Hotel Planejamento 1

:J.
----Q tema "hotel" desses que se vo

ror,tando complexos na medda em que
mais se est inirjad-efn
meq{.1 .
s-equs
desdobra-
i :r "J-- un -{r::ql4esinado
a abri-
gar p.'tsoa; cleerige+sheterogneas, com
temfe.snentos, oropsitos e interesses

muito orversus, rJill f,uiel requer planeja-
meiltc de
;':.rdos tj
asp*$os que com-
pem sua existncia em permanente

atividade. Como um estabelecimento comercial peculiar, com infindveis exign-
cias de organizao, ele nunca se pode

permitir fechar-se ou deixar de estar alerta para as necessdades da clientela.
Neste livro, a riqueza do tema beneficia-se da vasta experincia dos autores na
elaborao e desenvolvimento de numerosos projetos de edifcios hoteleiros. Eles
comearam a acumular esse saber aplicado a especficas condies brasileiras em

meados dos anos 70 e so pioneiros num
trabalho que no pas ainda hoje atrai raros
profissionais.
O ncleo de Hotel: plan,ejamento
projeto, que se inicia na fase anterior

construo do edifcio, ncluindo questoes
de reas e instalaes, de elaborao do
programa e do dimensionamento, aborda
tambm temas que se integram no con-
texto geral da edificao, situando-a de

forma ampla no fenmeno hoteleiro: um
breve histrico da hotelaria, a definio
do produto a ser oferecido_, a localizao
re_
'QertenHro'tel
e parmetros de custos
de implanta@ e equpamentos,
5UMRlo
Nclta do ed'itor, 7
gradecirnemCI,
Prefeio, 1L
Iatroduo, 13
:'9
Um breve histdrico,, 16
Definio do produto, 26
tcalaaq, 36
Tipos de hotel, 42
0 projeto, 88
Parnrtros de custos, 234
Bibliografi-,,, 239
ndice gga1,,24!
rrr.
I
NOTA DO EDITOR
A expanso do mercado turstico nacional, acompanhando a tendncia

mundial, tem exigido do empresariado e do pessoal gerencial-administrativo
do setor hoteleiro ateno maior crescente complexidade desse mercado.
Respaldados em dcadas de experincia na elaborao, desenvolvimento, coordena,o e superviso de projetos arquitetnic.'s de vulto, os autores
de Hotel: planejamento e projeto detalham as etapas necessrias concepo
de um projeto e, ao analisar os diversos tipos de hotis, estudam aviabilidade
e asvaveis que influenciam na deciso quanto ao porte, Iocalizao e estilo
do empreendimento.
Ao apresentar mais uma publicao da rea de Hotelaria e Turismo, a
Editora SENAC So Paulo est certa de contribuir com um instrumento
valiosssimo para profissionais de arquiterura e engenharia, empresrios do
setor e estudantes e pesquisadores interessados no tema.
AGRADECIMENTOS
agt adecimentos
Queremos manifestar nossos profundos
ANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaoeentusiasmoComquepartic
de aiuda, despou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos
produo de
de o levantamento de informaes, escolha de ilustraes,
e outras que sequer
desenhos, copidesque, sugestes; algumas que pedamos
eiaborao desimagrnvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA
te livro teria sido bem mais difcil sem sua colabotaoLucraNe. BoN DUARTE,
pelo desenvolvimento da pesquisa bibliogrfica
inicial e de ndices hoteleiros.

pela ConSultoria que forneceu pafa o setor de
e compeequipamentos pafa cozinhas e lavanderias, com a disponibilidade
pelo xito de sua empresa
tncia que cafact ezamsua atuao, bem atestadas
AMAURI ANTONTO PELLOSO,
de consultoria, a Placontec'
LUIZ ANTONiO DE MORAES, pela Contribuio
no que se refere aos siste-
mas de ar-condicionado e exausto'
que reviu e complementou as informaes relacionadas

com os sistemas eitricos.
Hrcton
PERTZ,
JoRGE DuARTE,
pela colabono na parte de
PREFACIO
No h como deixar de reconhecer a importncia da expanso do mercado turstico nacional para o desenvolvimento econmico-financeiro-social
do pas. A disparada do turismo nas ltimas dcadas do sculo )O( fruto de
uma ampla teia que envolve novas dimenses nas reas da comunicao e
dos transportes mundiais, decorrentes da internacionalizao das economias.
Outra explicao para esse crescimento foram os avanos considerveis alcanados por diversas regies do mundo, como a abertuta poltica, econmica e cultural da Rssia e dos pases vizinhos da Europa Oriental, a establlizao
poltica e econmica da Amrica do Norte e da Europa Ocidental, a consolidao do mercado asitico e o crescimento da Austrlia e da Nova Ze\ndia,
ambas naes capitalistas desenvolvidas e com alto nvel de qualidade de
vida. Mesmo na Amrica Latina emergiu, recentemente, uma conscincia turstica voltada para a valorizao da oferta natural dos pases do Cone Sul e
para a expanso dos mercados e PIBs nacionais.
Alm das estratgias de alavancagem do turismo promovidas por pases
e regies, surgiram novos nichos negociais, como o turismo ecolgico e de
terceira idade, que incrementaam, ainda mais, os fluxos mercadolgicos.
Nesse contexto, a hotelaria desponta como vetor fundamental de expanso e consolidao do setor. Sua atuao tem correspondido demanda
dos novos segmentos de mercado e, ao mesmo tempo, propiciado o surgimento
de novas modalidades de turismo, diversificando o portflio de servios. Por
tudo isso, ahotelaria tem merecido destaque no cenrio turstico. Sua evoluo, nas ltimas dcadas, e suas amplas perspectivas de crescimento acompanham uma tendncialargamente verificada em todos os ramos de negcios e
setores: a qualificao e especializao dos servios prestados.
12
HOTEL: pLANEJAMENO E PROJETo
No Brasil, conceitos avanados no campo do planejamento hoteleiro

tambm tm recebido destaque. A complexidade que envolve as funes
de
hospedagem e atividades administrativas dos novos modelos de empreendi*
mentos hoteleiros no mundo globalizado o eixo central do pioneiro trabalho desenvolvido por Nelson Andrade, Paulo Lucio de tsrito e wilson Edson
Jorge. Baseada na experincia e no aprendizado profissional dos autores, a
olsra um guia seguro para os peregrinadores em busca da Meca
do conhe_
cimento hoteleiro. Amparados em eficiente metodologia e grande acuidade,
eles detalham as etapas necessrias paru dimensionar, com preciso, os
ftores inerentes concepo de um projeto hoteleiro. Esto agrupados os itens
que antecedem o projeto arquitetnico, como a definio do seguimento
de
mercado que se pretende atingi, o perfil dos usurios, a viabilidadeeconmico-financeira do empreendimento e sua localiza,o, a tipologia do edifcio,
o
nmero de apatamentos, o padro das instalaes e os equipamentos necessrios, e os itens pertinentes ao projeto tcnico, como os sistemas hidrulicosanitrios e eletrnicos que devem ser utilizados, a diviso dos setores
compreendidos no hotel, a configurao dos andares e das reas sociais e
recreativas do prdio e a melhor forma de administraf o empreendimento.
Todo o entendimento necessno para o sucesso do projeto est mapeado
nos tpicos, subtpicos, grficos e ilustraes, que recuperam a histria do
desenvolvimento hoteleiro no Brasil e no mundo e expem os fatores responsveis pelo atual estgio evolutivo do turismo nos continentes. A partir
dessa
clata abotdagem acerca dos caminhos e perspectivas do mercado turstico internacional, os autores edificam seu esquema de trabalho, detalhando os atuais
tipos de hotis e a melhor forma de escolher um empreendimento. Andrade,
Brito e Jorge consideram todas as variveis que envolvem e influenciam essa
deciso estratgica, sinalizando, com exatido, os fatores da viabilidade.Tratase de um trabalho completo, inclusive na anlise do projeto de arquitetura
e do
programa administrativo mais adequado ao porte e ao estilo do hotel.
Quadros comparativos permitem a visualizao dos mercados hoteleiros mundiais e as diferenas qualitativas e quantitativas pertinentes. perfeito
pan empresrios que petendem montar estabelecimentos baseados em receitas que deram certo no exterior e para quem prefere distanciar-se de mo_
delos preconcebidos. Tudo listado com prs e contras.
A presente "bl)lia" comprova, por si s, a dedicao e o empenho dos
profissionais e autores desta colabora,o inovadora, instrumento fundamental
para os corpos gerenciais, funcionais, administrativos e profissionais da cadeia hoteleira.
Presidente da ABIH-SP
Julio Serson
Associao Brasileira da Indstria Hoteleira
So paulo
TNTRODUAO
O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos ltimos anos

no se reflete nas informaes disponveis sobre o planejamento e o projeto
de hotis, que continuam escassas, nem no nmero de profissionais atuantes
no setor, ainda pequeno. Tanto assim que este o primeiro livro voltado
para o tema do planejamento e do projeto de hotis que se publica no Brasil
a partit da experincia obtida no prprio pas. E isso na passagem do sculo!
A experincia dos autores resultante dos caminhos profissionais que
os levaram e induziram produo de inmeros edifcios hoteleiros. O aprendizado intrnseco a esse processo significou um dispndio importante em
pesquisa, pois, no perodo em que comeamos a trabalhar nessa rea, em
meados da dcada de 70, pouca era a experincia acumulada no Brasil. Alm
disso, havia absoluta falta de dados e informaes sistematizadas. Hoje, no
que diz respeito disponibilidade de dados e informaes, a sifuao no se
modificou muito.
o livro tem, portanto, uma vertente de criao baseada na experincia
acumulada de atividades profissionais. A outra vertente vem de um curso de
extenso para profissionais que vimos desenvolvendo e ministrando nos ltimos anos, sobre este tema. Essa segunda vertente trouxe-nos a experincia
didtica que diz muito da forma e do interesse dos temas abordados.
o ncleo do livro envolve o projeto do hotel, e inclui as questes das
reas e instalaes, da elaborao do programa e do dimensionamento. os
demais temas abordados se integram no contexto geral da edificao, procurando situ-la de forma mais ampla no fenmeno hoteleiro: um breve histrico da hotelaria, a definio do produto a ser oferecido, a questo dalocalizao
14
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
do empreendimento, os tipos mais freqentes de hotis e parmetros de custos de implantao e de equipamentos.

Embora os hotis no se limitem a edifcios, sendo comuns empreendimentos hoteleiros mais diversificados, entre os quais complexos coniuntos
externos de instalaes de recreao e de esportes, cujo exemplo mais significativo o resort, neste livro so tratados principalmente os setores e as
instalaes do hotel compreendidos em edifcios. Isso porque, de um lado, a
grande maioria dos hotis incluem-se nesse caso e, de outro, tal a variedade
das situaes que fogem ao comum que sua abordagem requereria vm tratamento caso a caso. As abordagens de cartet geral e as particularizadas para
cada setor especfico dos hotis focalizam aspectos funcionais e requisitos
fsicos considerados importantes, sendo complementadas por informaes
relativas aos respectivos dimensionamentos.
O edifcio de um hotel tem como peculiaridadebsica sua complexida-
de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionar

ininterruptamente. A diversidade do ptogtama decorre da grande quantidade
de funes normalmente exercidas pelo hotel e do conjunto de atividades
complementares que acontecem em suas dependncias. A funo de hospedagem, que pressupe apartamentos confortveis, bem dimensionados, devidamente equipados e com ambientes agradveis, somam-se atividades
administrativas, industriais (produo de alimentos, lavanderia), comerciais
(restaurantes e lojas), centrais de sistemas (gua fria e quente, vaporl energia,
ar-condicionado), de manuteno, alm de outras atividades relacionadas com
a realizao de eventos, com a recreao e o lazet
A complexidade de um hotel e suas dimenses, eue precisam estar
acima de um mnimo para tonlo vivel economicamente, resultam em empreendimento oneroso e muito sensvel aos custos finais de construo de
operao e manuteno. Assim, o projeto precisa ter dimensionamentos corretos, favorecer estritamente as circulaes geradas e exigidas pelos componentes, equipamentos escolhidos com rigor e outros quesitos mais.
Se formos avaliar o hotel em etapas anteriores ao projeto, necessrio
lembrar que a deciso de constru-lo estar vinculada ao binmio mercado/
localizao. Da iro decorrer a tipologia do hotel, o nmero de apartamentos,
o padro das instalaes e os equipamentos necessrios para o atendimento
do segmento de mercado a que ele se dirige.
Os cuidados necessrios implantao de um hotel, no qual o projeto
fsico um elemento fundamental,levaram as grandes cadeias hoteleiras internacionais a estabelecer normas e requisitos rigorosos para implantar ou
TNTRODUO
15
operar hotis. Edifcios projetados e construdos sem o estrito atendimento

dessas normas e requisitos ou so rejeitados, ou precisam ser modificados.
Para completar essa primeira referncia sobre o planejamento e o projeto de hotis vale a pena lembrar que o edifcio hoteleiro xige tais
especificidades de organizao e de equipamentos que dificilmente poder
sei convertrdo para outro uso, caso o empreendimento no se viabilize. Profissionalmente, temos sido solicitados tambm para solucionar o problema
inverso: edifcios em estgios diferenciados de construo que precisariam ser
convertidos em hotel.
muito comum tambm encontrarmos casos de ampliao e outras

