Você está na página 1de 17

1

ANALISIS PENYESUAIAN KESEBANDINGAN


(Untung Supardi)
Analisis penyesuaian kesebandingan antara properti pembanding dengan properti
yang dinilai merupakan tahapan yang penting dalam penerapan pendekatan data pasar.
Analisis penyesuaian kesebandingan tersebut dapat dilakukan dengan metode kuantitatif dan
kualitatif. Pada umumnya para penilai menerapkan metode penyesuaian kuantitatif terlebih
dulu kemudian metode penyesuaian kualitatif. Analisa penyesuaian perlu dilakukan dengan
teliti agar dapat menghasilkan nilai indikasi yang akurat.
ELEMEN-ELEMEN PERBANDINGAN
Setiap elemen-elemen dasar yang dibandingkan seharusnya di analisa guna menetapkan
apakah diperlukan penyesuaian. Apabila informasi tersedia cukup memadai, maka
penyesuaian kuantitatif dibuat. Bila informasi yang tersedia tidak cukup memadai, maka
untuk mendukung penyesuaian kuantitatif, elemen-elemen yang dibandingkan akan lebih
baik ditanggapi dan diperhatikan dengan menggunakan analisa kualitatif.
Elemen penyesuaian pada prinsipnya dapat dikelompokan menajdi 2 yaitu:
1. Penyesuaian data transaksi
Elemen penyesuaian data transaksi antara lain:
a. Penyesuaian Terhadap Hak Real Properti yang melekat
Sebelum suatu perbandingan penjualan properti dapat digunakan pada analisa
perbandingan penjualan, penilai harus yakin bahwa harga jual dari properti pembanding
mempergunakan hak properti yang sejenis dengan yang dinilai. Barangkali dibutuhkan
satu atau dua penyesuaian untuk harga properti pembanding sebelum perbedaan fisik
dalam real estate dapat dibandingkan
b. Penyesuaian Terhadap Syarat-syarat Keuangan
Harga transaksi dari satu properti mungkin berbeda dengan properti lainnya karena
syarat-syarat keuangan. Ada satu properti menikmati bunga KPR yang lebih rendah dari
properti lain. Ada developer yang membayari kredit downpayment kepada Bank
sehingga bunga KPR menjadi lebih rendah dari pasar. Dalam dua kasus ini pembeli
akan membayar lebih tinggi dari harga di pasar keuangan untuk memperoleh suatu
properti
c. Penyesuaian Terhadap Kondisi Penjualan
Definisi Nilai Pasar digunakan pada hampir semua penugasan yang merupakan kondisi
umum dari Penjual dan Pembeli dimana tidak ada paksaan antar pihak. Suatu
penyesuaian dari kondisi penjualan biasa menggambarkan apakah pembeli atau penjual
mengalami suatu paksaan dalam menyelesaikan transaksinya. Dalam banyak situasi
kondisi jual beli ini secara signifikan mempengaruhi harga transaksi. Kondisi ini
memotivasi bahwa jual beli tidak dipertimbangkan dilaksanakan dengan waktu yang
cukup .
d. Penyesuaian Terhadap Pengeluaran yang terjadi segera setelah Pembelian
Pembeli dengan pengetahuan yang memadai mempertimbangkan pengeluaran yang
harus di laksanakan setelah pembelian suatu properti, karena dampak ini yang membuat

