Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
BEJENARU MARIANA
BEJENARU MARIANA
Editura TEHNICA-INFO
Chiinau 2009
Chiinau 2009
Editura TEHNICA-INFO
CZU 332.72(075.8)
M.Bejenaru Analiza pieii imobiliare, Chiinau:Editura TEHNICA-
Cuprins
INFO, 2009-146p.
1
n cartea dat sunt expuse aspectele teoretice i practice a
analizei pieii imobiliare, mecanismul i specificul funcionarii pieii
imobiliare.Este destinat studenilor i specialitilor cu profil
imobiliar
The book focuses on theoretical and practical aspects of real
estate market analyses, particularities of real estate market
functioning. It is addressed to students whose major are Real Estate.
Recenzent:
ISBN 9975-9888-1-4
ntroducere
9
20
23
26
26
28
30
30
35
54
56
60
62
68
69
75
1. Componentele pieii
75
31
54
60
68
76
79
79
84
88
88
93
96
1. Definirea concurenei
96
98
11
100
12
103
13
115
120
122
122
124
127
127
128
3. Metoda veniturilor
128
133
Concluzii
147
Bibliografia
149
10
14
15
115
Tema 1
ntroducere
Sa nu pretindem ca lucrurile s se schimbe daca tot timpul facem acelasi
lucru, criza este cea mai binecuvantat situatie care poate aprea pentru
ri si persoane pentru ca ea atrage dup sine progrese.
Problema persoanelor si rilor este lenea si indiferenta pentru a gasi
soluii si ieiri din astfel de situaii, daca vorbim de criz o promovm iar
tcerea este o exaltare a conformismului. In loc de toate acestea, mai bine
s muncim, sa terminm odata cu singura criza amenintoare: tragedia
de a nu dori s luptam pentru a o depi.
Albert Einstein
n Republica Moldova, dezvoltarea economiei naionale pe
parcursul ultimilor 15 ani a favorizat mult ramura construciilor i a pieii
imobiliare. Efectele crizei financiare globale care a fost generat de criza
imobiliar din SUA sunt simite i la nivelul rii noastre, dar mai puin,
ns au demostrat c astfel de fluctuaii sunt normale i pot contribui la o
maturizare a pieei, consider o mare parte a analitilor i dezvoltatorilor
imobiliari.
O analiz calitativa a pieii imobiliare i intreprinderea de msuri
adecvate la momentul oportun poate salva de la faliment la nivel microi
macro economic, evenimentele ce se desfoar pe plan naional i
internaional confirm acest fapt.
Cursul conine cunotine de baz despre piaa imobiliar, noiuni
i concepte eseniale pentru a putea discerne n complexitatea lumii
financiare i a putea aprofunda selectiv tipurile de probleme care
preocup sau cu care se confrunt n activitatea lor la general i in
particular n procesul de activitae pe piaa imobiliar. Valorificarea
cunotinelor teoretice se va putea realiza, ntr-o prim form, prin
rezolvarea unor probleme i aplicaii specifice, pentru desfurarea
procesului de analiz a pieii imobiliare.
Cursul este predestinat studenilorde la ciclul I la specialitatea
Evaluarea i Managementul Imobiliar, Business i Administrare la fel
poate fi utilizat i de studenii ciclului II la specialitatea Economia
Afacerilor Imobiliare.
Informaional
De formare a preurilor
Funciile
Pieii
De stimulare
De Intermediere
Concurenial
Segmentare
Social
De Reglare
Investiional
10
11
Metodele de formare
a bunurilor imobile
Separare
Combinare
Divizare
Comasare
12
13
14
15
Localizarea
Tipul concurenei
imobilitate absolut
o mare influen a preului de
amplasare
concuren imperfect
nr.mic de vnztori i
cumprtori
unicitatea fiecrui lot
intarea pe pia necesit
Gradul de
transparen
Caracteristica i starea
Particularitile
Puterea de
concurare
-
Condiiile de
planificare
Pre
16
17
Schimb
Conform contractului de schimb fiecare parte se oblig s transmit
n proprietate altei pri terenul de pmnt n schimb la alt teren.
18
19
3.
