1

Anggota team : Bupala

Judul : RENCANA ANGGARAN BIAYA (RAB)

OWNER
ESTIMATOR
OWNER
ESTIMATOR
BUILDER

BUILDER
ARCHITECT
ESTIMATOR

OWNE
R
CONSULTANT

CONSULTAN
T

ARCHITECTURE
CONSTRUCTURE
MECH.EL.PLUMB

MANAG.
CONSTRUC.
SUPERVISION

QS

CONTRACTOR
SUB CONTRACTOR
SPESIALIST

OWNER

CONSULTANT
MANAG.
CONSTRUC.
SUPERVISION

V
E

QS

Beberapa status perhitungan dalam proyek :

1. Budget (Anggaran)
2. Owner estimate (OE)
3. Engineer estimate (EE)
4. Cost estimate (RAB)
5. Penawaran ( Bidding cost) oleh kontraktor.
6. Rencana Anggaran Peleksanaan (dibuat oleh kontraktor)
BUDGET

3
Dibuat oleh pemilik untuk memperkirakan jumlah biaya yang disediakan untuk
pembangunan suatu property.
Terdiri dari :
1. Biaya untuk kepentingan Teknis.
a.

Biaya FS, termasuk biaya untuk AMDAL

b. Biaya Desain
c.

Biaya konstruksi

d. Biaya pengelolaan dan pengawasan.

e.

Biaya test commisioning dan perijinan (ijin operasional)

f.

Biaya Operasional Awal (Minimal 6 bulan satu tahun)

2. Biaya untuk kepentingan Non Teknis :

a.

Biayan Perijinan (ijin prisip, ijin lokasi, ijin lingkungan, IMB dst)

b. Biaya Administrasi
c.

Biaya Taktis

d. Biaya-biaya (sesuai dengan kondisi dan lokasi proyek)

e.

Biaya tak terduga (contingencies)

3. Biaya lahan.
Biaya lahan biasanya akan diperhitungkan secara terpisah, karena tujuan
pembangunan proyek yang berbeda. Biaya lahan akan diperhitungkan termasuk
dalam biaya proyek, apabila proyek akan dijual bebas pindah kepemilikan (free
hold) atau leasing dalam waktu lama (20 tahun) sehingga tahan tidak lagi
memberikan keuntungan(benefid) terhadap pengembang dalam kurun waktu
yang lama. Proyek seperti ini misalnya proyek perumahan atau yang sejenisnya.
OWNER ESTIMATE.
Dibuat oleh pemilik, sifatnya sama dengan budget hanya saja OE bersifat lebih
sederhana dan hanya untuk proyek yang bersekala sedang sampai kecil.
Perhitungan OE berpedoman pada biaya umum yang dipakai untuk membangun
property sejenis pada wilayah tertentu, dan umumnya memakai biaya rata-rata per
meter persegi luas bangunan.

4
Biasanya OE hanya memperhitungkan biaya BANGUNAN, dan bukan biaya untuk
MEMBANGUN, sehingga tingkat keakuratannya tidak dapat dipercaya.
Owner estimata tidak dapat memberikan gambaran secara rinci mengenai pos-pos
biaya dengan peruntukannya, sehingga jika terjadi perubahan kebijaksanaan
mengenai ketentuan proyek akan sangat sulit menyesuaikan. OE juga tidak
memperhitungkan biaya lahan.
ENGINEER ESTIMATE
Adalah prakiraan biaya yang dibuat oleh Konsultan, sesuai dengan apa yang
direncanakan dan sudah diwujudkan kedalam bentuk Gambar, Spesifikasi Teknis,
Ketentuan Umum.
Perhitungan EE biasanya berpatokan pada harga material secara umum berdasarkan
pada price list toko material bersangkutan dan jumlah volume pekerjaan berdasarkan
perhitungan yang mengacu pada gambar rencana, tanpa memperhitungkan biaya
pemakaian metode konstruksi yang diterapkan pada saat pelaksanaan konstruksi.
Estimasi pemakaian biaya untuk metode pelaksanaan diperhitungkan secara global
dan sangat kasar.
Biasanya pos biaya untuk ketentuan umum dianggarkan secara global, karena biaya
ini akan muncul setelah ada kegiatan di lapangan. Secara umum biaya-biaya untuk
ketentuan umum masih ditahan (hold) oleh pihak Pemilik, bahkan pemilik bisa
berperan sebagai pelaksana dari ketentuan umum. Uraian pekerjaan atau bill of items
yang diperhitungkan dalam EE secara umum tidak lengkap, sehingga EE biasanya
hanya dipakai pada proyek sekala menengah kecil (~dibawah 10 M th 2009 )
RENCANA ANGGARAN BIAYA - RAB (COST ESTIMATE)
Cost estimate bisa dibuat oleh konsultan perencana, atau dibuat oleh konsultan
khusus untuk perhitungan biaya, yang sering disebut dengan QUANTITY
SURVEYER (QS).
Peran QS bisa merambah sampai jauh, tergantung dari kesepakatannya dengan
pemilik berdasarkan kontrak yang dibuat.

