UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

EZEQUIEL ZAMORA
UNELLEZ

JOS CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773

GUANARE, MARZO 2007

INDICE

INTRODUCCION

1. DEPRECIACIN

DEFINICIONES

OBJETIVOS

CAUSAS

TIPOS

METODO LINEA RECTA

METODO DE KUENZLE

METODO DE ROSS

10

METODO DE ROSS-HEIDECKE

11

2. TERMINOLOGIA BASICA

14

3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO)

17

CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS

17

CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS

17

APARTAMENTOS

29

LOCALES COMERCIALES

30

GALPONES, COBERTIZOS

31

EDIFICIOS

31

PAREDES PERIMETRALES

32

PISCINAS

33

EJERCICIOS

33

4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO

34

CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES

34

APLICACIN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.

36

PROBLEMAS

5. AVALUO DE INQUILINATO

42

NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

42

INTERPRETACION DEL ART 30

43

EXENCIONES

43

EJERCICIOS

44

6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO

45

DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS

45

INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION

45

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

46

CASO PRACTICO

47

INTRODUCCION

El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que

actualmente est exigiendo las instituciones financieras pblicas, privadas, tribunales,
SENIAT y entes privados, para la presentacin de Informes de Avalo de Bienes
Inmuebles Urbanos.
Este material est dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el
campo de la tasacin de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar
sus conocimientos.
Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben
ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los mtodos modernos de tasacin de
inmuebles urbanos.
Se da prioridad a la terminologa bsica utilizada a nivel nacional e internacional
para poder elaborar informes de avalo.
En la segunda parte se analizar los mtodos que actualmente se estn utilizando
universalmente tales como: Lnea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Mtodo del Costo y
el Mtodo Cientfico (Inferencia Estadstica).
Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,
vinculados con la tasacin de inmuebles urbanos.

1. DEPRECIACIN, OBJETIVOS, CAUSAS

DEFINCIONES
Es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del uso, el tiempo est
considerado en contabilidad como un gasto no monetario.
La palabra depreciacin apareci por primera vez en la literatura sobre
contabilidad en el ao 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresin depreciacin
anual se emple en Inglaterra por una comisin que informaba las perspectiva de una
compaa de Londres, para la creacin de lneas de navegacin en la India con buques
de vapor. La comisin empleo 5% anual de depreciacin de buques y maquinarias y
20% para calderas. El concepto de depreciacin como un estado de la condicin fsica
del bien inmueble sigue hoy vigente.
Calculo depreciacin acumulada (DA)
DA = BD.

n
T

Para explicar la depreciacin acumulada, es necesario definir lo que se entiende por

depreciacin.
Depreciacin: es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del tiempo,
uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores pblicos;
bajo dos objetivos.
a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida til y hay
que desincorporarlos de los libros de contabilidad.
b. Para reducir el pago de impuestos
Causas de la Depreciacin:
Directas: deterioro fsico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del
medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.
Obsolescencia Funcional: se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por
deficiencias en la construccin tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,
decoracin deficiente, mala distribucin, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc.
4

Obsolescencia Econmica: es la prdida de valor de la edificacin, por mala ubicacin

(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.
Desuso: las edificaciones cuando estn deshabitadas se deprecian debido a la falta de
mantenimiento.
Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida til menor
debido a que no fueron diseados tcnicamente con todos los requisitos exigidos por las
ordenanzas e ingeniera municipal.
1.1 Tipos de depreciacin.
1.1.1

Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida til y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los ndices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciacin contable tenemos los siguientes mtodos:
-

Lnea Recta con valor residual

VA = Vo [1 (1 r)

Nmeros Dgitos:
VA = Vo [(1 K)n]

1.1.2

n]

K=1

r_
Vo

Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboracin de informes de avalo,

debido a que toman en consideracin el Valor de Reposicin o de mercado y no
el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluacin del Bolvar y el
proceso inflacionario del pas, adems de considerar los factores ao de uso,
vida til, considera otros como son:
-

Estado de Conservacin.

Mantenimiento

Deprecian a los activos en lnea curva que es lo que acontece en la

realidad.

DENTRO

DE

LOS

MTODOS

TASATIVOS

TENEMOS

LOS

SIGUIENTES
-

MTODO DE LNEA RECTA MEJORADA

Su nombre se debe a que llevados sus

resultados a un grfico de

coordenadas cartesianas, la depreciacin o el valor de avalo resulta ser una

lnea recta cuya pendiente depender de la esperanza de vida til que se le asigne
al activo o del valor residual.
Este mtodo deprecia los activos en lnea recta tomando en consideracin
dos factores. aos de uso y vida til, y como base el valor de reposicin o de
mercado (VR). Su frmula es la siguiente:

VA = VR [ 1 - (1 - r) T ]
A fin de obtener una explicacin ms clara de la frmula se proceder a
deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalo o valor actual
VR = Valor de Reposicin.
r

= Valor residual.

= aos de uso.

= Vida til

Para la demostracin de la frmula, se parte de la siguiente expresin

matemtica:
VA - VR = DA(l)
De aqu se conoce VR, por cotizacin, siendo DA no conocido pero, se
sabe que Da representa la depreciacin acumulada en n periodos, es lgico
pensar que en una depreciacin lineal habr depreciaciones unitarias iguales
para cada periodo llamadas CD, tantas como perodos de vida til se esperan del
activo. Luego tenemos que la depreciacin anual es la relacin entre la base
despreciable y la vida til.
CD = BD
T

BD
T la depreciacin anual o unitaria y n representa la
cantidad de aos del activo, la depreciacin acumulada ser:
Siendo

DA =

BD
x n, que se puede escribir en forma ms conveniente:
T

DA = BD x n (2)
T
En esta expresin se ve claramente que el factor de variacin que est
afectando a la BD es n , que constituye el grado de aceleracin mayor o
T
menor de la Depreciacin acumulada y del valor del activo, que se est
avaluando.
En la expresin (2) hay un parmetro que no es posible obtener directamente:
BD, pero se sabe por definicin que VR = BD + r, donde despejando BD se
tiene:
BD = VR r (3)
Aqu se elimin BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fraccin decimal, se tendr:
Vr = VR x r, expresin donde tenemos a VR, que es igual al Valor de
Reposicin del activo para el momento del avalo y el porcentaje r que ser un
dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, segn el manual del Dr. Elio DCaires.
Remplazando en la Expresin (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD - VR [1 r]

Volviendo a la expresin matriz (1):

VA = VR - DA reemplazando:

VA = VR VR (1 - r)

Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n)

n ]

Donde queda demostrado que VA = VR DA es igual a

VA = VR [ 1 (1 r) n ]
T

REPRESENTACIN GRFICA
Figura 1
Valores del Mtodo "Lnea Recta Mejorado"

VA
Valor de Reposicin

BD

VR

Bs

Valor residual
rr
0

T aos
VIDA TIL

Estudiosos de los mtodos de avalo, por medio de frmulas matemticas que

dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la prctica, coincidieron
en que la trayectoria de la grfica de depreciacin no podra ser una lnea recta (Figura
1). Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida til esperada, hacerse
moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los ltimos perodos
de esta vida til. Luego por razones lgicas: la lnea representativa de la depreciacin
para activos tangibles debe ser una lnea curva, decreciente de izquierda a derecha.
Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron

variantes

en

el

factor

de

incremento

de

la

depreciacin

n las cuales mostraremos a continuacin.

MTODO DE KUENZLE:
Para mejorar la falla en la frmula y calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de
frmulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la
depreciacin no poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al
comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle le

elev el

factor de

n
T

depreciacin

al cuadrado y la frmula qued as:

VA = VR [1 - (l r) (n)2 ]
(T)2
Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la grfica sea una lnea
curva. Figura 2.

