1 Sxist autorizatia de constra pe aces teren patu clidiri, flecare eu o suprafata ut 2 comstructia cladirilor ureez8 un an, iar prepul constructei este de 800.000 leifmp uti {,investitoru iain acest cop un credit cu o dobtinda de 459% pe an *" onorariile consultantilor, proiectul, supravegherea 7 800 mii lei/mp reprezinta 10% din costul. constructiei * ait costuri Cintemmediere, reclama, asistentl juridic) reprezinta 3% din valoarea finald a constructiei 5 Profitul investitorului ta fiecare cladire vindutd va fide 15 mil lei * Intreaga investtie impreunk cu terenul va fi vinduta dupa eonstruire cu 1.55 mi levmp fiecare clidire te cheltuieli care nu sunt cuprinse in cei ThGrenoenyin Hay 0 0 Evaluari valoarea cladirii destinate vanzatrli pe baza datelor din tcbGl: werd a Observatie: caracterizarea “mi bun"/“mti rdu”Macceasi” se referd la comparared cu imabilul de evaluat, Tinobile vindute Iimobil de 1 w m1 TV evaluat i Pref, mil, lei 13 87 95 137 ? i dota vinzdrii acelasian unan mai devreme jumatatean —acelagi an fo ~ = ° 726 — maidevreme ‘ supsafel tren aceiagi acsisi avelasi dubia 3 ase fe 7 2 on i ahitgstura (forma, functia) maifund mai bund mai rea aceiasi } ey 3 > a> 3 { name camere cs 6 7, 6 } caalizare externa mt " da, mu j staré tehnica mai bund mai tea ‘mai bund i par =3 es “8 telefon da a da a ai le ° © “5 ° | Informatii suplimentare: : ‘se considera o crestere anval8 de pret de 30% | * valoarea suplimentara pentru o suprafata dublg de teren este de 14 mil lei { © diferenja datoratt canalizitii exterioare este evaluata la 10 mil lei | ‘© celelalte diferente au fost estimate (plus-minus) la § mil lei fiecare { i 7 : { coe. % see “gy $ - i yates 36 é 2ROBLEMA ni! & ‘Sk se caleuleze valoarea unei proprietiti imobiliare (teren+constructie) pe bara urmétoarelor date: ‘¢ venitul brut lunar (chiria obfinuta) este de 1 mil lei gi nu se prevede modificarea sa chiria este platita la Inceputul fieearui an costurile de intrefinere sunt 25% din venituri tun evaluator a stabilit valoarea teremuli de 3420 mii lei starea tehnic& a constructiei permite utilizarea sa inc& 10 ani rata de capitalizare a veniturilor nete este de 10% tn cazul terenului si de 12% tn cazul eladirii valoarea materialelor din demolare acoperd costurile de demolare gi de sistematizare a terenului ROBLEMA 1 Un investitor este proprietarul unui teren destinat construirii. El este localizat intr-o zond atractivé a localitdit. Investitorul are de ales intre urmtdtoarele variante: 1. Un pavition comercial cu un singur nivel cu o suprafafa util de 900 mp al cérui cost ar fi de 6680 mii lei/mp suprafata utl8. Chiria lunar& previzionatd la inchirierea pavilionului va fi de SO inii leimp suprafata util. Costurile de exploatare vor fi de 25% din venitul planificat. 2. Un pavilion comercial cu dowd nivele, cu o suprafatd utilé de 1300 mp al c&rui cost ar fi de 820 mii lei/mp suprafaté util8. Chiria lunar& previzionaté la inchirierea pavilionuiui (pavter sau etaj) va fi de 40 mii lei/mp suprafaté utila, Costurile de exploatare vor fi de 30% din venitul planificat Rata de capitalizare in ambele cazuri este acceptatd la nivelul de 12%, Pe baza analizei, si se determine care variant este de preferat. Ret eee 2 pe 3 Fol wes joe (P40) ‘ 7 1 G00 mg» 608 tee Aes = » 4 006. p08 * a i patecengee gan Hews @ Foo dele = ci chr of re! 7 ! down boveoo fens { ee chr | PH EEE EEE eee EH eee Hea eso Seedagoa™ 32 = Abuanaoe was | WEF Mternon ~ Se Soh By aet lo ew ‘ L . ys White, 2 Yeo te 2487. 009 © Gaz ece preneee Cone 6 9GR Bre # Ad cts INTE 060 = Bre 1 SECC ata at er tHAL et i7 A eta aa! mee yay LL PR a. PY dw wee ci! eeuepgy 00 eat | Att Dre Poe J2 eee.009 GM - Z \pr 7 igen aap o Qéeum = Moetas bts 7 Fork) at im > 9002.00 2 = ¢fieoa 209 4. 3.420.002 = APV20, 007= 642.900. 