DOS PRINCPIOS INFORMADORES DO REGISTO PREDIAL

O sistema registal portugus, objeto de profundas reformas operadas neste

sculo, teve o seu incio no sculo XIX e comeou por ser um sistema tabular,
lavrando-se em livros os factos jurdicos que incidiam sobre os imveis e
identificando esses imveis, tendo em vista a sua publicitao, por forma a
garantir a segurana jurdica do comrcio imobilirio. Tal propsito, constitui a
vertente material do primeiro princpio informador versado no Cdigo do Registo
Predial, a cujos artigos, adiante referidos sem indicao de outro Diploma diro
respeito - falamos, pois, do PRINCPIO DA PUBLICIDADE, cuja vertente formal
se atinge pela forma de CERTIDO, regulada nos artigos 110 e seguintes. Essa
segurana jurdica consegue-se estabelecendo determinada proteo jurdica ao
detentor do registo, desde logo atravs da inverso do nus da prova, conferindo
ao detentor do registo a presuno de que o Direito registado existe - art 7. Ao
mesmo tempo estabelece-se atravs do PRICPIO DA LEGITIMAO que o
direito registado no s faz essa prova de que tal direito existe, como se torna
necessrio proceder sua inscrio para a titulao de tal direito. - artigo 9.
Assim, para que possa ser onerado ou transmitido qualquer imvel, ou direito
sobre um imvel, torna-se necessria a interveno do titular (inscrito) desse
direito. O prprio Cdigo do Notariado, no seu artigo 54 impe as mesmas
condies, para factos ocorridos aps a entrada em vigor do Cdigo do Registo
Predial que, pesem embora algumas significativas alteraes, ainda hoje se
encontra em vigor: 1 de Outubro de 1984. bvia e logicamente, para que tais
regras possam ser aplicadas torna-se necessria a existncia de Registo: Da a
exceo prevista no nmero 2 do artigo 34 CRP e no artigo 55 a) do Cdigo do
Notariado, que se devem relacionar. Para a aplicao do princpio da
Legitimao (destinado titulao dos factos jurdicos) impe-se criar e respeitar
a mesma lgica do lado do Registador: O PRINCPIO DO TRATO SUCESSIVO
vertido no referido artigo 34 CRP, a partir do momento em que o registo exista,
excecionando naturalmente as situaes da sua no existncia (vide artigos 55
a) e 89 do Cdigo do Notariado e 34 n2 do CRP. Para que tais propsitos (atrs
referidos) possam ser cumpridos haver que definir como. E o registo predial flo criando dois institutos: 1 - A descrio predial, destinada a identificar fsica e
fiscalmente o prdio, onde constam os elementos concretos da sua localizao,
composio, rea etc. (artigos 79 a 82 CRP) e 2 - As inscries destinadas dar
a conhecer a situao jurdica dos prdios sobre os quais incidem. -artigos 91 e
seguintes, criando para cada uma delas regras de TCNICA REGISTRAL que
impem quer a criao de novas descries (art 85) e sua inutilizao (art 87)

bem como a sua atualizao atravs de averbamentos (artigos 88 a 90) e s

prprias inscries (artigos 100 e 101) de que adiante falaremos. Define-se
nesses diversos artigos o PRINCPIO DA ESPECIALIDADE pelo qual se
estabelece que a cada prdio dever corresponder um nica descrio e a cada
facto jurdico uma inscrio ou um averbamento a essa inscrio. Ao enunciar
todas essas regras, haver que definir como iniciar o processo. Estabelece-se
ento que, salvo casos excecionais e excecionados (no Cdigo), o processo de
registo se inicia a pedido dos interessados. Constitui esta premissa um outro
princpio informador: O PRINCPIO DA INSTNCIA, vertido no artigo 41 e
estabelecendo nos artigos seguintes a forma de o requerer ou requisitar.
assim, na sequncia de um pedido de registo (facto jurdico a registar por
inscrio ou por averbamento) que se cria a descrio predial como dispe o
artigo 80 H assim a necessidade de estabelecer que factos devero ento
poder ser registados. Desde logo aqueles que efetivem Direitos Reais sobre
imveis definindo (tal como no Direito das Coisas) o PRINCPIO DE NUMERUS
CLAUSUS vertido no artigo 2 do Cdigo, adicionando-lhe as aes (previstas
no artigo 3) E, desde logo, da se infere que, ou o facto consta dos elencados
nesses artigos, ou no est sujeito a registo. Definidas estas regras, haver que
estabelecer ainda outras, quer por necessidade funcional, quer por necessidade
de cumprir normas jurdicas de direito substantivo, no que concerne,
nomeadamente, ao estabelecimento de garantias constitutivas. Tendo, por
norma, uma natureza declarativa, h certos negcios jurdicos cujos efeitos s
se consideram plenamente conseguidos aps o registo. o caso,
nomeadamente, da hipoteca, que s se considera validamente constituda com
o registo (art 687 Do Cdigo Civil), da promessa de venda a que as partes
pretendam atribuir eficcia real (art 413 do Cdigo Civil) bem como da Penhora
ou apreenso que se obtm apenas com o registo. E, tendo que respeitar essa
ordem, estabelece-se o prazo e ordem de concluso do processo registal (artigo
75 do CRP) bem como que o registo efetuado em primeiro lugar, deve
prevalecer sobre os outros da mesma espcie que se lhe seguirem, constituindo
este preceito o PRINCPIO DA PRIORIDADE consagrado no artigo 6. Tentando
assegurar a legalidade e a segurana jurdica do COMRCIO IMOBILIRIO
estabeleceu-se no nmero trs a regra de que os factos jurdicos levados a
registo, ainda que provisoriamente, aps a sua converso, conservaro a
prioridade que detinham enquanto provisrios. Essa regra, por maior bondade
que tenha existido na sua criao, leva a que por vezes, em situaes extremas,
seja necessrio que subsidiariamente ao pedido principal de uma ao cvel se

