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Fui eleito sndico. E agora

O que / Tipos de Condomnios
Conveno do Condomnio
Assemblia
Ata
Administrao do condomnio
O Sndico
Cdigo de conduta do sndico
Atribuies do sndico
Cuidados Essenciais
Remunerao do sndico
Despesas do condomnio
Rateio das despesas
Fundo de reserva
Seguro do condomnio
Prestao de contas
Demonstrativo financeiro mensal
Dicas para administrao dos recursos do condomnio
Inadimplncia
Desconto por Antecipao
Empresas de Assessoria
Conselho Consultivo
Resumo das rotinas administrativas
Fundo de reserva
Tabela dos principais cuidados referentes a manuteno dos condomnios
Guarda de documentos
Documentos e obrigaes do condomnio
Imposto de renda do condomnio
CNPJ do condomnio
Cadastro de contribuies do Municipio
Empregados
Cuidados nas contrataes
Conveno Coletiva do Trabalho
Atribuies dos funcionrios
Contribuies confederativas
Tabela dos encargos sociais
Contratao de profissional autnomo
Cuidados com empresas que terceirizam
Novo Cdigo Civil - Dispositivos pertencentes ao tema Condomnio
Manuteno preventiva
Elevadores
Incndio
Energia Eltrica
gua
Salrio
Negativao dos condminos inadimplentes
Animais no condomnio
Condmino Anti-Social
Lixo, Coleta Seletiva e Reciclagem
Aviso sobre segurana

Fui Eleito Sndico. E agora?

Administrar condomnios no tarefa fcil, mas tambm no preciso curso superior em
administrao para desempenhar a funo. Os primeiros procedimentos para uma boa
gesto so:
1 Registrar a Ata que o elegeu como Sndico no Cartrio de Ttulos e Documentos.

Antes do registro da Ata de eleio do novo sndico, o documento deve constar

informaes essenciais como: o nome e a identificao completa do novo Sndico, o
nmero do apartamento, o perodo previsto da gesto conforme, o valor da
remunerao (pr-labore e/ou iseno da taxa de condomnio). Fazer meno a Lei
4.591/64 e a Conveno do Condomnio, referente a competncia do Sndico
tambm uma opo, pois as referidas legislaes traam as diretrizes a serem
seguidas pelo novo administrador;

Para o registro em cartrio, a ata deve conter a assinatura do Presidente e Secretrio

da Assemblia, estando anexa a Lista de Presena da reunio;

tambm necessrio reproduzir o documento em 03 (trs) vias, sendo que uma

cpia ficar no cartrio, uma cpia ser encaminhada ao banco e uma via ser
anexada ao livro de Atas do condomnio.
2 Apresentar a ata registrada no banco para a alterao das senhas e assinatura do
carto;

Aps o registro da Ata, o novo sndico dever dirigir-se a agncia bancria que
Condomnio correntista e apresent-la ao funcionrio competente. Tambm deve
ser apresentos os documentos pessoais do sndico, sendo copia e original da
Carteira de Identidade, CPF, e comprovante de residncia. Em alguns bancos,
tambm exigido o Comprovante de renda. A partir da apresentao dos
documentos, o banco tomar algumas providncias, como o preenchimento do
formulrio necessrio, a mudana das senhas de acesso as contas, e a assinatura
do carto de autgrafo para a assinatura dos cheques.
3 Emitir extrato bancrio para conferncia de saldos, conforme apresentado na
prestao de contas na assemblia;

Aps os procedimentos necessrios na instituio bancria, prudente que o

sndico retire o extrato para a verificao dos saldos do condomnio. Em havendo
divergncias entre a prestao de contas do sndico anterior e os saldos bancrios,
uma correspondncia dever ser encaminhada ao novo conselho fiscal e ao sndico
anterior para os esclarecimentos necessrios, e caso haja necessidade dever ser
marcada uma nova assemblia para a retificao dos saldos;

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4 Receber do sndico anterior, atravs de protocolo, toda a documentao

pertinente ao condomnio:

Na transio, o novo sndico dever receber do sndico anterior toda a

documentao do condomnio, como o original da Conveno do Condomnio,
Regimento Interno, Livro de Atas, todos os Demonstrativos Financeiros, Contratos
firmados em nome do condomnio, as chaves das dependncias do condomnio, os
registros de manuteno dos equipamentos e reas comuns do condomnio, alm
dos bens. Vale lembrar que todos os itens citados acima devem ser entregues sob
protocolo, no intuito de trazer segurana tanto para o ex-sndico como para o novo
sndico.
5 Enviar uma cpia da Ata para cada condmino, assim como imobilirias que
administram outras unidades em seu condomnio:

O pargrafo 2 do artigo 24 do captulo VII da Lei 4.591, determina que O sndico,

nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver
sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas,
e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.. Neste caso, o
sndico dever comunicar a todos os condminos os assuntos deliberado na
assemblia. Aconselhamos o envio de uma cpia da Ata para cada condmino, j
com o registro em cartrio, pois o documento descreve todos os procedimentos
deliberados em assemblia. Nos casos em que existam unidades locadas, utiliza-se
o mesmo critrio do poder discricionrio, sendo que, a obrigatoriedade do sndico
de entregar os documentos nas unidades do condomnio sob protocolo, cabendo
nessa situao aos locatrios, encaminhar ao proprietrio os documentos
necessrios. Em muitas situaes, o prprio contrato de locao contempla a
responsabilidade do locatrio de entregar ao locador todas as correspondncias
necessrias.
6 Verificar contratos das empresas prestadoras de servio ao condomnio:

Aps a entrega de todos os documentos ao novo sndico, prudente que o mesmo

verifique quais os contratos vigentes no condomnio. Devem ser observados
principalmente o objeto do contrato, os prazos e valores pactuados. Tambm deve
ser verificado se existe alguma pendncia entre o condomnio e o contratado para
que no haja surpresas posteriores.
7 Comparecer ao escritrio de assessoria portando a Ata de eleio, para alterar o
responsvel pelo condomnio e conhecer a equipe com quem ir trabalhar:

Um bom escritrio de assessoria, mais do que uma contabilidade ou um

departamento de cobrana, um pra-raios do sndico. Tal expresso tem como
base de que a assessoria deve ser prestada a fim de auxiliar ao sndico em todas as
questes que envolvam o Condomnio. Para isso necessrio que o sndico tenha
conhecimento dos profissionais que o auxiliaro durante o seu mandato. prudente
uma visita ao escritrio de assessoria a fim de conhecer a estrutura e a capacidade
tcnica daquele que ser seu auxiliador. Quando um escritrio de assessoria no
est preparado para gerir as necessidades do condomnio, o sndico sofre as
conseqncias, que tambm refletem em seu mandato.

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8 Alterar o responsvel pelo CNPJ junto a Receita Federal

Em se tratando de Pessoa Jurdica de Fato, todo condomnio obrigatoriamente deve

ser inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica. O CNPJ o cadastro
administrado pela Receita Federal do Brasil que registra as informaes cadastrais
das pessoas jurdicas e de algumas entidades no caracterizadas como tais. Dentre
os documentos necessrios para tal inscrio, esto os documentos pessoais do
Sndico, conforme descreve a Instruo Normativa (IN RFB n 748/2007, de 28 de
junho de 2007 (DOU de 02/07/2007)). A mesma Instruo, descreve o indeferimento
da inscrio sendo que, caso o CPF do sindico esteja irregular, a mesma no poder
ser realizada.
9 Requerer ao escritrio de assessoria, pesquisa junto ao INSS, Caixa Econmica
Federal (FGTS), Secretaria de Finanas e Secretaria da Fazenda.

Na transio de administrao, assim como a conta bancria, outros itens devem ser
verificados como a situao do funcionrio em caso de contratao direta. A
responsabilidade junto ao funcionrio, do condomnio, independente de quem seja
o sndico, porm prudente que ao assumir o condomnio, o novo sndico busque
informaes sobre os encargos sociais, a fim de no ter surpresas desagradveis
em sua gesto. Caso haja dvidas junto aos rgos competentes, a mesma dever
ser apurada e consecutivamente dever ser marcada uma assemblia a fim de
divulgar as pendncias e buscar soluo para a dvida.
10 Verificar a data das frias dos empregados:

Como descrito no item anterior, as informaes relacionadas ao funcionrio devero

ter uma ateno especial, tendo em vista a responsabilidade do condomnio para
com o mesmo. Em relao s frias, deve ser verificado o aproveitamento do
benefcio em tempo hbil pelo funcionrio, conforme o Art. 134 do DECRETO-LEI N
1.535, DE 15 DE ABRIL DE 1977 As frias sero concedidas por ato do
empregador, em um s perodo nos 12 (doze) meses subseqentes data em que o
empregado tiver adquirido o direito.. Caso o tempo seja desrespeitado, ocasionar
a situao conforme o artigo Art. 137: Sempre que as frias forem concedidas aps
o prazo de que trata o art. 134, o empregador pagar em dobro a respectiva
remunerao.
11 Verificar a data de vencimento do Seguro Obrigatrio e quais os itens a
assegurar:

dever do administrador de um condomnio, conforme previsto no novo Cdigo

Civil, (art. 1.346), a contratao de seguros que cubram danos estrutura do prdio
contra incndio ou destruio, total ou parcial. Alm disso, existem seguros
opcionais que cobrem desde sinistros envolvendo automveis, elevadores e at
casos de m administrao no intencional de pessoal. Coberturas opcionais so
todas as que no se referem estrutura da edificao e devem ser aprovadas em
assemblia.

Para a contratao do seguro obrigatrio, no h necessidade de aprovao por

assemblia, ao contrrio das coberturas opcionais. Os seguros devem ser
computados como despesa ordinria, de acordo Novo Cdigo Civil. Todos os
seguros prevem a participao do condomnio como um todo indivisvel. Todas as
unidades so includas e devem colaborar de acordo com as fraes ideais
correspondentes.
12 Reunir-se com o novo Conselho Fiscal para pautar as novas regras da
administrao do condomnio e caso no tenha sido escolhido em assemblia o
presidente do conselho fiscal eleger-se- nesta reunio:

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prudente que o sndico, ao assumir suas funes, trace diretrizes para sua gesto.
A finalidade principal do conselho fiscal a de fiscalizar as atitudes financeiras do
sndico perante o condomnio. Porm nada o impede de acompanhar a rotina
administrativa do condomnio. O sndico deve sempre pautar pela transparncia e
pela tica, contanto com o auxilio do conselho fiscal. Uma deciso arbitrria e
inconseqente do Sndico pode desestabilizar por completo sua gesto, j com a
notao do conselho fiscal, tal atitude pode ser desmotivada, uma vez que duas ou
trs cabeas pensam melhor do que uma.
13 Verificar no Livro de Ocorrncias se houve algum registro de reclamao ou
sugesto e no deixar de responder por escrito:

Existe uma viso errnea de que o sndico empregado do condomnio e

consequentemente dos condminos. Isso ocorre pelo fato de que alguns sndicos
recebem remunerao (pr-labore) e/ou tenha algum outro benefcio como a
iseno da taxa ordinria. Nesse sentido, alguns condminos se acham no direito de
bater a porta do sndico, independente do horrio, para reclamar, ou para pedir
providncias quanto ao seu visinho que est fazendo muito barulho. Uma das
solues encontradas para diminuir o incmodo causado ao sndico diante das
ocorrncias a da implantao do Livro de Ocorrncias do condomnio. O livro tem
como objetivo a formalizao das reclamaes dos condminos e o respaldo do
sndico, tendo em vista que o sndico dever agir se motivado, e dependendo da
gravidade da situao. Da mesma forma que o condmino formalize sua situao no
Livro de Ocorrncias, o sndico dever respond-lo tambm utilizando o Livro, uma
vez que depois de formalizado o pleito pelo condmino e resolvido pelo sndico, o
Livro de Ocorrncias passa a ser um histrico das questes administrativas do
condomnio.
14 Realizar uma anlise da situao financeira, administrativa, estrutural entre
outras do Condomnio:

Um procedimento de transio de fundamental importncia para o sucesso da

nova administrao, o que inclui a reunio com o antigo sndico e seus conselheiros
e, se houver, com a administradora para familiarizar-se com a situao e
transferncia de toda a documentao;

Ler atenciosamente a Conveno Condominial, o Regimento Interno e o Cdigo Civil

de 2002, Captulo VII, que trata do Condomnio Edilcio e as Atas de Assemblias j
realizadas;

Analisar rigorosamente as finanas, saber quanto tem em caixa, o que est

programado para o ano, checar os nmeros, analisar balanos e contas a pagar, ou
seja uma anlise completa das finanas do condomnio.

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QUE CONDOMNIO
Condomnio Palavra formada pela preposio com mais o substantivo domnio - do
latim dominium (direito de propriedade). Denomina-se condomnio a situao originada do
direito de domnio exercido por vrias pessoas sobre o mesmo objeto, cujos direitos e
obrigaes esto regulados nos artigos 1.314 e seguintes do Novo Cdigo Civil, e na lei
4.591/64.
Tipos de Condomnios
Verticais: condomnios tradicionais, representados por edifcios de apartamentos.
Horizontais: nova figura de pessoa jurdica em que cada uma das unidades autnomas do
condomnio tratada como um prdio isolado; portanto, cada condmino responder
diretamente com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais.
Mistos: prdios em que convivem unidades residenciais e comerciais. Por imposio da lei,
todos os condomnios, independentemente do tipo ou do nmero de unidades autnomas
que tiverem, devero ter um sndico, que ser o seu representante legal.

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A Lei do Inquilinato inseriu entre suas disposies obrigatrias a exigncia de que todo
condomnio seja regido por uma Conveno, que venha a ser, em ltima anlise, a
Constituio do Condomnio. Sua lei maior est subordinada lei do Condomnio, a qual
no pode em hiptese alguma contrariar, sob pena de nulidade absoluta da clusula ou
artigo discordante.
Conveno de Condomnio o acordo derivado da vontade das partes, baseado na Lei de
Condomnio, que estabelece uma relao jurdica na qual se surgem os direitos e
obrigaes para as partes que dele participam. A conveno possui os mesmos efeitos de
um contrato.
A elaborao da conveno do condomnio cabe aos condminos. Na maioria das vezes, as
Convenes do Condomnio no espelham a realidade, pois o que foi registrado no Cartrio
do Registro de Imveis foi apenas minuta, feita inicialmente pelo incorporador, para a
liberao da edificao: Continua em vigor at hoje sem alteraes, no porque estejam
bem redigidas, ou no necessitem de alteraes, mas porque sua reviso exige um quorum
de 2/3 (dois teros) do total das fraes ideais do condomnio, e o seu custo elevado. O
correto seria adaptar a minuta de conveno as particularidades do prdio, bem como
prever, principalmente no captulo referente aos direitos e deveres dos condminos, um
maior nmero de situaes possveis, para que sejam administradas antes que seja
concludo e oficialmente instalado o condomnio.
Contedo da conveno: Para que preencha os requisitos mnimos legais, a conveno
dever disciplinar 12 aspectos, alm de outros que ficaro a cargo dos condminos (art. 9

3 ).

1 Discriminao das partes exclusivas e das reas comuns preciso ficar bem definido o
que de uso individual e o que de uso coletivo, com especificaes em metros quadrados
das diferentes reas;
2 Destino das diferentes partes Cabe conveno dispor sobre a finalidade de cada
unidade autnoma e das reas de uso comum;
3 Modo de usar as coisas e servios comuns As normas gerais devem ser estabelecidas
na conveno; servios comuns so todos aqueles organizados e administrados pelo
condomnio;

4 Forma de rateio das despesas Os encargos, formas e proporo das contribuies dos
condminos para as despesas de custeio e extraordinrias;

5 Modo de escolher o Sndico e o Conselho fiscal Os condminos tm ampla liberdade

para regulamentar forma de escolha do Sndico e dos Conselheiros;
6 Atribuies do Sndico, alm das legais Conforme o artigo 22 da Lei do Condomnio.
Outras ainda podero ser acrescentadas, dependendo da complexidade do condomnio;
7 Remunerao ou no do Sndico Cabe conveno definir se a funo ser
remunerada ou no. O ideal que o valor seja estipulado somente em Assemblia;

8 Modo e prazo de convocaes das Assemblias No existem na Lei do Condomnio

regras que definam com quantos dias de antecedncia as Assemblias devero ser
convocadas. Por analogia com as Assemblias das sociedades annimas, a maioria prev
prazo mnimo de 8 (oito) dias, podendo ser prazos menores;

9 Quorum para os diversos tipos de votao Depende do perfil do edifcio. Elevado

demais, inviabiliza a administrao. Baixo, para assuntos importantes, leva o condomnio
para a desordem;
10 Constituio do Fundo de Reserva Dever ser previsto na Conveno. Se for formado
por rateio entre os condminos, devero ser estabelecidas proporo e percentualidade;

11 Forma e quorum para as alteraes da Conveno A prpria Conveno estabelece o

procedimento para sua reviso;
12 Forma e quorum para aprovao do Regimento Interno Tem-se atribudo ao
Regimento Interno o carter de regulador das atividades do cotidiano do condomnio, por
isso aconselha-se maior flexibilidade para suas alteraes.

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Assemblia a reunio de condminos, previamente convocados pelo sndico, de acordo

com o determinado em Lei e na Conveno, a fim de deliberar ou resolver determinados
assuntos constantes da pauta, e outras questes de interesse do condomnio.
lamentvel que na maioria dos condomnios se note uma baixa freqncia nas
Assemblias, fazendo com que o pequeno nmero de condminos presentes tome
decises importantes, envolvendo a todos, em vista da omisso da maioria.
Em geral, so justamente os condminos ausentes que, aps a realizao das
Assemblias, ficam reclamando das decises tomadas. preciso uma maior motivao por
parte do Sndico e uma conscientizao por parte destos condminos, no sentido de
comparecer pessoalmente ou, pelo menos, se fazer representar, a fim de que seu
patrimnio seja sempre preservado.
Assemblia Geral - Ordinria e Extraordinria.

Assemblia Geral Ordinria a Assemblia que, por fora da Lei do Condomnio,

deve, obrigatoriamente, ser realizada anualmente.
Nesta Assemblia, os condminos se renem para conhecer e deliberar sobre assuntos de
rotina administrativa, prestao de contas do exerccio findo, aprovao do oramento para
o exerccio financeiro subseqente e eleio de Sndico, Subsndico e Conselho
Consultivo.

B Assemblia Geral Extraordinria: a Assemblia realizada para que os

condminos possam deliberar sobre assuntos que requerem urgncia, e outros
previstos na Conveno.
Poder ser convocada pelo Sndico, assim como por condminos que representem, no
mnimo, um quarto do condomnio, conforme a Lei no. 4.591/64.
Todos os condminos, ou seja, os proprietrios, os promitentes compradores, os
cessionrios e os promitentes cessionrios de apartamentos, ou de salas comerciais de um
mesmo condomnio, podero participar das Assemblias, pessoalmente ou atravs de
procurador devidamente habilitado por procurao.
Cada condmino ter direito a tantos votos quantas forem s unidades autnomas que
possuir no condomnio, salvo se a Conveno for contrria. Caso a unidade pertena a duas
ou mais pessoas, dever uma delas ser escolhida para representar os interesses da
unidade, a fim de evitar o tumulto que, geralmente, causado por opinies diferentes.
Cabe salientar que, em caso de inquilinos e comodatrios, estes podero participar das
Assemblias Gerais Ordinrias e Extraordinrias, porm no tero direitos a votos em
relao a taxas extras.
A Lei no prev forma especial para a convocao das Assemblias, sendo recomendvel,
porm, que a notcia da realizao da Assemblia chegue a todos os condminos, para que
nenhum deles possa alegar nulidade da sesso, por no ter sido convocado.
A forma de convocao deve ser prevista na Conveno. Geralmente a convocao feita
por edital, afixado na portaria e em outras reas comuns do condomnio e,
excepcionalmente, devido ao seu elevado custo, por edital publicado na imprensa.
No instrumento de convocao da Assemblia devem constar, com clareza, os assuntos a
serem debatidos, indicando ainda, obrigatoriamente, o local, data, quorum e hora da
realizao da Assemblia Geral, em primeira e segunda convocao.
O mtodo mais comumente utilizado para compor a mesa o da escolha, entre os
condminos presentes, de um Presidente que, por sua vez, escolher o Secretrio,
incumbido de lavrar a Ata em livro prprio.
So muitos os fatores que influenciam o resultado de uma Assemblia de condminos,
determinando seu sucesso ou fracasso. Existem tcnicas para preparar e conduzir uma
reunio. A Assemblia utiliza os mesmos princpios. A seguir, um roteiro de Assemblia:
1-Verificar, antes de qualquer coisa, o que a conveno do condomnio diz sobre
Assemblias;
2-Comparecer ao local designado, com 30 (trinta) minutos de antecedncia da hora fixada
para primeira convocao, com o Livro de Atas, o Livro de Assinaturas, a documentao
administrativa relativa ordem do dia e os comprovantes de convocao;
3-Redigir, com antecedncia, o Termo de Abertura no Livro de Presena, para coleta de
assinatura dos condminos ou de seus representantes legais;
4-Tomar as assinaturas dos condminos que forem chegando, verificando se a unidade
est em dia com suas obrigaes condominiais;
5-Conferir o quorum para sua instalao, em primeira convocao, ou aguardar a hora para
segunda convocao;
6-Declarar que a Assemblia se encontra instalada e solicitar que os presentes indiquem o
Presidente e o Secretrio, ou somente o Presidente, conforme o estabelecido na
Conveno, cabendo a este indicar o Secretrio;
7-Determinar ao Secretrio que leia o edital, com destaque para a ordem do dia;
8-Submeter cada um dos itens da ordem do dia a discusso e deliberao, com tomada de
nmero de votos favorveis e contrrios;
9-Coletar a assinatura do Presidente e do Secretrio e declarar encerrada a reunio.