5
QS bisa berperan dari awal perencanaan, sebagai estimator dan evaluator bahkan
sebagai VALUE ENGINEERING, bersama-sama dengan OPERATOR, mereka
memberikan arahan dan masukan kepada TEAM PERENCANA, untuk
mengefisienkan/mengoptimalkan pemakaian anggaran yang sudah diplot, dengan
memberikan alternatif pemakaian bahan, equipment, bentuk dan yang lainnya, yang
memungkinkan untuk memperkecil biaya, baik pada tahap pelaksanaan konstruksi
maupun biaya pemeliharaan selama operasionalnya..
Alternatif pemakaian MATERIAL dan atau EQUIPMENTS harus dilakukan oleh
team perencana, dan juga METODE PELAKSANAAN yang mungkin dapat
dilakukan oleh pelaksana (kontraktor) sehingga didapat nilai yang paling optimal,
jika dipadukan dengan tampilan (performance) dan biaya pemeliharaan (maintenance
cost) dan harga jual property tersebut (room rate, unit rete, rate/hour, rate/day, dst),
yang sudah direncanakan oleh operator, sehingga tidak mengganggu nilai
pengembalian investasi property (rate of return)
Cost estimate dihitung dengan sangat cermat, dengan ketentuan-ketentuan cara
menghitung yang sudah ditentukan terlebih dahulu untuk menghindari
penyimpangan yang berlebih ( angka penyimpangan 2,5%)
Cost Estimate harus dilengkapi dengan Pendahuan atau Preliminaries yang
berisikan tentang:
a.

Ketentuan-ketentuan cara menghitung. ( ukuran luas, volume, berat,

penampang, kedalaman, tebal, panjang dst)

b.

Difinisi Istilah ( jamak, tunggal, banyak, unit, set, dsb)

c.

Difinisi Singkatan (abreviasionbh, m, mm, pc, kg, dst)

d.

Pengelompokan bagian-bagian atau konponen bangunan yang

dihitung ditetapkan secara konsisten.

Selanjutnya QS harus menyajikan daftar uraian pekerjaan atau BILL OF ITEMS,

secara lengkap dengan ketentuan/pesyaratan serta hal yang diacu atau kelompok
yang termasuk dalam masing-masing item pekerjaan, dibuat secara rinci dan
terdifinisai sehingga tidak dapat dipersepsikan berbeda oleh semua komponen yang
terlibat dalam proyek bersangkutan.

6
PENAWARAN (BIDDING COST)
Biaya penawaran dibuat oleh peserta lelang (tender), berdasarkan pada dokumen
tender yang diberikan oleh pemilik atau penitia lelang, yang minimal harus terdiri
dari:
a. Gambar tender ( yang dilegalisir)
b. Spesifikasi Teknis ( disahkan)
c. Ketentuan Umum (disahkan)
d. Ketentuan administratif termasuk DRAFT SURAT PERJANJIAN.
e. Risalah rapat penjelasan proyek (risalah anweizing/minut of clarification
meeting)
Untuk mempercepat proses peawaran dan untuk menyamakan persepsi tentang
macam dan jumlah item pekerjaan yang ditawar, maka secara umum bill of items
(daftar uraian pekerjaan) yang dibuat oleh QS ikut diberikan kepada peserta lelang
untuk diisi volume dan harga satuannya, sehingga proses evaluasi oleh panitia lelang
(pemilik) untuk menentukan pemenang tender dapat dikerjakan delam waktu yang
singkat.
KOMPONEN BIAYA PENAWARAN.
Jumlah harga penawaran yang diajukan oleh kontraktor selaku peserta tender secara
umum terdiri dari :
a. Biaya konstruksi: Yang termasuk dalam biaya konstruksi adalah semua biaya
yang dipakai untuk melaksanakan konstruksi yaitu biaya material, biaya alat
biaya tenaga kerja, biaya metode kerja.
b. Biaya manajemen/pengelolaan : Yang termasuk dalam kelompok biaya ini adalah
biaya pencarian tenaga kerja (recrutment), biaya penempatan pekerja
(asignment), biaya penggudangan alat dan material, biaya alat kerja dan ATK,
biaya transportasi, biaya pengamanan dst
c. Biaya taktis yaitu biaya yang disediakan untuk kepentingan tertentu, seperti loby
dengan pejabat atau orang yang berkompeten, sumbangan pada lingkungan,
retribusi dst.

