O modelo de desenvolvimento

urbano de So Paulo
precisa ser revertido
Nabil Bonduki
Apresentao

sempre caminhou na corda bamba, entre ser prtica profissional, disciplina cientfica ou utopia. Desde as cidades ideais do Renascimento, passando pelo socialismo utpico de Owen e Fourrier do incio
do sculo XIX que nada mais era seno planos de cidades imaginrias e chegando ao urbanismo moderno, das vanguardas Carta de Atenas, sonhar com
ambientes habitveis livres da desigualdade, com equilbrio entre o ambiente
construdo e a natureza, onde pudesse reinar a paz, a solidariedade, a igualdade,
a cidadania e a tranquilidade sempre foi o motor que impulsionou o debate de
ideias novas para impulsionar o desenvolvimento urbano.
No final do sculo XX, porm, parecia que as energias utpicas tinham desaparecido do imaginrio da sociedade e da cidade do futuro. O urbanismo estava se tornando marketing urbano, uma prtica a servio do mercado. A derrocada do falso socialismo sovitico, o desencanto com ideologias transformadoras
que empolgaram vrias geraes desde o Iluminismo e a Revoluo Francesa, a
predominncia do materialismo consumista, o vigor do mercado, regido pelas
ideias neoliberais, e a falsa crena de que a cincia poderia prever e determinar
tudo o que ir acontecer estavam levando nosso tempo, inexoravelmente, a esse
apago de energias utpicas, que foi chamado de fim da histria.
Passou a vigorar uma descrena de que seria possvel reverter, com aes
coletivas, processos em curso, levando o cidado a buscar em solues individuais as respostas para as questes que o preocupam, situao que particularmente forte no Brasil. O risco de violncia enfrentado com segregao e confinamento; a precariedade do transporte coletivo com o automvel individual; a
depredao ambiental com a criao de uns microcosmos de verde junto ao condomnio; a poluio do ar, com fins de semana na serra ou beira mar; a gua
maltratada com garrafas pet de mineral. Solues insuficientes a que apenas os
estratos altos e mdios podiam ter acesso. Para o restante da populao, restava a
barbrie. A criao de guetos protegidos dos males da metrpole (condomnios
fechados, carros blindados, shoppings policiados, ambientes vigiados) parecia ser
a nica sada para superar um ambiente urbano pouco acolhedor e agressivo.
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Esse clima modificou-se na primeira dcada do sculo XXI. O 11 de Setembro de 2001 representou, simbolicamente, a runa da falsa noo de segurana que os guetos estritamente vigiados pareciam garantir. A onda de assaltos
a condomnios e shopping centers, que se tornou rotina em So Paulo, mostra
que a lgica da segregao no garante segurana. A crise mundial do capitalismo de 2008/2009 exps o que j sabamos, ou seja, que o mercado no pode
correr solto, sem uma forte presena reguladora do Estado, o que desmontou
os que, no Brasil, ainda defendiam uma maior desregulamentao dos processos
urbanos. Os desastres climticos, por sua vez, vm mostrando que o desenvolvimento a qualquer custo, a orgia consumista e o modo de vida vigente no
pas, com os padres impostos pelo mercado e assumidos pela classe mdia so
insustentveis no futuro prximo.
Novas esperanas, contudo, ressurgiram. A criao de novas redes globais
focadas na transformao, como o Frum Social Mundial, com sua mxima
Um novo mundo possvel, e a articulao de pessoas por meio da internet
mostram que a sociedade global d sinais de vitalidade e de inconformismo.
Superando formas clssicas de organizao, novas redes mobilizam a sociedade,
articulando cidados antes isolados, e lanam outros jeitos de construir desejos
coletivos. De diferentes maneiras, recupera-se o vigor utpico, elemento indispensvel para o renascimento do urbanismo.
Isso porque, sem utopia, no h urbanismo. Ele se reduziria a uma mera
prtica tecnocrtica e burocratizada, enfrentando mais os efeitos do que as causas dos problemas urbanos, e perderia seu impulso transformador. normal ouvir as pessoas comuns e at mesmo alguns especialistas afirmarem que as grandes
metrpoles, sobretudo nos pases pobres, no tm jeito. Em So Paulo, isso
muito comum, particularmente nos dias em que enchentes ou congestionamentos-monstro paralisam a cidade e apavoram os cidados. No por outra razo,
mais da metade da populao, porcentagem que chegou a 65% em 1999, afirma
que deixaria a cidade se pudesse.
Superar essa viso pessimista essencial para que a sociedade possa se engajar na construo de alternativas. Para isso, necessrio recuperar as energias utpicas, uma dimenso passional capaz de convencer os cidados de que eles podem
mudar processos que parecem imutveis. Somente quando a populao da cidade acreditar que possvel uma substancial alterao do quadro atual, de modo
a tornar So Paulo vivel do ponto de vista da qualidade de vida do conjunto de
seus moradores e do equilbrio ambiental e urbano, ser possvel construir esse
caminho, que pode parecer utpico, mas que est ao nosso alcance, desde que se
criem consensos sobre alguns aspectos fundamentais da vida da cidade e que se
articule o poder pblico, autnomo dos interesses particulares, para coordenar
esse processo transformador. Se fosse simples e fcil, no seria uma utopia.
Neste artigo, busca-se abrir um debate sobre alternativas para o desenvolvimento urbano de So Paulo. Ele somente pode ser construdo mediante um
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processo de planejamento participativo, onde o poder pblico tem um papel

