La junta de propietarios como sujeto

pasivo en la nueva ley marco de

adquisicin y expropiacin de inmuebles
Consideraciones jurdico-sociales para
la aplicacin de la norma
Miguel Cavero Velaochaga*

Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega

Gerente General de Inmobilex. Miembro de la Comisin Consultiva de Derecho Inmobiliario, Urbanstico y Catastral del Colegio de Abogados de Lima.

Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

Sumario: I. Introduccin. II. Contexto. III. La propiedad inmobiliaria y su

rol social. IV. Antecedentes conceptuales y normativos vinculados al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn. V. Algunos aspectos vinculados a
la gestin de la junta de propietarios. VI. El problema de la informalidad en
condominios y edificios. VII. El nuevo marco normativo para expropiacin de
inmuebles. VIII. La junta de propietarios en la nueva ley marco de adquisicin
y expropiacin de inmuebles: es posible aplicar la norma? IX. Conclusiones.
X. Referencias bibliogrficas.

El que controla el suelo, controla la ciudad1

Alfonso Iracheta

I. Introduccin
La frase del profesor Iracheta me permite sustentar de manera directa por qu razn he decidido que mi contribucin a la presente
obra colectiva se encuentre vinculada al nuevo marco legal aplicable
al instituto jurdico de la expropiacin, un tema que en nuestros antecedentes normativos no precisamente tena un punto de encuentro
con el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, tambin
conocido como propiedad horizontal. Y es que pienso que antes de
la promulgacin del Decreto Legislativo N.o 1192 pareca que el Esta1 Iracheta, Alfonso, El suelo, recurso estratgico para el desarrollo urbano, Universidad Autnoma del Estado del Mxico, Toluca, 1984.

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Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

do se haba olvidado de controlar la ciudad el incremento del mapa

de la zonas inseguras en las ciudades del Per lo demuestra, por la
sencilla razn de que haba olvidado controlar el recurso suelo mediante el ius imperium y lo haba dejado en manos del mercado, olvidando
que algn da lo necesitara para sus fines propios en general, y en particular, para satisfacer las necesidades de infraestructura. Es decir, para
fines de inters pblico.
La expropiacin es una forma (permitida) de privacin del derecho de propiedad. Sin embargo, hasta hace algunos aos en nuestro
pas, a diferencia de pases como Colombia, por ejemplo, proponer
dicha figura para que el Estado pueda obtener suelo con fines pblicos
resultaba incomprensible incluso para operadores con preparacin en
leyes. Recuerdo que conversando en el ao 2011 con una colega, que
tena un cargo de alto rango en una universidad limea, acerca de las
necesidades que tena Lima como, por ejemplo, un metro o ms bypasses, etc; le coment que, tal como vena creciendo la ciudad debido
al boom inmobiliario que se encontraba en su pico ms alto por aquel
entonces, en algunos aos solo le quedara al Estado expropiar algunos
de esos nuevos edificios para hacer obras. Recuerdo que me pregunt:
Eres comunista, Miguel?. Dejo a la imaginacin de ustedes el resto
de la conversacin y solo les digo que ese momento que vision en
aquella conversacin tal vez est a punto de llegar y lo vamos a vivir
pronto, pues con lo previsto en el artculo 8 de la nueva Ley Marco de Expropiacin de Inmuebles, aprobada por Decreto Legislativo
N.o 1192, la junta de propietarios es considerada el sujeto pasivo en
los casos de adquisicin y expropiacin de bienes inmuebles sujetos
al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Sin embargo,
podemos decir que van a surgir serias dificultades para aplicar esta
norma, pues grosso modo, de cada 10 edificios construidos desde el
2003, en que el Estado comenz con su poltica de vivienda promotora de la actividad constructiva por parte del sector privado, entregando
todo el suelo pblico mejor localizado para tales fines, hasta el 2012,
aproximadamente, en que se produce el frenazo, que parece haberse
revertido a partir del primer trimestre del presente ao; solo 2 tienen
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Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

su junta de propietarios debidamente formalizada y conviven con la

clsica rotacin del cargo de administrador entre todos los propietarios
Los que se construyeron con anterioridad al periodo sealado? Casi
el 100% conviven de manera consuetudinaria lase informal,
tambin con la clsica rotacin del cargo de administrador entre todos
los propietarios.
En el presente trabajo presentaremos los temas clave para conocimiento del lector y haremos un mayor anlisis respecto a los temas
sealados. Cumplo con precisar que las afirmaciones no quedarn solamente en lo jurdico pues el asunto tiene un impacto social que al
parecer no ha sido previsto al momento de legislar.

