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As respostas s suas perguntas mais

frequentes sobre o condomnio

ndice
Introduo

04

1. O que preciso para constituir o condomnio?

06

2. O construtor deve estar presente na primeira assembleia?

07

3. O que uma empresa de condomnios? Que cuidados ter antes de contratar uma?

08

4. Como convocar os condminos para as reunies?

09

5. Como convocar os no residentes para as reunies?

09

6. O que fazer se a administrao no marca reunies?

10

7. Faltei reunio. Ainda posso votar?

10

8. No posso estar presente na prxima reunio. Posso fazer-me representar?

11

9. A assembleia no se realizou por falta de qurum. Quando marcar a reunio seguinte?

11

10. O meu prdio no tem regulamento. obrigatrio?

12

11. O telhado tem infiltraes. Quem paga as obras e os danos causados nas fraces?

12

12. Foi aprovada a contratao de um seguro de incndio para as partes comuns, mas j
tenho seguro. Tenho de pagar mais este?

13

13. O que o fundo comum de reserva?

13

14. Um dos condminos vendeu a casa e pediu a devoluo das quotas j pagas,
relativas aos meses em que j no proprietrio. Deve ser reembolsado?

14

15. O que fazer quando um condmino no paga as quotas?

14

16. O condomnio pode proibir os condminos de terem animais?

15

17. O que posso fazer se o meu vizinho faz barulho durante as horas de descanso?

15

ndice
18. Alguns condminos querem instalar gs canalizado. Qual a maioria exigida para essa
obra ser aprovada?

16

19. Problemas de sade obrigam-me a usar cadeira de rodas. Posso exigir a colocao
de rampas de acesso no meu prdio?

16

20. Um dos condminos prope a instalao de um dispositivo para afugentar pombos.


A obra demasiado cara. Tem de haver o acordo de todos os condminos?

17

21. O condomnio pode impedir qualquer um dos condminos de fechar a varanda?

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22. Sou psicloga e tenho dois apartamentos no mesmo prdio. Um utilizo como
habitao e no outro gostava de instalar o meu consultrio. possvel?

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23. Na ltima reunio, foi decidido arranjar um dos elevadores. Quem deve participar
nesta despesa?

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24. A administrao do meu prdio quer instalar a antena de uma operadora de telemvel
no telhado. A deciso tem de ser aprovada por todos?

20

25. E as rendas obtidas esto ou no isentas de IRS?

20

26. O vizinho do ltimo andar usa o terrao para arrumar as bicicletas. Tambm deixou
mobilirio velho no corredor, que dificulta o acesso ao terrao. O que podemos fazer?

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Introduo
Organizado num esquema de pergunta/resposta com
recurso a casos concretos, este guia responde de
forma clara s questes mais frequentes levantadas
por quem vive em condomnio. O nosso objectivo
informar sobre os direitos e deveres dos condminos,
ajudar a resolver problemas e esclarecer dvidas
relativas gesto do condomnio.

1. O que preciso para


constituir o condomnio?

Os condminos tm de reunir em assembleia e aprovar a


constituio do condomnio, bem como eleger o administrador
ou administradores. A acta dessa reunio servir de base
ao registo do condomnio como pessoa equiparada a
pessoa colectiva. O(s) administrador(es) deve(m) preencher
o modelo 2 (Pedido de inscrio/identificao de pessoa
colectiva ou entidade equiparada)e juntar fotocpia da
acta e do ttulo constitutivo de propriedade horizontal.
O pagamento emolumentar de 50,00.
A inscrio pode ser feita online:
www.empresaonline.pt
www.irn.mj.pt
Ou nos seguintes locais:
RNPC
Praa Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C, Lisboa
Horrios de funcionamento:
Atendimento presencial e telefnico (das 9h s 17h)
Telefones: 21 771 43 00
Linha Registos: 707 20 11 22
Conservatrias do Registo Comercial
Consulte aqui os contactos das conservatrias

2. O construtor deve estar


presente na primeira assembleia?

