FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

GRADO EN TURISMO

RGIMEN JURDICO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURSTICO.

Trabajo Fin de Grado presentado por Mara Jos Barrera Luna, siendo el tutor del
mismo el profesor D. Javier Sola Teyssierre.

V. B. de tutor:

Alumna:

D.

D. Mara Jos Barrera Luna

Javier Sola Teyssierre

Sevilla. 25 de Mayo de 2015

GRADO EN TURISMO
FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
TRABAJO FIN DE GRADO
CURSO ACADMICO [2014-2015]

TTULO:
RGIMEN JURDICO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURSTICO.
AUTOR:
MARA JOS BARRERA LUNA.
TUTOR:
D. JAVIER SOLA TEYSSIERRE.
DEPARTAMENTO:
DEPARTAMENTO DE DERECHO ADMINISTRATIVO.
REA DE CONOCIMIENTO:
REA DE DERECHO ADMINISTRATIVO
RESUMEN:
En los ltimos aos, el alquiler de viviendas tursticas ha aumentado de manera
significativa y recientemente han ido apareciendo numerosas publicaciones sobre este
tema en los medios de comunicacin.
Esta actividad se ha convertido en un hbito para los particulares que necesitan un
complemento econmico que compense la disminucin de sus ingresos o, en caso
extremo, su desempleo.
Teniendo en cuenta que el desarrollo de dicha actividad se realiza al margen de la
regulacin turstica, se ha generado un importante debate ante la consecuente
competencia hacia los complejos hoteleros. Es por este motivo, por el que se ha
generado la necesidad de solventar los problemas que genera el alquiler pirata para
uso turstico.
Para rescatar esta actividad de la clandestinidad, el legislador estatal ha
modificado la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) excluyendo, expresamente y
segn unos requisitos, la cesin temporal de las viviendas para uso turstico del mbito
civil, y otorgando finalmente la labor de control de esta materia a las comunidades
autnomas, las cuales tienen la competencia exclusiva en materia de turismo.

En este trabajo se realiza un anlisis sobre el problema que genera el alquiler

clandestino de naturaleza turstica, y la respuesta de la ley (modificacin de la LAU y
cesin de sta competencia a las comunidades autnomas). Finalmente, profundiza
en las medidas reguladoras adoptadas por las comunidades de Madrid, y Barcelona
(pioneras en dicha normativa) y Andaluca (que la tiene actualmente en borrador).
PALABRAS CLAVE:
Viviendas de uso turstico; arrendamientos urbanos; alojamientos clandestinos;
clandestinidad; competencias ; complejos hoteleros.

NDICE

1.CAPTULO 1: PARTE INICIAL .................................................................................... 1

1.1 INTRODUCCIN ........................................................................................ 1
1.2 OBJETIVOS ............................................................................................... 2
1.3. JUSTIFICACIN DE LA RELEVANCIA DEL TEMA ELEGIDO................. 2
1.4. REVISIN BIBLIOGRFICA ..................................................................... 3
1.5. METODOLOGA ........................................................................................ 3
2.CAPTULO 2: EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURSTICO ........... 5
2.1. LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS
URBANOS ........................................................................................................ 5
2.2. PROBLEMTICA QUE GENERA EL ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURSTICO ............................ 6
3. CAPTULO 3: REGULACIN POR PARTE DE LAS CCAA ...................................... 9
3.1 INTRODUCCIN A LA NORMATIVA PARA ARRENDAMIENTO DE
VIVIENDAS DE USO TURSTICO .................................................................. 9
3.2 CATALUA ............................................................................................. 10
3.3 MADRID .................................................................................................. 14
3.4 ANDALUCA ........................................................................................... 16
4. CAPTULO 4: COMPARACIN ENTRE LAS NORMATIVAS ANALIZADAS Y EL
BORRADOR ANDALUZ ............................................................................................. 21
5. CAPTULO 5: PARTE FINAL .................................................................................. 25
4.1 RESULTADO ............................................................................................ 25
4.2 CONSIDERACIONES FINALES ............................................................... 25
4.3 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ..................26
Bibliografa .................................................................................................................. 27
Anexos ........................................................................................................................ 29

TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

CAPTULO 1
PARTE INICIAL
1.1. INTRODUCCIN.
En los ltimos tiempos est adquiriendo cada vez ms relevancia el alquiler de
viviendas particulares para uso turstico, llegando a suponer un tema candente en el
mbito de la regulacin turstica.
Esta actividad es conocida de mltiples formas, como alquiler pirata, turismo residencial
o, ms tcnicamente, alquiler de viviendas para uso turstico.
El caso es que dicho tipo de alquiler ha levantado una gran polmica al dispararse en
los ltimos aos de manera drstica, alcanzando cifras extraordinarias y provocando en los
complejos hoteleros una enorme preocupacin.
El problema es que sta actividad clandestina ha aumentado considerablemente, y
adems dicho incremento no cesa.
Se considera que uno de los motivos de expansin ha sido el fenmeno de la crisis, que
ha provocado que multitud de particulares propietarios de viviendas, las cedan a turistas en
determinadas temporadas del ao.
Otro factor de xito o que ha propiciado el incremento del nmero de propietarios que
destinan su vivienda a esta actividad clandestina, es la sencillez con la que pueden
aumentar sus ingresos, ya que nicamente es necesario un inmueble o incluso una
habitacin, y un canal para hacer pblica la oferta de la vivienda a precios
proporcionalmente ms bajos que los de un hotel.
El turista slo tiene que navegar por internet y con un slo click puede encontrar
multitud de apartamentos que alquilar en las distintas comunidades autnomas espaolas.
A veces incluso basta con el canal ms fiable: el boca a boca, recomendando la casa de
algn familiar.
Pero no debemos olvidar la otra cara de la moneda, ni tampoco que los mayores
ingresos que obtiene un destino turstico son los de alojamiento, ya que un turista por
mucho que gaste en restaurantes u otras empresas del sector, el mayor gasto suele ser el
destinado a hoteles.
Es por este motivo por lo que sta actividad hurfana de regulacin especfica, ha
provocado una ofensiva por parte de los complejos hoteleros, los cuales se han visto
claramente afectados desde el punto de vista cuantitativo por dicha actividad.
Y es que, todos los establecimientos de alojamiento turstico deben estar regulados y
cumplir una serie de requisitos, para que el empleo de esta actividad no perjudique a
ninguna de las partes. Tampoco al turista, el cual puede verse claramente afectado por
encontrarse desamparado al no existir una regulacin especfica para ellos.
Es este motivo el que ha fermentado la necesidad de reflexionar sobre una normativa
especfica que regule la oferta de vivienda privada para uso turstico, ya que los
propietarios de viviendas particulares no eran objeto de ningn reproche de carcter
jurdico ms all de cuestiones fiscales.

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Barrera Luna Mara Jos

Segn ROMN MRQUEZ1 el alquiler de viviendas particulares para uso turstico

arroja unos datos de extraordinaria relevancia, calculndose que alcanza el milln y medio
de viviendas dedicadas habitualmente a esta actividad en toda Espaa, y generando un
negocio de casi dos mil millones de euros (mil quinientos directos y otros quinientos
indirectos).
Segn los clculos de EXCELTUR 2el nmero de viajeros extranjeros alojados en este
tipo de viviendas se ha disparado un 28,4% en los ltimos cinco aos.
Adems, las comunidades autnomas con mayor nmero de viviendas particulares
dedicadas a alquiler turstico han sido Andaluca, Catalua y la Comunidad Valenciana.
Las cifras desorbitadas que se estiman de turistas alojados en viviendas de forma
clandestina han generado una explosiva preocupacin por la llamada economa turstica
sumergida, o el llamado arrendamiento por temporada segn el Ordenamiento Jurdico.
Adems Espaa ha sufrido una degradacin de imagen por la poca calidad que se
ofrece al turista en estas comunidades de vecinos que se encuentran al margen de la
normativa turstica (que no ilegal). Esto es debido a que los propietarios no ceden su
vivienda con los requisitos especficos de los que los turistas deberan disfrutar, daando la
imagen de Espaa como destino turstico, y de los alojamientos, los cuales pueden llegar a
considerarse de baja calidad.
Por este motivo el legislador cree necesario un tratamiento pormenorizado de este
fenmeno. Es sta preocupacin la que ha provocado la exclusin de los alquileres de
naturaleza turstica de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), sacudiendo
los cimientos de esta prctica y cediendo la competencia en este mbito a las
comunidades autnomas.
De esta forma, el arrendamiento por temporada se entiende como el uso de una
vivienda (no constituyendo el domicilio del arrendatario) que no va a tener carcter
permanente, con independencia de que se realice durante el verano o cualquier otra poca
del ao, y cuya nota esencial es el alquiler, y no su duracin.
Ante las denuncias de los complejos hoteleros por la inseguridad que les supone la
puesta en prctica de esta actividad clandestina sin regulacin, as como la degradacin de
la imagen y el prestigio de la oferta turstica espaola, o la gran cantidad de dinero que se
pierde con la economa sumergida y el empleo ilegal que se genera, la industria turstica (a
travs de las CCAA) poco a poco ha ido demandando que se regulen de forma exhaustiva
dichas viviendas y que se sancionen las no reguladas.
El objetivo de esta cesin de competencias es, sin duda, clarificar en lo posible la
situacin actual y frenar el crecimiento acelerado de ste fenmeno, ya que se prev que
seguira creciendo a pasos agigantados en un el futuro inmediato.
1.2 OBJETIVOS
El presente trabajo tiene como objetivo analizar y comparar la normativa existente en
Espaa y algunas comunidades autnomas para regular el arrendamiento de viviendas de
uso turstico.
1.3 JUSTIFICACIN DE LA RELEVANCIA DEL TEMA ELEGIDO