torne necessrio o pedido de anulao do registo. Impe-se agora abordar o

princpio mais importante atribudo ao registador o PRINCPIO DA LEGALIDADE
consagrado no artigo 68 Impe o Legislador que, na qualificao do pedido de
registo, o Conservador verifique o cumprimento de todas as normas de Direito
Substantivo aplicveis, a regularidade formal dos ttulos submetidos a registo, a
LEGITIMIDADE das partes (regras estabelecidas nos artigos 36 a 38 ou a
qualidade de representante 39) a identidade dos prdios (tendo em conta a
harmonizao entre os elementos que constam da descrio predial e os ttulos
e os prprios elementos matriciais bem como a identidade dos sujeitos activos e
passivos da relao jurdica, concluindo pelo despacho de qualificao, que ,
em suma, a efetivao do registo e a concluso do processo, em primeira
instncia. No captulo dedicado s inscries, por nos parecer mais enquadrvel,
abordaremos o PRINCPIO DA UNIDADE DA INSCRIO e o PRINCPIO DA
ECONOMIA REGISTRAL, (situaes que protegem a desnecessidade de
inscrever factos inteis ou at inexistentes por extino de direito) bem como as
excees ao Princpio da Instncia.
DAS INSCRIES PREDIAIS E SEUS AVERBAMENTOS e da qualificao do
pedido de registo As inscries vm definidas nos artigos 91 e seguintes sendo
que o artigo 92 elenca aquelas que devem ingressar no registo a ttulo
provisrio, reservando-se o nmero um daquele preceito legal para os casos de
imperfeio do negcio jurdico: so classificadas ao abrigo do nmero 1 as
inscries de factos que pela sua prpria natureza no devam ser registadas
definitivamente (uma ao, cujo resultado no se conhece, uma sentena antes
de transitada, a afetao de um prdio ainda no construdo ou concludo ao
regime da propriedade horizontal, um negcio celebrado pelo gestor antes da
respetiva ratificao, ou mesmo a aquisio ou a hipoteca antes de celebrados
os contratos definitivos, a ttulo de exemplo), enquanto ao abrigo do nmero 2
devem ser classificadas como provisrias aquelas que dependem da converso
ou da caducidade de outras levadas ao registo como provisrias, bem como as
que incidam sobre prdios sobre os quais incidam registadas inscries
incompatveis. Para as que dependem de outras registadas provisoriamente ou
que com elas so incompatveis, prev-se o mecanismo da requalificao
automtica, constituindo de per si uma exceo ao PRINCPIO DA INSTNCIA:
a ocorrer a caducidade da inscrio provisria ou incompatvel com aquela
registada ao abrigo do nmero dois, converte-se imediatamente tal inscrio, do
mesmo modo que se procede ao seu cancelamento oficioso se tal inscrio
incompatvel for convertida em definitivo. J quanto inscrio classificada como