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Ata o documento no qual se relacionam todos os atos, questes e decises ocorridas

numa Assemblia Geral ou reunio, para servir, quando for o caso, de comprovao futura.
Os elementos principais que devem constar da Ata:
Identificao do carter da Assemblia (Ordinria ou Extraordinria);
1- Identificao do condomnio;
2- O dia, o ms, o ano e a hora do inicio da Assemblia e se em primeira ou segunda
convocao, por extenso;
3- O local da Assemblia;
4- O nmero de condminos presentes (para efeito de quorum);
5- A Presidncia dos trabalhos;
6- A pessoa que secretariou os trabalhos (quem fez a ata);
7- A ordem do dia;
8- O encerramento, contendo local, data e assinatura do presidente e secretrio.
As decises resolvidas durante as assemblias s podero ser anuladas
judicialmente ou por deliberao em outra assemblia, ficando os condminos
ausentes e regularmente convocados obrigados a cumpri-las, perdendo o direito de
question-las

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Administrao do Condomnio: constituda por trs rgos principais e

indispensveis por lei: o Sndico, o Conselho Consultivo e a Assemblia Geral. Tambm
participam da Administrao do Condomnio outros rgos, secundrios, porm no
menos importantes: o Subsndico, o Conselho Fiscal, a Comisso de Obras, etc.

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Sndico: O CARGO DE SNDICO

Poucas pessoas no condomnio sabem avaliar a responsabilidade e a extenso do cargo de
sndico. Embora no seja necessrio ser um Doutor em Direito para exercer
satisfatoriamente a funo, a tarefa abrange vrios assuntos alm da prpria legislao. A
maior dificuldade lidar com as pessoas, seus impulsos, emoes, valores, costumes,
hbitos, crenas e falta de interesse, alm dos que querem obter vantagens pessoais. O
que causa mais preocupao e descontentamento ao sindico a pouca participao dos
moradores na vida do condomnio, isso fica claro, pela pouca presena nas Assemblias,
que em mdia no ultrapassa 15% dos moradores.
Sndico Profissional (Empresa)
O sindico profissional a pessoa que por seu conhecimento, formao e experincia
podem administrar um condomnio como se fosse uma empresa, trazendo inmeros
benefcios e vantagens. A funo surgiu devido dificuldade cada vez maior entre os
condminos para eleger um sndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato
no agrada a maioria. Ele pode atuar como autnomo ou pessoa jurdica e no h
impedimento geral na contratao de um sndico profissional, o Cdigo Civil de 2002, Artigo
1.347 diz. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Entretanto, vale lembrar que o sndico pode ser pessoa estranha ao condomnio, mas o
subsndico e os conselheiros devem ser obrigatoriamente, proprietrios e residentes no
condomnio.

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TRANSPARNCIA
importante deixar todos os moradores informados e esclarecidos sobre os assuntos
pertinentes da administrao do condomnio. Sempre procurar esclarecer dvidas dos
moradores, lembrando que no obrigatrio ter conhecimento de tudo e todos e que um
sndico necessita de esclarecimentos, porm aps obter o conhecimento necessrio
repassa-lo imediatamente, por escrito, a quem tem direito. de grande importncia
estabelecer um canal de comunicao ntido com os condminos visando o repasse de
informaes, esclarecimento de dvidas, apresentao de sugestes, etc. Uma medida
pratica a colocao de um livro de reclamaes e sugestes na portaria do condomnio.
CAPACIDADE DE NEGOCIAO
o ato de conseguir um resultado que atenda as duas partes com interesses opostos, pois
a negociao est em toda parte e na administrao do condomnio essa pratica no
diferente. No existe mais lugar para sndicos mandes que s gostam de impor. A vez de
negociao, portanto, saber negociar uma qualidade fundamental em qualquer lugar. O
sndico deve manter um relacionamento interpessoal com os funcionrios, moradores e
prestadores de servios. Negociar bem uma maneira de obter timos resultados em tudo
que se faz.
COMPETNCIA
O sndico deve ser capaz de administrar financeiramente um condomnio de forma
controlada, no permitindo grandes variaes nos valores pagos. Os resultados da
competncia administrativa tm reflexo direto na:

Boa conservao do edifcio;

Manuteno eficaz de todos os equipamentos;

Higiene e limpeza;

Cumprimento de prazos e compromissos;

Respeito das normas e procedimentos;

Melhoria contnua no processo de segurana pessoal e patrimonial;

Envolvimento e cooperao dos moradores (condminos) para soluo dos

problemas;
Cabe salientar que a flexibilidade est inserida na competncia, onde o primordial saber
abrir mo em determinados momentos, utilizar o bom senso e buscar sempre um ponto de
equilbrio nas aes e decises.

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Atribuies do Sndico

So extensas as atribuies bsicas definidas na Lei do Condomnio (art. 22 1 ), podendo

ser aumentadas, se assim for convencionalmente determinado.
1- Representar o condomnio, ativa e passivamente, em juzo ou fora dele e praticar os atos
de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por Lei ou pela
Conveno;
Representao legal talvez a principal atribuio do Sndico. Sempre que os interesses
coletivos estiverem em jogo, o Sndico quem se deve colocar na defesa de todos. Para
desempenhar essa funo ele no depende de autorizao do Conselho, nem da
Assemblia. Somente se seus atos ultrapassarem os limites da administrao ordinria
que dever buscar respaldo nos outros rgos do condomnio.
2- Exercer a administrao interna da edificao, ou do conjunto de edificaes, no que
respeita sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a
todos os moradores.
Polcia Administrativa uma atribuio do Sndico que tem dado margem a discusses. A
lei no diz que o Sndico deva estabelecer a moral do edifcio segundo seus valores e
critrios, ele somente o guardio da moral, ou seja, da moral que resultar de decises da
comunidade, por meio de Assemblias, ou do Regimento Interno, ou da cultura dominante
no prdio.
3- Praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno e o Regimento interno.
Execuo das atribuies: o Sndico o executivo do condomnio e, como tal, deve
cercar-se de pessoas competentes para auxili-lo em suas funes.
4- Impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno.
Imposio de multas: cabe ao Sndico, e unicamente ao Sndico, como decorrncia
natural de sua obrigao de zelar pela ordem do condomnio, o poder-dever de aplicar as
multas necessrias, em razo de descumprimento da conveno ou do regimento interno

(art. 22 1 - alnea d).

5- Cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer
executar as deliberaes da Assemblia.
6- Prestar contas Assemblia dos condminos.
7- Guardar a documentao do condomnio

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Cuidados essenciais
1- Manter na portaria um livro de ocorrncias para registrar todas as sugestes ou
reclamaes, assim como providncias tomadas pelo administrador.
2- No aceitar reclamaes verbais!
3- Manter na portaria um livro para protocolar todas as correspondncias entregues e
recebidas.
4- Instalar quadro de avisos nas portarias.
5- Determinar vistorias peridicas nas reas comuns, fiscalizando extintores, mangueiras
de incndio, caixas de gordura, calhas e rufos.
6- Fixar um horrio de atendimento aos condminos, bem como o local do atendimento.
7- No aceitar reclamaes em sua unidade
8- Contratar empresa especializada em condomnios, a fim de que a mesma possa
resguardar e assessorar a figura do Sindico.
9- Manter atualizado o cadastro de moradores e Imobilirias.
10- Fixar mensalmente cpia dos balancetes nas portarias.
11- Exigir da assessoria que os balancetes sejam, feitos sempre com conciliao bancaria.
12-. Cobrar sempre a anlise dos balancetes do seu Conselho Fiscal.
13- No deixar de ter a cobertura do Seguro de Responsabilidade Civil.

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Remunerao do Sndico: O instrumento de mandato do Sndico a prpria Ata que o

elegeu, motivo pelo qual recomendamos que todas as Atas de eleio de Sndico sejam
registradas em cartrio de Ttulos e Documentos. Quanto remunerao, deve ser fixada
por ocasio da Assemblia que o eleger, observando sempre o disposto na Conveno.
Ser sndico , na verdade, uma funo que exige tempo e dedicao. Remunerar o trabalho
de forma adequada equivale a tornar o encargo vivel.
Existem quatro situaes mais comuns:
a- o Sndico no tem qualquer beneficio;
b- o Sndico fica isento das taxas condominiais ordinrias;
c- o Sndico recebe um pr-labore mensal;
d- o Sndico isento da taxa ordinria e recebe pr-labore.
Desde 06 de maro de 1997, ficou estabelecido, atravs do Decreto no. 2.172, que sobre a
remunerao percebida e /ou quando ficar isento da taxa ordinria, o sndico ou
administrador ter que recolher 20% (vinte por cento), a ttulo de Previdncia Social.

ndice

As Despesas do Condomnio: Conforme a Lei do Condomnio, em seu art. 24, e o Novo

Cdigo Civil, art. 1.350, uma vez por ano os condminos devem se reunir, a fim de aprovar o
oramento destinado conservao da edificao e manuteno de seus servios.
Resumidamente, aprovar o oramento anual das despesas ordinrias que, conforme o
nome j diz, so despesas comuns, habituais, que se fazem comumente, freqentemente,
as despesas cotidianas necessrias para o dia-a-dia do condomnio.
O quorum para aprovao o da maioria dos presentes.
So despesas ordinrias, ou de custeio:
a) o pagamento de salrios dos empregados e respectivos encargos sociais;
b) o consumo de gua e esgoto, energia e telefone;
c) os contratos de conservao e manuteno dos aparelhos das partes comuns, tais
como elevadores, interfones, antenas coletivas, etc.;
d) os prmios dos seguros;
e) as despesas com material eltrico, de limpeza e de expediente
f) as despesas a serem efetuadas com pequenos reparos na edificao;
g) o pr-labore do sndico;
h) a remunerao da empresa de assessoria, e outras.
O pagamento destas despesas de responsabilidade de quem estiver ocupando a
unidade, independente de ser proprietrio ou inquilino.
recomendvel a incluso de uma verba para despesas eventuais no previstas no
oramento.
So despesas extraordinrias aquelas que no se referem aos gastos rotineiros de
manuteno do condomnio; embora a Lei 4.591/64 no defina o que seja despesa
extraordinria, a idia central a de benfeitoria.
Na lei do inquilinato existem 5 (cinco) itens exemplificativos. Palavras-chave de cada um
deles: reformas, fachadas, obras, equipamentos e decorao.
Basta comparar estas palavras s despesas ordinrias e imediatamente ser identificada a
diferena entre uma e outra. O pagamento destas despesas de responsabilidade do
proprietrio da unidade, pois um gasto relativo valorizao de seu imvel.
So despesas suplementares todas aquelas que fogem a uma previso normal, comum
as demais despesas. Decorrem deste modo, de fatos imprevisveis, tais como aumento do
valor da conta de gua, elevao no valor de energia, pagamento de frias e 13 salrio do
funcionrio (somente se no estiver previsto no oramento anual) e outros. Exemplificando:
um condomnio, ao fazer sua previso, destinou R$ 500,00 (quinhentos reais) para
pagamento da CAESB. Quando a conta chegou, o valor a pagar foi de R$ 1.100,00 (um mil e
cem reais), em funo de um vazamento - no necessrio que o Sindico convoque uma
Assemblia para aumentar a taxa ordinria, basta que ele pegue a diferena e a divida pelo
numero de unidades, emitindo assim boletos para pagamento de taxa suplementar, que
aconselhvel que siga com um comunicado explicando o ocorrido. Caso o dficit persista, o
sndico dever marcar Assemblia para o aumento da Taxa de Condomnio.

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Rateio das despesas: As despesas mensais devero ser rateadas (divididas), recolhendo,
nos prazos previstos na Conveno, a cota - parte que couber a cada. Os critrios mais
comuns adotados para diviso das despesas so com base nas fraes ideais do terreno,
como expresso na Lei, e diviso em partes iguais para todos os comunheiros (unidades).
Existe a obrigatoriedade de todos arcarem com as despesas comuns. Ao contrrio, tem-se
entendido no ter validade qualquer deciso de Assemblia, ou dispositivo da prpria
conveno, que exclua qualquer condmino do pagamento de sua parte nas despesas.
A causa que d origem a obrigao simplesmente o exerccio do domnio (propriedade)
sobre uma frao comum do edifcio.
A lei categrica: mesmo que o condmino renuncie aos seus direitos, em caso algum
poder recusar-se do pagamento dos encargos (art. 12).
o Sndico quem deve proceder arrecadao ou cobrana das taxas ou contribuies
condominiais, podendo tambm transferir essa funo sua assessoria, se houver.

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Fundo de Reserva: a parcela da arrecadao do condomnio, a parte das contribuies

ordinrias, que se destina especificamente a suprir as necessidades emergenciais e as
despesas de necessidades comprovadas.
A Conveno do Condomnio que determina a forma de constituio das parcelas
relativas ao fundo de reserva, bem como os casos em que pode ser o mesmo utilizado e,
ainda, que pode autorizar a sua movimentao.
O valor usualmente fixado de 5 a 10% (cinco a dez por cento) sobre o valor das cotas
condominiais ordinrias.
necessrio esclarecer que fundo de reserva no despesa e, sim, receita; condenvel a
prtica de apropriao de valores do fundo de reserva para o atendimento de despesas
comuns. Aps sua utilizao total ou parcial, para os fins a que se destina, o Sndico dever
tomar providncias para repor esses valores. O indicado seria abrir conta poupana ou
conta corrente, para que estes valores fossem mensalmente transferidos.
Uma prtica comum, no indicada, consiste na cobrana do fundo de reserva do inquilino,
uma vez que fere a Lei do Inquilinato, j que para cobrir despesas extraordinrias.

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Seguro do Condomnio: Segundo o art. 13 da Lei 4.591/64, o Sndico responsvel pela

realizao do seguro obrigatrio, abrangendo todas as unidades autnomas e partes
comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause a sua destruio, no todo ou em parte.
O pagamento do respectivo prmio computado nas despesas ordinrias do Condomnio.
Sendo o Sndico o representante legal do condomnio, a ele cabe, exclusivamente,
promover anualmente o seguro da edificao, dentro dos valores reais.
Se o Sndico levar o assunto Assemblia Geral, e a mesma decidir por no realizar o
seguro do prdio, configurado o auto - seguro, ou seja, no caso de destruio parcial do
prdio, os consertos sero realizados com verbas do prprio condomnio, rateando-se as
despesas entre todos os condminos, mesmo que a unidade de algum deles no tenha sido
atingida.
Com relao responsabilidade do Sndico, o mesmo ficar isento civil ou criminalmente.
As seguradoras possuem um elenco de coberturas securitrias que se adequam a todas as
necessidades dos condomnios, alm de outras, denominadas acessrias ou
complementares:
a) Securitrias:
- incndio, queda de raio e exploso, vidas dos empregados, e outras;
b) Complementares:
- danos eltricos;
- vendaval, granizo, queda de aeronaves, impacto de veculos terrestres, fumaa;
- quebra de vidros;
- responsabilidade civil do condomnio, do sndico e da guarda de veculos;
- roubo ou furto qualificado de bens do condomnio;
- incndio de bens dos moradores;
- alagamento;
- desmoronamento;
- impacto de veculos em portes eltricos que protegem o condomnio

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Prestao de contas: o foro para prestao de contas a Assemblia. Prestar contas no

s aprovar o balano contbil e, sim, dar satisfao aos condminos de todos os atos
praticados.
Contabilidade do Condomnio
Uma das atribuies do Sndico a prestao de contas Assemblia de condminos e a
guarda dos documentos durante 05 (cinco) anos, desta maneira existe a necessidade do
condomnio de manter controle de natureza contbil.
A obrigao do Sndico de prestar contas, ou seja, mostrar o que recebeu e o que gastou,
alm de demonstrar a destinao do dinheiro arrecadado dos condminos.
A prestao de contas deve ser com conciliao bancria pois assim no se deixam
dvidas sobre a movimentao de contas a receber e contas a pagar dentro do ms.
Conciliao bancria significa dizer que todos os pagamentos sero feitos atravs de
cheques e recebimentos feitos em instituies bancrias.
Mesmo que no esteja previsto na Conveno do Condomnio e seja facultativo no Novo
Cdigo Civil (art. 1.356 - da criao de um Conselho Fiscal), aconselhavel que o Sndico
continue contando com a ajuda deste para administrar. Assim, o Sndico (ou administrador)
dever enviar mensalmente ao Conselho Fiscal os balancetes, para que o mesmo emita
parecer, favorvel ou no, a fim de que, na efetiva aprovao da prestao de contas em
Assemblia Ordinria, os problemas que por ventura se encontrem sejam sanados.

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DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSAL

Terminado o ms, a administradora (ou o sndico) comumente apresenta um demonstrativo
financeiro de contas detalhado, referente ao ms anterior. Todos os documentos
comprobatrios devero ter o visto do sndico e a pasta dever ser analisada pelos
membros do conselho.
A pasta conter tambm informaes sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos
bancrios, saldos em poupana e aplicaes, posio do Fundo de Reserva, da conta
benfeitorias, etc.
Um resumo de no mximo duas folhas poder ser enviado a cada condmino e afixado
nos quadros de aviso do condomnio. Atualmente, algumas administradoras
disponibilizam um resumo do demonstrativo financeiro nos prprios boletos de taxas dos
condminos.

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Dicas para Administrao de Recursos do Condomnio

1-Entregar mensalmente os documentos a contabilidade para elaborao do demonstrativo
de receita e despesa, devidamente protocolada;
2- Evitar movimentar dinheiro em espcie, ou criar um caixa, ou mesmo receber pagamento
das taxas condominiais;
3- Os pagamentos devero ser efetuados atravs de cheques nominais e cruzados, e
devem ser anotados nos recibos de pagamento os nmeros dos cheques correspondentes,
no esquea do extrato do dia 1 ao ultimo dia til do ms ;
4- Jamais efetuar o pagamento sem o respectivo comprovante;
5- Exigir a nota fiscal e quanto aos recibos de servio prestado o mesmo tem que ser na
forma de RPA( Recibo de Pagamento a Autnomo)
6- No conceder liberao de multas e juros;
7- Em caso de desconto, exigir que o mesmo figure na nota fiscal, evitando assim
pendncias na contabilidade;
8- Na transio de Sndico, verificar os saldos existentes como: saldo em caixa, crdito do
sndico e outros;
9- Solicitar mensalmente parecer do Conselho Fiscal sobre os balancetes;
10- Solicitar a contabilidade que os boletos das taxas, configure o resumo do ltimo
demonstrativo de despesas e receitas.

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Como agir com a inadimplncia

A Ascon listar uma srie de medidas para combater a inadimplncia no condomnio. Novas
possibilidades vm surgindo, como as Cmaras Arbitrais, de Mediao, alm das medidas
mais severas que a nova lei de execuo de sentenas trouxe.
Ainda melhor entrar em acordo do que realizar a cobrana judicial.
No abater valor da dvida, o que no permitido legalmente ao sndico, mas parcelar, em
acordo registrado atravs das instituies citadas acima.
Entrar na Justia para cobrar o inadimplente a ltima sada, porque ainda caro e
demorado. Pode levar mais de 5 anos.
Tambm para o inadimplente sai mais barato entrar em acordo, buscando uma composio,
um parcelamento, pois seguramente vai ficar mais barato negociar as taxas em atraso do
que ser executado no Judicirio.Confira abaixo mais detalhes.
Nova lei
Ferramentas importantes para a cobrana de inadimplentes entraram em vigor desde junho
de 2006 com a lei 11.232/2005, que modificou o Cdigo de Processo Civil.
Agora, o valor devido aps a condenao na Justia deve ser pago em at 15 dias aps a
intimao da sentena condenatria. Se esse prazo no for cumprido, automaticamente
ser acrescida multa judicial de 10% sobre o dbito.
Com a nova legislao, na sentena j ser estipulado o valor do dbito, o que no era feito
antes. Outra novidade que a intimao poder ser feita para o advogado, no "Dirio
Oficial", e no mais para o devedor, que chegava a mudar de endereo para ignorar a
deciso do juiz.
Alm disso, em funo de outras alteraes, o perodo de adiamento do pagamento da
dvida com recursos judiciais deve cair bastante.
Cmara de Mediao
A Cmara de Mediao visa a soluo de conflitos no ramo imobilirio atravs de acordos,
facilitados por um mediador.
Deste modo, a vantagem evitar a resoluo judicial dos conflitos, optando por uma
resoluo que pode ser mais rpida, amigvel e barata.
O custo envolvido relativo a quantia cobrada, exemplo: 801,00 a 1.000,00 = 25,00 de
antecipao + 72,00 se houver acordo.
O acordo pode ser registrado como ttulo extrajudicial, e pode ser executado na Justia caso
uma das partes no o cumpra.
Cmaras arbitrais
As Cmaras so instituies privadas e seus rbitros funcionam como mediadores. H
legislao especfica para regular seu funcionamento. As sentenas expedidas tm o valor
de um acordo formal.
A limitao deste tipo de Justia que as partes tm de concordar em solucionar sua
questo atravs de uma Cmara Arbitral. Mas a sentena proferida tem o mesmo valor que
as da Justia comum, inclusive no cabendo apelao.
Para utilizar essa alternativa de resoluo de conflitos, as partes devem firmar uma
conveno de arbitragem, seja na Conveno condominial, ou atravs do compromisso
arbitral, que firmado quando surge a controvrsia.
A opo pela arbitragem resulta em custos menores, especialmente em funo do prazo
para a definio do litgio. As custas processuais sero sempre calculadas sobre o valor da
controvrsia e variam de 4 a 6%.
Certamente menos oneroso se comparada com a Justia Comum, que engloba custos
diretos (custas iniciais, honorrios advocatcios, nus da sucumbncia...) e indiretos (nus
da espera, mltiplas viagens aos Fruns, custos das provas, percias, etc...).
Caso nenhum outro prazo seja estipulado pelas partes, o prazo mximo para prolao da
sentena de 180 (cento e oitenta) dias, contados da instituio da arbitragem (art. 23, Lei
9.307/96). E, contra a sentena, no h recurso: ela definitiva.
A sentena arbitral, caso no seja cumprida, considerada ttulo executivo judicial. Em caso
de descumprimento do acordo, pode ser acionada na Justia. E ainda, no est sujeita a
recursos ou homologao pelo Poder Judicirio (art. 18, Lei 9.307/96)
Saiba mais.