FIGURA 2
1: LNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS

VA
Bs

BD

VR

Valor
r

n
0

MTODO DE ROSS
La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea
recta y KUENZLE.
El parecido consiste en que la formula para el clculo, solamente es
diferente la expresin del factor de depreciacin. Ross por medio de frmulas
matemticas logr reemplazar el factor

T , por la semisuma de este mismo

consciente ms este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una
curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre
lnea recta y Kuenzle, la frmula de ROSS queda entonces as:

VA= VR [1 - (1-r) ( n + (n)2 ]

T
(T)
10

Este mtodo es el que mejor representa lo que acontece en la prctica,

con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida til.
-

MTODO DE ROSS HEIDECKE

Es el mtodo que se est utilizando para valorar los bienes inmuebles,
debido a que toma en cuanta en su frmula el estado de conservacin y
mantenimiento del inmueble. Este mtodo fue creado por dos estudioso de la
materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes
inmuebles mediante la aplicacin de la siguiente frmula:
VA = VR {1 (1 r) [A + (1 A) . C ]}
VR = Valor de Reposicin
r

= Valor residual

A = Factor Ross
C = Factor de Plus Depreciacin de Heidecke dado por la Tabla N 1
A =

(n)2

(T)2

Este mtodo deprecia los bienes inmuebles en lnea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la pgina siguiente se muestra la tabla de
depreciacin fsica de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpn que posee las siguientes caractersticas:
rea = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rstico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilacin, puertas tipo Santa Mara, instalaciones Elctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, aos de uso: 8, vida til: 30 aos.
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = VR[1 (1 r) (FRH)]

11

1) Calcular valor de reposicin (VR)

VR = rea x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2
VR = 21.780.000 Bs.
VR = 21.780.000 {1 (1 0,10) [A + (1 A) . C]}
2) Calculo de A
A=

8_ + (8)2
2

30

(30)

= 0,1685

VA = 21.780.000 {1 (1 0,10) [0,1685 + (1 0,1685) . 0,0252]}

VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.
VA = 21.780.000 [1 (1 0,10) (FRH)]
VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.

DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE

ESTADO

CONDICIONES FSICAS

COEFICIENTE C

Estado 1

Nuevo

0,00%

Estado 1,5

Entre nuevo y regular ..

0,32%

Estado 2

Regular con conservacin normal ...

2,52%

Estado 2,5

Entre regular y reparaciones sencillas .

8,09%

Estado 3

Reparaciones sencillas .

18,10%

Estado 3,5

Entre reparaciones sencillas e importantes ..

33,20%

Estado 4

Reparaciones Importantes

52,60%

Estado 4,5

Entre reparaciones importantes y sin valor ..

75,20%

Estado 5

Sin valor Demolicin ..

100,00%

12

DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE

Edad en
%
de
Vida til
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100

Estado de Conservacin
1

1,5

2,5

3,5

4,5

1,02
2,08
3,18
4,32
5.50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100

1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100

3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
16,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,01
39,1
41,0
43,0
45,1
17,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
70,2
72,7
75,3
77,8
80,5
83,3
85,9
88,6
91,4
94,2
97,1
100

9,03
10,0
11,10
12,1
13,2
14,3
15,4
16,6
17,8
19,1
20,4
21,8
23,1
24,6
26,0
27,5
29,0
30,6
32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42,6
44,4
46,3
48,2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,5
62,8
65,0
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
94,6
97,3
100

18,9
19,8
20,7
21,6
22,6
23,6
24,6
25,7
26,8
27,9
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35,4
36,8
38,1
19,6
41,0
42,5
44,0
45,6
47,2
48,8
50,5
52,1
53,9
55,6
57,4
59,2
61,1
63,0
54,9
66,8
68,8
70,8
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
95,1
97,6
100

33,9
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,0
66,3
66,7
68,3
59,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96,0
98,0
100

53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,5
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,5
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
76,4
77,6
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,5
94,5
95,8
97,2
98,6
100

75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84,5
85,0
85,0
86,0
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,6
90,0
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
97,1
97,1
97,8
98,5
99,3
100

13

2. TERMINOLOGIA BSICA
Antes de elaborar un avalo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
trminos:
Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin,
en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y
deseabilidad.
Precio: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado
Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construccin
o edificacin. Se llama tambin valor histrico.
Valor de Reposicin: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o
semejante al que se est tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama
tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su
manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual.
r = VR BD.
Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no est sujeta a depreciacin.
BD = VR - r.
Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones
legales para definir la vida til de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador.
Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido

14

Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el
hombre, que no puede ser retirado sin destruccin, fractura o dao. Ejemplo: Casas,
galpones, edificios, cercas y cobertizos.
Edificaciones: Construccin terminada cuya funcin principal es alojar personas,
animales o cosas.
Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos
tipos de edificaciones.
Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de
arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo
de profesionales universitarios.
Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de
arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas
ni supervisadas por profesionales universitarios.
Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.
Calzada: Parte de una calle o va destinada al transito de vehculos.
Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.
Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.
Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes.

15

Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.
Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como
proteccin al peatn.
Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus
lados.
Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus costados.
Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte
esencial de una construccin o edificacin.
Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros.
Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.
Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;
infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de
riostra, losas de fundaciones, vigas de fundacin y base de pavimento.
Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.
Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta
puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing.
16

Obras arquitectnicas: estn integradas por albailera, herrera, carpintera, pintura,

accesorios.
rea Bruta de Construccin: Es la suma del rea de todos los pisos, seccin horizontal
de muros, voladizos, balcones, prticos que componen una edificacin.
Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior
de un edificio de apartamentos.
Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.
Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,
forman parte de una edificacin en la que se presenta ms de un caso de superposicin
de las diversas unidades, las cuales comparten; circulacin, estacionamiento, acometidas
de servicio, bajantes de basura, ascensor.
3. TASACIN O AVALO DE BIENES INMUEBLES (Mtodo del Costo de
Reposicin).
Avalo de casas
Las casas se clasifican en:
Casas aisladas de una sola planta
Casas pareadas de una sola planta
Casas pareadas o aisladas de dos plantas
Casas con una sola rea de construccin
Casas con varias reas de construccin
CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA
Para valorarlas se utiliza el mtodo de Ross-Heidecke,
Donde;
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C] }
Donde;
[A + (1 A) C] = Factor Ross Heidecke
[1 (1 r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciacin Acumulada en Valor Relativo (%)
VR = Valor de Reposicin

17

De esta formula, la parte ms complicada es calcular el valor de reposicin

(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniera y arquitectura, tales como;
Inspeccin de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construccin.
VR = rea x P.U.C.
rea = L x A = m2 de Construccin
P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construccin en el mercado.
Para calcular el rea es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de
los datos fsicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspeccin, que son
imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.
Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Produccin Agrcola
Extensin Guanare, se comprob que el 98% de las personas compradoras de viviendas
en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de
propiedad.
Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificacin porque las
medidas existentes en los documentos difcilmente coinciden con las medidas tomadas
en el sitio, entre otras causas tenemos;

Se dificult su medicin en sitio y no se utilizaron los instrumentos idneos.

Errores matemticos en el clculo de las mediciones.

Por modificaciones realizadas durante la construccin en las unidades

habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construccin y que
no se consideraron en la elaboracin del respectivo documento de propiedad
(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).

Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estn establecidos

los lineamientos que permitan adecuar la informacin de campo para el procesamiento
de la informacin y poder determinar en forma correcta las reas pertinentes, lo cual
resulta indispensable para el debido enfoque de la metodologa a emplear para
determinar el valor del inmueble.

18

Como se est aplicando el mtodo del costo, se considera el rea de construccin

bruta, como rea bsica a tasar.
Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y
mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medicin marca la diferencia en
el valor final de los resultados.
Criterios de medicin: para ilustrar se presentan los criterios de medicin
correspondientes a:
1. Viviendas aisladas: El criterio de medicin se basa en las reas brutas de
construccin, que es la totalidad del rea edificada, que encierra los espacios
del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea techada cerrada y el
rea techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.
Ejemplo:
- Vivienda aislada

Terreno
a
Aleros

VR = rea x Valor unitario de construccin

rea = a x b
A = 10 x 6 m2 = 60 m2
VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 45.000.000 Bs.