O construtor deve estar presente na reunio para entregar


toda a documentao respeitante ao prdio, nomeadamente:
Ttulo constitutivo da propriedade horizontal
Plantas de pormenor do edifcio (telas finais)
Projecto do imvel ou loteamento
Licena/autorizao de utilizao
Comprovativo dos servios municipalizados em como
foram efectuados os testes de presso canalizao
Comprovativo de inspeco emitido pela empresa de
manuteno dos ascensores
Projectos de electricidade, de abastecimento de guas,
de esgotos, de guas pluviais, de rede de gs e de
instalaes telefnicas.
Deve entregar ainda cpias dos contratos com os vrios
prestadores de servios existentes (vigilncia, conservao e
inspeco de ascensores, comunicaes), bem como deixar a
identificao e os contactos dos representantes dos aparelhos
existentes no prdio (extractores de fumos, elevadores,
sistemas de videoporteiros, bombas de gua). Estes sero
teis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.

3. O que uma empresa de condomnios?


Que cuidados ter antes de contratar uma?
2. O construtor deve estar pre
uma empresa que exerce as funes do administrador,
mediante remunerao. A actividade destas empresas no
regulada e no existe uma entidade supervisora qual
seja possvel recorrer em caso de conflito.
As mediadoras imobilirias tambm podem administrar
condomnios. Nesta situao, e em caso de conflito,
possvel apresentar queixa junto do Instituto da Construo
e do Imobilirio.
O exerccio da administrao por uma destas empresas
depende de deciso da assembleia de condminos. Cabe
tambm assembleia a escolha da empresa.
aconselhvel pedir referncias a condomnios da vizinhana.
Ainda assim, deve ser confirmada a existncia da empresa no
stio doInstituto dos Registos e do Notariado. Pode ainda ser
pedida na conservatria do registo comercial uma fotocpia
no certificada, com informao da empresa.
Os servios a contratar devem ser definidos tendo em conta as
necessidades do condomnio. Os poderes da empresa devem
ser decididos em assembleia e constarem do contrato.

4. Como convocar os condminos


para as reunies?

Todos os condminos tm de ser convocados para as


assembleias. A convocatria deve ser feita por carta
registada com aviso de recepo, enviada 10 dias antes da
data da reunio. A convocatria tambm pode ser entregue
pessoalmente, desde que o administrador fique com um
recibo de recepo assinado pelo condmino. Apesar de
mais prtico, no basta afixar a convocatria em locais de
passagem ou coloc-la nas caixas de correio.

5. Como convocar os no
residentes para as reunies?

Os condminos que no residem no prdio devem


comunicar ao administrador, por escrito, o seu domiclio
(ou o do seu representante). Se esta comunicao no foi
feita, o administrador deve enviar a convocatria para a
morada do imvel e para a morada que consta do registo
predial, se esta for diferente.

6. O que fazer se a administrao


no marca reunies?

Cabe ao administrador convocar as assembleias de


condminos. Por lei, a assembleia rene na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocao do administrador,
para discusso e aprovao das contas respeitantes ao
ltimo ano e aprovao do oramento das despesas a
efectuar durante o ano. Se o administrador no cumpre
a sua funo, podem ser os condminos a convocar a
reunio, desde que as suas fraces representem pelo
menos 25% do valor do prdio. Para terem acesso aos
documentos da administrao anterior, convm incluir na
convocatria um ponto para apresentar actas e os relatrios e contas dos anos em falta. possvel eleger novo administrador e exonerar o anterior. Se a reunio no tiver
qurum ou o administrador no entregar os papis em falta, a soluo recorrer aos julgados de paz ou tribunais.

7. Faltei reunio.
Ainda posso votar?
As decises tm de ser comunicadas aos condminos
ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com
aviso de recepo. Quem no esteve presente, tem 90
dias, a contar dessa comunicao, para apresentar o seu
voto. Se no responder no prazo, a administrao presume
que concorda.

