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Estrutura Geral de Custos em Obras de Reabilitao de
Edifcios
Francisco Vieira da Fonseca de Lima Mayer
Dissertao para obteno do Grau de Mestre em
Engenharia Civil
Jri
Presidente: Prof. Francisco Loforte Teixeira Ribeiro
Orientador: Eng. Jos Manuel Gaspar Nero
Vogais:
Eng. Manuel dos Santos Fonseca
Outubro de 2008
PALAVRAS-CHAVE
Reabilitao, Edifcios, Estimao, Custos
RESUMO
O trabalho que se segue tem como objectivo principal, o desenvolvimento de um modelo de

estimao de custos associvel a um processo de reabilitao de um edifcio antigo, aplicvel a
uma fase primria do desenvolvimento do projecto. O modelo de custos tem por base
oramentos de obras semelhantes j realizadas, e conta ainda com uma comparao destes
custos, com os custos resultantes da aplicao do prerio utilizado pela Cmara Municipal de
Lisboa para este tipo de intervenes. O valor estimado varia em funo do tipo de edificado,
que pode ser Pr-Pombalino, Pombalino ou Gaioleiro, e do nvel de interveno, Ligeiro, Mdio
ou Profundo.
Os oramentos de obras de reabilitao j realizadas foram obtidos aps uma seleco de um
conjunto de edifcios enquadrveis nos tipos de edificado e nveis de interveno atrs
enunciados, aos quais foi feita uma anlise de custo por unidade de medida associada aos
diversos elementos construtivos (p.e. cobertura, tectos, cozinhas) tidos como relevantes. Estes
oramentos foram ainda utilizados para a obteno de quantidades de trabalhos, referentes s
intervenes que os respectivos edifcios sofreram, de modo a poder ser-lhes aplicado os
preos da CML.
Aps a anlise chegou-se concluso da aplicabilidade do modelo, com uma margem de erro
no superior a 25%. Verificou-se ainda da anlise, que os custos so os mais elevados em
edifcios Pr-Pombalinos e os mais reduzidos nos edifcios Pombalinos. Em geral os custos
obtidos atravs do prerio da CML so inferiores aos custos praticados no mercado.
Ponderou-se tambm reflexo e ao enquadramento das actividades que precedem a fase de
construo propriamente dita, designadamente a que integra os procedimentos legais que
devero ser seguidos neste tipo de obras ou as hipteses de seguros existentes, as quais se
revelam actualmente ainda algo contraproducentes no desenvolvimento desta actividade,
apesar dos esforos que tm sido produzidos.
KEYWORDS
Rehabilitation, Buildings, Estimation, Costs
ABSTRACT
The following dissertation has as its primary goal, the development of a model of costs
estimation from a rehabilitation process of an ancient building in its beginning stage, that is
based on budgets of similar construction works already concluded, and its posterior
comparison with the costs obtained by the price list used by the Cmara Municipal de Lisboa.
The estimated value of costs from the developed model will depend, in first place by the type of
building, that can be Pr-Pombalino, Pombalino or Gaioleiro, and in second by the level of
intervention, that varies between, Light, Medium or Heavy.
In the model development, the first step was the selection of a group of budgets from building
rehabilitation works, that can be suited to the type of building and level of intervention already
referred, which suffered a cost analysis by unit of measure linked to particular constructive
elements (e.g. roof, ceilings, kitchens). From those same budgets, it was taken the amounts of
work of certain activities to perform the application of the CML price list.
It was verified, by the analysis of the costs obtained, that the highest costs were the ones
correspondent to the Pr-Pombalinos buildings and lowest correspondent to the Pombalinos. In
general matters the cost obtained by the CML price list are lower than the real world costs.
It was also made the framing from the activities related to this primary phase, that precede the
construction works themselves, like the legal framing existent or the different insurance
solutions, and that were found very counterproductive in the development of this activity, in spite
of all the efforts that have been done.
II
ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE

EDIFICIOS
NDICE
1
- Introduo ........................................................................................................................... 1
1.1
- A reabilitao de edifcios em Portugal ..................................................................... 1
1.2
- Objectivos da Dissertao ......................................................................................... 3
1.3
- Metodologia seguida na Dissertao ........................................................................ 4
- Ponderao dos factores de base do modelo .................................................................... 6

2.1
- Consideraes gerais ................................................................................................ 6
2.2
- Tipologia dos Edificios ............................................................................................... 6
2.2.1
Edifcios Pr-Pombalinos ........................................................................................ 6
2.2.2
Edifcios Pombalinos ............................................................................................... 9
2.2.3
Edifcios Gaioleiros.............................................................................................. 11
2.3
- Caracterizao dos Elementos Construtivos ........................................................... 13
2.4
- Nveis de Interveno .............................................................................................. 24
2.4.1
- Intervenes Ligeiras .......................................................................................... 24
2.4.2
- Intervenes Mdias ........................................................................................... 24
2.4.3
- Intervenes Profundas ...................................................................................... 25
- Enquadramento das actuaes de conservao e reabilitao de edifcios .................... 27

3.1
- Introduo ................................................................................................................ 27
3.2
- Bases Legais Associadas a Obras de Reabilitao ................................................ 27
3.2.1
- Consideraes gerais .......................................................................................... 27
3.2.2
- Procedimentos Legais em Obras de Reabilitao .............................................. 27
3.2.3
- Necessidades de Projecto ................................................................................... 34
3.3
- Seguros para obras de Reabilitao ....................................................................... 35
3.4
- Trabalhos preparatrios ........................................................................................... 37
3.4.1
- Estaleiro ............................................................................................................... 38
3.4.2
- Cobertura Provisria............................................................................................ 38
3.4.3
- Andaimes e Oleados de Proteco ..................................................................... 39
- Definio das actividades construtivas associadas ao modelo ........................................ 40

4.1
- Consideraes Gerais ............................................................................................. 40
4.2
Trabalhos de construo ........................................................................................ 40
4.2.1
- Estrutura .............................................................................................................. 40
4.2.2
- Envolvente exterior .............................................................................................. 42
4.2.3
- Interiores .............................................................................................................. 43
4.2.4
- Instalaes especiais .......................................................................................... 47
4.3
- Quadro Sntese ........................................................................................................ 49
4.4
- Critrios para a medio de quantidades ................................................................ 51
- Alimentao do Modelo ..................................................................................................... 53

5.1
Consideraes gerais ............................................................................................. 53
5.2
- Construo do modelo e procedimento de clculo ................................................. 53
- Clculo dos custos de reabilitao ................................................................................... 58
- Apresentao de Resultados ............................................................................................ 59
- Anlise de Resultados ...................................................................................................... 68

8.1
8.1.1
- Comparao de Valores ...................................................................................... 68
8.1.2
- Determinao dos factores de correlacionamento.............................................. 73
8.2
9
- Valores Mdios ........................................................................................................ 68
- Disperso ................................................................................................................. 74
- Validao do modelo por aplicao a trs casos de estudo ............................................. 79

9.1
- Enquadramento dos edificios em estudo no modelo............................................... 79
9.2
- Determinao dos Custos de Reabilitao ............................................................. 80
9.3
- Discusso de resultados .......................................................................................... 83
10
- Concluses........................................................................................................................ 85
10.1
- Concluses Finais ................................................................................................... 85
10.2
- Perspectivas para o Futuro...................................................................................... 87
Bibliografia ................................................................................................................................... 89
Anexo 1 Clculo de actividades construtivas do Modelo
Anexo 2 Guia de aplicao do modelo de custos para obteno de estimativa
NDICE DE TABELAS
Tabela 1 O sector da construo em alguns pases europeus .................................................. 2
Tabela 2 Elementos construtivos analisados ........................................................................... 23
Tabela 3 Procedimentos legais de acordo com o nvel de interveno .................................. 33
Tabela 4 Resumo dos seguros associados construo e respectiva finalidade .................. 37
Tabela 5 Quadro Sntese ......................................................................................................... 50
Tabela 6 Validao dos custos por anlise da disperso ........................................................ 57
Tabela 7 Interveno Ligeira em edifcios Pr-Pombalinos ..................................................... 60
Tabela 8 Interveno Mdia em edifcios Pr-Pombalinos ...................................................... 61
Tabela 9 Interveno Ligeira em edifcios Pombalinos ........................................................... 62
Tabela 10 Interveno Mdia em edifcios Pombalinos .......................................................... 63
Tabela 11 Interveno Profunda em edifcios Pombalinos com tcnicas tradicionais ............ 64
Tabela 12 Interveno Profunda em edifcios Pombalinos com tcnicas no tradicionais ..... 65
Tabela 13 Interveno Ligeira em edifcios Gaioleiros ............................................................ 66
Tabela 14 Interveno Mdia em edifcios Gaioleiros ............................................................. 67
Tabela 15 Factores de correlacionamento de preos por tipologia construtiva ...................... 73
II
Tabela 16 Factores de correlacionamento de preos por nvel de interveno ...................... 74

Tabela 17 - Custos de uma interveno ligeira num edifcio Pr-Pombalino ............................. 80
Tabela 18 - Custos de uma interveno profunda num edifcio Pombalino ............................... 81
Tabela 19 Custos de uma interveno mdia num edifcio Gaioleiro...................................... 82
Tabela 20 Custo Unitrio por rea de construo ................................................................... 82
NDICE DE FIGURAS
Figura 1 Zona antiga da cidade de Lisboa ................................................................................. 1
Figura 2 Edifcio em reabilitao ................................................................................................ 3
Figura 3 Exemplo de um edifcio reabilitado .............................................................................. 4
Figura 4 Andar de ressalto ......................................................................................................... 7
Figura 5 Edifcio Pr-Pombalino com ferrolhos metlicos na fachada ...................................... 8
Figura 6 Baixa Pombalina ........................................................................................................ 10
Figura 7 Pombalino actual........................................................................................................ 11
Figura 8 Edifcio gaioleiro ......................................................................................................... 12
Figura 9 Fachada de um edifcio Pr-Pombalino ..................................................................... 16
Figura 10 Fachada de um edifcio Gaioleiro ............................................................................ 16
Figura 11 Estrutura de uma cobertura em madeira ................................................................. 17
Figura 12 Tecto trabalhado ...................................................................................................... 19
Figura 13 Paredes de compartimentao ................................................................................ 20
Figura 14 Escadas de um edifcio gaioleiro ............................................................................. 21
Figura 15 - Cozinha aps aco de reabilitao ......................................................................... 22
Figura 16 Interveno profunda em edifcio no Bairro Alto ...................................................... 25
Figura 17 - Cmara Municipal de Lisboa, entidade licenciadora ............................................... 29
Figura 18 Cobertura provisria................................................................................................. 38
Figura 19 Escadas de um edifcio pr pombalino com interveno em curso ........................ 46
Figura 20 Exemplo de uma cozinha de um gaioleiro reabilitada ............................................. 47
Figura 21 Prerio DMCRU ..................................................................................................... 54
Figura 22 Exemplo do clculo da reabilitao do pavimento no Edifcio X ............................. 56
Figura 23 Edifcio em vias de reabilitao ............................................................................... 83
NDICE DE GRFICOS
Grfico 1 - Anlise qualitativa do Factor de actualizao ........................................................... 55
Grfico 2 Custos mdios obtidos pelo prerio DMCRU para a Cobertura ............................ 68
Grfico 3 Custos Mdios DMCRU para as Paredes de Fachada ............................................ 69
Grfico 4 Custos Mdios DMCRU para Fachadas de Tardoz ................................................. 69
Grfico 5 Custos Mdios DMCRU para Revestimentos em Caixas de Escadas .................... 70
III
Grfico 6 Total dos Custos Mdios DMCRU para as actividades em espaos no comuns
interiores ...................................................................................................................................... 70
Grfico 7 Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifcios Pr-Pombalinos ............... 71
Grfico 8 Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifcios Pombalinos ...................... 72
Grfico 9 Desvio de custos DMCRU e custos de mercado para edifcios Gaioleiros ............. 72
Grfico 10 Disperso dos Custos DMCRU em edifcios Pr-Pombalinos ............................... 74
Grfico 11 Disperso dos Custos DMCRU em edifcios Pombalinos ...................................... 75
Grfico 12 Disperso dos Custos DMCRU em edifcios Gaioleiros ........................................ 76
Grfico 13 Concentrao dos valores da disperso dos Custos DMCRU .............................. 76
Grfico 14 Disperso dos custos de mercado em edifcios Pr-Pombalinos .......................... 77
Grfico 15 Disperso dos custos de mercado em edifcios Pombalinos ................................. 77
Grfico 16 Disperso dos custos de mercado em edifcios Pombalinos ................................. 78
Grfico 17 Concentrao dos valores da disperso dos Custos praticados no mercado ....... 78
IV
ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE EDIFICIOS

__________________________________________________________________________________________
1 - INTRODUO
1.1
- A REABILITAO DE EDIFCIOS EM PORTUGAL
A construo de edifcios em Portugal constituiu-se desde sempre uma actividade de grande

importncia para a sociedade, sobretudo em perodos de crescimento econmico, envolvendo
investimentos muito elevados para a sua realizao. Contudo, a reabilitao e manuteno do
parque edificado, revelou ao longo dos tempos possuir uma importncia muito mais reduzida
quando comparada com os outros tipos de actividades construtivas.
Figura 1 Zona antiga da cidade de Lisboa

Uma das razes frequentemente apontadas para esta diminuta relevncia, a ineficcia dos
programas pblicos de apoio reabilitao. Estes programas sempre se apresentaram
demasiado complexos e limitados para poderem funcionar como um verdadeiro factor de
fomento do sector. No entanto o enquadramento legal da reabilitao, que vigorou durante
muitos anos, muitas vezes indicado como a principal razo para a estagnao desta
actividade. A partir de 1976, com origem no perodo ps-revolucionrio caracterizado por uma
enorme instabilidade poltica, foi criada uma legislao que obrigava a um congelamento das
rendas inviabilizando a rentabilidade da explorao dos imveis arrendados. Por outro lado os
procedimentos legais para a aprovao deste tipo de obras, habitualmente ligados ao poder
autrquico, revelaram-se tambm complexos e demasiado burocrticos.
Esta estagnao geral das aces de reabilitao levou a um fenmeno lento mas contnuo
processo de degradao do edificado, que se manteve at muito recentemente.
A isto, veio aliar-se um outro fenmeno de construo massiva que se deu essencialmente
entre os anos 70 a 80. Esta construo, que tinha como objectivo permitir dar alojamento ao
fluxo migratrio do interior para os grandes centros urbanos, foi executada com fraqussima

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qualidade, resultado de uma filosofia corrente entre os promotores da poca de construir em

grande quantidade e a baixos preos.
A juno destes dois fenmenos reflectiu-se de forma desastrosa no parque edificado
portugus, sobretudo em zonas urbanas e suburbanas, onde perceptvel um avanado
estado de degradao e uma baixa qualidade construtiva para a generalidade dos edifcios,
Actualmente os proprietrios de edifcios em vias de reabilitao optam muitas vezes pela sua
demolio, utilizando os terrenos deixados a limpo para construo de novos edifcios.
As estatsticas em relao s aces de reabilitao so conclusivas quanto a esta diminuta
importncia, colocam Portugal na cauda da Europa, como um pas onde as obras de
reabilitao correspondem a uma fatia mais reduzida no sector da construo face da
construo de novo edificado.
No quadro seguinte apresenta-se a relevncia do sector da reabilitao na construo em
Portugal, face construo de novo edificado:
Construo Nova
Pases
Manuteno
Totais
Habitao
No
Residenciais
Obras
Engenharia
Reabilitao
Itlia
18,7%
15,6%
19,9%
45,9%
100%
Portugal
30,3%
26,7%
38,9%
4,0%
100%
Espanha
32,2%
14,9%
29,8%
23,1%
100%
Sucia
5,2%
23,7%
30,3%
40,6%
100%
Reino Unido
13,5%
25,0%
18,5%
43,0%
100%
Tabela 1 O sector da construo em alguns pases europeus

Invertendo a tendncia que se manteve durante muitos anos, a reabilitao de edifcios tem
vindo a beneficiar de um novo flego no mercado da construo, resultante de um esforo que
tem sido feito de modo a preservar o patrimnio edificado. Recentemente foi aprovada uma
nova legislao de actualizao de rendas bem como um conjunto de programas de apoio
reabilitao. Este novo enquadramento permitiu que a ateno de projectistas e construtores
tenha sido captada, ainda que, a experincia existente neste campo permanea deficitria.

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Figura 2 Edifcio em reabilitao

pois neste enquadramento, e na perspectiva do subsector da construo associado
conservao/reabilitao, que esta actividade venha a registar evoluo e afirmao
sustentada, que assim sendo torna necessrio um esforo no sentido de suprir as
variadssimas lacunas resultantes da falta de experincia no sector, que se revelam desde as
tcnicas, passando pela estimao dos custos tudo isto at a um desajuste do enquadramento
legal vigente.
Um dos factores que tm sido apontados como deficitrios nesta actividade a
imprevisibilidade dos custos finais de um empreendimento. Esta imprevisibilidade tem criado
dificuldades para efeitos de anlises custo-benefcio no desenvolvimento de projectos
imobilirios, aumentando consideravelmente o risco dos mesmos e desencorajando potenciais
interessados. por isso que uma estimao dos custos numa fase primria do
desenvolvimento do projecto fundamental.
Inserida na licenciatura de engenharia civil do Instituto Superior Tcnico, a cadeira de
Conservao e Reabilitao de Edifcios considera o estudo das diferentes pocas construtivas
que ocorreram em Portugal, em especial na cidade de Lisboa, influenciadas pelos diversos
acontecimentos polticos, sociais, econmicos para alm das condies geomorflogicas onde
se implantam. A presente dissertao, apoiada pelos conhecimentos tericos adquiridos na
referida cadeira, aos quais pretende acrescentar algum valor.
1.2
- OBJECTIVOS DA DISSERTAO
A dissertao que se desenvolve, na ptica dos pontos de vista enumerados no subcaptulo

anterior do qual se destaca a necessidade de enquadrar em bases slidas as aces de
reabilitao do nosso edificado, tem por objectivo primrio a criao de um modelo para uma
primeira estimao dos custos das intervenes em funo do tipo de edificado (para os quais
se considerou os edifcios do tipo Pr-Pombalinos, Pombalinos e Gaioleiros) e dos nveis de

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intervenes adoptar (Ligeiro, Mdio e Profundo). Este modelo, pretende ser de fcil aplicao
para benefcio das pessoas que o pretendam utilizar.
Pretende-se tambm fazer uma comparao dos custos resultantes da aplicao do prerio
DMCRU (Direco Municipal de Conservao e Reabilitao Urbana) com os custos praticados
no mercado, de modo a verificar a sua aproximao realidade.
Figura 3 Exemplo de um edifcio reabilitado

Adicionalmente, apresenta-se o enquadramento legal associado s aces de reabilitao de
edifcios, avaliando-se o modo como funcionam e de que forma contribuem ou obstruem o
desenvolvimento desta actividade.
1.3
- METODOLOGIA SEGUIDA NA DISSERTAO
Para a concretizao desta dissertao, Estrutura de custos nas obras de reabilitao de

edifcios, visando o acesso a uma ferramenta de custos para aces de reabilitao no
edificado degradado, optou-se pela seguinte metodologia:
a) Ponderar diante das tipologias construtivas da cidade de Lisboa, a escolha dos tipos de
edifcios que se revelem de maior importncia para a reabilitao, e respectiva distino por
diferentes pocas e mtodos construtivos. Assim, foram escolhidos os edifcios do tipo PrPombalino, Pombalino e Gaioleiro, representativos de um perodo de construo que
acompanhou a histria do nosso pas at introduo do beto armado, a partir de 1930.
b) Estabelecimento de critrios definidores dos nveis de interveno. Foram adoptados os
nveis ligeiro, mdio e profundo, em conformidade com os procedimentos habituais observveis

__________________________________________________________________________________________
nos servios de reabilitao da Cmara Municipal de acordo com as actividades que as

respectivas intervenes incorporam. O nvel ligeiro prende-se com actividades essencialmente
de revestimentos, o nvel mdio quando implica a deslocalizao temporria dos ocupantes, e
o nvel profundo quando so efectuados trabalhos estruturais complexos.
d) Estabelecimento com base nas caractersticas do edificado e nvel de interveno propostos,
um modelo que enquadre as principais tarefas associadas.
c) Seleco de um conjunto de edifcios que tenham recebido obras de reabilitao
enquadrveis nos critrios atrs indicados e representativos das tipologias construtivas
contempladas no mbito deste estudo e verificao para esse tipo de edificado e nvel de
interveno quais as tarefas tpicas que lhe esto associadas.
e) Aplicao e ajuste do modelo aos casos de estudo obtidos.
f) Comparao dos custos decorrentes da aplicao dos preos unitrios estabelecidos pela
DMCRU pertencente CML (Cmara Municipal de Lisboa) com os valores praticados no
mercado, associando aos diferentes nveis de interveno, e tipo de edificado.
g) Ponderao dos resultados e apresentao de proposta para a previso dos custos para as
aces de reabilitao do edificado enquadrado no mbito deste estudo.

__________________________________________________________________________________________
2 - PONDERAO DOS FACTORES DE BASE DO MODELO

2.1
- CONSIDERAES GERAIS
Para o desenvolvimento do modelo de estimao de custos de aces de recuperao a

desenvolver no edificado essencialmente urbano portugus, h que ponderar nos factores que
de modo simples lhe que lhe possam dar sustentao mas tambm lhe confiram potencialidade
na sua aplicao.
Numa actividade de cariz tcnico, como o caso da reabilitao de edifcios, a definio e
compreenso do objecto da interveno, bem como dos elementos construtivos tidos como
relevantes, essencial, constituindo-se assim os dois primeiros factores de sustentao do
modelo. No menos relevante, a definio dos nveis de interveno, apresentando-se aqui
como o terceiro factor, e que pautado por vertentes mltiplas, das quais se destacam a fsica
do edifcio, a procura do ajustamento s convenincias modernas, e as perspectivas
econmico-financeiras por parte dos promotores, criando um conjunto de trs subfactores
inerente aos nveis de interveno.
Assim, com este captulo pretende-se reflectir sobre cada um dos trs factores considerados no
modelo, explicando de que forma se aplicam de modo a poderem ser considerados para o
modelo proposto.
2.2
- TIPOLOGIA DOS EDIFICIOS
Para a escolha do edificado a ter em conta no estudo da presente dissertao, procedeu-se a

uma anlise do edificado que em Portugal, e em especial na cidade de Lisboa, se apresenta
com maior importncia para a actividade da conservao e reabilitao de edifcios. Assim
foram seleccionados os edifcios Pr-Pombalinos, Pombalinos e Gaioleiros correspondentes a
um perodo de construo em Lisboa que se estende desde antes do Terramoto de 1755 at
introduo do beto armado em meados dos anos 30.
Pretende-se com este sub-captulo proceder-se caracterizao do edificado em causa, bem
como dos elementos construtivos tidos como relevantes para o desenvolvimento da
dissertao.
2.2.1
Edifcios Pr-Pombalinos
No sistema construtivo pr-pombalino, incluem-se todos os edifcios que sobreviveram total ou

parcialmente ao terramoto que assolou o pas em 1755. Estes edifcios so de interesse
histrico mas encontram-se usualmente em condies de conservao e de utilizao muito
deficitrias.

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A sua variedade em termos de solues construtivas muito vasta devido ao facto de

corresponder a um perodo da histria muito alargado e de os edifcios assimilveis a esta
tipologia terem tambm mltiplas utilizaes. Na caracterizao deste edificado definem-se
dois grandes grupos, os edifcios tipicamente urbanos, e os edifcios outrora rurais que foram
sendo progressivamente integrados na cidade.
Dos edifcios tipicamente urbanos, faz-se ainda uma distino entre dois estilos predominantes
de modo a haver uma caracterizao rigorosa. Em primeiro lugar temos os edifcios de melhor
qualidade construtiva com alvenaria bem cuidada, com pedra aparelhada pelo menos nos
cunhais e com existncia de travamentos. Este tipo de edifcios era destinado s classes
sociais mais abastadas.
O segundo tipo de edifcios urbanos, existe em muito maior quantidade e detentor de uma
qualidade construtiva bastante mais fraca que o anterior, com alvenarias pobres ou de taipa
mal conservada. No possui qualquer elemento de travamento, e bem visvel actualmente o
elevado estado de deformao em que hoje em dia estes se encontram. Eram construdos
pelas classes sociais mais pobres, e so muitas vezes identificveis pelo seu andar de
ressalto. Em alguns casos presenciamos a existncia da gaiola pombalina (uma vez que estes
edifcios na sua maioria, sofreram algum tipo de interveno aps o terramoto), sendo as
paredes exteriores revestidas por uma alvenaria mista.
Figura 4 Andar de ressalto

Possuem entre dois a trs pisos, apesar de haver casos em que atingem inclusivamente os
quatro. Ocupam actualmente uma parte bastante importante das reas mais antigas da cidade
de Lisboa, como exemplo os bairros de Alfama ou do Castelo.