ROMN MRQUEZ, A., Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turstico.
Su exclusin de la Ley de Arrendamientos Urbanos;Revista Internacional Doctrina y Jurisprudencia,
N6, Junio 2014, pg 5.
Publicado en euro Xpress el 22 de julio de 2014,
http://www.euroxpress.es/index.php/noticias/2014/7/22/turismo-low-cost-para-viajar-por-europa-apesar-de-la-crisis/

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

El tema en cuestin es de una candente actualidad por la progresin y cuota de mercado

que este tipo de arrendamientos est acaparando frente a los sistemas tradicionales de
alojamiento (hoteles, apartahoteles) y los problemas e inconvenientes que su falta de
regulacin estn ocasionando.
1.4 REVISIN BIBLIOGRFICA Y CUERPO TERICO
Como base para la elaboracin del trabajo, se ha consultado toda la normativa sectorial de
aplicacin, as como el artculo de D. Alejandro Romn Mrquez publicado en la revista
Revista Internacional Doctrina y Jurisprudencia, y otros artculos periodsticos.
1.5 METODOLOGA
Se ha realizado una primera introduccin para poner sobre el tapete la realidad en la que
nos encontramos actualmente respecto al tema objeto de estudio y la problemtica de
diversa ndole generada por la ausencia de regulacin especfica.
En segundo lugar se procede a un anlisis individual y comparado de la normativa general
estatal, as como de las diferentes normativas vigentes o en tramitacin en algunas
comunidades autnomas.
Por ltimo y para concluir, se recoge en el apartado final, las conclusiones y el punto de
vista que el redactor de este documento aporta bajo su ptica personal.

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Barrera Luna Mara Jos

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

CAPTULO 2
EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURSTICO.
2.1

LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

(LAU)

Previamente se explican resumidamente algunos conceptos y el objeto de regulacin de

esta ley.
Segn la LAU se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae
sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
Adems, se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificacin, tenga como destino primordial uno
distinto de lo anteriormente expuesto.
De sta forma se entiende que no tiene consideracin de arrendamiento de vivienda,
aquel tipo de alojamiento celebrado por temporada, o que tenga como objetivo principal el
de satisfacer temporalmente al turista en lugar de pretender satisfacer la necesidad
permanente de vivienda.
Por tanto la diferencia estribara en la duracin del arrendamiento y en el objeto de la
actividad, la residencia permanente, o el turismo.
La ley que regula los arrendamientos urbanos pretende que exista un equilibrio entre el
arrendador y el arrendatario sin que ninguno se vea beneficiado respecto al otro.
El problema es que los particulares se han acogido a la LAU para ceder el alquiler
temporal de su propiedad (total o por habitaciones) para uso distinto al de la vivienda. Es
por ello por lo que se entiende que sta actividad necesitara una regulacin especfica al
haber ido aumentando considerablemente en los ltimos aos y creando una importante
polmica ante la desigualdad de condiciones de la industria turstica respecto a los
particulares.
Por este motivo, se pasa a introducir una distincin entre contrato de arrendamiento de
vivienda, y contrato de arrendamiento distinto al de la vivienda, ya que se considera que
las realidades econmicas son distintas y por lo tanto tambin merecen normativas
distintas. De esta forma, la LAU no impide el alquiler de viviendas para uso del turismo,
sino que elimina de su propia normativa esta competencia.
Tras esta distincin, se excluyen por tanto los arrendamientos para uso distinto al de la
vivienda (artculo 5 de la LAU) y en concreto toda actividad eminentemente turstica
(artculo 5, letra e) cediendo la competencia en esta materia a las comunidades Autnomas
(las cuales tienen la competencia del turismo) y estableciendo para ellos una serie de
requisitos.
La LAU establece literalmente que quedan excluidos del mbito de aplicacin de esta
Ley [] La cesin temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada
en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta
turstica y realizada con finalidad lucrativa, cuando est sometida a un rgimen especfico,
derivado de su normativa sectorial.
Los requisitos establecidos por la LAU para que queden excluidos de dicha ley
estatal y pasen a ser regulados por leyes autonmicas son:

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Barrera Luna Mara Jos

1. Que el alquiler debe referirse a una vivienda completa, excluyndose por tanto los
alquileres por habitaciones.
2. Si la cesin tiene carcter temporal y por tanto, no permanente, podr ser regulada
esta actividad por la ley autonmica.
3. Tambin es necesario que dicha vivienda est en condiciones ocupacin inmediata
pudiendo realizarse en ella las actividades propias de la vida cotidiana, y debiendo estar
por lo tanto amueblada y equipada.
4. Adems requiere que el inmueble sea comercializado o promocionado en canales
de oferta turstica como las agencias inmobiliarias, o de viaje, o internet. Si es as, se
regular esta actividad a travs de la ley autonmica siempre y cuando cumpla el resto
de requisitos.
5. Se encuentran excluidos los prstamos gratuitos de la LAU o de la normativa
turstica. Este es un modo de alojamiento muy usual, ya que un porcentaje de los
turistas que vienen a Espaa se alojan en las viviendas de amigos, familiares o
conocidos. Es decir, debe existir finalidad lucrativa por parte del propietario.
Adems, si la normativa turstica de la comunidad autnoma pertinente prev la
regulacin del arrendamiento de viviendas particulares para uso turstico, este tipo de
arrendamiento ser regulado por dicha normativa.
En el caso de que no estuviera regulada dicha actividad por una norma especfica de
la comunidad autnoma donde se encuentre dicha vivienda, incluyendo las
caractersticas previstas por la LAU, entonces y slo en ese caso, los propietarios de las
viviendas particulares podrn seguir utilizando la figura de arrendamiento por temporada
y acogerse a la LAU. Ello, hasta que el legislador autonmico desarrolle la normativa
especfica.
Pero si por el contrario, existiera un rgimen especfico regulado por la Comunidad
Autnoma, entonces opera la exclusin del Art. 5 de la LAU y por lo tanto ejercer la
competencia la C.A.
Por lo tanto, siempre y cuando se cumplan todas las caractersticas mencionadas
anteriormente, no se regular dicha actividad por parte de la LAU, excluyndose por tanto,
y pasando a regularse mediante las respectivas leyes autonmicas
A pesar de que el legislador ceda la competencia del alquiler de uso turstico de la
vivienda a las Comunidades Autnomas, cabe destacar que la mayora de estas carecen
de regmenes especficos. Por lo que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en
este punto an no se ha llevado a la prctica en la mayor parte del territorio espaol, ya
que slo algunas de las comunidades han tomado medidas de regularizacin para salvar
esta actividad de la clandestinidad.
Es decir que una gran parte del territorio espaol se encuentra a la espera de que las
Comunidades Autnomas correspondientes regulen este tipo de arrendamiento.
2.2
PROBLEMTICA QUE GENERA EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
PARTICULARES PARA USO TURSTICO.
Como se ha indicado anteriormente, la exclusin de la LAU del arrendamiento de viviendas
particulares para uso turstico, es debido a la necesidad de una regulacin especfica por
parte de las Comunidades Autnomas, que son las que poseen las competencias referidas
al turismo.

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

Esta necesidad de regulacin especfica nace debido a una serie de problemas que ha
generado el desarrollo de dicha actividad al amparo de la ley, lo que ha servido de
coartada al legislador para expulsarla del mbito civil.
Entre ellos destacan:
-

No existen estndares de medida o controles especficos.