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Juizado Especial Cvel

O JEC o antigo Tribunal de Pequenas Causas. Em aes que envolvam quantias de at 20
salrios mnimos, o prprio autor do processo encaminha pessoalmente seu pedido. Em
causas cujo valor seja acima de 20 salrios mnimos, preciso ter advogado. Causas acima
de 40 salrios mnimos no so aceitas.
Em algumas cidades, O JEC recebe aes de cobrana de condomnios. Juizados do Rio
de Janeiro (RJ) e de So Jos do Rio Preto (SP), consultados, confirmaram aceitar este tipo
de proposio, ao contrrio de outros como So Paulo (SP) e Braslia (DF).
As vantagens so o custo menor do que a cobrana na Justia comum e a rapidez do
processo.
Multa de at dez vezes a taxa condominial
Para penalizar os devedores "crnicos", pode ser estudado o uso de uma ferramenta
proporcionada pelo Novo Cdigo Civil: multas de at cinco ou dez taxas condominiais,
d e p e n d e n d o
d a
g r a v i d a d e
d o
c a s o .
Dois artigos correspondentes:
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e
a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores,
poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.

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Desconto por Antecipao

Desde a implantao do Novo Cdigo Civil em 2002, no qual dentre questes relacionadas
a Condomnios, a mais polmica foi a reduo da multa mxima dos atrasos das taxas para
2% e os juros moratrios para 1%, muitos condomnios esto tendo dificuldades em conter
a inadimplncia.
Levando em considerao que a Taxa de Condomnio, nada mais do que a soma de todas
as despesas do condomnio (gastos), rateadas entre os condminos. A dificuldade surge
quando alguns condminos deixam de cumprir essa obrigao condominial, ocasionando
atrasos nos pagamentos das contas, desestabilizando a administrao.
Ajuizar uma ao de cobrana de taxas condominiais, com apenas um ou dois meses de
atraso, alm de ter custos adicionais, a ao morosa em comparao com a necessidade
do pagamento das despesas condominiais que imediata.
A opo encontrada foi a de implantao do desconto pontualidade, do qual a taxa era
majorada em um percentual, e, chegando a data do vencimento, tal majorao era
descontada a ttulo de pontualidade. Esse procedimento, no foi aceito por alguns juristas,
sobre a alegao de que tal prtica caracterizava uma multa embutida, pois acredita-se que
obrigao do condmino pagar a taxa em dia, e que o acrscimo poderia caracterizar um
lucro do condomnio, cabendo apenas as penalidades por atraso previstas em lei.
Em partes, a inteno da aplicao do desconto de pontualidade estava certa, levando em
considerao que tal majorao poderia ser feita sob o argumento de despesas eventuais.
J o desconto concedido no poderia ser dado na data do vencimento, pois como j dito,
obrigao do morador pagar suas taxas em dia. Porm nada o obriga a antecipar o
pagamento, o que tambm beneficia ao condomnio.
Pensou-se ento em um benefcio recproco, do qual poderia se resolver tanto o problema
da inadimplncia, como a reduo do valor a ser pago pelo condmino.
O critrio utilizado abarca o mesmo princpio do desconto pontualidade, porm ao invs do
desconto ser concedido a quem pagasse no vencimento, esse seria concedido a quem
antecipasse o pagamento.
Tal situao no est prevista em legislao e to pouco seria caracterizada como uma
multa embutida, tendo em vista que no obrigao do condmino pagar o condomnio
antes da data do vencimento.
A dinmica seria a seguinte:
O vencimento das taxas condominiais mudaria para um dia posterior ao atualmente
praticado, tendo como sugesto pelo menos 05 dias posteriores ao atual vencimento.

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Exemplo: o vencimento atual das taxas se d todo dia 10 de cada ms, cujo mesmo
passaria a se dar no dia 15 de cada ms.
Tal mudana poderia ser interpretada de forma errnea, sob o argumento de que as contas
do condomnio s poderiam ser pagas at o vencimento atual. Porm, a data do desconto,
que no pode ser igual ao vencimento, passa a ser dado at o dia 10, no modificando a
rotina administrativa de pagamentos.
De forma mais clara:
Seria mudada a data do vencimento das taxas de condomnio para todo dia 15 de cada ms,
porm quem efetuasse o pagamento antecipado at o dia 10, teria o desconto a ttulo de
desconto por antecipao.
de se lembrar que o valor a ser pago, dever ser majorado em pelo menos 25% a ttulo de
despesas eventuais, cujo desconto poderia ser de 20% para o pagamento antecipado at o
dia 10.
Exemplo:
Um condomnio cuja taxa atual e de R$ 100,00 (cem Reais) com o vencimento todo o dia 10,
teria o valor majorado em 25%, ou seja, totalizando R$ 120,00 (cento e vinte Reais) com o
vencimento todo o dia 15 de cada ms, porm quem efetuasse o pagamento at o dia 10 do
ms do vencimento, teria um desconto de 20% sobre os R$ 120,00 (cento e vinte Reais),
valor que resultaria nos mesmos R$ 100,00 (cem Reais) originrios. Para os efeitos legais,
o valor da taxa de condomnio de R$ 120,00 (cento e vinte Reais) e o vencimento se d
todo dia 15 de cada ms.
Teoricamente a data de pagamento com desconto seria a mesma data de vencimento
praticada anteriormente sem o desconto, e o valor j com o desconto, seria o mesmo pago
anteriormente pelos condminos, o que no alteraria a rotina financeira do condomnio e
nem a dos condminos.
A mudana atinge apenas aos condminos inadimplentes, pois passada a data a ser
concedido o desconto, o condmino pagar o valor integral da taxa de condomnio, e se
passado o vencimento, este valor ser acrescido de multa e juros conforme legislao.
Verifica-se que tal prtica no fere o fator gerador das taxas condominiais, e to pouco
caracteriza uma multa embutida, uma vez que o condmino antecipou o pagamento
beneficiando ao condomnio que, em contrapartida o condomnio beneficiou ao condmino
que antecipou o pagamento concedendo-lhe um desconto.
Cabe ressaltar que a data do vencimento das taxas s pode ser modificada em Assemblia
Geral dos condminos, assim como a fixao dos valores das taxas condominiais.
J existem jurisprudncias acatando o desconto por antecipao, o que refora a idia de
benefcios recprocos e consequentemente a interao entre condomnio e condmino,
resultando na reduo considervel da inadimplncia.
Empresa de Assessoria de Condomnios
Acima de tudo, a Assessoria deve ter uma viso profissional avanada da gesto de
um condomnio e transparecer este profissionalismo ao sndico. Algumas obrigaes do
servio Assessoria a prestao de contas mensal, anexando os documentos que
comprovam despesas, informaes sobre saldos bancrios, Departamento de Recursos
Humanos, Apoio Administrativo ao Sindico, Departamento Jurdico e Cobrana de
inadimplncia, etc. O trabalho da Assessoria deve ser transparente para o sndico e
tambm para os condminos. Assim eles sabero que o sndico trabalha corretamente.
importante afirmar que o papel das empresas de Assessoria no apenas emitir balancetes
e o recibo de pagamento, e sim, entender a importncia de um administrador profissional
orientando o sndico. Sndicos e empresas de assessoria, portanto, devem trabalhar em
conjunto, pois o servio tende a ajudar e facilitar o trabalho e a atuao do Sndico.

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Como Escolher a Empresa de Assessoria de Condomnios

Siga algumas boas dicas:

Procure indicao de outros sndicos.

Visite a Empresa para conhecer a sua estrutura e o seu corpo de funcionrios para
obter certeza da idoneidade da mesma.

Informe-se sobre qual a forma de resciso contratual prevista.

Um item importante a ser observado na contratao da empresa se ela possui

departamento jurdico prprio. Contar com um sistema on-line para tirar dvidas dos
sndicos (e dos condminos em geral) bem vindo.

Certifique-se se a empresa tem experincia em reduzir custos e otimizar as receitas.

Se o balancete tem que ser especfico para condomnios, sendo de linguagem

simples, de fcil compreenso e possibilitando o acompanhamento da aplicao dos
recursos.

Se a empresa possui Administrador, Contador ou outro profissional habilitado.

Se a empresa possui um site prprio na Internet, pelo qual possa passar informaes
aos seus clientes.

Desconfie de empresas que cobram honorrios muito baixos. O ideal cobrar taxas
condizentes com os servios que so prestados e principalmente com a estrutura
que lhe oferecida.

Lembre-se que a empresa dever facilitar o desempenho e a atuao do sndico,

logo o nome e a reputao do atuante estar ligado diretamente a empresa.

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Conselho Consultivo: Segundo o artigo 23, da Lei 4.591/64: Ser eleito na forma prevista
na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos
que no podero exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleio.
Observe-se que somente condminosproprietrios podem ser eleitos para compor o
Conselho. Eleger locatrios, empresas e funcionrios proibido. Entende-se por
condminoproprietrio tambm o cnjuge da pessoa que consta no registro de imveis.
As atribuies do Conselho Consultivo so de assessorar o sndico na soluo dos
problemas do condomnio, podendo a conveno definir-lhes atribuies especficas.
A Lei do Condomnio omissa quanto criao de um rgo fiscalizador, por isso, na
prtica, o que existe o Conselho Fiscal, a quem compete examinar as contas do
Condomnio, emitindo ainda parecer acerca das mesmas, para apresentao e aprovao
em Assemblia Geral.
Exemplificando, o Conselho Consultivo previsto na Lei do Condomnio e tem carter
meramente administrativo, porm atravs da conveno do condomnio o mesmo pode
fiscalizar as contas em relao ao Conselho Fiscal e de Administrao.
Desde janeiro/2.003, pelo art. 1.356, ficou definido que o Conselho Fiscal no pode mais
assumir as atribuies administrativas - sua nica finalidade a de analisar as prestaes
de contas, e outras.

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Resumo de Rotinas Administrativas

Despesas
So os gastos que os condomnios tem classificado como ordinrios e extraordinrios,
conforme conceituao e diviso dos arts. 22 e 23 da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
ORDINRIAS
As despesas ordinrias so as consideradas rotineiras e necessrias ao funcionamento
e manuteno do condomnio, as quais so pagas pelos condminos e, em havendo
locao, pelos inquilinos:
So elas:
PESSOAL
Salrios
Frias
13 salrio
Rescises contratuais de trabalho
ENCARGOS SOCIAIS
INSS
FGTS
PIS
INSS de contribuintes individuais (antigos autnomos)
CONSUMO
gua
Energia eltrica das reas comuns
Gs
Telefone de uso exclusivo do condomnio
MANUTENO E CONSERVAO
Elevadores
Bombas
Portes automticos
Interfones
Piscina
Jardim
Antena coletiva
Recarga de extintores
Lavagem das caixas dgua e gordura
Desinsetizao das reas comuns
ADMINISTRATIVAS
Impressos, cpias e correio
Iseno do sndico
Despesas bancrias
CPMF
Honorrios administrativos
MATERIAIS
Materiais de limpeza e Higiene
Uniformes
EPIs Equipamentos de Proteo Individual
SEGURO
Aplice de Seguro

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EXTRAORDINRIAS
Despesas extraordinrias so os gastos imprevistos ou destinados com benfeitorias,
ambos nas reas de uso comum:
EMERGNCIA
Vazamentos
Desentupimentos das prumadas
Substituio de bombas d'gua
Troca ou substituio de equipamentos
BENFEITORIAS
Reformas (garagem, piscinas etc.)
Aquisio de equipamentos (academia de ginstica, central telefnica etc.)

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FUNDO DE RESERVA
Pode ser provisionado no oramento, uma arrecadao destinada a constituir um fundo
de reserva na forma prevista na Conveno.
A constituio do fundo de reserva de responsabilidade do proprietrio da unidade. Caso
haja necessidade de reposio total ou parcial do fundo de reserva, devido utilizao no
custeio ou complementao das despesas ordinrias do condomnio, a responsabilidade
do inquilino, salvo se referente a perodo anterior ao incio da locao.
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovao do oramento, estabelecido de
acordo com a Conveno Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10% da arrecadao
mensal.
O sndico deve fazer aplicao financeira em nome do condomnio, com aprovao do
conselho consultivo ou da assemblia geral para maior segurana. A utilizao do fundo de
reserva necessita da aprovao dos condminos reunidos em assemblia.
O sndico poder utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, no
previstas no oramento. Nesse caso, aconselhvel dar cincia aos Conselheiros e
ratificar a sua utilizao, na prxima assemblia geral do condomnio.

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tens
Incndio

Extintores

Mangueiras
Instalao
Eltrica

Principais
cuidados

Freqncia

Verificao: manmetros,
lacre, vazamentos, bicos e
vlvulas

Semanal

Recarga: aps utilizao,

se despressurizado,
material empedrado e aps
teste hidrosttico.

Imediatamente

No usados:
Tipo Espuma
Tipo P Qumico

Anual

No podem ser enrroladas

e/ou molhadas. Necessitam
de tratamento adequado

Anual

Reviso efetiva

Mensal
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Reviso efetiva

Anual

Aps reparos

Semestral

Aps descarga atmosfrica

Imediatamente

Quando aparecer corroso

Imediatamente

Iluminao

Funcionamento Geral

Semestral

rea de
circulao

Devem estar sempre

livres

Diria

Verificar se h vazamento

Na chegada do gs

Inspeo nas instalaes

A cada 2 anos

Manuteno geral

Diria

Vistoria dos mecanismos

de segurana

Anual

Caixa dgua

Limpeza e conservao

Semestral

Seguro predial

Renovao contratual

Pra-raios

Gs
Elevadores

Anual

ndice

Guarda dos documentos

Desde a vigncia da Lei 10.833/2003 aumentou o leque de documentos que devero ser
arquivados pelos condomnios, tendo em vista a obrigatoriedade de retenes e
recolhimentos tributrios nos pagamentos efetuados por servios prestados, conforme o
artigo 30 da referida Lei.
Devem ser guardados, durante 7 anos, todas as DARFs, CSLL e PIS. O arquivo das guias
obrigatrio, sob pena de sanes por parte da Receita Federal, numa possvel fiscalizao.
Aos sndicos que esto assumindo o cargo pela primeira vez aconselhvel se inteirar de
todo o histrico da documentao a fim de garantir o atendimento s diretrizes legais.
Especial ateno merecem os documentos gerados pelo departamento pessoal, que so a
imensa maioria, tais como: folha de pagamento, folha de ponto, DARF de imposto de renda
da fonte, recibos de vale-transporte e vale-refeio, RAIS, guias de recolhimento do INSS,
FGTS e contribuies sindicais.
Alguns sndicos, principalmente os novatos, no imaginam que a responsabilidade de
guarda destes documentos imposta pela legislao e que em alguns casos o tempo
regulamentado pode chegar a mais de trs dcadas e que outros nem sequer podem ser
descartados, como documentos inerentes a processos trabalhistas e pronturios de
funcionrios. Alem de muito valiosos para o histrico e controle, ainda servem como prova e
garantia frente a futuras aes trabalhistas ou fiscalizaes que podem ocorrer a qualquer
momento.

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aconselhvel que os sndicos devam tirar cpias de todos os documentos e

encaminha-las para sua contabilidade e os documentos originais sejam arquivados
em pastas especificas para o melhor controle dos documentos aqui citados.
DOCUMENTOS PRAZO DA GUARDA

Aplice de Seguro de Vida: 05 anos aps a vigncia

DARF Retenes (PIS/COFINS/IRF/CSSL): 07 anos

DARF PIS/Folha: 10 anos

DIRF: 07 anos

Exames mdicos: 20 anos

GFIP (FGTS-RE/ GR): 35 anos

Folha de Pagamento: 35 anos

Folha de Ponto: 06 anos

Formulrio CAGED: 10 anos

GR Contribuio Sindical/ Assistencial: 07 anos

GPS: 35 anos

Recibo de Pagamento: 10 anos

Processos Trabalhistas: permanente

Pronturios de Funcionrios: permanente

Recibo de Vale-Alimentao e Vale-Transporte: 10 anos

RAIS: Indeterminado

Livro de ATAS de Assemblias: permanente

Contratos de Obras: at o fim da garantia

Pastas de Prestao de Contas: 10 anos

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DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNIO

So diversos os documentos existentes no condomnio. O prazo de guarda dos
documentos administrativos, fiscais e bancrios de 10 (dez) anos, j que este o prazo
prescricional para a cobrana das dvidas do condomnio regularmente aprovadas, nos
termos do art. 205 do novo Cdigo Civil. Quanto s demais modalidades de documentos,
caber ao sndico observar o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso. Livros
recomendados:
Livro de atas e presena das assemblias;
Livro de reclamaes e sugestes;
Livro de registro de empregados;
Livro de inspeo do trabalho;
Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e
rubricados.

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DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO

O condomnio ainda no considerado pessoa jurdica, sendo dispensada a declarao
de imposto de renda, porm tramita no rgo competente, projeto de Lei que obrigar
aos condomnios que tem aplicaes, saldos elevados em conta, fundo de reserva em
poupana com rendimentos, alm de outras fontes de renda, a declarar o Imposto de
Renda.

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CADASTRO NACIONAL DAS PESSOAS JURDICAS CNPJ

De acordo com a Instruo Normativa da Secretaria da Receita Federal N. 87, de 84, os
condomnios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a
reteno na fonte esto obrigados inscrio no CNPJ, apresentando os seguintes
documentos:
Conveno do condomnio registrada em cartrio;
Ata da assemblia que elegeu o sndico;
Ficha de Inscrio Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
Cpia do CPF do responsvel (sndico) que assinar a FIC.
Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agncia da Receita Federal na jurisdio
qual pertence o condomnio.
A Receita Federal disponibiliza em seu site (ver endereo no final deste manual) o
Programa de Auto-Regularizao de Situao Fiscal PAR, por meio do qual os
condomnios podem normalizar sua situao perante o fisco e obter a liberao de cartes
do CNPJ, dentre outros servios.
O candidato a sndico no poder possuir pendncia ou irregularidades junto a Receita
Federal, pois isso inviabilizar a obteno ou regularizao do CNPJ.

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CADASTRO DE CONTRIBUINTES DO MUNICPIO - CCM

Consultar a legislao do seu Municpio para verificar a obrigatoriedade do cadastro ou no
do condomnio junto Prefeitura ou Administrao local. Usualmente tal obrigao no
existe. Como exemplo na Cidade de So Paulo os condomnios no so obrigados a se
inscrever no CCM.
Todavia, ao contratar um prestador de servios dever verificar se ele inscrito na prefeitura
CCM, pois, no sendo, o condomnio ter de recolher o Imposto Sobre Servios ISS sobre
o valor cobrado pelos servios prestados (o condomnio no precisa ser inscrito no CCM
para efetuar o recolhimento).