reformas para hotis j estabelecidos, sem que a obra se apie em projeto
suficientemente desenvolvido. Isso acontece porque o proprietriojulga desnecessrio o investimento em consultoria ou em projeto, confiando apenas
em sua experincia e na sua assessoria habitual. Tivemos a oportunidade de
constatar o desperdcio e os custos adicionais causados por essa atitude, s
vezes sem que o prprio empresrio se d conta deles, E parte desses custos
evitveis vo ocorrer permanentemente na opera,o do hotel, pois so decorrentes da organizao espacial das reas que abrigam as diversas funes, que
exigem mais empregados, mais material de reposio, etc.
Este livro destinado principalmente aos profissionais de arquitetura e
engenharia envolvidos em estudos e projetos de hotelaria, empresrios do
setor e investidores potenciais que pretendam se aproximat do mesmo. Ele
pode ainda ser til a estudantes e pesquisadores que, por diversos motivos,
tenham interesse no tema. Leitores de outras procedncias so tambm bemvindos.
Esperamos que nossa iniciativa seja efetivamente til paru o leitor.
Os autores
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18
HOTEL: PLANJAMENTO E PROJETO
INTRODUO
O comrcio o responsvel histrico pelas formas mais antigas de oferta
hoteleira. As rotas comerciais da Antiguidade, na Lsia, na Europa e na Africa,
getaram ncleos urbanos e centros de hospedagem para o atendimento aos
viajantes. Na Idade Mdia, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias.
Nessa poca, atender os viajantes era uma obrigao moral e espiritual.
Mais tarde, com o advento das monarquias nacionais, a hospedagem era
exercida pelo prprio Estado, nos palcios da nobreza ou nas instalaes
militares e adminisrativas. Os viajantes que no contavam com o beneplcito
do Estado eam atendidos, precariamente, em albergues e estalagens. Posteriormente, com a Revoluo Industrial e a expanso do capitalismo, a hospedagem passou a ser tratada como uma atividade estritamente econmica a ser
explorada comercialmente. Os hotis cor.rr staff padronizado, formado por
gerentes e recepcionistas, aprecem somente no incio do sculo XD(.
O turismo passa por uma transforma.o ndrcalapartrr da Segunda Guerra Mundial, com a expanso acelerada da economia mundial, a melhoria da
renda de amplas faixas da populao (basicamente nos pases mais desenvolvidos da Europa central, nos EUA e no Canad) e a ampliao e melhoria dos
sistemas de transporte e comunicao, principalmente com a entrada em cena
dos avies a jato paa passageiros, de grande capacidade e longo alcance.
Aps a Segunda Guerra Mundial, o turismo passa a ser uma atividade
econmica significativa, principalmente para os pases desenvolvidos, nos quais
havta crescimento e ampliao da renda da populao, o que geava mais
disponibilidades de tempo e recursos paa o lazer. O processo de desenvolvimento e de globalizao da economia mundial, alm de gerat um progressivo
fluxo de viagens regionais e intemacionais, ampliou de forma acelerada o
setor de lazer e de turismo, que passou a ser, efetivamente, o grande promotor de redes hoteleiras. A sociedade de consumo de massa ampliou-se pata o
setor de lazer e de turismo.
importante lembrar que a classe mdia, enquanto base para uma sociedade de consumo de massa, apatece no sculo )O(, e, em casos como o
Brasil, aps a dcada de 40. Nos pases desenvolvidos, o operariado com
capacidade aquisitiva para o lazer e o turismo passa a ser repesentativo no
mesmo perodo.
O conceito de quarto com banheiro privativo, hoje chamado apafiamento, foi introduzido pelo suo Csar Ritz, em 1870, no primeiro estabeleci-
BREVE
HISTORICO
rg
mento hoteleiro panejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g,

com o Statler Hotel Company.l
A histria da hotelaria no mundo possui marcos que delimitam mudanas importantes no processo de evoluo do setor.
MARCOS DA HOTELARIA NO MUNDO
An'liguidade
,3::,j:i:r:::ffi::
a Bri'nia
Pontos de paradas e de catavanas.
idade
Mdia
e
Moderna
1790
Era
1850
Abadias e mosteiros que acolhiam hspedes.

Acomodaes junto aos postos de articulao dos correios.
Abrigos pata cntzados e peregrinos.
surgimento de hotis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, no

final do sculo X\TII, estimulados pela Revoluo Industrial,
reas prximas s estaes ferrovirias passam a concentrar
os hotis no final do sculo XIX e nos primeiros anos do

sculo )O(.
7870
1920
Introduo do quarto com banheiro privativo (apartamento).

Grande nmero de hotis construdos, na dcada de 20, nos
EUA e Europa, gerado pela prosperidade econmica.
7950
Novo surto de construo de hotis nos anos 50, coincidindo com a era dos jatos e o grande incremento do movimento tustico mundial.
7970
Entrada em opeao dos Boeing 747, em 1969/7970.
'
t''t"tt^
^
"^^SE\--{.C Sao paulo, 1995).
o de sistemas boteleiros
conceitos bsicos(So paulo: Editora
20
A HOTELARIA NO BRASIL
No perodo colonial, os viajantes se hospedavam nas casas-grandes dos
engenhos e fazendas, nos casares das cidades, nos conventos e, principalmente, nos ranchos que existiam beira das estradas, erguidos, em geral, pelos
proprietrios das terras marginais. Eram alpendres construdos s vezes ao lado
de estabelecimentos sticos que fomeciam alimentos e bebidas aos viajantes.
Aos ranchos e pousadas ao longo das estradas foram se agregando outras atividades comerciais e de prestao de servios que deram origem a povoados e,
opornrnamente, a cidades. Nessa poca era comum as famlias receberem hspedes em suas casas, havendo, em muitas, o quarto de hspedes.
Movidos pelo dever da candade, os jesutas e outras ordens recebiam
nos conventos personalidades ilustres e alguns outros hspedes. No mosteiro
de So Bento, no Rio deJaneiro, foi construdo, na segunda metade do sculo
XVI[, edifcio exclusivo para hospedana.
No sculo XVIII comearam a surgir na cidade do Rio de Janeiro estalagens) ou casas de pasto, que ofereciam alojamento aos interessados, embries
de futuros hotis. As casas de pasto ofereciam, inicialmente, refeies a preo
fixo, mas seus proprietrios ampliaram os negcios e passaram a oferecer
tambm quartos para dormir.
Em 1808, a chegada da corte portuguesa ao Rio de Janeiro e a conseqente abertura dos portos trouxeram um grande fluxo de estrangeiros, que
aqui vieram exercer funes diplomticas, cientficas e comerciais. Com isso,
BREVE
HISTORICO
21
houve aumento da demanda por alojamentos, e nos anos seguintes os proprietrios da maioria das casas de penso, hospedarias e tavernas passaram a
utilizar a denominao de hotel, com a inteno de elevar o conceito da casa,
independentemente da quantidade dos quartos e do padr.o dos servios oferecidos.2 Cabe destacar, nessa poca, o Hotel Pharoux, pela localizao estratgica junto ao cais do porto, no Largo do Pao, considerado um dos
estabelecimentos de maior prestgio no Rio de Janeiro.
:.t-,r:i{*a-:
ffi
o
problema da escassez de hotis no Rio de Janeiro, gu j acontecia

em meados do sculo xIX, prosseguiu no sculo )o(, levando o governo a
criar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por sete
anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeiros
grandes hotis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotis vieram, e
com eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida,
com 220 quartos, maca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio de
Ianeiro.
'
A fixao do termo "hotel" no jatgo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessidade de anunciar o servio junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de
-laneiro, por exemplo, taz, no ano de 181.7, anncio de um mesmo estabelecimento com denom!
nao de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Htel Royaume du Brsil.
A partir da dcada d" 3O passam a ser implantados grandes hotis nas

capitais, nas estncias minerais e nas reas de apelo paisagstico, cuja ocupao erapromovida pelos cassinos que funcionavamjunto aos hotis. F;m7946,
com a proibio dos jogos de azar. os cassinos foram fechados e) como conseqncia, os hotis a que estavam vinculados acabatam fechando as portas.
Exemplos muito conhecidos dessa fase so os hotis Arax e Quitandinha.
Em 1966 criada a Embrarur e. junto com ela, o Fungetur (Fundo Geral
de Turismo), que aora
de incentivos fiscais na implanta,o de hotis,
^travs
promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no segmento de hotis de luxo, os chamados cinco estelas. Esse novo surto hoteleiro leva tambm a mudanas nas leis de zoneamento das grandes capitais,
tornando a legislao mais flexvel e favorvel construo de hotis. Nos
anos 60 e 70 chegam ao Brasil as redes hoteleiras internacionais. Mesmo sem
um nmero importante de hotis, essas redes vo ctiat uma nova orientao
na ofefia hoteleira, com novos padres de servios e de preos.
A expanso da hotelaria sob a tutela da Embratur, que tem como pano
de fundo uma demanda crescente e em grande pate reprimida, teve como
riiit.:.,,
t1P,'
PLrll
,l.
cr-"
rl
24
HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO
conseqncia um desequilbrio no perfil de hotis novos oferecidos, pois a

maior parte petencia categoria 5 estrelas. Segmentos_llqp-ort4gl*da de_
manda, como os ligados a negcios e servios qu"r.um hotis de categoria nrdia e..o.,ffi,
tm sido negligerrci4dgq,aqdo
d";;
reirimida ou malservida, espera d"
'* -
.r-
ateldiment"
;;i, "-.,"
;d"o"rd- '--'
s pisiiivas de crescimento da i"auri.u-tt"r"i-;

p"
missoras, em funo da rclativa estabilizao da economia do pas e do au_
mento acentuado das viagens fursticas nos dois ltimos anos, principalmente
ao exterior, o que significa que a estabilizao da moeda e dos preos condu_
ziu incorporao do item viagens ao oramento familiar, pelo menos entre a
B;a"
classe mdia. As viagens tursticas ao exterior apresentam um componente

importante para a hotelaria brasileira: os turistas brasileiros, 80 por cento dos
quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padroda hotelaria

de pases desenvolvidos, que apresentam melhor qualidade e menores pre-
os' Gradualmente, esses turistas iro pressionar as empresas do setor hoteleiro no Brasil a oferecer mais qualidade e preos menores.
Recenteme7te, a montagem de funds, a partir dos fundos de penso e
de financiamentos do BNDES, tem sido uma das poucas alternativas pata a
implantao de novos hotis. Ainda aqui, na utilizao desses capitais, tm
predominado os hotis de luxo e de grande porte.
Outra tendncia importante que, nos ltimos anos, cadeias hoteleiras
internacionais vm promovendo uma poltica mais sistemtica para ampliar
sua participao no mercado brasileiro, visando inclusive os segmentos de
mercado menos atndidos (hotis econmicos). De modo geral,a continuida-
BREVE
HISTORICO
25
de dessa poltica trar alteraes significativas nos padres da oferta atual. A

concorrncia se tornar mais acircada, com conseqente diminui.o das tarifas, e os padres de atendimento ao cliente devero melhorar e se aprimorar.
A dinmica vigente no setor hoteleiro bem atestada pelo conjunto de
empreendimentos previstos para as cidades de So Paulo e Guarulhos, por
exemplo. Est prevista a implantao de 38 hotis at o ano 2002 na cidade de
So Paulo. Em Guarulhos, em funo da demanda causada pelo aeroporto
internacional,haver sete novos hotis. As redes hoteleiras internacionais Accor,
Best Western, Hyatt, Ramada Renaissance, Marriot, Choice, Posadas e Meli
tm participa.o de peso nos empreendimentos, em sua maior parte de pa.
dro 4/5 estrelas e com mais de duzentos apartamentos. Esto previstos tambm dois centros de exposies e feiras, que cobriro uma rea em que So
Paulo )vem apresentando demandas reprimidas, atendendo o segmento mais
importante de viagens e estadias na regi,o, o turismo de negcios.
No que diz respeito a empeendimentos do tipo resort, inteessa salientar, pelo porte, o complexo turstico multiresort em fase final de construo
em Saupe, ptaia 90 quilmetros ao norte de Salvador, Bahia. O complexo,
que est sendo instalado em uma rea de 1.750 hectares, prev a implanta,o
de cinco hotis e seis pousadas, em um total de 1.650 apartamentos. Os empreendedores se impuseram o objetivo de construir um novo destino turstico
do zero, "a Cancn brasileira". O empreendimento se tornou vveI com o
investimento pblico em uma infra-estrutura de acesso - aLinha Verde, rodovia que liga Salvador a Sergipe - e com a garantia do futuro fornecimento de
gua, energia, esgoto e telefonia paa a regio.
MARCOS DA HOTELARIA NO BRASIL
1808
Mudana da corte portuguesa para o Brasil, o que incentiva a implantao de hospedarias no Rio de Janeiro.
1904
Primeira lei de incentivos paru a implantao de hotis no Rio de

Janeiro.
1946
Proibio dos jogos de azar e fechamento dos cassinos,

inviabtliza os hotis construdos para esse fim.
1966
Criao da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantao

de grandes hotis, inclusive nas reas da Sudam e da Sudene.
r990
Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no pas.
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28
DEMANDA E OFERTA
A melhoria do sistema mundial de comunicaes e.de transportes e a
dir.ulgao de culturas de regies outrora longnquas ou pouco conhecidas
praticamente unificou o planeta como rea de interesse turstico. A facilidade
de acesso aproximou os pases e as regies. A expanso da economia incorpoou novos e significativos contingentes sociedade de consumo, na qual o
turismo se insere como um segmento importante e em contnuo crescimento.
As viagens passaram a fazer parte da cultura e das aspiraes das populaes,
fazendo com que a demanda turstica passasse a ser crescente. A oferta hote-
leira evoluiu em funo dessa demanda.