8. No posso estar presente na prxima


reunio. Posso fazer-me representar?

Sim, pode nomear um procurador que o represente. Deve


dirigir-se a um notrio para redigir a procurao. Esta pode
especificar o sentido do voto para cada assunto.
Tambm possvel uma procurao nas situaes em
que o condmino est ausente de forma permanente
ou prolongada (residncia no estrangeiro ou doena
prolongada).

9. A assembleia no se realizou por falta de


qurum. Quando marcar a reunio seguinte?

Se, na convocatria para uma assembleia, no estiver


j estabelecida uma nova data para uma segunda
assembleia, em caso de falta de qurum, a reunio fica
automaticamente marcada para da a uma semana, no
mesmo local e mesma hora.
A soluo mais fcil , na convocatria para a assembleia,
estabelecer logo uma nova data para uma segunda reunio,
caso a primeira no se realize.
Ateno que a segunda reunio no deve ser marcada para
o mesmo dia.

10. O meu prdio no tem regulamento.


obrigatrio?

Quando existem mais de quatro condminos num prdio,


obrigatrio um Regulamento de Condomnio para
estabelecer regras de uso e de conservao das partes
comuns.
Se este no constar do ttulo constitutivo, a sua
elaborao compete assembleia do condomnio ou, em
alternativa, ao administrador. Para ser aprovado, ter que
ser marcada uma assembleia, sendo necessrio uma
maioria qualificada de dois teros. O regulamento entra
em vigor 30 dias aps a sua aprovao em assembleia.

11. O telhado tem infiltraes.


Quem paga as obras e os danos
causados nas fraces?
O telhado parte comum e propriedade de todos. Assim,
cabe ao condomnio pagar a reparao e os danos
nas fraces. Mesmo que a rea comum seja de uso
exclusivo de um dos condminos, como um terrao,
a responsabilidade continua a ser de todos, excepto
se houve negligncia de quem a utiliza (exemplo: o
condmino no limpa os ralos para escoamento das
guas).
Nestes casos, possvel accionar o seguro do prdio.

12. Foi aprovada a contratao de um seguro


de incndio para as partes comuns, mas j
tenho seguro. Tenho de pagar mais este?
O seguro de incndio obrigatrio para as fraces e para
as partes comuns. Por lei, os condminos tm de fazer
prova anual de que tm seguro vlido. Assim, se o seu
seguro abrange as partes comuns, no obrigado a pagar
o seguro colectivo, desde que prove que tem seguro.

13. O que o fundo comum de reserva?

O fundo comum de reserva uma contribuio obrigatria


destinada a obras de conservao e corresponde, no
mnimo, a 10% da quota de cada condmino. Assim, se
a quota de, por exemplo, 30, o condmino tem de
entregar mais 3 para o fundo comum de reserva.
No caso de ser proprietrio apenas de uma garagem
sem qualquer acesso ao interior do prdio, no tem
de participar nas despesas correntes, o que significa
que muito provavelmente no paga quota mensal.
De qualquer forma, tem de pagar fundo comum de
reserva, sendo comum calcular quanto pagaria de quota
mensal e fixar a contribuio em 10% desse valor.

14. Um dos condminos vendeu a casa e pediu


a devoluo das quotas j pagas, relativas aos
meses em que j no proprietrio.
Deve ser reembolsado?
Se a assembleia deliberou o pagamento trimestral das
quotas, por exemplo, e fixou que o pagamento deve ser
feito no primeiro dia do trimestre, ento o momento do
vencimento da obrigao esse, ainda que as quotas
sejam reconhecidamente para fazer face s despesas
correntes mensais. Isto significa que se o condmino vende
o imvel ao 2. ms do trimestre, a administrao no est
obrigada a devolver parte da quota trimestral. No entanto,
possvel a assembleia estabelecer regra diferente.