800 & Foe wk = Yroowee ~ ~ US eeeeo9 wait = 9% XV Ee Xv , ~ M2. 820 a) Brows» ¢2oce0 jfuy f tz /% 4266 ao20e9 ae / / 4.000 tag / x "owhe Sl, 000,900— Ch, — W202 ssanxg2 = IL, boo0cez Ped Chase Te Yarlbnag i ae f, 200 eee! fo 6. wr wenn ln bio fa mA ) Le erage Weg bi ~ 2 4S Py He py Geue Bees OB wed to ovo. “eo ae. Genie ean Mow 2) Whip forte HOO m= 900% Y. Shippo chert — Fone ¢ tase bs. aero taken! caehyiola F icette 3) We (Bev me Med err X P1827 eeeks te Peers % ed beam 4% ote. econ eee /$o-ltox be wl ofa. elonPROBLEMA nr. {In anexa 1 se gisese date din vanzdri comparabile (case pentru o familie). Pe baza acestor date sit se calculere: 1 pe baza tranzacjiilor 1 si 6 si se stabileascd cresterea procentuall a prefuilor pe plata imobiliara, cu o precizie de 1% 2. pe baza tranzacilor 2 56 s&se stabileascd cresterea procentualé a preturilor pe piafaimobiliars intre cele dou tranzactii, cu 0 precizie de 1% 3. pe baza tranzactilor 4 $i 8 si se stabileasc8 corectiaprocentuall in functie de felul constructiei, uo precizie de 1% 4. pe baza tranzactilor 5 si 9 58 se stabileascd corectia procentualé datoraté climatizirit, eu o precizie de 1% 5, sa se aleaga din tabel tranzactiile pe baza c&rora se poate stabli corectia procentuala datorata ‘garajului gi si se calculeze aceasta diferenfh cu o exactitate de 100 mii lei 1 Anexa I | Nomar Pretmillel Cand a Felul —Vechimea_Garaj_—Instalatie.-- Numar avut loc —constructiei_—_cladiri climatizare camere 1 200 curent —_crimid 10 a nu 6 . 2 165,25 acum2 ani c&rmida 10 da nu 6 7 3 180 curent carimida: “6 nu de re 4 167,50 cureat lemn 8 mu éa 7 5 192,50 acumlan ——temn 4 dom 8 6 181,75 acum1an —cdrdmida 10 a nu 6 7 190 eurent ——_c&rimid 6 da da ™ 8 182,50 curent —_carimida 8 nu da 7 ° 2 aeumtea tema 4 at da 8 r este interesat sit achizifioneze un teren construibil. Terenul este localicat {in centrul unei localititi dintr-o regiune turisticad atractiva. Suprafata terenului este de 12800 mp. Pe baa analizei celei mai bune utilicdri, si se stabileascacprejul maxim pe care il poate pliti investitorul proprietarului. Planut local de sistematizare permite wrridtoarele posibiliti: 1. zone de agrement: restaurant, sala de club, teren de tenis, LY 2. zona de expozitie: suprafete de expunere, anexe tehnice, teren de prezentare inate liber Datele necesare evaluarii sunt: Hes GSerseeC Este rce ck eae caa Tan geudaccoae 1 zona de agrement: ‘© venituri anuale 1055 mil lei pee © costuri de exploatare 35% din venituri cee = ¢ costul de amenajare 2835 mil lei © rata de capitalizare a veniturilor 16% ‘ profitul investitorului 15% din valoarea proprietaii 2. zona de exposiie if _— > eade © suprafath utilé 2700 mp ee pee eee eee ‘© chirie medie lunar8 25 mii lei/mp - prea peat eee © pierderi datoritt neinchirierii 10% Oe Vohe Mes — PAM : © costuri de exploatare 25% din chirie ee , ' ‘* rata de capitalizare a veniturilor 12% peso by ‘© costuti de amenajare 2625 ml lei ‘ * profitul investitorului 15% din valoarea proprietiii. . ‘ ° fv Ao- 7 OO 2 u eae). > 2 . 70 note GD) ~ Seebane — 2 vrree rey Fo cwewotan — » fof cane — Vo pail = OP 188 C5 6 PR OGF ng Rb FES i ~ #05 ~ FPjaa “ae peel. ase! do cad fe we : ee eases SP fegt x 479" ae i an : 2 09. Pe fee fi 21? au, 3 Vo. BrP an 94y ee Sr aceaaniaie yan) ys : Fe een Yo 2h nbs aan ” tia.onge dhe a. bee, On fh oe cael, arfgee th pa PPO aay © PAM iat Ma For’ y Ju2.gon.ove LA 3a. 008 + 12, 900. 