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Para os edifcios de reas rurais que foram posteriormente absorvidos pela cidade, os edifcios
pr-pombalinos apresentam apenas um piso de rs-do-cho, estando estes mesmos edifcios
nos dias de hoje, espalhados um pouco por toda a cidade.
Aparte destes dois tipos de edifcios pr-pombalinos, existem ainda alguns casos particulares,
que apresentam uma fiada de colunas no rs-do-cho, normalmente em madeira, suportando
uma viga em madeira corrida ao longo de toda a fachada. Estas colunas, afastadas de trs a
quatro metros permitem uma melhor utilizao das arcadas junto ao passeio. So observveis
em zonas como por exemplo a Rua de Belm
Deste tipo de edificado so muito escassos, ou inexistentes, aqueles que mantiveram at aos
dias de hoje as solues construtivas originais. Os edifcios a que hoje chamamos de prpombalinos so edifcios que ao longo dos tempos foram sofrendo diversas alteraes, tanto
por necessidade de reforo como pela necessidade de obras de beneficiao, para o
melhoramento das condies pr-existentes. O caso particular que afectou a quase totalidade
desta tipologia neste aspecto, foi o terramoto de 1755, que destruiu grande parte da construo
da cidade de Lisboa, e que obrigou a grandes obras de reconstruo a todos aqueles que
sobreviveram.
Pela necessidade de um reforo estrutural neste edificado resultante dos danos provocados
pelo terramoto ou pela sobrecarga criada com o aumento do nmero de pisos, ainda
observvel nos dias de hoje a existncia de ferrolhos metlicos de contraventamento, tanto
em fachadas principais como nas empenas acessveis.
Figura 5 Edifcio Pr-Pombalino com ferrolhos metlicos na fachada

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No havendo na poca as mesmas preocupaes de higiene que existem nos dias de hoje,
no fazia parte da sua concepo original a existncia de instalaes sanitrias. Este
compartimento especfico s ter sido introduzido anos mais tarde, resultando de adaptaes
de divises comuns que so invariavelmente desadequadas tanto em termos de dimenses
como de materiais de construo.
O acesso via pblica feito o mais directamente possvel sem recorrer a hall de entrada, e as
escadas com uma reduzida dimenso localizam-se habitualmente junto s fachadas. Os
ressaltos no terreno eram normalmente utilizados como auxilio para acesso aos fogos dos
pisos superiores, permitindo nalguns casos a no utilizao de escadas, sendo que isto ainda
pode ser observado nos dias de hoje quando as entradas no mesmo prdio se fazem
separadamente a partir da rua da frente e da rua de trs.
Os andares tm um p direito muito reduzido, uma grande densidade de paredes e escassas
aberturas para o exterior. Apenas nos edifcios com andares de ressalto o aspecto amaciado
da construo se torna bastante mais aligeirado, numa pequena anteviso da tecnologia
posteriormente introduzida por Pombal.
A variedade que esta tipologia construtiva apresenta, tanto ao nvel de dimenso como ao nvel
dos processos e materiais construtivos, imensa. Isto resulta, de entre diversos factores, do
amplo perodo em que foram concebidos, da distncia em tempo a esse perodo que levou a
inmeras intervenes de reabilitao ao longo dos anos, do propsito que servia, e a quem se
destinava. Tambm de referir o facto de as tcnicas de construo eram normalmente
intuitivas, embora testadas pelo tempo, no havendo uma linha geral pela qual os construtores
se seguirem ao contrrio do que veio a suceder em outros perodos (como o pombalino ou do
Estado Novo). Desse modo a catalogao de um modelo tpico de edifcio pr-pombalino
muito difcil.
2.2.2
Edifcios Pombalinos
O incio deste tipo de construo em Portugal, deu-se a partir de 1755, aps a ocorrncia de
um enorme sismo, que permaneceu na histria como um dos maiores desastres naturais
jamais ocorrido. Este sismo resultou na destruio quase completa da cidade de Lisboa, e
atingiu ainda grande parte do litoral do Algarve. O sismo foi seguido de um tsunami e de
mltiplos incndios, tendo feito mais de 10 mil mortos. Os gelogos modernos estimam que o
Sismo de 1755 atingiu 9 graus na escala Richter.
O Terramoto de Lisboa, como ficou conhecido na histria, teve um enorme impacto poltico e
socioeconmico na sociedade portuguesa do Sculo XVIII, dando origem aos primeiros
estudos cientficos do efeito de um terramoto numa rea alargada, marcando assim o
nascimento da moderna sismologia. Como resultado directo do sismo procedeu-se
9

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reconstruo da capital e do restante pas assolado pela tragdia, liderada pelo ento primeiro
ministro Marqus de Pombal e executada pelo engenheiro-arquitecto Manuel da Maia, levando
a uma reconverso da organizao inicial da cidade e introduzindo-se inovaes construtivas
totalmente revolucionrias, sendo a mais relevante a estrutura em prtico tridimensional de
madeira, constituindo aquilo que viria a ser conhecido como a gaiola pombalina.
Figura 6 Baixa Pombalina

A zona onde este tipo de construo mais abundante a Baixa (Baixa Pombalina) mas
tambm zonas como o Bairro Alto ou o Bairro de So Paulo. Aproveitando-se o facto de ter
sido significativamente danificada tanto pelo sismo como pelo fogo, procedeu-se ao
lanamento de um novo traado urbano com linhas ortogonais, que foi completamente
revolucionrio tanto no nosso pas como a nvel internacional.
Os edifcios caractersticos desta poca possuem tipicamente trs pisos mais mansarda, j que
a sua altura passou a ser limitada como exigncia do primeiro regulamento anti-ssmico. As
grandes paredes-mestras de alvenaria de 1 ou 2 folhas so agora presas a um prtico
tridimensional interior em madeira com a funo de solidarizar os diferentes elementos
estruturais. A Cruz de Santo Andr foi uma das mais importantes inovaes da arquitectura
nesta fase, sendo uma componente dos frontais, permite a combinao entre a alvenaria
pesada, rgida e frgil, com a madeira, leve e flexvel. Esta combinao d resistncia
estrutura para cargas verticais e cargas horizontais existentes em caso de um novo sismo.
Outra evoluo face ao praticado at ento, o aumento dos vos que s possvel pela
introduo de tabiqueria aligeirada de madeira que servem de elementos resistentes verticais.
Na maioria dos casos, o andar trreo feito com arcadas em pedra ou abbada de tijolo, uma
vez que a transpirao do solo torna a madeira um material muito sensvel.
J que os muitos incndios que deflagraram em Lisboa aps o Terramoto foram responsveis
pela destruio de grande parte da cidade, optou-se em levar as paredes mes entre edifcios
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acima dos telhados, impedindo ou retardando ao mximo o risco de transmisso do incndio

entre edifcios. Note-se que este aspecto construtivo passou a ser utilizado em toda a Europa.
O rs-do-cho, ao contrrio do que era norma at ento, passou a ser amplo e largo o que
levou instalao de estbulos e lojas, o acesso aos andares passou a ocupar um espao
importante e o p direito aumentou consideravelmente (cerca de quatro metros). As fachadas
eram agora rasgadas por amplas janelas, e as guas furtadas so aproveitadas posteriormente
com a instalao de mansardas.
As paredes divisrias, designadas por tabiques, foram outra importante introduo desta
poca, executadas em madeira com acabamento por fasquiado o que as torna invulgarmente
esbeltas, de dez a doze centmetros, e incrivelmente elsticas. Quando so colocadas em
direces ortogonais cruzando-se umas com as outras, a resistncia dos tabiques torna-se
muito elevada, podendo servir em caso de catstrofe como suporte cobertura. As paredes de
alvenaria sem funes estruturais tambm so designadas por tabiques, ao contrrio do que
muitas vezes se pensa.
Figura 7 Pombalino actual

A poca de construo pombalina prolonga-se at meados do sculo XIX, altura a partir da
qual se comea a degenerar. hoje aceite como sendo um perodo em que a construo era
feita com qualidade apesar de lhe serem reconhecidos bastantes defeitos. Este perodo foi
responsvel pela introduo da pr-fabricao e o urbanismo moderno em Portugal.
2.2.3
Edifcios Gaioleiros
Entre finais do sculo XIX e as primeiras dcadas do sculo XX, houve uma expanso
urbanstica de grande escala, protagonizada por construtores civis de origem tomarense,
naquela que ficou conhecida como a primeira grande vaga de patos bravos. Esta poca
correspondeu tambm abertura da Avenida da Liberdade, que abriu caminho edificao do
planalto a norte de Lisboa, conhecida desde ento como as Avenidas Novas.
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Figura 8 Edifcio gaioleiro

O sistema construtivo adoptado para essas zonas ficou posteriormente conhecido como
Gaioleiro, numa aluso gaiola de Pombal mas que resulta, no entanto, da degenerao da
mesma, na medida em que constitui uma tentativa de imitao simplificada de qualidade muito
inferior. Existem bastantes diferenas face construo Pombalina, que so resultantes no s
da decadncia das preocupaes face aos riscos ssmicos, mas tambm pela introduo de
novos materiais.
Existe uma muito maior liberdade formal que se manifesta em diversos factores, desde logo, a
utilizao de janelas de formas variadas e com cantarias de seco diversa, possuindo tambm
uma dimenso mais alongada com consequente recurso a maiores vos (mainis). Nota-se
ainda que ao nvel de cada piso, a variao entre janelas de sacada e de peito, que por vezes
at variam consoante o piso, ainda um maior recurso a motivos decorativos nas fachadas como
frisos, cimalhas e at esculturas nos melhores edifcios. A composio da fachada
normalmente feita atravs de trs zonas bem marcadas, o soco, uma zona intermdia e
sistema platibanda/telhado, ao estilo das boulevards parisienses.
As paredes exteriores autoportantes, constituem-se em dois tipos de solues, alvenaria
ordinria de pedra irregular, e argamassa de cal e areia, ou ento de tijolo macio tambm com
argamassa de cal e areia. As paredes interiores tambm autoportantes, so habitualmente
designadas por frontais, e so constitudas em alvenaria de tijolo furado com argamassa de
cal e areia. As paredes interiores no estruturais, designam-se por tabiques, que na sua
constituio mais comum so em tbuas de madeira fasquiadas e rebocadas, mas que podem
ser constitudas em tijolo de forma semelhante aos frontais embora com menos espessura.
Tambm nesta tipologia estes tabiques em alvenaria de tijolo, so de forma errada
regularmente assumidos como frontais.
Apesar da generalidade dos edifcios gaioleiros serem globalmente de inferior qualidade,
existem no entanto, alguns de qualidade superior que no podero ser esquecidos. Existem,
por isso, algumas variantes deste tipo de edificado. Para alm dos problemas observveis a
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olho nu, podemos com base em estudos cientficos, saber quais as consequncias que o
desleixo que os processos construtivos podero ter em caso de sismo. Como a resistncia ao
sismo destes edifcios muito inferior aos Pombalinos, podemos antever consequncias muito
graves.
2.3
- CARACTERIZAO DOS ELEMENTOS CONSTRUTIVOS
Com base nas tipologias do edificado que foram identificadas como relevantes no mbito da
presente dissertao, neste subcaptulo proceder-se- caracterizao dos elementos
construtivos mais importantes para aces de reabilitao. Para o modelo de custos que se
pretende desenvolver posteriormente, esta caracterizao servir como uma base para as
actividades construtivas cujos custos se tentaro encontrar. Ser ainda feita uma breve
descrio, num captulo mais adiantado, dessas mesmas actividades construtivas a incidirem
sobre os elementos construtivos aqui referidos.
a) Estrutura
Paredes Estruturais
As paredes com funo resistente na estrutura do edifcio, apresentam no perodo PrPombalino uma constituio de materiais muito heterognea, de onde resultam elementos
rgidos e pesados, com grande capacidade de resistncia a cargas verticais (por compresso)
mas uma resistncia a cargas horizontais (traco) que sempre muito reduzida. Esta
caracterstica pode explicar o facto de a espessura das paredes ser to elevada, uma vez que
o aumento do peso prprio das mesmas vai aumentar a sua estabilidade, e ainda diminuir o
risco de instabilidade por encurvadura. Quanto s paredes resistentes, podem-se identificar
trs tipos predominantes neste tipo de construo, cantaria, alvenaria ordinria e alvenaria de
taipa ou adobe. A diferenciao estabelecida baseia-se no tipo de material utilizado na sua
construo e processo construtivo correspondente, em que a cantaria corresponde a uma
soluo considerada mais nobre, uma vez que tanto o material aplicado, base de pedra
aparelhada, como a mo de obra especializada levavam na maioria dos casos a custos mais
elevados. As alvenarias ordinrias eram geralmente bastante pobres, constitudas por blocos
de pedra irregular, cuja qualidade varia de acordo com a regio do pas, e por fragmentos de
tijolos ligados por uma argamassa base de cal e areia. As alvenarias de taipa ou adobe
consistem em terra hmida, com caractersticas argilosas, comprimida entre taipais (amovveis)
de madeira, retirados depois de se completar a secagem, e por vezes era adicionada palha,
como forma de minimizar os efeitos da retraco provocados pela argila aplicada. Esta tcnica
foi sendo progressivamente abandonada face ao mau comportamento deste material em
relao aco da gua.
13

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Na poca pombalina as paredes estruturais eram basicamente de alvenaria, com constituio

semelhante construo pr-pombalina, mas que variam entre 1 a 2 folhas, eram agora presas
a um prtico tridimensional interior de madeira. O piso trreo constitudo ainda por um
conjunto de arcarias em pedra muito rgidas com uma inrcia elevadssima. Visava colmatar a
impossibilidade da utilizao de madeira, que constituam a gaiola, em zonas junto ao solo.
de salientar ainda para esta tipologia, o facto de o p direito ter aumentado, e da utilizao de
paredes meeiras que se estendiam acima do telhado para impedir a progresso do fogo em
caso de incndio.
Para o perodo que se seguiu, as paredes resistentes pretendiam utilizar a mesma tcnica que
foi sendo utilizada ao longo de todo o perodo Pombalino, no entanto, os cuidados em relao
gaiola foram progressivamente perdendo importncia. A cruz de Santo Andr foi sendo
esquecida, com o objectivo de poupar madeira que era o elemento mais dispendioso. As
paredes de fachadas principais e de tardoz possuem espessuras que podero ir at a 1 metro
junto base, diminuindo-se a espessura medida que se subia, e aproveitando-se os ressaltos
para se apoiar os vigamentos do vigamento. J as paredes das empenas so sempre mais
esbeltas, atingindo no mximo 0,50 metros.
Fundaes
As fundaes de edifcios antigos so normalmente muito rudimentares, e qualquer interveno
neste elemento necessariamente uma operao muito delicada que requer tecnologia
especializada.
Na poca que antecedeu o Terramoto, a construo existente possua fundaes directas que
habitualmente eram contnuas de alvenaria de pedra. Para uma dada parede resistente, a sua
fundao apresenta uma sobrelargura que se justifica para distribuir as cargas verticais ao
terreno de muito menor capacidade resistente. Tambm por este factor nota-se por diversas
ocasies, a menor qualidade dos materiais empregues, uma vez que estando as cargas mas
distribudas no seria necessrio, capacidades de resistncia to elevadas como nas paredes.
Aps o Terramoto, com as inovaes introduzidas, as fundaes modificaram-se ligeiramente.
So tipicamente em alvenaria de pedra rija calcrias, e podem ter muitas variaes, consoante
o solo sobre o qual assentam, ligadas com argamassas de areia e cal (trao 1:2). Na zona da
Baixa Lisboeta, considerado o ex-lbris do perodo pombalino, as fundaes assentam em
estacaria de madeira ali colocada para compactar o terreno constitudo por entulho ali
depositado e que foi criado no sismo. Os alicerces dos edifcios so de alvenaria de pedra e
com arcos para conduzir melhor as cargas a transmitir ao solo. A transmisso das cargas ao
terreno feita atravs de um sistema de grades de madeira constitudas por longarinas e
travessas de seco circular, com cerca de 15 centmetros de dimetro. Estas so ligadas
entre si com cavilhas de ferro forjado e apoiadas directamente num conjunto de estacas de
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madeira de pinho, com cerca 15 centmetros de dimetro, de 1.5 metros de comprimento e

afastadas 40 centmetros entre si, cravadas em verde no solo. A cravao das estacas feita
por intermdio de um mao ou com um engenho apropriado denominado macaco ou bugio.
Para outras zonas da cidade com melhores terrenos, as fundaes permaneciam como
directas com sapatas a um lado para suporte das paredes de alvenaria.
No caso dos edifcios gaioleiros, as solues possveis eram muito semelhantes s solues
de fundaes do perodo Pombalino, embora praticamente se tenham abandonando as
solues de fundaes em estacas (pelo facto dos terrenos onde os edifcios gaioleiros se
implantam no o requererem), permanecendo basicamente fundaes directas e contnuas e
fundaes sobre pilares e abbadas de arco.
Caixa de Escadas
A caixa de escadas comeou a ter uma funo estrutural importante com a chegada do sistema
construtivo pombalino. Nos perodos Pombalinos e nos que a ele se seguiram, as escadas
foram progressivamente passando para o interior do edifcio, contribuindo de forma muito
relevante para a resistncia face aco ssmica, sendo a sua concepo bastante compacta,
com trs paredes paralelas em gaiola, solidamente travadas pelos degraus. O desenvolvimento
tcnico atingido, imposto pela necessidade urgente de reconstruo da poca que se seguiu ao
terramoto, tanto em quantidade como at em qualidade, levou criao de uma produo em
srie de elementos construtivos, atravs da implementao de sistemas de pr-fabricao em
elementos de variadssima ordem. A esta uniformizao de solues no ter sido alheia a
condio de militares dos responsveis pelo plano de reconstruo. Nos edifcios Gaioleiros,
embora se aplicasse a mesma filosofia de construo do perodo Pombalino, a caixa de
escadas foi perdendo importncia na contribuio para a resistncia relativamente a foras
horizontais, fundamental em caso de sismo.
b) Envolvente Exterior
Fachadas e empenas
As fachadas e empenas dos edifcios, nas tipologias em causa, apresentam habitualmente
revestimentos que visam garantir a proteco das paredes aos ataques mecnicos e qumicos
a que esta se encontra sujeita. Habitualmente constitudo por um reboco de cal e areia
posteriormente caiado a branco, mas por vezes e especialmente no perodo pombalino,
revestido por um painel de azulejos que ocupa toda a fachada.
Parte integrante das fachadas so as cantarias. A utilizao de cantarias tornou-se muito
vulgar em edifcios antigos. Tem duas funes principais, em primeiros lugar a funo
estrutural, estando localizada em pontos estratgicos de portas e janelas, e em segundo lugar
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a funo decorativa, estando cada tipo de cantaria associada a uma regio de acordo com a
disponibilidade em termos de pedra. Em relao evoluo destas peas ao longo dos anos,
possvel denotar uma alterao nas dimenses das cantarias uma vez que a escassez de
pedra levou a uma diminuio dos tamanhos das mesmas.
Figura 9 Fachada de um edifcio Pr-
Figura 10 Fachada de um edifcio Gaioleiro
Pombalino
ainda de referir a particularidade das fachadas de tardoz nos edifcios gaioleiros que
apresentam habitualmente uma estrutura em ferro fundido, que os torna muito caractersticos.
Desse modo e apenas para este tipo de edifcios a fachada de tardoz dever ser considerada
parte das restantes fachadas.
Cobertura
A variedade nas solues construtivas relativamente s coberturas muitssimo ampla. As
solues vo variar, no s com a tipologia, mas tambm com a dimenso e geometria de
implantao do edificado.
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Figura 11 Estrutura de uma cobertura em madeira

As coberturas do perodo Pr-Pombalino, podero genericamente ser definidas como
coberturas muito rudimentares no respeita sua concepo, especialmente para os edifcios
caracterizados pelo andar de ressalto. Para os edifcios maiores, com duas guas, temos
normalmente aquilo que definido como o pau de fileira, sobre o qual se vo apoiar um
conjunto de vigas (de seco circular) em ambos os sentidos, sendo que no outro extremo
esto apoiadas nas paredes-mestras, j para os edifcios de menor porte e que representam a
maioria do edificado deste tipo, tm apenas uma gua em que o conjunto de vigas ir apoiar
directamente nas paredes mestras em cada um dos extremos. Sobre as vigas aplicado um
tabuado de madeira onde posteriormente o telhado. Os vos a vencer so normalmente
curtos, pelo que a seco das vigas de pequena inrcia, nota-se ainda que o tecto na zona
da cobertura muitas vezes inclinado, podendo ainda haver uma estrutura horizontal com as
mesmas caractersticas a cobrir o interior da cobertura que serve de suporte ao forro do tecto.
Pela simplicidade na sua execuo original, tendo a maioria sido montados sem nenhum
clculo de esforos, o seu estado normal de conservao muito baixo sendo o mais normal
para interveno neste edificado a interveno profunda com substituio total ou parcial da
estrutura de suporte.
Os outros edifcios deste perodo que foram considerados, de melhor qualidade em alvenaria
bem cuidada, j possuem asnas em madeira com pelo menos duas guas. Estas asnas so
obtidas pela triangulao de elementos simplesmente ligados entre si. As ligaes das peas
podero variar muito sendo as solues mais bvias as ligaes pregadas, coladas ou
recorrendo-se a elementos de ligao metlicos. Verifica-se normalmente que quanto mais
erudito o edifcio, mais complexo e completo a estrutura da cobertura.
Na poca de construo pombalina, o mtodo de construo das coberturas revolucionou-se
por completo em relao quilo que tinha vindo a ser prtica corrente at ento. De qualquer
modo as estruturas de cobertura actualmente existentes em edifcios desse perodo foram
praticamente todas alteradas aps a construo dos edifcios. Devido enorme qualidade
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estrutural na base destes edifcios, levantaram-se mais um ou dois pisos consoante o caso,
pelo que o resultado final foi uma cobertura de qualidade muito inferior quilo que tinha sido
originalmente pensada. Deste modo, a interveno nestas coberturas significa quase sempre a
substituio integral da estrutura de suporte, que se resume normalmente a asnas simples,
compostas ou mistas. de referir ainda que os vos relativamente a outros edifcios como os
gaioleiros so consideravelmente menores, o que vo permitir a utilizao de seces de
menor dimenso nas asnas.
A cobertura de edifcios gaioleiros, semelhante cobertura que se encontra em edifcios
pombalinos, embora de melhor qualidade e ressalvando-se algumas diferenas. As estruturas
so em pinho (principalmente proveniente do Pinhal de Leiria) e as dimenses face aos
pombalinos so maiores, com as seces dos vigamentos de grande altura e pouca largura.
O revestimento para todas estas coberturas, normalmente em telha de Marselha ou de
canudo, podendo possuir ou no, revestimento em madeira por baixo da mesma. Os casos em
que existe outro tipo de revestimento por baixo das telhas correspondem normalmente a obras
de reconstruo ou reabilitao sofridas aps a data da sua concepo.
c) Interiores
Tectos e Pavimentos
Os interiores dos edifcios compem-se por trs factores, os pavimentos, as paredes e os
tectos. Apesar de todos eles estarem agrupados na mesma categoria tanto os pavimentos
como as paredes interiores tero funes estruturais que devero ser devidamente
consideradas.
Os pavimentos de edifcios antigos so na sua maioria em madeira, que foi sendo alterada
consoante a disponibilidade da poca em relao espcie de rvore. caracterstica destes
edifcios especialmente nos perodos Pombalinos e gaioleiros de terem o primeiro piso em
arcos de alvenaria (no caso de edifcios Pr-Pombalinos isto s acontece em edifcios de maior
nobreza), podendo receber um pavimento em soalho ou enchimento com proteco de pedra
ou cermico.
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Figura 12 Tecto trabalhado

