Analiza pieii bunurilor imobile industriale i comerciale din Republica Moldova

pentru semestrul II anul 2015

Piaa bunurilor imobile industriale este piaa caracterizat de numrul cel mai mic de
tranzacii. Lichiditatea joas a obiectele tranzaciilor de pe aceast pia este determinat de
particularitile obiectelor, att i de situaia economic din Republica Moldova. Aceste obiecte
deobicei au suprafee mari att a construciilor, ct i a terenurilor; expluatarea lor se realizeaz n
condiiile funcionrii tuturor dotrilor edilitare i prezena cilor de acces pentru aprovizionare
procesului de producie. Drept urmare a influienei negative crescnde a factorilor politici i
economici asemenea obiecte foarte rar se iau n gaj de ctre bncile comerciale.
Preurile medii de ofert pentru bunuri imobile industriale n Republica Moldova, au fost
identificate n rezultatul analizei a 131 de anunuri.
Preurile medii de ofert n raioanele, cele mai dezvoltate din punct de vedere industrial,
i n municipiul Bli, sunt prezentate n figura 1.
160
140
120
100
80
60
Preul mediu de ofert, euro/m.p. 40
20
0

142

130
92
57

99

62

Figura 1. Preurile medii de ofert pentru bunurile imobile industriale, euro/m.p.

Preul mediu de ofert pe republic, fr a include n calcul preurile din raioanele
prezentate n figura 1 i mun. Bli, este de 61 euro/m.p.
Analiznd structura ofertelor, poate fi constatat faptul c majoritatea dintre acestea
prezint depozite i spaii de producie ce fac parte din fondul vechi. Acestea, deobicei se gsesc
ntr-o stare nesatisfactoare, au suprafee semnificative de teren aferent.
Factorii ce influieneaz asupra valorii bunurilor imobile industriale
Factorii ce influieneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobile industriale sunt factorii
ce determin starea general a pieii imobiliare. ns, concomitent cu factorii economici i
politici pot fi evideniai i alii cu o influen mai ngust, precum politica investiional i
strategiile n domeniul industriei.
n acest context, Guvernul Republicii Moldova duce tratative privind atragerea
investiiilor strine, mai ales n sectorul industriei prelucrtoare [3]. Cu toate acestea,conform
barometrului de afaceri din Moldova realizat n trimestrul III a anului 2015, odat cu creterea
instabilitii economice i politice crete i reticena investitorilor strini.

Barometrul de afaceri este un indicator care se determin n baza interievrii unui numr
reprezentativ de ntreprinderi autohtone i celora cu capital strin, ce sunt intervievate n legtur
cu situaia legat de performanele economice i de climatul de afaceri din ar.
Conform barometrului de afaceri din Moldova realizat n trimestrul III a anului 2015,
investitorii strini consider c situaia general din domeniul afacerilor se nrutete. Sectorul
industrial exprim o opinie negativ fa de perspectivele generale de dezvoltare i climatul de
afaceri [1].
n confirmarea acestui fapt servesc i datele statistice, conform crora la data de
30.11.2015:
Volumul produciei industriale n ianuarie-septembrie 2015 a crescut cu 4% (n
preuri comparabile) fa de ianuarie-septembrie 2014 (figura 2);
Volumul produciei industriei prelucrtoare a crescut cu 5,4%, producia i
furnizarea de energie electric i termic, gaze, ap cald i aer condiionat cu
5,2% [2].

Figura 2. Evoluia lunar a volumului produciei n preuri comparabile (medii ale anului trecut),
n anul 2014-2015(n % fa de luna respectiv a anului precedent, +/-)
Sursa: [2]
Dei din figura 2 poate fi observat creterea volumului produciei industriale, indicatorii
pentru lunile august i septembrie, deja au valori negative. Acetia pot fi explicai prin recolta
semnificativ mai mic n anul 2015, comparativ cu anul precedent i prin urmrile restriciilor
impuse pentru importurile produciei agricole de ctre Federaia Rus.
Aadar, piaa bunurilor imobile industriale este caracterizat de o stagnare. Ea este cea
mai alarmant dintre toate sectoarele pieii imobiliare. Volumul relativ redus al cererii este
determinat de scderea numrului pieelor de desfacere pentru producia industrial. Dezvoltarea
sectoului industrial este inevitabil asociat investiiilor semnificative, aplicrii inovaiilor cu
participarea activ a statului i instituiilor sale.
Actualmente, ramurile industriale treptat stagneaz, spaiile de producere mari practic nu
au cumptori. Cele mai dese tranzacii pe aceast pia sunt cele de locaiune a depozitelor.
Piaa bunurilor imobile comerciale este caracterizat de un numr mai mare de
tranzacii dect cea industrial. Acest fapt se datoreaz specificului recuperrii rapide a investiiei
alocate pentru procurarea bunurilor imobile comerciale. Dar situaia economic actual
determin descreterea activitii i de pe aceast pia.
2

n baza analizei a 159 de oferte pentru bunurile imobile comerciale din Republica
Moldova, au fost stabilite urmtoarele preuri de ofert n unele raioane ale republicii i n
municipiul Bli (figura 3).
600
500
400
300

479
406
283

331

380

356

Preul mediu de ofert, euro/m.p. 200

100
0

Figura 3. Preul mediu de ofert pentru bunurile comerciale, euro/m.p.

