Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

ANALISA NILAI AGUNAN DARI NILAI PASAR DAN NILAI SEWA RUMAH
TINGGAL JALAN AW SYAHRANIE KOTA SAMARINDA PROVINSI
KALIMANTAN TIMUR

INTISARI
Agunan

merupakan

hal

yang

paling

dengan Discount factor / faktor diskonto.

diutamakan untuk mendapatkan keyakinan

Discount

bagi bank atas dana yang disalurkan dalam

bilangan kurang dari 1 (satu) yang dipakai

bentuk kredit. Salah satu barang yang dapat

untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa

dijadikan agunan adalah real property atau

yang akan datang (future value) supaya

properti yang berupa tanah dengan segala

menjadi nilai sekarang (present value), maka

sesuatu yang melekat padanya. Dalam

didapat nilai sewa properti.

perkreditan

ABSTRAK

perlu

dilakukan

penilaian

factor/faktor

diskonto

adalah

terhadap properti yang dijadikan agunan.

Collateral is the main concern for the bank

Tugas akhir ini bertujuan untuk melakukan

to get a conviction for funds disbursed in the

analisa nilai agunan dari nilai pasar dan nilai

form of credit. One of the items that can be

sewa pada properti yang berupa rumah

used as collateral is real property or property

tinggal.

in the form of land with everything attached

Nilai Pasar properti didapat dari nilai pasar

to it. Of credit needs to be assessed against

tanah

the property as collateral.

ditambah

nilai

pasar

bangunan

sedangkan nilai sewa properti didapat dari

This thesis aims to analyze the value of the

nilai pasar properti di kali dengan Yield

collateral and the market value of the rental

untuk Tanah & Bangunan / tahun. Yield atau

value of a residential property.

yield to maturity dapat didefinisikan sebagai

The market value of the property obtained

tingkat bunga yang ditawarkan oleh pasar

from the market value of the land plus the

untuk membeli sebuah aset keuangan (tidak

market value of the building while the rental

hanya terbatas pada obligasi semata) dengan

value of the property obtained from the

tujuan untuk menukar uang saat ini dengan

market value of the property at the time the

uang di masa yang akan datang. setelah

Yield to Land & Building / year. Yield or

didapat nilai sewa properti kemudian dikali

yield to maturity can be defined as the rate

1

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

of interest offered by the market to buy a

Kota Samarinda. Rumah tinggal tersebut

financial asset (not just limited to mere

milik seorang nasabah yang mengajukan

bond) in order to exchange the money at this

permohonan

time with money in the future. after acquired

Nasabah tersebut memerlukan tambahan

property rental values and then multiplied by

dana untuk meningkatkan bisnis yang

the Discount factor / factor discount.

dimilikinya. Ketika nasabah suatu bank

Discount factor / discounting factor is a

membutuhkan tambahan dana (kredit) dan

number less than 1 (one) used to multiply

hartanya menjadi agunan bank maka perlu

the number of values in the future (future

dilakukan

value) in order to present value (present

tersebut. Tentang Agunan Kredit bahwa

value), the importance of the rental value of

penilaian tersebut harus lebih dititikberatkan

the property.

kepada
BAB I

kredit

penilaian

penerapan

pendekatan

PENDAHULUAN

yang

pada

suatu

terhadap

metode
dapat

bank.

agunan

metode

menghasilkan

taksiran dan opini yang paling mendekati

kebenaran

1.1.Latar Belakang
Penilaian atau appraisal merupakan
salah satu sektor jasa yang dapat berperan
penting dalam menentukan nilai ekonomis

tentang

Nilai

Pasar

Wajar,

sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai

Likuidasi, Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan
Proyeksi Nilai Likuidasi dari barang yang

Di

bersangkutan.
Tugas akhir ini mengangkat topik

Indonesia, penilaian atau appraisal atau

Manajemen Konstruksi yaitu cabang ilmu

penilaian belum dikenal secara umum. Hal

teknik sipil yang mempelajari masalah

ini karena appraisal masih dalam tahap

dalam proyek konstruksi yang berkaitan

pertumbuhan

dengan

aset

dan

potensi

(JDIH

harta

BPK

kekayaan.

RI,

2009).

aspek

ekonomi.

Bentuk

Umumnya jasa appraisal atau penilaian

permasalahan

digunakan institusi keuangan dalam menilai

melatarbelakangi tugas akhir ini adalah

suatu properti. Salah satu institusi keuangan

penentuan nilai agunan rumah tinggal milik

tersebut adalah Bank.

Salah satu contoh agunan yang

nasabah tersebut. Pada dasarnya dalam

menjadi obyek penelitian pada tugas akhir

ini adalah properti berupa rumah tinggal di
Jalan AW Syahrani Perum Villa Tamara

ekonomi

yang

proses penilaian digunakan beberapa metode

antara lain metode perbandingan data pasar,
metode

kalkulasi

biaya

dan

metode
2

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

pendekatan pendapatan. Namun penilaian
agunan rumah tinggal dalam tugas akhir
tidak menggunakan metode pendekatan

4.

