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14 Conferncia Internacional da LARES

Edifcio Manchete, Rio de Janeiro - Brasil


18, 19 e 20 de Setembro de 2014

Parmetros de Anlise de Projeto para Viabilidade Econmica de


Empreendimentos Imobilirios
Luciana Ferreira Silva1, Paula de Oliveira Correa Melo2, Regiane da Silva Lopes Rocha3,
Renata Fernandes Narita4 , Cynthia Barbieri Diezel Munhoz 5
1

Engenheira Civil, Universidade Anhembi Morumbi, Rua Casa do Ator, 275, Vila Olmpia, CEP:
04546-001, So Paulo/SP Brasil, lufssp@gmail.com
2
Engenheira Civil, Universidade Anhembi Morumbi, paula.correamelo2@gmail.com
3
Engenheira Civil, Universidade Anhembi Morumbi, re.slrocha@gmail.com
4
Engenheira Civil, Universidade Anhembi Morumbi, renarita@gmail.com
5
Mestre em Engenharia, Departamento de Engenharia Civil da Escola Politcnica da USP e
Professora da Universidade Anhembi Morumbi, cydiezel@uol.com.br

RESUMO
Diante do cenrio de alta competitividade vivido pelo mercado imobilirio brasileiro, agilidade e
assertividade na tomada de decises tornam-se vitais para as empresas do setor. A utilizao de
indicadores na anlise preliminar de projeto agiliza e facilita o processo de escolha de seus investimentos.
Este trabalho apresenta ndices arquitetnicos de anlise de projeto que visam o seu aprimoramento do
ponto de vista do custo de construo, propiciando a viabilidade econmica do negcio. So analisados
sob esta metodologia dois empreendimentos residenciais distintos e analisados os resultados.
Palavras Chave: ndice, indicador, viabilidade, custo.

14 Conferncia Internacional da LARES


Edifcio Manchete, Rio de Janeiro - Brasil
18, 19 e 20 de Setembro de 2014

Analysis of Design Parameters for Economic Viability of Real Estate


Developments
ABSTRACT
Given the high competitive edge experienced by the Brazilian real estate market scenario, agility and
assertiveness in taking decisions become vital for companies in the sector. The use of indicators in the
preliminary project analysis accelerates and facilitates the process of choosing their investments. This
paper presents architectural project analysis indexes that target its improvement from the point of view of
the construction cost, providing the economic viability of the business. Are analyzed under this
methodology two distinct residential and analyzed the results.
Key Worlds: index, indicator, viability, cost.

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1.

INTRODUO

O aquecimento da economia brasileira, somado a programas sociais do governo e a um dficit


habitacional histrico, impulsionaram o mercado imobilirio na ltima dcada.
Nos grandes centros urbanos, onde existe alta concentrao da demanda por habitao, a oferta
de terrenos viveis para a construo escassa e diante da atual concorrncia na busca por bons
negcios, as empresas se veem em um momento em que a deciso pela aquisio de um terreno
deve ser rpida e assertiva, surgindo a necessidade de resposta para duas perguntas chaves: O
que possvel implantar neste terreno? e Este futuro negcio vivel e lucrativo?
A escolha do projeto (residencial ou comercial) feita seguindo a demanda existente na regio.
Um estudo de reas deve ser elaborado de acordo com o potencial construtivo do terreno,
zoneamento e caractersticas locais, alm de uma implantao esquemtica de como ser o
empreendimento. Com estas informaes possvel elaborar o clculo do custo desta futura obra
que, acrescido ao preo do terreno, so os principais determinantes na viabilidade do
empreendimento.
Numa fase posterior comumente surgem os mesmos questionamentos, como custo de obra acima
do esperado e viabilidade que no atende s premissas estabelecidas pelo incorporador e/ou
construtor. A justificativa a estes problemas deve vir acompanhada de solues, segundo
Mascar (2010, p.193), Cada vez que o projetista traa uma linha que representa uma deciso
arquitetnica, est determinando uma varivel no custo do edifcio e, na maioria das vezes,
mudanas podem ser propostas para otimizar o projeto e mudar o cenrio de inviabilidade.
O foco deste trabalho , diante da oferta limitada de bibliografia pertinente, demonstrar de forma
organizada e padronizada o clculo de alguns indicadores como possibilidade de uma anlise
rpida e eficiente de alguns determinantes do projeto, e como esta metodologia de anlise pode
contribuir para tomada de deciso.

