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AVALIAO DE IMVEIS

SERVIOS DE ENGENHARIA DE AVALIAES


Avaliao de imveis para fins de direito conforme normas da ABNT
As

normas

brasileiras

da

ABNT

que

estabelecem

os

procedimentos para avaliao de imveis so:


NBR 14653-1 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos
gerais;
NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos
e
NBR 14653-3 - Avaliao de bens - Parte 3: Imveis rurais
Substituem a antiga NB-502, com maior detalhamento dos
conceitos e procedimentos avaliatrios, com a separao dos
mtodos e a determinao do modo de executar os clculos em
cada mtodo
Recomenda-se a sua aplicao em todas as manifestaes
escritas vinculadas Engenharia de Avaliaes, que so de
responsabilidade e da competncia exclusiva dos profissionais
legalmente habilitados pelo CREA, em consonncia com a Lei
Federal 5194 de 24/12/66, com as resolues n. 205, 1010 e
345 do CONFEA e com a prpria NBR 14.653.
Algumas

atividades

bsicas

devem

ser

realizadas

pelo

profissional, em todo e qualquer mtodo de avaliao, para


caracterizar o seu trabalho como Laudo, conforme definido na
norma.

Avaliao de imveis

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ATIVIDADES PRELIMINARES
1) - Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao,
outros;
2) - Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao,
doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins
contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
3) - Identificao do imvel que ser objeto da avaliao;
4) - Necessidade ou no de verificao de medidas;
5) - Ateno para prazo limite para apresentao do laudo;

ANLISE DA DOCUMENTAO
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte
do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao
contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao
bem.
1) - Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo
com Certido recente do Registro Geral de Imveis. Prestar
ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou, ainda,
de problemas jurdicos
2) - Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias,
convm informar ao contratante e explicitar a circunstncia no
laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas
condies
3) - Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual
e

federal,

bem

como

examinar

outras

restries

ou

regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo

Avaliao de imveis

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ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor


do imvel
VISTORIA
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas
caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do
seu valor
1) - Visitar o imvel a ser avaliado, fazendo fotos externas e
internas; tambm, se possvel e necessrio, planta baixa e
croquis de localizao
2) - Descrever a caracterizao do terreno, construes,
benfeitorias e regio
2.1) - Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia,
etc), infra-estrutura, utilizao atual e vocao, restries e
outras situaes relevantes
2.2)

Construes:

Padro

construtivo,

estado

de

conservao, nmero de cmodos ou partes, qualidade de


construo, idade do imvel e seu estado de conservao
2.3) - Regio: Aspectos scio-econmicos, fsicos e infraestrutura urbana
3) - A vistoria deve ser complementada com a investigao da
vizinhana e da adequao do bem ao segmento de mercado
com identificao de circunstncia atpicas, desvalorizantes ou
valorizantes
4) - Verificar todos os dados essenciais formao do preo de
imveis daquele local. Se rural, a vocao agrria da regio e a
distncia aos grandes centros consumidores

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5) - Procurar informaes no local sobre o movimento de


compra e venda, ou de aluguis de imveis, para saber quais as
bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali
residentes tm
6) - Vistoria por Amostragem - Na avaliao de conjunto de
unidade autnomas padronizadas, permitida vistoria interna
por

amostragem

aleatria

de

uma

quantidade

definida

previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de


um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada
bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia
7) - Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa
imprescindvel que o avaliador conhea a regio. Sob sua
responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados
para vistorias
8) - Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta
do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o
imvel em avaliao, resumindo a situao constatada quanto a
liquidez deste bem
9) - Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria.
Alm

de

mquina

fotogrfica,

de

preferncia

digital,

Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas


ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e
Instrumentos de Topografia
METODOLOGIAS DE AVALIAO
As

metodologias

aplicveis

avaliao

de

bens

dependem

basicamente:

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CARACTERSTICAS GERAIS
a) - Caractersticas do bem
avaliado
b) - Finalidade da avaliao
c)
Disponibilidade
e
qualidade de informaes
colhidas no mercado
d) - Prazo para sua execuo

MTODO
a) - Mtodo Comparativo
b) - Mtodo Evolutivo
c) - Mtodo Involutivo
d) - Mtodo de Custo
e) - Mtodo de Capitalizao
da Renda
f) - Avaliao utilizando
critrio residual
g) - Conjuno de Mtodos

Deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da


avaliao, podendo inclusive, ser aplicados outros mtodos alm
dos citados
MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
O mtodo comparativo o mais exato e importante, segundo
determinao

da

prpria

NBR-14.653.