Berapa nilai sewa rumah tinggal

tersebut apabila disewakan ?

1.3.Tujuan Masalah
Tujuan yang ingin dicapai

pendapatan karena properti ini bukan tempat

dalam tugas akhir adalah sebagai

usaha dan tidak menghasilkan pendapatan,

tetapi disisi lain apabila rumah tinggal

berikut :
1. Mengetahui indikasi nilai pasar

tersebut disewakan maka menghasilkan

tanah dengan metode perbandingan

pendapatan, maka selain nilai pasar rumah

data

tersebut disini akan dihitungkan nilai sewa

2.

untuk rumah tersebut.

Dari uraian tersebut di atas, maka
penulis

melakukan

penelitian

bangunan

pada

3.

penentuan nilai agunan rumah tinggal milik

dan menentukan nilai agunan rumah tinggal

4.

dalam rangka menyelesaikan tugas akhir

skripsi

sarjana

S1

Teknik

Sipil

Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda,

tersebut

nilai
dengan

metode kalkulasi biaya.

Mengetahui nilai agunan dari
analisa perbankkan.
Mengetahui nilai sewa

dari

rumah tinggal tersebut dengan

metode pendekatan pendapatan.
1.4.Batasan Masalah
Batasan masalah pada tugas

dengan mengambil judul : Analisa Nilai

Agunan Dari Nilai Pasar dan Nilai Sewa

akhir ini adalah :

Rumah Tinggal Jalan AW Syahranie Kota

1.

Membahas analisa nilai agunan

berupa rumah tinggal.

Samarinda.
1.2.Rumusan Masalah
Dari latar belakang diatas

2.

Analisa

nilai

pasar

menggunakan 2 metode yaitu

didapatkan rumusan masalah yaitu

1. Berapa indikasi nilai pasar tanah

metode perbandingan data pasar

dan metode kalkulasi biaya.

tersebut ?
2. Berapa indikasi nilai bangunan

3.

rumah tinggal tersebut ?

3. Berapa nilai agunan yang akan di
keluarkan oleh pihak perbankkan
apabila rumah tersebut di jadikan

indikasi

rumah tinggal tersebut dengan

nasabah tersebut di atas untuk menganalisis

atau

pasar.
Mengetahui

Analisa

nilai

sewa

menggunakan 1 metode yaitu

metode pendekatan pendapatan.
1.5.

Manfaat Penelitian

jaminan di perbankkan?
3

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

Manfaat yang ingin dicapai dalam

Beberapa

tugas akhir adalah sebagai berikut :

1. Mengetahui indikasi nilai pasar

dalam tugas akhir ini adalah :

tanah dan bangunan beserta sarana

pelengkap dengan metode

1. Penilai adalah seorang yang

Market

Data

yang

dipakai

memiliki kualifikasi, kemampuan

Approach

dan pengalaman yang sehari-hari

(Perbandingan Data
Pasar) dan Cost Approcah

melakukan

kegiatan

praktek

penilaian sesuai dengan bidang

(Metode Biaya) jadi apabila nilai

dan keahlian yang dimiliki baik

pasar

penilai internal maupun penilai

properti tersebut sudah di dapat

eksternal.

kita mengetahui harga jual atau nilai

pasar properti tersebut.
2. Mengetahui nilai agunan dari

3.

definisi

a. Penilai Internal adalah

rumah tinggal tersebut apabila

penilai yang berkerja di

rumah

salah satu entitas yang

tinggal

tersebut

di

memiliki asset.

jaminkan di perbankkan.
Mengetahui nilai sewa

dari
b. Penilai Eksternal adalah

rumah tinggal tersebut dengan

metode pendekatan pendapatan

penilai

yang

apabila rumah tinggal tersebut

mempunyai

di sewakan.

secara

tidak
hubungan

material

dengan

entitas pemberi tugas atau

obyek yang dinilai, dan
BAB II

sebaliknya pemberi tugas

DASAR TEORI
2.1.

Definisi dan Terminologi

tidak

memiliki

kepentingan

finansial

ataupun terhadap penilai,

Penilaian atau appraisal yang
didefinisikan

sebagai

baik

proses

langsung

maupun

tidak langsung.

mengestimasi nilai merupakan hal

yang relatif baru, karena itu perlu
dipahami
dipakai

beberapa
dalam

istilah

tugas

akhir

yang
ini.

2.

Nilai adalah sesuatu yang

sepatutnya

dibayar

oleh

seorang pembeli atau diterima

4

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

oleh

penjual

dalam

sebuah

5.

transaksi dan harga adalah apa

(Pernyataan Standar Akuntansi

yang

Keuangan) adalah suatu jumlah

akhirnya

disetujui.

