STUDI KASUS

STUDI KELAYAKAN
EKONOMI DAN
FINANSIAL
KAWASAN INDUSTRI
AMARTO

Analisis Kelayakan Ekonom

Analisis Kelayakan Ekonomi

(3)

BIAYA
Biaya pengembangan kawasan Industri Amarto terdiri atas biaya pembangunan fasilitas jalan,
instalasi listrik, air, dan telepon. Dalam kegiatan industri di wilyah Amarto, batas beban
pemerintah hanya sampai pada tersedianya fasilitas publik tersebut, sementara operasional
kegiatan dan pemanfaatan fasilitas tersebut (seperti biaya pemakaian listrik, air, dan telepon)
merupakan beban yang akan ditanggung oleh masyarakat pengguna.
Rencana Investasi di Kawasan Industri Amarto
No. Investasi

Harga Sekarang

Investasi Tahap I (40%)

127,621,920,000.00 127,621,920,000.00

2006

Investasi Tahap II (30%)

95,716,440,000.00 140,138,439,804.00

2010

Investasi Tahap III (30%)

95,716,440,000.00 186,524,263,379.12

2013

Total

Harga disesuaikan

319,054,800,000.00 454,284,623,183.12

Th. ke Tahun

Analisis Kelayakan Ekonomi

(4)

Perincian Rencana Investasi

Rencana Pembangunan Jalan Sekunder
Blok Desa

Kebutuhan Biaya Instalasi Telepon

Panjang (km)

Blok

Desa

Kebutuhan (SST)

Bangunraharjo

7.00

Bangunraharjo

2,450.00

Sukmono

7.00

Sukmono

3,500.00

G1

Salaman

7.00

G1

Salaman

3,500.00

G2

Salaman

7.00

G2

Salaman

3,500.00

Tukrana

12.00

Tukrana

6,000.00

Ngemplak

7.00

Ngemplak

3,500.00

Gulusari

7.00

Gulusari

3,500.00

Panjang Jalan
Harga Satuan (per m2)

54.00
500,000.00

Luasan Jalan (6m x

54000m)

324,000.00

Biaya Pembangunan Jalan

162,000,000,000.00

25,950.00
Biaya Pemasangan
(per ha)
Biaya Total

500,000.00
12,975,000,000.00

Analisis Kelayakan Ekonomi

Perincian Rencana Investasi

Biaya yang dibutuhkan untuk mengelola air kotor

diasumsikan sebesar 150 juta rupiah setiap
tahunnya

Kebutuhan Biaya Instalasi Listrik

Blok

Desa

Luas Peruntukan (ha)

Bangunraharjo

189.28

Sukmono

346.90

G1

Salaman

232.27

G2

Salaman

291.99

Tukrana

912.99

Ngemplak

480.06

Gulusari

528.70

Total
Biaya Pemasangan
(satuan ha)
Biaya Total

(5)

2,982.19

45,000,000.00
134,198,550,000.00

Untuk investasi tahap awal harus diikuti dengan

kegiatan pembebasan tanah seluas 25 ha. Dengan
asumsi harga per meter persegi sebesar Rp.
60.000,-, maka biaya yang diperlukan untuk
pembebasan tanah diperkirakan sebesar 15 milyar.

Analisis Kelayakan Ekonomi

Analisis Ekonomi

(6)

Analisis Kelayakan Ekonomi

Analisis Ekonomi

(7)

Analisis Kelayakan Ekonomi

(8)

Hasil Analisis Ekonomi

Pendekatan

Konservatif

Moderat

(1)

NPV
Nilai (Rupiah)

IRR
Keterangan

141,225,157,617.79

Nilai Positif
Layak

261,735,760,353.53

Nilai Positif
Layak

Nilai

Keterangan

10.61%

< discount
rate (15%)
Tidak Layak

23.10%

< discount
rate (15%)
Tidak Layak

Analisis Finansial

MASTER PLAN KAWASAN INDUSTRI AMARTO

PERKIRAAN MODAL
INVESTASI

PERKIRAAN BIAYA
OPERASIONAL DAN
PERAWATAN

PERKIRAAN
PENDAPATAN

Fee Operasional dan Perawatan Prasarana Kawasan = Rp. 3000,-/m2

SKENARIO INVESTASI

DASAR ASUMSI
1. Luas lahan kapling yang disewakan atau dijual diasumsikan
75% dari keseluruhan lahan 75% x 2000.000 m2 = 1.500.000
m2.
2. Discount rate pertahun untuk perhitungan Present Value (PV)
adalah 10%.
3. Pajak Penghasilan 15%.
4. Umur ekonomis kawasan 30 tahun.
5. Perhitungan Cash Flow Analysis menggunakan tiga asumsi
penjualan
dan/atau
penyewaan dalam
kapling
padawaktu
5 tahun
proyeksi
Pesimis seluruh
kapling
terjual/tersewakan
jangka
20
awal:
tahun dengan kenaikan penjualan/penyewaan 5% tiap tahun.

Moderat seluruh kapling terjual/tersewakan dalam jangka waktu 10

tahun dengan kenaikan penjualan/penyewaan 10% tiap tahun.
Optimi seluruh kapling terjual/tersewakan dalam jangka waktu 5
tahun dengan kenaikan penjualan/penyewaan 20% tiap tahun.

METODE ANALISIS
1.Internal Rate of Return (IRR)
(layak > Discount Rate 10%)
2.Net Present Value (NPV) (layak
nilai positif)
3.Profitability Index (PI) (layak >
100%)
4.Payback Periode (PP) (layak < 4
tahun)

Cashflow

ANALISIS PENILAIAN
INVESTASI
ALTERNATIF A: Harga Jual Kapling Rp.500.000,m2
dan
Harga Sewa Kapling Rp.
20.000,-/m2

ANALISIS PENILAIAN
INVESTASI
ALTERNATIF B: Harga Jual Kapling Rp.750.000,m2
dan
Harga Sewa Kapling Rp.
30.000,-/m2

ANALISIS PENILAIAN
INVESTASI
ALTERNATIF C: Harga Jual Kapling Rp.1.000.000,m2
dan
Harga Sewa Kapling Rp.
40.000,-/m2

ALIRAN KAS KUMULATIF (PRESENT

VALUE) ALTERNATIF C SKENARIO 1

REKOMENDASI
SKENARIO INVESTASI
Rekomendasi Skenario Investasi Terbaik Pertama:
Alternatif C Skenario 1 (menjual seluruh kapling, dengan
harga jual kapling: Rp.1.000.000,-/m2)
Rekomendasi
Skenario
Investasi
Terbaik
Kedua:
Alternatif B Skenario 1 (menjual seluruh kapling, dengan
harga jual kapling: Rp.750.000,-/m2)
Rekomendasi Skenario Investasi Terbaik Ketiga: Alternatif
C Skenario 3 (menjual 70% kapling, dengan harga jual:
Rp.1.000.000,-/m2, dan menyewakan 30% kapling
dengan harga sewa: Rp.40.000,-/m2 )