19

- Vivienda Pareada

Terreno
b
Aleros

VR = rea x Valor unitario de construccin

rea = (a x b) + (a x b)
A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2
VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 90.000.000 Bs.

20

- Vivienda Aislada (dos niveles)

Aleros
A1

A2
Salientes de
losas

Planta Alta

b = 10m

A1

Planta Baja

A2
VR = rea x Valor unitario de construccin
rea = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2
VR = 96.000.000 Bs.

Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.

21

Precio Unitario de Construccin (P.U.C.):

El precio unitario de construccin se puede calcular por varios mtodos:
a) Cmputos mtricos
b) Manual de evolucin de costos de la construccin de CINPRONET (Real
Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboracin del informe de
avalo.
c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector
agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de
elaboracin del informe de avalo.
d) Banco de datos del tasador
e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador
Cmputos mtricos:
Es el instrumento ms confiable para la determinacin del precio unitario de
construccin (P.U.C.). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete
grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados segn contrato de
construccin, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.
Este mtodo es costoso y complicado para el tasador debido a que sus clculos
son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspeccin es ms rigurosa,
porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, nmero de baos, calidad de
los baos, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,
medir ambientes, esto origina prdida de tiempo.
En su lugar se recomienda el manual de evolucin de costos de la construccin
de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construccin elaborados por
cmputos mtricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificacin (baja,
media, superior) y del rea. Adems proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras pblicas y privadas.
El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para
edificaciones rurales. A continuacin se muestra un modelo de cmputos mtricos y un
modelo de CINPRONET.
22

N
1
2

10

Descripcin
CMPUTOS MTRICOS
Honorarios Profesionales
Trabajos preliminares
- Replanteo
- Excavacin
- Rellenos con tierra de escavacs
Estructura
- Concreto en fundaciones
- Concreto en pedestales y riostras
- Concreto en columnas
- Concreto en vigas
- Lasa entrepisos
- Cubierta
- Concreto en muros
- Base de pavimento con malla
- Tanque capacidad (3.000 Ls)
- Escalera
Instalaciones Sanitarias
- Puntos de aguas blancas
- Puntos de aguas negras
- Ventilacin
- Aduccin
- Empotramiento (incluye tanquillas)
- Bajantes
- Instalaciones del tanque
- Sumideros y pozo sptico
Instalaciones elctricas
- Punto de luz
- Punto de tomacorriente
- Telfono y T.V.
- Intercomunicadores
- Acometidas
- Tableros y caja de medidor
- Gas
- Timbre
Albailera
- Paredes de 0,10
- Paredes de 0,15
- Paredes de 0,20
- Paredes de Obra limpia
Obras de concreto
- Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha
- Pavimento
- Escaleras exteriores
Impermeabilizacin
- En cubiertas
- En fundaciones
- Terraza
Acabados
- Friso interior
- Friso exterior
- Remate de luces
Revestimiento
- Porcelana blanca en bao, cocina y lavadero
- Porcelana a color
- Piedra
- Madera

Unidad

Cantidad

m2
m2
m2

103,60
40,36
40,36

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Uno
m2

10,12
9,51
3,20
4,80
104,25
111,65
__
115,50
1,00
1,76

Pto
Pto
Pto
m
m
m

17
21
10
10
12

Pto
Pto
Pto
Pto
m
Uno
Pto
Pto

20,00
20,00
4,00

m2
m2
m2
m2

166,57
112,64

m2

36,58

Precio
Unitario

Precio
Total

1,00
1,00
1,00

m2
m2
m2
m2

128,19
28,88

m2
m2
m2

804,29

m2
m2
m2

27,55
24,26

23

N
11

12

13

14

15

16

17

18

Descripcin CMPUTOS MTRICOS

Pisos
- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrs en piso
del porche y piso delante del comedor
- Mosaico
- Madera Cermica
- Cemento
- Rodapi de plstico
- Granito en escalera
Herrera
- Marcos metlicos
- Ventanas de aluminio con paletas de vidrio
- Ventanales
- Rejas
- Barandas de hierro con tubos 0 1
- Puertas de lminas
- Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos
Carpintera
- Techos de madera
- Puertas madera de cedro incluye herraje
- Ventanales incluye Vidrio y herraje
- Escalera
- Puertas de los closet de cedro
- Interiores de closet
- Fregadero inoxidable
- Muebles de bao
- Puerta corrediza incluye herraje
Piezas sanitarias
- W.C. blanco (Castle, Vencermica)
- Lavamanos blanco (collen, vencermica)
- Bid blanco
- Baera blanca
- W.C. de color (castle vencermica)
- Lavamanos color (chelton) vencermica
- Bid color higiene vencermica
- Baera color
- Accesorios incluye regadera y tubos cortinero
- Gabinetes de bao Mod. 238. Same
- Calentadores
- Batea de granito
Pintura
- Caucho
- Barniz
- leo
- Salpicado
Vidrios
Cerraduras
Grama y jardinera
-

Unidad

Cantidad

m2
m2
m2

191,37
11,90

m2
m2
Uno
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
uno
uno
m2

P/Unitario

P/ Total

130,00
23,81
27,10
5,52
25,72
12,60
21,76
4
1
4,20

Uno
Uno

1,00

Uno
Uno
Uno

2,00
2,00
1,00

Uno
Uno

3,00
3,00

Uno

1,00

m2
m2
m2
m2

804,29
115,00
27,10

m2
m2
m2
Una
Una
Una
m2
m2
m2

Bs/m2

TOTAL

24

CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construccin Tradicional
CARACTERSTICAS

Incidencia de Costos por parte de Obra

Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de

riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC
210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera
machihembrado con paredes y vigas de madera.
Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fra y
caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones
en P.V.C.
Instalaciones elctricas y otros equipos: Tuberas
E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos,
interruptores y tomacorrientes plsticos; cinco (05)
tomacorrientes de 208 V.
Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera
machihembrada.
Paredes: Bloques huecos de arcilla
Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de
cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos;
porcelana blanca en paredes.
Pavimentos: Baldosas de cermica nacional y arcilla
vitrificada, huellas de escaln y rodapi de madera.
Carpintera: Puertas de madera entamboradas, closet
sin forrar con gavetas y entrepaos de madera,
pasamanos de madera.
Herrera y cerrajera: Ventanas y puertas corredoras de
aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla
metlica fija, baranda y marco de hierro.
Impermeabilizacin y pintura: impermeabilizacin en
caliente, caucho en paredes y losas interiores ,
texturizada en paredes exteriores; barniz en los
elementos de madera.
Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y
baera, lnea media, toalleras, jaboneras y portarrollos
metlicos, calentadores de 50 lts., batea de granito.
Obras exteriores: Pantalla para jardineras

DESCRICIN
Trabajos preliminares
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones Elctricas
Cubierta de techo
Paredes
Revest. y acabado interno
Revest. y acabado externo
Pavimneto
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Impermeabilizacin
Pintura
Vidrios
Artefactos sanitarios
Obras exteriores
Varios

%
1,45
11,81
24,63
4,04
4,05
1,16
4,75
6,51
2,60
6,55
4,38
9,03
1,06
1,90
3,58
1,81
3,49
6,19
1,03

Bs (M2)
11.308,87
92.128,26
192.055,74
31.508,84
31.577,08
9.066,59
37.046,28
50.790,46
20.307,21
51.084,88
34.131,33
70.446,43
8.247,67
14.828,26
27.882,20
14.116,58
27.180,27
48.257,66
7.994,20

100

779.921,77

TOTAL (M2)

Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres

(3) baos
rea bruta (mts 2): 200
N de pisos: 02
Calidad: Media

EVOLUCION DE COSTOS
TRIMESTRES 2003 Y 2004

800.000,00
700.000,00
600.000,00
500.000,00
400.000,00
300.000,00
200.000,00
100.000,00
0,00
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05

Bs/M2
09/03

620.374,90

12/03

642.537,98

04/04

690.790,30

07/04

724.817,52

10/04

761.458,03

01/05

779.821,77

25

Pasos Prcticos para Recabar la Informacin:

1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros
documentos que as lo ameriten.
2do Paso: Se dirige al sitio segn hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: Cmara fotogrfica, tabla de frmica, papel, portamina, G.P.S.
3er Paso: Realizar una inspeccin entendindose esta como la actividad tcnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las caractersticas cualitativas
externas e internas del inmueble a tasar.
4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuacin se muestra un modelo de
memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.
MEMORIA DESCRIPTIVA
PRIMERA PLANTA
Caractersticas Constructivas:

Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en

concreto armado

Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado

Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm

Pisos: concreto revestido en cermica nacional 44 x 44

Ventanas: corredizas panormicas, con vidrios ahumados

Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho

Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas

Cocina: sin mampostera, gavetas, puertas, campanas de extraccin

Revestimientos: friso liso en paredes, cermica nacional en baos y cocina

Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios

Instalaciones sanitarias: empotradas

Aos de uso: nueva completamente nueva

Vida til: 50 aos

26

rea: 65,20 m2

Distribucin: Sala comedor, 1 bao, cocina, 1 habitacin

Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva

SEGUNDA PLANTA
Caractersticas Constructivas:

Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado

Techos: machihembrado con teja criolla

Pisos: concreto revestido en cermica nacional

Ventanas: corrediza panormica con vidrios ahumados

Puertas: madera entamborada

Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho

Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios

Instalaciones sanitarias: empotradas

Sanitarios: lnea media con sus accesorios

Distribucin: 3 habitaciones, 2 baos y star

Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva

5to Paso: Elaborar un croquis de distribucin del inmueble

6to Paso: Elaborar un croquis de ubicacin y situacin, donde resalte las actividades
econmicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones
pblicas, principales avenidas y calles.
7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este
material de apoyo.
8vo. Paso: Toma de fotografas, Cuntas?, las instituciones financieras exigen para una
edificacin de una sola planta mnimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, Cules?:
1. Una foto del entorno
2. Fachada principal
3. Fachada lateral derecha
4. Fachada lateral izquierda
27

5. Fachada posterior
6. Sala Comedor
7. Cocina
8. rea de servicios
9. Sanitarios o Baos
10. Habitaciones
9no. Paso: Establecer el estado del conservacin de la edificacin segn Ross
Heidecke, una vez realizada la inspeccin se dirige al estudio fotogrfico para revelar o
digitalizar las fotografas, luego en la oficina elabora los cuadros de rea brutas de
construccin y valor de reposicin. A continuacin se muestran los cuadros:
REA BRUTAS DE CONSTRUCCIN
Construccin o Nivel
Primera Planta

rea Tipo A (m2)

rea Tipo B (m2)

Total (m2)

65,60

Segunda Planta

65,60
65,60

65,60

Total reas brutas de construccin

131,20 m2

VALOR DE REPOSICIN (VR)

Construccin o Nivel
Primera Planta
Segunda Planta

REAS
rea Tipo A (m2)
Valor Unitario
(Bs/m2)*
65,60
875.614,50
65,60

875.614,50

Total
57.440.311,20
57.440.311,20

Total costos directos e indirectos

Bs. 114.880.622,40

Total Valor de Reposicin (VR)

Bs. 114.880.622,40

Con el Valor de Reposicin se aplica la frmula de Ross-Heidecke.

Depreciacin Acumulada [1 (1 r) (F.R.H)]

28

Pasos para calcular la Depreciacin Acumulada:

Se relacionan los aos de uso de la edificacin con la vida til (T), asignada por el
tasador, ejemplo:
n_
20
=
T
50

= 0,40

Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece

40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado segn RossHeidecke determinado en la inspeccin realizada al inmueble, supngase que sea el
estado dos (2), regular con conservacin normal, le corresponde un factor RossHeidecke de 29,9%, con este valor va a la frmula y calcula la depreciacin acumulada
en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposicin da el valor de avalo.
Ejemplo:
VA = [1 (1 r) (F.R.H)]
VA = 98.000.000 [1 (1 0,10) 0,2990]
VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.
AVALO

DE

APARTAMENTOS

(MTODO

REA

BRUTA

DE

CONSTRUCCIN)
Para tasar apartamentos por el mtodo de reas brutas se utiliza la frmula de RossHeidecke.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
VR = rea x P.U.C.

rea = L x A

Segn el Cdigo Civil, Art. 1.496, el valor se calcula a razn de tanto por
medida. En el caso de apartamentos bajo rgimen de propiedad horizontal se deber
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difcil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m 2, segn el documento de propiedad,
15 aos de uso, con una vida til probable de 50 aos.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

= 0,30

n_ 2 x 15
Calculo de VR = rea x P.U.C. = 104m
850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.
T
50
VA = 88.400.000 [1 (1 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 1,5
29

Observaciones: en el avalo de apartamentos por el mtodo de reas brutas de

construccin, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construccin dado
en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)
LOCALES

COMERCIALES

(MTODO

REAS

BRUTAS

DE

CONSTRUCCIN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Si el local comercial est bajo rgimen de propiedad horizontal se debe considerar
el rea o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo est el rea se
calcula a razn de tanto por medida (art. 1.496 del Cdigo Civil)
VR = rea x P.U.C.

rea = L x A

P.U.C. = dado por CINPRONET

Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 aos de uso, vida estimada 50 aos,
estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3
Calculo valor de reposicin (VR)
VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.
Calculo del valor actual (VA)
VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (F.R.H)]
VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (0,592)]

donde; n_
T

= 30
50

= 0,60

VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.

AVALO DE GALPONES Y COBERTIZOS

Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]; donde VR = rea x P.U.C.
rea = L x A utilizando los criterios de medicin
P.U.C. = se calcula por cmputos mtricos o por los valores dados en el manual de
costos de CINPRONET
30

Ejemplo: Un galpn de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rstico, 25 aos de uso, vida til 30aos.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
n_
20
= 30 = 0,66; F.R.H. = 0,63
T
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 (1 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el mtodo de reas brutas de
construccin, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el mtodo de
mercado por la dificultad de encontrar un nmero suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construccin tradicional de 9 pisos sin stano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baos, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baos, 1 planta
baja, conserjera y rea social.
rea bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Aos de Uso = 10aos T = 60 aos
1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
VR = rea x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
n_ = 10 = 0,08 = 8%
T
60
Estado de conservacin segn el tasador 1,5
F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 (1 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construccin de CINPRONET

31

AVALO DE PAREDES PERIMETRALES

Las paredes perimetrales se valoran solo por el mtodo de reas brutas de
construccin, deprecindolas por el mtodo de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Donde el valor de reposicin se calcula de la forma siguiente
VA = rea x P.U.C.
Para calcular el rea se mide el largo de la pared por la altura, esto da como
resultado m2 de pared.
El P.U.C., se consigue por varias fuentes:
a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA
b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construccin de cada
uno de los organismos del estado.
c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.
El precio Unitario de construccin vara de acuerdo a las caractersticas de la pared;
altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.
Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,
acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.
rea = 162,72 m2
Aos de Uso = 12
Vida til = 20 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3
Solucin:
1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
VR = rea x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs.
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)
n_
12
T = 20 = 0,60; F.R.H = 0,592
3er. Paso. Calculo del VA
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
VA = 21.189.398,40[1 (1 0,10) (0,592)]
VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.

32

VALOR ACTUAL PISCINAS

Para valorar piscinas se aplica el mtodo de reas brutas y luego se deprecia por
Ross-Heidecke.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)
VTR = (L x A x h)
VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)
VTR = Volumen de tierra removida
VC

= Volumen de concreto

= Espesor

= Altura o profundidad

Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que rene las caractersticas siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Aos de uso = 7 aos
Vida til = 15 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
n_
7_
=
= 0,46
T
15

F.R.H. = 0,389
33

VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (0,389)]

VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.