pembeli menyetujui jumlah uang yang harus dibayarkan pada saat transaksi.
Pengeluaran itu merupakan:
biaya meneruskan pemeliharaan yang tertunda (mis: Kondisinya)
biaya pembongkaran atau memindahkan suatu bagian dari perluasan bangunan
biaya perubahan zoning
biaya pencemaran lingkungan
Biaya ini dikuantifikasi dalam negosiasi harga dan dimasukan secara cermat dengan
verifikasi data. Figure yang relevan bukan merupakan cost aktual yang terjadi namun
cost yang diantisipasi oleh dua pihak yakni penjual dan pembeli
e. Penyesuaian Terhadap Kondisi Pasar
Penyesuaian untuk kondisi pasar dibuat bila nilai properti pada umumnya telah
mengalami kenaikan atau penurunan harga sejak tanggal transaksi. Bila kondisi pasar
tidak berubah, maka tidak diperlukan penyesuaian meskipun mempertimbangkan waktu
yang sudah berlalu. Penilai harus memperhatikan bahwa supply dan demand adalah
kekuatan yang dinamis.
Sebagai Contoh:Harga property didaerah Kelapa Gading dimana Pasar Property di
wilayah tersebut memiliki karakteristik yang sangat dinamis, sehingga nilai property
didaerah ini cepat berubah ubah dalam waktu yang singkat. Sedangkan didaerah
Serang pasar property bergerak lambat. Hal ini tergantung pada permintaan dan
penawaran yang terus berkembang Sehingga Penyesuaian nilai property dilihat dari
dinamika kekuatan pasar yang melekat pada properti tersebut, tergantung pada
lokasinya.
Bila penjualan properti pembanding tidak tersedia, bukti lain dari berubahnya kondisi
pasar bisa dilihat dari:
Ratio antara harga jual dengan list harga atau kontrak sewa dengan penawaran tingkat
suku bunga
Laporan dari waktu ke waktu
Daftar harga
Tren sewa
Penawaran yang diterima dari penjual dan frekuensi dari dukungan penawaran itu.
Proporsi dari penawaran yang diterima yang akhirnya closing
Jumlah dari properti yang disita dan penutupan properti komersial
Jumlah dari properti yang tersedia
Jumlah dari Ijin Mendirikan Bangunan dan nilainya secara aggregate
Syarat keuangan yang tersedia dari Institusi Finansial
Penggunaan pembiayaan untuk penjual properti
Perubahan pola pasar demografi
Penghancuran dan konstruksi baru

2. Penyesuaian fisik properti


Elemen penyesuaian fisik properti antara lain:
a. Penyesuaian Terhadap Lokasi (location)
Penyesuaian terhadap lokasi diperlukan apabila karakteristik lokasi dari obyek
pembanding berbeda dengan obyek penilaian. Lokasi sebuah property dianalisa
dengan melihat hubungannya dengan lokasi lainnya, untuk memastikan apakah suatu
property lebih diminati atau tidak dari lokasi lainnya dengan menganalisa secara fisik
dari penjualan property serupa yang berada dilokasi berbeda. Sebagai
Contoh:Perumahan yang memiliki taman yang indah dengan perumahan yang biasa