22
23
2. Clasificarea imobilului
Conform legislaiei civile i legislaiei cadastrale la categoria de
Tema 3
BUN IMOBIL
Cldirile i
construciile
solid legate
de pmnt
Terenurile
Plantaiile prinse
de rdcini
Obiectele acvatice
separate
Apartamen
tele i alte
ncperi
Poriuni de
subsol
26
27
piaa terenurilor
piaa bunurilor
locative
piaa bunurilor
industriale
Secundar
piaa bunurilor
comerciale
piaa ncperilor
nelocative
alte segmente
ale pieei
29
33
34
35
38
39
40
42
43
ncheierea contractului
consultan, etc.)
de
vnzare-cumprare,
servicii
de
48
Tema 4
1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
1. Componentele pieii
Din punct de vedere juridic se delimiteaz
loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de
locuit,
cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor
privatizate i n curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum
ar fi:
sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile
locative i comerciale
terenuri din sectorul agrar.
Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea
pmntului, care nu include
factori de relief,
climaterici de amplasament,
mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a
lotului.
n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole,
se creeaz piaa secundar care necesit metode de evaluare lipsite
de neajunsurile abordrilor normative. Evaluarea cotelor echivalente
de pmnt constituie o problem din punct de vedere metodologic i
practic.
n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi
factorii ce influeneaz veniturile i n baza argumentelor tiinifice.
Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea
preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un
vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o
tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de
cauz prudent i fr constrngere.
49
52
54
Tema 5
1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei
1. Componentele pieii
Segmentarea Pieii Locative este legat de evidenierea ctorva
tipuri de locuine, fiecare dintre care nu numai au unele
caracteristici fizice individuale, dar i dein un anumit statut
juridic.
Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale,
bunurile imobile locative se deosebesc :
apartamente pentru o familie;
garsoniere;
blocuri locative cu mai multe apartamente;
blocuri locative cu mai puine apartamente.
La rndul su, locuinele pentru o familie se mpart n:
vile i case sezoniere;
case separate cu sfere comune de trai;
case individuale amplasate n sectoare diferite.
Casele cu multe apartamente se clasific :
blocuri locative (cu mai mult de 6 etaje i cu
ascensor );
case cu mai puine etaje i cu multe apartamente cu
teren comun de construcie care sunt amplasate n cele mai dese
cazuri nafara oraelor.
55
Imobilul Rezidenial
Case private de
locuit i vile
Casele n
gospodriile
pomicole
- case particulare
n gospodriile
rneti
- case private
fr teren
- vile cu 1 nivel
- vile cu 2-4
nivele
Apartamente
n case de
locuit
Odi n
cmine de
locuit
Tipgarsonier
Odaia n
comun:
- Tip secii
- Etaj comun
57
29,1
28,5 28,5
28,4
28,4
28,6
2000
28,6
2001
2002
28,1
2003
27,9
2004
2005
2006
2007
anii
1
1999
Sursa:[ 49]
1999
77
2000
76,5
2001
74,5
77,8
76,2
75,5
75
77,1
76,8
76
75,6
75,4
75,9
76,8
77,1
49
anii
2000
48,5
2002
2001
2003
48,7
48
2004
2005
74
1999
2006
47,7
47,5
2007
47
48,5
48,4
47,5
47,5
48,3
47,5
2002
2003
2004
48,5
2005
2006
2007
46,5
1
59
155
142
150
1999
100
2000
124
2001
252
2003
327
2004
314
0
50
100
150
200
m.p.
250
300
350
1999
50
2000
53
2001
40
30
20
40
33
36
32
30
38
41
46
45
2002
2003
2004
2005
10
2006
0
2007
2002
177
1998
60
130
m.p.
2005
2006
2007
60
61
Tema 6
1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
Dup cum se poate obseva din tabelul de mai sus ponderea cea
mai mare din totalul fondului locativ din Republica Moldova l
dein fondul locativ privat care este urmat printr-un decalaj destul
de mare de cel public.
Firete, criza financiar mondial care se nfund i va
introduce corectivele n dezvoltarea segmentului cercetat al pieei
imobiliare. Pe de o parte, se poate de prevzut unele tendine legate
de micorarea probabil a fluxurilor de investiii din strintate,
micorarea salariilor n sfer de afaceri n interiorul rii i, prin
urmare, necesitatea trecerii la un regim de economie dur. Pe de
alt parte, micorarea preurilor la imobil poate s mboldeasc o
anumit parte a cumprtorilor poteniali s ocupe o poziie de
ateptare i rezervndu-i procurarea.
