Anatomia de Una Hacienda

ANATOMA DE UNA HACIENDA.
MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA
Jos Urdaneta Morn
Universidad Rafael Urdaneta

Autoridades Rectorales
Dr. Jess Esparza Bracho, Rector
Ing. Maulio Rodrguez, Vicerrector Acadmico
Ing. Salvador Conde, Secretario
Lic. Nancy Villarroel M.L.S. Directora de Biblioteca
Lcda. Liseth A. Villasmil Fara, Coord. de Publicaciones
ANATOMA DE UNA HACIENDA.

MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA
Primera Edicin, Julio 2013.

2013 Fondo Editorial Biblioteca de la Universidad Rafael Urdaneta

Portada: Pichurdaneta
Diseo y maquetacin: Lilia Aguirre R.
Universidad Rafael Urdaneta, Fondo Editorial Biblioteca
Vereda del Lago, Maracaibo, Venezuela.
Impreso por Impresos Grafifor, c.a., en Maracaibo, Venezuela.
ISBN: 978-980-7131-15-5
Depsito Legal: lf23820136304074
Universidad R afael Urdaneta
CONSULTORES TCNICOS
AGROPECUARIOS S.A.
NDICE
Pg.
Prlogo ................................................................................................
Introduccin ........................................................................................ 11
I.-

Haciendas de la Venezuela Agropecuaria.

Tipos de unidades de produccin ............................................. 13
II.-
Historia de la valuacin agrcola .............................................. 19
III.- Avalo. Fines y usos de los avalos ......................................... 21

IV.-
Inventario fsico de la unidad de produccin .............................. 27
V.- Mtodos y tcnicas de valuacin agropecuaria ........................ 33

A. Mtodo del mercado o de las ventas comparables
(Market Approach) ............................................................ 37

B. Mtodo del costo (Cost Approach) .................................... 71

C. Mtodo del ingreso o de capitalizacin de rentas
(Income Approach) ............................................................ 113
VI.- Informe tcnico de avalo ........................................................ 137

Anexos ...................................................................................... 151
Aplicaciones prcticas .............................................................. 152
Ponencia: Limitaciones en la valoracin de tierras agrcolas

mediante la utilizacin de fuentes de informacin registral
en Venezuela ........................................................................................ 167
Ponencia: Aplicacin metodolgica de la tcnica de depreciacin
tasativa en el avalo de una unidad de produccin agropecuaria ....... 203
Ponencia: Anatoma de una hacienda: Hacienda Vallecito II y
Minerva ............................................................................................... 239
Bibliografa ......................................................................................... 253
Prlogo
El Prof. Jos Urdaneta Morn nos entrega un libro que recoge su vasta formacin acadmica y profesional en la organizacin, administracin y
valuacin de las unidades agropecuarias de produccin. Se trata de medio
siglo de fructfero recorrido por las muy variadas experiencias del agro con
el aval de sus estudios en la Universidad del Zulia (Maracaibo), institucin
en la cual fue Decano de la Facultad de Agronoma, y su postdoctorado en
la Universidad Autnoma de Chapingo, Mxico, y el entrenamiento como
Farm Management en Wye College, University of London, y actualmente
como profesor en la Escuela de Ingeniera de Produccin Animal de la Universidad Rafael Urdaneta (Maracaibo).
Una necesaria referencia histrica acerca de la formacin de la hacienda
como unidad primaria de la actividad agropecuaria precede a la definicin
funcional del avalo de la propiedad agroproductiva, complejo establecimiento sujeto a todos los factores que marcan el valor de cada uno de los
bienes y su integracin en una universitas facti que deviene por su especfica
naturaleza jurdica en universitas iuris. Esta universalidad trasmite a los bienes naturalmente muebles y a los semovientes la calificacin conceptual de
inmuebles por su destinacin, que aunado al elemento naturalmente inmobiliario, hacen de la hacienda una realidad jurdica y econmica compleja
donde el valor de cada objeto en particular queda desbordado por su utilidad
econmica, y esta utilidad econmica no puede ser realmente apreciada sino
en funcin de la totalidad orgnica. Por eso habla nuestro autor de anatoma
de una hacienda en una referencia metafrica del funcionamiento integral
de un ser vivo.
Esta reflexin, que aparece como obvia en principio, encara enormes
dificultades cuando toca la realidad concreta. No slo se trata de la verificacin de activos y su contraste con el mercado, la tarea es mucho ms densa
y tcnica. La experiencia cientficamente fundada de Jos Urdaneta nos va
sealando paso a paso y con absoluto rigor metodolgico cmo decidir, ms
all de la intuicin emprica o de las tasaciones inertes, la definicin econmica del valor de la unidad de produccin como ente dinmico y funcional.
Dems est decir que la adjudicacin bien justificada del valor de la hacienda constituye soporte esencial para el crdito bancario, el cual, en una economa normal, es el instrumento de desarrollo de la inversin que expande
cuantitativa y cualitativamente el campo venezolano.
La Universidad Rafael Urdaneta y el Fondo Editorial Biblioteca entregan
a la comunidad econmica este magnfico aporte de quien ha consagrado su
vida al desarrollo del campo venezolano, el Prof. Jos Urdaneta Morn, seguros de que ser un importante instrumento cientfico tcnico para el pleno
crecimiento y consolidacin de nuestra actividad agropecuaria, as como de
uso ineludible por quienes tienen a su cargo la elevada responsabilidad de la
tasacin del capital nacional.
Jess Esparza
Rector
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INTRODUCCIN
El presente Manual tiene por objeto orientar a los avaluadores rurales
en los aspectos normativos ms relevantes a considerar en sus informes tcnicos de avalos, estableciendo la terminologa y metodologa que deban
utilizarse en trabajos valuatorios de este tipo.
La dinmica agrcola venezolana determina que las diferentes actividades relacionadas con el proceso valuatorio traigan consigo la contratacin
de personal cada vez ms especializado en tasacin y valoracin, y no a la
utilizacin de personal emprico o de mal llamados expertos, que no conocen los lmites de su propia ignorancia.
A travs del presente Manual de Valuacin Agropecuaria pretendemos
sincerar los sistemas para realizar avalos agropecuarios, bien fundamentados y acordes con el uso de los bienes, exponiendo en forma prctica y
sencilla los aspectos tericos y metodolgicos de la valoracin y tasacin
agrcola.
Este Manual lo hemos intitulado ANATOMA DE UNA HACIENDA,
estando consciente, que la anatoma es una ciencia que estudia la estructura
de los seres vivos, es decir, la forma, topografa, ubicacin, disposicin y la
relacin entre s de los rganos que la componen. Ciencia que se dedica al
estudio y descripcin del organismo y a su relacin entre ellas, y bajo ninguna circunstancia quiero inmiscuirme en los aspectos morfolgicos de los
seres vivos, ni sistmicos o funcionales.
Me concreto a la definicin alternativa ofrecida por THE FREE DICTIONARY by FARLEX, que nos indica que la anatoma, adems de ser
una ciencia que estudia la estructura, forma y relaciones de las diferentes
partes del cuerpo de los seres vivos, comprende el Anlisis y estudio de
las diferentes partes que constituyen un asunto o problema, siendo a
su vez la hacienda, cualesquier inversin de capital y trabajo sobre la tierra
agrcola o rural.
El contenido de este Manual se desarrolla a travs de varios captulos,
mediante la aplicacin de mtodos y tcnicas de avaluacin, que estn en
concordancia con las finalidades del avalo considerado, y que son de aceptacin y validacin universal, adecuados a la realidad de nuestras unidades
y explotaciones agropecuarias venezolanas.
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Esperamos, y es nuestra intencin, que producto de los diferentes cursos

de extensin dictados en convenio con la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela (SOITAVE) y de los diferentes cursos de perfeccionamiento y capacitacin ofrecidos por la Universidad del Zulia, Maracaibo,
Venezuela, as como, la interaccin interdisciplinaria de las Facultades de
Ciencias Econmicas y Sociales, de Agronoma y de Ciencias Veterinarias
a travs de la actividad significativa y reconocida por 46 aos a cargo de
la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.), se difundan
los mtodos y tcnicas de Tasacin y Avaluacin Agrcola, a los diferentes
tcnicos y productores del campo y dems personas interesadas en el avalo
de fincas , con el propsito fundamental de contribuir al fortalecimiento de
sus conocimientos y experiencias.
Es de hacer notar, que el presente Manual de Valuacin Agropecuaria,
constituye un complemento adicional al libro del mismo autor, intitulado
Avalo y Tasacin de Bienes Rurales 2da. Edicin. 2006.
Por otro lado, como quiera que hemos tenido recientemente participacin como ponente en eventos internacionales, es por eso que, para mejor
ilustracin aplicada del presente Manual, hemos incluido en todo su contexto las ponencias presentadas, a saber:
Ponencia Limitaciones en la valoracin de tierras agrcolas mediante la
utilizacin de fuentes de informacin registral en Venezuela XXIII Congreso Panamericano de Valuacin. UPAV-ICOVAL. San Jos, Costa Rica.
15-18 abril de 2008.
Ponencia Aplicacin metodolgica de la tcnica de depreciacin tasativa en el avalo de una unidad de produccin agropecuaria Encuentro
Panamericano de Valuacin Rural. UPAV-SCA. Bogot, Colombia, 27 al 30
marzo 2012. Premio Trofeo India Catalina de Cartagena.
Ponencia Hacienda Vallecito II y Minerva. Valuacin 2012. Congreso Internacional de Valuacin de la Repblica Dominicana. UPAV-ITADO.
Sto. Domingo, R.D. 19 y 20 julio 2012.
Finalmente, aspiramos que todos los que estudien este Manual, puedan
identificar y analizar toda la informacin relevante de las unidades de produccin objeto de avalo, interpretando sus conclusiones en el contexto de
los principios econmicos que rigen la avaluacin, aplicando los mtodos y
tcnicas apropiados que redunden en consistentes, confiables y representativos estimados del valor, siempre tomando en cuenta que AVALUAR, es una
CIENCIA, un ARTE y una VIRTUD.
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I.- Haciendas de la Venezuela agropecuaria.

Tipos de unidades de produccin
La hacienda es una forma de organizacin econmica tpica del sistema
colonial espaol, y se utiliza para describir un rancho amplio, habitualmente
en la Pampa y otras zonas del Cono Sur. Como modelo de organizacin
agropecuaria y social, procede de la hacienda andaluza, cuyo modelo se
export a Amrica a partir del siglo XVI.
El sistema de la hacienda de Hispanoamrica y partes de Brasil era un
sistema de grandes latifundios que constituan un fin en s mismo como smbolos del estatus social, que producan poco para la exportacin ms all de
la propia hacienda, lo cual conduca al autoabastecimiento en todo excepto
en artculos de lujo, de ostentacin, que se destinaban para el grupo de gente
en el crculo de confianza del patrn.
Las haciendas tienen su origen en concesiones, generalmente realizadas
a nobles menores, dado que los Grandes de Espaa no estaban motivados
para abandonar la pennsula, y la burguesa tena poco acceso a los dispendios reales. En Mxico, el sistema de la hacienda surgi a partir de 1529,
cuando la corona espaola concedi a Hernn Corts el ttulo de Marqus
del Valle de Oaxaca, el cul supona una porcin de tierra que inclua todo
el actual estado de Morelos.
Significativamente, la concesin inclua a todos los indios que vivan de
la tierra, y el poder sobre la vida y la muerte de las almas que habitaban en
esos dominios. No haba jurado de apelaciones gobernando la hacienda. La
inhabitual hacienda jesuita de Santa Luca, grande y rentable, cerca de Mxico, establecida en 1576 y hasta la expulsin de la Compaa de Jess en
1767, ha sido reconstruida por Herman W. Konrad (1980) a partir de fuentes
de archivo, revelando la naturaleza y operaciones del sistema de haciendas
en Mxico, sus esclavos, su sistema de tenencia de la tierra, los trabajos de
su aislada, completa e interdependiente sociedad.
En Mxico, el propietario de una hacienda era generalmente llamado
hacendado. Aparte del pequeo crculo en la elite de la sociedad de la hacienda, el resto eran conocidos como peones (trabajadores de a pie (pe)) o
montados gauchos. Los peones trabajaban la tierra que perteneca al patrn.
Los campesinos trabajaban en minifundios y donaban una porcin al patrn.
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Jos Urdaneta Morn

Anatoma de una hacienda. Manual de valuacin agropecuaria
La economa del siglo XVIII era principalmente un sistema de trueque, por

lo que poca moneda circulaba en la hacienda.
blecido por turnos, como la mita, dependi del corregidor de indios, autoridad indgena que actuaba en los pueblos de indios, como intermediario entre
la poblacin y las autoridades coloniales.
Jos Urdaneta Morn

La hacienda de la Venezuela agropecuaria funcionaba bajo el esquema

de hacienda-minifundio, la cual era parte esencial del latifundio como punto
focal de concentracin de fuerza de trabajo y en ocasiones, se estipulaba del
arrendamiento de las tierras. Slo por algunas caractersticas o elementos
especficos del entrante capitalismo de la poca, se poda decir, que el carcter latifundista de la hacienda, se modificaba poco a poco, ya que la misma
se iba adentrando en el mercado internacional.
Las pautas ms sobresalientes de la hacienda en esta poca, no eran
como tal las mercancas producidas, sino el modo en el cual eran producidas, por lo que tanto la tierra como el nivel de produccin eran los elementos
dominantes. Para este momento, se mencionaban incluso factores, como dos
de los anteriormente descritos (tierra y nivel de produccin), bajo o escaso
nivel de desarrollo de la fuerza de trabajo y el monopolio de las tierras, que
confluan para que la masa trabajadora fuese vista como servidumbre.
En cuanto a la forma de trabajo o manejo de la tierra, se hablaba del pago
de tributo o impuestos, donde podan pagarse de diversos modos: monetariamente, prestando servicios al seor o propietario, especies, entre otros.
En esta poca no se puede obviar el hecho de que tambin existan elementos que marcaban caractersticas del capitalismo, tales como lo eran los
grupos de peones que estaban presentes constantemente, mtodos de arrendamiento o alquiler cancelados monetariamente, plantaciones que serviran
para penetrar el mercado externo y de este modo, se lograra un avance en los
temas de produccin y lucrativos, etc.
Tipos de unidad de produccin

El reparto de tierras entre los conquistadores para su explotacin agropecuaria fue el punto de partida de esta propiedad que dio lugar a una acumulacin de tierras como smbolo de prestigio y poder dentro de la sociedad
colonial.Investigaciones histricas demuestran que la Corona espaola no
otorg inicialmente derechos sobre la tierra, sino que les asign un nmero
determinado de nativos para explotarlas y recoger los tributos, concedindoles una parte de la produccin a cambio de su cuidado e instruccin.
La mano de obra procedi de la poblacin indgena, sustituida o complementada en algunas reas por los esclavos negros. El trabajo forzoso esta-
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La estratificacin social del imperio incaico facilit el establecimiento

del sistema de hacienda. Los naturales no mostraron demasiada resistencia
porque el pago de tributos y la prestacin de servicios gratuitos no eran nuevos para ellos, las obligaciones ya no estaban destinadas al inca sino al rey
de Espaa. En todo caso, con el paso del tiempo, las haciendas tendieron a
poseer los elementos necesarios para autoabastecerse.
El crecimiento incontrolado de las haciendas y la disminucin notable
de la poblacin indgena oblig a los propietarios a conseguir mano de obra,
introduciendo los trabajadores africanos.
En este proceso es preciso distinguir dos tipos: lo que se conoce generalmente como hacienda era una propiedad rural, con un solo propietario
que explota la tierra con el trabajo de esclavos y una limitada inversin de
capital y cuya produccin est destinada al mercado local; y el segundo:
la gran hacienda o plantacin, dedicada al cultivo y proceso de la caa de
azcar, requera una fuerte inversin, y daba cabida a cientos de trabajadores
para lograr un mayor rendimiento ya que sus productos estaban destinados
a cubrir las necesidades de mercados internacionales.
No existi una gran diferencia en las condiciones de trabajo, el trato
o el salario de los peones o los esclavos en las haciendas de las diferentes
zonas de Amrica.Recordemos que eran agricultores, criadores de ganado y
pescadores y defendan sus propios intereses. Durante siglos se conserv la
hacienda criolla, diversificando su produccin de acuerdo con las caractersticas de la tierra, cereales, horticultura, vid, alfalfa o pastos para el ganado.
Para la organizacin cada hacienda tena un administrador y un mayordomo. El primero era el encargado de llevar los nueve libros que deban
contener el registro de entradas, gastos, cosechas, inventarios, deudas, trabajadores y documentos legales de la hacienda etc. El rector del colegio
examinaba una vez al ao todas las cuentas y las comparaba con las que
presentaba el encargado de negocios.
Equipos edificaciones e infraestructura: En el caso de los productos cultivos en la regin central como el caf, el cacao, ail y tabaco no necesitaron
equipos complejos, la infraestructura es ms importante que la maquinaria
misma. En cambio, la caa de azcar si requiere un equipo ms complejo
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Jos Urdaneta Morn

as como un costo ms elevado. El trapiche representa la mnima unidad

productora; su nombre identifica todo el proceso de transformacin con la
nica mquina que existe: el molino o trapiche.
hol de 98%. Se pagaban alrededor de cuarenta mil bolvares semanales en

salarios de obreros y empleados.
Jos Urdaneta Morn

Infraestructura de transporte, riego y canalizaciones: El sector agrcola

y el sector fabril se relacionaban directamente por medio de un sistema de
transporte y comunicaciones. El sistema de riego posee un conjunto de estructuras, que hace posible que una determinada rea pueda ser cultivada
con la aplicacin del agua necesaria a las plantas.
En Venezuela, prcticamente se pueden considerar desde un punto de
vista estructural agrario, tres (3) perodos histricos:
Pre-petrolero (hasta 1920)
Petrolero (1921-1950)
Post-petrolero (desde 1951 en adelante)
Perodo pre-petrolero (hasta 1920):

Hatos: Extensas unidades de explotacin, dedicadas a la ganadera extensiva, reas de baja densidad de poblacin, muy dispersa.
Sectores sociales: terratenientes, peones de a caballo y vegueros.
Estructura latifundista.
Haciendas (de plantacin, ganadera e ingenios azucareros)
Grandes y bien estructuradas. Uso ms intensivo de los recursos, reas
ms pobladas y culturizadas, estrechas relaciones con el mercado nacional
e internacional. Uso abundante de mano de obra y altas relaciones con el
poder poltico. Sectores sociales:
Grandes hacendados, peonaje, trabajadores no libres y sector intermedio.
Haciendas caeras
Algunos autores identifican al trapiche con las maquinas tiradas por
animales y al ingenio con las que utilizaba energa hidrulica. A partir de
1831, el caf desplaz como producto de exportacin al cacao. Los paisajes
caeros se fueron extendiendo por gran parte de Venezuela: Barquisimeto,
Los Andes, Valencia, Valles de Aragua, Valle de Caracas, Valles del Tuy y
oriente. En el caso de la caa de azcar, se dice que en sus mejores aos
como 1918, una hacienda azucarera de Miranda, lleg a emplear hasta 400
obreros para producir hasta 40 toneladas diarias de azcar y producir alco-
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Sistemas de produccin campesina

Articulados a los sistemas de hatos y haciendas; otros agrupados en sistemas libres o semi autnomos de cierta importancia.
Economa nacional estrechamente ligada a la produccin agrcola.
Equivalentes a los grandes cacaos del pasado. Durante este perodo las
exportaciones de caf y cacao generaban grandes ingresos a la nacin.
Desde 1875 se inicia la explotacin oficial de petrleo en Venezuela, con
la participacin de la Compaa Petrolera del Tchira en la hacienda La Alquitrana localizada en el estado Tchira y el reventn del pozo Zumaque
I en 1914, en el estado Zulia, posteriormente se construye la primera refinera en la que se procesaban productos como gasolina, kerosn y gasleo.
La industria petrolera a gran escala se desarrolla a partir de 1922 donde el
rumbo del pas cambia drsticamente.
Perodo petrolero (1921-1950)

Cambios bruscos y sucesivos en el mercado internacional del caf (desestabilizacin), intensificacin del paludismo, gran depresin de 1929. Sistemas de hatos y haciendas fuertemente impactados. Virtual destruccin del
sistema tradicional y abandono progresivo de las plantaciones. Auge de los
sistemas de conucos libres y semiautnomos que ocupan el espacio vaco.
Mucha de la mano de obra del campo se mueve a la actividad petrolera.
Aparecen los inmigrantes en la actividad agrcola. Sistemas de produccin campesina se desarrollan, fundamentalmente:
La produccin campesina suburbana y la produccin conuquera libre,
ambas de frutas y hortalizas.
Perodo post-petrolero (desde 1951):

Los hatos se transforman en explotaciones ganaderas con mayor integracin al mercado. Aparece un nuevo SISTEMA DE PRODUCCIN AGRCOLA: LA MEDIANA PRODUCCIN MODERNA, para la produccin
de arroz y ajonjol; los campesinos conuqueros libres se convierten en mano
de obra para ese nuevo SISTEMA DE PRODUCCIN AGRCOLA.
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Jos Urdaneta Morn

Los ingenios azucareros y algunas haciendas se integran a complejos de

produccin de los Centrales Azucareros.
II.- Historia de la valuacin agrcola
Las haciendas ganaderas tienden a transformarse en empresas de leche

por las polticas de fomento oficial.
Surge otro SPA que se apoya en la economa campesina urbana, con poblacin de origen europeo que llega al pas como inmigrante. Construccin
de una red vial en reas con potencialidad agrcola.
Ejecucin de grandes obras de riego. Poltica de sustitucin de importaciones de algunos rubros y fomento de la agricultura moderna y ganadera
con variados programas.
Creacin de instituciones y organismos pblicos y privados relacionada
con el sector agrcola.
El desarrollo de la hacienda en Venezuela, comprende la accin de estructurar sus diversas actividades, desde el mismo momento que aparece
como unidad de produccin, o sea desde la implantacin de las unidades
biolgicas productivas, dispuestas en la porcin de tierra til destinadas para
ellas, hasta su conformacin como negocio agropecuario, resumiendo su
estructura como se refleja a continuacin:
ESTRUCTURA DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN

AGRCOLA
UNIDAD DE PRODUCCIN
UNIDADES DE EXPLOTACIN
UNIDADES OPERATIVAS
UNIDADES BITICAS O TCNICAS
HACIENDA
.- MAZ
.- ARROZ
.- GANADO
.- LOTES
.- REBAOS
.- HAS
.- VACAS
En diferentes medios profesionales se requieren de informes o dictmenes sobre el valor de determinados activos agrarios, fundamentalmente del
valor de la tierra agrcola.
Estos informes que se materializan en un dictamen escrito, pueden tener
una complejidad variable, segn las circunstancias y la naturaleza que involucran al activo, tanto en lo que se refieren a las condiciones propias del mercado, como a las restricciones de tipo jurdico que nuestras leyes imponen.
Aparece as una actividad (valorar o tasar) y en consecuencia una profesin, que en una economa moderna, debe estar basada en el rigor conceptual metodolgico y cientfico, que la complejidad del problema le imprime.
Por otro lado, en algunos pasajes de la Biblia se observan ciertos rasgos
de la actividad valorativa de la tierra agrcola. As, por ejemplo, en el Levtico 27 se puede leer en Campos 16 y si uno consagra al Seor un campo
de su propiedad, su valoracin se har segn su sembradura: la sembradura
de un omer de cebada, es decir, cincuenta siclos de plata o en Crnicas 22
se puede interpretar como un antecedente de expropiacin de los terrenos de
Omn para la construccin de un templo: y el Rey David dijo a Omn: No,
pues quiero comprarla por su valor en dinero. No presentar al Seor lo que
es tuyo, ni ofrecer un holocausto gratuito. David dio a Omn, por aquel
lugar, el peso de seiscientos siclos de oro.
En la Edad Media se mantiene el proceso de expropiacin establecido
en el derecho Romano, y al parecer se retrocede en todo lo que respecta a
la valoracin catastral y perfeccin de los registros. Sin embargo, la generalizacin de la explotacin indirecta de la tierra a cargo de los plebeyos y la
correspondiente renta de la tierra darn lugar a la vinculacin del valor de
la tierra a la productividad de la misma mediante expresiones que incluso
han llegado hasta nuestros das. En efecto, durante muchos aos se emple
la expresin emprica V = 10 q.p, donde V= valor de mercado; q = produccin de trigo de la parcela y p = precio del trigo. En consecuencia, el valor
de mercado de una parcela es igual a 10 veces sus ingresos anuales.
Posteriormente, la Revolucin francesa trajo importantes y significativos
cambios polticos en el mundo occidental, entre ellos la desaparicin del
feudalismo y por lo tanto la posibilidad de separar la propiedad de la tierra,
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Jos Urdaneta Morn

III.- Avalo. Fines y usos de los avalos
de la libertad del individuo, con lo cual se inici un proceso de considerar a

la tierra como una mercanca susceptible de ser comparada como cualquier
otra inversin.
En lo que respecta a la tasacin de la tierra de uso agrcola, sta se redujo
a la aplicacin de la conocida frmula de:
V = R/r
Que corresponde a la capitalizacin de una renta anual R constante, a
una tasa de inters r, de duracin ilimitada, expresin que se sigue utilizando actualmente en algunas valoraciones agrarias, sin tener en cuenta la
exigencia de las dos condiciones, renta constante y duracin ilimitada.
Desde la mitad del siglo XIX existen distintas referencias de la actividad valuatoria agrcola en castellano, pero no ser sino hasta 1861 cuando
aparece el primer libro en Castelln, Espaa, con el ttulo de Tasacin de
tierras de F. Ruiz Rochera, al que seguirn otros autores hasta llegar a
Torrejn A. Teora y prctica de la tasacin agrcola (1897) considerado
como un clsico en la primera mitad del siglo XX. En estos libros se van
configurando los mtodos sintticos o comparativos basados en expresiones
de proporcionalidad y los mtodos de capitalizacin de las rentas, mediante
frmulas ms sofisticadas.
Finalmente, cabe destacar la aportacin metodolgica ms importante al
campo de la valoracin como lo es la aplicacin de los modelos economtricos al clculo del valor de mercado, a partir de un conjunto de variables o
caractersticas iniciadas desde 1922 (Hass) y 1926 (Wallace), y que hoy en
da, pueden considerarse conceptualmente muy superiores a los mtodos y
tcnicas de avaluacin convencionales.
Un avalo en general es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada la cual se hace mediante la elaboracin de
un documento en el que se consigna el valor determinado de un bien, de
acuerdo a lineamientos, criterios, metodologa y principios universalmente
aceptados en el mbito de la valuacin.
La valoracin o avaluacin, es el proceso que tiene como objeto la estimacin de uno o varios valores de cada bien, en base a ciertas hiptesis
previas (previsiones de inflacin, estimaciones de plusvala, correcciones de
factores o ponderaciones, expectativas, etc.) con determinados fines (asesoramiento, crediticios, compra-venta, particiones o herencia, etc.) y mediante
procesos de clculos, basados en informaciones de carcter legal-tcnicoeconmico (tenencia, ingresos, gastos, edad y condiciones de plantaciones,
etc.) que sirvan de base para la determinacin de los correspondientes valores. El producto resultante del proceso de avaluacin es EL AVALO.
Fundamentalmente, cuando vamos a AVALUAR una hacienda, debemos sustentar nuestro anlisis sobre la base de la siguiente informacin
recabada:

1.- Bienes inmuebles y muebles contenidos en ella (inventario, condiciones en que se encuentran).
2.- Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.
3.- Ubicacin de la finca en la zona y
4.- Potencialidades de desarrollo (el mejor y mayor uso)
Segn, Caballer, se define a la VALORACIN como aquella parte de

la economa, cuyo objeto es la estimacin del valor subjetivo, del valor objetivo y del valor probable de mercado con arreglo a unas determinadas hiptesis, con vista a unos fines determinados y mediante procesos de clculo
basados en informaciones de carcter tcnico.
En consecuencia, se puede concluir que la valoracin:

1. Es un rea de accin de la economa

2. La estimacin del valor subjetivo, del valor objetivo y del valor probable de mercado constituye el objeto de la valoracin.
3. La valoracin se apoya en ms hiptesis concretas.
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Jos Urdaneta Morn

co, en el momento de la avaluacin, en cualquier poca pasada, presente o

futura.
Jos Urdaneta Morn

4. La valoracin persigue unos fines dados.

5. La valoracin utiliza procesos de clculo.
6. La valoracin necesita de una informacin de carcter tcnico.
Por estas razones, el avaluador precisa de una formacin tcnica que

le permita darse cuenta del papel que juegan los elementos tcnicos como
determinantes del valor de una hacienda, de all el hecho que la VALORACIN se apoya para el cumplimiento de sus fines en una serie de disciplinas,
tales como: Economa de la Empresa, Contabilidad, Derecho, Estadstica y
Tecnologa Agropecuaria, ya que en definitiva, lo que se trata es de determinar un VALOR de un bien, como expresin que caracteriza, en trminos
monetarios, la relacin de un sujeto con un objeto, funcin del bienestar o
beneficio que el sujeto podra obtener por la posesin o uso del bien.
Fines y usos de los avalos

En inmensas ocasiones se solicitan informes periciales sobre valoracin
de fincas. Para ello, suele partirse de un estudio descriptivo de la finca (diagnstico), que se complementa con ciertos datos de carcter tcnico-econmico, para inferir de ellos un juicio de valor, es decir, unas conclusiones
estimativas acerca del valor que puede atribuirse a la finca sobre la cual se
informa.
Los casos ms frecuentes para los que se requiere un dictamen de valoracin, se pueden clasificar en:
1. Valoraciones de inters privado:
a. Valoraciones a efectos de enjuiciamiento civil.
b. Particiones, proindivisos y herencias.
c. Compra-ventas.
d. Constitucin de sociedades.
e. Apertura de libros contables.
f. Solicitud de crditos con garanta hipotecaria o prendaria.
g. Siniestros.
h. Daos por efectos contaminantes.
2. Valoraciones de inters pblico
i. Expropiacin total o parcial por causa de utilidad pblica.
j. Imposicin fiscal (impuesto predial).
k. Ordenacin territorial
La finalidad de la avaluacin, est en concordancia con la misin del
evaluador, en determinar el valor probable de cualesquier objeto econmi-
23
Trminos de valor
La imprecisin en el lenguaje, sobre todo en una comunidad internacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos entendidos.
Esto es particularmente un problema cuando las palabras comnmente
usadas en un idioma tambin se usan con significados especficos en una
disciplina dada, tal es el caso de la terminologa de valuacin: precio, costo,
mercado y valor.
Precio es el trmino usado en dinero para designar la cantidad pedida,
ofrecida o pagada por un bien o servicio.
El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio.
Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en elque se
intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante
un mecanismo de precio.
El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala (condicin subjetiva) de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor.
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse. Los valuadores profesionales evitan el uso del trmino valor sin
calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo que describa el tipo de
valor de que se trata.
Trminos ms usados
Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor, a continuacin se presentan algunas definiciones bsicas, no son las nicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valor que difieren de
ellas en cierta medida. Por consiguiente, siempre y cuando no se altere el
concepto fundamental, estas definiciones se pueden ampliar o definir para
ajustarlas al propsito y la funcin del avalo.
Valor de reproduccin nuevo
El costo a precios actuales de la reproduccin de una nueva rplica de un
bien utilizando materiales idnticos o muy similares.
24
Jos Urdaneta Morn

Valor de reposicin nuevo

El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad
equivalente ms prxima al bien que se est valuando.
Valor justo de mercado
La suma de dinero a cambio de la cual podra razonablemente esperarse
que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar
la transaccin de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno
estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores
de toda la informacin pertinente. (En el caso de avalos de bienes personales, habr que ampliar esta definicin para ajustarse a la funcin y propsito
del avalo).
Jos Urdaneta Morn

25
Valor de liquidacin forzosa

El importe total de dinero que podra razonablemente percibirse por concepto de una venta pblica debidamente anunciada y llevada a cabo, en la
que el vendedor se ve en la necesidad de vender de inmediato sobre una base
tal como est y donde est.
Valor de recuperacin - salvamento
La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total
de bien, o de un componente del mismo, que se haya retirado de servicio
para utilizarse en otra parte.
Valor como chatarra
Valor justo de mercado en uso

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra razonablemente
esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones equitativas y sin
que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, siendo ambos
conocedores de toda la informacin pertinente, incluyendo lo relativo a su
instalacin, y asumiendo que las ganancias confirman el valor reportado.
La suma de dinero que podra obtenerse por un bien si ste fuera vendido
slo con base a su material y no para destinarse a un uso productivo.
Valor justo de mercado instalado

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra razonablemente
esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos
a efectuar bajo condiciones equitativas, la transaccin de un bien instalado,
sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo
ambos conocedores de toda la informacin pertinente.
Es el que corresponde como compensacin al afectado por un proceso

de expropiacin.
Valor de liquidacin en obra

El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra, asumiendo que toda la planta se vendera intacta dentro de un lmite de
tiempo para llevar a trmino la transaccin.
Valor catastral
Es un valor administrativo que sirve de referencia para determinadas
actuaciones de la administracin pblica fiscal.
Valor de liquidacin ordenada

El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de una
venta, contando con un plazo razonable para encontrar un comprador (es),
y en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender sobre una base tal
como est y en donde est.
Valor objetivo
Es el valor que se obtiene cuando la relacin sujeto-objeto se determina
haciendo abstraccin de las caractersticas peculiares de un sujeto.
Valor expropiatorio
Valor hipotecario o garantizado

Es el que sirve de referencia para las entidades financieras que conceden
crditos con garanta hipotecaria.
Valor de afeccin
Es el valor subjetivo y afectivo, ligado a razones personales por lo que un
propietario no desea la prdida de un bien dado que considera que su valor,
para l, es ms elevado que el de mercado o el que le es impuesto.
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Jos Urdaneta Morn

Valor mximo legal

Es de aplicacin para un determinado tipo de inmuebles (viviendas de
proteccin oficial) e interviene en la determinacin del precio de venta en el
mercado libre. Son prefijados por la Administracin Pblica
IV.- Inventario fsico de la unidad

de produccin
El inventario es el registro de los bienes tangibles de una persona o
comunidad, en un momento dado. Es una descripcin detallada de los bienes,
agrupados de acuerdo a los fines que se persigan.
Para que pueda efectuarse el proceso de tasacin de los bienes y establecer el VALOR de los mismos para un momento dado, es necesario realizar
previamente el INVENTARIO de esos bienes.
Inventario
Es el asiento de los bienes y dems cosas pertenecientes a una persona
o comunidad, hecho con orden y distincin.
Es el registro de los bienes tangibles de la finca para un momento dado.
Aspectos que contempla el Inventario:
1.- Nombre del bien
2.- Caractersticas fsicas (registro cuantitativo)
Cantidad
Volumen
Dimensin o longitud
Marca modelo tipo
Serial
Otras
3.- Condiciones fsicas (registro cualitativo)
La importancia de inventariar los bienes lo ms detalladamente posible,
radica en que le permite al productor:
Enterarse de los bienes que posee la finca.
Actualizar con facilidad los mismos registros en el futuro.
Conocer las obsolescencias, carencia o exceso de algunos bienes.
Sustentar la valorizacin de sus activos.
27
28
Jos Urdaneta Morn

Clasificacin de los bienes para fines de inventario

Los renglones (tems) de los bienes tangibles de una finca o inversiones
tangibles agrcolas son:
Tierra y sus mejoras (incorporadas, de mantenimiento y de plantacin).
Bienhechuras (construcciones, edificaciones e instalaciones).
Animales (semovientes) y cultivos.
Maquinarias y equipos
Otros bienes muebles.
Para los efectos de conocer el valor de los activos de una finca (avalo),
estos renglones se pueden clasificar:
A. Segn los componentes del capital total tangible

A.1. CAPITAL FUNDIARIO
Bienes inmuebles
A.2. CAPITAL DE
EXPLOTACIN
Bienes muebles
Valor de la tierra
+
Valor de las mejoras
+
Valor de las bienhechuras
Valor de semovientes
+
Valor de maquinarias y equipos
+
Valor del Circulante
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Jos Urdaneta Morn

B. Segn la duracin de los bienes

Inversiones
Tangibles
Descripcin
Renglones
Bienes perpetuos
Permanecen en el tiempo.
Mantienen o incrementan
su valor, salvo destruccin.
Tierra
Mejoras
incorporadas a
la tierra.
Bienes con vida

econmicamente
limitada
Construcciones e
instalaciones sobre
la tierra y que sufren
deterioro.
Depreciacin en
bienhechuras y equipos.
Amortizacin en
semovientes y
plantaciones.
Maquinarias
y equipos
Animales
Cultivos
Tierra
En la agricultura la tierra es un factor de produccin (recurso natural)
y un medio de produccin porque de ella las plantas extraen los nutrientes
necesarios para su desarrollo.
El inventario de la tierra se hace por su superficie (Ha: Hectreas).
A los efectos de valorizar la tierra se deben tomar en cuenta los siguientes aspectos:
Capacidad o potencialidad de los suelos.
Si se incluyen las mejoras en el valor de las tierras.
Localizacin de la finca en el rea y sus vas de acceso.
Actividades de la zona: (mayor y mejor uso)
a. Servicios y agrosoportes agrcolas
b. Actividades no agrcolas (urbanismos, turismo, industrias, minas,
etc.)
Clima (altitud, temperatura, humedad, vientos, etc.)
Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrcolas en
la zona.
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Jos Urdaneta Morn

Mejoras
Son todas las labores o bienes que propendan a mejorar la productividad
de las tierras. Se pueden clasificar en:
1. Mejoras incorporadas a la tierra (deforestaciones)
2. Mejoras de mantenimiento agrcola (drenajes y riegos)
3. Pastos y plantaciones
Para la valorizacin de los pastos y plantaciones se deben considerar las
condiciones fsicas, el mantenimiento y si son de secano o de riego.
Bienhechuras
Son obras que facilitan el manejo de:
Las personas que trabajan en la finca
Equipo
Semovientes
Las bienhechuras estn constituidas por:
Edificaciones:
Protegen de la intemperie al hombre, a los

animales, cosechas y equipos. Ej: casas,
galpones, depsitos, vaqueras.
Construcciones:
Facilitan el trabajo del hombre en la produccin

agrcola. Ej: caminos, canales, muros, tanques,
pozos, corrales.
Instalaciones:
Mantienen la actividad de la finca. Ej:

bebederos, comederos, tanques, secadoras,
molinos, tendidos, cercas.
Animales (Semovientes)
Pueden clasificarse en:
Ganadera mayor
Bovinos
Equinos
Ganadera menor
Porcinos
Aves
Caprinos
Ovinos
Jos Urdaneta Morn

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Cultivos
Cultivos de ciclo corto: Son aquellos cultivos cuyo ciclo comercial es
menor a 140 das. Se agrupan en granos, bulbos, tubrculos, oleaginosas y
hortalizas.
Cultivos anuales: Son aquellos cultivos que presentan un ciclo de produccin comercial por encima de ocho (8) meses y perodos anuales especficos de siembra, de acuerdo a la zona o regin donde se cultive. Ej: apio,
batata, ocumo, ame, yuca, tabaco.
Cultivos semi-permanentes: Son aquellos donde su produccin comercial se inicia en el primer ao, pudiendo alcanzar hasta un mximo de tres
(3) aos. Ej: pia, cambur, lechosa, parchita, pltano, caa de azcar.
Cultivos permanentes: Son todas aquellas plantaciones que presentan
un ciclo de produccin comercial por ms de quince (15) aos, teniendo la
modalidad de iniciar su ciclo de produccin despus de 3-5 aos de fundados. Ej: ctricos, aguacate, mango, guayaba, nspero, coco, caf, cacao.
Cultivos forestales: Especies forestales que comercialmente se denominan de madera blanda o blanca y de madera dura o pigmentada.
Maquinarias, equipos y otros implementos

Son el conjunto de herramientas, implementos o maquinarias del que
se dispone para el trabajo de la tierra. Generalmente, el equipo de trabajo
agrcola es mvil, aunque hay algunos estacionarios o inamovibles que se
incluyen dentro del inventario de las instalaciones.
Una vez determinado el INVENTARIO, se procede a la TASACIN,
que no es ms que el proceso mediante el cual se establece el VALOR de un
bien para un momento dado.
Es bsicamente, una opinin sustentada en un anlisis lgico de la informacin, tanto intrnseca del bien, como externa relacionada con el bien.
La determinacin del VALOR DE UNA FINCA se sustenta en el anlisis
de la informacin recabada sobre:
Bienes inmuebles y muebles que contiene o pose, y bajo qu condiciones. (INVENTARIO)
Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.
Ubicacin de la finca en la zona.
Potencialidades de desarrollo.
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Jos Urdaneta Morn

Descripcin
Ejemplos
Son todos los

artefactos accionados
por el hombre. Su
operacin depende del
mismo.
Picos, palas, machetes,

taladros elctricos, etc.
2. Implementos
Objetos accionados
por la fuerza de traccin
mecnica o animal.
Arados, rastras,
surcadoras, rotativas,
subsolador, etc.
3. Maquinaria
agrcola
Mquinas mviles
Tractores,
cosechadoras, secadoras,
abonadoras, etc.
4. Vehculos
agrcola
Transportan carga
y personal gerencialoperario.
Camionetas, camiones,
zorras, etc.
Clasificacin
1. Herramientas
5. Otros equipos
Silos, romanas.
La finalidad de la TASACIN es emitir un juicio de VALOR sobre un

bien, para lo cual se debe recabar, analizar y procesar la informacin necesaria en forma ordenada, sistemtica y lgica.
V.- Mtodos y tcnicas de valuacin

agropecuaria
Si bien es cierto, que la metodologa como aplicacin conjunta de mtodos y tcnicas no es una condicin suficiente para garantizar el xito de la
avaluacin, es sin duda, una condicin necesaria, es decir, la metodologa
es el conjunto de procedimientos racionales utilizados para alcanzar una
gama de objetivos que rigen en una exposicin cientfica o en una exposicin doctrinal o tareas que requieren habilidades, conocimientos o cuidados especficos. Es el estudio o eleccin de uno o ms mtodos para un
determinado objetivo.
La metodologa, nos ofrece la comprensin de ciertos mtodos y tcnicas de valuacin que han demostrado su valor en la prctica, pero que
de ninguna manera nos asegura el xito de la misma, sino que sirva para
coadyuvar a hacer nuestros avalos ms sistemticos, consistentes y representativos de nuestros valores de mercado de los bienes agropecuarios.
Hacemos una distincin entre mtodos y tcnicas, ya que los mtodos
(del griego meta- ms all y hodos- camino), es una va o modo ordenado y
sistemtico de proceder para llegar a un resultado o fin determinado, mientras que las tcnicas (del griego Tkne- arte, oficio) es un procedimiento o
conjunto de reglas, normas o protocolos, que tiene como objetivo obtener
un resultado determinado, en cualesquier campo de la ciencia o tecnologa
o actividad.
Las tcnicas son medios auxiliares de los mtodos, siendo stos procedimientos ms generales, que conllevan a una visin gnoseolgica del objeto.
La asociacin o utilizacin de mtodos y tcnicas constituye la metodologa.
Existen innumerables mtodos y tcnicas de uso frecuente en avalos
agropecuarios, pero como quiera que el presente se trata de un Manual
de valuacin agropecuaria, ms no un libro de texto, nos concretaremos
ms adelante a los que son de uso ms frecuente a nivel universal, fundamentalmente en nuestros pases latinoamericanos, a saber, MTODO
DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES (MARKET
APPROACH), MTODO DEL COSTO (COST APPROACH) Y MTODO DEL INGRESO O DE CAPITALIZACIN DE INGRESOS
(INCOME APPROACH).
33
34
Jos Urdaneta Morn

Sin embargo, a continuacin ofrecemos, en forma sinttica, y a manera

ilustrativa, una clasificacin tradicional de mtodos desarrollados por los
autores Alonso Sebastin, Ramn e Iruretagoyena, Mara T., en su libro
Valoracin Agraria, Conceptos, Mtodos y Aplicaciones. Mundiprensa, 1995, por considerarlo un documento explicativo y esquemtico metodolgico de apreciable valor.
Su fundamento es la actualizacin de la renta que genera el bien a un

determinado tipo, considerado como correcto, para la obtencin del valor
actual que se hace coincidir con el del bien.
Jos Urdaneta Morn

Nos ofrecen dos grandes categoras: 1. Mtodos sintticos y 2. Mtodos analticos.
1. Mtodos sintticos
Las principales caractersticas de los mtodos sintticos, que son los
ms antiguos y se denominan tambin mtodos comparativos, son:
Buscar el valor del bien por comparacin con el precio pagado por
otros bienes de caractersticas similares.
Estimar el valor de mercado.
Necesitar para su aplicacin del conocimiento de los precios pagados
por fincas de caractersticas similares o que puedan agruparse en grupos homogneos.
Dentro de estos mtodos tenemos:
Mtodo sinttico por clasificacin o estimacin directa
Mtodo sinttico por correccin
Mtodo de los valores tpicos
Mtodo de comparacin espacial
Mtodo de comparacin temporal o valoracin histrica
Mtodo ad impresione a la vista o del leal saber y entender
Mtodos estadsticos
Mtodo de comparacin de funciones de distribucin
Mtodos analticos
Estos mtodos han sido y son ampliamente utilizados, aunque en su
enfoque tradicional se detectan algunas debilidades, tales como:
Indefinicin del tipo de valor que determinaban
Dificultad de particionar el binomio Renta+Beneficio en partes adecuadas.
Complejidad para fijar el tipo correcto de capitalizacin a aplicar.
35
Para ahondar ms en los principios y normativas que rigen nuestros

avalos, se sugiere consultar las normativa internacional que sigue, la SOITAVE, Sociedad de Ingeniera de Tasacin del Colegio de Ingenieros de
Venezuela, como miembro de la IVSC, International Valuacin Standards
Council (www.ivsc.org/) conocido como White Book, sin menoscabo de
otras normativas internacionales como la RICS, Royal Institucion of Chartered Surveyors (www.rics.org/), conocido como Red Book y The European Group of Valuers`Associations, TEGOVA (www.tegova.org/) conocido como Blue Book.
Muchas son las normativas elaboradas que sirven de gua para la elaboracin metodolgica de informes tcnicos de avalos, pero por experiencia
propia no dejo de consultar las relativas a la USPAP, Uniform Standard of
Professional Appraisal Practices y la ms prestigiosa de todas las instituciones norteamericanas avaluatorias agropecuarias fundada en 1929, como
lo es la American Society of Farm Managers and Rural Appraisers,
ASFMRA (www.asfmra.org/) con la publicacin de obligatoria consulta
como lo es su Rural Appraisal Manual.
Tal como lo expresamos anteriormente en este Manual como en sus
aplicaciones prcticas y anexos, nos concretaremos a los siguientes mtodos y tcnicas:
A.- Mtodo del mercado o de las ventas

comparables
(Market Approach)
Mediante este mtodo, las propiedades similares o sustitutas que son
vendidas en el mercado son comparados con el activo objeto de avaluacin.
Los precios de venta son analizados mediante la aplicacin de unidades de
comparacin ajustadas por las diferencias entre el activo objeto y los datos
de informacin del mercado. La comparacin de ventas tiene aplicacin especial y es recomendable cuando existe suficiente informacin de referenciales comparables en el mercado. Sin embargo, su confiabilidad disminuye
cuando las condiciones del mercado son afectadas por frecuentes cambios o
cuando las transacciones del mercado son limitadas, o no consistentes dentro de las muestras obtenidas de las fuentes de informacin registral venezolanas, y sobre todo, con las transacciones de compra-venta de las unidades
de produccin agropecuarias.
El valor de mercado de una finca es una variable indeterminada cuando
se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, es una negociacin en la que quedan excluidos otros posibles interesados por la finca. Por
lo tanto, el objeto de la valoracin no puede ser la prediccin del valor de
mercado, ya que dicho valor slo puede ser conocido a posteriori, es decir,
despus de efectuada cada transaccin.
El valor de mercado de una finca es inseparable del acto de compraventa en el que dicho valor ha prevalecido como precio aceptado de comn
acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es, a cada acto de compraventa le corresponde un valor de mercado de la finca, que resulta del regateo
entre las partes negociadoras.
No existe ni puede existir ningn mtodo para estimar con precisin este valor, ya que el precio de venta a que se llega en cualesquier regateo depende sobre todo de la habilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedece a ninguna ley econmica de carcter general.
Este mtodo se fundamenta en determinar el valor de las tierras y el de
las mejoras (si existieran) de la finca objeto de valoracin, por comparacin con los valores standarizados de las compra-ventas de las fincas que
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38
Jos Urdaneta Morn

se hayan realizado en los ltimos aos (5 aos, segn la derogada Ley de

Reforma Agraria en Venezuela). La confiabilidad del mtodo depende de
la verificacin del grado de comparacin y uniformizacin de los valores
unitarios de las compra-ventas seleccionadas.
La uniformizacin u homologacin se realiza, ajustando los valores unitarios de las fincas comparables, de acuerdo a las diferencias de las variables: reas, ubicacin, tiempo, etc., respecto a la finca objeto de valoracin.
Etapas del mtodo de las ventas comparables

Para garantizar la confiabilidad del mtodo, hay que cumplir con las
siguientes etapas:
Seleccin de las ventas
Verificacin de las ventas
Inspeccin de las ventas
Presentacin de las ventas
Anlisis de las ventas
Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que ms se parezcan a la finca objeto de valoracin y ms cercanas al momento de avalo
El listado se obtiene en el Registro Subalterno de la Jurisdiccin, Oficina
de Registro Inmobiliario, a que pertenezca la finca en cuestin. (Grfico 1).
Esquemticamente se procede de la siguiente forma:
Jos Urdaneta Morn

39
Informacin de las compra-ventas que se deben recabar:

Ubicacin
Libro Folio Real Ao:
a) Fecha de inscripcin
b) No. Inscripcin
c) Asiento Registral
d) Matrcula
Nombre de la finca
Nombre del vendedor
Nombre del comprador
Monto o precio en Bs.F.
Forma de pago
Monto de contado
Monto de plazo
Intereses de saldo
Superficie total y por clases de suelos
Actividad agrcola predominante
Valor de bienhechuras
Valor de las construcciones
Valor de maquinarias
Es importante verificar en las compra-ventas seleccionadas, que adems

de parecerse en las variables mencionadas, deben reflejar el valor real de
las tierras y el de las mejoras (si existieran), por consiguiente, es necesario
descartar las compra-ventas no confiables, principalmente las realizadas
entre familiares, los traspasos entre organismos del gobierno, las realizadas
por quiebras forzosas, las donaciones o compra-ventas sin fines de lucro y
las efectuadas entre sociedades relacionadas.