(Hidayati dan Harjanto, 2003)

yang dapat digunakan sebagai

dasar pertukaran

3. Pasar adalah lingkungan dimana

antara

pembeli

dan

aktiva

atau

penyelesaian kewajiban antara

barang dan jasa diperdagangkan

pihak

penjual

yang

paham

(knowledgeable)

melalui mekanisme harga (SPI

dan

berkeinginan untuk melakukan

2007, Konsep & Prinsip Umum

transaksi wajar (arm's length

Penilaian).
4.

Nilai Wajar menurut PSAK

transaction). Nilai Wajar pada

Nilai Pasar adalah representasi

umumnya

nilai tukar atau sejumlah uang

pelaporan

yang dapat diperoleh, atas suatu

maupun selain Nilai Pasar dalam

properti jika properti tersebut

laporan keuangan.

ditawarkan untuk dijual di pasar

(terbuka) pada tanggal penilaian
dan dalam kondisi yang sesuai
dengan persyaratan definisi Nilai
Pasar (SPI1-1.2, 2007). Menurut
KPUP SPI 2007, Istilah Nilai
Pasar yang terdapat dalam SPI
dan Nilai Wajar yang biasa
digunakan

dalam

standar

akuntansi secara umum adalah

sama (compatible) atau memiliki
konsep yang sama. Apabila Nilai
Pasar dari suatu properti dapat
diberikan, nilai ini sama dengan
Nilai Wajar.

6.

digunakan
baik

Nilai

untuk
Pasar

Properti (real property) adalah

tanah hak dan atau bangunan
permanent yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan (Surat
Keputusan

Menteri

Perumahan

Negara

Rakyat

No.

05/KPTS/BK4PN/1995

tanggal

23 Juni 1995). 8. Agunan adalah

jaminan

tambahan

yang

diserahkan nasabah kepada bank

dalam rangka pemberian fasilitas
kredit

atau

pembiayaan

berdasarkan Prinsip Syariah. (UU

Republik Indonesia No.10 tahun

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

1998 tentang Perbankan pasal 1

3.1. Lokasi Penelitian

ayat 23).
7.

Rumah tinggal yang menjadi

Kredit adalah penyediaan uang

objek penelitian beralamat di Jalan

atau

AW Syahranie

tagihan

dipersamakan

yang

dapat

dengan

itu,

Tamara

Blok

Perumahan
O

No.

2,

Villa
Kota

berdasarkan

persetujuan

atau

Samarinda, dengan luas tanah 286

kesepakatan

pinjam-meminjam

m2 dan luas bangunan 228 m2.

antara bank dengan pihak lain

Berikut ini beberapa data mengenai

yang

rumah tinggal yang dijadikan agunan

mewajibkan

peminjam

untuk

pihak
melunasi

utangnya setelah jangka waktu

tertentu dengan pemberian bunga

kredit.
A. Lokasi Objek
Gambar 1.1. Lokasi Objek

(UU RI No.10 Tahun 1998

tentang Perbankan pasal 1 ayat
11).
8.

Bank adalah badan usaha yang

menghimpun

dana

masyarakat

dalam

dari
bentuk

Jalan AW Syahrani Perum

Villa Tamara Blok O No 2,
Samarinda

simpanan dan menyalurkannya

kepada masyarakat dalam bentuk
kredit dan atau bentuk-bentuk
lainnya

dalam

Denah Lokasi

rangka

meningkatkan taraf hidup rakyat

banya (Undang-undang Negara
Republik Indonesia Nomor 10
Tahun 1998 tentang Perbankan
pasal 1 ayat 3).
BAB III
METODOLOGI
6

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

Memahami suatu permasalahan
agar didapatkan cara atau metode
dalam
menyelesaiakan
permasalahan tersebut.
2. Pengumpulan Data Beberapa jenis
data yang digunakan dalam tugas
akhir yaitu:
a.

Data Primer adalah data yang

didapat dari sumber pertama
atau
data
hasil
dari
wawancara.

b.

Data Sekunder adalah data

berupa naskah atau dokumen
yang telah diolah oleh pihakpihak tertentu.

Gambar 1.2. Denah Lokasi

3.4. Metode Analisa Data

B. Uraian Objek
Berlantai

(satu),

Pondasi

Analisa data metode perbandingan

data pasar
a. Harga
jual
properti
pembanding didapat saat
pengumpulan data

pasangan batu gunung dan beton

bertulang, Dinding pasangan batu
bata diplester, Atap Genteng

b. Melakukan penyesuaian pada

properti pembanding dengan
metode indeks

keramik, Rangka kayu, Lantai

keramik dan sebagian Granit,
Langit-langit

Gypsum,

c. Menyimpulkan indikasi nilai

properti

Partisi

pasangan batu bata diplester,

sebagian

dilapisi

wallpaper,

Jendela Pasangan kayu - kaca,

Analisa data metode pendekatan biaya

a. Menentukan nilai pasar tanah

Pintu panel kayu Fasilitas listrik

dengan metode perbandingan data

PLN 2.200 watt, Air PDAM.