A importncia do turismo tal que, em 7995, ele representava 3,38
trilhes de dlares no faturamento bruto da economia mundial2,98 trilhes
de dlares na composio do PIB mundial (10,8 por cento do total) e 21.2
milhes de empregos (10,7 por cento do total). A situao do Mercosul,
identificada no Quadro 7, diferente: o tuismo contribui com7,75 por cento
QUADRO
O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL
Indicadores
Mercosul
1992
Faturamento bruto (US$ bilhes)
1995
2005*
7n oq
156,44
6,80
Contribuio ao PIB (US$ bilhes) \1 7q

% do total
7,15
- <-
61 \-7
7,15
Investimentos (US$ bilhes)

% do total
oq
4,1 14
6,09
6.08
Gastos do governo (US$ bilhes)

% do total
3,46
3,64
Consumo pessoal (US$

% do total
lmpostos (U5$ bilhes)
% do total
bilhes)
1992 1995
3,217
3,380
2005*
192
338
6,39
10,5
212
10,7
135,65
2,852
2,983
10,26
-7 tr,^
Empregos (milhes)
% do total
Mundo
7,14
1.0
10,9
7,176
1
1,8
6,337
11,4
697
1,5
1,614
11
312
u3
6q
6,8
24,60
6,07
t15
4,14
3,63
9,18
3,61
273
6,0
32,19
7.18
38.38
7,18
84,65
7,17
1,789 1,898 3,866

11,4 11,4 11 ,7
10,69
12,69
),4 |
?7 0?
qq?
I t,zl
5,43
627
11,3
,9
656
1,405
11 ,1
11,6
Estimativas
Fonte: WTTC (World Travel and Tourism Council). Artigo extrado do jornal Folha de
Paulo, 18 de fevereiro de 1996.
S.
DEF|N|O DO
PRODUTO
2s
do PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencial
turstico ainda no suficientemente explorado nesses pases, inclusive, ou principalmente, no Brasil.
A recuperao econmica da Espanha no perodo ps-Franco, quando
iniciou sua integrao efetiva na Comunidade Europia, foi possvel atravs
do turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do pas. Na diviso
e distribuio de atividades econmicas nacionais, no contexto da Comunidade Europia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente s atividades
tursticas.
A evoluo da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema

hoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canaliz-la e mold-la gradualmente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou a
ser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o mais
adequado pata a orientao do crescimento hoteleiro.
SEGMENTO DE MERCADO
Segmento de mercado o universo de consumidores com determinados
objetivos, anseios, expectativas e necessidades comuns em relao a determi-
nado produto. Em relao ao setor hoteleiro, o segmento de mercado o

conjunto de consumidores cujos interesses iro orientar o tipo de produto, no
caso o tipo de hotel, que satisfaa especificamente queles interesses. So
""'-:t:i;r'
;ff:,
por execurivos de nvel intermedirio, tcnicos,

profissionais e vendedores que viajam a negcios e que preferem (ou
podem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo mais o conforto do que a sofisticao das instalaes e dos servios hoteleiros.
Esse segmento gerou o aparecimento dos hotis econmicos, atualmente objeto de uma grande expanso no Brasil.
o contingente de mercado caracterizado por executivos, polticos e
artistas que procuram hotis de alto nvel, que ofeream mais discrio e preservem o hspede. So hotis menores, mas bastante sofisticados nos servios e nas instalaes.
o pblico que procura descanso e fortalecimento fsico e mental em
ambientes isolados, com paisagens ricas e caractefsticas. Essa demanda o contraponto vida trbana moderna, que provoca tenso e
estresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramento, os spas, mais voltados para recondicionamento fsico.
,l-
30
Outros contingentes podem ser citados como exemplo de demandas

especficas que caracterizam novos segmentos.
Os surfistas podem ser um segmento de mercado paa o qual o produto
a ser oferecido pelo setor hoteleiro um resort ao lado do mar, onde haja
condies para a prtica de surfe.
Pescadores amadores so um segmento de mercado para o turismo na
regi,o do Pantanal mato-grossense; eles podem vir a viabilizar a implantao
de hotis especficos.
Deve-se acrescentar que em torno de segmentos de mercado que a
hotelaria vem se estrufurando nas ltimas dcadas. Os hotis que trabalham
com um pblico diferenciado apenas pelo poder aquisitivo vm cedendo
espao queles destinados a segmentos especficos.
O setor hoteleiro comport uma boa dose de riscos e ganhos substanciais
em determinadas circunstncias. Os riscos do setor esto, em boa parte, vinculados ao conhecimento insufciente do mercado, principalmente da demanda,
Iocalizao mal equacionada, aos projetos mal resolvidos, avma administrao
(em que se inclui o padro de servios prestados) pouco eficiente.
No caso brasileiro, o pano de fundo desse quadro uma cultura hoteleira incipiente e um mercado at pouco tempo restrito e pouco competitivo, em
que a oferta imposta a usurios com poucas alternativas, sem experincia e
informaes suficientes para avaliar o custo de sua estadia e a qualidade do
servio. Abatxa cultura do setor tem levado a experincias infelizes, como a
implantao de hotis que vieram a se tornar problemas praticamente insolveis quanto viabilidade do mercado.
A deciso de implantar hotis no Brasil ocorre, muitas vezes, sem que
haja uma poltica hoteleira coerente e sistemtica. Esse tipo de deciso brota
de conjunturas aleatas: do interesse de um empresrio que no do setor
de diversificar seus investimentos; do objetivo de atendef a \ma demanda
flagrantemente mal atendida em um local especfico; do interesse de utllizar
um terreno bem iocalizado; da possibilidade de utilizao de recursos disponveis para o setor, etc.
De modo geral, os hotis so implantados sem estudos suficientes. Se,
por um Iado, a falta de experincia empresarial ainda considervel, por
outro, o quadro profissional habilitado a esfudar, oriettar, projetar e administrar um hotel limitado. So poucos os profissionais em condio de responder bem s solicitaes do setor hoteleiro. Isso reflexo, inclusive, do pequeno
nmero de escolas de hotelaria de nvel superior existentes no pas. As que
existem so bem recentes. At pouqussimo tempo, a nica altetnativa qre
DEFTNTO DO
PRODUTO
31
restava a um interessado em formao superior no setor hoteleiro era fazer o

curso ou uma ps-graduao no exterior.
Esse quadro vem sendo alterado gradualmente pelas redes hoteleiras
internacionais. O mercado brasileiro suficientemente grande e tem possibilidades concretas de crescimento acentuado pan que as redes internacionais
se interessem por ele. Se bem que a an.o dessas redes, at o presente,
bem menor do que se poderia esperar. Afora determinados casos e exemplos
de atuao, elas no vm investindo sistematicamente no mercado brasileiro,
preferindo atuar com venda de franquias e repasse de know-bow e controle
da operao de hotis que se incorporem sua bandeira. Elas no tm investido de forma significativa nos empreendimentos, o que mantm os ecursos
financeiros como fator escasso nos empreendimentos hoteleiros no Brasil.
O parque hoteleiro brasileiro apresenta hoje cerca de 2.700 estabelecimentos e 108 mil apartamentos, o que significa menos de 1 apartamento por
1 mil habitantes. Guardando as devidas propores, se compaarmos o ndice
brasileiro com o da Frana (7 apartamento/10O habitantes) e o dos Estados
Unidos (I apartamento/7O habitantes), veremos o quanto nosso parque hoteleiro pode crescer.
Em sua maiona (83 por cento), os hotis brasileiros so administrados por
familiares; o restante (I7 por cento) est ligado a cadeias hoteleiras.
,:mpresas
ELEMENTOS CRTTCOS NA DEC|SO DE TMPLANTAO

DE UM HOTEL
As decises bsicas a serem tomadas na implanta.o de um hotel passam necessariamente pelas questes:
PAra. quem
Ond,e localiz.-lo?
o hotel se destina (segmento de mercado) e qual o tipo de

hotel que se pretende implantar?
' A primeira questo pode j estar respondida
se a empresa (a cadeia
hoteleira ou o empesrio) interessada na implantao tiver se especializado
em um produto ou se, por condies predeterminadas, inclusive aps estudos
de mercado, estiver interessada em investir em um produto especfico. Nesse
caso, a questo bsica passa a ser onde implantar esse determinado produto.
De qualquer forma, a resposta adequada para essas questes requer um
conbecimento mnimo do mercado, tanto da demanda (tamanho, caractersticas e tendncias) quanto da oferta (que hotis existem e como atendem aque-
32
la demanda). Quanto mais amplo o territrio que se pretende av^Iia, mais

genficas sero as informaes necessrias sobre o mercado. Quanto mais
precisa alocahzao, mais aprofundadas e especficas devero ser as informacomo um todo significa
es sobre o mercado. Conhecer o mercado brasileiro
trabalhar com variveis mais amplas e genricas, enquanto conhecer o mercado de uma cidade, por exemplo, significa conhecer o mercado de forma
detalhada, com varveis mais especficas.
A deciso de localizao de um empreendimento hoteleiro pode se
orientar sobre reas progressivamente mais restritas: inicialmente, avalia-se o
mercado em nvel mais genrico, em um territrio mais amplo - um estado ou
Llma regio maior ou menof que o estado. Em seguida, avalia-se o mercado
de forma mais aprofundada,em um conjunto de cidades (ou rea) selecionadas
na escala anterior.
o produto adequado pafa um local predeterminado - ou seja, o tipo do
hotel a ser implantado - uma questo que se coloca quando se pretende
investir em determinada regio ou cidade e ainda no se tem uma idia precisa do tipo de hotel mais adequado s condies do mercado local'
A nomenclatura de classificao dos hotis varia segundo a entidade
"Tipos
consultada, ou segundo a prpria tendncia do mercado. No captulo
de hotel", apresentamos uma nomenclatura bastante usada, con caractersticas especficas de classificao pof tipo de hotis, dirigidos a segmentos especficos da demanda. Essa classificao engloba, basicamente, hotis centrais
(d,owntown botels), hotis no-centrais, hotis econmicos, hotis de aeroportos e resorrs (hotis de lazer).
A deciso sobre o tipo de hotel a ser escolhido passa por uma avaliao
do mercado local, em termos de oferta e de demanda'
A aualia,o d.a oferta da rea estudada um processo mais rpido e mais
econmico, que abrange um levantamento dos hotis existentes na rea ou cidade selecionadas. A avaliaoda demanda um estudo mais complexo, no qual se
pfocura trabalhar por amostf agem e/ou atravs de informaes indiretas.
o tamanbo do botel est intimamente ligado ao tipo ou categoria. Em
alguns casos, esse tamanh o i est limitado pela legislao pblica, restando a
questo de como viabllizar o hotel com tamanho predeterminado. o caso de
hotis na rea do Pantan al mato-grossense, de pousadas ou hotis ecolgicos,

que tm um limite de apartamentos fixados pelo Ibama (Instituto Brasileiro
do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis)'
33
DEFtNTO DO PRODUTO
Geralmente, o tamanho de um determinado tipo de hotel, caractetizado

pelavarivel apartamentos, ou unidades babitacionais (IJH),' est vinculado
sua rentabilidade e aos custos de implantao e operao, que Se exprime
pelo nmero de apafiamentos. Assim, possvel estimar o custo mdio do
hotel tendo por base o custo que cada padro de apartamento ter no total
das reas do empreendimento. Por exemplo, um apartamento de padro superior demanda de 65 a 85 metros quadrados da rea construda de um hotel,
o que representa, nesse padro,um custo mdio de 150 mil a 200 mil dlares.
A composio de custos ser retomada com mais profundidade no captulo
"Parmetros de custos".
VIABI LIDADE ECONMICO-FINANCEIRA DO EMPREENDI MENTO

Para um empreendimento ser considerado vivel economicamente, ele
deve proporcionar uma remunerao do capital investido igual ou acima da
remunerao oferecida pelo mercado (custo de oportunidade). Normalmente,
no Brasil, caso seja reahzado com oS cuidados que sua implantao exige, um
empreendimento hoteleiro pode ser bastante vivel, mesmo levando em conta os riscos que o setor comPorta.
A avaliao da viabilidade de um empreendimento hoteleiro passa por
uma srie de decises tomadas progressivamente. Inicialmente, preciso decidir sobre a grandeza do nvestimento que se petende realizat e as fontes de
onde vir esse investimento. Em seguida, preciso decidir o tipo de hotel que
se pretende irnplantar, seu tamanho aproximado e o local onde ser implantado. pode haver uma inverso na ordem do processo decisrio, mas haver
sempre o momento em que ser necessrio conhecer a viabilidade econmico-financeira do empreendimento em questo.
O estudo de viabilidade um instrumento fundamental para orientar a
deciso final sobre o investimento, inclusive para aperfeioar o seu perfil. O
estudo permite montaf alternativas pafa o empreendimento, nas quais podem
ser testados tamanhos diferentes pua diferentes tipos de hotel. Nesse estudo
comum prefixar o tipo e o tamanho do hotel e, a partit dessas premissas,
calcular outras variveis que compem o perfil do empreendimento.
O estudo de viabilidade econmico-financeira, do ponto de vista algbrico, um conjunto de equaes que relacionam variveis independentes
(aquelas que so prefixadas) e dependentes (aquelas que devem ser calcula' Nomenclaturu uttlizada peia
Embratur
34
das a pafiir das vaveis independentes). lJma vez fixados os valores de

determinadas variveis, chega-se aos valores das demais variveis.
So variveis independentes do estudo de viabilidade aquelas prefixadas ou calculadas anteriormente, por exemplo:
'
Custo de implantao: abrange todos os investimentos envolvidos com

imvei.s e mveis do estabelecimento (terreno, projeto, infra-estrutura,
obras civis e instalaes, equipamentos, etc.).,
. Dirias.
' Despesas operacionais:
.
.
abrangem salrios e encargos (derivados do