Para os edifcios Pr-Pombalinos relativamente aos pavimentos dos pisos elevados era mais
vulgar tanto na quase totalidade dos edifcios correntes como em palcios a utilizao de
pavimentos de madeira, os referidos sobrados. O pavimento consistia para alm da madeira
num conjunto de vigas encastradas nas paredes de alvenaria, usualmente nas de fachada,
com afastamento que pode variar entre 20 a 40 centmetros, apoiadas no tabique resistente
paralelo s fachadas, sensivelmente a meio do vo. No caso das casas de fachada em tabique,
o pavimento formava um conjunto homogneo com estas. possvel ainda observar em
edifcios desta poca de menor qualidade (andar de ressalto), o uso de perfis redondos, que
resulta do descascamento simples de algumas espcies arborizes sem nenhum tratamento
posterior. O recurso a este tipo de tcnica vai limitar a altura dos perfis a um mximo de 20
centmetros por indisponibilidade por parte das espcies, limitando desse modo tambm os
vos a 4 metros.
No caso da construo Pombalina, eram utilizados vigas com 15 centmetros de largura
afastadas em 15 centmetros entre si, perfazendo uma distncia entre eixos de 30 centmetros.
A altura das seces normalmente de 20 centmetros e a madeira utilizada poder ser
carvalho ou azinho. Estas vigas vo estar ligadas gaiola, assentando sobre os frechais que
fazem parte dos frontais integrados nas paredes de fachada. Os vos a vencer no so
especialmente longos, explicando assim a no utilizao de seces com inrcias elevadas.
Nos pisos inferiores, como j foi referido, recorre-se sempre a arcos de alvenaria que so
posteriormente enchidos e recebendo revestimento cermico. de notar que o estado de
conservao dos pisos deste tipo de edifcios geralmente muito bom, no necessitando de
intervenes de carcter profundo.
Tendo os edifcios Gaioleiros resultado da degenerao da construo pombalina, verifica-se
a utilizao de vos maiores e afastamento entre vigamentos tambm maiores. Isto vai
provocar a necessidade de recorrer a vigas de maior seco. tambm de referir que nesta
poca o tipo de madeira utilizado foi progressivamente passando do carvalho e do azinho para
o pinho nacional, mais vulnervel a ataques de insectos (insectos e trmitas) e fungos (de
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podrido seca e hmida). Por variadssimas vezes observada a dispensa da utilizao de

frechais, assentando o pavimento directamente sobre a alvenaria. Ao contrrio do que sucede
nos edifcios Pombalinos, o estado de conservao dos pisos destes edifcios geralmente
muito fraco necessitando na maioria das vezes de intervenes de carcter profundo.
Em todo o perodo que sucedeu o Terramoto at introduo do beto armado, a soluo de
revestimento mais utilizada para os tectos, consiste numa soluo base de cal e gesso
aplicada sobre um fasquiado de madeira pregado ao vigamento do tecto. Em tectos mais
eruditos o estuque trabalhado, moldando-se adquire formas geralmente de flores e figuras
de cor branca. Outra soluo possvel consiste num tecto em caixoto de madeira com o efeito
de saia e camisa. Sobre este tecto aplicada uma pintura a tinta de leo.
Paredes de Compartimentao
Figura 13 Paredes de compartimentao

Em condies normais, as paredes de compartimentao no foram desenvolvidas de modo a
receber cargas, no entanto na construo designada por pr pombalina, estas desempenham
quase sempre essa funo. Isto acontece pelas limitaes dos materiais disponveis, a prpria
arquitectura e a organizao dos espaos, mobilizando assim quase sempre capacidade
resistente, ainda que por vezes no seja vertical, pode servir como travamento geral das
estruturas. Estas paredes apresentam uma enorme diversidade de solues, havendo padres
identificveis por regies geogrficas. Na zona de Lisboa (bem como em praticamente todo o
sul do pas), o adobe a soluo mais observada, e resulta da aplicao de blocos de argila
cozida ao sol. Existe ainda solues de tabiques de madeira, observvel em praticamente todo
o pas.
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Na construo Pombalina como nos edifcios Gaioleiros, a soluo de paredes de

compartimentao a de tabiques, com fraca resistncia e uma espessura mdia de 0.15m,
embora ao nvel do rs-do-cho as paredes divisrias sejam resistentes. A solidarizao das
paredes interiores era conseguida sempre que uma prancha da periferia do pavimento embebia
na parede de alvenaria.
Os revestimentos das paredes interiores so muito vastos. No caso das paredes em alvenaria
o revestimento mais comum base de cal e areia. Por vezes eram adicionados outros
aditivos como p de tijolo modo ou pozolanas para obter o efeito de endurecimento e secagem
em ambientes hmidos, no entanto, a sua utilizao no se encontra documentada, bem como
o trao utilizado que era algo intuitivo para obter uma boa trabalhabilidade, mas que se estima
estar entre 1:2 a 1:3. Podia ser ou no aplicado posteriormente estuque sobre o reboco e
consequente caiao. Outra soluo de revestimento incidia sobre os tabiques da madeira, em
que era aplicado estuque sobre o fasquiado base de cal e gesso.
Escadas
As escadas em edifcios pr-pombalinos so normalmente de madeira, podendo ser em pedra
embora este caso no seja to habitual. Estes edifcios possuem habitualmente escadas muito
inclinadas (por vezes com inclinaes superiores a 100%) e muito estreitas (inferiores a 1m de
largura), localizando-se normalmente junto a uma das empenas do edifcio, estando desse
modo associadas a um lote especifico. Devido sua falta de comodidade de acordo com a
regulamentao actual, as escadas deste tipo de edifcios ter quase sempre de sofrer
demolio e posterior reconstruo.
Figura 14 Escadas de um edifcio gaioleiro
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A partir do terramoto, tornou-se progressivamente mais comum a existncia de escadas com

dois lanos, patamares intermdios entre pisos, e larguras sempre superiores a 1m. Os
primeiros lanos de escadas deste edificado so tipicamente em alvenaria de pedra, sendo os
restantes lanos (mais elevados) em soalho.
Caixilharias
As caixilharias em edifcios antigos so quase sempre em madeira de casquinha, apresentando
formas, configuraes e tipologias variadssimas. de salientar o facto que as solues hoje
em dia existentes em edifcios antigos, raramente correspondem soluo original, devido
adulterao que se verificou das mesmas, e nalguns casos pela substituio por materiais mais
eficazes como o alumnio.
Cozinhas e Instalaes Sanitrias
Em relao s cozinhas e instalaes sanitrias, estas s passaram a ter uma maior
importncia no perodo aps o terramoto. Antes disso as cozinhas eram muito rudimentares e
as instalaes sanitrias eram quase sempre inexistentes. Este tipo de compartimentao que
se observa hoje em dia neste tipo de edificado sofreu ao longo dos anos qualquer tipo de
interveno, e no caso especfico das casas de banho, uma adaptao de um compartimento
comum a este espao.
Figura 15 - Cozinha aps aco de reabilitao

Este tipo de edificado considerado, possui normalmente cozinhas e instalaes sanitrias
obsoletas, com mveis e loias a necessitarem de substituio.
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d) Instalaes Especiais
As instalaes em edifcios antigos so normalmente de natureza muito rudimentar, e quando
tal no sucede natural que tenha sofrido intervenes de modernizao no edifcio. A rede de
gs inexistente, a rede de electricidade existe muitas vezes na parte exterior das paredes e
quanto s redes de abastecimento de gua, so normalmente constitudas em chumbo, muito
prejudiciais para a sade humana, e actualmente anti-regulamentares.
Assim, e aps caracterizao dos diversos elementos construtivos que compem os edifcios
considerados nesta dissertao, indica-se no quadro seguinte todos aqueles sobre os quais ir
incidir o modelo que se prope:
Estrutura
- Estrutura da Cobertura
- Paredes Resistentes
- Fundaes
- Caixa de Escadas
Envolvente Exterior
- Fachadas e Empenas
- Fachada de Tardoz
- Cobertura
Interiores
- Revestimentos em Caixa de Escadas

- Tectos
- Pavimentos
- Paredes de Compartimentao
- Carpintarias / Serralharias
- Instalaes Sanitrias
- Cozinhas
Instalaes Especiais
- guas
- Electricidade
- Gs
Tabela 2 Elementos construtivos analisados
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2.4
- NVEIS DE INTERVENO
Os edifcios em relao aos quais sero analisadas as estruturas de custos para obras de
reabilitao, apresentam-se em estados de conservao muito diversificados que obrigam a
trabalhos de construo especficos de acordo com esse mesmo estado. Por outro lado, os
objectivos de cada uma dessas obras podem tambm variar, havendo para tal a possibilidade
de se alterarem as funes do espao, ou at mesmo o nvel dos acabamentos. Identificam-se
assim um conjunto de factores que fazem variar a complexidade da interveno, ao que se
torna necessrio o agrupamento de trabalhos construtivos em concordncia com seu nvel de
profundidade. Definem-se trs nveis diferentes: Ligeiro, mdio e profundo.
2.4.1
- Intervenes Ligeiras
O nvel de interveno ligeiro aplica-se em actuaes cujo objectivo seja o de beneficiar ou

reparar determinados elementos construtivos. No implica a deslocalizao ou realojamento
dos seus habitantes, repercutindo-se de forma pouco significativa nas suas actividades dirias.
aplicado em situaes que o edifcio se encontra num estado de conservao razovel,
incluindo apenas trabalhos que visam restituir ao edifcio uma qualidade semelhante quela
que se verificava aquando da sua concepo, como substituio ou limpeza de acabamentos
de paredes, tectos e pavimentos.
ainda de referir que as perspectivas econmico-sociais deste nvel de interveno, ligadas
fsica do edifcio, so atractivas para quem pretenda uma valorizao do bem imvel num curto
espao de tempo. Este tipo de aco encontra-se habitualmente ligado pequena iniciativa
privada.
2.4.2
- Intervenes Mdias
As intervenes mdias abrangem todos os trabalhos envolvidos nas intervenes ligeiras,

acrescidos de alguns mais como a reparao ou substituio de carpintarias, a reparao ou
pequeno reforo de elementos estruturais, ou ainda a reparao de elementos da cobertura ou
das paredes. So ainda classificados dentro das intervenes mdias os trabalhos
correspondentes substituio isolada de elementos de instalaes, e melhoria das condies
ambiente, particularmente nas instalaes sanitrias e cozinhas.
facilmente distinguvel das intervenes ligeiras pelo facto de requerer a desocupao do
edifcio em causa, que se pode manifestar na totalidade ou apenas parcialmente dependente
dos trabalhos em curso.
24

__________________________________________________________________________________________
Em relao s perspectivas econmico-sociais, este nvel de interveno praticado com

muita regularidade por servios de reabilitao de Cmaras Municipais, com o objectivo de
recuperar os centros urbanos sem ter de recorrer a reforos estruturais significativos, poupando
investimentos avultados.
2.4.3
- Intervenes Profundas
As aces de reabilitao profundas incluem, para alm dos trabalhos j referidos nos outros
nveis de interveno, trabalhos que visam intervir profundamente no sistema construtivo
existente, na distribuio do espao e ainda na organizao tipolgica. prtica comum a
alterao do nmero de fogos ou mesmo da utilizao predefinida das diferentes reas do
edifcio.
Figura 16 Interveno profunda em edifcio no Bairro Alto

Este tipo de obras implica necessariamente uma afectao do sistema estrutural existente, com
tcnicas tradicionais ou modernas, dependendo do caso, podendo obrigar a uma coexistncia
de diferentes sistemas e materiais construtivos.
Os procedimentos legais para estas aces so complexos, havendo a obrigatoriedade de
apresentao de um projecto para todas as especialidades envolvidas. ainda necessria a
desocupao temporria de todos os habitantes do edifcio.
As intervenes profundas aplicam-se geralmente a edifcios que apresentam um estado de
degradao avanado e cuja adaptabilidade s necessidades modernas se encontra
desajustada. de esperar que aps o trmino das obras tenhamos um edifcio com qualidade
equiparvel a qualquer edifcio de construo recente.
25

__________________________________________________________________________________________
Tem havido uma procura crescente por este tipo de prticas, especialmente no que respeita
iniciativa privada, com o objectivo da promoo de habitao de elevada qualidade, tambm
com procura em acentuado crescimento.
26

__________________________________________________________________________________________
3 - ENQUADRAMENTO DAS ACTUAES DE CONSERVAO E

REABILITAO DE EDIFCIOS
3.1
- INTRODUO
Para o sucesso de qualquer actividade de reabilitao de edifcios, de vital importncia o

conhecimento das disposies legais existentes. Considera-se desse modo til passar em
revista os vrios tipos de controlos administrativos que acompanham as aces de reabilitao
em Portugal, mais especificamente na cidade de Lisboa.
3.2
- BASES LEGAIS ASSOCIADAS A OBRAS DE REABILITAO

3.2.1
- Consideraes gerais
Tal como j foi referido em captulos anteriores, o enquadramento legal para as obras de
reabilitao de edifcios sempre foi uma condicionante de fulcral importncia para o
desenvolvimento da actividade. Devido a esta importncia, foi considerado relevante, para este
estudo a incluso de elementos que permitissem explicar a situao que se vive actualmente
neste campo.
O subcaptulo que se segue pretende no s explicar a situao legal actual, como tambm
explicar a transio neste aspecto que estamos a passar, e ainda a situao de excepo em
zonas de Sociedades de Reabilitao Urbana (SRU).
3.2.2
- Procedimentos Legais em Obras de Reabilitao
a) Procedimentos legais em obras de reabilitao e respectiva anlise

O diploma base que rege o licenciamento das obras de edificao particulares o Decreto-Lei
n. 555/99, de 16 de Dezembro (Regime Jurdico da Urbanizao e Edificao). As obras de
reabilitao integram-se no conceito de obras de edificao e, por essa via, esto sujeitas aos
procedimentos de controlo que a lei estabelece.
Recentemente o Decreto-Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro foi objecto de alterao por via da
Lei 60/2007, de 4 de Setembro, com o objectivo de tornar mais simples os procedimentos
legais para obras de reabilitao.
Segundo a nova legislao temos uma situao de absoluta iseno: obras de alterao no
interior de edifcios ou suas fraces, excepo dos imveis classificados ou em vias de
classificao, que no impliquem modificaes na estrutura de estabilidade, das crceas, da
forma das fachadas e da forma dos telhados.
27

__________________________________________________________________________________________
O regime tambm continua a prever iseno de licenciamento ou comunicao prvia para o

caso de obras de conservao. Entende-se por obras de conservao, obras que se destinam
a manter uma edificao nas condies existentes data da sua construo.
Temos um leque de muitas situaes em que o regime poder ser o da comunicao prvia. A
diferena essencial entre o regime da licena e o da comunicao prvia a de enquanto a
licena obriga a trs fases diferentes (fase de apreciao do projecto de arquitectura, fase de
apreciao das especialidades e fase de emisso do alvar de construo), a comunicao
prvia requer apenas uma. Este factor apresenta-se como muito relevante j que o desfecho
de cada uma destas fases obriga a uma tomada de posio oficial em que tem que se passar
por todos os graus hierrquicos na Cmara Municipal. Assim, o tcnico que primeiro informa
e assina, depois o processo tem que passar pelo chefe de diviso, depois intervm o chefe de
departamento, em seguida o director municipal e s ento o vereador com pelouro na rea do
urbanismo. Muitas vezes a simples subida do dossier entre os graus hierrquicos o que
provoca maiores delongas nos licenciamentos.
Em relao ao anterior regime legal, poder-se- dizer como crtica que a comunicao prvia,
que era um regime muito mais simplificado que o licenciamento, foi alargada a novas situaes
mas tornado muito mais complexo, a ponto de estar mais relacionado com o regime anterior da
autorizao, formalmente extinto, do que com o regime da comunicao prvia anterior.
Ora na comunicao prvia h apenas uma fase e, em rigor, no h que haver pronncia dos
vrios escales hierrquicos, j que na maior parte dos casos o processo acaba com uma
espcie de deferimento tcito, por exemplo, se nada se disser entende-se que no h oposio
da Cmara e o requerente poder, pagando as taxas correspondentes, dar de imediato incio
aos trabalhos. A apresentao dos elementos feita numa s vez, tendo o requerente de
entregar os projectos de arquitectura, os projectos de engenharia das vrias especialidades e
todos os dados referentes ao construtor e os seguros e demais elementos respeitantes obra.
A Cmara tem que ser rpida a apreciar as propostas de interveno, dispondo, quando no
h consultas a entidades externas a fazer de 20 dias, ou em caso de necessidade de
consultas, de 60 dias. Aps esses prazos, o requerente poder iniciar as obras.
Este regime das obras de reabilitao sujeitas a comunicao prvia pode colocar-se
essencialmente em quatro situaes diferentes, uma delas j existente no regime legal anterior,
que quando tenhamos um Plano de Pormenor para a zona onde o prdio se localiza e que
defina uma srie de parmetros de interveno e as outras duas previstas com a recente
alterao da lei:
Prev-se tambm no novo regime legal que, sempre que se esteja numa zona urbana
consolidada esteja sujeito a comunicao prvia. De acordo com a definio legal, zona urbana
consolidada a zona caracterizada por uma densidade de ocupao que permite identificar
28

__________________________________________________________________________________________
uma malha ou estrutura urbana j definida, onde existem as infra-estruturas essenciais e onde
se encontram definidos os alinhamentos dos planos marginais por edificaes em
continuidade. Parece que se encaixam nesta definio vastas reas das nossas cidades,
mesmo zonas que, nos PDMs no so formalmente classificadas como reas consolidadas
(em Lisboa, por exemplo temos reas Consolidadas de Moradias Unifamiliares, reas
Consolidadas de Edifcios de Utilizao Terciria, reas Consolidadas de Edifcios, entre
outros) mas que, materialmente cumprem os requisitos da referida definio.
Em obras de reconstruo com preservao de fachadas tambm possvel a utilizao da
figura da comunicao prvia. As obras de construo subsequentes demolio de parte de
uma edificao existente, preservando as fachadas principais com todos os seus elementos
no dissonantes e das quais no resulte edificao com crcea superior das edificaes
confinantes mais elevadas. Esta definio no muito clara e importa analisar. Assim, a
demolio preserva as fachadas principais. No h demolio total. Em segundo lugar, pode
haver demolio dos elementos dissonantes das fachadas principais, como o caso de
elementos que tero sido acrescentados posteriormente data de construo da fachada. Por
ltimo, diz-se que no dever das obras de construo resultar edificao com crcea superior
das edificaes confinantes mais elevadas. Assim poder ampliar-se o prdio que mantenha
essas fachadas principais at uma determinada altura.
Figura 17 - Cmara Municipal de Lisboa, entidade licenciadora

Estas obras de reconstruo com preservao de fachadas, cuja definio no parecia muito
clara, servem com efeito para incremento de situaes de reabilitao. Pretendeu-se que se
mantivessem fachadas e que a opo no fosse simplesmente demolir todo o prdio e quem o
fizesse assim, poderia submeter a um procedimento de comunicao prvia (e no de
licenciamento que seria mais moroso) e por outro lado dar um bnus, fazer obras de ampliao
at s crceas das edificaes confinantes mais elevadas.
Com a alterao lei prev-se ainda que um pedido de informao prvia, que um pedido de
viabilidade para determinada interveno, se este for feito de uma forma bastante completa
29

__________________________________________________________________________________________
(mas incluindo apenas um projecto de arquitectura) que aps a sua aprovao se possa
submeter Cmara o mesmo projecto sob o regime de uma comunicao prvia. Esta nova
faculdade pode servir para encurtar prazos porque j que a comunicao prvia depende
apenas do requerente. Teremos que contar simplesmente com a notificao final da deciso
quanto ao pedido de informao prvia e depois a comunicao prvia correr por impulso e
responsabilidade exclusivas do requerente.
Quando nenhum outro regime legal se aplica, dever ser seguido o regime do licenciamento.
Neste estudo dedicado reabilitao, h que escrutinar todo o sentido e alcance do art. 4. n.
2 al. da lei que temos vindo a tratar:
Esto sujeitas a licena administrativa: as obras de reconstruo, ampliao, alterao,
conservao ou demolio de imveis classificados ou em vias de classificao e as obras de
construo, reconstruo, ampliao, alterao, conservao ou demolio de imveis
situados em zonas de proteco de imveis classificados, bem como dos imveis integrados
em conjuntos ou stios classificados, ou em reas sujeitas a servido administrativa ou
restrio de utilidade pblica.
Em primeiro lugar temos imveis classificados ou em vias de classificao. Todas as obras,
mesmo as de conservao e as obras de alterao interiores que no alterem a estrutura de
estabilidade e que como se referiu estariam isentas de licena, nestes casos (imveis
classificados ou em vias de classificao) esto sujeitos a licena.
O mesmo artigo refere depois zonas de proteco de imveis classificados, prevendo uma
zona de proteco de imveis classificados, ou imveis integrados em conjuntos ou stios
classificados, como por exemplo a Baixa Pombalina que foi classificada como Patrimnio
Nacional. Em zonas histricas muito frequente termos imveis classificados e, em
consequncia, zonas de proteco de imveis classificados, como a zona do Bairro da Lapa
em Lisboa, por exemplo, que embora no possua uma classificao de conjunto, temos muitos
imveis classificados e vastas reas sujeitas a faixas de proteco. Nestes locais cairemos na
maior parte dos casos em procedimentos de licenciamento.
Finalmente, a lei fala em reas sujeitas a servido administrativa ou restrio de utilidade
pblica. Como sabemos, h inmeras servides administrativas espalhadas pelo territrio das
cidades: servides a escolas, a hospitais, a estradas, corredores areos, etc. Estas servides
constituem nus que recaem sobre os prdios e terrenos em virtude de razes de interesse
pblico. Por exemplo existem servides que recaem sobre terrenos que so confinantes com
estradas e onde, por um lado, existe sempre uma rea onde em absoluto proibido construir e,
depois, reas de proteco mesma. Ora, em cidades como Lisboa, muitssimo frequente
encontrar situaes em que os prdios esto sujeitos a servides de natureza muito diversa, o
30

__________________________________________________________________________________________
que tem como consequncia que ser, nesses casos, obrigatrio ir para um procedimento de
licenciamento.
Quanto ao tempo previsto para a atribuio da licena de construo, temos que a lei deve em
primeiro lugar deliberar em 30 dias sobre o projecto de arquitectura.
O referido tempo de 30 dias suspende-se a partir da data da realizao das consultas a
entidades externas, caso seja necessrio faz-las e at, no mximo, ao prazo que a lei
estabelece para que as entidades se pronunciem que de 20 dias. O IGESPAR, o nome
rebaptizado do IPPAR muitas vezes chamado a pronunciar-se em obras de reabilitao. O
deferimento do projecto de arquitectura resulta de uma apreciao que incide sobre a sua
conformidade com os planos municipais de ordenamento do territrio e demais instrumentos de
gesto territorial aplicveis e outras imposies como servides e restries de utilidade
pblica, regulamentao de construo como o Regulamento Geral de Edificaes Urbanas e
quaisquer outras normas legais e regulamentares relativas ao aspecto exterior e a insero
urbana e paisagstica das edificaes, bem como sobre o uso proposto. Todas as
consideraes como insero urbana e outros juzos de natureza mais abstracta tero que ser
devidamente fundamentadas para ter validade.
Uma vez aprovado o projecto de arquitectura o requerente notificado para em 6 meses
apresentar os projectos de especialidades que, de acordo com a natureza da obra, se
imponham. Apresentados os mesmos projectos de especialidades a Cmara Municipal tem um
prazo de 60 dias para se pronunciar quanto aos mesmos, sendo que a Cmara Municipal no
dever apreciar a bondade tcnica dos diferentes projectos pois a lei diz muito claramente que
os termos de responsabilidade dos engenheiros que assinam estes projectos so garantia
bastante do cumprimento da regulamentao existente. A Cmara dever, assim, bastar-se a
confirmar que todos os projectos entregues so aqueles que foram pedidos e se aqueles que
deveriam ter sido certificados por entidades certificadoras (gs, comunicaes, electricidade
acima de certa potncia) o foram efectivamente.
Alm do factor que se referiu do licenciamento ter vrias fases e isso representar uma grande
morosidade por ser necessrio em cada uma delas da interveno dos diferentes graus
hierrquicos da estrutura urbanstica da autarquia, outro factor que por vezes faz dilatar o
tempo de resposta que para obstar a um indeferimento camarrio, o requerente faz juno de
elementos substitutivos aos inicialmente apresentados, obrigando a novas consultas, a novas
informaes camarrias e a novas subidas na hierarquia.
Integrando estes procedimentos nos nveis de interveno considerados no mbito da
dissertao, rapidamente se chega aos procedimentos que devero ser seguidos tendo em
conta a natureza dos trabalhos a efectuar.
31

__________________________________________________________________________________________
Para as obras de interveno ligeiras, no dever ser necessrio qualquer pedido de

licenciamento ou comunicao prvia, estando sujeitas ao regime de iseno absoluta.
No que refere as intervenes mdias, dependendo dos trabalhos envolvidos, os
procedimentos legais vo variar. Se os trabalhos da interveno forem obras de alterao no
interior de edifcios no classificados ou suas fraces que no impliquem modificaes da
estrutura de estabilidade dos edifcios, das crceas, das fachadas e da forma dos telhados, o
regime ser o mesmo do das intervenes ligeiras. Caso exista algum trabalho de
reconstruo, ento dever ser feita uma comunicao prvia s entidades camarrias.
Por seu turno, as intervenes profundas esto quase sempre sujeitas ao regime de
licenciamento atrs referido, porque implicam sempre obras de estrutura de estabilidade dos
edifcios.
32

__________________________________________________________________________________________
Tabela 3 Procedimentos legais de acordo com o nvel de interveno
33

__________________________________________________________________________________________
b) Procedimento legal em zonas de Sociedades de Reabilitao Urbana (SRUs)

