NRP Nationale Renovatie- & Transformatiedag

Wetten, regels en belastingen

Joost Hoekstra, Straatman Koster
Marc Wintgens, AKD
Wico Ankersmit, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht
Willie Ambergen, CMS Derks Star Busmann
Moderator: Anne Luijten, NRP
#vjprofs #nrp

Transformatie van vastgoed:

Publiekrechtelijke aspecten
NRP Nationale Renovatiedag
29 maart 2016
Joost Hoekstra

Inleiding

Grootschalige leegstand
Groeiende behoefte aan woningen
Transformatie-trend
Zoektocht naar huisvesting asielzoekers
Wat zijn de belangrijkste publiekrechtelijke aspecten?

29 maart 2016

Leegstandwet
Wet kraken en leegstand
Leegstandverordening
melden leegstand
bestuurlijke boete
voordracht gebruiker

Grote steden: alleen Amsterdam en Tilburg hebben verordening

Papieren tijger?

29 maart 2016

Omgevingsrecht
Bestemmingsplan
Flexibiliteitsmogelijkheden

wijzigingsbevoegdheid
uitwerkingsplicht
afwijken met omgevingsvergunning
planologische kruimelgevallen

Ladder voor duurzame verstedelijking

Planschade

29 maart 2016

Ladder duurzame verstedelijking

29 maart 2016

Planologische kruimelgevallen (I)

(Wijzigingen in het) Besluit omgevingsrecht
(per 1 november 2014 en 9 september 2015)
Gevolg van permanente Crisis- en herstelwet
Omgevingsvergunning verlenen, ondanks strijd met bestemmingsplan
Tijdelijke wijzigingen
Permanente afwijkingen

29 maart 2016

Planologische kruimelgevallen (II)

Kansen:
geen beperking aantal m / woningen
ook aansluitend terrein valt onder kruimelgeval
tijdwinst: reguliere in plaats van uitgebreide voorbereidingsprocedure (8 weken
vs. 6 maanden)
geen ruimtelijke onderbouwing, minder onderzoeken
(wel toets aan goede ruimtelijke ordening)

29 maart 2016

Planologische kruimelgevallen (III)

Beperkingen:
geen uitbreiding van gebouw (andere footprint, hoogte, e.d.)
niet bij activiteiten waarvoor m.e.r.-verplichtingen gelden

(Overige) aandachtspunten
niet ladderplichtig
wel exploitatieplanplichtig

29 maart 2016

Opvang asielzoekers en transformatie

Verruiming planologische kruimelgevallen per
9 september 2015 verruimd: ook opvang buiten de bebouwde kom
Regelmatig toegepast in praktijk
Rechtspraak draait vooral om afweging alternatieve locaties

29 maart 2016

Hartelijk dank voor uw aandacht!

Vragen?
Joost Hoekstra
Advocaat / partner
Projectontwikkeling en omgevingsrecht
06 302 16 572
j.hoekstra@straatmankoster.nl

www.straatmankoster.nl

29 maart 2016

Enige civielrechtelijke aspecten van

renovatie en transformatie
NRP Nationale Renovatiedag
29 maart 2016

Marc Wintgens,
Advocaat Bouw & Vastgoed

(Overige) instrumenten ter bestrijding van

leegstand
- Hiervoor is ingegaan op een aantal publiekrechtelijke instrumenten

- Overige instrumenten ter bestrijding leegstand + stimulering renovantie /

transformatie:
- Exploitatie- en gebruiksverplichting
Zie bijv. erfpachtvoorwaarden Amsterdam

Vervolg (overige) instrumenten ter bestrijding

van leegstand
Verwijderingsbijdrage:
Vrijwillig

Niet-vrijwillig
Stedelijke herverkaveling:
Vrijwillig
Mogelijke wetswijziging

Niet-vrijwillig

14

Vervolg (overige) instrumenten ter bestrijding

van leegstand
Greenlease
Pop-up en tijdelijke huurcontracten
Instrumenten zonder wettelijke basis:
Verhandelbare ontwikkelrechten
Verwijderingsbijdrage
Leegstandtaks
Verduurzamingsverplichting bestaande gebouwen

