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RETROFIT DE CONSTRUES:
METODOLOGIA DE AVALIAO
BARRIENTOS, Maria Izabel G. G. (1); QUALHARINI, Eduardo L. (2)
(1) Eng., mestranda do PROARQ/FAU - UFRJ, e-mail: belbarrientos@uol.com.br
(2) D.Sc.,eng., prof. do PROARQ/FAU e da Esc. Politcnica da UFRJ, e-mail: linhares@all.com.br
RESUMO
As edificaes de um modo geral, com o passar dos anos, tornam-se obsoletas, sejam pelos novos
materiais e recursos que os avanos tecnolgicos propiciam, ou simplesmente pela perda de
funcionalidade decorrente principalmente de modificaes de uso.
Por outro lado, a renovao urbana das metrpoles brasileiras propiciou a necessidade de
desenvolvimento de metodologias e procedimentos tcnicos visando promover a reabilitao das
construes. No Rio de Janeiro, a maioria das edificaes construdas, h mais de duas dcadas,
deixou de ser funcional, pela alterao do perfil dos usurios e pelas demandas do processo de
globalizao, que impem novos partidos, da exigindo muitas adaptaes.
Assim, as edificaes que no apresentem a obrigatoriedade de fidelidade as suas caractersticas
originais, propiciam a uma crescente demanda de requalificaes construtivas.
Pretende-se com este trabalho investigar e identificar os pontos-chave nestes processos de reabilitao,
e propor uma metodologia para o atual estgio em que se encontra o retrofit no Rio de Janeiro e no
Brasil, fazendo um paralelo com a situao europia.
Palavras-chave: retrofit, reabilitao edificao, atualizao predial
1.
INTRODUO
O conceito de retrofit (retro, do latim, significa movimentar-se para trs e fit, do ingls, adaptao,
ajuste) surgiu ao final da dcada de 90 nos Estados Unidos e na Europa. A princpio, o termo foi
utilizado na industria aeronutica e referia-se atualizao de aeronaves, aos novos e modernos
equipamentos disponveis no mercado e, com o passar do tempo, comeou a ser empregado, tambm,
na Construo Civil. A idia em foco diz respeito ao processo de modernizao e atualizao de
edificaes, visando torn-las contemporneas, valorizando os edifcios antigos, prolongando sua vida
til, seu conforto e funcionalidade atravs da incorporao de avanos tecnolgicos e da utilizao de
materiais de ltima gerao, ROCHA; QUALHARINI (2001).
Como o envelhecimento das edificaes leva a degradao de seu entorno e, conseqentemente, h o
objetivo central da melhoria da qualidade de vida, fica criada a necessidade de reabilitao do
ambiente urbano. Mas, a capacidade regenerativa de um edifcio ou de uma microregio, s pode ser
determinada aps um processo de avaliao de certa complexidade, o que chamamos de diagnstico
para um retrofit, BARRIENTOS (2004).
Assim, conhecer o estgio de degradao de uma construo muito importante para a sua atualizao
e saber se a edificao capaz de suportar acrscimos de carga gerada por mudanas no layout, por
incorporao de automatismos e por correo do desgaste do uso e do tempo so fundamentais para
2.
PR-DIAGNSTICO
PR-DIAGNSTICO
Demolir
Recuperar
Atualizar
RETROFIT INVIVEL
Ante-Projeto
No
Viabilidade
Sim
DIAGNSTICO
3.
DIAGNSTICO
Aps o pr-diagnstico j se tem um perfil do objeto de interveno. A etapa seguinte passa a ser as
investigaes mais precisas com o objetivo de elaborar um parecer coerente com a realidade. Com a
idia inicial proporcionada pelo pr-diagnstico podemos traar o programa de diagnstico de acordo
3.1
Vistoria
Tambm conhecido como walkthrough , e descrito por ORNSTEIN (1996) a primeira atividade para
o profissional que deve vistoriar o imvel. Consiste em caminhar pelo ambiente, estudando e
observando o maior nmero de informaes possveis, verificando, por exemplo, pontos importantes
relacionados aos hbitos e costumes dos usurios, alm dos aspectos fsicos do ambiente e do entorno.
importante observar o estado superficial do edifcio, tanto de seus materiais quanto de seus
equipamentos, verificar algumas dimenses importantes e, se possvel, elaborar um croquis com as
principais informaes. Assim, todos os elementos do edifcio podem ser observados, mas em geral
procura-se observar a existncia de fissuras, marcas de possveis infiltraes, desnveis e deformaes
de pisos, paredes e esquadrias, e principalmente o estado das instalaes, sendo que estas observaes
podem ser classificadas em:
- observao assistemtica e sistemtica
- observao assistemtica tambm chamada de ocasional ou no estruturada aquela realizada
instantaneamente sem que haja predisposio para o fato.
