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CONTRATO PROMESSA (830.

)
Contrato Promessa: As partes se obrigam mutuamente ou unilateralmente a celebrar certo contrato futuro
(contrato prometido), normalmente uma compra e venda.
Resulta a obrigao, de prestao de facto positivo, na emisso de uma declarao de vontade (a
prestao), tanto pode ser um contrato sinalagmtico como unilateral, promessa bilateral ou unilateral
Art. 411 CC. Ver tambm o 410. e o 721.
REGIME JURDICO
-Regra geral: principio da equiparao (410 n1) ao contrato prometido excepes:
Normas incompatveis com a natureza do contrato-promessa (vg legitimidade)
Normas sobre a forma do contrato-promessa dado que, para o efeito, h regime especifico
Forma do contrato-promessa
Regra geral: princpio da liberdade de forma (219)
Excepes:
1 - 410 n2 - Documento escrito assinado pelo promitente que se vincula quando o contrato prometido deva
obedecer a qualquer documentao escrita (410/n2)
2 410 n3 - Documento escrito assinado pelo promitente que se vincula com reconhecimento da assinatura e
certificao da existncia de licena de construo na hiptese do 410/n3
3 - 413 - Escritura pblica pretendendo-se dar eficcia real ao contrato-promessa (413), a menos que o
contrato prometido esteja sujeito a forma menos solene
CONTRATOS UNILATERAIS E CONTRATOS BILATERAIS
(No Sinalagmticos e Sinalagmticos)
BILATERAIS - Contratos pelos quais resultam obrigaes recprocas para ambas as partes
UNILATERAIS No resultam. S resultam obrigaes para uma das partes ou as obrigaes no so
recprocas.
Rreciprocidade A relao entre as duas obrigaes constituem o fundamento uma da outra. (compra e
venda no faz sentido uma obrigao da entrega da coisa sem que exista a obrigao de pagar o preo e
vice-versa).
REGIME JURDICO ESPECIFICO PARA OS CONTRATOS BILATERAIS:
No existindo prazos diferentes para o cumprimento, enquanto uma parte no cumpre, a outra tem o poder de
tambm no cumprir, suspendendo, a eficcia normal de um contrato.
EXCEPO DO NO CUMPRIMENTO DO CONTRATO ART. 428.
As obrigaes so recprocas, devem ser cumpridas simultaneamente e a mora de uma das partes permite que
a outra recuse o cumprimento sem que esta recusa seja ilcita. O contrato fica ento suspenso dos seus efeitos
sendo executado assim que a parte que esteja em mora cumpra.
No se exige formalidade especial, declarando outra parte, razo pela qual no cumpre. De qualquer modo
h regime especial.
A excepo pressupe que no existam prazos diferentes. Existindo, aquele que tem de cumprir antes no
pode invocar a excepo do no cumprimento. Salvo o art. 429, em que a parte que devia cumprir em
primeiro lugar pode recusar o cumprimento se a outra parte incorrer nalguma das situaes em que se perde o
benefcio do prazo art. 780 desde que essa parte que perde no d garantias de cumprimento.
A EXCEPO DE NO CUMPRIMENTO PODE:
Evoluir para resoluo do contrato se a mora do no cumprimento for convertida em incumprimento
definitivo art. 808. Nesse caso funciona o 2 trao caracterstico dos contratos bilaterais que corresponde
condio resolutiva tcita.

A 2 especialidade do regime dos contratos bilaterais a condio resolutiva tcita art. 801, n2.
Seja por a parte j ter cumprido e, portanto, j no poder invocar a excepo, seja por o atraso no
cumprimento j se ter convertido em incumprimento definitivo art. 808 -, a parte que cumpriu ou estava
disposta a cumprir pode optar pela resoluo do contrato se a outra parte no cumpriu atempadamente. Assim,
o art. 801, n. 2 concede, parte que cumpriu, um poder potestativo de extinguir o contrato por declarao
unilateral a outra parte sujeita-se resoluo. As consequncias desta variam consoante a parte que resolve
j tinha cumprido ou ainda no. Na primeira hiptese tem o direito de exigir o que prestou e, alem disso, pode
exigir a reparao pelos danos causados sendo esta feita tendo em conta o interesse contratual negativo, ou
seja, tendo em conta a situao em que a parte que resolveu estaria se o contrato nunca tivesse sido celebrado.
A indemnizao pelo interesse contratual negativo no caracterstica nica dos contratos bilaterais.
NEGCIOS UNILATERAIS
A autonomia da vontade manifesta-se basicamente atravs do contrato. Tudo isto assenta no pressuposto de
que a igualdade entre os cidados implica que a constituio de qualquer relao jurdica entre duas pessoas
supe a interveno da vontade de ambas as partes. Isso s se consegue atravs do contrato, da que parea to
anti - natural que a doao seja contrato (e no negcio unilateral).
Da que nesta sequncia histrica os negcios unilaterais s possam ser admitidos em casos excepcionais.
Decorre que no CC se tenha includo a disposio no art. 457, n2 o qual a promessa unilateral de uma
prestao s obriga nos casos previstos na lei.
Retira-se daqui que os negcios unilaterais s so admitidos nos casos previstos na lei. O art.457 s tem em
vista os casos em que os negcios unilaterais consistem numa promessa unilateral. Ou seja:
-