II. Contexto
Ms del 80% de la poblacin de Amrica Latina y el Caribe vive
en ciudades. Es la regin ms urbanizada del planeta y en ella se encuentran ciudades grandes y conocidas, como Ciudad de Mxico, So
Paulo, Buenos Aires, Ro de Janeiro, Bogot, Lima o Santiago. Del
mismo modo, en toda la regin el proceso de transformacin de espacios rurales en zonas en las que predomina la construccin con material
noble y las vas (urbanizacin) es incontrolable y una de sus principales
manifestaciones es la mayor construccin de edificios y condominios.
Sin perjuicio de lo expresado, es oportuno recordar que dos terceras
partes de la construccin en el Per es auto-producida2.
En el Per, esta mayor construccin de edificios y condominios
no solo se debe a la dinmica del mercado inmobiliario, sino tambin
al tipo de poltica de vivienda que se aplica en el Per, similar a la de
otros pases en Amrica Latina. En el caso peruano, el Estado ya no
construye viviendas como lo haca antes (por ejemplo, Residencial San
Felipe, Torres de Limatambo, Unidad Vecinal Mirones, etc.), actual-

Takano, Guillermo y Juan Tokeshi, Espacio Pblico en la ciudad popular: reflexiones y

experiencias desde el sur, en Serie Estudios Urbanos, N.o 3, DESCO, 2007.

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Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

mente cumple un rol promotor de la inversin y subsidiario de la demanda, por lo que la oferta en el sector vivienda, en trminos cualitativos y cuantitativos depende de las empresas constructoras, y por qu
no decirlo, tambin de los bancos, que estn definiendo el perfil de los
nuevos propietarios o sujetos de los crditos hipotecarios convencionales (no Mi Vivienda) que vienen otorgando con sus propios recursos, aunque ahora con mayor evaluacin de riesgo, lo que tambin ha
sido una de las causas del frenazo del mercado en los ltimos aos.
Recientemente se ha promulgado el Decreto Legislativo N.o 1177
y su reglamento mediante Decreto Supremo N.o 017-2015-VIVIENDA que promueve la construccin de inmuebles para alquiler con fines
de vivienda, brindando la opcin de comprar estos inmuebles mediante mecanismos simplificados, contando con financiamiento parcial del
Estado (subsidios), quedando la mayor parte del mismo a cargo de las
entidades del sector financiero. An se debe esperar el resultado de esta
estrategia gubernamental para dinamizar el mercado inmobiliario.
Adems de todo lo sealado, pareciera que hay un permanente inters del Estado por convertir al Per en un pas de propietarios de
departamentos. Sin embargo, no educa al nuevo propietario acerca
de las implicancias de serlo. En el sentido que la propiedad es un derecho, pero tambin es un deber. En el siguiente punto explicar esto con
mayor detalle.

III. La propiedad inmobiliaria y su rol social

Como sabemos, en nuestro pas la adquisicin de propiedad inmobiliaria es libre, con las restricciones de ley. Ahora bien, en la doctrina de la funcin social de la propiedad, promovida hace muchos aos
por el jurista francs Len Duguit, y que se sigue estudiando3, que
inspira a la mayora de constituciones vigentes en Amrica Latina en
3

Al respecto, lase: Aguilera Portales, Rafael y Diana Roco Espino Tapia, Repensar
a Len Duguit ante la actual crisis del Estado Social, en Universitas, Revista de Filosofa,
Derecho y Poltica, N.o 12, Madrid, 2010, pp. 49-71.