fundamental, mas que exige o engajamento da sociedade. No fcil enfrentar
um modelo urbanstico e um modo de vida que sustentam interesses econmicos slidos; apenas se a sociedade tomar conscincia de que eles so insustentveis, ele poder ser revertido.

A metrpole que temos

evidente que So Paulo, assim como as outras metrpoles brasileiras,
no pode continuar crescendo a partir do modelo urbano que hoje vigora. A
cidade, no incio do sculo XXI, caminha para o caos, e somente com a alterao
desse modelo poder-se- ter esperana de um futuro melhor.
A desigualdade urbana, funcional e social se aprofunda, gerando uma cidade partida e segregada. A mancha urbana se expande horizontalmente destruindo as reas de proteo ambiental e gerando, por um lado, assentamentos
precrios distantes e carentes de infraestrutura, e, por outro, condomnios fechados de mdia e alta rendas, acessveis apenas por meio de automvel. A migrao
diminuiu e a populao cresceu pouco a partir de 1990 (cerca de 0,7% ao ano no
municpio de So Paulo, e 1,65% na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP)
nos ltimos vinte anos), mas de uma forma muito desigual: as reas mais bem
urbanizadas perderam populao, enquanto as regies mais distantes, as reas
de interesse ambiental e os municpios mais pobres da Regio Metropolitana
continuam com crescimento elevado.
A expanso fsica ainda mais grave. O espraiamento horizontal da RMSP
tende a criar uma megametrpole quase inteiramente ocupada, reduzindo os
espaos verdes ainda no urbanizados entre a regio de Campinas, a Baixada
Santista, a conurbao de So Jos dos Campos e a de Sorocaba. O modelo de
condomnios fechados de baixa densidade se expande exatamente nessa regio,
tendendo a eliminar um cinturo verde que ainda existe no entorno da massa
urbanizada. O processo colaborar para o aquecimento global, para alterar o
comportamento hdrico, com srias consequncias no abastecimento de gua e
no agravamento das enchentes, alm de aprofundar o modo de vida baseado no
automvel individual, nica forma de acessar esses assentamentos. Esse modelo
de urbanismo incompatvel com o transporte coletivo.
Os 53 distritos do municpio de So Paulo mais bem urbanizados e dotados de equipamentos e empregos perderam moradores, incluindo os bairros
fortemente verticalizados. reas dotadas de infraestrutura e oportunidades, que
vivem com o trnsito congestionado, se esvaziam de moradores; equipamentos
j instalados, como escolas e postos de sade, passam a apresentar ociosidade,
enquanto o poder pblico forado a construir equipamentos nos bairros distantes que se adensam. Escolas fechadas nas reas mais consolidadas e escolas
de lata nas perifricas distantes so a imagem desse fenmeno.
A desigualdade territorial tem graves consequncias para a mobilidade urbana. No distrito da Repblica, existem mais de seiscentos empregos para cada
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cem moradores, ndice que na Cidade Tiradentes, no extremo da Zona Leste,