Quanto aos efeitos, os negcios unilaterais podem:


Constituir obrigaes para o autor do negcio
Extinguir direitos prprios (ex. renncia)
Atribuir direitos reais a favor de terceiros

ATPICA OU MISTA ex: 410 n3


1 No o conhecimento oficioso do tribunal pois visa interesses particulares (invocvel pelo comprador)
2 No invocvel por terceiros (pela mesma razo)
3 Admite convalidao No foi feita a certificao de licena mas eles podem fazer sempre, para no
prejudicar o promitente-comprador.
4 Os 2 promitentes no esto em igualdade quanto invocao da nulidade (aplica-se o regime da culpa)
TIPOS DE DOCUMENTO (EXCEPO DA LIBERDADE DE FORMA)
DOCUMENTO AUTENTICO imveis
DOCUMENTO PARTICULAR mveis sujeitos a registo
I - CASO PRTICO
A celebrou com B um contrato-promessa de compra e venda, de um terreno cito em Cascais, tendo sido
acordado como preo do mesmo a quantia de 100.000.
O contrato-promessa em causa, foi assinado unicamente por A. A obrigou-se no mbito do contrato a proceder
marcao da escritura pblica de compra e venda, mas informou B que no ia marcar a escritura uma vez
que no existia qualquer obrigao a que estivesse adstrito, visto o contrato no ter sido regularmente
celebrado.
Assim seria nulo, no produzindo quaisquer efeitos.
Resoluo:
Principio da liberdade de forma 415 e 219
Principio geral:

PRINCIPIO DA EQUIPARAO Tem como excepes: FORMA e DISPOSIOES LEGAIS, pois pelas
suas caractersticas no podem ser extensivas a estes.
EXCEPOES:
408. - No se aplica ao contrato-promessa, s se transmite por contrato definitivo.
892. - Tb no se aplica
Disposies legais no aplicveis:
P.ex:
Venda de bem alheio possvel pois se ainda no se detm algo na esfera jurdica, mas se se pretende adquirir
para dispor do mesmo.
Herana algum pelas partilhas ficar adstrito a receber algo, mas ainda no a registou, ou as partilhas
ainda no foram escrituradas. (pode fazer contrato-promessa).
CLAUSULAS SUSPENSIVAS OU RESOLUTIVAS
Os contratos-promessa podem ser executados delimitando a efectividade da prestao de um crdito bancrio.
Pode no entanto o promitente vendedor exigir que o promitente-comprador v com o seu IRS, verificar a
possibilidade de atribuio do crdito.
Se na altura da escritura o imvel tiver algum nus ou impedimento, a responsabilidade assenta no
promitente vendedor que nos termos do art.?????? Se obrigou a entreg-lo livre de encargos EXCEPAO
DO NO CUMPRIMENTO.
II - CASO PRTICO
Contrato promessa
Principio da equiparao
Principio da liberdade de forma 415 e 219
EXCEPAO: 410 n2 (documento escrito assinado por ambos os promitentes)
NULIDADE PARCIAL 410 n2 aproveitvel plo 292
- No do n 2 do artigo 410 do CC, o contrato-promessa bilateral de compra e venda exarado em documento
assinado apenas por um dos contraentes nulo, mas pode considerar-se vlido como contrato-promessa
unilateral, desde que essa tivesse sido a vontade das partes (Assento do STJ de 29/11/1989)
- S foi assinado por um segundo o 220. a falta de formalidade leva nulidade.
- Ao estarmos perante um contrato bilateral, as prestaes so cindveis.
Possui ento dois negcios integrantes:
Negocio promessa unilateral (venda) 411 promitente vendedor
Negocio promessa unilateral (compra) 411 promitente-comprador
Reduo (292) O promitente-comprador nada tem a provar, pois a sua promessa unilateral vlida, o
vendedor que tem de provar, que nunca celebraria o contrato se soubesse que a outra parte no iria assinar.
Reduz-se assim o contrato, a um negcio unilateral, tornando-o vlido pela unilateralidade.
Converso (293) O promitente-comprador tem de defender a converso, por interesse prprio,
argumentando e apresentando prova testemunhal ou documental, em como o promitente vendedor, celebraria
sempre o contrato mesmo sabendo que o prom. Comprador no se ia vincular.
EXECUO ESPECIFICA
230. (aco constitutiva (nunca condenatria))
Permite ao promitente no faltoso, a declarao de vontade do promitente faltoso.
Pode ser possvel a pedido do promitente-comprador ou vendedor.
O 442 n3 refere-se ao nmero anterior, no relativamente ao incumprimento definitivo, mas a quem
imputvel o cumprimento/pedido.
No 442 N3 a nulidade atpica.
Requisitos: (tm de estar os 3 reunidos)
Situao de mora