Com o objectivo de promover e incrementar a reabilitao urbana, no Decreto-Lei n104/2004
de 7 de Maio foi dada a possibilidade aos Municpios de criarem empresas de reabilitao
urbana nas quais podem deter a totalidade do capital social. As SRUs, como so designadas
estas empresas, tm como principais competncias o licenciamento e autorizao de
operaes urbansticas, a expropriao dos bens imveis e os direitos a eles inerentes
destinados reabilitao urbana, proceder a operaes de realojamento e a fiscalizao as
obras. Ao ser constituda uma SRU definido o limite geogrfico para a mesma, designado por
Zona de Interveno, nas quais exercem competncias nas reas classificadas como
histricas.
Uma das vantagens, pelo menos tericas, a maior celeridade de todo o processo. Os
processos de licenciamento devero ser apreciados num prazo de 20 dias contados, consoante
o caso, da data da recepo do requerimento inicial, quando previamente efectuadas as
consultas, ou do ltimo dos pareceres, autorizaes ou aprovaes ou ainda do termo do prazo
para a recepo dos mesmos pareceres, autorizaes ou aprovaes.
Existem outras vantagens oferecidas pelas SRU, nomeadamente para quem quer que esteja
interessado em promover obras num edifcio do qual seja proprietrio, inquilino, ou at mesmo
apenas interessado, disponibilizando informao sobre o estado de conservao, de ocupao
e de propriedade dos imveis e sobre os condicionamentos edificabilidade das operaes de
reabilitao concretas. Pode tambm disponibilizar informaes sobre os direitos e deveres dos
proprietrios, demais titulares de direitos reais e arrendatrios, no processo de reabilitao,
nomeadamente, sobre as eventuais comparticipaes financeiras pblicas ou bonificaes de
crdito a que estes podem aceder. Pode ainda apoiar os proprietrios na preparao e
execuo das aces de reabilitao.
Embora o enquadramento legal para as reas inseridas nas SRU seja bastante mais favorvel,
os resultados prticos das aces destas entidades podero no corresponder exactamente
aos objectivos a que se propem. Apesar de tudo de salutar o enorme avano que as
Sociedades de Reabilitao Urbana representam no sentido de promover a reabilitao nos
centros urbanos do pas.
3.2.3
- Necessidades de Projecto
As necessidades de projectos para as obras de reabilitao so variveis de acordo com o

regime legal em que se inserem.
As pequenas obras de conservao/reabilitao (intervenes ligeiras) no requerem nenhum
projecto especfico, embora por vezes existam desenhos que permitem explicar as intenes
34

__________________________________________________________________________________________
de quem dirige a interveno. As obras de alterao do interior dos edifcios embora

legalmente tambm no obriguem existncia de um projecto, normalmente possuem-no para
explicar as alteraes efectuadas.
As intervenes mdias requerem habitualmente tanto projecto arquitectura, como at projecto
para todas as outras especialidades. O nvel de pormenorizao do projecto poder ser
varivel de acordo com o regime legal que se lhe aplica.
No caso das intervenes de carcter profundo ser sempre necessrio projecto de
arquitectura, estrutura bem como de todos os outros tipos de especialidades.
3.3
- SEGUROS PARA OBRAS DE REABILITAO
A actividade das seguradoras oferece variados produtos orientados para o sector da

construo, no qual se incluem as obras de reabilitao. No entanto, existem problemas de
varias ordens do qual se destaca, desde logo, a ausncia de um quadro legal adequado, que
associada ao desconhecimento que as construtoras e os donos de obra tm quanto s reais
necessidades que um seguro deve preencher para esta actividade, colocam alguns obstculos
no desenvolvimento deste mercado. De qualquer forma, a lei no verdadeiramente explcita
na definio de um enquadramento legal para a celebrao de contratos de seguros no sector
da construo. Isto tanto se pode reflectir numa errada atribuio de responsabilidades, como
em clusulas fora do contexto para a obra que se pretende.
Por omisso da legislao, a lei referente ao licenciamento de obras particulares no contm
actualmente qualquer disposio legal que torne obrigatrio um seguro, estando assim a
actividade construtiva obrigada aos mesmos tipos de seguros que qualquer outra empresa de
outra rea, ou seja, a de acidentes de trabalho e o de responsabilidade civil.
Um dos seguros mais utilizados orientado para o sector o de construo e montagem, que j
se faz h muitos anos em Portugal, o qual poder evitar perdas significativas ser for feito de
forma correcta. Para contratar um seguro como este, semelhana de todos os outros
seguros, tm sempre de ser discutidas previamente as condies de celebrao. No entanto,
quando se contrata um seguro, preciso conhecer muito bem quais so as coberturas e
principalmente quais as excluses e o seu mbito, pelo que a negociao fundamental. Para
que o processo de negociao entre as duas partes envolvidas decorra da forma mais
vantajosa possvel para as duas partes, fundamental que se faa uma avaliao dos riscos,
j que aqui que se percebe claramente os riscos que devem ser transferidos, como e com
que capitais. Para tal, o procedimento passa pela entrega de uma cpia do projecto por parte
do empreiteiro seguradora, seguido da escolha de um gabinete de controlo que vai verificar
todo o projecto. O papel dos tcnicos deste gabinete o de certificarem se existem, ou no,
condies para ser aceite o risco, pois caso no estejam reunidas as condies necessrias,
35

__________________________________________________________________________________________
no ser aceite o seguro. Podero haver alteraes posteriores que devero ser negociadas
at aceitao do seguro.
O processo passa fase seguinte aquando do arranque dos trabalhos, altura em que o
gabinete de controlo passa a ter uma equipa permanente em obra, a qual, com a regularidade
que for fixada pela seguradora, vai emitindo relatrios quanto conformidade dos trabalhos.
Tambm nesta fase, a equipa de fiscalizao pode considerar que necessrio realizar
algumas alteraes, que caso no sejam acatadas, finda-se o processo de negociao e o
seguro fica sem efeito.
Por fim, o gabinete de controlo emitir o relatrio final para a companhia de seguros,
certificando que est tudo em conformidade e que o seguro decenal pode ser aceite,
processando-se, ento, a aplice e o pagamento do remanescente do prmio contratado, uma
vez que, logo no incio das negociaes, feita uma estimativa de quanto ir custar o seguro.
Neste tipo de seguros, h uma percentagem do prmio que paga cabea e que, se o
seguro no vier a ser emitido, poder ser perdida a favor da seguradora, enquanto o
remanescente pago no fim, sendo que o tomador do seguro tem, ainda, que suportar todos
os custos do gabinete de controlo.
A cobertura de perdas de explorao outro tipo de acordo que poder ser celebrado, embora
raramente o seja. Quando acontece um acidente numa obra, existe sempre, para alm da
necessidade de refazer trabalhos, um perodo de paralisao, envolvendo, em regra, a
imobilizao de equipamentos e mo-de-obra, cujos custos inerentes, no fazem parte da
cobertura normal do seguro de obra. Efectivamente e embora possa ser integrada no seguro
de construo e montagem, a cobertura das perdas de explorao, tem sempre que ser
negociada parte, o que evitar surpresas desagradveis posteriori.
Outro tipo de cobertura que praticamente no contratada em Portugal a de perdas
antecipadas, e pretende minimizar perdas relacionadas com eventuais atrasos que impliquem
perdas provenientes de explorao.
O valor do prmio do seguro outra questo que, com frequncia, coloca dificuldades s
construtoras e no pode ser definido recorrendo a uma tabela, tendo sobretudo a ver com o
risco. As condicionantes so variadssimas, e podero variar desde experincia do construtor,
possibilidade de danos a terceiros. Em obras de reabilitao urbana o risco habitualmente
elevado uma vez que interfere em estruturas pr-existentes, no centro da cidade, que se
reflecte em prmios elevados.
Outro aspecto que necessrio salvaguardar o das empreitadas em regime de vrios
intervenientes. Este tipo de empreitada tem causado srios problemas quando sucedem
acidentes que lesam os trabalhos de diversos empreiteiros, saindo tambm mais caro a todos
36

__________________________________________________________________________________________
os intervenientes na obra. Isto pode ser evitado se o dono de obra fizer o seguro inicialmente e,
medida que forem entrando em obra, cada um dos intervenientes pagam a sua parte
correspondente do seguro, nomeadamente atravs de desconto nas respectivas facturas. O
seguro torna-se, assim, mais barato do que se cada um, isoladamente, celebrar um contrato
para os trabalhos que vai desenvolver.
Os tipos de seguros existentes no mercado, para obras de construo, podem e devem ser de
extrema importncia e utilidade necessitando, no entanto, de um minucioso processo de
negociao para prever todos os risco e condicionantes de acordo com as especificidades da
obra em causa.
Seguros
Finalidade
Acidentes de
trabalho
Responsabilidade
Civil
Reparao para as consequncias de um eventual acidente de trabalho

por parte da entidade empregadora para com o respectivo empregado
Reparao dos prejuzos resultantes da explorao de determinada
actividade, do exerccio de certa profisso.
Construo e
montagem
Reparao das perdas devido a falhas na construo ou montagem por

consequncia de um factor no previsvel na consignao dos trabalhos.
Sujeito a fiscalizao para certificao da conformidade dos trabalhos
Cobertura de
perdas de
explorao
Reparao das perdas por imobilizao de equipamento aps paralisao

por acidentes de trabalho
Perdas
Antecipadas
Reparao das perdas de explorao devido a atrasos na obra
Tabela 4 Resumo dos seguros associados construo e respectiva finalidade
3.4
- TRABALHOS PREPARATRIOS
Em qualquer obra de reabilitao, bem como de qualquer obra genrica, necessrio a

realizao de algumas actividades de cariz preparatrio, de modo a dar suporte s actividades
construtivas que a possam ter lugar. Este tipo de actividades no foram consideradas para
efeitos do modelo, com a excepo de actividades de demolio, cujo respectivo custo se
encontra includo na actividade de reabilitao do elemento em causa (com especial
importncia em intervenes profundas).
Por trabalhos preparatrios entendem-se todo e qualquer trabalho que faa parte da obra de
forma indirecta, e cujo custo e tempo de execuo no dever ser desprezado.
Habitualmente o alcance destes trabalhos, tem em conta apenas a complexidade da obra,
sendo relativamente independente da tipologia construtiva em causa.
37

__________________________________________________________________________________________
3.4.1
- Estaleiro
A importncia do estaleiro vai aumentando medida que a complexidade dos trabalhos

acresce. No identificada nenhuma relao entre as tipologias construtivas e a dimenso do
estaleiro.
Para intervenes ligeiras, o estaleiro, pode ser considerado inexistente ou muito limitado.
Habitualmente so guardados os equipamentos e o material em algum espao que no esteja
naquele momento a ser alvo de trabalhos. Normalmente no necessrio deslocalizar nenhum
espao especfico para instalar toda a instrumentao e materiais que a obra requer.
No caso das intervenes mdias o estaleiro que ser necessrio vai depender do tipo de obra
em causa. Pode ser um estaleiro confinado a um espao de um dos compartimentos, ou um
estaleiro que requeira projecto montagem, construo, desmontagem e destruio do mesmo.
Podemos considerar que ser necessrio um estaleiro com projecto e montagem quando
houver trabalhos sujeitos ao regime legal de licenciamento.
Por fim, para as intervenes profundas, ser necessrio a realizao de um projecto de
estaleiro tal como uma construo nova. Tem ainda o acrscimo de dificuldade relacionado
com a habitual falta de espao. necessrio contabilizar para os custos, todas as despesas
relacionadas com a montagem, construo, desmontagem e demolio do estaleiro.
O custo global da montagem e desmontagem do estaleiro representa cerca de 2% do custo
total da empreitada.
3.4.2
- Cobertura Provisria
A cobertura provisria s dever ser considerada para intervenes mdias e profundas, em

todas as tipologias construtivas consideradas.
Nesse caso, e aps ser verificada a necessidade da colocao da cobertura provisria
necessrio considerar os trabalhos de fornecimento dos materiais, incluindo montagem e
desmontagem de estrutura metlica.
Figura 18 Cobertura provisria
38

__________________________________________________________________________________________
Os custos devero no entanto manter-se independentes, tanto do nvel de interveno como da

tipologia construtiva, sendo o seu custo proporcional rea da cobertura que vo substituir
2
durante o tempo da interveno. Apresentam um custo unitrio de 41,85 EUR/m + 0,20

2
EUR/dia.m - Proteco de Coberturas Vizinhas

O mbito de aplicao das proteces de coberturas vizinhas dever ser semelhante quele
que vigora para as coberturas provisrias.
Esta actividade inclui os trabalhos de fornecimento dos materiais, montagem e desmontagem
da proteco, e o custo independente tanto da tipologia construtiva como do nvel de
interveno.
3.4.3
- Andaimes e Oleados de Proteco
Em todos os nveis de interveno e tipologias poder ser aplicada a montagem de andaimes e

oleados de proteco contra a queda de objectos, desde que obra em causa tenha algum tipo
de interveno nas fachadas, empenas e paredes resistentes.
Esta actividade considera o fornecimento, montagem e desmontagem dos materiais e o custo
correspondente vai estar relacionado com a rea de fachada e com o tempo da obra, uma vez
que normalmente este material alugado e dever ser devolvido no fim da obra.
2
O custo da montagem e desmontagem dos andaimes cifra-se em 3,85 EUR/m de fachada ao

2
qual acresce 0,70 EUR/m referentes aos oleados de proteco.
39

__________________________________________________________________________________________
4 - DEFINIO DAS ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS ASSOCIADAS AO

MODELO
4.1
- CONSIDERAES GERAIS
Com base nos factores de base do modelo definidos no captulo 2, proceder-se- definio
das actividades construtivas que esto associadas aos elementos construtivos explicados
nesse mesmo captulo.
Assim, pretende-se definir as principais tarefas na reabilitao dos vrios elementos, referindo
os procedimentos habituais para cada um deles. Este captulo dever ter uma importncia
preponderante na concepo das actividades do modelo, uma vez que define qual a
abordagem que cada uma ter para efeitos de reabilitao, condicionando assim o seu custo
final.
4.2
TRABALHOS DE CONSTRUO
4.2.1
- Estrutura
As intervenes que impliquem trabalhos na estrutura, so quase sempre de carcter profundo.

Exceptuam-se apenas alguns casos de pequenos reforos pontuais enquadrveis em
intervenes do nvel mdio.
Qualquer interveno de cariz estrutural em edifcios, especialmente edifcios antigos, revestese sempre de contornos muito delicados. Isto sucede porque a capacidade resistente da
estrutura questionvel a partir de um certo limite, j que no existem certezas em relao aos
materiais, tcnicas construtivas e qualidade da sua execuo. A soluo ideal numa
reabilitao profunda optar por solues que no impliquem um acrscimo significativo de
cargas na estrutura do edifcio, e isto passa normalmente pela utilizao de tcnicas e
elementos tradicionais, semelhantes aos utilizados na construo original do edifcio. Por outro
lado esta soluo nem sempre possvel, j que podem haver condicionantes arquitectnicas
ou de outra ordem que obriguem a um acrscimo de cargas. Nestes casos, a interveno
torna-se obviamente mais complexa, obrigando usualmente utilizao de tcnicas e materiais
recentes, com custos de acordo com essa mesma complexidade.
a) Cobertura
Os trabalhos estruturais na cobertura da cobertura incluem o levantamento da estrutura da
cobertura original, incluindo todos os revestimentos e suporte, e respectivo fornecimento de
materiais com execuo de nova estrutura. As solues actualmente disponveis prevem
estruturas de coberturas em diversos materiais, como madeira, ao (leve ou pesado), ou em
40

__________________________________________________________________________________________
beto (no considerado na anlise do modelo), bem como de diversas tcnicas de acordo com
o objecto de interveno em causa e as suas perspectivas. A actividade do modelo
considerada em intervenes profundas inclui ainda a colocao de todos os revestimentos
que so considerados necessrios para preencher os requisitos de conforto essenciais nos
dias de hoje, semelhana do que considerado para os nveis de interveno mais baixos.
b) Reforo de Paredes Resistentes
Tambm no reforo de paredes resistentes, as tarefas construtivas associadas esto
directamente ligadas soluo adoptada. Manifestam-se de diversas formas de acordo com a
tipologia construtiva e a poltica de interveno adoptada, sendo as solues mais usuais de
simples de consolidao de alvenarias base de resinas Epoxy para colmatao de fendas, de
substituio de elementos de madeira na gaiola Pombalina, ou at realizar um reforo da
estrutura numa soluo de beto armado ou de perfis metlicos. Esta actividade do modelo
no inclui os trabalhos de reforos estruturais em caixas de escadas, uma vez que estes so
considerados aparte.
c) Reforo de Fundaes
Qualquer interveno em fundaes de edifcios antigos obrigatoriamente de natureza muito
complexa e especfica, uma vez que est dependente de uma enorme multiplicidade de
condicionantes. Tambm nesta actividade a preferncia vai sempre para as solues de
carcter pouco intrusivo, embora nem sempre isso seja possvel. Uma soluo muito
interessante e em grande crescimento actualmente baseia-se em microestacas, que mobilizam
os estratos mais profundos do solo onde o edifcio se encontra implantado e no requerem
muito espao para a sua cravagem. Outra soluo muito utilizada, embora muito complexa
consiste no melhoramento das capacidades resistentes do solo, normalmente com injeces
no terreno. A nica soluo de reforo de fundaes considerada no modelo em estudo
consiste no recalamento das fundaes com beto armado, que pretende aumentar a rea de
transferncia de cargas da parede para o solo. Implica uma betonagem faseada, j que apoia
paredes muito carregadas que requerem alguma base de apoio para transferirem as cargas
para o solo.
d) Caixa de Escadas
Para este item de caixa de escadas, incluem-se todos os trabalhos que podero estar
relacionados com a interveno estrutural em caixa de escadas. Este elemento
preponderante na estrutura do edifcio, nomeadamente para os edifcios pombalinos que se
analisam, mas tambm para os edifcios gaioleiros. Incluem-se ainda neste item, os trabalhos
estruturais relacionados com a interveno nas escadas propriamente ditas.
41

__________________________________________________________________________________________
4.2.2
- Envolvente exterior
a) Cobertura
Os trabalhos na cobertura aplicam-se a todos os nveis de interveno e tipologias de edifcios,
havendo uma enorme abrangncia de solues passveis de serem utilizadas quando se
intervm na cobertura.
Quando se fala em intervenes ligeiras na cobertura, as actividades so de carcter muito
superficial. Incidem essencialmente sobre os revestimentos da cobertura onde so apenas
efectuadas reparaes localizadas. Podemos ento identificar os desmontes localizados de
telhas, beirados, algerozes e calhas e a sua respectiva recolocao ou substituio. Fazem
ainda parte os trabalhos relativos ao arranjo das chamins com a picagem e execuo do
reboco (superficial) e pintura. Embora hajam diferenas substanciais nas quantidades de
trabalho, resultantes das dimenses e estados de conservao, as actividades mantm-se
semelhantes nas trs tipologias consideradas.
Para as intervenes mdias em coberturas, so includos todo o tipo de trabalhos normais
para este elemento construtivo, incluindo algumas intervenes estruturais apenas para
substituio localizada de peas mas excluindo os trabalhos de demolio e execuo de uma
nova estrutura de suporte. Deste modo so compreendidas todas as actividades que
correspondem ao desmonte ou demolio dos elementos existentes, como telhas, beirados,
telhes, semelhana do que sucede nas intervenes ligeiras, acrescido de todo o tipo de
revestimentos de isolamento acstico ou trmico bem como de impermeabilizao prexistentes. A interveno tpica nas coberturas compreende o fornecimento e montagem de
novo telhado incluindo todos os elementos de remate, e colocao de elementos de
impermeabilizao e isolamento acstico e trmico. So tambm includos nesta actividade
trabalhos de reparao/manuteno de trapeiras e clarabias nos casos de edifcios
Pombalinos e Gaioleiros aos quais acrescenta-se ainda a picagem e execuo de reboco at
ao osso de paredes de chamin com respectiva pintura, sendo isto vlido para todas as
tipologias construtivas.
b) Fachadas e empenas
A actividade das fachadas e empenas que consta no modelo compreende apenas tarefas
relacionadas com os revestimentos exteriores das paredes que delimitam o edifcio. No se
inclui qualquer trabalho de cariz estrutural nas paredes resistentes a que correspondem estas
fachadas ou empenas.
Para as intervenes ligeiras os trabalhos nas fachadas e empenas incluem picagem e
execuo de reboco (de forma muito superficial, uma vez que no haver picagem at ao osso)
42

__________________________________________________________________________________________
com respectiva pintura a tinta plstica. Este tipo de interveno compreende ainda limpezas
das cantarias com recurso a tcnicas como aplicao de escovas de ao ou projeco de gua
presso.
Para as intervenes mdias incluem-se nas tarefas de fachadas e empenas a picagem do
reboco at ao osso com respectiva execuo de novo reboco e pintura sobre o mesmo.
Incluem-se ainda trabalhos como a limpeza e recuperao de cantarias com produtos
adequados e no abrasivos (normalmente escovas de ao), considerando a eventual
substituio das que se encontrem em mau estado. Fazem ainda parte deste item a reparao
ou substituio de tubos de queda em PVC e o desmonte e posterior fornecimento de caixas
de estores.
c) Fachadas de Tardoz
Esta actividade foi considerada apenas para as todas as intervenes que se do em edifcios
Gaioleiros devido especificidade das suas fachadas de Tardoz, ao possurem a tpica
estrutura em ferro com escadas de incndio.
Nas intervenes ligeiras incluem-se todos os trabalhos considerados em intervenes ligeiras
de fachadas e empenas acrescido de todas as actividades correspondentes conservao
desta estrutura metlica, desde logo a decapagem e nova pintura anti-corroso.
Acrescem aos trabalhos anteriores, a substituio localizada de peas da estrutura para
intervenes mdias.
As intervenes profundas j incluem a substituio integral desta estrutura. Mais uma vez
tambm aqui se poder optar pela substituio desta estrutura em materiais mais correntes nos
dias de hoje, como o beto armado, ou ento refazer esta de acordo com o projecto original no
mesmo material metlico.
4.2.3
- Interiores
a) Tectos
Em intervenes ligeiras nos tectos de partes no comuns so consideradas actividades
simples como o alegramento e colmatagem de fendas e de lixamento da pintura existente com
execuo de uma nova pintura sobre o revestimento pr-existente.
Quando se fala em intervenes mdias para os tectos j so consideradas pequenas aces
de reforo estrutural especialmente quando se trata de tectos em madeira (caixoto de saia e
camisa) e ainda tectos em estuque sobre fasquiado de madeira. So considerados ainda
43

__________________________________________________________________________________________
actividades de substituio profunda de revestimentos com desmonte e execuo de um novo

fasquiado, picagem e execuo de novo estuque incluindo a sua pintura a tinta de gua.
b) Pavimentos
As solues existentes em pavimentos de edifcios antigos so muito diferenciadas nas
tipologias apresentadas, levando a solues construtivas que podero variar muito, tanto nos
trs nveis de interveno como nos diferentes tipos de edificado considerados. Os aspectos
em que se observa maior variao so os tipos e as dimenses do pavimento e vigamento
quando este em madeira, j que os pavimentos em laje de pedra ou cermicos devero ser
considerados parte.
So ento considerados para as intervenes ligeiras a substituio de qualquer revestimento
e de peas de madeira em pavimentos, a execuo de afagamento e envernizamento desse
mesmo tipo de pavimento em madeira e ainda a decapagem e pintura de rodaps.
J para o caso das intervenes mdias podero ser includos os trabalhos de substituio de
solho normal, solho tosco e mosaicos no pavimento, execuo de massame de beto de 5cm,
e fornecimento e assentamento de revestimentos, incluindo afagamento e envernizamento de
madeiras. Existe ainda a possibilidade de pequenos reforos por substituies de peas do
vigamento.
No caso das intervenes profundas os trabalhos que os diferenciam das intervenes
menores so puramente estruturais. Poder ser feita a demolio dos pavimentos dos pisos
(incluindo estrutura) e execuo de um novo que poder recorrer a pavimentos de madeira de
acordo com o pr-existente, ou ento, partir para novas tecnologias como a mais recentemente
utilizada de lajes mistas (laje colaborante). Recorrendo a novas solues de pavimento poder
levar necessidade de reforo da estrutura e fundaes, como est explicado mais frente.
c) Paredes interiores
Nesta categoria consideram-se todos os trabalhos relacionados com revestimentos de paredes
interiores, e alguns trabalhos mais complexos apenas para paredes de compartimentao
semelhana do sucedido no caso dos tectos, a reabilitao ligeira de paredes consiste em
trabalhos triviais de reparao e colmatao de fendas, pinturas a tinta plstica sobre estuque
e ainda substituio de revestimentos superficiais como seja o caso de rebocos.
No caso das intervenes mdias os trabalhos j podero implicar a picagem e execuo de
reboco e todos os outros revestimentos das paredes incluindo pintura a tinta de gua, reforo
de paredes nomeadamente de tabiqueria base de malhassol, e ainda execuo de paredes
de compartimentao em materiais leves como placas de gesso cartonado (Pladur).
44

