soow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza VALOR IMOBILIARIO. oes ct Marco/2016 Chegou a hora de comprar um imovel? Depois de tantas noticias sobre queda de precos, aumento de taxas de financiamento e liquidagao de incorporadoras, vocé deve estar pensando se vale ou nao a pena ir atras de um imével. Antes de mais nada, é importante ter humildade. Falo de mim e dos demais especialistas em imdveis — nés precisamos reconhecer que é impossivel acertar o exato momento da virada, aquele em que os iméveis comegam a subir. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial wissoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza Inflexéo Recuperacao Virada Nao tenho a menor pretensio de fazer isso e desconfio de quem proclama fazé-lo. A realidade € que operamos em um ambiente de incerteza. Sempre. Por definigdo. E nosso trabalho é entender esse ambiente e fazer as melhores apostas. Por conta desta complexidade, prefiro uma resposta longa para a questao. Acompanhando meu raciocinio, vocé pode tomar suas proprias decisées dentro do ambiente atual dos negécios imobilidrios. E qual é o ambiente atual? Vocé j& pensou sobre o que move os precos dos iméveis? Em ultima andlise, 6 uma equacao entre oferta demanda. Quanto mais demanda com uma oferta constante, maiores os precos que devemos esperar de um bem. A demanda de iméveis, por sua vez, é derivada de uma necessidade e de um desejo. A necessidade surge principalmente das pessoas que esto saindo da casa dos bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial 2H.soow2016 CChagou ahora de comprar um imével? | Crando Riquca pais e, portanto, precisam de um abrigo para chamar de seu — comprando ou alugando. Essa é uma necessidade da populacao jovem e deriva da taxa de natalidade do pais. Estamos falando de | milhdo de casamentos por ano. O desejo vem das pessoas que j4 tem um imével para chamar de seu, porém querem algo melhor. E a vontade de melhora e de upgrade, que, as vezes, vem na forma de um imével maior, de sair do aluguel ou de ter um imével na praia ou no campo. Esse segundo componente esta mais ligado com a formacio de riqueza de um pais. Quanto melhor uma pessoa esta financeiramente, maior a probabilidade de ela querer um upgrade. Entdo podemos falar que a demanda é formada por taxa de natalidade e criagio de riqueza. Adiamento de desejos e necessidades Note que qualquer um dos dois tipos de demanda é adivel. As pessoas podem perfeitamente ficar mais tempo morando com os pais e definitivamente podem escolher ficar em seu imovel atual e nao fazer upgrade. A demanda parece desaparecer em tempos de crise. E facil adiar planos de compra. Veja este grafico das vendas de iméveis em Sao Paulo nos ultimos anos. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial anssoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riquaza Vendas Iméveis Novos - Grande Sao Paulo R$ milhées 26218 ~ Queda de 4356 18.741 2013 2014 2015* () Acumulado 12 meses até novembro Fonte: Um dos principais fatores que leva as pessoas a adiarem compras de valores importantes é a confianca do consumidor. Na pratica, a confianga cai quando as pessoas nao tém certeza se terao emprego (ou renda do negocio) para Pagar as contas no curto prazo. E © noticidrio falando de crise, sio os familiares e vizinhos sendo demitidos, sao as lojas fechando. Tudo isso é muito concreto e facil de perceber. Quanto menor o nivel de confian¢a do consumidor, mais mento de planos e menos demanda por imév. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial anssoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza indice de Confianca do Consumidor (com gjuste sazonal) Fonte: FGV E é exatamente este o momento que estamos vivendo. O nivel de confianga do consumidor é o mais baixo desde que a medigo comecou — vide grafico acima. A demanda esta anémica em grande parte por causa do fator confianga. E a oferta, como esta? Por incrivel que pareca, na equagao entre oferta e demanda, a oferta foi decidida 3 anos atras, quando as incorporadoras tomaram suas decises de langamentos, os quais estado sendo entregues agora. Era outro Brasil. O nivel de confianga era elevadissimo, e as incorporadoras langavam empreendimentos como se nao houvesse amanha. Como um grande navio ou trem, é impossivel parar a oferta do mercado imobiliario de uma hora para outra, pois 0 ciclo é muito longo. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial 56soow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza Com a oferta, que foi decidida anos atras, altissima e a demanda retraida, o quadro que se apresenta é de estoques elevados num mercado cheio de distratos. O estoque simplesmente nao cai, mesmo com a paradeira nos langamentos, o que pode ser visto neste grafico. Estoque Iméveis Novos - Grande Sao Paulo unidades 43.265 4245s 2013 2014 2015* () Novembro 2015 Fonte: Secovi — SP Ficaremos assim pelo resto da vida? E mais do que certo que nao ficaremos neste cendrio para o resto da vida. As pessoas nao seguram suas necessidades e desejos para sempre, entao, em algum momento, a demanda voltara. Na medida em que a crise se resolva — e de uma forma ou de outra isso vai acontecer — as pessoas voltarao a ter mais confianca em seus empregos e negécios, e a demanda represada vira a mercado em busca de iméveis. Sendo cruel, mas realista, quem sobreviver podera voltar a comprar iméveis. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial ans.soow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza Por outro lado, jd so pelo menos 18 meses de paradeira total nos langamentos de incorporadoras, ou seja, a oferta também esta se ajustando ao novo patamar. Sem querer fazer previsées, afirmo que, mesmo nas condigdes de grande incerteza em que vivemos, a leitura de mercado indica que estamos caminhando muito préximos de um fundo do poco para a oferta. O cenario mais provavel é que os estoques comecem a cair nos proximos 18 meses. Qualquer necessidade das incorporadoras de venderem com desconto por excesso de oferta ja deve ter sido equalizada em 18 meses, quando o ciclo de 3 anos de langamentos acaba, o que equivale a dizer que o incentivo a descontos expressivos também acaba. Compro ou nao compro para moradia? Sob qualquer angulo, o momento parece indicado para a compra de um imével para moradia, mas é importante reconhecer que é€ hora do comprador exigir descontos sobre os presos praticados até 2014, ainda por conta do excesso de oferta e pela necessidade das incorporadoras de cobrir seus furos de caixa. Comprando um imovel com 15% a 20% de desconto sobre os precos de dezembro de 2014, vocé esta em linha com os fundamentos e corre pequenos riscos de perder uma oportunidade de compra mais barata. Por fim, é@ importante ressaltar que o cenario mais provavel é que o excesso de oferta se resolva em 18 meses, principalmente por causa da paradeira nos langamentos, © que significa dizer que a janela de oportunidades pode se fechar nestes 18 meses. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial 78soow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza Os lugares mais Sbvios para se conseguir os descontos sao nos iméveis que estao sendo entregues no momento, onde ocorrem os maiores distratos e, portanto, onde aflora a necessidade de descontos para acelerar a velocidade de vendas. E para investir? Sao varias as estratégias possiveis para se investir, mas vamos verificar se vale a pena comprar um imovel residencial com o objetivo exclusivo de valorizagao futura. Temos que comparar o retorno de um investimento conservador de renda fixa com os retornos possiveis com iméveis residenciais. Para entender o potencial de pregos, precisamos olhar para o bolso do consumidor. Precisamos entender o quanto ele pode pagar para ver se existem condigdes para uma valorizacao dos imoveis. Precisamos entender a capacidade de pagamento do consumidor. Para uma pessoa achar um imével que caiba no seu bolso hoje, ou ela topa um imdvel com prego cerca de 20% menor do que poderia comprar em 2014, ou paga a vista, ou nao faz negécio. QUER SABER MAIS SOBRE O MERCADO DE IMOVEIS? ASSINE O VALOR IMOBILIARIO E NAO PERCA NADA. DESTE ASSUNTO. (HTTPS://STORE.EMPIRICUS.COM.BR/ASSINATURAS/#CRIANDO- RIQUEZA) E 0 resultado de uma combinagao de aumento da taxa de juros e queda do prazo de pagamento. A prestacao esta mais alta, assim como a necessidade de comprovagao de bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial anssoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza renda, Com o mesmo salario, s6 possivel comprar um imével com prego 20% menor. A inica excegio deste cenario é 0 programa Minha Casa Minha Vida, em que quase nao houve aumento de taxas de juros. Em