2.

APRESENTAO DOS INDICADORES

Oliveira, Lantelme e Formoso (1993) afirmam que o setor da construo no est acostumado
prtica de medio. Tal prtica permite a definio de indicadores que fornecem aos gestores
informaes sobre desempenho para a estratgia de melhorias.
Os indicadores servem de apoio na anlise preliminar do empreendimento e so utilizados como
ferramenta para aperfeioamentos na fase de elaborao dos projetos. O grau de influncia do
projeto sobre a produtividade e os custos de execuo na verdade decisivo para o patamar de
custos que se dever atingir (SILVA; SOUZA, 2003, p.26).
possvel entender a relao entre os espaos comparando-se as dimenses geomtricas de
projetos distintos de edifcios residenciais, propondo solues pontuais para aprimorar o projeto,
reduzindo custos e buscando o equilbrio entre a solicitao do cliente e as necessidades do
mercado, com intuito de viabilizar o negcio e, sempre que possvel, aumentar o retorno
financeiro.

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Importante ressaltar a grande liberdade que existe em relacionar tais dimenses, as quais podem
ser constantemente comparadas, e visando as relaes que tem maior impacto no custo da obra,
buscou-se analisar as mais relevantes.
2.1. ndice de Eficincia do Projeto (Iep)
Considerando-se o conceito de rea construda ou real como a soma das reas cobertas de todos
os pavimentos da edificao, podendo ser subdivididas em computveis, quando consideradas
para clculo, e no computveis, quando no consideradas (ABNT, 2005), pode-se referenci-la
rea equivalente que corresponde a rea virtual cujo custo de construo equivalente ao
custo da respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da
construo adotada como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a rea real
correspondente (ABNT, 2005, p.7), ou seja, para clculo da rea equivalente de construo,
basta multiplicar a rea construda pelo coeficiente de equivalncia de custo.
Ainda conforme a referida norma, dentre estas reas temos em um empreendimento imobilirio a
rea privativa que identificada pela rea comercializada e calculada conforme diretrizes j
regulamentadas. Esta nomenclatura tem critrio de medio pela NBR 12.721/2005, que inclui
toda a unidade habitacional, inclusive as paredes, tomando-se como referncia as faces externas
das alvenarias e em casos de paredes de divisa, so consideradas os eixos das alvenarias (ABNT,
2005).
Relacionando a rea privativa com a rea equivalente temos na Eq.1:

(1)
Sendo:
Iep = ndice de eficincia do projeto;
Ap = rea privativa (m);
AEC = rea equivalente de construo (m).
Mascar (2010) afirma que quanto mais o ndice se aproximar de 1,00, melhor economicamente,
e conseguimos identificar se o projeto vivel e posteriormente atacar as particularidades
envolvendo os demais indicadores. Quanto mais baixa a eficincia, mais caro o m privativo, o
que praticamente inviabiliza a comercializao dos chamados empreendimentos
supereconmicos. Empresas que adotam esse ndice na anlise inicial costumam ter um histrico
de eficincias de empreendimentos anteriores, que serve de comparativo para novos projetos e
determina um intervalo timo para cada padro.

2.2. Percentual de Aproveitamento do Terreno (%AT) e Zoneamento


Durante a anlise de um terreno onde se pretende desenvolver um empreendimento imobilirio,
diversos so os fatores que influenciam no custo de aquisio deste. Um dos mais representativos
o coeficiente de aproveitamento (BERNARDES, 2006).
O coeficiente de aproveitamento o nmero de vezes que se pode construir com relao rea
do terreno, somando-se os nmeros de pavimentos de uma edificao. Sua metodologia pode
variar conforme as diretrizes de cada municpio.