62
1. Componentele pieii
Un alt segment al pieii imobiliare care este destul de important
pentru economia oricrei ri reprezint Piaa bunurilor imobile
comerciale.Bunurile imobile comerciale reprezint bunurile care
particip la desfurarea activitii de antreprenoriat, la activitatea de
producere i la alte activiti care au menirea de a aduce venit
antreprenorilor, din punct de vedere al clasificrii acestora ele se pot
diviza n urmtorul mod:
- piaa oficiilor;
- centrelor comerciale;
- magazinelor;
- farmaciilor;
- cafenelelor;
- zonelor- business;
- hotelurilor;
- motelurilor.
Fa de alte categorii de bunuri imobile bunul imobil comercial
are specificul su care este explicat nsi prin sensul cuvntului a
comercializa c bunul imobil reprezint un bun ce particip n
activitatea economic. Bunul imobil comercial are mai multe
caractere economice care i se pot atribui acestui segment al pieii
imobiliare din care face parte bunul imobil comercial:
Este un activ material care poate fi
tranzacionat;
Este un bun imobil care poate fi surs de
venit;
Este analizat ca bun economic care poate fi
divizat;
Este un bun imobil la care valoarea poate fi
calculat n dependen de profitul obinut.
63
2000
2001
800
2002
m ii
600
2003
695,1
400
200
471,2
339,3
455,1
250,1
738
765,2
1113,3
2004
2005
2006
2007
0
1
anii
120
104,4
2000
100
2001
80
58,6 62,1
60
40
140
120
100
80
60
40
20
0
138
1999
20
2000
90
62 55
41
40
23
71
62
2001
9,1 8,8
9,9
1
2003
2004
2005
2006
2007
2005
anii
3,4
2002
2003
2004
29,4
21,8
anii
2002
1999
2006
2007
67
1999
2000
8000
6000
4000
10000
6501
6549
7499
7158
6960
8350
7718
5858
2002
9980
2003
2004
9014
2000
2001
2005
2006
2007
0
1
2008
69
Tema 7
1.Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei
1. Componentele pieii
Piaa bunurilor imobile Industriale are o importan deosebit
pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere
economic.nsemntatea acestei piee este determinat de
particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor
ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de
alt parte, piaa imobiliar industrial este un element component
esenial al economiei de pia. Fr o pia imobiliar industrial
avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale,
creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Astfel nct bunurile imobile industriale sunt acele bunuri care
semnificativ conduc la susinerea i creterea prosperitii economice
a societii, iar dintre ele fac parte:
70
73
Tema 8
C
5
4
3
74
1
0
C
1 2 3 4 5 6 7
Fig.1
CSP=
E = C/P
unde:
E - cererea neelastic;
P - preul spaiului locativ;
C - cererea de spaiu locativ;
N - numrul locuinelor cumprate.
80
81
Tema 9
C
1 2 3 4 5 6
Fig. 2
Relaia dintre preul unitar i cantitatea oferit
82
83
84
85
q0 q
Cantitate
Fig. 3
Curba ofertei
q2
86
87
88
89
Tema 10
1. Definirea concurenei.
2. Indicatorii gradului de concuren
1. Definirea concurenei
Studiul pieei ar trebui s nceap cu studiul tipului de concuren,
existent pe aceast pia. nainte de a vedea ce fel de pia este piaa
imobiliar ne vom opri la noiunea de concuren pur. Pentru o
concuren pur sunt necesare urmtoarele condiii:
1. omogenitatea mrfurilor, adic mrfurile sunt reprezentate de
uniti echivalente, asemntoare sau n cazul cnd ele nu sunt
absolut identice este necesar ca cumprtorii i vnztori s le
considere i s presupun c sunt similare;
2. vnztorii i cumprtorii reprezint prin sine participani
mruni, care nu pot influena preul mrfi pe aceast pia, i nu
exist cumprtori care ar cumpra un volum mare de producie;
3. lipsa limitrilor (restriciilor) artificiale ceea ce presupune c
piaa trebuie s fie liber de orice reglementare a preurilor sau
de impunerea unor cote la producerea anumitor tipuri de
producie din partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor uniti
naionale.