En cada una de las ventas seleccionadas, debe verificarse aquellas condiciones de negociacin y elementos de las fincas, que permitan la comparacin de las caractersticas que influencian sus valores unitarios como
son: Fecha del acuerdo de la firma y la elaboracin de documentos; valor
unitario de la tierra tpica de la zona, condiciones de pago de las ventas,
discrepancias existentes en la superficie de las fincas, elementos que conforman el monto de las compra-ventas.
Consiste en hacer un reconocimiento en las fincas seleccionadas, de las
variables que definen su valor y compararlas con las del objeto de valoracin (ubicacin, superficie, condiciones agrolgicas, bienhechuras, tipo de
explotacin, relieve, etc.). De existir diferencias que afecten significativamente los valores, se analizan dichos aspectos para posteriormente homologarlos mediante tcnicas de standarizacin o ajustes.
40
Jos Urdaneta Morn


Consiste en mostrar la lista de las compra-ventas seleccionadas y las
caractersticas que definen el valor, con la finalidad de apoyar las diferencias y similitudes respecto a la unidad de produccin objeto de valoracin.
La presentacin de cada una de las ventas debe resumir las caractersticas
ms relevantes que intervienen en su valor, despus de haberlas verificado
mediante la inspeccin, y son las siguientes:
Superficie
Tiempo
reas regadas
Edificaciones, construcciones, e instalaciones
Mejoras
Ubicacin
Valor de ventas
Valor de mejoras
Valor de tierra y por clase de suelos
Distancia a los principios mercados
las compra-ventas seleccionadas, respecto a la finca objeto de valoracin.

De existir diferencias significativas se homologan utilizando tcnicas de
valoracin standarizadas o factores de ajuste.
El anlisis estadstico se determina mediante los siguientes indicadores:
Promedio simple y n =x
x = 11.500 +7.500
+13.500+7.500 4
x = 40.000 4= 10.000
Bs.F./Ha
CUADRO N 1
ANLISIS DE COMPARABLES REFERENCIALES
Cuando el rango entre el promedio es mayor de 0,50 significa que hay

variabilidad y, por consiguiente, el uso del promedio no es significativo,
sino injusto. Por lo que es necesario ajustarlo mediante tcnicas de standarizacin (homogenizacin).
Coeficiente de correlacin: Ajusta las variables (x) que influencien diferencias respecto a los valores unitarios (y) de las fincas comparables. De
resultar valores de correlacin menores de +0,75 a 0,75, se considera que
la correlacin es dbil y por consiguiente, hay que ajustar los valores unitarios de los referenciales mediante tcnicas de standarizacin. Si hubiese
resultado valores de correlacin mayores o iguales a 0,75 se determina
que hay correlacin, y se puede utilizar el promedio de los referenciales.
El coeficiente de correlacin R se representa en la frmula siguiente:
nxy xy
R=
nx 2 ( x )2 ny 2 ( y )2
Los clculos para la elaboracin de las ecuaciones normales sin ajustes

(cuadro 2), el coeficiente de correlacin resultante para la variable tiempo
(x1) es 0,82, para localizacin (x2) es 0,55 y para rea (x3) es 0,19. al
confrontarlos con el principio de correlacin, resulta que los dos ltimos
Jos Urdaneta Morn

FINCA COMPARABLE
Localizacin respecto a
la carretera nacional (x2)
0 km
0 km
0 km
100 Km
0 km
Precio de venta (Miles

de Bs.F)
92,0
60,0
67,5
37,5
Precio unitario (Miles de

Bs.F./Ha) (y)
11,5
7,5
13,5
7,5
2
meses
12
meses
2
meses
6
meses
Hoy
rea (Ha) (x3)

Fecha de registro vs.
Avalo (x1)

Las variables que definen el valor de las fincas presentadas en un cuadro
resumen, como el anterior, deben ser analizadas estadsticamente, de tal
forma que permita definir la magnitud de las diferencias o similitudes de
41
Mediana: (Promedio de valores medios)

11.500+7.500 2= 9.500 Bs/Ha
Rango de valores unitarios entre promedios simples
(v.u. mayor v.u. menor x )
13,500 Bs.F./Ha 7,500
Bs.F./Ha 10.000 = 0,6
42
Jos Urdaneta Morn

son menores de 0,75, por lo que no hay correlacin y hay que ajustar los
referenciales por tcnicas de standarizacin o mtodos de regresin.
Es de destacar, que de acuerdo a las ms recientes recomendaciones

estadsticas, el nmero de muestras mnimo en funcin al nmero de
variables seleccionadas en los modelos de regresin, debe cumplir con
la siguiente ecuacin:
Jos Urdaneta Morn

Ajuste de las ventas

Tcnicas de valoracin standarizada (Homologacin)
Consiste en homologar los valores unitarios de los referenciales que presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos de las fincas
comparables, respecto a la que se est avaluando). Luego de homologados,
se promedian (por no existir desviaciones significativas), obtenindose de
esta manera el valor de la finca objeto de valoracin, por comparacin con
dicho promedio estandarizado, el cual debe ser estadsticamente confiable.
CUADRO N 2
CLCULOS PARA LA ELABORACIN DE LAS
ECUACIONES NORMALES SIN AJUSTES
N Variable
11.5
7.5
13.5
7.5
40.0
TIEMPO (meses)
x1
12
22
x2
100
103
x3
26
x 1y
23
90
27
46
185
144
36
188
x 1 x2
12
600
616
AREA (Ha)
x12
x 1 x3
Combinacin de
las variables
16
96
10
30
152
x 2y
11.5
7.5
13.5
750.0
782.5
10.000
10.003
x 2 x3
500
521
x22
x 3y
x32
y2
CORRELACIN (R)
N 3(K + 1) siendo
N= NMERO DE MUESTRAS A UTILIZAR (REFERENCIALES
COMPARABLES)
K= NMERO DE VARIABLES INDEPENDIENTES (EJ. REA,
TIEMPO, LOCALIZACIN)
Aplicacin
Los aspectos que diferencian las ventas comparables respecto a la finca
objeto de valoracin de rea, tiempo y localizacin sealados en el cuadro
1, se homologan de la manera siguiente:
Ajuste por tiempo
MONTO (miles
Bs.F./Ha)
LOC. (km)
43
92
60
67.5
37.5
257
64
64
25
25
178
132.25
56.25
182.25
56.2
427
x1
-0.82
x2
-0.55
x3
-0.19
Consiste en buscar el par de comparables similares por localizacin y

rea, pero que difieran en tiempo.
En el ejemplo, dicha condicin se cumple en las comparables A y B
Localizacin de A= Localizacin de B.
rea de A = rea de B
Tiempo de A
Tiempo de B
Como el par AB, cumple con la condicin y entre el tiempo de operacin

de venta la comparable A (2 meses) est ms cerca de hoy que la comparable
B (1 ao), y entre las dos hay una diferencia de diez (10) meses; se ajusta
estableciendo una relacin porcentual en sus valores unitarios de B a A.
7.500 11.500
Bs / haB Bs / haA
x100 =
x100 = 53%
Bs / haB
7.500
Es decir que B est de A; 10 meses y representa 53%, luego se lleva
a hoy as:
10 meses --- - 53%
12 meses --- x
x= - 63.6%
44
Jos Urdaneta Morn

Es decir, que para ajustar el valor unitario de B (7.500 Bs/Ha), que se

trans desde hace un (1) ao a hoy, hay que afectarlo en un + 63,6%. Para
establecer la relacin porcentual, se parte de la premisa siguiente:
Colocar en el denominador el valor de la comparable que ms difiera de
la finca objeto de valoracin.
Colocar como sustraendo la comparable que ms se parezca a la finca
objeto de valoracin.
La comparable A y C, que estn a dos (2) meses de hoy, se ajustan de la
siguiente manera:
10 meses --- - 53%
2 meses -x
x= - 10,6% ( A y C)
Es decir, que los valores unitarios de las comparables A y C, se ajustan
por realizarse la transaccin a dos (2) meses de hoy, en un +10.6%.
La comparable D, que est a seis (6) meses de hoy, se ajusta de la manera siguiente:
10 meses --- - 53%
6 meses --- x
x= - 31.8% (D)
Es decir, que su valor hace seis (6) meses era de 7.500 Bs/Ha y se ajusta
a hoy en un +31,8%.
Ajuste de localizacin
Consiste en buscar el par de comparables diferentes en la localizacin
pero iguales en tiempo y rea. En el ejemplo, las comparables:
C D por localizacin
C = D (rea)
Despus de ajustarlas por tiempo, el par (C,D) cumple con las condiciones expuestas.
En tiempo entre C y D hay una diferencia de 4 meses, luego el incremento es de 21,2% de D respecto a C, y el valor unitario ajustado de la
comparable D ser:
10 meses --- - 53%
4 meses --- x
x= - 21,2%
7.500 x 21,2% = 1.590 Bs/Ha + 7.500 Bs/Ha = 9.090 Bs/Ha
Jos Urdaneta Morn

45
9.090 13.500
Bs / haD Bs / haC
x100 =
x100 = 49%( D)
Bs / haD
9.090
Es decir, que la comparable D por no colindar con la carretera nacional,

se afectar en un 49% adicional su valor unitario.
Los comparables A, B y C por tener la misma localizacin de la finca
objeto de valoracin, mantendrn sus mismos valores unitarios.
Ajuste por rea

Se define cuando existen comparables similares en tiempo y localizacin y difieren en el rea. En el ejemplo, dicha condicin la cumple A y C,
en donde la comparable C tiene igual superficie que la de la finca objeto de
valoracin. Por consiguiente, debe ajustarse la comparable A (que difiere
en 3 ha.) a la comparable C.
Bs / haA Bs / haC
11.500 13.500
x100 =
x100 = 17%( A)
11.500
Bs / haA
Es decir, que el valor unitario de la comparable A se ajusta en un +17%

por tener 3 ha por encima de la comparable C. Adems, debe ajustarse el
valor unitario de la comparable B por tener tambin 3 ha por encima de la
comparable C con el mismo porcentaje (-17%). Las comparables C y D,
por tener la misma superficie que la finca objeto de avalo, no se ajustan.
Ajuste neto: Representa la sumatoria de los porcentajes de ajuste de las
variables: tiempo, localizacin y rea.
Los signos de los porcentajes de cada variable se interpretan de la siguiente manera:
Valor negativo: Indica que el valor unitario debe estar por debajo del
esperado, por lo tanto hay que restarlo.
Valor positivo: Indica que el valor unitario debe estar por encima del
esperado, por lo tanto hay que sumarlo
La variable superficie se ajusta de acuerdo a la teora del valor, es decir,
que a mayor superficie menor valor.
El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para las diferentes
variables de los referenciales.
46
Jos Urdaneta Morn

CUADRO N 3
AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS
(EJEMPLO HIPOTTICO)
Caractersticas
Ventas
comparables
Tiempo
(meses)
Localizarea
cin
(ha)
(km)
Valor
(miles
Bs.F./Ha)
Tiempo
Localizacin
rea
Neto
Valor
ajustado
(miles
Bs.F./Ha)
11,5
+10.6
+17
+27.6
14.674
12
7,5
+63.6
+17
+80.6
13.545
13,5
+10.6
+10.6
14.931
100
7,5
+31.8
+49
+80.8
13.560
hoy
14.178
x= Finca objeto de valoracin.
Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margen de dispersin, comprobado mediante anlisis estadstico y por consiguiente, se
puede considerar la media x :14.178 Bs.F./Ha), como representativa del
valor de la finca.
Escogencia del valor de la finca

Despus de determinar los valores unitarios ajustados de las ventas
comparables, se realizarn las operaciones estadsticas, que permitan definir un valor medio representativo del valor de la finca que se avala.
Las operaciones estadsticas son las siguientes:
Mediana
Representada por el valor medio central de los valores unitarios de las
referenciales ajustados y ordenados de mayor a menor:
_
x = 14.674+13.560
2= 14.117 Bs/Ha.
47
La media aritmtica
Representada por el promedio de los valores ajustados:
xi/n = 14.674 + 13.545 + 14.931 + 13.560 = 56.710

x = 56.710 4 = 14.178Bs./ha.
Ajuste (%)
14.931+14.674+13.560+13.545
Jos Urdaneta Morn

Relacin rango / media

Dicho resultado deber ser menor 0,50 para indicar poca dispersin alrededor de la media:
Rango x = 14.931-13.545 14.178 = 0,09
Este resultado al ser menor que 0,5 indica que hay poca dispersin alrededor de la media, y por consiguiente se puede utilizar como valor de la
finca.
El valor de 14.178 Bs F./Ha comprende las tierras y las mejoras de carcter permanente (s existieran). Para obtener el valor de las tierras solamente, deber restarse el valor de las mejoras existentes.
Otra forma de ajustar los valores referenciales es mediante el mtodo
de regresin.
Mtodo de regresin
El manejo de problemas de prediccin corresponde a lo que se conoce
como mtodo de regresin, que es particularmente importante en cualquier
estudio avaluatorio. Este mtodo es comnmente utilizado para pronosticar
o predecir la variable precio a partir de valores conocidos de otras variables
en un universo de referenciales representativo (de por lo menos diez referenciales), sin embargo, en el sector rural las transacciones de compraventas es reducido, lo que limita su confiabilidad, ya que pudiesen presentar
problemas de multicolinearidad entre las variables, atentando contra los
supuestos de la teora de la regresin.
Regresin simple
Con la finalidad de explicar el mtodo de regresin simple, considrese
en primer trmino un ejemplo que implica slo dos variables. En particular,
predecir el precio unitario de un lote de terreno en funcin de su rea. Los
datos que se presentan a continuacin corresponden a valores de precios
unitarios y reas para un grupo de cuatro (4) parcelas. Es conveniente se-
48
Jos Urdaneta Morn

alar, que el nmero de referenciales para obtener resultados confiables,

deben ser mayores de diez (10).
de y para cualquier valor observado de x est dado por el valor medio o

esperado de y dado un valor de x + error, o sea, y = y + e = b0 + b1x + e;
donde e es un error o residual que corresponden a la diferencia entre el valor
observado (y) y su valor medio estimado (y).
As para el ejemplo, referido a las parcelas y sus precios unitarios, el
problema se reduce a ajustar una lnea recta a un conjunto de puntos dados con la finalidad de determinar los coeficientes o parmetros b0 y b1 de
alguna forma eficiente. An cuando existen variados mtodos para la estimacin de tales parmetros, el ms conocido es el mtodo de los mnimos
cuadrados.
Jos Urdaneta Morn

Precio unitario (en miles de

Bs.F./Ha): y
rea (ha): x
11,5
7,5
13,5
7,5
Cada una de las variables sealadas, parece tener una influencia individual en el precio del terreno, an cuando de un anlisis ms detallado, se
podra pensar en considerar otras caractersticas relacionadas con la variable a explicar, el precio. Siguiendo este razonamiento, se llegara a que el
valor de mercado del terreno se establecera como una funcin matemtica
de un determinado nmero de variables como las mencionadas y otras ms
que pudieran ser observadas y cuantificadas fcilmente. Esta funcin estara dada por una ecuacin matemtica que relaciona al precio del terreno
con las variables ms relevantes y dicha ecuacin servira para predecir.
Como se observa, el problema se centra en una variable y (precio de terreno) a ser explicada (variable dependiente), la cual est relacionada con una
serie de otras variables explicativas o predictoras (variables independientes
o regresoras): x1 (rea del terreno), x2 (distancia a la va), x3 (tiempo de la
transaccin) y algunas otras ms. El objetivo es obtener un modelo de regresin que permita estimar o predecir y como una funcin d una o varas
variables independientes previamente seleccionadas.
En el anlisis estadstico se determin que no existe correlacin entre
las variables del ejemplo, pues el rea (x) y el precio (y) no se relacionan
linealmente. En este caso se ajustar una recta, para tratar de predecir el
valor de y (precio unitario) partiendo de un valor dado de x (rea) para obtener una funcin lineal en la cual se establece que y y x estn relacionadas
segn la ecuacin:
Mtodo de mnimos cuadrados

El procedimiento estadstico que ms se utiliza es la determinacin de
la lnea recta de mejor ajusta a un conjunto de puntos. Antes de continuar,
es importante introducir la notacin siguiente: y: se usa para representar
los valores individuales observados. y: se usa para representar los valores
individuales estimados.
En base a lo antes sealado, se escribe la ecuacin para la lnea recta
ajustada o estimada.
y = b0 + b1x1
En base al mtodo de los mnimos cuadrados para calcular el valor de
los coeficientes b0 y b1 del modelo, se resuelve el sistema de ecuaciones
normales:
nbo + b1x 1 = y
box + b x 2 = x y
1
1
1
1
y = b0 + b1x
En donde b0 y b1 son parmetros, esto es, son constantes a determinar el
ajuste de las variables en cualquier caso particular.
Un modelo de este tipo se denomina modelo matemtico determinstico
porque no permite algn error en la prediccin de y en funcin de x.
En contraste con los modelos determinsticos, en estadsticas se utilizan
modelos probabilsticos, donde, en lugar de que se diga que y y x se relacionan a travs de y = b0 + b1x, se dice que el valor medio o valor esperado
49
Ejemplo
La tabla a continuacin ilustra el procedimiento de clculo para obtener
los coeficientes en un modelo de regresin simple, ajustado a los datos de
rea unitario para el lote de cuadro (4) parcelas. La finca objeto es de 5
hectreas.
50
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

51
Obtenindose la ecuacin de ajuste:
y = b0 + b1x
y = 12,16645 (0,3333)x
Corresponde a la lnea de regresin. Utilizando la ecuacin obtenida, se
puede estimar puntualmente, por ejemplo, el precio unitario (y) para un rea
de 5 ha (x), como sigue:
y= 12,16645-0,3333(5)
y=12,16645-1,6665
y=10,49995 BsF./Ha
Regresin lineal mltiple
n= 4 observaciones
Solucin
A partir de las ecuaciones normales:
nbo + b1x1 = y
b o x + b x 2 = x y
1
1
1
1
Se obtienen por despeje para los parmetros, las ecuaciones siguientes:
b1 =
n(x 1y ) (x 1 )(y )
bo =
( )
n x 1 (x 1 )
2
y b1x 1
n
(1)
(2)
Con la aplicacin de las frmulas precedentes (1) y (2), se tiene:
La mayora de los casos prcticos de prediccin, implican ms de una

variable independiente en la explicacin de la variable dependiente.
Por ejemplo, si se desea desarrollar un modelo de regresin lineal mltiple para la determinacin del valor de mercado de un terreno, se tendr que
utilizar un nmero pertinente de variables o factores de ajuste, que incluyan
caractersticas como: rea del terreno, fecha de venta, localizacin, etc.
Los mtodos para tratar con problemas de prediccin de una variable por
medio de otras variables, es decir, regresin mltiple, son similares a los
correspondientes a una sola variable, regresin simple.
En conclusin, la regresin lineal mltiple, es una extensin de la metodologa expuesta para la regresin lineal simple y sus aplicaciones son
interesantes y variadas.
Una ecuacin de prediccin o modelo ajustado, basada en las variables
explicativas o predictoras x1, x2. x3..... xk, se puede obtener por el mtodo
de los mnimos cuadrados, exactamente del mismo modo que fue empleado
para el modelo lineal simple:
y = b0 + b1x1 + b2x2 + b3x3 + ............ + bkxk Donde

b0,b1,b1 ........ bk , son los estimadores de los parmetros.
Supongamos que se tiene una muestra de n observaciones, de los valores
de x1, y x2, y se desean obtener el modelo ajustado:
y = b0 + b1x1 + b2x2
52
Jos Urdaneta Morn

Para encontrar el valor de los estimadores b0,b1, y b2 que hacen

(y y)2 = mnimo, se utilizan las ecuaciones normales las cuales conforman un sistema de tres ecuaciones con tres incgnitas: b0,b1, y b2 que son
los parmetros o estimadores por determinar. Este resultado se puede generalizar para cualquier nmero de variables.
Sustituyendo los valores: ventas, rea, tiempo y localizacin, de acuerdo

a clculos para la elaboracin de las ecuaciones normales sin ajustes, para
obtener b0, b1, b2 y b3.
Jos Urdaneta Morn

b 0 n + b 1x1 + b 2 x 2 = y
b x + b x 2 + b x x = x y
1
1
2
1 2
1
0 1
2
b 0 x 2 + b 1x1 x 2 + b 2 x 2 = x 2 y
185 =22 b 0 + 188b1 + 616 b 2 + 152 b 3
3)
782,5 = 103b 0 + 616 b1 + 10.003b 2 + 521b3
( 40 ) = ( 4b 0 + 22b1 + 103b 2 + 26b3 )( +11)

(185) = ( 22b 0 + 188b1 + 616b 2 + 152b3 )( 2 )
400 =44 b 0 + 242 b1 + 1.133b 2 + 286 b3
370 =
44 b 0 376 b1 1232 b 2 304 b3
70 =
0 1341b1 99 b 2 18b3 ( I )
Solucin
Se selecciona una muestra de cuatro (4) lotes de terrenos tpicos del sector, comparable con la propiedad en estudio. La muestra de mercado obtenidas se presenta a continuacin:
TIEMPO
(x1)
(meses)
LOCALIZACIN
(x2) (km)
REA
(x3) (ha)
11.5
7.5
13.5
7.5
?
2
12
2
6
0
1
1
1
100
1
8
8
5
5
5
2
b1x 1
3y4
( 782.5) = (103b 0 + 616b1 + 10.003b 2 + 521b3 )( +26 )
( 257 ) = ( 26b 0 + 152b1 + 521b 2 + 178b3 )( 103)
PRECIO
UNITARIO
(y) (miles
Bs.F./Ha)
26.471 =
2678b 0 15.656 b1 53.663b 2 18.334b3
6.126 =
0 + 360 b1 + 206.415b 2 + 4788b3 ( II )
1y3
40
= 4 b 0 + 22 b1 + 103b 2 + 26 b3 + ( +103)
4.120 =412 b 0 + 2.266 b1 + 10.609 b 2 + 2.084 b 3
+ b 2 x 1x 2 + b 3 x 1x 3
2
x 2 y = b 0 x 2 + b1x 1x 2 + b 2 x 2 + b 3 x 2 x 3
x 3 y = b 0 x 3 + b1x 1x 3 + b 2 x 2 x 3 + b 3 x 3
20.345 = 2678b 0 + 16.016 b1 + 260.078b 2 + 13.546 b3
782.5 = 103b 0 + 616 b1 + 10.003b 2 + 521b3 ( 4 )
y = nb 0 + b1x 1 + b 2 x 2 + b 3 x 3
x 1y = b 0 x 1 +
2)
1y2
El Sr. Prez, necesita vender el terreno que posee. En el sector, se observa que el valor de mercado de los terrenos se relaciona directamente con
el rea del terreno, tiempo y localizacin de las mismas. Con el objeto de
conocer posibles precios de venta, para el terreno en referencia, se requiere
desarrollar un modelo lineal mltiple.
1
2
3
4
?
40 =4 b 0 + 22 b1 + 103b 2 + 26 b3
4) 257 =26 b 0 + 152 b1 + 521b 2 + 178b 3

Eliminamos b0

Problema
REFERENCIAL
(N)
1)
3.130 =
412 b 0 2.464 b1 40.012 b 2 2.084 b3
+990 =
0 198b1 29.403b 2 + 594 b3 ( III )
53
54
Jos Urdaneta Morn

Luego, relacion la ecuacin (I) y (III), para eliminar b1

b 99 b 18b )( +180 )
( 70
)=
( 134
( 70 ) =
( 134b11 99b 22 18b33 )( +180 )
b + 206415b 4.188b )( +67 )
( 6.126
)=
( ++360
( 6.126 ) =
( 360b11 + 206415b 22 4.188b33 )( +67 )
+12.600 =
+24.120 b1 17.820 b 2 3.240 b 3
+12.600 =
+24.120 b1 17.820 b 2 3.240 b 3
410.442 = 24.120 b1 + 13.829.805b 2 320.036 b 3
410.442 = 24.120 b1 + 13.829.805b 2 320.036 b3
397.842 =
0 + 13.811.985b 2 324.036 b3 ( IV )
397.842 =
0 + 13.811.985b 2 324.036 b3 ( IV )
Jos Urdaneta Morn

Sustituyendo b3 y b2 en III y obtengo b1

990 =
198b1 29.403b 2 + 594 b3
990 =
198b1 29.403b 2 ( 0, 0444 ) + 594 b3 ( 0, 6666 )
990 =
198b1 + 1.305,5 395,96
+1.305,5 395,96 990
198
b1 = 0, 4
b1 =
Relacion la ecuacin I y II para eliminar b1

70 =
( 134b1 99b 2 18b3 )( +99 )
70 =
( 134b1 99b 2 18b3 )( +99 )
( 990 ) =
( +198b 29.403b + 594b )( 67 )
( 990 ) =
( +198b11 29.403b 22 + 594b33 )( 67 )
Sustituyendo en I y obtengo b0
13.266 b1 9.801b 2 1.782 b3

( +6.930 ) =
13.266 b1 9.801b 2 1.782b 3
( +6.930 ) =
40 =4 b 0 10,12 4,53 17,316
66.330 =
. + 13.266 b1 + 1.970.001b 2 39.798b3
66.330 =
. + 13.266 b1 + 1.970.001b 2 39.798b3
59.400 =
0 + 1.960.200 b 2 41.580 b3 (V )
59.400 =
0 + 1.960.200 b 2 41.580 b3 (V )
Relacion la ecuacin IV y V para eliminar b2

397.842
= 13.811.985b 2 324.036 b3 ( +392.040 )
397.842
= 13.811.985b 324.036 b ( +392.040 )
59.400 =
+1.960.200 b 2 2 41.580 b3 (32762.397 )
59.400 =
+1.960.200 b 2 41.580 b3 ( 2762.397 )
155.969.977.680 =
541.485.059.940 b 2 127.035.073.440 b3
155.969.977.680 =
541.485.059.940 b 2 127.035.073.440 b3
164.086.381.800 =
541.485.059.940 b 2 + 114.860.467.260 b3
164.086.381.800 =
541.485.059.940 b + 114.860.467.260 b3
8.116.404.120= 0 12.174.606.180 b3 2
8.116.404.120= 0 12.174.606.180 b3
8.116.404.120
b3 = 8.116.404.120
b3 = 12.174.606.180
12.174.606.180
6666
b3 = 0,
b3 = 0, 6666
Sustituyendo b3 en (IV) y obtengo b2
397.842 =
+13.811.985b 2 324.036 b3
397.842 =
+13.811.985b 2 324.036 b3 ( 0.06666 )
216.023,978 397.842
13.811.985
613.865, 278
b2 =
= 0, 0444
13.811.985
b2 =
55
40 =4 b 0 + 22 b1 + 103b 2 + 26 b3
40 = 4 b 0 + 22 ( 0, 4 ) + 103 ( 0, 044 ) + 26 ( 0, 6666 )

+10,12 + 4,53 + 17,316 + 40
4
71,966
b0 =
4
b 0 = 17, 67
b0 =
Sustituyendo los valores b0, b1, b2 y b3 , en la ecuacin base, resulta:
y =b 0 + b1 x1 + b 2 x2 + b3 x3
(Tiempo) (Localizacin) (rea)
y = 17,67 + (-0,4) x + (-0,04) x2 +(-0,6666) x3
y =17,67 + 04 (0) 0,04 (1 Km ) 0,6666 (5 ha)
y = 17,67 0 0,04 - 3,33
y = 14,3 miles de Bs.F./Ha
Este principio estadstico de anlisis de regresin mltiple, se puede
aplicar con programas computarizados, como el programa estadstico de
regresin lineal (TSP), o a travs del Excel del Office de Windows, mediante el cual se obtiene el anterior modelo de ajuste calculado matemticamente, para establecer el intervalo de prediccin con el cual se estima el
valor del terreno.
Los resultados del programa computarizado muestran iguales valores de
correlacin (R), que los determinados matemticamente, indicando baja co-
56
Jos Urdaneta Morn

rrelacin entre las variables, justificndose el ajuste con los coeficientes del
sistema de ecuacin normal.
Relacin de variables
Correlacin (R)
-0.19
-0.55
-.85
PU, REA
PU, LOC
PU, TIEMPO
17,67
Tiempo (b1)
-0.4
Localizacin (b3)
-0.04
rea (b3)
-0.66
Dichas relaciones justifican el anlisis de regresin mltiple para el clculo del valor de una finca por el mtodo de ventas comparables (mtodo de
mercado) con el mismo ejemplo:
Tiempo
(meses)
Localizacin
(km)
rea (ha)
Valor
(miles Bs.F./Ha)
Valor ajustado
(MBs.F./Ha)
2
12
2
6
0
1
1
1
100
1
8
8
5
5
5
11.5
7.5
13.5
7.5
?
11.6
7.6
11.6
10.2
14.3
y = 0,40.(x1) 0,04(x2) 0,66.(x3) +17,67
donde:
x1= Variable Tiempo (meses) = 0
x2 = Variable Localizacin (km) = 1
x3 = Variable rea (ha) = 5
(Tomado de Manual de Valoracin Rural. Fundacin Ciara-Fida-CAF,
1998).
Coeficiente
Intercepcin (b0)
57
El precio unitario de la finca objeto es de 14.300 Bs/Ha.
Igualmente, los coeficientes del sistema de ecuacin normal (mnimos

cuadrados), permiten ajustar las variables, como se presentan en cuadro siguiente:
Variable
Jos Urdaneta Morn

Continuando con nuestro mtodo del Mercado o de ventas comparables, no cabe duda que el mismo consiste en la obtencin del VALOR
de un bien, mediante el precio de sustitucin, o sea, se trata de obtener el
valor del objeto de avalo, aproximndolo a precios transados de venta de
inmuebles considerados como similares en el entorno. Sin embargo, en la
vida cotidiana es muy difcil o casi imposible que un avaluador localice
en las Oficinas Subalternas de Registro Inmobiliario referenciales considerados como similares, por lo que nos inclinamos a conformarnos con
la obtencin de referenciales semejantes. De tal forma que el Mtodo del
Mercado se basa en el principio avaluatorio de sustitucin, consistente
en la cantidad de dinero estimada (precio) en que un vendedor u oferente
cedera un bien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones
externas, teniendo un conocimiento del mercado existente en el sector y
para ese momento.
Por eso enfatizamos, que aunque sea imposible localizar dos inmuebles,
en nuestro caso haciendas o unidades de produccin agropecuarias, que sean
iguales, a la vez que, con frecuencia no es posible encontrar referenciales
similares o semejantes, si bien los referenciales pueden ser sustitutos de
nuestro objeto de avalo, los mismos difieren en sus caractersticas fsicas o
de ubicacin, por lo que nos vemos obligados a utilizar factores de ajuste, es
decir, a homologarlas, (algunos hablan de homogenizacin) con miras a
acercarlas ms a nuestro objeto.
Es de observar que en los avalos de terrenos (medio urbano), como en
los de tierras (medio rural) la componente ubicacin es definitiva para estimar el valor que le da el mercado a un predio. Hay que estudiar cuanto est
en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, a la vez que lo
comparamos con otros ya vendidos en condiciones similares.
La homogenizacin indica hacer homogneo, equivalente o comparable
una base de datos. Estimo a continuacin hacer una exposicin acerca de
58
Jos Urdaneta Morn

esta tcnica, basndome en primer lugar en la estimacin de la valuacin de

terrenos (medio urbano) mediante factores de ajuste, para finalmente exponer acerca de la valuacin de tierras agrcolas, objeto de nuestro manual,
an cuando adicionalmente, en Anexo, tienen toda una explicacin a mi
cargo mediante la ponencia presentada en el XXIII Congreso Panamericano
de Valuacin UPAV-ICOVAL en San Jos, Costa Rica. 15-18 abril 2008,
intitulada Limitaciones en la valoracin de tierras agrcolas mediante
la utilizacin de fuentes de informacin registral en Venezuela.
As el Dr. Oscar Borrero Ochoa (www.avaluosespeciales.com), destacado avaluador agropecuario colombiano, autor del libro Valoracin de
predios agrarios Biblioteca de la Construccin. Junio, 2002, en su artculo
Mtodos de avalo para determinar la plusvala urbana, considera para
homogenizar lo siguientes aspectos:
1. Delimitacin de zonas homogneas, con caractersticas semejantes
en cuanto a ubicacin, estrato social, uso del suelo, densidades y reglamentacin urbana.
2. Reduccin a precios de contado (forma de pago)
3. Factor de fuentes
4. Factor de profundidad del terreno
5. Factor de frente
6. Factor de actualizacin o temporal
7. Tamao
8. Topografa
9. Ubicacin (microlocalizacin)
Por otro lado, y continuando con la valoracin de inmuebles o terrenos
(medio urbano), vemos que en ocasiones se emplean los factores de ajustes, dentro del mtodo de mercado, para homogenizar la muestra de datos
obtenidos como referenciales semejantes, menor nmero de factores, tal
como nos lo muestra en un ejemplo sencillo pero convincente el destacado
avaluador brasileo Dr. Sergio A. Abunahman, en su libro Curso Bsico
de Ingeniera Legal y de Tasaciones. Traduccin y Edicin Ing. Miguel
Camacaro P. Febrero, 2005, quien considera al Mtodo del Mercado o de
Comparacin de Ventas, como una herramienta en la cual la estimacin del
valor de mercado es obtenida respecto a los precios pagados en transacciones inmobiliarias, siendo as un proceso de correlacin de valores de las
propiedades vendidas.
Jos Urdaneta Morn

59
La seguridad de este mtodo depende de:

Del grado de comparabilidad de cada propiedad con aquella que es

valorada
De la poca o fecha de la venta o de la oferta
De la verificacin de las condiciones de venta
De la ausencia de condiciones fuera de lo comn que afecten la transaccin.
As, en algunos ejemplos, usa como factores de homogenizacin, los

siguientes:

1) FACTOR DE FUENTE (FACTOR DE OFERTA) Ff

2) FACTOR DE TRANSPOSICIN( O UBICACIN) Ft
3) FACTOR DE REA Fa
4) FACTOR DE EQUIVALENCIA (ACABADOS Y STANDARDS
CONSTRUCTIVOS) Fe
Nos queda claro que para aplicar la tcnica de homologacin u homogenizacin de los referenciales o comparables dentro del Mtodo de Mercado, lo que pretendemos es hacer lo mas similar o semejante las condiciones
entre comparables con nuestro objeto de avalo, que para inmuebles urbanos, pueden tomarse en cuenta como factores de ajuste, lo que a criterio del
avaluador, pudiesen ser determinantes en su influencia en el valor probable
de mercado. As, en nuestras condiciones venezolanas, producto de nuestras
experiencias, hemos podido utilizar las siguientes:
a)
Correccin por rea
Consiste en el hecho de que el valor de un bien inmueble, como un
terreno, depender de su superficie y se podr deducir de la relacin
VALOR/ REA de los referenciales, mediante observacin directa o
deduccin matemtica. El Ing. Carlos Meyer, ex-Presidente de SOITAVE, estableci una hiptesis, que si bien es emprica, se acerca a
resultados cnsonos con la realidad, cuando se aplica dentro de ciertos parmetros. Un terreno cualquiera. Disminuye su valor en un
X% cada vez que dobla su rea o viceversa Esto fundamentalmente
es vlido siempre y cuando los terrenos comparados tengan la misma
zonificacin. Indudablemente no aplica a tierras agrcolas. Otra tcnica, trata de obtener por mtodos estadsticos (correlacin simple)
la relacin entre la variable precio unitario y el rea, mediante una
ecuacin o modelo preestablecido:
60
Jos Urdaneta Morn

Y = a+bx
Si Ar = rea del referencial
Ai = rea del inmueble a avaluar
% = variacin entre un 5% y un 10%.
Para su aplicacin hay que tomar en cuenta si Ar sea mayor o menor
que Ai, ya que si Ar = Ai, entonces FC = 1, por lo tanto, no hay correccin o ajuste por rea.
Para inmuebles donde Ai sea menor que Ar: Ai<Ar:
FC = 1 + {Ai x 0,05/ Ar} -0,05
Para inmuebles donde Ai sea mayor que Ar: Ai>Ar:
FC = 1- {Ar x 0,05/Ai} +0,05

b) Correccin por forma y ubicacin
Un terreno de forma irregular o uno cuyo fondo es mucho mayor que

su frente, tendr menos valor que un terreno rectangular de formas
armnicas, ya que las posibilidades de su construccin o desarrollo
son menores. Relacin frente/fondo.
Hay tcnicas como la establecida en USA hace ms de un siglo, que
nos habla del 4-3-2-1. Dando valores diferentes de acuerdo a su frente, as, 1. Cuartil, el 40%, al 2. Cuartil el 30%, al 3. Cuartil el 20%
y al fondo (4. Cuartil) el 10% del valor.
En casi todas las ordenanzas de zonificacin se le adiciona a las parcelas ubicadas en esquinas o con frente en ms de una calle, un % de
valor por ubicacin mayor que el contemplado para los dems lotes.
Por lo tanto, el factor de correccin ser la diferencia entre los porcentajes de ubicacin, ya que existe una relacin proporcional con el
aprovechamiento y el valor.
Por otro lado, deber considerarse como factor de ajuste para homologar u homogenizar los comparables, la correccin por ubicacin
con respecto a los servicios pblicos. Segn el Ing. Nelson Belfort, el
factor de correccin para cada servicio viene dado por:
FCS = {(DI-DR)/DI} X P
Donde:
FCS: factor de correccin por distancias a los centros de servicios
DI = distancia del inmueble a avaluar a los centros de servicios
DR = distancia de los referenciales a los centros de servicios
P = ponderacin o peso del centro de servicios.
Jos Urdaneta Morn

61
c) Correccin por zonificacin o aprovechamiento
Sucede que en la mayora de las veces, es imposible obtener referenciales comparables de la misma zona donde se ubica el inmueble
objeto de avalo, por lo que se debe acudir a tomar informacin del
entorno circundante, las cuales, probablemente tengan una diferente
zonificacin, por lo que necesariamente debemos ajustar o utilizar la
tcnica de homologacin, en su mtodo del mercado.

d) Correccin por actualizacin
Normalmente sucede, que cuando obtenemos los referenciales comparables con nuestro objeto de avalu, desde las Oficinas Subalternas del Registro Inmobiliario, los mismos se encuentran registrados
en perodos de tiempo muy distantes con respecto a bien que queremos avaluar hoy, al igual que, a veces, existen operaciones recientes de transacciones de compra-venta de inmuebles similares, que
no aparecen todava registradas en los libros llevados a tal efecto.
De all, que como quiera que se trata de operaciones financieras en
el tiempo, hay necesidad de utilizar tcnicas de capitalizacin o de
descuento para ajustar y homologar los valores temporales de los
comparables.
Ahora bien, como este es un Manual de valoracin agropecuaria, indudablemente que el Mtodo del mercado o de las ventas comparables, con sus tcnicas de homogenizacin u homologacin, tiene
otra variante en su aplicacin, ya que dentro del avalo de la unidad
de produccin, contamos con un activo, que es el ms complejo de
avaluar, como lo es la tierra agrcola, ya que la tierra, que contiene
al suelo, constituye no slo un medio de produccin, sino un modo de
produccin.
Tericamente, las normas internacionales de avaluacin o tasacin
nos indican que el mtodo se basa en el principio de sustitucin,
que seala que una persona no pagar ms, al comprar una propiedad,
que lo que pagara por una propiedad similar o comparable, para ello
se parte del supuesto que el proceso de compra-venta de propiedades
agropecuarias es un proceso largo de comparacin entre propiedades
ofrecidas y los precios y condiciones de pago que se exijan por cada
una de ellas.
En consecuencia, el avalo agropecuario es el resultado de la comparacin del objeto de avalo, con respecto a los precios y valores
62
Jos Urdaneta Morn

de predios semejantes, lo que obliga al avaluador no solo a la inspeccin y elaboracin del informe tcnico de avalo de su unidad de
produccin agropecuaria, sino tericamente a visitar e inspeccionar
los predios considerados como referenciales comparables o semejantes, ya que de otra manera sera prcticamente inviable tcnicamente,
establecer el grado de comparabilidad y estimar el probable valor de
mercado de nuestro objeto de avalo. Nada ms lejos de la realidad
o de la prctica. Me pregunto, en un avalo agropecuario, cuntos avaluadores han visitado e inspeccionado todas las fincas de
referenciales comparables semejantes del tamao de su muestra
determinada?
Nos concretamos a la informacin registral, con sus restricciones y
limitaciones para la aplicacin del Mtodo de Mercado en nuestras
condiciones en Venezuela. No sucede lo mismo en otros pases, como
en Espaa, por ejemplo, donde a travs, del Ministerio de Agricultura, Alimentacin y Medio Ambiente, es posible tener la evolucin de
los precios de la tierra agrcolas por aos y en las diferentes provincias.
res (psicolgicamente) al momento de cualquier transaccin, le dan

mayor valor a lo que reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese
negocios. A veces pienso que las cosas que ms valen son gratis.
Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuacin esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor de las
tierras agrcolas, sin nimo ni pretensin de que su orden de aparicin
sea indicativo de nivel de importancia. A saber:
Jos Urdaneta Morn