15. O que fazer quando um


condmino no paga as quotas?
Os condminos participam nas despesas comuns,
devendo pagar as quotas, de acordo com a sua permilagem
ou percentagem, nos prazos fixados pela assembleia
ou em regulamento. Se as quotas no forem pagas
atempadamente, podero ser cobrados juros de mora
taxa de 4%, alm de outras penalidades.
A assembleia pode encontrar solues para situaes
extraordinrias de incumprimento, resultantes, por
exemplo, de desemprego ou doena prolongada. Em
caso de incumprimento, o condomnio, representado
pelo administrador, pode propor aco no julgado de
paz ou mesmo recorreraos tribunais.

16.O condomnio pode proibir os


condminos de terem animais?
Desde que haja condies de salubridade e tranquilidade
para a vizinhana, cada condmino pode ter at3 ces
ou4 gatos, no podendo, no total, possuir mais de 4
animais de estimao.
Os regulamentos de condomnio podem, contudo, ser
mais restritivos, mas no podem proibir a existncia de
animais. Em caso de desentendimento, a soluo pode ter
de passar por um julgado de paz ou um tribunal.

17. O que posso fazer se o meu vizinho


faz barulho durante as horas de descanso?
Cada condmino no pode perturbar a tranquilidade
e bem-estar dos restantes condminos. A lei prev que
entre as 23 horas e as 7 horas deve evitar-se barulho.
A maior parte das situaes so consequncia de falta
de educao e de bom senso. No entanto, muitas so
resolvidas com uma chamada de ateno em assembleia.
Em ltimo caso, deve ser equacionado o recurso aos
julgados de paz ou aos tribunais.
Se o barulho resultar de obras, saiba que estas so
consideradas actividades temporrias ruidosas e s
podem ocorrer em dias teis, entre as 8 e as 20 horas.
Em qualquer situao de incumprimento, deve ser
chamada a autoridade policial.

18. Alguns condminos querem instalar


gs canalizado. Qual a maioria exigida
para essa obra ser aprovada?
Regra geral, as inovaes dependem da aprovao da maioria
dos condminos eessa maioria deve representar dois teros do
valor total do prdio. No entanto, a lei estipula que, havendo pelo
menos oito fraces autnomas, a colocao de ascensores e
ainstalao de gs canalizado dependem da aprovao por
condminos que representem a maioria do valor total do prdio.

19. Um dos condminos prope a instalao de um

dispositivo para afugentar pombos. A obra demasiado


cara. Tem de haver o acordo de todos os condminos?
Esta obra tem de ser aprovada por maioria dedois terosdo
valor do prdio e no pode prejudicar a utilizao das
partes comuns ou das fraces. Sendo aprovada, paga
por todos os condminos, em funo da permilagem, quer
tenham votado a favor ou contra.
Se algum no concordar, pode recorrer a tribunal. Se
a recusa for considerada fundada, a obra pode ser feita,
mas paga apenas por quem no se ops. A lei aceita
como motivos vlidos de recusa as obras de natureza
recreativa ou suprflua ou quando o custo da interveno
desproporcional ao valor do prdio.

20. Problemas de sade obrigam-me a usar

cadeira de rodas. Posso exigir a colocao de


rampas de acesso no meu prdio?
A lei estabelece que, no caso de um dos membros
de respectivo agregado familiar ser uma pessoa
com mobilidade condicionada, qualquer condmino
pode, mediante prvia comunicao nesse sentido ao
administrador (com 15 dias de antecedncia), colocar
rampas de acesso e plataformas elevatrias.
Os encargos de conservao e fruio so suportados
apenas pelos condminos que tiverem procedido referida
colocao.
Estas inovaes podem ser levantadas pelos condminos
que as tenham efectuado desde que o possam fazer sem
detrimento do edifcio.Na impossibilidade de levantar
essas inovaes, o condmino ter direito a receber o
respectivo valor. Nesse sentido, o condmino que tiver
efectuado tal inovao dever guardar os comprovativos
das respectivas despesas.
Qualquer condmino pode a todo o tempo participar
nas vantagens da colocao de plataformas elevatrias,
mediante o pagamento da parte que lhe compete nas
despesas de execuo e manuteno da obra.