4. mobilitatea, adic mrfurile i servicii trebuie s aib o
mobilitate suficient pentru a asigura productorilor un beneficiu
ct mai mare, iar cumprtorii trebuie s aib posibilitatea de a
cumpra marfa acolo unde ea este mi ieftin.
n unele cazuri economitii deosebesc concurena pur de
concurena echilibrat. Concurena echilibrat cere respectarea
tuturor condiiilor referitore la concurena pur i presupune
adugtor c vnztorii i cumprtorii dein informaia deplin
despre starea pieei i schimbrile ce au loc n economie. Admiterea
referitoare la piaa echilibrat permite elaborarea modelelor
economice matematice pentru ilustrarea sau reflectarea
interaciunilor in interiorul pieei. Aceste modele aproximeaz
90
Tema 11
93
NE
Creterea
economic
NV
Preul
Cantitatea
SV
SE
Volumul construciilor (m.p.)
Piaa fondului locativ
C - cheltuieli constante
n sectorul Nord - Est se determin mrimea pentru serviciile
locative. n sectorul Nord Vest are loc determinarea preurilor la
fondurile locative
P=R/i
Unde:
P - plata pentru fondul locativ;
i norma de capitalizare;
R plata pentru serviciile locative.
94
95
Piaa imobiliar
Segmentul de
pia cercetat
(eantionul
cerectat)
99
Lista de ntrebri
Interviul
structurat
Utilizeaz fiele cu
ntrebri identice. Se
aseamn cu un
chestionar. Se
utilizeaz pentru
colectarea datelor n
cantiti maxime.
Interviul
semistructurat
Interviul
nestructurat
ntrebrile sunt
puse ntr-o ordine
fixat, unde este
cazul s se obin
informaii
suplimentare sunt
inserate
ntrebrile.
101
Anchetarea
Autoorganizat
Efectuat sub
controlul
anchetatorului
Interactiv
Potal
Telefonic
Interviu
structurat
La domiciliu
Schema 12. Tipurile de anchetare
Majoritatea chestionarelor reprezint o combinare a ntrebrilor
nchise i deschise. ntrebrile deschise sunt acelea care solicit
raspunsuri libere i imprevizibile. Avantajul utilizrii acestor
ntrebri se reduce la culegerea unor informaii vaste i evitarea
riscului sugestibilitii, cauzat de variantele de rspuns.
Dezavantajul const n faptul c ele nu pot fi uor prelucrate cu
metodele statistice uzuale, fiind foarte dificil de interpretat i
clasificat.
ntrebrile nchise furnizeaz un set determinat de raspunsuri
posibile dintre care interogatul poate face alegerea. La acest tip de
ntrebri este mai uor i rapid de rspuns. Devine mai uor i
compararea rspunsurilor diferitor respondeni. ntrebrile nchise
se clafic n 5 categorii:
1. ntrebri structurate.
2. ntrebri categoriale.
3. ntrebri de rang.
4. ntrebri de scal.
5. ntrebri cantitative.
O tehnic eficient este metoda Delphi orientat la consultarea
unui grup de specialiti alei n funcie de experiena lor. Este o
102
V
A
R
I
A
B
I
L
E
L
E
n funcie de
modul de
exprimarre
n funcie de natura
variaiei:
n funcie de modul
de raportare reciproc:
n funcie de gradul
de complexitate:
n funcie de nivelul
analizei:
1. Calitative
2. Cantitative
1. Continuie
2. Discrete
1.Dependente
2. Independente
1 Univariate
2.Bivariate
3.Multivariate
1.Microeconomice
2.Macroeconomic
e
106
107
108
Tema 13
110
111
112
113
115
Tema 14
V
A
L
O
A
R
E
A
B
U
N
U
L
U
I
I
M
O
B
I
L
Forele
economice
Atitudinea fa de educaie,
legislaie i ordine publi, stilul de
via
Grupa I
1. Puterea de cumprare
2. Plasarea n cmpul muncii
(nivelul omajului)
3. Nivelul salariilor
4. Dezvoltarea industrial
5. Nivelul preurilor
Grupa II
1. Volumul de spaiu liber (imobil)
2. Starea imobilului
3. Dezvoltarea tehnologiilor de
construcie
4. Costul construciilor
Serviciile publice
Serviciile i protecia
antiincendiar
Forele
guvernamentale Reeaua de transport
Legislaia
fiscal
Condiiile climaterice
Contaminarea toxic
118
119
Tema 15
Sistemul de transport (calea ferat,
aeroportul)
1. Metoda cheltuielilor
2. Metoda analizei vnzrilor comparabile
3. Metoda veniturilor
4. Structura procesului de evaluare
1. Metoda cheltuielilor
Aceast abordare are la baz determinarea costului
reproducerii total. al bunului imobil sau nlocuirii complete a
obiectului. evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul
obinut se pluseaz valoarea de pia a teren ca i cum ar fi
disponibil pentru construcie. Astfel se apreciaz valoarea integral
a bunului imobil.