- observao sistemtica fruto de um planejamento, necessita de operaes especficas,
instrumentos e documentos particulares, tambm chamada de planejada, estruturada ou controlada.
A observao sistemtica pode ser subdividida em direta e indireta.
Na observao sistemtica direta aplicam-se diretamente os sentidos sobre o fenmeno que se quer
observar, na observao sistemtica indireta utilizam-se instrumentos para registrar ou medir a
informao que se deseja obter.
Neste aspecto recomenda-se o uso de algumas ferramentas de auxlio, como as listadas a seguir:
3.2
Mangueira de nvel: tubo de borracha utilizado, por dois indivduos e que permite a
verificao de desnveis entre pisos;
Miras topogrficas ou a laser: necessrias quando o trabalho a ser executado exigir uma alta
preciso das posies e dimenses.
Mquina fotogrfica / filmadora: em especial, com grande angular e flash. As fotos permitem
lembrar, posteriormente, alguns detalhes como posio de janelas, portas e peas sanitrias.
As mquinas de fotografias instantneas (polarides e digitais) representam um grande
avano, j que permitem observaes diretas e na mesma hora da execuo das fotos.
Pesquisa documental
a segunda etapa no processo de avaliao da edificao consiste em tentar levantar o maior nmero
de informaes tcnicas possveis, como, por exemplo, identificao do imvel, condies legais,
condies administrativas, normas de habitao que o programa da edificao teve que atender, tipo de
sistema estrutural, tipo de fundaes, tipo de esgotamento sanitrio; enfim, todas as alternativas
tcnicas adotadas na construo da edificao, alm, claro, dos projetos arquitetnicos, estruturais e
de instalaes, itens j citados pelo MINISTRE DE L'EQUIPEMENT (1980). E, quando no forem
localizados os projetos, as datas podem trazer informaes sobre tendncias da poca e, tambm
buscar informaes com o construtor pode ser de grande valia.
Os documentos pesquisados, por sua vez, podem dar uma maior agilidade ao processo de investigao,
pois evitam a fase de levantamentos especficos, mas se deve averiguar a representatividade dos dados
obtidos perante a realidade. Em muitas edificaes, principalmente, no quesito instalaes, estas no
so executadas com fidelidade ao projeto. Nesses casos, plantas de 'as built' so preciosidades, isto
sem falar nas intervenes, que as instalaes vo sofrendo ao longo do tempo.
3.3
Questionrio
grande nmero de respostas com a alternativa outros, sinal que o questionrio foi mal formulado, e,
muito provavelmente, deixou de colocar opes de respostas que deveriam ter sido determinadas
previamente.
)Perguntas com Alternativas Hierarquizadas: Trabalham com opes de respostas gradaes que
podem ser expressas de maneira qualitativa ou quantitativamente:
A elaborao de qualquer pergunta de um questionrio implica em uma predio, por exemplo:
quando perguntamos Qual tipo de meio de transporte que voc utiliza para ir ao trabalho? Neste caso
a predio exclui a possibilidade de que voc no usa conduo.
A forma de ordenao das perguntas pode contribuir para um melhor preenchimento. As perguntas
iniciais devem ser aquelas que no impliquem em constrangimentos para a resposta, procurando-se
conhecer quem o entrevistado, por meio de perguntas sobre, por exemplo, sexo e idade. Geralmente
so utilizadas perguntas fechadas nessa etapa. Na continuao recomendvel que se trate de aspectos
gerais do problema e, a seguir, as perguntas mais complexas e emocionais. Mudanas bruscas no tema
no devem ser feitas e para evitar-se este tipo de problema pode-se fazer uma parada com um ttulo ou
enunciado, com explicaes.
Lembramos tambm, que a aparncia do questionrio importante. Cuidados com relao
diagramao do texto, a qualidade do papel, do espaamento das perguntas, da apresentao grfica
dos quadros a preencher, pode facilitar o preenchimento das respostas e na tabulao dos resultados.
Outra recomendao importante com relao a temporizao nas respostas do questionrio. As
respostas no devem se prolongar por mais de 20 minutos, pois a fadiga nos inquiridos comea a partir
de 10 min.