7
d. Biaya pajak, pajak penghasilan (PPH), pajak pertambahan nilai (PPN pada saat
pembelian material, alat dsb)
e. Biaya yang timbul akibat persyaratan/ketentuan umum lainnya, misalnya
perbaikan linkungan setelah proyek seslesai dikonstruksi dst.
f. Biaya yang timbul akibat ketentuan kontrak lainnya, misalnya biaya untuk
jaminan, ansuransi, dst.
g. Biaya jasa dan keuntungan (fee & profit)
Kecuali biaya pajak PPN, dan tidak dinyatakan lain di dalam draft surat perjanjian
atau ketentuan lainnya, maka semua biaya yang timbul sebagaimana tercantum di
atas harus didistribusi secara proporsional kedalam masing-masing item pekerjaan
yang termasuk dalam penawaran.
Untuk memberikan keakuratan penawaran dari pihak peserta tender, maka harus ada
ketentuan untuk mempersilahkan para peserta tender untuk mengamati site proyek
dan lingkungannya.
RENCANA ANGGARAN PELAKSANAAN (RAP).
Adalah biaya yang digunakan oleh kontraktor untuk membangun proyek
bersangkutan. Biaya ini merupakan biaya yang dikeluarkan untuk :
a. Pembiayaan tenaga kerja (Men) dengan segala kebutuhannya sesuai dengan yang
tertera dalam dokumen kontrak.
b. Pembiayaan untuk pengadaan material (Material) termasuk segala hal yang
diperlukan.
c. Pembiayaan untuk pengadaan alat, peralatan dan alat bantu (Machine)
d. Pembiayaan untuk pelaksanaan metode (Methode)
Besaran biaya diatas pada tiap periode pelaksanaan proyek dapat dirumuskan
berdasarkan pada JADUAL WAKTU danCURVA S yang telah disepakati antara
pemilik dan kontraktor. Curva S dapat diurai (break down) tiap segmen waktu
menjadi item pekerjaan secara lengkap berisikan ke empat pemakaian biaya di atas
dan dilengkapi denga prosedur serta proses yang paling optimal dengan
mengaplikasikan Critical Pert Methode (CPM) atau diagram alur. (dianjurkan
mengetahui program MS Project)

8
Secara manual pekerjaan ini dapat dikerjakan dengan membuat diagram batang dan
perlu pengalaman untuk menaksir berapa jumlah tenaga kerja yang dipakai dan
berapa waktu yang dibutuhkan untuk penyelesaian suatu item pekerjaan tertentu,
serta berapa Dan jenis alat apa saja yang akan dipakai, sehingga keseluruhan biaya
yang dibutuhkan untuk penyelesaian pekerjaan tersebut dapat dihitung (diperkirakan)
Penyimpanyan akan terjadi apa bila pembuat program kerja (penyusun RAP) lalai
memperhitungkan kondisi External yang antara lain :
-

Kondisi cuaca

Kondisi keamanan material dan tenaga kerja

Konflik internal

Fluktuasi kondisi sistem moneter baik regional, nasional maupun global.

Kondisi tidak terduga, dan kondisi lain yang berpengaruh terhadap kinerja
pelaksanaan proyek.

Untuk mengantisipasi kondisi yang tersebut diatas, secara umum penyusun RAP
memberikan (mengalokasikan anggaran ) angka keamanan yang cukup relevan
dengan kondisi yang diperkirakan.
Pengefisienan pemakaian dan RAP juga dapat dilakukan dengan mengimprovisasi
metode pelaksanaan kerja yang setiap saat dapat dirubah kearah yang lebih efisien,
termasuk pemakaian tenaga kerja dan alat. Secara umum hal ini dapat dilakukan
sesuai dengan kondisi cuaca dan kondisi pekerja di lapangan.