4. TASACIN, AVALO METODO CIENTIFICO

Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el mtodo cientfico
(Inferencia Estadstica) se utiliza el mtodo de mercado.
MTODO DE MERCADO
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y
locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una
diferencia mxima de dos (2) aos a partir de la fecha de elaboracin del avalo. Esta
muestra debe contener mnimo 15 referenciales representativos, mximo 29
referenciales. A partir de la informacin de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los
estadsticos que indican regresin conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente
de determinacin, F; llamado distribucin de Merrigton y Thomson (anlisis de la
varianza) y la prueba t de significacin de los coeficientes. El paquete tambin
suministra la informacin del error estndar de la estimacin (RMS residual), y los
valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son
los valores de los referenciales que estn dispersos de la recta de regresin y estn
distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el
paquete estadstico.
Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del
Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro Len Torres, Municipio
Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.
Caractersticas:
rea = 125,75m2
Edad = 19 aos
Zonificacin = AR V
A continuacin se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del
Municipio Iribarren

34

CUADRO DE REFERENCIALES
Ref.
N

Vendedor

Comprador

Antonio J. Escalona

Jos Cceres

Monto
Operacin
Bs.
152.427.600

rea
(m2)
130

Precio
Unitario
Bs/m2
1.172.520

Ubicacin
Iribarren

Nstor Molina

Juana Salazar

105.960.600

90

1.177.340

Iribarren

Olga Flores

Egdys del Corral

88.667.250

75

1.182.230

Iribarren

Alexis Bermdez

Henry Quevedo

112.396.400

95

1.183.120

Iribarren

Lisbeth Carrillo

97.375.820

82

1.187.510

Iribarren

Armando Espinosa y
Otros
Bruno Ruz

Emeterio R.

136.876.450

115

1.190.230

Iribarren

Antonio Licata

Amario L.

143.428.800

120

1.195.240

Iribarren

Golfredo Rojas

Luis Paz

116.043.040

97

1.196.320

Iribarren

Jos Sutera

Armando Q.

112.612.000

94

1198.000

Iribarren

10

Santiago Farias

Luis Chang

119.800.000

100

1198.000

Iribarren

11

Luis Torres

Pedro Daz

221.550.000

105

2.110.000

Iribarren

12

Jos Angulo

Petra Calderon

213.250.000

100

2.132.500

Iribarren

13

Ignacio Flores

Lino Febres

214.600.000

100

2.146.000

Iribarren

14

Antonio Ruiz

Juan Mancilla

246.790.000

115

2.146.000

Iribarren

15

Antonio Corres

Armando Tua

289.080.000

122

2.146.000

Iribarren

Cita de
Registro

Fecha de
Registro

N 29 Tomo
4to Folio 200
N 21 Tomo
3ro Folio 122
N 32 Tomo
4to Folio 27
N 7 Tomo
1ro Folio 45
N 37 Tomo
3ro Folio 235
N 37 Tomo
I Folio 80
N 42 Tomo
II Folio 30
N 23 Tomo
III Folio 50
N 38 Tomo
III Folio 222
N 39 Tomo
4to Folio 274
N 33 Tomo
II Folio 120
N 38 Tomo
4to Folio 225
N 42 Tomo
4to Folio 132
N 12 Tomo
I Folio 20
N 38 Tomo
III Folio 26

07/12/04

UBICACIN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
REA: 125,75 m2
ZONIFICACIN: AR V
FECHA DEL AVALO: Enero del 2007

35

20/12/04
30/12/04
08/08/04
10/10/04
15/11/04
17/12/05
20/12/05
30/12/05
30/12/05
15/02/06
22/3/06
26/04/06
21/06/06
21/07/06

APLICACIN DEL PAQUETE ESTADSTICO SPSS 12.0

A continuacin se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el
paquete estadstico SPSS 12.0.
Cuadro para el anlisis estadstico
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

p.u.
1.172.520
1.177.340
1.182.230
1.183.120
1.187.510
1.190.230
1.195.240
1.196.320
1.198.000
1.198.000
2.110.000
2132.000
2.146.000
2.146.000
2.146.000

rea
130.00
90.00
75.00
95.00
82.00
115.00
120.00
97.00
94.00
100.00
105.00
100.00
100.00
115.00
122.00

Tiempo
4.00
4.00
4.00
3.00
4.00
4.00
8.00
8.00
8.00
8.00
9.00
9.00
10.00
10.00
11.00

Ubicacin
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
3.00
4.00
4.00
4.00
4.00

Baos
2.00
2.00
1.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00

Primero se realiza un anlisis de correlacin entre todas las variables, precio

unitario con rea, tiempo, ubicacin y baos, de acuerdo a la intensidad del grado
de asociacin, correlacin y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el
cuadro de matriz de correlacin. La tabla muestra la correlacin entre la variable
dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la
variable dependiente (P.U.), la correlacin es positiva para todas las variables
independientes, es decir, relacin directas con todas, dbil con rea y baos, fuerte
con tiempo y muy fuerte con ubicacin. A partir de la informacin precedente se
obtienen los estadsticos de regresin siguientes:
Validacin del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R 2
ajustado), se observa que el coeficiente de determinacin es = 0,83, lo que indica
que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporcin del
83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del
estadstico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significacin
de los coeficientes seala que el rea presenta una significacin del 92%, para el
tiempo presenta 96%, para ubicacin una significacin superior al 99% y para N
36

de baos una significacin del 92%. El error de la estimacin (cuadro anova) es de

190.874,65 Bs/m2.
Matriz de Correlacin
Correlacin
p.u.

rea Tiempo Ubicacin Baos

p.u.

Pearson Correlation
1
276
769**
Sig. (2-tailed)
319
001
N
15
15
15
rea
Pearson Correlation
276
1
339
Sig. (2-tailed)
319
216
N
15
15
15
Tiempo
Pearson Correlation 769**
339
1
Sig. (2-tailed)
001
216
N
15
15
15
Ubicacin Pearson Correlation 926**
368
893**
Sig. (2-tailed)
000
177
000
N
15
15
15
baos
Pearson Correlation
004 576*
237
Sig. (2-tailed)
989
025
395
N
15
15
15
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

926**
000
15
368
177
15
893**
000
15
1

004
989
15
576*
025
15
237
395
15
113
689
15
1

15
113
689
15

15

* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

Regresin
Variables Entered/Removedb
Model
1

Variable Entered
Baos, ubicacin, rea, tiempo

Variable Removed Method

a

Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb
Model

937a

R Squere
.878

Adjusted R
Square
.830

Etd Error of the

Estimate
190874.65359

DurbanWatson
1.844

a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo

b Dependent variable: p.u.

37

ANOVAb
Model
1

Sumo f
df
Mean Square
Square
Regresin
2.63E + 12
4 6.5819E + 11
Residual
3.64E + 11
10 36433133383
Total
3.00E + 12
14
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo

Sig

18.066

000a

b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa
Model
1

Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
1018868.7
358965.13
rea
-1388.077
4484.865
-.046
Tiempo
-42496.047
43984.143
-.254
Ubicacin
444200.74
101290.35
1.174
baos
-46967.373
162667.23
-.042
a Dependent variable: p.u.

Sig

2.838
-.310
-.966
4.385
-.289

.018
.763
.357
.001
.779

Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
806
2
540
3
211
4
384
5
289
6
-1538
7
-584
8
-746
9
-759
10
-715
11
1994
12
-500
13
042
14
151
15
425
a Dependent variable: p.u.

p.u.
1172520
1177340
1182230
1183120
1187510
1190230
1195240
1196320
1198000
1198000
2110000
2132000
2146000
2146000
2146000

Predicted Value
1018700.55
1074223.63
1142012.16
1109779.29
1132295.62
1483722.45
1306797.88
1338723.65
1342887.88
1334559.41
1729323.73
2227432.23
2137968.81
2117147.65
2064935.07

Residual
153819.45
103116.37
40217.845
73340.708
55214.383
-293492.5
-111557.9
-142403.6
-144887.9
-136559.4
380676.27
-95432.23
8031.1920
28852.345
81064.931

38

Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752
Residual
-293492.4 380676.28
00000 161318.52560
Std. Predicted Value
-1.119
1.668
000
1.000
Std. Residual
-1.538
1.994
000
845
a Dependent variable: p.u.