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Empregados
Sem sombra de dvida, a parte mais trabalhosa para a administrao do Condomnio a
que diz respeito aos empregados; neste momento que surge a necessidade de o Sndico
estar bem assessorado, pois difcil imaginar que alm dos seus afazeres particulares, o
mesmo ainda ter que se manter atualizado em relao legislao trabalhista e
previdenciria. aconselhvel que, alm da empresa de assessoria, o Sndico possua o
mnimo de conhecimento dos deveres e dos direitos dos empregados, bem como procurar
manter um bom relacionamento com os mesmos, o que ir facilitar o andamento dos
servios do condomnio.
A relao entre o condomnio e seus empregados regulamentada atravs da
Consolidao das Leis do Trabalho (CLT) e, particularmente, pela Conveno Coletiva de
Trabalho da categoria profissional.
O vinculo empregatcio entre o empregador (condomnio) e os empregados (porteiros,
zeladores, garagistas, serventes, jardineiros e outros) tem incio na assinatura da Carteira
de Trabalho e Previdncia Social CTPS do empregado, e do respectivo registro em livro
prprio, devendo ambos serem efetuados simultaneamente, no ato da admisso do
empregado. Caso isso no ocorra, fica o Condomnio responsvel pela multa.
comum que antes da efetivao do empregado seja firmado um Contrato de Experincia,
que poder ter a durao mxima de 90 (noventa) dias, respeitando o prazo estipulado na
Conveno Coletiva de Trabalho. Tendo em vista que o mesmo um contrato firmado a
prazo certo, e sendo evidentemente bilateral, somente no exato dia de seu trmino o vnculo
estar extinto, sem acarretar nus indenizatrio para nenhuma das partes.
Atualmente comum que os Condomnios ofeream moradia para o zelador. Neste caso,
necessrio que seja feito um Contrato de Comodato (do latim commodatum, emprstimo;
do verbo commodare: emprestar). Comodato: emprstimo gratuito de determinada coisa,
que deve ser restituda no tempo convencionado.
No caso do condomnio, este cede a moradia vinculada ao prazo que durar o contrato de
trabalho. Ao terminar o vnculo, o empregado obrigado a devolver o imvel, no prazo de 10
(dez) dias aps a homologao do Termo de Resciso do Contrato de Trabalho TRCT.

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A situao da residncia apresenta alguns incmodos, que merecem ateno. Em primeiro

lugar, o Sndico deve se preocupar com a seleo do empregado, pois o mesmo, assim que
for contratado, passar grande parte do seu tempo em convvio com os condminos
moradores, mulheres e crianas. necessria especial ateno quanto origem do
empregado, de onde vem, quem o conhece, quem o recomenda, como o seu trabalho e
etc., evitando-se assim futuros problemas.
Em segundo lugar vem o aspecto do horrio de trabalho do zelador residente. preciso ter
cuidado para no caracterizar jornada de trabalho absurda, computando horas extras em
excesso, por considerar que o empregado, embora no estivesse em trabalho efetivo,
estava disposio do empregador. Assim como necessrio respeitar os horrios de
descanso, evitando convocaes ou ordens que precisem ser acatadas em horrio noturno,
ou no horrio de suas refeies.
Outro aspecto no menos importante quanto hierarquia dentro do condomnio.
aconselhvel que somente o Sndico esteja autorizado a dirigir e fiscalizar o servio
prestado pelo empregado.
necessrio esclarecer que o empregado do condomnio no empregado particular dos
condminos e no pode ser obrigado a prestar servios ou favores particulares.
Se algum condmino tiver restrio ou reclamao a fazer, deve faz-la por escrito, em livro
prprio, diretamente para o Sindico, e jamais reclamar de forma direta com o prprio
empregado.
Outro fato que merece sempre a ateno do sndico quanto ao controle da assinatura
da folha de ponto individual do empregado; comum o empregado assinalar sempre
horrios arredondados, como: 08:00, 12:00, 14:00, 18:00, etc.. Mas, analisando
logicamente a questo, podemos afirmar ser impossvel o empregado entrar e sair todos
os dias no mesmo horrio. Sugerimos ao sndico que oriente ao empregado assinalar na
sua folha de ponto individual os horrios de entradas e sadas reais, evitando
arredondamentos sem que eles ocorram efetivamente e sem rasuras.

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Cuidados nas Contrataes:

De locao de mo-de-obra (limpeza, conservao, portaria, etc.) e de regime por
empreitada (reformas, reparos ou construo) devero ser observados os seguintes
quesitos:

Contratar, preferencialmente, empresas e exigir destas a Nota Fiscal, com o

preenchimento correto dos campos, tais como: data de emisso, nome e CNPJ do
condomnio, discriminao dos servios executados e das retenes no campo
histrico;

Nos servios prestados por terceiros (autnomos), o condomnio dever contratar

preferencialmente autnomos inscritos na Previdncia Social, para fins de reteno e
recolhimento da contribuio devida ao INSS (reteno e recolhimento de
responsabilidade exclusiva do CONTRATANTE);

Nos contratos de terceirizao de mo-de-obra, regime por empreitada e de autnomos

o CONTRATANTE dever reter e recolher 11% (onze por cento), sobre o valor bruto da
nota fiscal/fatura ou recibo de prestao de servios, para o INSS;

Caso o trabalhador autnomo no seja inscrito no INSS, o Sndico dever encaminh-lo

a ASCON, para fins de cadastramento on-line antes da execuo dos servios. Sendo
que, aps a execuo dos servios, dever ser informado tambm o valor dos servios,
afim de que seja emitido o Recibo de Pagamento a Autnomo RPA com as respectivas
retenes (INSS e Imposto de Renda, se o valor ultrapassar o limite de iseno);

A contribuio a cargo do condomnio destinada a Seguridade Social, alm da reteno

de 11% efetuada do prestador de servios, de 20% (vinte por cento) sobre o valor total
das remuneraes pagas, devidas ou creditas a qualquer ttulo, durante o ms, aos
segurados contribuintes individuais (autnomos) pelos servios efetivamente
prestados;

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A partir de 26 de julho de 2.004, fica dispensada a reteno da COFINS, CSLL e

PIS/Pasep nos pagamentos efetuados pelas pessoas jurdicas de direito privado, pela
prestao de servios de limpeza, conservao, manuteno, segurana, vigilncia,
transporte de valores e locao de mo-de-obra, quando os referidos pagamentos
forem de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), importante ter contrato
de prestao de servios assinado com profissionais autnomos e/ou empresas, por
oferecer maior segurana jurdica nas relaes comerciais do condomnio;

Orientamos exigir nota fiscal, sempre que as compras forem efetuadas para o
condomnio. Saiba como reconhecer uma nota fiscal:
a) A Nota Fiscal deve obrigatoriamente conter a denominao Nota Fiscal, o Nome da
Empresa, o Endereo, as Inscries no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa
Jurdica) e no CF/DF (Cadastro Fiscal do Distrito Federal), a Numerao Seqencial
da Nota, a Data Limite de Emisso, a Data de Emisso e o Valor da Operao.
b) Deve ter o nome do condomnio, descrio dos produtos e valores, data de emisso,
carimbo de recebemos com data e assinatura ou qualquer outra forma que comprove
o pagamento da nota fiscal, ou seja, comprovante da transferncia eletrnica, do
auto_ atendimento, via internet e autenticao mecnica;
c) Observar o prazo limite para emisso da nota fiscal, caso esteja vencida verificar se
consta o carimbo de prorrogao da AIDF, sendo este prorrogado at um ano
exato, aps o vencimento.
obrigatrio conter nos recibos de pagamentos datas, nome completo, CPF, RG,
endereo, descrio dos servios, valor e assinaturas, de forma legvel e sem rasuras.

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CONVENO COLETIVA DE TRABALHO CCT 2007/2008

SINDICONDOMNIO-DF SEICON-DF
CONDOMNIOS RESIDENCIAIS APARTAMENTOS
CONVENO COLETIVA DE TRABALHO que firmam entre si, por um lado, o
SINDICATO DOS CONDOMNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DO DISTRITO
FEDERAL, representante da categoria patronal dos condomnios residenciais de
apartamentos, dos condomnios residenciais de casas, dos condomnios rurais, dos
condomnios comerciais, dos condomnios de uso misto (residenciais/comerciais), dos
condomnios edilcios de consultrios e clnicas, dos condomnios de centros de compras
(shopping centers), condomnio de apart-hotis, das associaes de condomnios, das
associaes de condminos e das associaes de moradores em condomnios, localizados
dentro do territrio geogrfico do Distrito Federal, doravante denominado
SINDICONDOMNIO-DF, representado por seu Presidente, Sr. Jos Geraldo Dias
Pimentel; e por outro lado, o SINDICATO DOS TRABALHADORES EM CONDOMNIOS
RESIDENCIAIS, COMERCIAIS, RURAIS, MISTOS, VERTICAIS E HORIZONTAIS DE
HABITAES EM REAS ISOLADAS, CONDOMNIOS DE SHOPPING CENTER E
EDIFCIOS, ASCENSORISTAS DE CONDOMNIOS, TRABALHADORES EM
EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAO E ADMINISTRAO DE IMVEIS
RESIDENCIAIS E COMERCIAIS, TRABALHADORES EM PREFEITURAS DE
SETORES, QUADRAS E ENTREQUADRAS DO DISTRITO FEDERAL, doravante
denominado SEICON-DF, representado pela sua Presidente, Sra. Vera Lda Ferreira de
Morais, mediante as seguintes clusulas e condies:
I DA CONVENO COLETIVA DE TRABALHO
CLUSULA 1: As normas ora convencionadas entre o sindicato laboral, SEICON-DF,
e o sindicato patronal, SINDICONDOMNIO-DF, regero as relaes de trabalho dos
empregados da categoria do SINDICONDOMNIO-DF - condomnios residenciais, das
associaes de condomnios e das associaes de moradores em condomnios,
localizados dentro do territrio geogrfico do Distrito Federal, das seguintes
categorias:
Pargrafo Primeiro: Condomnios edilcios residenciais de apartamentos,
condomnios edilcios residenciais mistos com predominncia residencial,
associaes de condomnios edilcios de apartamentos e associaes de moradores
em condomnios edilcios de apartamentos.

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Pargrafo Segundo: Entende-se como condomnios edilcios residenciais de

apartamentos todas as construes em edificaes, sejam elas horizontais ou
verticais, com fundamentao no Captulo VII, Seo I, Artigo 1332 e 1333, do Cdigo
Civil Brasileiro, institudo pela Lei n 10.406, de 2002.
Pargrafo Terceiro: Entende-se como predominncia, para enquadramento dos
condomnios mistos na categoria de residencial, aquele que detiver o percentual de
50% (cinqenta por cento) mais um do total das unidades residenciais com relao s
unidades comerciais em um mesmo condomnio.
Pargrafo Quarto: Para que ocorra o enquadramento de que trata o Pargrafo Terceiro,
necessrio que a instituio e a conveno do condomnio prevejam sua
destinao, nos moldes dos art. 1332 combinado com o art. 1333, do Cdigo Civil.
CLUSULA 2: A presente Conveno Coletiva de Trabalho-CCT ter validade de
1/05/2007 a 30/04/2008.
II DA DATA-BASE
CLUSULA 3: Fica mantida a data-base da categoria em primeiro de maio, para fins
da presente Conveno Coletiva de Trabalho CCT 2007/2008, com vigncia a partir
de 1 de maio de 2007 at 30 de abril de 2008.
III DO REAJUSTE SALARIAL
CLUSULA 4: Os empregadores concedero a todos os seus empregados reajuste
salarial de 4,5% (quatro vrgula cinco por cento), a ser calculado sobre o salrio-base
do empregado, praticado em 30/04/2007.
Pargrafo nico: Fica facultada ao empregador a compensao das antecipaes e
reajustes concedidos no perodo de 1 de maio de 2006 a 30 de abril de 2007.
IV DAS FUNES E DO PISO SALARIAL
CLUSULA 5: O piso salarial/salrio-base para as funes abaixo, a partir de
1/05/2007 at 30/04/2008, passa a ser:

V DA ADMISSO E DO REGISTRO
CLUSULA 6: Os empregados integrantes da categoria profissional estaro sujeitos ao
contrato inicial por prazo determinado - Contrato de Experincia - por prazo igual a 30
(trinta) ou 45 (quarenta e cinco) dias prorrogveis por igual perodo, cabendo parte
interessada em sua resciso, antes do prazo, o pagamento da indenizao a que se refere o
texto legal, no caso do empregador, Art. 479, e do empregado, Art. 480, da CLT.
Pargrafo Primeiro: Os empregados, admitidos em carter de experincia de
conformidade com o caput da presente Clusula, para desempenhar qualquer uma das
funes elencadas no quadro da Clusula 5, recebero durante este perodo, a ttulo de
salrio, a importncia de R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais). Findo este prazo e
permanecendo o empregado no exerccio da funo contratada, passar a receber o piso
salarial correspondente mesma, conforme a Clusula 5 da presente CCT.

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I - O empregado que comprovar experincia superior a 12 (doze) meses na funo a ser

contratado, receber no mnimo o piso da funo elencada no quadro da Clusula 5.
Pargrafo Segundo: O disposto no Pargrafo Primeiro desta Clusula no se aplica no
caso de contratao para efeito de substituio do perodo de frias do(s) empregado(s).
Pargrafo Terceiro: Devero ser observados os itens abaixo para efeito de contratao de
empregados, a saber:
a)
Ensino Fundamental concludo para as funes de: office-boy/contnuo, faxineiro,
trabalhador de servios gerais, excetuando a comprovao de experincia superior a 12
(doze) meses;
b)
Ensino Mdio concludo para as funes de: porteiro, garagista, zelador e auxiliar de
escritrio/administrao;
c)
atestado de antecedentes criminais;
d)
carta de apresentao e qualificao profissional;
e)
comprovao de prestao de servio militar, para o sexo masculino;
f)
comprovao de domiclio eleitoral;
g)
ter, no mnimo, um curso de atualizao profissional, vinculado funo pretendida
ou comprovar experincia superior a 12 (doze) meses na funo; e
h)
apresentao dos demais documentos necessrios para a efetivao do registro nos
moldes da atual legislao.
O empregado que comprovar experincia superior a 12 (doze) meses nas funes previstas
na alnea b da presente Clusula, ficar isento da obrigao de apresentao do
Certificado de Concluso do Ensino Mdio, quando da contratao.
II Caso o empregador no observe o inteiro teor da alnea b no poder aplicar e nem ser
penalizado por qualquer multa prevista nesta CCT.
CLUSULA 7: O empregado que laborar em Acmulo ou Desvio de Atividade de Funo
em prazo dirio superior a 04 (quatro) horas consecutivas, pelo perodo acima de 60
(sessenta) dias consecutivos, receber adicional de 30% (trinta por cento) sobre o salriobase da funo exercida, a ttulo de Indenizao pelo Acmulo ou Desvio de Funo, no se
admitindo cumulatividade de quaisquer outras penalidades constantes no presente
Instrumento.
Pargrafo Primeiro: O acmulo de que trata esta Clusula s poder ocorrer se for
realizado na mesma funo e em idnticos turnos de trabalho. O empregado ficar
sem direito de receber, em dobro, os benefcios do vale transporte e auxlio
alimentao.
Pargrafo Segundo: O Acmulo de funo de que trata esta Clusula, quando ocorrer
na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas e o empregado
tiver necessidade de trabalhar todos os dias na substituio de outro empregado, o
mesmo laborar na jornada especial de trabalho 12x12 (doze por doze) horas,
recebendo sua remunerao e o salrio-base do substitudo, bem como o auxlio
alimentao e o vale transporte.
Pargrafo Terceiro: Caso seja verificada a necessidade de Acmulo de Funo na
jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis), por prazo superior a 30
(trinta) dias, dever o empregador proceder contratao de um outro empregado de
forma que possibilite a extino do Acmulo de Funo.
Pargrafo Quarto: No caso dos empregadores que possuem empregados laborando
na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas e em idnticas
funes, um deles poder ter seu regime de trabalho alterado para 44 (quarenta e
quatro) horas semanais para substituio de empregados que laborem na jornada de
trabalho de 44 (quarenta e quatro) horas semanais, pelo prazo mximo de 30 (trinta)
dias.
Pargrafo Quinto: No sero aplicados a Clusula e seus Pargrafos em caso de
diminuio do quadro de pessoal.
CLUSULA 8: O empregador poder firmar Contrato de Trabalho em Regime de
Tempo Parcial.
Pargrafo Primeiro: Considera-se trabalho em regime parcial aquele cuja durao no
exceda 25 (vinte e cinco) horas semanais. O salrio a ser pago aos empregados deste
regime ser proporcional sua jornada em relao aos empregados que cumprem,
nas mesmas funes, jornada integral.
Pargrafo Segundo: O Contrato que trata o caput da presente Clusula
obrigatoriamente ter que conter os seguintes requisitos:
I quantidade de horas que o empregado ir laborar;
II valor da hora trabalhada;
III a soma do valor total das horas trabalhadas;
IV o horrio fixo que o empregado ir prestar servio ao condomnio;
V o intervalo mnimo interjornada de 12 horas;
VI obedecer, ainda, todas as clusulas pertinentes ao contrato de regime de tempo
parcial, contidas na presente Conveno.
CLUSULA 9: Nos condomnios residenciais, com mais de 24 (vinte e quatro)
apartamentos, onde trabalhe apenas um empregado no turno de trabalho, este
dever ser contratado obrigatoriamente como zelador.
CLUSULA 10: Durante o perodo de frias de 20 (vinte) ou 30 (trinta) dias, o
empregado que deixar de exercer a funo para a qual foi contratado e vier assumir a
funo do empregado em frias, ser assegurado a ele o maior salrio-base entre a
sua funo e a do substitudo, devendo, a diferena, caso exista, ser paga com a
rubrica Adicional de Substituio Temporria de Frias.
Pargrafo Primeiro: Ao retornar sua funo original, aps o trmino do perodo de
substituio de frias de que trata o caput desta Clusula, o empregado deixar de
perceber a rubrica Adicional de Substituio Temporria de Frias, sem direito
indenizao, seja a que ttulo for.
Pargrafo Segundo: As disposies do caput da presente Clusula so aplicveis
tambm nas hipteses de licenas superiores a 30 (trinta) dias.
Pargrafo Terceiro: O incio das frias coletivas ou individuais no poder coincidir
com o domingo, feriado ou dia de compensao.
CLUSULA 11: O prazo para disponibilizao do pagamento mensal ser at o 5
(quinto) dia til de cada ms, determinado na Lei n 7.855/89.

ndice

Pargrafo nico: A multa no descumprimento desta Clusula de 1/30 (um trinta avos)
do respectivo salrio-base, em favor do empregado prejudicado, por dia de atraso,
limitada a 30 (trinta) dias. Aps esse perodo, um por cento ao ms do salrio-base,
at que se finde a demanda, excetuando-se o caso de abandono de emprego.
CLUSULA 12: Os empregadores podero contratar 1/3 (um tero) de seu quadro
funcional de mulheres, podendo utilizar-se da Bolsa Emprego do SEICON-DF, sem
custos de seleo e treinamento na contratao para os condomnios filiados ao
SINDICONDOMNIO-DF.
VI DOS UNIFORMES E DOS EQUIPAMENTOS DE PROTEO INDIVIDUAL
CLUSULA 13: Os empregadores, sujeitos obrigatoriedade da Lei 1.851-DF, de
24/12/1997, concedero anual e gratuitamente aos seus empregados dois conjuntos
de uniformes e um par de calados adequados a cada funo, ficando estes
obrigados ao seu uso adequado e em condies de boa apresentao, devendo
restitu-los quando do recebimento de novos ou no ato da homologao do Termo de
Resciso de Contrato de Trabalho.
Pargrafo Primeiro: Entende-se como uniforme para efeito do cumprimento desta
Clusula: cala, camisa, vestido ou saia, blusa e sapatos. Adereos ou ternos, se
adotados pelo condomnio.
Pargrafo Segundo: A no-devoluo das peas dos uniformes e equipamentos de
proteo individual-EPI sujeita o empregado indenizar o empregador, no valor
correspondente e atualizado, comprovado por nota fiscal de aquisio, mediante
desconto quando do pagamento das verbas rescisrias.
Pargrafo Terceiro: No caso de descumprimento do caput desta Clusula, o
empregador fica obrigado a pagar, ao empregado, o valor de 35% (trinta e cinco por
cento) calculado sobre o salrio-base da funo descrita na Clusula 5, desde que o
empregado, atravs do SEICON-DF, notifique o condomnio. Observa-se que a
notificao dever ser feita na vigncia da Conveno Coletiva de Trabalho que
originou a aplicao da multa. O empregado, caso deixe de notificar o empregador,
perder o direito do recebimento da multa.
Pargrafo Quarto: Os empregadores tero o prazo de at 30 (trinta) dias aps findo o
contrato de experincia ou inexistindo o contrato de experincia (contrato por prazo
indeterminado), prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, a contar da data do depsito deste
instrumento na DRTE, para cumprimento do caput da presente Clusula.
CLUSULA 14: Os empregadores concedero, gratuitamente, aos empregados que
trabalham com agentes nocivos sade Equipamentos de Proteo Individual-EPI,
tais como: luvas de borracha, botas, mscaras, etc.
Pargrafo nico: O empregado fica obrigado utilizao dos Equipamentos de Proteo
Individual-EPI, bem como o uso de calados e luvas, sob pena de punio administrativa de
advertncia e suspenso em caso da no utilizao ou reincidncia.