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Como incentivo, para um melhor aproveitamento desse coeficiente, alguns municpios permitem
o desconto de reas, tais como terraos, subsolos e trreos do total da rea construda,
classificando assim o conceito de rea no computvel, que conforme a lei referida, a soma das
reas cobertas de uma edificao no consideradas para o clculo do coeficiente em questo.
Utilizando-se dos conceitos de rea construda computvel apresentado acima, pode-se
relacion-lo com a rea do terreno, por meio da Eq. 2:

(2)
Onde:
CAU = coeficiente de aproveitamento utilizado no projeto;
Acc = rea construda computvel (m);
Att = rea total do terreno (m).
Comparando-se com o coeficiente de aproveitamento mximo estabelecido pela Lei de
Zoneamento, com o resultado do coeficiente utilizado no projeto da Eq. 2, tem-se a Eq. 3:

(3)
Onde:
%AT = percentual de aproveitamento do terreno (%);
CAU = coeficiente de aproveitamento utilizado no projeto;
CAmx = coeficiente de aproveitamento mximo estabelecido pela Lei de Zoneamento.
Este ndice permite a avaliao do negcio por meio do potencial construtivo, de modo que todo
incorporador e/ou construtor buscar a melhor eficincia em seu projeto, cobrando dos
projetistas responsveis um resultado no mnimo igual ao coeficiente mximo permitido.
2.3. rea de vagas por veculo (Avv)
O cenrio atual deixa evidente que cada vez mais os empreendimentos imobilirios residenciais
tm atrelado as vagas de garagem venda das unidades. Estudos tm mostrado que a relao
entre a rea construda e a rea de garagens tem sido cada vez maior em funo de diversos
fatores sociais e mercadolgicos (YAMAGUISHI, s/d).
Em demonstrao importncia do indicador que ser apresentado e aos estudos elaborados,
pode-se comparar o percentual de reas de garagens com relao rea construda de alguns
empreendimentos, de acordo com a Tab. 1.

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Tabela 1 - Indicadores de Vagas sobre rea total construda e rea total privativa de alguns edifcios histricos
Fonte: Leite (2011)

Edifcio
Esther
Regncia
Prudncia
Louveira 1
Lausanne
Karina
Baa Mar
Tamar

Ano
1934
1939
1944
1946
1953
1959
1963
1964

rea de Vagas sobre


rea Total
rea Total
Construda (%) Privativa (%)
6,52
6,35
5,67
7,29
8,77
11,36
13,78
13,58

8,27
7,77
6,51
11,88
11,12
17,79
18,62
21,18

De acordo com o nmero de vagas de cada um, pode-se calcular a relao entre a rea de
garagem e o nmero de vagas, obtendo-se assim a rea de vagas por unidade de vaga, mostrado
na Eq. 4

(4)
Onde:
Avv = rea de vagas por veculo (m/ unidade de vaga);
Atg = rea total de garagem (m);
n = nmero total de vagas (unid.).
O foco deste indicador identificar a linha tnue existente entre a rea mnima necessria para
estacionamento e circulao de uma vaga e o superdimensionamento. Segundo Leite (2011):
para obtermos as reas destinadas a estacionamento de veculos de edifcios, aplicamos um
fator de multiplicao sobre o nmero de vagas. Este fator a rea mdia por vaga, que segundo
Burrage e Mogren (1957, p. 315) varia entre 22m e 32m, dependendo do tamanho da vaga, do
ngulo da vaga, da largura dos corredores e da maneira pela qual o automvel estacionado.
Esta afirmao nos oferece embasamento terico para justificativa dos resultados e busca por
alternativas que aperfeioem o projeto, tendo em vista que na maior parte dos casos as reas de
garagens so reas construdas.
Diversos fatores interferem no dimensionamento destas reas como:
- nmero de nveis de garagem: quanto maior o nmero de nveis mais interligaes (vias,
rampas) devem ser projetadas;
- disposio dos nveis (sob a torre, externo torre): em geral a projeo dos pilares das torres
estende-se aos nveis de garagem at as fundaes, o que dificulta a disposio das vagas,
diferente de um edifcio garagem, por exemplo, que a modulao da estrutura feita priorizando
a posio das vagas;
- disposio das vagas (simples, duplas, triplas): as vagas duplas ou triplas exigem uma rea de
circulao menor que nas vagas simples;