Es decir, no existe un control de la seguridad y de calidad o salubridad de la vivienda,

as como tampoco un control del registro de huspedes.
La primera cuestin (seguridad y salubridad) puede afectar claramente al prestigio
nacional del alojamiento turstico y a la imagen de nuestros servicios.
La segunda referida al control de registro de huspedes es muy importante a la vez que
preocupante. Ello, ya que las fuerzas de seguridad del Estado deben disponer de todos los
datos sobre los ciudadanos nacionales o de otros pases que se alojan, aunque sea de
forma temporal, en nuestro pas, mxime con las amenazas
existentes a nivel
internacional.
Por otra parte, al no cumplirse este segundo estndar el Instituto Nacional
Estadstica as como otros servicios que se dedican a la cuantificacin o recopilacin
datos, no cuenta con unos datos reales al cien por cien, y esto obviamente dificulta
trabajo, ya que dicha actividad genera cierta confusin para la estimacin del nmero
turistas.

de
de
su
de

Adems estos turistas disfrutan de forma igualitaria de los servicios pblicos,

exactamente igual que cualquier otro, y de la misma forma que disfruta de dichos servicios
tambin contribuye a su desgaste y saturacin.
Esto supone una amenaza para la conservacin de los servicios pblicos ya que los
turistas que se alojan en establecimientos reglados, generan una renta propia de la
actividad que desempea y por tanto colabora de igual forma con el mantenimiento de
estos servicios adems de usarlos y disfrutarlos. En cambio los turistas que se alojan en
establecimientos no reglados, nicamente contribuyen a su desgaste.
En el mbito de la cuantificacin turstica como se ha expuesto anteriormente, estas
personas no computan como turistas por lo que existen una serie de caractersticas
cuantitativas y cualitativas que no quedan recogidas en las estadsticas tursticas, y por
tanto, distorsionan la realidad quedando maquillada con unos datos que cada vez son
menos acertados debido al aumento de esta actividad.
Adems los propietarios de las viviendas no tienen un referente o unas pautas que
seguir para garantizar unos parmetros mnimos de calidad por lo que la imagen turstica
nacional vuelve a verse afectada.
Esto provoca que el viajero, que siempre viene con una serie de expectativas, pueda
decepcionarse o verse perjudicado o, incluso, sentirse engaado o defraudado.
Puede ocurrir as, ya que al no existir un control de lo ofertado tampoco se puede
garantizar al turista que en el momento de ocupar la vivienda se encuentre en las
condiciones que haban hecho pblicas. Con ello no slo se perjudica al turista, sino
tambin a la imagen que ste se lleva de Espaa y como consecuencia a la propaganda
negativa que ste puede dar fuera de nuestro pas de los servicios de alojamiento,
pudiendo calificarlos como carentes de calidad.
Al considerarse este tipo de arrendamiento un arrendamiento urbano acogido por la
LAU, tambin se priva al turista de los derechos que tendra como consumidor turstico,
limitando estos derechos a los de un mero arrendatario.
Esto indudablemente perjudicara a la figura del turista, el cual merece especiales
medidas de proteccin, sobre todo por encontrarse en un mbito jurdico distinto al propio.
-7-

Barrera Luna Mara Jos

Esto implicara que el turista no tenga conocimiento sobre la jurisdiccin del pas visitado y
por tanto pudiera verse en una situacin de cierto desamparo.
En consecuencia, por tanto, se hace an ms urgente la necesidad de proteccin
especfica de esta figura.
Adems, en cuanto al arrendador, no le son aplicables las condiciones y medidas
que se le exige a sta figura en la normativa turstica, sino simplemente la del arrendador
sometido a la LAU.
De esta manera los arrendadores de viviendas para uso turstico quedaran excluidos de
las sanciones aplicables por la normativa turstica, adems de no tener que acogerse a los
requisitos mnimos de calidad que exige dicha regulacin.

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

CAPTULO 3
REGULACIN POR PARTE DE LAS COMUNIDADES AUTNOMAS

3.1. INTRODUCCIN A LA NORMATIVA PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

DE USO TURSTICO.

Como ya se ha mencionado con anterioridad, en el ao 2013, es cuando se introducen

modificaciones en la LAU, entre las que destaca el traslado de las competencias del
arrendamiento urbano para uso turstico a las distintas Comunidades Autnomas.
De esta forma, la regulacin de las viviendas en materia turstica queda traducida en
diversas legislaciones, diferentes entre ellas e independientes unas de otras (ya que cada
una depende de la regulacin de su Comunidad Autnoma).
El resultado de esta modificacin tiene como consecuencia la existencia de dos poderes
distintivos con capacidad para regular los arrendamientos:
Por una parte encontramos el Estado, que se encarga de regular el arrendamiento de
viviendas urbanas mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por otro lado las comunidades autnomas a las que se les ha concedido la posibilidad
de regular el alquiler de viviendas en materia turstica.
Aqu podemos observar el problema de la cuestin, ya que si no existiera un rgimen
especfico en la Comunidad Autnoma al que debiera someterse este tipo de
arrendamientos, la exclusin del artculo 5 de la LAU no operara y de esta forma el
propietario podra seguir acogindose al contrato de temporada de la LAU3. En este caso,
la solucin propuesta por el legislador de la cesin de competencias del art.5 no entrara
en vigor por lo que el problema seguira sin solucionarse y los propietarios seguiran
actuando del mismo modo que hasta ahora, en esa cierta clandestinidad.
En el caso de que s existiera rgimen especfico, por el contrario, el artculo 5 de la
LAU operara y los propietarios se regiran por la normativa turstica autonmica y no
podran acogerse a la ley estatal para ejercer dicha actividad.
Es por este motivo por el que encontramos una vertiente positiva de esta exclusin: la
regulacin de ste tipo de alquiler si las comunidades autnomas han tomado las medidas
pertinentes. Y por otro lado, otra vertiente negativa, ya que si las Comunidades Autnomas
no han regulado an dicha actividad (lo que ocurre en la mayora de los casos) la exclusin
no se llevara a cabo, y los propietarios por tanto seguiran bajo la figura de contrato por
temporada propia de la LAU.
Cabe mencionar la preocupacin que esto ltimo genera, ya que la mayora de las
Comunidades Autnomas an no han tomado cartas en el asunto y por tanto no han
regulado especficamente el alquiler de viviendas para uso vacacional. De hecho,
encontramos que, por un lado, muy pocas han sido las que han llevado a cabo la tarea de
establecer una normativa concreta y unas limitaciones para este tipo de alquiler y por otro,
que algunas de ellas lo han restringido hasta tal punto que prcticamente han prohibido
este tipo de alquiler, como en el caso de las Islas Baleares.
3

En opinin de Romn Mrquez, A., Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de

alojamiento turstico. Su exclusin de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Revista Internacional
Doctrina y Jurisprudencia, n6, Junio 2014, pg 12.

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Barrera Luna Mara Jos

En el caso de las Comunidades Autnomas que permanecen pasivas cabe destacar

que tienen regulada la actividad de alojamiento en casas rurales, hoteles y otro tipo de
establecimientos tursticos, pero no la actividad que es motivo de estudio en este proyecto.
Esto supone que los complejos hoteleros y dems establecimientos que destinan su
actividad a la oferta de servicios tursticos se sientan amenazados y en desigualdad de
condiciones, llegando a calificar esta situacin como un atropello.
La necesidad de regular por tanto esta actividad es inminente ya que cada vez son ms
las personas que viajan para alojarse en casas de familiares o amigos o que comparten el
alquiler de una vivienda para disfrutar de las vacaciones ahorrando lo mximo posible.
La Agencia EuropaXpress seala que Espaa es el destino europeo que permite un
mayor ahorro en trminos porcentuales a la hora de alquilar una vivienda vacacional frente
a alojarse en un hotel4, lo que obviamente supone un aspecto ms que negativo para la
economa de nuestro pas, siendo el punto de mira de los turistas ahorradores o de bajo
consumo.
Entre las pocas comunidades autnomas que han tomado medidas para regular dicha
situacin destacamos: Catalua, Madrid, Valencia y Baleares (que han establecido
medidas reguladoras, como hemos dicho, esta ltima excesivamente restrictiva).
Andaluca, por su parte, ha elaborado un proyecto de Decreto que no ha entrado an en
vigor.
3.2

CATALUA

En este primer punto se expondrn las caractersticas de la normativa especfica de

Catalua, la cual ha destacado inicialmente por ser uno de los modelos ms acabados y
acordes con la previsin de la nueva LAU que obliga a redefinir el marco jurdico de las
viviendas de uso turstico.
Se regulan las viviendas de uso turstico a travs del Decreto 159/2012, de 20 de
noviembre, de establecimientos de alojamiento turstico y de viviendas de uso turstico.
As se produce la derogacin del Decreto 183/2010, de 23 de noviembre, de
establecimientos de alojamiento turstico, y la del Decreto 164/2010, de 9 de noviembre, de
regulacin de las viviendas de uso turstico vigentes hasta la fecha.
La nueva norma est formada por dos ttulos, seis disposiciones adicionales, tres
disposiciones transitorias, y una derogatoria. Adems lo forman tres anexos; el primero con
los requisitos tcnicos mnimos de los establecimientos hoteleros (habitaciones y baos de
las unidades de alojamiento), el segundo establece los requisitos tcnicos mnimos de los
establecimientos de camping, y el tercero define los baremos de calidad.
Como introduccin previa a la explicacin de la materia objeto de estudio, conviene
explicar que en el Ttulo I del Decreto citado se establecen unas disposiciones generales
de aplicacin a todos los alojamientos.
As, bajo el ttulo de definiciones y procesos administrativos, se disponen conceptos,
reglas y principios generales de los establecimientos tursticos, as como los requisitos del
titular del establecimiento turstico, el registro donde debe estar inscrito dicho
establecimiento, la clasificacin de stos, el derecho de acceso, la inspeccin, las
obligaciones de las personas titulares, etc.