Nada

melhor

do

que

consultar o prprio mercado local para saber quanto vale o que


estamos

estudando.

aplicao

deste

mtodo

de

avaliao

pressupe:
Coleta de dados (AMOSTRA)
a)
Planejamento
da
pesquisa
b) - Levantamento dos dados
c) - Verificao dos dados
amostrais

Tratamento dos dados


a) - Se tivermos poucos
elementos, de trs a quinze,
devemos trabalhar com a
Estatstica clssica, mediante
tratamento por fatores
b) - Porm, se tivermos
muitos dados amostrais, ou
um
banco
de
dados,
podemos trabalhar com a
estatstica
inferencial,
notadamente com modelos
de regresso linear

Tratamento dos dados com a estatstica clssica:


A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em termos
relativos,

comportamento

do

mercado,

numa

determinada

abrangncia territorial e temporal. Os fatores mais usuais so:


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Fator oferta
Destina-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no
mercado
Fator localizao
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos
imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em
avaliao

Fator topografia
Tratando-se de localizao com topografia acidentada, pode sofrer
decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno
plano situado ao lado. Idem se for passvel de alagamento e o outro
no

Fator frente x fundos


Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre
incidindo sobre parte de rea no retangular do imvel, ou ainda,
na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em
esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como
terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual
encontrado no local
Fator padro construtivo
Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis
da nossa amostra ao padro do imvel em avaliao

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Fator idade / conservao


Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou
mais novos que o avaliando, ou ainda, se est melhor conservado
ou com problemas que necessitem de reformas importantes
Aplicao dos fatores:
1) - No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser
da mesma regio e os demais atributos devem ter entre a
metade e o dobro da do imvel avaliando
2) - A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio,
aps a considerao do fator oferta
3) - O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao
do conjunto de fatores, no poder resultar aqum da metade
ou alm do dobro do valor original
4) - O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado
homogeneizante quando, aps a aplicao dos mesmos, o
coeficiente de variao da amostra diminuir
5) - So considerados discrepantes elementos para os quais os
valores

unitrios,

em

relao

ao

valor

mdio

amostral,

extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados


caso a situao persista aps a homogeneizao
6) - Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou
projetos que possam vir a afetar o bem em avaliao ou
existirem

restries

especiais

estabelecidas

em

leis

ou

regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos


amostrais ou a regio, as respectivas conseqncias devem ser
explicitadas e consideradas a parte no laudo

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7) - Parmetros de clculos de homogeneizao existem muitos


e para vrias situaes de avaliao. Usualmente, consultamos
as seguintes fontes de referncia para colh-los:
7.1) - Norma do IBAPE-SP
7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o
Estado do Rio de Janeiro
7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Cdigo Tributrio da
Cidade do Rio de Janeiro
7.4) - Planta de Valores desse Municpio
7.5) - Os documentos de referncia mencionados j
fornecem

praticamente

tudo

em

fatores

de

homogeneizao para clculos avaliatrios


Tratamento dos dados com a estatstica inferencial:
A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas
recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados
Consideraes gerais
1) - Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece
destaque o de regresso linear, por ser o mais fcil de ser
realizado e ser mais comum entre os profissionais da rea
2) - Inclusive, este sistema est bastante detalhado na NBR14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo
3) - A regresso linear se revela de uma grande clareza para a
averiguao do mercado imobilirio

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4) - Suas frmulas so muito grandes e cansativas. Apenas


mediante calculadoras e programas de computador podemos
realiz-los com comodidade
5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, no
adianta termos o melhor computador do mundo que o clculo
sai errado
6) - Pequenas diferenas de rea, pequenas diferenas de idade
e estado de conservao, contam pouco no clculo final, isto
porque trabalhamos com maior nmero de dados amostrais e,
por probabilidade, os erros costumam se compensar
7) - Portanto, em regresso linear costuma-se trabalhar com banco de
dados,

que

nunca

oferecem

muitos

detalhes

dos

imveis

ali

compilados
8) - No entanto, os atributos principais (variveis independentes) tais
como tipo de imvel, padro construtivo, localizao, etc., so
importantes de serem apreciados no clculo, assim como as variveis
dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever alimentar o
programa de seu computador com estas variveis, e este constitui o
principal trabalho estatstico do avaliador
9) - Para o caso de avaliaes imobilirias, recomendvel o modo
pr ordenado, seja com cdigos alocados, seja com ordenadas
"proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada varivel
10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais
por metro quadrado. Esta a varivel dependente, isto , o valor de
cada imvel, que deve ser sempre decorrente das suas caractersticas
11) - Com estes valores unitrios podemos trabalhar de dois modos
no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados
(logaritmos do valor)