N
15
15
15
15

El estadistico t, indica que los coeficientes, rea, tiempo, baos, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadstico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnstico por
caso), debido a que indican dispersin con respecto a la lnea de regresin y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corri nuevamente el programa con 11 referenciales y arroj los
resultados siguientes:
Correlacin
p.u.

rea Tiempo Ubicacin Baos

p.u.

Pearson Correlation
1
187
701*
Sig. (2-tailed)
583
016
N
11
11
11
rea
Pearson Correlation
187
1
310
Sig. (2-tailed)
583
353
N
11
11
11
Tiempo
Pearson Correlation 701*
310
1
Sig. (2-tailed)
016
353
N
11
11
11
Ubicacin Pearson Correlation 940**
259
899**
Sig. (2-tailed)
000
441
000
N
11
11
11
baos
Pearson Correlation
075
580
344
Sig. (2-tailed)
826
062
300
N
11
11
11
** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

940**
000
11
259
441
11
899**
000
11
1
11
093
785
11

-075
826
11
580
062
11
344
300
11
093
785
11
1
11

* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

39

Regresin
Variables Entered/Removedb
Model

Variable Entered

Baos, ubicacin, rea, tiempoa

Variable Removed Method

Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb
Model

997a

R Squere
.995

Adjusted R
Square
.991

Etd Error of the

Estimate
42367.73922

DurbanWatson
1.690

a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo

b Dependent variable: p.u.

ANOVAb
Model
1

Sumo f
df
Mean Square
Square
Regresin
1.97E + 12
4 4.9284E + 11
Residual
1.08E + 10
6 1795025326.7
Total
1.98E + 12
10
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo

Sig

274.559

000a

b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa
Unstandardized
Standardized
Model
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
1
(Constnt)
1159448.9
88840.104
rea
-1041.280
1084.179
-.038
Tiempo
-151185.8
15827.576
-.846
Ubicacin
606211.29
30398.116
1.703
baos
74631.031
44646.654
-.078
a Dependent variable: p.u.

Sig

13.051
-.960
-.9.552
19.942
1.672

.000
.374
000
000
146

40

Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-054
2
-923
3
585
4
881
5
202
6
-338
7
-372
8
-225
9
-1.466
10
671
11
1.040
a Dependent variable: p.u.

p.u.
1172520
1177340
1182230
1187510
1195240
1196320
1198000
1198000
2132000
2146000
2146000

Predicted Value
1174812.70
1216463.88
1157452.04
1150163.09
1186693.54
1210642.97
1213766.80
1207519.13
2194124.87
2117570.09
2101950.90

Residual
-2292.700
-39123.88
24777.957
37346.914
8546.4630
-14322.97
-15766.80
-9519.128
-62124.87
28429.911
44049.104

Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496
Residual
-62124.87 44049.105
00000
32817.90968
Std. Predicted Value
-671
1.680
000
1.000
Std. Residual
-1.466
1.040
000
775
a Dependent variable: p.u.

N
11
11
11
11

Anlisis de los Resultados:

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadstico SPSS 12.0, la ecuacin
resultante se expresa de la manera siguiente:
~
Y = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + + BnXn
PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B
PU = Precio Unitario Estimado
A = rea en m2
T

= Tiempo expresado en trimestres

U = Ubicacin
B = N de baos

41

Dado que cumple:

F F; (274,55 > 4,53)
Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes
contribuyen en la formacin del precio unitario y hay regresin conjunta.
R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio
unitario, son explicadas en una proporcin del 99% por las variables independientes,
queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresin
conjunta. Resolviendo la ecuacin de ajuste, se tiene:
P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)
P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)
Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =
2,47
P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st
Siendo:
P.U.M = Precio de mercado promedio
t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2
P.U.

= 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29

El rango de los valores est entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m 2

Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicacin, el estado de
conservacin y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.
Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2
VAPART = 142.806.322,5 Bs.

5. AVALO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicacin para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, as como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.
42

INTERPRETACIN DEL ARTCULO 30 DE L.A.I.

El Artculo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los
factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalo que servir de base para la
fijacin de la renta mxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisin de los
factores vicia de nulidad el justiprecio.
Factores esenciales:
1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe
investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcalda correspondiente.
2. Valor Establecido en los de Transmisin de la Propiedad: realizados por lo menos 6
meses antes de la fecha de solicitud de la regulacin. Se refiere este factor a
cualquier acto de compra-venta, que implique transmisin de la propiedad dentro de
los ltimos 6 meses anterior a la solicitud de regulacin.
3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos
(02) aos. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalo realizado
por el mtodo de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmtica,
tomando referenciales de los dos ltimos aos, a partir de la fecha del avalo.
Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la
fijacin de los cnones de arrendamiento quedan excluidos:

Inmuebles pertenecientes a la Repblica, Estados, Municipios, Institutos

Oficiales

Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos despus del 2 de Enero de

1.987

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido

exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)

Fijacin de los cnones de arrendamiento:

El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:
La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de
conformidad con el presente decreto Ley, estar basado en los siguientes porcentajes
de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:
a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias

6% Anual

b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias

7% Anual

c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias

9% Anual
43

A continuacin un problema para calcular el canon de arrendamientos segn la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios.
Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes
caractersticas:
rea de terreno: 7,55m2
rea de construccin: 351m2
Edad: 22 aos
Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)
Valor de transmisin: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)
Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos
(Avalo Enero 2007).330.104.129,00
Nota: Problema elaborado en Febrero 2007
CUADRO 1
Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.
N
1
2

Descripcin
Valor fiscal declarado y
aceptado por el propietario
en Junio 1986
Valor establecido en los
actos de transmisin de la
propiedad,
realizados
6
meses antes de la fecha de
solicitud
de
regulacin
(Marzo 2005)
Precios medios a que se
hayan enajenado inmuebles
similares en los dos ltimos
aos (Enero 2007)
TOTAL

Valor Bs.
2.100.000

%
0,3513

Valor Ponderado Bs.

7.377,30

265.597.998

44,4291

118.002.800,1

330.104.129

55,2196

182.282.179,6

597.802.127

100%

300.292.356,00

1. Clculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.

UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT
UT = 7.9789,70 UT
2. Clculo canon de arrendamiento segn Art. 29 de L.A.I.
7.979,70 UT 7% Anual
C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/ao
C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses
C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes

44

6. ESQUEMA INFORME DE AVALO

DEFINICIN DEL INFORME
Un informe de avalo es una relacin de ciertos hechos, previamente analizados,
con vista a orientar al tasador hacia una accin determinada.
PRINCIPIOS DEL INFORME
1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos
2. El informe debe reducirse a una demostracin
3. El informe debe tender a la presentacin de proposiciones practicas
INFORME DE AVALO
Un aspecto importante y esencial en la tasacin de inmuebles, lo constituye la
presentacin del informe final, aqu se indican los objetivos, metodologa, formacin
del valor, caractersticas del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnstico de la
zona.
No existe una forma rgida o nica de hacer la presentacin del informe, porque
es estilo y redaccin de cada tasador. Un informe de avalo mnimo debe llevar en su
contenido lo siguiente:
1. Cartula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurdica en el
margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda
Informe de Avalo, nombre, direccin del inmueble, propietario, tasador y fecha
del avalo.
2. ndice
3. Introduccin
4. Carta resumen de los resultados
5. Certificacin de imparcialidad
6. Metodologa
7. Descripcin y caractersticas del inmueble
8. Diagnstico de la zona
9. Avalo, clculos
10. Resumen de avalo.
11. Anexos:
Material fotogrfico
Copia documento de propiedad
Plano de ubicacin y situacin
Plano de reposicin a nueva y fuente de informacin
Memoria Descriptiva
Credenciales y Autorizacin del perito

45

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo
2002
2. CAMARO PREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio Un Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Octubre 1998.
3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artculos 1.486 al 1.496
4. CONTRERAS JOS. Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Ao 2000
5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006
7. GARCA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Ao 1988
8. PEREIRA COLLS MARA. Curso de Avalo de Inquilinato. SOITVE.
Carabobo. Septiembre 2.000
9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuacin, Catastro y Valoracin
Econmica Ambiental. Maturn. Edo. Monagas. Diciembre 2003
10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuacin. Buenos Aires Argentina.
Septiembre 2002.