VII DA JORNADA DE TRABALHO E DAS HORAS EXTRAS

CLUSULA 15: A jornada da categoria de 44 (quarenta e quatro) horas semanais,
excetuadas as hipteses de jornadas especiais previstas em lei e nesta Conveno.
Pargrafo nico: Compensao de Jornada Havendo necessidade do servio, a jornada
diria poder ser prorrogada respeitando-se o limite de 02 (duas) horas dirias, a folga
semanal e o intervalo legal intrajornada, podendo o excesso de jornada ser compensado
atravs de folgas.
CLUSULA 16: Os empregadores concedero aos seus empregados uma tolerncia
de 15 (quinze) minutos de atraso ao servio, no mximo 03 (trs) vezes no ms, desde
que devidamente justificadas ao seu superior hierrquico, podendo haver
prorrogao da jornada correspondente de forma a compensar os mencionados
atrasos, caso haja necessidade de servio.
CLUSULA 17: A partir do dia 1/05/2007, as horas extraordinrias sero remuneradas
com adicional correspondente a 50% (cinqenta por cento), sobre as duas primeiras horas,
e de 55% (cinqenta e cinco por cento) para as demais, adotando-se para base de clculo a
remunerao do ms, entendendo para tanto que seja a soma de: salrio-base + anunio +
insalubridade + gratificaes ajustadas e outros que totalizem a remunerao do ms.
CLUSULA 18: A supresso pelo empregador das horas extras comprovadamente
trabalhadas e percebidas com habitualidade pelo empregado, durante pelo menos um ano,
assegura-lhe o direito indenizao correspondente ao valor mdio de um ms das horas
suprimidas para cada ano ou frao igual ou superior a 06 (seis) meses de prestao de
servio acima da jornada normal, restringindo-se aos ltimos 05 (cinco) anos. O clculo
observar a mdia das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos ltimos 12
(doze) meses, multiplicadas pelo valor da hora extra do dia da supresso (Enunciado n
291-TST) e ser pago a ttulo de Supresso de Horas Extras Trabalhadas.
Pargrafo nico: O pagamento da supresso das horas extras dever ser realizado at 90
(noventa) dias, a contar da data da supresso. Ultrapassando o prazo estabelecido, o
empregador pagar multa de at 50% (cinqenta por cento) do salrio-base da categoria,
sendo que a multa ser pro rata dia, at o limite convencionado.
CLUSULA 19: facultada, de acordo com a convenincia do empregador e a
necessidade do servio, a adoo da jornada especial de trabalho de 12 (doze) horas
de trabalho por 36 (trinta e seis) horas de descanso para todos os empregados,
respeitando-se o intervalo mnimo de uma hora durante a jornada de trabalho. O
intervalo da jornada dever ser concedido a partir da quarta hora efetivamente
trabalhada.
Pargrafo Primeiro: Em virtude da adoo da jornada especial de trabalho 12x36 (doze
por trinta e seis) horas, no poder haver reduo do valor pago a ttulo de salrio,
excetuada a hiptese do acordo coletivo de trabalho relativo alterao de jornada,
mediante anuncia dos signatrios.
Pargrafo Segundo: Na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas,
os domingos e feriados so considerados dias normais de trabalho, no devendo ser
remunerados como perodo extraordinrio.
Pargrafo Terceiro: No haver, para efeito da jornada de trabalho de 44 (quarenta e
quatro) horas semanais e jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas,
a reduo da hora noturna para 52min e 30seg (cinqenta e dois minutos e trinta segundos).

ndice

Pargrafo Quarto: Quando o empregado deixar de gozar o intervalo previsto no caput

da presente Clusula, o empregador fica obrigado a remunerar o perodo com um
acrscimo de 50% (cinqenta por cento) sobre o valor da hora normal.
CLUSULA 20: Banco de Horas - Fica estabelecida a criao de banco de horas para
compensao de jornada extraordinria da seguinte forma:
Pargrafo Primeiro: Forma e Prazo para Compensao - A compensao ser feita
base de 02 (duas) horas de folga para cada hora extra trabalhada (se crdito do
empregado), e, uma hora de falta para cada 02 (duas) horas trabalhadas (se crdito do
empregador), devendo a compensao ocorrer at a concesso ou juntamente com
as frias. Tal regra valer tanto para crditos do empregado ou empregador.
Pargrafo Segundo: Controle - O controle das horas trabalhadas e das respectivas
compensaes ser feito atravs de uma conta corrente de horas para cada
empregado, onde sero lanadas as horas extras trabalhadas bem como as
compensadas, ficando o saldo disposio do interessado para controle e
conferncia.
Pargrafo Terceiro: O empregador dever apresentar cpia do controle citado no
pargrafo anterior, junto com o recibo de frias.
Pargrafo Quarto: Pagamento de Horas Extras - Os crditos de horas no
compensadas, dentro do prazo estipulado na presente Clusula, sero pagas com
adicional de 100% (cem por cento).
Pargrafo Quinto: O empregador, para adotar o Regime de Banco de Horas a que se
refere o caput desta Clusula, dever previamente homolog-lo junto aos
sindicatos convenentes.
CLUSULA 21: Os empregadores, independentemente do nmero de empregados
contratados, devero exigir destes, em qualquer horrio que estejam submetidos, o
registro de freqncia, seja atravs de assinatura de folha de ponto, relgio de ponto
ou pela marcao de carto de ponto. Quando o registro for mediante relgio de
ponto, no sistema de ronda, dever ser obedecido o intervalo mnimo de 45 (quarenta
e cinco) minutos da marcao de um ponto a outro.
CLUSULA 22: Ao trabalhador noturno ser pago um adicional de 25% (vinte e cinco
por cento) a incidir sobre o salrio hora normal correspondente a 60 (sessenta)
minutos nos dias efetivamente trabalhados no regime de 44 (quarenta e quatro) horas
semanais ou na jornada especial de trabalho de 12x36 (doze por trinta e seis) horas,
bem como sobre a jornada prorrogada (Smula 60, item II, do TST). A hora noturna
compreende-se as trabalhadas entre 22 (vinte e duas) horas de um dia at s 05
(cinco) horas da manh do dia seguinte.
Pargrafo Primeiro: De conformidade com os Enunciados ns 60 e 172 do TST, o
adicional noturno, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), e as horas extras
pagas com habitualidade compem a remunerao do empregado para o clculo do
repouso semanal remunerado.
Pargrafo Segundo: A transferncia do empregado para jornada de trabalho diurna
implica na perda do adicional noturno, conforme preceitua o Enunciado n 265 do
TST.

VIII DOS ADICIONAIS

CLUSULA 23: Adicional por Tempo de Servio - Conforme positivado, desde 30/04/2002,
nenhum empregado da categoria far jus ao recebimento do percentual de anunio,
excetuando o valor que j recebia poca.
Pargrafo Primeiro: Tendo em vista a extino do anunio, ser concedido ao
empregado um adicional de trinio, equivalente a 3% (trs por cento) do respectivo
salrio-base, a cada trs anos de trabalho efetivo, a partir de 1/05/2002, limitado a
15% (quinze por cento). Observa-se que o limitador de 15% (quinze por cento) referese inclusive soma dos anunios j percebidos somados com os trinios.
Ex.: O empregado que recebia, em abril de 2002, o percentual de 12% (doze por cento)
a ttulo de anunio, em maio de 2005 passar a receber o adicional de mais 3% (trs
por cento) a ttulo de trinio, estancando qualquer adicional por tempo de servio,
pois alcanou o limite mximo de 15% (quinze por cento).
Pargrafo Segundo: O adicional ora clausulado especfico aos empregados titulares
do cargo. No far jus ao referido adicional o empregado que venha desempenhar a
atividade em carter de substituio ou de acmulo de funo pelo prazo de at 30
(trinta) dias.
Pargrafo Terceiro: O adicional de trinio ser aplicado aos empregados admitidos a partir
de 1/05/2002. Os empregados admitidos antes desta data no mais recebero anunio
alm do j incorporado sua remunerao, devendo o adicional ser pago na rubrica de
trinio, a partir de 1/05/2005.
Pargrafo Quarto: Os empregados que em 30/04/2002 recebiam percentual acima de
15% (quinze por cento) permanecem com o mesmo percentual, no podendo haver
reduo ou majorao, a qualquer ttulo, em relao ao Adicional por Tempo de Servio.

ndice

CLUSULA 24: O empregador assegura ao empregado, que trabalhe com limpeza de

lixeiras, caixas de gordura e carregamento de lixo, adicional de insalubridade de 10% (dez
por cento) do salrio mnimo vigente, devendo ser pago mensalmente, sob o ttulo de
Adicional de Insalubridade Convencionado, at a obteno do respectivo laudo que
indicar o percentual devido ou a inexistncia de insalubridade. Caso ocorra um laudo
indicando a inexistncia de insalubridade, o empregado no mais far jus ao adicional.
Pargrafo Primeiro: Ao empregado que trabalhe em garagem, em perodo acima de 04
(quatro) horas consecutivas, far jus ao mesmo percentual e ttulo do caput desta
Clusula, at a obteno do respectivo laudo que indicar o percentual devido ou a
inexistncia da insalubridade.
Pargrafo Segundo: O adicional mencionado no caput desta Clusula especfico ao
empregado titular do cargo. Far jus ao referido adicional o empregado que venha
desempenhar a atividade, em carter de substituio ou de acmulo de funo, nos
moldes da Clusula 7 da presente CCT.
Pargrafo Terceiro: O empregador que tenha Laudo Pericial anterior a esta CCT
obedecer aos percentuais nele contido, devendo apenas mant-lo atualizado.
Pargrafo Quarto: Os Laudos Periciais posteriores a esta avena passaro a vigorar
nos termos indicados somente a partir da sua homologao junto ao sindicato
laboral.
CLUSULA 25: O porteiro, que controla atravs de monitor de circuito interno de
segurana, ter direito ao adicional de 5% (cinco por cento) sobre o salrio mnimo
vigente, a ttulo de monitoramento do condomnio, aps apresentao do certificado
de habilitao para operao do equipamento. Fica garantido o adicional aos que j
exercem a funo h mais de 12 (doze) meses, independentemente de certificado,
mas com tempo devidamente comprovado.
Pargrafo nico: A cada 12 (doze) meses de servio prestado de monitoramento, o
condomnio dever encaminhar o empregado para exame oftalmolgico, sendo que
os custos sero suportados pelo empregador.

IX DA ESTABILIDADE
CLUSULA 26: O empregado, em caso de acidente no trabalho, ter estabilidade no
emprego pelo prazo previsto na legislao da seguridade social INSS-Instituto
Nacional de Seguridade Social.
CLUSULA 27: O empregado que se afastar do trabalho para prestao de servio
militar obrigatrio ter estabilidade no emprego, observadas as disposies legais
de at 30 (trinta) dias aps a respectiva baixa, conforme dispe a Lei n 4.375/64.
CLUSULA 28: Assegura-se empregada gestante, de qualquer idade ou estado civil,
a estabilidade provisria no emprego contra a demisso sem justa causa de que trata
o art. 10, Inciso II, Letra B do ADCT.
Pargrafo Primeiro: A empregada gestante dever encaminhar ao condomnio, via
protocolo, o atestado de gravidez emitido por mdico, de forma a fazer prova de seu
estado gravdico, em atendimento ao disposto na legislao em vigor.
Pargrafo Segundo: empregada gestante ser concedida estabilidade no emprego
de 60 (sessenta dias) aps a licena constitucional.
Pargrafo Terceiro: empregada adotante sero assegurados os mesmos benefcios
da maternidade, no termos do art. 392, da CLT, observado o disposto no pargrafo 5,
bem como os prazos previstos no art. 392-A e pargrafos da CLT.
X AUSNCIAS PERMITIDAS
CLUSULA 29: O empregado poder ausentar-se do trabalho sem prejuzo de sua
remunerao nos seguintes casos:
a) Casamento: at 05 (cinco) dias consecutivos, a contar da data do evento;
b)
Nascimento de filho: 05 (cinco) dias consecutivos, a contar da data do
nascimento;
c)
Falecimento de cnjuge, pais e filhos: 03 (trs) dias consecutivos a contar da data do
bito; e no caso de irmo, um dia;
d)
Depoimento em inqurito policial ou judicial desde que no horrio de trabalho;
e)
Prestao de exame vestibular nos dias de prova, mediante apresentao do
comprovante de comparecimento;
f)
Exame do Provo, desde que comprovado pelo empregado com no mnimo 05 dias
de antecedncia;
g)
Realizao de prova em concurso pblico, limitado a uma vez por ms, devendo o
empregado comunicar o empregador com uma semana de antecedncia, bem como
comprovao de inscrio e comparecimento.

ndice

Pargrafo Primeiro: Dever o empregado comunicar com antecedncia sua ausncia

excludos os itens b e c.
Pargrafo Segundo: Assegura-se eficcia aos atestados mdicos e odontolgicos
fornecidos por profissionais de sade do Sindicato dos Trabalhadores, SESC, SESI, bem
como servios conveniados, para fins de abono de faltas ao servio desde que indicado o
CDIGO INTERNACIONAL DE DOENAS CID, apresentado relatrio mdico,
excetuando os fornecidos por profissionais da rede pblica.
XI DAS RESCISES DO CONTRATO DE TRABALHO
CLUSULA 30: Rescindido o contrato de trabalho do empregado, a contar do 6
(sexto) ms de efetivo servio, salvo por justa causa, dever o empregador
apresentar no ato da homologao, junto ao SEICON-DF, os seguintes documentos:
a)
b)
c)
d)

Livro de Registro de Empregados;

CTPS (carteira de trabalho) do empregado atualizada;
Termo de Resciso Contratual em 06 (seis) vias;
Aviso Prvio (empregado ou empregador), especificando data, horrio e local,
com tolerncia de uma hora de atraso para comparecimento;
e)
Guias do Seguro Desemprego e FGTS, quando for o caso;
f)
Extrato do FGTS atualizado;
g)
Comprovante de Depsito efetuado na conta vinculada do FGTS do
beneficirio, relativo multa por demisso sem justa causa, quando for o caso;
h)
Atestado de Contribuio e Salrios;
i)
Atestado Mdico Demissional;
j)
Exame complementar, no caso de exigncia da funo;
k)
Carta Preposto (empregado do condomnio) e, no o sendo, procurao (sem
firma reconhecida);
l)
Carta Apresentao e Qualificao Profissional;
m)
Cpia da Guia da Contribuio Sindical laboral e patronal do exerccio ou
certido de quitao.
Pargrafo Primeiro: O empregador efetuar o pagamento do saldo de resciso
contratual em cheque do empregador no cruzado at s 14 (quatorze) horas; em
moeda corrente do pas ou comprovante de depsito em conta corrente ou poupana
do empregado, at s 17 (dezessete) horas.
Pargrafo Segundo: O empregado de que trata o caput desta Clusula poder
renunciar ao recebimento do restante do aviso prvio quando comprovar, mediante
declarao do novo empregador, haver conseguido novo emprego, devendo o
empregador liber-lo e efetuar a homologao da resciso de contrato de trabalho na
mesma data prevista para o caso do cumprimento integral do perodo do aviso
prvio.
Pargrafo Terceiro: O sindicato laboral dever encaminhar ao SINDICONDOMNIO-DF,
quando solicitado, mediante requerimento, cpias dos TRCTS.
Pargrafo Quarto: Poder o sindicato patronal, SINDICONDOMNIO-DF, a partir da
vigncia da presente Conveno, mediante solicitao de seus representados,
designar preposto ou procurador para acompanhamento e assistncia da
homologao das rescises contratuais. defeso ao sindicato laboral SEICON-DF
obstar a presena e a participao do preposto do SINDICONDOMNIO-DF, dentro do
local de homologao de resciso de contrato, seja onde ele for.
Pargrafo Quinto: Em conformidade com a Lei 7.238/84, o empregado que for demitido
30 (trinta) dias antes da data-base (1 de maio), far jus ao recebimento de seu salriobase, a ttulo de multa, no sendo esta cumulativa com outras penalidades previstas
na presente Conveno em relao ao mesmo ato, nos moldes do art. 9 da referida
Lei, combinado com a Smula 242 do TST.
CLUSULA 31: O prazo para pagamento das rescises contratuais dever ser o
estipulado no art. 477, pargrafo 6 da CLT. Quando o prazo vencer no sbado,
domingo ou feriado, o pagamento dever ser efetuado no primeiro dia til
imediatamente anterior (IN 04, de 08/12/2006).
Pargrafo nico: As homologaes dos termos de rescises contratuais realizadas na
sede do sindicato laboral devero ocorrer de segunda sexta-feira, no horrio das 09
(nove) s 17 (dezessete) horas, devendo o SEICON-DF fornecer declarao de
comparecimento do representante legal do empregador interessado, caso o
empregado envolvido na resciso deixe de comparecer ao ato de homologao no
horrio estabelecido, desde que o empregado tenha sido notificado, por escrito, da
data, da hora e do local da homologao ou haja recusa de homologao por
qualquer motivo.
CLUSULA 32: O empregado com mais de 55 (cinqenta e cinco) anos de idade, que
esteja a servio do empregador h mais de 05 (cinco) anos ininterruptamente, e for
dispensado sem justa causa, far jus ao pagamento do aviso prvio de 45 (quarenta e
cinco) dias, incorporando-se este tempo para todos os efeitos legais, sendo que o
prazo de cumprimento ser de 30 (trinta) dias.

XII DAS CONCESSES

CLUSULA 33: O empregador, de conformidade com a Lei 7.418, de 16/12/85,
regulamentada pelo Decreto 95.247, de 17/11/87, conceder ao empregado vale
transporte em quantidade suficiente para o deslocamento de casa para o trabalho e
vice-versa, mediante solicitao, por escrito, e comprovao da residncia do
empregado.
Pargrafo Primeiro: O desconto do vale transporte ser o previsto em Lei, 6% (seis por
cento) do salrio-base, ficando isentos do desconto os empregados sindicalizados
que no faltaram ao trabalho no ms anterior.
Pargrafo Segundo: O empregado que ocupar a residncia do empregador para seu
domiclio no far jus ao benefcio do caput desta Clusula.
Pargrafo Terceiro: O empregado afastado do trabalho por quaisquer motivos,
inclusive frias, no far jus ao benefcio previsto no caput desta Clusula, enquanto
perdurar o afastamento.
CLUSULA 34: O empregador conceder ao empregado auxlio alimentao, por meio de
carto magntico, correspondente a R$ 235,00 (duzentos e trinta e cinco reais) por ms,
no sendo permitido a incluso em folha de pagamento ou pago em pecnia.
Pargrafo Primeiro: Sero descontados 3,5% (trs vrgula cinco por cento) sobre o
valor do benefcio de que trata o caput desta Clusula, a ttulo de custeio.
Pargrafo Segundo: A empregada em gozo de licena maternidade faz jus ao benefcio
mensal de que trata o caput desta Clusula, de acordo com o Art. 393 da CLT.
Pargrafo Terceiro: O empregado afastado do trabalho, aps 15 (quinze) dias, por
quaisquer motivos, e no gozo de frias no far jus ao benefcio previsto no caput
desta Clusula, enquanto perdurar o afastamento, exceto para o caso previsto no
Pargrafo Segundo desta Clusula.