200Sih A i RE alee tia atas iets al ate ttoc 7 PROBLEMA ni 71 1. Pe baza datelor din anexd, si se calculeze: © corectia valoric& datorata localizirii © corectia valoric& datorata dotarii cu garaj © corectia valorica a datorata dotarii cu canalizare exterioara © corectia valoricd datoratt felului constructiei Tabelul anexat se referd la vanzarea unor locuinte uniefamiliale comparabile (inclusiv terenul) Nr Pref Data —_Lovali- Tip Dotre Supraf, mille: ranz, ware constr Garaj_ Telefon Canelext util. mp 1 198 195 bunk c&rmid&’ da da da 110 2 75 XU94 bund Jemn a pa mu 110 300 an 195 bund cri’. da na da 145 4 168 v94 rea temn da da da 145 5 1995 195 bun rami da nu nu 145 6 183 19s rea cSrhmid’ da da da 10 7 16655 XIL94 bund temn mu nu ma no 8 1805 vos rea chrhmid’ da da de 145 9 182,5 —-XIL94° bund crdmids nu da nu 130 10 169 v94 bund lemn da nu aa 125 ROBLEMA ni Un investitor care dispune de capitalul necesar a primit propunerea de a cumpdra un imobil cu suma de 200 mil lei. Pe baza analizei efectelor economice de pant la eceastd daté si pe baza prognozei privind dezvoltarea in urmatori 3 ani, sa stebilit: ‘© venitul anual in urmatori 3 ani va fi constant de $3 mil lei © costurile anuale vor fi de 20 mil lei tn primul an, 23 mil lei tn al doilea an si de 25 mil lei in al treilea an © rata de actualizare pretiminata va fi aceiagi fn cei trei ani de 12% pe an, respectiv cocficientii de actualizare sunt de: 0,887 in primul an, de 0,788 inal doilea an gi de 0,701 fn al treilea an Prin alegerea metodei corespunzitoare, sé se determine daca este eficienté cumpararea acestei proprietsfi. Valoarea reziduald a proprietafi se stabileste pe baza fluxului financiar din cel deal treilea an al prognozei, lao rat& de capitalizare de 15%, "ROBLEMA nr. 9 fn scopul construirii unei scoli generale, s-a luat hotdrarea exproprierii proprietagii d-lui X, care consti dintr-un teren cu 0 suprafata de 1000 mp si o clidire destinatd prestdrié de servici silocuiril, cw o suprafata utila de 250 mp. ‘SA se determine suma despagubirii pentru expropriere, pe baza urmatoarelor date: © actiunes de expropriere a fost inifiatl tn 1994 decizia de despagubire s-a luat la | decembrie 1995 despigubirea a fost platitd la 20 decembrie 1995 valoarea de piaté a terenului a fost in 1994 de 10 mii lem costul de reconstruire in stare noua a cladirii era in 1994 de 420 mii lei/mp suprafaya utili: clddirea a fost construitl in 1972 si durata sa prevazut de viatl este de $0 ani pretul de piafa a terenurilor de constructie cu caracteristici asemanitoare a fost in 1995 de 12 mii Leip © coeficientul de crestere a prefurilor construcfiilor 1995/1994 este de 1,47 A bf fh iwthe. 2.97 bd, tt! oh +9), brf, Panes oe a Pood. 92,0 + bac pet +f Ihe ff re aie 20,3 — 10 ——— 791,35 DEV. Ve ~W9leo —we -$e 7 : ; (oleae +h 16 Betas OS Aa y20 6 749 oe tug 193 — Faup 2 Sam, : fby 492 OF 266 000 1G ¢} - U9 A ong 2 vo a ase? dat ob ae we 67% = FF nae = & 936.000Folasind corecyille determinate in anexa 1, si se stabileascd prin metoda comparatiei directe valoarea proprietiti, pe baza datelor din anexa 2 pentru proprietti comparabil Anexa | 1. Cresterea prejurilor: 99%/an 2. Felul construcfiei: 8% 3.Instalatii de climatizare: 4% : ; 4. Garaj: 10 mitioane lei Anexa2 PROPRIETATEA A B de evaluat vechime, ani 5 5 5 data tranzactiei acum acum unan in urma felul constructiei “<"/lemn ——crmid&——c&rdmida garaj 1 da nu nu inst, climatizere »./ au Da da umér camere 6 6 6 pref mil lei 197, 1767 ’ rae PROBLEMA nr. 11) ‘Stabiliti care este valoarea actualé de piafii a unei cladiri cu 0 suprafata utilé de 120 mp, stiind cd in acel cartier: © ih urma cu 14 luni, o cladire eu 0 suprafati uti utilizare asemandtoare a fost vindut® eu 192 mil de 160 mp cu caracteristici tehnice gi de ‘* in urma cu 4 luni o eladire cu 0 suprafay’ utilé de 180 mp, dar cu caracteristici tehnice si de Utilizare inferioare cu 15% fata de clidirea analizata, sa vandut cu 143 mil lei. PROBLEMA nr, 1. Cu ajutorul metodei de actualizare a valorit fluxurilor financiare viitoare s-a stabilit la data de 1 ianuarie 1997 valoarea unei proprietati comerciale, pe bara urmiitoarelor date: © suprafata localului s = 212 mp © proprietarul va inchiria localul pe o perioada care, in acest