cai para oito. O deslocamento pendular dos bairros-dormitrio para o centro
expandido gera a superlotao do sistema virio e de transporte coletivo. Nessas
viagens, h quem enfrente terrveis seis horas dirias em coletivos, perdendo,
literalmente, um tero de sua vida til no deslocamento.
A prioridade para o automvel, que marcou a viso de progresso do sculo XX, marcada pela implantao de vias expressas e complexos virios, agrava
esse problema, pois o sistema virio no comporta os quase sete milhes de
veculos cadastrados na RMSP. O trnsito virou o pesadelo dos paulistanos, apesar de a prioridade nos investimentos pblicos ter se dirigido para a ampliao
do virio em detrimento do transporte coletivo. No por acaso, o nico plano integralmente implantado em So Paulo foi o tristemente famoso Plano de
Avenidas, uma proposta de abertura de avenidas radiais e anis perimetrais que
orientou, dos anos 1930 ao final dos anos 1960, as insuficientes obras pblicas
na cidade.
Edifcios obsoletos, vazios ou subutilizados povoam o centro antigo, abandonado pela elite, onde mais de 18% dos domiclios estavam vagos em 2000.
Numa outra paisagem, uma grande quantidade de galpes permanece sem utilizao ao longo das orlas ferrovirias, rea com grande potencial de transporte
coletivo de massa, onde empreendimentos imobilirios comeam a ser implantados desvinculados de uma estratgia urbana.
Enchentes so agravadas pela impermeabilizao do solo, gerada tanto
pela prtica oficial, que vigora desde os anos 1930, de implantar avenidas e vias
expressas nos fundos de vale, como pela ocupao irregular do solo. A tolerncia
ou incapacidade de coibir usos e ocupaes irregulares marca um desrespeito s
normas urbansticas e ambientais.
Por falta de poltica e planejamento habitacional, mais de dois milhes
de pessoas habitam irregularmente as regies de proteo ambiental. Recente
levantamento realizado pelo IPT mostrou que existem cerca de 110 mil moradias em reas de risco, a maioria ocupando faixas de saneamento de crregos e
encostas ngremes, ou seja, reas de Proteo Permanentes, segundo a definio
do Cdigo Florestal. Nas trs ltimas dcadas, a populao moradora em favelas
cresceu em ndices muitos superiores aos da populao em geral.
Degradao do meio ambiente, desertificao do espao pblico e desprezo pela memria urbana e social marcam uma cidade com identidade ameaada.
Caladas estreitas, obstrudas ou no implantadas, poluio do espao areo,
crregos transformados em esgotos e a agressividade dos motoristas tornam ainda mais difcil a vida na cidade. Para garantir acesso s suas garagens, moradores
criam degraus nas caladas e as obstruem com portes que avanam para alm
do lote privado. Resultado de processos imobilirios formais ou informais ou
da falta de civilidade dos moradores, o desrespeito ao espao pblico a regra
na cidade.
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Ser que essa situao pode ser revertida e a metrpole dar a volta por
cima, se tornando vivel, ambientalmente sustentvel, com um novo modelo
urbano e um modo de vida mais simples e equilibrado?

Construindo um caminho alternativo:

possvel surgir uma nova So Paulo no sculo XXI?
A utopia de uma cidade mais justa e sustentvel, capaz de garantir qualidade de vida para os seus cidados e de se desenvolver de modo equilibrado com
o meio ambiente pode parecer distante para muitos. Esta cidade no tem mais
jeito uma frase que se ouve com frequncia em referncia ao nosso futuro.
A utopia de uma cidade melhor desapareceu do imaginrio da populao, que
preferiria se mudar se isso fosse possvel.
Isso, porm, no fcil: So Paulo oferece um to amplo leque de oportunidades de trabalho, negcios, lazer e sociabilidade que atraem uma vasta
populao, incapaz de se desvincular da cidade. Muitos se mudaram para fora da
cidade, como para um condomnio fechado situado num raio de cem quilmetros da capital, situao frequente na populao de renda mais alta, mas permanecem ligados profissionalmente a ela e passam a viver um cotidiano selvagem
de deslocamento casa-trabalho, modelo de vida que exige horas na estrada e no
trnsito e vrios automveis em cada domiclio. As entradas da cidade pelas principais rodovias apresentam, nas primeiras horas da manh, congestionamentos
parecidos com as avenidas mais movimentadas.
Os que optam por essa alternativa perdem a riqueza e a diversidade do
cotidiano urbano, onde se respira o ar de liberdade, como se dizia na Idade
Mdia, e tm que se contentar com a monocrdia e pacata vida entre iguais num
territrio permanentemente vigiado.
A questo bsica que precisa ser enfrentada como reverter o atual modelo de crescimento da megametrpole, baseado na expanso horizontal perifrica
(de baixa renda) ou dispersa (de mdia ou alta renda); na verticalizao de baixa
densidade populacional na rea consolidada; no uso intensivo do automvel; no
afastamento entre o emprego e a moradia; na produo exagerada de lixo; na
deteriorao das zonas mais antigas e de interesse histrico e na ocupao e destruio das reas de proteo ambiental. Encontrar um caminho que interrompa
esse processo e que, gradativamente, possa ser substitudo por um novo modelo
de desenvolvimento urbano que maximize as potencialidades de macrometrpole e, ao mesmo tempo, minimize os gravssimos impactos socioambientais
que hoje tendem a inviabilizar nosso futuro o grande desafio.
O Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo (PDE), aprovado
em 2002, apontou um caminho possvel, embora tenha limitaes, pois foi resultado de uma ampla negociao com diferentes setores sociais, cujos interesses
nem sempre permitem alteraes significativas no modelo urbano predominante.
Mas ele um dos mais avanados planos diretores implantados no Brasil no recente ciclo de planejamento marcado pela Constituio de 1988 e pelo Estatuto
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da Cidade (2001), regidos pelos princpios da funo social da propriedade, direito a habitao, planejamento participativo e recuperao social da valorizao
imobiliria gerada pelos investimentos pblicos. Os novos instrumentos urbansticos criados por esse dispositivo legal, entretanto, s podem ser aplicados se
previstos nos planos diretores e regulamentados por leis municipais especficas,
aprovadas pelas cmaras de vereadores, o que dificulta sua implementao.
Prevendo a utilizao desses instrumentos, o PDE apresentou os eixos
fundamentais para uma reverso desse modelo de desenvolvimento urbano que
predomina na cidade. No entanto, sua implementao tem sido truncada. Embora alguns dos instrumentos previstos e das aes estratgicas por ele previstas
tenham comeado a ser implantada em 2003, foram interrompida a partir de
2005, com a mudana da administrao e, quando foram retomadas parcialmente, no estavam articuladas com uma estratgia global para a cidade.
Apesar disso, hoje existe certo consenso entre os vrios setores da sociedade,
pelo menos no discurso, em relao maioria dos principais objetivos do PDE,
que so estratgicos e de longo prazo. Para alcan-los, entretanto, necessrio
colocar em prtica, no curto prazo, instrumentos, programas e aes estratgicas
indispensveis para gerar os resultados esperados, o que tem sido postergado.

