INGENIERA DE VALUACIONES Y TASACIONES

INDICE GENERAL
CAPITULO I ........................................................................................................................................... 2
NORMATIVIDAD EN EL PER................................................................................................................... 2
1.1.

GENERALIDADES ................................................................................................................ 2

1.2.

DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER ............................................... 2

1.2.1.

FINALIDAD ................................................................................................................... 2

1.2.2.

TIPOS DE BIENES VALUABLES .................................................................................... 2

1.2.3.

ALCANCE Y OBLIGATORIEDAD DEL RNT .................................................................... 3

CAPITULO II .......................................................................................................................................... 4
TASACIONES EN EL PER ....................................................................................................................... 4
2.1.

ASPECTOS TERICOS ........................................................................................................ 4

2.2.

TIPOS DE TASACIN ........................................................................................................... 4

2.2.1.

TASACIN REGLAMENTARIA ...................................................................................... 4

2.2.2.

TASACIN COMERCIAL ............................................................................................... 5

2.3.

VALUACIN DE PREDIOS URBANOS ................................................................................... 5

2.3.1.

CONCEPTOS GENERALES .......................................................................................... 5

2.3.2.

VALUACIN DE PREDIOS URBANOS ........................................................................... 5

2.3.3.

CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIN ................................................................ 6

2.4.

MTODOS DE VALUACIN .................................................................................................. 6

2.4.1.

VALUACIN DIRECTA .................................................................................................. 6

2.4.2.

VALUACIN INDIRECTA .............................................................................................. 7

2.4.3.

VALUACIN DE MERCADO .......................................................................................... 7

TASACIONES EN EL PER

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CAPITULO I
NORMATIVIDAD EN EL PER
1.1. GENERALIDADES
El Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento del Per puso a disposicin de los profesionales
y pblico en general el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER, aprobado por la
Resolucin Ministerial N 126-2007-VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y publicada en el Diario El
Peruano el da 13 de mayo de 2007.
Este reglamento fue modificado mediante Resolucin Ministerial N 266-2012-VIVIENDA de fecha 28 de
Noviembre del 2012, as como tambin cuenta con una segunda modificacin aprobada con Resolucin
Ministerial N 395-2014-VIVIENDA de fecha 12 de Noviembre del 2014.

1.2. DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER

1.2.1.

FINALIDAD
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de
bienes inmuebles y muebles.

1.2.2.

TIPOS DE BIENES VALUABLES

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil son
bienes inmuebles:
o
o
o
o
o

El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales.
Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
Los diques y muelles.
Las concesiones para explotar servicios pblicos.
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o
o
o

Las concesiones mineras obtenidas por particulares.

Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 886 del cdigo civil son
bienes muebles:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
1.2.3.

Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al
suelo.
Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de
crditos o derechos personales.
Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros
similares.
Las rentas o pensiones de cualquier clase.
Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,
aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

ALCANCE Y OBLIGATORIEDAD DEL RNT

Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede
determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual,
rentabilidad inmobiliaria) u otros debidamente sustentados.
Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que
pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn
contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente.
El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el
territorio de la Repblica.
El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la
ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.

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CAPITULO II
TASACIONES EN EL PER
2.1. ASPECTOS TERICOS
TASACIN
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza
inspeccin ocular del bien, lo estudia, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a
las normas establecidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
Cabe resaltar que las palabras tasacin, valuacin, avalu y valorizacin son utilizados como
sinnimos de acuerdo a los usos y costumbres de cada localidad.
PERITO VALUADOR
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a
su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta
disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de
actividad que no son materia de colegiacin.
INFORME TCNICO DE TASACIN
El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que
deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones:
memoria descriptiva, valuacin y anexos.

2.2. TIPOS DE TASACIN

Se distinguen dos tipos de tasaciones:
2.2.1.

TASACIN REGLAMENTARIA
Se denomina tasacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia
corresponden a los valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados
por los dispositivos legales correspondientes.

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2.2.2.