moment, este planificaté de 3 ani * se considera c& venitul constant al proprietarului in cei trei ani (nu se ia in considerare inflatia) este v, = 1.060.000 lei kinar * in col de al teilea an proprietarul exeouts pe spezele sale schimbarea si modemizarea instalatilor, costul estimat va fide o = 12 mil lei up modernizare, din cel de al patrulea an, chiria lunar constant2 va fi v, = 1.500.000 lei Tuner rata de actualizare a veniturilor 2,= 15% rata de actualizare 2 costului modernizarii a, = 20% ‘yaloarea cliiri Ia finele perioadei de prognozi se va stabili prin actualizarea valoriicapitalizate a venitului anual dup’ modernizare in ultimul (al treilea) an al prognozei Calculele se fac fn mii lei, 63J2/ 6% mer : 2 S$ | 9 Veucl: tespooerte: — 77724490 sateneeo sarzane — Uhp00.000 F kewooo le t419) ; ? foetal WP, ie ase suiseaniesee Garde (rary? (ear) oes Qt. vere, Tuwil, ge (22> or) C369 %oo = Pf 86G.9I0 9 GM22. Know! lt sD Merv 2, 000 6 fructe feroooks of higgnere sa jhlaot a rinitele (ance! eo brbren palens o/aobrs po lant Mair oe tyobra ex yn vbbenvs (3 )au a" clapdé —modeenrwe fang woe Wh 09 te ae gf 68m Kat lowe vat aural, we Ge = Lerbha cca Ble sae. aa’ LEA OO PE? 90, 000 00? Ott = 98a 000 cf bol meclymdes be perio & 4 jya © (2ue0es ¥ = OBhere (a > oe \ : ms PQev2 + W960 — 6936 Apt a9g 1 of,Map » Sirra0 Biltag = 39 ove oh 180, 00 bt fete ha oo 072 © ee 02. 08 8 4h cesnae 5 P02 WO ~ eels Bah eye ee 32,20 Goe pages 02 ~ Bhy Wrioltal, e ar 8 O¢ ete Nyby CF re nt AO wag 9 20m beep nt aes #3, 0 010 upp dioobr fing 2 I + f PO, IF gee pareeet” Serer wr ae a 1 er ae Ee 4, OP BIEL Peset Hee oo ~ hee (406 v wm inv) Gt pee vy boa yee we = eg sina bead, We 00d hong 0 vfa99 «RC 922 €fe a Ger ent = 99 - véb 605 4 eG pan 600 Ce aren aotes poo bzey pyres} bite mene FF, vExista oportunitatea dobindiril unui imobll, care necesita reparagt si modernizare dupa cumparare. Si se stabileasc& care este preful maxim pe care il poate pléti investitorul, pe baza urmatoarelor date: © dupa reparare si moderaizare, clédirea va adaposti 180 mp birouri si 2 magazine fiecare de 60 mp ‘© costul lucrarilor de reparatie si modemizare este de 60 mil lei ‘© dupa modernizare, chiria lunard cate se obine este de 7.000 lei/mp birou si 25.000 limp magazin costul aferent proprietatii(impozit, asigurare, altele) este de 30% — rata de capitalizare in cazul activititilor desfasurate in elldire este de 10% investitorul care ach tinerea a 20% profit pierderea pretiminat& datoritt neocuplrii chiriagi este estimatd le 10% reparatia $i modernizarea dureaz& un an iar dobanda pentru creditul preluat pentru reparatie este de 45% Sa se stabileasca valoarea proprietifii care se compune dintr-un magazin sdtesc $1 un teren, localicate in satul X. Proprietarul clidirii este cooperativi siteasca, iar terenul este concesionat de cdtre autoritatea locald, Date suplimentare: ‘© suprafefa utilé a cl&diri - $10 mp suprafafa cladirilor auxiiare - 250 mp suprafafa terenvlui - 2200 mp chitia lunara pentru suprafata utils - 12.000 leifmp chitia hunard pentru suprafeia auxiliard- 2.800 lei/mp impozit imobitiar - anual 1,25 mil lei asigurare - 2 mil lei anual veloatea tererului 8,4 mil lei costarile curente - 20% din venitul brut venitul datorat terenului - 7% din valoarea terenului rata de capitaligare - 15% anual PROBLEMA nr. 15) © societate este proprietarul unui teren pe care se gaseste un imobil administrativ construit in 1964. Jn afara obiectulul sau de activitate de bazi, firma doreste sa inchiriece birouri cu o suprafaga totalé de 4500 mp. Un evaluator a stabilit valoarea total& a proprietafii (teren si imobil) de 5,6 miliarde lei. in actuala stare tehnicd firma primeste 0 chitie de 18.000 lei/mp. Costurile totale de exploatare a clirii sunt de 240 mil lei pe an. Pierderile prin neinchirierea