloco E, totalizando 3.070
m2 de ABL;
FII CENESP passou a deter 64.480 m2
de ABL, ou 31% do total do
empreendimento (21 andares);
Cap rate de 11%.

Venda do Hicham I e II por R$ 74, 5 milhes

Setembro/2014;
13.119 m2 de ABL, ou seja, 4,3% da
ABL do BC Fund;
3,0% da receita contratada do BC Fund;
Mais de 70% superior ao preo de
aquisio;
Acima da avaliao patrimonial;
Cap rate de 10,9%.

Aquisio de 3 andares do CENESP por R$ 45,5 milhes


Dezembro/2014;
Aquisio dos andares 4 e 8 do Bloco A
e do 4 andar do Bloco E, totalizando
9.211 m2 de ABL;
FII CENESP passou a deter 61.410 m2
de ABL, ou 29% do total do
empreendimento (20 andares);
Cap rate de 11%.

Aquisio de 40% do BFC por R$ 250,0 milhes

Outubro/2013;
Aquisio de 40% do BFC,
representando 16.107 m2 de ABL;
BC Fund passou a deter 100% do
edifcio;
Pr-pagamento de obrigaes ligadas ao
ativo em R$ 150 milhes, que possuam
vencimento mais curto (63% at 2015) e
taxa 0,8 a.a. mais onerosa;
Cap rate de 9,4%.

Administrador: BTG Pactual Servios Financeiros


Ouvidoria: 0800 722 0048 / SAC: 0800 772 2827
Caso o cotista queira alterar seu cadastro ou dados para depsito, dever entrar em contato com o atendimento do escriturador Ita-Unibanco S.A. Os cotistas que adquiriram cotas no mercado
secundrio devero procurar o atendimento de sua corretora. Escriturador: Itau-Unibanco S.A. (11) 5029-7780