perfil e montante do quadro de funcionrios do hotel), custos das
vendas, despesas com marketing, com manuteno e energia, custos
administrativos e de gerenciamento (quando a operao do hotel
exercida por uma cadera especfica), aluguel do terreno (ou do valor
global do terreno), etc.
Impostos indiretos: federais (Cofins, IR, PIS e IpMF), estaduais (ICMS)
e municipais (ISS e IPTU).
Seguro predial.
Juros: a serem pagos sobre o capital financiado e as condies de
pagamento.
O estudo de viabilidade econmico-financeira tabalha algebricamente

o conjunto dessas variveis em um fluxo de caixa calculado anual ou mensalmente, para um perodo de dez a vinte anos. Se a preciso do trabalho o
exigir, o fluxo de caixa pode ser trabalhado mensalmente.
O fluxo de caixa permite chegar a um balano econmico-financeiro
global para o empreendimento e verificar se a remunerao do capital investido suficiente para justific-lo. Ele tambm permite obter respostas para
questes importantes, como o ano em que o saldo de caixa passa de negativo
a positivo, ou seja, a partir de que ano o empreendimento passa a ser autosuficiente financeiramente.
Podem ser feitos tantos fluxos de caixa quantos o estudo do empreendimento exigir. Como as variveis independentes podem assumir mais de um
valor (por exemplo, as dirias mdias do hotel podero vaar de 50 a 70
dlares), a magem de risco do empreendimento pode ser verificada caso os
valores das vaveis (dirias mdias, no caso) oscilem no perodo abrangido
pelo fluxo de caixa.
'z
Para mars detalhes, ver captulo "Parmetros de custos"
DEFTNTO DO
PRODUTO
35
Pode-se tambm fixar os valores de variveis dependentes (receitas, TIR

tax interna de retorno), e, fazendo o caminho inverso dos clculos, verificar
que resultado esses novos valores ftariam para uma determinada vanvel
independente. Por exemplo, para obter uma remunerao adequada do capital investido, que preo deveria ter a diria do hotel? Esse tipo de questo
respondido pela utilizao do fluxo de caixa no sentido inverso. Ele , portanto, um caminho de duas mos.
O estudo de viabilidade permite, assim, testar e alterar as variveis independentes e, inclusive, avaliar as decises tomadas anteriormente. Por exemplo, o estudo pode indicar a necessidade de o hotel ter um nmero de
apartamentos superi o ao previsto inicialmente.
De qualquer forma, preciso lembrar que a estrat.gia assumida para o
empreendimento est embutida no estudo de viabilidade e em um de seus
componentes, o fluxo de caixa. Essa estratgia implica a montagem de alte
nativas, inclusive sobre os preos de mercado. Por exemplo, caso a competio se acirre, obrigando avma diminuio dos preos praticados, necessrio
saber que margem de variao de preos o empreendimento pode suportar
sem entrar em dficits e por quanto tempo possvel suportar essa situao.
A avaliao dos problemas que o empreendimento pode vir a enfrentar gaante uma importante margem de manoba em face da concorrncia.
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38
INTRODUO
Nunca demais eratiZat a importncia dalocalzao de um empreeninviabiltzao
dimento hoteleiro. Uma localizaomal resolvida pode resultar na
do empreendimento.
O estudo de localizao de um empfeendimento hoteleiro pode envolfesposta
ver diferentes escalas no tefritio.Para cada escala se chegat auma
mtodo atracom preciso diferente, e, para cada uma delas, ser diferente o
vs do qual se fat a escolha do local'
macfoescala,
Em determinados CaSoS, o estudo delocalizao envolve uma
empfeenquando o que se pretende saber qual seria a melhor regio pafa o
de
cidades
que
dimento ou, no caso de implantao de uma rede hoteleira,
determinada regro so mais adequadas para receber os hotis.
onde
Em outros casos, j se tem uma deciso sobre aregto ou a cidade
seguinte setia a
se pretende instalar o empreendimento hoteleiro' O passo
escolha do terreno especfico, na teglo ou na cidade'
que
Finalmente, em determinados casos, existe previamente um teffeno
hoteleiro' A questo
se pretend e utllizar pata implantar um empreendimento
q., ,. coloca nesses casos se aquele um local adequado e conveniente
tipo de hotel' o
para um empreendimento hoteleiro ou para um determinado
i.rr..ro tant pode estaf em uma rea no-urbana (em uma praia isolada, em
(no centro urbano, iunto artma
uma fazenda, em uma ilha) ou em uma cidade
etc')' Nesse CaSo' o
avenidamovimentada, junto ao acesso rodovia regional,
da cidade
estudo de suporte deciso dever envolver o mercado especfico
condies
ou em
e a condio de outfas reas altetnat\as mais bem situadas
similares tea em questo.
ESTUDO DE LOCALTZAO EM ESCALA REGIONAL
No caso em que se avalia a localizao em escala regional, deve-se

hoteleiro, de
pafiir de uma tipologia j determinada pan o empfeendimento
e de
uma avaliao suficinte da demanda potencial para o empreendimento
em relao
uma estratgia de captao dessa demanda. o passo seguinte
pesquisa que aponte para o

localrza"o do empreendimento set realizaf ]uma
local mais favorvel paa a sua implantao'

vm resort
se o empreendimento no tem apoio urbano - por exemplo,
de qualquer
vinculado a vantagers paisagsticas e de meio ambiente, longe
a concidade que pudes ie garantir-lhe apoio em servios e infra-estrutura -'
usuos
Se
dio bsicapafa Seu funcionamento ser acessvel aos usurios'
o areo, e a
rios vm de regiOes distantes, o tfanspofte mais importante
um aefoporto
viabilidade do empreendimento depender da existncia de
LOCALTZAO
em condies de receber as aeronaves que partem do local de origem dos

hspedes. A acessibilidade deve estar garanttda tambm por rodovias em
bom estado, transrtveis o ano todo e, de preferncia, pavimentadas. A acessibilidade deve ser equacionada levando-se em conta o tempo de viagem rnximo que o hspede se dispe a suportar, e esse tempo depender dos atrativos
do empreendimento em comparao a empreendimentos similares, Os demais fatores de viabilidade esto em um segundo nvel de importncia, mas
tambm so fundamentais: os custos de implantao e operao, gue incorporam os custos de alojamento para os funcionrios e as condies para sua
contatao em local retirado, a logstica global de funcionamento do estabelecimento, as vantagens comparativas de empreendimentos similares, etc.
No sul do estado de So Paulo, por exemplo, existe uma rcgio com um
complexo de cavernas extremamente atraentes, prximo serra do Mar, na
maior extenso de mata Atlntica do estado. O acesso ao local, apesar de sua
proximidade regio metropolitana de So Paulo - que representa uma demanda turstica potencial inegvel -, anda precria. A duplicaao da Rodovia Rgis Bittencourt (BR 116) sem dvida facilitar o acesso regio, o que
ir alterar positivamente as condies de viabilidade de empreendimentos
potencial ambiental.
tursticos voltados paa
^qrtele
No caso de o empreendimento ser localizado em cidades, a avaliao da
rede urbana deve incorporar um quadro de referncia em que as cidades so
comparadas em ordem hierrquica, segundo sua importncia. As vaveis a
serem includas no quadro so montante e dinmica de crescimento da populao urbana, dinmica da economia, qualidade de vida, recursos em educao e
sade, facilidades de acesso e comunicao. Em muitos casos, a disponibilidade
de dados ir orientar a montagem do quadro de referncia. Esses estudos trabalham com dados secundrios, e somente nas decises finais que interessa
rcalizar uma pesquisa direta para obteno de dados. Assim, o quadro de referncia ter. as variveis disponveis, e sua preciso, controlada, depender da
qualidade e da importncia dessas variveis. Essa preciso deve ser controlada,
pois a pafii dela que se dar a deciso dalocalizao do empreendimento.
ESTUDO DE LOCALIZACAO EM ESCALA URBANA

A escolha de um local para empreendimento hoteleiro, em determinada
cidade, vai depender de fatores que variam ou tm pesos diferentes em relao ao tipo especfico de hotel que se pretende instalar. A escolha da melhor
locahzao vai depender do tipo de hotel em estudo. Para determinados tipos
de hotel vo pesar, basicamente, os seguintes fatores de localizao:
HOTEL: PLANEJAMNTO E PROJEO
HOTEL CENTRAL
. Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais prximo possel.

. Restries quanto ao uso e ocupao do solo.
. Compatibilidade entfe o preo do terreno, o pote e o padro do empreendi.
.
mento. O custo do terreno no pode ultrapassar o valor determinado pelos

estudos de viabilidade econmico-financeira.
Facilidade de acesso ao aeroporto e s principais vias da cidade.
Existncia de redes de infra-estrutura confiveis (gta, esgoto, energia eltrica,
.
.
telefones).
Localizao em via sem congestionamento de trnsito.
Localizao de fcil ..lentificao na cidade.
HOTEL ECONOMICO
.
.
.
.
Localizao na principal via de ligao entre a rodovia regional de acesso

cidade e o centro urbano.
Localizao de fcil visualizao e identificao em relao cidade e rodovia.
Terreno de custo baixo e com dimenses adequadas para petmir ptio de estacio=
namento e uma consffuo horizontal ou, no mXimo, de trs pavimentos.
Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, gta, esgoto, energia
eltrica, comunicaes).
HOTEL DE CONVENEs
.
.
.
.
Localizao em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negcios

e de servios.
Existncia de redes confiveis de infra-estrutura urbana'
Localiza"o de fcil identificao na cidade.
Dimenses de terreno que permita implantar reas de estacionamento de veculos.
RESORT
.
.
I
!
OU HOTEL DE LAZER
Localizao em regio com meio ambiente de grande apelo turstico e paisagstico.
Terreno de grandes dimenses (inclusive com trechos de floresta, quando

possvel), que permitaaimplantao de campo de golfe, hpica, paqle aqutico,
quadras de esportes, marina, etc.
Local de fcil acesso a aeroporto.
Local de fcil identificao em relao estrada ou rodovia.
HOTEL DE SELVA
Localizao em meio a floresta ou pafque ecolgico, com grande apelo turstico e paisagstico.
Facilidade de acesso por meio de rodovia ou hidrovia.
LOCALTZAO
41
Terreno com grandes dimenses, que permita reas de esportes ao ar livre,

ancoradouros de barcos, parque aqutico, etc.
Localizao em terreno no-inundvel e relativamente protegido contra insetos.
HOTEL-CA55INO
.
'
.
.
'
Local de fci. acesso ao aeroporto por meio de rodovias de bom desempenho.

Existncia de redes confiveis de infra-estrutua urbana.
Localizao em via sem congestionamento de trnsito.
Dimenses de terreno que permitam implantar reas de estacionamento, lazer
e tecteao.
Localizao em reas com recursos paisagsticos.
ESTUDO DE VIABILIDADE PARA TERRENO ESPECFICO

Paru saber se determinado terreno adequado implantao de deter-
minado hotel, preciso verificar se ele se enquadra nos critrios de

macrolocalizao necessrios ao tipo de hotel prefixado. Isto , se a posio
relativa do terreno no bairro e na cidade oferece as vantagens de Iocalizao
requeridas, inclusive no que diz respeito s redes de infra-estrutura urbana.
Inicialmente, deve-se verificar a Iegisla.o municipal de zoneamento e
uso do solo incidente sobre a rea; preciso saber se ela permite o uso
hoteleiro e quais so os ndices de ocupao e utrlizao admitidos. Isso
determina se o hotel tem um uso compatveI com a legislao e qual rea
poder ser construda.
necessrio verificar tambm se o valor imobilirio do terreno se enquadra no estudo de viabilidade econmico-financeira do hotel. Pode ser que
o valor do terreno seja muito alto para o empreendimento, o que significaria
um uso inadequado do capital fixo.
Alm disso, preciso avaliar a trbanizao do entorno do terreno, os
usos e as atividades prximas ou contguas ao entorno. Pode ser que sejam
inadequados imagem do hotel. Um padro de urbanizao deteriorado ou
um processo de decadnci nas proximidades do terreno no so compatveis com o uso hoteleiroFinalmente, necessrio avaliar as condies fsicas do terreno:
, Declividade: quanto maior, maiores custos com movimento de tera e
com obras de conteno.

subsolo: terrenos com baixa resistncia exigem funda!:1t:::*1"
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oes mals onefosas.
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44
TNTRODUAO
mercado, em fesposta diversidade das demandas, assim como
hsCompetio com outfos estabelecimentos concofrentes na captao dos
pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caractesliao qual
cas prpfias em funo da sua localizao e do segmento do mercado
esto voltados.
(lazer.
O extraordinrio desenvolvimento do turismo e sua diversificao
eo
negcios, Congressos, etc.), ocorridos nas ltimas dcadas paralelamente
encuftamento das distncias e ao barateamento das viagens proporcionados
dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos de
pela evoluo
hotel, dirigidos aos nichos de mercado que vo sendo criados ou aos

preexistentes.
Com isso, novas Cadeias hoteleiras tm surgido, e cadeias mais antigas
manter
passafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos,
sua particiPao no mercado.
Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotis no Brasil'
diferentes
oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender
tipos de clientes pof meio da ofetta de instalaes e servios diferenciados
e os
com pfeos variados. Entre os Holiday Inn Express, de preo mais baixo'
Holiday Inn crown e Plaza, de preo mais alto, h os Holiday Inn Garden
court, de padro mdio e pfeos moderados, os Holiday Inn Hotel, tambm
padro mdio e com uma gama mais completa de serwios, e os Holidar-
de
Inn Sunspree Resort.
A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padres Sleep Inn. ne
interfaixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas
e eurcF
medirias, e os Clariofr, na categoa luxo. Outras cadeias americanas
frances;
pias operam tambm hotis devtias categorias' A Accor, uma cadeia
Ihris
que tamb m a't)a no Brasil, opefa desde os hotis de padro econmico
pelo padto Nercure'
at osprodutos mais sofisticados da linha Sofitel' passando
,1
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t1
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i1
i1
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de nvel intermedirio.
Entre os produtos hoteleiros que catactetizam essa proposta constne
de novos atrativos para atender um mercado cada dia mais diversificadc'mais repodem ser mencionados os hotis-residncias (apart-hotis,flats) e'
destina pefi
centemente, os hotis dentro de hotis, em que um mesmo hotel
com oferde suas instalaes para nichos especiais do mercado de hspedes'
um tcdc'
ta de instalaes e servios diferenciados em rclao ao hotel como
TIPOS DE HOTEL
CLASSIFICACO DOS HOTIs