ndice

I - Ocorrendo as ausncias justificadas nos termos da Lei e da presente conveno o

empregado far jus ao recebimento do auxilio alimentao pelo prazo de at 15
(quinze) dias.
Pargrafo Quarto: O empregado, que estiver laborando no regime de trabalho previsto
na Clusula 8, far jus ao recebimento do auxlio alimentao no valor de R$ 120,00
(centro e vinte reais) por ms.
Pargrafo Quinto: O prazo para fornecimento do auxlio alimentao at o 10
(dcimo) dia til do ms vincendo.
Pargrafo Sexto: O auxlio alimentao previsto nesta Clusula no contraprestao
de servios prestados, no integrando o salrio em hiptese alguma para qualquer
efeito.
CLUSULA 35: O empregador poder conceder ao empregado, caso exista, a residncia
destinada moradia de empregados. Tal concesso no tem natureza salarial. Dever ser
celebrado, entre as partes, um Contrato de Comodato.
Pargrafo Primeiro: A manuteno e conservao do espao fsico cedido, bem como
suas instalaes, fica a cargo do empregado ocupante, sendo de sua total responsabilidade
o pagamento das despesas com energia eltrica e gua - caso exista medidor
individualizado - consertos e reparos gerados em funo da utilizao do imvel, ficando
estabelecido multa equivalente a um salrio-base da funo exercida por descumprimento
desta Clusula.
Pargrafo Segundo: Ser de exclusiva utilizao residencial o uso do espao destinado
residncia do empregado, ficando vetado expressamente qualquer tipo de comrcio ou
atividades similares, tais como: preparar alimentos para terceiros, lavar e passar roupas
para terceiros, confeco de vesturio, artesanatos, servios de embelezamento, esttica,
entre outros.
Pargrafo Terceiro: A ocupao da residncia de que trata o caput desta Clusula
destinada unicamente ao empregado, cnjuge e filhos, enquanto dependentes
economicamente, limitando-se a 5 (cinco) o nmero de pessoas que possam estar
residindo neste local.
CLUSULA 36: O empregador poder destinar espao fsico especfico adequado
para os empregados fazerem higiene pessoal e fornecer armrios individuais.
Pargrafo Primeiro: Os banheiros de uso coletivo, com chuveiro e sanitrio, quando
possvel, devero ser separados para cada sexo.
Pargrafo Segundo: O empregador que, por questo de projeto, tombamento ou outro
impedimento, estiver impossibilitado de cumprir o caput desta Clusula est isento
de penalidade.
CLUSULA 37: Para o empregado residente na casa de zeladoria, fica assegurado o
prazo de 10 (dez) dias, aps desligamento e homologao da resciso contratual,
para desocupao da moradia concedida.
Pargrafo Primeiro: No caso de falecimento do empregado, ser concedido aos seus
dependentes, que com ele coabitavam, o prazo de 30 (trinta) dias para desocupao
do imvel a contar da data do bito.
Pargrafo Segundo: A inobservncia dos prazos previstos nesta Clusula sujeitar o
empregado ao pagamento de multa diria de 3,33% (trs vrgula trinta e trs por
cento), calculada sobre o valor de seu ltimo salrio nominal, e de 1/30 (um trinta
avos) sobre o ltimo salrio do empregado falecido, a ser paga pelos seus herdeiros,
sem prejuzo da adoo das medidas judiciais cabveis.
Pargrafo Terceiro: No caso de aposentadoria permanente ou temporria, ser
concedido ao empregado, o prazo de 30 (trinta) dias para desocupao do imvel a
contar da data do comunicado do INSS. Quando o empregado aposentado continuar
trabalhando no condomnio, fica-lhe assegurado o direito de moradia enquanto
perdurar o contrato de trabalho.
CLUSULA 38: O empregador, entre os meses de fevereiro a novembro, durante a
vigncia desta Conveno Coletiva, adiantar 50% (cinqenta por cento) do 13
(dcimo terceiro) salrio aos seus empregados ou ao ensejo das frias, desde que o
empregado no manifeste oposio no ato da confirmao do aviso prvio de frias.
CLUSULA 39: O empregador dever contratar seguro de vida em grupo a todos os
empregados, com cobertura por morte natural, morte acidental e invalidez
permanente, decorrente de acidente pessoal, no limite mnimo de R$ 6.000,00 (seis
mil reais) por empregado.
Pargrafo Primeiro: Devero ser observadas as excluses de cobertura deste seguro.
O empregado que vier a falecer ou ficar invlido permanente, no ter direito
indenizao se a causa do evento estiver nas excluses do contrato de seguro.
Pargrafo Segundo: O empregador que, aps disponibilizado, deixar de contratar o
seguro de vida em grupo, nos moldes da presente Clusula, ser obrigado a
indenizar os empregados ou seus beneficirios legais no valor mnimo estipulado de
R$ 6.000,00 (seis mil reais), se ocorrer o sinistro.
Pargrafo Terceiro: Os empregados com mais de 59 (cinqenta e nove) anos de idade
deixam de receber este benefcio, tendo em vista a no cobertura por parte das
seguradoras.
CLUSULA 40: Os cursos, atividades e eventos, visando o aperfeioamento
profissional dos empregados, que constituir exigncia legal ou do empregador, tero
seus custos arcados por este.
Pargrafo nico: Os cursos de qualificao profissional, excetuando os de exigncia
legal, sero ministrados preferencialmente pelos sindicatos laboral e patronal, pelo
SENAC ou cursos reconhecidos pelas entidades sindicais convenentes.
CLUSULA 41: Os empregadores pagaro mensalmente, a partir de 1/07/2004, sobre
o salrio-base, a ttulo de incentivo educacional, aos empregados que apresentarem
certificados de concluso de cursos, conforme pargrafos abaixo:
Pargrafo Primeiro: Concluso de escolaridade de nvel de Ensino Fundamental: 2%
(dois por cento).

ndice

Pargrafo Segundo: Concluso de escolaridade de nvel de Ensino Mdio: 4% (quatro

por cento).
Pargrafo Terceiro: O caput desta Clusula fica sem acmulo dos percentuais, ou seja,
a concluso do Ensino Mdio, exclui o percentual de 2% (dois por cento), passando a
perceber o percentual de 4% (quatro por cento).
CLUSULA 42: O empregador que tiver mais de 10 (dez) empregadas maiores de 16
(dezesseis) anos, e que tenham filhos em idade de lactao, podero providenciar
local apropriado para amamentao, facultada celebrao de convnio com
entidades que supram esta necessidade.
CLUSULA 43: No caso de falecimento do empregado com 60 (sessenta anos) ou
mais, o empregador pagar a seu cnjuge ou companheiro(a), identificado junto ao
empregador ou, na falta deste, aos filhos e dependentes, a ttulo de auxlio funeral, a
importncia correspondente a 02 (duas) vezes a ltima remunerao percebida pelo
de cujus, alm do saldo de salrio e outros direitos trabalhistas, aps determinao
judicial.
XIII DAS DISPOSIES GERAIS
CLUSULA 44: A presente Conveno Coletiva de Trabalho s poder ser revogada
ou prorrogada, total ou parcialmente, com as formalidades do art. 615 da CLT e
concordncia expressa de ambas as partes.
CLUSULA 45: Qualquer acordo em separado entre empregador e empregados
dever ter a formalizao mediante a anuncia dos signatrios da presente
Conveno.
CLUSULA 46: Os convenentes concedero licena remunerada a Dirigentes e
Delegados Sindicais eleitos, quando no exerccio do seu mandato, e requisitados
pela entidade sindical, por ocasio de assemblias e congressos, observando o
limite de um empregado, devendo o sindicato comunicar o feito ao referido
empregador com antecedncia mnima de 48 (quarenta e oito) horas, no podendo
ocorrer a licena por mais de 05 (cinco) dias consecutivos.
Pargrafo nico: O sindicato laboral dever informar, por escrito, a todos os
empregadores, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, o registro da candidatura do
empregado ao cargo de que trata a presente Clusula e, em igual prazo, sua eleio e
posse.
CLUSULA 47: Editais, avisos, conveno coletiva de trabalho e outros documentos de
carter informativo s podero ser fixados no quadro de avisos do empregador, mediante
autorizao por escrito do sndico e/ou administrador, vedado o contedo polticopartidrio.
CLUSULA 48: Exceto nos casos que determinam penalidade especfica, aqui
convencionados, fica estipulada a multa de um salrio-base da categoria profissional em
favor do empregado, por descumprimento de qualquer das clusulas desta Conveno,
quando o infrator for o empregador, e metade, quando o infrator for o empregado, conforme
art. 622 da CLT.
CLUSULA 49: De conformidade com o art. 613 da CLT, o sindicato que violar, prestar
declaraes, ainda que verbal, firmar acordos e contratos ou ainda emitir pareceres
contrrios a qualquer dos dispositivos desta Conveno, ser penalizado com multa
no valor correspondente a 03 (trs) vezes o maior salrio-base da categoria de
empregados.
Pargrafo Primeiro: defeso aos Sindicatos signatrios da presente Conveno
suscitar, perante os rgos governamentais (Ministrio Pblico do Trabalho e
Delegacia Regional do Trabalho), demandas contra os representados da CCT antes
de exaurirem a matria em conflito atravs de mesas-redondas. Outrossim, o prazo
para que os Sindicatos tomem as providncias acima previstas ser de 15 (quinze)
dias. Ultrapassando este prazo, o Sindicato que deixar de ser atendido, poder tomar
as medidas pertinentes.
Pargrafo Segundo: A multa de que trata a presente Clusula dever ser imposta ao
sindicato infrator mediante notificao, com assinatura de testemunha, por escrito,
enviada por AR, e o valor dever ser recolhido no prazo mximo de 30 (trinta) dias,
atravs de depsito especfico na conta corrente do sindicato que a imps.
CLUSULA 50: Fica reimplantada a Comisso Intersindical de Conciliao Prvia,
prevista no art. 625-C da Consolidao das Leis do Trabalho-CLT, conforme redao
dada pela Lei 9.958, de 12/01/2000, constituda mediante regimento prprio,
composta de seis membros, efetivos e suplentes, representantes do empregador, e
seis membros, efetivos e suplentes, representantes do empregado, com atribuio
de conciliarem conflitos individuais de trabalho envolvendo integrantes da categoria
profissional, representada pelo SEICON-DF, e os integrantes da categoria
econmica, representada pelo SINDICONDOMNIO-DF. Todas as demandas de
natureza trabalhista, no mbito da representao sindical, sero submetidas
previamente Comisso Intersindical de Conciliao Prvia, antes de direcionadas
justia trabalhista.
CLUSULA 51: A teor do que foi aprovado na Assemblia Geral da categoria
profissional, realizada no dia 16/03/2007, devidamente convocada por edital
publicado no Dirio Oficial do Distrito Federal n 43, de 02/03/2007, pgina 72, os
empregadores descontaro de seus empregados a importncia correspondente a
10% (dez por cento) das suas respectivas remuneraes, devidamente corrigidas,
sendo 5% (cinco por cento) at o dia 10 do ms de junho de 2007 e 5% (cinco por
cento) at o dia 10 de novembro de 2007, incluindo-se na base de clculos a parte
varivel dos salrios, se houver.
Pargrafo Primeiro: Deliberou a Assemblia Geral, por maioria absoluta, tal como
preceitua a deciso do Ministro do STF, Marco Aurlio de Mello, que esto obrigados a
contriburem todos os empregados, sindicalizados ou no, beneficiados econmica e
socialmente, pela presente norma coletiva e pelos servios de atendimento e assistncia
prestados pelo sindicato laboral a todos os trabalhadores integrantes da categoria,
independente do cargo ou funo que exeram.
Pargrafo Segundo: Segundo o entendimento da Portaria Ministerial nmero 180
que alterou a Portaria Ministerial nmero 160, so contribuintes todos os integrantes da
categoria laboral, sindicalizados ou no.
Pargrafo Terceiro: As importncias referidas no caput desta Clusula, quando retidas
pelos empregadores, devero ser recolhidas, em favor do sindicato laboral, na conta
corrente n 14.051.194-0, Agncia 009 do BIC Banco, mediante pagamento de boleto
especfico junto rede bancria ou diretamente na Tesouraria do SEICON-DF, at os
dias 10 de julho e 10 dezembro de 2007.
Pargrafo Quarto: O empregado poder opor-se ao presente desconto, mediante
manifestao individual e manuscrita, at 10 (dez) dias aps o registro e arquivo na
DRT-DF, desta Conveno. A manifestao de oposio dever ocorrer
pessoalmente na sede do SEICON-DF, junto Tesouraria.
Pargrafo Quinto: O sindicato laboral dever veicular tal desconto e condies em seu
informativo mensal, bem como comunicar ao respectivo empregador, no prazo de 10
(dez) dias do seu recebimento, a manifestao de oposio do desconto, inclusive
juntando cpia da mesma.
CLUSULA 52: Fica fixada a cobrana da Contribuio Confederativa dos
empregadores para fazer face ao custeio do Sistema Confederativo, conforme
deliberaes da Assemblia Geral Extraordinria do SINDICONDOMNIO-DF,
realizada no dia 23/11/2006, e pelo Conselho de Representantes da FECOMRCIO/DF,
conforme Resoluo n 003/2001, datada de 23/10/2001, e de acordo com o disposto
no art. 8, Incisos III e IV, da Constituio Federal, os empregadores integrantes da
categoria econmica recolhero, semestralmente, em favor do sindicato patronal,
mediante guia a ser fornecida por este, conforme estabelecido no Anexo II.
Pargrafo Primeiro: Os pagamentos devero ser efetuados no dia 15 dos meses de
maro e setembro de 2007.
Pargrafo Segundo: O atraso no pagamento da contribuio supramencionada
acarretar na incidncia de juros no importe de 1% (um por cento) ao ms, de multa
de 2% (dois por cento) do valor da contribuio, bem como correo monetria a ser
calculada pela mdia dos ndices do INPC/IBGE ou IGPM/FGV.
CLUSULA 53: Aos empregadores da categoria coberta pelo SINDICONDOMNIO-DF,
fica fixada a Contribuio Assistencial Patronal, para fazer face s despesas com
assistncia categoria econmica, nos moldes do estatuto em vigor, de acordo com
deciso de Assemblia Geral Extraordinria dos representantes legais dos
condomnios residenciais e comerciais do Distrito Federal, realizada em 23/11/2006,
convocados conforme edital publicado pgina 06 do Caderno Classificados, do
Jornal de Braslia, do dia 24/10/2006, cpia anexada ao Ofcio-circular n
001/182/2006, de 06/11/2006, e enviada a todos os associados do Sindicato, onde
todos os condomnios devero recolher no dia 10 (dez) dos meses de janeiro, abril,
julho e outubro de 2007, de acordo com o Anexo III.
Pargrafo nico: Conforme entendimento unssono do Supremo Tribunal Federal, a
contribuio assistencial visa a custear as atividades assistenciais dos sindicatos,
principalmente no curso de negociaes coletivas (RE 224885, de 08.06.2004 Ministra Ellen Gracie).
E por estarem assim justas e acordadas, as partes assinam a presente
Conveno em seis vias, devendo uma delas ser depositada na Delegacia Regional do
Trabalho e Emprego do Distrito Federal.
Braslia-DF, 23 de maio de 2007.

ndice

ATRIBUIES DAS FUNES DOS EMPREGADOS

DOS REPRESENTADOS PELO SINDICATO PATRONAL
COMPETE AO OFFICE-BOY / CONTNUO: executar trabalhos de coleta e de entrega,
internos e externos, de correspondncias, documentos e encomendas e outros afins,
dirigindo-se aos locais solicitados, depositando ou apanhando o material e entregando-os
aos destinatrios, para atender s solicitaes e necessidades administrativas do
condomnio; executar servios internos e externos, entregando documentos, mensagens
ou pequenos volumes nos condomnios, setores de reparties predeterminadas; efetuar
pequenas compras e pagamentos de contas, dirigindo-se aos locais determinados; auxiliar
nos servios simples de escritrio, arquivando, abrindo pastas, preparando etiquetas, para
facilitar o andamento dos servios administrativos; encaminhar visitantes aos diversos
lugares, acompanhando-os ou prestando-lhes informaes necessrias; anotar recados e
telefonemas, registrando-os em formulrios apropriados, para possibilitar comunicaes
posteriores aos interessados; controlar entregas e recebimentos, assinando ou solicitando
protocolos, para comprovar a execuo do servio; coletar assinaturas em documentos
diversos, como circulares, cheques, requisies e outros. No manter conversao ntima
com condminos, locatrios ou empregados em horrio de servio, evitando comentrios
que no forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com
urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros servios similares
que lhe competirem.
COMPETE AO FAXINEIRO: varrer todas as dependncias internas e externas at o limite
do meio-fio; cuidar das reas verdes; cuidar da conservao diria interna e externa,
executando a limpeza e manuteno das instalaes; lavar as reas comuns; limpar
lixeiras; coletar lixo e remover o mesmo para os locais apropriados existentes; lavar lixeiras;
encerar os pisos; limpar as caixas de gordura do prdio conforme normas vigentes; limpar
os elevadores, os vidros e espelhos das portarias e das reas comuns; no seu horrio de
trabalho pode substituir o porteiro na hora de refeio e/ou lanche. No manter conversao
ntima com condminos, locatrios ou empregados em horrio de servio, evitando
comentrios que no forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos,
indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e
outros servios similares que lhe competirem.
COMPETE AO TRABALHADOR DE SERVIOS GERAIS: executar trabalho rotineiro de
conservao, manuteno e limpeza em geral de ptios, reas verdes, vias e dependncias
internas e externas, at o limite do meio-fio; preparar a terra, adubando e corrigindo suas
deficincias para receber mudas e plantas; podar as plantas; cuidar da conservao diria
interna e externa, executando a limpeza e manuteno de instalaes; executar pequenos
servios de pintura e de pedreiro, sendo defeso efetuar pintura integral de garagem, pilotis e
fachadas, bem como construes que necessitem de autorizao da assemblia geral do
condomnio; executar servios de troca de lmpadas; zelar pela conservao dos
equipamentos, ferramentas e mquinas utilizadas; receber orientao do seu superior
imediato, trocando informaes sobre os servios e as ocorrncias para assegurar
continuidade ao trabalho; efetuar servios de rua, em bancos, atendendo solicitaes feitas
pelos seus superiores; no seu horrio de trabalho pode substituir o porteiro na hora de
refeio e/ou lanche. No manter conversao ntima com condminos, locatrios ou
empregados em horrio de servio, evitando comentrios que no forem relacionados com
seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar
com zelo e com capricho estes e outros servios similares que lhe competirem.

ndice

COMPETE AO JARDINEIRO: cultivar flores e outras plantas ornamentais; preparar a terra;

fazer canteiros; plantar sementes e mudas; dispensar tratos culturais plantao para
conservar e embelezar jardins; preparar a terra, arando-a, adubando-a, irrigando-a e
efetuando outros tratos necessrios, para proceder ao plantio de flores, rvores, arbustos e
outras plantas ornamentais; preparar canteiros e ornamentos, colocando anteparos de
madeira ou de outros materiais, seguindo os contornos estabelecidos para atender
esttica dos locais; fazer o plantio de sementes e mudas, colocando-as em covas
previamente preparadas nos canteiros para obter a germinao e o enraizamento;
dispensar tratos culturais aos jardins, renovando-lhes as partes danificadas,
transplantando mudas, erradicando ervas daninhas e procedendo a limpeza dos mesmos
para mant-los em bom estado de conservao; efetuar a poda das plantas, aparando-as
em pocas determinadas, com tesouras apropriadas, para assegurar o desenvolvimento
adequado das mesmas; aplicar inseticidas por pulverizao ou por outro processo para
evitar ou erradicar pragas e molstias. No manter conversao ntima com condminos,
locatrios ou empregados em horrio de servio, evitando comentrios que no forem
relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e
respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros servios similares que lhe
competirem.
COMPETE AO PORTEIRO DIURNO: executar servios de recepo e triagem na portaria,
baseando-se em regras de conduta predeterminadas, para assegurar a ordem e a
segurana dos seus moradores; fiscalizar a entrada e sada de pessoas, procurando
identific-las para vedar a entrada de pessoas suspeitas; atender sempre todos,
indistintamente, com urbanidade e respeito, dando-lhes as informaes solicitadas e
auxiliando-os sempre que possvel; havendo sistema de intercomunicaes, anunciar as
pessoas que procurarem os moradores para poderem ter acesso s unidades residenciais;
executar servios de central de portaria abrindo as portas para os moradores atravs do
toque eletrnico e chaves; executar o servio de separao de correspondncia e
classificao de documentos, podendo efetuar a entrega de correspondncia e encomenda
no seu posto de servio ou diretamente na unidade habitacional de destino; fiscalizar, em
caso de necessidade, o uso dos elevadores, desde que sua funo no fique prejudicada;
no abandonar o seu posto, para atender favores a qualquer pessoa, mesmo que seja
morador; aos vendedores ou demonstradores vetado o acesso s unidades habitacionais,
a menos que autorizado pelo sndico/administrador ou morador interessado; levar ao
conhecimento do sndico/administrador as irregularidades de que tome conhecimento; todo
material somente dever ser recebido depois de devidamente conferido com a nota de
entrega; quando a mercadoria for destinada a algum dos moradores, dever ser
encaminhada diretamente ao mesmo, salvo no caso em que o morador previna da chegada
desta; acender e apagar as lmpadas internas e externas do condomnio; no permitir
agrupamentos de pessoas (moradores ou estranhos) na portaria; procurar manter a ordem
e a moral nas reas comuns do condomnio, no permitindo a entrada de pessoas que
possam vir a comprometer o nome do condomnio e de seus moradores; em caso de
qualquer emergncia avisar o sndico/administrador e, na ausncia deste, um dos membros
da administrao, para as providncias necessrias; pode executar servio de limpeza no
seu posto de trabalho; preencher o mapa para passagem de servio a seu substituto,
registrando informaes sobre as ocorrncias havidas, para assegurar continuidade ao
trabalho. No manter conversao ntima com condminos, locatrios ou empregados em
horrio de servio, evitando comentrios que no forem relacionados com seus afazeres.
Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com
capricho estes e outros servios similares que lhe competirem.