__________________________________________________________________________________________
As intervenes profundas j compreendem actividades mais complexas como a demolio e

execuo de novas paredes interiores (no estruturais), de acordo com as necessidades de
ocupao do espao interior. Fazem sempre parte a colocao de todos os revestimentos que
j foram considerados em intervenes de menor relevncia.
d) Carpintaria/Serralharia
As carpintarias e serralharias so normalmente actividades semelhantes para todas as
tipologias, compreendendo normalmente apenas os dois primeiros nveis de interveno, j
que os trabalhos em madeira e ferro que envolvem uma componente estrutural so analisados
parte.
Nas obras de menor dimenso inserem-se nesta categoria o tratamento e reparao de
elementos de madeira com produtos insecticidas e fungicidas (eventualmente em autoclave),
substituio de partes apodrecidas em portas (interiores ou exteriores) e de janelas (incluindo
caixilharia) sem implicar a sua substituio integral.
Para as obras mdias so abrangidos no s substituies integrais de vos (tanto podero ser
em alumnio como de madeira consoante o caso particular), como tambm os trabalhos
normais de carpintaria de arranjos de portas e janelas (decapagem e pintura) e ainda a
substituio e arranjo de peas localizadas nestes materiais.
e) Revestimentos em Caixas de Escadas
Embora existam diferenas substanciais na concepo das caixas de escadas em cada uma
das trs tipologias relativamente s outras. Os trabalhos de reabilitao vo, apesar de tudo,
manter-se relativamente comuns entre tipologias.
Relativamente a pequenas obras, os trabalhos de recuperao de revestimentos em caixa de
escadas incluem o desmonte de estafe no tecto com execuo de um novo revestimento (a
soluo vai ser muito varivel) e respectiva pintura, a picagem e execuo de um novo reboco
nas paredes incluindo tambm a sua pintura, substituio de peas de soalho, afagamento e
envernizamento de todo o pavimento, e ainda substituio de peas de madeira ou metlicas
nas escadas como degraus ou corrimos.
45

__________________________________________________________________________________________
Figura 19 Escadas de um edifcio pr pombalino com interveno em curso

No caso das intervenes mdias os trabalhos so muito semelhantes, que inclui a demolio
e execuo de todo o revestimento do tecto normalmente em estafe incluindo pequenos
reforos localizados, picagem ou desmonte do revestimento de paredes (reboco ou azulejos)
com execuo de um novo revestimento base de materiais semelhantes aos pr-existentes
incluindo pintura, desmonte de elementos das escadas (degraus, corrimo, etc.) e colocao
de elementos que os substituam (exceptuam-se aqui elementos da estrutura das escadas). Faz
parte ainda das intervenes mdias a substituio do pavimento em madeira por um
semelhante e posterior afagamento e envernizamento.
f)
Cozinhas
As cozinhas so um compartimento muito especfico dos interiores, correspondendo a um

espao no comum. Desse modo dever ser analisado parte, de forma igual para todas as
tipologias e apenas para os dois primeiros nveis de interveno.
Para trabalhos ligeiros, esta actividade inclui toda a reparao e substituio de revestimentos
superficiais de paredes, tectos e pavimentos de cozinha normalmente base de mosaicos
(cho e paredes) e estuque (tecto e paredes) incluindo a sua pintura a tinta plstica. Inclui
ainda a substituio e reparao de mveis de cozinha (no se consideram quaisquer tipos de
electrodomsticos como foges ou microondas).
46

__________________________________________________________________________________________
Figura 20 Exemplo de uma cozinha de um gaioleiro reabilitada

Quando se tratam de obras correspondentes a intervenes mdias incluem-se todos os
trabalhos de substituio de revestimentos de cozinhas com picagem de reboco e desmonte de
mosaicos, de substituio integral de mveis da cozinha, execuo de betonilha no pavimento
e proteco contra humidade nos tectos.
g) Instalaes Sanitrias
A actividade de reabilitao de instalaes sanitrias muito semelhante quela que pde ser
definida para as cozinhas.
Para as intervenes ligeiras, as tarefas consideradas so muito semelhantes s cozinhas com
a especificidade dos mveis e loias prprias do compartimento em causa como banheira ou
lavatrio,
Para as intervenes mdias sucede o mesmo, salvaguardando-se as diferenas do
compartimento em causa, onde podemos identificar a execuo de um muro para instalao de
uma banheira ou duche.
4.2.4
- Instalaes especiais
a) guas
As instalaes de gua esto presentes em todos os edifcios que vo ser reabilitados. Muitos
dos sistemas de distribuio ou escoamento de guas s foram instalados alguns anos aps a
concluso da construo do edifcio, especialmente no caso dos edifcios pr-pombalinos.
47

__________________________________________________________________________________________
Devido ao carcter rudimentar que estas instalaes normalmente possuem, quase sempre
necessrio a substituio integral da rede de guas.
So consideradas intervenes ligeiras em instalaes de gua as substituies ou reparaes
de elementos da rede, como por exemplo, o caso das torneiras.
As intervenes mdias para redes de gua tm uma aplicao muito restrita, sendo normal a
colagem deste nvel a nveis mais elevados.
Tomam-se por intervenes profundas, todas as tarefas de desmonte parcial ou total de
tubagem e acessrios da tubagem existente com instalao de novas tubagens e acessrios
de acordo com o projecto de especialidade. necessrio referir ainda que este projecto dever
estar de acordo com as normas implementadas pelo Instituto das guas de Portugal e EPAL.
b) Electricidade
As redes elctricas em edifcios antigos foram quase sempre implantadas aps a data da sua
consignao, e apesar de depender de caso para caso, estas encontram-se habitualmente mal
implantadas em obra.
Para intervenes mdias e ligeiras so englobados os trabalhos de substituio ou reparao
de elementos da rede de electricidade como tomadas ou interruptores.
As intervenes profundas implicam quase sempre o desmonte de cabos e acessrios da rede
elctrica pr-existentes e instalao de novos cabos e acessrios de acordo com o projecto de
especialidades (incluindo os trabalhos de construo com a abertura de roos nas paredes). O
projecto de electricidade dever ter o aval da EDP.
c) Gs
Por regra os edifcios que so objecto de estudo nesta dissertao no possuem rede de gs
prpria, sendo as necessidades prprias dos moradores alimentadas por bilhas normais de gs
propano.
As intervenes ligeiras aplicam-se a edifcios que j possuam uma rede de gs,
compreendendo apenas substituio ou arranjos de pequenos acessrios.
Todas as intervenes de carcter profundo, incluem sempre o desmonte de tubagem e
acessrios da tubagem existente e instalao das novas tubagens e acessrios de acordo com
o projecto de especialidade. Tambm aqui dever ser dado o aval pelas autoridades
competentes em termos do gs natural.
48

__________________________________________________________________________________________
4.3
- QUADRO SNTESE
Como forma de agregar todas as actividades construtivas de acordo com os nveis de

interveno e tipologias construtivas tomadas, construiu-se um quadro sntese. Este quadro
pretende introduzir o modelo que ser desenvolvido em captulos posteriores.
, no entanto, necessrio serem feitas algumas consideraes em relao ao quadro de forma
a serem explicadas as opes tomadas.
Em primeiro lugar dever ser referido que as actividades apresentadas constituem apenas
aquelas que foram analisadas para efeitos da definio do modelo, no constituindo o universo
de todas as actividades que podero eventualmente ser realizados na tipologia e nvel de
interveno em causa.
Quando uma actividade construtiva com o mesmo nome e descrio apresentada em mais
do que uma tipologia, significa que a anlise dos custos foi feita separadamente para cada um
dos tipos de edifcios, tendo portanto, custos globais diferenciados. Quando a anlise de custos
foi feita congregando actividades construtivas semelhantes, realizadas em diversas tipologias,
temos custos globais que iro ser iguais para todos os tipos de edifcios, apresentando uma
representao grfica que transversal (isto sucede no caso das instalaes sanitrias,
cozinhas, e especialidades).
Existem algumas actividades construtivas apresentadas no quadro sntese que embora tenham
sido analisadas para efeitos do modelo, no permitiram a que se chegasse a resultados
considerados satisfatrios, tanto pela diversidade de solues construtivas encontradas como
pela falta de oramentos reais que os possam sustentar. Nesses casos no constam valores
no modelo correspondentes a essas actividades.
49

__________________________________________________________________________________________
4.4
- CRITRIOS PARA A MEDIO DE QUANTIDADES
De forma a obter-se a estimativa do oramento final nas obras de reabilitao consideradas, o

utilizador do presente modelo, dever efectuar uma medio das quantidades de trabalho, s
quais posteriormente aplicar os custos unitrios calculados. Serve este subcaptulo para
fornecer os critrios que devero ser seguidos, de modo aos custos estarem ajustados em
relao realidade.
a) Estruturas
2
- Cobertura - Dever ser medida a rea da projeco horizontal da cobertura. (Unidade = m )

- Reforo de Paredes Resistentes - As quantidades de trabalho correspondentes s paredes
2
resistentes correspondem rea de construo acima do solo do edifcio. (Unidade = m )

- Reforo de Fundaes - A quantidade de trabalho correspondente s fundaes corresponde
ao volume de beto que ir ser adicionado s fundaes. uma tarefa de complexidade mais
elevada uma vez que requer uma estimativa prvia do esforo que dever absorver (Unidade =
3
m)
- Caixa de Escadas - Dever ser medida a rea do pavimento da caixa de escadas, incluindo a
2
rea dos degraus nas escadas. (Unidade = m )

- Cobertura - Para as actividades relacionadas com a cobertura, incluindo os trabalhos
estruturais que nela possam ser realizados, a medio da rea dever ser efectuada segundo
2
a projeco horizontal da mesma. (Unidade = m )

- Fachadas e Empenas - Tanto nas fachadas como nas empenas, nos edifcios gaioleiros, a
quantidade de trabalho sobre a qual incide os custos a rea da fachada em bruto, sem
2
descontar as reas dos vos. (Unidade = m )

2

c) Interiores
2

- Interiores - Para as actividades construtivas consideradas, em tectos, pavimentos, paredes e
carpintarias / serralharias, as quantidades de trabalho sobre as quais incidem os custos,
51

__________________________________________________________________________________________
correspondem rea das fraces em causa, excluindo as rea de instalaes sanitrias e

2
cozinhas. (Unidade = m )
- Instalaes Sanitrias / Cozinhas - Os custos para estes compartimentos especficos incidem
2
sobre as respectivas reas. (Unidade = m )

- Para todo o tipo de especialidades consideradas os custos incidem sobre a rea bruta de
2
construo total do edifcio. (Unidade = m )
52

__________________________________________________________________________________________
5 - ALIMENTAO DO MODELO
5.1
CONSIDERAES GERAIS
Neste captulo procurar-se- definir o procedimento utilizado no clculo dos valores vigentes no
modelo. Explicar-se- assim, passo por passo, cada opo tomada que levaram sua
configurao final.
5.2
- CONSTRUO DO MODELO E PROCEDIMENTO DE CLCULO
Para a estimao dos custos que se pretende, foi seleccionado um conjunto de edifcios
enquadrados nas trs tipologias e nos trs nveis de interveno apresentados, e que
recentemente tenham sido alvo de obras de reabilitao. Desses edifcios obteve-se os
oramentos das respectivas obras de reabilitao, descriminados por actividades, com preos
unitrios e quantidades de trabalho prprias.
A obteno desses oramentos de obras de reabilitao veio a revelar-se uma tarefa
extremamente penosa, na medida em que, por motivos de sigilo empresarial, as empresas
responsveis por obras nesta rea dificilmente facultam este tipo de informao. Do ponto de
vista da Cmara Municipal, embora no se tenham levantado tantos obstculos resultantes do
sigilo, o processo burocrtico para a obteno dos oramentos foi muito moroso com poucos
resultados prticos. Em ambos os casos, os oramentos que se pde adquirir resultaram quase
sempre de mobilizao de conhecimentos pessoais.
De modo a obter um conjunto de custos que possam ser coerentes, foi tomado o prerio que
praticado pela DMCRU (Direco Municipal de Conservao e Reabilitao Urbana) na
atribuio de um preo para cada uma das tarefas includas nas actividades anteriormente
definidas. A aplicao deste prerio nem sempre foi possvel, j que em determinadas obras,
os trabalhos so de tal modo especficos que no se encontram disponveis no prerio, j que
praticamente impossvel prever todos esses trabalhos. Assim, sempre que no detectado
nenhuma tarefa assimilvel quelas que existem no Prerio DMCRU, aplicou-se o preo
unitrio vigente no oramento das obras do edifcio em causa.
53

__________________________________________________________________________________________
Figura 21 Prerio DMCRU

Pelo facto dos oramentos que foram fornecidos corresponderem a obras de reabilitao
diversas, com datas de consignao tambm diversas, no possvel, comparar directamente
os custos. Para tornar esta operao possvel, teve de se recorrer a uma actualizao dos
preos para a data que se referenciou como Outubro de 2007. Os preos unitrios foram
multiplicados pelo factor correspondente ao ano aos quais dizem respeito. A este factor foi
atribuda a designao de factor de actualizao.
Para determinar o factor de actualizao, utilizou-se o ndice harmonizado de preos no
consumidor segundo o Banco de Portugal. Neste ndice comparado a evoluo dos preos
no consumidor por todos os pases zona Euro, incluindo Portugal, e fornecida uma taxa de
actualizao para todos os meses, a contar desde de Outubro de 2007.
Partindo destas taxas de actualizao mensais, calculou-se o factor de actualizao da
seguinte forma:
f i = (1 + t a ) (1 + t a 1 ) ... (1 + t a p +1 ) (1 + t a p )
Equao 1 - Frmula da taxa de actualizao para o ms i
f i - Factor de actualizao do ms i
t x - Taxa de actualizao do ms x
- ndice referente ao ms mais actual

p - ndice referente ao perodo desde o ms mais actual ao ms do qual se pretende o factor
de actualizao
54

__________________________________________________________________________________________
Recorrendo a esta frmula chegou-se aos seguintes valores:
Grfico 1 - Anlise qualitativa do Factor de actualizao

Depois de se ter o factor de actualizao, aplicou-se este ao Prerio DMCRU e a todos os
outros preos unitrios correspondentes a trabalhos aqui no previstos. Utilizou-se a seguinte
frmula:
p a = pi f i
Equao 2 - Aplicao do Factor de Actualizao
p a - Preo unitrio actualizado

p i - Preo no ms i
f i - Factor de actualizao do ms i
Com os preos unitrios, j actualizados, procedeu-se ento ao clculo dos custos por cada
actividade, tendo essas actividades j sido definidas anteriormente, de acordo com a tipologia
do edifcio e nvel de interveno, e identificadas as principais tarefas que lhe correspondem.
Assim temos a seguinte frmula:
Cn =
p qt
i
Qt n
Equao 3 Custo de actividade num dado edifcio
C n - Custo unitrio da actividade n num dado edifcio.

pi - Preo unitrio do trabalho i
55

__________________________________________________________________________________________
qt i - Quantidade de trabalho i
Qt n - Quantidade total da actividade n
Figura 22 Exemplo do clculo da reabilitao do pavimento no Edifcio X

Este procedimento repetido para todos os edifcios onde tenham sido realizadas actividades
construtivas semelhantes, aplicando-se sempre que possvel os mesmos trabalhos com os
respectivos preos unitrios. A partir de uma quantidade significativa de casos de estudo (no
mnimo 4), estimado o custo mdio da actividade, recorrendo a um clculo de mdia
aritmtica simples.
Para se poder validar os resultados feito um clculo relativo disperso dos custos,
utilizando a frmula do desvio padro. Este clculo incide sobre as diferenas que existem
relativamente mdia de cada um dos edifcios analisados, segundo a seguinte frmula:
_
Dn =
(C n C i ) 2
ni
Equao 4 Clculo da Disperso
Dn - Disperso da actividade n
_
C n - Custo mdio da actividade n

Ci - Custo da actividade no edifcio i
ni - Numero de edifcios em estudo
56

__________________________________________________________________________________________
Para uma anlise padronizada dos resultados com vista validao dos custos foi utilizada a
razo entre a disperso e a mdia, para as quais foram tomadas as seguintes aces de
acordo com os resultados:
Dn / C n
Validao
At 25%
Os resultados so considerados aceitveis

Os resultados devero ser melhorados
25 a 50%
embora possam ser considerados

aceitveis.
Mais de 50%
Os resultados no so aceitveis
Tabela 6 Validao dos custos por anlise da disperso

ainda efectuada uma comparao entre os custos segundo o prerio DMCRU e os preos
que so habitualmente praticados no mercado. Para tal, so utilizados os custos finais de cada
um dos oramentos obtidos, para a estimao dos valores dos custos reais.
feita a comparao por anlise dos desvios entre os custos mdios, de acordo com a
seguinte frmula:
_
Dn =
(Cc
Cmi )
ni
Equao 5 - Desvio mdio entre Custos DMCRU e Custos Reais

_
D n - Desvio mdio de custos da actividade n

Cci - Custo segundo o prerio DMCRU no edifcio i
Cmi - Custo de mercado no edifcio i
ni - Numero de edifcios em estudo
Esta anlise foi efectuada para todas as actividades construtivas que foram anteriormente
mencionadas, estando ainda dependentes do numero de casos de estudo que foi possvel
obter para cada um dos tipos de edifcio e nveis de interveno.
57

__________________________________________________________________________________________
6 - CLCULO DOS CUSTOS DE REABILITAO

Com base nos procedimentos de clculo apresentados no captulo anterior, explicitado no
presente capitulo o clculo dos custos de reabilitao propriamente ditos, que se tm como
objectivo nesta dissertao.
Para a aplicao dos custos fornecidos pela DMCRU, obteve-se um conjunto de 40
oramentos globais de empreitadas enquadrveis nos termos anteriormente definidos. Desses
40 oramentos, 12 correspondem a edifcios Pr-Pombalinos, 23 so edifcios do perodo
Pombalino e 5 so Gaioleiros. A distribuio quanto ao nvel de interveno, equilibrada,
sendo apenas de realar que no caso das intervenes profundas, praticamente s se teve
acesso
oramentos
correspondentes
edifcios
Pombalinos.
Por
motivos
de
confidencialidade empresarial, foi solicitado a no divulgao das moradas das empreitadas,

bem como o das empresas envolvidas, pelo que a nica informao disponibilizada em relao
aos edifcios em causa, dir apenas respeito sua tipologia e ao nvel de interveno.
No Anexo 1 apresentam-se alguns exemplos do clculo dos custos de algumas actividades de
reabilitao de edifcios, definidas em captulos anteriores. No sero apresentados todos os
clculos realizados, pois estes apresentam-se demasiado extensos e irrelevantes para os
objectivos a que se props.
58

__________________________________________________________________________________________
7 - APRESENTAO DE RESULTADOS
Para a apresentao de resultados, optou-se por colocar individualmente os resultados
referentes a cada tipologia e nvel de interveno, separados pelos custos dados pelo prerio
da DMCRU, os custos praticados no mercado, e ainda o respectivo desvio mdio que se
verificou entre estes dois custos.
Estas tabelas, apresentam-se como o principal produto da dissertao, uma vez que os valores
que nelas constam so a base para aplicaes do modelo a edifcios em vias de reabilitao
para os quais se queira uma estimao primria dos custos.
de referir que os valores do modelo correspondentes a cozinhas, instalaes sanitrias e
instalaes, so vlidos para todas as tipologias embora s constem nas tabelas
correspondentes aos edifcios pombalinos.
59
Custos DMCRU
Actividade
Un
Valor Mdio
Custos de Mercado
Disperso
Valor
%
Valor Mdio
Desvio Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
m2
90,55 /m2
16,89
18,66%
89,59 /m2
14,90
16,63%
6,85
7,65%
m2
18,36 /m2
2,32
12,62%
17,91 /m2
1,48
8,29%
2,08
11,61%
Revestimentos de Caixa de Escadas
m2
127,79 /m2
10,37
8,11% 132,44 /m2
10,92
8,25%
4,64
3,51%
Total Interiores (Tectos, Paredes,

Pavimentos e Carpintaria)
m2
202,81 /m2
19,30
9,51% 208,70 /m2
23,92
11,46%
8,70
4,17%
Revestimentos de Tectos
m2
14,75 /m2
3,51
15,35 /m2
3,31
21,57%
2,55
16,59%
Revestimentos de Paredes Interiores
m2
116,78 /m2
18,48
15,83% 117,36 /m2
19,36
16,49%
4,74
4,04%
Revestimentos de Pavimento
m2
21,18 /m2
1,43
6,76%
21,72 /m2
1,59
7,31%
1,39
6,38%
Carpintaria Serralharia
m2
50,11 /m2
4,04
8,07%
54,27 /m2
13,57
25,00%
6,69
12,33%
Revestimento de Cobertura
Envolvente
Exterior Aspecto Geral de Fachadas e
Empenas
23,79%
Interiores
Tabela 7 Interveno Ligeira em edifcios Pr-Pombalinos
60
Custos DMCRU
Desvio Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
204,33
41,61
20,36%
195,42
48,65
24,89%
13,63
6,97%
m2
53,45
1,15
2,16%
47,88
9,91
20,70%
9,67
20,20%
Revestimentos em Caixa de Escadas m2
543,09
47,55
8,76%
680,30
105,73
15,54%
137,20
20,17%

m2
462,53
32,15
6,95%
524,94
56,02
10,67%
26,77
5,10%
Tectos
m2
66,98
5,69
8,49%
76,62
17,23
22,49%
12,36
16,14%
Paredes Interiores
m2
196,46
18,77
9,56%
189,17
19,07
10,08%
7,30
3,86%
Pavimentos
m2
73,66
3,20
4,35%
93,12
24,30
26,10%
19,57
21,02%
m2
125,43
25,27
20,15%
166,03
43,45
26,17%
Actividade
Envolvente
Exterior
Custos de Mercado
Un
Valor Mdio
Cobertura
m2
Fachadas e Empenas
Interiores
Tabela 8 Interveno Mdia em edifcios Pr-Pombalinos
61
11,28
6,79%
Custos DMCRU
Actividade
Disperso
Valor
%
Valor
Mdio
Desvio Mdio
Disperso
Valor
%
Un
Valor Mdio
m2
69,41
1,23
1,77%
70,78
3,63
5,13%
4,86
6,86%
m2
12,92
1,28
9,95%
13,27
1,78
13,42%
0,54
4,10%
Revestimentos em Caixa de
Escadas
m2
121,04
8,05
6,65%
121,46
14,54
11,97%
6,49
5,34%

Pavimentos e Carpintarias
m2
102,99
5,26
5,11%
105,08
7,89
7,51%
3,49
3,32%
m2
14,19
0,82
5,77%
16,23
1,12
6,89%
2,04
12,55%
Revestimentos de Paredes
Interiores
m2
37,91
1,19
3,14%
36,64
1,47
4,00%
1,27
3,47%
Revestimentos de Pavimentos
m2
24,18
4,13
17,07%
26,23
6,43
24,53%
2,31
8,80%
m2
26,70
2,93
10,98%
25,98
4,18
16,10%
1,03
3,97%
Cozinhas
m2
95,23
5,65
5,93%
99,39
9,36
9,42%
8,46
8,51%
Instaales Sanitrias
m2
200,01
33,36
16,68%
213,83
35,79
16,74%
18,12
8,47%
Cobertura
Envolvente
Exterior Aspecto Geral das Fachadas e
Empenas
Interiores
Custos de Mercado
Tabela 9 Interveno Ligeira em edifcios Pombalinos
62
Valor
Custos DMCRU
Disperso
Valor
%
Desvio Mdio
Valor
Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
3,45%
195,16
11,38
5,83%
18,02
9,23%
9,32
18,75%
56,38
6,82
12,10%
6,67
11,84%
147,35
7,16
4,86%
161,11
25,11
15,59%
17,95
11,14%
m2
306,99
11,28
3,67%
363,09
40,74
11,22%
35,08
9,66%
Tectos
m2
22,13
2,84
12,84%
34,46
2,10
6,09%
12,33
35,79%
Paredes Interiores
m2
182,32
5,73
3,14%
209,53
35,50
16,94%
29,77
14,21%
Pavimentos
m2
33,57
5,27
15,70%
44,17
7,07
16,01%
10,60
24,00%
m2
68,97
7,64
11,08%
74,92
18,58
24,79%
8,95
11,95%
Cozinhas
m2
685,71
45,69
6,66%
732,12
71,20
9,73%
79,22
10,82%
Instalaes Sanitrias
m2
844,65
125,89
14,90%
935,44
419,33
44,83%
111,06
11,87%
Actividade
Envolvente
Exterior
Custos de Mercado
Un
Valor Mdio
Cobertura
m2
195,29
6,74
Fachadas e Empenas
m2
49,70

Interiores
Tabela 10 Interveno Mdia em edifcios Pombalinos
63
Custos DMCRU
Actividade
Custos de Mercado
Desvio Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
Un
Valor Mdio
Cobertura
m2
249,67
24,12
9,66%
246,00
37,53
15,25%
39,28
15,97%
Caixa de Escadas
m2
402,08
64,93
16,15%
409,98
34,27
8,36%
30,65
7,48%