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Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

la actualidad, menos a la nuestra por las modificaciones introducidas

con la Constitucin de 1993, la propiedad no solo debe ser un mecanismo de satisfaccin de los intereses individuales del propietario, sino
que debe contribuir a lograr el bien comn4. Es decir, desde una perspectiva jurdica actual, el derecho de propiedad ya no es ilimitado y
absoluto como se presentaba en la teora clsica civilista, sino que debe
armonizar lo individual con lo colectivo, cumpliendo un fin social.
No obstante, aunque existe marco legal especfico5, e innumerable jurisprudencia al respecto6, en el pas todava no existe un control estatal
efectivo del ejercicio (individual) del derecho de propiedad inmobiliaria, por lo que, si bien el actual boom inmobiliario result provechoso para algunos (empresas constructoras e inmobiliarias, bancos,
proveedores de servicios, propietarios, etc.), de manera colateral, viene
generando un impacto negativo en las juntas de propietarios, que incide no solo en su gestin como rgano representativo de los propietarios, sino tambin en la buena convivencia al interior de los nuevos
edificios que se vienen construyendo, toda vez que los adquirentes no
saben o no asumen sus deberes como propietarios, e incurren en
conductas negativas (por ejemplo, morosidad en el pago de las cuotas
de mantenimiento), que afectan a terceros (juntas de propietarios, vecinos, etc.).

IV. Antecedentes conceptuales y normativos vinculados al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn
Los edificios, condominios, quintas, galeras comerciales y otros,
estn sujetos al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn,
llamado tambin de propiedad horizontal, cuyo marco regulatorio
4
5
6

En relacin con el concepto bien comn, lase: Gonzles Barrn, Gunther, El nuevo
derecho registral, Ediciones Caballero Bustamante, Lima, 2011, p. 50.
Ley Orgnica de Municipalidades, Ley N. 27972. Artculo 88.- Uso de la Propiedad Inmueble. Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales dentro del territorio de
su jurisdiccin, velar por el uso de la propiedad inmueble en armona con el bien comn.
Por ejemplo, sentencia del 11/11/2003, Exp. N.o 008-2003-AI/TC, citado en Gonzles
Barrn, Gunther, Derecho urbanstico, Jurista Editores, Lima, 2011, p. 63.

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Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

es la Ley N.o 27157 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo

N.o 035-2006-VIVIENDA (en adelante, el Reglamento).
En el artculo 129 del Reglamento se advierten los elementos clave
del citado rgimen: (i) una edificacin o conjunto de edificaciones, integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; (ii) existencia de bienes y servicios comunes;
(iii) un reglamento interno; y (iv) una junta de propietarios.
Para Juan Carlos Esquivel Oviedo7, en el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn hay dos clases de propiedades, una respecto a los bienes de propiedad exclusiva, sobre la cual el titular tiene
todas las caractersticas generales y especiales del derecho de dominio
y otra respecto a los bienes comunes sobre los cuales tienen derecho
todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
El reglamento interno regula las relaciones entre los dueos de los
inmuebles sujetos al rgimen. En l constan sus deberes y derechos, as
como los aspectos referidos a la administracin del inmueble. Segn el
artculo 42 de la Ley N.o 27157, debe describir las secciones de dominio exclusivo, los bienes y zonas comunes, los criterios para los porcentajes de propiedad de los bienes comunes, lo relativo a las sesiones de
las juntas de propietarios, qurum, votaciones, etc. Cabe precisar que,
en los edificios que se vienen construyendo, es el constructor llamado
tambin promotor, quien debe otorgar el primer reglamento interno.
Luego de la entrega del proyecto inmobiliario, en sesin de junta de
propietarios se elige al presidente, al administrador y a la directiva. En
general, los propietarios pueden modificar el reglamento interno con
el voto favorable de ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participacin, en aplicacin, por analoga, del artculo 39
de la Ley N.o 27157.
La junta de propietarios, conforme al artculo 47 de la Ley
N.o 27157, est constituida por todos los dueos de las secciones y
7

Esquivel Oviedo, Juan Carlos, Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la

convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial, Gaceta Jurdica, Lima, 2012.

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Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

tiene la representacin conjunta de estos, cumpliendo un rol regulador

de la convivencia y a la vez de gestin en la administracin y mantenimiento de los bienes comunes, dentro de las atribuciones que se le
hubiere conferido en el reglamento interno, aplicndose de manera
supletoria para su gestin la Ley N.o 27157 y su reglamento.
Conforme al segundo prrafo del artculo 145 del Reglamento,
la junta de propietarios se constituye al otorgamiento del reglamento
interno. Lo que significa que se inscribe en el registro de predios, en la
partida registral correspondiente al predio matriz o terreno en el que
se levanta el inmueble sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (artculos 33 y 46 de la Ley N.o 27157).