Os hotis podem ser classificados, ou, expressando de outra forma, os
tipos de hotis podem ser definidos:
.
.
Conforme o padro e as caractersticas das suas instalaes, ou seja, o

grau de conforto, a qualidade dos servios e os preos. A Embrafur e
a ABIH (Associao Brasileira da Indstria de Hotis) classificam os
hotis dessa maneira. Esse tipo de classificao pretende informar ao
pblico os nveis de conforto, os preos e os servios oferecidos;
orientar investidores e empresrios; constituir instrumento de poltica
de incentivo s atividades tursticas, etc,
Conforme sua localizao: hotis de cidade, de praia, de montanha,
de aeroporto, etc.
Conforme sua destinao: hotis de turismo, negcios;,lazer, cassino,
convenes, econmicos, etc.)
No Quadro 2, so apresentados os meios de hospedagem segundo o

mais recente sistema de classificao da Embratur, institudo pela Deliberao
Normariva 367, de 23/11/96.
QUADRO 2
OS MEIOS DE HOSPEDAGEM DE TURISMO E AS CARACTERSflCAS QUE OS DISTINGUEM
Tipo
Natureza da
Localizao
em
Preferencia lmente
urbana.
ed
vaflos
Em prdios, locais
oucidades
Hotel de lazer
- HL
Areas rurais
local tursti
fora
urbano.
Pousada
ais tursticos
normalmente fora
do centro urbano.
Hospedagem e,
dependendo da
Mista, com executie uns45. com

predominncia
de uns e
*-.---.""-pelo
-***^Bmii'"r.'o
urbano e rural).
Mista,
ora
uns, ora outros.
nrco vert
- HH
lnfra-estrutura
ta!,
(partido
Hotel histrico
Clientela
srgn
Normalmen
partido
arquitetnico
horizonta.
categoria, alguma
infra-estruturapara
lazer e negocros
tElfttd
hospedagem
Areas, instalaes,
rpamenos e ser-
Predominantemen- Turistasemvagens
io nerfirn
arquitetnco
do
*- rp
,-creaao e
lazer.
Restrita
nospeoagem
horizontal.
Fonte:
e turr
ur
/ Inmetro: Regulamento e matriz
de classificao dos meios de hospedagem
46
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo
Ainda segundo o sistema de classificao da Eml:ltatuf, os meios de

hospedagem e turismo so classificados em categorias representadas de
vma a 5 estrelas: luxo superior, 5 estrelas, H, HH, }l.L; 4 estrelas, H,HH,HL;
sta.ndard. superior, J estrelas, H, HH, HL, P; standard, 2 estrelas, H, HL,
HH, P; simples, 1 estrela, H, HL, HH, P.
A ABIH estabeleceu outra classificao (uma autoclassificao, i qloe
feita pelos prprios hoteleiros e apenas chancelada pela ABIH), segundo a
qual os hotis so divididos entre as categorias superluxo (6 estrelas); luxo (5
estrelas); superior (4 estrelas); turstica (3 estrelas); econmica (2 estrelas) e
simples (1 estrela).
Adotando-se outos critrios, pode-se chegar a novas classificaes. Convm lembrar ainda que um mesmo hotel pode ser classificado em mais de
uma categoria, e que um mesmo hotel pode reunir caractetsticas comuns a
mais de um tipo. Por exemplo, um hotel de montanha voltado pata o Iazer
pode ser enquadrado simultaneamente nas categorias delazet, de alto luxo e
tambm como hotel de convenes.
No pretendemos abordar aqui a totalidade de tipos de hotel, mesmo
porque, em face do dinamismo do setor, a cada ano novos tipos e subtipos
vm se juntar aos existentes, tornando a tarefa possivelmente incompleta.
por outro lado, os principais tipos de hotel renem caractersticas comuns
a vrios subtipos deles derivados. Assim sendo, ressalvada a necessidade de
sempre atentat para as especificidades de cada hotel, vrias das anlises feitas
acerca dos tipos principais so perfeitamente aplicveis aos que deles derivam.
Vamos comentar os seguintes tipos principais de hotel: hotis centrais
(d.owntoun botels); hotis no-centais; hotis de aeroporto; hotis de lazer;
hotis econmicos; outros tipos de hotel.
A seguir, para cada um dos principais tipos de hotel abordaremos aspectos relevantes. que de alguma forma os distinguem dos demais, ertre os
quais alocalizao, o tamanho e a diversidade das instalaes, as catactetstt'
cas do lobby, dos apartamentos e das reas de estacionamento.
HOT15 CENTRAIS
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il
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So hotis urbanos, localtzados em reas centais das cidades, prximo

a festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran-
des metrpoles, o conceito de tea central deve ser ampliado pan abtanger
os diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas regies particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ou
Recife, por exemplo.
TIPOS DE
HOTEL
47
Localizao
Os hotis localizados em reas centrais tm na proximidade das principais atividades de comrcio, servios e lazer um importante fator de atrao
de hspedes. E por essa ruzo que, na maioda das cidades, as reas centrais
renem a maior quantidade de hotis.
Se por um lado a localizao central um fator altamente positivo para
o sucesso de determinado hotel a ser construdo, a acirrada competio entre
os hotis de uma mesma rea impe a necessidade de outros cuidados de
planejamento.
A microlocalizao, por exemplo, um fator da maior importncia. Situar-se em uma zona ptestigiosa, em meio a um comrcio diversificado e de
qualidade, e no em uma zora em processo de decadncia faz grande diferena. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a disponibilidade de bom transporte pblico, a qualidade do ambiente urbano da
vizinhana, a segurana, etc. so fatores de diferenciao que podem trazer
vantagens a um hotel em relao a seus competidores mais diretos. Assim, no
planejamento de um novo hotel central, sua localizao deve ser cuidadosamente estudada. A situao atual e as tendncias de desenvolvimento da cida-
de
iI
I
II
I
.L
- que podero influir positiva ou negativamente
sobre o futuro
empreendimento -, devem ser levadas em considerao.

Em cidades como So Paulo, com elevadas taxas de crescimento
demogrfico e urbano h um constante deslocamento de atividades pata fiovas frontekas. Zonas prestigiosas e valorizadas entram em decadncia num
processo muitas vezes extremamente rpido, vm seus imveis desvalorizados e tornam-se menos adequadas para as atividades nelas instaladas, que
sofrem grandes prejuzos.
importante considerar que nem todos os hotis centrais se destinam a
um mesmo tipo de hspede. H variaes quanto aos nveis de renda (e
conseqentemente quanto s tarifas que podem ser cobradas) e a outros
fatores, o que determina critrios diferenciados pafa sua localizao. So comuns hotis voltados preferencialmente para tipos muito particulares de hspedes, como os destinados a pequenos comerciantes ou a executivos do
mercado financeiro, pata os quais importante a proximidade de centros de
comrcio atacadista no primeiro caso, e da rea bancria ou da bolsa de
valores, no segundo.
Em algumas cidades, como Rio de Janeiro, Salvador e Recife, a coexistncia de praias com reas de acentuado desenvolvimento urbano viabiliza
n"tis destinados tanto a executivos quanto a turistas.
48
Umaspectoimpoftanteaobsevaffiaescolhadoterreno,a|mdeforma,dimenses,topo'IafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,so
e fornee visitantes, de prestadofes de servio
as flras de acesso de hspedes
Cedofes.Amodedireodasruaspodecriardificuldadesptfoadequado
posicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressarazo,etambmpofqueasmosdedireoestosujeitasamldanas,desejvel,semprequepossvel,escolherumterrenonoqualaadequadasoluo
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TIPOS DE
HOTEL
51
Tamanho e diversidade das instalaes

Os hotis centrais podem ser grandes ou pequenos (com muitos ou poucos apartamentos), apresentar maior ou menor diversidade de instalaes (restaurantes, bares, lojas, salas de reunio, etc.), sem que isso determine maior ou
menor possibilidade de sucesso ou fracasso. O MaksotdPlaza e o L'Hotel, em
So Paulo, situados a menos de 100 metros um do outro, ilustram bem essa
afirmao. O Maksoud Plaza tem mais de quatrocentos apatamentos, vrios
restaurantes e bares, um teatro e um centro de eventos de porte considervel, e
beneficia-se de sua excepcionallocalizao junto avenida Paulista para movimenta todas as suas instalaes. O L'Hotel, com apenas 82 apartamentos e um
restaurante, usa como atrao para seus hspedes toda a infra-estrutura da
rcglo, inclusive a oferecida pelo seu concoffente. Ambos so destinados
clientela de alto poder aquisitivo. Ambos so hotis bem-sucedidos.
Um dos fatores de distino ente os dois hotis, determinante pata as
respectivas caractersticas enquanto empreendimentos hoteleiros, a dimenso dos terrenos em que forarn construdos; 8.300 metros quadrados, no caso
do MaksoudPlaza, e 1 mil metros quadrados, no caso do L'Hotel.
Com efeito, o porte e a diversidade das instalaes dos hotis localizados nas reas centrais das cidades derivam, parauma mesma e determinada
condio de mercado, das dimenses dos terrenos disponveis - e, naturalmente, do que as diferentes legislaes permitam construir neles - e dos
respectivos preos, cuja participao expressiva na composio geral de custos
do empreendimento leva necessariamente utllizao mxima das possibilidades de construo em determinada rea. Terrenos pequenos comportam
hotis pequenos. Em terrenos grandes s so viveis hotis de porte correspondente.
Havea um tamanho ideal de hotel (por exemplo, em nmero de apartamentos) para as reas centrais das cidades? Ou, colocando de outra forma,
em condies ideais de mercado e sem constrangimentos oramentrios tanto
para a aquisio do terreno como para a construo, montagens e equipamentos, que tamanho e que caractersticas deveriam idealmente ter os hotis
centfais?
No h uma resposta satisfatria para essa questo. Nos Estados Unidos,
so muito comuns hotis centrais com nmero elevado de quartos, geralmente acma de quinhentos, e, muito freqentemente, acima de mil. Na Europa,
predominam hotis menores) que possuem duzentos e trezentos quatos. Essa
diferena se explica, de um lado, pelo dinamismo e pela grandiosidade do
mercado americano, e de outro, pelos fatores de natureza histrica e/ouurba-
52
nstica que impem a utilizao de edificaes euopias antigas ou severas

restries construtiva s paa edificaes novas, ou ainda pela escassez de grafides terrenos disponveis.
As grandes cadeias internacionais com origem nos Estados tlnidos ou
inspiradas no modelo americano tendem, Sempre que possvel, a implantar
hotis de grande porte, e s no ofazem quando, ainda que em condies
no ideais, lhes convm implantar em determinado lugar uma nova unidade
sob sr-la bandeira. o caso de muitos hotis implantados na Europa e da
maioria dos hotis implantados em pases no pertencentes ao primeiro mun-
do. Mesmo na Europa h alguns gfandes hotis que se aproximam cJos mil
apartamertos, Como o Forum Hotel de Londres, com )10 apartamentos, e o
Lafayette de Paris, com mil apartamentos.
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TIPOS DE
HOTEL
55
Aparentemente, a tendncia que os novos hotis sejam to grandes

quanto possvel, respeitadas as limitaes impostas pelo mercado e por outras
razes locais. Os hotis com grande nmero de apartamentos, muitos restaurantes e bares, salas de reunio, teas de recrea,o e Iazer, etc. teriam a
preferncia de muitos hspedes pela variedade das facilidades e convenincias de que disporiam, a custos relativamente reduzidos, devido aos ganhos
de escala na oferta dos servios.
Essa preferncia, no entanto, no pode ser generalizada. para uma parcela considervel de hspedes, os hotis menores (entre cinqenta e duzentos apartamentos) proporcionam um ambiente mais acolhedor, oferecem mais
ateno e um padro de servios mais eficiente e menos impessoal. Alguns
especialistas questionam at mesmo a economia de escala supostamente obtida na operao de grandes hotis com menos de quinhentos apartamentos,
pois eles demandam estrutura administrativa mais complexa (com vrios nveis de superviso e elevado grau de hierarquizao) e, portanto mais cara.
,
Segundo esses especialistas, hotis menores, que possam ser operados com
menor nmero de funcionrios por apartamento, e com estrutura administrativa simplificada podem reduzir seus custos e manter as condies de
competitividade no mercado.H quem considere um hotel verdadeiramente
luxuoso incompatvel com um grande nmero d,e apaftamentos.
Concluindo, no h um tamanho ideal a ser recomendado para hotis
centrais (ou para qualquer tipo de hotel). As dimenses e demais caractersticas
de um hotel central so aquelas estabelecidas pelo mercado e pelos recursos
financeiros disponveis para custear o empreendimento. Em outras palavras,
dependem das demandas quantitativas e quaiitativas por instalaes hoteleiras
da cidade ou do setor da cidade, dos recursos financeiros que podem e/ou
pretendem ser investidos, dos terrenos disponveis (em termos de dimenses
e
custos) e da legislao de uso do solo vigente. importante considerar tambm
fatores relacionados com a experincia e asensibilidade dos futuros operadores
no que diz respeito ao segmento de mercado que pretendem atender.
Caractersticas do lobby
O lobby, ou saguo, a rea que mais contribui para a imagem positiva

