Relevansi Teori Von Thunen terhadap Nilai Sewa Lahan

di Kota Semarang

Teori lokasi yang dikemukakan oleh Johann Heinrich Von Thunen (1783 1850)
menjelaskan mengenai berbagai jenis pertanian dalam arti yang lebih luas yang
berkembang di sekitar daerah perkotaan yang merupakan pasar komoditi pertanian
tersebut. Teori ini memperhatikan jarak tempuh antara daerah produksi dan pasar, pola
tersebut memasukkan variable keawetan, berat, dan harga dari berbagai komoditas
pertanian. Dalam tori ini terdapat 7 asumsi yang dikeluarkan oleh Von Thunen dalam
uji laboratoriumnya :
1. Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan daerah
pedalamannya dan merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan pokok yang
merupakan komoditi pertanian isolated stated
2. Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjualan kelebihan produksi daerah
pedalaman dan tidak menerima penjualan hasil pertanian dari daerah lain single
market
3. Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah lain kecuali ke
daerah perkotaan single destination
4. Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama (homogenous) dan cocok untuk
tanaman dan peternakan dalam menengah
5. Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk memperoleh keuntungan
maksimum dan mampu untuk menyesuaiakan hasil tanaman dan peternakannya
dengan permintaan yang terdapat di daerah perkotaan maximum oriented
6. Satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah angkutan darat berupa
gerobak yang dihela oleh kuda one moda transportation.
7. Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan jarak yang
ditempuh. Petani mengangkut semua hasil dalam bentuk segar. equidistant.

Dalam teorinya Von Thunen dijelaskan bahwa kegiatan pertanian didasarkan atas
perbedaan sewa lahan (pertimbangan ekonomi), dimana sewa lahan paling mahal berada
di pusat pasar dan makin rendah apabila makin jauh dari pasar. Pada kasus ini
digunakan contoh kasus adalah harga lahan di Kota Semarang. Dari kasus tersebut akan

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

dilihat apakah harga/sewa lahan di Kabupaten Semarang berbading dengan letak lahan
dengan pusat Kota Semarang, dimana dalam kasus ini pusat Kota Semarang di
asumsikan adalah di Kawasan Simpang Lima.
Dalam teori Von Thunen dijelaskan nilai sewa lahan jarak, dimana semakin jauh
jarak maka nilai ekonomis lahan akan semakin berkurang sehingga nilai sewa lahan
akan cenderung murah, begitu sebaliknya. Hubungan antara nilai sewa lahan dengan
pembangian model zonasi spasial, seperti gambar berikut ini:

Sumber: Djojodipuro, 1992

Gambar 1. Zona Lahan Von Thunen

Dari gambar diatas, akan di uji pada studi kasus harga lahan/nilai sewa lahan di Kota
Semarang, berikut peta harga lahan Kota Semarang:

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

Sumber: Rudiarto, 1997

Gambar 2. Peta Harga Lahan Kota Semarang

Untuk menganalisis relevansi teori Von Thunen terhadap nilai sewa lahan di Kota
Semarang, apakah masih relevan atau sudah tidak relevan, digunakan Arc View 3D
Analisys. Dengan mengasumsikan bahwa pusat kota adalah di Kawasan Simpang Lima,
maka dari teori Von Thunen diperoleh bahwa harga sewa lahan disekitar Kawasan
Simpang Lima memiliki nilai sewa paling tinggi, kemudian di ikuti oleh kawasan
selanjutnya dan berakhir dengan nilai sewa yang paling murah. Dan apakah teori Von
Thunen tersebut dapat dijelaskan oleh kondisi harga sewa lahan di Kota Semarang.
Berikut bentuk 3D hirarki nilai sewa lahan di Kota Semarang.

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

Sumber: Hasil Pengolahan Arc View 3D, 2010

Gambar 3. Model Harga Lahan Kota Semarang

Gambar 3D diatas mengambarkan tingkat mahal dan murahnya nilai sewa lahan,
dimana pada bagian tengah yaitu pusat kota memiliki nilai sewa yang paling mahal dan
pada pinggiran kota. Namun terdapat satu pola yang memanjang dengan nilai sewa yang
relative stabil. Dengan menganalisis survace dari peta 3D diatas maka akan diperoleh
model nilai sewa lahan. Berukit analisis tarhadap survace 3D harga lahan di Kota
Semarang:

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

Sumber: Hasil Pengolahan Arc View 3D, 2010

Gambar 4. Analisis Survace Nilai Sewa Lahan

Hasil analisis terhadap survace 3D nilai sewa lahan diatas diambil salah satu contoh,
bahwa tidak selamanya harga lahan yang terletak di sekitar pusat kota, akan selalu
mahal, terbukti dari survace 3D diatas bahwa harga kasawan di sekitar pusat kota lebih

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

murah, jika dibandingkan dengan harga lahan di zona setelahnya yaitu zona
perdagangan di sekitar jalan utama. Berikut contoh lain dari hasil analisis survace 3D.