Publicado en EuropaXpress,el 28/7/2013 como se recoge en el siguiente enlace

http://www.europapress.es/turismo/nacional/noticia-espana-tiene-pisos-disponibles-toda-ue-pueda-estarvacaciones-15-dias-acuna-asociados-20130728120037.html

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

En cuanto a las condiciones de contratacin, en uno de los apartados encontramos las

caractersticas de este tipo de contrato de manera pormenorizada.
Cabe destacar que el Decreto, llamativamente, contiene una regulacin muy detallada
sobre las condiciones de contratacin.
As, se recoge que los contratos de alojamiento turstico se podrn celebrar tanto
presencialmente como a distancia, de acuerdo con la legislacin general en materia de
obligaciones y contratos, y podrn incluir servicios complementarios. La Administracin
velar por el cumplimiento de los derechos y las obligaciones derivados del contrato.
Adems recoge los requisitos relativos a los precios, servicios y facturacin, reservas,
identificacin de las personas usuarias, disfrute de la estancia y desalojo.
Por otra parte, el Decreto contiene disposiciones especficas por modalidades de
establecimientos de alojamiento turstico, regulando en secciones distintas, los
establecimientos hoteleros, apartahoteles, campings y establecimientos de turismo rural.
Pero es en el Ttulo II donde encontramos finalmente la normativa objeto de estudio de
ste punto, denominado Viviendas de uso turstico. En ste Ttulo se encuentran las
caractersticas propias de esta modalidad, as como los requisitos diferenciadores de la
misma con respecto a la residencial.
Este segundo ttulo comprende los artculos 66 al al 72, que pasamos a analizar
detenidamente:
A.

Concepto
El Decreto establece que son viviendas de uso turstico aquellas que son cedidas por su
propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de
contraprestacin econmica, para una estancia de temporada, en condiciones de
inmediata disponibilidad y con las caractersticas establecidas en ese Decreto.
As, considera estancia de temporada toda ocupacin de la vivienda por un periodo de
tiempo continuo igual o inferior a 31 das, y se considera cesin reiterada cuando la
vivienda se cede dos o ms veces dentro del periodo de un ao.
Adems dicho tipo de viviendas deben cederse al completo, nunca por habitaciones, y
no se permite la cesin por estancias.
En cuanto al alquiler de habitaciones, cabe destacar que es un problema latente. Segn
el artculo publicado en el diario El Pas los anuncios en la pgina espaola HomeAway
obtuvieron el ao pasado una rentabilidad de 234 millones de euros, gracias a los 6,8
millones de pernoctaciones registradas. El pasado 26 de junio la empresa alcanz un
milln de anuncios: se basa en una oferta de 2,8 millones de habitaciones, concentradas
en viviendas en localidades de sol y playa y en las principales capitales europeas. La cifra
supera la capacidad conjunta de las cuatro principales cadenas hoteleras del mundo 5.
Respecto a la categorizacin de las viviendas de uso turstico, el Decreto establece que
dichas viviendas se podrn categorizar de forma voluntaria siempre y cuando sea
compatible con los requisitos tcnicos mnimos que exige el Decreto (art.69).

B.

Requisitos

Publicado en El Pas, el 13/7/2014 como se recoge en el siguiente enlace

http://economia.elpais.com/economia/2014/07/11/actualidad/1405101466_751634.html

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Barrera Luna Mara Jos

En cuanto a la normativa referida a los requisitos y servicios mnimos de las viviendas

de uso turstico:
Deben estar equipadas y dotadas de los aparatos y enseres para su uso inmediato y
todo debe encontrarse en perfecto estado e higiene.
Destacar, que la persona propietaria puede ceder la gestin de la vivienda a un tercero.
De esta forma, la persona propietaria o la persona en la que haya delegado el propietario
debe facilitar al inquilino un telfono donde contactar ante cualquier problema, consulta o
incidencia.
Adems, el propietario o la persona en la que ste haya delegado, debe asegurar y
cumplir con los servicios de mantenimiento y asistencia de la vivienda.
C.Reglas de funcionamiento
Cualquier vivienda de uso turstico debe disponer de hojas oficiales de queja,
reclamacin y denuncia del rgano competente en materia de consumo de la
Administracin de la Generalidad. Estas hojas deben estar a disposicin de las personas
usuarias en un lugar adecuado y visible dentro de la vivienda de uso turstico.
Junto con dichas hojas oficiales tambin debe exponer en un lugar visible, el rtulo
informativo de la disponibilidad de dichas hojas, as como el telfono previsto en la
comunicacin previa y el nmero de registro de entrada en el ayuntamiento de dicha
comunicacin.
Si la persona usuaria de una vivienda de uso turstico atentara contra las reglas bsicas
de la convivencia o incumpliera las ordenanzas municipales dictadas, para que sta
abandone la vivienda, la persona titular o la persona gestora de la vivienda debe requerir,
un plazo de 24 horas.
As, en cuanto al Registro de ocupantes, se establece que el propietario o gestor
deben remitir a la Direccin General de la Polica la informacin relativa a las
personas que se alojan en la vivienda de acuerdo con la normativa de seguridad
ciudadana, la cual establece que deben facilitar esta informacin todas aquellas
personas que presten alojamiento a otras a cambio de un precio
D.Procedimiento
El Decreto establece que la vivienda de uso turstico requiere una comunicacin previa
de inicio de actividad en el Ayuntamiento suscrita por el propietario, y en el caso de que
ste delegue la gestin de la vivienda, tambin debe estar suscrita por el gestor de la
misma.
La comunicacin previa de la que hablamos debe contener una serie de datos que se
exponen a continuacin:
-Los datos de la vivienda y la capacidad legal mxima de sta as como los datos de la
persona propietaria.
-Tambin debe contener un nmero de telfono para que el inquilino le comunique al
propietario cualquier cuestin relativa al uso de la vivienda y as el propietario o persona en
la que ste ha delegado, pueda atender de manera inmediata y correcta.

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

-Adems debe quedar identificada la empresa de asistencia y mantenimiento de la

vivienda.
Y finalmente una declaracin responsable conforme la vivienda debe disponer de una
cdula de habitabilidad (Anexo 1). El presente Decreto sostiene que dichas viviendas
deben disponer de sta y cumplir con las condiciones tcnicas y de calidad que se les
exige a las viviendas y adems no deben ser ocupadas con ms plazas de las dispuestas
en dicha cdula.
Cualquier alteracin o modificacin de los datos que requiere la declaracin
responsable, debe ser comunicada previamente en el Ayuntamiento pertinente.
Otro requisito fundamental es que las viviendas de uso turstico deben estar
debidamente inscritas en el Registro de Turismo de Catalua.
De esta forma se inicia un proceso en el que los propietarios a travs de los
ayuntamientos se registran y, seguidamente los ayuntamientos envan a la Administracin
de la Generalidad de Catalua, las altas bajas y modificaciones de los datos de las
viviendas destinadas a ese uso, y dicha administracin recoge los datos de todas aquellas
viviendas situadas en su trmino municipal a travs de su plataforma denominada EACAT.
As, con este procedimiento se evitan duplicidades.
E.Inspeccin y rgimen sancionador
Destinar una vivienda al uso turstico no es posible si est prohibido por la ordenacin
de usos del sector donde se encuentre, o est prohibido por los estatutos de la comunidad
debidamente inscritos en el Registro de la propiedad en edificios sometidos al rgimen de
propiedad horizontal.
En cuanto a la colaboracin interadministrativa, se establece que las administraciones
competentes deben colaborar y optimizar las tareas de inspeccin y control en dicho tipo
de arrendamiento, adems, los ayuntamientos pueden solicitar la ayuda en dicha
inspeccin a la Generalidad de Catalua.
Adems la condicin de vivienda de uso turstico impide terminantemente al propietario
que dificulte la actuacin inspectora alegando la condicin de simple domicilio. Es decir, el
propietario no puede alegar la condicin de domicilio para impedir la actuacin propia de la
inspeccin.
La no presentacin de la comunicacin previa, as como la inexactitud, falsedad u
omisin, de carcter esencial, en cualquiera de los datos de sta, tendrn como
consecuencia la imposibilitad de ejercer de ah en adelante la actividad desde el momento
en que se tenga constancia de ello. Todo esto se har independientemente de otras
responsabilidades que hubiera incumplido si as fuese.
Sern responsables solidarias de las infracciones e incumplimientos de las obligaciones
definidas en la normativa sectorial turstica, de vivienda, de consumo y municipal de
aplicacin en razn de su actividad, la persona propietaria y gestora (en caso de que la
hubiera y no fuesen la misma persona).
Adems sern sancionados de acuerdo con sus competencias de la siguiente forma:
Dichos incumplimientos o infracciones respecto a esta actividad tendrn como
consecuencia una sancin por parte del departamento, de los ayuntamientos en el mbito
de su competencia del departamento competente en materia de vivienda.
Por el contrario, en el caso de que se cometiera la infraccin respecto a hechos o
actividades en materia de defensa de las personas consumidoras, entonces sera
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Barrera Luna Mara Jos