ou negativa do hotel, logo depois dos apartamentos. Acontecem no lobby o
primeiro e o ltimo contato do hspede com o hotel. Alm dessa importncia
mercadolgica, ele tem tambm importncia estratgicano funcionamento
do
hotel, umavez que nele que se situa a recepo e principalmente atravs
dele que se tem acesso s demais reas pblicas do hotel (lojas, bares, restau_
rantes, locais de reunio, etc.).
56
A importncia do lobby pode ser avaliada pela qualidade dos materiais,

do mobilirio e da decorao que os hotis de todos os nveis utilizam, sempre superior dos demais ambientes, incluindo os apartamentos.
Nas cidades, os hotis centrais costumam abrigar importantes eventos
de carter social, cultural e artstico, e os lobbies so comumente a ante-sala
dos ambientes onde esses eventos ocorem, quando no o espao principal.
Objetivando evitar conflitos entre os hspedes e o grande nmero de pessoas
que geralmente afluem a esses eventos, devem ser previstos, sempre que
possvel, faixas de circulao privilegiadas para hspedes ou acessos independentes para restaurantes, bares e salas de reunio. Nos hotis Maksoud
Plaza e Renaissance, em So Paulo, por exemplo, favorecidos por contar com
frente para trs ruas e com desnveis naturais, foi possvel Iocalizar entadas
em ruas e pavimentos diferentes.
Avalonzao dos lobbies ganhou uma importante contribuio atravs dos trios recriados pelo arquiteto e empreendedor americano John
Portman, que projetov par^ a cadeiaHyatt os magnficos hotis de Atlanta,
San Francisco e Chicago O'Hare, entre outros. Esses trios so verdadeiras praas' com fontes e vegetao de porte variado, que se estendem at
os ltimos pavimentos, formando um imenso espao interno cheio de
luz, percorrido por modernos e silenciosos elevadores panomicos.
Caractersticas dos apartamentos
Pode-se afirmar que existe atualmente um padro bsico de quarto adotado nos aparamentos (constitudos por vestbulo, banheiro e quartos) de hotis
em todo o mundo, cujas dimenses, com pequenas variaes da ordem de 10
por cento, so 3,80 metros de largura por 5,50 metros de comprimento. H

variaes maiores em alguns hotis independentes de padro inferior, resultantes de projetos equivocados ou de adaptaes de edifcios originalmente
projetados e/ou construdos pata outra.s destinaes. H, ainda, variaes em
alguns tipos especiais de hotel, aqueles caractezados como econmicos e que,
embora centrais, sero tratados como um tipo diferenciado, mais adiante.
A largura de aproximadamente 3,80 metros permite acomodar em fren-
te s camas uma cmoda e/ou uma mesa de trabalho, com espao adicional
para cadeira ou poltrona e circulao ente elas. Larguras maiores so desnecessrias e at mesmo indesejveis, quando implicam a reduo do nmero
potencial de apartamentos de uma frente de rua e quando implicam em panos maiores de lajes e extenso de fachada, que encarecem a construo.
Quando se deseja aumentar a rea dos quartos, prefervel que isso
sela feito no comprimento, pois assim podem ser acescentados ao mobi-
TPOs DE
HOTEL
57
lirio poltronas ou um sof-cama, que aumentam o conforto e/ou possibilitam a acomodao de mais pessoas.
Um importante requisito dos quartos dos hotis centrais a disponibilidade
de espao, mobilirio e equipamentos - as chamadas estaes de trabalho -, que
proporcionam aos executivos, tipo de hspede cadavez mais comum, a possibilidade de dar seqncia s suas atividades normais de trabalho.
Nos hotis centrais, teraos s so justificveis em cidades de clima
ameno praticamente o ano todo e apenas em locais de onde se possa desfrutar de vistas de grande interesse ebeleza, naturais ou no. o caso dos hotis
da orla litornea de cidades como o Rio de Janeiro, Salvador ou Recife, para
mencionar apenas cidades brasileiras. No o caso de hotis de cidades
como So Paulo, Curitiba ou Belo Horizonte, em que nem o clima nem a

paisagem justificam os custos adicionais e outros inconvenientes apresentados peos terfaos.
Estacionamento
A quantidade de vagas de estacionamento nos hotis centrais determinada menos pelo nmero de apartamentos do que pela presena de dependncias como festaurantes, bares, salas de reunio, etc. freqentadas tambm
por moradores da prpria cidade. Os hspedes, mesmo quando procedentes
de locais pouco distantes, utilizam-se cadavez mais do avio como meio de
transporte. Algumas vag s, no entanto, so sempre necessas, pata atender a
uma parcela de hspedes mototrzados com caflos prprios ou alugados. A
quantificao efetiva das vagas necessrias, alm das exigidas pela legislao
de cada cidade ou local, deve ser feita em funo da quantidade de
freqentadores das diversas dependncias do hotel, considerando-se os respectivos horrios de funcionamento e sua concomitncia.1
Como nos hotis centrais as reas de estacionamento situam-se
geralmente em subsolo e/ou outros pavimentos que no o ttreo, para
onde os automveis so conduZidos por manobristas, conveniente
resefvaf espao no pavimento trfeo, prximo entrada principal do
hotel, para algumas vagas destinadas a visitantes de curta permanncia.
Vagas para nibus de turismo devem ser igualmente previstas.
Enr So Paulo, a legislao qlre ege a construo de hotis (Lei 8.006/74) exige vffra- vaga para
cada dois quartos com fienos de 50 rrretros quadrados, Llna vaga para cada quarto maior do que
i0 metros quadrados, alm de vagas adicionais para cada 100 metros quadrados de rea de
restaurantes e afins. e para cada 10 metros quadrados de reas de reunio.
QUADRO 3
HOTIS CENTRAIS: SNTESE
Asreasdeintensaatividadecomercial,denegocios'derecreaoede
Localizao
lazer so as mais adequadas.

evitadas'
As reas em processo de decadncia devem ser
mercado com requisiA oreferncia de atendimento a nichos especiais de
a
a
tos particulares de localizao deve estar predefinida'

construo de um
A legislao de uso do solo no local deve possibilitar a
hote|comtamannocompatve|comorndicadoporestudosprviosde
mercado.
,opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicados
pelo estudo de viabilidade'
proporcionar acessos e condiAs dimenses e a fOrma do terreno devem
esdecirculaoadequadosparahspedes'visitantes'funcionriose
ornecedores, e para os veculos de passeio e de carga'
Tamanho e
oAreatotaldeconstruofunodareadeterrenodisponve|eda
legislao de uso do solo.
diversidade das
instalaes
.onmerodeapartamentosdeveserdefinidope|osparmetrosindicados
em estudo Prvio de mercado'
.Aouantidadederestaurantes,bares,|ocaisparareunio,etc'deveser
definidaemfunodonmerodeapartamentosedaconcorrnciacom
estabelecimentos similares disponveis nas imedtaes
Caractersticas
do lobby
.
.
.
Caractersticas
oos
apartamentos
fator de valorizao do hote''

de circulao de
Devem ser observadas no seu planejamento condioes
hspedes(entreaentrada,arecepoeose|evadoressociais)adequadas
eno-conf|itantescomasdemaiscircuIaes,particuIarmenteasdestina-
importante
das a no-hosPedes.
independentes da enDevem ser previstos, sempre que possvel, acessos
de reunto.
trada prncipal do hotel para restaurante' bares e locais
de largura e 5'50 metros de
Drmenses bsrcas dos quartos: 3,80 metros
por cento'
comprimento, com variaes de cerca de 10
para pessoas portadoras de
Devem ser previstos apartamentos especiais
defcincias fsicas.'
voltados Para Palsagens
Devem ser previstos terraos apenas em locais
sionificativas e climas amenos'
'z A Embratur recomenda
que
por cento dos apartamentos sejam destinados a portadores
de
ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas)'

deficincias fsicas. Ver tambm NBR 9050 da
TIPOS DE HOTEL
Estacionamento
59
So necessrias poucas vagas para hospedes, pois a maioria dos hspedes
dos hotis centrais utiliza o avio como meio de transporte predominante.
O nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado em

funo das reas do hotel destinadas aos demais freqentadores das suas
instalaes, como restaurantes, bares, locais de reunio, etc.
A disponibilidade de vagas pode constituir-se em importante fator estratgico para a captao de eventos e freqentadores das instalaes so-
ciais do hotel.
Devem ser previstas algumas vagas proximo entrada principal do hotel
para visitantes de curta permanncia.
HOTIS NO-CENTRAIS
A escassez de reas bem localizadas e com dimenses suficientes, o

elevado preo dos terrenos e fatores o congestionamento do trfego e a
insegurana crescente das reas centrais tm levado ao deslocamehto de
muitos novos empreendimentos hoteleiros para reas afastadas do centro das cidades, mas que contam com boas condies de acesso e nas
quais esses problemas no existem ou so menos acentuados.
Ao mesmo tenpo, algumas dessas reas, pelas mesmas razes, vm
atraindo empreendimentos de outras naturezas, passando a concentrar atividades diversificadas e reunindo os atrativos e as condies necessria s para
viabllizar a implantao de hotis.
Nos Estados Unidos, cerca de 70 por cento dos novos hotis esto
sendo construdos nos chamados subrbios. Em So Paulo, h os casos j
bastante antigos do Novotel Morumbi e do Transamrica, na marginal do
rio Pinheiros. Mais recentemente, abram suas portas o Meli, tambm na
margrnal do Pinheiros, junto ao Vorld Trade Center So Paulo, prximo
concentrao de escritrios da Avenida Lus Carlos Berrini, e o Sofitel, da
cadeia francesa Accor, ao lado do NovoteI, da mesma cadeia, antigo
Ibirapuera Park, ambos na avenida Sena Madureira, prximo ao parque do
Ibirapuera. No Rio de Janeiro h mais de vinte anos, aproveitando a acessibilidade proporcionada pela avenida Niemeyer e a presena das praias,
foram construdos os hotis Sheraton, Intercontinental Rio e Nacional, significativamente distantes do centro da cidade e tambm das reas j ento
muito valorizadas de Copacabana e lpanema.
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Localizao
A locahzao, um atributo de fundamental importncia para qualquer

tipo de hotel, adquire, no CaSo dos hotis no-Centfais, um peso ainda maor
como fator condicionante do sucesso ou do fracasso do empreendimento.
O hotel no-central deve dispor de condies e meios de acesso fcil s principals reas de interesse da cidade ou do setor em que se localaa. Deve estar prximo
aaveridas,vias expressas ou rodovias que o liguem to rapidamente quanto possvel
ao centro principal dacidadee a subcenffos, no caso de cidades maiores, ao aeroporto ou a reas particulares de interesse estratgico, visando atender nichos especficos
de mercado, como reas de grande concentao industrial ou de atrativos fr:rscos,
A acessibilidade por meio de transporte pblico, em pases e cidades
onde o transporte pblico de qualidade existe, um requisito muito desejvel,
Nas cidades brasileiras, o transpofte pfivado o nico que pode, at aqui, ser
considerado em empreendimentos hoteleiros de alguma qualidade. A medida

que o automvel passa a ser predominante, a visibilidade do hotel adqttire
importncia. Sua localizao beira de vias expressas ou de rodovias, junto aos
TIPOS DE
HOTEL
61
trevos de acesso, s cidades ou a sub-regies metropolitanas constitui um atrativo que permite diferenci-lo de seus competidores menos visveis.
imporante,rnlcralaa@o e no planejamento de um hotel no-central,atentar
para as tendncias de desenvolvimento da re$o e para a anljre. de planos de desenvolvimento dessa mesma regio existentes ou em elatxxapo, de modo a velitfrcat a
compatibilidade entre suzts propostas de ocupao e uso do solo com os objetivos

iniciais do empreendimento e a continuao dessa compatibilidade ao longo do tempo.
Nesse sentido, pode ser importante prever, na fase de implantao, espaos para futuras expanses que acompanhem o potencial de desenvolvi-
mento do local. Alm de pouco onerosa, essa previso pode ser estratgica,
uma vez que futuras aquisies de terreno podero no ser mais possveis.
Outro fator a ser considerado a disponibilidade de infra-estrutura vista
de maneira dinmica, desde o momento da construo e ao longo do tempo,
tendo em vista a repercusso sobre os custos do empreendimento. importante considerar a eventual necessidade de suprir deficincias da rede pblica? por exemplo, com a perfurao de poos profundos ou a construo de
estao prpria pata tratamento de esgotos.
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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEO
62