Calcularea cheltuielilor n practic se efectueaz prin 2 variante:
- I variant prevede calcularea costului reproducerii bunului
imobil,
- II variant prevede calcularea costului de nlocuire. n majoritatea
cazurilor se apeleaz la calcularea costului tota de reproducere,
fiindc n cazul calculrii costului de nlocuire se construiete un
obiect deosebit de cel supus evalurii.
Teoretic, mai avantajoas este a doua variant, deoarece e puin
probabil ca cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-5 ani.
Aplicarea metodei date se complic datorit necesitii alegerii ntre
aceste doua variante. Apar probleme i atunci cnd e necesar de
apreciat gradul de uzur a unor elemente de construcie i a cldirii
n general.
Aceast modalitate se utilizeaz la determinarea variantei de
folosire a pmntului,
la evaluarea cldirii cu destinaie special,
la evaluarea n scop de impozitare.
n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil.
Aceast metod este foarte rspndit n RM, datorit faptului c ea
120
121
125
126
128
129
130
131
133
134
135
i valoarea terenului poate arta dac utilizarea curent este cea mai
bun i eficient sau nu.
Valoarea terenului poate fi cea mai mare parte a valorii ntregului
bun imobil. deseori evaluatorii estimeaz valoarea terenului aparte,
chiar atunci cnd evaluarea proprieti cu un nivel mare de construire
Valoarea terenului i construciilor poate s se schimbe n mod
diferit, deoarece construciile aproape totdeauna sunt supuse
deprecierii.
Dei valoarea ntregului bun imobil poate fi estimat din comparaia
vnzrilor sau metoda capitalizrii venitului fr a separa valoarea
terenului de valoarea construciilor, poate fi necesar de estimat
valoarea pmntului separat pentru a afla contribuia pmntului la
valoarea ntregului bun imobil. n metoda costului valoarea terenului
trebuie stimat i constatat separat.
n modelul de evaluare estimarea valorii terenului este un pas
separat. Cea mai sigur care de estimare a valoarii terenului este
comparaia vnzrilor. Dac sunt disponibile puine vnzri, sau
dac valoarea primit prin comparaia vnzrilor necesit susinere
adugtoare, pot fi aplicate alte proceduri. Procedurile folosite
pentru a obine indicaii despre valoare sunt urmtoarele: comparaia
vnzrilor, repartizarea, extragerea, divizarea i construirea, restana
terenului i capitalizarea rentei pentru teren.
Mai departe este prezentat descrierea acestor tehnici.
1. Comparaia vnzrilor. Se analizeaz, se compar i se ajusteaz
vnzrile terenurilor libere similare pentru a obine o indicare a
valorii pentru pmntul care se evalueaz.
2. Repartizarea. Se analizeaz fie vnzrile terenurilor construite i
preurile achitate se aloc (repartizeaz) ntre pmnt i construcii,
sau se analizeaz terenurile comparabile pe care se construiete ceva
i costurile bunurilor imobile terminate se aloc ntre pmnt i
construcii.
Repartizarea poate fi folosit prin dou ci: pentru a stabili raportul
tipic al valorii terenului la valoarea total, care poate fi aplicat la
proprietatea evaluat, sau pentru a separa contribuia valorii
terenului i construciei pentru a folosi n analiza comparaiei.
136
137
138
139
Concluzii
Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din interiorul unei
ri, mai nti trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative
generale ce caracterizeaz piaa n ansamblu i unele segmente
ale ei.
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme
care intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare.
Participanii la aceast pia schimb drepturi de proprietate
contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici
speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele bunurilor sau
serviciilor. Fiecare proprietate imobiliar este unic, iar
amplasamentul su este fix.
Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot tinde ctre un
punct de echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori atins,
existnd ntotdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta
pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu, iar cererea poate
s se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori s existe
supraofert sau exces de cerere i nu echilibru.
Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii.
Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.
Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare
este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea
141
Bibliografia
nr. 107.
143
nr. 233-236.
22. ..,
. . .:
, 1998, 320c.
23. ., . ., .
. , 2000, 345c
242.
p. 255.
145
146