sancionado por el departamento que aborda la competencia en materia de consumo, as

como por los ayuntamientos en la medida en que sus competencias se lo permitan.
Las sanciones que se impongan por el no cumplimiento del presente decreto deben
corresponderse con el procedimiento sancionador de la Administracin de la Generalidad
de Catalua, y en su caso al de los propios municipios.
3.3

MADRID

En el caso de Madrid, tambin se dispone de una normativa especfica para este uso de
vivienda.
Madrid dispone de plena competencia en la materia de promocin y ordenacin turstica
de su mbito territorial, como cualquier comunidad espaola.
Es cierto que esta Comunidad Autnoma, dispona de la Ley 1/1999, de 12 de marzo de
Ordenacin del Turismo, y que en su artculo 25 se recoge que se incluir como modalidad
de alojamiento turstico, cualquier otro tipo que reglamentariamente se determine, dejando
la puerta abierta a este tipo de actividad.
La nueva normativa reglamentaria, considera absurdo dar la espalda a esta nueva
tendencia que no slo se practica en Espaa, sino tambin en el resto de Europa.
Considera por tanto que la prctica debe ser regulada debidamente para evitar excesos de
demanda de este tipo de alojamiento as como abusos a los derechos de los
consumidores.
Es por este motivo por lo que se aprob el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se
regulan los apartamentos tursticos y las viviendas de uso turstico de la Comunidad de
Madrid. A travs de la redaccin de este Decreto, se pretenda regular las viviendas
destinadas a este uso, consolidndolas como una nueva modalidad de alojamiento.
Es por ello por lo que finalmente Madrid regula, todos aquellos pisos, apartamentos o
casas que se comercializan con fines de alojamiento turstico a cambio de un precio
siempre y cuando esto ocurra de forma habitual (nunca residencia permanente).
En cuanto al carcter de habitualidad, en este caso se entiende en el caso de que el
ejercicio de la actividad turstica se produzca durante un periodo mnimo de tres meses
seguidos durante el ao natural.
El Decreto se ocupa de los Apartamentos tursticos y de las Viviendas de uso turstico
estableciendo ciertas disposiciones comunes.
Como su propio nombre indica, en l se incluyen los rasgos, requisitos y caractersticas
comunes entre estos dos tipos de alojamiento turstico para ms adelante abordarlos por
separado.
A.Concepto.
Considera viviendas de uso turstico a aquellos pisos, apartamentos o casas, que
amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y
promocionados en canales de oferta turstica para ser cedidos en su totalidad, por su
propietario a terceros con fines de alojamiento turstico a cambio de un precio.
En esta definicin encontramos las siguientes caractersticas diferenciadoras de este
tipo de prestacin de servicio:
La habitualidad, es decir sin carcter de vivienda permanente. Se entiende por
habitualidad en este caso, el ejercicio de dicha actividad por un periodo de 3 meses
continuados como mnimo.
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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

La vivienda se debe encontrar en condiciones de uso inmediato, amueblado y

equipado para que el turista pueda ocuparlo en ese mismo instante.
Estas viviendas deben ser comercializadas y promocionadas en canales de oferta
turstica.
Deben ser cedidos en su totalidad. Es decir, no se incluye en la regulacin de dicho
decreto, y no se considerar de esta modalidad, el alquiler de habitaciones.
Debe tener como fin el de prestar el servicio de alojamiento turstico a cambio de un
precio. Si tuviera como fin ltimo uno distinto del turstico, su regulacin no depender del
presente decreto.
-. Se clasificarn en una nica categora.

B. Requisitos

En cuanto a los requisitos mnimos de dotacin de la vivienda y de las condiciones de

las mismas:
Las viviendas para uso turstico deben estar compuestas como mnimo por un salncomedor, una cocina as como un bao y dormitorio, distinguiendo en el presente artculo
la figura estudios.
Las viviendas deben disponer de Acceso inalmbrico a internet WIFI
En el artculo 5 adems, se sostiene que este tipo de prestacin debe respetar de forma
exhaustiva lo que establece la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad,
salubridad, accesibilidad y medioambiente.
Se sostiene que se podrn dispensar de determinados requisitos o exigencias, a
determinadas viviendas si as fuera necesario, por su condicin o situacin.
Es decir, si por ejemplo forma parte del patrimonio histrico o se encuentra en un
determinado lugar o espacio protegido, esa vivienda podr no adecuarse en su totalidad a
las exigencias establecidas en el presente Decreto, ya que se podra ver afectado su
carcter de bien patrimonial o bien podra perjudicar el medio protegido en el que se
encuentra.
C.Reglas de funcionamiento
Las viviendas no podrn contratarse por un periodo inferior a cinco das.
Deben disponer adems de un telfono de contacto, mediante el cual el inquilino podr
comunicarse con el propietario sea la hora que sea.
Adems debe disponer de una placa diferenciadora que se muestre en un lugar visible,
de manera que al verse se sobreentienda el ejercicio de dicha actividad, y el fin al que se
destina esa vivienda. Esta placa dispondr de un modelo determinado establecido
(Anexo3).
Se sostiene el principio de libre acceso, por el cual cualquier persona podr alquilar la
vivienda independientemente de su procedencia, raza, religin, creencia, o cualquier
carcter diferenciador y discriminatorio.
En cuanto a los precios, debern estar expuestos de manera visible a la entrada de la
vivienda y dentro del precio estar incluido el gasto de la limpieza, el agua, la energa y de
la climatizacin, as como todo lo necesario para la higiene y el descanso ( ropa de cama y
ropa de bao).
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Barrera Luna Mara Jos

D. Procedimiento

Se establece que el propietario debe presentar una declaracin responsable de inicio de

actividad segn el modelo exigido (que se expondr en el apartado final de los anexos), as
como disponer de un plano de la vivienda debidamente firmado y visado.
Adems las declaraciones responsables se podrn presentar de forma fsica o de forma
electrnica (siempre y cuando se disponga de los Certificados Electrnicos reconocidos
por la comunidad de Madrid).
Una vez presentada la Declaracin Responsable al inicio de la actividad, ser
obligatoria la inscripcin en el Registro de Empresas Tursticas de la Direccin General en
materia de turismo (Anexo2). Y deber constar en cualquier medio publicitario el nmero
de inscripcin en dicho registro.
Adems de esta declaracin y de esta inscripcin tambin debern obtener todas las
licencias y autorizaciones pertinentes.
Otro de los requisitos anteriormente expuestos era que la vivienda deba encontrarse en
condiciones de uso inmediato. Es por ello que en el presente artculo se sostiene que se
debe disponer de una cdula de habitabilidad o licencia de primera ocupacin, con los
enseres, las medidas de seguridad y salubridad y el mobiliario necesarios.
E. Inspeccin y rgimen sancionador
No se podr alegar la condicin de domicilio para evitar la inspeccin, ya que dos de los
requisitos mnimos exhaustivos son que esta actividad debe realizarse con carcter de
habitualidad y nunca con condicin de domicilio.
Cualquier modificacin en las condiciones deber adems
inmediatamente a la Direccin General en materia de turismo.

ser

comunicada

En las disposiciones finales se recoge la facultad del Consejero de turismo para dictar
las normas necesarias para desarrollar y detallar ste decreto si as fuese necesario, as
como la fecha en la que entr en vigor esta regulacin, siendo sta el da siguiente a la
fecha de publicacin (fecha inicial de vigor: viernes 1 de agosto de 2014).
Parece oportuno mencionar la opinin del Ministro de Industria, Energa y Turismo, Jos
Manuel Soria, quien por esas mismas fechas se ha mostrado partidario de una
"regulacin clara" del uso turstico de viviendas, que impida que esta actividad pueda
suponer una competencia desleal al pilar fundamental del sector turstico, como es el
hotelero 6. (Anexo 4).
3.4 ANDALUCA
La Comunidad Autnoma de Andaluca est adoptando medidas especficas para regular
este tipo de arrendamientos, aunque lo est haciendo a travs de un documento que se
encuentra en borrador, por lo que an no han entrado en vigor.