Localizar o hotel em determinadas regies menos centrais pode ser vantajoso. Nessas reas, o valor unitrio dos terrenos significativamente menor,
o que tofna vive| a iIizao de terrenos maiores e a construo de uma
infra-estrutura de rccreao maior e melhor e mais teas de estacionamento
para hspedes, visitantes e freqentadores de restaurantes e locais de reunio. Os hotis no-centrais podem, assim, oferecer quadras de tnis, piscinas
em reas al:ertas, instalaes amplas e bem equipadas para eventos e outras
atraes atamente encontradas nos hotis centrais, nas mesmas propores'
O Hotel Transamrica o mais tpico exemplo de hotel no-centrai em
So paulo. Est num local bastante afastado do centro histrico da cidade,
prximo concentrao de indstrias da regio de Santo Amaro. Foi implantado em um terreno de 1+.2ffi metros quadrados e inaugurado na dcada de
70, com 220 apartamentos. um grande Centro de eventos e quadras de tnis'
Mais tarde, o nmero de apartamentos e sutes foi ampliado para 406 unidades, com acrscimo de nor-as instalaes de servio e de lazer.
O Novotel Morumbi. construdo na mesma poca, no dispunha de tea de
teffeno suficiente para implantar instalaes que compensassem sua distncia das
reas deinteresse da cidade daquele tempo, quando no existiam nem os sboppings
Morumbi e Market Place. nem a concentrao de escritrios da avenida Lus
Carlos Berrini. Quanto aos outros hotis no-centrais de So Paulo i mencionados - o Sofitel e o Novotel da ar-enida Sena Madureka- em termos de diversidade
suas instalaes nada diferem daquelas de um hotel tipicamente central. Isso
acontece, taIveZ, pela descaruceiza3o. em So Paulo' do que se convencionou
designar como o centro da cidade - dctusntoum -, conceito que se mantm na
maioiadas cidades, mesmo nas grandes metrpoles. Essa descaractetuao ocoe
pela conju gao de fatores como a fuga do centro, em processo de cfescente
deteriorao; a pocura de mais Segurana e de terrenos mais baratos; a expectativa de contnuo crescimento da cidade, o que relativiza as distncias; e a crescente diversifi cao das reas de concentrao de negcios, comrcio, cultura e
Iazer.
As caractersticas mais comuns que diferenciam um hotel no-central tpico dos hotis centrais so implantao em terrenos de maiores dimenses, uma
relativaauto-suficincia emm trra de restaurantes, bares e servios em geral,
instalaes reforadas para eventos e infra-estrutura de esportes, recreao e
lazer mais desenvolvida.Paraviabiiizar essa infra-estrufura mais desenvolvida'
os hotis no-centrais necessitam de um nmero suficiente de apattamentos

para dar supote econmico operao de todos os servios oferecidos'
TIPOS DE
HOTEL
63
Caractersticas do lobby
As mesmas consideraes feitas com relao aos hotis centrais valem

pata os lobbies dos hotis mais afastados. Dependendo das regies onde se
situam, geralmente menos servidas por restauantes, bares, lojas, etc., os hotis
no-centrais tendem a suprir essas deficincias incluindo em seu interior parte
das instalaes e dos servios indisponveis nas rcdondezas. Isso pode se refletir na necessidade de lobbies mais amplos. Por outro lado, uma atividade social
menos intensa, cuja ocorrncia seria mais comum e freqente nos hotis centrais, indicaria a tendncia para a criao de lobbies de menor dimenso.
Caractersticas dos apartamentos
As dimenses usualmente adotadas nos hotis centrais so tambmvlidas para os

dos hotis no-centrais. Aplicam-se, igualmente,
^partamentos
os mesmos comentrios, com exceo ao que se refere aos terraos. Os hotis
no-cenais, devido s dimenses maiores dos terenos e do tratamento
paisagstico que pode ser dado a reas externas de esportes elazer, proporcionam as condies necessrias para viabilizar terraos, mesmo em locais naturalmente desprovidos de atrativos paisagsticos.
Estacionamento
Nos hotis no-centrais maior a necessidade de vagas para estacionamento do que nos hotis centrais. Em locais mais afastados de outros centros
de interesse e com menos altetnativas de transporte pblico, aumenta a pofcentagem de hspedes que se utilizam do automvel, prprio ou alugado.
Para os demais usurios (no-hspedes), freqentadores dos restaurantes, dos
night clubs, das instalaes esportivas e de recreao, e, principalmente, dos

locais de reunio, em grande parte moradores da prpria cidade ou de cidades vizinhas, o automvel o meio de transporte predominante, quando no
o nico, particularmente nas cidades e/ou locais carentes ou totalmente desprovidos de transporte pblico de qualidade.
Ainda que a legislao de uso e ocupao do solo possa desconsiderar
a necessidade diferenctada de vagas para estacionamento, importante, no
planejamento do hotel, dimensionar cuidadosamente as vagas vinculadas a
cada uma das suas dependncias, considerando os diferentes horrios das
respectivas funes exercidas e atentando ainda para a simultaneidade que,
necessariamente, ocorre entre as funes.
I
I
64
QUADRO4
HOTIS NO-CENTRAIS: SNTESE
prncipais reas de interesse da

Deve haver fcil acesso ao centro e s
crdade ou regio
Localizao .
.DevemsercurdadosamenteanaIisadasastendnciasdedesenvo|vimen-
to do local Pretendido'
possibilitar a construo de um hotel
A legislao de uso do solo do local deve

.omtamanhocompatvelcomoindicadoporestudosprviosdemercado.
.Deveserava|iadaaconveninciadereasparafuturasexpanses.
.osnichosespeciaisdemercadoparaosquaisohote|quersevoltar
devem ser Predefinidos'
.opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicados
Por estudo de viabrlidade'
proporcionar acessos e
As dimenses e a forma do terreno devem
'
condiesdecirculaoadequadosparahospedes,vtsitantes,funcron.
passeio e de carga'
rios e fornecedores' e para os veculos de
.oterrenodevecomportarreassuficientesparaaquantidadedevagas
de estacionamento Pretendida'
a partir das vias principais de acesso'
desejvel que o terreno seja visvel
gua, esgotos, energia, telecoDeve ier verficada a infra-estrutura de
.
.
municaes e gs' existente ou planejada'

de terreno disponvel e da
A rea total de construo f uno da rea
legislao de uso do solo'
.
diversidade das
nstaraes'
Tamanho
*:n:ff:,':.":'i.,::,:: ::::J;:',i.i:;:
tos,maioracapacidadedohote|desuportardeterminada|ocaIizao.
etc' deve ser
de restaurantes, bares, locais para reunio'
A quantdade
e dos usurios potencidefinida em funo do nmero de apartamentos
captar'
ais de regies limtrofes que o hotel'pretenda
caractersticas
do
tobbv
comentrios feitos para

Aplicam-se aos hotis no-centrais os mesmos
. it#::;"jt,
.0..,.ro de restaurantes
e outras facitidades (no-
disoonveisnasimediaesdohote|)poderinfluenciarnasdimensese
outras caractersticas do lobbY'
de /obbies menores'
Menor atividade social apontaria na direo
Caractersticas
oos
apartamentos
.
.
metros de largura e 5'50 metros

Dimenses bsicas dos quartos: 3,80
de 10 por cento'
de comprimento' com variaoes de cerca
destinados a portadores de
Devem ser previstos apartamentos especiais
def icincias.
' ]",'fff;,:: ff i :ifi n: ::
: :i l"J i.ili';,: I f
paisagisticamente'
amplo e convenlenremente tratado
'
TIPOS DE HOTEL
Estacionamento
65
so necessrias mais vagas para hspedes do que nos hotis centrars,

tendo em vista a maror probabilidade de que um nmero significativo
deles utilize automveis, prprios ou alugados;
o nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado em
funo tambm das reas do hotel destinadas aos demais freqentaoores
das suas instalaes (restaurantes, bares, locais de reunio)e em funo
da disponibilidade de transporte pblico.
so tambm menores as possibilidades de existir. nas proximidades.

estacionamentos alternativos.
HOTIS ECONOMTCOS
Para determinados tipos de hspedes, so desnecessrias muitas das instalaes e dos servios disponveis nos hotis convencionais de diversas categori-
o caso, por exemplo, de profissionais de vendas ou de representao de

empresas em suas viagens rotineiras pelo interior dos estados. Esses profissioas.
nais necessitam apenas de um bom apartamento, com boas instalaes sanitrias, no pouco tempo que permanecem no hotel, entre o fim de um exaustivo
dia de trabalho ou de viagem e a manh do dia seguinte. Restaurantes, ambientes de lazer, sauna, piscina, servio de quarto 24horas, etc. so perfeitamente
dispensveis para esse tipo de hspede, que) no entanto faz questo absoluta
,
de conforto, higiene, caf da manh completo e confiabilidade das instalaes.
Assim, os hotis econmicos no podem ser confundidos com hotis
com instalaes mais ou menos diversificadas, porm de alguma forma precrias ou decadentes, que procuram oferecer ma gama vaada de servios
num arremedo dos hotis de categoria superior. O que esse tipo de hotel tem
em comum com os hotis econmicos de que aqui tratamos so apenas as
tarifas reduzidas que oferecem, oriundas dabaixa qualidade das suas instalaes e dos seus setwios, As tarifas reduzidas dos hotis econmicos decorrem fundamentalmente do fato de as instalaes e os servios serem limitados
ao que essencial, sem prejuzo da qualidade e da eficincia da operao.
A caractersttcabsica dos hotis econmicos advm da reduo das instalaes e dos servios ao mnimo considerado essencial ao tipo de hspede a que se
destinam. As instalaes resumem-se, de manetra geral, a apattamento de dimenses e mobilirio adequados, com instalaes sanitrias completas e ar-condicionado, uma pequena recepo, Iocal para caf da manh"ou uma pequena lanchonete,
e estacionamento. os servios limitam-se ao atendimento na recepo, troca
das
roupas de cama e banho, Iknpeza e manuteno das dependncias do hotel
e
ao preparo do caf da manh e ao funcionamento de eventual lanchonete.

oo
Algumascadeiashoteleirasinternacionaistmentreseusprodutoshotis
que'comalgumasVafiaes'enquadram-SenaCzltegoriz-dehotiseconmiInternational tem o produto sleep Inn' com
cos aqui definida. A choice Hotels
para construo em teffeunidaes de 6Za pouco mais de 700 apartamentos,
a7 milmetros quadrados' A Holiday
nos de cerc de 5 mil metros quadrados
InntemoprodutoHolidaylnnExpress;aAccor'oprodutolbis;eaMeh'o
produtoSolMeli.EssascadeiasComeamagot2-aserimplantadasnoBrasil,
caractersticas'
,"rpond".rdo demanda por hotis com essas
Algumastentativasanterioresdeimplantaodehotiseconmicosno
dificuldades' devido principalBrasil encontraram e continuam a encontrar
a afcaf co{n os custos da construo
mente faltade investidores dispostos
de hotis, necessria para garantir a
simultnea de uma quantidade mnima
(reservas' compras' treinamento
economia de escala ^ op.ruao do conjunto
e
atividades) com servios de qualidade
de pessoa l, centrahzzo de algumas
Le Canard, de Lages eJoinville, implantanfasreduzidas. os hotis econmicos
ser considerados um sucesso patcial'
tados pof empfesas brasileiras, podem
Localizao
A|oca|tzaopreferencia|parahotiseconmicosprximoarodovias,juntoaentradasdecidadesoujuntoaentroncamentosdeondederivam
acessosparamaisdeumacidade.Aimplantaoaolongodeumeixorodo_
vttiopodeadotatcomocritriode|oca|izao,a|mdarededecidades,
pontosconsideradosestratgicosparapandasemviagensdepercursomuitolongo,ComoSoPaulo_Brasia,Rio-Salvado,e[C.Emgrandescidades,
expandidos'
nos chamados centros
desejvel localtzatos hotis econmicos
de nibus'
prximo a estaes de trem' metr ou terminais
Tendoemvistaanecessriasimpltficaodosprocedimentos
preferivel-
hotis econmicos devem ter'

operacionais e de manuteno, os
entre 60 e 100' aproximadamenmente, nmero reduzido de apatamentos,
obrigatrio de elevadores, tanto p^ra
te. Para ev|t^f a insta|ao ou o uso
predomi
desejvel que a construo seia
hspedes quanto p^f^ oservio,
estabelecem uma boarclao entre
nantemente horizntal. Dois pavimentos
um
e as reas de terreno necessrias'
a desnecessidade do uso de e'lesradores
nmeromaiordepavmntoq-deveseradotadoapenasquandoopreodo
tefrenoouapoucadilporribilidadedeterrenosmaiorescomlocaltzao
adequada assim o recomendar'
ffi
_ry
w
'w
-ry
,'n
,2.
,;
,
,,
pry
e
$, qg
&
;,
eee,e"
p,
Caractersticas do lobbY
de
Nos hotis econmicos, o lobby limita-se a um pequeno ambiente
prprio gerente, e de
estar e reada recepo, em que o atendente pode ser o
hspedes'
onde tem total controle sobre o movimento de entada e sada dos
Caractersticas dos aparta mentos
Algumas cadeias internacionais mantm em seus hotis de tarlfa reduzida