meskipun lokasinya berdekatan tentu akan memiliki daya tarik yang berbeda.Daya
tarik ini akan mempengaruhi tingkat permintaan pada kedua perumahan tersebut,
tentu perumahan dengan taman yang indah akan relatif lebih tinggi permintaannya,
sehingga mengakibatkan nilai dari rumah yang ada diperumahan pertama akan tinggi.
b. Penyesuaian Terhadap Karakteristik Fisik (Physical characteristics)
Bila karakteristik fisik dari property pembandng berbeda dengan karakteristik fisik
dari obyek yang dinilai, maka perlu dilakukan penyesuaian. Perbedaan karakteristik
tesebut seperti misalnya ukuran bangunan dan tanah, jenis tanah, akses, topografi,
kualitas konstruksi, bentuk arsitektur, bahan bangunan, usia bangunan, kondisi
bangunan, utility, tampilan, amanities dan karakter lainnya.
c. Penyesuaian Terhadap Karakteristik ekonomi (economical characteristics)
Yang termasuk dalam Karakteristik ekonomi adalah semua atribut property yang
mempengaruhi pendapatan property yang dnilai. Elemen ini umumnya digunakan
untuk property komersial (income producing property). Karakteristik yang
mempengaruhi elemen ini antara lain biaya operasional, kualitas manajemen
kombinasi penyewa (tenant mix), konsesi sewa, opsi perpanjangan, legalitas sewa dan
lain sebagainya.
Sebagai Contoh: Subjek property memiliki NOI (Net Operating Income) sebesa
Rp.100.000.000,- sedangkan property pembandingnya memiliki Net Operating
Income(NOI) nya Rp.125.000.000,-. Kemudian Property pembanding memiliki harga
permeternya Rp.30.000,-/meter, Sehingga dari NOI subjek property dapat dibagikan
dengan NOI Property pembandingnya
(Rp.100.000.000/Rp.125.000.000 =
0,8)hasilnya adalah 0.8, angka tersebut dijadikan angka indikator untuk menilai harga
subjek property/meternya,jadi Rp. 30.000 X 0,8 = 24.000, jadi Harga subjek
propertynya adalah Rp.24.000/meternya.
d. Penyesuaian Terhadap Pemanfaatan/Peruntukan (Zoning)
Penggambaran perbedaan dalam hal penggunaanya saat sekarang (higest and best
use/HBU) antara obyek penilaian dengan property pembanding. Bilamana terdapat
perbedaan dalam hal penggunaannya saat ini maka perlu dilakukan penyesuaian.
Seperti pada Kota DKI Jakarta, sebagai Ibukota Negara Indonesia, setiap wilayahnya
memiliki zoning / peruntukan masing masing, agar penataan kotanya menjadi lebih
tertib, perbedaan zoning tersebut mengakibatkan perbedaan nilai properti properti
yang masuk pada wilayah tersebut.
e. Penyesuaian Terhadap Komponen-komponen nilai selain real property (Non realty
components of value)
Komponen ini meliputi hal-hal yang bersifat individu, kepentingan bisnis, ataupun
item-item lainnya yang tidak termasuk ke dalam real property tetapi termasuk dalam
pertimbangan harga jual dari properti pembanding atau hak kepemilikan dari obyek
penilaian. Komponen-komponen tersebut harus dianalisa secara terpisah dari hal-hal
yang bersifat realty. Sebagai contoh adalah perabotan, aksesori dan perlengkapan
didalam hotel atau restauran adalah merupakan contoh konkret dari hal-hal yang
bersifat individu dalam komponen nilai yang tidak nyata.

Matrik Elemen Penyesuaian Transaksi


Elemen Penyesuaian
Kategori
Transaksi
Syarat pembiayaan
Kondisi/kewajaran
transaksi/penawaran

Finansial
Biaya pasca pembelian

Sub Elemen Penyesuaian


-

Kondisi/perubahan pasar

Ekonomi
Non Real Properti

Over/alih kredit
Tunai keras
Minat/motivasi Penjual dan pembeli
Bebas ikatan (arms-length transaction)
Kelayakan jangka waktu pemasaran (berapa
lama sdh ditawarkan, berapa org yg sudah
menawar, berapa harga yang ditawarkan
calon pembeli)
Tingkat pemahaman penjual dan pembeli
Tingkat Kehati-hatian penjual dan pembeli
Kerelaan (tanpa paksaan)
Biaya pengosongan penghuni/isi bangunan
biaya meneruskan pemeliharaan yang
tertunda (mis: Kondisinya)
biaya pembongkaran atau memindahkan suatu
bagian dari perluasan bangunan
biaya perubahan zoning
biaya pencemaran lingkungan
biaya penyelesaian hokum
Waktu transaksi
Tren harga
Rasio antara harga transaksi dengan harga
penawaran
Tren sewa
Rasio antara kontrak sewa dengan penawaran
sewa
Personal property (FFE)
Perusahaan/badan usaha (bisnis)
Hak Kepemilikan Finansial

Matrik Elemen Penyesuaian Karakteristik Properti (kriteria HBU)