Pavimentos e Carpintarias)
m2
391,11
47,66
12,19%
424,44
67,18
15,83%
34,00
8,01%
Tectos
m2
22,13
2,84
12,84%
34,46
2,10
6,09%
12,33
35,79%
Paredes Interiores
m2
199,14
2,05
1,03%
189,84
3,24
1,71%
9,30
4,90%
Pavimentos
m2
169,84
47,53
27,99%
200,13
67,07
33,51%
30,29
15,14%
Carpintaria/Serralharia
m2
68,97
7,64
11,08%
74,92
18,58
24,79%
8,95
11,95%
Cozinhas
m2
855,55
93,22
6,66%
932,25
138,27
9,73%
28,17
3,85%
Instalaes Sanitrias
m2
1.014,49
173,42
14,90% 1.135,57
486,40
44,83%
60,01
6,41%
guas e Esgotos
m2
24,74
9,24
37,35%
24,68
9,32
37,76%
m2
43,86
5,28
12,04%
45,70
4,06
8,88%
m2
11,95
2,59
21,72%
11,25
2,84
25,26%
Estrutura
Interiores
Instalaes Electricidade
Gs
Tabela 11 Interveno Profunda em edifcios Pombalinos com recurso a tcnicas tradicionais
64
Custos de Mercado
Actividade
Disperso
Valor
%
Un
Valor Mdio
Cobertura
m2
444,23
28,95
6,52%
Ref de Paredes Resistentes
m2
100,14
15,95
15,93%
Ref de Fundaes - Recalamento
m3
921,34
52,34
5,68%
Caixa de Escadas
m2
288,87
26,19
9,07%

m2
548,15
63,54
11,59%
Tectos
m2
34,46
2,10
6,09%
Paredes Interiores
m2
189,84
3,24
1,71%
Pavimentos
m2
248,93
60,64
24,36%
Carpintaria/Serralharia
m2
74,92
18,58
24,79%
Estrutura
Interiores
Tabela 12 Interveno Profunda em edifcios Pombalinos com recurso a tcnicas no tradicionais
65
Custos DMCRU
Custos de Mercado
Disperso
Valor
%
Valor
Mdio
Desvio Padro
Disperso
Valor
%
Actividade
Un
Valor Mdio
Revestimento de Cobertura
m2
74,79
4,23
5,66%
75,22
3,57
4,75%
0,75
0,99%
m2
33,94
6,63
19,52%
34,50
8,02
23,26%
2,05
5,93%
Aspecto Geral da Fachada de Tardoz
m2
96,93
3,34
3,44%
115,38
10,12
8,77%
18,45
15,99%
Revestimentos de Caixa de Escadas
m2
122,38
29,32
23,96%
132,12
32,90
24,90%
12,80
9,69%

m2
159,56
18,59
11,65%
170,05
18,73
11,01%
6,20
3,65%
m2
13,86
0,78
5,60%
14,83
2,04
13,77%
2,09
14,09%
Revestimentos de Paredes Interiores
m2
101,98
17,83
17,49%
106,60
17,51
16,42%
4,62
4,34%
Revestimentos de Pavimentos
m2
22,76
2,67
11,71%
24,95
3,62
14,53%
2,28
9,13%
m2
20,97
4,47
21,31%
23,67
5,18
21,89%
2,74
11,59%
Envolvente Aspecto Geral de Fachadas e

Exterior Empenas
Valor
Interiores
Tabela 13 Interveno Ligeira em edifcios Gaioleiros
66
Custos DMCRU
Custos de Mercado
Desvio Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
Mdio
Disperso
Valor
%
Valor
91,98
15,26
16,60%
157,23
20,07
12,76%
65,25
41,50%
m2
60,46
6,81
11,27%
71,26
13,10
18,39%
15,40
21,61%
m2
239,17
1,85
0,77%
223,22
35,71
16,00%
33,86
15,17%
360,18
73,12
20,30%
360,93
78,27
21,69%
5,15
1,43%

m2
385,40
35,15
9,12%
405,80
39,38
9,70%
24,89
6,13%
Tectos
m2
47,30
11,85
25,05%
49,13
12,54
25,52%
4,08
8,31%
Paredes
m2
159,65
22,25
13,94%
161,99
23,26
14,36%
17,65
10,90%
Pavimentos
m2
68,86
7,51
10,91%
84,47
8,05
9,53%
15,61
18,48%
m2
109,59
23,31
21,27%
110,22
28,07
25,47%
Actividade
Un
Valor Mdio
Cobertura
m2
Envolvente
Fachadas e Empenas
Exterior
Fachada de Tardoz
Interiores
Tabela 14 Interveno Mdia em edifcios Gaioleiros
67
6,90
6,26%

__________________________________________________________________________________________
8 - ANLISE DE RESULTADOS
8.1
- VALORES MDIOS
8.1.1
- Comparao de Valores
a) Valores Mdios
Ao analisar os valores mdios dos custos, interessa para alm de uma observao isolada dos
custos pelo seu valor intrnseco, efectuar-se uma comparao dos custos de actividades
especficas, enunciando as possveis razes para a sua evoluo num determinado sentido.
Uma das actividades construtivas que causa maior interesse pela particularidade que os seus
resultados revelam relativamente aos custos, a da cobertura. Nesta actividade identificam-se,
para as intervenes ligeiras, custos mdios muito semelhantes entre as trs tipologias, de
forma que no existem diferenas que se possam considerar relevantes, j que para este nvel
de interveno as actividades construtivas a ele associadas aplicam-se apenas a pequenas
reparaes nos revestimentos, independentes do tipo de edificado. Para as intervenes
mdias de salientar a clara diferena que existe nos custos da cobertura entre os edifcios
Pr-Pombalinos e Pombalinos face aos edifcios Gaioleiros. Este o nico elemento
construtivo em que os edifcios Gaioleiros sobressaem face aos restantes, a excepo que
confirma a regra, no aspecto em que os custos de reabilitao so consideravelmente mais
reduzidos devido elevada qualidade da construo original. Os edifcios Pombalinos
normalmente no possuem actualmente a cobertura original, sendo observvel em grande
parte dos casos um posterior aumento do nmero de pisos com qualidade construtiva muito
reduzida. Para a construo Pr-pombalino os elevados custos de reabilitao da cobertura,
espelham a necessidade da adaptao desta construo s convenincias modernas.
Grfico 2 Custos mdios obtidos pelo prerio DMCRU para a Cobertura
68

__________________________________________________________________________________________
Os resultados demonstrados para os custos de reabilitao de paredes de fachada, so j um

exemplo daquilo que normalmente regra na variao dos custos de acordo com as tipologias.
Os resultados para este elemento construtivo, revelam custos mais reduzidos para os edifcios
Pombalinos, um custo intermdio para edifcios Pr-Pombalinos e custos mais elevados para
Gaioleiros. O crescimento destes custos, tambm proporcional entre as intervenes ligeiras
e as intervenes mdias.
Grfico 3 Custos Mdios DMCRU para as Paredes de Fachada

Tal como j foi referido, foi considerado parte dos outros edifcios a reabilitao das fachadas
de tardoz da tipologia construtiva correspondente aos edifcios Gaioleiros. No havendo ponto
de referncia em relao a outro edificado, podemos apenas constatar a evoluo normal de
crescimento que se observa na transio entre intervenes ligeiras e intervenes mdias.
Grfico 4 Custos Mdios DMCRU para Fachadas de Tardoz

A reabilitao de revestimentos em escadas provavelmente o melhor exemplo que pode ser
observado relativamente s disparidades nos custos praticados. Em intervenes ligeiras o
custo praticado muito semelhante entre tipologias, reflexo de actividades construtivas
tambm muito parecidas. Nas intervenes mdias a disparidade mais visvel,
nomeadamente nos edifcios pr-pombalinos com os valores mais elevados, reflectindo assim
a necessidade de adaptao destas escadas s convenincias modernas. Para este tipo de
69

__________________________________________________________________________________________
edifcios, estas so habitualmente muito estreitas e com inclinaes demasiado elevadas, por
vezes at anti-regulamentares. Os edifcios Pombalinos apresentam custos de reabilitao
para os revestimentos de escadas mais reduzidos em comparao com os outros tipos de
edificado, tal como seria de esperar, j que este elemento construtivo era poca um dos exlbris da sua construo. Veio progressivamente a perder importncia medida que os tempos
iam passando, perdendo muita qualidade, explicando assim os custos mais elevados para a
reabilitao de edifcios Gaioleiros.
Grfico 5 Custos Mdios DMCRU para Revestimentos em Caixas de Escadas

Para os custos de reabilitao dos espaos no comuns interiores do edifcio, optou-se por no
discretizar os resultados pelos quatro tipos de elementos construtivos considerados (Tectos,
Paredes Interiores, Pavimentos e Carpintarias/Serralharias). Os valores obtidos encontram-se
na sequncia daquilo que tem vindo a ser observado, em que os edifcios Pr-Pombalinos se
encontram num patamar de custos mais elevado, os Pombalinos num patamar mais reduzido e
os Gaioleiros num patamar intermdio. Esta relao permanece semelhante tanto nas
intervenes ligeiras como tambm nas intervenes mdias.
Grfico 6 Total dos Custos Mdios DMCRU para as actividades em espaos no comuns
interiores
70

__________________________________________________________________________________________
b) Desvio Mdio entre Custos DMCRU e Custos praticados no Mercado

Para a verificao da conformidade dos custos DMCRU relativamente aos custos praticados no
mercado foi feita uma anlise recorrendo ao Desvio Mdio. Esta anlise que dada em valores
absolutos, pretende essencialmente conferir a adequao, ou no, do prerio DMCRU face
aos preos praticados no mercado actual. Pretende-se tambm, analisar as tipologias e nveis
de interveno, onde este prerio mais adequado.
Em relao s tipologias, verifica-se no caso dos edifcios pr pombalinos, uma conformidade
bastante considervel entre os Custos DMCRU e os custos de Mercado. Isto verifica-se pelos
reduzidos desvios mdios que se observam, e que esto na sua maioria prximos dos 5%
(valor percentual do desvio mdio sobre os custo mdio de mercado), que apenas em
escassos exemplos ultrapassam a barreira dos 20%. A razo lgica para este desempenho,
prende-se com a natureza das obras de reabilitao desta tipologia construtiva, que na sua
grande maioria tm a Cmara Municipal como principal promotor, e por uma questo de rigor
oramental os preo unitrios utilizados coincidem com os preos unitrios dados pelo prerio
DMCRU. de referir ainda, que embora por vezes as actividades consideradas nos
oramentos analisados possam no coincidir exactamente com as actividades vigentes no
prerio da DMCRU, mas que podem resultar da decomposio ou juno de tarefas dadas
pelo prerio.
Grfico 7 Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifcios Pr-Pombalinos

Como j foi anteriormente referido, os edifcios Pombalinos so aqueles que possuem mais
exemplos de obras de reabilitao disponveis, no pela necessidade acrescida que a isso os
obriga face aos demais tipos de edifcios, mas pela maior atractividade que este negocio
representa nesta tipologia especfica. por isso que estes edifcios possuem desvios mdios
relativamente mais elevados em comparao com os outros. Isto pode ser explicado pela maior
importncia da actividade privada na contribuio para as obras deste tipo de edificado, no
estando sujeitas ao prerio da Cmara Municipal, e utilizando os seus prprios custos
unitrios de acordo com as suas convenincias.
71

__________________________________________________________________________________________
Grfico 8 Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifcios Pombalinos

Do ponto de vista do desvio mdio, os edifcios gaioleiros encontram-se num ponto intermdio
entre os edifcios Pombalinos e os edifcios Pr-Pombalinos. Existe uma forte actividade por
parte da Cmara Municipal na promoo de obras de reabilitao desta tipologia, e uma
componente privada tambm importante, especialmente no que respeita aos nveis de
interveno ligeiros e mdios.
Grfico 9 Desvio de custos DMCRU e custos de mercado para edifcios Gaioleiros

Surpreendentemente, a evoluo do desvio mdio (em termos relativos) de acordo com o nvel
de interveno tem o seu ponto mais elevado na interveno mdia. A razo para o mximo do
desvio mdio no ser na interveno profunda, tal como seria espectvel, pode ser explicada
pela metodologia adoptada, j que esta compreende a utilizao dos preos unitrios do
oramento original sempre que qualquer actividade especfica no esteja contemplada no
prerio DMCRU. As intervenes profundas analisadas incluem quase sempre actividades
que no esto contempladas no prerio pela sua especificidade prpria, ou seja, existem
quase sempre actividades de tal modo especficas para o edifcio em causa de modo que no
podem ser catalogveis. Assim ao ser calculada a diferena entre custos DMCRU e custos de
mercado, o desvio mdio sempre reduzido sempre que os preos de mercado (vigentes no
oramento original) so aplicados no clculo dos custos DMCRU.
72

__________________________________________________________________________________________
8.1.2
- Determinao dos factores de correlacionamento
Para alm de uma anlise puramente qualitativa, como aquela que foi feita no subcaptulo
anterior, conveniente fazer-se uma anlise quantitativa da variao dos preos do modelo.
Assim adoptou-se um mtodo que nos apresenta um factor de correlacionamento, com base
em algumas actividades construtivas chave, que nos vai permitir correlacionar os preos
segundo os trs nveis de interveno e as trs tipologias construtivas.
Definiu-se ento para esta anlise as actividades construtivas chave como aquelas que so
transversais a mais do que um nvel de construo e/ou tipologia, e tambm que se
considerem mais representativas dos custos globais, de modo a que seja possvel a
comparao de preos.
a) Variao dos custos de acordo com a tipologia
Para a determinao dos factores de correlacionamento tomou-se como referncia os edifcios
pombalinos, por serem aqueles que apresentam globalmente os preos mais reduzidos, e
posteriormente determinou-se a razo entre os preos das duas tipologias. Deu-se uma maior
relevncia soma das actividades construtivas das partes comuns interiores por
representarem uma fatia muito elevada dos custos totais.
Interveno Ligeira
PrPombalinos
Partes
Comuns
Cobertura
1,26
Revestimentos em
Escadas
1,09
Partes No
Interiores
Comuns
Pombalinos
REF
1.98
Interveno Mdia
Gaioleiros
PrPombalinos
1,06
1,00
1,08
4,22
1,60
1,44
Pombalinos
Gaioleiros
0,80
REF
2,24
1,11
Tabela 15 Factores de correlacionamento de preos por tipologia construtiva

Aps uma anlise cuidada verifica-se que, tomando os preos de um edifcio pombalino
genrico, podemos obter os preos de um edifcio pr-pombalino multiplicando estes por um
factor que se situa habitualmente entre 1,7 a 1,9, e por um factor entre 1,5 a 1,7 caso
queiramos obter os preos para um edifcio gaioleiro (ter em conta o facto de nem todas as
actividades construtivas terem exactamente o mesmo factor).
b) Variao dos custos de acordo com o nvel de interveno
Para a determinao dos factores de correlacionamento dos preos de acordo com os nveis
de interveno, optou-se por uma metodologia semelhante quela que foi utilizada para as
tipologias construtivas, e tomou-se o nvel de interveno mdio como a referncia.
73

__________________________________________________________________________________________
Interveno Ligeira
Partes
Comuns
Interveno Mdia
Interveno
Profunda Solues
Tradicionais
Interveno
Profunda Solues No
Tradicionais
1,26
5,28
Cobertura
0,43
Fachada
0,36
Fachada de
Tardoz
0,17
Caixa de Escadas
0,44
2,54
1,38
0,37
1,17
4,22
Partes No
Interiores
Comuns
REF
Tabela 16 Factores de correlacionamento de preos por nvel de interveno

Temos ento factores de correlao dos preos entre os nveis de interveno, razo de
cerca 0,3 a 0,5 entre os preos de uma interveno mdia e uma interveno ligeira. Nas
intervenes profundas abissal a diferena verificada entre os dois tipos solues estudadas,
j que as intervenes profundas com base nas tcnicas tradicionais so apenas em cerca de
20% a 40% mais caras que nas intervenes mdias, mas este valor pode subir para mais de
300% quando se trata de tcnicas construtivas no tradicionais.
8.2
- DISPERSO
a) Custos DMCRU
Os edifcios pr-pombalinos apresentam, relativamente s outras tipologias, a mais elevada
disperso, tal como seria de esperar. Apesar de nenhum dos casos estudados ultrapassar
valores acima dos 25%, os valores da disperso esto muitas vezes acima dos 10%. Isto pode
ser explicado pela variao tanto em termos construtivos como das reas de construo que
este tipo de edificado habitualmente comporta, levando a solues e custos de reabilitao
dspares.
Grfico 10 Disperso dos Custos DMCRU em edifcios Pr-Pombalinos
74

__________________________________________________________________________________________
A tipologia construtiva correspondente aos edificios pombalinos, foi aquela que mais casos de
estudo esta dissertao contemplou, o que s por si significativo das potencialidades que
este edificado apresenta no mercado de reabilitao.
Analisando a disperso neste edificado reparamos em valores comparativamente aos outros
edificados, consideravelmente mais reduzidos. A explicao para este facto pode ser
encontrada em por duas vertentes. Em primeiro lugar deve-se ao espirito de pr fabricao
existente na poca, que levou construo de edificios muito parecidos tanto nos mtodos
construtivos como nas suas reas interiores e exteriores. Por outro lado as actividades
construtivas aplicadas reabilitao deste edificado encontram-se bastante consolidadas face
experincia adquirida nesta rea.
A disperso neste edificado em muito poucos casos ultrapassa os 5%, especialmente para as
intervenes mdias e ligeiras. Nas intervenes profundas a disperso ronda valores
prximos dos 10%.
Grfico 11 Disperso dos Custos DMCRU em edifcios Pombalinos

Para os edifcios do tipo Gaioleiros a disperso intermdia, comparada com as tipologias
anteriormente analisadas. Se por um lado as tcnicas construtivas da poca estavam bastante
bem definidas, por outro a qualidade da sua execuo variava muito, o que provoca nos
tempos de hoje a um estado de conservao muitssimo variado. ainda agravado pelo facto
de este estado de deteriorao s possa ser detectvel quando actividades construtivas j se
encontrem a decorrer.
Para esta tipologia a disperso ronda valores entre os 10 e os 15%.
75

__________________________________________________________________________________________
Grfico 12 Disperso dos Custos DMCRU em edifcios Gaioleiros

A variao da disperso de acordo com o nvel de interveno, apresenta uma tendncia
crescente, que apesar de no ser muito denunciada entre as intervenes ligeiras e as
intervenes mdias, claramente observvel entre as intervenes mdias e as intervenes
profundas. Assim poder ser deduzido, pela anlise destes resultados que a fiabilidade dos
custos vai decrescendo medida que a complexidade da interveno vai aumentado.
Do ponto de vista da anlise concreta dos nmeros chega-se a resultados que podero ser
considerados satisfatrios. Analisando a distribuio da disperso, em termos de percentagem
chegamos concluso que apenas em 3 casos ultrapassada a barreira dos 25%, estando em
28 casos concentrada abaixo dos 10%.
Grfico 13 Concentrao dos valores da disperso dos Custos DMCRU

b) Custos praticados no mercado
Os custos resultantes da aplicao de preos praticados no mercado, apresentam globalmente
uma disperso mais elevada relativamente quela que foi observada na disperso dos custos
DMCRU. Isto era espectvel uma vez que, apesar de ter sido feita uma actualizao segundo a
inflao do ano de construo para efeitos de anlise na presente dissertao, os preos
76

__________________________________________________________________________________________
unitrios praticados vo sempre depender do construtor que vai executar a obra, com valores
prprios para a execuo de cada uma das tarefas construtivas.
Relativamente diferenciao por tipologia, a distribuio mantm-se semelhante quela que
foi observada nos custos do prerio DMCRU, embora os valores tenham crescido
globalmente. A tipologia construtiva referente aos edifcios pr pombalinos permanece aquela
que apresenta disperso de valores mais elevados. Estes valores so quase sempre
superiores a 10%, estando na maioria das vezes acima dos 15%.
Grfico 14 Disperso dos custos de mercado em edifcios Pr-Pombalinos

Mais uma vez, os edifcios pombalinos so aqueles que apresentam uma disperso mais
reduzida, embora tambm aqui os valores se tenham agravado. Os valores encontram-se
quase sempre abaixo de 5%, excepo feita a intervenes profundas, com crescimento
acentuado da disperso pela multiplicidade de solues existentes no sector privado,
dependentes ainda das condicionantes da obra e do construtor em causa.
Grfico 15 Disperso dos custos de mercado em edifcios Pombalinos
77

__________________________________________________________________________________________
Os edifcios gaioleiros tambm aqui se encontram numa posio intermdia, face s restantes
tipologias com valores que variam entre os 5 e os 20%, que podero ser considerados
independentes do nvel de interveno.
Grfico 16 Disperso dos custos de mercado em edifcios Pombalinos

observada ainda uma tendncia crescente da disperso medida que a complexidade da
interveno se torna maior. No entanto o crescimento varivel, j que a tendncia crescente
da disperso, entre uma interveno ligeira uma interveno mdia, muito tnue, e bastante
mais marcado entre as intervenes mdias e as intervenes profundas, tal como era
observvel nos custos DMCRU.
Grfico 17 Concentrao dos valores da disperso dos Custos praticados no mercado

Pela anlise da concentrao dos valores da disperso chegamos concluso bvia de que os
valores
da
disperso
agravam-se
relativamente
aos
custos
DMCRU
anteriormente
apresentados. Passmos a ter 8 casos em que a disperso se encontra acima dos 25% face
aos 3 casos anteriormente observados, e os valores de disperso abaixo de 10% passaram a
ser apenas 19 casos. No entanto, e apesar deste agravamento, os resultados que se observam
so bastante satisfatrios face aos objectivos que se pretendiam.
78

__________________________________________________________________________________________
9 - VALIDAO DO MODELO POR APLICAO A TRS CASOS DE

ESTUDO
9.1
- ENQUADRAMENTO DOS EDIFICIOS EM ESTUDO NO MODELO
Como forma de exemplificar a aplicao do modelo de custos a um caso de estudo,

escolheram-se trs edifcios genricos, no contemplados no clculo dos custos para o
modelo, com o objectivo de a eles lhes serem aplicados os custos j obtidos.
O primeiro edifcio ao qual sero aplicados os preos determinados pelo modelo, trata-se de
um pequeno edifcio do perodo Pr-Pombalino, situado na Rua da Paz em Lisboa. O seu
estado de conservao muito razovel, pelo que se adopta um nvel de interveno ligeiro
uma vez que essencialmente apenas existem necessidades de ajustamento dos nveis de
conforto s convenincias modernas.
O segundo edifcio sobre o qual se iro aplicar os custos provenientes do modelo, um edifcio
tipicamente pombalino na Rua Nova do Carvalho em Lisboa. O edifcio possui trs pisos
elevados, e tanto pelo seu estado de conservao muito reduzido, tanto como pelas amplas
perspectivas de elevado retorno num investimento imobilirio deste tipo, opta-se por uma
interveno profunda, que mantm, no entanto, as tcnicas tradicionais de construo.
O terceiro e ltimo edifcio escolhido caracteriza-se por ser gaioleiro tardio situado na Avenida
Dom Carlos I tambm na cidade de Lisboa, que possui uma qualidade construtiva muito
elevada e apenas trs pisos. Apesar deste edifcio no representar exactamente da melhor
forma os custos relativos aos edifcios gaioleiros devero ser aplicveis.
Em relao ao nvel de interveno adequvel a este edifcio, poder ser discutvel aquele que
mais ajustado, tendo em conta o subfactor j enunciado relativo aos nveis de interveno, e
que est ligado s perspectivas econmico-financeiras por parte do promotor. A dvida
subsiste entre o nvel de interveno mdio e o profundo, j que apesar do nvel de
conservao ser bastante aceitvel, que sustenta a opo da interveno mdia, a boa
localizao geogrfica abre perspectivas econmico-financeiras que podero ser muito
favorveis a uma interveno mais profunda, de modo a maximizar os ganhos provenientes
das vendas das fraces que se incluam no edifcio. Optou-se, tendo em conta estas
condicionantes, pelo nvel de interveno mdio, partindo do pressuposto que as obras de
reabilitao no iriam modificar a disposio actual do edifcio.
Da mesma forma que na determinao dos custos, foi exigido por parte dos proprietrios e
gabinetes de projecto fornecedores de plantas dos edifcios, que a morada exacta
permanecesse em sigilo.
79