Sumber: Hasil Pengolahan Arc View 3D, 2010

Gambar 5. Analisis Survace Nilai Sewa Lahan yang Mengalami Kenaikan di

Pinggiran Kota

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

Hasil analisis diatas, menjelaskan bahwa terjadi kenaikan harga lahan pada daerah
pinggiran kota. Hal ini dapat diartikan bahwa terdapat pusat pertumbuhan baru yang
berada pada pinggiran kota, atau terjadi trend baru dari masyarakat dalam beraktivitas
yang mempengaruhi harga lahan. Selain itu dapat digunakan untuk menjelaskan
terhadap harga lahan yang berada pada sekitar jalan utama akan cenderung lebih tinggi
walaupun tidak berada pada pusat kota, seperti di gambarkan pada gambar 3, terdapat
harga lahan yang linear dan lebih tinggi jika disbanding harga lahan di sekitarnya serta
lokasi terseebut tidak berada pada radius tepat kawasan pusat kota.

Kesimpulan
Dari hasil analisis terhadap nilai sewa lahan diatas dapat di buat suatu model harga
lahan/sewa lahan dengan pembagian zonasi spasial baru seperti berikut ini.

Sumber: Hasil Pengolahan Arc View 3D, 2010

Gambar 6. Pembagian zona spasial

Relevansi teori Von Thunen terhadap kondisi sewa lahan saat ini, sudah tidak relevan,
hal ini dikarenakan:
1. Jenis aktivitas tidak homogen lagi, sehingga model nilai sewa lahan dengan
zonasi sudah tidak sesuai dengan teori yang disampaikan oleh Von Thunen.

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

2. Pada saat sekarang ini sudah tidak berlaku lagi system kota yang terpusat pada
satu pusat saja, namun memiliki banyak pusat
3. Pusat kota bukan merupakan syarat mutlak dalam penentuan nilai sewa lahan,
karena masih ada factor lain yang berpengaruh misalnya dekat dengan jalan
utama seperti kasus gambar 5.
4. Zona yang terbentuk seperti di jelaskan pada gambar 6. menunjukkan bahwa
harga sewa lahan tidak harus berupa kerucut hirarki.

Faktor-faktor yang mempengaruhi komposisi Keruangan Kota Semarang di

Tinjau dari Aspek Harga Lahan
Dalam pembentukan komposisi keruangan berdasarkan dari harga lahan di Kota
Semarang dipengaruhi oleh beberapa factor, antara lain:
1. Faktor pusat kota, factor ini cukup mempengaruhi dalam pembentukan struktur
keruangan suatu kota, dimana pusat-pusat ini berkembang tidak hanya satu
pusat, akan tetapi terdiri dari banyak pusat kota contohnya di Kawasan Simpang
lima, Genuk, Banyumanik Tembalang, Ngaliyan, dsb.
2. Faktor jaringan jalan juga berpengaruh dalam penentuan struktur keruangan dan
pembagian zonasi, seperti pada gambar 5 dan 6.
3. Faktor kelengkapan sarana dan prasarana juga berperan dalam penentuan
struktur keruangan, dimana harga lahan untuk kawasan di sekitar sarana dan
prasarana akan lebih mahal jika dibandingkan kawasan lainnya, sebagai contoh
adalah harga lahan di kawasan kampus Universitas Diponegoro Tembalang.

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial

Daftar Pustaka

Beckman, Mn. 1986. Location Theory. New York: Random House

Djojodipuro, M. 1992. Teori Lokasi. Jakarta: LP-FEUI
ESRI. 3D Analisys. USA
Isard, W. 1956. Location and Space-Economy: A General Theory Relating to
Industrial Location, Market Areas, Land Use, Trade and Urban Structures.
Cambridge: MIT Press
Rudiarto, Iwan. 1997. Model Harga Lahan Kota Semarang. Semarang: Universitas
Diponegoro, Tugas Akhir. Tidak diterbitkan.

Tugas Teori Lokasi dan Analisis Spasial