Dat fiind faptul, c structura general a ofertei nu este omogen, preul mediu pentru
bunurile imobile comerciale calculat ca medie aritmetic a tuturor ofertelor selectate, nu reflect
pe deplin situaia real. n fiecare centru raional exist oferte pentru bunuri imobile comerciale,
att oficii, ct i spaii comerciale cu o amplasare foarte bun, situate pe strzile centale sau n
imediata vecintate cu piee, autogri, cu o reparaie modern i suprafa de pn la 200 m.p..
Aceste imobile ofer cea mai mare garanie legat de recuprarea cheltuielilor pentru investiii.
Preul mediu de ofert pe republic (fr mun. Chiinu) pentru acestea este de 902 euro/m.p..
Acest pre este deobicei de 2,5-3 ori mai mare dect cel mediu pentru respectivul ora.
n cazul n care din calcul au fost excluse bunurile comerciale descrise mai sus i cele n
baza crora s-au stabilit preurile de ofert prezentate n figura 3, preul mediu de ofert pe
republic este de 240 euro/m.p.
Factorii ce influieneaz asupra valorii bunurilor imobile comerciale
Bunurile imobile comerciale au un specific important, generarea veniturilor. Aceste
categorii de imobile asigur n termene semnificativ mai mici, comparativ cu alte imobile,
recuperarea capitalului investit pentru procurarea lor. Aceast condiie se satisface n cazul n
care exist un flux de clieni i consumatori corespunztor. n prezent, problema de baz a
sectorului serviciilor const n reducerea semnifcativ a clienilor.
Datele statistice privind numrul de uniti cu amnuntul (tabelul 2 i figura 4) nu reflect
gravitatea situaiei, i prezint chiar dinamica de cretere a numrului de uniti cu amnuntul (cu
excepia pavilioanelor), fapt ce nu poate fi confirmat de informaia operativ privind dezvoltarea
social-economic a Republicii Moldova pentru anul 2015 (conform datelor la 30.11.2015)[2].

Figura 4. Numrul unitilor de comer cu amnuntul, la 1 ianuarie total pe republic

Sursa:[5]
Tabelul 2.Numrul unitilor de comer cu amnuntul, la 1 ianuarie total pe republic
Nr.
Anul
Unitate de comer
2011
2012
2013
2014
2015
1. Magazine
9556
5340
7012
8356
8794
2. Gherete/chiocuri
2659
2045
2582
2977
3078
3. Farmacii
1052
917
1107
1066
1125
4. Pavilioane
440
237
346
240
235
5. Buticuri
1504
804
1329
1948
2022
6. Staii de alimentare
649
699
717
691
712
Sursa: [4]
Astfel, cifra de afaceri la ntreprinderile cu activitate principal de comer cu amnuntul
(cu excepia autovehiculelor i motocicletelor) n ianuarie-septembrie 2015 a constituit circa 29,4
mild. lei i a sczut cu 4,5% (n preuri comparabile) fa de aceeai perioad 2014. n ianuarieseptembrie 2015 cifra de afaceri la ntreprinderile cu activitate principal de comer cu ridicata i
cu amnuntul; ntreinerea i repararea autovehiculelor n valoare absolut a constituit 3,8 mild.
lei i a sczut cu 12,7% (n preuri curente) fa de ianuarie-septembrie 2014 [2].
Scderile i reducerile succesive a volumului produciei, importurilor, exporturilor nu pot
s asigure generarea corespunztoare a veniturilor de ctre bunurile imobile comerciale.
Numrul mare al acestora poate fi explicat prin atractivitatea investiional, care n perioada
anterioar crizei era mare. Dar i din acest aspect, creterea concurenei reduce veniturile. Astfel,
creterea numrului unitilor de comer nu semnific i sporirea veniturilor i a cifrei de afaceri
a sectorului.
Actualmente cel mai influent factor asupra valorii bunurilor imobile comerciale este
reducerea sau chiar lipsa potenialilor cumprtori i utilizatori a acestor bunuri. Acest fenomen
se explic prin reducerea numrului populaie, ca rezultat al migrrii, reducerea veniturilor i a
remitenelor, deprecierea monedei naionale i urmrile instabilitii politice.
Doar n contextul unor schimbri majore la nivel de stat, se pot prognoza modificri.
Astfel, situaia se demonstreaz a fi o urmare a crizei specifice tot mai multor sectoare. Reieind
din prognozele economitilor i lipsa perspectivelor de stabilizare rapid a situaiei politice, se
poate conclude c n viitorul cel mai apropiat piaa bunurilor imobile comerciale va rmne n
continuare n criz.
4

1. Barometrul de afaceri din Moldova

http://www.business-barometer.md/
2. Evoluia social-economic a Republicii Moldova (conform datelor disponibile la
30.11.2015)
http://www.mec.gov.md/ro/documents-terms/situatia-macroeconomica-note-informative-privindevolutia-social-economica
3. Guvernul va susine proiectele investiionale n sectorul industrial
http://trm.md/ro/social/guvernul-va-sustine-proiectele-investitionale-in-sectorul-industrial/
4. Numrul unitilor de comer cu amnuntul, la 1 ianuarie dup Raioane/Regiuni,
Indicatori, Uniti comerciale i Ani
http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/varval.asp?
ma=COM0113_t&ti=Numarul+unitatilor+de+comert+cu+amanuntul%2C+la+1+ianuarie+20072015&path=../Database/RO/22%20COM/COM01/serii%20anuale/&lang=1
5. Numrul unitilor de comer cu amnuntul, la 1 ianuarie dup Raioane/Regiuni,
Indicatori, Uniti comerciale i Ani (prezentare grafic)
http://statbank.statistica.md/pxweb/igraph/MakeGraph.asp?
onpx=y&pxfile=COM0113_t20151223444559.px&PLanguage=1&menu=y&gr_type=1