V. Algunos aspectos vinculados a la gestin de la junta de propietarios

Ninguna norma legal considera a la junta de propietarios como
persona jurdica, y para su gestin no est obligada a formalizarse
como tal, pero no est impedida de constituirse como asociacin, si
as lo requiere, para cumplir sus fines. Por ejemplo, si requiere firmar
contratos para contratar a una persona natural o jurdica para la administracin del edificio, arrendar los aires (comunes) para la colocacin
de un aviso publicitario o una antena de telecomunicacin, entonces
deber formalizarse como asociacin, inscribirse en el registro de personas jurdicas, etc.
Aunque las atribuciones de la junta de propietarios son establecidas en el reglamento interno, en la Ley N.o 27157 y su reglamento,
podemos encontrar dispersas dichas atribuciones. Gunther Gonzles Barrn8 seala que estas pueden ser, por ejemplo, [] aprobar y
modificar el reglamento interno (art. 39 Ley N.o 27157), aprobar la
transferencia de bienes de propiedad comn (art. 43 Ley N.o 27157),
formalizar la acumulacin o divisin de secciones (art. 142 del Regla8

Gonzles Barrn, Derecho urbanstico, cit., p. 595.

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mento), autorizar la ejecucin de obras en secciones exclusivas (art.

133 Reglamento), autorizar la ejecucin de obras en secciones comunes (art. 136 Reglamento) elegir al Presidente, al Administrador y a
la Directiva, si fuere el caso (arts. 145, 150 y 151 del Reglamento)
[]. Al respecto, se puede considerar como referencia el modelo de
reglamento interno aprobado mediante Resolucin Viceministerial
N.o 004-2000-MTC/15.04.
Conviene considerar que, en tanto el reglamento interno no disponga lo contrario, es el presidente de junta de propietarios quien convoca a sesin con una anticipacin de 5 das naturales (art. 145 del Reglamento) mediante carta, esquela u otro medio idneo que permita
dejar constancia de su entrega y recepcin.
Para el cobro de las cuotas de mantenimiento, la junta de propietarios solo est obligada a otorgar recibos simples. Si necesita otorgar
boletas o facturas, entonces deber tramitar su RUC, con lo que ya
est obligada a pagar impuesto a la renta de tercera categora e IGV.
La junta de propietarios tiene facultades para declarar la inhabilitacin de un propietario si este deja de pagar 3 cuotas ordinarias o
una extraordinaria (ver artculo 49 de la Ley N.o 27157 y 143 del
Reglamento), o reclamar a los propietarios mediante proceso (judicial)
ejecutivo, sin necesidad de conciliacin previa, el pago de las cuotas
pendientes que tuvieran, en caso incurran en mora por 3 (tres) meses
consecutivos. Consideramos que la legislacin vinculada a la morosidad debe modificarse urgentemente, pues viene siendo la causa principal de los conflictos entre los propietarios de inmuebles sujetos al
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Existen diversos temas legales vinculados a la gestin de las juntas de propietarios. Solamente nos hemos referido a algunos de
ellos. No obstante, queremos sealar que las fuentes de consulta de
los mecanismos legales para su gestin son el reglamento interno, la
Ley N.o 27157 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N.o
035-2006-VIVIENDA. Adicionalmente, siendo la facturacin de servicios (comunes) de energa y saneamiento no solo es un tema vincu78

Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

lado a la gestin, sino tambin origen de conflictos de convivencia en

los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn, resulta pertinente tambin considerar el marco legal aplicable
a este tema, conformado por la Ley N.o 29128 y su reglamento aprobado por D. S. N.o 006-2008-VIVIENDA, modificado por D. S. N.o
011-2009-VIVIENDA.