pasar
b. Menghitung biaya reproduksi baru
dengan metode unit terpasang

3.3. Data Penelitian

1. Definisi dan Permasalahan

c. Menghitung jumlah penyusutan yang

terjadi
7

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

d. Menyimpulkan indikasi nilai property
3.5. Nilai Pasar Properti
Didapatkan dengan merenkonsiliasi
nilai pasar yang diperoleh dari dua
metode penilaian.
Nilai pasar tanah dan Nilai pasar

Properti yang dinilai merupakan

rumah tinggal yang memiliki sertifikat
hak milik, luas tanah 286 m2 dan luas
bangunan 228 m2. Rumah tinggal ini
dibangun pada tahun 2010 berlokasi di
Jalan AW Syahrani

bangunan
a. Nilai pasar tanah didapat dari
metode perbandingan data pasar
b. Nilai pasar bangunan didapat
dari nilai pasar properti dikurangi
dengan
nilai pasar tanah (Handoko,
1998).

Perum

Villa

Tamara Blok O No 2 Kota Samarinda.

Lokasi

rumah

dengan

pusat

perbelanjaan,

tinggal

berdekatan

pendidikan,
dan

usaha

pusat
dagang

lainnya. Rumah tinggal ini merupakan

bangunan berlantai 2 (dua), dengan
pondasi pasangan batu gunung dan
beton setempat, dinding pasangan batu

3.6. Nilai Agunan

Penentuan nilai agunan didasarkan
pada :
a.

4.1. Gambaran Umum Objek Penelitian

bata diplester dan di cat sebagian

dilapisi

wallpaper,

atap

genteng

dengan rangka kayu, lantai keramik

Nilai pasar wajar

Nilai pasar wajar tanah dan
bangunan didapat dari nilai pasar
tanah dan bangunan.
b. Nilai Likuiditas
Nilai likuiditas tanah
maksimum 80% dari nilai pasar
wajar tanah dan nilai likuiditas
bangunan maksimum 70% dari
nilai pasar wajar bangunan
BAB IV

ANALISA NILAI PASAR DAN NILAI

AGUNAN

dan sebagian granite, jendela kayu kaca, pintu panel kayu serta memiliki
fasilitas listrik dan air PDAM.
4.2. Analisa Nilai Pasar Metode
Pendekatan Biaya
Analisa nilai pasar rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum
Villa Tamara Blok O No 2 Kota
Samarinda. ini menggunakan metode
pendekatan biaya yaitu dengan
menjumlahkan nilai pasar tanah
dengan nilai pasar bangunan. Nilai
pasar tanah dihitung dengan
menganggap tanah tempat rumah
8

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

tinggal ini berdiri sebagai tanah
kosong kemudian membandingkan
harga tanah masing - masing data
pembanding.
Sedangkan
nilai
bangunan dihitung dengan cara
mengurangi biaya reproduksi atau
membangun baru bangunan dengan
penyusutan bangunan pada saat
rumah
tinggal
dinilai.
Biaya
membangun baru yang akan
dhitunng adalah biaya membangun
baru rumah tinggal Jalan AW
Syahrani Perum Villa Tamara Blok O
No 2 Kota Samarinda dan biaya
membangun
baru
properti
pembanding. Biaya membangun baru
properti pembanding digunakan
untuk mengestimasi nilai tanah
properti pembanding yang akan
digunakan untuk mengestimasi nilai
tanah rumah tinggal.
4.2.1. Biaya Reproduksi Baru
Biaya
reproduksi
baru
bangunan adalah perkiraan jumlah
uang yang dikeluarkan untuk
membangun atau mengganti properti
baru yang meliputi biaya atau harga
bahan, upah buruh, biaya tenaga ahli
dan semua yang berkaitan seperti
biaya angkutan, biaya pemasangan,
PPn tetapi tidak termasuk upah
lembur maupun bonus.
4.2.1.1. Biaya Reproduksi Baru
Objek Penelitian
Perhitungan biaya reproduksi
baru bangunan ini digunakan metode
survey kuantitas, yaitu melakukan
perhitungan terhadap kebutuhan

seluruh komponen bangunan dan

perhitungan dilakukan dengan cara
menghitung rencana anggaran biaya
jika bangunan tersebut dibangun
seperti semula. Dalam tugas akhir
ini, rencana anggaran biaya rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum
Villa Tamara Blok O No 2 Kota
Samarinda dianaisa menggunakan
daftar harga satuan yang berlaku di
Samarinda tahun 2013. Rincian
analisa harga satuan dan daftar harga
satuan dapat dilihat pada lampiran.
Dengan
perhitungan
survey
kuantitas,
menghasilkan
biaya
reproduksi baru bangunan sebesar
Rp. 4.000.000/ m2. Rekapitulasi
perhitungan rencana anggaran biaya
pembangunan rumah tinggal Jalan
AW Syahrani Perum Villa Tamara
Blok O No 2 Kota Samarinda.
4.2.1.2. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding
Menghitung biaya reproduksi baru
bangunan ini menggunakan perhitungan per
m2 dari luas bangunan dikalikan dengan
biaya estimasi membangun rumah baru
tahun 2013 yaitu sebesar Rp. 4.000.000 per
m2 untuk standart rumah mewah minimum.
1. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding I
Luas Bangunan = 220 m Biaya
Reproduksi Baru per m2 =
Rp.4.000.000 Biaya Reproduksi
Baru = Biaya Reproduksi Baru per
m2
x
Luas
Bangunan
=
Rp.4.000.000/m2 x 220 m =
Rp.880.000.000
9

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

2. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding II

penyusutan fisiknya sesuai dengan umur

bangunan.