No Kriteria
Bagian
Elemen Penyesuaian
Sub elemen Penyesuaian
.
HBU
Properti
Karakteristik
Properti
I
Fisik
Lokasi
- Jarak dengan pusat kota (CBD)
- Jarak dengan sekolah (SD, SMP, SMA)
- Jarak dengan pusat niaga (mall, pasar, ruko)
- Jarak dengan Perguruan Tinggi
- Jarak dengan Puskes/rumah sakit
- Jarak dengan jln utama,
- Jarak dengan sungai,
- Jarak dengan tempat pemakaman,
- Jarak dengan tempat ibadah,
- Jarak dengan pasar,
- Jarak dengan kantor polisi/tni,
- Jarak dengan taman rekreasi,
- Jarak dengan stadion olah raga,
- Jarak dengan hotel,
- Jarak dengan SPPBU,
- Jarak dengan SPBE,
- Jarak dengan terminal,
- Jarak dengan stasiun,
- Jarak dengan bandara udara,
- Jarak dengan pelabuhan laut
- Jarak dengan kantor bank,
Tanah
- Jarak dengan kantor pusat pemerintahan dll
Ukuran/luas
Bentuk
- Segiempat
- Tidak beraturan
- Ngantong (lebar depan kecil, lebar belakang
besar)
Ketinggian dari paras - Lebih tinggi
- selevel
jalan
- Lebih rendah
Lebar depan
(frontage)
Panjang belakang
(depth)
Kontur/Topografi
Elevasi
Jenis tanah
Posisi tanah/akses
- Tengah (1 akses)
- Sudut (2 akses)
- 3 akses
- 4 akses
Bangunan Keamanan:
- kualitas konstruksi
- usia bangunan

II

Legal

III

Finansia
l

- kondisi bangunan
- kualitas sistem
pengamanan bangunan
(pemadam kebakaran, tahan gempa, akses
tangga darurat)
Kenyamanan:
- luas bangunan keseluruhan
- luas bangunan tiap lantai
- Jumlah lantai/tinggi bangunan
- bentuk arsitektur/diasin
- bahan/material penutup bangunan
- kelengkapan dan kualitas fasilitas
- akses unit bangunan (strata title)
- view
- arah matahari (timur, selatan, barat, utara)
- Tingkat histori penggunaan
- Luas semigross bangunan
- Luas bangunan yang disewakan
- Rasio luas bangunan yang disewakan dengan
luas bangunan keseluruhan
- Rasio luas bangunan dengan luas tanah
- Histori prnggunaan
Jenis Hak
- Hak Milik
Kepemilikan (UU No. - Hak Guna Bangunan (HGB)
5/1960 ttg UUPA, UU - Hak Guna Usaha (HGU)
- Hak Pakai
No. 16/1985 ttg rumah
- Hak Pengelolaan
susun/apartemen)
- Hak sewa
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (strata
title)
Tanah
Histori kepemilikan
Zoning (peruntukan)
dan kemungkina
perubahan zoning
Kemungkinan
memecah hak
Kemungkinan
menggabungkan hak
Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB)
Aturan Kepadatan
- Koefisien Dasar Bangunan/KDB (rasio luas
Pengembangan:
dasar bangunan dengan luas tanah)
Bangunan
- Koefisien Luas Bangunan/KLB (rasio luas
bangunan dengan luas tanah)
- Garis Sempadan Jalan (kemungkinan
perluasan jalan)
- Garis Sempadan Bangunan
Tanah dan Struktur pembiayaan bangunan (rasio modal sendiri
dan pinjaman)

Perubahan pola pasar


Tingkat supply:
- Jumlah lahan yang sedang dibangun
demografi:
- Jumlah properti yang sudah operasional
- Jumlah property yang sudah terjual (terserap
pasar)
Tingkat demand:
- Ketersediaan dana di pasar modal dan
- Kemudahan syarat pembiayaan dari Institusi
Finansial (tingkat suku bunga, tenor/jangak
waktu angsuran, Batas jumlah kredit,
persyaratan kredit)
Efisiensi biaya
- Operating Expenses Ratio (OER)
- Pola tingkat kekosongan
operasional
- Pola piutang tak tertagih
- Rasio pinjaman terhadap modal

IV

Produkti
vitas
yang
optimal
Bangunan
(penggu
naan/eko
nomi)

Optimalitas
Pendapatan:

- Kualitas sewa (kombinasi penyewa/tenant


mix, perjanjian sewa, jangka waktu sewa)
- Tingkat pertumbuhan sewa
- Tingkat hunian
- Pola pertumbuhan pendapatan kotor potensial
- Pola pertumbuhan pendapatan kotor efektif
- Pola pertumbuhan Pendapatan Operasional
Bersih (Net Operating Income/NOI)
- Tingkat kapitalisasi
- Tingkat diskonto
- Tingkat pertumbuhan harga