Durante a elaborao do questionrio importante manter contacto com pessoas chaves da populao
alvo, pois esta interao nos dar base para incluir no questionrio aspectos relevantes. Nesta fase
inicial de montagem depuram-se todas as idias pr-existentes, chegando-se ao foco do objetivo. Outra
sugesto a realizao de um ensaio, que funciona como uma checagem preliminar do questionrio.
Seu objetivo determinar possveis falhas na redao (ex: palavras inadequadas), excesso de
perguntas, e erros de interpretao por partes dos inquiridos, etc... Realiza-se este pr-teste com um
nmero reduzido de pessoas, do universo de pesquisados. O ideal, neste momento que essas pessoas
forneam informaes ao pesquisador a respeito das dvidas que ocorreram no seu preenchimento.
Quanto modalidade de aplicao esta pode ser por contato direto, onde o prprio pesquisador aplica
o questionrio, anota as respostas, ou aguarda enquanto o inquirido o faa. Assim, diminui-se o
nmero de pessoas que no respondem ou deixem respostas em branco, podendo ainda o prprio
avaliador esclarecer possveis dvidas. Apresenta como desvantagem o fato do entrevistador poder
influenciar as respostas, at mesmo inconscientemente.
Outra modalidade de aplicao via correio, o questionrio e as suas instrues so enviados pelo
correio as pessoas previamente escolhidas, o pesquisador deve aguardar durante, aproximadamente,
trs semanas a devoluo do questionrio, e a partir deste prazo procurar recuperar os questionrios,
por meio de cartas e telefonemas.
Quando se aplicam questionrios pelo correio pode-se:
-
contaminar a amostra deixando, esta, de ser aleatria; isto ocorre quando a maioria das
pessoas que vo devolver as respostas so diretamente interessadas no resultado.
Assim, os questionrios a serem respondidos pelo correio devem conter poucas perguntas fechadas, e
analisar as caractersticas dos que responderam imediatamente, para compar-las com a dos que
responderam posteriormente (depois da segunda carta, ou telefonema), este procedimento controla
diferenas que prejudicariam o resultado da pesquisa.
3.4
Entrevistas
3.5
Medies fsicas
3.6
Investigaes complementares
As vistorias, muitas vezes, no so suficientes para elaborar um diagnstico coerente. Existem muitos
detalhes dentro de uma edificao que somente investigaes especificas traduzidas na forma de
ensaios complementares so capazes de identificar. Neste caso, encontram-se, principalmente, as
informaes quanto estrutura da edificao que, muitas vezes, fica oculta nas alvenarias como, por
exemplo: alguns pilares e armaduras do concreto.
A qualidade dos materiais, a umidade, o estado de conservao e a resistncia so pontos fundamentais
que as investigaes complementares devem abordar. Em grande parte dos casos, por questes
financeiras, cabe ao profissional, com base em sua avaliao, ponderar e eleger aqueles ensaios
estritamente necessrios.
Os ensaios mais especficos que englobam perfuraes no reboco, remoo de amostras de argamassa,
perfuraes em elementos estruturais, entre outras atividades, so consideradas destrutivos e
associados a certo perigo, exigindo, na maioria dos casos, a evacuao dos ocupantes. Estes, alm de
possurem custo elevado, so criticados, QUALHARINI, et al (2001) quando aplicados em imveis de
carter histrico, cuja preservao fundamental. Por essas razes, se d a preferncia aos ensaios que
4.
4.1
Nesta etapa, as vistorias j foram realizadas, assim como os ensaios necessrios, cabendo ao
profissional, elaborar um diagnstico que servir como base para a elaborao do projeto, na fase
seguinte.
Lembramos que, muitas vezes, por desconhecimento ou economia, a fase de diagnstico acaba sendo
prejudicada, o que pode levar a decises insuficientes e mudanas de rumo durante a execuo das
atividades. Intervenes mal planejadas podem ser piores do que a prpria falta de manuteno, pois
se est aplicando capital em solues que, ao invs de solucionar problemas, podero causar outros
mais srios.
Para que o projeto possa ser colocado em prtica necessrio que haja uma coincidncia ou acordo
entre os desejos e as possibilidades reais. A elaborao de um bom projeto dever escolher as
tcnicas, os materiais, a distribuio interior, os nveis de conforto de maneira harmnica.
