DICAS DE MANUTENO EM CONDOMNIOS

Bombas
Os prdios, normalmente, possuem as seguintes bombas:
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Bombas de recalque: so utilizadas para elevar a gua do reservatrio
inferior para superior e so, quase sempre, em nmero de duas. Toda semana
deve ser feito o revezamento entre elas, de forma a distribuir a carga de
trabalho e evitar que o rotor fique colado por falta de uso. As bombas devem
ser identificadas com o nmero 1 e 2 e deve haver anotaes das reverses
efetuadas, para facilitar fiscalizao. A ocorrncia de vibraes; barulhos
excessivos e vazamentos so indcios da necessidade de manuteno. A
periodicidade da manuteno depender da carga de trabalho, recomendvel
uma manuteno preventiva anual.
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Bombas de Pressurizao da Rede de Hidrantes ou de Sprinklers: J
no so to comuns quanto as anteriores. O seu nmero e localizao variam
de acordo com o porte do prdio. Periodicamente devem ser testadas e
recomendvel que sejam revisadas anualmente, pois, podero no funcionar
quando necessrio, pelo fato de ficarem paradas por longos perodos.
*
Bombas de esgotamento de guas pluviais: Os prdios cuja garagem
no subsolo possuem uma ou duas bombas de esgotamento das guas pluviais
(de chuva) e de servio (lavagem de carros ou da garagem). Uma vistoria
semanal deve ser realizada na(s) bomba(s) e, tambm, semanalmente, a
limpeza das galerias que coletam as guas, com a remoo de entulhos, para
evitar que entulhos diversos venham a entupi-las. Caso o prdio no possua
bomba de reserva a manuteno preventiva deve ser efetuada antes do
perodo invernoso.
Gerador
Nos prdios em que h gerador necessrio que seja, semanalmente,
efetuado o seguinte:
*
Limpeza do gerador e da sua sala.
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Verificao do nvel do leo combustvel, do leo lubrificante e da gua
do radiador, bem como o nvel do eletrlito (gua) da bateria, completando-os
quando necessrio. Se detectado vazamentos, h a necessidade de eliminlos.
*
Operao do gerador pelo perodo de pelo menos hora.
Durante a operao do gerador importante observar se h vibraes ou
rudos excessivos.
Na portaria, deve haver um livro especfico para anotao do dia e hora em que
foi efetuado o teste, bem como, para as anotaes das operaes em caso de
falta de energia.
Todos os funcionrios, de um prdio de pequeno porte, devem saber dar
partida e desligar o gerador, bem como efetuar as transferncias CELPE X
GERADOR e vice-versa.

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preciso determinar o dia e a hora especficos para o teste semanal do
gerador, de forma a que a fiscalizao possa ser efetuada adequadamente,
ainda imprescindvel se manter o reservatrio de combustvel com nvel acima
da metade.
Quando houver previso de falta de energia, o reservatrio deve estar
completo, pois, nem sempre, h o retorno da energia da concessionria no
horrio estabelecido.
recomendvel uma manuteno preventiva anual.
Subestao e quadros eltricos
A manuteno da subestao deve ser efetuada, ao menos, uma vez por ano
e, nos locais em que h muita agressividade de meio ambiente, ela dever ser
efetuada, no mnimo, semestralmente.
Tambm os quadros eltricos devem ser verificados, na mesma poca,
efetuando-se reaperto das conexes, substituio de disjuntores e conexes
danificadas, medies de corrente, etc.
Apenas profissionais legalmente habilitados que devem efetuar servios nos
quadros eltricos e na subestao.
Desligamentos necessrios para as manutenes devem ser comunicados com
bastante antecedncia aos condminos.
Na ocasio deve haver a medio da resistncia de aterramento e teste de
continuidade do SPDA Sistema de Pra-rios
Vlvulas Redutoras de Presso
Na maioria dos prdios atuais, em virtude da sua altura, existem vlvulas
redutoras de presso. A finalidade dessas vlvulas reduzir a presso na rede
de gua dos andares inferiores. Semestralmente efetuar uma vistoria e limpeza
no local, observando-se se a presso est no valor previsto no projeto.
Normalmente, o rompimento de rabichos de torneiras ou de caixas de cargas
um indicador de que a presso est elevada. O aparecimento de vazamentos
nas vlvulas redutores um indcio de que h a necessidade de manuteno,
que deve ser realizada por firma especializada.
Verificao da iluminao
Diariamente os zeladores, enquanto efetuam a limpeza, devem examinar as
luminrias que permanecem acesas durante o dia, para identificar lmpadas
queimadas e substitu-las, no mesmo dia.
Uma vez por semana todos os circuitos de iluminao devem ser ligados para
identificao de falhas e lmpadas queimadas, providenciando-se os reparos
necessrios.