Madrid, El Gobierno aboga por una regulacin "clara" del uso

turstico de viviendas por las CC.AA., Diario del Derecho. (RI 1130880). Agosto d 2014.
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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

Es por este motivo por lo que sigue ejercindose esta actividad de forma clandestina,
y, contradictoriamente, se estn proponiendo sanciones por parte de las fuerzas de la
inspeccin creando una gran polmica y un gran descontento por parte de los
propietarios.
El contexto legal en esta materia es el siguiente: En el Art. 71 del Estatuto de
Autonoma, Andaluca asume la competencia exclusiva en materia de turismo que se
concedi en el artculo 148.1.18 de la Constitucin espaola, en el cual se le otorga
dicha competencia a las Comunidades Autnomas.
La Ley 13/2011 de 23 de diciembre, de Turismo de Andaluca, se encarga de regular
la base normativa en materia de turismo.
Tras la problemtica surgida en los ltimos aos, y la exclusin de la LAU del alquiler
de vivienda de uso turstico, surge un vaco legal en dicha ley de turismo al no
encontrarse regulada de forma especfica esta modalidad de alquiler vacacional.
Cabe destacar, que la Ley de Turismo de Andaluca recoge que el alojamiento de
turistas supone en s actividad turstica, y por lo tanto, aunque no se regule la modalidad
objeto de estudio de forma especfica, se entiende que por el mero hecho de alojar a
turistas, el propietario debe comunicar a la Administracin el inicio de sta actividad.
Es por eso, por lo que desde 2011 se considera sancionable esta actividad siempre y
cuando no se preste la declaracin responsable pertinente y haya habitualidad.
As, se hace posible la sancin a aquel propietario que, ejerciendo dicha actividad, lo
haga sin cumplir una serie de requisitos, que obviamente son genricos y quedan
recogidos en la Ley de Turismo de Andaluca.
En el borrador se prevea que podra entrar en vigor a finales del verano de 2014,
(seis meses despus de su elaboracin), pero an no ha ocurrido.
A.Concepto
El presente borrador considera viviendas de uso turstico a aquellas ubicadas en
inmuebles constituidos en suelo de uso residencial donde se vaya a ofrecer el servicio
de alojamiento en el mbito de la Comunidad Autnoma de Andaluca, de forma habitual
y con fines tursticos, una o ms veces a lo largo del ao.
Se establece que se debe prestar el servicio de alojamiento turstico de forma
habitual y con fines tursticos pudiendo prestarse una o ms veces al ao, siempre que
dicho tiempo supere el mes pero no exceda los tres meses a la misma persona usuaria.
En cuanto a la habitualidad, este decreto considera que esta actividad se ejerce de
dicha forma cuando se comercializa o promociona en canales de oferta turstica y
cuando se ofrece este servicio a travs de publicidad de cualquier tipo.
Cabe destacar otra caracterstica o requisito establecido en dicho borrador, adems
del plazo anteriormente comentado. Esto es que, el borrador andaluz no establece
restricciones en cuanto al alquiler de la vivienda en su totalidad, o por habitaciones.
Si se cede la vivienda en su totalidad, dicha vivienda se considerar vivienda
completa. En cambio si se ofrece el alquiler por habitaciones se denominarn viviendas
tursticas por habitaciones. En este sentido destacamos la figura de Bed and Breakfast,
en adelante B&B, mediante este rgimen se ofrece cama y desayuno por una tarifa
conveniente.

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Barrera Luna Mara Jos

No obstante, establece la restriccin cmo no del mbito donde opera dicho decreto,
que abarcar todo el territorio de Andaluca, excluyendo el medio rural que se regir por
los artculos 47 y 48 de la Ley de Turismo de Andaluca.
Es necesario tambin, que este servicio se lleve a cabo a cambio de una prestacin
econmica, excluyendo por tanto las cesiones gratuitas.
En cuanto a la responsabilidad, recaer sobre el titular de la vivienda siempre y
cuando no exista alguna empresa explotadora ya que en dicho caso sta ltima ser la
responsable.
En el Art. 4 de dicho borrador se establece una clasificacin claramente
diferenciadora entre los tipos de vivienda turstica en funcin de las partes que se
cedan.
B. Requisitos
Se establece un lmite de capacidad en las viviendas que prestan este servicio, de tal
forma que no deben superar las 15 plazas.
Es necesaria la licencia de ocupacin.
La vivienda debe estar dotada de aparatos de aire acondicionado fijos todo el ao y
disponer de calefaccin durante al menos los meses de octubre a abril capaz de
alcanzar una temperatura mnima.
Las habitaciones deben tener ventilacin directa al exterior as como algn sistema para
oscurizar las ventanas.
Adems debe estar dotada de los menajes necesarios.
Deben estar correctamente adecuadas y dotadas de los requisitos tcnicos, de
calidad y de higiene exigibles, as como la limpieza de la vivienda a la entrada y la
salida de los turistas.
En cuanto al rgimen jurdico, deben cumplir los requisitos establecidos en la Ley de
Turismo de Andaluca en cuanto a sanidad, seguridad, medidas de sostenibilidad,
edificacin, ordenacin as como proteccin de los consumidores. Ello por considerarse
un servicio turstico.
Es necesario que cuente con aparato extintor y botiqun de primeros auxilios.
Adems la vivienda debe disponer de servicio de internet gratuito.
C.Reglas de funcionamiento
Es necesario que la vivienda cuente con hoja de quejas y reclamaciones en un lugar
visible, as como de un telfono de contacto para que los huspedes puedan
comunicarse con el responsable en caso de existir algn contratiempo.
Otros aspectos contractuales:
En el momento en que se reciba a la persona usuaria ser obligatorio otorgarle un
documento con la informacin legal de la vivienda que incluya el nombre del titular, as
como el nmero de inscripcin en el registro pertinente y la fecha de entrada y de salida.
Adems una copia de este documento firmada por el usuario deber ser conservada
por el titular durante al menos un ao teniendo el valor de contrato.
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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

Si no se llega a un acuerdo previo respecto a la hora de entrada y de salida, se

presume que la llegada se efectuar a las 12.00am y la salida a la misma hora del da
de salida.
Se informar al husped sobre el modo de uso de los electrodomsticos y otros
aparatos cuyo uso sea indispensable para la cotidianidad.
Debe proporcionar informacin turstica as como de restaurantes, parkings y otros
lugares que puedan resultar de inters para el husped.
En cuanto al precio, ser por noche y se regir por el artculo 32 de la Ley de Turismo
de Andaluca que establece que los precios de los servicios sern libres pero las tarifas de
precios podrn ser consultadas por el usuario al estar situadas en un lugar visible. Adems
las facturas estarn desglosadas por conceptos y redactadas como mnimo en castellano
incluyendo finalmente el precio final y completo .
Adems la persona titular podrn exigir un adelanto del importe al efectuarse la reserva,
no pudiendo ste superar el 30% del importe total de la reserva.
En el caso de existir desperfectos, el titular podr exigir una cantidad a modo de fianza.
En ambos caso deber entregarse un recibo a modo de justificante de pago.
En caso de que exista cancelacin de la reserva el titular podr cobrar diferentes
cantidades dependiendo del plazo de antelacin con el que el usuario cancele.
Si cancela antes de diez das de la fecha prevista, el titular tendr derecho al cobro del
50% del importe total de la reserva, mientras que si se cancela con menos de diez das, el
usuario estar obligado a pagar el importe total a no ser que el motivo sea por fuerza
mayor y est debidamente justificado, en cuyo caso el titular no cobrar nada al husped.
D.Procedimiento
En cuanto a la inscripcin: Declaracin responsable en la Consejera de Turismo en la
cual se manifestar el cumplimiento de los requisitos.
En dicha declaracin se incluirn los datos de la persona titular o la empresa
explotadora si la hubiere, y los datos de la vivienda incluidas las licencias pertinentes.
En caso de existir alteracin o modificacin de alguno de los datos anteriormente
mencionados, deber ser comunicado a la consejera de manera inmediata.
A travs de de la declaracin responsable, las viviendas debern inscribirse en el
Registro de Turismo de Andaluca, indicando el nmero de registro en toda publicidad o
lugar donde se promocione la vivienda.
E.Inspeccin y rgimen sancionador
En cuanto a la inspeccin y el rgimen sancionador cabe destacar que sern los
servicios de inspeccin turstica los que ejerzan esta labor, y que el titular de la vivienda
tiene la obligacin de facilitar esta actuacin, estando prohibida la alegacin de vivienda
particular para evitar dicho control.
Si en caso de incumplimiento se cometiese alguna infraccin se estara incurriendo en
responsabilidad administrativa