outras palavras, nao ha renda, nem financiamento que sejam catalisadores de um aumento de precos de iméveis. A maior tendéncia que posso antever é que os iméveis ficarao cada vez menores para caber no bolso do consumidor. E precisaremos de um novo ciclo de redugao das taxas de financiamento, aumento dos prazos de pagamento e/ou aumento da renda para provocar um aumento de precos. A probabilidade de uma diminuigdo das taxas de juros nos financiamentos imobiliarios é muito pequena neste momento, ja os custos de captagao dos bancos estao muito pressionados pelos continuos saques da poupanca. E o aumento da renda é um sonho distante, tendo em vista a situagao econdmica. Entao, meu melhor cendrio para os iméveis é uma continuagao do ambiente de precos estagnados ou com Pequenas quedas por um longo tempo. Minha estimativa & que no haja reago nos proximos 18 meses. Depois disto, talvez haja correcao pela inflagdo. Um cenario de mais 18 meses com pregos parados, significa que vocé deixa cerca de 18% na mesa se investir num imovel hoje, pois este € o retorno que teria bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial anssoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza aplicando no CDI. Além disso, com imoveis corrigindo pela inflagdo no periodo seguinte, vocé continua perdendo de 3% a 5% por ano com o imével. Em um cenario de investimento em imovel de 3 anos, vocé sai com uma desvantagem de 25%, logo de cara. Mas vocé nao quer empatar com o CDI, vocé quer ganhar muito mais do que o CDI, por isso sé vale a pena comprar iméveis residenciais para investir com descontos de pelo menos 30% — o ideal sao descontos acima de 35% sobre o prego vigente em 2014. Isso sendo bonzinho e nao colocando na conta os custos de transagao e os impostos, que fariam a exigéncia de desconto ficar ainda maior. Nao é tanto uma questao de decidir investir, mas sim de por quanto devemos investir. Porém fique de olho nas taxas e nos prazos de financiamento. Na hora que houver sinalizagdo de melhora, ela sera um catalisador importante para aumentos de precos dos imovei: Havendo uma virada nos custos e prazos de financiamento, voltamos a conversar. Vale a pena alugar em vez de comprar? Para esta decisao, ha uma dimensdo pessoal e uma dimensao matematica. Em primeiro lugar, vocé precisa decidir se gosta ou nao de viver em iméveis alugados. Fazer isso, exige um tipo de flexibilidade e desprendimento que nao é para bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial sorssoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza qualquer um. Vocé precisa ter disposigao para mudar de casa com relativa rapidez, porque, quando o contrato vence, o dono pode querer a casa. Entao, se vocé é daquelas pessoas que ficam apaixonadas por lugares, nao sera uma experiéncia legal. Ao mesmo tempo, nao casar com um_ imovel proporciona uma imensa liberdade. Por outro lado, se vocé gosta de variedade, o aluguel é mais indicado. Ha também o sentimento de segurancga. Nao estou falando de seguranga de verdade, mas de sentimento. Se vocé nio se sente seguro porque mora em iméveis de terceiros, é melhor nado embarcar nesta. Nada é mais sagrado do que sua paz de espirito. Agora, ha a questao matematica, que € uma questao fluida, ou seja, ela muda conforme as condigdes de mercado. No atual mercado brasileiro de aluguéis residenciais, paga-se na média em torno de 4,8% do valor imovel a titulo de aluguel. Isso comparado com um NTN-B (Tesouro Direto IPCA+) chega a ser quase uma piada, porque este titulo paga inflagdo + 6% ao ano aproximadamente. Supondo que o imével suba pela inflagdo, vocé ganha pelo menos 1,2% ao ano (6% da NTN-B — 4,8% do aluguel) se alugar. Num imével de R$ 500.000 sao R$ 6.000 a mais no bolso por ano. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imebliril 15soow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza No cenario atual, em que os iméveis nem conseguem chegar perto da inflagdo, sao ganhos da ordem 10% ao ano ou R§$ 50.000 no caso do imovel de R$ 500.000. © detalhe é que vocé precisa ter dinheiro para comprar o imével a vista e precisa ter disciplina para aplicar o dinheiro. Contudo, repare que a estratégia ndo dara muito certo se vocé estiver aplicando no CDI. Historicamente, o CDI tende a pagar somente de 2% a 3% ao ano acima da inflagdo, entéo nestes casos vocé sairia perdendo. E melhor comprar. Por Ultimo, vocé pode se aventurar na renda varidvel. Se tiver o perfil adequado de risco, pode investir em fundos imobiliérios que atualmente pagam cerca de 12% ao ano em dividendos. Isso significa um ganho de 7,2% sobre 0 custo do aluguel. Naquele imével de R$ 500.000, seriam R$ 36.000 a mais no bolso anualmente. O detalhe é que fundos imobilidrios so ativos de risco & perfeitamente possivel que os iméveis residenciais subam mais do que seus fundos imobilidrios, o que poderia prejudicar suas finangas. Pessoalmente eu gosto da margem de seguranga que os dividendos dio e nio me importo com as variagées de cotagdes, mas isto varia de acordo com o caso, e, se vocé nunca investiu em renda variavel, deveria testar em pequena escala primeiro. Nunca pulo na agua sem saber a temperatura. Nunca fago aplicagces em ativos de risco sem antes experimentar. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial saisoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza E importante apontar que existe um risco de os precos dos iméveis residenciais explodirem e de vocé nao conseguir comprar um imovel da mesma qualidade no futuro. Na situacdo atual brasileira, néo acredito que haja grandes chances de forte subida nos precos de imoveis. Por fim, se vocé decidir alugar, deve avaliar com frequéncia se continua obtendo retornos acima do aluguel, afinal de contas, as condigdes das aplicacdes e do aluguel mudam com o tempo. E se eu nao tenho dinheiro? Porém, se o seu caso for o de uma pessoa que nao tem dinheiro para comprar o imovel a vista, as coisas mudam. As contas sao favoraveis para vocé comprar em vez de alugar. Vamos supor que seja uma casa de R$ 500 mil. Com um aluguel de 4,7% ao ano sobre o valor do imével, em 30 anos vocé deve pagar R$ 1,6 milhdo de aluguel. No mesmo periodo, com um financiamento de TR + 9%, vocé pagaria um total de R$ 1,3 milhao. Além de gastar mais com o aluguel, vocé chega ao final do experimento sem nenhum imovel para chamar de seu. Se precisa decidir entre financiar ou alugar, fique com o financiamento que é muito mais eficiente. Mas quero deixar claro que eu nao incentivo o financiamento. Acho que € o segundo pior jeito de prover um teto para vocé — depois do aluguel. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial a1soow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza Prefira comprar um imovel menor a vista e fazer upgrades quando tiver dinheiro, Vocé vai economizar uma montanha de dinheiro. Grande abraso, Marcio Fenelon SETAE {BEB marci fenelonrtancorqueza com. (http://criandoriquezaimagens.s3.amazonaws.com/wp- content/uploads/20 | 6/02/marcio_assinatura.jpg) Analistas Responsaveis Rodolfo Amstalden, Analista CNPI* Walker Poladian, Planejador Financeiro CFP Disclosure Elaborado por analistas ¢ planejadores financeiros independentes do Criando Riqueza, este relatério é de uso exclusive de seu destinatirio, nfo pode ser reproduzido ou distribuido, no todo ou em parte, a qualquer terceiro sem autorizagao expressa. O estudo é baseado em informagées disponiveis ao piblico, consideradas confidveis na data de publicagio. Posto que as opinides nascem de julgamentos e estimativas, estio sujeitas a mudancas. bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial wissoow2016 CChegau ahora de comprar um imével? | Criando Riguaza Este relatério nao representa oferta de negociagéo de valores mobiliérios ou outros instrumentos financeiros. As anilises, informacdes e estratégias de investimento tem como Unico propésito fomentar o debate entre os analistas do Criando Riqueza e os destinatirios. Os destinatérios devem, portanto, desenvolver suas préprias anilises e estratégias. Informacées adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliérios ou outros instrumentos financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitagao. Os analistas e planejadores financeiros responsaveis pela elaboragio deste relatério declaram, nos termos do artigo 17° da Instrugao CVM n° 483/10, que: + As recomendacées do relatério refletem nica e exclusivamente as suas opinides pessoais ¢ foram elaboradas de forma independente. * O analista Rodolfo Amstalden & o responsivel principal pelo conteido do relatério e pelo cumprimento do disposto no Art. 16, paragrafo Unico da Instrucéo ICVM 483/10, bpihwwwcriandoriqueza com brimercado imeblirial 1615