Os desafios para mudar o modelo urbano de So Paulo

Reduzir as desigualdades urbanas um desafio-sntese para tornar a cidade
melhor. O modelo de uma cidade segregada, que tenha guetos que se assemelham Sua e enormes territrios com imensas carncias e precariedade, deve
ser combatido com vigor, implicando priorizar investimentos nas reas mais carentes e usar os instrumentos tributrios e urbansticos para redistribuir riqueza.
A adoo de alquotas progressivas de acordo com o valor do imvel, adotada
nas regras do IPTU a partir de 2002, um mecanismo nesse sentido, cobrando
mais dos imveis mais valorizados e isentando os de baixo valor.
A criao da outorga onerosa do direito de construir, ou seja, o solo criado mediante o uso mais intenso da terra, regulamentada pelo PDE, outro
instrumento para estimular a descentralizao dos investimentos imobilirios
privados. Isso se obtm cobrando pelo solo criado proporcionalmente mais das
incorporaes localizadas nos bairros consolidados, mais valorizados e procurados pelo mercado, privilegiando as regies intermedirias e perifricas.
Reduzir as desigualdades tambm significa aproximar a habitao, incluindo a social, dos empregos e equipamentos, mediante duas aes estratgicas
combinadas: levar a urbanizao, a regularizao fundiria, empregos e servios
para as reas perifricas, que devem ser estruturadas e qualificadas do ponto de
vista urbanstico, e estimular o uso residenciais, com incentivos e subsdios para
as rendas mais baixas nas reas que concentram os empregos centro expandido
e zona sudoeste. Dessa forma, podem-se reduzir a necessidade e o tempo de
deslocamento, reduzindo a necessidade de uso do automvel e meio de transporte motorizado.
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Uma qualificao menos desigual dos espaos pblicos fundamental. A

grande maioria dos parques bem estruturados da cidade est nos bairros de
classes mdia e alta, enquanto, nas regies de maior excluso, as poucas reas
verdes existentes esto depredadas. Nessas regies, favelas ocuparam os espaos
livres, gerando um passivo ambiental que precisa ser enfrentado, at mesmo para
aumentar a permeabilidade do solo na cidade, iniciativa que indispensvel para
enfrentar as enchentes.
Baseado nessas premissas, o PDE estabeleceu objetivos para reestruturar a
cidade, que podem ser sistematizados em oito desafios-sntese. So desafios que
valem, de uma maneira geral, para a Regio Metropolitana como um todo, pois
as questes urbanas fundamentais so as mesmas.
Desafio 1: conter o processo de expanso horizontal da metrpole;
Desafio 2: reduzir a necessidade de deslocamento, aproximando o emprego da moradia;
Desafio 3: reestruturar o transporte coletivo e estimular sua utilizao,
coibindo o uso de automvel;
Desafio 4: reabilitar e repovoar, com incluso social, o centro metropolitano expandido e bairros consolidados, revertendo o atual processo de esvaziamento populacional;
Desafio 5: regularizar, urbanizar e qualificar loteamentos irregulares e favelas situados nas reas perifricas;
Desafio 6: criar novas centralidades e estimular a gerao de empregos nas
reas que se caracterizam como cidades-dormitrio;
Desafio 7: conter o adensamento construtivo e estimular o adensamento
populacional na rea consolidada;
Desafio 8: valorizar e qualificar os espaos pblicos, ampliar as reas verdes, a arborizao e a permeabilidade do solo.

Como enfrentar esses desafios?