TASACIN COMERCIAL
Se denomina tasacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

2.3. VALUACIN DE PREDIOS URBANOS

2.3.1.

CONCEPTOS GENERALES
PREDIOS
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin
alterar, deteriorar o destruir la edificacin.
TERRENO
Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que
cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
EDIFICACIONES
Se entiende por edificaciones a las construcciones fbricas en general.
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran
adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste,
tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de
aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o
desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y
otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.

2.3.2.

VALUACIN DE PREDIOS URBANOS

La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus
componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de
similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y
estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una
valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin
aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se
determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado,

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adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los
mismos que debern ser justificados por el perito.
En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada, se evaluar si estn incluidas en
los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin y se valorizar la partida
correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones,
de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se
deber tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes anlisis de
costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de
los valores unitarios oficiales de edificacin (al 31 de octubre del ao anterior al ejercicio
fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales,
direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de
oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de
oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
2.3.3.

CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIN

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin
que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes
secciones: Memoria Descriptiva, valuacin y anexos.
1. Memoria descriptiva.
2. Valuacin:
2.1 Valuacin del terreno.
2.2 Valuacin de las edificaciones.
2.3 Valuacin de las obras complementarias.
2.4 Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.
2.5 Intangibles, si los hubiere.
2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones
2.7 Anexos.
2.8 Fotografas, si se requieren
2.9 Otros
3. Anexos

2.4. MTODOS DE VALUACIN

2.4.1.

VALUACIN DIRECTA
(Valuacin fsica o de Costo o presupuesto o fsico)
Este enfoque se fundamenta en el principio de sustitucin que establece que ningn comprador
enterado de las caractersticas generales de un bien estara dispuesto a pagar ms de lo que le
costara sustituirla con otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente.

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La base de valuacin por el criterio de costo es estimular el costo de una propiedad como
activo nuevo.
El mtodo de costo se efecta determinando el valor de un bien en funcin de sus
componentes fsicos, teniendo en cuenta los factores econmicos que inciden positiva o
negativamente. Cuando el bien es usado se estima el valor de reposicin considerando los
costos de sus componentes ajustados con los efectos del desgaste fsico y/o de la
obsolescencia funcional.

2.4.2.

VALUACIN INDIRECTA
(Mtodo de la Renta o del Ingreso o de productividad o de capitalizacin de rentas)
Este enfoque establece que el valor de un bien es equivalente al valor presente, a la fecha en
la que efecta el avalu, d los ingresos y beneficios futuros que nos producir el mismo durante
su vida til de produccin econmica, por o que podramos establecer que guarda cierta
relacin con el principio de anticipacin.
Se fundamente bsicamente en un anlisis pormenorizado de la capacidad de un bien para
producir utilidades en funcin del grado de riesgo que la inversin represente en comparacin
con otras alternativas posibles.
Los aspectos fundamentales del mtodo son: La determinacin del periodo de capacitacin,
tasa de crecimiento, flujo de caja libre, y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser
justificados textualmente por el valuador.
En este mtodo se determina el valor de los servicios que los bienes son capaces de brindar a
la empresa en las tareas en las que estn destinadas, es decir la determinacin de potencial
generador de ingresos del activo.
El valor de un inmueble por la capitalizacin de su renta, se obtiene por:
VC = RENTA NETA ANUAL / TASA DE INTERES ANUAL

2.4.3.

VALUACIN DE MERCADO
(Mtodo comparativo de datos de mercado de homologacin)
El objetivo fundamental es determinar la deseabilidad que existe en el mercado por el bien que
se est valuando, la cual se deriva de las ventas u ofertas recientes de bienes similares,
determinando el comportamiento del mercado de bienes usados que marquen la tendencia que
sustenten el valor a obtener.
Se basa en la comparacin de operaciones realizadas de bienes similares entre si,
estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran existir entre estos y el bien analizado, y
determinando como influyen estas sobre el valor del bien analizado.

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