46

A continuacin se muestra un Avalo, como ejemplo ilustrado de la metodologa que en

los actuales se est utilizando para tasar bienes inmuebles.

47

Jos Contreras S.

Avaluador Profesional
Magister en Administracin

PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA UBICADA EN LA

INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA
MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA

PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC

SUSANA SCHULTS BETTAC
PERITO AVALUADOR: Msc. Jos Contreras

GUANARE, JULIO 2006

48

NDICE

Introduccin
Cartas de Resumen de los resultados
Identificacin

Certificacin

Resumen

Caractersticas Generales

Localidad y Entorno

Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento

Situacin Legal del Inmueble

Situacin Urbanstica del inmueble

Estudio de Mercado

Clculos

10

Resumen de avalo

13

Anexos:

Material fotogrfico

Plano de ubicacin y situacin

Copia documento de propiedad

Ubicacin Relativa

Ubicacin Geogrfica

Croquis de Distribucin

Valor de Reposicin a Nuevo y Fuentes de Informacin

Credenciales y Autorizacin del perito

49

INTRODUCCIN

El objetivo principal de este informe de avalo es determinar el valor real y

verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la interseccin de la carrera quinta con
calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.
Este Informe de avalo est catalogado dentro de la clasificacin como privado
o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una
fecha determinada.
El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o
Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales
de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando
debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio
Guanare.
Para valorar la edificacin y bienhechura, se utiliz el mtodo Ross-Heidecke.
Es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en lnea
curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideracin el valor de
reposicin (VR), aos de uso, la vida til, estado de conservacin, mantenimiento para
el momento del avalo.

50

Ciudadano:
DR. JESS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC
De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble
ubicado en la INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE
TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
clculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasacin, por lo cual se
da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada.
Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido
inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL
BOLVARES (580.100.000 Bs.)

PERITO AVALUADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773

51

Jos Contreras S.

Avaluador Profesional
Magister en Administracin
PG 1 de 13
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo

JOS CONTRERAS S. N 4598

Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773

Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Fecha del Avalo 03 07 2006
Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC

V- 3.835.519

SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564

CERTIFICACIN
Yo, Jos Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:
a. Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOS
CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de mtodos
esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin
que halla influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados mtodos.
b. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en
cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario
lazos familiares ni de ningn otra ndole.
c. Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de
profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

Firma del Avaluador

ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
52

Pag 2 de 13

RESUMEN
Para: IVEC
Fecha: 03-07-2007
De: Jos Contreras
Motivo: Avalo del inmueble
Monto del Avalo: Bs. 580.100.000,00
Tipo de Inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Direccin: INTERSECCIN CARRERA 5TA CON CALLE 3
Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO
Registro
Protocolo: 1ero
Libros: N 44

Folio: 23 al 25

Tomo: 1

Fecha: 26-10-1998

CARACTERSTICAS
CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos: concreto rstico. Acabado en granito pulido y CERMICA 20X20
Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias: empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
Aos de uso: 30 aos
Vida til: 60 aos
Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado 2,5
Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 saln de estudios, 2
reas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
rea: 437,67 m2
Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera

53

Pag 3 de 13
DESCRIPCIN DEL REA

Parcela de Terreno

Edad de

Estado de Conservacin

Construccin

Observados segn Heidecke

2977,04 m2
m2

Construccin
Casa Quinta

437,62

m2

30 aos

Estado 2,5

Caseta Hidroneumtico

12,80

m2

25 aos

Estado 2,5

rea recreativa

33,00

m2

25 aos

Estado 2,5

m2
Total 483,42

m2

54

Pag 4 de 13
CARACTERSTICAS GENERALES
Topografa
Con pendiente

Semiplana

Variada

Plana

Cuadrada

Rectangular

Polgono Regular

Polgono irregular

Agua

Servicios
Luz
Gas

Cloacas

Sptico

Platabanda
Plafn

Forma

Techos
Acerolit
Fibrocemento
Dry Wall

Friso liso

Humilde

Rural

Segunda

Otros

Linderos
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:

Carrera 5ta
Terrenos Motel La Gndola
Casa de Rafael Leonidas
Calle 3
Zonificacin y reglamentos
Zonificacin: AR-III rea Mnima: 300 m2
% construccin: 80 % ubicacin: 60
Informacin sobre la edificacin
rea de construccin: 483m2 Antigedad: 30aos
N de plantas: 1
Consejera:
Apartamentos x piso:
Sala fiestas:
Locales comerciales:
Piscina:
Estacionamiento: 2
Oficinas:
Acceso de la Zona
Avenida
Carretera
Calle
Vereda
Desarrollo de la Zona
Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso

Otros: e= 15 con malla

sensencubierta con
lmonas de coverit
Paredes
Bloque arcilla
Bloque concreto

Pantalla concreto

Transporte pblico

Tipos de Construccin
Gran Lujo
Lujo
Primera

No urbanizada
Estructura

Prefabricada

Madera

Concreto armado

Metlica

Tabelones

Madera Machihembrada

Ladrillo
Telfono

Losa antrepiso

Zinc

Tabiques

Otros

Revestimientos
Cermica
Porcelana

Friso rstico

Obra limpia

Texturizado
Piedra Ornamental
Puertas
Hierro y vidrio
Mad. Entamb.
Reja de Hierro
Aluminio y vidrio
Vidrio segur
Madera maciza
Otro: tipo santa mara
Ventanas
Hierro y vidrio
Corrediza
Panelas alum.

Aluminio y vidrio
Basculante

Batiente

Madera y vidrio

Otros: tipo macuto

Pisos

Cermica

Granito

Alfombra

Vinyl

Caico

Terracota

Parquet
Asfalto

Cemento liso
Cemento Rstico

Mosacio

Mrmol

Equipos y complementos
Intercomunicador
Ascensor
Portero elctrico

Equipo hidroneumtico

Casillero de correos

Equipo contra incendio

Recolector de basura

Circuito cerrado de T.V.

Central telefnica

Antena parablica

Calentador

T.V. por cable

Ambiente musical

Jacuzzi

A/A por unidad

Parque infantil

A/A central

Planta tratamiento piscina

Vigilancia privada

Sauna

55

Pag 5 de 13

LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,

farmacias, clnicas privadas, escuelas.

Acceso

Carrera 5ta con calle 3

Servicios Todos los servicios pblicos

Poblacin Clase media
Tendencia Estable
Actividades Econmicas Predominantes

Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de

servicio, abastos, bancos.

Desarrollo y Consolidacin de la zona

Consolidado

Nivel Socio Econmico

Clase media

Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,

iglesia, ferretera, clnicas, bancos
Linderos segn mediciones del Tasador:

Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts

Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Gndola con 39,80 mts
Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts
Oeste: Calle 3 con 74,20 mts
rea: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2

56

Pag de 6 de 13

SITUACIN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

OCUPADO POR EL PROPIETARIO

ARRENDADO

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:
DURACIN DEL CONTRATO:
RENTA ESTIPULADA:
REVISIN DEL CANN:
SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE
Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/ Otro(s)

No conocidos

SITUACIN URBANISTICA DEL INMUEBLE

Zonificacin

AR - III

Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas
Cdula de Habitabilidad

SI

NO

Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones pblicas.

57

Pag de 7 de 13
AVALO
MTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE
CASA-QUINTA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMTICA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = VR{1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs
REA RECREATIVA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs

58

Pag de 8 de 13
CUADRO N 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS

N
1

2
3

4
5

Descripcin
1 tanque subterrneo y bomba
con capacidad de 15.000 litros
con hidroneumtico y dos
bombas de 1 HP y 1,5HP en
buenas condiciones
Tanque subterrneo de 25.000
litros
Tanques elevado de fibra de
vidrio con capacidad de 25.000
litros en buenas condiciones de
mantenimiento
1 Tanque elevado de fibra de
vidrio, con capacidad de 3.000
litros
60,8 metros lineales de cerca de
malla cicln calibre 9, con 6
hilos de alambre pa, doble
coronamiento con un brocal de
20x20 en buenas condiciones
87 m2 de pared de bloques e= 20
cm con machones, vigas de
corona y encofrado, en buenas
condiciones.