15

Uitvoering van renovatie en transformatie

Alle uitvoeringsmodellen / bouwmodellen in beginsel geschikt:
Traditioneel model

Bouwteammodel
Gentegreerde modellen
o DB / turn key

o DBM
o DBFMO
meest geschikt: gentegreerd contract
Reden: complexiteit oud + nieuwbouw

16

Uitvoering van renovatie en transformatie

(vervolg)
BIM (Building Information Modeling)
IE-rechten:
Let op: persoonlijkheidsrechten architect bestaande gebouw

Artikel 25 lid 1 Auteurswet:

o het recht zich te verzetten tegen elke andere wijziging in het werk, tenzij deze wijziging
van zodanige aard is, dat het verzet zou zijn in strijd met de redelijkheid;
o het recht zich te verzetten tegen elke misvorming, verminking of andere aantasting van
het werk, welk nadeel zou kunnen toebrengen aan de eer of de naam van de maker of
aan zijn waarde in deze hoedanigheid.

17

Uitvoering van renovatie en transformatie

(vervolg)
Rechtspraak = casustisch: belangenafweging (inclusief subjectief element
architectonische waarde)
Sloop inbreuk
Drastische renovatie / transformatie inbreuk?

18

Publiek-Private Samenwerking (PPS)

Gemeentelijke Gebiedsontwikkelings-PPS-en:
Faciliterend

Op participatie gericht;

DBFMO

Bij contracten met overheid:

Aanbestedingsrecht
staatssteun

19

Fonds
Sloopfonds:
Enkel kantoren
Subsidieregeling

Niet van de grond gekomen

Leegstandonttrekkingsfonds

Samenwerkingsverband
Koop leegstaande / half leegstaande gebouwen
T.b.v. renovatie / transformatie of sloop / nieuwbouw

Evt. kunnen publieke partijen participeren.

Let op: specifieke regelgeving financiering decentrale overheden
(wet Fido en Ruddo)
20

Asielzoekers
Uitvoering transformatie:
Koop:
medewerking gemeente? Faciliterende PPS?
Huur
kantoorruimte of woonruimte of gemengd
relevant voor mate van bescherming die huurder krijgt
Bouwcontract + IE-rechten: idem als hiervoor

21

Asielzoekers (vervolg)
Aanbestedingsrecht:
o Aanbestedingswet 2012 + Aanbestedingsbesluit
o Mededeling Cie. / Raad inzake regels overheidsopdrachten i.v.m. asielcrisis d.d. 9
september 2015: overzicht / geen nieuwe regels
o Ingeval van spoed: verkorting doorlooptijd of eventueel onderhandse procedure

22

Vragen?
Marc Wintgens
AKD Advocaten Notarissen Belastingadviseurs

Tel: +31 88 253 57 59

Mobiel: +31 6 52048399
E-mail: mwintgens@akd.nl

23

Private
Kwaliteitsborging

Nationale Renovatiedag
Themasessie 4: Wetten, regels en belastingen
Wet kwaliteitsborging bouw

Stand van zaken

nieuwe balans

Er is sprake van twee communicerende

vaten tussen publiek en privaat:
Private kwaliteitsborging
Andere rolinvulling BWT

Vertrouwen en verantwoordelijkheid in het

bouwproces
27

Wijze van invoering

Er komt een gefaseerde invoering:

Groepen bouwwerken worden in fasen onder private
kwaliteitsborging gebracht
Er wordt begonnen met bouwwerken met beperkt
maatschappelijk risico

Het Olvarit proces

Instrumenten per gevolg-klasse

Klasse 1 (CC1 Eurocodes)
Eisen instrument
Eisen kwaliteitsborger

Klasse 2 (CC2 Eurocodes)

Eisen instrument +
Eisen kwaliteitsborger +

Klasse 3 (CC3 Eurocodes)

Eisen instrument ++
Eisen kwaliteitsborging ++

Afbakening gevolgklasse 1 (CC1)

Vergunningsplichtige bouwwerken
Zonder vergunning of melding brandveilig gebruik
Die maximaal 20m hoog zijn
Er geen gelijkwaardigheid wordt toegepast