Factores determinantes del valor de las tierras agrcolas

Consideramos que lo determinante en el valor de un bien, no es la
cantidad de trabajo (teora marxista) o de los otros bienes o insumos
requeridos para su produccin, ni la cantidad necesaria para su reposicin o reproduccin, sino la importancia que la satisfaccin de dicha necesidad nos reporta, y de la cual somos y estamos conscientes.
Esto es, las cosas o los bienes, incluyendo la tierra agrcola, tienen
valor porque las personas se lo asignamos segn nuestra percepcin y
deseos, dada la utilidad marginal que ello nos reporta.
La revolucin marginalista en economa (1871) estructurada por
Menger, Jevons y Walras, descubri la teora del valor subjetivo. Las
cosas no tienen solamente un valor intrnseco, sino extrnseco, puesto
que dependen de la escala de preferencias y valoracin que hacemos
los avaluadores en el tiempo y el espacio, es decir, quienes lo hacen,
cuando, en donde, como lo hacen y bajo que circunstancias valoramos.
A mi entender no existe la valoracin objetiva. Siempre ser subjetiva, pues resulta de la apreciacin personal de uno o ms avaluadores
o tasadores. Por eso es que, tanto los compradores como los vendedo-
63

A) Capacidad o potencialidad de los suelos

B) Mejoras incorporadas

C) Mayor y mejor uso

D) Localizacin/ Ubicacin de la finca

E) Vas de acceso

F) Forma de la unidad de produccin

G) rea o superficie

H) Topografa

I) Disponibilidad de aguas superficiales o profundas

J) Elementos del clima

K) Niveles de inflacin

L) Oferta y demanda de la tierra para usos agrcolas

M) Expectativas de plusvala

N) Inversiones alternativas de proteccin o refugio de capitales

O) Limitantes ambientales y jurdicas

P) Condiciones de seguridad en el campo

Q) Servicios pblicos (electrificacin, telefona rural etc.)
R)
Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrcolas en la zona objeto de estudio (Fuentes Registrales)
Finalmente, de la exposicin del Mtodo de Mercado, estimo que una de
las metodologas ms prcticas es la que nos ofrece el Ing. Marcelo Rossi de
Camargo Lima, amigo avaluador brasileo, autor del Manual Bsico Avaliacao de Propiedades Rurais 3. Edicin 2011, y otra la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos de la Universidad del Zulia, Maracaibo-Venezuela, institucin sta representada por sus Facultades de Ciencias
Econmicas y Sociales, Ciencias Veterinarias y de Agronoma, que a travs
de su Manual de precios de insumos, Bienes de capital y servicios del
sector agropecuario del Estado Zulia, 1. Edicin 2012, la cual es una publicacin con una trayectoria de 45 aos, constantemente actualizada cada
semestre del ao, nos da una visin amplia y objetiva de los precios agr-
0,160
M 75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
Pssima
70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
0,091
0,119
0,161
0,182
0,224
0,273
0,308
0,329
0,35
0,392
0,097
0,128
0,173
0,195
0,24
0,293
0,33
0,353
0,375
0,42
0,45
0,104
0,136
0,184
0,208
0,256
0,312
0,352
0,376
0,4
0,448
0,48
0,117
0,153
0,207
0,234
0,288
0,351
0,396
0,423
0,45
0,504
0,54
0,123
0,162
0,219
0,247
0,304
0,37
0,418
0,447
0,475
0,532
0,57
0,13
0,17
0,23
0,26
0,32
0,39
0,44
0,47
0,5
0,56
0,6
13%
17%
23%
26%
32%
39%
44%
47%
50%
56%
60%
VIII
VIIe,s
VIIe
VIe,
VIe
Vw
IVe,s
IVe
IVs
IIIe,s
IIIe
0,42
0,448
0,240
0,476
0,320
0,518
0,400
0,56
0,440
0,616
0,600
0,70
0,760
Pssima
70%
0,800
0,48
Desfavorvel
80%
0,51
0,180
0,555
0,270
0,6
0,360
0,66
0,450
0,75
0,495
M
75%
0,675
0,512
0,855
0,544
0,900
0,592
Boa 90%
0,64
0,190
0,704
0,285
0,80
0,380
Desfavor
80%
0,475
0,576
0,523
0,612
0,713
0,666
0,903
0,72
0,950
0,792
0,200
0,90
0,300
Boa
90%
0,400
0,608
0,500
0,646
0,550
0,703
0,750
0,76
0,950
0,836
1,000
tima
100%
Muito boa 95%
0,95
20%
Muito
boa
- 95%
30%
0,64
40%
0,68
50%
0,74
55%
0,8
75%
0,88
95%
1,00
100%
tima
100%
VIII
64%
VII
68%
VI
74%
80%
IV
88%
III
100%
II
IIIw
CLASSES DE CAPACIDAD DE USO

I
IIIs
SITUAO
IIe,s
TABELA 09 NDICES AGRONMICOS (OU FACTORES DE

PONDERAO) DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA
1985
IIe
La capacidad de uso de los diferentes suelos

La situacin del inmueble con relacin a la zona de influencia de
la regin.
IIs
Del Manual del Ing. Camargo Lima, con la referencia al Ing. Octavio
Mendes Sobrinho, precursor de la ingeniera de tasaciones en el medio rural
de Brasil, estamos muy de acuerdo que, en la avaluacin de tierras agropecuarias utilizando el Mtodo del Mercado, se debera partir del supuesto que
los principales factores determinantes (o variables explicativas) del valor de
la tierra, son:
SUBCLASSES
colas de los diferentes insumos de produccin, y de los costos para muchos

rubros, sirviendo como referencia obligante para los avaluadores que actuamos en el Estado Zulia y en el occidente del pas. Para mayor informacin,
visiten pgina web: www.ucpc.luz.edu.ve/ y contctenla a travs de los telfonos 0261-3260534/ 4126374 -Telefax 4126374. Emails: publicaciones@
ucpc.luz.edu.ve luzucpc@cantv.net Facebook: https://www.facebook.com/
ucpcluz. Twitter: @ucpcluz.
65
Jos Urdaneta Morn

SITUA
O
Jos Urdaneta Morn

TABELA 10 NDICES AGRONMICOS (OU FACTORES DE PONDERAO) PARA OBTENO DO VALOR

DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO. SEGUNDO
FRANA. (1983)
64
0,091
0,119
0,161
0,182
0,224
0,273
0,308
0,329
0,35
0,392
0,42
0,448
0,476
0,518
0,56
0,70
VICINAL V
0,616
0,097
0,128
0,173
0,195
0,24
0,293
0,33
0,353
0,375
0,42
0,45
0,48
0,51
0,555
0,6
0,75
VICINAL IV
0,66
0,104
0,136
0,184
0,208
0,256
0,312
0,352
0,376
0,4
0,448
0,48
0,512
0,544
0,592
0,64
0,80
VICINAL III
0,704
0,117
0,153
0,207
0,234
0,288
0,351
0,396
0,423
0,45
0,504
0,54
0,576
0,612
0,666
0,72
0,90
VICINAL II
0,792
0,123
0,162
0,219
0,247
0,304
0,37
0,418
0,447
0,475
0,532
0,57
0,608
0,646
0,703
0,76
0,95
0,836
0,13
0,17
0,23
0,26
0,32
0,39
0,44
0,47
0,5
0,56
0,6
13%
17%
23%
26%
32%
39%
44%
VIII
VIIe,s
VIIe
VIe,
VIe
Vw
IVe,s
IVe
47%
50%
56%
60%
64%
0,64
0,68
0,74
0,8
0,88
VICINAL I
En mi opinin, mediante esta metodologa, que considera todas las

actividades y sus costos, para adecuar una tierra rstica a su explotacin
agropecuaria, mediante la agregacin de valores, hasta su total fundacin
y desarrollo, constituye una buena aproximacin del valor probable de
mercado de las tierras y sus mejoras incorporadas.
1,00
Por otro lado, y es una de las metodologa que ms utilizamos, la

formulada por la UCPC de la Universidad del Zulia, donde se estima
el valor de las tierras y sus mejoras, mediante una variante del mtodo
del costo, aunque conocida como Mtodo del Valor Agregado de la
Universidad del Zulia.
ASFALTO
Iam = ndice agronmico de la muestra del mercado inmobiliario,

obtenido del Cuadro No. 11.
68%
Ip = ndice agronmico del inmueble paradigma obtenido del Cuadro

11 referido.
74%
Vv = valor unitario de la muestra del mercado de tierras
80%
Q= valor unitario homogenizado para el inmueble paradigma u objeto=

variable explicada
88%
Siendo:
100%
Q =Vv x Ip/Iam
IVs
A travs del Cuadro que muestran los ndices Agronmicos (factores

de ponderacin) para la obtencin del valor de las tierras rsticas, segn
su clase y capacidad de uso y su situacin, logra la HOMOGENIZACIN
de factores a travs de la frmula:
IIIe,s
VIII
20%
0,200
0,190
0,180
0,160
0,150
0,140
IIIe
VII
30%
0,300
0,285
0,270
0,240
0,225
0,210
IIIw
VI
40%
0,400
0,380
0,360
0,320
0,300
0,280
IIIs
CLASSES
IV
V
55%
50%
0,550 0,500
0,523 0,475
0,495 0,450
0,440 0,400
0,413 0,375
0,385 0,350
IIe,s
III
75%
0,750
0,713
0,675
0,600
0,563
0,525
IIe
100%
95%
90%
80%
75%
70%
II
95%
0,950
0,903
0,855
0,760
0,713
0,665
IIs
ASFALTO
VICINAL I
VICINAL II
VICINAL III
VICINAL IV
VICINAL V
I
100%
1,000
0,950
0,900
0,800
0,750
0,700
SITUAO
CLASSES E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
TABELA 11 NDICE AGRONMICOS (OU FACTORES DE

PONDERAO) PARA OBTENO DO VALOR DAS TERRASR
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E
SITUAO ADAPTADO DE KOZMA. 1985
67
Jos Urdaneta Morn

SITUAO
Jos Urdaneta Morn

TABELA 12 NDICES AGRONMICOS (OU FACTORES DE PONDERAO) PARA OBTENO DO VALOR DAS
TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO. ADAPTADO DE
FRANA. (1983)
66
68
Jos Urdaneta Morn

69
129,70
194,55
324,26
356,68
486,39
259,41
138,97
208,45
347,42
382,16
521,13
277,94
148,23
222,35
370,58
407,64
555,87
296,46
166,76
250,14
416,90
458,59
625,35
333,52
176,03
264,04
440,06
484,07
660,10
352,05
185,29
277,94
463,23
509,55
694,84
370,58
20%
30%
40%
50%
55%
75%
VI
616,09
648,52
70%
VICINAL V
660,10
694,84
75%
VICINAL IV
704,10
741,16
80%
VICINAL III
792,12
833,81
90%
VICINAL II
836,12
880,13
95%
VICINAL I
880,13
926,45
100%
ASFALTO
95%
100%
V
IV
III
II
I
CLASSES DE CAPACIDAD DE USO
VII
VIII
Valor agregado de la Universidad del Zulia
SITUAO
TABELA 13 VALOR DAS TERRAS EM R$/HA SEGUNDO AS DIVERSAS CLASSES DE CAPACIDADE

DE USO CURVA DE MENDES SOBRINHO) E SITUAES (CURVA DE KOZMA ADAPTADA) PARA A
REGIO PRODUTORA DE CANA-DE-ACAR, MUNICPIOS DE .., EM ABRIL DE 2000
Jos Urdaneta Morn

Este mtodo consiste en valorar las tierras, agregndoles valores preestablecidos tales como:
a. Valor por propiedad: este slo se toma en consideracin, slo si las
tierras son propias y poseen ttulo jurdico. Este valor se ha estimado en el
primer semestre del ao 2012 en Bs.F. 2.576./ha.
b. Valor por deforestacin pesada: que engloba las siguientes partidas:
Cortar el rbol, destronconar, desenraizar, remocin de piedras, quema de
trincheras, este valor es estimado en Bs.F. 3.328 /ha.
c. Valor por mecanizacin: asignacin de Bs.F. 1.120/ha.
d. Valor por riego: Se asignar un valor de Bs.F. 5.900/ha al rea que
se compruebe que posee canales de riego por superficie. (riego por inundacin).
e. Valor por plusvala: Se asigna como mnimo Bs.F. 2.576/ha, aquellas
fincas que poseen vas de acceso, obras de infraestructura, aspectos climatolgicos favorables.
Haciendo uso de este mtodo del valor agregado, se presentan los clculos correspondientes para estimar el valor promedio de una hectrea de tierras en el Estado Zulia (sin incluir pastizales ni cultivo alguno). De acuerdo
a ello, una hectrea de tierras se ha estimado en un valor promedio de Bs.F.
15.500/Ha. (1 Semestre 2012).
DESCRIPCIN

Valor por propiedad

Valor por Deforestacin

Valor por Mecanizacin

Valor por Riego

Valor por Plusvala

PRECIO Bs.F./Ha.
2.576
3.328
1.120
5.900
2.576
TOTAL Bs.F. 15.500/Ha.
Esto no es indicativo para todas las tierras agrcolas del Estado Zulia, ya
que se trata de un promedio general apreciativo referencial. El Manual de la
UCPC de la Universidad del Zulia, muestra tablas que reportan los precios
promedios de mercado de las tierras, ocupadas con pastizales, con riego y
sin riego, para diferentes zonas agroecolgicas del Estado Zulia, tales como,
los municipios Mara, Pez, Perij, Jess E. Lossada, Baralt, Valmore Rodrguez, Catatumbo, etc. Esos precios bajo ninguna circunstancia incluyen
70
Jos Urdaneta Morn

los valores atribuidos a construcciones, edificaciones e instalaciones rurales

arraigados a la tierra. La valoracin de construcciones, edificaciones e instalaciones, as como, maquinarias y equipos y semovientes, son objeto de
captulos apartes contenidos en el Manual.
B.- Mtodo del costo

(Cost Approach)
Este mtodo establece que el valor de un bien es comparable al costo de
reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable, y con utilidad
o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Supone que el costo de
reposicin o reproduccin es el lmite mximo del valor y toma en cuenta
el desgaste y la obsolescencia de las construcciones que se encuentran en el
predio; su importancia es evidente cuando se trata de hipotecar o mejorar el
terreno, o de obtener financiamiento, en la mayora de las ocasiones, para
proyectos de diversa ndole.
La aplicacin del mtodo (algunos hablan de enfoque) de costo (avalo
fsico) supone la suma del costo de los factores necesarios para reponer o
reproducir un bien agropecuario como una aproximacin a su valor; al igual
que en el mtodo de ventas comparables o de mercado, el predio se divide
para su anlisis en terreno y edificaciones, construcciones, e instalaciones, y
en su caso, se considera la maquinaria y equipo. En este mtodo se agrega el
concepto de otros bienes distintos a la tierra.
Segn Gonzlez-Espoz (2001) por el mtodo de costo, el valor de una
propiedad (valor fsico) se obtiene de sumar el valor depreciado de las construcciones al valor de la tierra, obtenida por el mtodo de las ventas comparables. En este caso, el valor de la tierra debe ser el del suelo, sin bienhechuras, (edificaciones, construcciones e instalaciones) y los costos y la depreciacin acumulada de las bienhechuras deben estudiarse y comprobarse.
Este mtodo establece el valor de la propiedad por referencia al costo de construccin de una propiedad equivalente. El mismo considera la
posibilidad de sustituirlo mediante una compra, o la construccin de una
rplica igual al original o a una que pueda generar la misma renta. El mtodo
del costo es utilizado con frecuencia en valoraciones de nuevas o recientes
construcciones, y para proponer construcciones, adiciones o renovaciones.
Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. En cuanto a equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se estimar el valor de reposicin o reproduccin a nuevo de stos,
siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
caractersticas fsicas.
71
72
Jos Urdaneta Morn

Por otro lado, se estimar la prdida de valor debido al deterioro fsico

por edad y estado de conservacin, u obsolescencia (depreciacin) para cada
tipo de construccin apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica,
funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares.
Los costos de operacin: son los que se suceden en el proceso de las

operaciones de produccin.
Los costos de capitalizacin: son los bienes invertidos en una empresa
con la finalidad de producir ingresos y por consiguiente, beneficios.
Generalmente estos costos sufren depreciacin.
Para las maquinarias y equipos agropecuarios, este mtodo establece que

el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin
a uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se
vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido al deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia econmica,
funcional y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con
sus caractersticas.
El mtodo de los costos se aplica sobre los costos de capitalizacin. Estos se pueden determinar bajo:
Jos Urdaneta Morn

El concepto
histrico:
Es el costo real o el primer costo de una propiedad

en el momento en que fue originalmente construida
y puesta en operacin. No debe confundirse con el
costo original para el dueo...
El costo histrico no necesariamente coincide con el
costo original y ser menos vlido a medida que mayor sea el tiempo transcurrido entre las construcciones y el avalo.
El concepto de
reproduccin:
Es el costo de construccin a precios corrientes de

un duplicado o rplica exacta, usando parecidos materiales, normas de construccin, diseo, distribucin
y calidad de mano de obra, e incorporando todas las
deficiencias, superadecuacin y obsolescencia de la
construccin en cuestin.
Como la definicin lo indica, es casi imposible lograr
la reproduccin de construcciones y ms si son antiguas en cuanto a materiales de diseo.
El concepto de
reemplazo:
(Reposicin)
Es el costo de reemplazo para una fecha determinada

de una estructura o propiedad existente por una similar que tenga una utilidad equivalente, es decir; que
ofrezca el ambiente, el servicio y la retribucin igual
a la estructura objeto de avalo.
El mtodo de los costos consiste en valorar los bienes a travs del costo
de los recursos. Por este mtodo, el valor se va a expresar en trminos de lo
que cuesta una propiedad similar con una utilidad equivalente.
Es un procedimiento muy til en las oficinas de Catastro para el registro
de los precios, en los bancos para determinar la garanta fsica de los bienes
con fines de financiamiento, en la apertura de contabilidades para registrar
los activos de la finca, en los balances y otros estados financieros.
La razn es que:
Se puede aplicar a propiedades con bienhechuras, mejoras y otros bienes sobre la propiedad, an cuando estas propiedades no se vendan con frecuencia o no generen rentas, lo que dificulta el clculo de su valor por el
mtodo de mercado o de ingresos, segn el caso.
Es un procedimiento detallado y permite en su proceso, recabar las informaciones de la propiedad y anexos que sustentan la aplicacin de otros
mtodos.
Antes de pasar a explicar la aplicacin de este mtodo, veamos lo que
entendemos por costo, cules son sus tipos y cul de ellos interesa para los
fines de tasacin.
Definicin de costo
El costo es el precio pagado o debido por cualquier cosa, y puede referirse a:
73
El costo de reemplazo o de reposicin es el concepto ms adecuado a los

fines de avalo, ya que se ajusta a los cambios de diseo, materiales y gustos
en el tiempo. Sin embargo, mientras ms reciente sea la fecha de avalo con
respecto a la fecha de construccin, las probabilidades de que coincidan los
costos histricos, por reproduccin y por reemplazo, sern mayores.
74
Jos Urdaneta Morn

Los costos de reemplazo

Hay cuatro condiciones indispensables para establecer los costos de
reemplazo:

1. Los costos se calculan para una fecha especfica y deben basarse en

las informaciones ms actuales al momento de avalo, para que realmente sean un costo vlido.
2. Los costos deben calcularse tomando en cuenta los esfuerzos no pagados y no contabilizados. Por ejemplo, si el propietario realiza unas
construcciones con esfuerzo propio o la ganancia sobre la inversin
de un contratista.
3. No deben registrarse los costos innecesarios, como la deforestacin
baja o la pintura de las construcciones. Se tomarn los costos de una
sola vez, aunque lo realicen frecuentemente.
4. Los costos deben calcularse tomando en cuenta los costos tpicos,
es decir, los costos de la zona, aunque pueda darse el caso de que,
cuando el constructor es eficiente, sus costos sean inferiores a los
tpicos.
De manera pues que, para establecer los costos de reemplazo, es necesario disponer del inventario detallado y actualizado de los bienes y los
correspondientes precios y costos referenciales de reemplazo.
Es muy importante indicar que los precios referenciales de reemplazo
son los de la zona, bien sea, mano de obra, materiales, equipos, maquinaria
y otros, ya que stos pueden variar por localidad. En los casos de avalos
masivos, es decir, de actividades similares, una vez realizada la inspeccin
preliminar, puede elaborarse una planilla de valores y precios unitarios preferenciales de construccin, de equipos, materiales y otros, que facilitar
los clculos en el tiempo.
Determinacin del valor apreciado del bien

El valor apreciado del bien es el valor del bien en funcin de la vida
econmica restante y de los beneficios que pueda retribuir.
Valor apreciado = Costo de reemplazo-depreciacin tasativa
Es decir, que el valor apreciado de un bien ser igual al costo de reemplazo, una vez deducida la depreciacin sobre este ltimo.
Jos Urdaneta Morn

75
La depreciacin tasativa es la diferencia entre el costo de reemplazo

nuevo de los bienes y el valor presente de esos bienes, ambos medidos en
la fecha del avalo. Es una medida de la proporcin de la vida econmica
total de los bienes considerados como nuevos, prdida por deterioro fsico
y obsolescencia.
Al medir la depreciacin tasativa, el valuador est interesado en identificar y medir la prdida en utilidad, experimentada por el bien bajo estudio,
en su estado actual, en comparacin con la utilidad que tendra como un bien
nuevo que representase el uso mejor y ms productivo del terreno.
De modo pues, que para efectos de avalo, la depreciacin es la medida
de inferioridad en el valor del bien sujeto a avalo, en relacin con un bien
nuevo y similar.
La contrapartida de la depreciacin es la apreciacin, es decir, la medida
de valor de un bien sujeto a avalo, en relacin con uno nuevo y similar.
Una vez levantado el inventario y procediendo al clculo de los costos
de reemplazo basado en los valores referenciales, se aplicar a estos ltimos la apreciacin tasativa, para as determinar el valor apreciado de los
bienes.
El valor apreciado de un bien resulta pues de aplicar la apreciacin tasativa al costo de reemplazo del bien.
76
Jos Urdaneta Morn

Diferencias entre la depreciacin contable y depreciacin

tasativa
Depreciacin contable
Es el monto reservado en los libros de propietario para proveer
el retiro o reemplazo de un activo.
Depreciacin tasativa
Es la diferencia entre el costo de reemplazo nuevo de los bienes y el valor
presente de esos bienes, ambos medidos en la misma fecha del avalo.
Ejemplo:
Si un tractor se adquiri hace 3
aos por Bs.F. 3.900.000,oo tiene
una vida til de 7 aos, la depreciacin contable anual es de Bs.F.
557.142,oo y el valor actual por
libros sera de Bs.F. 2.228.571.
Ejemplo:
Si el tractor nuevo y similar al avaluado, se adquiere hoy en Bs.F.
6.500.000,oo, que es el costo de reemplazo y sobre ste se le aplica una
depreciacin tasativa del 40% o una
apreciacin tasativa del 60% (la contrapartida), resulta un valor de avalo
del tractor de Bs.F. 3.900.000,oo.-
La diferencia estriba en que la depreciacin tasativa toma en cuenta los

efectos de la inflacin y la devaluacin de la moneda, que se reflejan en
los costos de reemplazo y sobre stos se aplica la depreciacin tasativa, en
cambio la depreciacin contable slo toma en cuenta la vida til del bien y
su fecha de adquisicin y no la vida econmica futura del bien.
De manera que, aplicando la depreciacin contable el valor del tractor
de Bs.F. 2.228.571, y por la depreciacin tasativa el mismo tractor tiene
un valor de Bs.F. 3.900.000,oo, es decir, que su valor, tres aos despus de
adquirido es el mismo de cuando se compr.1
Factores de depreciacin
Las causas de la depreciacin de un bien, que disminuyen la vida y eficiencia restante de ste, pueden ser de tres tipos:
Jos Urdaneta Morn

77
a. Por deterioro fsico

Es una reduccin de la utilidad como resultado de un menoscabo de la
condicin fsica. En las fincas, el deterioro fsico se debe a la accin del
hombre, de los animales y de la naturaleza.
Para fines de anlisis de valoracin, es ms comn y conveniente dividir
el deterioro fsico en dos componentes: curables e incurables.
Curable Es aquel que el comprador prudente anticipa poder corregir a
la compra de una propiedad, o que el propietario lo considera
corregible. El costo para efectuar la correccin o cura no sera
ms que la adicin anticipada a la utilidad y, por tanto, el valor
asociado con la cura. El deterioro fsico curable se denomina
frecuentemente mantenimiento diferido o rehabilitacin,
porque estos trminos reflejan el tipo de actividad tpicamente
asociado con la correccin de la condicin.
Incurable Es el deterioro fsico que en trminos de condiciones de mercado, para la fecha de avalo, no es factible ni econmicamente
justificado corregir. El costo de corregir la condicin o de efectuar una cura resultara mayor que la utilidad que se prev por
el servicio del bien y, en consecuencia, resultara en una merma
o disminucin de su valor, asociado con la cura. Para fines del
anlisis para avalo, el deterioro fsico incurable puede ser dividido en elementos de corta y larga vida.
b. Por prdida de utilidad funcional o depreciacin funcional
Es el menoscabo de la capacidad o eficiencia funcional. La obsolescencia funcional refleja la prdida en valor causada por factores tales como
sobrecapacidad, inadecuacin y cambios en el arte del diseo, que afectan
la propiedad o su relacin con otras propiedades. La incapacidad de una
estructura para realizar adecuadamente la funcin para la cual est siendo
empleada actualmente.
Por deterioro fsico

Por prdida de utilidad funcional o depreciacin funcional
Por prdida de utilidad econmica.
La depreciacin funcional es la obsolescencia funcional que puede ser

corregida o curada cuando el costo de reemplazo anticuado o inaceptable
est por lo menos compensado por el aumento de utilidad anticipado, y por
el aumento de valor resultante del reemplazo.
La depreciacin acumulada mide, en una suma global, la disminucin en el valor a la fecha del avalo, por
todas las causas (deterioro fsico y obsolescencia funcional y econmica) y se aplica slo a los bienes sujetos
a depreciacin. La tierra no se deprecia.
La depreciacin funcional incurable es la obsolescencia funcional que

resulta de deficiencias o superadecuacin estructurales, que el prudente
a)
b)
c)
1
78
Jos Urdaneta Morn

comprador o propietario no tendra justificacin de reemplazar, aadir o remover, porque el costo para efectuar la cura sera mayor que el aumento
anticipado en la utilidad resultante del reemplazo, adicin o remocin.
Jos Urdaneta Morn

Ejemplo de prdida de utilidad funcional, es una vaquera mal diseada o

que se disponga para depsito, en vez del uso original de vaquera.
c. Por prdida de utilidad econmica
Es el deterioro de la deseabilidad o vida til, resultante de factores extraos a la propiedad o al bien, tales como fuerzas econmicas o cambios
en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado.
La prdida en el uso y en valor de una propiedad, resultante de los factores de obsolescencia econmica, debe distinguirse de la prdida en el valor,
resultante del deterioro fsico y obsolescencia funcional, ambos inherentes
a la propiedad.
La prdida econmica se origina en factores externos que afectan la deseabilidad del bien, tales como las construcciones obsoletas y la ubicacin
de actividades inadecuadas a la actividad de la finca, como son las industrias, los barrios e invasiones que contaminan las aguas que sirven a la finca,
o la carencia de repuestos de una maquinaria, riesgos de inundaciones, acciones de expropiacin por parte del Estado, entre otros.
Clculo del factor de apreciacin tasativa

Como ya antes se seal, la apreciacin tasativa es la contrapartida
de la depreciacin, y es el resultado de la factorizacin de las condiciones
fsicas, de la utilidad funcional y de la utilidad econmica futura del bien.
Tambin se dijo, que una vez levantado el inventario y procedido al
clculo de los costos de reemplazo, basado en los valores referenciales, se
aplicar a estos ltimos la apreciacin tasativa, para as determinar el valor
apreciado de los bienes.
La apreciacin se expresar en factor, para facilitar el clculo, es decir,
que si la apreciacin de un bien es similar a uno nuevo (100%)2, el factor de
apreciacin ser 1, si es un 80%, el factor de apreciacin ser 80.
Ejemplo: Una casa rural rstica, de buena calidad, de 100 metros cuadrados, tiene un costo de reemplazo de Bs.F .8.000 y es lo que costara
construirla hoy. El tasador determina que:
79
Por condiciones fsicas, se castiga en un 30%, es decir, que se aprecia

la casa en avalo en un 70%, as el factor de apreciacin es de 0,7.
Por funcionalidad, la casa cumple con su funcin de vivienda aunque
el tasador considera que podra mejorar un rea, y slo la castiga en un
10%, es decir, que la aprecia en un 90%, en factor 0,9.
Por economicidad, no hay ningn factor que limite su utilidad econmica de facilitar la estancia del hombre en la hacienda, por lo tanto, su
apreciacin econmica es de 100% en factor 1.
Una vez determinados los factores fsico, funcional y econmico, el tasador calcula el factor de apreciacin tasativa:
Condiciones Fsicas X Funcionalidad
Economicidad = Factor de Apreciacin Tasativa
.7
.63
.9
Factor de Apreciacin = 0,63

Es decir, que la casa en avalo representa un 63% con relacin a una
similar y nueva. Por lo tanto, el Valor Apreciado resulta de aplicar sobre el
costo de reemplazo (Bs.F.8.000) el factor de apreciacin tasativa. (0,63).
Costo de reemplazo X Factor de apreciacin
Tasativa = Valor apreciado
=
8.000.000
Bs.F.5.040
0,63
La planilla de informacin de inventario, costos de reemplazo, apreciacin tasativa y clculo del valor apreciado de los bienes con vida econmica
limitada, se condensa en una planilla de trabajo que, a su vez, puede servir
en el informe de avalo como anexo.
Y es el siguiente:
80
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

6. Es la apreciacin tasativa, la cual est subdividida en los factores de

apreciacin.
Explicacin de las columnas de la Planilla de Trabajo

1. Identifica el bien, y se deber agrupar por mejoras, bienhechuras,
maquinarias y equipos, animales y cultivos anuales, y otros.
81
6A- el factor de las condiciones fsicas.

6B- el factor de la utilidad funcional.
6C- el factor de la utilidad econmica.
6D- el factor de apreciacin tasativa, resultado de la factorizacin de
los aspectos de apreciacin. (Columnas: 6A x 6B x 6C).
7. Es el clculo del valor apreciado o de avalo, resultante de la multiplicacin de los costos de reemplazo (columna 5) por el factor de
apreciacin tasativa (columna 6), de esta manera se compara el bien
en avalo con el bien nuevo, y como resultado se obtiene el valor del
bien sujeto a avalo.
8. Es abierta a cualquier observacin significativa del tasador sobre el

bien.
Es de hacer notar, que la presente tcnica de la depreciacin tasativa

tuvo su reconocimiento por parte del Encuentro Panamericano de
Valuacin Rural, organizado por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) y la Sociedad Colombiana de Avaluadores (SCA) en Bogot, Colombia, del 27 al 30 de mayo 2012,
donde se present a mi cargo la ponencia Aplicacin metodolgica
de la tcnica de depreciacin tasativa en el avalo de una unidad
de produccin agropecuaria la cual result ganadora del premio
India Catalina de Cartagena, anexndola en todo su contenido al
presente Manual. Se sugiere como cuadro de estimacin de los factores de apreciacin tasativa, (contrapartida de la depreciacin) la siguiente:
2. Es la descripcin del bien, tal como: calidad de la construccin, materiales, capacidad de un equipo, seriales, razas de ganado, etc.
3. Es la unidad en que se expresa el bien, es decir, si es Ha. para un cultivo, HP. (caballos de fuerza) de un tractor, No. de discos de un arado,
m2 en una construccin, mts. lineales en una cerca, etc. La unidad
facilita el clculo de los costos de reemplazo.
4. Es el costo de reemplazo de la unidad en que se expresa el bien.
CONDICIN FSICA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

PSIMO
5. Es el clculo del costo de reemplazo del bien, lo cual resulta de la

multiplicacin de las unidades (columna 3) por su valor unitario (columna 4).
En pases con altas inflaciones y de control de cambio como Venezuela, es donde ms justificacin tiene la aplicacin de la tcnica de
depreciacin tasativa dentro del mtodo del costo (Venezuela, obtu-
FACTOR APRECIACIN
0,9-1,0
0,7-0.89
0,5-0.69
0,3-0,49
0,1-0,29
82
Jos Urdaneta Morn

vo un ndice inflacionario del 27% en 2011), aunado al hecho de que

en una gran mayora de nuestras unidades de produccin agropecuaria en Venezuela, cuando aplicamos la depreciacin de los activos,
tales como, a construcciones e instalaciones, nos encontramos que
sus edades superan su vida til, por lo que hay necesidad de hacer ajustes valorativos que nos lo provee esta tcnica. Sin embargo,
no descartamos que algunos avaluadores utilicen otras tcnicas de
depreciacin avaluatoria a la hora de avaluar otros activos, sobre
todo, las bienhechuras, como la ms utilizada por los avaluadores
urbanos, como lo son la tcnica de Ross-Heidecke o la de FITTOCORVINI.
A continuacin, procederemos antes de dar algunos lineamientos
para la aplicacin de algunas variantes del mtodo del costo, en la valoracin de cultivos, construcciones e instalaciones, maquinarias
y equipos y semovientes, a hacer un esbozo terico de las diferentes
tcnicas de depreciacin a aplicar en materia avaluatoria. Lo que si no
deberan tener aplicacin en avalos agropecuarios, son las conocidas
y universales tcnicas de depreciacin contable, tales como, la de la
lnea recta, suma de los dgitos, saldos decrecientes y por unidades
producidas, sin embargo, las mencionaremos a continuacin.
La depreciacin funcional corresponde a la inadecuacin del inmueble a

las expectativas de uso que se requiere, esta inadecuacin puede provenir de
un mal uso del diseo que no permita su funcionalidad actual.
La vida tcnica en el caso de construcciones e instalaciones es el perodo
que dura una obra hasta cuando es utilizable, en condiciones normales y no
requiera reparaciones substanciales o reconstruccin en sus partes esenciales.
Depreciaciones de uso contable
1.-Tcnica de depreciacin de la lnea recta
En esta tcnica, la depreciacin es considerada como funcin del tiempo
y no de la utilizacin de los activos. Resulta una tcnica simple que viene
siendo muy utilizada y que se basa en considerar la obsolescencia progresiva como la causa primera de una vida de servicio limitada, y considerar
por tanto la disminucin de tal utilidad de forma constante en el tiempo. El
cargo por depreciacin ser igual al costo menos el valor de desecho o de
chatarra o residual.
Ejemplo:
Valor del activo
Vida til (Aos)
1. La depreciacin fsica o por edad.

2. La depreciacin por estado de conservacin.
3. Depreciacin funcional.
La depreciacin fsica que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relacin con la edad de la construccin. Se le conoce tambin como
depreciacin por edad.
A esta depreciacin se encuentra ntimamente ligada la depreciacin del
estado de conservacin. Si dos construcciones de la misma edad, tendran
la misma depreciacin fsica, depender el diferente estado de conservacin
que tenga cada una de ellas.
30.000.000,00
5,00
Depreciacin por lnea recta
TCNICAS DE DEPRECIACIN
La depreciacin es una prdida de valor o de precio de un bien. En el
caso de los inmuebles es la prdida del valor por causa del uso, o del tiempo,
existen tres calases de depreciacin:
83
Jos Urdaneta Morn

Ao
Cuota
depreciacin
Depreciacin
acumulada
Valor neto en libros
6.000.000,00
6.000.000,00
24.000.000,00
6.000.000,00
12.000.000,00
18.000.000,00
6.000.000,00
18.000.000,00
12.000.000,00
6.000.000,00
24.000.000,00
6.000.000,00
6.000.000,00
30.000.000,00
2.-Tcnica de depreciacin de la suma de dgitos anuales

Para esta tcnica de depreciacin llamada suma de dgitos cada ao
se rebaja el costo de desecho por lo que el resultado no ser equitativo a lo
largo del tiempo o de las unidades producidas, sino que ir disminuyendo
progresivamente. La suma de dgitos anuales no es otra cosa que sumar el
nmero de aos de la siguiente forma: Para una estimacin de 5 aos:
1 aos + 2 aos + 3 aos + 4 aos + 5 aos = 15
84
Jos Urdaneta Morn

Depreciacin suma de los dgitos del ao
4.- Tcnica de depreciacin por unidades producidas
Ao
Factor
Porcentaje
Valor activo
Cuota
depreciacin
Depreciacin
acumulada
Valor neto en
libros
0,3333333333
33,33333%
30.000.000,00
10.000.000,00000
10.000.000,00000
20.000.000,00000
0,2666666667
26,66667%
30.000.000,00
8.000.000,00000
18.000.000,00000
12.000.000,00000
0,2000000000
20,00000%
30.000.000,00
6.000.000,00000
24.000.000,00000
6.000.000,00000
0,1333333333
13,33333%
30.000.000,00
4.000.000,00000
28.000.000,00000
2.000.000,00000
0,0666666667
6,66667%
30.000.000,00
2.000.000,00000
30.000.000,00000
Factor para 1. Ao = 5/15 = 33,33%

Factor para 2. Ao = 4/15 = 26,66%
Factor para 3. Ao = 3/15 = 20,00%
Factor para 4. Ao = 2/15 = 13,33%
Factor para 5. Ao = 1/15 = 6,66%
Es llamado tambin tcnica de depreciacin acelerada; permite hacer

cargos por depreciacin ms altos en los primeros aos y ms bajos en los
ltimos perodos, esta tcnica se justifica, puesto que el activo es ms eficiente durante los primeros aos por eso se debe de cargar mayor depreciacin en dichos aos. Otro de los argumentos que se presentan es que
los costos de depreciacin y mantenimiento son a menudo ms altos en los
ltimos periodos de uso.
Valor del activo

Vida til (Aos)
Valor de salvamento
10.000.000,00
20.000,00
10
Ao
Unidades
producidas
Depreciacin
por unidad
Cuota
depreciacin
Depreciacin
acumulada
Valor neto en
libros
2.000,00
500
1.000.000,00
1.000.000,00
9.000.000,00
2.500,00
500
1.250.000,00
2.250.000,00
7.750.000,00
2.000,00
500
1.000.000,00
3.250.000,00
6.750.000,00
2.200,00
500
1.100.000,00
4.350.000,00
5.650.000,00
1.500,00
500
750.000,00
5.100.000,00
4.900.000,00
1.800,00
500
900.000,00
6.000.000,00
4.000.000,00
2.000,00
500
1.000.000,00
7.000.000,00
3.000.000,00
2.000,00
500
1.000.000,00
8.000.000,00
2.000.000,00
2.400,00
500
1.200.000,00
9.200.000,00
800.000,00
10
1.600,00
500
800.000,00
10.000.000,00
Fuente ejemplos anteriores: Vida til de las construcciones. Ing. Luis Fernando Restrepo Gmez http//es.scribd.com/doc55428790/La-vida-Util-de-las-Construcciones. 14
Mayo 2011.
Ejemplo:
30.000.000,00
5,00
3.000.000,00
Depreciacin por reduccin de saldos

Tasa
depreciacin
Valor sin
depreciar
Cuota
depreciacin
0,36904
30.000.000,00
11.071.279,67
11.071.279,67
18.928.720,33
0,36904
18.928.720,33
6.985.505,22
18.056.784,88
11.943.215,12
Ao
Esta tcnica, al contrario que el de la lnea recta, considera la depreciacin en funcin de la utilizacin o de la actividad, y no del tiempo. Por lo
tanto, la vida til del activo se basar en el funcin del rendimiento y del
nmero de unidades que produce, de horas que trabaja, o del rendimiento
considerando estas dos opciones juntas.
Depreciacin por unidades producidas
3.-Tcnica de depreciacin por saldos decrecientes
Valor del activo

Vida til (Aos)
Valor de salvamento
85
Jos Urdaneta Morn

Depreciacin
acumulada
Valor neto en
libros
0,36904
11.943.215,12
4.407.555,82
22.464.340,71
7.535.659,29
0,36904
7.535.659,29
2.780.979,72
25.245.320,42
4.754.679,58
0,36904
4.754.679,58
1.754.679,58
27.000.000,00
3.000.000,00
Ahora bien, en materia avaluatoria, se utilizan otras tcnicas de depreciacin (algunos autores los siguen llamando mtodos), de uso muy frecuente para avaluar edificaciones, construcciones e instalaciones, de las
cuales haremos una sntesis a continuacin, haciendo la salvedad que la
tcnica ms utilizada para depreciar activos como los mencionados, es la
de ROSS-HEIDECKE, que por supuesto tambin se pueden utilizar en
avaluaciones agropecuarias, siempre y cuando se tengan las edades de los
activos integrantes. Tambin tenemos otras tcnicas como la parablica de
KUENTZLE, la de ROSS, y la de FITTO-CORVINI.
86
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

Recordemos que:
87
E E2
=
da 0,5 + 2 X 100
D D
VALOR APRECIADO = COSTO REPOSICIN DEPRECIACIN

ACUMULADA
Por el ejemplo anterior sera: E= 10 aos
Tcnica de George Kuentzle
10 10 2
da 0,5 + X 100
=
40 40
10 100
da 0,5 +
X 100
=
40 1600
400 + 100
da = 0,5
X 100
1600
da = 15, 63%
Consiste en determinar la depreciacin de la construccin, relacionando

las variables al cuadrado: edad efectiva (E2) y vida econmica o vida til
(D2); que representa una parbola segn la frmula:
2
E
da = X 100
D
De la afectacin del valor de reposicin por el valor apreciativo, determinado por la diferencia del 100% de su utilidad y la depreciacin acumulada
en porcentaje (1-da), resultar el valor actual de la construccin. Ejemplo:
Valor de Reposicin (VR) = Bs.F. 114.000
Valor Actual (VA) = Valor de Reposicin por el Valor de Apreciacin
Edad Efectiva (E) = 10 aos
VA= VR (1-da)
VA= 114.000 (1-0,1563)
Edad Econmica (D)= 40 aos

2
E
da = X 100
D
2
10
da = X 100
40
da = 6, 25%
Valor Actual (VA)= Valor de Reposicin por el valor Apreciativo

VA= VR (1-da)
VA= 114.000 (1-0,0625)
VA= Bs. 96.181,80
Tcnica de Ross-Heidecke
Determina la depreciacin acumulada, considerando la edad fsica (x),
adems del estado de conservacin de la construccin (C), que est en funcin de la condicin fsica, el estado y su clasificacin (cuadro siguiente),
Factor C de Conservacin de Heidecke). Dichas variables ser afectan por la
diferencia del valor de reposicin (VR) y el valor de rescate (Vr); resultando
en trminos absolutos su valor (Bs.F.) Dicha depreciacin se expresa mediante la siguiente frmula:
da ( Bs ) = + (1 ) xC x (VR Vr ) Bs.F .
E E2
=
0,5 + 2 (depreciacin de Ross )
D D
VA= Bs.F. 106.875

Tcnica de Ross
Determina la depreciacin acumulada, tomando como base la semisuma
de las frmulas de los autores anteriores. Al afectar el valor de reposicin
por su valor apreciativo (1-da), resultar el valor actual. La frmula de la
depreciacin, segn Ross, es la siguiente:
C = Factor de Conservacin.
Vr= 5% VR 10% VR
da = + (1-) C = (Depreciacin en %)
88
Jos Urdaneta Morn

Clculo por tablas de depreciacin
Ejemplo:
Construccin en condicin regular y clasificando como bueno.
Se calcula E/D= 10/40 = 0,25; se entra en la tabla de Depreciacin Ross