Luas Bangunan = 182 m2 Biaya

Reproduksi Baru per m2 =
Rp.5.000.000 Biaya Reproduksi
Baru = Biaya Reproduksi Baru per
m2
x
Luas
Bangunan
=
Rp.5.000.000/m2 x 182 m =
Rp.910.000.000

Umur efektif = 2013 2011 = 2

tahun Penyusutan Fisik = 2/40 x 100% =
5%

3. Biaya Reproduksi Baru Properti

Pembanding III
Luas Bangunan = 75 m Biaya
Reproduksi Baru per m2 =
Rp.3.500.000 Biaya Reproduksi
Baru = Biaya Reproduksi Baru per
m2
x
Luas
Bangunan
=
Rp.3.500.000/m2 x 75 m =
Rp.262.500.000
4.2.2. Penyusutan
Penyusutan adalah penurunan nilai
suatu properti atau aset karena waktu atau
pemakaian. Penyusutan pada suatu properti
biasanya disebabkan karena kerusakan fisik
akibat pemakaian dari properti tersebut.
Perhitungan penyusutan disini ditujukan
untuk mencari berapa besar penyusutan
yang terjadi pada objek penelitian rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum Villa
Tamara Blok O No 2 Kota Samarinda dan
properti pembanding.
4.2.2.1. Objek Penelitian
Rumah tinggal Jalan AW Syahrani
Perum Villa Tamara Blok O No 2 Kota
Samarinda dibangun pada tahun 2011 dan
umur manfaat bangunan ini adalah 40 tahun.
Bangunan ini dirawat dengan baik sehingga

Penyusutan sebesar 5% digunakan

sebagai pengurangan nilai pada biaya
reproduksi baru bangunan. Untuk
penyusutan yang diakibatkan karena
kemunduran fungsional maupun
ekonomis dianggap 0% karena
secara keseluruhan bangunan masih
dapat difungsikan dan keadaan sosial
cenderung meningkat dilihat dari
banyaknya aktivitas ekonomi di
lingkungan sekitar. Biaya reproduksi
baru didapat dari 228 x 4.000.000 =
Rp. 913.520.000,-, Jadi Besar nilai
penyusutan bangunan = Biaya
reproduksi baru x prosentase
penyusutan = Rp 913.520.000,-, x
5% = Rp. 45.676.000
4.2.2.2. Properti Pembanding I
Properti pembanding I merupakan
sebuah rumah satu lantai yang dibangun
pada tahun 2011. Umur ekonomis bangunan
ini adalah 40 tahun. Besarnya penyusutan
adalah 2/40 x 100% = 5%. Besar nilai
penyusutan bangunan = Rp.880.000.000 x
5% = Rp.44.000.000
4.2.2.3. Properti Pembanding II
Properti pembanding II merupakan
sebuah rumah satu lantai yang dibangun
pada tahun 2012. Umur ekonomis bangunan
ini adalah 40 tahun. Besarnya penyusutan
adalah 1/40 x 100% = 2,5%. Besar nilai
10

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

penyusutan bangunan = Rp.910.000.000 x
2,5% = Rp. 22.750.000
4.2.2.4. Properti Pembanding III
Properti pembanding III merupakan
sebuah rumah satu lantai yang dibangun
pada tahun 2011. Umur ekonomis bangunan
ini adalah 40 tahun. Besarnya penyusutan
adalah 2/40 x 100% = 5%. Besar nilai
penyusutan bangunan = Rp. 262.500.000 x
5% = Rp. 13.125.000
4.2.3. Nilai Bangunan
Nilai bangunan properti merupakan
biaya reproduksi baru bangunan dikurangi
dengan penyusutan bangunan.
4.2.3.1. Nilai Bangunan Objek Penelitian
Nilai bangunan rumah tinggal Jalan
AW Syahrani Perum Villa Tamara Blok O
No 2 Kota Samarinda diperoleh dari biaya
reproduksi baru bangunan (hasil perhitungan
biaya menggunakan harga satuan pekerjaan
kegiatan tahun 2011) yang telah dikurangi
dengan penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp 913.520.000 Rp. 45.676.000 = Rp. 867.844.000
4.2.3.2. Nilai
Pembanding I

Bangunan

Properti

Nilai bangunan properti pembanding

diperoleh dari biaya reproduksi baru
dikurangi penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp.880.000.000 Rp.44.000.000 = Rp.836.000.000
4.2.3.3. Nilai
Pembanding II

