Direitos de vizinhana

Conceito (PEDRO CANTURIO)

So regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietrios de prdios contguos, respeitando,
assim, o convvio social. Constituem obrigaes propter rem (que acompanham a coisa).
Prev o art. 1.277 do Cdigo Civil que "o proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade
vizinha".
Os atos prejudiciais propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilcito; abusivos, aqueles que causam incmodo ao
vizinho, mas esto nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho, porm
no decorre de uso anormal da propriedade (indstria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo).
Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os limites tolerveis da
propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidade de uso a zona de conflito, somados aos costumes
locais, j que so diferentes num bairro residencial e industrial, por exemplo. Alm disso, deve-se considerar a anterioridade da
posse, pois a pessoa que comprou o imvel prximo de estabelecimentos barulhentos no tem razo de reclamar.
Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua destinao, no entanto, esta teoria no
absoluta, ou seja, os proprietrios no podem se valer da anterioridade para justificar a molstia ao vizinho.
Solues (TSSIA TEIXEIRA)
As reclamaes sero atendidas apenas se danos forem intolerveis. Sendo assim, deve o juiz primeiro determinar a sua
reduo, de modo a torn-lo suportvel pelo homem normal.
De acordo com o art. 1.279 do CC "ainda que por deciso judicial devam ser toleradas as interferncias, poder o vizinho exigir
a sua reduo, ou eliminao, quando estas, se tornarem possveis".
Porm, se no for possvel que o dano seja reduzido a um nvel normal de tolerncia, determinar o juiz a cessao da
atividade causadora do incmodo (fechamento da indstria, p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de
interesse social, determina-se que o causador do dano pague indenizao ao vizinho (art. 1.278 do CC).
A ao que deve ser interposta nestes casos a cominatria, que pode ser ajuizada pelo proprietrio, pelo possuidor ou pelo
compromissrio comprador. Porm, se o dano for consumado, caber ao de ressarcimento de danos.
Estabelece ainda o art. 1.280 do CC que "o proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a
demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente".
rvores Limtrofes (MICHELLE)
Dispe o art. 1.282 do CC que "a rvore, cujo o tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos
dos prdios confinantes".
Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietrio do terreno invadido pelas razes ou ramos de rvore que
ultrapassarem a estrema do prdio, cort-los at o plano divisrio.
Tem direito, tambm, o vizinho aos frutos que carem naturalmente no solo de seu imvel, se este for particular. J se cair em
propriedade pblica, o proprietrio continuar sendo seu dono.
Cabe lembrar que, sendo comum a rvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietrios e, por isso, no pode um
deles arranc-lo sem o consentimento do outro.
Passagem forada (BRUNA)
Argi o art. 1.285 do CC que "o dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, ode, mediante
pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se
necessrio".
Este direito s ser vlido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma sada mesmo que penosa, no
pode o proprietrio exigir do vizinho outra passagem.
Cabe ressaltar ainda que se houver alienao parcial do prdio e uma das partes ficar sem acesso via pblica, cabe a outra
parte tolerar a passagem (art. 1.285, 2 do CC).
Se no houver acordo, o juiz determinar a passagem pelo imvel que mais facilmente prest-la.
No se confunde passagem forada com servido de passagem, j que esta constitui direito real sobre coisa alheia e provm
geralmente de um contrato.
Da passagem de cabos e tubulaes (CRISTYAN)
O proprietrio deve tolerar a passagem de cabos e tubulaes em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de
indenizao que atenda tambm a desvalorizao da rea remanescente, caso seja impossvel que a passagem seja feita de
outro modo, ou se muito oneroso (art. 1.286 do CC).
Pode o proprietrio exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso, bem como depois seja removida, sua custa,
para outro local do imvel, como prev o pargrafo nico do art. 1.286 do CC. Assim como facultado ao mesmo que exija a
realizao de obras de segurana quando as instalaes oferecerem grave risco (art. 1.287 do mesmo diploma legal).
Das guas (CRISTYAN)
De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm
naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a condio natural e anterior do
prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio superior".
Prev ainda o art. 1.290 do mesmo cdigo o direito s sobras das guas nascentes e pluviais dos prdios inferiores, que
podero utiliz-las atravs de servido.
No pode o proprietrio do prdio superior poluir as guas indispensveis s necessidades primordiais dos possuidores dos
imveis inferiores e dever recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que polurem, conforme dispe o art. 1.291 do CC.
Estabelece tambm o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietrio tem direito de construir barragens, audes, ou outras
obras para represamento de gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio
indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido".

Limites entre prdios e direito de tapagem (JAQUELINE RIBEIRO)

Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano
ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos
apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas
despesas.
interesse do dono de um prdio que se estabelea os limites extremos de sua propriedade".
A ao cabvel para solucionar as confuses entre as linhas divisrias a demarcatria, que no se confunde com aes
possessrias e reivindicatrias.
Interposta tal ao o juiz delimitar as reas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma no ser provada, o terreno
ser dividido em partes iguais entre os prdios ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante
indenizao ao outro (art. 1.298 do CC).
Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietrios confinantes que, por isso, devem arcar com as despesas de
conservao e construo em partes iguais.
Porm, para "a construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim,
pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as
despesas".
Direito de construir (LARISSA)
1. Limitaes e responsabilidades
Argi o art. 1.299 do CC que "o proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos administrativos".
Assim, todo o proprietrio deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construo, podendo este ltimo valer-se da
ao de indenizao, na qual provar a ocorrncia do dano e o nexo de causalidade com a construo.
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam servios de construo civil respondem solidariamente
com os proprietrios pelos danos causados pela obra, j que so tcnicos habilitados para realiz-la. Se os danos decorrem de
impercia ou negligncia do construtor, pode o proprietrio que pagar sozinho valer-se de ao regressiva contra quele.
2. Devassamento da propriedade vizinha
Prescreve o art. 1.301 do CC " defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famlias. No entanto, no esto proibidas pequenas
aberturas para luz e ventilao.
Pode o proprietrio "no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira
sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem
impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho", conforme previsto no art. 1.302
do CC.
Entretanto, em se tratando de aberturas ou vos para luz, poder o vizinho levantar sua edificao ainda que vede a claridade
do outro (art. 1.302, pargrafo nico do CC).
J na zona rural no de pode levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho (art. 1.303 do CC).
3. guas e beirais (DEL)
Estabelece o art. 1.300 do Cdigo Civil que "o proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas,
diretamente, sobre o prdio vizinho", portanto, as guas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietrio e no no do
vizinho, j que este s est obrigado a receber as guas que naturalmente correm para seu prdio.
4. Paredes divisrias
No se confunde com os muros divisrios, que so elementos de vedao regulamentados junto aos tapumes. As paredes
divisrias integram a estrutura do edifcio e constituem elemento de vedao e sustentao.
Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisria at meia espessura no terreno
contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e
a profundidade do alicerce" (art. 1.305 do CC).
5. Uso do prdio vizinho
Dispe ao art. 1.313 do CC que "o proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio,
mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do
muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente".
A nica restrio que pode o proprietrio fazer a estipulao de horrios, por exemplo. Alm disso, o vizinho que causar dano
ao penetrar no imvel tem o dever de repar-lo.
Bibliografia
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito Das COISAS. Volume V, editora Saraiva, 2 tiragem, 2007.