Que no haja sinal ou conveno em contrario (n2 830)


Desde que a isso no se oponha a natureza da obrigao assumida. ex. casos em que no possvel recorrer
execuo especfica: Casamento; contrato de trabalho.
Assim no caso:
B podia pedir uma execuo especifica, fazendo com que a falta de vontade do promitente faltoso seja
suprida.
II a) - CASO PRTICO
Suponhamos que B no pretendia recorrer execuo especfica.
Que outras possibilidades teria?
-Transformar a mora em incumprimento definitivo interpelao admonitria
Poderia tambm ser transformada a mora se houvesse: perda de interesse, ou falta de possibilidade de
cumprimento da obrigao.
- Se mantivesse o vnculo, podia pedir uma indemnizao compensatria, pelos prejuzos resultantes do
incumprimento do promitente faltoso (798)
- Se houvesse sinal (441) podia aplicar-se o 442 pela resoluo.
III - CASO PRTICO
Contrato promessa compra e venda de um imvel cito em Lisboa, onde A se obrigava a vender a B e B a
comprar o andar.
O preo fixado para o andar foi de 300.000. Na data da celebrao do contrato promessa, B entregou a "A" a
quantia de 50.000 por conta do preo final. O dito contrato promessa foi celebrado na mesa de um caf
prximo da casa de A. No mbito do mesmo, ficou convencionado que a escritura de compra e venda teria
lugar no dia 31 de Maro de 2008. Todavia no dia e apesar da escritura se encontrar marcada no cartrio
notarial de Lisboa, A no apareceu para outorgar.
Que direitos assistem a B?
Resoluo:
Contrato promessa, regime geral: 410n1 aplica-se o regime dos contratos definitivos.
Bilateral e sobre imveis requisitos legais 410 n3
Excepes:
Forma
Clausulas no extensveis ao contrato de promessa
Forma (405):
- caso no seja mencionada a forma deve entender-se como particular 410n3
- No entanto tem de haver reconhecimento das assinaturas (notrios/advogados/solicitadores)
- Certificao da existncia da licena respectiva de utilizao de construo.
A inobservncia da forma legal 220 (nulidade)
No entanto a jurisprudncia considera:
Nos requisitos do 410. n3
ATPICA OU MISTA
O contrato vlido, pois no existem convenes em contrario identificadas, mas segundo o 830 n2 o sinal
considera-se conveno em contrario.
Aqui existe uma entrega de quantia, por conta do preo final de 50.000.
Teremos de verificar se seria sinal:

O 441 diz que a quantia entregue sinal, ainda que entregue em antecipao do cumprimento. No entanto
ILIDIVEL, quer isto dizer que atravs de prova em contrario pode ser afastada a pretenso de sinal. Torna-se
automaticamente antecipao pura de pagamento.
No sendo sinal a execuo especifica seria possvel, pois no se aplica o 430 n2.
Noutra possibilidade:
Se o 441 no for afastado, a quantia entregue considera-se sinal. Aqui a execuo especfica s possvel se
for afastada a presuno do 830n2.
Para isto necessrio que o sinal seja confirmatrio.
Isto tem de se provar (pelo comprador), tornando-se o sinal numa confirmao de vontade de celebrao do
contrato da parte do promitente-comprador.
Se no for provado como sinal confirmatrio, este ser Penitencial. Constitui uma medida da pena para o
incumprimento do contrato promessa.
No entanto nos contratos promessa sobre imveis, se em MORA (e no em incumprimento), aplica-se a
execuo especifica, no 830 n3 e no 410 n3, mesmo com SINAL ou com PENA.
1. Havendo sinal
a) restituio do sinal em dobro ou apropriao do sinal (consoante o promitente incumpridor 442/n2)
b) impossibilidade de recurso execuo especfica (830/n1 e n3), salvo:
i) nas promessas do 410/n3 (830/n3)
ii) naquelas em que os promitentes tenham clausulado, expressa ou tacitamente, o contrrio
2. No havendo sinal:
a) recurso execuo especfica, salvo se a obrigao assumida disso for insusceptvel
- o que significa que o sinal penitencial (ou seja, o preo, o castigo, pelo no
cumprimento do contrato-promessa, apesar do disposto no 441)
b) responsabilidade civil contratual nos termos gerais (798 e segs.), no caso contrrio
NO OBRIGATORIEDADE DA EXECUO ESPECFICA
Caso o B no quisesse recorrer execuo especfica, deveria optar pela INTERPELAO
ADEMONITRIA, 808 transformando a mora em incumprimento definitivo. (teria de haver termo)
Neste caso aplicar-se-ia o 442 n2.
- Teria direito a receber o dobro do que prestou.
- Interesse contratual Negativo.
50.000 - de resoluo s no incumprimento definitivo
+
50.000 - Indemnizao por interesse contratual negativo, sendo a nica a poder-se cumular com a resoluo.
VI - CASO PRTICO
A celebrou um contrato de promessa c/B atravs do qual se obrigou a vender a este uma moradia cita no
Algarve, tendo B prometido adquirir a moradia. O preo acordado ascendeu os 500.000 tendo B
entregue a A a quantia de 100.000.
O contrato definitivo devia ter sido celebrado at ao dia 1 de Maro de 2008. Todavia A no dia 15 de
Fevereiro, vendeu o referido imvel a C.
Apesar de existir sinal, pode B recorrer execuo especfica do contrato-promessa?
Resoluo:
---------------------TRADIO DA COISA

- Este, em vez do sinal em dobro, pode optar:


1 pela restituio do sinal em singelo
2 mais uma indemnizao calculada pela diferena entre o preo convencionado (no contratopromessa) e o valor actual da coisa objecto do contrato prometido
3 Com reteno da coisa como garantia (755/n1/f))
Em rigor,
a aplicao do disposto no 442 pressupe no cumprimento definitivo que origina resoluo por
impossibilidade objectiva da prestao (801)
perda de interesse (808)
converso da mora em no cumprimento definitivo por interpelao admonitria (808)
a aplicao do 830 pressupe mora
Mas atendendo a que o promitente-alienante pode impedir o pagamento da indemnizao pelo aumento de
valor oferecendo-se para cumprir (excepo do cumprimento 442/n3/2parte), fica a impresso que o 442
tambm pode funcionar em caso de mora

B) Com eficcia real ou anloga


Hiptese do 413
Hiptese do registo provisrio de aquisio com base em contrato-promessa (47/n3, Cd.Reg.Predial)
Hiptese do registo (provisrio) de propositura da aco de execuo especfica (art. 3, Cd.Reg.Predial)

Aco de execuo especfica (830)


Com a consequente ineficcia do negcio entre o promitente-alienante e terceiro
Caderno:
No 442 n3 refere que depois de haver entrega simblica das chaves, ou seja tradio da coisa, o professor
Almeida Costa defende:
1. Existe uma resoluo sem interpelao admonitria (quando h sinal e termo resolutivo)
Ou
2. Indemnizao pelo aumento do valor da coisa!
1.
Se no h interpelao admonitria no invocada perda de interesse, e no sendo invocada a perda de
interesse da parte do comprador no se vai contra o 808.. Isto revela-se importante por causa n3 do 442.
O promitente no faltoso pode pedir assim o dobro do sinal (442 n3).
442 n3 Pode o promitente faltoso optar pelo cumprimento da obrigao, desde que no afecte o 808.
Como no afecta o 808. pois no h perda do interesse do promitente no faltoso, vivel o cumprimento da
obrigao pois esta possvel.
VII - CASO PRTICO
A celebrou c/B um contrato atravs do qual se obrigou a vender um quadro de Paula Rego pelo preo de
50.000. B por sua vez obrigou-se a comprar o quadro tendo entregue a quantia de 5.000.
Se decorrido o prazo para a celebrao do contrato definitivo A no se dispuser a celebr-lo que direito
consiste a B?
- Todos os princpios.
- Liberdade de forma 219. ----- no cumprimento 220.
- No um bem mvel sujeito a registo, pois um contrato de compra e venda do quadro, no est sujeito ao
autentico ou a particular, porque no se exige observncia legal (no est abrangido plo n2 do 410)
- Os 5.000 presumem-se como sinal.