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CENTRO UNIVERSITRIO UNIVATES

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

LAUDO DE AVALIAO

Camila Scherer

Lajeado, junho de 2015.


Camila Scherer

LAUDO DE AVALIAO

Laudo

de

avaliao

de

imvel

apresentado na disciplina de Engenharia


Econmica e Avaliaes, do Curso de
Engenharia Civil, do Centro Universitrio
UNIVATES.

Professor: Joo Batista Gravina

Lajeado, junho de 2015.

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1. APRESENTAO
O presente trabalho tem por objetivo atender a solicitao do proprietrio do imvel,
para a determinao tcnica do valor de uma rea de terra e suas benfeitorias,
localizada na Rua Paulo Emlio Thiesen, paralela BR 386, em Lajeado, Rio Grande
do Sul.

2. RESUMO DA AVALIAO
O valor do imvel pesquisado na cidade de Lajeado, pelas caractersticas e condies
descritas no presente laudo, de:
V adotado = R$ 2.558.743,00

Valor estabelecido dentro do campo arbtrio calculado entre + 15% e 15% do valor
inferido, correspondendo de acordo com a NBR-14653, a valores entre os limites:
Mnimo = 2.174.931,55

Mximo = 2.942.554,45

3. CONSIDERAES PRELIMINARES
Para a elaborao do presente trabalho nos valemos das Normas Brasileiras de
Avaliaes da ABNT, em espacial a NBR-14653, discorre sobre as avaliaes de
imveis.
Atender-se-, tambm, os postulados da tica profissional do Conselho Federal de
Engenharia, Agronomia e Arquitetura e a Lei Federal 5.195 de 24.12.66, que atribui
aos engenheiros daquele conselho a atividade de avaliar bens imveis.
A metodologia utilizada ser extrada da Norma 14653 e de bibliografia consagrada em
engenharia de avaliaes que so amplamente discutidas e aprovadas em congresso
de engenharia.
O presente laudo enquadra-se como Expedito, quanto fundamentao e preciso,
com adiante se expor.

4. O IMVEL
Constitui-se objeto do presente trabalho o imvel, averbado na Matrcula 57.397, do
Livro 2, Registro Geral, do Cartrio de Registro de Imveis de Lajeado:
- Uma rea de terras com 2594,19 m
- Benfeitorias no averbadas: um Pavilho com 1001 m

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5.

VISTORIA

Para a realizao do presente trabalho foi efetuada vistoria no local objetivando


conhecer e identificar o imvel, objeto da avaliao.
Atravs da vistoria in loco pudemos conhecer o imvel avaliado e o contexto
imobilirio que o mesmo pertence. Da resulta a escolha do procedimento avaliatrio
desenvolvido.

6. CARACTERSTICAS DA REGIO
Situada na regio Centro-Norte do Estado, no Vale do Taquari, a cidade de LajeadoRS, considerada um plo de influncia, prximo a capital Porto Alegre
(aproximadamente a 120 km).
A cidade apresenta boa infraestrutura urbana, compatvel com seu porte, visto que
considerada um plo regional.
O pavilho possui tima localizao, pois est situado s margens da BR 386, num
local de grande fluxo de pessoas, e de grande visibilidade.

7. CARACTERSTICAS DO IMVEL
Constitui-se objeto do presente trabalho o imvel averbado na matrcula 57.397, do
Livro 2, Registro Geral, do Cartrio de Registro de Imveis de Lajeado composto
por:
- Uma rea de terra com 2594,19 m;
- Benfeitorias no averbadas:
1. Pavilho (1001m);
2. Cerca com pilares de concreto e tela (204 m);

7.1 A REA DE TERRA


A rea de terra, conforme matrcula, possui 2594,19 m, sendo 100% aproveitvel.

7.2 BENFEITORIAS
1. Pavilho
Trata-se de um pavilho industrial, em concreto pr-moldado e alvenaria, com uma
rea total construda de 1001 m, constitudo por um banheiro masculino e um
feminino, ambos completos, um lavabo para portadores de necessidades especiais
(PNE) e a rea de salo.
Possui laje de concreto armado do tipo macio e as alvenarias so de tijolo macio de
argila cozida. As paredes so revestidas internamente com reboco. A estrutura da
cobertura de concreto pr-moldado e as telhas de fibrocimento. As esquadrias so
de ferro e a porta de entrada de vidro.

2. Cerca
A cerca nos limites laterais e de fundos da rea de terras composta de pilares de
concreto pr-moldado e cerca de tela de ao galvanizado.
Na frente do lote, a cerca composta por ferro e tela de ao galvanizado, e nela h
um porto com acionamento eletrnico.