__________________________________________________________________________________________
9.2
- DETERMINAO DOS CUSTOS DE REABILITAO
Para a determinao dos custos de reabilitao dos edifcios em causa procedeu-se em

primeiro lugar medio das reas correspondentes aos custos pretendidos, e de acordo com
os critrios de medio enunciados.
Na primeira interveno, utilizam-se os preos das intervenes ligeiras em edifcios prpombalinos, juntando-se os custos de uma interveno ligeira das cozinhas e instalaes
sanitrias as quais no esto confinadas a nenhuma tipologia em particular.
Custos DMCRU
Actividade
rea
2
(m )
Cobertura
m2
Valor
Mdio ()
Custos de Mercado
Desvio
Mdio
()
Disperso
()
Valor
Mdio ()
19.921,2
3.716,8
19.710,7
3.278,5
1.507,8
m2
4.407,5
556,0
4.298,4
356,3
499,1
m2
3.067,0
248,8
3.178,5
262,1
111,5
Interiores
m2
75.446,2
7.178,0
77.637,1
8.898,6
3.235,6
Tectos
m2
5.488,2
1.305,4
5.711,3
1.231,9
947,4
Paredes
m2
43.441,6
6.875,7
43.658,9
7.200,7
1.762,6
m2
7.877,3
532,1
8.080,3
590,3
515,6
m2
18.639,1
1.504,0
20.186,7
5.046,7
2.489,8
Cozinhas
m2
2.970,9
401,1
851,6
248,5
61,8
Instalaes
Sanitrias
m2
5.753,9
1.034,6
3.253,0
817,0
261,8
111.566,7
16.174,5
108.929,3
19.032,1
8.157,3
Partes
Fachada Principal
Comuns
Revestimentos em
Caixa de Escadas
Partes
No
Pavimentos
Comuns
Carpintaria
Serralharia
TOTAL
Disperso
()
Tabela 17 - Custos de uma interveno ligeira num edifcio Pr-Pombalino

Na segunda interveno, utilizaram-se os custos determinados para intervenes profundas
em edifcios com recurso a tcnicas tradicionais, aos quais se juntou os custos de reabilitao
de fachada principal proveniente das intervenes mdias para a mesma tipologia.
80

__________________________________________________________________________________________
Custos DMCRU
Actividade
Partes
Comuns
Area
2
(m )
Valor
Mdio ()
Disperso
()
Custos de Mercado
Valor
Mdio ()
Disperso
()
Desvio
Mdio ()
Cobertura
m2
147.946,8
14.294,8
145.769,8
22.237,1
23.278,3
Fachada Principal
m2
82.955,3
15.555,4
94.093,6
11.384,7
11.138,3
Caixa de Escadas
m2
44.582,9
7.199,1
45.458,2
3.800,2
3.398,9
Interiores
m2
883.904,5
107.716,2
959.229,2 151.832,8
76.844,1
Tectos
m2
50.008,9
6.423,3
77.885,6
4.745,5
27.876,7
Paredes
m2
450.057,6
4.628,7
429.047,7
7.319,0
21.009,9
m2
383.838,0
107.424,8
452.295,8 151.582,0
68.457,9
Carpintaria
Serralharia
m2
155.876,5
17.275,6
169.318,5
41.981,7
20.225,5
Cozinhas
m2
238.698,4
26.009,7
260.098,0
38.578,1
7.859,5
Instalaes
Sanitrias
m2
188.694,5
32.256,2
211.215,7
90.470,1
11.161,5
guas e Esgotos
m2
58.496,3
22.089,3
58.496,3
22.089,3
0,0
m2
108.310,8
9.619,1
108.310,8
9.619,1
0,0
m2
26.665,2
6.736,2
26.665,2
6.736,2
0,0
Partes No
Pavimentos
Comuns
Instalaes Electricidade
Gs
TOTAL
1.742.658,9
231.067,5 1.885.182,9 372.098,5 194.406,5
Tabela 18 - Custos de uma interveno profunda num edifcio Pombalino

Para a ltima interveno, tendo em conta a configurao do edifcio, optou-se por adoptar os
custos de fachada principal nas fachadas de tardoz, uma vez que os trabalhos de reabilitao
necessrios so assimilveis aos que fazem parte de uma fachada principal e que foram
contemplados na determinao dos custos. Assim a rea das fachadas de tardoz foi colocada
com valor nulo, sendo o resultado das medies deste elemento adicionado fachada
principal. Em relao s instalaes sanitrias e cozinhas, os custos foram obtidos a partir do
quadro das intervenes mdias em edifcios pombalinos, mas que no entanto so comuns a
todas as tipologias tal como j foi devidamente explicado.
81

__________________________________________________________________________________________
Custos DMCRU
rea
2
(m )
Actividade
Partes
Comuns
Valor
Mdio ()
Custos de Mercado
Disperso
()
Valor
Mdio ()
Desvio
Mdio
()
Disperso
()
Cobertura
442,3
40.683,2
6.751,8
69.544,2
8.876,8 28.861,0
Fachada Principal
947,9
57.311,6
6.458,5
67.547,3
12.421,1 14.593,8
Fachada de Tardoz
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Revestimentos em
Caixa de Escadas
71,5
25.748,1
5.227,2
25.802,2
5.595,6
368,3
Interiores
1202,5 463.430,7
42.265,5 487.964,8
47.355,2 29.931,5
Tectos
1202,5
14.246,0
15.074,1
Paredes
1202,5 191.977,5
Partes
No
Pavimentos
Comuns
Carpintaria
Serralharia
56.877,8
1074,5
59.072,2
26.760,4 194.784,6
73.989,9
8.071,7
1202,5 131.775,7
90.764,7
28.030,7 132.536,0
4.911,6
27.968,0 21.227,6
8.646,8 16.774,8
33.755,6
8.292,4
Cozinhas
92,0
37.950,0
2.712,9
38.033,9
1.382,9
2.593,0
Instalaes Sanitrias
35,9
20.506,0
3.936,9
22.132,0
3.604,6
2.154,2
TOTAL
636.819,7
102.196,0 700.217,1
117.325,5 99.776,6
Tabela 19 Custos de uma interveno mdia num edifcio Gaioleiro

Para se ter uma ideia do custo unitrio em bruto, dividiu-se o custo total do oramento pela
rea total de construo.
Custos DMCRU
Caso de
Estudo
Custos de Mercado
Area
Desvio Mdio
Valor Mdio
Disperso
Valor Mdio
Disperso
Caso 1
372,00 m2
299,91 /m2
43,48 /m2
292,82 /m2
51,16 /m2
21,93 /m2
Caso 2
2370,00 m2
735,30 /m2
97,50 /m2
795,44 /m2
157,00 /m2
82,03 /m2
Caso 3
1505,04 m2
419,46 /m2
64,40 /m2
465,04 /m2
83,57 /m2
68,20 /m2
Tabela 20 Custo Unitrio por rea de construo
82

__________________________________________________________________________________________
9.3
- DISCUSSO DE RESULTADOS
A aplicao do modelo a estes casos de estudo permitiu retirar algumas elaes que se
consideram relevantes para o desenvolvimento da dissertao.
A primeira concluso, e aquela que se apresenta como a mais evidente, a facilidade da
aplicao dos custos unitrios para esta estimao de carcter primrio, bem como a sua
flexibilidade. Como foi possvel observar para o caso das fachadas de tardoz no edifcio
gaioleiro onde se encontrou uma maior aproximao s actividades de reabilitao que so
habitualmente praticadas nas fachadas principais. Poder-se-ia ainda, de modo a demonstrar
melhor esta flexibilidade na aplicao, jogar com os trs nveis de interveno e at com as
tipologias de modo a aproximar os custos a actividades que se considerem mais adequadas ao
elemento em causa (Exemplo: Seria possvel na determinao dos custos numa interveno
mdia de um edifcio gaioleiro, a utilizao dos valores de uma interveno profunda para a
cobertura, ou at mesmo, a utilizao dos valores de uma interveno em edifcios pombalinos
para a caixa de escadas, se for considerado que o elemento melhor se adequa escolha
tomada).
Figura 23 Edifcio em vias de reabilitao

Em relao aos custos propriamente ditos, consideram-se perfeitamente ajustados aos custos
correntes de obras de reabilitao, especialmente quando so utilizados os custos de mercado
vigorantes no modelo. Embora os custos resultantes da aplicao do prerio DMCRU se
encontrem ligeiramente subdimensionados, estes esto na linha dos custos que so
considerados pelos servios da Cmara Municipal de Lisboa.
Os custos unitrios que foram determinados pela aplicao do modelo, esto dentro daquilo
que seria espectvel, j que as estimativas dos servios dedicados a esta actividade apontam
para valores semelhantes. Como forma de fazer uma estimativa oramental, as diversas
sociedades de reabilitao urbana utilizam custos unitrios para a rea total de construo
83

__________________________________________________________________________________________
exclusivamente relacionados com o nvel de interveno. Nestas organizaes para os nveis

2
ligeiro, mdio e profundo os custos por m de rea construda so de 150, 350 e 700
respectivamente, e tendo sido esta estimativa calculada com base em custos unitrios dos
servios camarrios, que se encontram j algo desactualizados, e so mais adequados para os
tipos de edifcios que so mais frequentemente alvo de obras de reabilitao, ou seja, os
edifcios pombalinos. Assim, sendo os edifcios pr-pombalinos e gaioleiros de pior qualidade
que os edifcios pombalinos, e tendo os custos unitrios provenientes do modelo um carcter
mais actual do que os dos servios camarrios, seria de espectar valores mais elevados para a
estimativas oramentais segundo este modelo. Os custos de reabilitao resultantes da
2
aplicao a estes casos de estudo foram de 262, 465 e 795 tambm por m de rea
construda, correspondentes a cada um dos trs nveis de interveno, o que perfeitamente
adequado s expectativas, conferindo assim uma maior credibilidade ao presente estudo.
84

__________________________________________________________________________________________
10 - CONCLUSES
10.1 - CONCLUSES FINAIS
O modelo proposto para a estimao de custos que assenta em trs tipologias construtivas
caractersticas da cidade de Lisboa (Pr-Pombalino, Pombalino e Gaioleiro) para trs nveis de
interveno (Ligeiro, Mdio e Profundo), permite de forma simplificada uma estimao com um
erro no superior a 25%.
Da apresentao e anlise de custos gerados pelo modelo resultam ainda algumas concluses
de grande relevncia.
Em relao aos nveis de interveno, temos que para as intervenes ligeiras os custos
apresentam-se quase independentes das tipologias em causa. As pequenas variaes
observadas resultam fundamentalmente das variaes de reas entre as tipologias, uma vez
que as tcnicas so quase sempre as mesmas. Assim, para as intervenes ligeiras, os custos
mdios so muito semelhantes entre tipologias.
Nas intervenes mdias, os edifcios pr-pombalinos so aqueles que apresentam os custos
mdios globalmente mais elevados, quando comparados com outros tipos de edificado. Apesar
de ser uma tipologia que alvo de muitas aces de reabilitao, o que poderia ajudar a
cimentar tcnicas baixando os respectivos preos, esta apresenta habitualmente reas de
compartimentao muito reduzidas e uma forte desadequao s convenincias modernas. No
caso dos edifcios pombalinos, estes apresentam custos mdios inferiores a todas as outras
tipologias. Devido elevada qualidade da construo original, os edifcios encontram-se num
estado de conservao aceitvel e as intervenes so menos complexas tornando-as menos
dispendiosas. Os edifcios gaioleiros, no que aos custos diz respeito, encontram-se sempre
numa posio intermdia relativamente aos outros dois tipos de edifcios.
Para as intervenes profundas, apenas em edifcios pombalinos foi possvel obter resultados
conclusivos. Isto deve-se ao facto de haverem muitos casos prticos de reabilitaes neste tipo
de edifcios, e com tcnicas mais ou menos institudas, sendo possvel o agrupamento de
actividades construtivas. No caso dos edifcios Pr-Pombalinos, embora se dem com relativa
frequncia, apresentam uma amplitude de tcnicas que de tal modo diverso, que no permitiu
a que se pudesse chegar a qualquer concluso em termos de custos, no entanto, crem-se
consideravelmente mais elevados do que aqueles que foram observados para os edifcios
pombalinos. Os edifcios Gaioleiros tm uma qualidade construtiva que, regra geral, muito
baixa, pelo que as intervenes profundas neste tipo de edificado so hoje muito raras. Este
facto ainda agravado pelo facto de comear a ser autorizado por parte das autoridades da
Cmara Municipal para a demolio destas construes. Assim no houve anlise de custos
85

__________________________________________________________________________________________
para este nvel de interveno que se prev sempre mais elevado do que aqueles que foram
calculados na tipologia que corresponde ao perodo pombalino.
Para efeitos da anlise de custos, foi necessrio criar ainda uma separao nas intervenes
profundas de acordo com as tcnicas utilizadas, havendo ento obras com recurso apenas a
tcnicas construtivas tradicionais e aquelas com recurso a tcnicas e materiais construtivos
modernos. As tcnicas tradicionais de construo encontram, obviamente, mais limitaes que
as tcnicas modernas. Os custos das intervenes profundas em edifcios pombalinos com
recurso a tcnicas tradicionais de construo, apresentam valores globalmente inferiores
queles que so observados quando so utilizadas tcnicas construtivas modernas. Isto devese essencialmente ao facto de as tcnicas de construo tradicionais corresponderem a
intervenes profundas de natureza menos complexa.
A disperso dos valores dos custos apresenta valores semelhantes para as intervenes
ligeiras entre os trs tipos de edifcios sendo apenas ligeiramente superior para o edificado prpombalino. Nas intervenes mdias a disperso apresenta uma distribuio que curiosamente
segue uma proporo semelhante dos custos mdios. Devido semelhana dos edifcios,
tcnicas e materiais, as reabilitaes no edificado pombalino tornam-se tambm muito
semelhantes entre si pelo que a os valores mdios da disperso so muito baixos. Os valores
deste parmetro atingem o seu mximo em edifcios pr-pombalinos, resultado de uma enorme
variao de reas e tcnicas e materiais de construo. Para as intervenes profundas a
disperso cresce relao aos outros nveis, reflexo do maior leque de opes de construo.
Em relao aos edifcios pombalinos, a disperso maior quando so utilizadas tcnicas de
construo tradicionais.
Em resumo poder concluir-se que, tomando um edifcio pombalino como referncia, o custo
de uma reabilitao mdia de um edifcio Pr-Pombalino cerca de 80% mais cara, 60% para
o caso de edifcios Gaioleiros. As intervenes ligeiras correspondem a cerca de 40% de uma
reabilitao mdia, e as profundas 120% se se optar por solues de caractersticas
tradicionais e mais de 300% se as tcnicas forem modernas.
O prerio DMCRU revelou-se perfeitamente adequado aos preos praticados no mercado
especialmente no que respeita aos nveis de interveno mais baixos. Para os nveis de
interveno mais elevados, nomeadamente nas intervenes profundas, o prerio DMCRU
apresenta algumas lacunas em relao a algumas actividades demasiado especficas para que
os preos de alguns trabalhos de reabilitao possam ser contemplados.
Em relao ao enquadramento legal, podemos apresent-lo como um dos principais
responsveis pela degradao do parque habitacional do nosso pas at data corrente. Esta
degradao tem vindo a ser causada no s pelo congelamento das rendas, observado at
muito recentemente, mas tambm pela falta de apoios reabilitao que se tem verificado.
86

__________________________________________________________________________________________
Apesar de tudo, tm sido realizados mltiplos esforos no sentido de serem alteradas as leis, o
que proporciona actualmente um enquadramento legal mais favorvel. ainda de referir, que
existem em algumas reas urbanas do nosso pas com regime legal de excepo, como o
caso de Lisboa, ao possurem sociedades de reabilitao urbana, com poderes e competncias
prprias, que para alm de facilitarem muito aces de reabilitao de carcter privado, so
elas prprias responsveis por promoverem o desenvolvimento da actividade.
10.2 - PERSPECTIVAS PARA O FUTURO

Em relao ao futuro da reabilitao em Portugal, de esperar nos tempos mais prximos um
crescimento substancial deste sector da construo face aos restantes, resultado de um
enquadramento legal, social e econmico mais favorvel. Este crescimento, que j se tem
vindo a verificar nos ltimos anos, esperado que estabilize assim que a reabilitao esteja em
paridade com os restantes congneres europeus.
A lei referente ao arrendamento foi recentemente alterada (28/06/2006), sendo a partir de
agora possvel num espao de 10 anos actualizar-se as rendas em vigor para os valores
praticados no mercado. Esta lei para alm de facilitar o senhorio a fazer obras de recuperao,
uma vez que ter maiores rendimentos, poder mesmo obrig-lo a tal, j que se o nvel de
conservao for determinado abaixo de mdio estas tero mesmo de ser realizadas.
Existe ainda a necessidade de reabilitar o edificado de m qualidade que agora comea a
mostrar claros sinais de degradao.
Foram criados pelo estado variados programas de apoio reabilitao sendo os mais
relevantes, o RECRIA, SOLARH, RECRIPH ou o REHABITA. O RECRIA consiste num apoio
financeiro para custear parte das obras de conservao e beneficiao a realizar nos imveis
arrendados e traduz-se na concesso de uma comparticipao a fundo perdido concedida pela
administrao central e local, a proprietrios, desde que se verifiquem determinados requisitos
previstos na Lei, designadamente a existncia de fogos ocupados, cuja renda tenha sido
objecto de correco extraordinria. O REHABITA semelhante, mas apenas aplicvel a
ncleos urbanos histricos com mais benefcios que o anterior. O RECRIPH visa os prdios
urbanos em regime de propriedade horizontal, construdos at data da aplicao do RGEU
ou aps essa data a prdios cuja licena de utilizao tenha sido emitida at 1 de Janeiro de
1970, e as fraces devero ser para residncia prpria ou arrendamento para fins no
habitacionais. Por fim o SOLARH, destina-se a financiar sob a forma de emprstimo, sem juros,
a conceder pelo Instituto Nacional de Habitao, a realizao de obras de conservao
ordinria ou extraordinria.
Estes factores tm vindo a dar um novo flego ao mercado das obras de reabilitao em
Portugal, havendo neste momento uma infinidade de obras em curso deste cariz. So muito
87

__________________________________________________________________________________________
visveis especialmente nos centros histricos urbanos (Baixa. Chiado, Castelo, Alfama, etc),
com particular incidncia em obras com o objectivo de transformar edificado antigo em
habitao de alta qualidade, posteriormente vendidas a preos muito elevados.
A dissertao desenvolvida, cr-se ter contribudo de forma a acrescentar algum valor a este
sector em crescimento. A estimao de custos encontra aqui um modelo de fcil utilizao e
com uma margem de erro aceitvel para que possa ser aplicado em variadssimos casos.
88

__________________________________________________________________________________________
BIBLIOGRAFIA
AGUIAR, Jos; APPLETON, Joo; CABRITA, Antnio Reis; Guio de Apoio Reabilitao de
Edifcios Habitacionais LNEC, Lisboa 2002
[3] APPLETON, Joo; Reabilitao de Edifcios Antigos Edies Orion, Lisboa 2003.
[4] APPLETON, Joo Guilherme; Reabilitao de Edifcios Gaioleiros Edies Orion, Lisboa
2005.
[5] BRAGA, Manuel Botelho Moreira; Reabilitao de edifcios de habitao, contribuio para
a estimao de custos Instituto Superior Tcnico, Lisboa 1990
BRITO, Jorge; Patologia e Reabilitao de Construo em Madeira, Mestrado em Construo IST, Lisboa 2004
[6] CIAS, Vitor; Reabilitao estrutural de Edifcios Antigos Argumentum, Lisboa 2007
FLORES, Ins; BRITO, Jorge; Patologia e Reabilitao de Construo em Alvenaria de Pedra,
Licenciatura em Arquitectura - IST, Lisboa 2005
FRANA, Jos Augusto; Lisboa Pombalina e o Iluminismo Livraria Bertrand. Lisboa 1977
LABORATRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, 1 Encontro sobre Conservao e
Reabilitao de Edifcios de Habitao, Documentos Introdutrios LNEC, Lisboa 1985
LABORATRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, 1 Encontro sobre Conservao e
Reabilitao de Edifcios de Habitao, Comunicaes LNEC, Lisboa 1985
LABORATRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, Informaes Sobre Custos Fichas de
Rendimento LNEC, Lisboa, 2002
[7] LOURENO, Paulo e Lus Ramos; Anlise das Tcnicas de Construo Pombalina e
Apreciao do Estado de Conservao Estrutural do Quarteiro do Martinho da Arcada
Universidade do Minho, Guimares 2000
[8] MANUAL DE REABILITAO E MANUTENO DE EDIFCIOS, Vrios Verlag Dashfer
[9] PROJECTO BASE DE DOCUMENTO ESTRATGICO, Quarteiro 13007 Sousa Viterbo,
Porto Vivo Sociedade de Reabilitao, Porto 2006
http://www.aecops.pt/
http://www.baixapombalinasru.pt/
89

__________________________________________________________________________________________
http://www.cm-lisboa.pt/
http://www-ext.lnec.pt/
http://www.lisboaocidentalsru.pt/
http://www.portovivosru.pt/
90

__________________________________________________________________________________________
ANEXO 1 CLCULO DE
ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS DO
MODELO
Interveno Ligeira em Edificios Gaioleiros - Revestimento de Coberturas
Actividade
Levantar, e arrumar telhado tipo Marselha.
Fornecimento e assentamento de telhado tipo
Marselha.
Desmonte, fornecimento e colocao de telhes de
cumeeira.
Desmonte, fornecimento e assentamento de beirado
Portuguesa.
Desmonte, fornecimento e colocao de ripa com
0,04x0,25m em madeira de pinho, pregada ao
vigamento.
3,85
Preo
Unitrio
Actual
4,37
17,60
Preo
Unitrio
Unidade
Edificio
9
8
Preo
857,11
Quantidade
532,94
Preo
2.330,54
Quantidade
139,31
139,31
10
m2
19,99
m2
196,00
3.918,20
532,94
10.653,91
9,60
10,90
ml
14,00
152,66
24,20
263,88
14,1
153,75
35,27
40,06
ml
119,21
4.775,69
7,05
282,43
4,50
5,11
m2
196,00
1.001,81
532,94
2.724,01
139,31
712,05
86,45
Desmonte, fornecimento e colocao de varedo em

madeira de pinho, com tratamento de imunizao.
14,91
16,94
m2
196,00
3.319,34
532,94
9.025,56
139,31
2.359,27
86,45
Desmonte, fornecimento e colocao de algeroz de

zinco n12 com desenvolvimento de 1,00m.
44,02
50,00
ml
28,00
1.399,99
14,10
705,00
24,75
28,11
m2
58,89
1.655,52
100,88
2.835,95
41,55
29,42
33,41
m3
50,96
1.702,67
138,56
4.629,54
39,46
Picagem de reboco, encasque, salpisco, reboco