Analisis Perbandingan dan Penyesuaian


No
Karakteristik
Properti Pembandin
dinilai
g
1
1
Harga (Rp.000/m2)
2
Fisik
3
Legal
4
Finansial
5
Maksimum
Produktivity

1
2
3
4
5.
1
2
3
4

Penyesuaian
Transaksi
Syarat pembiayaan
Kewajaran
transaksi/Penawara
Biaya
Pasca
pembelian
Kondisi/perubahan
pasar
Non Real Properti
Penyesuaian
Fisik
Legal
Finansial
Maksimum
produktiviti

Pembandin
g
2

Pembandin
g
3

Pembandin
g
4

Arah perubahan harga dan tingkat kapitalisasi pendapatan properti dapat dipengaruhi
oleh faktor ekonomi, sosial, regulasi dan lingkungan properti yang ditunjukkan pada tabel
2.1 (Eckert dkk., 1990:94-95; Lusht, 1997:50-64, Wyatt, 2007:55-58,96-100; Appraisal
Institute, 2008:58-64).
Tabel 2.1. Faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi pendapatan properti

10

Sumber: Eckert dkk., 1990:94-95; Appraisal Institute, 2008:58-64; lusht, 1997:50-64


Metode penyesuaian
1) Metode penyesuaian kuantitatif
a. Teknik analisis data

11

Dilakukan dengan cara mengukur perubahan harga/m2 antar properti pembanding


berdasarkan kemiripan karakteristik tertentu. Teknik analisis data ini dapat dilakukan dengan
3 cara analisis.
Data harga jual atau harga sewa properti pembanding yang identik dan setiap karakteristik
yang berdampak kepada obyek penilaian di analisa dan di pisahkan.
Sebagai Contoh: terdapat 2 (dua) properti yang memiliki berbagai kesamaan kecuali pada
aspek lokasinya. Rumah pertama terdapat pada bagian pojok sedangkan satunya dilokasi
yang lebih masuk kedalam atau jauh. Jika keduanya dijual pada saat yang hampir bersamaan
di pasar properti maka akan dijual pada harga yang sama kecuali pada aspek nilai lokasinya,
maka jika demikian perbedaan harga antara keduanya akibat perbedaan lokasi tersebut.
Sehingga perbedaan tersebut dapat digunakan untuk menentukan penyesuaian harga jual
properti di pasar terutama pada aspek nilai lokasi properti itu.
a) Analisis data pasangan
Dilakukan jika terdapat 2 properti pembanding yang hampir semua karakteristiknya
mirip namun memiliki 1 perbedaan karakteristik yang cukup menonjol. Contoh
terdapat 2 bidang tanah yang sama luasnya tetapi posisi/letaknya berbeda, yaitu A
yang letaknya di sudut dan B lteknya di tengah. Berdasarkan perbedaan posisi
tersebut dapat dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian sebagai berikut.
Analisis perbandingan
Data pembanding
Harga tanah/m2 di posisi Harga tanah/m2 di Posisi
sudut
tengah
A
Rp. 200.000
B
Rp. 150.000
Perbedaan Harga/m2
lebih mahal Rp.
lebih murah Rp. 50.000/m2
50.000b/m2 dibandingan
dibandingan lokasi sudut
lokasi tengah
Analisis penyesuaian
Karakteristik
Properti dinilai
Harga/m2
Penyesuaian:
Posisi

Lokasi sudut

A
(Rp.000)

B
(Rp.000)

200

150

50

b) Analisis data kelompok


Pada prinsipnya sama dengan cara analisis data pasangan di atas, perbedaanya pada
jumlah properti pembanding yang lebih banyak. Contoh terdapat 6 bidang tanah