Uma boa forma de representar o resultado final de uma avaliao atravs da atribuio a cada
elemento constituinte da edificao de um grau de acordo com seu estgio de degradao. Assim,
pode-se visualizar melhor as intervenes e seus graus de urgncia, agrupando e definindo prioridades.
A seguir apresentamos o quadro 1 com o EPIQR (Energy Performance and Indoor Environmental
Quality Retrofit, 1999), desenvolvida pela comunidade europia, que uma sugesto de codificao
para ser utilizada como ferramenta de avaliao no retrofit e facilitando a execuo do diagnstico:
Quadro 1 classificao dos elementos construtivos segundo o EPIQR
4.2
Cdigo
ESTADO
URGNCIA
AO
Bom estado
Conservao
Manuteno
Ligeira degradao
Vigilncia
Ligeira reparao
Mdia degradao
Interveno
Mdia reparao
Interveno imediata
Substituio
Fluxograma de um Diagnstico
Com o objetivo de identificar os pontos-chave num processo de reabilitao e propor uma metodologia
para o atual estgio em que se encontra o retrofit, ser apresentada a figura 2, que um fluxograma
representando todas as etapas que envolvem a metodologia proposta.
Neste fluxograma a partir do diagnstico deve-se estruturar os elementos de vistoria / pesquisa
documental / questionrio / entrevista / medies, se os dados estiverem compatveis pode-se compilar
as informaes, se no estiverem, deve-se proceder a investigaes complementares ( avaliaes,
amostras internas, ensaios, medio de flechas, radiografias, etc..).
O passo seguinte a elaborao do projeto preliminar, que consta de oramento e planejamento das
atividades e programao das intervenes, dividida em projetos especficos (de iluminao.,
climatizao, instalaes) / procedendo as contrataes e fechando os contatos com usurios, para
ento, dar incios aos trabalhos.
A seguir a figura 2 do Fluxograma de um diagnstico:
DIAGNSTICO
VISTORIA
PESQUISA DOCUMENTAL
ENTREVISTA
QUESTIONARIO
MEDIES FSICAS
INVESTIGAAO COMPLEMENTARES
-deteco partes metlicas
DADOS
No
OK
Sim
-radiografia raio X
Levantamento limitaes
Oramento
Planejamento
APROVAAO
No
Sim
PROGRAMAO INTERVENES
PROJETOS ESPECIFICOS
-
iluminao
climatizao
Instalao mecnica
Sistema de incndio
Sistema de segurana
Sistema de dados
Contrataes empreiteiras
4.3
Limitaes:
A manuteno da esttica original das edificaes, em grande parte dos casos, se d por serem os
imveis tombados ou preservados pelo patrimnio publico. importante verificar se a esttica a
preservar ou as inovaes em termos de fachada a serem incorporadas esto de acordo com o contexto
arquitetnico da vizinhana. O retrofit de fachadas merece cuidado redobrado, j que podem ferir a
paisagem urbana ou rural quando no estiverem integrados ao estilo do local em que esto inseridos. O
retrofit em bens tombados ou preservados apresenta certas limitaes que sero abordadas, a seguir:
4.4
Telhados: quando em bens tombados, o importante tentar ser fiel ao projeto original, tanto
no emprego dos materiais, quanto na estrutura em si. Quando o retrofit visa o conforto
ambiental na busca por maior iluminao e claridade recomendam-se, desde que permitidos
pelos rgos competentes, o emprego de clarabias.
Fachadas: as dimenses e disposies das aberturas so fatores limitantes uma vez que no
podem ser alterados.
Pinturas: buscar uma colorao adequada ao entorno, enfim a utilizar de materiais locais
tradicionais, com aspecto e cor prximos ao utilizado na poca da construo, com respeito s
formas.
Em geral, o que ocorre a realizao das intervenes sem que os usurios sejam transferidos ou
removidos. Esse procedimento adotado por ser o mais barato, e relativamente mais fcil, mas est
aliado a vrios incmodos para os usurios e para os operrios que passam a programar suas atividades
de acordo com os hbitos dos ocupantes. Podemos ressaltar alguns inconvenientes, principalmente
quando necessrias intervenes em instalaes que deixam o prdio por vrias horas sem poder
utiliz-las, ou, at mesmo, a questo de horrios para comear e terminar o servio.
Neste tipo de
soluo ainda esto embutidos os problemas de roubo, j que passa a existir uma quantidade grande de
pessoas circulando pela edificao, tendo acesso a chaves.
5.
CONSIDERAES FINAIS
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