parfialé a cladirii sunt in medie de 5% din suprafata destinatA inchirieri Pe baza analizei economice s-a stabilit c8, prin modemizarea cliditii (aer condifionat, telecomunicatii) s-ar creste chiria lunard la 22,000 lei/mp suprafaj& inchiriatd, Costurile d modemnizare sunt estimate 1a 70 mil lei. Dup& modemizare costurile totale de exploatare a clédi vor fi de 270 mil lei pe an. $i dup modemnizare, pierderile prin neinchiriere parjialé a cl&dirif sunt in medie de 5% din suprafafa destinata inchirieri Pe baza datelor de mai sus, s& se stabileascd fezabilitatea modemizarii considerare impozitul pe profit). (nu se ia in 64Ee Va TIO tH ~ VM0bo aur, Vows ~ hteee P2009 mA = C4 Ferme gh f2000 te fab JE “ ~ COA Ar Gan meee 2v00 Be fuk fl oO ; ; , fal fan — Parpas. 1b bor 49900 ; / / = fa ekg 2000.000 Ke Kad: re Le — Vad fe Biter oeo oa = 00 Fin cease POY ale £8 oa — ven 2 Ge’ 4 peer eue a we ty po! Bre L ~ 2% co; Ih fans - vel ers, > Pee aaEcHlp apt ea at Ua Pe EE ee eee fa Suqao0 be! “ate SH0 ws bo» 12 000 favlns toe = 7 3Mad0 2v0 mp Die beplaig x 128 = SIR? a vee! ohn Sem Pvanavg #Y =~ SEP IO fae $- 7H (we) eA sat ooo br lou bo Croke | 29 TIL, b00 a ~ bot, tte sont Doe. 46, 9A GOO -e* - OFF O Peg e8O q oe 4 SV O00 Voy 9% G92, Yoo G. ok jap Be ¢ vw; 5/3, 109333 oN- 60 en 000 & fae , Vet eee folie ~ cntlond (fon - s 4a peer aut we 4 VY, elim Ord bth rnehrr, » be bro mere? a 28000 nifad V ~ cork more x4 %,a0o.g00 ®° tor tok | to most — ~ - Ox p09. a00 law L See! nenniin, home" mabroma Vf oles Ange ait Eave a oop hat, His hen ke eo aero? (fans von for deat) 2 serio, b A, Fars prabiaP ae fa Ge 0 Ki beacco.000 £ vo aon 4d wigs ha deo0 belt © OO wpe C20 = OPI, 000000 “a Mtl: Dokl. ~ Oba, 262 900 few neineler, NI - — bd bern 020 yee GER YOU, COD be3 ole? Voge eePIS [pr E% a Igo awix Woo XI es 4108 tte 000 ~ Cov! Cok, ~ EL tee = feel ved, AP ee a LVR 600, COD Ee Yor fosr Br, 0/22 oo meats, — Fo, 200,009 Vat pop. & eee wil br[PROBLEMA nr. 11 Lith dye Un investor dobindeste de Ia un proprietar 8 ha la un pret negociat de 24 mil leva. Pea cestteren, in conformitate cu noul plan de sistematizare, se poate vonsira a, cartier de Locuinte individuale. Investitorul execulé amenajarea terenilul $1 Promotionarea in scopul vanztrit’ $4 se stabileascd care va fi pretul minim de vinzare pentra un mp, pe bara urmétoarelor date: * costl lucrdrlor pentru instalai, drumur i altele este in totalitatede 1,3 mil leiha, din care © {Wie vor fi costuri de amenajare de suprafefe veri general acesibile, uo suprafat totals de 0,96 ha © 25% reprezini costul drumurior si wotuarelor care acoperd in total 23% din intreape suprafafa de teren * 65% 0 reprezint costurle de uilare eae ncoperd 5% din tnreaga supafat de teren (gz ‘energie electric, telefon) $ Costu proiectelor, supravegherii si altele reprezint& 7% din costurilelucrarilor do mai sus © costurle de intermediere, reclama, juridce, reprezinté 2,5% din costurile totale, respectiv inelusiv costul cumplrari terenului * Fealizarea dureazi un an, investtoral preia un eredit pe termen scurt gi plteste o dobénda de 45% pe an * rofitlinvestitoruli este de 13% din costurile totale (fd costal creditului) i [PROBLEMA nr. O societate comerciald cu profil de comert-prestare servcilintentioneaza sd cumpere 0 clitire a cirui vatoare de piagt este actualmente de 218 mil lei. Dup modernizarea neestel cladiri, firma intentioneaza sd desfasoare o activitate aducdtoare de profit. Sise estimeze oportunitates achizitionArii cldirii in urm&toarele doud variante de utilizare: 1, activitate comerciala: = ras eel ‘ costuri modernizate 20 mil lei ei ve \/® venit net anual pretiminat 100 mil lei eee : © perioada de prognoza a venitului 5 ani peers * valoarea reziduala pretiminaté 160 mil lei wr, ah © Tala de actualizare 13% J chery oo 2. birouri ae © costuri modernizare 30 mil lei ae a * venit net anual prefiminat 102 mil lei - * perioada de prognoza a venitului $ ani * valoarea reziduald prelimineté 164 mil lei © rata de actualizare 13% joe jo - U8 orp t P64“A tte: te aes 7 CA coor ceteeteas Mie, Hera G96 bas CiAoeO bk - oe Cent Le = sIT 909 Ae 4 L “ ~ 8b, - - ' dia = PUL 088 ‘9, onaeeer vy f ~ fassee YEE) coed brie nee ct : g a Yeoo- i forvt BL eee Uh [2 4.ccn.200 FITM a Loom rrrn rt had 392 p00» Obi don yh - ee eet Pl ern "ys aa eee? G34 OT Dow 7r | gal er P6330, | 33PTY INE IF aI L94 AY, 900,07 beaver Pt ge 009 — \au.goo.00v 7 : Vay, 32D BR CHAD: 3a ge ya O08 dtp: ; = 3koe 4 be/ruup ewe a2 uy : 766 Te reo Vil... A borove © To, wil Sane he - Abooeen be" cl, 199 WO) G2gu rently 2S Bete” : Brn 2 ae. veut —~ tn all La pir’ olut wlliun' eae 2a/, we 2K Paap rat Jana aivae. cou feocl 5 wire OG See Hebe eee ae 7 Visa = “G0nang%/2 = [f1200.C00 — Cla = ee gen end «tee ‘,90a000 42,000.20 INE 22. 400000 a AOU Mee Soin (1404 Ape , 5 gp 6.962 aor i 3h WG bee = 78% bee = 43 -?@ a4, se 93,22 UBS wv fs 2GH UNE = = lex 4 26 = 13> (pop € VeYor #0) Vs~ cocoa , UG io.ao0% 122 (9.900.000 | Pe O0ax 16> 6 3a0-000 G1 2eo 00% i 24.000 & Jung ro wp = S000 #198 = — fb, P4a,9% ~ 1G L¥ gor Aadlgis ce inee rte eae ptt Hq ye Yov7d.cao 5 Vor pe aawle ke’ Hi VE a pre oguill ha donot bf we) fhe ue = Alok ee FLO wer 0, 7949 cv! faot de Fy 2 eo 7 Segoe —«SOROOD we “20 : to ~COO 4 /- 680 “oO Cohect — Mee ~ ME Yeo — ¢?000 + PF Conctal i June +—« tienen 900.002 MW fp fv A60 ovo. or acetic (Iter eb fatag — ~ 2 lito T cant A200 L398 wo, i sMaueo a Fegtiy tl +%6GL Vv pass ec too Gln 2/ 426010 V 4 26040 PT euetlsf | LBYIIZ 264, tto 2P4 vo purged, bohuds f 10/ legwty — AAA, ~ fet ee ; Alte © eh tole 294 Oo Lot We BME PY, 194 Ifo % foo. IGR UI —2GIO = 239 20 rOrf]) = 199400 ea 49400 + AG Io= DoT R00 mel’ = P06 mMAL Sr Ye mi bik O95 e SYR OUP Lar has PUK XB bie FP aud y 390 % Goo we Li /mgs s 3.00 wet fie — BOG = IL3G/S 7 { Corser posto xu - SPwh ix Mo we hays Dye wh } lu oerteROBLEMA nr. 20 Prin metoda costulul si se stabileascd valoarea unui pavilion comercial $i de prestari servicil. : Descrierea tehnie& a pavilionului: suprafafa utild 2500 mp, volum 15600 me, far subsol, ctajat partial, tehnologie traditionalé, fundayii beton armat tumat, perefi din c&rdmidd, tavan beton ‘Starea tehnicd: See eee eemeee eAe ener cen een Element Pondere in costurile cltdiri % — Uzura fizick % Uz fizica(mil. lei) 1. Funda 10,1 46 2 OF 2. Pereti 263 10,0 2 ge 3. Plangee si scBri 146 ; a4 2 aay 4, Acoperis, constr. 31 62 2 oe 5. Acoperig, acoperire 28 , 126 Peo 6, Tamplarie 196 23,5 2 400, 7. Tencuieli interioare inolus. vops. 61 18,2 Lace 8. Tencuieli exterioare 52 we 103 Dae 9, Podele gi pardoseli 10,2 2342 169 7 390 Total £7 98% fara lucrari pimant x 2 . 7, PPE rm YE 935 9 Deprecierea functional a fst sabi la date viz le 17,356 din cont de reconstruct, Costuri instalafi constituie 18,5% din costul de reconstructic. : Indicatontl costurilor de lueriri de constructie se stabileste pe baza datelor de mai jos, conform catalogului actual de prejur al firmei SERCON din localitate: {© objectul A: pavilion comerpprestare servic: suprafais utilé 2340 mp, volum 14250 me, fra subsoly partial etajatconstructie portantd din profile trase le rece din ofel, plangeu cu grinai +. , imetalice, acoperis din ferme metalice acoperit cu tabla zincat, pereti din edrémid8, tamplirie din aluminiu, tencuieli interioare uscate costul unitar : 840 mii lei/mp suprafayd utild; 136 mii leVme suprafayé utilé 2250 mp, volum 13560 me, fica ial etajat, tehnologie traditionala, fundatii din beton armat, pereti partial din c&rimizi cu goluri, partial din c&rdmida, plansee din beton armat tumate, acoperis din placi fibro- lemnoase acoperit cu carton asfaltat, timplarie partial