Heidecke, con E/D = 0,25 y estado 2 le corresponde C = 2,52 y obtiene, da
= 0, 1775.
C = 2,52
Edad = 10 aos
Coeficiente de Ross Heidecke (CRH) = (1-da) x 0,95
Vida til= 40 aos
CRH= (1-0,1775) X 0,95 = 0,7814
= (Da segn Ross) = 0,1563
VA = VR x CRH
VR= Bs.F. 114.000
VA = Bs. 114.000 x 0,7814
Vr= 5% Bs 114.000 = Bs. 5.700
VA= Bs. 89.079,6
da = [0.1563 + (1 0.1563)x0.0252]x(114.000 5.700)

da= 0.17756 x 108.300 = Bs. F. 19.229,75
CUADRO N 5
TABLA DE DEPRECIACIN DE ROSS-HEIDECKE
(CONOCIDA COMO TABLA DE FITTO-CORVINI)
VA = VR-da (Bs.F.)
VA = 108.300 019.229,75
VA= Bs.F. 89.070,25
CUADRO N 4
FACTOR (C) DE CONSERVACIN DE HEIDECKE
ESTADOS
CONDICIONES FSICAS
CLASIFICACIN
C (%)
1
1,5
Nuevo. No necesita
reparacin
Excelente
Muy bueno
0,00
0,032
2
2,5
Regular. Requiere
reparaciones de poco valor
Bueno
Intermedio
2,52
8,09
3
3,5
Requiere reparaciones
simples
Regular
Deficiente
18,10
32,25
4
4,5
Requiere reparaciones
considerables
Malo
Muy malo
52,60
75,20
Susceptible de Demolicin
Psimo
100,00
89
Jos Urdaneta Morn

Coeficiente de Roos Heidecke

Este coeficiente se calcula considerando en el ejemplo: la edad (E) de
10 aos una vida til (D) de 40 aos, el estado de conservacin 2; como
sigue:
%
E/V
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
0.000
0.505
1.020
1.545
2.080
2.625
3.180
3.745
4.320
4.905
5.500
6.105
6.720
7.345
7.980
8.625
9.280
9.945
10.620
11.305
12.000
12.705
13.420
14.145
14.830
15.625
16.380
17.145
17.920
18.705
19.500
0.032
0.537
1.052
1.577
2.111
2.656
3.211
3.776
4.351
4.935
5.530
6.135
6.750
7.375
8.009
8.654
9.309
9.974
10.649
11.333
12.028
12.733
13.448
14.173
14.907
15.652
16.407
17.171
17.956
18.731
19.526
2.520
3.010
3.510
4.030
4.550
5.080
5.620
6.170
6.730
7.300
7.880
8.470
9.070
9.680
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.510
15.600
16.310
17.030
17.750
18.490
19.230
19.990
20.750
21.530
8.090
8.550
9.030
9.510
10.000
10.500
11.010
11.530
12.060
12.600
13.150
13.700
14.270
14.840
15.420
16.020
16.620
17.230
17.850
18.480
19.120
19.770
20.420
21.090
21.770
22.450
23.140
23.850
24.560
25.280
26.010
18.100
18.510
18.940
19.370
19.800
20.250
20.700
21.170
21.640
22.120
22.600
23.100
23.610
24.120
24.630
25.160
25.700
26.250
26.800
27.360
27.930
28.510
29.090
29.680
30.280
30.890
31.510
32.140
32.780
33.420
34.070
33.200
33.540
33.890
34.230
34.590
34.950
35.320
35.700
36.090
36.480
36.870
37.270
37.680
38.100
38.520
38.950
39.390
39.840
40.290
40.750
41.220
41.690
42.160
42.650
43.140
43.640
44.140
44.650
45.170
45.690
46.220
52.600
52.840
53.090
53.340
53.590
53.840
54.110
54.380
54.650
54.930
55.210
55.490
55.780
56.080
56.380
56.690
57.000
57.310
57.630
57.960
58.290
58.620
58.960
59.300
59.650
60.000
60.360
60.720
61.090
61.460
61.840
75.200
75.320
75.450
75.580
75.710
75.850
75.990
76.130
76.270
76.410
76.560
76.710
76.860
77.020
77.180
77.340
77.500
77.660
77.830
78.000
78.170
78.350
78.530
78.710
78.890
79.070
79.260
79.450
79.640
79.840
80.040
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
90
Jos Urdaneta Morn

31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
20.305
21.120
21.945
22.780
23.625
24.480
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.545
35.520
36.505
37.500
38.505
39.520
40.545
41.580
42.625
43.680
44.745
45.820
46.905
48.000
49.105
50.220
51.345
52.480
53.625
54.780
55.945
57.120
58.305
59.500
60.705
61.920
63.145
64.380
65.625
66.880
68.145
69.420
70.705
72.000
73.305
74.620
75.945
77.280
78.625
79.980
20.330
21.155
21.970
22.805
23.649
24.504
25.349
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.646
33.601
34.566
35.541
36.525
37.520
38.525
39.539
40.564
41.599
42.643
43.698
44.763
45.837
46.922
48.017
49.121
50.236
51.361
52.495
53.640
54.794
55.959
57.134
58.318
59.513
60.718
61.932
63.157
64.391
65.636
66.891
68.155
69.430
70.714
72.009
73.314
74.628
75.953
77.287
78.632
79.986
22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
37.140
38.100
39.070
40.050
41.040
42.040
43.050
44.070
45.100
46.140
47.190
48.250
49.320
50.390
51.470
52.570
53.680
54.800
55.930
57.060
58.200
59.360
60.520
61.700
62.880
64.080
65.280
66.490
67.710
68.950
70.190
71.440
72.710
73.980
75.260
76.560
77.850
79.160
80.480
26.750
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
31.380
32.190
33.000
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
40.740
41.640
42.560
43.480
44.410
45.350
46.300
47.260
48.240
49.220
50.200
51.200
52.200
53.220
54.250
55.280
56.320
57.380
58.440
59.510
60.590
61.680
62.780
63.880
65.000
66.130
67.260
68.400
69.560
70.720
71.890
73.070
74.270
75.470
76.670
77.890
79.120
80.350
81.600
34.730
35.400
36.070
36.760
37.450
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
44.050
44.820
45.600
46.390
47.190
48.000
48.810
49.630
50.460
51.300
52.150
53.010
53.870
54.740
55.620
55.610
57.410
58.320
59.230
60.150
61.080
62.020
62.960
63.920
64.880
65.850
66.830
67.820
68.810
69.810
70.830
71.850
72.870
73.910
74.950
76.010
77.070
78.140
79.210
80.300
81.390
82.490
83.600
46.760
47.310
47.860
48.420
48.980
49.550
50.130
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280
56.930
57.590
58.250
58.920
59.600
60.280
60.970
61.670
62.380
63.090
63.810
64.530
65.260
66.000
66.750
67.500
68.260
69.020
69.790
70.570
71.360
72.150
72.950
73.750
74.560
75.380
76.210
77.040
77.880
78.720
79.570
80.430
81.300
82.170
83.050
83.930
84.820
85.720
86.630
62.220
62.610
63.000
63.400
63.800
64.200
64.610
65.030
65.450
65.870
66.300
66.730
67.170
67.610
68.060
68.510
68.970
69.430
69.900
70.370
70.850
71.330
71.820
72.310
72.800
73.300
73.810
74.320
74.830
75.350
75.870
76.400
76.940
77.480
78.020
78.570
79.120
79.680
80.240
80.800
81.370
81.930
82.530
83.120
83.710
84.300
84.900
85.500
86.110
86.730
87.350
87.970
88.600
89.230
89.870
90.510
80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.480
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
84.010
84.250
84.500
84.750
85.000
85.250
85.510
85.770
86.030
86.290
86.560
86.830
87.100
87.380
87.660
87.940
88.220
88.500
88.790
89.080
89.370
89.660
89.960
90.260
90.560
90.860
91.170
91.470
91.780
92.100
92.420
92.740
93.060
93.380
93.700
94.030
94.360
94.700
95.050
100.000
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91
Jos Urdaneta Morn

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88
89
90
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92
93
94
95
96
97
98
99
81.345
82.720
84.105
85.500
86.905
88.320
89.745
91.180
92.625
94.080
95.545
97.020
98.505
81.351
82.725
84.110
85.505
86.909
88.324
89.748
91.183
92.627
94.082
95.546
97.021
98.505
81.820
83.160
84.510
85.870
87.230
88.610
90.000
91.400
92.810
94.560
95.660
97.100
98.540
82.850
84.120
85.390
86.670
87.960
89.260
90.570
91.890
93.220
94.560
95.910
97.260
98.630
84.720
85.850
86.980
88.120
89.270
90.430
91.590
92.770
93.960
95.150
96.450
97.560
98.780
87.540
88.460
89.380
90.310
91.250
92.200
93.150
94.110
95.070
96.040
97.020
98.010
99.000
91.160
91.810
92.470
93.130
93.790
94.460
95.140
95.820
96.500
97.190
97.890
98.590
99.290
95.350
95.720
96.060
96.400
96.750
97.100
97.450
97.810
98.170
98.530
98.890
99.260
99.630
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
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100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.00
De donde la columna % representa la relacin entre la Edad/ Vida til

y el rango lineal del 1,0 al 5,0 representa el Estado de Conservacin del
inmueble objeto. De la interseccin de la relacin E/V, con el estado de
conservacin, obtenemos el % de depreciacin a aplicar. As por ejemplo:

1. Si la edificacin tiene 15 aos con una vida tcnica de 50 y se encuentra en estado bueno (calificacin 2) la depreciacin ser 15/50 = 30,
al frente del 30 y debajo del 2 est la depreciacin de 21.53
2. Edificacin con 35 aos de uso, una vida tcnica de 60 en un estado
regular (calificacin 3) 35/60 = 58 y debajo del 3 est la depreciacin
de 55.62%
Como quiera que el presente Manual de valuacin agropecuaria,

se centra en los aspectos metodolgicos, haciendo hincapi en los tres
(3) mtodos de avaluacin universalmente conocidos, como son: Mtodo del Mercado, Mtodo del Costo y del Ingreso o Capitalizacin de
Rentas, desarrollaremos a continuacin la valorizacin de algunos componentes del activo agropecuario, que se sustentan en el Mtodo del
Costo, an cuando en algunos casos no se aplican las mismas tcnicas
de depreciacin. En consecuencia, expondremos, la VALUACIN DE
CULTIVOS, MAQUINARIAS Y EQUIPOS, Y SEMOVIENTES, sin
pretender desvirtuar el objeto del Manual, de valuar o tasar acorde o
en concordancia con los mtodos de avaluacin preestablecidos.
Valuacin de cultivos
Valor de los pastizales
Los pastos son considerados como una mejora y como un cultivo permanente. Para valorar pastos artificiales se utiliza el criterio del valor del costo
de reproduccin o de reposicin, es decir, cunto cuesta fundar una hectrea
92
Jos Urdaneta Morn

de pasto, al momento en que se efecta el avalo. De all que sea necesaria

dependiendo de la regin, disear su propia base de datos sobre costos de
produccin de los cultivos de pastos.
La U.C.P.C., de La Universidad del Zulia, Venezuela, ofrece en su Manual de precios de insumos, Bienes de capital y Servicios del sector agropecuario, (para el momento de editar el presente Manual, se encontraba en
imprenta su publicacin 1. Semestre 2013) toda una informacin de costos
de produccin, incluyendo costos de fundacin y de mantenimiento, de los
diferentes cultivos, incluyendo los pastos alemn, brachiarias, buffel, elefante, guinea, pangola.
En el caso de pastos naturales, el valor viene dado por el costo de mantenimiento del mismo, donde el tasador o avaluador puede considerar sus
condiciones para el momento del avalo.
Cuando se trata de avalos que tengan por objeto la indemnizacin de
los pastizales, hay necesidad de utilizar metodologas, no slo que contemplen los costos de establecimiento o fundacin del pasto y su mantenimiento, sino su rendimiento potencial.
Valor de los cultivos

Conceptualmente, desde el punto de vista de valoracin y tasacin agrcola, los clasificamos en:
Cultivos de ciclo corto
Son aquellos cultivos cuyo ciclo comercial es menor a 140 das, los cuales se han agrupado en granos, bulbos, tubrculos, oleaginosas y hortalizas.
Ej: arroz, tomate, patilla, meln, ajo, frjol, caraota, ajonjol, man, repollo,
papa, pepino, etc.
Jos Urdaneta Morn

Cultivos permanentes
Son todas aquellas plantaciones que presentan un ciclo de produccin
comercial por ms de quince (15) aos, estos cultivos inician normalmente
su ciclo de produccin despus de los 3-5 aos de fundados. Ej: coco, mango, guayaba, aguacate, ctricos, caf, cacao.
Casos de valoracin de cultivos

A. Daos causados a una plantacin por terceros

B. Desaparicin de plantaciones fundadas por obras de infraestructura.
C. Garanta de crditos
D. Compra-venta de fincas.
Los mtodos generalmente utilizadas para valor cultivos son: el mtodo

de costo y el de ingreso neto capitalizable. Se aplican dependiendo de la
etapa de desarrollo del cultivo: iniciacin, productiva, improductiva, decadencia.
Normalmente, cuando estn en etapa de crecimiento, utilizamos el mtodo del costo y cuando el cultivo se encuentra en etapa productiva o de
decadencia, capitalizamos el ingreso neto (mtodo del ingreso). Indudablemente, que acorde con la finalidad del avalo, utilizaremos los mtodos
y tcnicas de valuacin, siempre enfatizando que si la finalidad del avalo
es expropiatoria, y nuestro cultivo es permanente y comercial, en plena produccin, es decir, generando ingresos futuros, no cabe duda, que la plantacin es un negocio agropecuario, y se debera avaluar por el Mtodo del
Ingreso o de capitalizacin de rentas o beneficios futuros.
Valoracin de cultivos anuales
Cultivos anuales
1. Fase de desarrollo corto perodo:
Aquellos cultivos que presentan un ciclo de produccin comercial por

encima de los ocho (8) meses y perodos anuales especficos de siembra. Ej:
yuca, ame, ocumo, apio, malanga, batata, tabaco.
VALOR= GASTOS/PERODO + INTERS/PERODO

DAS
VA= VP DAS/CICLO
Cultivos semi-permanentes
Son todos aquellos donde su produccin comercial se inicia en el primer
ao, pudiendo alcanzar hasta un mximo de tres (3) aos, a excepcin de
la caa de azcar que puede contemplar hasta una cuarta resaca. Ej: pia,
pltano, cambur, parchita, caa de azcar, lechosa.
93
2. Fase avanzada de desarrollo:

VA = P-G [ 1/(1+i)^t]

VA = Valor del cultivo (actual)
DAS
94
Jos Urdaneta Morn

95
Jos Urdaneta Morn

Valoracin de cultivos permanentes en su etapa improductiva
P = Valor estimado de la produccin
G = Gastos por realizarse (desde el momento del avalo hasta la cosecha)
Costos de fundacin.............................
+Costos de mantenimiento. Ao 2
Bs.F.
i = Tasa de inters agrcola
Costos de mantenimiento. Ao 3..........
Bs.F.
t = Tiempo que resta desde el momento del avalo hasta la cosecha.
Sub-total
Tambin se utiliza la frmula:
Bs.F.
Bs. F.
VA = VP das/ciclo
X .i = Y
VA = Valor actual
Valor actual = X + Y
VP = Valor de la produccin
Valoracin de cultivo permanente en etapa productiva:
Das = Tiempo del cultivo al momento del avalo
Ciclo = Duracin del ciclo del cultivo
3. Plena etapa de produccin
VA = VP-GC
VA = Valor Actual de la plantacin
VA =VP (F+CM)

VA = Valor actual por hectrea
VP = Valor estimado de produccin /Ha
F = Costo de fundacin /Ha.
CM = Costo de mantenimiento del ao del avalo/Ha.
Otro criterio emprico:
GC = Gastos de cosecha
VA = Valor actual
Valoracin de cultivos semi-permanentes y permanentes
F = Costos de fundacin
CMn = Costos de mantenimientos, desembolsados en todo el perodo.
t
VA =
G+ P T a x (1 + i )t
VA = Valor del cultivo
G = Gastos de fundacin y mantenimiento
P = Valor estimado de la cosecha, deducidos los gastos indirectos (inters, renta y beneficio)
CVF = Coeficiente de valor futuro
= Tasa de inters anual
i = Tasa de inters
= No. de aos.
a = Valor de la cosecha percibida por el vendedor deducido los gastos

indirectos.
Valoracin de cultivos permanentes en su etapa de decadencia cuando

su produccin no es econmicamente rentable.
t = Tiempo desde la siembra hasta el momento del avalo.
T = Ciclo del cultivo
VA = Valor actual
t = Tiempo desde la valoracin hasta finalizar la cosecha.
VA = VP+F +CMn
Coeficiente de valor futuro:

CVF = (1+i)
VA = VP-(F+CM)
96
Jos Urdaneta Morn

CM = Costos de mantenimiento para el momento del avalo.
Jos Urdaneta Morn

= Costos de fundacin
Es de hacer notar, que acorde con el Manual de Precios, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario del Estado Zulia, publicacin referencial para todos los avaluadores agropecuarios, ofrecida semestralmente
por la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, fundamentalmente del occidente del pas, las estructuras de costos para los diferentes cultivos estn compuestas por las labores
y actividades comnmente usadas en su desarrollo, encontrndose dentro
de ellas: preparacin de tierras, siembras, fertilizacin, control de malezas,
control fitosanitario, riego, drenajes, aporques, cosechas, con sus respectivas
cantidades de insumos y formas de aplicacin recomendadas para cada actividad, incluyendo por supuesto los costos de mano de obra y de maquinarias
y equipos utilizados.
No olvidar que para valorar los cultivos, el avaluador debe tomar en
consideracin los siguientes aspectos:
a. Clasificacin: Los cultivos se clasifican en: ciclo corto, anuales, semipermanentes y permanentes, cada uno de ellos obedece a una valoracin
diferente.
b. Condiciones fitosanitarias: Se refiere a las plagas o enfermedades
que posee el cultivo para el momento del avalo.
c. Edad: Nmero de das - meses - aos que posee el cultivo, desde el
momento que fue sembrado hasta el momento de elaborar el avalo.
d. Ciclo: Lapso de tiempo que dura el cultivo en la tierra.
e. Densidad de siembra: Nmero de plantas por hectrea.
f. Rendimientos: Total de kilogramos producidos por hectrea.
g. Precios en el mercado de insumos y productos
Para el caso de tasaciones de cultivos permanentes, tales como los frutales, el Dr. Sergio Abunahman, autor del libro Curso Bsico de Ingeniera
Legal y de Tasaciones, traducido por el Ing. Miguel Camacaro de SOITAVE,
considera que para poder avaluar una plantacin hay necesidad de conocer la
distancia entre plantas e hileras, con miras a determinar su densidad por Ha.,
su productividad fsica (rendimiento) y monetaria (renta bruta), el estado de
crecimiento de la plantacin, sus costos de fundacin, as como, los precios
de venta de los productos. El valor de la plantacin vendra dado por:
97
Vplantacin = CF + RL X Fa x r
Donde:
CF = Costos de Fundacin. Gastos del 1. Al 4. Ao actualizado
RL = Renta lquida de una cosecha promedio anual
Fa = Factor de Valor Presente (descuento) para (4-1) = 3 rentas liquidas
consecutivas
r = tasa de Riesgo = 10% (plagas, siniestros, cadas de precios)
Valuacin de maquinarias y equipos
Para muchos de los procesos que se desarrollan en las fincas se emplean
mquinas y equipos que son de gran importancia y valor, razn por la cual
en el avalo debe ser considerada su valuacin en forma detallada y sistemtica.
Para su valoracin deben ser tenidos en cuenta los siguientes elementos:

Marca
Capacidad o potencia
Modelo
Vida til (expresada en horas de funcionamiento potencial o aos)
Edad (expresada en horas de funcionamiento u operacin o en aos)
Vida remanente
Estado de conservacin
Funcionamiento.
Es necesario que se realice una observacin de las maquinarias en operacin o funcionamiento, para poder hacer una mejor valoracin. Adems
siempre debe tenerse en cuenta que lo que se avala es la vida remanente
del bien. Con alguna frecuencia se encuentra que en el campo se continan
empleando maquinarias que ya ha cumplido su vida til, o que en trminos
generales ya son obsoletas por existir tecnologas ms modernas, pero que
sin embargo deben ser tenidas en cuenta en el avalo, ya que se encuentran
operativas y a veces en muy buen estado, por cuanto hay cierta tendencia
a reacondicionar o refaccionar las existentes a travs del tiempo, dado lo
costoso que representan hoy en da su adquisicin , motivo ste que justifica
adicionalmente, nuestra utilizacin de la depreciacin tasativa, an en la
estimacin de los valores actuales de maquinarias y equipos agrcolas.
98
Jos Urdaneta Morn

Existen varios mtodos para valorar maquinarias y equipos agrcolas,

tales como:
I. Mtodo de la Sociedad Mexicana

Intervienen en dicho mtodo los siguientes aspectos:

Valor de Reposicin (VR)
Edad Fsica (E)
Vida til (D)
Factor de Conservacin (Fc.)
99
Jos Urdaneta Morn

II.-Mtodo de Elio de Caires

Este mtodo se basa en la obtencin de un coeficiente de depreciacin
tomando en cuenta los factores mantenimiento y trabajo, y al ser aplicado
disminuye el Valor de Reposicin.
VA (t, Mant, Trabajo, T) = VR [(l-R) D (t, Mant/Trabajo, T) +R]
COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO (U)
Fc.
Nueva
Muy Buena
15
Buena
35
Regular
55
Mala
90
TIPO DE MANTENIMIENTO
Inexistante
Tolerante
Normal
Riguroso
Perfecto
VALOR
0
5
10
15
20
COEFICIENTE DE TRABAJO (H)

TIPO DE TRABAJO
Nulo
Leve
Normal
Pesado
Extremo
Factor de Obsolescencia (Fo.)
VALOR
0
5
10
15
20
Edad Consumida (Aos)
Fo. (%)
01-06
15
07-12
30
13-18
45
19-24
60
25-30
75
Integracin de los Factores
Represt. Porcentual %
Edad (A)
40
Conservacin (B)
40
V A (t, Mant, Trabajo, T)
= ?
Obsolescencia (C)
20
VR
= 115.000.000,00
Derivada (t, Mant / Trabajo, T)
= Aplicar Tablas =
- Valor actual de la Maquinaria (VA):
VA = VR {1-[E/D(A) + Fc. (B) + Fco. (C)]}
D(T,U,H) = derivada del tiempo, mantenimiento y trabajo (se obtiene mediante tablas)
Ejemplo:

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por Bs. 50.000.000,00,

y tiene una Vida til de 15 Aos, su valor de Reposicin es de Bs.
115.000.000,00.
VA(t, Mant, Trabajo, T) = VR [(l-R) D (t, Mant/Trabajo, T)
+R]
7 aos (para ao 2007, fecha del ejercicio)
15 aos
(10%)= 0,10
0,75
100
Jos Urdaneta Morn

t, Mant
Perfecto
Trabajo, T = Pesado
20
= 15
De
=
V (t, Mant, Trabajo, T) = VR [(l-R) D (t, Mant/Trabajo, T) +R]

V (t, Mant, Trabajo, T)
0,10]
= 115.000.000,00 [(0,90) (0,22099) +
= 115.000.000,00 [(0,198891) + 0,10]
= 115.000.000,00 [0,298891]
= 34.372.465,00
VA = 115.000.000,00 34.372.465,00
VA = 80.627.535,00
Intervienen en este mtodo los siguientes elementos:

Edad (E)
Valor Residual R
Tiempo, mantenimiento y trabajo
VA = VR {1-R) X D (T,U,H) + R}
Donde D (t,u,h) = Derivada del tiempo, mantenimiento y trabajo
III.-Mtodo de Marston
Valor Apreciado (De) est en Funcin de:
1.- Edad (E)
2.- Vida til (D)
3.- Tasa de Capitalizacin (i)
Valor Actual (VA)
VA = VR.De
(1 + i ) D (1 + i )
0,9 x
+ 0.1
(1 + i ) D 1
De = 0,9 x [(1+i)D (1+i)]E + 0.1

(1+i)D 1
= 115.000.000,00 [(l 0,10)
(0,22099) + 0,10]
101
Jos Urdaneta Morn

CUADRO N 6
TASA DE DEPRECIACIN Y VIDA TIL PROBABLE DE
ALGUNAS MAQUINARIAS Y EQUIPOS AGRCOLAS
DESCRIPCIN
Sembradoras de hileras tipo arrastre T.

Cargadores de heno
Mquina de ordeo mecnico
Guardaadoras
Sembradoras incorporadas
Arados
Rastras
Lastrillo de descarga lateral
Limpia residuos de cosecha
Desgranadora de maz
Molinos de martillo
Tractores de rueda
Tractores de oruga
Vagones tipo pesado
Rolos
Arados tipo big rome
Baos cooper
Baos de inmersin
Rolo argentino
Carretas
Remolques Livianos
Cultivadoras
Fertilizadoras
Sembradoras de grano
Elevadores
Motores gasolina
Motores Diesel
Bombas
Tanques de enfriamiento
Compresores
Plantas elctricas
Vehculos
VIDA TIL (AOS)
15
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
15
15
10
10
10
10
10
15
15
5
10
5
15
10
10
5
DEPRECIACIN %
6.6
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
6.6
6.6
10
10
10
10
10
6.6
6.6
10
10
20
6.6
10
10
20
FUENTE: Manual para la Administracin y Planificacin de Fincas. La Universidad del

Zulia. Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos.(U.C.P.C.)
102
Jos Urdaneta Morn

VALUACIN DE SEMOVIENTES
Constituye este activo uno de los que presenta diferentes criterios metodolgicos para su valuacin sobre todo los ganados que son clasificados
como ganadera mayor, es decir, los bovinos, ya que normalmente la ganadera menor, porcinos, aves, caprinos y ovinos, se valoran a precios de
mercado.
Una vez ms recomendamos consultar el Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario, publicacin
semestral, (en imprenta 1. Semestre 2013) que ha mantenido su permanencia y pertinencia continua desde 1967, a travs de la Unidad Coordinadora
de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de La Universidad del Zulia, Venezuela,
dependencia sta interdisciplinaria que integra a las Facultades de Ciencias
Econmicas y Sociales, Agronoma y Veterinaria, en lo que respecta a la
investigacin en Administracin y Desarrollo Rural.
103
Jos Urdaneta Morn

U.C.P.C. En esas tablas, se presentan los valores de las hembras siguiendo

la clasificacin: vacas, novillas y becerras, asignndoles valor de acuerdo a
su productividad lechera en el rebao, a su peso y clasificacin.
A tal efecto, tenemos la siguiente clasificacin por edad y peso, del ganado bovino:
Categora
Animal
Becerros
Mautes
Novillos
Toros
Vacas
Edad
(Meses)
Peso
(@)*
Unidad Animal
(U.A.)
4-10
10-18
18-30
>30
>30
6a8
12 a 14
14 a 16
>17
>17
0.25
0.50
0.75
1.50
1.00
* Arroba en pie. = @ = 25 Kgs.
En el Manual, en el captulo correspondiente a semovientes, se presentan las tablas de precios y valores de las diferentes categoras de semovientes en seis (6) zonas del Estado Zulia, tomadas como referencia para la investigacin de campo en el mbito de los precios actuales de mercado de la
leche y la carne. Las zonas referidas son: Mara y Pez, Machiques de Perij,
Costa Oriental del Lago, Santa Brbara y Caja Seca.
Se consideran los siguientes parmetros: clasificacin del rebao (becerro, ternero, maute, novillo, toro), edad, peso y las condiciones sanitarias o
fisiolgicas del animal.
Las distintas categoras en las cuales se clasificar el rebao bovino para

estimar el valor del mercado son: animales por cra y animales para carne o
el mercado.
El peso del animal, tambin puede estimarse, a falta de romana, mediante la frmula de CREVAT:
En lo que respecta a la cra, tenemos las vacas paridas, novillas preadas,

novilla vaca, mautas para cra y toretes mestizos. Entre los animales para
carne, tenemos la vaca para descarte, novilla para descarte, mautes con un
peso promedio de 220 Kgs., toros de descarte con un peso promedio de 650
Kgs., novillos terminados de aproximadamente 500 Kgrs., novillos de 450
Kgs. y de 350 Kgs., becerros de aproximadamente 90 Kgs.
Tambin tenemos informacin en el Manual referido, a los precios de
mercado del ganado bufalino (bfalos) en las categoras de vacas bfalas,
bubillas, mautas bfalas, becerros, reproductores bfalos y bfalos de trabajo.
Del mismo modo, se presentan las tablas de valores calculados de los
semovientes bovinos y bufalinos de acuerdo a su nivel de produccin (rango de productividad de 1000 - 3000 lts./vaca/ao), segn la metodologa
Incorporacin del ganado de carne para su consumo
Se determina el valor, multiplicando el peso en pie por el valor de la

carne a nivel del productor existente al momento del avalo.
PA = PTx Pa x La x 80
PA = Peso del animal
PT = Permetro torcico (m.)
Pa = Permetro abdominal (m.)
La = Largo del animal (m.)
80 = Constante (K) expresada en Kg/m3
Valoracin de ganado bovino de carne para cra
En este caso se considera tanto el valor en carne del animal, como su
valor por productividad (potencial) en carne.
Valor vaca = Valor por res o + valor por productividad
Valor por productividad =
Total de Kgs. producidos ao
104
Jos Urdaneta Morn

Por todo el rebao

No. Vacas
Valor novilla = 60% valor vaca-carne
Valor mautas = 50% valor novilla 30% valor vaca
Valor becerros y becerras = 10% valor vaca
Valor toros reproductores = Funcin del precio de mercado, calidad gentica y condiciones fsicas y reproductoras.
Valoracin de ganado lechero
Puede valorarse a la vaca (o las vacas promedio en el rebao) en base a
su productividad lechera, tomando en cuenta que:
Valor de = Valor por leche + valor por carne vaca
siendo el valor por leche = Ingreso Neto Anual
Tasa de capitalizacin

Y el valor por carne: Peso promedio (Kgs ) x Precio

(Bs./Kg.)
Produccin durante la vida til:
Se estiman siete (7) partos de vida til, con los siguientes incrementos
de produccin lctea:
Produccin 1er. Parto = X
Produccin 2do. Parto = X + 25% de X
Produccin 3er. Parto = X + 37% de X
Produccin 4to. Parto = X + 45% de X
Produccin 5-7 Parto = X + 50% de X
Tambin se valora tomando en cuenta la productividad de las vacas, as:
Produccin promedio = Produccin Anual de la finca
Total de Vacas-Masa
Valor por leche = Produccin promedio x precio base
Valor por carne = Peso promedio x precio promedio
Jos Urdaneta Morn

105
Cuando se valoran animales de alta produccin (ms de 3500 lts./vaca/

ao), se considera un valor adicional por ndice gentico de calidad lechera,
estimado entre 1.3-2.0 del valor por leche obtenido por el mtodo anterior.
La valoracin del resto de categoras de ganado lechero, se hace en funcin del VALOR-VACA, as:
Valor novillas = 60% Valor vaca
Valor mautas = 30% Valor vaca 50% valor novillas
Valor becerros(as)
= 10% valor vacas
Valor de los toros

= (f) calidad gentica + condiciones fisiolgicas
y reproductoras + edad + valor de adquisicin.
Valor de novillos
Valor mautes
= Peso promedio x Precio Base

Carne en pie En pie
= Peso promedio x precio base
Carne en pie en pie
Es de destacar, que la valorizacin del ganado bovino con fines de compra-venta, difiere de ciertos criterios a tomar en cuenta cuando se trata de
indemnizacin por afectacin. En este caso, debemos tomar valores estandarizados, debido a la subjetividad a que se encuentra sometida la tasacin
de semovientes, de all el hecho de sugerirles el siguiente procedimiento, al
momento de valorar bovinos de leche.
El valor de la vaca se considera como referencial para el clculo de las
diferentes categoras subsiguientes (novillas, mautas, becerras) considerando los siguientes factores:
1. Valor por peso de carne
2. Valor por ndice-gentico de produccin de leche
3. Valor por carne y leche
4. Beneficio futuro por leche
5. Beneficio por pariciones futuras
1. Valor por carne: Es el resultado de multiplicar el peso del animal
por el precio del Kg., en pie, de acuerdo al mercado de la zona donde se
cause la afectacin.
2. Valor por leche: a) Si no se conoce la produccin lechera, por no
contar con registros tcnicos-operacionales ni contables, sta se determina
en base al promedio de produccin anual del rebao de la finca.
106
Jos Urdaneta Morn

Produccin Promedio =
Anual
Produccin Anual Leche

Vaca Masa
Nmero de partos
b) Esta produccin anual calculada se compara con la media de la produccin lechera de la regin o Estado, y as, se obtiene un ndice de produccin, de importancia para la determinacin del ndice gentico.
c) Determinacin del ndice de Produccin (IP)
IP = Produccin animal del rebao o de la vaca afectada
Produccin Promedio Anual del Estado
4. Beneficio futuro por leche:
Nmero de partos
% AUMENTO 49% 41%
35% 26%
6
14%
16%
6
9%
7
8%
7%
La valoracin de las categoras de ganado bovino subsiguientes (novillas, mautas, becerras), se hacen utilizando los mismos criterios de valorizacin que en mtodos y tcnicas anteriores.
Metodologa de la U.C.P.C. de la Universidad del Zulia para la

valoracin de semovientes bovinos hembras de acuerdo a la produccin lechera del rebao
Tomando en consideracin los siguientes parmetros:

7
13%
Valor Vaca: Valor por carne + valor por leche +

Valor por beneficio de leche futura +
Valor por beneficio por paricin futura
4.2. El beneficio futuro por produccin de leche se calcula utilizando la

siguiente tabla para los diferentes partos:
5.2. Al valor de la vaca se le adicionar el % respectivo, dependiendo de

su ubicacin con relacin a partos.
4.1. Este beneficio se calcular en base a la produccin estimada de

leche futura, partiendo de la informacin conocida, hasta un mximo de 7
partos.
En consecuencia, el VALOR DE LA VACA AFECTADA, sera:
3. Valor de la vaca por carne y leche: Sumatoria del valor carne ms

valor por leche (1+2)
% AUMENTO 33% 28% 23%
d) = Clculo del ndice Gentico (IG)

IG = (IP X 2) 1
107
Jos Urdaneta Morn

12%
Esto quiere decir que si una vaca est en el primer parto y fue afectada,
se le reconoce al productor un aumento por la produccin futura de leche
adicional al valor de carne y leche del animal, en un 49% de dicho valor.
Despus del 7 parto, como es lgico, no se le reconoce produccin futura
de leche.
5. Beneficio por paricin futura
5.1. Se calcula en base a la eficiencia e ndice de mortalidad. Para determinar este beneficio, se utiliza la presente tabla:
1. Peso de una vaca promedio de 400 Kgs.

2. Precio promedio Kg. de carne de vaca en pi de Bs.F. 8,69
3. Precio promedio del litro de leche caliente a nivel finca de Bs.F. 3,98
(precios a nivel 1. Semestre 2012)
En primer lugar se toma la produccin de leche que ha obtenido la hacienda durante el ao. Esta produccin se divide por el nmero promedio de
vacas de la finca (vaca-masa), incluyendo tanto las vacas en ordeo como
las vacas secas. Este valor se conoce como la produccin anual del rebao
en litros (P.A.R.) y se calcula as:
P.A.R. = PT Leche/Total de Vaca-Masa
La P.A.R. se multiplica por el precio de la leche caliente a puerta de
finca, adicionando el peso promedio estimado por vaca multiplicado por el
precio de la carne (valor por carne), generando un indicador del valor del
semoviente.
108
Jos Urdaneta Morn

VALOR DEL SEMOVIENTE = (P.A.R.*PRECIO LECHE)+ (PESO

PROMEDIO VACA* PRECIO CARNE EN PIE)
La sumatoria de estos dos indicadores genera el valor del semoviente,
al cual se le aplica el factor de correccin o de ajuste por edad del rebao,
ya que en base al patrn valorativo de la vaca como unidad, se obtienen los
valores estimados para las otras categoras del rebao bovino.
INDICADOR Y FACTOR DE
CORRECCIN POR EDAD DEL
REBAO
CATEGORA DE LAS HEMBRAS

PARA LA PRODUCCIN
VALOR SEMOVIENTE X 70% =
VACAS
VALOR SEMOVIENTE X 50 % =
NOVILLAS
VALOR SEMOVIENTE X 25% =
MAUTAS
VALOR SEMOVIENTE X 12,5% =
BECERRAS
Es de hacer notar, que para el momento de redactar el presente Manual,

Diciembre de 2012, se tenan los siguientes precios promedios de mercado
para el Estado Zulia, Venezuela.
Precios de la leche caliente a nivel de finca = 4,50 Bs.F./ litro
Precios de la carne de ganado bovino en pie:

a.
b.
c.
d.
e.
f.
Vacas de desecho (matadero): 8,50 a 9,0 Bs.F./Kg.

Novillos: 11,50 a 12,0 Bs.F/Kg.
Mautes o destetados: 11,50 a 12,0 Bs.F./Kg.
Mautas para cra: 15 Bs.F./Kg.
Novilla mestiza en buenas condiciones: 8.000 a 10.000 Bs.F. c/u
Vaca promedio produccin 6 a 8 Lts./da: 7.500 a 8.000 Bs.F. c/u.
109
Jos Urdaneta Morn

VALORACIN DE SEMOVIENTES BOVINOS CALCULADO

DE ACUERDO AL MTODO DE LA U.C.P.C. UNIVERSIDAD DEL
ZULIA, VENEZUELA (Bs.F)
PRODUCTIVIDAD
LTS.VACA/AO
1000
1050
1100
1150
1200
1250
1300
1350
1400
1450
1500
1550
1600
1650
1700
1750
1800
1850
1900
1950
2000
P/LECHE
2784,5
2923,73
3062,95
3202,18
3341,4
3480,63
3619,85
3759,08
3898,3
4037,53
4176,75
4315,98
4455,2
4594,43
4733,65
4872,88
5012,1
5151,33
5290,55
5429,78
5569
VALOR
P/CARNE
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
3474,76
VACAS
6259,26
6398,49
6537,71
6676,94
6816,16
6955,39
7094,61
7233,84
7373,06
7512,29
7651,51
7790,74
7929,96
8069,19
8208,41
8347,64
8486,86
8626,09
8765,31
8904,54
9043,76
NOVILLAS
5177,45
5276,9
5376,34
5475,79
5575,23
5674,68
5774,13
5873,57
5973,02
6072,47
6171,91
6271,36
6370,81
6470,25
6569,7
6669,15
6768,59
6868,04
6967,48
7066,93
7166,38
MAUTAS
3166,11
3215,83
3265,55
3315,27
3365
3414,72
3464,44
3514,17
3563,89
3613,61
3663,34
3713,06
3762,78
3812,51
3862,23
3911,95
3961,68
4011,4
4061,12
4110,85
4160,57
BECERROS
1354,18
1379,04
1403,91
1428,77
1453,63
1478,49
1503,35
1528,21
1553,08
1577,94
1602,8
1627,66
1652,52
1677,38
1702,24
1727,11
1751,97
1776,83
1801,69
1826,55
1851,41
FUENTE: Encuesta permanente de precios de la U.C.P.C.
1. VALORACIN DE BFALOS (tomado del Manual avalo de

fincas del Prof. Jos Contreras Salas .UNELLEZ. Marzo, 2007)
Para valorar bfalos hay que tomar en consideracin los siguientes parmetros:
a. Clasificacin: Los bfalos se clasifican por edad y por peso de la forma siguiente:
Bucerros(as)
Bautes(as)
Buvillos(as)
Butoros
Buvaca
0 a 8 meses
9 a 17 meses
18 a 22 meses
24 a 240 meses
24 a 240 meses
50 a 250kg
251 a 450kg
451 a 550kg
551 a 800kg
500 a 700kg
b. Especie: en Venezuela slo existe una especie bfalo de agua (Bfalos

Bubalis)
110
Jos Urdaneta Morn

c. Razas: Las razas de mayor importancia en Venezuela son:

Murrah: Color negro, cuernos espirilados, son para doble propsito
(Leche-Carne). Produccin de leche por lactancia de 270 das 1.500 - 4.000
litros, porcentaje de grasa en la leche 6,5 - 8%
Nilli - Ravi: Color negro, cuernos espirilados, produccin de leche por
lactancia 1.500 - 4.000 litros. Porcentaje de grasa en la leche 6,5 - 8%
Jaffarabadi: Color negro, los cuernos tienden hacia abajo produccin
de leche por lactancia 1.800 - 2.700 litros. Porcentaje de grasa en la leche
6 - 8%
Mediterrneo: Color grisceo, cuernos en forma de hoz, produccin
de leche por lactancia 2.000 - 4.000 litros, porcentaje de grasa en la leche
8 - 9%.
d. Vida til: 22 aos
e. % de preez: 95%
f. % de paricin: 95%
g. Son precoces: comienzan a montar a los 18 meses
h. Resistentes a enfermedades
Valoracin de bfalas:
a. Si no han cumplido su vida til (20 partos)
VA = VR
VR = [(VBL + VBC)] (N) Donde;
VBL = Valor de la bfala por leche
VBC = Valor de la bfala por carne
N = Nmero de bfalas
VBL = (PXL/ao) (PUL)
P XL/ao = Produccin promedio leche ao
PVL = Precio de la leche puerta de corral
P XL/ao = P.L.R//Bfala-masa
P.L.R. = Produccin de leche del rebao
VBC = (PesoA x PVm) (X) Donde;
PesoA = Peso del animal en pie
PVM = Precio de venta a nivel de matadero
X = Nmero de animales
Jos Urdaneta Morn

111
b. Si cumplieron su vida til:

VAB = VD donde;
VD = (PesoA x PVm) (X) Donde;
VD = Valor de descarte
Valoracin de los bucerras: VBU = (VAB x 0,10) (X)
Valoracin de las bautas: VBAU = (VAB x 0,30) (X)
Valoracin de las bubillas: VBU = (VAB x 0,60) (X)
Valoracin de los butoros:
a.-Si no han cumplido su vida til:
VAB = (VM x PVm) (X)
Donde;
VM = Valor de mercado
PVm = Precio de venta del mercado
X = Nmero de butoros
b. Si cumplieron su vida til (22 aos
VAB = VD donde; VD = (PesoA x PVm) (X)
Donde;
VD = Valor de descarte
PVm = Precio nivel de matadero
X = Nmero de butoros
Indudablemente, que existen en el mercado valoraciones para otras especies de animales, tales como, porcinos, avcolas, ovinos, caprinos, de
los cuales se tienen referencias metodolgicas para la estimacin de sus
valores muy similares a las empleadas para valorar bovinos, con sus consideraciones de categoras, tipos y razas predominantes en el mercado. Es y
seguir siendo el mercado, quien orienta la formacin de valores, siempre
tomando en cuenta, tanto los pesos de los animales, como sus capacidades
productivas en la generacin de ingresos netos, que podemos expresar en
valores.
C.- Mtodo del Ingreso

o de capitalizacin de rentas
(Income Approach)
Las unidades de produccin generadoras de ingresos son compradas tpicamente por su potencial de produccin. El inversionista contempla que
recibir un ingreso o anualidad por las rentas que genere la propiedad y al
final del trmino de su inversin, espera generar ingresos adicionales. A esto
se le conoce como el principio de anticipacin.
Es por esta razn que, los mtodos de capitalizacin, tcnicas y procedimientos, deben considerar los beneficios futuros de la unidad de produccin y traerlos a un valor presente. Ello requiere que se proyecten los
beneficios futuros o que se utilice una tasa de capitalizacin que implcitamente represente este efecto. El mtodo de capitalizacin de ingresos
emplea ms terminologa especializada que cualquiera de los otros dos
mtodos discutidos (mtodo de costo y mtodo del mercado o de ventas
comparables).
Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que producen rentas.
Este enfoque, considera los beneficios futuros de un bien en relacin al valor
presente, generado por medio de la aplicacin de una tasa de capitalizacin
adecuada. Este enfoque toma como base conceptual la idea de que el valor
es la riqueza actual de los beneficios futuros que se deriven de la propiedad
de un inmueble, en otras palabras, el enfoque de ingreso refleja el principio
de anticipacin.
Si se considera que en el ingreso total por ventas del producto obtenido
en un predio, se incluye la parte que hay que pagar de renta de la tierra y
se identifica esa parte, se puede convertir a travs de la tasa y as conocer
el monto de inversin en el capital que la origina, para lo cual, se requiere
precisar a qu tasa de renta est comprometido dicho capital, es pues, el
proceso inverso de obtener el rendimiento o inters que le corresponde al
capital por estar invertido a esa misma tasa. En este caso, debido a que la
tasa se usa para que conduzca al capital que la origina, se denomina Tasa
de capitalizacin.
Por lo tanto, para llevar a cabo la valuacin por capitalizacin de ingresos, se deben realizar los siguientes pasos: a) cuantificar la produccin en
113
114
Jos Urdaneta Morn

forma monetaria, a travs de la estimacin el ingreso total, y de la estimacin

y anlisis de los gastos de operacin b) identificar la parte correspondiente a
la renta de la tierra y c) identificar la tasa (de capitalizacin). d) finalmente,
convertir la renta en capital (valor del predio).
se conoce el monto del inters (renta) y se pude identificar la tasa a la que

se produjeron, en un proceso inverso se puede identificar el capital que lo
gener, si se divide la renta entre la tasa. En este caso, por ser la tasa la que
identifica al capital, se le llama de capitalizacin.
Jos Urdaneta Morn