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12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum,


visto que a transformao dos dados busca apenas adequ-los
normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difcil a
rpida apurao do valor na anlise grfica

MTODO DE CUSTO
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser
obtido atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados
que

utilizam

custos

unitrios

de

construo

divulgados

por

entidades oficiais credenciadas


Para a utilizao do CUB - Custo Unitrio Bsico - a norma tcnica
sugere a seguinte frmula (R$/m2 construdo):

Sendo:
CC = Custo da construo
CUB = Custo Unitrio Bsico
C1 = Custo de elevadores
C2 = Custo de instalaes
C3 = Custo de fundaes especiais
SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT
BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o
custo direto da construo
Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra
Do

montante

calculado,

correspondente

ao

custo

de

uma

construo nova, temos que deduzir o valor correspondente


depreciao fsica do imvel. Para este clculo, costumamos aplicar
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o percentual de depreciao da Tabela de Ross-Heidecke ou outros


fatores admitidos pela norma, conforme o caso.

MTODO EVOLUTIVO
1) - um mtodo analtico que consiste na obteno do valor do
imvel por meio do clculo direto ou indireto dos valores do
terreno e da construo devendo ser consideradas, tambm, as
condies

do

mercado

com

emprego

do

fator

de

comercializao
2) - O fator comercializao dever ser fixado como resultante
de pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que
a unidade, dependendo das condies do mercado na data de
referncia da avaliao

MTODO INVOLUTIVO
O Mtodo Involutivo serve para avaliar terrenos que so fora do
comum e que no tm parmetros de comparao. um estudo de
viabilidade tcnico econmico para apropriao do valor de terreno
bruto, no construdo, alicerado no seu aproveitamento eficiente,
mediante empreendimento imobilirio FUTURO

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O mtodo Involutivo considera:


1) - A receita provvel de comercializao das unidades
projetadas com base em preos obtidos em pesquisas
2) - Todas as despesas inerentes transformao do terreno no
empreendimento projetado
3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor
4) - Todas as despesas de comercializao das unidade,
mediante taxas financeiras operacionais reais
5) - As margens de risco
Exige-se:
1) - O imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia
mercadolgica

com

empreendimentos

semelhantes

ao

concebido, alm de legalmente permitido seu uso e sua


ocupao
2) - As unidades admitidas no modelo sejam de caractersticas e
em quantidade absorvveis pelo mercado, no prazo estabelecido
e compatvel com a realidade
3) - As formulaes sejam expressas no laudo

OUTROS MTODOS
Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado,
dever ser adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias

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Outros mtodos aplicveis so:


Capitalizao da Renda
Apropria o valor do imvel, com base na capitalizao presente
da

sua

renda

lquida,

real

ou

prevista.

Seus

aspectos

fundamentais so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa


de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador

Critrio Residual
Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de
terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno
incorporado por meio do critrio residual, que consiste na
definio do valor do terreno por diferena entre o valor total do
imvel e o das benfeitorias
Conjugao de Mtodos
Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de
mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores
do terreno e da construo, devendo ser consideradas, tambm,
as condies do

mercado, com o

emprego do

fator

de

comercializao
Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas,
facultado

emprego

de

outro

procedimento,

que

vise

representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens


semelhantes ao avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos
critrios normativos
- sua utilizao seja justificada
Engenharia de Avaliaes - Laudos de avaliao do patrimnio das pessoas fsicas e jurdicas para fins de direito Avaliao de imveis urbanos comerciais, industriais e residenciais - Avaliao de imveis para garantias
hipotecrias, penhora, dao em pagamento, desapropriao e outros fins - Laudo de avaliao patrimonial dos
bens das empresas: bens mveis e imveis, instalaes industriais, mquinas, equipamentos e outros bens e direitos Servios de Engenharia Legal - vistorias, percias de engenharia e assistncia tcnica judicial

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