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- nmero de vagas por unidade: dependendo do tamanho das unidades habitacionais pode-se ter
mais de uma vaga de garagem, o que influencia diretamente na modulao das vagas e relaes
de rea construda;
- tamanhos das vagas: em empreendimentos que visam consumidores de maior poder aquisitivo,
as vagas tendem a ser maiores (tamanhos M e G), fato que eleva este indicador.
Resumidamente, as reas de garagem devem ser dimensionadas atendendo s normas vigentes e
legislaes municipais, obtendo-se a menor rea e menor custo possvel, e ainda assim oferecer
conforto necessrio ao usurio final (LEITE, ALENCAR, JONH, 2011).
2.4. ndice de Compacidade do pavimento tipo (Ic)
O indicador que analisa o formato do pavimento-tipo o ndice de Compacidade (Ic).
Este indicador relaciona o percentual de permetro de um crculo com rea igual do pavimentotipo analisado versus a quantidade em metros lineares de paredes externas deste pavimento.
A partir deste ndice o custo relativo de execuo de uma fachada pode ser analisado com base
na sua forma (LOSSO, 1995).
Segundo Mascar (2010), o ndice de Compacidade definido pela Eq. 5:

(5)
Onde:
Ic = ndice de compacidade (%);
Pc = permetro de um crculo de mesma rea do pavimento em anlise (m);
Pp = permetro do pavimento-tipo estudado (m).
Adota-se como formato geomtrico ideal o crculo, por englobar a maior quantidade de rea no
menor permetro, conforme mostrado na Tab. 2. O permetro representa a quantidade de paredes
externas necessrias para o fechamento do pavimento.
Tabela 2 - Relao entre rea e permetro conforme forma geomtrica do pavimento Fonte: Mascar (2010)

Forma da planta
Circular
Quadrada
10 x 10
5 x 20
4 x 25
Retangular
2 x 50
1 x 100

rea (m) Permetro (m)


100
35,44
100
40,00
100
50,00
100
58,00
100
104,00
100
202,00

Embora as reas sejam iguais, o permetro aumenta do


crculo para o retngulo mais alongado.
Quanto mais prximo de 100% for este resultado, maior ser a capacidade de abrangncia de
rea por determinada superfcie de alvenaria, indicando economia no item fachada (SATTLER,
2007).

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Mascar (2010) diz que em funo da complexidade encontrada na execuo de edificaes com
formas arredondadas, dos custos elevados decorrentes desta dificuldade e por este tipo de
construo no ser usual, deve-se tomar como base de mximo ndice de eficincia o valor
obtido para o pavimento de formato quadrado, tendo o Ic igual a 88,6%.
A Tab. 3 mostra trs pavimentos diferentes, de formato predominantemente quadrado ou
retangular. O que os diferencia a quantidade de arestas no seu formato. Quanto mais arestas,
maior ser o permetro e, consequentemente, menor ser o Ic.
Tabela 3 - Relao entre rea e ndice de compacidade em diferentes formas de
pavimento Fonte: Mascar (2010)

Forma da planta

ndice de
rea (m) compacidade (Ic)
em %
100

88,6

100

49,2

100

34,0

O aumento na quantidade de arestas no pavimento


aumenta o ndice de compacidade.
Para exemplificar os conceitos abordados at ento apresentada a Fig. 1, que mostra a evoluo
dos custos da fachada de acordo com o formato do pavimento.
Figura 1 Representao esquemtica da influncia do formato do pavimento no custo da fachada de uma
edificao Fonte: Mascar (2010)

Com o objetivo de simplificar a utilizao da frmula, Mascar (2010) demonstra que ela pode
ser transformada na Eq. 6 abaixo:
(6)
Ic = ndice de compacidade (%);

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ATipo = rea do pavimento-tipo estudado (m);