ndice

COMPETE AO PORTEIRO NOTURNO: no permitir a entrada de pessoas estranhas, em

caso de dvida, interfonar ao apartamento a ser visitado; no permitir agrupamentos de
pessoas, moradores ou estranhos na portaria durante o seu horrio de trabalho; usar um
apito para se comunicar com a ronda policial noturna, mediante autorizao do
sndico/administrador; em situaes emergenciais que fujam da esfera de suas atribuies,
ligar-se imediatamente com a autoridade policial mais prxima para as providncias
urgentes que se fizerem necessrias, comunicando de imediato ao sndico/administrador;
procurar manter a ordem e a moral nas reas de sua competncia, no permitindo a entrada
de pessoas que possam vir comprometer o nome do condomnio ou de seus moradores;
executar servios de central de portaria, abrindo as portas para os moradores atravs de
toque eletrnico e chaves; havendo sistema de intercomunicaes, anunciar as visitas, que
procurarem os moradores, e solicitar autorizao para acesso das mesmas s unidades
habitacionais; levar ao conhecimento do sndico/administrador, imediatamente, ou no dia
seguinte, quaisquer irregularidades constatadas no seu perodo de trabalho; evitar
comentrios de qualquer natureza sobre assuntos que no sejam relacionados com o seu
servio; no abandonar seu posto para atender favores a qualquer pessoa, mesmo que seja
morador do condomnio; aos vendedores ou demonstradores vedado o acesso s
unidades habitacionais, a menos que autorizado pelo morador; no caso de qualquer
emergncia, chamar o sndico/administrador, e na sua ausncia, avisar a um dos membros
da administrao do condomnio; pode executar servio de limpeza no seu posto de
trabalho; preencher o mapa para passagem de servio a seu substituto, registrando
informaes sobre as ocorrncias havidas, para assegurar continuidade ao trabalho; pode
acender e apagar as lmpadas das reas internas e externas do condomnio. No manter
conversao ntima com condminos, locatrios ou empregados em horrio de servio,
evitando comentrios que no forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos,
indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e
outros servios similares que lhe competirem.
COMPETE AO GARAGISTA DIURNO E NOTURNO: organizar e controlar o movimento de
veculos na garagem para assegurar regularidade na disposio dos mesmos e impedir a
entrada de veculos estranhos; executar servio de limpeza no seu posto de trabalho para
manter a boa aparncia do local; preencher o mapa para passagem de servios a seu
substituto, registrando informaes sobre as ocorrncias havidas, para assegurar
continuidade ao trabalho; somente permitir o estacionamento de veculos nos locais a eles
destinados, ainda que por pouco tempo. Fiscalizar a entrada e sada de pessoas,
observando e procurando identific-las, para vedar a entrada de pessoas suspeitas;
fiscalizar e controlar os bens existentes na garagem; No manter conversao ntima com
condminos, locatrios ou empregados em horrio de servio, evitando comentrios que
no forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com
urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros servios similares
que lhe competirem.
COMPETE AO ZELADOR: exercer funes de zeladoria competindo-lhe distribuir aos
faxineiros (quando houver) os servios do dia, providenciando a entrega do material e
equipamentos necessrios ao servio, proceder fiscalizao dos trabalhos; verificar o
funcionamento dos elevadores e, no caso de algum defeito, avisar imediatamente o sndico
ou a firma de manuteno para as providncias necessrias; verificar o funcionamento das
bombas de gua, comunicando imediatamente a quem de direito a irregularidade
constatada; substituir as lmpadas queimadas; verificar se est subindo gua para as
caixas; verificar o fornecimento de gua da rua, comunicando qualquer irregularidade
constatada; fiscalizar a retirada do lixo e sua coleta; percorrer os corredores, escadarias e
demais reas comuns, verificando o andamento do servio de limpeza; no caso de roupas
penduradas nas varandas, comunicar o fato ao sndico; recomendar aos moradores que
acondicionem o lixo em sacos plsticos apropriados; fiscalizar o uso dos elevadores; no
abandonar o condomnio, salvo com autorizao do seu superior imediato; proteger os
elevadores nos casos de entrada ou sada de mudanas, volumes grandes ou entulhos,
observando sempre o horrio estabelecido para esses servios; verificar, periodicamente, o
estado dos extintores, registros e mangueiras de incndio, comunicando imediatamente
qualquer irregularidade encontrada; fazer os pequenos consertos que estiverem ao seu
alcance, podendo tambm acender e apagar as lmpadas das reas internas e externas do
condomnio; executar servios de limpeza nas reas internas e externas do condomnio;
atender aos moradores em assunto de pouca demora, para servios unicamente internos e
que no prejudiquem os seus outros afazeres; evitar comentrios de qualquer natureza,
que fujam da alada de seus servios; efetuar a entrega de correspondncia e encomenda
aos moradores; pode efetuar servios de rua, em bancos, atendendo solicitaes do
sndico/administrador; no seu horrio de trabalho pode substituir o porteiro na hora de
refeio e/ou lanche; quando no existir faxineiro, porteiro ou trabalhador de servios
gerais, executa as atividades inerentes quelas funes. No manter conversao ntima
com condminos, locatrios ou empregados em horrio de servio, evitando comentrios
que no forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com
urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros servios similares
que lhe competirem.
COMPETE AO AUXILIAR DE ESCRITRIO / ADMINISTRAO: efetuar tarefas de
escritrios; operar mquinas de datilografia, computadores e fotocopiadoras; preparar e
classificar documentos, visando a sua colocao nos arquivos; executar servios
burocrticos em geral, realizar tarefas relacionadas ao bom atendimento e reclamaes de
usurios; pode efetuar servios de rua, em bancos, visando atender as solicitaes feitas
pelo sndico/administrador. No manter conversao ntima com condminos, locatrios ou
empregados em horrio de servio, evitando comentrios que no forem relacionados com
seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar
com zelo e com capricho estes e outros servios similares que lhe competirem.

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Empregados ou Patronal No Sindicalizados

No Esto Obrigados
Atualmente, ainda h grande discusso no que se refere cobrana das contribuies
confederativa, assistencial e outras da mesma espcie, uma vez que os sindicatos querem
impor tal cobrana como uma obrigao s empresas, em conseqncia para os
empregados em geral, inclusive recusando-se a realizar homologaes de rescises. Mas
temos o Precedente Normativo TST n 119, alm de outros dispositivos legais, que
determina que os empregados que no so sindicalizados no esto obrigados
referida contribuio. Para isso, convm que o empregado se manifeste por escrito
perante a empresa, no autorizando o desconto; isto tambm servir de defesa para a
empresa perante o sindicato da classe.
O Precedente Normativo TST n 119, que j tratava do assunto, foi reformulado pela Seo
Especializada em Dissdios Coletivos do TST, esclarecendo melhor que os trabalhadores
que no so sindicalizados no esto obrigados ao pagamento de contribuies
confederativa, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da mesma
espcie.
"PRECEDENTE NORMATIVO N 119 - CONTRIBUIES SINDICAIS - INOBSERVNCIA
DE PRECEITOS CONSTITU-CIONAIS. A Constituio da Repblica, em seus arts. 5, XX e
8, V, assegura o direito de livre associao e sindicalizao. ofensiva a essa modalidade
de liberdade clusula constante de acordo, conveno coletiva ou sentena normativa
estabelecendo contribuio em favor de entidade sindical a ttulo de taxa para custeio do
sistema confederativo, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da
mesma espcie, obrigando trabalhadores no sindicalizados. Sendo nulas as estipulaes
que inobservem tal restrio, tornando-se passveis de devoluo os valores
irregularmente descontados."
O Supremo Tribunal Federal tambm manifestou-se a respeito do desconto da
contribuio confederativa, determinando que s pode ser exigvel dos empregados
filiados ao sindicato.
Smula do STF n 666.
A contribuio confederativa de que trata o art. 8, IV, da Constituio, s exigvel
dos filiados ao sindicato respectivo."
Alm das determinaes legais elencadas, temos o artigo 545 da CLT, que no autoriza a
empresa descontar contribuio determinada pelo sindicato que no esteja autorizada pelo
empregado.

ndice

"Art. 545 da CLT

Os empregadores ficam obrigados a descontar na folha de pagamento dos seus
empregados, desde que por eles devidamente autorizados, as contribuies devidas ao
sindicato, quando for este notificado, salvo quanto contribuio sindical, cujo desconto
independe dessas formalidades.
Cabe salientar que existem sindicatos utilizando-se de julgados que no lhes dizem
respeito para impor o pagamento da referida contribuio.
Abaixo transcrevemos a ntegra do Parecer Normativo TST n 119:
"Processo n TST-MA-455193/1998-0
CERTIFICO que a Seo Especializada em Dissdios Coletivos do Tribunal Superior do
Trabalho, em Sesso Extraordinria hoje realizada, sob a Presidncia do Exmo. MinistroPresidente Ermes Pedro Pedrassani, presentes os Exmos. Ministros Almir Pazzianotto
Pinto, Ursulino Santos, Armando de Brito, Moacyr Roberto T. Auersvald, os Exmos. Juzes
Convocados Fernando Eizo Ono e Lucas Kontoyanis e o Exmo. Subprocurador-Geral do
Trabalho Dr. Guilherme Mastrichi Basso, DECIDIU, por maioria, vencido o Exmo. Ministro
Moacyr Roberto e ressalvado o ponto de vista do Exmo. Juiz Convocado Lucas Kontoyanis:
I - aprovar a proposta de cancelamento do Precedente Normativo n 74 - DESCONTO
ASSISTENCIAL;
II - aprovar a proposta de reformulao do Precedente Normativo n 119, nos seguintes
termos:
"CONTRIBUIES SINDICAIS - INOBSERVNCIA DE PRECEITOS
CONSTITUCIONAIS. A Constituio da Repblica, em seus arts. 5, XX e 8, V, assegura o
direito de livre associao e sindicalizao. ofensiva a essa modalidade de liberdade
clusula constante de acordo, conveno coletiva ou sentena normativa estabelecendo
contribuio em favor de entidade sindical a ttulo de taxa para custeio do sistema
confederativo, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da mesma
espcie, obrigando trabalhadores no sindicalizados. Sendo nulas as estipulaes que
inobservem tal restrio, tornam-se passveis de devoluo os valores irregularmente
descon-tados."
Justificar voto vencido o Exmo. Ministro Moacyr Roberto.
Assunto: Proposta de cancelamento do Precedente Normativo n 74 e de reformulao do
Precedente Normativo n 119, formulada pela Comisso de Precedentes Normativos.
Para constar, lavro a presente certido, do que dou f.
Sala de Sesses, 02 de junho de 1998."
Redao Anterior:
"Precedente Normativo TST n 119
Fere o direito plena liberdade de associao e de sindicalizao clusula constante de
acordo, conveno coletiva ou sentena normativa fixando contribuio a ser descontada
dos salrios dos trabalhadores no filiados a sindicato profissional, sob a denominao de
taxa assistencial ou para custeio do sistema confederativo. A Constituio da Repblica,
nos arts. 5, inciso XX, e 8, inciso V, assegura ao trabalhador o direito de livre associao e
sindi-calizao."
Redao dos arts. 5, XX e 8, V, da Constituio Federal:
"Art. 5 -XX - ningum poder ser compelido a associar-se ou a permanecer
associado;
Art. 8 -V - ningum ser obrigado a filiar-se ou a manter-se filiado a sindicato;
Fundamentos Legais: Processo n TST-MA-455193/1998-0, publicado no DJU de 12.06.1998,
Precedente Normativo TST n 119; Smula STF n 666 e artigo 545 da CLT.

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Prazo

Natureza

Observaes
Percentuais: (sobre o salrio
bruto do empregado)
Parte
Empregada: 8% a 11%

dia 10

5 dia til

De 1 a 5
(perodo de compra)

INSS

Salrio

Vale-Transporte

Parte
Condomnio: 26,5%
Quando o dia 10 cair no final
de semana, o pagamento
poder ser postergado para o
primeiro dia til da semana
subseqente.
Quando o 5 dia til cair no
final de semana, o pagamento
dever ser antecipado para o
ltimo dia til da semana.
Poder ser descontado o
percentual de 6% sobre o
salrio-base do empregado.
Porm, o empregado sem
nenhuma falta ao trabalho no
ms no sofrer o referido
desconto, desde que o
mesmo comprove a condio
de sindicalizado, mediante
documento fornecido pelo
SEICON/DF, a ser
apresentado ao condomnio.
Percentual: (sobre o salrio
bruto do empregado)

Dia 7

10 dia
til

FGTS

Auxlio-Alimentao

Parte
Condomnio: 8,5%
Quando o dia 7 cair no final
de semana, o pagamento
dever ser antecipado para o
ltimo dia til da semana.
Poder ser descontado do
empregado o percentual de
3,5% sobre o valor da soma
do benefcio, a ttulo de
custeio.

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Dia 20

PIS

Percentual: (sobre o salrio

bruto do empregado)
Parte
Condomnio: 1%
Quando o dia 20 cair no final
de semana, o pagamento
dever ser antecipado para o
ltimo dia til da semana.

CONTRATAO DE PROFISSIONAL AUTNOMO: BENEFICIO OU RISCO?

A busca por custos de mo-de-obra mais barato e a tentativa de evitar a informalidade tm
levado a contratao de servios sem vnculo empregatcio, ou seja, autnomos. A
alternativa parece atraente, sobretudo se considerarmos os pesados encargos embutidos e
as inmeras incidncias sobre a folha de pagamento dos empregados. No entanto, existem
obrigaes para o condomnio contratante que podem configurar um quadro no to
vantajoso.
A legislao previdenciria estabelece a obrigatoriedade do recolhimento aos cofres da
Seguridade Social de 20% sobre a remunerao ou retribuio para ou creditada ao
contribuinte individual. A partir de abril de 2003, passou tambm a ser exigida a reteno de
11% sobre os valores pagos, respeitando-se ao teto de contribuio previdenciria. Ainda
sobre os riscos da contratao de mo-de-obra autnoma, entende-se que o trabalho no
poder ser em carter continuado, assim definido o trabalho num perodo superior a trs
meses. Se assim for, o condomnio dever efetuar os recolhimentos de todos os impostos
relacionados. Portanto, ao se contratar um profissional autnomo, o condomnio deve
tomar cuidados para que o benefcio no se transforme em um risco desnecessrio. Para
isso o condomnio deve observar os seguintes pontos:
* Estabelecer contrato de prestao de servios, vinculando-o ao servio a ser
prestado e as datas de incio e termino do servio;
* Caracterizar a no subordinao hierrquica e a inexistncia de horrio especifico
de entrada e sada do prestador de servios;
* Obter cpia da inscrio do autnomo no INSS como prestador de servio ou
contribuinte avulso;
* Exigir RPA (Recibo de Pagamento de Autnomo) para pagamento dos honorrios
referentes prestao de servio;
* Considerar como reembolso as despesas relacionadas a benefcios (Conduo,
Alimentao, etc.).
Conclui-se que o Condomnio deve se precaver quando da contratao de
autnomos, evitando ou reduzindo desta forma contingncias de ordem
previdenciria e trabalhista. Considerando que a alternativa apresenta prs e contras
e deve-se avaliar se a condio dos custos de fato favorvel ou se haver mais
riscos do que benefcios.
Empresas Prestadoras de Servios Terceirizados (Asseio, Conservao, Garagem,
Portaria, etc.)
comum nos contratos de prestao de servios terceirizados as empresas colocarem a
seguinte clusula:

ndice

Os empregados da Contratada no tero vnculo empregatcio de qualquer natureza

com o Contratante, vez que ser de exclusiva responsabilidade da Contratada o
pagamento dos salrios dos empregados, bem como todos os encargos sociais e
obrigaes decorrentes da legislao trabalhista e da previdncia social, seguros e
demais obrigaes empregatcias vigentes ou futuras, no cabendo ao Contratante,
sob nenhum pretexto, qualquer responsabilidade civil e reclamaes trabalhistas,
morais ou financeiras, em eventuais acidentes que venham a sofrer os empregados
da Contratada.
a) a referida clusula, que pretende isentar o Condomnio/Contratante do vnculo
empregatcio, na verdade no isenta o condomnio da responsabilidade solidria, nos
termos da legislao vigente, a saber:
Art. 455. Nos contratos de subempreitada responder o subempreiteiro pelas
obrigaes derivadas do contrato de trabalho que celebrar, cabendo, todavia, aos
empregados, o direito de reclamao contra o empreiteiro principal pelo
adimplemento daquelas obrigaes por parte do primeiro.
Pargrafo nico: Ao empreiteiro principal fica ressalvada, nos termos da lei civil,
ao regressiva contra o sub-empreiteiro e a reteno de importncias a este
devidas, para a garantia das obrigaes previstas neste artigo. (CLT)
SMULA 331 TST EMPRESA PRESTADORA DE SERVIOS IV o
inadimplemento das obrigaes trabalhistas, por parte do empregador, implica em
responsabilidade subsidiria do tomador de servios quanto quelas obrigaes,
desde que este tenha participado da relao processual e conste tambm do ttulo
executivo judicial.
. b) Simplificando, mesmo a empresa se responsabilizando pelo empregado e assumindo
o vnculo empregatcio, NA PRTICA:
.

1 - O EMPREGADO PRESTAR SERVIOS NO MBITO DO CONDOMNIO;

2 - O CONDOMNIO NO TEM COMO MUDAR A SUA SEDE DE LUGAR;

. 3 - TODOS OS CONDMINOS SO OBRIGADOS A RATEAR AS DESPESAS E

VALORES COM QUE O CONDOMNIO FOR RESPONSABILIZADO;
. 4 - AO EMPREGADO FACULTADO BUSCAR A SATISFAO DO SEU CRDITO
(QUE PRIVILEGIADO) JUNTO S DUAS PARTES, E EXECUTAR A SENTENA JUNTO
PARTE QUE ELE ACHAR PRIMEIRO E/OU QUE FOR MAIS FCIL DE RECEBER;
. c) Obviamente, a Justia brasileira reserva o direito ao condomnio de exigir o valor j
pago empresa. Porm, necessrio salientar que empresas mudam de local, geralmente
no tm bens que suportem uma execuo, ou seja, O CONDOMNIO PODER GANHAR
A AO JUDICIALMENTE, MAS, PODE NO CONSEGUIR RECEBER O QUE J
PAGOU!
Assim, salvo melhor juzo, ao Condomnio no proibido celebrar contratos desta
natureza, mas, tem que ter conscincia de que, independentemente do motivo, caso a
empresa construtora no honre os seus compromissos trabalhistas, a JUSTIA, COM
CERTEZA, CONDENAR O CONDOMNIO A FAZ-LO E, PIOR, PELO TEMPO
INTEGRAL DE PERMANNCIA DO TRABALHADOR NA EMPRESA!

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Alguns cuidados que devem ser tomados na contratao de empresas de

prestao de servios terceirizados
Ao analisar a planilha de preos fornecida pelas empresas, devemos observar os seguintes
itens:
1- Se o salrio dos empregados est de acordo com a Conveno Coletiva de Trabalho
CCT do Sindicato da categoria;
2- Se possuir reserva tcnica, para eventuais coberturas de faltas;
3- Encargos Sociais de acordo com a IN 17 do MARE, fixando o limite de 89%;
4- Verificar se todos os insumos necessrios prestao dos servios esto cotados, tais
como: uniforme, VT, VA, materiais de limpeza, equipamentos, etc.
5- Despesas Administrativas e operacionais;
6- Lucro;
7- Tributos: ISS 1%, COFINS 3%, PIS 0,65%, CSLL 2,88% e IRRJ 1,5% (com fornecimento
de materiais e equipamentos) e 4,8% (sem fornecimento de materiais e equipamentos).
Exigncias necessrias para anlise e fiscalizao da empresa contratada
Documentao a ser entregue mensalmente contabilidade:
a) Nota Fiscal/Fatura dos servios prestados;
b) Guia da Previdncia Social GPS (Cdigo de Recolhimento: 2631), referente
Reteno para a Seguridade Social INSS, cujo percentual de 11% (onze por cento)
sobre o Valor Bruto da Nota Fiscal/Fatura (podendo ser deduzido da base de clculo da
NF/FT as despesas com Bens, Equipamentos, Materiais, Vale-Transporte e ValeAlimentao);
c) DARF (Cdigo de Recolhimento: 5952), referente Reteno da Cofins, CSLL e
Pis/Pasep, cujo percentual de 4,65% (quatro inteiros e sessenta e cinco dcimos por
cento) sobre o Valor Bruto da Nota Fiscal/Fatura, exceto para servios cujo valor seja igual
ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ou para Microempresas e Empresas de Pequeno
Porte optante pelo SIMPLES (qualquer valor).
d) Folha de pagamento;
e) Recibo de pagamento de salrios (contra-cheques);

ndice

f) Folha de ponto;
g) Recibos de pagamento de frias (quando houver);
h) Recibos de pagamento de termo de resciso do contrato de trabalho (quando houver);
i) Comprovante de recolhimento do FGTS;
j)

Recibos de pagamento de Vale-Transporte;

l)

Recibos de pagamento de Vale-Alimentao.