Onderscheid in instrumenten tussen woningbouw en

utiliteitsbouw
Binnen CC1 wel afhankelijk van soort bouwwerk andere
eisen aan instrumenten

Voorbeelden gevolgklasse 1 (CC1)

Woonfuncties tot en met maximaal 3 bouwlagen

(grondgebonden woningen)
Agrarische bouwwerken
Lichte industriefunctie (met kantoor tot max 10 pers.)
Bedrijfshallen
Kleine infrastructurele werken (voetgangersbrug e.d.)
Blok voor Blok renovatie van corporatiewoningen
Verbouwingen buiten eerdere categorien waarbij
hoofddraagconstructie niet wordt gewijzigd.

Bouwtechnisch vergunningvrij
1. een op de grond staand bijbehorend bouwwerk als bedoeld in artikel
1, eerste lid, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, mits niet hoger
dan 5 meter;
2. een dakkapel;
3. een dakraam, daklicht, lichtstraat of soortgelijke daglichtvoorziening in
een dak;
4. een collector voor warmteopwekking of een paneel voor
elektriciteitsopwekking;
5. een kozijn, kozijninvulling of gevelpaneel;
6. een zonwering, rolhek, luik of rolluik aan of in een gebouw;
tuinmeubilair;
7. een sport- of speeltoestel voor uitsluitend particulier gebruik, mits
uitsluitend functionerend met behulp van de zwaartekracht of de fysieke
kracht van de mens;
8. een erf- of perceelafscheiding;
9. een vlaggenmast

Contouren nieuw stelsel

Nieuw stelsel

Ruimtelijke vergunning wordt afgegeven door

gemeente:

Bestemmingsplan, welstand en omgevingsveiligheid

Bouwkwaliteit wordt geborgd via Kwaliteitssystemen te

gebruiken door opdrachtgever:

Afhankelijk van maatschappelijk afbreukrisico eisen aan

personen, proces en product.
Afhankelijk van risico door erkenning, certificering,
verzekering en/of verplicht privaat toezicht (TIS)

Opdrachtgever bouwwerk

Bevoegd gezag

Kwaliteitsborger

Vaststellen
gevolgklasse

Keuze kwaliteitsborger

Vergunningaanvraag:
melden instrument en
kwaliteitsborger

Register

Keuze instrument

Definitie
gevolgklasse

Toetsing juiste
instrument en
kwaliteitsborger

Ontwerpen / bouwen

Toezicht volgens
instrument

Bouwwerk gereed /
oplevering

Verklaring bij oplevering

Ingebruikname
bouwwerk

Toets aanwezigheid
verklaring / gegevens en
bescheiden

Het private stelsel

Toelatingsorganisatie (landelijke ZBO organisatie)

Instrumenten voor kwaliteitsborging (diverse instrumenten afhankelijk van
risicocategorie)
Instrumentbeheerders (branche-organisaties, certificerende instellingen)
Kwaliteitsborgers (zelfkeurende aannemers, architecten als bouwheer, TISbureaus)

PRIVAAT

PUBLIEK
Toelatingsorganisatie
Toelating

Instrumentbeheerder

Kwaliteitsborger

Instrument voor
kwaliteitsborging

Toegelaten instrument

KB wil instrument
toepassen

Erkenning /
certificering door
instrumentbeheerder

KB erkend /
gecertificeerd voor
instrument

Toezicht

KB past instrument toe

Register

Toezicht op het stelsel

Steekproefsgewijze
controles

Bouwwerk

Landelijke toelatingsorganisatie

Het beslissen op aanvragen om toelating van een

instrument voor kwaliteitsborging
Het wijzigen, schorsen of intrekken van een toelating
Het steekproefsgewijs controleren van de werking van de
toegelaten instrumenten voor kwaliteitsborging
Het geven van voorlichting over de toepassing van de
voorschriften met betrekking tot de instrumenten voor
kwaliteitsborging
En meer zoals beoordeling gelijkwaardigheid

Criteria instrumenten

Algemene criteria
Productcriteria
Procescriteria
Persoonscriteria
Communicatie criteria
Beschreven in advies 8 van de kwartiermakers
Strenge eisen ? !