provisria por natureza por ser incompatvel com facto registado a ttulo definitivo
(como o caso da penhora ou apreenso de bens registados a favor de pessoa
diversa do executado ou insolvente). Os artigos seguintes focam o contedo das
prprias inscries, respeitando a parte importante do j citado PRINCPIO DA
ESPECIALIDADE. As inscries podem ser modificadas, atualizadas ou
restringidas por averbamento, obrigando porm o nmero dois do artigo 100, que
a retificao que envolva ampliao dos factos, encargos ou direitos registados
s possa ser feita por nova inscrio. Este preceito que envolve uma questo de
tcnica registal, volta a surgir no nmero um do artigo 101. Os averbamentos a
referidos so tambm chamados pelo Legislador de Sub-inscries. So factos
que por norma seriam lavrados como verdadeiras inscries mas que so
levados ao registo sob a forma de averbamento inscrio existente. O exemplo
mais comum o registo do Direito de Transmisso previsto no artigo 2058 do
Cdigo Civil: enquanto os herdeiros daquele que faleceu sem ter exercido o
direito de aceitar uma herana so chamados a ocupar o seu lugar naquela
herana, no registo dos bens imveis daquela herana ilquida e indivisa,
registado esse Direito por averbamento inscrio como Transmisso de
Posio ao abrigo da alnea e) do nmero 1 do citado artigo 101. No nmero
dois, a sim, so elencados os verdadeiros averbamentos. Ainda de salientar,
que os averbamentos referidos no nmero 1, por se tratarem quase de autnticas
inscries, at podem ser, em caso de deficincia ser registados como
provisoriamente por dvidas, enquanto a existir qualquer deficincia os
averbamentos previstos no nmero 2 devem ser recusados pela sua prpria
natureza ao abrigo do nmero 2 do artigo 69. No artigo 97 consagra-se uma
importante exceo regra imposta pelo PRINCPIO DA INSTNCIA: No
exerccio do cumprimento do PRINCPIO DA LEGALIDADE na anlise do ttulo
submetido ao registo impe-se ao Conservador que ao proceder ao registo de
aquisio, registe oficiosamente os factos sujeitos a registo (constantes do artigo
2) que constem do mesmo ttulo. Permitimo-nos destacar de especial
importncia as alneas u) do referido artigo 2 - quaisquer nus ou encargos
determinados por lei especial (exemplo o nus de no fracionamento imposto
pelo art 6 do DL 555/99) e a alnea q) o nus de eventual reduo de doao
sujeita colao (artigos 2104 e seguintes do Cdigo Civil) e ainda a atualizao
oficiosa da descrio prevista no artigo 90. No artigo 98 consagra-se uma outra
importante exceo ao PRINCPIO DA INSTNCIA determinando-se a inscrio
oficiosa do usufruto bem como o seu cancelamento quando for junto o
comprovativo da sua extino. Determina-se ainda que nem sequer se inscreva

o usufruto nos casos em que seja demonstrada a extino do direito, regra que
deve ser aplicada analogamente, nomeadamente nas situaes previstas no
artigo 97. Estabelece-se assim o PRINCPIO DA ECONOMIA NO REGISTO.
Este princpio tambm defendido no artigo 99 produzindo os seus efeitos do
lado do requisitante: deve ser pedido apenas um facto nas duas situaes
previstas: deve pedir-se a uma nica aquisio quer na compropriedade a favor
dos diversos comproprietrios, quer na aquisio de quotas-partes indivisas a
favor do mesmo proprietrio. Institui-se deste modo o PRINCPIO DA UNIDADE
DA INSCRIO, que tambm se aplica quando um nico facto incide sobre
vrios prdios. Importa voltar a referir, a este propsito, a aplicao do nmero
1 do artigo 101, pois que, sempre que a tcnica registal imponha que o registo
de um facto jurdico deva ser registado naqueles termos, no est em causa o
nmero de prdios, mas sim o nmero de inscries existentes, devendo a ser
pedido um averbamento por cada uma das inscries abrangidas por esse facto
jurdico. (cumprindo-se o PRINCPIO DA ESPECIALIDADE) DO DESPACHO DE
QUALIFICAO - A PROVISORIEDADE POR DVIDAS Detetada qualquer
deficincia no processo de registo, o Conservador dever, em primeiro lugar,
verificar se a mesma , ou no fundamento de recusa - artigo 69 do CRP - os
fundamentos de recusa a elencados so taxativos; se a deficincia encontrada
no se enquadrar nas situaes previstas no art 69 ento, contrario-sensu
dever ser motivadora da classificao como provisria por dvidas ao abrigo do
artigo 70. Porm, antes de ser lavrado tal despacho, deve ser observado o
disposto no art 73 1- em primeiro lugar a Conservatria deve tentar suprir as
deficincias encontradas oficiosamente, atravs do acesso direto s bases de
dados dos servios da administrao pblica pedindo informaes ou mesmo
certides e 2 - se ,dessa forma, no conseguir sanar as deficincias, convidando
o requerente a supri-las no prazo de 05 dias, sob pena de lavrar o referido
despacho. O prazo de vigncia do registo provisrio por dvidas sempre de
seis meses (art 11 n3 contados da data da notificao do despacho, exceto nos
casos de aquisio e hipoteca antes de celebrados os contratos em que o prazo
se conta da data da apresentao mesmo quando classificados como
provisoriamente por dvidas ( artigo 71 n1 e 2 CRP)