VI. El problema de la informalidad en condominios y edificios

La falta de juntas de propietarios formalizadas en los edificios que
existen en nuestro pas es la regla, no la excepcin. Una de las muchas consecuencias que esto genera es la contratacin de servicios de
vigilancia y/o de limpieza de manera informal, lo que contribuye a la
inseguridad y ola delincuencial que existe en el pas.
El problema es que el abordaje de este asunto e incluso los intentos
de solucin de quienes se sienten afectados con este tipo de informalidad se enfocan nicamente en lo legal y no son vistos como lo que
realmente son: un problema de convivencia. Para el socilogo peruano, Dr. Julio Caldern Cockburn9, la informalidad ni su solucin
pueden ser restringidas al abordaje del derecho pues los subsistemas
econmicos y socio culturales tambin son importantes.
Es decir, urge que los operadores del derecho y los propietarios
tengamos una mirada diferente del problema, y pasemos a considerar
la necesidad de llegar a puntos de consenso, dado que si la mayora de
edificios no cuentan con su juntas de propietarios es porque uno o dos
propietarios se oponen por alguna razn a los objetivos comunes de la
mayora de propietarios, siendo la principal de ellas, su desacuerdo con
el criterio adoptado para el pago de los servicios comunes.
Los centros de conciliacin pueden tener un rol importante en la
solucin del problema y enfocarse en esta masa crtica de juntas de
9

Caldern Cockburn, Julio, Propiedad y crdito: la formalizacin de la propiedad en el Per.

Reporte de investigacin LP02Z05, Lincoln Institute of Land Policy, Lima, 2002.

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Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

propietarios que no pueden formalizarse por problemas de convivencia, ofreciendo paquetes de servicios para lograr un acuerdo satisfactorio a las partes en estos casos.
Para tales fines, se debe comenzar a proponer la formacin de conciliadores en temas inmobiliarios, dejando ya un poco el tema de conciliacin en temas de familia, donde la oferta ya se encuentra saturada.

VII. El nuevo marco normativo para expropiacin de inmuebles

Antecedentes conceptuales vinculados a la expropiacin
Como seala Acosta10, la expropiacin es la facultad de que dispone el Estado, en ejercicio de su soberana sobre los particulares, para
extinguir el dominio privado sobre las cosas y trasladarlas al dominio
pblico. Conocida desde los tiempos del Estado romano, nos recuerda
la existencia y vigencia de un principio bsico de convivencia: en caso
de conflicto los intereses particulares deben ceder ante los intereses
colectivos.
La misma Acosta11 seala, en acuerdo con Antonio Azuela12, que
la expropiacin es la institucin legal que permite a los Estados adquirir la propiedad contra la voluntad de su propietario con el objetivo de cubrir propsitos de inters general y, tradicionalmente ha sido
considerada como herramienta fundamental de las polticas de suelo.
Como se puede apreciar, para los abogados la expropiacin es vista
como una figura jurdica. Sin embargo, entre las polticas pblicas es
un instrumento de gestin de suelo. No obstante, como se seala en
10

Acosta, Claudia, La expropiacin en las prcticas pblicas de obtencin de suelo en amrica latina. Una primera aproximacin, Trabajo para el curso de profundizacin en polticas de suelo urbano, LILP, Panam, 2007.
11 Ibdem.
12 Azuela, Antonio, Adquisicin de suelo en el mundo: Tendencias internacionales de la
expropiacin para proyectos de infraestructura urbana, Ensayo comisionado por el Banco
Mundial y el Instituto Lincoln de Polticas de Suelo, Simposio sobre Investigacin Urbana,
Washington, 2007.

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Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