Pp = permetro do pavimento-tipo estudado (m).
Conforme Losso (1995), para clculo do ndice so adotados dois critrios:
- deve-se medir a rea do pavimento-tipo a partir da face externa das paredes;
- para definio do permetro das paredes externas estas devem ser medidas pelo seu eixo.
2.5. Percentual de rea molhada privativa (%Am)
Este indicador fornece um coeficiente que relaciona a rea molhada das unidades, ou seja, reas
como banheiros, cozinhas, reas de servio e varandas e que geralmente tm acabamento em
cermica, granito ou mrmore por conterem instalaes hidrulicas, em relao com a rea
privativa do pavimento tipo.
Sendo assim, pode-se represent-lo na Eq. 7:

(7)
Onde:
% Am = percentual de rea molhada (%);
Am = rea molhada (rea revestida com piso cermico, granito ou mrmore por conta de
tubulaes hidrulicas m);
Ap = rea privativa (m).
Quanto menor o percentual, mais econmico ser o projeto (CUNHA, 2009).
2.6. Percentual de rea comum do pavimento tipo (%Ac)
As reas comuns do pavimento-tipo so reas de grande importncia, uma vez que proporcionam
acesso entre as unidades e o meio exterior. Estas reas construdas no so privativas, no entanto,
so reas de dimensionamento obrigatrio e que consequentemente agregam custo ao
empreendimento. Desta maneira, reas desnecessrias de circulao devem ser sempre evitadas
(MASCAR, 2010).
Tratam-se de reas de acesso e fuga, o dimensionamento das sadas de emergncia deve atender
diretrizes normatizadas e obedecer a dimenses mnimas de acordo com o tamanho do edifcio e
populao de habitantes (ABNT, 2001).
Tendo em vista a importncia econmica destas reas, pode-se estabelecer a seguinte relao
apresentada na Eq. 8:

(8)
Onde:
%Ac = percentual de rea comum do pavimento-tipo (%);
Ac = rea comum do pavimento-tipo (m);
ATipo = rea do pavimento-tipo (m)

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O indicador visa apontar percentualmente a relao entre a rea construda do pavimento tipo e a
rea comum projetada para circulao, elevadores, escadas, ante cmaras, depsitos de lixo, e
outras reas de apoio.
Alguns fatores influenciam diretamente no tamanho das reas comuns (MASCAR, 2010):
- nmero de unidades no pavimento-tipo: quanto maior o nmero de unidades por andar, maiores
devem ser as reas comuns de interligao entre essas unidades;
- formato da torre: influencia diretamente no posicionamento das reas comuns, como ilustra a
Figura 2;
- elevadores: o nmero de elevadores e sua concentrao tendem a aumentar as reas comuns.
Como exemplo observa-se na Fig. 2 que torres com formatos irregulares
dificultam o dimensionamento das reas comuns.
Figura 2 - Edifcio habitacional em Londres Fonte: Mascar (2010).

3.

ESTUDO DE CASO

A ttulo de demonstrao do clculo dos indicadores foram apresentados dois empreendimentos


distintos, identificados nesse trabalho de Empreendimento A e Empreendimento B.

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Procurou-se selecionar empreendimentos direcionados a pblicos consumidores distintos e com


caractersticas contrastantes, que facilitem a visualizao de suas diferenas por meio dos
indicadores sugeridos conforme Tab. 4.
Tabela 4 Resumo dos empreendimentos Fonte: das autoras (2014).

4.

CLCULO E ANALISE DOS INDICADORES

4.1. Clculos
4.1.1 ndice de eficincia do projeto (Iep)
Tabela 5 Clculo do ndice de eficincia Fonte: das autoras (2014).

4.1.2 Percentual de aproveitamento do terreno (%AT) e zoneamento


Tabela 6 Clculo do ndice de aproveitamento do terreno Fonte: das autoras (2014).

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4.1.3 rea de vagas por veculo (Avv)


Tabela 7 Clculo do ndice de rea de vagas Fonte: das autoras (2014).

4.1.4 ndice de compacidade do pavimento-tipo (Ic)


Tabela 8 Clculo do ndice de compacidade Fonte: das autoras (2014).