8. PROCEDIMENTO AVALIATRIO
reas nesta regio so muito visadas para compra devido a sua tima localizao e
so poucos interessados em vend-las. Em visitas s imobilirias locais, Prefeitura
Municipal de Lajeado, e contato com alguns proprietrios, pudemos apurar um preo
mdio para reas de terra nua, que pode ser avaliada pelo Mtodo Comparativo Direto
de Dados do Mercado. Para avaliao das benfeitorias pelas peculiaridades destas
utilizamos o mtodo do custo de reproduo.
Podemos assim dizer para a execuo do presente trabalho, pelas suas
peculiaridades foi adotado o Mtodo do Custo de Reproduo.

8.1 METODOLOGIA APLICADA


Na apropriao do valor pelo custo de reproduo adotou-se valor para a rea de terra
a partir de informaes e opinies coletadas. Para as benfeitorias utilizou-se o custo
de reproduo propriamente dito, a partir de custos padres estipulados pelo Eng.
Flvio Bartz, adaptado e atualizados pelo Custo Unitrio Bsico do SINDUSCON-RS,

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(Sindicato das Indstrias da Construo Civil do Estado do Rio Grande do Sul). A
depreciao adotada foi a de Roos-Heidecker.

8.2 O VALOR DA REA DE TERRAS NUA


rea do terreno = 2594,19 m
Preo da por m na regio = R$ 400,00
Valor do terreno = R$ 1.037.676,00

8.3 BENFEITORIAS
Pavilho
rea = 1001 m
Valor por m (industrial comum ou garagem, mdio I-2) = R$
980,00
Vida til estimada = 50 anos
Idade aparente = NOVO
Valor unitrio depreciado (Ross-Heidecke) estado 1, novo =
0,00%
Valor residual (d)= 1 valor depreciado = 1-0,00 = 1
V = rea x CUB/m x Padro/m x d
V = 1001m x 980,00/m x 1= 980.980,00

Cerca
1 porto com acionamento eletrnico =10.000,00
H=2m NOVO
Valor unitrio=R$45,00/m
407,52m de cerca
d=1
V = rea x Vu x d
V = 407,52m x 45,00/m x 1= 18.338,40
Total = 28.338,40

8.4 VALOR DA COISA FEITA


O Valor da Coisa Feita, ou mais valia o valor da coisa feita de um imvel pronto em
condies de uso correspondente ao dispndio de sua montagem, no previsto nos
custos especficos do terreno e das benfeitorias, durante um prazo equivalente ao da
implantao do projeto.

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o acrscimo de valor que tem o imvel, determinado pela sua vantagem de estar
construdo e pronto para ser utilizado em relao a outro semelhante, mas ainda por
construir. Por outro lado, o investidor que compra um terreno, introduz melhoramentos
e constri edificaes, deseja ter um lucro, que remunere seu trabalho e compense os
riscos inerentes ao negcio a que se props.
Assim o critrio mais seguro para o clculo da vantagem da coisa feita ser o
estabelecimento de percentuais incidentes sobre a soma dos custos do terreno e das
benfeitorias e correspondentes despesas financeiras, risco do empreendimento,
remunerao do empresrio e lucro do empresrio.
No presente caso pelas condies do empreendimento o valor da coisa feita adotado
ser o acrscimo de 25% ao seu valor, devido ao seu potencial de retorno financeiro e
pela condies de funcionamento e de mercado consumidor j concretizado.

Vcf= 0,25x(28.338,40+980.980,00+1.037.676,00)
Vcf= R$ 511.748,60

8.5 VALOR DO IMVEL


O valor do imvel, como um todo est estimado em:
Valor do terreno = R$ 1.037.676,00
Valor benfeitorias = R$ 1.009.318,40
Subtotal = R$ 2.046.994,40
Valor coisa feita (25%) = R$ 511.748,60
Valor do imvel = R$ 2.558.743,00

8.6 CAMPO DE ARBTRIO


A NBR-14653 estabelece que o campo de arbtrio deva ser de 15% acima e abaixo do
valor inferido estatisticamente, portanto com base na documentao recebida, na
pesquisa de mercado imobilirio efetuada e nos clculos desenvolvidos nos
permitimos afirmar que o valor de mercado para o imvel em estudo est contido no
intervalo fechado de 15% para mais ou para menos, variando de:
V - 15%

= 2.174.931,55

= 2.558.743,00

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V + 15%

= 2.942.554,45

9. CONCLUSO VALOR ADOTADO


Considerando todos os fatores j enumerados no presente laudo, entendemos que o
valor mdio encontrado deve ser adotado como o valor do imvel:

V adotado = 2.558.743,00