Bangunan

Properti

Nilai bangunan properti pembanding

diperoleh dari biaya reproduksi baru
dikurangi penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp. 910.000.000 Rp. 22.750.000 = Rp. 887.250.000
4.2.3.4.
Nilai
Pembanding III

Bangunan

Properti

Nilai bangunan properti pembanding

diperoleh dari biaya reproduksi baru
dikurangi penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp. 262.500.000 Rp. 13.125.000 = Rp.249.375.000
4.2.4. Nilai Tanah
Nilai tanah objek penelitian didapat
dari mambandingkan nilai tanah masingmasing properti pembanding. Nilai tanah
properti pembanding dihitung dari harga
transaksi yang dikurangi dengan nilai
bangunan properti pembanding.
4.2.4.1. Nilai Tanah Properti Pembanding
I
Properti pembanding I memiliki
tanah seluas 250 m dan luas bangunan 220
m. Perhitungan nilai tanah properti
pembanding adalah
Luas tanah = 250 m2
Harga Penawaran = Rp.2.400.000.000
Estimasi Terjual = Rp.2.160.000.000
Nilai bangunan = Rp. 836.000.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.2.160.000.000 - Rp. 836.000.000
= Rp.1.324.000.000 / 250 m2
= Rp.5.296.000 / m2

11

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

4.2.4.2. Nilai Tanah Properti Pembanding
II

m2

dari

masing-masing

data

properti

Properti pembanding I memiliki

tanah seluas 232 m dan luas bangunan 182
m. Perhitungan nilai tanah properti
pembanding adalah

pembanding maka data dapat diberikan

Luas tanah = 232 m2

Harga Penawaran = Rp.2.400.000.000
Estimasi Terjual = Rp.2.160.000.000
Nilai bangunan = Rp.910.000.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.2.160.000.000 - Rp.910.000.000
= Rp.1.250.000.000 / 232 m2

tidak diberikan karena objek penelitian dan

Pembanding I

Pembanding II

Pembanding III

Nilai Tanah

Rp.5.296.000 / m2

Rp.5.387.931 / m2

Rp.4.937.500 /
m2

Pembobota
n

40%

30%

30%

Hasil

Rp. 2.118.400 /
m2

Rp 1.616.379 /
m2

Rp 1.481.250
/ m2

Nilai Tanah
Objek

Setelah mendapatkan nilai tanah per

Rp 5.216.029 / m2

= Rp.5.387.931 / m2
4.2.4.3. Nilai Tanah Properti Pembanding
III
Properti pembanding I memiliki
tanah seluas 150 m dan luas bangunan 75
m. Perhitungan nilai tanah properti
pembanding adalah

penyesuain dan pembobotan agar didapatkan

nilai tanah objek penelitian. Penyesuaian
data pembanding memiliki karakteristik
yang relatif sama. Sedangkan pembobotan
sebesar 40% diberikan pada nilai tanah
properti pembanding I karena jaraknya yang
lebih dekat dari pada properti pembanding
lainnya. Melihat lokasinya yang berdekatan,
untuk properti pembanding II dan properti
pembanding III diberikan bobot yang sama
30%.

Perhitungan

nilai

tanah

objek

penelitian dapat dilihat pada tabel 4.2.

Tabel 4.2. Perhitungan Nilai Tanah
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Dari

hasil

perhitungan

diatas

didapatkan nilai pasar tanah per m2 rumah

tinggal Jalan AW Syahrani Perum Villa

Luas tanah = 75 m2
Harga Penawaran = Rp.1.100.000.000
Nilai bangunan = Rp.249.375.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.1.100.000.000 - Rp.249.375.000
= Rp.740.625.000 / 75 m2
= Rp.4.937.500 / m2

Tamara Blok O No 2 Kota Samarinda

4.2.4.4. Estimasi Nilai Tanah

rumah tinggal ini adalah Nilai pasar tanah

sebesar Rp 5.216.029 / m2. Sehingga dapat

dicari estimasi nilai pasar tanah rumah
tinggal ini dengan cara mengalikan nilai
pasar tanah per m2 dengan luas tanah yang
dinilai. Estimasi nilai pasar tanah untuk

12

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

per m2 = Rp 5.216.029 / m2 Luas tanah =

30 = jumlah hari dalam 1 bulan

286 m2

360 = jumlah hari dalam 1 tahun.

Nilai pasar tanah rumah tinggal = Rp

Bunga efektif bulan 1

= Rp 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360
hari)
= Rp 200.000,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1
adalah
Rp 1.000.000,00 + 200.000,00 = Rp
1.200.000,00
Bunga efektif bulan 2
= Rp 23.000.000,00 x 10% x (30 hari/360
hari)
= Rp 191.666,67
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2
adalah
Rp 1.000.000,00 + 191.666,67 = Rp
1.191.666,67
Angsuran bulan kedua lebih kecil dari
angsuran bulan pertama. Demikian pula
untuk bulan-bulan selanjutnya, besar
angsuran akan semakin menurun dari waktu
ke waktu.