4.1.5 Percentual de rea molhada privativa (%Am)


Tabela 9 Clculo do ndice de percentual de rea molhada privativa Fonte: das autoras (2014).

4.1.6 Percentual de rea comum no pavimento-tipo (%Ac)


Tabela 10 Clculo do ndice de percentual de rea comum no pavimento tipo Fonte: das
autoras (2014).

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4.2. Anlises
Comparando os resultados obtidos por meio da Tab. 11:
Tabela 11 Resumo dos Clculo dos indicadores Fonte: das autoras (2014).

Observa-se que para alguns dos indicadores o empreendimento A mostrou-se mais eficiente com
relao ao empreendimento B, igualmente o empreendimento B mostra-se mais eficiente em
outros indicadores com relao ao empreendimento A, o que pode ser explicado pelos seguintes
fatores:
1 - O empreendimento B tem uma quantidade de rea comum maior, alm de vagas em subsolos,
que so reas construdas, diferente do empreendimento A, produto mais econmico com
nmero reduzido de reas comuns e lazer, alm de vagas descobertas obtendo assim resultado
mais satisfatrio no ndice de eficincia.
2 - Visando explorar o mximo potencial construtivo do terreno e tomando como referncia os
coeficientes de projeto, verifica-se que o empreendimento B alcanou o melhor resultado,
chegando a 2,00, sendo o CAmx. igual a 2,5, ou seja uma eficincia de aproximadamente 80%,
superior ao empreendimento A que apesar de ter uma rea de terreno maior, foi utilizado apenas
56,47% de todo potencial construtivo disponvel.
3 - O empreendimento B mais eficiente neste indicador, pois possui vagas duplas que
proporcionam um melhor aproveitamento do espao destinado s circulaes, enquanto que no
empreendimento A todas as vagas so simples (acesso direto circulao) devido a limitaes da
legislao local.
4 - Ambos possuem formato de torre retangular, porm o empreendimento B mais alongado no
sentido horizontal, fato que justifica seu pior desempenho neste indicador. As arestas e recortes
existentes nestes retngulos tambm influenciam no aumento do permetro. Constata-se nos dois
empreendimentos esta presena, fator que agrava o desempenho ruim dos ndices.

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5 - O Empreendimento A apresenta um desempenho melhor se comparado ao Empreendimento


B, por ter proporcionalmente uma rea menor de banheiros em relao a outros cmodos. Alm
disso, o Empreendimento B conta com um terrao gourmet, ampla cozinha, banheiro de servio e
sute o que torna ainda maior o seu preo mdio.
6 - A rea das unidades do empreendimento B so maiores que a do empreendimento A, portanto
mesmo com elevadores, escada e corredores de circulao, a relao entre rea total do
pavimento e rea comum tende a ser menor.
O grfico de disperso demonstra visualmente a interligao dos indicadores de forma geral nos
projetos:
Figura 3 - Grfico de disperso do estudo de caso Fonte: das autoras (2014).

Tomando como referncia ideal as extremidades do grfico, que representam o cenrio mais
desejado para os dois projetos, pode-se visualizar como o empreendimento A se mostra mais
eficiente nos indicadores 1, 4 e 5, contrrio ao empreendimento B que possui seus resultados
mais prximos do centro do diagrama. Paralelamente, o empreendimento B possui melhores
resultados em 2, 3 e 6.
O empreendimento A possui melhor eficincia em 1 - Iep, principalmente devido s suas vagas
de garagem serem descobertas, que no constituem rea construda. Quase tudo que construdo
comercializado, mesmo com resultados piores em 2, 3 e 6.

5.