12

yang luasnya mirip namun letaknya sebagian di sudut dan sebagian lagi di tengah
sebagai berikut:
Analisis perbandingan
Data pembanding
Harga tanah/m2 di posisi
Harga tanah/m2 di posisi
sudut
tengah
A
Rp. 200.000
B
Rp. 150.000
C
Rp. 140.000
D
Rp. 250.000
E
Rp. 145.000
F
Rp. 225.000
Rata-rata
Rp. 225.000
Rp. 145.000
Perbedaan Harga/m2
lebih mahal Rp. 80.000/m2 lebih murah Rp. 80.000/m2
dibandingan lokasi tengah
dibandingan lokasi sudut
Analisis penyesuaian
Uraian
Properti
dinilai
Harga/m2
Penyesuaian:
Posisi
Lokasi
sudut

A
(Rp.000)

B
(Rp.000)

C
(Rp.000)

D
(Rp.000)

E
(Rp.000)

F
(Rp.000)

200

150

140

250

145

225

.0

+ 80

+80

+80

c) Analisis data sekunder


Prinsip sama dengan analisis pasangan maupun grup, bedanya informasi perbedaan
harga tanah di bidang dan di tengah diperoleh dari sumber informasi
sekunder/publikasi, misalnya harga tanah di sudut lebih mahal Rp.60.000/m2
dibandingkan tanah yang terletak di tengah, dan sebaliknya harga tanah di tengah
lebih murah Rp. 60.000/m2 dibandingkan tanah yang terletak disudut.
Analisis penyesuaian
Karakteristik
Properti
A
B
(Rp.000)
(Rp.000)
dinilai
Harga/m2
200
150
Penyesuaian:
Posisi
Lokasi sudut 0
+ 60

b. Teknik analisis statistik


Dilakukan dengan menerapkan konsep statistik.
a) Analisis grafik

13

Bulan Transaksi Tahun


2010
1
2
3
4
5
6
7

Harga Tanah/m2
(Rp. 000)
100
105
110
115
117
120
125

Diagram scatter

Diagram scatter
140
120
100
80
Harga/m2

60
40
20
0
0

Bulan 2010

b) Analisis scenario
c) c) Analisis Regresi

14

Berdasarkan hasil estimasi regresi 193 data kerat lintang (cross-section) wilayah
kelurahan Kelapa Gading diperoleh model penilaian tanah sebagai berikut:
LnHPM= 17,86 - 0,44LnCBD 0,13LnAKSES + 0,24LnLB
Beberapa nilai statistik hasil estimasi regresi adalah seperti yang ditunjukkan dalam tabel 1 di
bawah ini.
Tabel 1
Hasil Estimasi Regresi Linier Data Cross-section
R2
= 0,34
R2 adj.= 0,33
dw
= 2,142
F
= 32,17
Sig.
= 0,000
Variabel
Koefisien
t-statistik
Probabilitas
Konstanta
17.86182
26.46528
0.0000
LnCBD
-0.439720
-4.616072
0.0000
LnAkses
-0.128054
-3.894261
0.0001
LnLB
0.235838
7.266266
0.0000
Keterangan:
LnHPM = Harga Tanah per meter persegi dalam bentuk logaritmis natural
LnCBD = Jarak data dengan Central Business District dalam bentuk logaritmis natural
LnAkses = Jarak ke Aksesibilitas terdekat dalam bentuk logaritmis natural
LnLB
= Lebar Tanah (m2) dalam bentuk logaritmis natural
d) Analisis Quality Rating

15

c. Teknik penyesuaian terkait biaya


adalah penyesuaian data berdasarkan indikator cost/biaya, seperti depresiasi bangunan,
biaya renovasi, , biaya perijinan, biaya pengurugan tanah. Penilai harus mampu memberikan
data mendukung agar biaya mendekati nilai pasar, karena cost/biaya dan nilai tidaklah
sinonim.
d. Teknik perbedaan kapitalisasi pendapatan
adalah penyesuaian berdasarkan perbedaan NOI (Net Operating Income). Perbedaan NOI
dapat terjadi karena perbedaan tingkat sewa yang diakibatkan adanya perbedaan kualitas dan
fasilitas property pemabnding.