O que precisa ser feito para So Paulo alcanar esses objetivos? Como cresceria a cidade? Qual o modo de vida e a sociabilidade que seus habitantes teriam?
Como se moveriam? Como se relacionariam com o meio fsico?
Reverter o modelo em curso exige muita determinao do poder pblico,
at mesmo para tomar medidas pouco populares e que, certamente, podero
contrariar interesses econmicos. Isso requer que se amplie o apoio da sociedade
organizada, obtido a partir de um amplo pacto gerado por um processo participativo, de modo que os cidados mais conscientes se tornem defensores dos
principais eixos de transformao que devem ser buscados.
A chave para essa verdadeira revoluo urbana dar melhor aproveitamento e distribuio para os recursos que temos, evitando o desperdcio, o consumo
exagerado e a opulncia. Isso significa evitar a expanso horizontal das cidades;
utilizar mais e melhor o solo que j est urbanizado e os imveis j edificados;

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reabilitar o parque edificado obsoleto; reurbanizar as reas subutilizadas ou precariamente construdas; misturar usos e classes sociais para reduzir a necessidade
de longos deslocamentos; gerar menos lixo e reciclar o utilizado; economizar
e reutilizar a gua; racionalizar o uso da energia; equilibrar a relao entre o
espao edificado e o meio ambiente; priorizar o espao virio para veculos com
maior capacidade de transportar as pessoas.
Conter o crescimento horizontal da cidade implica proibir novos parcelamentos a partir de uma linha limtrofe da rea j urbanizada, isso envolvendo
todos os municpios includos na macrometrpole. O objetivo consolidar um
cinturo verde, de baixssima densidade no entorno da Regio Metropolitana de
So Paulo, impedindo que ela se conurbe integralmente com as outras aglomeraes urbanas, que formam a chamada macrometrpole.
Essa diretriz exige que o Rodoanel no se converta em um mecanismo
de estmulo urbanizao dispersa, de carter claramente especulativo, mas em
uma barreira para o crescimento urbano, ladeada por um grande parque em
forma de anel. Isso requer que se impeam acessos secundrios, mesmo nas estradas a ele ligadas. Sem essa medida, no s as reas de proteo dos mananciais
situadas no entorno da metrpole podero se ocupadas, como ir se criar uma
rea urbanizada contnua de duzentos quilmetros de dimetro, um verdadeiro
desastre ambiental.
Esse cinturo verde precisa ser ocupado com atividades produtivas e rentveis, de carter complementar metrpole, com atividades compatveis com
a preservao ambiental. A criao de mecanismos de pagamento por servios
ambientais precisa ser estudada com seriedade, como mecanismo de compensao pela manuteno de uma vasta rea no entorno da metrpole sem ocupao
urbana. Mas tambm devem ser estimuladas outras propostas de ocupao desse
cinturo.
Um exemplo a Comuna da Terra, projeto em desenvolvimento pelo Movimento dos Trabalhadores Sem Terra (MST). Essas comunas so assentamentos
organizados em pequenas reas, implantados no entorno das grandes cidades e
formados por trabalhadores da rea urbana, antigos migrantes de zonas rurais.
Algumas unidades j esto instaladas, como a Comuna da Terra Dom Toms
Balduno, no municpio de Franco da Rocha. Ali se produzem e se beneficiam
produtos para ser comercializados na prpria Regio Metropolitana. Lei federal
que exige que 30% das comprar realizadas pelo poder pblico para a merenda
escolar seja proveniente da agricultura familiar pode ser um excelente estmulo
para essa atividade, que geralmente sofre pela inexistncia de mercado.
Assentamentos como as Comunas da Terra podem ser alternativas sustentveis para esse cinturo, mantendo-se a atividade rural, agregando-se a populao em torno de locais providos de equipamentos coletivos, com uma qualidade
de vida e uma sociabilidade bastante diferenciada do que se tinha nas zonas
rurais antigas.

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Atividades de lazer, com manuteno e/ou recuperao da cobertura