CONCLUSO

Dentre os indicadores apresentados, pode-se apontar o ndice de eficincia de projeto (Iep) como
o principal. Um mau resultado deste ndice pode ser o primeiro sinal de problemas nos demais
indicadores que se baseiam nas reas construdas. O ponto timo, inatingvel em edifcios, seria
obter um resultado de rea de vendas total igual ao de rea construda total. Apesar da ausncia

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bibliogrfica, observou-se que no mercado como clculo de eficincia de projetos tambm se


utiliza a relao de rea privativa por rea construda real, de maneira que se torna possvel
obtermos de prontido o percentual de venda perante o total construdo.
Entendemos que, obras com caractersticas semelhantes, principalmente no que diz respeito a
caractersticas como nmero de unidades por andar, metragem privativa, formato da torre,
nmero de vagas por unidade, nmero de banheiros e coeficiente de aproveitamento do terreno,
devam parametricamente assumir resultados semelhantes nos indicadores, salvo por questes
mercadolgicas, fora da abrangncia deste trabalho. De forma especfica podemos apontar
algumas premissas de cada indicador na Tab. 12.
Tabela 12- Premissas dos indicadores Fonte: das autoras (2014)
PREMISSAS
1 - Iep ndice de eficincia do projeto

Quanto maior a rea privativa, maior rea de venda e maior a


rentabilidade.

2 - %AT Percentual de aproveitamento do


terreno

Explorar o projeto at coeficiente de aproveitamento mximo do


terreno.

3 - Avv rea de vaga por veculo

O projeto deve respeitar dimenses mnimas de vias para


circulao e vagas, em caso de vagas em garagens construdas,
quanto menor for esta rea melhor ser o resultado do indicador
1-Iep.

4 - Ic ndice de compacidade do
pavimento-tipo

5 - %Am Percentual de rea molhada do


pavimento-tipo
6 - %Ac Percentual de rea comum do
pavimento-tipo

Torres com formato irregular tendem a ser mais caras, pois


influenciam nos custos com revestimentos externos.

Projetar a menor quantidade possvel de reas molhadas, devido


a sua influncia nos custos com instalaes hidrulicas,
revestimentos e impermeabilizaes.
So reas de dimensionamento obrigatrio, porm no so
privativas, por isso refletem diretamente no indicador 1- Iep.

Importante ressaltar que os resultados dos indicadores apontam os setores passveis de alteraes
no projeto que podem ser aperfeioados ou mesmo que existem interferncias e/ou limitantes que
precisam ser avaliados. Dessa forma, torna-se necessria a anlise pontual sobre cada setor do
projeto em conjunto com o projetista, visando a melhor relao custo versus benefcio que
viabilize o empreendimento.
Tendo em vista o cenrio atual do mercado imobilirio no Brasil, os parmetros de anlise de
projeto para viabilidade econmica de empreendimentos so tidos hoje como estratgias
exclusivas de cada construtor e/ou incorporador para viabilizar seus negcios, sendo este um dos
grandes motivos pela ausncia de publicaes pertinentes ao contedo.
Por meio de um banco de dados histrico de seus empreendimentos, as empresas podem analisar
parametricamente seus novos negcios baseada nos ndices apresentados, mesmo numa fase
preliminar e com maior preciso; desta forma visualizam-se os impactos das caractersticas do
projeto no custo dos empreendimentos. Devido sua grande importncia, entendemos e

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defendemos os indicadores apresentados no apenas como uma ferramenta de avaliao, mas


tambm como uma etapa do processo de anlise.
6.

REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. Sadas de Emergncia em Edifcios.


NBR 9077. Rio de Janeiro, 2001. 35 p.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. Avaliao de Custos de Construo
para Incorporao Imobiliria e Outras Disposies para Condomnios Edilcios - Procedimento.
NBR 12721. Rio de Janeiro, 2005. 59 p.
BERNARDES, Claudio. Plano Diretor Estratgico: Lei de Zoneamento e a Atividade Imobiliria
em So Paulo. 1. edio So Paulo: O Nome da Rosa, 2006. 320 p.
BURRAGE, Robert H.; MOGREN, Edward G. Parking: Eno Foundation for Highway Traffic
Control. Saugatuck: Columbia University Press, 1957, 401 p.
LEITE JNIOR, Hamilton de Frana; ALENCAR, Claudio Tavares de; JOHN, Vanderley
Moacyr. Evoluo do Espao Destinado Automveis em Relao a rea Total Construda dos
Edifcios de So Paulo. In: CONFERNCIA INTERNACIONAL DA LARES, 11., 2011, So
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