din lemn, partial din metal, tencuieli interioare si exterioare din ciment si var. = castul unitar: 906 mii lei/mp suprafaga utild; 148 mii Tetime * obiectu! C: pavilion multifunctional: suprafats utils 2450 mp, volum 15400 me, fra subsol, Partial etajet, tehnologie industrial, constructie din prefabricate de beton armat, plangeu din placi beton, acoperis din elemente prefabricate de beton, pereti din blocuri BCA, tdmplarie tradifionala din lemn, tencuieli interioare si exterioare din ciment si var, + costul unitar: 874 mit lei/mp suprafota wild; 141 mii lei’mePer area a caceee cs neceeaecnooc as eg ar “G3 LAG VIE Wb port L418 j/ WL 44 2¢ by £0 Gb b439 P43, G/ 138, & ae Ge Hee 19,4 14,2 LILO 390 tA WS, feos wage 290,49 829. payee Jobo bi/iakx 270 ups B,D GL, 260.080 OF. J26rx CO = 3964 (~) S260» Haye “lta Ft) Ler P9eq2 1989,1 -— AC = Nee + + AIG = 19902. — 9S <=Xho anlew, Me pee Mot fe ORF BCHIG. a Lit ~ fd bowels ba. Pek ue Guba bok T veers Zr 4eo= Uy PP 4 b= bbe Bx g3re bw ot = af dx GLb 53 2 brewee Aicat auate Vj3F X PGAD = / ef F hag. . / 2 Bry 2a3 P2802 |e D> 9902 499 1x9 HE SE or 2x aver 9? = Th 3e 4at Py00 ae le “geo DGB 2399 tloy sy ie a x 234 +49 400r av% 2234 Lad ~vK ia We ie +246 £238 DEF, PRIDNG dI09. MEF OOF, 2xwn¢ IY tof 3 z # More awe Axgare OM Be 455 gor 2x bos |,d Coy ve avd Jovehey 426 $000 » (4 go) 2 3vf0 — Deo = M’fo (f : 479 af. fore (Peg er)'® jgaee 99 402, 02 ff tone x (ba got) = WoHo CO lew im. hes ; APD «Pie rm I390,000 JvPox WToox sf, 3r2,000 Wop % 4g = “A eGa 208 . Jt. G0. ¢60 ey fg Pocodés/ue wt, 30.009 a oie DY, P9097 uM PI0O ‘ Peete a ASA -> | Ke wh be 0 a Geer jee & ) y ee fe 1 LBA 22 ud a veo aa a1 ts Ow YA, Syre Lt 12,6 5 ae - i Cot sy te : a (970 » how) = 9b » hore = KAY © (0 = /Orere Jase wtteo ~ 5.0800? ee-ROBLEMA nr, 2 ‘Sa se stabileasca prin metoda comparatiei directe valoarea unui teren agricol pe bat urmiitoarelor informagii: ener Profuri Teren de evaluat Terenuri vandute fn ultima lund comparabile class aria 1 2 3 Suprataa Vauill—2 he FoI-2ha = VnIN-2ha = Lil-3ha pe ciase (ha) FalV-2,7 ha Val~1ha = FnIV-3ha PsIV-3ha PsV-3ha PsV-2ha FrJV-2ha Lid-2 ha Aria fizicd 97 be 3ha Tha Sha Pref vanzare ? 7400 mii lei 10800 mii ei 11000 mii lei Situare Zona IV zona TH zona Ht zona IV Numa ha echiv Pret (na, mii lei ‘Acces teren : bun rau 10% mediu 5% bun 0% Nivelul culturii agricole ridicat jos, 10% mediuS% —— mediu5% Stare ecologic’ medie buna 5% medie 0% rea 5% Surnd corectii Valoare ? ha corectata Pret (mii / ha) Valoare teren (mii) Coeficienti pe clase de calitate: ‘© zona IV: Vill -0,80; Fa IV - 0,60; Ps.V - 0,35; Lil - 0,55: Li - 0,25; Ps.IV -0,55 © zona I: Fa. - 1,15; Vall - 0,90; FV -0,65; Ps.V -0,40 fy le PROBLEMA nr, 23) L DI. X este proprietarul unui teren cu o suprafaté de 2000 mp care, in planul local de sistematizare, este destinat’ agriculturii, faérd a se putea construi pe et. fn tuna mai 1996 consiliul local aprobé noul plan de sistematizare, care schimbi destinatia terenului, pe acest puténdu-se construi case uni-familiale. fn acest scop, proprietarul a divizat terenul in patru loturi fiecare de cate 500 mp sia vandut trei, cea de a patra oprind-o pentru sine, Sa se stabileasca care este castigul obtinut datorita cresterii valorii terenului prin schimbarea functiei in planut de sistematizare. Se stie ca: Er rene Kao we © in septembrie 1996 un teren agrico! in aceeasi localitate s-a vandut cu un pret de 2.000 lei/mp, cresterile de pre} fiind de 5% pe luna; ocouumsse Use rect } Naf x tvoa $]e © lotur de construcfie eu parametriasemanatori sau vandut tl, - - in ianuarie 1996 - 8.000 lei/mp Paeahaua ~ in martie 1996 - 8.500 lei/mp a > + in maj 1996 - 9.000 lei/mp wu Foo = fn iulie 1996- 9,500 lei/mp a bai en sy Gon? ~ b u row RL giao i Her ei gyn Ae 22 & brane: ae x o sé fod-ROBLEMA nr. 2: Un evaluator a primit comanda de a stabili valoarea de reconstructie a unei cladiri uni- familiale, Evatuarea se va face prin tehnica costurilor segregate, pe baza informatiilor din tabel: Element UM — Pret Cantitate Valoare Pondere = Uzuré zur uniter elemente element elem.