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Barrera Luna Mara Jos

Este decreto finaliza aclarando que toda aquella vivienda que preste este servicio y no
presente la declaracin responsable se considerar clandestina, as como aquellas que se
cedan por tiempo superior a tres meses en un mismo ao.
Adems, en el caso de Andaluca que como se ha visto anteriormente contina en
borrador, destaca la gran cantidad de propietarios que han sido multados sin existir una
regulacin definitiva, sino un borrador aprobado.
Tanto es as, que esta problemtica ha dado lugar a la constitucin de la Asociacin de
Viviendas Vacacionales en Andaluca, denominada Apartsur.
Esta entidad nace como una asociacin para defender a todos los propietarios de
viviendas que ofrecen alojamiento como oferta complementaria a la Industria Turstica.
La asociacin sostiene que no se incumple ninguna ley al no estar establecida la
regulacin, y sostiene que en el Decreto 197/2010, de 20 de abril, de establecimientos de
apartamentos tursticos se habla de apartamento turstico a partir de tres unidades de
alojamiento, y en caso de no ser as se encontrara ante la figura de alojamiento vacacional
por lo que la complicacin aumenta al no estar regulado el alquiler de menos de tres
unidades.

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

CAPTULO 4
COMPARACIN ENTRE LAS NORMATIVAS ANALIZADAS Y EL
BORRADOR ANDALUZ
Cada una de las tres regulaciones analizadas contienen normativas muy distintas a
excepcin de una serie de rasgos generales que comparten.
Se pasar a analizar comparativamente las caractersticas principales y distintivas de
las medidas tomadas por las tres comunidades autnomas anteriormente explicadas:

LEY AUTONMICA DE TURISMO

CATALUA

Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Catalua.

MADRID

Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenacin del Turismo de la

Comunidad de Madrid

ANDALUCA

Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andaluca.

DECRETO REGULADOR DE VIVIENDAS DE USO TURSTICO.

CATALUA

Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de

alojamiento turstico y de viviendas de uso turstico.

MADRID

DECRETO 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el

que se regulan los apartamentos tursticos y las viviendas de uso
turstico de la Comunidad de Madrid.

ANDALUCA

Borrador de viviendas de uso turstico

CONCEPTO DE VIVIENDAS DE USO TURSTICO

CATALUA

Se consideran viviendas de uso turstico aquellas que son cedidas

por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de
forma reiterada y a cambio de contraprestacin econmica, para
una estancia de temporada, en condiciones de inmediata
disponibilidad y con las caractersticas establecidas en ese Decreto.

MADRID

Todos aquellos pisos, apartamentos o casas que se comercializan

con fines de alojamiento turstico a cambio de un precio de y
siempre y cuando esto ocurra de forma habitual (nunca residencia
permanente).

ANDALUCA

Se consideran viviendas de uso turstico,

las ubicadas en inmuebles constituidos en suelo de uso residencial
-21-

Barrera Luna Mara Jos

donde se vaya
a ofrecer el servicio de alojamiento en el mbito de la Comunidad
Autnoma de Andaluca, de forma habitual y con fines tursticos, una
o ms veces a lo largo del ao.

TRMINOS DIFERENCIADORES DE LOS CONCEPTOS.

CATALUA

MADRID

ANDALUCA

Se considera estancia de temporada toda ocupacin de la vivienda

por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 das, y se
considera cesin reiterada cuando la vivienda se cede dos o ms
veces dentro del periodo de un ao.
En cuanto al carcter de habitualidad, en este caso se entiende en
el caso de que el ejercicio de la actividad turstica se produzca
durante un periodo mnimo de tres meses seguidos durante el ao
natural
Se considera habitualidad cuando el servicio se preste una o
varias ocasiones en un ao, siendo este tiempo superior a un mes.
Adems en cuanto a la finalidad turstica es necesario que esta
vivienda sea publicitada en los canales de oferta turstica adems
de cualquier medio publicitario.

DIFERENCIA CON APARTAMENTO TURISTICO

CATALUA

Los apartamentos, son edificios o conjuntos continuos constituidos

en su totalidad por apartamentos o estudios. Las viviendas se
podrn categorizar de forma voluntaria siempre y cuando cumpla
con los requisitos mnimos, al contrario de los apartamentos.

MADRID

Los apartamentos no tienen carcter de residencia permanente. En

el caso de los apartamentos, tienen una diferenciacin por
categora frente a la categora nica de la vivienda.

ANDALUCA

Los alojamientos estn compuestos por un conjunto de unidades

de alojamiento destinado a prestar el servicio de alojamiento
turstico en la industria turstica, siempre y cuanto cuenten con
mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservacin,
elaboracin y como no consumo de bebidas y alimento dentro de
cada unidad de alojamiento, y que se exploten de forma comn por
la misma persona titular.

TRMITES QUE SE DEBEN CUMPLIR

CATALUA

Comunicacin previa del inicio de actividad + Declaracin

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

responsable + Cdula de habitabilidad+ Facilitar la actuacin

inspectora + Registro de Turismo de Catalua + Hojas oficiales de
queja, reclamacin y denuncia + Rtulo informativo de la
disponibilidad de dichas hojas + Remitir a la Direccin General de
la Polica toda la informacin a travs la web de registro de viajeros
de establecimientos de hospedaje de los Mossos dEsquadra +
recaudacin del impuesto sobre las estancias en establecimientos
tursticos ( IEET).
MADRID

Declaracin responsable de inicio de actividad + Facilitar la tarea

inspectora + Inscripcin en el Registro de empresas tursticas de la
Direccin General en materia de turismo+ Constar en cualquier
medio publicitario el nmero de inscripcin en dicho registro +
Cdula de habitabilidad o licencia de primera ocupacin + placa
distintiva de vivienda de uso turstico+ Disponer de un plano de la
vivienda debidamente firmado y visado + Deben ser
comercializadas y promocionadas en canales de oferta turstica.

ANDALUCA

Licencia de ocupacin + Declaracin responsable en la consejera

de turismo+ Cdula de habitabilidad + Inscripcin en el Registro de
Turismo de Andaluca + Hoja de quejas y reclamaciones

CONDICIONES QUE DEBEN CUMPLIR

CATALUA

Las viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas

de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato y
todo en un perfecto estado de higiene, segn apunta la norma
catalana.
Cederse en su totalidad.
Facilitar al arrendador un telfono para atender de manera
inmediata las consultas.
Deben estar equipadas y dotadas de los aparatos y enseres
para su uso inmediato y todo debe encontrarse en perfecto estado
e higiene.

MADRID

Las viviendas deben estar amuebladas, equipadas y en

condiciones de uso inmediato y adems deben respetar la
normativa de seguridad, salubridad, accesibilidad y medioambiente.
Se podrn dispensar de determinados requisitos en condiciones
especiales.
Cederse en su totalidad.
Telfono de contacto
Deben disponer de acceso inalmbrico a Internet Wifi.
Precios expuestos de manera visible a la entrada de la vivienda y
dentro del precio incluidos los gastos de electricidad y suministro.
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Barrera Luna Mara Jos

Deben estar compuestas como mnimo por un saln- comedor, una

cocina as como un bao y dormitorio, distinguiendo la figura
estudios.
ANDALUCA

Deben cumplir con lo establecido en la Ley de Turismo de

Andaluca en cuanto a sanidad, seguridad, medidas de
sostenibilidad, edificacin, ordenacin y proteccin de
consumidores.
Debe estar dotada de los enseres necesarios.
No establece restricciones en cuanto al alquiler de la vivienda en su
totalidad o por habitaciones.
Lmite de capacidad: No se deben superar las 15 plazas
Abarca el territorio de Andaluca excluyendo el mbito rural.
Diferenciacin respecto a los tipos de vivienda en funcin de las
partes que se cedan.
Ventilacin directa al exterior as como algn sistema para
oscurizar las ventanas.
Debe estar dotada de aparatos de aire acondicionado fijos todo el
ao y disponer de calefaccin durante al menos los meses de
octubre a abril.
Aparato extintor y botiqun de primeros auxilios.
Proporcionar informacin turstica as como de restaurantes,
parkings y otros lugares que puedan resultar de inters para el
turista.
Servicio de internet gratuito.
Otorgar a la persona un documento con la informacin legal de la
vivienda as como el nmero de inscripcin y la fecha de entrada y
salida.
Precio establecido por noche y regido por el Art.32 de la Ley de
Turismo de Andaluca.