Obtencin de la renta de la tierra

De acuerdo a diferentes avaluadores tratadistas, para obtener el valor de
la renta de la tierra, es necesario descomponer en factores al valor total de
venta del producto, es decir, que de la venta del producto deben obtenerse
las retribuciones de los participantes en la produccin. Estos participantes
son:
Proveedores, mano de obra, finanzas, empresario dueo del predio agrcola, entonces la produccin terica ser suficiente para cubrir costos y utilidades de cada uno de los participantes, es decir:
Valor de la produccin = P + J + CI + F + R + U
Donde:
P: Pago de proveedores
J: Pago de jornales (costos directos de produccin)
CI: Pago de costos indirectos
F: Pago de inters sobre el capital de trabajo
R: Pago por el uso de la tierra
U: Utilidad del agricultor
Despejando el pago por el uso de la tierra o valor
Renta de la tierra (R):
R = Valor de la produccin - (P+J+CI+F+U)
Capitalizacin de rentas
Partiendo de la base que el valor de la renta es la retribucin que el dueo
de la tierra recibe, solo por el hecho de haber invertido en ella, an cuando
no sea l mismo quien la trabaje, se procede a identificar el valor del capital
invertido en el terreno de la renta que recibe cada ao.
A cualquier capital invertido se le supone una retribucin que se conoce
como inters, y al volumen de inters que debe recibirse en un perodo determinado en funcin del capital, se le denomina tasa de inters y se expresa
en por ciento (%). Si se tiene un capital y se invierte a una tasa anual, al final
de un ao se recibe el producto del capital por la tasa; si por el contrario,
115
Una vez que se logra despejar el valor renta, que es equiparable al inters recibido por el capital invertido en la tierra, se debe identificar a qu
tasa (de capitalizacin) corresponde semejante renta, para deducir el valor
de la tierra (capital). Para obtener la tasa de capitalizacin adecuada a la
inversin que representa cada predio, se deben considerar algunos factores
particulares que inciden en ella, por ejemplo, la tasa de inters bancaria, la
inflacin, los subsidios, la disponibilidad de agua, el manejo del predio, el
acceso al predio, el riesgo, la eficiencia del cultivo, los servicios y mercados,
la infraestructura.
ndice de capitalizacin
El ndice de capitalizacin es sinnimo de capital que origina la renta, es
decir es el monto de dinero invertido en el predio que, de acuerdo a la tasa
fijada, origina una renta como la encontrada.
RENTA =ndice de Capitalizacin x Tasa de Capitalizacin
Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en anlisis y
no incluye los bienes distintos de la tierra.
Este mtodo se fundamenta en determinar el valor presente de los ingresos futuros que se espera obtener del fundo y se determina capitalizando la
renta de la tierra (ingreso neto) a la tasa agrcola vigente).
Se define a la RENTA DE LA TIERRA como el beneficio econmico
neto que generara la tierra explotable racionalmente. Esta definicin puede
interpretarse en dos (2) formas: a) Canon de arrendamiento: en determinadas condiciones, el valor de arrendamiento de una finca, debera reflejar el
verdadero valor de la tierra, representado por las condiciones potenciales y
de desarrollo de la finca, pero normalmente se estima su valor muy por debajo del valor del mercado de la tierra, por lo que es aconsejable su descarte
como indicador de propensin de valor. b) Renta calculada: Se determina
restando o deduciendo de los ingresos obtenidos en la unidad de produccin,
los gastos fijos (directos) y variables (indirectos), as como, los beneficios
del propietario. El resultado se divide entre la tasa de capitalizacin agr-
116
Jos Urdaneta Morn

cola (calculada tomando como referencia la tasa de inters pasiva agrcola

comercial).
El valor que resulta de dichas operaciones es el valor de la tierra y el de
sus mejoras permanentes directamente productivas, si existieran. Es conveniente sealar que las variables de ingresos y gastos deben representar el
promedio de la produccin en los ltimos seis (6) aos de actividad agrcola
de la finca, considerando los precios para la fecha del avalo. Si la finca no
est en produccin, se toman los valores tpicos de una finca representativa
de la zona y se infiere su valor por comparacin.
Jos Urdaneta Morn

Beneficio
Es la remuneracin que el empresario debe percibir como contrapartida
de su labor de gestin en la empresa. Se estima en un mnimo de 10% del
valor de la produccin.
Valor de la tierra
Es la relacin de la renta de la tierra y la tasa de capitalizacin anual.
VT = R/i
VT = Valor de la tierra
El mtodo de capitalizacin de la RENTA DE LA TIERRA se determina

as:
R = I - [G(d+i)+B]
R = Renta de la tierra
I = Ingreso bruto
G = Gastos directos e indirectos
B = Beneficio o utilidad
Gastos fijos (Indirectos): Gastos de conservacin, riesgos e intereses.
Gastos variables (Directos): Se realizan anualmente para obtener la
produccin agrcola, como por ejemplo: insumos, mano de obra, labores
culturales, etc., a valores del momento del avalo.
Conservacin o mantenimiento
Los gastos anuales de conservacin y mantenimiento de construcciones
y maquinarias se estiman en un 5% de sus valores actuales, en el caso de las
construcciones, edificaciones e instalaciones fijas y en las obras de mantenimiento.
R = Renta de la tierra
I
Intereses
Partiendo del principio del costo de oportunidad o costo social o alternativo del capital, se estima el inters de los valores que representan los
capitales en maquinarias y construcciones de la finca, para la fecha del
avalo.
= Tasa de capitalizacin agrcola anual
Los casos de tasacin de fincas con fines de expropiacin y de indemnizacin se consideran avalos especiales. En estos casos es muy til aplicar
el mtodo de los ingresos a travs de la tcnica del descuento, ya que se basa
en la capitalizacin de los ingresos netos (Beneficios) futuros.
La aplicacin de este mtodo es posible cuando se dispone de datos confiables de ingresos y egresos anuales (contabilidad agrcola), as como, de la
composicin del capital total tangible (procedimiento expuesto), para poder
estimar los ingresos netos futuros. Por lo tanto, este mtodo slo es aplicable
a bienes que producen renta.
Con estos datos, se procede al clculo de la tasa de capitalizacin de la
finca (tasa de descuento). Esta tasa vara de acuerdo con la vida econmica
de los bienes que contiene y con la actividad agrcola principal, observndose que a mayor intensidad de la actividad, mayor ser la tasa de capitalizacin.
Riesgos
Se estima en 1,5% del valor actual de las construcciones y maquinarias
existentes en la finca.
117
Pasos para establecer el valor de un bien a travs del ingreso neto

probable del bien

1. Disponer de informacin confiable de los ltimos ingresos y egresos

anuales, a travs de la contabilidad y registros agrcolas.
2. Disponer de una aproximacin de la composicin del capital total

tangible (Bienes perpetuos + Bienes con vida limitada), a travs de
los mtodos del mercado y costo, anteriormente expuestos.
118
Jos Urdaneta Morn

3. Determinar la vida econmica del bien. Especficamente la vida econmica de una finca obedece al horizonte tiempo de ingresos probables obtenibles de las actividades agrcolas que se practiquen en ella.
Esta vida vara segn el caso, ya que en unas priva la vida biolgica
restante de cultivos sujetos a agotamiento, y en otras priva la vida
restante de las instalaciones, construcciones y equipos inherentes a la
actividad. As, la tierra tiene una vida econmica perpetua y los bienes de capital se deprecian, es decir, que tienen una vida econmica
limitada, que vara de acuerdo a su naturaleza. A este efecto, se cuenta con tablas de vida til de cada una de las mejoras, bienhechuras,
construcciones, equipos, cultivos y semovientes.
4.
Determinar la tasa de capitalizacin de la finca como un negocio.
Esta tasa corresponde al rendimiento o porcentaje que estimula a un
inversionista hacia esa actividad. Dicha tasa est en funcin directa
con la intensidad de la actividad, observndose que a mayor intensidad mayor ser la tasa de capitalizacin.
Estas informaciones son procesadas para determinar:

1/n:
Vida econmica restante de la actividad. Se expresa en No. de

aos y vara segn la actividad.
INA:
Ingreso Neto Anual
INA = Ingreso Anual Egreso Anual (excluyendo depreciacin).
CTT:
CTT = Capital Tierra (T) +Capital sujeto a depreciacin (D).
i:
Jos Urdaneta Morn

Valor presente
i =
INA I 1/n x DI
CTT
Una vez determinados los datos anteriores, se procede a aplicar las tcnicas de descuentos. Tales tcnicas buscan bsicamente, traer al presente los
beneficios netos futuros de una finca.
Ingresos futuros
HOY
Tasa de descuento
Las tcnicas de descuentos varan entre s, en funcin de las informaciones de mayor confiabilidad para el tasador y de la naturaleza de los ingresos,
sean stos:
Constantes
Variables decrecientes
Variables crecientes
nicos
Bienes Perpetuos:
VALOR=INA/i
Bienes con vida econmica limitada:

VALOR=INA X FACTOR VALOR
PRESENTE
Capital Total Tangible

Tasa de Capitalizacin (Descuento). Se expresa en factor.
119
INA
Constante
Factor de valor presente

P/A = (1+i)n-1
I (1+i)n
Variable
P/F =
1________
(1+i)n
Aplicacin de tcnicas residuales

a) Tcnica de valoracin residual tierra
En este caso se dispone de los siguientes datos: INA, i, n, D, por el mtodo del costo, o sea Dc.
120
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

121
Ingreso Neto Anual.................................................... INA
Menos: Ingreso Neto imputable a bienes
Se seleccionar el que tenga la informacin primaria ms consistente.
Por otro lado, las tasas de capitalizacin a utilizar, son el resultado

de la accin de las fuerzas del mercado, existiendo, tres (3) mtodos
prcticos diferentes para obtenerlas, tales como, el de la suma total,
la cantidad de inversin y el enfoque del mercado
Sujetos a depreciacin:
Capital Dc...................................................... INAD
e) Conclusin de valor
Factor (P/A)
Ingreso Neto imputable a la Tierra................ INAT
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.VT
Valor Tierra: INAT/i

+
Valor Bienes con vida limitada
VDc
VALOR APRECIADO
VA
b) Tcnica de valoracin residual de bienes con vida limitada

En este caso se dispone de los siguientes datos: INA, i, n, T por el mtodo del mercado, o sea Tm.
Ingreso Neto Anual......................................... INA
Menos: Ingreso Neto imputable a la Tierra:
Capital Tm x i........................ INAT
Ingreso Neto imputable a los bienes
Con vida limitada
INAD
.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
Valor Bienes con vida limitada:
INAD x Factor (P/A)
VD
+
Valor Tierra
VTm
VALOR APRECIADO
VA
d) Tcnica de valoracin residual de la propiedad

En este caso se dispone de los siguientes datos: INA, i, n.
Valor = INA x Factor de Valor Presente (P/A) o (P/F)
a) El mtodo de la suma total implica que la tasa de capitalizacin

estara representada por: una tasa segura, una tasa de riesgo, una tasa
de liquidez y una tasa de administracin del inversionista. Su suma
constituye la tasa de capitalizacin a utilizar. La subjetividad y dificultad en hacer estimados de algunos de sus componentes hacen que
ste mtodo no sea confiable
b)
Ejemplo:
La suma total:
Tasa de administracin del inversionista ............
Tasa segura
Tasa de riesgo..
Tasa de liquidez..
Tasa de capitalizacin .........
1%
4%
3%
2%
10%
b) El mtodo de la cantidad de inversin se basa en la idea de que la

tasa es el trmino medio profesional de las diferentes cantidades o niveles
de inversin. Las diferentes cantidades construiran la tasa de inters de una
hipoteca de primer grado, tal vez una tasa de hipoteca de segundo grado, as
como la tasa de valor neto. Estas tasas se sumaran proporcionalmente a fin
de obtener una tasa de trmino medio proporcional. El mtodo de la cantidad de inversin no se recomienda puesto que enfatiza las tasas de inters
de hipoteca, en vez de la amortizacin de las inversiones en propiedades
y porque las tasas podran reflejar ms la habilidad de un prestatario para
obtener financiamiento que cualquier otro factor.
122
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

123
Ejemplo:
La cantidad de inversin:
Valor de la construccin: INC 1/50 + t = $ 80.000
% Valor
Tasa de inters de hipoteca de primer grado.. 9% 60%

Tasa de inters de hipoteca de segundo grado 11% 20%
Tasa de valor neto 15% 20%
100%
5,40
2,20
3,00
10,60%
c) El mtodo del mercado es el preferido para obtener las tasas de capitalizacin. Se analizan las ventas reales y se deriva una tasa de la relacin
entre el valor comercial y el ingreso estimado.
Ejemplo:
El mtodo del mercado: (1)
Se adquiere una casa en $ 120.000,00. Estimndose unos ingresos futuros probables de $ 18.000 por ao; Vida econmica probable 50 aos,
siendo el valor de la construccin $, 80.000 y el valor del terreno $ 40.000.
Valor del inmueble = V1
V1 = VT + Vc = 40.000 + 80.000 = 120.000
Ingresos brutos por ao $ 18.000
Menos % desocupado (5%)
900
Ingresos brutos efectivos $ 17.100
Menos gastos de operaciones
Mantenimiento.. $ 3.000
Seguros.
800
Administracin.
1.500
500
$ 5.800
Impuesto sobre la propiedad (INP).
Ingresos netos (INP).. $ 11.300
Menos ingresos imputables al terreno:
que vale $ 40.000
(Tasa por el mtodo del tanteo)
Ingreso impuestable al terreno
6%
7%
8%
It = $ 2.800
It = $ 3.200
It = $ 2.400
Ingreso imputable a la construccin (Ic = IN - It): (2)
Para el 6%
Para el 7%
Ic = $ 8.500
Ic = $ 8.900
Para el 8%
Ic = $ 8.100
Tasa 6% = $ 8.900 0.08 = $ 111.250

Tasa 7% = $ 8.500 0.09 = $ 94.444
Tasa 8% = $ 8.100 0.10 = $ 81.000.
(1) Hay una explicacin de los mtodos de capitalizacin ms adelante.
(2) INP = Ingreso Neto sobre la propiedad

IC = Ingreso Imputable a la Construccin

It = Ingreso Imputable al Terreno

t = Tasa de Capitalizacin
Entonces la tasa de capitalizacin viene siendo un poco ms de 8%
Adems del inters, la liquidez, la administracin de las inversiones, y el riesgo, la tasa de
capitalizacin debe incluir una cantidad para el retorno de aquella parte de la inversin cuyo valor
declina (depreciacin de la construccin). Este retorno se llama amortizacin o recuperacin del
capital. Los avalos para los efectos de los impuestos sobre los inmuebles deben incluir una cantidad
para los impuestos sobre las propiedades. El mtodo de la amortizacin es una cuestin de eleccin
y ser comentada ms adelante en la seccin Mtodos de Capitalizacin. La razn por la cual se
incluye una componente para los impuestos sobre las propiedades en la tasa de capitalizacin se
comentar en la siguiente seccin.
C. RESUMEN - IDEAS BSICAS
El mtodo de los ingresos para determinar el valor se funda en tres ideas bsicas:

1. La gente compra propiedades por sus ingresos futuros esperados.
2. Los inversionistas hacen un estimado de la duracin de los ingresos.
3. Un ingreso futuro tiene menos valor que una cantidad igual de ingreso presente.
S estas tres ideas son correctas, entonces un estimado correcto del flujo de los ingresos, su
monto, y su duracin, junto con la tasa y mtodo correcto de capitalizacin, nos dar el valor
comercial o valor de mercado. Estas tres ideas son aceptadas por los avaluadores que usan el
mtodo de los ingresos. Si ellas no corresponden a la manera en la cual los inversionistas operan en
principio, entonces el mtodo de ingresos no debe usarse.
A continuacin, exponemos en todo su contenido una ponencia por el

Dr. Marcelo Rossi de Camargo Lima, autor del Manual Bsico Avaliacao de
Propiedades Rurais. 3 Edicin. 2011, quien la presentara en el V Seminario
Internacional de LARES (Latin American Real State Society) del 8 al 10
septiembre de 2005, que a mi juicio constituye el mejor ensayo latinoamericano sobre la aplicacin del Mtodo de capitalizacin de rentas aplicado a
las propiedades rurales (Traduccin de portugus al espaol a cargo de
mi autora y de Mr. Google)
124
Jos Urdaneta Morn

V Seminrio Internacional da LARES

Latin American Real Estate Society
8, 9 e 10 de setembro de 2005
O Mtodo da Capitalizao da Renda aplicado em propriedades rurais
El Mtodo de Capitalizacin de la Renta aplicado en propiedades rurales
The Income Capitalization Approach in Rural Property
Marcelo Rossi de Camargo Lima
Engenheiro Agrnomo, Consultor Particular
Se utiliza en las explotaciones con produccin agrcola, siendo el mtodo de capitalizacin de rentas una herramienta importante en la estimacin
del valor. El avaluador debe precisar los ingresos rurales de la tierra, es decir, el flujo proveniente de la productividad anual de la hacienda
Jos Urdaneta Morn

Resumen
En el mercado brasileo de inmuebles rurales, lo habitual es la elaboracin de evaluaciones basadas en los mtodos comparativos directo de datos
de mercado y evolutivo. Suelo decir que, en realidad, gran parte de los veredictos adoptan ambos mtodos: el primero para las tierras y el segundo para
el inmueble. Esto se refleja en la bibliografa, que bsicamente se remite al
uso de estos mtodos. En contrapartida, se sabe que existe una relacin entre
renta y valor, reflejada en la evaluacin por el mtodo de capitalizacin de la
renta. Este trabajo busca presentar elementos para la adopcin de este, proporcionando una visin de la propiedad inmobiliaria desde el punto de vista
de un emprendedor. Buscamos en la literatura extranjera en base a informaciones, que transportadas y debidamente adaptadas a las peculiaridades
brasileas nos permiti encontrar informaciones suficientes para identificar
el valor de estas propiedades inmobiliarias rurales teniendo como base el
Mtodo de la capitalizacin de la renta.
Introduccin
La evaluacin por el mtodo de capitalizacin de ingresos (Enfoque capitalizacin de ingresos) es un procedimiento donde los beneficios econmicos anticipados que se esperan se convierten en una estimacin del valor,
constituyendo una herramienta bsica para la evaluacin de las propiedades
rurales. Este mtodo tambin se utiliza como una herramienta para analizar
el retorno de los beneficios futuros al propietario de una empresa rural, bien
sea hacienda, granja u otras propiedades rurales con produccin. Este mtodo refleja la relacin entre las ganancias netas anuales de una inversin en
una propiedad y el valor de venta de este capital. Se basa en el principio de
anticipacin reflejado en el valor actual de los beneficios futuros intrnsecos
a la propiedad.
125
Este mtodo es una herramienta valiosa para la avaluacin de las granjas, y varias consideraciones importantes deben ser examinadas antes de su
uso. Para la propiedad agrcola, el tasador debe conocer tanto la calidad y la
viabilidad de la produccin que afectan la rentabilidad. En la aplicacin de
estos mtodos en las operaciones de bienes inmuebles, la interpretacin de
los datos relacionados con la rentabilidad tanto como el objeto de la avaluacin de las propiedades comparables, requiere un profundo conocimiento
de las operaciones en una unidad de produccin. La calidad y la viabilidad
de la produccin depende de la capacidad inherente de la propiedad, la
gestin de la calidad y la disponibilidad de capital. Por lo tanto, estos son
los principales focos de la investigacin por los datos del tasador del mercado, que sern utilizados en el mtodo de capitalizacin de la renta para
identificar el valor.
En la proyeccin de la rentabilidad, un tasador que tiene el conocimiento
y experiencia de la empresa agrcola, consigue traducir los aspectos ms
significativos de los datos y las influencias econmicas sobre la tasa de la
renta de la propiedad. La rentabilidad de una explotacin no debe estar diseada basndose nicamente en los datos de este ao sobre los ingresos y
gastos. En un ao, la produccin puede ser muy alta, y los precios no suelen
ser bajos. Aunque las encuestas basadas en tres a cinco aos pueden ser
utilizadas con frecuencia, la rentabilidad promedio no siempre proporciona
datos precisos o confiables.
El estudio y la interpretacin de los datos tienen como teln de fondo de
la economa agrcola en su conjunto. Se debe familiarizar con la formacin
de los ingresos brutos y los gastos tpicos de las haciendas permitindole
al avaluador interpretar la veracidad de los datos disponibles en un rea en
particular, y para las propiedades especficas. La gestin de la capacidad
productiva y el gerenciamiento propenden a aumentar la rentabilidad, por
lo que, para identificar la calidad y la estabilidad del crecimiento de la rentabilidad, caractersticas de la propiedad, debe ser analizado en relacin con
las caractersticas y propiedades de las gestiones semejantes en la misma
regin, as como, las tasas y tendencias de la economa agrcola.
126
Jos Urdaneta Morn

Las normas brasileas y el mtodo de capitalizacin de ingresos

Norma Brasilea de Avaluacin de Activos - Procedimientos generales,
NBR 14.653-1:2001 La Asociacin Brasilea de Normas Tcnicas, define el
mtodo de capitalizacin de ingresos como:
8.2.4 Identifica el valor del activo en funcin de la capitalizacin actual
de su ingreso neto esperado, teniendo en cuenta los escenarios posibles.
En la Norma Brasilea para la Valoracin de la Propiedad Rural - NBR
14.653-3:2004 se refiere a la aplicacin de este mtodo para:
8.2.1 Las avaluaciones de empresas rurales basadas y en cumplimiento
de los requisitos de la NBR 14.653-4:2002. Esta NBR 14.653-4:2002, Norma Brasilea para la Avaluacin de Empresas, define los procedimientos
para la utilizacin del mtodo, es decir:
9. Procedimientos para el uso del mtodo de capitalizacin de rentas
9.1 Definir previamente el tipo de valor que ser identificado, es una
aproximacin de la valor de mercado, o el resultado de las condiciones especficas fijadas por el inversor o tasador.
9.1.1 Si el objetivo es encontrar una aproximacin del valor de mercado,
debern cotejarse las avaluaciones de las condiciones de la empresa con los
indicadores y parmetros presentados efectivamente para el sector, teniendo en cuenta las necesidades de correccin de las discrepancias existentes en
la empresa o la informacin poco fiable.
9.1.1.1 En estas circunstancias, hay que adoptar el supuesto de que en
la direccin de la empresa en el futuro se sigan las normas profesionales
vigentes en el sector.
Jos Urdaneta Morn

127
9.4 Principales componentes del mtodo: El mtodo requiere la determinacin de los siguientes componentes principales:
a) Flujo de caja proyectado determinado a partir de los modelos de simulacin aplicables a las caractersticas de la empresa en cuestin. Estos
modelos, tienen en cuenta las variables claves, as como, la disponibilidad
de insumos, la regularidad de la demanda de bienes de capital, los mrgenes,
los inventarios, entre otros;
b) al final del horizonte proyectado, se debe considerar el valor residual
o el valor de perpetuidad de la empresa;
c) la tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente del flujo
de caja proyectado puede ser determinada por el costo ponderado de capital, tasa mnima atractiva de la empresa, entre otros;
d) Tasa de crecimiento (positivo, negativo o cero) de las variables claves
del proyecto puede ser estimada su evolucin en los ltimos aos, usando
la presunta continuidad de las condiciones anteriores. Este anlisis se puede
hacer mediante la determinacin de tendencias o por anlisis de series de
tiempo, con el uso de la informacin sectorial y del medio ambiente;
e) en el caso de nuevas empresas, se debe considerar la capacidad de absorcin del producto en el mercado, as como, la etapa logstica del comportamiento de la demanda, por medio del anlisis, por ejemplo, de las prcticas
de vocacin, cultural y prcticas comerciales, la participacin en el mercado
y los precios, entre otros.
Etapas para la aplicacin

Los pasos para aplicar el mtodo de capitalizacin de ingresos son:
9.2 El valor econmico estimado se calcula en base al flujo de caja proyectado, con la consideracin de valores de contingencia y otras obligaciones.
1. Una estimacin de los rendimientos tpicos, rotacin de cultivos, las

cosechas y los precios medios de los commodites en la regin;
9.3 El mtodo de capitalizacin de rentas trata de identificar el valor de

la empresa sobre la base de los resultados futuros esperados, a partir de la
elaboracin de los escenarios posibles. Por lo tanto, el valor de la empresa
se corresponde con el valor actual de los flujos en efectivo proyectados, descontados a tasas que reflejen con precisin el rendimiento del capital y los
riesgos de la empresa, del sector y el pas, en casos aplicables.
3. Estimacin y deduccin de los gastos de operacin para encontrar el

margen de explotacin o renta operacional lquida;
9.3.1 Los valores son proyectados, en general, en moneda constante, sin

tomar en cuenta la tasa de inflacin.
2. Las estimaciones de los posibles aumentos en la rentabilidad de la

propiedad por administracin directa o mediante arrendamiento;
4. Seleccin y aplicacin del mtodo apropiado y la tcnica de capitalizacin;

5. Deduccin de la tasa adecuada;
128
Jos Urdaneta Morn

6. Realizar los clculos necesarios para determinar un valor econmico

a travs del Mtodo de capitalizacin de ingresos. Los anlisis dirigidos a
un valor de mercado estimado por el Mtodo de capitalizacin de ingresos
implican que el avaluador realice una bsqueda dentro de las actitudes y
percepciones del mercado dando prioridad a decisiones crticas.
Las variedades plantadas tienen un impacto significativo en la cosecha,

as como, las tcnicas de cultivo, y el tiempo que el rea ha sido utilizada.
La capacidad intrnseca del suelo, las condiciones climticas y los efectos de
los cambios tecnolgicos, tambin influyen directamente en la produccin.
El avaluador debe estar consciente de estas influencias en el anlisis e interpretacin de los datos de campo de los cultivos.
Jos Urdaneta Morn

Estimacin de la rentabilidad
La avaluacin de las propiedades que producen commodites agrcolas
requiere una consideracin del concepto de gestin empresarial y las tpicas
alternativas para el desarrollo de la rentabilidad: la propiedad operada por
los propietarios y los arrendamientos.
La gestin gerencial no significa una media tpica entre superiores e inferiores cualidades de gestin, pero si la gestin de las explotaciones, que es
comn en la regin. El avaluador compara la gestin de la propiedad actual
o potencial contra criterios especficos regionales y comunes de gestin. Es
casi un axioma que las gerencias superiores estn conectados con las mejores propiedades, por lo que, en las reas donde las prcticas de gestin con
los suelos y los cultivos conducen a mayores rendimientos, la gestin comn ser considerablemente superior a la media. En las regiones donde los
suelos son pobres, o donde las prcticas culturales restringen la capacidad
productiva de los suelos, la gestin comn ser muy por debajo de la media.
Por consiguiente, el avaluador debe asegurarse de que la actual gestin es
coherente con la identificada en la regin como un todo.
El tasador rural debe elegir si desea usar los ingresos y gastos de las propiedades arrendadas u operadas por los propietarios. Ambas se aplican, pero
cada uno tiene ventajas y desventajas que deben ser consideradas.
Ingresos y gastos
El ingreso principal proviene de commodites (bienes) de produccin,
pero otros pueden generarse de la recreacin, la caza, la pesca y el turismo.
El objetivo principal de identificar a los ingresos brutos es, en ltima instancia, para estimar la rentabilidad o los ingresos netos.
Ingresos brutos: El primer elemento a ser definido es la previsin de ingresos de los cultivos posibles. Las entidades de investigacin con frecuencia emiten informes y estimaciones de las cosechas, y estos datos histricos
son tiles para el avaluador para refinar sus estimaciones para el objeto de la
avaluacin, y tambin ayudan a indicar la productividad futura.
129
Despus de definir las previsiones de cosechas, el avaluador debe comparar y correlacionar estos datos con los datos histricos de la propiedad. Si
las diferencias son significativas, las causas deben entenderse y justificarse.
Las rotaciones estn diseadas para ser apoyadas por la disponibilidad de
mano de obra y los mercados agrcolas existentes en la regin.
La renta de una unidad de produccin no slo proviene de los cultivos.
Hay aquellas destinadas a la ganadera, donde los ingresos pueden proceder
de bovinos, venta de la leche, la venta de carne, reproductores, entre otros.
Edificios y construcciones suelen ser ocupados por el dueo y los empleados, y los ingresos atribuibles a dichas instalaciones no son en realidad gastos del ejercicio, pero su existencia evita alquilar una casa o un almacn.
Un ejemplo de los ingresos estimados de una propiedad es como sigue:
ESTIMACIN DE LA RENTA O INGRESO BRUTO
rea (ha)
Soja
Pastos
Predios
Turismo
Total
1.500
1.200
10 unid.
2.700
5.400
Cosecha/rea
Total
Precio
45 sc.
18 @
-
67.500 sc.
21.600 @
-
30,00/sc.
60,00/@
4.000,00/ms
5,00/ha
Renta
2.025.000
1.296.000
48.000
13.500
3.382.500
Los precios recibidos

Para estimar las cosechas de los cultivos se deben fijar los precios recibidos por los agricultores y as calcular la renta bruta de la unidad de produccin. Los precios de las materias primas fluctan constantemente, y como
resultado, los analistas e inversores de negocios agrcolas a menudo calculan los promedios histricos para estimar o proyectar previsiones de precios
futuros. En general, en el largo plazo (ms de cinco aos) se debe colocar
mucha ponderacin en el pasado distante, y poca para la experiencia ms
reciente; en los perodos de tiempo menores de 5 aos, puede ser distorsionado por circunstancias inusuales que tienen poca recurrencia.
130
Jos Urdaneta Morn

En la estimacin de los precios, el tasador no debe considerar las variaciones estacionales y su impacto en el objeto de la avaluacin. Especial
cuidado se debe dar a los precios por regin, que estn directamente relacionada con las condiciones de produccin. Es evidente que los costos de
transporte a los principales mercados influyen en el precio que los productores puedan obtener anticipadamente por sus productos. Disponibilidad de
la competencia en el transporte, como el ferrocarril y va fluvial, tiene un
impacto significativo en comparaciones entre regiones.
Las planillas de clculo de costos pueden ser utilizadas con la condicin

de que el avaluador analice la coherencia con el objeto de estudio, y asegurarse de que todos los gastos han sido incluidos.
Jos Urdaneta Morn

Renta bruta efectiva

Es aquella porcin de ingresos que queda despus de una reserva de contingencia que se hace para prdidas o imprevistos. Aunque los imprevistos
no sean considerados tpicamente, el avaluador tiene que estar consciente
que puede ocurrir en algunos tipos de propiedades. Si las prdidas o imprevistos se suceden en algunos inmuebles, deben ser considerados para la
avaluacin.
El imprevisto puede ocurrir por una gran variedad de razones, como las
enfermedades de los animales criados en ambientes especiales (confinamiento, por ejemplo), la imposibilidad de alquilar espacio en los almacenes,
la falta temporal de agua para el riego, problemas de drenaje ineficientes, o
incluso la ruptura de un sistema de irrigacin.
Se debe determinar una tasa apropiada para estimar los imprevistos, el
cual debe reflejar las condiciones actuales del mercado. Una buena base de
datos para esto son los ingresos histricos de la propiedad en estudio. Las
prdidas de los cultivos, no se considera en el clculo de los ingresos, lo que
tambin analizamos en este artculo.
Identificacin de los costos

Para identificar el ingreso o renta neta de una empresa rural, el avaluador inicialmente procede a la estimacin de los ingresos brutos y a deducir
todos los gastos necesarios para garantizar su gestin, as como, para su
mantenimiento y operacin. Al analizar los costos, el avaluador debe asegurarse de que los impuestos incluidos estn directamente relacionados con
la operacin y gestin de la explotacin. Las deducciones por depreciacin
y los prstamos no nos sirven para identificar la renta neta o lquida. Estos
gastos deben ser deducidos de los ingresos consistentes con la naturaleza de
las mercancas.
131
Un ejemplo de una tabla resumen de estos gastos se presentan a continuacin.

REA(HA.)
COSTO/REA COSTO T.
Soja
Pastos
Prdios
Turismo
Impuestos
Seguros
Mantenimiento
Gerencia
1.500
1.200
10 unid.
2.700
Total
5.400
40 sc.
14 @
-
PRECIO/UNIDAD
60.000 sc.
16.800 @
-
GASTOS
30,00/sc.
60,00/@
1.000,00/ms
3,00
1.800.000
1.008.000
12.000
8.100
101.000
33.800
50.700
160.000
3.173.600
El siguiente paso en el Mtodo de capitalizacin de la renta, consiste en

la deduccin de los ingresos netos o renta lquida El ingreso bruto efectivo
menos los gastos, da como resultado la renta lquida o ingreso neto. En este
ejemplo, para un ingreso bruto efectivo anual de R $ 3,382,500.00, tenemos
un ingreso neto de R $ 208,900.00.
Hay aqu una informacin importante para el avaluador para comprobar
si los costos estimados son consistentes. Por ejemplo, la tasa de gasto en este
caso es 93,82% (3.173.600/3.382.500 x100) que tiene como consecuencia
directa una tasa de rendimiento del 6,18%. Es esta informacin consistente
con las rentabilidades investigadas a travs de las ventas comparables? Estos gastos se consideraron correctamente? Hay consistencia en el tratamiento de los ingresos y gastos para con el objeto, y las ventas comparables son
imprescindibles en la aplicacin del mtodo comparativo de los datos? Es
criticable la deduccin de la tasa de capitalizacin obtenida?
Capitalizacin Directa
La capitalizacin directa es una tcnica utilizada en el Mtodo de capitalizacin para convertir los ingresos estimados de un ao en una indicacin
de valor. Esta conversin se lleva a cabo en una sola etapa, ya sea dividiendo
la estimacin de los ingresos por un tasa apropiada de capitalizacin o mediante la multiplicacin por un factor adecuado al ingreso.
132
Jos Urdaneta Morn

En la capitalizacin directa, nosotros no hacemos una asignacin precisa

entre la rentabilidad y el retorno sobre el capital, ya que los mtodos no
simulan las percepciones y expectativas de los inversionistas. Sin embargo,
una tasa satisfactoria de retorno para el inversionista como recompensa del
capital invertido est implcita en las tasas o factores utilizados en la capitalizacin directa porque se derivan del clculo de empresas rurales semejantes.
nes o hipotecas y sus componentes equivalentes, 4) grupo de inversiones en

tierras y construcciones, y 5) la implementacin de la frmula de cobertura
de dbito. En la avaluacin de las propiedades rurales, la tcnica ms comn
para la deduccin de la tasa de capitalizacin es por su inferencia de las
ventas comparables.
Jos Urdaneta Morn

La capitalizacin directa puede estar basada tambin del ingreso potencial bruto, el ingreso bruto efectivo, la utilidad operativa lquida, el ingreso
equivalente, renta hipotecaria, renta de la tierra o renta de las construcciones
e instalaciones.
Las tasas de rentas utilizadas en la capitalizacin directa incluyen la tasa
de capitalizacin total (RO); la tasa de capitalizacin hipotecaria (RM), la
tasa equivalente de capitalizacin o tasa equivalente de dividendos (RE),
la tasa de capitalizacin de la tierra (RL), o la tasa de capitalizacin de las
Construcciones e Instalaciones (RB). Los factores de renta incluyen el factor de renta bruta potencial (PGIM), o el factor de ingreso o renta bruta
(GRM), y el factor de ingreso o renta bruta efectiva (EGIM).
Las tasas y los factores de ingresos o rentas reflejan la relacin entre el
ingreso y el valor, y se derivan de los datos del mercado. Es esencial que
las propiedades utilizadas como ventas comparables reflejen caractersticas
de riesgo, ingresos, costos, y ubicacin o localizacin fsica similares con
la propiedad a avaluar. En consecuencia, los factores y las tasas de ingreso
debe ser derivados de propiedades que reflejan una proporcin similar de los
ingresos / gastos, tierras / construcciones, l caractersticas de riesgo y l cambios esperados en los ingresos y el valor en un periodo tpico de inversin
en propiedades rurales.
Deduccin de la tasa de capitalizacin total. Toda empresa de base
inmobiliaria que tenga un flujo de renta puede ser avaluada por la tcnica de la capitalizacin directa y eso incluye a las haciendas. La frmula
de capitalizacin directa que se aplica en este tipo de avaluacin es:
VALOR = RENTA OPERACIONAL LQUIDA/TASA
CAPITALIZACION TOTAL
El avaluador puede calcular la tasa de capitalizacin total por diferentes
vas. Esto depende de la cantidad y calidad de los datos disponibles. Los
mas aceptados son: 1) la deduccin a travs de las ventas comparables, 2)
deduccin a partir de factores de renta bruta efectiva 3) grupos de inversio-
133
Deducir la tasa de capitalizacin a partir de las ventas comparables requiere de un nmero suficiente y disponible de datos de ventas similares con
nuestro objeto de avalo. Se necesitan datos donde se conozcan el precio de
venta, los ingresos, los gastos, las condiciones de financiacin y de mercado,
as como que sean contemporneos. El avaluador debe asegurarse de que la
renta operacional lquida de cada comparable se calcul y estim del mismo
modo que el objeto de avalo y que otras condiciones no afectan a los precios de los comparables. Cuando se cumplen estos requisitos, el avaluador
puede estimar la tasa de capitalizacin total (TCT) dividiendo la renta operacional lquida de cada comparable por su precio de venta. La frmula es:
TCT=RENTA OPERACIONAL LQUIDA/ PRECIO VENTA
Los datos necesarios para la capitalizacin directa son precisos y requieren de mucho cuidado, y estas especificaciones no son fciles de conseguir
durante las avaluaciones. Sin embargo, en las asignaciones para propiedades
rurales (agricultura, la leche, la carne, la horticultura, por ejemplo) tienden a
ser bastante consistentes, tanto los compradores como vendedores tienen las
mismas expectativas sobre la direccin y caractersticas de los cambios en
los ingresos, los precios de venta, los beneficios fiscales y recuperaciones de
la inversin. Por lo tanto, la deduccin directa de las tasas de capitalizacin
a partir de las ventas es una tcnica viable dentro del Mtodo de capitalizacin de rentas en propiedades rurales.
En la tabla siguiente se muestra la deduccin de las tasas de capitalizacin total a partir de las ventas comparables.
Precio venta
Renta Oper. lquida
TASA TOTAL
VENTA 1
VENTA 2
VENTA 3
3.000.000
2.700.000
5.000.000
243.000
0,0810
210.000
0,0777
425.000
0,0850
Si las tres transacciones son igualmente fiables y comparativas, el avaluador podra concluir que una tasa total entre 7,77% a 8,50% sera razo-
134
Jos Urdaneta Morn

nable. Sin embargo, considerando que la dimensin de la Venta 3 es ms

grande que el objeto de la avaluacin, un rango ms reducido que vara de
7,77% a 8,10% sera ms apropiado (promedio 7,93%). La tasa final seleccionada depender del criterio del avaluador -sentido comn- como en cada
una de las comparaciones relacionadas con el objeto del avalo...
La renta operacional lquida fue obtenida en base a planillas de costos

especficas para cada regin y conforme a las actividades agrcolas principales.
Jos Urdaneta Morn

Existen diferencias entre los comparables y el inmueble objeto de avaluacin que pueden afectar la tasa de capitalizacin, y el avaluador debe
considerarlas en su proceso de seleccin. En otras palabras, si el objeto del
trabajo se evalu utilizando la rentabilidad, la tasa de capitacin deber deducirse en la misma base. Tasas deducidas de arrendamientos no se puede
utilizar para avaluar las propiedades a travs de la rentabilidad, y una combinacin de tasas tampoco es recomendable.
Una vez identificada la tasa de capitalizacin total y la renta operacional
lquida, la determinacin del valor se realiza de la siguiente manera:
VALOR = RENTA OPERACIONAL LQUIDA/ TASA
CAPITALIZACIN
VALOR= R$ 208.900/0,0793 = R$2.634.300 ~ R$ 2.600.000
Esta tcnica de estimacin de la tasa de capitalizacin total es preferible y producir una indicacin confiable del valor mediante el Mtodo de
capitalizacin de la renta, siempre y cuando se cumpla con estas tres condiciones:
1. Los ingresos y gastos deben calcularse sobre la misma base tanto para
el objeto de avalo como de las propiedades comparables;
2. Las expectativas del mercado con respecto a los precios de venta,
beneficios fiscales y perodos de retornos deben ser similares para todas las
propiedades, y
3. La financiacin y las condiciones del mercado que afectan a las comparables deben ser similares a las que influyen al objeto de avaluacin o un
ajuste debe ser hecho para atenuar las diferencias encontradas
Tasas de capitalizacin total

A continuacin se presentan algunos datos de mercado, con la identificacin de sus respectivas tasas de capitalizacin obtenidas para diferentes
regiones y explotaciones agrcolas en Brasil.
135
A renda operacional lquida foi identificada com base em planilhas de custo

especificas para cada regio e conforme as atividades principais. Regio de
Monte Mor, SP, maro de 2005
Observao
Valor de Venda
(R$)
1
2
3
4
5
2.988.000,00
3.168.000,00
2.988.000,00
2.790.000,00
9.360.000,00
Receita Lquida
possvel/ano cana de
acar, produtor
R$ 74.700,34
R$ 52.800,24
R$ 49.800,22
R$ 86.800,39
R$ 208.000,94
Taxa de
Rendimento
2,50%
1,67%
1,67%
3,11%
2,22%
A renda operacional lquida foi identificada com base em planilhas de custo

especificas para cada regio e conforme as atividades principais. Regio de
Monte Mor, SP, maro de 2005
Receita Lquida
Valor de Venda
Taxa de
Observao
possvel/ano cana de
(R$)
Rendimento
acar, produtor
1
2.988.000,00
R$ 74.700,34
2,50%
2
3.168.000,00
R$ 52.800,24
1,67%
3
2.988.000,00
R$ 49.800,22
1,67%
4
2.790.000,00
R$ 86.800,39
3,11%
5
9.360.000,00
R$ 208.000,94
2,22%
V Seminrio Internacional da LARES O Mtodo da Capitalizao da Renda

aplicado em propriedades rurais Marcelo Rossi de Camargo Lima Regio de
Una/Buritis, MG, maro de 2004
Observao
Valor de
Venda (R$)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
6.420.600,00
4.469.850,00
8.100.000,00
1.116.000,00
1.121.040,00
840.000,00
1.800.000,00
2.970.000,00
2.160.000,00
2.160.000,00
Receita
Lquida
possvel/ano
112.000,00
111.249,60
587.520,00
69.440,00
143.493,12
67.200,00
259.200,00
256.608,00
179.712,00
221.184,00
Taxa de
Rendimento
Atividade
1,74%
2,49%
7,25%
6,22%
12,80%
8,00%
14,40%
8,64%
8,32%
10,24%
soja
soja
pecuria
soja
pecuria
soja
pecuria
pecuria
pecuria
pecuria
136
Jos Urdaneta Morn

Observao
Valor de Venda
(R$)
Receita
Lquida
possvel/ano
Taxa de
Rendimento
2.700.000,00
121.817,60
4,51%
10.800.000,00
248.896,28
2,30%
1.980.000,00
138.374,80
6,99%
1.652.400,00
54.195,61
3,28%
13.500.000,00
960.000,00
7,11%
6
7
6.142.500,00
1.080.000,00
420.000,00
25.090,56
6,84%
2,32%
Atividade
VI.- Informe tcnico de avalo
pecuria/
laranja
pecuria
pecuria/
laranja
pecuria
cana de
acar
laranja
pecuria
BIBLIOGRAFA
1.- ABNT Avaliacao de Imoveis Rurais Norma Brasileira Registrada No.
14.653-3 Associacao.Brasileira de Normas Tcnicas, 2004.
2-. AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. The
Appraisal of Rural Property. American Institute of Real Estate Appraisers, 1983
3.- AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS, The
Appraisal of Rural Property. American Institute of Real Estate Appraisers, 2000
4.- CAMARGO DE LIMA, MARCELO ROSSI, Avaliacao de Propriedades Rurais. Manual bsico, So Paulo, LEUD, 2002
HACIENDAS VALLECITO II Y MINERVA
COORDENADAS: N 09 06.227
W 071 08.202
SECTOR AGUA BLANCA,
PARROQUIA INDEPENDENCIA, MUNICIPIO TULIO FEBRES
CORDERO, ESTADO MRIDA
NUEVA BOLIVIA, 15 DE NOVIEMBRE DE 2009
137
138
Jos Urdaneta Morn

CONTENIDO
I.-
Certificacin
II.- Objetivo del avalo

III.- Identificacin y ubicacin

a) Productor (es)
b) De la unidad de produccin
IV.- Linderos actuales

V.-
Metodologa de avaluacin
VI.- Descripcin general de la unidad de produccin

a) Tradicin legal

b) Superficie, uso actual y distribucin de la tierra,
cultivos y ganaderas

c) Climatologa
d) Suelos
e) Administracin y asistencia tcnica
f) Produccin y comercializacin
VII.- Avalo de la unidad de produccin

a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales
b) Valor de las edificaciones, construcciones e instalaciones
c) Valor de las maquinarias y equipos
d) Valor de los semovientes
VIII.- Resumen del avalo

IX.- Conclusin del valor
X.- Anexos
Jos Urdaneta Morn

139
I.- Certificacin
Quien suscribe el presente Informe tcnico de avalo, certifica que no
existe motivo o circunstancia alguna que pudiera de forma alguna influenciar la opinin que nos hemos formado del valor de la unidad de produccin
agropecuaria hacienda VALLECITO II y MINERVA, como resultado
de nuestra investigacin y estudio.
As mismo, certificamos que ni mi persona, ni familiar alguno o relacionado cercano, tiene inters alguno, directo o indirecto en los bienes valorados, ni en ninguna de sus partes.
Finalmente, declaramos que en el desarrollo del presente trabajo de avaluacin, en el anlisis llevado a cabo de la informacin captada, y en la
elaboracin de nuestras conclusiones reflejadas en el informe tcnico, hemos empleado procedimientos, mtodos y tcnicas idneos, universalmente
aceptados, y en concordancia con las normas ticas-profesionales que rigen
nuestra actividad.
Certificacin que hacemos en Nueva Bolivia, a los quince das del mes
de noviembre de dos mil nueve, fecha de terminacin del presente informe.
Ing. Ag. M.S. Jos Urdaneta Morn

C.I. N 3.115.363.