vegetal e baixssima densidade construtiva, outra opo adequada para esse
cinturo, considerando a enorme demanda existente na cidade, sobretudo pela
populao de baixa renda, que vive nas periferias e, portanto, a uma pequena
distncia dessa regio. A criao de opes de lazer com qualidade junto cidade indispensvel para So Paulo. Com a melhoria da renda da populao, processo inevitvel ante o crescimento da economia e melhor distribuio de renda,
toda a populao desejar um feriado prolongado fora da cidade. A continuar
o atual modelo, em vez de gozar de lazer, a populao urbana passar dias em
estradas congestionadas, o que j ocorre em algumas ocasies.
A restrio ao crescimento horizontal exige um melhor aproveitamento
e um adensamento da rea j urbanizada. Isso perfeitamente possvel, pois a
densidade de ocupao na RMSP, por incrvel que possa parecer, ainda relativamente baixa. A rea urbanizada na regio soma 2.200 km2 (sem contar com os
condomnios dispersos), onde vivem cerca de vinte milhes de habitantes. Isso
significa uma densidade bruta de noventa habitantes por hectare, ndice ainda
bastante baixo.
Nesse aspecto reside a chave da questo urbana em So Paulo: se a metrpole no deve crescer horizontalmente, onde iro ser implantados os empreendimentos imobilirios necessrios para abrigar a demanda habitacional futura e
os novos estabelecimentos comerciais, servios e outros usos no residenciais?
Acreditamos ser possvel dar melhor aproveitamento aos espaos urbanizados,
de modo a propiciar melhor qualidade tanto para os usos j existentes como para
as necessidades futuras.
Como foi mostrado, o crescimento populacional tanto do municpio
como da Regio Metropolitana vem caindo significativamente e tender a baixar
gradativamente nas prximas dcadas. Isso significa que a demanda por espao
pode ser gradativamente menor. No entanto, a expanso territorial da cidade
tem sido determinada, em grande medida, pelo abandono do parque edificado,
por novos hbitos de consumo do espao, seja residencial ou de comrcio e servios e, sobretudo, por um modelo de desenvolvimento urbano equivocado.
No por acaso que bairros que se verticalizam, com forte adensamento
construtivo, perdem populao. O modelo das incorporaes imobilirias, em
parte relacionadas com as peculiaridades do Sistema Financeiro da Habitao,
responsvel por isso, pois rejeita edificaes de uso misto no lote, como existiram no passado, com trreo e sobrelojas com comrcio e servios e residencial
nos demais pavimentos. Nos edifcios residenciais existe uma grande quantidade
de espaos ociosos, nos trreos, onde poderiam estar atividades que acabam por
ocupar, com baixssima densidade, outros terrenos muito bem localizados.
Ademais, o tamanho mdio das famlias vem caindo fortemente; em So
Paulo, prev-se que, em 2020, deva alcanar apenas 2,53 membros. Isso significa que as unidades habitacionais podem ter dimenses mais reduzidas, parti-

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cularmente nas faixas de rendas mdia e alta, que ocupam reas extremamente
privilegiadas da cidade; so apartamentos que permanecem vazios a maior parte
do dia. Por sua vez, novos condomnios criam verdadeiros clubes privados, utilizando exageradamente o espao urbano em vez de se optar pela utilizao de
equipamentos coletivos, privados (clubes) ou pblicos. Com melhor aproveitamento das reas j urbanizadas, a necessidade de expanso seria muito menor.
evidente que essas opes exigem alteraes tanto no modo de vida e
expectativas da populao como na ao dos agentes imobilirios. So mudanas necessrias se quisermos garantir sustentabilidade para uma metrpole da
dimenso de So Paulo.
claro que a cidade continuar requerendo reas para novos empreendimentos. A alternativa crescer para dentro, com a estruturao de regies subutilizada. Esse processo de reocupao deve ser desenvolvido em um novo tipo de
empreendimento, com planejamento e ordenao urbanstica. O atual modelo
de incorporao imobiliria, geralmente unifuncional, onde cada empreendedor
estabelece isoladamente as caractersticas de seu projeto, como a volumetria do
edifcio, dentro de regras genricas estabelecidas pelo zoneamento, precisa ceder
lugar para o planejamento completo de grandes reas, com desenho urbanstico
previamente definido, rompendo com o modelo do condomnio isolado e unifuncional.
A moradia poderia estar harmonicamente associada a usos no residenciais, configurando novos ncleos urbanos, com espao pblico aberto para a
cidade, onde o trabalho, o consumo e o lazer possam estar prximos moradia,
reduzindo a necessidade de longos deslocamentos urbanos.
So Paulo tem inmeras regies onde isso poderia ocorrer, algumas demarcadas no Plano Diretor, como as reas de operaes urbanas ao longo das
ferrovias, que formam uma ferradura em torno da rea mais consolidada da cidade, e as mais de novecentas Zonas Especiais de Interesse Social, reas vazias,
deterioradas ou ocupadas por favelas e loteamentos irregulares, e muitas podem
ser inteiramente reurbanizadas. No devemos temer por processos de reestruturao completa de algumas reas da cidade, desde que isso no afete o patrimnio urbano e a memria e, o que muito importante, no desloque, mas, ao
contrrio, atraia moradores de baixa e mdia baixa rendas.
Dentre as reas que requerem reabilitao, uma das mais importantes o
centro histrico e os bairros que ficam no seu entorno. Trata-se de um desafio
que exige aes de peso para reverter o processo combinado de subutilizao
e de excluso que ela vem sofrendo. necessrio compatibilizar a reabilitao
com a produo de habitao, at mesmo para a populao de baixa renda, objetivando aproximar o morar do trabalhar. Para isso, foram criadas as Zonas Especiais de Interesse Social, mas necessrio muito mais: investimentos pblicos
para ampliar a oferta, aes para baratear os preos de prdios e terrenos para a
produo habitacional, combatendo com forte carga tributria a ociosidade e a