un artculo del profesor Azuela y otros13, la expropiacin es un poder

en ms de un sentido excepcional del Estado, que le permite suprimir legtimamente la propiedad a nombre de un inters superior.
Al parecer dicha perspectiva acaba de ser entendida en toda su
magnitud en el Per y el Estado est dispuesto a obtener suelo para
fines pblicos mediante expropiacin, por ello, recientemente en el
marco de la delegacin de facultades legislativas que ha recibido, promulgado y publicado el Decreto Legislativo N.o 1192, se ha aprobado
la nueva Ley Marco de Expropiacin de Inmuebles, publicada en el
diario oficial El Peruano con fecha 23 de agosto de 2015.
Algunos aspectos especficos del Decreto Legislativo N.o 1192
El acpite 4.4. del artculo 4 de la norma nos presenta la nueva
definicin de expropiacin aplicable a nuestro ordenamiento legal, y
seala que esta es la transferencia forzosa del derecho de propiedad
privada sustentada en causa de seguridad nacional o necesidad pblica,
autorizada nicamente por ley expresa del Congreso de la Repblica a favor del Estado, a iniciativa del Gobierno Nacional, Gobiernos
Regionales o Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual
perjuicio, conforme al artculo 70 de la Constitucin Poltica del Per
y las reglas establecidas en el presente Decreto Legislativo.
La nueva ley marco de expropiacin de inmuebles adems presenta una serie de innovaciones, como por ejemplo, disponer que las
obras de infraestructura que regula la Ley no solo estn referidas a
proyectos de inversin pblica o pblica privada, sino tambin a mecanismos de promocin de inversin privada creados o por crearse, o
que la adquisicin de inmuebles se podr realizar por trato directo en
forma previa o posterior a Ley autoritativa. Al respecto, el artculo 20
establece los procedimientos para el trato directo y para remitir la carta

13

Azuela, Antonio, Carlos Herrera y Camilo Saavedra-Herrera, La expropiacin y las

transformaciones del Estado, en Revista Mexicana de Sociologa, N.o 3, UNAM - Instituto
de Investigaciones Sociales, Ciudad de Mxico, 2009.

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Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

de intencin de adquisicin, la que deber contener la tasacin y otros

requisitos previstos en el inciso 20.2 del referido artculo. Igualmente, la norma prev que la inscripcin de propiedad se pueda realizar
sin acreditar tracto sucesivo registral, autorizar pagos anticipados hasta
por 50% del valor del inmueble. Asimismo, ha fijado causales especficas para cuestionar una expropiacin en va arbitral o judicial, las que
pueden ser sobre el valor de tasacin y para la expropiacin total del
predio.
En lo que respecta a nuestro tema, en el artculo 8 del Decreto Legislativo N.o 1192 establece que la junta de propietarios es considerada
el sujeto pasivo en los casos de adquisicin y expropiacin de bienes
inmuebles sujetos a rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Cabe anotar que el citado artculo no presenta los siguientes aspectos a tener en cuenta:
Para el proceso de adquisicin de la propiedad comn es aplicable
lo establecido en el artculo 43 de la Ley N.o 27157 o norma que lo sustituya. Dicho artculo, concordante con lo previsto en el artculo 135
del Reglamento de la Ley N.o 27157, aprobado por Decreto Supremo
N.o 008-2000-MTC, seala textualmente que la transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de los
votos de la junta de propietarios. Los propietarios que debidamente
citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto
notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles, contados a partir de
dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia,
se entendern vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado hasta que
transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la
votacin antes dispuesta es nula de pleno derecho.
Con la adquisicin o expropiacin, el sujeto activo solicita la exclusin e independizacin registral de las reas que se encuentren bajo
dicho rgimen, ya sean exclusivas o comunes, siempre que estas no
constituyan reas esenciales para el uso del predio.
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Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

El registrador por el solo mrito de i) el Formulario Registral o norma que aprueba la ejecucin de la Expropiacin a favor del Beneficiario,
ii) de la constancia que emita el verificador catastral en el sentido que
las reas excluidas e independizadas no afectan el uso esencial del predio
y iii) pago y/o consignacin a nombre de la junta de propietarios; debe
inscribir dichos actos en la oficina registral del registro de predios de la
SUNARP.
Al respecto, se debe agregar que mediante Directiva N.o
09-2015-SUNARP/SN, publicada en el diario El Peruano, con fecha
27 de octubre de 2015, se ha dispuesto regular en sede registral el
trmite de inscripcin de los actos inscribibles previstos en el Decreto
Legislativo N.o 1192. Para los fines expresados, la norma sealada en
su artculo 6.1.10 indica que para la inscripcin de propiedad por adquisicin de predio sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn la inscripcin de transferencia por trato directo de bienes
comunes a favor del beneficiario se realiza en mrito a los siguientes
documentos:
a) Formulario registral suscrito por el beneficiario y el presidente de la junta de propietarios, o la persona designada por
esta;
b) Constancia de pago a la junta de propietarios;
c) Constancia del verificador catastral de que las reas excluidas e independizadas no afectan el uso esencial del predio; y,
d) Formato de modificacin de reglamento interno a que se
refiere el ltimo prrafo.
Adems, la acotada directiva seala en el mismo artculo que,
para la inscripcin de la transferencia y exclusin del rgimen de secciones de propiedad exclusiva, se requiere presentar los documentos
aludidos en los literales e) y d), y el formulario registral suscrito por
el beneficiario y el titular de la seccin exclusiva, acompaada de la
constancia de pago a ste.