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Entrada da CELPE
Os prdios so supridos pela CELPE, muitas vezes, atravs da rede rea de
13,8 kV, havendo, na parte externa um poste, com pra-raios. Semestralmente,
deve ser efetuada uma inspeo visual do poste, eletroduto e pra-raios,
providenciando-se os reparos necessrios, atravs de firma especializada.
Fossas
Os prdios que em reas no saneadas possuem fossas spticas e a sua
limpeza deve ser efetuada a cada 270 dias por firma especializada, segundo
normas do CPRH. Dessa forma evita-se que a matria slida em digesto
(lama) passe para os sistemas de filtros, prejudicando o seu funcionamento.
Prdios construdos mais recentemente possuem mini-estao de tratamento
de esgotos e as quais devem ser operadas de acordo com as instrues dos
fabricantes e dos rgos fiscalizadores.
Poo Profundo
Os poos dos prdios devem sofrer manuteno anual, atravs de empresa
especializada.
A anlise bacteriolgica da gua deve ser efetuada mensalmente e a fsicoqumica a cada seis meses. Esta anlise pode ser efetuada pelo CPRH ou
laboratrios particulares.
A licena de operao deve ser renovada anualmente.
Antenas Coletivas de TV
So sistemas muito sujeitos a panes, pois, com a movimentao da antena,
ocasionada por ventos, vibraes etc.. h queda na qualidade do sinal.
recomendvel a contratao de empresa especializada para a manuteno
preventiva e corretiva do sistema.
Interfones
Os porteiros devem ser orientados para registrar no livro de ocorrncias
quaisquer anormalidades neste sistema.
Os interfones dos elevadores devem ser testados diariamente.
O uso do interfone deve ser exclusivamente para assuntos de interesse da
operao do condomnio. Os funcionrios devem ser orientados para no os
utilizarem para fofocas com as empregadas dos moradores.

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Portes das garagens

Os portes das garagens, quando motorizados, esto sujeitos a enguios e
todos os funcionrios devem ser treinados a oper-los manualmente.
recomendvel a contratao da manuteno mensal com empresa
especializada.
Jardins
Os jardins devero ter a conservao diria, sendo efetuada por zelador.
Devem ser regados diariamente; os horrios mais convenientes so os da
manh (at 10h) e o da tarde (aps 16h e 30 min). Em poca de alta insolao
a rega dever ocorrer duas vezes por dia e no inverno, caso haja chuva
abundante, poder no haver a rega das reas atingidas pelas chuvas.
Os matos, ervas daninhas e folhas secas devem ser retirados diariamente.
Vasos colocados em ambientes internos devem, periodicamente, ser colocados
ao tempo, e adubados, para a recuperao das plantas.
Um belo jardim valoriza o empreendimento.
Piscinas
As piscinas devem ter conservao e limpeza diria, sendo efetuada por
zelador e consistir de:
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Retirada das folhas e demais materiais em suspenso.
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Aspirao dos materiais depositados no fundo.
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Controle do PH.
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Limpeza do filtro e da cesta de reteno dos slidos aps cada
aspirao.
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Sempre que em uso a piscina a gua deve ser colocada para circular e,
mesmo quando no haja uso, a circulao deve ocorrer, no mnimo por 6 a 12
horas, conforme instrues do fabricante do filtro (mediante controle especfico,
este tempo poder ser mais bem determinado).
Maiores detalhes podem ser obtidos nos sites www.genco.com.br
www.hth.com.br ou semelhantes..

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