2) Metode penyesuaian kualitatif


Dilakukan dengan menetapkan derajat kualitas setiap elemen perbandingan baik terhadap
property yang dinilai maupun property pembanding. Berdasarkan elemen perbandingan
(misalnya elemen aksesibilitas), maka derajat kualitas property yang dinilai dapat
ditetapkan
kurang baik (inferior), serupa/mirip, atau lebih baik (superior) jika
dibandingkan dengan property pembanding. Berdasarkan perbedaan derajat kualitas tiap
elemen perbandingan tersebut, selanjutnya dilakukan penyesuaian tambah, kurang atau 0
(nol). Contoh sebagai berikut:

16

a. Jika aksesibilitas property yang dinilai ditetapkan memiliki derajat kualitas kurang
baik dibandingkan property pembanding, maka dilakukan penyesuaian kurang
(negatif) pada harga property pembanding.
b. Jika aksesibilitas property yang dinilai ditetapkan memiliki derajat kualitas lebih baik
dibandingkan property pembanding, maka dilakukan penyesuaian tambah (positif)
pada harga property pembanding.
c. Jika aksesibilitas property yang dinilai ditetapkan memiliki derajat kualitas mirip
dibandingkan property pembanding, maka dilakukan penyesuaian 0 (nol) pada harga
property pembanding.
Analisis penyesuaian kesebandingan dilakukan satu persatu untuk setiap elemen
perbandingan yang dianggap penilai memiliki pengaruh nyata terhadap besaran nilai suatu
properti. Pada analisis penyesuaian kualitatif ini diperlukan penjelasan naratif yang jelas
dan ilmiah. Semakin rumit objek yang dinilai, maka semakin banyak faktor yang perlu
dipertimbangkan dalam analisa penyesuaian kesebandingan ini.
a. Teknik analisis trend
Dilakukan dengan menganalisis trend perubahan harga/m2 untuk setiap perubahan elemen
perbandingan seperti luas, lokasi. Sensitifitas pasar diselidiki dengan menguji bermacam
faktor yang mempengaruhi harga jual. Saat penilai sudah menetapkan elemen pembanding
yang menunjukkan sensitifitas pasar, maka pola harga dapat di analisa untuk mendukung
analisa yang lain. Contoh
Analisis perbandingan
Data pembanding Harga tanah/m2
Harga tanah/m2
Harga tanah/m2
Luas 1000Luas 2500-3500
Luas 4000-5000
2000m2
G
Rp. 200.000
H
Rp. 150.000
I
Rp. 125.000
J
Rp. 250.000
K
Rp. 170.000
L
Rp. 115.000
M
Rp. 225.000
N
Rp. 160.000
O
Rp. 110.000
Rata-rata
Rp. 225.000
Rp. 160.000
Rp. 117.000
Perbedaan
Semakin murah
Semakin murah Rp.
Harga/m2
Rp. 40.000/m2
30.000/m2 tiap
tiap penamabahan penamabahan luas
luas 1m2
1m2
Analisis penyesuaian
Uraian
Properti
dinilai
Harga
(Rp.000)/m2
Penyesuaian:
Luas
1500m2

200

150

125

250

170

115

225

160

110

.0

+ 40 +30

+40

+30

+40

+30

17

b. Teknik perbandingan relatif


Teknik analisa perbandingan relatif, menganalisa hubungan di dalam data pasar tanpa
melihat secara kuantitatif. Untuk menggunakan teknik ini penilai harus menganalisa
perbandingan penjualan guna memutuskan apakah karakteristik perbandingan tersebut lebih
dominan (superior), lebih lemah (inferior), atau sama (similar) dengan obyek penilaian.
Penyesuaian digambarkan dalam analisa perbandingan relatif yang tidak ditulis dalam jumlah
mata uang atau prosentase.
c. Analisis ranking
Teknik Analisa Ranking, merupakan varian dari analisa perbandingan relatif. Dalam analisa
ranking perbandingan penjualan dibuat ranking dengan cara menyusun secara ke atas atau ke
bawah. Kemudian penilai menganalisa setiap penjualan guna menentukan posisi obyek
penilaian dalam suatu susunan
d. Analisis Zona