de tarffa
quartos de dimenses semelhantes s dos quartos de seus produtos
at maiomais elevada. Em certas rotas, algumas cadeias adotam apartamentos
casos' quartos
res, quando quefem atair famlias que vtaiam de carro. Nesses
de camas
maiofes, particulafmente no comprimento, permitem a colocao
mesmo quarto'
adicionais ou sofs-ca mas, paa acomodar toda a fan\a em um
menofes
No entanto, em hotis econmicos, os apattamentos podem ser
Apartamentos
do que o padro adotado universalmente em hotis mais caros'
de duas cacom uma nica cama podem ser combinados com apaftamentos
como a dimenso
mas. os espaos para circulao podem ser reduzidos, assim
compactos' O
dos armrios. Da mesma forma, os banheiros podem Sef bastante
um compuque no pode faltar nos quartos uma mesa, que possa comportaf
tador porttll, e espao adicional para o desenvolvimento de trabalhos'
reuma iluminao cuidadosamente proietada para tral>alho, leitura ou
pouso, assim como ar-condicionado. so requisitos indispensveis.
Estacionamento
reas urNos hotis econmicos, particularmente nos situados fora de
quantidade equibanas, importante dispor de vagas de estacionamento em
.uma vez que a clientela bsica
valente ao nmero de quartos, pelo menos,
constituda pot vraiantes com seus prprios automveis'
QUADRO 5
HOTIS ECONMICOS: SNTESE
Localizao
so as
As reas s margens de rodovias proximo a entradas de ctdades
mais favorveis.
para paradas
Deve ser considerada a localizao em pontos estratgicos
em rotas de viagens longas.
Emcidades,foradareamaiscentra|,hotrseconmicosdevemser
de nibus'
localizados junto a estaes de trem, de metr, ou terminais
Tamanho e
diversidade
das instalaoes
para a
As instalaes so reduzidas, limitadas a apartamentos, rea
manh ou
recepo e sala para a administrao, sala para caf da
para
equipamentos'
pequena lanchonete e dependncias
TIPOS DE HOTEL
'
A lavanderia pode ser pequena. como alternativa, os servios de

lavagem de roupa podem ser terceirizados ou concentrados em uma
lavanderra de porte mdio que preste servios a um con junto de hotis
de uma mesma rede.
'
Caractersticas
Para evitar a necessidade de elevadores, deve ser adotada, sempre que

possvel, soluo arquitetnica horizontal.
Deve se resumir recepo e a pequeno ambiente de estar.
do lobby
Caractersticas dos
apartamentos
O nmero de apartamentos deve ser reduzido (entre 60 e pouco

mais de 100 unidades, aproximadamente).
os apartamentos podem ser maiores ou menores do que os correspondentes de hotis de categoria superior; dependendo da clientela.
Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de
def icincias.
Em hotis destinados a viajantes a servio, geralmente sozinhos,
os
apartamentos podem ser significativamente menores, assim como os
banheiros.
Estacionamento
Apartamentos com uma nica cama podem ser combinados com

apartamentos com camas duplas.
importante adequar o mobilirio do apartamento ao tamanho
reduzido, projetando cuidadosamente o espao disponvel.
Instalaoes para trabalho devem ser consideradas um requisito essencial.
nmero de vagas deve ser equivalente ao nmero de apartamentos.
HOTIS DE AEROPORTO
So casos particulares de hotis no-centrais. Com o extraordinrio

desenvolvimento do transporte areo , pratrcamente o nico utilizado nas
viagens de negcio e turismo de mdia e longa distncia, e considerando
as crescentes dificuldades de acesso s reas centrais das cidade
s a partir
dos aeroportos, estes e suas regies vizinhas se torna ram rocais muito
convenientes para alocalizao de hotis. Pessoas procedentes de lugares
distantes, por exemplo, podem se hospedar nesses hotis, participar
de
reunies ou congressos e pafiir de volta para seu local de origem
sem a
necessidade de enfrentar penosos e demorados deslocamentos
dentro da
cidade. cancelamentos ou grandes atrasos de vo, assim como conexes
nrais demoradas, so outros fatores que contribuem para a convenincia
de hotis nas proximidades de aeroportos. No caso do Brasil, a
ocorrncia
desse tipo de hotel significativa, por enquanto, apenas no
Aeroporto
Internacional de So paulo,/Guarulhos.
&
&
w
P"
a'
ok
IL
HOTEL
SISTEI\,IA SUETERRNO
72
QUADRO 6
HOTIS DE AEROPORTO: SNTESE
os hotis de aeroportos, tal como so conhecidos hoje, principalmente
Antecedentes
nos Estados Unidos e na Europa, surgiram a partir dos anos 60, em

funo do extraordinrio desenvolvimento do transporte areo; at
ento, eram apenas pequenos hotis (ou motis) de beira de estrada.
As cidades de Los Angeles, Houston e Dallas/Fortworth, cujos aeroportos

contam com mais de 10 mil quartos cada.
No Brasil, apenas o Aeroporto Internacional de 5o Paulo/Guarulhos,
conta com um hotel de mdio porte, com caractersticas similares aos
Exemplos
significativos
hots de aeroportos americanos, o Hotel Deville, que tem sido um

empreendimento de grande sucesso.
As reas mais favorveis so aquelas junto s vias de acesso ao aeroporto, em local de grande visibilidade.
o local deve ser to prximo quanto possvel dos terminais de passagei-
Localizao
ro5.
Depende da importncia e do tipo de aeroporto (aeroportos de origem

e destino, aeroportos de conexo, etc.)
o nmero de apartamentos deve ser definido por estudo prvio de
para
mercado (hoteis concorrentes, qualidade e porte de instalaes
reunies, convenes, etc.)
Tamanho e
diversidade das
rnstalaes
Caractersttcas
do lobby
'
Caractersticas semelhantes s dos hotis no-centrals'
dos' Dimenses bsicas do quarto: 3,80 metros de largura e 5,50 metros de

comprimento, com variaes de cerca de 10 por cento'
apartamentos
Caractersticas

deficincias fsicas.
Estacionamento
As instalaes do hotel, principalmente os apartamentos, devem

apresentar alto grau de proteo contra rudo das aeronaves'
os terraos devem ser evitados em funo do elevado nvel de rudo.
r A necessidade de vagas funo principalmente do nmero de bares
restaurantes e do porte das instalaes para reunies, para freqentadores
orocedentes das imediaoes.
TIPOS DE
HOTEL
73
RESORTS
Os hotis delazer, descendentes diretos dos spas e das casas de banho

das antigas Grcia e Roma, tm seu maior atratwo na recreao e nos esportes, principalmente em espaos abertos de grande beleza natural e excelentes
condies climticas.
Os resorts, forma mais recente e predominante de hotis de lazer neste

final de sculo, vm ampliando significativamente esse atrativo, instalando-se
em imensas teas, verdadeiras ilhas de auto-suficincia, onde os hspedes
enconffam satisfao para vma variada gama de interesses - esportes,lazer,
vida social e negcios -, numa combinao que atende a todas as faixas
etrias. Pelo que so e oferecem, buscam constifuir-se em destinaes tursticas que por si s justifiquem uma viagem.
os enormes investimentos exigidos para a implantao dos modernos resortE que demandam grandes reas de terreno com requisitos especiais de localizao e amplas e diversifi cadas instalaes de recreao
e espotes, exigem altas taxas de ocupao durante todo o tempo, com
minimizao das variaes que podem ocorrer durante a semana ou nas
diferentes estaes do ano. Por essa tazo, os resorts investem tambm
na diversificao das suas atividades, visando captar o maior nmero
possvel de tipos de hspedes. Assim, comum encontrar resorts com
grandes instalaes para conferncias e congressos, que, pelo relativo
isolamento e pela informalidade do ambiente, oferecem excelentes condies para eventos e negcios.
Cabe mencionar os grandes complexos hoteleiros do tipo multiresort.
cancn, no Mxico , e a regio de Kanaapali de Maui so exemplos de empreendimentos cuja escala gigantesca necessria para viabilizar os imensos
recursos financeiros requeridos para a construo de aeroportos, rodovias,
infra-estrutura e outros servios, sem o que essas regies, embora dotadas de
atrativos naturais indiscutveis, permaneceriam at hoje fora das rotas tursticas internacionais.
No Brasil, destaca-se a implantao do complexo turstico multiresort
de Saupe, na Bahia, j abordado no primeiro captulo.
n'
:1,':,:1i:l
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TIPOS DE HOTEL
QUADRO 7
RESORTS; SNTESE
Antecedentes
Spas e casas de banho das antigas Grcia e Roma, que ressurgiram na

Renascena, aps perodo de inatividade na ldade Mdia.
Exemplos r
signif icativos3
.
Localizao .
.
.
o
Terreno
.
.
.
.
.
Atlantis Paradise. Bahamas; Boca Raton Resort & Club, Flrida; Sonesta,
Bermudas.
No Brasil, Transamrica, llhus; Mediterrane, Bahia; Caesar Park Cabo

de Santo Agostinho, Pernambuco.
Locais de grande beleza natural, excelentes condioes climticas.
Fcilacesso a partir dos principais centros emissores de turistas pretendioos.
Deve ser verificada a disponibilidade de gua e de infra-estrutura de

energia e telecomunicaes.
Deve ser observada a legislao de proteo ao meio ambiente.
So necessrias grandes glebas com caractersticas topogrficas e
geolgicas para viabilizar as instalaoes pretendidas (parques aquticos,
quadras poliesportivas, campos de golfe, etc.).
So desejveis: proximidade de praia, margem de rios, lagos e represas.
H necessidade de tratamento paisagstico das reas no diretamente

ocupadas.
As piscinas so elementos de grande importncia para o projeto paisagstico.
As reas de carga e descarga e demais ptios de servios devem ser
convenientemente localizados de modo a afast-los das vistas dos

hosoedes.
.
e
diversidade
das instalaes .
Tamanho
.
o
Caractersticas
do
lobby
O nmero de apartamentos deve ser suficiente para dar suporte econmico ao conjunto de instalaes de recreao, esportes e eventos.
Para determinar o nmero de restaurantes, bares e outras instalaes
deve-se considerar o tempo mdio de permanncia dos hspedes e a
necessidade de oferecer alternativas devido ao isolamento do hotel.
As instalaes para congressos e reunies ajudam a manter taxas
mdias de ocupao elevadas.
Deve ser considerada a necessidade e/ou convenincia de aloiamento
para funcionrios e suas famlias.
Deve ser dimensionado com generosidade, em funo da maior disponi-
bilidade de tempo das pessoas para atividades sociais e convvio.

A maior disponibilidade de tempo dos hspedes motiva compras e a
necessidade de maior ouantidade relativa de loias.
'
Ver tambm Quadro 11.
TIOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
78
Caractersticas
dos apartamentos
Nos resorft predominam grupos familiares. Os apartamentos, conseqentemente, devem ser maiores, para acomodar camas adicionais
A rea adicional deve ser obtida, preferencialmente, no comprimento do
quarto; a largura deve ser mantida em 3,80 metros.

def icincias.
Os armrios devem ser relativamente maiores do que em outros tpos de
hotel, com pelo menos 1,50 metro de frente

Os apartamentos devem ter a melhor vista. Alas de apartamentos
distribudos dos dois lados de um corredor devem ser posicionadas
perpendicularmente vista de maior interesse (praia, por exemplo)
Os quartos devem, sempre que possvel, ser dotados de terraos com
profundidade adequada (pelo menos de 1,50 metro) e mobiliados com
mesa, cadeiras, espreguiadeiras e/ou redes.
Estacionamento
O nmero de vagas depende do tipo de transporte utilizado pelos

hospedes. Podem ser reduzidas praticamente a zero quando o acesso ao
local feito dreta e exclusivamente por barco ou avio.
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Hotel Planejamento 1

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:J.

----Q tema "hotel" desses que se vo

gar p.'tsoa; cleerige+sheterogneas, com

temfe.snentos, oropsitos e interesses

asp*$os que com-

pem sua existncia em permanente

cias de organizao, ele nunca se pode

elaborao e desenvolvimento de numerosos projetos de edifcios hoteleiros. Eles

comearam a acumular esse saber aplicado a especficas condies brasileiras em

O ncleo de Hotel: plan,ejamento

projeto, que se inicia na fase anterior

tambm temas que se integram no con-

texto geral da edificao, situando-a de

A expanso do mercado turstico nacional, acompanhando a tendncia

pelo desenvolvimento da pesquisa bibliogrfica

inicial e de ndices hoteleiros.

no que se refere aos siste-

mas de ar-condicionado e exausto'

que reviu e complementou as informaes relacionadas

pela colabono na parte de

HOTEL: pLANEJAMENO E PROJETo

No Brasil, conceitos avanados no campo do planejamento hoteleiro

Associao Brasileira da Indstria Hoteleira

O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos ltimos anos

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

do empreendimento, os tipos mais freqentes de hotis e parmetros de custos de implantao e de equipamentos.

de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionar

operar hotis. Edifcios projetados e construdos sem o estrito atendimento

muito comum tambm encontrarmos casos de ampliao e outras

HOTEL: PLANJAMENTO E PROJETO

mento hoteleiro panejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g,

Pontos de paradas e de catavanas.

Abadias e mosteiros que acolhiam hspedes.

surgimento de hotis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, no

os hotis no final do sculo XIX e nos primeiros anos do

Introduo do quarto com banheiro privativo (apartamento).

Entrada em opeao dos Boeing 747, em 1969/7970.

conceitos bsicos(So paulo: Editora

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

problema da escassez de hotis no Rio de Janeiro, gu j acontecia

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

A partir da dcada d" 3O passam a ser implantados grandes hotis nas

HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO

conseqncia um desequilbrio no perfil de hotis novos oferecidos, pois a

reirimida ou malservida, espera d"

s pisiiivas de crescimento da i"auri.u-tt"r"i-;

classe mdia. As viagens tursticas ao exterior apresentam um componente

quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padroda hotelaria

de dessa poltica trar alteraes significativas nos padres da oferta atual. A

Primeira lei de incentivos paru a implantao de hotis no Rio de

Proibio dos jogos de azar e fechamento dos cassinos,

Criao da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantao

Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no pas.

lLr,' ' "

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

leira evoluiu em funo dessa demanda.

Contribuio ao PIB (US$ bilhes) \1 7q

Investimentos (US$ bilhes)

Gastos do governo (US$ bilhes)

Consumo pessoal (US$

1,789 1,898 3,866

A evoluo da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema

nado produto. Em relao ao setor hoteleiro, o segmento de mercado o