areado fino e pintura a tinta de gua em paredes
exteriores.
Baldeao e transporte de entulhos.
Preo
609,20
Quantidade
86,45
Quantidade
196,00
2.784,92
86,45
11
Preo
378,05
Quantidade
160
Preo
699,68
1.728,21
160
3.198,53
76,33
48
523,40
71
2.844,34
441,87
160
817,81
1.464,07
160
2.709,67
14
700,00
8,5
425,00
1.168,06
35,05
985,33
1.318,43
30
1.002,35
531,25
40
1.336,47
Quantidade
m2
196
532,94
139,31
86,45
160
Custo Total
Preo
Disperso
EUR/m2
EUR/m2
14.007,30
71,47
3,33
37.239,09
69,87
4,92
10.093,12
72,45
2,34
6.776,20
78,38
3,59
13.086,15
81,79
7,00
TOTAL
74,79
4,23
12.550,55
14.255,45
72,73
33.365,98
37.898,51
71,11
8.940,10
10.154,55
72,89
5.960,32
6.769,99
78,31
12.088,87
12.971,66
81,07
75,22
2,49
4,11
2,33
3,09
5,85
3,57
1,27
1,24
0,44
0,07
0,72
Valor de Mercado
Valor de Mercado Actual
Preo
Disperso
EUR/m2
EUR/m2
Desvio
EUR/m2
0,75
Interveno Mdia em Edificios Pr-Pombalinos - Cozinhas
EQS8
EQS9
EQS10
EQS11
EQS24
EQS25
EQS26
EQS27
EQS28
Actividade
Desmonte de lava-loias em cantaria, incluindo
arrumao e transporte a vazadouro.
Desmonte de lava-loias em inox, incluindo
arrumao e transporte para estaleiro.
Desmonte de armrios de bancada de cozinha,
incluindo arrumao e transporte a vazadouro.
Desmonte de armrio superior de cozinha,
Fornecimento e assentamento de lava-loias inox
com 1,20 m, com uma cuba e escorredouro, inclui
valvula e ligao.
Fornecimento e assentamento de lava-loias inox
com 1,00 m, com uma cuba escorredor, inclui
valvula e ligao.
Fornecimento e assentamento de armrios de
cozinha, de bancada em aglomerado de madeira,
termolaminado, com portas, ferragens cromadas,
prateleiras amoviveis, gavetas e tampo de pedra
mrmore polida.
Fornecimento e assentamento de armrios
superiores de cozinha em aglomerado de
madeira, termolaminado, com portas e prateleira
amoviveis e ferragens cromadas.
Fornecimento e assentamento de apanha-fumos,
em cantoneira de ferro, pintada a tinta de esmalte
e vidro armado.
Picagem de reboco at ao "osso", encasque,
salpisco e reboco com argamassa de cimento, cal
apagada e areia ao trao 1:2:9, esboo, estuque
liso e pintura a tinta de gua com duas demos,
em paredes interiores.
Picagem de reboco encasque, salpisco, reboco e
fornecimento e assentamento de azulejo branco
15x15 com cimento cola.
Desmonte de mosaico, picagem de betonilha e
massame, desmonte de vigamento, forn e assent
de vigamento de quina viva com 0,16x0,08m,em
madeira de pinho,afastados de 0,4m, forn e
assent solho tosco e ripas c/ 4x5 cm em madeira
de pinho, massame tipo Leca , com forn e
assentamento de rede de metal do tipo
Nervometal, tela impermeabilizante( butlica c/
1,5 mm de espessura com subida de 10 cm ao
longo das paredes ), betonilha de regularizao
de argamassa de cimento e areia ao trao 1:4 c/
2cm de espessura e mosaico cermico assente
com cimento cola, incl. fornecimento e colocao
em pavimentos. (todas as madeiras sero
imunizadas com produto colorido antixilfago e
fungicida). (m2)
Quantidade
Edificio
Preo
Unitrio
Preo
Unitrio
Actual
Unidade
20,69
23,50
Un
10,35
11,75
Un
10,35
11,75
Un
6,89
7,83
Un
181,03
205,62
Un
160,92
182,78
Un
218,39
248,06
195,40
221,94
344,83
391,67
Un
55,06
62,54
m2
16,40
1.025,65
19,87
1.242,66
62,74
71,26
m2
32,80
2.337,42
21,90
1.560,65
22,05
1.571,34
120,00
136,30
m2
16,80
2.289,86
7,56
1.030,44
18,90
2.576,09
14
Quantidade
1,00
7
Quantidade
Preo
23,50
-
1,00
1,00
m2
1,00
11,75
248,06
16,80
8
Quantidade
Preo
23,50
-
1,00
0,50
1,00
11,75
124,03
9,56
10
Quantidade
Preo
23,50
11,75
1,00
0,50
Preo
124,03
9,29
4,00
24,00
992,24
1.500,95
8,96
1.221,26
8,96
Custo Total
EUR/m2
5.936,24
353,35
3.993,03
417,68
4.306,72
463,59
3.714,44
414,56
EUR/m2
58,95
5,39
51,29
2,27
412,29
29,47
Valor de Mercado
Preo
Disperso
EUR/m2
EUR/m2
5.728,36
6.506,51
387,29
25,91
3.534,41
4.014,54
419,93
6,72
3.345,77
3.800,27
409,07
4,14
3.443,53
3.911,31
436,53
23,32
413,21
15,02
Desvio
EUR/m2
33,94
2,25
54,52
21,97
Preo
Disperso
TOTAL
28,17
Interveno Profunda em Edificios Pombalinos com recurso a tcnicas tradicionais - Pavimentos
PAV1
PAV2
PAV3
PAV4
PAV5
PAV6
PAV7
PAV8
PAV9
PAV10
PAV11
PAV12
PAV13
PAV14
PAV15
Actividade
Desmonte de solho no pavimento, incluindo
arrumao e transporte a vazadouro..
Desmonte de vigamento, em madeira, de apoio
do pavimento, incluindo arrumao e transporte
a vazadouro.
Desmonte de frechais de encabeamento no topo
das paredes incluindo arrumao e transporte a
vazadouro .
Desmonte de rodap em madeira de pinho,
Desmonte de mosaico em pavimentos, incluindo
argamassa de assentamento, arrumao e
transporte a vazadouro.
Desmonte de solho tosco em pavimentos,
Fornecimento e assentamento de vigamento
16x8 cm em madeira de pinho imunizado com
produto colorido anti-xilfago e fungicida no
pavimento.
Fornecimento e assentamento de vigamento
10x7 cm em madeira de pinho imunizado com
produto colorido anti-xilfago e fungicida no
pavimento.
Tarugamento de vigamento de 16x8cm em
madeira de pinho imunizado com produto colorido
anti-xilfago e fungicida,a 1/2, 1/4 do vo e junto
aos apoios de pavimentos.
Fornecimento e assentamento de solho tosco e
ripas de 4x5cm em madeira de pinho imunizado
com produto colorido anti-xilfago e fungicida
pregado entre vigas do pavimento.
Fornecimento e assentamento de rede tipo
Nervometal galvanizada pregada ao vigamento
do pavimento.
Fornecimento e assentamento de malhassol
DQ25 pregada ao solho tosco, em pavimentos.
Abertura de caixa com 0,40 m no pavimento de
piso trreo e arrumao de entulhos em estaleiro
e transporte a vazadouro.
Enchimento de caixa de pavimento de piso trreo
com 0,30m de espessura com pedra de
enrocamento.
Execuo de massame de beto com 0,08 m. de
espessura sobre pedra de enrocamento.
Preo
Unitrio
Preo
Unitrio
Actual
Unidade
3,56
4,05
5,34
6,07
2,29
Edificio
28
16
Quantidade
Quantidade
32
Preo
Quantidade
Preo
0,00
0,00
327,99
1.326,75
0,00
0,00
327,99
1.990,12
2,61
ml
0,00
0,00
0,81
0,92
ml
4,88
5,54
0,00
0,00
0,00
3,56
4,05
0,00
0,00
0,00
22,05
25,04
0,00
0,00
125,89
3.152,77
10,72
12,17
0,00
0,00
202,1
2.459,75
6,10
6,92
0,00
0,00
17,82
20,24
4.363,78
0,00
3,33
3,78
0,00
0,00
0,00
4,71
5,35
0,00
0,00
0,00
22,99
26,11
0,00
0,00
0,00
20,69
23,50
0,00
0,00
0,00
11,49
13,05
0,00
0,00
0,00
120,00
215,63
Preo
109,93
200
183,22
0,00
125,10
114,60
0,00
327,99
6.637,65
PAV16
PAV17
PAV18
PAV19
PAV20
PAV21
PAV22
PAV23
PAV24
PAV25
PAV26
PAV27
PAV28
PAV29
Execuo de massame de beto com 5 cm de

espessura com argila expandida, tipo Leca, em
pavimentos , incluindo todos trabalhos
complementares.
Isolamento de pavimentos com Flintkott em duas
demos cruzadas.
Isolamento de pavimentos com telas butilicas,
com 1,5 mm de espessura com subida de 10 cm
ao longo das paredes e todos os trabalhos
preparatorios e complementares.
Execuo de betonilha de argamassa de
cimento e areia ao trao 1:4com 2 cm de
espessura.
Fornecimento e assentamento de solho
aparelhado macho-fmea no pavimento.
Reparao e imunizao com produto colorido
anti-xilfago e fungicida geral de pavimentos em
soalho com substituio de peas degradadas.
Desmonte da betonilha em pavimentos, incluindo
arrumao e transporte a vazadouro.
Desmonte do massame em pavimentos,
Fornecimento e assentamento de mosaico
cermico, com cimento cola, incluindo
acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de mosaico
hidraulico, com argamassa de cimento e areia ao
trao 1:5, incluindo acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de parquet de
eucalipto com cola branca, incluindo todos os
trabalhos complementares.
Fornecimento e assentamento de parquet em
madeira de pinho com cola branca, incluindo
todos os trabalhos complementares.
Fornecimento e assentamento de rodap de
mosaico hidraulico com 20 cm de altura, com
argamassa de cimento e areia ao trao 1:5,
incluindo acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de rodap em
mosaico cermico, com cimento cola, incluindo
acabamentos e limpeza final.
6,89
7,83
0,00
0,00
0,00
7,47
8,48
0,00
0,00
0,00
12,07
13,71
0,00
0,00
0,00
5,52
6,27
0,00
0,00
0,00
29,31
33,29
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4,60
5,22
0,00
0,00
0,00
8,39
9,53
0,00
0,00
0,00
27,59
31,34
0,00
0,00
0,00
29,31
33,29
0,00
0,00
0,00
28,17
31,99
0,00
0,00
0,00
27,59
31,34
0,00
0,00
0,00
10,35
11,75
ml
0,00
0,00
0,00
9,20
10,45
ml
0,00
0,00
0,00
PAV30
Fornecimento e assentamento de rodap em

madeira de pinho imunizado com produto colorido
anti-xilfago e fungicida com 10 cm de altura.
9,20
10,45
ml
PAV31
Reparao e imunizao com produto colorido

anti-xilfago e fungicida de rodaps em madeira
de pinho, incluindo substituio de peas
degradadas com queima e raspagem da tinta
existente.
2,87
3,26
ml
120,00
1.253,50
0,00
200
2.089,17
0,00
125,10
1.306,78
0,00
PAV32
PAV33
PAV34
Pintura a tinta de esmalte, de rodap de madeira

(10x2 cm), sobre uma demo de tinta de leo e
uma de primrio incluindo trabalhos
complementares.
Afagar, betumar e encerar com duas demos o
soalho no pavimento.
Afagar, betumar e envernizar, com duas demos
incluindo uma demos de tapa-poros, o soalho
no pavimento.
Arranque geral do pavimento do apartamento A
(nas traseiras) e no quarto dos fundos do
apartamento G, que se considera no
recupervel, incluindo colocao de chapas OSB
para receber novo pavimento, incluindo
transporte de entulhos a vazadouro
Fornecimento e colocao de chumbadouros
16 mm galvanizados com 50cm de comprimento,
roscados numa ponta, em furo prviamente
aberto com recurso a mquina caroteadora com
coroa de 20mm, respectiva injeco com calda
cimenticia por forma a proporcionar a selagem do
elemento.
Fornecimento e colocao de perfil cantoneira L
120x120x12, tratada contra corroso, incluindo
apoios de suporte devidamente chumbados
cantoneira e furada nos alinhamentos dos
chumbadouros aplicados na parede por forma a
permitir a amarrao.
Fornecimento e colocao de varo roscado M10
galvanizados com 25cm de comprimento
devidamente electrosoldados ao perfil cantoneira,
respectivas porcas e anilhas.
Aplicao de rede de ao distendido galvanizado
com abertura de 76 x 38 x 1,5 em paredes
prviamente picadas e saneadas.
Execuo de lmina de beto aditivado com
produto anti-retrctil.
Fornecimento e aplicao elementos metlicos
incluindo chapa metlica quinada de 6mm,
parafusos M10 com porca e anilha soldados
chapa e chumbadouros 16 galvanizados
soldados chapa incluindo chapas metlicas de
6mm com (400mmx120mm) de aperto em furo
prviamente aberto com recurso a mquina
caroteadora com coroa de 20mm, respectiva
injeco com calda cimenticia por forma a
proporcionar a selagem do elemento.
2,52
2,87
ml
0,00
0,00
0,00
14,95
16,98
0,00
0,00
0,00
18,39
20,89
215,63
4.504,88
29,28
33,26
68,1
2.264,83
224,46
264,34
un
0,00
129,69
152,73
ml
99,76
117,48
22,70
221,1
4.619,16
327,99
6.852,27
0,00
0,00
20
5.286,80
0,00
0,00
11
1.680,03
0,00
un
0,00
20
2.349,69
0,00
26,73
m2
0,00
133,64
0,00
69,83
82,24
m2
0,00
4,5
370,08
0,00
211,99
249,65
un
0,00
12
2.995,85
0,00
Execuo de macio de assentamento de perfis,

incluindo cofragem, armadura de ao A400NR
10, e beto B30, incluindo todos os trabalhos
conforme especificaes dos desenhos de
pormenor.
Execuo de base de assentamento de
elementos metlicos em argamassa de cimento e
areia ao trao 1:4
Fornecimento e colocao de estrutura de
madeira de Pinho Bravo com traramento em auto
clave, estabilizada nas condies especificadas,
proteco contra fungos e insectos, proteco
contra o fogo e ligaes de acordo com o
especificado no Caderno de Encargos. Seco
120 x 180
Fornecimento e colocao de estrutura de
madeira de Pinho Bravo com traramento em auto
clave, estabilizada nas condies especificadas,
proteco contra fungos e insectos, proteco
contra o fogo e ligaes de acordo com o
especificado no Caderno de Encargos. Seco
140 x 280
Fornecimento e assentamento de isolamento
sonoro tipo CORKMENT com 2 mm de
espessura, incluindo todos os trabalhos
acessrios e complementares.
99,76
117,48
VG
0,00
117,48
0,00
174,58
205,60
VG
0,00
205,60
0,00
102,25
120,42
m2
0,00
66,3
7.983,95
0,00
122,21
143,92
m2
0,00
154,8
22.278,57
0,00
20,45
25,85
m3
0,00
0,00
327,99
8.479,27
Quantidade
m2
68,1
221,1
327,99
Custo Total
Preo
Disperso
EUR/m2
EUR/m2
12.496,93
183,51
13,67
50.293,22
227,47
57,63
32.319,98
98,54
71,30
TOTAL
169,84
47,53
15.345,01
17.429,52
255,94
45.983,11
54.153,17
244,93
25.821,32
32.642,47
99,52
200,13
55,81
44,80
100,61
67,07
72,43
17,46
0,98
30,29
Valor de Mercado
Preo
Disperso
EUR/m2
EUR/m2
Desvio
EUR/m2

__________________________________________________________________________________________
ANEXO 2 GUIA DE APLICAO

DO MODELO DE CUSTOS PARA
OBTENO DE ESTIMATIVA
CONSIDERAES GERAIS
Com o objectivo de promover a utilizao do modelo de estimao de custos em obras de
reabilitao de edifcios, desenvolvido na dissertao com o tema Estruturas Geral de Custos
em Obras de Edifcios, criou-se este anexo com todos os passos a serem tomados por
qualquer potencial utilizador.
A estimativa obtida por este mtodo tem por base os custos vigentes num conjunto de cerca de
50 oramentos reais de obras de reabilitao de edifcios Pr-Pombalinos, Pombalinos e
Gaioleiros.
Os elementos aqui apresentados surgem apenas como auxiliares de clculo a uma estimativa
de custo, no entanto, no substituem a consulta da referida dissertao.
APLICAO DO MODELO
PASSO 1 - DEFINIO DA TIPOLOGIA CONSTRUTIVA:
Edifcio Pr-Pombalino - Cdigo A
Edifcio Pombalino - Cdigo B
Edifcio Gaioleiro - Cdigo C
PASSO 2 - DEFINIO DO NVEL DE INTERVENO:

Nvel de Interveno Ligeiro - Cdigo 1
Nvel de Interveno Mdio - Cdigo 2
Nvel de Interveno Profundo (Tcnicas Tradicionais) - Cdigo 3.1
Nvel de Interveno Profundo (Tcnicas no Tradicionais) - Cdigo 3.2
PASSO 3 - DEFINIO DAS ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS PARA O

PROCESSO DE REABILITAO EM CAUSA:
Verificar no quadro que se apresenta na pgina seguinte, quais as actividades que devero
fazer parte da aco de reabilitao a promover.
PASSO 4 - OBTENO DOS CUSTOS UNITRIOS DAS ACTIVIDADES

CONSTRUTIVAS:
Consultar os custos unitrios e respectivas disperses das actividades construtivas (definidas
no passo 4) na tabela X.X:
Cdigo
Passo 1
Cdigo
Passo 2
Tabela
Nota 1: Se for um edifcio Pr-Pombalino para o qual se queira promover uma interveno
mdia corresponde-lhe a Tabela A.2
Nota 2: Podero ser aplicados custos unitrios de mais do que apenas uma tabela, se as
actividades assim o justificarem.
A.1
Envolvente
Exterior
C.1
Un
Valor Mdio
Disperso
Valor
Valor Mdio
Disperso
Valor
Valor Mdio
Disperso
Valor
Cobertura
m2
89,59
14,90
70,78
3,63
75,22
3,57
Fachadas e Empenas
m2
17,91
1,48
13,27
1,78
34,50
8,02
Fachada de Tardoz
m2
115,38
10,12
Revestimentos em Caixa
de Escadas
m2
132,44
10,92
121,46
14,54
132,12
32,90
Total Interiores
m2
208,70
23,92
105,08
7,89
170,05
18,73
Tectos
m2
15,35
3,31
16,23
1,12
14,83
2,04
Paredes
m2
117,36
19,36
36,64
1,47
106,60
17,51
Pavimentos
m2
21,72
1,59
26,23
6,43
24,95
3,62
m2
54,27
13,57
25,98
4,18
23,67
5,18
Cozinhas
m2
99,39
9,36
99,39
9,36
99,39
9,36
Instalaes Sanitrias
m2
213,83
35,79
213,83
35,79
213,83
35,79
Actividade
Interiores
B.1
A.2
Valor Mdio
Disperso
Valor
Valor Mdio
Disperso
Valor
Valor Mdio
Disperso
Valor
Cobertura
m2
195,42
48,65
195,16
11,38
157,23
20,07
Fachadas e Empenas
m2
47,88
9,91
56,38
6,82
71,26
13,10
Fachada de Tardoz
m2
223,22
35,71
de Escadas
m2
680,30
105,73
161,11
25,11
360,93
78,27
Total Interiores
m2
524,94
56,02
363,09
40,74
405,80
39,38
Tectos
m2
76,62
17,23
34,46
2,10
49,13
12,54
Paredes
m2
189,17
19,07
209,53
35,50
161,99
23,26
Pavimentos
m2
93,12
24,30
44,17
7,07
84,47
8,05
m2
166,03
43,45
74,92
18,58
110,22
28,07
Cozinhas
m2
732,12
71,20
732,12
71,20
732,12
71,20
Instalaes Sanitrias
m2
935,44
419,33
935,44
419,33
935,44
419,33
Envolvente
Exterior
B.3.1
Actividade
Interiores
Estrutura
Cobertura
Intalaes
C.2
Un
Actividade
Interiores
B.2
Reforo de Paredes
Resistentes
Reforo de Fundaes Recalamento
de Escadas
Un
Valor Mdio
m2
246,00
B.3.2
Disperso
Valor
37,53
Valor Mdio
Disperso
Valor
444,23
28,95
m2
100,14
15,95
m3
921,34
52,34
m2
409,98
34,27
288,87
26,19
Total Interiores
m2
424,44
67,18
548,15
63,54
Tectos
m2
34,46
2,10
34,46
2,10
Paredes
m2
189,84
3,24
189,84
3,24
Pavimentos
m2
200,13
67,07
248,93
60,64
m2
74,92
18,58
74,92
18,58
Cozinhas
m2
932,25
138,27
932,25
138,27
Instalaes Sanitrias
m2
1.135,57
486,40
1.135,57
486,40
guas e Esgotos
m2
24,68
9,32
24,68
9,32
Electricidade
m2
45,70
4,06
45,70
4,06
Gs
m2
11,25
2,84
11,25
2,84
PASSO 5 MEDIO DAS QUANTIDADES DE TRABALHO

Os custos unitrios obtidos no PASSO 4, devero ser multiplicados pelas quantidades de
trabalho correspondentes a cada uma das actividades construtivas. A medio das
quantidades de trabalho dever ser efectuada segundo o seguinte critrio:
a) Estruturas
2
- Cobertura - Dever ser medida a rea da projeco horizontal da cobertura. (Unidade = m )

- Reforo de Paredes Resistentes - As quantidades de trabalho correspondentes s paredes
2
resistentes correspondem rea de construo acima do solo do edifcio. (Unidade = m )

- Reforo de Fundaes - A quantidade de trabalho correspondente s fundaes corresponde
ao volume de beto que ir ser adicionado s fundaes. uma tarefa de complexidade mais
elevada uma vez que requer uma estimativa prvia do esforo que dever absorver (Unidade =
3
m)
2

- Cobertura - Para as actividades relacionadas com a cobertura, incluindo os trabalhos
estruturais que nela possam ser realizados, a medio da rea dever ser efectuada segundo
2
a projeco horizontal da mesma. (Unidade = m )

- Fachadas e Empenas - Tanto nas fachadas como nas empenas, nos edifcios gaioleiros, a
quantidade de trabalho sobre a qual incide os custos a rea da fachada em bruto, sem
2
descontar as reas dos vos. (Unidade = m )

c) Interiores
- Revestimentos em Caixa de Escadas - Dever ser medida a rea do pavimento da caixa de
2
escadas, incluindo a rea dos degraus nas escadas. (Unidade = m )

- Interiores - Para as actividades construtivas consideradas, em tectos, pavimentos, paredes e
carpintarias / serralharias, as quantidades de trabalho sobre as quais incidem os custos,
correspondem rea das fraces em causa, excluindo as rea de instalaes sanitrias e
2
cozinhas. (Unidade = m )
- Instalaes Sanitrias / Cozinhas - Os custos para estes compartimentos especficos incidem

2
sobre as respectivas reas. (Unidade = m )

- Para todo o tipo de especialidades consideradas os custos incidem sobre a rea de
2
construo total do edifcio. (Unidade = m )
PASSO 6 CONSTRUO DO QUADRO DE BASE ESTIMATIVA DE

CUSTOS
De modo a se obter uma estimativa do custo de uma aco de reabilitao segundo o modelo
desenvolvido, prope-se neste ultimo passo a construo de um quadro semelhante quele
que de seguida se apresenta:
Actividade
Construtiva
Act 1
Qtdade 1
Act 2
Qtdade 2
Act X
Custo por
Actividade
Quantidade de
Trabalho
=
Qtdade X
Custo 1
+
Custo 2
+
+
Custo X
=
Custo Total

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Estrutura Geral de Custos em Obras de Reabilitao de

Francisco Vieira da Fonseca de Lima Mayer

Dissertao para obteno do Grau de Mestre em

Eng. Manuel dos Santos Fonseca

O trabalho que se segue tem como objectivo principal, o desenvolvimento de um modelo de

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE

- A reabilitao de edifcios em Portugal ..................................................................... 1

- Objectivos da Dissertao ......................................................................................... 3

- Metodologia seguida na Dissertao ........................................................................ 4

- Ponderao dos factores de base do modelo .................................................................... 6

- Consideraes gerais ................................................................................................ 6

- Tipologia dos Edificios ............................................................................................... 6

Edifcios Pr-Pombalinos ........................................................................................ 6

Edifcios Pombalinos ............................................................................................... 9

- Caracterizao dos Elementos Construtivos ........................................................... 13

- Nveis de Interveno .............................................................................................. 24

- Intervenes Ligeiras .......................................................................................... 24

- Intervenes Mdias ........................................................................................... 24

- Intervenes Profundas ...................................................................................... 25

- Enquadramento das actuaes de conservao e reabilitao de edifcios .................... 27

- Bases Legais Associadas a Obras de Reabilitao ................................................ 27

- Consideraes gerais .......................................................................................... 27

- Procedimentos Legais em Obras de Reabilitao .............................................. 27

- Necessidades de Projecto ................................................................................... 34

- Seguros para obras de Reabilitao ....................................................................... 35

- Trabalhos preparatrios ........................................................................................... 37

- Andaimes e Oleados de Proteco ..................................................................... 39

- Definio das actividades construtivas associadas ao modelo ........................................ 40

- Consideraes Gerais ............................................................................................. 40

Trabalhos de construo ........................................................................................ 40

- Envolvente exterior .............................................................................................. 42

- Instalaes especiais .......................................................................................... 47

- Quadro Sntese ........................................................................................................ 49

- Critrios para a medio de quantidades ................................................................ 51

- Alimentao do Modelo ..................................................................................................... 53

Consideraes gerais ............................................................................................. 53

- Construo do modelo e procedimento de clculo ................................................. 53

- Clculo dos custos de reabilitao ................................................................................... 58

- Apresentao de Resultados ............................................................................................ 59

- Anlise de Resultados ...................................................................................................... 68

- Comparao de Valores ...................................................................................... 68

- Determinao dos factores de correlacionamento.............................................. 73

- Valores Mdios ........................................................................................................ 68

- Validao do modelo por aplicao a trs casos de estudo ............................................. 79

- Enquadramento dos edificios em estudo no modelo............................................... 79

- Determinao dos Custos de Reabilitao ............................................................. 80

- Discusso de resultados .......................................................................................... 83

- Concluses Finais ................................................................................................... 85

- Perspectivas para o Futuro...................................................................................... 87

Tabela 16 Factores de correlacionamento de preos por nvel de interveno ...................... 74

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE EDIFICIOS

- A REABILITAO DE EDIFCIOS EM PORTUGAL

A construo de edifcios em Portugal constituiu-se desde sempre uma actividade de grande

Figura 1 Zona antiga da cidade de Lisboa

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE EDIFICIOS

qualidade, resultado de uma filosofia corrente entre os promotores da poca de construir em

Tabela 1 O sector da construo em alguns pases europeus

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE EDIFICIOS

Figura 2 Edifcio em reabilitao

A dissertao que se desenvolve, na ptica dos pontos de vista enumerados no subcaptulo

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAO DE EDIFICIOS

Figura 3 Exemplo de um edifcio reabilitado

- METODOLOGIA SEGUIDA NA DISSERTAO