Criteria instrumenten

advies 8

1.3 Het instrument schrijft voor op welke wijze de

kwaliteitsborger voorafgaand aan de bouw zich ervan
vergewist dat de voor realisatie bedoelde
uitwerkingsgegevens van het bouwplan (tekeningen,
berekeningen, beschrijvingen, voorgeschreven attesten,
etc.) kunnen leiden tot een gebruiksgereed bouwwerk dat
voldoet aan de bouwtechnische voorschriften in hoofdstuk
2 t/m 6 van Bouwbesluit 2012.

Rol bevoegd gezag huidige situatie

ingebruikname

vergunning

aanvraag

Schetsontwerp

Initiatieffase

ontwerp

uitvoering

gebruik

ingebruikname

vergunning

aanvraag

Schetsontwerp

Initiatieffase

ontwerp

uitvoering

Rol bevoegd gezag onder de Omgevingswet

gebruik

De fiscale voordelen van vastgoedtransformaties

Willie Ambergen
willie.ambergen@cms-dsb.com

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

Fiscale kwalificatie levering van vastgoed

Oud vastgoed (meer dan twee jaar in gebruik):

Belast met overdrachtsbelasting, vrij van btw

Nieuw vastgoed / bouwterreinen:

Belast met btw, vrij van overdrachtsbelasting

Wat fiscaal vervelend in, hangt af van het gebruik van het vastgoed
Transformatie van oud vastgoed naar nieuw vastgoed:
Nieuw vervaardigd gebouw = gebouw dat tevoren niet bestond
HR 2010 introduceert het criterium in wezen nieuwbouw
Bij transformatie zal er veelal geen sprake zijn van in wezen nieuwbouw
Bij herontwikkeling zal er veelal sprake zijn van nieuwbouw
47

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

CMS

Koop/aanneming

Tot 2013 was het fiscaal mogelijk en veelal voordelig om bij koop/aanneming te splitsen:
Levering grond/oudbouw tegen 6% overdrachtsbelasting
Aanneemwerkzaamheden tegen 21% btw
Dit is bij nieuwbouw en herontwikkeling interessanter dan alles in de 21% btw
Besluit staatssecretaris (19 september 2013, BLKB2013/1686M):
als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid) kan
niet langer worden gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de (oplevering van)
nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van n belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak.

Splitsing in koop (ovb) en aanneming (btw) sinds 2013 alleen mogelijk als de levering en de aanneming
door twee onafhankelijke ondernemer geschiedt

48

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

CMS

Transformatie in 2016 van kantoor naar woning

Woningen worden VON verkocht, transformator betaald de overdrachtsbelasting of de btw

Bij transformatie is veelal geen sprake van in wezen nieuwbouw

Bij turn key levering woning

Levering van woning belast met 2% overdrachtsbelasting
Btw op inkoopkosten transformatie niet terug te vragen
Feitelijk geen btw druk op de financieringskosten, de AK en de winst

Bij K/A overeenkomst door twee onafhankelijke partijen

Levering van grond/oudbouw tegen 6% overdrachtsbelasting
Aanneemtermijnen belast met btw
Aannemer kan btw op inkoopkosten verrekenen, transformator kan btw niet teruggvragen

49

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

CMS

Transformatie in 2016 van kantoor naar woning

Bij K/A overeenkomst door n partij (of fiscale eenheid)

Levering van oud o/g is niet belast met btw
Levering grond/oudbouw tegen 6% overdrachtsbelasting
Aanneemtermijnen vrijgesteld van btw
Btw op inkoopkosten niet aftrekbaar
Feitelijk geen btw druk op de financieringskosten, de AK en de winst
Als aannemer in de fiscale eenheid zit: ook geen btw druk op de salariskosten van de bouwvakkers
Klinkt opmerkelijk: aannemer mag geen btw bereken over aanneemtermijnen
Thans is ruling gewenst en mogelijk
NVB is in overleg met Ministerie van Financin over een bevestigend beleidsbesluit

50

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

CMS

Transformatie van vastgoed

Splitsing koop (ovb) / aanneming (btw), dus transformatie door
twee onafhankelijke partijen
Splitsing koop (ovb) / aanneming (btw) / traditioneel
VON-prijs
verkoop grond