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subutilizao de terrenos (incluindo os ocupados por estacionamentos), prdios

e galpes industriais vazios.
Os instrumentos previstos no PDE para combater a especulao e dar funo social s propriedades precisam ser utilizados em todo o seu potencial. O
imposto progressivo sobre imveis vazios, ociosos ou subutilizados levou quase
oito anos para ser regulamentado pela Cmara Municipal, sem que o Executivo
tivesse tomado qualquer iniciativa para acelerar sua aprovao. A lei, embora
positiva, ainda insuficiente para alcanar os resultados esperados.
Por sua vez, o mecanismo que a municipalidade est utilizando para promover a reabilitao da regies de Santa Ifignia (chamada tambm de Cracolndia ou Nova Luz), a concesso urbanstica, foi adotado sem amplo
debate pblico e sem um projeto urbanstico definido. Por essas razes, tem
tido efeito contrrio aos seus objetivos, aprofundando a deteriorao da regio
e gerando forte oposio de moradores e comerciantes. Em vez de se desenvolver um plano com participao da sociedade, mobilizando a iniciativa privada
do modo articulado com iniciativas pblicas e de organizaes locais, busca-se
transformar a recuperao urbana de um bairro como um negcio imobilirio.
exatamente o que no se deveria fazer.
Nessas regies mais antigas, marcadas pela memria e indispensveis para
o fortalecimento da identidade da cidade, devem-se desenvolver aes mais
contundentes para reabilitar e reciclar edifcios verticais construdos entre os
anos 1930 e 1970, que logo tero entre cinquenta e cem anos de vida. So Paulo j foi demolida duas vezes: nos final do sculo XIX, quando foi derrubada
a cidade de taipa, erguida pelos portugueses e tupis; e em meados do sculo
XX, quando foi a vez da cidade de tijolos, edificada pelos imigrantes italianos,
portugueses e espanhis. Construiu-se uma selva de concreto vertical que, gradativamente, vai virando obsoleta. Essa no ser posta abaixo sem um alto custo
ambiental e urbano, que precisa ser evitado. A demolio dos edifcios So Vito
e Mercrio, promovida pela prefeitura e que gerou grande quantidade de entulhos, para suprimir moradias no centro onde elas so fundamentais para um
novo modelo de desenvolvimento urbano, mostra um equvoco que no pode
se repetir.
Essa opo para enfrentar os edifcios obsoletos deve ser evitada a qualquer custo. Por meio do desenvolvimento de novas tecnologias de reabilitao e
reciclagem de edifcios, a cidade poder se renovar sem demolir, gerando novos
espaos habitveis, na perspectiva de crescer para dentro, equilibrando melhor
os usos urbanos complementares, com maior possibilidade de deslocamento a
p.
Outra ao estrutural para equilibrar a relao entre habitao e emprego
a criao de novas centralidades e postos de trabalho nas reas perifricas da
Regio Metropolitana. Sem uma interveno forte do poder pblico, mediante
planos de desenvolvimento econmicos nas diferentes regies estimulando a

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instalao de novas atividades e gerao de mais empregos onde hoje predomina

uma verdadeira cidade-dormitrio , isso no tem condies de ocorrer. Foi o
que comeou a ser implementado entre 2003 e 2004, com o Plano de Desenvolvimento Econmico da Zona Leste, previsto no PDE, que objetivou criar uma
nova centralidade em uma regio onde uma populao de mais de seis milhes
de moradores no tem opes de emprego. Mas, em 2005, a proposta foi paralisada pela prefeitura.
O desenvolvimento urbano das reas perifricas, para que elas possam
atrair atividades econmicas, exige qualificao urbanstica e regularizao fundiria, articuladas com programas de incluso social e de economia solidria,
capaz de estimular o empreendedorismo na populao local. A transformao
desses assentamentos perifricos precrios em bairros de verdade, com infraestrutura, reas verdes, equipamentos, documentao de posse e organizao
social teria enorme repercusso na reduo da violncia e mudaria a cara dos
bairros-dormitrio que caracterizam a regio, marcada por uma paisagem indefinida e acinzentada.
Com usos mais bem distribudos, possvel reduzir a extrema necessidade
de mobilidade que hoje a regra na cidade. Mais moradia onde existem empregos, melhor distribuio das atividades econmicas, beneficiando reas carentes
de oportunidade de trabalho, e, ainda, empreendimentos imobilirios com misturas de uso contribuem para deslocamentos por distncias menores. Mas em
uma metrpole a questo de mobilidade ser sempre um requisito importante.
O PDE incluiu uma proposta de reorganizao do sistema de transportes
na cidade que apenas comeou a ser implantado. Baseado em um subsistema estrutural, composto por metr, trens metropolitanos e corredores de nibus em
faixas exclusivas, e um subsistema de alimentao capilar, com veculos de menor capacidade chegando prximo s reas de moradia, articulados pelo bilhete
nico, buscou-se criar uma condio de deslocamento por transporte coletivo
capaz de competir com os automveis.
No entanto, essa proposta, que prometia tornar o deslocamento por transporte coletivo to confortvel e rpido como o uso dos automveis, ficou pela
metade. Desde 2005, nenhum novo corredor de nibus foi implantado na cidade. O sistema de alimentao nunca foi efetivamente implantado; sua ausncia
dificulta um acesso rpido s estaes de metr e trem. Assim, a utilizao de
veculos individuais, apesar dos brutais congestionamentos, continua apresentando enormes vantagens competitivas em relao ao uso de transporte coletivo.
Os investimentos em metr e trens urbanos so indispensveis para um enfrentamento estrutural do problema, mas so excessivamente elevados e geram resultados apenas no longo prazo.
Em contrapartida, tm tido continuidade os macios investimentos no
sistema virio, sem que haja faixas para o transporte coletivo, como ocorreu
recentemente no alargamento da Marginal do Tiet, obra de 1,3 bilho de re-