5.216.029

/ m2 x 286 m2 = Rp.

1.491.784.383
Perhitungan bunga kredit dengan metode
Flat dan Efektif menggunakan PHP
Secara umum ada 2 metode dalam
perhitungan bunga yaitu Efektif dan Flat.
Namun dalam praktek sehari-hari ada
modifikasi dari metode efektif yang disebut
dengan metode anuitas (untuk metode
anuitas tidak akan dibahas).
1.Efektif
Metode ini menghitung bunga yang harus
dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo
pokok pinjaman bulan sebelumnya.
Misalnya, Anda mengajukan kredit dengan
jangka waktu 24bulan sebesar Rp
24.000.000,00 dengan bunga 10% per tahun.
Anda berniat melakukan pembayaran pokok
pinjaman Rp 1.000.000,00 per bulan sampai
lunas. Asumsi bahwa suku bunga kredit
tidak berubah (tetap) selama jangka waktu
kredit.
Rumus perhitungan bunga adalah :
Bunga = SP x i x (30/360)
SP = saldo pokok pinjaman bulan
sebelumnya
i = suku bunga per tahun

2.Flat
Dalam metode ini, perhitungan bunga selalu
menghasilkan nilai bunga yang sama setiap
bulan, karena bunga dihitung dari prosentasi
bunga dikalikan pokok pinjaman awal.
Rumus perhitungannya adalah :
Bunga per bulan = (P x i x t) : jb
P = pokok pinjaman awal, i = suku bunga
per tahun,
t = jumlah tahun jangka waktu kredit
jb = jumlah bulan dalam jangka waktu
kredit.
Bunga flat tiap bulan selalu sama.
= (Rp 24.000.000,00 x 5,3739% x 2 ) : 24
= Rp 107.478,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1
13

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

adalah
Rp 1.000.000,00 + 107.478,00 = Rp
1.107.478,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2
adalah
Rp 1.000.000,00 + 107.478,00 = Rp
1.107.478,00
4.6. Analisa Nilai Sewa

untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa

NILAI SEKARANG (PRESENT

11%

12%,

diatas

VALUE)

pengembangan

produk

Nilai uang sekarang jumlahnya akan lebih

apartemen 9%-10%, ruko/rukan 8%-

kecil dari pada nilai uang disaat yang akan

9%, kios 7%-8% dan rumah serta

datang. Besarnya selisih kurang atas uang

tanah sebesar 6%-7% dan mengacu

tersebut kurang lebih sama dengan bunga

pada perda nomor 2 tahun 2012

bank yang berlaku saat ini dan tergantung

sebesar 3,33 %.

jumlah

tahun

dimana

uang

tersebut

diperhitungkan.
Bila diketahui besarnya penerimaan pada
waktu2 yang akan datang dalam bentuk arus
kas, maka kita dapat memperhitungkan
besarnya nilai penerimaan itu pada saat

yang akan datang (future value) supaya

menjadi nilai sekarang (present value)
Menurut data dari Indonesia Property Watch
(IPW), Yield dari pengembangan produk
Properti seperti perkantoran sebesar
-

yield
lain

dari

seperti

4.6.1 Dasar Perhitungan Nilai

Sewa
Luas tanah

= 286 m2

Luas bangunan = 228 m2

Indikasi Nilai Pasar Tanah
= Rp.2.359.623.353
Yield=7% / tahun

sekarang.

Asumsi kenaikan harga sewa= 5% /

Jika demikian halnya, maka untuk mencari

tahun

Nilai Sekarang (present value) dari jumlah

Discont Factor

= 14,76%

tersebut dapat digunakan rumus sebagai

berikut :
P = F/(1+i) pangkat n
P = F x ((1/(1+i)pangkat n)
Dalam formula rumus tersebut : 1/
(1+i)pangkat n disebut discount
factor/Faktor Diskonto.

Tabel 5.0. Tabel Perhitungan Nilai Sewa

Discount factor/faktor diskonto adalah

(Rp. ,-)

bilangan kurang dari 1 (satu) yang dipakai

14

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

Tahun Sewa
-

Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun

1
2
3
4
5

Jumlah Sewa

Nilai Sewa /

DF =

Tahun
94.384.934
99.104.181
104.059.390
109.262.359
114.725.477
1.187.163.5

13,52%
0.871
0.759
0.662
0.577
0.502

NPV
145.501.792
134.581.468
124.480.744
115.138.109
106.496.665
626.198
.779

58

Tanah 5 Tahun

125.239
.756

Sewa Tanah Per

Tahun

Sumber : Hasil
Perhitungan dan
Analisa
BAB V
PENUTUP
5.1. Kesimpulan
Dalam melakukan penilaian properti
untuk mengetahui nilai pasar rumah tinggal
Jalan AW Syahrani Perum Villa Tamara
Blok O No 2 Kota Samarinda dipakai dua
metode penilaian yaitu metode pendekatan
biaya dan metode pendekatan data pasar.
Kemudian analisa nilai sewa rumah tersebut,
nilai agunan dari properti tersebut adalah :
Indikasi Nilai Pasar Tanah
Perhitungan nilai pasar tanah
rumah tinggal dengan menggunakan
metode

pendekatan

pendekatan

data

biaya

pasar

dan

didapat

sebesar Rp. 1.491.779.353 (Satu

milyar empat ratus sembilan puluh
satu juta tujuh ratus tujuh puluh
sembilan ribu tiga ratus lima puluh
tiga rupiah) dengan luas tanah 286
15