3.254.717
6% ovb

195.283
te betalen door koper

3.450.000
doorverkoop aanneemsom
af te dragen btw
te betalen door koper
VON prijs
netto opbrengst
inkoop grond
Ovb (6%)
Subtotaal
interne kosten en kosten zonder btw
inkoop aanneming met (verrekenbare) btw
Btw (21%, is verrekenbaar)
Subtotaal
Kosten incl. belastingen
winst (zit in de grondverkoop)
51

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

5.000.000

1.050.000
6.050.000

9.500.000

2.500.000

150.000

9.500.000

2.650.000

5.000.000

8.254.717

7.650.000
604.717

2.500.000
2.500.000
-

CMS

Transformatie van vastgoed

Verkrijging oud gebouw (ovb) / samengestelde levering oudbouw (btw),
dus transformatie door n partij of n fiscale eenheid
Ovb: verkrijging oud gebouw / btw: samengestelde levering oudbouw
VON-prijs
doorverkoop grond

2.650.000
ovb (6%, tenzij < 6 maanden)

159.000
te betalen door koper

2.809.000
doorverkoop aanneemsom
geen btw last
te betalen door koper
VON prijs
netto opbrengst

inkoop grond
Ovb (6%)

2.500.000

150.000

6.691.000
0
6.691.000

Subtotaal
Kosten incl. belastingen
winst (zit in winst op aanneemsom
52

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

9.500.000

9.341.000

8.175.000
1.166.000

2.650.000

Subtotaal
interne kosten en kosten zonder btw
inkoop aanneming met (verrekenbare) btw
Niet-aftrekbare btw

9.500.000

2.500.000
2.500.000

525.000

5.525.000

CMS

Turn key vernieuwbouw (btw)

turn key vernieuwbouw, alles in de btw) / traditioneel
VON-prijs
verkoop grond
2.650.000
21% btw

556.500
te betalen door koper
3.206.500
doorverkoop aanneemsom
af te dragen btw
te betalen door koper
VON prijs
netto opbrengst
inkoop grond
Ovb (6%)

53

9.500.000

5.201.240

1.092.260
6.293.500

9.500.000
7.851.240

7.650.000
201.240

2.500.000

150.000

Subtotaal

interne kosten en kosten zonder btw

2.500.000
inkoop aanneming met (verrekenbare) btw
2.500.000
Btw (21%, is verrekenbaar)

2.650.000

Subtotaal
Kosten incl. belastingen
winst (zit in de aanneemsom)

5.000.000

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

CMS

Your free online legal information service.

Your expert legal publications online.

A subscription service for legal articles

on a variety of topics delivered by email.
www.cms-lawnow.com

In-depth international legal research

and insights that can be personalised.
eguides.cmslegal.com

CMS Legal Services EEIG (CMS EEIG) is a European Economic Interest Grouping that coordinates an
organisation of independent law firms. CMS EEIG provides no client services. Such services are solely
provided by CMS EEIGs member firms in their respective jurisdictions. CMS EEIG and each of its
member firms are separate and legally distinct entities, and no such entity has any authority to bind any other. CMS EEIG and each
member firm are liable only for their own acts or omissions and not those of each other. The brand name CMS and the term firm are
used to refer to some or all of the member firms or their offices.

CMS locations:
Aberdeen, Algiers, Amsterdam, Antwerp, Barcelona, Beijing, Belgrade, Berlin, Bratislava, Bristol, Brussels, Bucharest, Budapest,
Casablanca, Cologne, Dubai, Duesseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Geneva, Glasgow, Hamburg, Istanbul, Kyiv, Leipzig, Lisbon, Ljubljana,
London, Luxembourg, Lyon, Madrid, Mexico City, Milan, Moscow, Munich, Muscat, Paris, Podgorica, Prague, Rio de Janeiro, Rome,
Sarajevo, Seville, Shanghai, Sofia, Strasbourg, Stuttgart, Tehran, Tirana, Utrecht, Vienna, Warsaw, Zagreb and Zurich.

www.cmslegal.com

54

Nationale Renovatiedag | 29 maart 2016

CMS