21. O condomnio pode impedir qualquer um


dos condminos de fechar a varanda?
Todas as obras que possam mudar a linha arquitectnica
e o arranjo esttico do exterior do edifcio s podem ser
realizadas com o acordo de dois teros dos condminos.
So imperativamente proibidas as obras que coloquem
em risco a integridade do edifcio.

22. Sou psicloga e tenho dois apartamentos no


mesmo prdio. Um utilizo como habitao e no
outro gostava de instalar o meu consultrio.
possvel?
Depende do ttulo constitutivo. Regra geral, o documento
indica a utilizao de cada fraco. Se o imvel foi
destinado habitao, o seu proprietrio no pode
utiliz-lo como consultrio. Para faz-lo, tem de obter a
aprovao de todos. Se nenhum se mostrar contra, pode
alterar o contedo do ttulo constitutivo, atribuindo uma
nova utilizao ao imvel.
Em alguns casos, pode ainda ser necessria uma
nova licena de utilizao da cmara municipal, o
que eventualmente pode no ser possvel, pelo que
conveniente um contacto prvio com a cmara municipal.

23. Na ltima reunio, foi decidido arranjar


um dos elevadores. Quem deve participar
nesta despesa?
Em princpio, a repartio das despesas com obras
de conservao, como o caso, deve seguir a mesma
regra do pagamento de servios comuns (por exemplo,
electricidade ou limpeza): os condminos pagam em funo
da permilagem. Para mudar esta regra e utilizar outra regra
de repartio das despesas, necessria a maioria de
dois teros, sem oposio. Na acta, o condomnio tem de
justificar os critrios para a nova distribuio. Se a deciso
implicar a alterao do regulamento e este est fixado no
ttulo constitutivo, mais difcil mudar: a lei exige que todos
os moradores estejam de acordo.
Nas despesas com elevadores, todos os condminos
pagam desde que deles possam beneficiar. Ou seja, o
condmino do rs-do-cho tambm paga, mesmo que
garanta no usar o elevador desde que tenha acesso a
uma arrecadao ou garagem servidas pelo elevador.
Se no existe susceptibilidade de utilizao, no tem de
participar nas despesas.

24. A administrao do meu prdio quer instalar a


antena de uma operadora de telemvel no
telhado. A deciso tem de ser aprovada por todos?
O telhado do prdio uma parte comum. A deciso de
instalar a antena tem de ser aceite pela maioria dos
condminos. O mesmo se aplica ao arrendamento de
outros espaos comuns, como a casa da porteira.

25. E as rendas obtidas esto ou


no isentas de IRS?

Os rendimentos tm de ser declarados no IRS pelos


condminos, ainda que o valor no seja distribudo por
estes. Os condminos so considerados titulares de
rendimentos prediais (categoria F). Por isso, tm de
inscrev-los na declarao anual de rendimentos, na
proporo do valor das suas fraces. Em contrapartida,
podem deduzir a sua parte nas despesas de manuteno
e conservao do local arrendado, como obras, limpeza,
pinturas, prmios de seguros, etc.
Compete ao administrador entregar a cada condmino um
documento que indique a sua quota-parte da renda e do
imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir
no IRS.

26. O vizinho do ltimo andar usa o terrao para


arrumar as bicicletas. Tambm deixou mobilirio
velho no corredor, que dificulta o acesso ao
terrao. O que podemos fazer?
Nestes casos, a administrao deve chamar a ateno
do condmino e explicar que espaos como a entrada,
escadas, corredores, telhado ou terrao no devem
servir de arrecadao para os condminos. No caso
de o condmino persistir com tal atitude abusiva, a
administrao deve adverti-lo que recorrer s vias
judiciais. A advertncia deve ser feita por escrito e, na
primeira oportunidade, constar de acta da assembleia.

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