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

2.

m2 maka didapat indikasi nilai tanah

Bunga per bulan = (P x i x t) : jb

per

P = pokok pinjaman awal,

meter

persegi

sebesar

Rp.

5.216.011,-.

i = suku bunga per tahun,

Indikasi Nilai Pasar Bangunan

t = jumlah tahun jangka waktu

Perhitungan

nilai

pasar

bangunan rumah tinggal dengan

jb = jumlah bulan dalam jangka

menggunakan metode pendekatan

waktu kredit.

data pasar dan metode pendekatan

Bunga flat tiap bulan selalu sama.

biaya

didapat

sebesar

Rp.

B. Metode Efektif Rumus

867.844.000 (Delapan ratus enam

perhitungannya adalah :

puluh tujuh juta delapan ratus empat

Bunga = SP x i x (30/360)

puluh empat ribu rupiah) dengan luas

SP = saldo pokok pinjaman bulan

tanah 228 m2 maka didapat indikasi

sebelumnya

nilai bangunan per meter persegi

i = suku bunga per tahun

sebesar Rp. 3.800.000,-.

3.

kredit

4.

Nilai Sewa

Nilai Agunan Properti Apabila di

Setelah diketahui nilai pasar rumah

jadikan Jaminan di Perbankkan

tinggal Jalan AW Syahrani Perum

Setelah diketahui nilai pasar

Villa Tamara maka nilai sewa dari

rumah tinggal Jalan AW Syahrani

properti tersebut selama 5 tahun

Perum Villa Tamara maka dari pihak

sebesar Rp. 626.198.779 (Enam ratus

perbankkan mengambil kebijakan

dua

untuk membiayai properti tersebut

sembilan puluh delapan ribu tujuh

dengan mengambil nilai minimum

ratus tujuh puluh sembilan rupiah)

dari analisa perbankkan yaitu sebesar

maka apabila di rata ratakan sewa

Rp.1,800,914,282

milyar

properti tersebut per tahun sebesar

delapan ratus juta sembilan ratus

Rp. 125.239.756 . maka untuk

empat belas ribu dua ratus delapan

mencari Nilai Sekarang (present

puluh dua rupiah). Dan menghitung

value) dari jumlah tersebut dapat

dengan :

digunakan rumus sebagai berikut :

A. Metode Flat Rumus

P = F/(1+i) pangkat n

Satu

perhitungannya adalah :

puluh

enam

juta

seratus

P = F x ((1/(1+i)pangkat n)
16

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

Dalam formula rumus tersebut : 1/
(1+i)pangkat n disebut discount

Halim, Abdul (2005), Analisis Investasi,

factor/faktor Diskonto.

Salemba Emban Patria, Jakarta

Discount factor/faktor diskonto

adalah bilangan kurang dari 1 (satu)

Harun Al-Rasyid, 1999, Dasar-Dasar

yang dipakai untuk mengalikan suatu

Statistika Terapan, Program Pascasarjana,

jumlah nilai dimasa yang akan

UNPAD, Bandung

datang (future value) supaya menjadi

nilai sekarang (present value)

Jogiyanto, 2003, Teori Portofolio dan

Analisis Investasi, Edisi 3, BPFE,

5.2. Saran

Yogyakarta

Dalam penulisan tugas akhir ini

banyak

kendala

melakukan
banyak

yang

proses
mendapat

dihadapi

penilaian

dalam

sehingga

kesulitan

dalam

pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). SPI

ditetapkan oleh Organisasi Profesi Penilai
Indonesia yang lebih dikenal sebagai
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

untuk penelitian selanjutnya adalah perlu

adanya penelitian lebih lanjut tentang factor

Standar Penilaian Indonesia atau SPI 2007

- faktor yang mempengaruhi nilai.

mengadaptasi IVSC 2005 edisi 7 yang

diterbitkan oleh International

DAFTAR PUSTAKA

Valuation Standards Comitee (IVSC)

Asmuni M. Thaher, 2004, Obligasi Syariah

di Indonesia, Artikel Ekonomi Islam,
dikutip dari http://www.info@msiuii.net, Website http://www.msi-uii.net
Elton, Edwin J. dan Martin J. Gruber, 1995,
Modern Portfolio Theory And
Investment Analysis, 5th Edition,
John Wileys & Sons, Singapore
17

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

18