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ais, destinada exclusivamente aos automveis e que agravou os problemas de

transbordamento do rio. Esse tipo de obra funciona como um atrativo para reforar um paradigma que deveria ser alterado. Para que o transporte coletivo se
generalize, necessrio que ele possa competir em igualdade de condies com o
deslocamento por automvel. Alcanar essa condio um desafio fundamental
para que um novo modelo urbano possa ser implantado em So Paulo.
Foto Jorge Maruta/Jornal da USP

Vista do Jardim Paulista, bairro da Zona Oeste da cidade de So Paulo.

Uma outra cidade possvel?

Embora a cidade e o pas tenham mudado muito nesses oito anos, as linhas
gerais do PDE continuam vlidas, no entanto precisam ser mais bem conhecidas
e debatidas. Novos objetivos precisam ser includos, sobretudo no que se refere
s questes ambientais e relacionadas com mudanas climticas; outros precisam
ser radicalizados. O crescimento econmico e o maior acesso da populao aos
bens de consumo (como automveis), assim como a excepcional elevao do
crdito habitacional, processos que em tese so positivos, esto agravando o
quadro urbano em So Paulo, pois ele incide sobre uma cidade que continua
crescendo com base em um modelo inadequado.
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Em 2002, quando o PDE foi aprovado, a capacidade de investimento do

poder pblico era muito baixa; de l para c, o oramento do municpio mais
do que dobrou. A prefeitura e o Estado recuperaram a capacidade de investir na
cidade e tm condies de reverter esse modelo. Essa oportunidade no pode
ser perdida; a sociedade precisa se engajar no debate da questo urbana e se
mobilizar para influenciar nas decises do poder pblico. Afinal, a cidade existe
para seus cidados.
resumo Este artigo objetiva apontar as principais alteraes que so necessrias no
modelo de desenvolvimento de So Paulo, com base nos objetivos definidos no Plano
Diretor Estratgico, em vigor desde 2003. A continuidade do modelo que h dcadas orienta as polticas urbanas na cidade baseado na expanso ilimitada da mancha
urbana, na prioridade para o automvel, na excessiva impermeabilizao do solo, no
esvaziamento demogrfico nas reas consolidadas, nos processos imobilirios tradicionais e na formao de periferias carentes de infraestrutura, servios e empregos levar
a cidade para uma condio de insustentabilidade, agravando as condies caticas j
presentes. O texto mostra que existem opes consistentes, mas que sua aplicao exige
aprofundar o planejamento participativo, mobilizando a sociedade, pois a mudana de
um modelo fortemente arraigado contraria interesses consolidados.
palavras-chave: Planejamento,

Plano Diretor, So Paulo, Uso do solo, Desenvolvimen-

to urbano.
abstract This article aims to point out some of the main changes needed in So
Paulos development model, according to the goals defined in the citys Strategic Master Plan, in force since 2003. The continuance of the model that has guided urban
policies in the city for decades based on the unlimited expansion of the urban footprint, on the primacy of the automobile, on increasing soil imperviousness, on the
depopulation of consolidated regions, on ingrained but outmoded processes of real
estate development, and on the creation of outlying peripheries lacking infrastructure,
services and jobs will lead the city to an unsustainable situation, aggravating its already
existing chaotic conditions. The text shows that consistent alternatives do exist, but that
their implementation would require increased participatory planning and societal mobilization, because changing a deeply ingrained model runs counter to well-entrenched
vested interests.
keywords:

Planning, Master Plan, So Paulo, Land use, Urban development.

Nabil Bonduki professor da Universidade de So Paulo desde 1986. Foi professor de

Histria do Urbanismo na EESC-USP e leciona planejamento urbano na FAU-USP.
Foi vereador no municpio de So Paulo e relator do Plano Diretor Estratgico.
@ nbonduki@hotmail.com
Recebido em 7.3.2011 e aceito em 15.3.2011.

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