C.I.V. N 8905

SUDEBAN P-494

T.S.J. N 358

BANDES N 181
FOGADE N-0826

EX-DECANO LUZ AGRONOMA 1984-87
Profesor de avalos de bienes rurales y agropecuarias a nivel nacional
- Mdulo 05-05.- de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin del Colegio de
Ingenieros de Venezuela (SOITAVE).
II.- Objetivo
El objetivo de este avalo no es ms que la determinacin del valor probable de mercado de la Unidad de Produccin Haciendas VALLECITO
II y MINERVA, propiedad de ----------------- C.I. No. -------------- ubi-
140
Jos Urdaneta Morn

cada en el sector Agua Blanca, Parroquia Independencia, Municipio Tulio

Febres Cordero, Estado Mrida, mediante la cuantificacin y anlisis de
los diferentes factores que inciden en la determinacin del valor del bien
en consideracin, sustentado en el anlisis lgico del diagnstico y de la
informacin recabada, tanto intrnseca como extrnseca del bien, tomando
en cuenta las actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca, la
ubicacin de la finca en la zona y sus potencialidades de desarrollo. Se estima que el avalo pueda ser utilizado, y de all su finalidad o propsito
como referencia vlida en la estimacin del valor probable de mercado
de la unidad de produccin ante propuesta de compra por parte de
PDV- Agrcola, con miras a ser incorporada en emprendimiento de un
proyecto de desarrollo agropecuario integral enmarcado en los principios distributivos de justicia social que actualmente acomete el Estado,
a travs del Gobierno Nacional.
Se trata de una unidad de produccin agropecuaria tecnificada con riego

parcial por aspersin, cercados internos parcialmente elctricos y pie de cra
bovino producto de inseminacin artificial desde hace 15 aos.
Jos Urdaneta Morn


a)
Propietario: ------------- C.I. No. ----------------
b)
Ubicacin de la unidad de produccin:
La finca o unidad de produccin VALLECITO II y MINERVA, se

encuentra constituida por tres (3) predios, a saber: La unidad de produccin
conocida como VALLECITO II integrada por un lote I de 108 Has. y un
lote II (Potrero La Escuela) de 9 has., mientras que la unidad de produccin
MINERVA, cuenta con una superficie de 31,4 Has. (ver planos anexos),
estando ubicada la finca a escasos 10 Kms. de las poblaciones de Nueva
Bolivia (Mrida) y Caja Seca (Zulia), cercana a plantas procesadoras de
leche, tales como Lcteos Los Andes e INLATOCA (Industrias Lcteas de
Torodoy), comunicndose con las poblaciones mencionadas mediante va
asfaltada hasta la puerta de la finca. A su vez, se encuentra ubicada a 2 Kms.
de la proyectada planta productora de etanol. Cuenta con servicios cercanos, como agrosoportes, que potencializan su valor comercial en virtud de
su privilegiada ubicacin y localizacin, tales como servicios pblicos de
acueducto y aseo domiciliario, talleres metalmecnicos, agrocomercios,
bancos, tales como Banco Provincial, B.O.D., Banfoandes, Banco Agrcola
de Venezuela, etc. Se localiza a su vez, al lado de la poblacin Agua Blanca,
donde la finca, ocasionalmente se provee de mano de obra ocasional.
141
Su ubicacin astronmica es a 09 06.227 Lat. N 071 08.202 Long. W.

Sector:
Agua Blanca.
Parroquia: Independencia
Municipio: Tulio Febres Cordero
Estado: Mrida
En cuanto al entorno municipal donde se encuentra enclavada la finca
VALLECITO II y MINERVA, puede informarse lo siguiente:
El municipio Tulio Febres-Cordero es uno de los 23 municipios del
estado Mrida de Venezuela. Tiene una superficie de 787 km y segn estimaciones del INE su poblacin para 2010 ser de 38.205 habitantes. Su
capital es la poblacin de Nueva Bolivia. El Municipio est conformado por
cuatro parroquias, Independencia, Santa Apolonia, Mara de La Concepcin Palacios y Blanco y Nueva Bolivia.
La agricultura es la principal actividad econmica del Municipio, se cultiva principalmente caa de azcar y frutales entre ellos guanbana, lechosa,
guayaba y parchita. Adems existe un sector ganadero de importancia que
est destinado al doble propsito, y hay empresas industriales procesadoras
de leche.
El 17 de julio de 1961 se cre el Municipio Forneo Tulio FebresCordero bajo la jurisdiccin del distrito Justo Briceo pero con capital en
Nueva Bolivia. En 1988 se declara el Municipio Autnomo Tulio FebresCordero separndose del recin creado municipio Justo Briceo quedando
bajo su administracin los municipios forneos Independencia (Palmarito), Mara de la Concepcin Palacios (Las Virtudes) y Santa Apolonia, sin
embargo, en 1992 se modifica la Ley Poltico Territorial quedando estos
ltimos como parroquias del municipio Tulio Febres-Cordero. La disputa
territorial entre el Estado Zulia y el Estado Mrida comprende la seccin
central del Municipio que permanece bajo jurisdiccin meridea. Es el nico municipio del Estado Mrida que tiene salida al Lago de Maracaibo sin
que esto suponga ningn reclamo territorial a diferencia del municipio Caracciolo Parra Olmedo que pese a tener acceso a ese lago no es reconocido
por el Estado Zulia.
142
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

IV.- Linderos actuales: (Ver documentacin anexa y

planos)
PREDIO LOTE I VALLECITO II: (108 HAS.)
NORTE: Parcelero Julio Caballero y Jos L. Pirela. Ro San Pedro
SUR:
Finca que es o fue de Francisco La Viera, hoy Toms Lpez.
ESTE: Carretera Va Agua Blanca
OESTE: Ro San Pedro
PREDIO LOTE II VALLECITO II (LA ESCUELA: 9 HAS.)
NORTE: Finca de Enrique Becerra
SUR:
Finca que es o fue de Francisco La Viera hoy de Toms Lpez
ESTE: Carretera de Agua Blanca
OESTE: Parcela de Josefa Silbarn
PREDIO MINERVA: (31,4 HAS.):
NORTE: Casero Agua Blanca
SUR: Vallecito II
ESTE: Vallecito II
OESTE: Ro San Pedro y Sucesin Aldana
V.- Metodologa de avaluacin

Fundamentalmente a lo largo del proceso se utilizaron mtodos de mercado y el mtodo de valor agregado por actividades para la estimacin del
valor probable de las tierras y sus mejoras (incluyendo los pastizales), en
concordancia con lo establecido en la metodologa utilizada por la Unidad
Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, a travs de su Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario. Primera Edicin 2009.
El procedimiento utilizado para el avalo consisti en lo

siguiente

1. Aplicacin de formatos y cuestionarios diseados para la captacin

de informacin.
2. Levantamiento de inventario fsico de todos los bienes existentes en

la hacienda, con el objeto de caracterizarlos e individualizarlos, determinando al mismo tiempo su uso, su estado de funcionamiento,
143
su grado de deterioro fsico en la explotacin, a fin de estimar las

tendencias que nos permitan lograr una mejor bondad de ajuste entre
el precio de los bienes y el valor de los mismos.

3 Procesamiento de la informacin y sistematizacin de la misma, a fin

de lograr conclusiones del estimado del valor global de la finca en
referencia.
El Mtodo del Mercado o de las ventas comparables, consiste en valorar

la tierra a travs de los precios que el mercado ha aceptado pagar por bienesinmuebles agropecuarios similares o anlogos en la regin estudiada. Este
valor viene a ser un valor denominado, porque existen testimonios de l, ya
sea mediante la fuente de registro subalterno o a travs de corredores locales
de la propiedad, quienes dan una orientacin de la demanda y oferta de la
tierra.
En virtud de la imposibilidad de localizar en las Oficinas Subalternas
de Registro Pblico referenciales similares comparables, a pesar de nuestra
indagacin previa, nos vimos en la necesidad de recurrir al mtodo de valor
agregado o de ponderacin de actividades para la estimacin del valor probable de mercado de las tierras y sus mejoras.
La informacin producto de fuentes registrales de la propiedad agrcola,
no refleja una tendencia consistente y confiable del precio de la tierra debido a las distorsiones que se presentan en las operaciones de compra-venta
registradas, que comprenden subestimaciones de valor, convenidas entre las
partes, por lo que no fue posible aplicar tcnicas de homogenizacin o ajustes en cuanto al uso, tiempo, localizacin, superficie y otros aspectos tcnicos, en funcin de la sustentacin de los valores referenciales, de all nuestra
utilizacin metodolgica de valores de ponderacin de factores internos y
externos a la finca.
El mtodo del costo, tambin utilizado en nuestro estudio, consiste en
valorar los bienes a travs del costo de los recursos, tomando en cuenta
los valores de reemplazo o reposicin de los bienes, as como, utilizamos
como tcnica de depreciacin, la depreciacin tasativa, (o su recproca, la
apreciacin tasativa), en base a las condiciones de uso o deterioro fsico,
funcionabilidad y condiciones econmicas (utilidad econmica).
Se aplic el mtodo con su tcnica apreciativa, a las edificaciones, construcciones e instalaciones, as como, el Mtodo de la Sociedad Mexicana
en la valuacin de las maquinarias y equipos, mtodo ste, que considera la
ponderacin de variables tales como: la edad, la vida til probable, factores
de conservacin y de obsolescencia
144
Jos Urdaneta Morn

El avaluador est consciente de las ventajas y desventajas de la utilizacin de tcnicas de depreciacin, como las de Ross - Heidecke para las bienhechuras (edificaciones, construcciones e instalaciones), pero en virtud al
desconocimiento de las edades de los bienes avaluados, en las fincas en general, donde se recurre a fuentes nemotcnicas, se imposibilitan o limitan su
aplicacin, amn de las frecuentes acciones de reconstruccin, mantenimiento y conservacin que se hacen de los bienes agropecuarios, lo que conlleva a
ajustes en la vida til probable o remanente, o a revalorizaciones de los activos, ms an en nuestras pocas inflacionarias. A su vez, nuestra experiencia
nos ha demostrado, que para el caso agropecuario, indistintamente cualesquiera que fuera la tcnica utilizada para la estimacin del valor actual de
los bienes, tomando en cuenta las edades, vida til, estado de conservacin,
no dista mucho en su apreciacin, cuando utilizamos la tcnica de depreciacin tasativa, que no es ms que la interaccin ponderada apreciativa de los
factores de uso o grado de deterioro, funcionabilidad y entorno econmico.
Jos Urdaneta Morn

El desarrollo y aplicacin de las tcnicas de depreciacin

tasativa, pretende determinar
VALOR APRECIADO = COSTO REEMPLAZO - DEPRECIACIN
TASATIVA. Ampliamente desarrollado en el texto Avalo y tasacin de
bienes rurales. Universidad del Zulia, 2da. Edicin 2006, de la autora de
quien suscribe el presente informe tcnico de avalo.
En el mtodo del valor agregado, el cual toma en consideracin las mejoras realizadas a la tierra, se consideraron los siguientes aspectos:
Valor por deforestacin: Se valora a precios de mercado, es decir, cunto costara en los actuales momentos deforestar una Ha, a mquina. Se estima en Bs.F.
5.000 /Ha.
Valor por mecanizacin: Bs.F. 5.000 / Ha.

Valor por plusvala: Este valor est inducido
por el valor de las inversiones en infraestructura realizadas por el Estado y las fincas privadas en la zona donde estn ubicadas. Se estima
en Bs.F. 5.000 / Ha.
Valor fundacin / Mantenimiento:
* Ha. Pastos - promedio: Bs.F 2.500/Ha..
* Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector
agropecuario. U.C.P.C. - LUZ 1. Semestre 2009
145
a) Tradicin legal: (ver anexo cadena documental)
Segn documento inserto en el Registro Subalterno del Distrito Justo

Briceo del Estado Mrida se certifica en el ao de 1983, bajo el No. 34
Protocolo Primero Cuarto Trimestre, folios 90 al 93, el Sr. Richard Atencin Johnson, C.I. No. 2.868.838 vendi a --------------------- C.I. No.-------------------------, dos lotes de mejoras agropecuarias que conforman un solo
cuerpo, conocido como fundo Santa Mnica, hoy Vallecito II, ubicado
en Agua Blanca, jurisdiccin del municipio Independencia, Distrito Justo
Briceo del estado Mrida. Consta que lo vendido en esa ocasin por Atencin Johnson a ------------------, le perteneci por documento de adquisicin
reconocido ante la Notara del Distrito Valera de fechas 20 y 23 de mayo de
1983, bajo los Nos. 84 y 87, respectivamente.
En anexos, se pueden observar los siguientes documentos:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
Documento registrado compra Hacienda Vallecito II

Documento Registrado compra Hacienda Minerva
Liberacin Hipoteca Vallecito II con Banco Italo
Liberacin Hipoteca Minerva con Bandagro
Tradicin Legal Hacienda Vallecito II
Tradicin Legal Hacienda Minerva
Registro Agrario de ambas Haciendas
Registro SENIAT Vallecito II
Registro SENIAT Minerva
Copias de croquis catastral y plano topogrfico de Hdas.
b) Superficie, uso actual y distribucin de la tierra
La finca VALLECITO II tiene una superficie de 117 Has., divididas en

57 potreros, con aproximadamente un 90% de ellos con una superficie promedio de 1 Ha.
La finca MINERVA tiene una superficie de 31,4 Has., con un total de 9
potreros.
En total, las fincas cuentan con 66 potreros, con pastos de Briachiaria
decumbens, Panicum maximun (pasto guinea) y Cynodom dactilon (pasto
estrella). Pasto predominante, el pasto Brachiaria.
146
Jos Urdaneta Morn

A su vez, se tiene en la actualidad, un total de 6,6 Has. de maz para silaje, como complemento alimenticio para el ganado.
La finca cuenta para su abastecimiento de agua, con fuentes del curso del
ro San Pedro, tomando agua mediante motobombas de aduccin al ro para
el regado de sus pastos. Se considera regable toda su superficie, en virtud
de su topografa plana.
Jos Urdaneta Morn

Es de hacer notar, que la finca cuenta con 20 Has. bajo riego, con sistema de riego por aspersin, con tubera PAVCO enterrada y 6 aspersores de un alcance hasta 30 mts. El sistema, funciona mediante bomba
con motor diesel, accionada desde el ro San Pedro, o mediante una
tractobomba, con acople al toma de fuerza del tractor.
La finca est destinada a la ganadera bovina de doble propsito, constituyendo el uso actual y de mayor actividad en la zona productora.
Se encuentra ubicada muy cerca de los poblados de Caja Seca (Zulia) y
Nueva Bolivia (Mrida), enclavada en una zona tipificada por haciendas y
fundos agropecuarios en produccin, dedicados principalmente a la cra de
ganado bovino de doble propsito.
La ganadera est representada por ganado mestizo de doble propsito
representada por 188 vacas (120 de (2) ordeos, 20 de (1) ordeo, 6 prximas a parir, 3 recin paridas y 39 vacas secas) ms 3 toros, 18 novillas preadas y 45 novillas sin prear, 16 mautas y 24 mautes de 160 kgrs. de peso
promedio, 2 toretes de aprox. 230 kgrs. c/u y 140 becerros.
c) Climatologa
La finca se encuentra en la zona de vida Bosque Hmedo Tropical, que
va desde el lmite de la isoyeta 1800 mm hacia el sur del municipio Tulio
Febres Cordero.
En cuanto a su geologa, los afloramientos se corresponden con la era
cuaternaria y ms concretamente con el perodo reciente, el cual cubre toda
la depresin del Lago de Maracaibo y del Pie de Monte Andino.
Presenta una precipitacin media anual cercana a los 1.400 mm. y se
distribuye en el tiempo a lo largo de todo el ao, con un perodo seco agostoseptiembre.
La temperatura promedio anual que se registra en el rea es de 27,5C
con una mxima en el mes de marzo (33,1C) y la mnima en el mes de
enero (24,2C).
Los valores de evapotranspiracin son menores a los de las precipitaciones en gran parte del ao.
La humedad relativa promedio anual est en aproximadamente 75%.
147
d) Suelos
Se consideran a los suelos ubicados en zonificacin H31, segn COPLANARH, como Tropaquepts, suelos franco-arenosos con pocos problemas de
drenaje; y suelos H 39 Eutropepts, Suelos relativamente cidos. Topografa
plana, con pendiente Clase A de 0-2%. Poca erosin reticular.
La erosin hdrica ha dado origen a unos entalles fluviales profundos por
los cuales se han arrastrado materiales hacia las zonas bajas.
Texturas de los suelos que van de franco-arenosa a franco-arcillosas.
Suelos de moderadas a fuertemente cidos (ph. desde 4,5 a 5,7), suelos moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con pocas piedras
que no imposibilitan las labores mecnicas.
Encharcamientos, si se presentan, con duracin no mayor de 15 das, por
ciclo de invierno, y que no ocasionan mayores daos a los pastizales.
Retencin de humedad mediana y permeabilidad moderadamente rpida. Nivel de fertilidad moderado. Estos suelos en general, requieren prcticas de manejo no tan exigentes como en otras zonas agropecuarias.

La administracin de la finca obedece a un mismo patrn de organizacin, direccin, control y ejecucin de tareas o actividades comunes a la
gran mayora de las fincas de la zona, caracterizado por un administrador
-encargado y personal de campo, (ordeadores, jardeadores, mecnicos, vigilantes, etc.), con lneas de acciones y responsabilidades asignadas por el
Gerente-Propietario, quien es ------------------------------------------------, con
delegacin de autoridad tcnica-administrativa por parte del propietario de
la unidad de produccin a su personal.
Para el momento de la inspeccin, la finca cuenta con un personal operativo de 12 personas.
Adicionalmente, la finca cuenta con la asistencia tcnica de un mdico
veterinario, contratado por visitas, para las prcticas de control reproductivo
del ganado, y para prevencin, diagnosis y tratamientos de las enfermedades
del rebao bovino.
148
Jos Urdaneta Morn

Existe produccin de leche y de carne bovina, mediante el sistema de
ganadera de doble propsito.
Para el momento de la inspeccin 7 y 8-11-2009, exista una produccin
promedio diaria de 700 Lts., de leche con una ganadera de 140 vacas en
ordeo (120 de 2 ordeos y 20 de 1 ordeo). Precio de la leche: Bs.F. 1,91 /
Lt. Vende la leche a INLATOCA.
La cosecha de animales (vacas descarte, novillos, mautes) se vende sin
problemas a compradores en nivel de finca, a precios que fluctan dependiendo de la categora del animal, a Bs.F. 4,5/Kg. en pie para los mautes
de peso considerable (grandes) y a Bs.F. 6/Kg. en pie las mautas. Vacas de
descarte a Bs.F. 3,60/Kg. en pie
Existen ventajas econmicas de la finca objeto del avalo, en cuanto a
su localizacin, ya que est ubicada a orillas de la carretera asfaltada en excelentes condiciones, va Agua Blanca, a solo 10 Kms. de Nueva Bolivia y
cercana a los centros lcteos de recepcin y poblaciones importantes.

Los renglones o tems de los bienes agrcolas de las fincas VALLECITO II y MINERVA son:
Tierras.
Mejoras (incorporadas, de mantenimiento, de plantacin).
Bienhechuras (edificaciones, construcciones e instalaciones).
Maquinarias y equipos.
Semovientes
Dichos bienes los podemos clasificar en:
a) Capital fundiario: Tierras y mejoras + Bienhechuras.
b) Capital de explotacin: Mquinas y equipos + Semovientes
a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales:
Superficie VALLECITO II: Bs.F. 2.340.000
Superficie MINERVA:
Bs.F. 628.000
TOTAL
Bs.F. 2.968.000
Jos Urdaneta Morn

149
b) Valor de las edificaciones, construcciones e instalaciones:

Total Bs.F. 1.210.709
c) Valor de las maquinarias y equipos:

Total Bs.F. 635.343
d) Valor de los semovientes:

Total Bs.F. 1.126.140
El inventario fsico y avalo de cada uno de los componentes del capital
se detallan en los anexos.

Avalo y composicin del capital

Tierras y mejoras:
Edif. Const. e Instalc.:
Maquinarias y equipos:
Semovientes:
Total avalo:
Bs.F.
%
2.968.000
49.97
1.210.709
20,38
635.343
10,69
1.126.140 18,96
5.940.192
100%

Por todo lo antes expuesto, y en base a la metodologa utilizada a juicio
del avaluador que suscribe el presente informe tcnico de avalo, el valor
de las haciendas VALLECITO II y MINERVA objetos de valoracin,
ascienden a la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL CIENTO NOVENTA Y DOS BOLVARES FUERTES
(Bs.F. 5.940.192)
Ing. Agro. M.S. Jos Urdaneta Morn.

C.I. N 3115363.

C.I.V. N 8905

SUDEBAN P-494

T.S.J. N 358

BANDES N 181

FOGADE N-0826
Profesor de Avalos de Bienes Rurales y Agropecuarios. Mdulo
05-05. SOITAVE Colegio de Ingenieros de Venezuela.
150
Jos Urdaneta Morn

Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad con las normas

tcnicas de la USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practices), y est sujeto a los requerimientos del cdigo de tica y a los lineamientos de conducta profesional de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin
de Venezuela (SOITAVE).
Basado en la informacin que contiene este informe tcnico de avalo
y en nuestra experiencia como avaluador, es nuestra opinin que el valor
justipreciado del inmueble-objeto en estudio, es el arriba indicado.
Jos Urdaneta Morn

Anexos
Copias documentos de propiedad haciendas VALLECITO II y
MINERVA.
Plano topogrfico.
Registro fotogrfico.
Inventario y descripcin de los bienes que conforman el activo
Bases metodolgicas para el clculo y la formacin del valor.
Constancias/Credenciales del avaluador
151
20.000
BS.F./HA.*
628.000
VALOR BS.F.
PRIMERA EDICIN AO 2009
MANUAL DE PRECIOS DE INSUMOS, BIENES DE CAPITAL Y SERVICIOS DEL SECTOR AGROPECUARIO DEL ESTADO ZULIA DE LA U.C.P.C. DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA.
*VALOR MNIMO EN Bs.F./HA. APRECIADO COMO VALOR PROMEDIO DE MERCADO DE LA TIERRA PARA LA ZONA DE CAJA , SECA/ NUEVA BOLIVIA PUBLICADO POR EL
pastos en la finca :
31,4
2.340.000
No. POTREROS=9
TOTAL VALOR APREC I A D O D E L A S TIERRAS Y MEJORAS = Bs.F. 2.968.000
HAS.
HACIENDA MINERVA
VALOR BS.F.
Brachiaria decumbens(predominante), pasto guinea y pasto estrella.
20.000
117
No. POTREROS=57
BS.F./HA. *
SUPERFICIE UTILIZADA CON PASTIZALES
Aplicaciones prcticas
HAS
HACIENDA VALLECITO II
HACIENDA VALLECITO II Y MINERVA
INSPECCIN TCNICA: 07 y 08-11-2009
Jos Urdaneta Morn

INVENTARIO Y AVALO DE LOS COMPONENTES DEL CAPITAL

Sector Agua Blanca, Parroquia Independencia
Municipio Tulio Febres Cordero-Edo. Mrida
VALORACIN DE: TIERRAS Y MEJORAS
152
Jos Urdaneta Morn
153
20.000
117
2.340.000
VALOR BS.F.
31,4
HAS.
20.000
628.000
5 mx 4 m
Cuarto de Enfriamiento de leche Zn/Cermicas/C.
Bohio redondo de 6 m. dimetro. Vigas doble T de 8

cm
Techo palma.Piso cemento
Parhilera Bloques/Cermicas
2.500
11.511
3.300
50.062
5.250
17.900,00
10.500
106.329
9.228
3.150
8.000
17.000
150.493
Valor de Reposicin
Bs.F.
332.780
0,7
0,8
0,65
0,7
0,7
0,6
0,7
0,7
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
Apreciacin Tasativa
%Bueno
%Func.
%Econ.
0,85
1
1
1.750
568.109
SUB-TOTAL
9.209
2.145
35.043
3.675
10.740
7.350
74.430
6.921
2.363
6.000
12.750
112.870
282.863
Valor Actual Bs.F.
0,7
0,8
0,65
0,7
0,7
0,6
0,7
0,7
0,75
0,75
0
0,75
0,75
0,75
F Aprec.
Tasativa
0,85
Jos Urdaneta Morn

3,5 m(l) x 0,95 m(a)
36 m2
2 .000 lts.
8,40 mx 6,30 m
Casa Encargado. Acerolit/Md./B.f./C.

3 habitaciones, cocina, bao
Tanque depsito de agua en concreto sobre columnas
de concreto
15 m2
25 m (l) x 1,20 m (a)
6 mx 5 m
24 m x 11 m
24,94 m2
Depsito para Sales. Zn/Md./B.f./C.
Comedero Doble Concreto. Techo Zinc
Depsito Herramientas y Repuestos.Zn/Md./B.f./C.
Galpn para Maq. Y Equipos.Zn/Fe./C.Cercado

malla cicln Area 264 m2. 88 m2 piso arena y
176 m2 piso cemento
Oficina/Depsito. Zn/Md./Bf./C.
3 mx 3 m
12.000lts.
Tanque de concreto para lavado hidrulico de

vaquera
Depsito para bolsas de silo.Zn/Bf/.C
31,5 mx 11,5 m
166,39 m2
Dimensiones
Vaquera Acerolit/Fe/C. 362,25 m2.Manga de

ordeo de 8 puestos y comederos individuales
INSPECCION TECNICA: 07 y 08-11-2009

Clase y Caractersticas
Casa Principal-Propietario Acerolit/Fe/Bf./Cera
mica. 166,39 m2 Construccin
Jos Urdaneta Morn


VALORACIN DE: EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
*VALOR MNIMO EN Bs.F./HA. APRECIADO COMO VALOR PROMEDIO DE MERCADO DE LA TIERRA PARA LA ZONA DE CAJA
SECA/ NUEVA BOLIVIA PUBLICADO POR EL MANUAL DE PRECIOS DE INSUMOS, BIENES DE CAPITAL Y SERVICIOS DEL
SECTOR AGROPECUARIO DEL ESTADO ZULIA DE LA U.C.P.C. DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA. PRIMERA EDICIN AO
2009
PASTOS EN LA FINCA: Brachiaria decumbens(predominante), pasto guinea y pasto estrella.
BS.F./HA.* VALOR BS.F.
No. POTREROS=57
No. POTREROS=9

TOTAL VALOR APRECIADO DE LAS TIERRAS Y MEJORAS = Bs.F. 2.968.000
BS.F./HA*
HAS

VALORACIN DE: TIERRAS Y MEJORAS
SUPERFICIE UTILIZADA CON PASTIZALES
HACIENDA VALLECITO II
HACIENDA MINERVA
154
155
2.500 lts.
3.500 lts.
Tanque para gas-oil

Lminas de acero y soportado en estructura hierro
Tanque para melaza
Lminas de acero y soportado en estructura hierro
8.100
63.000
3 Kms.
3,6 Kms.
c)cerca eltrica con 2 pelos
23.400
233.933
134.732
11,5 Kms.
6,5 Kms.
109.534
14.500
14.500
20.000
56.400
0,7
0,7
0,7
0,7
0,8
0,8
0,75
0,75
0,7
0,7
0,7
0,7
0,7
0,8
0,8
0,75
0,75
0,7
0,7
0,7
0,7
F Aprec.
Tasativa
SUB-TOTAL BS.F.
Apreciacin Tasativa
% Bueno
% Func.
%Econ.
0,7
0,7
0,7
0,7
0,7
0,6
0,6
0,7
0,7
SUB-TOTAL Bs.F.
F Aprec.
Tasativa
0,7
496073
18720
50400
175450
101049
76674
10150
10150
14000
39480
Valor Actual Bs.F.
146.527
5670
1750
17500
7.669
1623
8.452
35.643
8820
59.400
Valor Actual Bs.F.
Jos Urdaneta Morn

VALOR TOTAL APRECIADO CONST. E INSTALAC. = Bs.F.1.210.709
Valor de Reposicin
Bs.F.
18,1 Kms cercas internas 4 pelos, 2 a 2 estn.:

a)Cerca 4 pelos alambre 2 a 2 estn.madrinas c/
50 mts.
b)cerca 3 pelos alambre+1 pelo alambre elctrico
CERCAS:
Cercas Perimetrales 5 pelos alambre pas.estn
tillos 2 m a 2m Madrinas c/50 mts.
19.800 m 2.
100 m.l
Acometida elctrica interna Banco transformadores

a vaquera/galpn maquinarias/casa ppal.
Breackers
CALLEJUELAS:
3,3 kms. de 6 mts(a)
600 m.l.
Dimensiones
Acometida elctrica monofsica 110-220V.

Transformadores de 10 KVA. Tendido aprox.
de 600 m.l. con 5 postes para alta tensin
18 m.l.
Corral anexo embarcadero de cabillas perforacin

20 m2
2.500
25.000
10.955
0,6
0,6
0,7
0,7
Apreciacin Tasativa
% Bueno % Func.
%Econ.
0,7
1
1
Jos Urdaneta Morn


4,50 m x 2,43
5.000 kgrs.
Romana
Encierro Romana con cabillas lisas de 1/2".Techo Zn.
piso madera.
31,30 m.l.
2.705
4,30 m x 1,70 m
Embarcadero de ganados.Piso cemento.Laterales

cabillas perforacin de 1"
14.086
3,28 mx 12, 27 m
Cuadra para Habitaciones y cocina obreros. 3 Habs.

Zn/Md./B.f./C.
Dos(2) Salas Sanitarias (2 sanitarios, 2 lavamanos.
2 duchas) Zn.Md./B.fyC.
50.918
12.600
13,60 m x 7,80 m
18 m x 0,70m
Valor de Reposicin
Bs.F.
37,80 m x 26,40 m
84.857
Dimensiones
Casa Obreos Zn./Md./B.f./C.Sala. comedor 1 Hab.

1 bao,cocina
Corral Piso Cemento.Comederos y Lamederos

de minerales y sales.
Manga de 18 m(l)x0,7m(a)

Municipio Tulio Febres Cordero Edo. Mrida
156
157
Para granos grandes.Mackormic-International

De levante Hirulico.Acople a Tractor
De levante Hirulico.Acople a Tractor
(no operativa)
De 2 mts. Ancho.Cuchillas de 1,80 m. de ancho
Rin 16
Capacidad 2500 lts. de agua en 2 cauchos
Ring
16
Levante hidrulico 4 discos 26"
Sembradora de 2 hileras
Pala
Pala
39.736
10
10
13.000
10
15
26.000
6.000
10
10
10
10
10
10
16.795
10.720
10.720
17.124
17.124
4.915
6
4
10
6
10
6
10
6
6
6
6
EDAD
AOS
4
30
Tolva de 600 kgrs. Levante Hidrulico

STIHL para corte de ramas
Oleo-Mac. 999 Peine de 1,20 m
a motor.Shindaiwa 26 lts. Motor 1,1 H.P.
Shindaiwa a gasolina
Comair 60 lts. Y motor 1 H.P.
Zero Cap.1.100 lts.220 voltios
Pajuelas inseminacin 18 lts.Apollo SX-18
Omega Cap. 8 puestos individuales a canta
ras. Ao 2008 (nuevo)
Jack. Cap. 12 Ton.
De pie Vulcano. Cap. 10 Kgrs.
Fertilizadora al voleo
Motosierra
Motosierra
Asperjadora de espalda
Desmalezadora
Compresor
Tanque Enffriamento Leche
Tanque Nitrgeno
Equipo Ordeo Mecnico

Gato Botella
Engrasadora
10
10
10
600
400
EDAD
10
10
AOS
0,35
0,35
0,.35
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
FACTOR
0,41
0,41
0,41
0,41
0,59
0,59
0,59
0,59
APREC.
0,3
0,46
0,54
0,3
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
10
10
0,35
0,35
0,05
0,09
0,91
0,3
0,3
0,15
0,67
0,59
0,75
0,67
0,09
0,67
0,12
0,67
0,94
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
APREC.
%
0,79
0,41
0,59
SUBTOTAL Bs.F.
0,33
0,41
0,25
0,33
0,91
0,33
0,88
0,33
0,06
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
%DEPREC.
0,21
CONSERV. OBSOLES. %DEPREC.
FACTOR
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
0.75
0,15
0,6
0.15
0,15
0,6
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
FACTOR
OBSOLES.
0.15
0.75
10
15
10
50.000
900
23.680
1.200
3.200
2.700
10.600
6.500
10
10
3.988
10
4.500
10
AOS
2.000
8.795
Bs.F.
VALOR REPOSICIN VIDA TIL
0,35
0,35
0,35
0,15
0,35
0,9
0,15
0,9
0,15
0,05
0.55
0,15
0.15
0.15
0.15
0,15
FACTOR
CONSERV.
0.05
0.55

SUB-TOTAL
Montados en chasis con ruedas. Cobertura

de 50 mts. Dimetro cada caon
Con 2 cauchos. Rin 16
Triple en barra de levante hidrulico
DESCRIPCIN
(2) Caones para Riego Aspersin

Carreta de 1 eje
Surcadora
ITEM
15
15
15
40.000
4.000
8.000
10
10
15
140.000
15.000
2.500
VIDA TIL
AOS
10
10
VALORACIN DE: MAQUINARIAS Y EQUIPOS

VALOR REPOSICIN
Bs.F.
182.665
150.000
REVAL.
REVAL.
95.764
400 REVAL.
600 REVAL.
45.500
900 APREC.
12.787
1.200 REVAL.
3.200 REVAL.
2.700 REVAL.
10.600 REVAL.
6.500 REVAL.
2.353
2655
1180
5.189
Bs.F.
VALOR ACTUAL
7.670
557.127
4.020
15.340
12.596
7.182
965
11.473
2.055
3.293
15.000
1.875
0
37.352
30.000
3.000
6.000
105.000
VALOR ACTUAL
Bs.F.
144.305
150.000
Jos Urdaneta Morn


VA = VALOR ACTUAL
PONDERACIN DE FACTORES:
VR = VALOR REPOSICIN A
EDAD =A= 40%
NUEVO
E = EDAD
CONSERVACIN=B= 40%
vU = VIDA UTIL
OBSOLESCENCIAS 20%
FE = FACTOR DE CONSERVACIN
Fo = FACTOR DE OBSOLESCENCIA
VA = VR (1- E/VU(A)+FdB)+ Fo
METODO DE LA SOCIEDAD
MEXICANA
Lomador
Tanque
Rolo
NARDI de 16 discos 24".Levante Hidrulico

16 discos 24" Levante hidrulico(no operativa)
550 lts. Boquillas tee-jet.Mano de Tigre.
Bomba Hydro. Levante Hirulico
Lister Modelo JB 14,7 KW Trifsica

Generador DOMOSA 2700 watios 110 V.
Motor de 6,5 H.P.
Nogueira. 1 hilera Ao 2008(nueva)
Rastra
Rastra
Asperjadora
Cosechadora/Repicadora de maz
Planta Elctrica
Planta Elctrica
INSPECCIN TCNICA 07 y 08-11-2009

ITEM
DESCRIPCIN
Tractor
Ford 6610 DT 2005
Tractor
Ford 5000 Sencillo.30 aos. overall
completo.sistema hidrulico
Sistema Riego Aspersin
Fijo para 20 has.
Equipo de Riego:
a) Motor
John Deere gas-oil
b)Bomba Centrfuga
24 lts./seg. Malmedi 2006
c) Tracto-bomba
25 lts./seg. Malmedi 2006

HACIENDAS VALLE CITO 1 Y MINERVA
158
Jos Urdaneta Morn
159
160
APREC.
3.600
35769
REVAL.
CATEGORAS
TOROS
TORETES
VACAS *
NOVILLAS
MAUTAS
MAUTES
VALOR
Bs.F./U.
8.000
1.500
4.500
3.500
960
720
Bs.F.
24000
3.000
846000
220500
15360
17280
TOTAL
1126140
VA = VALOR ACTUAL
VR = VALOR REPOSICIN A NUEVO
E = EDAD
VU = VIDA TIL
Fc = FACTOR DE CONSERVACIN
Fo = FACTOR DE OBSOLESCENCIA
PONDERACIN DE FACTORES:
EDAD=A= 40%
CONSERVACIN=B= 40%
OBSOLESCENCIA=C= 20%
Re: PROPUESTA MANUAL AVALUACIN AGRARIA E INFORME

AVALO
VA = VR ( 1- E/VU(A)+Fc(B)+ Fo
de 1,20 (l) x 0,70 m(dimetro)

para guardar silo de maz
Nuevas y sin uso
18 paq. de 100 bolsas plsticas
PRECIO UNITARIO
*INCLUYE BECERRAJE
TOTAL VALOR APRECIADO MAQ Y EQUIPOS = Bs.F. 688.660
3.600
De aluminio de 40 lts. c/u.

(8) Cntaras para leche
MTODO DE LA SOCIEDAD MEXICANA
0,35
0,35
5
10
840
3.040
Manuales Cap. 20 lts. c/u

(3) Asperjadoras espalda
10
1.500
3.700
Briggs-Stratton.Motor gasolina 3,7
Sin uso. De 12m x 3/4"
Podadoragrama
0,35
10
10
CANTIDAD
3
2
188
63
16
24
120 VACAS DE (2) ORDEOS

20 VACAS DE (1) ORDEO
6 VACAS PROXIMAS A PARIR
3 VACAS RECIEN PARIDAS
39 VACAS SECAS(ESCOTERO)
50 cabillas nuevas
0,35
5
400
Prensa Mecnica
5
400
7" cada disco
Esmeril Doble Disco
5
2
10.000
Alliens 8 lonas. R-1. lmportado(nu
Caucho Nuevo
0,35
0,35
10
10
600
1,2 m x 1,0 m x 0,70. Transporte n
Mesa Levante Hidrulico
161
Jos Urdaneta Morn

VALORACIN GANADERA BOVINA
AL 14 DE NOVIEMBRE DE 2009
INSPECCIN: 7 Y 8/11/09
SUB-TOTAL
REVAL.
840
REVAL
APREC.
1.500
3.700
0.30
3.040
REVAL
400
0,15
0,3
REVAL
400
0,15
APREC.
10.000
REVAL.
600
0,3
0,15
REVAL.
11.500
0,3
0,35
10
10
11.500
Levante Hidrulico.Ancho corte 1
Rotativa
FACTOR FACTOR
APREC. VALOR ACTUAL
CONSERV. OBSOLES. %DEPREC.
%
Bs.F.
0,35
0,15
0,37
0,63
189
EDAD
AOS
5
VIDA TIL
AOS
10
VALOR REPOSICIN
Bs.F.
300
ITEM
DESCRIPCIN
Equipo Hidroneumtico
Para bao y limpieza vaquera.Mot
Pedrollo 1 H.P.

Jos Urdaneta Morn

De:
Marcelo Rossi de Camargo Lima (mrcl@mrcl.com.br)
Enviado: lunes, 14 de diciembre de 2009 04:55:32 p.m.
Para:
Jos Urdaneta (el_profe@hotmail.com)
Estimado Prof. Jos Urdaneta Morn
Parabns pelo excelente trabalho! Fico honrado por vossa consulta, mas
no tenho nada para acrescentar em trabalho deste alto nvel. Nunca vi
nada parecido aqui no Brasil.
Parabns e sucesso!
Saludos
Marcelo
Jos Urdaneta escreveu:
MARCELO, ANTE TODO TE SALUDO Y TE DESEO UNA FELIZ
NAVIDAD Y PRSPERO AO 2010. COMO QUIERA QUE NOS UNEN
OBJETIVOS Y PROPSITOS AFINES Y COMUNES, ANEXO AL
PRESENTE ARCHIVOS SOBRE MI LTIMO INFORME DE AVALO A
NIVEL DE FINCA BOVINA DE DOBLE PROPSITO (LECHE+CARNE)
Y UNA PROPUESTA DE MANUAL, QUE PIENSO PUBLICAR PARA
PRXIMO AO, INTITULADA ANATOMA DE UNA HACIENDA,
PARA QUE ME DES TUS VALIOSASOPINIONES Y SUGERENCIAS.
SALUDOS, MARCELO,
Prof. Jos Urdaneta Morn
12,71%
4,57%
8,14%
8,07%
18,17%
12,71%
18,17%
5,6%
35,0%
Rbv
Rf
rP
Pm
Ko
Ko
bl = bu 1 + D(1 t)
E

bp = bx * x% + by * y% + bz * z%
WACC= E X Ke + D X Kd
E+D
http://finance.yahoo.com
UN
175,87
48,99
DEPREC.
224,86
FE
224,86
FEA
48.985,0
1,00
Factor Dscto
1,0
FEAD
SIMBOLOGA
2.184,5
n
FEAx
VPN = (1 + w)
x
x=1
VPN: Valor Presente Neto
9 FEAD: Flujo Efectivo Ajustado Descontado

10

VPN($ mil):
508,0
VPN= VPN(Bs F mil):
0,00
0,43
184,17
0,39
48,99
432,15
383,17
432,15
1.915,85
2018
190,53 6
UN:
Utilidad Neta
188,10 7
FE:
Flujo Efectivo
193,08
5 p:
Factor Ponderacin

2015 1.437,25 287,45 48,99 336,44 336,44 0,57
185,96 8
FEA:
Flujo Efectivo Ajustado
195,90 4 w:
WACC

2014 1.305,63 261,13 48,99 310,11 310,11 0,62

2017 1.739,60 347,92 48,99 396,90 396,90 0,47
280,78 3 d:
Deprec

2013 1.186,04 237,21 48,99 286,19 286,19 0,68

2016 1.580,90 316,18 48,99 365,17 365,17 0,52
308,70 2 m:
MgN%
232,46 1 f.
Tasa Crecimiento
224,86

2012 1.080,44 324,13 48,99 373,12 373,12 0,75
688,20 206,58 48,99 255,57 255,57 0,91
586,24
Venta_mil
9,94%

2011 1.080,44 324,13 48,99 373,12 373,12 0,83

2010
2009
Perodos

f
10,0%
m 30%-20%

d
bl = beta apalancada
bu=beta no apalancada
D= Pasivos
t=tasa impositiva
E= Patrimonio
Kd=rendimiento esperado por acreedores

WACC=Weighted Average Cost of Capital
E= valor mercado recursos propios

Ke= rendimiento esperado por accionistas
D= valor de mercado de la Deuda
Jos Urdaneta Morn

CLCULO VALOR PRESENTE NETO HACIENDA VALLECITO II Y MINERVA
Actividad Global
Conceptos
Tasa Peso Cto.Pond
Costo Pasivo despu
3,65%
26,67%
2,07%
Costo Capital
18,17%
73,33%
7,87%
WACC 9,94%
Conceptos
Tasa Peso Cto.Pond
Costo Pasivo despu
3,65%
26,67%
2,07%
Costo Capital
12,17%
73,33%
5,51%
WACC 7,57%
Ko = Rf + [Pm Rf ]* b l + Rp
www.bancomercantil.com Reporte Merinvest (banco mercantil=) Ene-11

www.bancomercantil.com Reporte Merinvest (banco mercantil) Ene-11
Biotecnologa
Conceptos
Tasa Peso Cto.Pond
Costo Pasivo despu
3,65%
26,67%
2,07%
Costo Capital
18,17%
73,33%
7,87%
WACC 9,94%
Costo Pasivos
Tasa Impositiva:
Relaciones
%
Pasivo/Activos 26,7%
Patrimonio/Activos 73,3%
Rend. Bonos Vzla

Tasa Libre Riesgo
Riesgo Pas
Prima de Mercado
Cto Fdos Propios-Bi
Cto Fdos Propios
Cto Fdos Propios-M
Sectores
Apalancado

Ganadera bovina
1,56
100,0%
1,56

0,00 0,0% 0,00
Valor Ponderado
1,56
1,56
valor b no
Sectores
Est %
Pondercion
apalancado

Ganadera bovina
1,14
100,0%
1,14
0,0% 0,00
Valor Ponderado
1,14
1,14

CLCULO DEL WACC
162
Jos Urdaneta Morn
163
08/11/2009
VACAS DE 2 ORDEOS: 120

VACAS DE 1 ORDEO: 20
VACAS PROX PARIR
6
VACAS RECIN PARIDA: 3
VACAS SECAS(ESCOTERO)39
TOTAL VACAS: 188
252.000
252.000
252.000
252.000
252.000
COSTOS PRODUCCIN
410368
2014
2015
2016
2017
2018
2009
1264723,2
1391676,8
1532678,4
2018
1149801,6
2014
2015
2017
1044505,6
2013
2016
756308
948835,2
2012
482020
252.000
2013
756308
252.000
2012
2011
GANANCIA NETA
175872
252.000
2011
2010
6,4
252.000
2010
383169,6
1612800
1464120
1330560
1209600
1098720
997920
907200
907200
554400
481320
24.400
24.400
24.400
24.400
24.400
24.400
24.400
24.400
24.400
24.400
12,42
11,29
10,26
9,33
8,48
7,71
7,1
7,1
5,5
4,3
PRECIO Bs./kG.
CARNE
VALOR Bs. PRODUCCIN Kgs.
303048
275476
250344
227652
206912
188124
173240
173240
134200
104920
VALOR Bs.
1915848
1739596
1580904
1437252
1305632
1186044
1080440
1080440
688600
586240
VALOR PRODUCCIN BRUTA
Jos Urdaneta Morn

347919,2
316180,8
287450,4
261126,4
237208,8
324132
324132
206580
5,81
5,28
4,8
4,36
3,96
3,6
3,6
2,2
1,91
252.000
2009
PRECIO Bs./LT.
LECHE
PRODUCCIN LITROS
AOS
Jos Urdaneta Morn

VALORES PRODUCCIN BRUTA Y GANANCIA NETA DE LA HACIENDA VALLECITO II Y MINERVA

COSTOS TOTALES: PERODO 2009 A 2012 =70% DE V.P.B.