CAPTULO 5
PARTE FINAL
-24-

TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

4.1 RESULTADO.
Como resultado de la problemtica, inicialmente, el arrendamiento de viviendas de uso
turstico se encontraba en situacin de desigualdad legal.
Frente al arrendamiento de viviendas, o la industria de alojamiento turstico,
fuertemente regulada, el tipo de arrendamiento objeto de estudio, se encontraba en una
situacin de falta de regulacin.
Finalmente se ha comenzado a regular el alquiler de viviendas para uso turstico por
parte de las comunidades autnomas (siendo la pionera Catalua) de forma que esta
desigualdad pueda solucionarse.
Como resultado, por tanto, se han tomado medidas sin prohibirse el alquiler de este
tipo de viviendas, sino haciendo que todos los actores del mercado compitan con las
mismas reglas del juego.
4.2 CONSIDERACIONES FINALES.
La valoracin de la problemtica expuesta en el presente trabajo, vara dependiendo de la
perspectiva desde la que mire el tema.
PRIMERA. Desde el punto de vista del propietario, se considera que cada uno por el
hecho de ser propietario de una vivienda tiene derecho a cederla fijando una cuota de
renta y las condiciones del contrato, sin que dicha actividad sea ilegal o alegal (como en el
caso andaluz).
SEGUNDA. En Andaluca se sigue a la espera de que la Administracin publique el
decreto que regule esta actividad, de forma que amparados por la ley, los propietarios de
las viviendas puedan desarrollarla adecuadamente.
Respecto al borrador parece bastante consecuente, pero su aprobacin estaba prevista
para el primer trimestre del ao y an no se ha aprobado, por lo que este procedimiento
debera acelerarse.
En estos momentos por tanto, los propietarios andaluces estn desamparados por la ley
y se encuentran en situacin de lucha para acabar con la alegalidad a la que estn sujetos.
TERCERA. Frente a la anterior, se encuentra el punto de vista de la industria del
turismo, y en este sentido es evidente que el alquiler de estas viviendas como ha venido
producindose hasta ahora, perjudica notablemente al sector.
Si todos los propietarios de las viviendas las alquilaran para uso turstico,
probablemente la industria se vendra abajo (sobre todo a la hotelera).
En este sentido, se considera que un porcentaje de los turistas preferiran alojarse en
viviendas en lugar de en hoteles, por el ahorro en cuanto a precio que, obviamente, es
proporcionalmente ms asequible que el de los complejos hoteleros.
CUARTA. Es por ello, por lo que stos ltimos exigen una regulacin para este tipo de
viviendas, ya que ellos se encontraban hasta el momento en una situacin claramente
beneficiosa al encontrarse libre de cargas administrativas e impuestos.
4.3 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

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Barrera Luna Mara Jos

PRIMERA. En conclusin y despus de este contraste de puntos de vista, entiendo que

actualmente las dos partes reclaman lo mismo: una regulacin en el marco jurdico.
Las viviendas por poder ejercer la actividad sin ser sancionadas, y los complejos
hoteleros por no perder huspedes y no encontrarse en situacin de desventaja
competitiva.
SEGUNDA. Es por ello por lo que consideramos que debe conseguirse el
reconocimiento en la industria turstica del alquiler de ste tipo de viviendas ya que de esta
forma existir ms variedad de alojamiento y nos aseguremos de que estas viviendas
cumplen con los requisitos que los turistas esperan.
TERCERA. Adems, mientras se aclara la situacin legal deberan paralizarse los
expedientes sancionadores, ya que sin el inclumplimiento de una ley como tal, no puede
haber una respuesta sancionadora por parte de la administracin.
Este trabajo tiene un sentido ms que evidente ya que comparamos la normativa de
Catalua y Madrid con el borrador Andaluz.
Son evidentes, como se ha expuesto en los cuadros del punto anteior, las diferencias
de las dos normativas entre s, y ambas respeto al borrador andaluz.
Aunque un borrador nada tiene que ver con un Decreto, es bueno entender que
Andaluca tiene referencias de las que puede adoptar las ideas que considere oportunas, y
desechar aquellas que no lo sean.
CUARTA. Respecto al Decreto de Catalua y Madrid, en mi opinin Andaluca tiene un
claro elemento diferenciador de concepto, y es que no establece restricciones en cuanto al
alquiler de la vivienda en su totalidad o por habitacciones. Este es un elemento a favor, ya
que es una realidad que los turistas no slo alquilan apartamentos, sino que tambin se
alojan arrendando habitaciones bajo el rgimen de B&B.
QUINTA. En cuanto al Decreto de Catalua, una idea que Andaluca podra adoptar es
la referida al registro. Que los propietarios puedan registrarse directamente en los
respectivos Ayuntamientos evitando duplicidades, es un avance.
SEXTA. El Decreto de la Comunidad de Madrid establece que las viviendas no podrn
contratarse por un periodo inferior a cinco das, lo que bajo mi punto de vista es un error,
ya que muchos turistas alquilan slo los fines de semana.
SPTIMA Finalmente, considero que para que aflore este tipo de alquiler de la
economa sumergida, es necesario que se agilicen los trmites y que, una vez pasadas las
elecciones (motivo por el cul el proceso se ha visto paralizado), entre en vigor el Decreto.
Si esto ocurre, la legislacin como tal conseguir regular esta actividad en la medida de
lo posible, ya que Andaluca no cuenta con fuerzas inspectoras tan poderosas como para
erradicar el problema, teniendo en cuenta el gran nmero de viviendas destinadas a uso
turstico.

Bibliografa

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

Normas jurdicas:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE nm. 282 de
25/11/1994)
Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Catalua
Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenacin de Turismo de la Comunidad de Madrid.
Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andaluca
Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turstico y
de viviendas de uso turstico. (DOGC nm.6268, de 05 de Diciembre de 2012)
Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos tursticos y las
viviendas de uso turstico de la Comunidad de Madrid. (BOCM nm 180, de 31 de Julio de
2014)
Borrador andaluz de viviendas de uso turstico, disponible en:
http://www.foe.es/upload/estudios_informes/25701borrador%20viviendas%20uso%20tur
istico.pdf
Artculos consultados en prensa digital (Internet):
http://www.abogadosparatodos.net/alquiler-de-viviendas-turistico-vacacionales-enandalucia/# Mar, 13, 2015 Eduardo Fernndez Fgares en Blog, vivienda turstica o
vacacional.
http://www.apartsur.es/misi%C3%B3n-y-objetivos/

http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
http://empresaiocupacio.gencat.cat/es/treb_departament/treb_preguntes_i_respostes/e
mo_turisme/emo_habitatges/
http://es.rentalia.mobi/page/owner/legal
https://www.facebook.com/pages/Apartsur-Asociacion-Viviendas-de-uso-Turistico-deAndalucia/221600188009430
http://www.foe.es/upload/estudios_informes/25701borrador%20viviendas%20uso%20turisti
co.pdf
http://www.idealista.com/news/etiquetas/ley-alquiler-vacacional
http://www.madrid.org/wleg/servlet/Servidor?opcion=VerHtml&nmnorma=8631&cdestado=
P
http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-d159-2012.html
https://www.youtube.com/watch?v=cni1NaTv9rM
Artculos en revistas:

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Barrera Luna Mara Jos

Romn Mrquez Alejandro., Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de

alojamiento turstico. Su exclusin de la Ley de Arrendamientos Urbanos; Revista
Internacional Doctrina y Jurisprudencia ; Nmero 6, Junio de 2014.

Anexos

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TFG-TUR. La regulacin del arrendamiento de viviendas de uso turstico en Espaa

A continuacin se expondrn por orden:

Anexo 1. Modelo de declaracin responsable de Inicio de Actividad de Viviendas de uso
Turstico en Catalua
Anexo 2. Modelo de declaracin responsable de Inicio de Actividad de Viviendas de uso
Turstico de Madrid.
Se puntualiza la inexistencia de modelo de declaracin responsable de Andaluca as como
de la placa debido a que an no ha entrado en vigor el borrador.
Anexo 3. Modelo de Placa de Vivienda de uso Turstico de Madrid
Anexo 4. Opinin del Ministro de Industria, Energa y Turismo.

Anexo 5. Titulares de prensa significativos.

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