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Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

Para la inscripcin de la modificacin del reglamento interno ser

suficiente la informacin contenida en el formato referido en el literal
d), no debiendo calificar el registrador la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales, como la convocatoria, qurum,
mayoras, la determinacin de los porcentajes de participacin, los que
sern de exclusiva responsabilidad de la junta de propietarios.
Finalmente, el inciso 8.5 del artculo 8 del Decreto Legislativo
N. 1192 nos seala que en caso que las reas requeridas no puedan ser
excluidas por afectar el uso esencial del predio, el sujeto activo adquiere o expropia la totalidad del mismo de ser necesario.
o

VIII. La junta de propietarios en la nueva ley marco de adquisicin y expropiacin de inmuebles: es posible aplicar la norma?
Como he sealado en la parte introductoria del presente, considero que van a surgir serias dificultades para aplicar esta norma, debido
a que la mayora, por no decir todos los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, no tienen su junta
de propietarios debidamente formalizada y conviven de manera consuetudinaria lase informal, con la clsica rotacin del cargo de
administrador entre todos los propietarios.
En un eventual escenario previo a una expropiacin, con quin se
va a realizar el trato directo a que se refiere el artculo 20 del Decreto
Legislativo N. 1192? A quin se le remite la carta de intencin de
adquisicin a que se refiere el inciso 20.2 del mismo artculo?
Tal vez el problema se hubiera evitado si se inclua un prrafo que
sealara en los casos que el inmueble sujeto al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, no contara con una junta de propietarios debidamente formalizada y el bien objeto de expropiacin sea uno
de propiedad comn, se aplican las reglas de la copropiedad.

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Miguel Cavero Velaochaga / La junta de propietarios como sujeto pasivo

Es posible aplicar las normas de la copropiedad en el caso mencionado, amparndose en que son normas del derecho comn?
Alguno de los propietarios podra parar el procedimiento con
una accin de amparo?
Es constitucional esta parte de la norma?
Son preguntas que tendrn que responderse cuando se presente
la necesidad de expropiar inmuebles sujetos al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn.

IX. Conclusiones
1. Ms del 80% de la poblacin de Amrica Latina y el Caribe
vive en ciudades. En toda la regin el proceso de urbanizacin es incontrolable y una de sus principales manifestaciones es la mayor construccin de edificios y condominios.
2. Con la actual poltica de vivienda que promueve una mayor
construccin de edificios, pareciera que hay un permanente
inters del Estado por convertir al Per en un pas de propietarios de departamentos. Sin embargo, se est omitiendo educar al nuevo propietario acerca de las implicancias
de serlo. En el sentido que la propiedad es un derecho, pero
tambin es un deber (funcin social de la propiedad), lo que
supone dos aspectos principales: (i) deber de respeto de las
normas de convivencia; (ii) posibilidad de ser privado de su
propiedad en beneficio de la colectividad.
3. La expropiacin es una forma (permitida) de privacin del
derecho de propiedad y el Estado peruano est dispuesto a
utilizarla para obtener suelo privado con el fin de facilitar
la realizacin de obras para fines de inters pblico, las que
se realizarn por cuenta propia y/o con la intervencin de
terceros.
85

Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

4. Grosso modo, es posible sealar que actualmente 8 de cada

10 edificios existentes en el pas no tienen su junta de propietarios formalizada, por lo que no es posible identificar al
representante legal, domicilio exacto para comunicaciones,
etc; lo que va a generar problemas de aplicacin del artculo
8 del Decreto N.o 1192 que seala que la junta de propietarios es considerada el sujeto pasivo en los casos de adquisicin y expropiacin de bienes inmuebles sujetos a rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn.

X. Referencias bibliogrficas
Acosta, Claudia, La expropiacin en las prcticas pblicas de
obtencin de suelo en Amrica Latina. Una primera aproximacin,
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