PERODO 2013-2018= 80% DE V.P.B.

DEPRECIACIONES: 12% DE LOS COSTOS TOTALES= Bs. 48.985

INCREMENTO DE LOS P
RECIOS DE UN 10% INTERANUAL A PARTIR DEL AO 2013

INCREMENTO DE LOS PRECIOS INTERANUAL DE UN 10% DE LA CARNE A PARTIR DEL AO 2013
EN 2009 LOS PRECIOS DE LA CARNE ERAN BS. 4,50/KG PARA MAUTES Y BS. 6/KG. PARA MAUTAS.VACAS VIEJAS A BS.3,60/KG.
SUPUESTOS DEL CLCULO:
VALOR PRODUCCIN BRUTA (AO 2009):

252.000 LTS X Bs 1,91/lt. = Bs. 481.320

Mautes 10.000 kgrs. x Bs. 5/kg. = 50.000

Vacas viejas 14.400 x Bs. 3,60/kg. = 51.840

TOTAL V.P.B. 2009 = Bs. 583.160
PRECIO LECHE A NIVEL PRODUCTOR ABRIL 2010: Bs.2,20/lt

OCTUBRE 2011 :Bs. 3,60/lt (gaceta oficial 39771)
PRECIO CARNE A NIVEL PRODUCTOR: AGOSTO 2008: Bs.5,50/kg. en pie

2011: Bs. 7,10/kg. en pie
PRODUCCIN LCTEA DIARIA: (8-11-2009): 700 LITROS/DA CON 140 VACAS ORDEO
700 lts. x 360 das/ao = 252.000 lts. anuales
CARNE: C/AO: 40 mautes x 250 kgrs. = 10.000 kgrs./ao

36 vacas viejas x 400 kgrs = 14.400 Kgrs./ao
PRODUCCION FINCA
GANADERA: Categora
Cantidad
TOROS 3
Toretes 2

VACAS*
188

NOVILLAS
63

MAUTAS
16

MAUTES
24

TOTAL
296
* incluye becerraje
PERSONAL OBRERO OPERATIVO: 12
SUPERFICIE UTILIZADA EN PASTIZALES:

ESPECIES:
Brachiaria decumbens (predominante)
VALLECITO II: 117 HAS.
POTREROS: 57
Panicum maximun
(pasto guinea)
MINERVA:
31,4 HAS.
POTREROS: 9
Cynodon plectostachium (pasto estrella9
TOTAL HAS:
148,4 HAS
HACIENDA VALLECIITO II Y MINERVA

164
165
PONENCIA
LIMITACIONES EN LA VALORACIN DE TIERRAS
AGRCOLAS MEDIANTE LA UTILIZACIN DE FUENTES
DE INFORMACIN REGISTRAL EN VENEZUELA
XXIII Congreso Panamericano de Valuacin
UPAV-ICOVAL
San Jos, Costa Rica, 15 al 18 abril de 2008
167
168
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

169
1. Factores determinantes del valor de las tierras

agrcolas
XXIII CONGRESO PANAMERICANO DE

VALUACIN
San Jos, Costa Rica
15 al 18 de Abril de 2008
PONENCIA
LIMITACIONES EN LA VALORACIN DE TIERRAS AGRCOLAS
MEDIANTE LA UTILIZACIN DE FUENTES DE INFORMACIN
REGISTRAL EN VENEZUELA
Por Ing. Agro. M.S. Jos Urdaneta Morn. Universidad del Zulia.
Rentagro C.A.
VENEZUELA
Consideramos que lo determinante en el valor de un bien, no es la cantidad de trabajo (teora marxista) o de los otros bienes o insumos requeridos
para su produccin, ni la cantidad necesaria para su reposicin o reproduccin, sino la importancia que la satisfaccin de dicha necesidad nos reporta,
y de la cual somos y estamos conscientes. Esto es, las cosas o los bienes,
incluyendo la tierra agrcola, tienen valor porque las personas se lo asignamos segn nuestra percepcin y deseos, dada la utilidad marginal que ello
nos reporta.
La revolucin marginalista en economa (1871) estructurada por Menger, Jevons y Walras, descubri la teora del valor subjetivo. Las cosas no
tienen solamente un valor intrnseco, sino extrnseco, puesto que dependen
de la escala de preferencias y valoracin que hacemos los avaluadores en el
tiempo y el espacio, es decir, quienes lo hacen, cuando, en donde, como lo
hacen y bajo que circunstancias valoramos.
A mi entender no existe la valoracin objetiva. Siempre ser subjetiva,
pues resulta de la apreciacin personal de uno o ms avaluadores o tasadores. Por eso es que tanto los compradores como los vendedores (psicolgicamente) al momento de cualquier transaccin, le dan mayor valor a lo que
reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese negocios. A veces pienso que
las cosas que ms valen son gratis.
Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuacin esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor de las tierras agrcolas, sin nimo ni pretensin de que su orden de aparicin sea indicativo de
nivel de importancia. A saber,

A. Capacidad o potencialidad de los suelos

B. Mejoras incorporadas
C. Mayor y mejor uso
D. Localizacin/ Ubicacin de la finca
E. Vas de acceso
F. Forma de la unidad de produccin
G. rea o superficie
H. Topografa
I. Disponibilidad de aguas superficiales o profundas
170
Jos Urdaneta Morn

J. Elementos del clima

K. Niveles de inflacin
L. Oferta y demanda de la tierra para usos agrcolas
M. Expectativas de plusvala
N. Inversiones alternativas de proteccin o refugio de captales
O. Limitantes ambientales y jurdicas
P. Condiciones de seguridad en el campo
Q. Servicios pblicos (electrificacin, telefona rural etc.)
R.
Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrcolas en la zona objeto de estudio (Fuentes Registrales)
e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
Jos Urdaneta Morn

2.- Mtodos y tcnicas de valoracin de la tierra agrcola

El precio de un bien puede entenderse como el valor econmico que el
mercado asigna a dicho bien, al momento de la transaccin. El valor econmico es un concepto subjetivo que refleja los deseos de la gente de poseer
y usar objetos de su propiedad, y de su capacidad de ofrecer dinero u otras
cosas a cambio, por el privilegio de la posesin del bien. Para que un bien
tenga valor econmico, debe reunir al menos tres caractersticas importantes: 1) la propiedad debe tener un valor de uso, es decir, debe satisfacer necesidades, de lo contrario nadie la querra 2) debe tener una oferta escasa para
que tenga precio y 3) debe tener futuridad, es decir, la capacidad de generar
una futura corriente de ingresos o satisfacciones para el usuario.
La tierra agrcola responde bien a estas condiciones, hasta tal punto de
que tiene mltiples usos, su oferta es limitada a la superficie til del pas y
tiene la capacidad de generar un flujo infinito de bienes o productos agropecuarios.
Antes de entrar a considerar los mtodos y tcnicas de valoracin territorial, estimo oportuno y necesario aclarar algunos conceptos sobre el valor
de mercado que en definitiva tratamos de estimar.
Valor de mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un
bien en el mercado suponiendo (segn IVSC):
a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional
y sin motivacin especial b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y
comprador dispuestos), c) Que las partes conocen todas las circunstancias
existentes que afectan el valor d) Que las partes actan sin presin alguna
171
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente

con la definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC)
v.g. .....la cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre
un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa
despus de apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado
cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones.
El valor de mercado se determina en el proceso de valuacin. El avaluador deber considerar que el bien se vende en la fecha de valuacin conforme a los anteriores supuestos.
La valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a
que se refiere la valuacin y corresponder al precio al que se llegara al
formalizar el contrato de venta. Deber suponer que durante el perodo de
exposicin del bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han permanecido sin cambio.
El avaluador deber sealar en su informe de valuacin la fecha del avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior.
El avaluador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el
mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso
del que tiene a la fecha a que se refiere la valuacin, solamente si pueden
anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
El valor de mercado no deber incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente
claridad en el informe de avalo.
Categoras de valor de mercado.
La norma del IVSC identifica las siguientes categoras de valor de mercado conforme a la definicin citada anteriormente:

Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
172
Jos Urdaneta Morn

Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),
Valor de mercado para venta forzosa,
Valor de mercado para venta futura,
Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes:
valor de mercado, valor de salvamento, valor de reposicin, valor de
uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente,
es de gran importancia conocer el propsito de la solicitud de avalo, con el
fin de aplicar el mtodo(s) ms apropiado.
Jos Urdaneta Morn

de:
Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern

a) Los trminos del contrato para el trabajo de valuacin,
b) El objeto del avalo, y,
c) El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas

con el bien en cuestin,
Ahora bien, teniendo en cuenta que propendemos a estimar el valor probable de mercado de la tierra agrcola, existen diversos mtodos y tcnicas
que nuestra literatura avaluatoria fundamentalmente anglosajona y espaola, establecen para su valorizacin, pero a mi juicio, considero los sealados
a continuacin como los ms aplicables a nuestras condiciones:
MTODOS
La tasacin de inmuebles tiene un nico objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene
su origen en las distintas necesidades, diferentes destinos, y realizado por
varios mtodos para determinar el valor del bien.
En trminos generales, una valoracin individual de un bien mueble o
inmueble debe seguir el siguiente esquema:
DEFINICIN
ESTUDIO PRELIMINAR
TCNICAS
I. Sinttico por clasificacin o estimacin Ponderaciones

Proporcionales
II. Mercado o de ventas comparables
(MARKET APPROACH)
Homogenizacin
III. Costo (COST APPROACH)
Depreciacin / Apreciacin
IV. Del ingreso o capitalizacin de rentas

(INCOME APPROACH)
Capitalizacin / Descuento
V. Precios hednicos de Rosen
Regresin mltiple
Antes de estudiar los mtodos de valoracin, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos ayuden a comprender mejor el tema.
Mc. Michael Stanley, por ejemplo, en su Tratado de Tasacin, afirma que:
al tasar una propiedad con el objeto de determinar una medicin de valor,
el tasador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el
mtodo usado para fijarlo.
Vemos, as, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, segn la finalidad que se persigue al efectuar
una tasacin.
173
ELABORACIN DE UN PROGRAMA DE DATOS
OBTENCIN DE DATOS
CLASIFICACIN DE DATOS
MTODO DE
MERCADO
MTODO DE
INGRESO
MTODO DE
COSTO
CORRELACIN DE INDICACIONES DE VALOR

VALOR FINAL
INFORME
174
Jos Urdaneta Morn

I.- Mtodo sinttico por clasificacin o por estimacin

directa
a) Valor total de la tierra por cualquiera de los mtodos clsicos (ventas

comparables o capitalizacin de la renta de la tierra o costos).
Jos Urdaneta Morn

Este mtodo se caracteriza porque efecta una clasificacin de las fincas

rsticas en grupos homogneos, en funcin de sus caractersticas tcnicas y
econmicas, segn las existentes en la zona a la que pertenece la finca que
desea valorar y asigna a cada uno de ellos un valor de mercado que sirve
como referencia para todos los pertenecientes al mismo.
La nica dificultad para la aplicacin de este mtodo consiste en situar
cada finca dentro del grupo al que pertenece. Una vez hecha esta asignacin,
la estimacin del valor es inmediata pues es coincidente con el valor asignado al mismo.
A efectos prcticos y para simplificar an ms su sencilla aplicacin se
suele considerar una nica variable, el rendimiento bruto por hectrea, y
con slo asignar al valor unitario de ste un precio de mercado, se consigue
por simple multiplicacin el valor final. Este coeficiente ponderador suele
obtenerse a partir de series histricas.
Valoracin de tierras por clases
Las fincas presentan en general ms de una clase de tierra y, por consiguiente, hay que determinar sus valores correspondientes; para ello, es
necesario definir los criterios utilizados, partiendo del valor total obtenido
por cualquiera de los mtodos.
Los criterios utilizados para valorar la tierra por clase son:

A. Valor promedio
Se aplica cuando la finca tiene una clase de suelo. Se determina dividiendo el valor del suelo (sin el valor de sus mejoras), obtenido por los mtodos
clsicos tradicionales, entre la superficie.
Ejemplo hipottico:
Valor total
Bs.
1.500.000
Superficie (clase V)
ha.
300
Valor promedio / ha. (clase V)
Bs./Ha
5.000
B. Productividad
Se aplica cuando existe ms de una clase de suelo y la determinacin de
sus valores se realiza, conociendo previamente las variables:
175
a) Produccin total y media de cada clase de suelo.

b) Superficie y clases de suelos correspondiente.
El valor de cada clase se determina, multiplicando el valor total de las
tierras por la produccin de cada clase, y sus resultados se dividen entre la
produccin total de las tierras. El valor unitario de cada clase se determina
dividiendo el valor de cada clase de suelo, entre sus respectivas superficies.
Ejemplo: Valor total de las tierras explotadas con caa de azcar (despus de
deducido el valor de sus mejoras y obtenido por cualquiera de los mtodos
sealados) = Bs. 1.500.000
Suelo
Superficie (ha.)
Produccin media (t)
Valor suelo clase VI =
Clase V
260
18.000
Clase VI
40
10.000
1.500.000 Bs x 10.000 t / ha
= 535.714 .Bs
28.000 t
Valor suelo clase V = 1.500.000 Bs x 18.000 t / ha = 964.286 Bs

28.000 t
C. Suelo tpico
Se aplica en los casos de fincas que tienen varias clases de suelos y una
de ellas cubre mayor superficie y que a su vez es la tpica de la zona.
Para determinar el valor de cada clase de suelo, debe conocerse previamente: El valor total de las tierras sin las bienhechuras, las clases de suelos
y sus correspondientes superficies, los rendimientos histricos de cada clase
de suelo, el valor de la clase de suelo tpico; que por equivalentes es igual al
valor unitario de la finca (sin el valor de sus mejoras), y se corresponde con
la clase de suelo que presenta mayor superficie.
Los parmetros mencionados, permiten determinar los valores unitarios
de las dems clases de suelos de la siguiente manera: Multiplicando el valor
de la clase de suelo tpico por el rendimiento de cada clase, su resultado se
divide entre el rendimiento de la clase de suelo tpico.
176
Jos Urdaneta Morn

Ejemplo hipottico:
Valor de la tierra (sin mejoras)
Superficie total
Valor unitario de la tierra (clase tpica V)
Bs.
ha.
Bs./Ha.
1.500.000
300
5.000
Determinacin del valor de las clases de suelos

CARACTERSTICAS Y VALOR POR CLASES DE SUELOS
CLASES DE SUELO
VI
V
40
260
300
Rendimiento (t/Ha.)
2,3
2,8
820
Produccin (t)
92
728
Valor (Bs./Ha.)
4,107
5.000
164,286
1.300.000
1.464.286
Valor clase VI =
Rendimiento clase tpico
Valor clase VI = 5.000 Bs / ha x 2.3t = 4.107 Bs / ha
2.8t

Conocidas las clases de suelos de una finca y sus respectivas superficies,
se procede a determinar sus valores.
CONVERSIN EQUIVALENTE DE CLASES DE TIERRA
CLASE DE TIERRA POR CONVERTIRSE EN OTRA EQUIVALENTE
II
III
IV
V
VI
VII
I
1.33
2.00
3.33
6.67
11.67
33.3
I
0.75
1.50
2.50
5.55
8.75
25.00
II
0.50
0.67
1.67
3.33
5.83
16.67
III
0.30
0.40
0.60
2.00
3.50
10.00
IV
Convertir la superficie de las clases de tierras conocidas, en el equivalente de la mejor clase.
Obtener el valor de la mejor clase, a partir del valor conocido de la tierra (por cualquiera de los mtodos clsicos) y de la superficie obtenida
de la mejor clase.
Determinar el valor de las dems clases, a partir del valor conocido de

la mejor clase.
0.15
0.20
0.30
0.50
1.75
5.00
V
0.08
0.11
0.17
0.28
0.57
2.85
VI
II.- Mtodo de mercado o de ventas comparables
Lo sealado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad

que se est tasando; asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad.
D. Tabla de conversin de superficies y valores de tierras
I
II
III
IV
V
VI
VII
Este es uno de los mtodos ms usados en tasacin; tambin se le conoce

con el nombre de Market Approach en la terminologa inglesa. Se fundamenta en el concepto de valor de cambio; opera muy bien en reas donde
es corriente la transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de
mercado o valor de venta del predio, empleando la informacin de venta de
propiedades comparables o similares.
Valor unitario suelo tpico (V) x Rendimiento clase VI
CLASE
DESEADA
177
Las superficies y valores de cada clase de suelo, se convierte en el equivalente de la mejor, utilizando la tabla de equivalencia de clases y valores de
tierras de acuerdo al siguiente procedimiento.
TOTAL
Superficie (Ha.)
Valor total (Bs.)
Jos Urdaneta Morn

0.03
0.04
0.06
0.10
0.20
0.35
VII
Cuando el mtodo se expone en forma tan sencilla, da la impresin de

que se trata de un problema de fcil solucin y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaucin que ellas tengan alguna relacin con la propiedad que se est valorando, sin cuidar y establecer la comparacin de las ventas con el predio objeto
de estudio, o sea que una mala interpretacin o relacin de la informacin
puede generar una opinin adversa a la realidad.
El mtodo comparativo es eminentemente prctico; sin embargo, la calidad de la tasacin depende de la experiencia del tasador y de la profundidad
de la investigacin realizada. Entre ms fuentes de informacin sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del anlisis tendr un
valor ms preciso.
178
Jos Urdaneta Morn

Este mtodo involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:
- Seleccin de ventas de propiedades similares
- Verificacin de las ventas
- Anlisis de las ventas
En cuanto a la metodologa que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son:
1.- Recoleccin de la informacin, materiales y equipos.
2.- Inspeccin del bien.
3.- Anlisis final y determinacin del valor de mercado.
El valor de mercado de una finca es una variable indeterminada cuando
se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, es una negociacin en la que quedan excluidos otros posibles interesados por la finca. Por
lo tanto, el objeto de la valoracin no puede ser la prediccin del valor de
mercado, ya que dicho valor slo puede ser conocido a posteriori, es decir,
despus de efectuada cada transaccin.
El valor de mercado de una finca es inseparable del acto de compraventa en el que dicho valor ha prevalecido como precio aceptado de comn
acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es, a cada acto de compraventa le corresponde un valor de mercado de la finca, que resulta del regateo
entre las partes negociadoras.
No existe ni puede existir ningn mtodo para estimar con precisin este valor, ya que el precio de venta a que se llega en cualesquier regateo depende sobre todo de la habilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedece a ninguna ley econmica de carcter general.
El mtodo se fundamenta en determinar el valor de las tierras y el de las
mejoras (si existieran) de la finca objeto de valoracin, por comparacin
con los valores standarizados de las compra-ventas de las fincas del entorno. La confiabilidad del mtodo depende de la verificacin del grado de
comparacin y uniformizacin de los valores unitarios de las compra-ventas
seleccionadas.
La uniformizacin se realiza, ajustando los valores unitarios de las fincas
comparables, de acuerdo a las diferencias de las variables: reas, ubicacin,
tiempo, etc., respecto a la finca objeto de valoracin.
Jos Urdaneta Morn

179
Etapas del mtodo de las ventas comparables

Para garantizar la confiabilidad del mtodo, hay que cumplir con las siguientes etapas:


Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que ms se parezcan a la finca objeto de valoracin y ms cercanas al momento de avalo.
El listado se obtiene en el Registro Subalterno de la Jurisdiccin a que pertenezca la finca en cuestin.
Esquemticamente se procede de la siguiente forma
Informacin de las compra-ventas que se debe recabar:
Ubicacin
Nmero de documento
Nmero de Protocolo
Trimestre
Fecha de acto
Fecha de inscripcin
Nombre de la finca
Nombre del vendedor
Nombre del comprador
Monto o precio
Forma de pago
Monto de contado
Monto de plazo
Intereses de saldo
Superficie total y por clases de suelos
Actividad agrcola predominante
Valor de bienhechuras
Valor de las construcciones
Valor de maquinarias
Es importante verificar en las compra-ventas seleccionadas, que adems

de parecerse en las variables mencionadas, deben reflejar el valor real de las
180
Jos Urdaneta Morn

tierras y el de las mejoras (si existieran), por consiguiente, es necesario descartar las compra-ventas no confiables, principalmente las realizadas entre
familiares, los traspasos entre organismos del gobierno, las realizadas por
quiebras forzosas, las donaciones o compra-ventas sin fines de lucro y las
efectuadas entre sociedades relacionadas.
Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margen de dispersin, comprobado mediante anlisis estadstico y por consiguiente, se
puede considerar la media x:14.178.000 Bs./Ha.), como representativa del
valor de la finca.
Jos Urdaneta Morn

III.- Mtodo del costo
CUADRO ANLISIS DE COMPARABLES

FINCA COMPARABLE
0 km
0 km
100
Km
0 km
92,0
60,0
67,5
37,5
11,5
7,5
13,5
7,5
8
2
meses
8
12
meses
5
2
meses
5
6
meses
Localizacin respecto a la carretera

nacional (x2)
0 km
Precio de venta (Miles de Bs.)

Precio unitario (Miles de Bs./Ha.) (y)
rea (Ha.) (x3)
Fecha de registro vs. Avalo (x1)
Hoy
El mtodo de los costos consiste en valorar los bienes a travs del costo
de los recursos. Por este mtodo, el valor se va a expresar en trminos de lo
que cuesta una propiedad similar con una utilidad equivalente.
Es un procedimiento muy til en las oficinas de catastro para el registro
de los precios, en los bancos para determinar la garanta fsica de los bienes
con fines de financiamiento, en la apertura de contabilidades para registrar
los activos de la finca, en los balances y otros estados financieros.
La razn es que:
Ajuste de las ventas
Se puede aplicar a propiedades con bienhechuras, mejoras y otros

bienes sobre la propiedad, an cuando estas propiedades no se vendan
con frecuencia o no generen rentas, lo que dificulta el clculo de su
valor por el mtodo de mercado o de ingresos, segn el caso.
Es un procedimiento detallado y permite en su proceso, recabar las

informaciones de la propiedad y anexos que sustentan la aplicacin de
otros mtodos.
Tcnicas de valoracin standarizada (Homogenizacin)

Consiste en uniformar los valores unitarios de los referenciales que presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos de las fincas
comparables, respecto a la que se est avaluando). Luego de uniformizados,
se promedian (por no existir desviaciones significativas), obtenindose de
esta manera el valor de la finca objeto de valoracin, por comparacin con
dicho promedio standarizado, el cual debe ser estadsticamente confiable.
El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para las diferentes variables de los referenciales.
AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS
(EJEMPLO HIPOTTICO)
Caractersticas
Localirea
zacin
(ha.)
(km.)
A
2
1
8
B
12
1
8
C
2
1
5
D
6
100
5
Xx
hoy
1
5
x= Finca objeto de valoracin.
Ventas
compa- Tiempo
rables (meses)
181
Valor
(miles
Bs./Ha)
11,5
7,5
13,5
7,5
?
Ajuste (%)
Tiem- Localizarea
po
cin
+10.6
+63.6
+10.6
+31.8
+49
+17
+17
-
Neto
+27.6
+80.6
+10.6
+80.8
x
Valor
ajustado
(Bs./Ha.)
14.674
13.545
14.931
13.560
14.178
Antes de pasar a explicar la aplicacin de este mtodo, veamos lo que

entendemos por costo, cules son sus tipos y cul de ellos interesa para los
fines de tasacin.
Definicin de costo

El costo es el precio pagado o debido por cualquier cosa, y puede

referirse a:
Los costos de operacin: son los que se suceden en el proceso de las

operaciones de produccin.
Los costos de capitalizacin: son los bienes invertidos en una empresa

con la finalidad de producir ingresos y por consiguiente, beneficios.
A continuacin exponemos a manera de ilustracin la metodologa de

costos o de valores agregados por actividad, que se ha venido siguiendo
182
Jos Urdaneta Morn

en la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la

Universidad del Zulia, Venezuela, durante 42 aos (desde 1966), para la
valorizacin de las tierras, fundamentalmente las pecuarias.
Seguidamente, se presenta una tabla con el resumen de los precios promedios de mercado de las tierras, ocupadas por pastos con riego y sin riego,
pltanos, adems de los barsales, vegetacin media y alta en las zonas de
Mara y Pez, Perij, Costa Oriental del Lago (COL), Santa Brbara, Caja
Seca y El Viga. Estos precios no incluyen el valor de las construcciones e
instalaciones presentes en la unidad de produccin.
Jos Urdaneta Morn

Tierras
En este captulo presentamos valores actualizados de los renglones: deforestacin, mecanizacin, riego, plusvala y propiedad, de amplia utilizacin en la valoracin de tierras por el mtodo del valor agregado, extensamente desarrollado en el Manual de Administracin de Fincas (UCPC/LUZ
- CORPOZULIA, julio 1994).
1.
Deforestacin: Se presentan los precios de la deforestacin mecnica, con maquinaria alquilada, segn los precios de mercado; as
mismo, los precios de la deforestacin manual.
2.
Mecanizacin: Se presentan los precios de las labores necesarias
para mecanizar un terreno de acuerdo a los precios de mercado, incluyendo la mano de obra.
183
VALOR PROMEDIO DE MERCADO DE LA TIERRA

POR ZONAS (Bs./HECTREA)
MARA Y
PEZ
PERIJ
PASTO C/
RIEGO
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
5.000.000
8.000.000
15.000.000 8.000.000
18.000.000 12.000.000
15.000.000
20.000.000
PASTO S/
RIEGO
2.000.000
3.000.000
3.500.000
6.000.000
3.500.000
5.000.000
10.000.000 8.000.000
12.000.000 10.000.000
9.000.000
10.000.000
CONCEPTO
COL.
SANTA
BRBARA
CAJA
SECA
EL VIGA
3.
Riego: Por este concepto se ha estimado un valor de Bs. 2.021.665
por hectrea, para aquellas extensiones con riego por superficie como
cajones y melgas.
EN BARSALES
1.000.000
1.500.000
1.000.000
2.000.000
2.000.000.
3.500.000
6.000.000
8.000.000
5.000.000
6.000.000
5.000.000
6.000.000
VEGETACIN
MEDIA
700.000
1.000.000
800.000
1.100.000
1.200.000
2.500.000
6.000.000
7.000.000
4.000.000
6.000.000
5.000.000
6.000.000
4.
Valor por propiedad: Se le ha asignado un valor de Bs. 1.172.487
por hectrea.
VEGETACIN
ALTA
500.000
800.000
700.000
850.000
1.000.000
2.000.000
3.000.000
5.000.000
2.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
5.
Valor por plusvala: Se le ha asignado un valor de Bs. 1.172.487/por
hectrea
PLTANO
N..A
N. A
N. A
16.000.000
18.000.000
N.A
16.000.000
18.000.000
A continuacin, se ilustra con un ejemplo la manera de estimar el

valor de una hectrea de tierra con ttulo de propiedad y riego, aplicando el
mtodo del valor agregado o de costos.
Ejemplo:
DESCRIPCIN
MECANIZACIN
PLUSVALA
RIEGO POR INUNDACIN
VALOR POR DEFORESTACIN
VALOR POR PROPIEDAD
TOTAL
PRECIO (Bs./Ha.)
408.332
1.172.487
2.021.665
3.000.000
1.172.487
7.774.971
Fuente: Manual de precios de insumos y bienes de capital U.C.P.C. 2. Semestre

2007
FUENTE: Encuesta permanente de precios de la UCPC-UNIVERSIDAD DEL ZULIA, VENEZUELA. 2007

N.A: No Aplica
DEFORESTACIN A MANO (PRECIO PROM. DE MERCADO)

DESCRIPCIN
PRECIO (Bs.Ha.)
VEGETACIN PESADA
1.364.286
VEGETACIN MEDIA
1.000.000
vegetacion liviana
FUENTE: Encuesta permanente de precios de la UCPC. 2007
682.143
184
Jos Urdaneta Morn

DEFORESTACIN CON MAQUINARIA ALQUILADA

(PRECIO PROM. DE MERCADO)
DESCRIPCIN
PRECIO (Bs./Ha.)
DEFORESTACIN PESADA
3.000.000
DEFORESTACIN MEDIANA
2.000.000
DEFORESTACIN LIVIANA
1.000.000
MECANIZACIN
DESCRIPCIN
DESTRONCONAR
DESENRAIZAR
QUEMADA
RECOGIDA
DURACIN DE LABOR (Ha.)

2 pases de big rome o arado
2 pases de rastra
2 Jornales
2 Jornales
TOTAL
PRECIO (Bs./Ha.)
150.000
155.000
51.666
51.666
408.332
IV.- Mtodo del ingreso o de capitalizacin de rentas

Tomamos como ilustracin lo referido por el Dr. Oscar Borrero en su
libro Valoracin de predios agrarios 2002, con ejemplos aplicados a las
fincas cafetaleras de Colombia.
Considera al mtodo de la renta como sinnimo del mtodo indirecto o
analtico. Consiste en capitalizar la renta lquida del predio cafetero que se
est avaluando, tomando como perodos, la vida til que tenga el cultivo y
descontndola a una tasa que est compuesta por: la tasa de inters de rendimiento o la tasa de costo, la tasa de inflacin y la tasa de impuestos.
Adems se tiene en cuenta el factor de incertidumbre. Este mtodo slo
se podr aplicar con certeza cuando obtengamos informacin estadstica y
contable que sea confiable. La mayor dificultad que presenta, es la escogencia de la tasa de capitalizacin de la renta, que de acuerdo al autor, por escogencia se debe utilizar la tasa de captacin ms alta que ofrezca el mercado
financiero, ya que de no, el inversionista colocar su dinero donde le rente
lo ms posible, o usar la tasa de oportunidad del capital.
Jos Urdaneta Morn

185
Elementos de la frmula
RL = Renta lquida por hectrea
N = Vida til del cultivo
TR = Tasa de rendimiento o tasa de costo
TI = Tasa de inflacin
IM = Tasa de impuestos
R = Factor de incertidumbre
FA = Factor de actualizacin
VH = Valor atribuible a la hectrea de caf
Es importante destacar que para los casos en que el mtodo se pueda

usar, existen dos posibilidades, la que considera la renta lquida igual durante toda la vida til del cultivo, y cuando la renta se estima variable.
Ejemplo para rentas fijas
Si la renta lquida de una hectrea de caf durante su vida til de 7 aos,
se calcula es de aproximadamente $ 1.200.000/Ha., la tasa ms alta ofrecida
por el mercado financiero es de 32% anual efectiva, la tasa de inflacin esperada es del 17% anual, sobre la renta lquida se paga un impuesto del 30%,
y el factor de incertidumbre se calcula en un 75%. Cul puede ser el valor
atribuible a una hectrea de caf?
FRMULA PARA RENTAS FIJAS:
VH = RL* [( ( 1- (1+FA)^-n) /FA ]*R
DATOS PARA LA FRMULA:
RL = $ 1.200.000
TR = 32%
TI = 17%
R = 75%
N = 7 aos
FA = [ ( 0.32 -0.17 )/ 1.17 ) * (1-0.30) ] = 0.08974359
VH = 1.200.000 * [ ( 1-(1.08974359)^-7 )/ 0.08974359]*0.75
VH = 1.200.000 * 5.0378591* 0.75
VH = $ 4.533.557 VALOR ATRIBUIBLE A LA HA. DE CAF
FRMULA PARA RENTAS DIFERENTES:
VH = [RL1/ (1+FA)^1 + RL2/(1+FA)^2+ + RLN/( 1+FA)^n]* R
Si las rentas lquidas de una hectrea de caf fueron las siguientes:
1. Ao $ 700.000
2o. $ 900.000
186
Jos Urdaneta Morn

3o.
4o.
5o.
6o.
7o.
Jos Urdaneta Morn

187
regresin que permita estimar o predecir y como una funcin de una o varas
variables independientes previamente seleccionadas.
$1.000.000
$1.200.000
$1.200.000
$ 900.000
$ 700.000
En este anlisis, el valor de mercado de la tierra Vm, se considera que est

relacionada con un grupo de caractersticas o variables explicativas (x1,x2...
xn), segn una expresin del tipo:
VH = 700.000/(1+0.08974359)^1+ 900.000/(1+0.08974359)^2+
+700.000(1+0.08974359)^7
VH = $ 4.725.646 VALOR ATRIBUIBLE A LA HA. DE CAF
V. Mtodo de precios hednicos de Rosen (1974)

El modelo se sustenta en la tcnica de la regresin mltiple, por lo que
el manejo de problemas de prediccin corresponde a la teora estadstica
de regresin, que es particularmente importante en cualquier estudio avaluatorio. Esta mtodo es comnmente utilizado para pronosticar o predecir
la variable dependiente precio de la tierra a partir de valores conocidos de
otras variables en un universo de referenciales representativo (de por lo menos doce referenciales), sin embargo, en el sector rural, las transacciones
de compra-ventas es reducido, lo que limita su confiabilidad. Estadsticamente se demuestra el nmero mnimo de muestras de fincas referenciales
a comparar con nuestro objeto de avalo, en funcin al nmero de variables
explicativas de nuestra variable dependiente, precio de la tierra, mediante la
frmula:
N >3(k+1)
Donde N = Nmero de fincas referenciales en la muestra
k = Nmero de variables independientes
Es decir, si estamos homogenizando nuestros referenciales obtenidos por
el mtodo del mercado, de fuentes registrales, para ajustar por el tiempo,
rea y localizacin (3 variables independientes), mnimo necesitaramos una
muestra de 12 referenciales de fincas.
Como se observa, el problema se centra en una variable y (precio de la
tierra) a ser explicada (variable dependiente), la cual est relacionada con
una serie de otras variables explicativas o predictoras (variables independientes o regresoras). Ej. x1 (rea de la tierra), x2 (distancia a la va), x3 (tiempo de transaccin) y algunas otras ms. El objetivo es obtener un modelo de
Vm=f(x1,x2...xn)
La expresin anterior se calcula partiendo de una base de datos compuesta de precios de mercado de transacciones ya realizadas y de los valores
correspondientes a las variables explicativas en los inmuebles objeto de dichas transacciones.
En los modelos de valoracin de fincas, la variable endgena Vm ser el
precio de la tierra agraria a valorar. Las variables explicativas o exgenas,
(x1,x2...xn) vendrn dadas por el estudio de la correlacin y el anlisis factorial previos, de manera que, de todo el conjunto de variables explicativas
de partida se seleccionen aqullas que ms influyen en el valor de la tierra.
Para ello, se tienen que considerar los coeficientes de correlacin de cada
una de las variables exgenas con la endgena, seleccionndose aquellas variables ms correlacionadas, as como, los coeficientes de correlacin de las
variables exgenas o explicativas entre s, con miras a atenuar los problemas
de multicolinearidad.
Cabe destacar, los estudios que el Prof. Vicente Caballer Mellado , en
mi opinin el mejor avaluador de Hispanoamrica, ha hecho sobre la materia, sobre todo lo reflejado con respecto al modelo de precios hednicos en
su ensayo Nuevas tendencias de la valoracin territorial. Publicado en la
Revista Catastro, Espaa, Oct. 2002, donde concluye como modelo para el
valor de la tierra en Espaa (perodo 1990-98), como sigue:
LnV = 2,035 + 0,636L + 1,373A + 0,639 LnP + 0,855M + 0,032t
Donde;
LnV = Log. Neperiano del valor de las tierras
L = Tipo de Cultivo. Cultivo leoso =1; herbceo = 0
A = Agua. Regado =1; Secano = 0
LnP = Log. Neperiano de las precipitaciones medias de comunidades
en mm.
M = Comunidades con costa martima = 1; s/costa martima = 0
t = Aos . 1990 = 1
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3.- Limitaciones en la valoracin de tierras agrcolas

segn fuentes registrales
4.- Conclusin
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3.1- Base de Datos o de Series de Tiempo Institucionales inconsistentes

y no confiables para la estimacin de valores de la tierra agrcola.
3.2- Medio o Entorno de ubicacin de las unidades de produccin agropecuaria heterogneo, en cuanto a calidad de suelos, tamaos, condiciones
gerenciales-administrativas, etc. que dificulta el proceso de homogenizacin
de la muestra de referenciales de fincas a contrastar con nuestro avalo objeto.
3.3- Descarte frecuente de operaciones de compra-venta no confiables,
principalmente las realizadas entre familiares, traspasos entre organismos
gubernamentales, aportes de capital para la constitucin de empresas agropecuarias, donaciones, etc.
3.4- Las transacciones de operaciones de compra-venta en el medio rural
son de baja frecuencia trimestral, semestral o anual, a diferencia de las operaciones urbanas inmobiliarias.
3.5- Tendencia de los intervinientes en el proceso de compra-venta de
unidades de produccin agropecuaria a subestimar valores, con miras a
efectuar declaraciones de impuestos o tasas registrales de menor cuanta.
3.6- Es importante destacar en cuanto a la valorizacin de la tierra agrcola, la necesidad de depurar la muestra de referenciales a utilizar por comparacin con nuestro objeto de avalo, para la aplicacin del Mtodo del
mercado o de las ventas comparables, en virtud de que la tierra se negocia
o se vende, en la prctica, con sus mejoras permanentes incorporadas (pastizales, canales de riego/drenaje, vialidad interna, cercado de potreros, etc.)
3.7- Constituye una aberracin el hecho de que la Ley de Registro Pblico, daba la facultad al Registrador Subalterno de estimar el posible valor de
los bienes en base a su opinin, cuando este funcionario decida que el monto de la transaccin pactada era menor al verdadero valor de los bienes,
calculando los derechos de registro que los otorgantes deberan cancelar en
base a su opinin, y no sobre el monto de la transaccin que apareca en el
documento presentado
189
En la valoracin de tierras agrcolas en Venezuela es posible utilizar

cualesquier mtodo clsico de valoracin o apreciacin, bien sea el mtodo
del mercado, del costo, del ingreso, o de modelos de precios hednicos, o
combinacin de varios mtodos y tcnicas, siempre en concordancia con la
naturaleza y propsito del avalo (expropiaciones, servidumbres, compraventa, crediticios, particiones o herencias, constitucin de aporte de capital
en empresas, etc.), lo que a nuestro juicio no debera ser de obligante requerimiento, es la consideracin e inclusin del Mtodo del mercado o de las
ventas comparables, para la tasacin de tierras agrcolas, en los informes
de avalos agropecuarios que se presentan ante las diferentes instancias de
decisin, bajo el argumento de su bondad de ajuste mediante la utilizacin
de factores correctivos o de ponderacin en la homogenizacin con referenciales comparables de fincas, mxime que el recurso TIERRA en la agricultura, constituye un factor y un medio de produccin, y representa el
componente del activo ms difcil de avaluar, a la vez que constituye el
bien patrimonial ms valuable dentro de la unidad de produccin agropecuaria, de all el hecho de que en su valorizacin se deben tomar en cuenta
una serie de factores determinantes y significativos de incidencia en su valor, como los sealados en la presente exposicin.
En realidad, el Mtodo del mercado o de las ventas comparables (Market
Approach), en s, es un mtodo reconocido, vigente y de aplicacin universal en diferentes latitudes, y por supuesto, los argumentos que limitan o
desmeritan su aplicacin en Venezuela se deben a las notorias limitaciones,
insuficiencias e imperfecciones de nuestras fuentes de Registro Pblico,
donde se reflejan las transacciones de compra-venta de tierras y fincas, en su
mayora sobre una base de datos que no son consistentes, representativas, ni
confiables para el sector agropecuario en general.
Ing.Agro. M.S. Jos Urdaneta Morn
UNIVERSIDAD DEL ZULIA-RENTAGRO C.A.
www.joseurdaneta.webs..com
urdanetamoran@hotmail.com
elprofeurdaneta@hotmail.com
Abril, 15 de 2008
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PONENCIA
APLICACIN METODOLGICA DE LA TCNICA DE
DEPRECIACIN TASATIVA EN EL AVALO DE UNA
UNIDAD DE PRODUCCIN AGROPECUARIA
Encuentro Panamericano de Valuacin Rural
UPAV-SCA
Bogot, Colombia, 27 al 30 de mayo de 2012
PREMIO:
TROFEO INDIA CATALINA DE CARTAGENA
203
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205
Introduccin
ENCUENTRO PANAMERICANO DE
VALUACIN RURAL
UNIN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES
DE VALUACIN (UPAV) Y SOCIEDAD
COLOMBIANA DE AVALUADORES (SCA)
ANATOMA DE UNA HACIENDA
APLICACIN METODOLGICA DE LA TCNICA DE
DEPRECIACIN TASATIVA EN EL AVALO DE UNA UNIDAD
DE PRODUCCIN AGROPECUARIA
POR: PROF. JOS URDANETA MORN

UNIVERSIDAD DEL ZULIA,
FACULTAD DE AGRONOMA, VENEZUELA
elprofeorama@gmail.com
Telef. 04146385511
Bogot, Marzo 29, de 2012
La inflacin como fenmeno de alza pronunciada y persistente del nivel

general de precios de los bienes y servicios, es uno de los problemas coyunturales que actualmente confronta la economa de nuestro pas, Venezuela, de
all el hecho de que el profesional de la avaluacin o valoracin agraria se le
presenta el reto de conocer acerca de su incidencia en el proceso avaluatorio,
tanto de sus mtodos como de sus tcnicas, para producir informacin tcnica, econmica y financiera que revele y no oculte los efectos inflacionarios.
Venezuela fue un pas que se caracterizo por la existencia de una gran estabilidad de precios hasta los primeros aos de la dcada de los 70s, y los 80s
a pesar de las fuertes tendencias inflacionarias en el resto del mundo, pero es
ahora recientemente cuando comienza a observarse un cambio en el proceso
inflacionario en los ltimos aos, hasta tal punto de presentar un ndice promedio en el perodo 2007-2011 de un 26,38%, considerada como la ms alta
inflacin de Amrica.
En consecuencia, nos hemos propuesto darles a conocer la presente tcnica de depreciacin tasativa en la aplicacin del mtodo del costo (Cost
Approach) y en la avaluacin de nuestras unidades de produccin agropecuarias, a fin de que los participantes al Encuentro Panamericano de Valuacin Rural a celebrarse en Bogot, Colombia del 29 y 30 de marzo 2012,
conozcan de las fortalezas y ventajas de la aplicacin prctica de la presente
tcnica de depreciacin, mxime en condiciones de economas inflacionarias
como la nuestra, propendiendo a objetivar esa condicin de equilibrio a veces inalcanzable, que el precio de las cosas sea igual al valor de las mismas.
I.- Justificacin tcnica

Existen mltiples tcnicas dentro del Mtodo del Costo, para estimar la
depreciacin de las edificaciones, construcciones e instalaciones rurales, as
podemos sealar algunas de ellas, sin pretensin de definirlas ni explicarlas,
toda vez que, son ampliamente conocidas en su aplicacin:
1. Lnea recta
2. Saldos decrecientes
3. Nmeros dgitos
4. Parbola de Kuentzle
5. Ross-Heidecke
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6. Fitto y Corvini
7. JANS
8. Depreciacin tasativa
La depreciacin tasativa es la diferencia entre el costo de remplazo
a nuevo o de reposicin de los bienes y el valor presente de esos bienes,
ambos medidos en la fecha del avalo. Es una medida de la proporcin de
la vida econmica total de los bienes considerados como nuevos, prdidas
por deterioro fisco y obsolescencia. El valor apreciado del bien es el valor
del mismo en funcin de la vida econmica restante y de los beneficios que
pueda retribuir. Es decir, que el Valor Apreciado de un Bien ser igual al
costo de remplazo, deducida la depreciacin tasativa. As,
VALOR APRECIADO= COSTO REPOSICIN --- DEPRECIACIN TASATIVA
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207
miento de las edades de los bienes avaluados, en las fincas en general, donde
se recurre a fuentes nemotcnicas, se imposibilitan o limitan su aplicacin.
A su vez, nuestra experiencia nos ha demostrado, que para el caso agropecuario, indistintamente cualesquiera que fuera la tcnica utilizada para la
estimacin del valor actual de los bienes, tomando en cuenta las edades,
vida til, estado de conservacin, no dista mucho en su apreciacin, cuando
utilizamos la tcnica de depreciacin tasativa, que no es ms que la interaccin ponderada apreciativa de los factores de uso o grado de deterioro,
funcionabilidad y entorno econmico.
II.- Aplicacin prctica
El costo de reposicin es el costo de remplazo para una fecha determinada de una construccin o propiedad existente por una similar que tenga
una utilidad equivalente.
Una de las ms grandes ventajas o fortalezas de la aplicacin de la tcnica
de depreciacin tasativa, o de su contrapartida la apreciacin, es que toma en
cuenta los efectos inflacionarios y devaluativos de la moneda, que se reflejan
en los costos de reposicin, y sobre stos se aplica la depreciacin tasativa.
Su simple y subjetiva aplicacin, pero por eso no deja de ser prctica,
consistente y representativa del valor, se sustenta en la ponderacin escalar
entre 0,1 y 1,0 (o en su expresin porcentual) de las causas fundamentales de
la depreciacin de un bien, las cuales pueden ser de tres tipos:
a)
b)
c)
Por deterioro fsico

Prdida de la utilidad funcional
Prdida de la utilidad econmica
Su clculo resulta de la interaccin de los 3 factores, as:

CONDICIN FSICA x FUNCIONALIDAD x ECONOMICIDAD =
FACTOR DE APRECIACIN TASATIVA.
COSTO REPOSICIN x FACTOR APRECIACIN TASATIVA = VALOR APRECIADO
Estamos conscientes de las ventajas y desventajas de la utilizacin de
tcnicas de depreciacin, como las de Ross-Heidecke para las bienhechuras
(edificaciones, construcciones e instalaciones), pero en virtud al desconoci-
INFORME TCNICO DE AVALO

HACIENDA CAADN Y LAS TRINITARIAS
10.38`50.77 N 71.59`52.76 W
SECTOR VA EL LABERINTO, NOTERREY II, PARROQUIA
JOS RAMN YPEZ, MUNICIPIO JESS ENRIQUE LOSSADA,
ESTADO ZULIA, VENEZUELA
PROPIETARIO: ------------------------------------------------------MARACAIBO, 3 DE OCTUBRE DE 2011
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209
I.- Certificacin
CONTENIDO
I.-
Certificacin
II.- Finalidad del avalo


a) Productor (es)
b) De la unidad de produccin
IV.- Linderos actuales

V.-
Metodologa de avaluacin

a) Informacin legal-documental

b) Superficie, uso actual y distribucin de la tierra, cultivos
y ganaderas

c) Climatologa
d) Suelos

a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales
b) Valor de las edificaciones, construcciones e instalaciones

X.- Anexos
Quien suscribe el presente Informe tcnico de avalo, certifica que no

existe motivo o circunstancia alguna que pudiera de forma alguna influenciar la opinin que nos hemos formado del valor de la unidad de produccin
agropecuaria hacienda CAADN y LAS TRINITARIAS como resultado de nuestra investigacin y estudio.
As mismo, certifico que, ni familiar alguno o relacionado cercano, tiene
inters alguno, directo o indirecto en los bienes valorados, ni en ninguna de
sus partes.
Finalmente, declaro que en el desarrollo del presente trabajo de avaluacin, en el anlisis llevado a cabo de la informacin captada, y en la
elaboracin de nuestras conclusiones reflejadas en el informe tcnico, hemos empleado procedimientos, mtodos y tcnicas idneos, universalmente
aceptados, y en concordancia con las normas ticas-profesionales que rigen
nuestra actividad.
Certificacin que hacemos en Maracaibo, a los tres das del mes de octubre de dos mil once, fecha de terminacin del presente informe.