Depreciacin
Acumulada
R. H (%)

VR

VA

49,62

10.260.000

5.914.012,00

49,62

17.100.000

8.485.020,00

41,10

12.500.000

5.137.500,00

41,10

1.500.000

616.500,00

59,65

5.797.188,55

3.458.022,97

52,35

11.260.818,90

5.985.038,69

TOTAL 28.683.093,66

59

Pag de 9 de 13
TABLA N 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE

ESTADO

CARACTERSTICAS

Nuevo o muy Nuevo

0%

1,5
2

0,032%
Regular, conservacin Normal

2,5
3

8,09%
Necesitando reparaciones sencillas

3,5
4

18,10%
33,20%

Reparaciones importantes

4,5
5

2,52%

52,60%
75,20%

Demolicin

100.00%

60

Pag de 10 de 13
CALCULOS
Desarrollo del Mtodo(s)
*VALOR DE TERRENO:

Bs. 296.170.824,4

VALOR DE CONSTRUCCIN:
**VALOR DE REPOSICIN:

Bs. 415.743.372,8

DEPRECIACIN ACUMULADA:

Bs. 160.488.051,4

VALOR ACTUAL:

Bs. 255.255.321,4.

MONTO DE AVALUO:

Bs. 551.422.145,8

*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:

VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs.
VA: 296.170.824,4 Bs.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIN:

CINPRONET. C.A. EVOLUCIN DE COSTOS DE CONSTRUCCIN. 2do. Trimestre 2006
UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006
BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006
MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre
** Ver Anexo Valor de Reposicin a Nuevo

61

Pag de 11 de 13

RESUMEN DEL AVALUO

62

Pag de 12 de 13

RESUMEN DEL AVALO

1. Valor Actual parcela de terreno . Bs. 296.170.824,4
2. Valor Actual Casa Quinta ... Bs. 249.897.619,7
3. Valor Actual caseta hidroneumtica .. Bs. 1.907.815,48
4. Valor Actual rea recreativa .. Bs. 3.449.886,24
5. Valor Actual bienhechurias ... Bs. 28.683.093,66
Total . Bs. 580.109.239,4
Valor redondeado . Bs. 580.100.000,00
SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLVARES

TASADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773

63

ANEXOS

64

FOTOGRAFAS

65

FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006

FOTO 2. Fachada principal, carrera 5ta. Guanare julio 2006

66

FOTO 3. Fachada principal, cerca tipo alfajor. Carrera 3. Guanare julio 2006

FOTO 4. Fachada lateral derecha, calle 3. Guanare julio 2006

67

FOTO 5. Fachada lateral izquierda carera 5ta. Guanare julio 2006

FOTO6. Garaje, piso concreto rstico, techo machihembrado.

Guanare julio 2006

68

FOTO 7. Fachada posterior y rea recreativa. Guanare julio 2006

FOTO 8. Sala, piso cermica 20x20. Guanare julio 2006

69

FOTO 9. Star, piso cermica nacional 20x20.. Guanare julio 2006

FOTO 10. rea de servicio, paredes revestidas en cermica. Guanare julio 2007

70

FOTO 11. Comedor, piso granito pulido. Guanare julio 2006

FOTO 12. Cocina empotrada con mampostera de concreto armado, topes de

cermica. Guanare julio 2006
71

FOTO 13. rea de servicios. Guanare julio 2006

FOTO 14. rea recreativa, techo acerolit, piso cemento liso. Guanare julio 2006

72

FOTO 15. Baos lnea media, paredes revestidas en cermica.

Guanare julio 2006

FOTO. 16. Solar reas verdes. Guanare julio 2006

73

PLANO UBICACIN Y SITUACIN

74

PLANO DE UBICACIN Y SITUACIN

BIEN A TASAR

75

DOCUMENTO DE PROPIEDAD

76

77

78

UBICACIN RELATIVA

79

UBICACIN RELATIVA

Acarigua
9 19
9 00

Guanare

Ro Portuguesa
Papeln

Ro Guanare
8 40

Ro Viejo Guanare

Guanarito

El Regalo
69 56

69 53

69 40

69 20

80

UBICACIN GEOGRAFICA

81

UBICACIN GEOGRFICA

GUANARE

82

CROQUIS DE DISTRIBUCIN

83

CROQUIS DE DISTRIBUCIN
CASA - QUINTA

ZONA VERDE
TERRAZA

BAO

BAO

HABITACIN 5

COMEDOR

HABITACIN 4

REA
DE
SERVICIO

CERCA
PERIMETRAL

COCINA

SALA STAR - ESTUDIO

CERCA ALFAJOL

HABITACIN 3

BAO

PASILLO

BAO
HABITACIN 2
PASILLO
REA
DE
SERVICIO
DESPENSA

HABITACIN 1

SALA

STAR
GARAJE
PASILLO

GARAJE

JARDIN
CERCA ALFAJOL
ACERA
CARRERA 5TA

84

VALOR DE REPOSICIN A NUEVO Y

FUENTES DE INFORMACIN

85

CUADRO 1
CLCULO DE REAS BRUTAS DE CONSTRUCCIN

REAS
CONSTRUCCIN O NIVEL
Casa - Quinta

TIPO A (m2)

TIPO B (m2)

437,62

TOTAL (m2)
437,62

Caseta del hidroneumtico

12,80

12,80

rea recreativa (Social)

33,00

33,00

TOTAL rea bruta de construccin

437,42 m2

86

CUADRO 2
VALOR DE REPOSICIN A NUEVO

REAS
CONSTRUCCIN O NIVEL

REA
(m2)

VALOR UNITARIO
(Bs/m2)*

TOTAL

Casa - Quinta

437,62

926.107,49

405.283.159,7

Caseta del hidroneumtico

12,80

290.995,87

3.724.747,13

rea recreativa (Social)

33,00

204.103,88

6.735.428,04

TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS

Bs. 415.743.334,8

TOTAL VALOR DE REPOSICIN (VR)

Bs. 415.743.334,8

FUENTE:
CINPRONET C.A. 2do Trimestre ao 2006
Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-Rectorado de Produccin Agrcola. 2do
Trimestre 2006
Clculos Propios

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DESCRIPCIN DE REAS
(MEMORIA DESCRIPTIVA)

Infraestructura: fundaciones aisladas. Vigas de riostra, base losas de fundacin en concreto

armado
Sper Estructura: vigas de corona, columnas en concreto armado y madera
Cubierta de Techo: platabanda e= 25 cm (50%), losa con malla sensen cubiertas con lminas
de coverit (50%)
Pisos: granito pulido con flejes metlicos (Cobre) (50%) cermica 20x20 (50%)
Puertas: madera maciza la principal, entamboradas las del interior
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes (80%) y protectores metlicos (5% y tipo
macuto (15%)
Instalaciones elctricas: embutidas con salidas de 110 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 sala-star, 1 saln de estudio, 2 reas de
servicio, 1 cocina y 1 comedor.
Aos uso: 30 aos
Vida til: 60 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5
rea: 437,62 m2
Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados, tope de granito pulido, puertas y
gavetas de madera, campana de extraccin

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CASETA DEL HIDRONAUMATICO

Caractersticas Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metlico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rstico
Instalaciones elctricas: exteriores
Ventanas: marco metlico con malla metlica
rea: 12,80 m2
Instalaciones sanitarias: empotradas
Aos uso: 25 aos
Vida til: 40 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5

REA RECREATIVA
Caractersticas Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metlico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rstico, acabado en cemento pulido rojo
Pared: reja metlica a 0,60 mts de altura
Instalaciones elctricas: exteriores
rea: 33 m2
Aos uso: 25 aos
Vida til: 40 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5

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CREDENCIALES Y AUTORIZACIN
DEL PERITO

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