Documentao a ser entregue semestralmente contabilidade:

a) Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);

b) Certido Negativa de Dbitos do INSS (CND);
c) Certido Negativa de Contribuies e Tributos Federais;
d) Certido Negativa de Dvida Ativa da Unio;
e) Certido Negativa de Tributos do Distrito Federal;
f) Certido Negativa nas Varas de Falncias e Concordatas.
Ateno
a) Verifique se o empregado da empresa recm contratado, pois se a
empresa vier a falir o atual contratante ir se responsabilizar desde a sua
data de admisso, independente do tempo que ele presta servio ao
condomnio.
RESPONSABILIDADE SUBSIDIRIA. "O inadimplemento das obrigaes
trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiria
do tomador dos servios, quanto quelas obrigaes, inclusive quanto aos
rgos da administrao direta, das autarquias, das fundaes pblicas, das
empresas pblicas e das sociedades de economia mista, desde que hajam
participado da relao processual e constem tambm do ttulo executivo
judicial (art. 71 da Lei n 8.666/93)". Inteligncia da Smula n 331, IV, do TST.
RESPONSABILIDADE SUBSIDIRIA. LIMITAO. A condenao subsidiria
do tomador de servios abrange todas as parcelas devidas pelo devedor
principal, incluindo-se as multas, as quais, tal como ocorre com as demais
parcelas, so devidas em razo da culpa in vigilando, no se podendo cogitar
de limitao da responsabilidade. Precedentes desta Corte e do Col. TST.
Recurso desprovido.
b) Algumas empresas de conservao e limpeza, oferecem servios
contbeis como cortesia de contrato, cuidado desta forma no haver
quem as fiscalizem e a responsabilidade final sempre do contratante.
Novo Cdigo Civil: O novo Cdigo Civil entrou em vigor em 10 de janeiro de 2.003, e seus
artigos de 1.331 a 1.358, referentes a condomnios, substituiro a atual lei que rege o setor,
a 4.591/64.

ndice

A Lei n. 10.931/04 - mais conhecida pelo artigo vetado que possibilitaria a elevao da
multa de 2% para at 10% por atraso de pagamento da cota Condominial traz em sua
redao importantes alteraes no Cdigo Civil em seus artigos: 1331, 3, 1336, inciso I e
1.351.
Entre as matrias mais significativas podemos destacar:
A S podero votar nas Assemblias os condminos que estiverem quites com o
pagamento.
B Os juros moratrios sero os previstos
ms.

na conveno, ou, no seu silncio, de 1% ao

C A multa moratria pelo atraso no pagamento das cotas ser de, no mximo, 2% sobre o
valor do dbito.
O artigo mais polmico do novo Cdigo , sem dvida alguma, o 1.336, que trata da reduo
de 2% (dois por cento) da multa sobre o dbito de quem atrasar o pagamento mensal, contra
o limite de 20% (vinte por cento) permitido pela Lei do Condomnio (no. 4.591/64), que rege
o assunto, sobre o qual existem duas correntes: a primeira acredita que tal deciso ir fazer
com que a inadimplncia aumente assustadoramente, fazendo com que as pessoas
prefiram honrar dbitos com multa e juros mais expressivos, tais como carto de crdito e
de cheque especial, e a outra defende que esta mudana s est respeitando o limite de 2%
(dois por cento) previsto no Cdigo de defesa do Consumidor.
A previso de que a inadimplncia, um dos principais problemas dos condomnios, cresa
ainda mais.
D Multa que pode chegar a 5 (cinco) vezes o valor da cota, independentemente das
perdas e danos, que podem ser previstas na Conveno ou decididas por 2/3 (dois teros)
dos condminos restantes, em Assemblia Geral.
E Multa de at 10 (dez) vezes o valor da cota ao condmino que adotar comportamento
anti-social.
Outro artigo que merece destaque o 1.337, que estabelece multa pesada (de at 10 [dez]
vezes o valor do rateio) para atitudes inconvenientes, como atos libidinosos e uso de
drogas, dentro dos condomnios.
F Preferncia para os condminos, em condies iguais, caso resolva o condmino alugar
sua vaga na garagem.
G Adquirente de unidade responder pelos dbitos do alienante, inclusive multas e juros
de mora.
H No mais exigida a existncia de Conselho Fiscal e/ou Deliberativo.

ndice

CAPTULO VII
Do Condomnio Edilcio
Seo I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e
partes que so propriedade comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
o

2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,

esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no
solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio.
o

4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.

o

5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de

constituio do condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do
disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno
e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio
dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos
para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para
as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;

ndice

V - o regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em
contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades
autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais,
salvo disposio em contrrio na conveno;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
o

1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por
cento sobre o dbito.
2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II
a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da
multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e
a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou
possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da
assemblia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os
possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua
propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as
unidades imobilirias, com as suas partes acessrias.
1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a
outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.

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1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente

de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer
condmino.
o

2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas

excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa
delas dar cincia assemblia, que dever ser convocada imediatamente.
o

3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em

despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia,
especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por
qualquer dos condminos.
4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das
despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de
outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a
fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos
votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis
de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio,
destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade
dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua
conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao
ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio
ou destruio, total ou parcial.
Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora
dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial
ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao
dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as
multas devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
o

1 Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de

representao.
o

2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de

representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo
disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.

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Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos

condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas,
as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder fazlo.
2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a
alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende da aprovao pela unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia
sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes
que representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem
convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por
um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs
membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do sndico.
Seo III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa,
os condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das fraes ideais.
o

1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das

despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao
judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o
condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente
ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a
o
que se refere o 2 do artigo antecedente.

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01.rea Comum: : jardins, lixeiras, portarias, garagens, salo de festas, escadas, telhados,
encanamentos e vidraas.
02.Funcionrios: folha de ponto, quadro de horrio, aparncia dos funcionrios e condies
dos uniformes.
03.Manuteno Efetiva: elevadores, interfone, caixas d'gua, bombas d'gua, antenas
coletivas de Tv, aquecimento central, minuterias, portes automticos e casa de mquinas.
04.Segurana: extintores, mangueiras de incndio, pra-raios, iluminao de emergncia e
quadro de fora.

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1-Caixas de gordura: A gordura dever ser retirada da caixa, em sacos plsticos e

depositada no container de lixo, para completar a limpeza lave as caixas; A limpeza dever
ser feita de 15 em 15 dias ou quantas vezes se fizer necessria.
2-Telhado: O telhado dever sempre ser vistoriado, no esquecendo da limpeza das calhas
a ser feita no mnimo de 6 em 6 meses.
3-Caixa d gua: Lavagem das caixas d gua no mnimo de 6 em 6 meses; So essenciais a
manuteno e limpeza peridica da caixa d'gua e respectivos encanamentos, uma vez
que com o correr do tempo acumula lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento
de vermes e bactrias, ocasionando doenas.
4-Desinsetizao / Desratizao: dever ser feita nas reas comuns, caixa de esgoto, caixa
de gordura, no mnimo de 6 em 6 meses ou quando houver necessidade.

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CONSERVAO DOS ELEVADORES

A falta de conservao dos elevadores a grande causadora dos problemas tcnicos deste
importante equipamento. Sem elevador, a vida do condmino mais penosa.
responsabilidade do sndico prezar pelo bom funcionamento do conjunto de polias e
motores. Um defeito mais grave pode causar acidentes e at mortes. O sndico precisa
pesquisar e analisar empresas de conservao e manuteno dos elevadores.
Muitas vezes os sndicos por questo de economia, contrata empresas pouco
especializadas para este tipo de servio, mais cuidado, o barato pode sair caro.
importante sempre procurar por empresas especializadas e com porte no mercado,
pois so empresas srias e com suporte que garantem a qualidade dos servios e a
segurana dos condminos em geral.
Existem diversos tipos de contratos de prestao de servios.
Contrato de Conservao Compreende uma visita mensal de rotina e as chamadas de
emergncia, quando lubrificam peas e efetuam ajustes necessrios.
Manuteno Integral So os mais completos tipos de contrato, sendo nele includos
todas as peas, inclusive amortecedores, conserto de portas, acessrios danificados por
vandalismo, troca de interfones, pintura das portas e troca de luzes de emergncia.
Para garantir a qualidade de todas as peas necessria uma manuteno mnima, que
consiste na lubrificao geral do material, especialmente dos cabos, sempre seguindo as
normas do fabricante e a limpeza de todo o sistema para a retirada de sujeiras e o excesso
de lubrificao tem que ser mensal.
O elevador uma mquina de transporte extremamente til, mas seu uso requer cuidados
para evitar acidentes, que muitas vezes so fatais. O que voc no deve fazer:
01 Puxar a porta do pavimento sem a presena da cabine no andar;
02 Apressar o fechamento das portas;
03 Apertar vrias vezes o boto de chamada;
04 Chamar vrios elevadores ao mesmo tempo;
05 Fumar dentro do elevador;
06 Movimentos bruscos dentro do elevador;
07 Lotar o elevador com o peso acima do permitido;
08 Bloquear o fechamento das portas com objetos;
O excesso de lotao e de carga perigoso e acarreta desgaste prematuro do
equipamento.

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Em caso de incndio, no utilize os elevadores.

O abandono do edifcio deve ser feito pelas escadas, obedecendo ao plano de abandono.
Se o elevador parar entre dois andares, os ocupantes devem:
01 manter a calma, pois o perigo no iminente;
02 acionar o boto de alarme e/ou utilizar o interfone para pedir ajuda;
03 solicitar que chamem o zelador e, se necessrio, a empresa conservadora ou o
Corpo de Bombeiros;
04 aguardar com calma.
Importante: No force as portas nem tente sair por conta prpria!
Se o elevador parar entre andares e a porta abrir, no tente sair pela abertura. O elevador
pode voltar a funcionar no momento em que voc estiver saindo. Aguarde a sua
estabilizao.
Precaues (Fonte: Corpo de Bombeiros)

ndice

1 - Manter acesas somente as luzes necessrias, especialmente nas garagens;

2- Se o prdio no tiver, instalar minuterias nas escadas;
3- Acompanhar o consumo mensal em quilowatts;
4- Quando houver dois ou mais elevadores num mesmo "hall", instrua os condminos e
empregados a chamar apenas um; desligando um elevador das 22:00 h as 06:00 h.
5-Estabelecer horrio para iluminao das quadras esportivas, sales de jogos, etc.;
6-Usar o tipo adequado de lmpada, e jamais permitir que os jardins e "halls" sociais fiquem
excessivamente escuros, pois pode prejudicar a segurana do prdio.

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1-Verificar possveis vazamentos;

2-Acompanhar o consumo mensal em ml;
3-Solicitar aos condminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades,
principalmente das descargas;
4-No deixar o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;
5-Evitar lavagens de pisos nas reas comuns e garagens em dias chuvosos.
6-Lavagem das caixas d gua no mnimo de 6 em 6 meses;
7-So essenciais a manuteno e limpeza peridica da caixa d'gua e respectivos
encanamentos, uma vez que com o correr do tempo acumula lama e outras impurezas, o
que provoca o surgimento de vermes e bactrias, ocasionando doenas.

ndice

Os maiores gastos do condomnio esto centrados nesse item; portanto os sndicos

precisam ter muita ateno, pois alm dos recursos envolvidos existe a grande
responsabilidade que poder acarretar aes na justia.
Principais cuidados:
1-Observar se o nmero de funcionrios est adequado ao tamanho do condomnio. Caso
os funcionrios estejam realizando muitas horas extras, verificar se realmente esto sendo
necessrias, e caso sejam, estudar se no seria mais econmico a contratao de um novo
funcionrio.
2-Procurar ser bastante criterioso na contratao de funcionrios, para evitar demisses
freqentes que acarretam a elevao das despesas.
3-Observar se as folhas de ponto esto sendo assinadas de forma padro, ou seja, entrada
sempre as 8h, almoo de 12h as 14h e sada 18h; Tal fato demonstra que o funcionrio
assinou a mesma de uma nica vez, sendo assim no caracteriza horas extra; Se o
funcionrio entrar na justia , j existe jurisprudncia a favor do funcionrio , pois o juiz acha
inadmissvel que algum consiga ser to pontual, caracterizando assim a m f do sndico
por ter obrigado o empregado;
4- Evitar pagar as frias dos funcionrios com o abono pecunirio de 10 dias, para o
condomnio mais econmico que ele realmente descanse os 30 dias. Nunca permita que o
funcionrio tire as frias trabalhando, que alm de ser contra a legislao, o funcionrio
receber a remunerao em dobro.

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O assunto aqui debatido, no tem legislao prpria que o rege. No entanto, como dever da
funo de Sndico destaca-se a de promover a cobrana das taxas condominiais, incluindose nelas as taxas em atraso. Considerando que a inadimplncia dos Condminos tem
crescido assustadoramente a partir da vigncia do Novo Cdigo Civil que instituiu a multa
moratria na ordem de 2%, legtimo ao Sndico buscar alternativas para diminuir a
inadimplncia. Sendo assim, uma das alternativas que se mostra de grande eficcia a
insero daquele Condmino inadimplente nos cadastros de proteo ao crdito, pois a partir
do momento que o inadimplente tem seu crdito restringido no comrcio em geral, ele busca
sanar o problema com urgncia.
Neste aspecto, de suma importncia que o sndico apresente a proposta de inteno de
negativao dos Condminos inadimplentes em Assemblia geral, para que os condminos
dem anuncia ao Condomnio sobre a possibilidade de negativao no SPC.

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Intransigncia de sndicos e condminos alm da falta de responsabilidade dos

proprietrios de animais domsticos. Parecem ser as principais causas de confrontos e
discusses em relao presena de ces e gatos em condomnios. Os dois lados da
moeda precisam ser observados: quem tem um animal no apartamento e quem sofre com
os problemas causados por ele.
O que diz a lei
Para resolver qualquer conflito, em primeiro lugar, ideal que sndicos e condminos
conheam as legislaes que regem o assunto. A lei 4.591 de 16/12/1964 (a chamada Lei
dos Condomnios), em seu artigo 19 do captulo V, diz que todo condmino tem o direito de
usar de seu apartamento, segundo suas convenincias e interesses, desde que no cause
dano ou incmodo aos demais moradores. O Novo Cdigo Civil, que entrou em vigor em
jan/03, praticamente repete a lei 4.591, no incorporando nenhuma mudana importante.
Tambm a lei de Contraveno Penal, em seu artigo 42, determina que quem perturba
algum, o trabalho ou o sossego alheio, provocando ou no procurando impedir barulho
produzido por animal de que tem guarda, est sujeito a penas determinadas pelo Juizado
Especial Criminal. Existem leis municipais que determinam, em cada cidade, um nmero
limite de animais por residncia (independente de ser casa ou apartamento) e as condies
em que esses animais devem ser mantidos.
Embora conste a proibio de se manter animais na maioria das Convenes e
Regulamentos Internos, a justia tem dado ganho de causa, permitindo a presena de
animais de estimao nos condomnios, desde que esses no causem incmodo aos
moradores e nem comprometam a sua segurana.
Caso o sndico insista na proibio, o morador poder obter um Alvar Judicial ou uma tutela
da Unio Internacional Protetora dos Animais (UIPA).
Caso no haja regras determinadas no condomnio para a permanncia dos animais, os
moradores podero sugerir ao sndico que convoque uma assemblia para esse fim, de
forma que a maioria das normas sejam colocadas pelos prprios moradores. Para evitar
problemas com a administrao, o morador dever seguir as regras estabelecidas nessa
assemblia. Desde que o condmino crie seu animal de estimao dentro de condies
ideais de higiene, os moradores devem se guiar pelo bom senso para resolver o que deve
ou no ser permitido no prdio.
As regras mais freqentes so:
-

Cuidar da sade e da higiene do animal;

Vacinar no tempo correto, mantendo os comprovantes guardados, a fim de comprovar

caso haja algum acidente;

Transport-lo nas reas comuns no colo ou em um cesto. Quando no for possvel

carreg-lo no colo, dever ser colocada uma coleira;

Usar sempre o elevador de servio;

O morador dever limpar imediatamente sempre que o animal fizer alguma sujeira nas
reas comuns.

Barulho: Poluio sonora no condomnio

O som no ltimo volume do vizinho roqueiro, a vizinha que s anda de salto alto pelo
apartamento, os latidos interminveis dos cachorros, a barulheira do barzinho da esquina
ou o ponto de nibus bem em frente ao prdio. Quando se trata de barulho, os exemplos que
incomodam quem vive em condomnio parecem no ter fim. O problema da poluio
sonora, alis, universal e extrapola os limites dos condomnios.
O que diz a lei
Conforme o novo Cdigo Civil, em seus artigos 11 a 21, o direito ao sossego um dos
direitos da personalidade, portanto um direito de ordem mxima. O direito ao sossego,
porm, no significa que se possa exigir um silncio total no condomnio. Para se avaliar um
rudo deve-se tomar como parmetro a sensibilidade natural do homem mdio. O sndico,
portanto, deve se preocupar com as questes que excedam a normalidade, e no muito
usual que apenas um condmino se sinta incomodado por um barulho. O sndico deve
sempre verificar se a reclamao procede, j que muitas vezes, por problemas construtivos,
os apartamentos oferecem pouqussimo conforto acstico. Os casos passveis de
reclamao so: obras nos apartamentos em horrios alm do permitido pelo regulamento
interno do edifcio, msica em alto volume e at a realizao de eventos religiosos ou
recreativos nas unidades autnomas, produzindo rudo excessivo. A limitao de horrios
para obras e uso de reas comuns, por exemplo, precisa constar do regimento interno do
condomnio, assim como o valor das multas a serem aplicadas em caso de desobedincia
das normas.
Se realmente for constatada que existe uma fonte de rudo perturbando os condminos,
o sndico deve, em primeiro lugar, tentar uma soluo pacfica da questo. Se
advertncias informais no resolverem a questo, o prximo passo a cobrana das
multas previstas no regimento interno ou na conveno do condomnio. O novo Cdigo
Civil, em seu artigo 1.337, caput, prev multa de at cinco vezes a taxa Condominial
pela reiterao das infraes e de dez vezes a taxa mensal para condminos
reiteradamente anti-sociais (artigo 1337, pargrafo nico). Se todas essas aes
falharem, resta ao sndico levar o caso Justia.

ndice

Viver em Condomnios, nada mais do que viver em sociedade.

Os condomnios possuem suas normas - que moradores, funcionrios e visitantes devem
cumprir. Porm, infelizmente, so raros os prdios que no tm histrias envolvendo
condminos que vivem desrespeitando as regras. Normalmente, so pessoas que adoram
confuso e que se acham no direito de fazer o que bem entendem - e nem se lembram que a
vida em condomnio pressupe respeitar os direitos dos outros.
Para esse tipo de morador, o novo Cdigo Civil brasileiro (em vigor desde janeiro) reservou
uma novidade. A lei o denomina condmino anti-social. O pargrafo nico do artigo 1337 diz
que o condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia".
Ou seja, o condmino que, repetidas vezes, tiver um comportamento que cause
incompatibilidade de convivncia com o restante do condomnio, poder ser multado em at
dez vezes o valor da taxa Condominial. Essa deciso deve ser tomada em assemblia, com
a presena de dos condminos restantes
E j que a multa pode ser aplicada, resta saber como sero definidos os comportamentos
anti-sociais. Fazer barulho em horrios inadequados, utilizar a sua unidade para fins
diversos ao do condomnio, usar as reas comuns inadequadamente so alguns exemplos
tpicos de atos suscetveis multa.

ndice

Lixo
Um tema que nem sempre recebe a devida ateno de sndicos, funcionrios e
condminos: So necessrios alguns cuidados com o lixo, a comear pelo seu
acondicionamento.
Deve-se separar os materiais perfuro-cortantes (como vidros e metais), que podem causar
ferimentos nos funcionrios da coleta. Caixas de papelo, grandes quantidades de papel e
jornal no devem ser ensacadas, para facilitar o recolhimento pelos catadores de papelo.
Tambm preciso atentar para o armazenamento no prdio. Se a coleta no realizada
todos os dias, o lixo deve ficar dentro de sacos plsticos resistentes, em local fechado e ao
abrigo do sol e chuva. Quanto colocao do lixo na rua, o condomnio deve dispor de
carrinhos apropriados para o transporte dos sacos.
Coleta Seletiva
A coleta seletiva nada mais do que separar o lixo (papel, metal, plstico e vidro) para
envi-lo reciclagem - atividade, industrial que transforma materiais usados em outros
produtos.
Mas, o que enviar para reciclagem?
Anote alguns itens reciclveis: papel (jornais, revistas, papelo, papel de fax, formulrios de
computador); metal (latas de alumnio, de ao, tampas, esquadrias); plstico (tampas,
potes de alimentos, embalagens de refrigerante tipo PET, garrafas de gua mineral,
recipientes de produtos de higiene e beleza, baldes, sacos plsticos em geral) e vidro
(potes, garrafas, copos, embalagens). importante lavar bem as embalagens, para no
atrair insetos, nem exalar mal cheiro, enquanto o lixo estiver guardado no edifcio. As
latinhas e garrafas de plstico devem ser amassadas para ocupar menos espao e as
caixas de papelo devem ser desmontadas, revistas e jornais podem ser amarrados e o
restante dos materiais (plstico, vidro, metal) no deve ser misturado.
Chegou a hora de planejar o recolhimento e a armazenagem dos reciclveis no prdio.
Defina o local para guardar o lixo, providencie lixeiras e verifique onde elas ficaro e quais
os dias da semana em que devero ser os recolhidos pelos faxineiros. Divulgue o projeto
entre os condminos e, principalmente, combine a retirada peridica dos materiais por
organizaes de catadores de rua.

ndice

Se alguma vez voc encontrar colado na sua porta ou porto (junto a campainhas, etc)
qualquer autocolante com um destes smbolos, retire-os imediatamente, pois so utilizados
por grupo de assaltantes que assim se comunicam entre si.

Smbolo

Significado
Fcil de assaltar
pela manh.
Fcil de assaltar
a tarde.
Fcil de assaltar
a noite.

7
8

Casa vazia em
julho.
Casa vazia em
agosto.
Esto fora mais h
dificuldades.
Idoso sozinho
todo dia.
Criana sozinha
de manh.
Criana sozinha
tarde.
ndice