Ing. Ag. M.S. Jos Urdaneta Morn

C.I. N 3.115.363.
C.I.V. N 8905
SUDEBAN P-494
T.S.J. N 358
BANDES N 181
Profesor de Avalos de Bienes Rurales y Agropecuarias - Mdulo 0505.- de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin del Colegio de Ingenieros de
Venezuela (SOITAVE) Ao 2004-2011.
II.- Finalidad del avalo

El objetivo de este avalo no es ms que la determinacin del valor probable de mercado de la Unidades de Produccin Haciendas Caadn y
Las Trinitarias, propiedad de -------------------------------, ubicada en el
sector va El Laberinto, Noterrey II, Parroquia Jos Ramn Ypez, Municipio Jess Enrique Lossada, Estado Zulia, mediante la cuantificacin y anlisis de los diferentes factores que inciden en la determinacin del valor del
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bien en consideracin, sustentada en el anlisis lgico del diagnstico y de

la informacin recabada, tanto intrnseca como extrnseca del bien, tomando
en cuenta las actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca, la
ubicacin de la finca en la zona y sus potencialidades de desarrollo. Se prev
que el avalo pueda ser utilizado como referencia vlida en la estimacin de
constitucin de garantas ante instituciones financieras.
ESTE: Va de penetracin al parcelamiento Los Jageyes

OESTE:
Hacienda El 25 y Campo Alegre
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a) Propietario: ------------------------------------------------b) Ubicacin de la unidad de produccin
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HACIENDA LAS TRINITARIAS:

NORTE: Haciendas Flor de Campo y va de penetracin a San Antonio
SUR:
Hacienda El Caadn y El Compaero. Va penetracin La

Paz-Ro Palmar
ESTE: Va Parcelamiento Los Jageyes-La Paz. Haciendas Las Peo
nas, El Paraso y El Compaero
OESTE: Hacienda San Benito
V.- Metodologa de avaluacin
La finca o unidad de produccin Caadn y Las Trinitarias se

encuentra ubicada en el sector va El Laberinto, adyacente al Colegio Noterrey II distante a unos 45 Kms. desde la ciudad de Maracaibo. Para su
localizacin, se toma la va Maracaibo Oeste hacia La Concepcin, capital
del municipio Jess Enrique Lossada, la cual se encuentra distante de Maracaibo a unos 23 Kms., luego se recorre hacia el Norte va la poblacin
La Paz, y en un cruce a la izquierda de la carretera mencionada y muy
prxima a la poblacin de La Paz, se toma la va hacia El Laberinto, y a
unos 15 Kms. aproximadamente, a orilla de carretera y adyacente al colegio Noterrey II, se encuentra ubicada la unidad de produccin pecuaria en
consideracin. Todas la vas de acceso hacia la finca, en su recorrido, estn
totalmente asfaltadas.
Fundamentalmente a lo largo del proceso se utilizaron mtodos de mercado y el mtodo de valor agregado por actividades para la estimacin del
valor probable de las tierras y sus mejoras (incluyendo los pastizales), en
concordancia con lo establecido en la metodologa utilizada por la Unidad
Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, a travs de su Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario. 2. Semestre 2010. Para la estimacin de
valores de las edificaciones, construcciones e instalaciones de las unidades
de produccin se emple el mtodo del costo con su tcnica asociada de
depreciacin tasativa.
Su ubicacin astronmica es a 10 3850.77 Lat. N 71 5952.76

Long. W.

Sector:
Va El Laberinto, Noterrey II.

Parroquia: Jos Ramn Ypez

Municipio: Jess Enrique Lossada
Estado: Zulia.
IV.- Linderos actuales: (Ver documentacin anexa)

HACIENDA CAADN:
NORTE:
Hacienda Las Trinitarias y Hacienda San Benito
SUR: Fundos Campo Alegre y San Jos.
El procedimiento utilizado para el avalo consisti en lo siguiente:

1. Aplicacin de formatos y cuestionarios diseados para la captacin
de informacin.
2. Levantamiento de inventario fsico de todos los bienes existentes

en la hacienda, con el objeto de caracterizarlos e individualizarlos,
determinando al mismo tiempo su uso, su estado de funcionamiento,
su grado de deterioro fsico en la explotacin, a fin de estimar las
tendencias que nos permitan lograr una mejor bondad de ajuste entre
el precio de los bienes y el valor de los mismos.

3. Procesamiento de la informacin y sistematizacin de la misma, a

fin de lograr conclusiones del estimado del valor global de la finca
en referencia.
212
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El Mtodo del mercado o de las ventas comparables, consiste en valorar

la tierra a travs de los precios que el mercado ha aceptado pagar por bienesinmuebles, agropecuarios similares en la regin estudiada. Este valor
viene a ser un valor denominado, porque existen testimonios de l, ya sea
mediante la fuente de registro subalterno o a travs de corredores locales
de la propiedad, quienes dan una orientacin de la demanda y oferta de la
tierra.
agropecuarios, lo que conlleva a ajustes en la vida til probable o remanente,

o a revalorizaciones de los activos, ms an en nuestras pocas inflacionarias. A su vez, nuestra experiencia nos ha demostrado, que para el caso agropecuario, indistintamente cualesquiera que fuera la tcnica utilizada para
la estimacin del valor actual de los bienes, tomando en cuenta las edades,
vida til, estado de conservacin, no dista mucho en su apreciacin, cuando
utilizamos la tcnica de depreciacin tasativa, que no es ms que la interaccin ponderada apreciativa de los factores de uso o grado de deterioro,
funcionabilidad y entorno econmico.
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En virtud de la imposibilidad de localizar en las Oficinas Subalternas

de Registro Pblico referenciales similares comparables, a pesar de nuestra
indagacin previa, nos vimos en la necesidad de recurrir al mtodo de valor
agregado o de ponderacin de actividades para la estimacin del valor probable de mercado de las tierras y sus mejoras. (Se anexa archivo de referenciales de ventas de fincas, en la misma parroquia donde est ubicada la finca
objeto de avalo, obtenidos en el Registro Inmobiliario).
La informacin producto de fuentes registrales de la propiedad agrcola,
no refleja una tendencia consistente y confiable del precio de la tierra debido a las distorsiones que se presentan en las operaciones de compra-venta
registradas, que comprenden subestimaciones de valor, convenidas entre las
partes, por lo que no fue posible aplicar tcnicas de homogenizacin o ajustes en cuanto al uso, tiempo, localizacin, superficie y otros aspectos tcnicos, en funcin de la sustentacin de los valores referenciales, de all nuestra
utilizacin metodolgica de valores de ponderacin de factores internos y
externos a la finca.
El mtodo del costo, tambin utilizado en nuestro estudio, consiste en
valorar los bienes a travs del costo de los recursos, tomando en cuenta
los valores de reemplazo o reposicin de los bienes, as como, utilizamos
como tcnica de depreciacin, la depreciacin tasativa, (o su recproca, la
apreciacin tasativa), en base a las condiciones de uso o deterioro fsico,
funcionabilidad y condiciones econmicas (utilidad econmica).
Se aplic el mtodo con su tcnica apreciativa, a las edificaciones, construcciones e instalaciones. Los avaluadores estamos consciente de las ventajas y desventajas de la utilizacin de tcnicas de depreciacin, como las
de Ross - Heidecke para las bienhechuras (edificaciones, construcciones e
instalaciones), pero en virtud al desconocimiento de las edades de los bienes
avaluados, en las fincas en general, donde se recurre a fuentes nemotcnicas,
se imposibilitan o limitan su aplicacin, amn de las frecuentes acciones de
reconstruccin, mantenimiento y conservacin que se hacen de los bienes
213
El desarrollo y aplicacin de las tcnicas de depreciacin tasativa, pretende determinar:

VALOR APRECIADO = COSTO REEMPLAZO - DEPRECIACIN
TASATIVA. Ampliamente desarrollado en el texto Avalo y Tasacin de
Bienes Rurales. Universidad del Zulia, 2da. Edicin 2006, de la autora
del avaluador que suscribe el presente informe tcnico de avalo.
El mtodo del valor agregado, el cual toma en consideracin las mejoras
realizadas a la tierra, se consideraron los siguientes aspectos:

Valor por deforestacin: Se valora a precios de mercado, es decir, cuanto costara en los actuales momentos deforestar una Ha, a mquina. Se estima en Bs. F.
5.000 /Ha.
Valor por mecanizacin: Bs.F. 5.000/ Ha.
Valor por plusvala:
Este valor est inducido por el valor de las inversiones en infraestructura realizadas por el
Estado y las fincas privadas en la zona donde
estn ubicadas. Se estima en Bs.F. 2.000/ Ha.
Valor fundacin / Mantenimiento:

* Ha. Pastos - promedio: Bs.F. 3.000
* Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario. U.C.P.C. - LUZ 2. Semestre 2010
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a) Informacin legal -documental
HACIENDA EL CAADN:
Cdigo de Registro Catastral M.A.T. : 23-07-02-0431
Fecha de inscripcin: 24/08/1978
Cdigo de Identificacin Predial: 0683
Cdigo de Ubicacin Poltica: 23-07-02
Propietarios: -----------------------------------------------
--------------------------------------------------
Registro Pblico La Concepcin Cdigo Oficina 230700. No. 7, Protocolo 1. Tomo 2. Fecha 05/12/2000
Registro de Predios del INTI: No. 0023070202681 del 26/09/2005
Inscrita en el Registro Tributario de Tierras del SENIAT
Resea Titulativa del predio:
Hctor Bravo Zambrano y Carolina Elizabeth Vlchez Nez, C.I.
7.732.163 y 9.724.576, vendieron a --------------------- y a ----------------------- C.I. -------- y --------, respectivamente, el fundo denominado EL CAADON fomentado sobre una extensin de 174,20 Has. baldas, en el sector
rural conocido anteriormente como Partido Rural ANCN ALTO, hoy conocido como EL LABERINTO, Parroquia Jos Ramn Ypez, Municipio
Jess Enrique Lossada. El fundo les perteneca segn documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del 3er. Circuito del Registro del Municipio
Autnomo Maracaibo, de fecha 16 de abril de 1998, anotado bajo el No. 5,
Protocolo 1. Tomo 3. Precio de venta: Bs. 180.000.000
Documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autnomo Jess Enrique Lossada, bajo el No. 7, Tomo 2. Protocolo 1.,
4. Trimestre del 5 de diciembre de 2000.
HACIENDA LAS TRINITARIAS (Conocido tambin como EL
CEIBOTE)
Cdigo de Registro Catastral M.A.T.: 23-07-02-0634
Jos Urdaneta Morn

215

Resea titulativa del predio:
Sulpicio Pars Gonzlez, Elisa Pars de Gonzlez e Irene Pars Gonzlez,
CI 1.642.782, 5.041.627, y 7.704.499, venden a ------------------------- C.I.
----------- , el fundo denominado EL CEIBOTE, conocido tambin como
LAS TRINITARIAS, situado en ALCN ALTO, hoy EL LABERINTO. El
fundo mide 109 Has. y les perteneca por ser nicos y universales herederos
de Alberto Pars, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del
1er. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, bajo el No. 84, Protocolo
1. Tomo 1. del 4 de noviembre de 1941. Precio de venta: Bs. 523.000. Para
ello recibi prstamo de Mario A. Urdaneta Inciarte C.I. 3.509.149 por Bs.
500.000 en plazo de 6 aos, y tasa de inters del 12% anual.
Documento registrado en la Oficina subalterna del 3er. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, con fecha 8 de julio de 1983, bajo el No. 14,
Protocolo 1. Tomo 1.
FUNDO SAN BENITO (60 Has.)
Armando Vargas C.I. 1.064.633, vendi a --------------------------- C.I.------------, un fundo en el Partido Rural ANCN ALTO, hoy EL LABERINTO, un fundo baldo con superficie de 60 Has. aproximadamente. El
fundo fue adquirido segn documento registrado en la Oficina Subalterna
del 2. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo de fecha 11/06/57, bajo
el No. 40, Protocolo 1. Tomo 6. Precio de venta: Bs. 400.000. Documento
registrado en la Oficina Subalterna del 3er. Circuito del Registro del Distrito
Maracaibo, con fecha 15 de diciembre de 1986, bajo el No. 10, Tomo 18.
Protocolo 1. 4. Trimestre.
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FUNDO EL PARAISO (40 Has.)

Cdigo de Registro Catastral M.A.T.: 23-07-02-0251
Jos Jess Gonzlez C.I. 1.075.453 vendi a -------------------------- C.I.
-----------------, un fundo denominado EL PARASO ubicado en el sector
Los Jageyes, El Laberinto, el fundo con una superficie de 40 Has. El mismo le perteneca segn documento registrado en la Oficina Subalterna del
2. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, con fecha 13 de marzo de
1957, bajo el No. 107, Protocolo 1. Tomo 8. y en fecha 15 de abril de 1959,
bajo el No. 39 Protocolo 1. Tomo 5. Precio de venta: Bs. 403.000
Documento registrado bajo el No. 44 Protocolo 1. Tomo 7. 1. Trimestre de fecha 18/02/1988
FUNDO LAS PEONAS (36 Has.)
Elvira Rosa Urdaneta C.I. 5.825.186 vendi a -------------------------- C.I--------- un fundo baldo, parte de mayor extensin, constante de 36 Has.,
ubicado en el Partido rural ANCN ALTO, hoy EL LABERINTO, jurisdiccin del Municipio Cacique Mara, Distrito Maracaibo. El terreno le perteneca segn documento registrado en la Oficina Subalterna del 2. Circuito
del Registro del Distrito Maracaibo, en fecha 4 de septiembre de 1978, bajo
el No. 68, Folios 155 al 157, Protocolo 1. Tomo 5. Precio de venta: Bs.
15.000.000
Documento registrado en el 2do. Circuito del Registro del Municipio
Autnomo Maracaibo, de fecha 14 de junio de 1999, bajo el No. 46, Protocolo 1. Tomo 5.
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217
De acuerdo a plano presentado y agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el No. 945 del Trimestre en curso, la superficie del terreno baldo
aproximadamente es de 29,938 Has.
b) Superficie, uso actual y distribucin de la tierra
La finca est destinada a la ganadera bovina de doble propsito, constituyendo el uso actual y de mayor actividad en la zona productora. Tiene
una superficie total segn plano de 388,12 Has., representadas por 176 Has.
de la hacienda CAADN y 212,12 Has. de la hacienda LAS TRINITARIAS (A esta finca se le han integrado otros fundos comprados en el
tiempo, tales como San Benito con aproximadamente 60 Has., El Paraso con 40 Has. y Las Peonas con 36 Has.), las cuales se encuentran
prcticamente dedicadas en su totalidad a pastizales de guinea criolla, guinea Tanzania y guinea Mombaza. El asiento de la finca, representado por el
rea que ocupan sus construcciones e instalaciones, es de unas 3.88 Has. y
los caminos-carreteros internos ocupan un rea de 4.66 Has.
Se encuentra ubicada muy cerca de los poblados de La Paz y La Concepcin, capital del municipio Jess Enrique Lossada, enclavada en una zona
tipificada por haciendas y fundos agropecuarios en produccin, dedicados
principalmente a la cra de ganado bovino de doble propsito.
La finca se encuentra organizada operacionalmente en 32 potreros de
tamao variable (promedio 5 Has./potrero) en la hacienda CAADN y
36 potreros de tamao variable (promedio 6,5 Has. /Potrero) en la hacienda
LAS TRINITARIAS.
La ganadera est representada por ganado mestizo de doble propsito
representada por 286 vacas en ordeo, con una muy buena productividad
por vaca y por hectrea, ya que para el momento de la inspeccin produca
un total de 2.400 lts. de leche al da. Cuenta con un total de 949 cabezas de
ganado bovino en las 388,12 Has., lo que demuestra una buena capacidad
de sustentacin de los pastos, toda vez que realiza la explotacin y rotacin
de los mismos en condiciones de secano.
c) Climatologa
El sector El Laberinto, del municipio Jess Enrique Lossada, Estado
Zulia, est situado a 10o31 15 de latitud Norte y 72o10 00 de latitud Oeste.
El clima y la vegetacin corresponden al bosque seco tropical segn
Holdrige; con una precipitacin que vara de 700 a 1.740 mm./ao. El pri-
218
Jos Urdaneta Morn

mer perodo de lluvias empieza a mediados de abril y termina en junio, y el

segundo empieza a finales de septiembre y dura hasta mediados de diciembre, luego de diciembre a abril existe un perodo seco muy prolongado. La
temperatura promedio anual es de 29oC.
becerreros, jardeadores, mecnicos, vigilantes, etc.), con lneas de acciones

y responsabilidades asignadas por el administrador-encargado, con delegacin de autoridad tcnica-administrativa por parte del propietario de la unidad de produccin.
La humedad relativa promedio anual est en aproximadamente 75%.
Para el momento de la inspeccin, la finca cuenta con un personal operativo de 20 personas.
Jos Urdaneta Morn

La finca cuenta para su abastecimiento de agua, con fuentes de jageyes,

6 de ellos en la unidad de produccin CAADN y 8 jageyes en LAS
TRINITARIAS al igual que un alto nmero de tanques de almacenamiento
con sus equipos hidroneumticos y sistema de distribucin de aguas por
gravedad para todas las necesidades y requerimientos de las construcciones
e instalaciones.
d) Suelos
Los suelos son de relieve predominantemente plano, clasificados como
ultisoles y alfisoles y pertenecientes en su mayora a la formacin geolgica
El Milagro, son de textura media (franco-arenoso) con incrementos de
arcilla en el perfil y pH de 4.5 a 7.5. Estos suelos estn considerados segn
la capacidad de uso de la tierra dentro de la clase II debido al clima subhmedo.
La erosin hdrica ha dado origen a unos entalles fluviales profundos por
los cuales se han arrastrado materiales hacia las zonas bajas.
Texturas de los suelos que van de franco-arenosa a franco-arcillosas.
Suelos de moderadas a fuertemente cidos, suelos moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con pocas piedras que no imposibilitan
las labores mecnicas.
Encharcamientos, si se presentan, con duracin no mayor de 15 das, por
ciclo de invierno, y que no ocasionan mayores daos a los pastizales.
Retencin de humedad mediana y permeabilidad moderadamente rpida. Nivel de fertilidad moderado. Estos suelos en general, requieren prcticas de manejo no tan exigentes como en otras zonas agropecuarias.
La administracin de la finca obedece a un mismo patrn de organizacin, direccin, control y ejecucin de tareas o actividades comunes a la
gran mayora de las fincas del municipio Jess Enrique Lossada, caracterizado por un administrador -encargado y personal de campo, (ordeadores,
219
La finca cuenta con la asistencia tcnica de un mdico veterinario quien

tiene una ruta de visita e inspeccin semanalmente a la finca, contratado por
visitas, para las prcticas de control reproductivo del ganado, y para prevencin y diagnosis de las enfermedades del rebao bovino.
Existe produccin de leche y de carne bovina, mediante el sistema de
ganadera de doble propsito.
Para el momento de la inspeccin 13/09/2011 y 20/09/2011, exista una
produccin promedio diaria de 2400 Lts., de leche con una ganadera representada por las siguientes categoras:
HACIENDA LAS TRINITARIAS:
Toros: 7
Vacas en ordeo: 151
Vacas prximas a parir: 13
Vacas escoteras o secas: 24
Novillas: 77
Mautas: 74
Becerraje: 146
TOTAL CABEZAS: 492
HACIENDA CAADN:
Toros: 7
Vacas en ordeo: 135
Vacas prximas a parir: 9
Vacas escoteras o secas: 18
Novillas: 20
Mautas: 104
Mautes: 29
Becerraje: 135
TOTAL CABEZAS: 457
220
Jos Urdaneta Morn

TOTAL HDAS. LAS TRINITARIAS Y CAADN: 949 CABEZAS

GANADO BOVINO
Cuenta con una excelente productividad de la tierra y sus mejoras, expresado por 6 lts.leche/Ha./da.
Existen ventajas econmicas de la finca objeto del avalo, en cuanto a su
localizacin, ya que est ubicada a orillas de la carretera asfaltada en excelentes condiciones, muy cerca de las principales poblaciones del Municipio,
tanto de La Paz, como de la capital, La Concepcin, cercana a los centros
lcteos de recepcin, amn de contar en sus proximidades con un importante
desarrollo que acomete el Ejecutivo Nacional a travs de los programas y
proyectos que para la planicie de Maracaibo se ejecutan en torno a la represa
de El Diluvio.

Es de hacer notar, que a solicitud del propietario, slo se contempla en el
presente informe tcnico de avalo, el CAPITAL FUNDIARIO, es decir,
las tierras y sus mejoras (incluidos los pastizales) y las edificaciones, construcciones e instalaciones.
Los renglones o items de los bienes agrcolas de la finca CAADN
y LAS TRINITARIAS son:
Tierras.
Mejoras (incorporadas, de mantenimiento, de plantacin).
Bienhechuras (edificaciones, construcciones e instalaciones).
Dichos bienes los podemos clasificar en:

a) Capital fundiario: Tierras y mejoras + Bienhechuras.

b) Capital de explotacin: Mquinas y equipos +Semovientes (no objeto de valoracin)

a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales:
Superficie cultivada: Bs.F. 5.821.800
b) Valor de las edificaciones, construcciones e instalaciones:
Total Bs.F. 11.361.903.
El inventario fsico y avalo de cada uno de los componentes del capital

se detalla en los anexos.
Jos Urdaneta Morn

221

Avalo y composicin del capital

Tierras y mejoras:
Edif. Const. e Instalc.:
Total avalo:
Bs.F.
5.821.800
11.361.903
17.183.703
%
33,88
66,12
100%

Por todo lo antes expuesto, y en base a la metodologa utilizada a juicio
del avaluador que suscribe el presente informe tcnico de avalo, el valor de
las haciendas CAADN y LAS TRINITARIAS objeto de valoracin, asciende a la cantidad de diez y siete millones ciento ochenta y tres
mil setecientos tres bolvares fuertes (Bs.F. 17.183.703)
Ing. Agro. M.S. Jos Urdaneta Morn.
C.I. N 3115363.
C.I.V. N 8905
SUDEBAN P-494
T.S.J. N 358
BANDES N 181
Profesor de Avalos de Bienes Rurales y Agropecuarios. Mdulo 05-05.
SOITAVE - C.I. V Aos 2004-2011.
Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad con las normas
tcnicas de la USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practices), y est sujeto a los requerimientos del cdigo de tica y a los lineamientos de conducta profesional de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin
de Venezuela (SOITAVE).
Basado en la informacin que contiene este informe tcnico de avalo
y en nuestras experiencias como avaluador, es nuestra opinin que el valor
justipreciado del inmueble-objeto en estudio, es el arriba indicado.
222
Jos Urdaneta Morn

223
Jos Urdaneta Morn

HACIENDAS "CAADN"
Sector El Laberinto, Parroquia Jos Ramn Ypez
Municipio Jess Enrique Lossada del Estado Zulia
INSPECCIN TCNICA: 13-09-11 Y 20-09-11
ANEXOS
Registro fotogrfico
Copias planos topogrficos
Constancia Inscripcin del Predio en el Registro de Propiedad
INTI
Copias Tradicin Legal Haciendas CAADN y TRINITARIAS
Transacciones efectuadas en Registro Inmobiliario Municipio Dr.
Jess E. Lossada
Base Metodolgica para el Clculo y la Formacin del Valor
MUESTRA DE LA APLICACIN METODOLGICA DE LA TCNICA DE DEPRECIACIN TASATIVA PARA EL CLCULO Y LA
FORMACIN DEL VALOR
CLASE Y
CARACTERSTICAS
Una vaquera,
construida con
techo de acerolit sobre estructura de tubos
de 2" x 1", con
los largueros y
tijeras de viga
doble te de 2",
ngulos de 2"
x 1", piso de
cemento rstico
con malla tucson, cerca de
tubos de 2" (5
cintas) y de 3"
los pilares, portones de hierro
de tubos de
1" de una sola
hoja, dos hileras de bloques
blancos de 25
cm, con un rea
de unos 262,20
m2 de construccin x 1.500,00
BsF/m2
de
construccin.
APRECIACIN TASATIVA
DIMENSIONES
VALOR
DE
REPOSICIN
%
Bueno
%
Func.
19 m x 13,80
m
393.300,00
0,75
1,00
%
Econ.
FACTOR
DE
APRECIACIN
TASATIVA
VALOR
ACTUAL
265.477,50
0,90
0,68
224
Jos Urdaneta Morn

Dos becerreras,
construidas con
techo de acerolit con estructura de tubos
de 2" x 1" los
largueros y las
tijeras de viga
doble te de 2",
ngulos de 2"
x 1", piso de cemento rstico,
cerca de tubos
de 2" con 5 cintas y columnas
de tubos de
3", portones de
hierro de una
sola hoja, con
un rea de 45
m2 de construccin c/u para un
total de 90 m2 x
1.500,00 BsF/
m2 .
Un bebedero
circular de concreto vaciado
con un dimetro de 0,80 m,
profundidad de
0,50 m y espesor de 0,10 m,
con una capacidad para unos
0,50 m3 de concreto vaciado x
2.586,74 BsF/
m3 de concreto.
9mx5m
0,50 m3
135.000,00
1.293,00
0,75
0,70
1,00
1,00
0,90
0,90
0,68
0,63
91.125,00
814,59
225
Jos Urdaneta Morn

Dos comederos tipo canoa,

construidos
con laminas de
hierro gruesas
tipo cocadita,
con soporte de
tubos de 2", con
las siguientes
medidas: largo:
3,10 m, ancho:
0,50 m y profundidad: 0,30
m, con capacidad para 0,47
m3 de alimento
con un costo de
unos 5.200,00
BsF/Unidad.
Dos comederos tipo canoa,
construido con
laminas
de
hierro gruesas
tipo cocadita,
con soportes de
tubos de 2", con
las siguientes
medidas: largo:
4,20 m, ancho:
0,40 m y profundidad: 0,15
m, con capacidad para unos
0,25 m3 de
alimento con un
costo de unos
4.800,00 BsF/
Unidad.
3,10 m x 0,50
m x 0,30 m
4,20 m x 0,40
m x 0,15 m
10.400,00
0,60
1,00
0,90
0,54
5.616,00
9.600,00
0,60
1,00
0,90
0,54
5.184,00
226
Jos Urdaneta Morn

Corral N 1,
grande, construido con piso
de
cemento
rstico, techo
de acerolit con
estructura de
tubos de 2" x
1" los largueros
y vigas doble te
de 2" las tijeras,
ngulos de 2"
x 1", cerca de
varetas con 5
cintas, columnas de tubos de
2" distanciados
cada 1,5 m, dos
portones
de
hierro de dos
hojas, con un
rea de unos
587,50 m2 de
construccin x
1,100,00 BsF/
m2.
Un
comedero
sencillo,
construido con
bloques blancos de 10 cm,
frisados
con
cabillas de 3/8",
con una profundidad de 0,30
m, con un rea
de 9,81 m2 de
construccin x
1.072,00 BsF/
m2 de construccin.
23,5 m x 25 m
646.250,00
0,70
1,00
0,90
0,63
407.137,50
Un bebedero
circular de concreto vaciado,
con un dimetro
de 2,10 m, una
profundidad
de 0,60 m y un
espesor de 0,10
m, con capacidad para 0,712
m3 de concreto vaciado x
2.586,74 BsF/
m3 de concreto.
0,712 m3
SUB - TOTAL (Bs.F.)
21,80 m x
0,45 m
10.516,32
0,70
1,00
0,90
0,63
6.625,28
227
Jos Urdaneta Morn

1.842,00
0,60
1,00
0,90
0,54
994,68
782.974,55
ING. AGRO. M.S. JOS URDANETA MORN

UNIVERSIDAD DEL ZULIA
FACULTAD DE AGRONOMA
VENEZUELA
elprofeorama@gmail.com
Telef. 04146385511
BOGOT, MARZO 29 DE 2012
ANATOMA DE UNA HACIENDA

APLICACIN METODOLGICA DE LA TCNICA DE DEPRECIACIN TASATIVA EN EL AVALO
DE UNA UNIDAD DE PRODUCCIN AGROPECUARIA
ENCUENTRO PANAMERICANO DE VALUACIN RURAL

UNIN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIN (UPAV) Y SOCIEDAD COLOMBIANA
DE AVALUADORES (SCA)
228
Jos Urdaneta Morn
Jos Urdaneta Morn

229
230
Jos Urdaneta Morn

TCNICAS DE DEPRECIACIN
EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES RURALES
D = (VR Vr) K1
Siendo cada elemento:
D=Depreciacin.
VR=Valor de Reposicin equivalente a nuevo.
Vr=Valor Residual.
K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad
con la Vida til.
VA = VR (VR-Vr). K1
VA = VALOR ACTUAL
TCNICA DE DEPRECIACIN MEDIANTE LA LNEA RECTA:
K1 = E/VU = EDAD/VIDA TIL
TCNICA DE DEPRECIACIN MEDIANTE PARBOLA
DE KUENTZLE:
K1 = (E/VU)^2
TCNICA DE DEPRECIACIN DE ROSS:
K = (E/VU) + (E/VU)^2
2
TCNICA DE DEPRECIACIN DE LOS NMEROS DGITOS
Tambin denominado MTODO DE COLE O DE SERIE O SUMA DE LOS
NMEROS DGITOS establece la depreciacin en cada perodo de vida.
El coeficiente de Depreciacin K1 se expresa en la ecuacin:
K1 = N
+
N-1
+
N-2
+
1

----------
-----------
--------------------
1+2+3 ..+N 1+2+3...+N
1+2+3....+N
1+2+3.....+N

K1 =Coeficiente de Depreciacin
N =Nmero en aos de Vida til (VU)
1 + 2 + 3...+N= Es una progresin aritmtica, que se puede reemplazar
por la frmula equivalente a la suma de los trminos:
(1 + N). N / 2
Jos Urdaneta Morn

231
TCNICA DE DEPRECIACIN DE PORCENTAJE CONSTANTE

Generalmente utilizado para depreciacin de Automviles. Tambin denominado Frmula de Matheson, establece una Depreciacin constante en porcentaje o Tasa de Depreciacin(T). El Bien nunca llega al valor
cero y se expresa a travs de la frmula:
Va
=VR (1-T)^n
TCNICA DE DEPRECIACIN DE PORCENTAJE CONSTANTE
T = 1 (Vr/VR)^1/VU

Siendo cada elemento:

Va=Valor Actual o Valor Depreciado
VR=Valor de Reposicin o Valor de Reemplazo
T=Tasa de Depreciacin
n=Edad o Antigedad en nmero de aos (Ant.)
Vu=Vida til
Vr=Valor Residual
TCNICA DE DEPRECIACIN DE ROSS-HEIDECKE
Da = [ + (1-) x C ] x ( VR Vr )
SIENDO DA = DEPRECIACIN ACUMULADA

= COEFICIENTE DE ROSS = 0,5 ( E/VU + E^2/VU^2 )

C = FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIN (TABULADO)
VR = VALOR DE REPOSICIN
Vr = VALOR RESIDUAL
C = ESCALA DE 1 A 5 .GRADOS DE CONSERVACIN:

EXCELENTE

MUY BUENO
BUENO
NORMAL
REGULAR

MALO (DEFICIENTE)

MUY MALO

DEMOLICIN (PSIMO)
IRRECUPERABLE
232
Jos Urdaneta Morn

TCNICA DE DEPRECIACIN JANS (JUAN ANGEL

NUEZ SCARPELLINI)
PRESENTADA EN EL XXV CONGRESO DE LA UPAV. NOV. 2 AL 4, 2010, MIAMI
K1 = [EDAD/VIDA TIL]^1/X
EL NDICE X DEFINE EL NIVEL DE DEPRECIACIN
Jos Urdaneta Morn

TCNICA DE DEPRECIACIN TASATIVA

VALOR APRECIADO = COSTO DE REPOSICIN
DEPRECIACIN TASATIVA
LA DEPRECIACIN TASATIVA ES LA DIFERENCIA ENTRE EL COSTO DE
REEMPLAZO A NUEVO DE LOS BIENES Y EL VALOR PRESENTE DE LOS
MISMOS, AMBOS MEDIDOS A LA FECHA DEL AVALO.
LA CONTRAPARTIDA DE LA DEPRECIACIN TASATIVA ES LA APRECIACIN
TASATIVA, ES DECIR, LA MEDIDA DE VALOR DE UN BIEN SUJETO A
AVALO, EN RELACIN CON UNO NUEVO O SIMILAR.
CONDICIN FSICA X FUNCIONABILIDAD X ECONOMICIDAD = FACTOR
DE APRECIACIN TASATIVA
COSTO DE REEMPLAZO X FACTOR DE APRECIACIN TASATIVA = VALOR
APRECIADO
TCNICA DE DEPRECIACIN TASATIVA
TCNICA DE DEPRECIACIN JANS (JUAN ANGEL

NUEZ SCARPELLINI)
PRESENTADA EN EL XXV CONGRESO DE LA UPAV. NOV. 2 AL 4, 2010, MIAMI
233
FACTORES DE DEPRECIACIN TASATIVA:

1. POR DETERIORO FSICO (f1)
2. POR PRDIDA DE LA UTILIDAD FUNCIONAL (f2)
3. POR PRDIDA DE UTILIDAD ECONMICA (f3)
ESCALA DE PONDERACIN: 0,1 A 1,00
234
Jos Urdaneta Morn

APLICACIN PRCTICA
Jos Urdaneta Morn

235
APLICACIN PRCTICA
informe tcnico de avalo
HACIENDA CAADN Y LAS TRINITARIAS

10.3850.77 N
71.5952.76 W
ESTADO ZULIA
SECTOR VA EL LABERINTO, NOTERREY II, PARROQUIA JOS RAMN YPEZ,

MUNICIPIO JESS ENRIQUE LOSSADA, ESTADO ZULIA
PROPIETARIO: JOS SEGUNDO FERNNDEZ C.I. No. 5.045.951
MARACAIBO, 3 DE OCTUBRE DE 2011
0,75
1,00
0,50
0,68
91.125,00
0,70
0,70
0,60
0,60
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
0,90
0,90
0,90
0,63
0,63
0,54
0,54
6.625,28
407.137,50
5.184,00
5.616,00
782.974,55
1.842,00 0,60 1,00 0,90 0,54 994,68
10.516,32
646.250,00
9.600,00
10.400,00
1.293,00 0,70 1,00 0,90 0,63 814,59
135.000,00
SUB-TOTAL (BsF)
0,712 m2
21,80 m x 0,45 m
23,5 m x 25 m
4,20 m x 0,40 m x 0,15 m
3,10 m x 0,50 x 0,30 m
0,50 m2
9 m x 5 m
Jos Urdaneta Morn

Un bebedero circular de concreto vaciado, con un dimetro de 2,10 m,

una profundidad de 0,60 m y un espesor de 0,10 m, con capacidad para
0,712 m2 de concreto vaciado x 2.586,74 BsF/M2 de concreto.
Un comedor sencillo, construido con bloques blancos de 10 cm, frisados

con cabillas de 3/8, con una profundidad de 0,30 m, con un rea de 9,81
m2 de construccin x 1.072,00 BsF/m2 de construccin
Corral N 1, grande, construido con piso de cemento rstico, techo de acerolit con estructura de tubos de 2 x 1 los largueros y vigas doble te de
2 las tijeras, ngulos de 2 x 1, cerca de varetas con 5 cintas, columnas de tubos de 2 distanciados cada 1,5 m, dos portones de hierro de
dos hojas, con un rea de unos 587,50m2 de construccin x 1,500,00
BsF/m2
Dos comederos tipo canoa, construido con lminas de hierro gruesas

tipo cocadita, con soportes de tubos de 2, con las siguientes medidas:
largo: 4,20 m, ancho: 0,40 m y profundidad: 0,15 m, con capacidad para
unos 0,25 m2 de alimento con un costo de unos 4.800,00 BsF/Unidad
Dos comederos tipo canoa, construidos con lminas de hierro gruesas

tipo cocadita, con soporte de tubos de 2, con las siguientes medidas:
largo: 3,10 m, ancho: 0,50 m y profundidad: 0,30 m, con capacidad para
0,47 m2 de alimento con un costo de unos 5.200,00 BsF/Unidad
Un bebedero circular de concreto vaciado con un dimetro de 0,80 m,

profundidad de 0,50 m y espesor de 0,10 m, con una capacidad para unos
0,50 m2 de concreto vaciado x 2.586,74 BsF/m2 de concreto.
Dos becerreras, construidas con techo de acerolit con estructura de tubos de 2 x 1 los largueros y las tijeras de viga doble te de 2, ngulos
de 2 x 1, piso de cemento rstico, cerca de tubos de 2 con 5 cintas
y columnas de tubos de 3, portones de hierro con una sola hoja, con un
rea de 45 m2 de construccin c/u para un total de 50 m2 x 1.500,00
BsF/m2.
FACTOR DE
APRECIACIN TASATIVA

VALOR DE
CLASE Y CARACTERSTICAS
DIMENSIONES
APRECIACIN VALOR ACTUAL

REPOSICIN
%Bueno %Func. %Econ.
TASATIVA

Una vaquera, construida con techo de acerolit sobre estructura de tubos
de 2 x 1, con los largueros y tijeras de viga doble te de 2, ngulos de
2 x 1, piso de cemento rstico con malla tucson, cerca de tubos de 2
(5 cintas) y de 3 los pilares, portones de hierro de tubos de 1 de una
19 m x 13,80 m
393.300,00
0,75
1,00
0,90
0,68
265.477,50
sola hoja, dos hileras de bloques blancos de 25 cm, con un rea de unos
262,20 m2 de construccin x 1.500,00 BsF/m2 de construccin.

HACIENDAS CAADN
Sector El Laberinto, Parroquia Jos Ramn Yepez
Municipio Jess Enrique Lossada del Estado Zulia
INSPECCIN TCNICA: 13-09-11 Y 20-09-11
Jos Urdaneta Morn

EJEMPLO APLICACIN TCNICA DEPRECIACIN/

APRECIACIN TASATIVA
I.- CERTIFICACIN
II.- FINALIDAD DEL AVALO
III.- IDENTIFICACIN Y UBICACIN:
a) PRODUCTOR
b) DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN
IV.- LINDEROS ACTUALES
V.- METODOLOGA DE AVALUACIN
VI.- DESCRIPCIN GENERAL DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN:
a) INFORMACIN LEGAL- DOCUMENTAL
b) SUPERFICIE, USO ACTUAL Y DISTRIBUCIN DE LA TIERRA
c) CLIMATOLOGA
d) SUELOS
e) ADMINISTRACIN Y ASISTENCIA TCNICA
f) PRODUCCIN Y COMERCIALIZACIN
VII.- AVALO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN:
a) VALOR DE LAS TIERRAS, MEJORAS Y PASTIZALES
b) VALOR DE LAS EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
c) VALOR DE LOS SEMOVIENTES
d) VALOR DE LAS MAQUINARIAS Y EQUIPOS
VIII.- RESUMEN DEL AVALO
IX.- CONCLUSIN DEL VALOR
X.- ANEXOS:
REGISTRO FOTOGRFICO
COPIAS PLANOS TOPOGRFICOS
DOCUMENTACIN LEGAL
TRANSACCIONES EFECTUADAS EN REGISTRO INMOBILIARIO MUNICIPIO Dr. JESS ENRIQUE LOSSADA
BASE METODOLGICA PARA EL CLCULO Y LA FORMACIN DEL VALOR
NDICE DE CONTENIDO
INFORME TCNICO DE AVALO
236
237
PONENCIA
ANATOMA DE UNA HACIENDA: HACIENDA
VALLECITO II Y MINERVA
Congreso Internacional de Valuacin
UPAV-ITADO
Santo Domingo, Repblica Dominicana
19 y 20 de julio de 2012
239
240
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

241
242
Jos Urdaneta Morn

Jos Urdaneta Morn

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Anatoma de una hacienda.

Manual de valuacin agropecuaria
se termin de imprimir en septiembre de 2013
en los talleres de Impresos Grafifor C.A. (Grafiforca)
Maracaibo - Venezuela

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ANATOMA DE UNA HACIENDA.

MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA

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Universidad Rafael Urdaneta

ANATOMA DE UNA HACIENDA.

Primera Edicin, Julio 2013.

Universidad R afael Urdaneta

Haciendas de la Venezuela Agropecuaria.

Historia de la valuacin agrcola .............................................. 19

III.- Avalo. Fines y usos de los avalos ......................................... 21

Inventario fsico de la unidad de produccin .............................. 27

V.- Mtodos y tcnicas de valuacin agropecuaria ........................ 33

B. Mtodo del costo (Cost Approach) .................................... 71

Anexos ...................................................................................... 151

Aplicaciones prcticas .............................................................. 152

Ponencia: Limitaciones en la valoracin de tierras agrcolas

Esperamos, y es nuestra intencin, que producto de los diferentes cursos

I.- Haciendas de la Venezuela agropecuaria.

Jos Urdaneta Morn

La economa del siglo XVIII era principalmente un sistema de trueque, por

Jos Urdaneta Morn

La hacienda de la Venezuela agropecuaria funcionaba bajo el esquema

Tipos de unidad de produccin

La estratificacin social del imperio incaico facilit el establecimiento

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as como un costo ms elevado. El trapiche representa la mnima unidad

hol de 98%. Se pagaban alrededor de cuarenta mil bolvares semanales en

Jos Urdaneta Morn

Infraestructura de transporte, riego y canalizaciones: El sector agrcola

Perodo pre-petrolero (hasta 1920):

Sistemas de produccin campesina

Perodo petrolero (1921-1950)

Perodo post-petrolero (desde 1951):

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Los ingenios azucareros y algunas haciendas se integran a complejos de

II.- Historia de la valuacin agrcola

Las haciendas ganaderas tienden a transformarse en empresas de leche

ESTRUCTURA DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN

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III.- Avalo. Fines y usos de los avalos

de la libertad del individuo, con lo cual se inici un proceso de considerar a

Segn, Caballer, se define a la VALORACIN como aquella parte de

1. Es un rea de accin de la economa

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co, en el momento de la avaluacin, en cualquier poca pasada, presente o

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4. La valoracin persigue unos fines dados.

Por estas razones, el avaluador precisa de una formacin tcnica que

Fines y usos de los avalos

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Valor de reposicin nuevo

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Valor de liquidacin forzosa

Valor justo de mercado en uso

Valor justo de mercado instalado

Es el que corresponde como compensacin al afectado por un proceso

Valor de liquidacin en obra

Valor de liquidacin ordenada

Valor hipotecario o garantizado

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Valor mximo legal

IV.- Inventario fsico de la unidad

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Clasificacin de los bienes para fines de inventario