% — elem.% (mil. lei) (rn le) nil. led) Lucriti pimant, 100mp 12156211 fundati, pereti constr. pivnita, plangeu pe pivnita Pereti 100 me zid 24915,2 1,08 10% a Plangee gi seari 100mp —4601,7 244 1% SN) Acoperig: const., 100 mp 6333,8 0,93 15% izolatie, acoperire Pardoseli 100mp —6230,3 2,65 15% ‘Témplirie, lacdtuserie 100mp 92466 2,65 20% Tene, int. sivopsit. 100 me 138286 0,87 20% Elevatie silucr.ext. 100 mp 61584. 1,88 35% Instalatisanitare* —-100me «21910 0,87 45% Instalatie electric 100 me 84761 0,87 0% , inst. Incalzire, inst. gaz * inclusiv: instalatie apa-canal si ap& cal Misiunea evaluatorului este: ‘# calcularea valorii elementelor integrate + stabilirea ponder fiectrui element i 4 determinarea uzurii fizice a cladirii, © stabilirea valorii actuale de reconstructie stiind cA: lucrdrile necuprinse in preturile unitare reprezinté 6%, indicatorul de preturi local 0,80; PROBLEMA nr. 3 ‘Sd se stabileasc&t marimea céstigului prin cresterii valorii terenului datorité introducerii rejelei de apa care a avut loc in 1996. Pe baza analizei piefei, evaluatorul a stabilit cd prequrile terenurilor neamenajate sunt: intreaga clAdire (%) cu 6 luni in urma- 4.800 lei/mp »° © cu 4 luni in uma - 5.200 lei/mp “ neh © evo lund in urma - 5.800 fei/mp |; er ‘© pref actual - lipsa date pp h00» WOW Bay x gos 40 in acelagi timp, preful unui teren comparabil, cu refea de apa, se vinde acum pe piafa cu 11.600 tei/mp. Proprietarul a participat 1a costurile refelei de api cu suma de un milion lei in 1995. ~ Coeficientul de reevaluare a acestei sume in 1996 se ia 1,4. Suprafata terenului este de 500 mp. Loge oo wr Ate Dans 70.& 8 & \ & = bea Bo fom : =n a) 437, ; 200 bi fu cun a ‘ Hee) USN A322 a Kom VO ere’ ~ ¢ yyoo x dots 6/34 x aos 20> e290 Ta oto — fhovsaoe foo lp Yoon YY ee. wee a ceOAL ee 400.060 403) ‘90.000 = $000 = 9f000 .2000> YF Ltn ve (00902. Qeao Bf = 200-009. 200 é Ve, 96 000 1 Lelong Fi fuse = WOE 00 07 - to = 3eF puch coclep 0 6BVe, Bored de Fur 3 "RD é AT tee 2 & recut Aout ole ale oe i 0 Ea “ UW ue UT YOO = ye. Feb wo |) 2 3 Meu fou Me we oe ou 2 aa ° + QZ — Yoo 1330; 42 Ws 4SO[PROBLEMA nr. 26 ‘Sd se stabileascd valoarea céstigului obsinut de un proprietar privat a ctrul proprietate este cuprinsisintr-un program de divizare in terenuri de construire, pe baza urmitoarelor dates © suprafata totall a terenului cuprins de program-10ha x Jeoce wp> lr oe a © suprafaja unui lot de construire - 2000 mp Derere © suprafata drumurilor proiectate - 2000 mp Hf, 06 * valoarea terenului inainte de divizare - 2.000 tei/mp ‘© valoarea terenului dupa divizare - 6,000 leiv/mp PROBLEMA nr. 27| Wee In vederea construirii unei statii de epurare a apelor, consiliul local a luat decizia de najlonalizare a unei proprietati care constd dintr-un lot de 300 mp $i un imobil destinat locuirit $i prestirli de servicii cu 0 suprafati utild de 160 mp. ‘Sse stabileasct valoarea despigubirii, avand in vedere urmétoarele: * actiunes de nationalizare a fost inifiatd fn 1995 * decizia de najionalizare si despigubire a fost Iuatd le 30 iunie 1996 ‘© despagubirea s-a platt la 30 septembrie 1996 * -marimea despigubirii in cazul altor dou’ proprietati comparabile a fost de: * Proprietatea 1 - despigubire 20 mil lei, in care 25% ponderea terenutui iar uzura fizicd a lair a fost de 20% * proprietatea 2 - despagubire 18 mil lei, in care 30% ponderea terenului iar uzura fizied a clidiri a fost de 30% * indicele de crestere a preturilor bunurilor de consum gi a servicilor in perioada iunie 1996 - septembrie 1996 a fost de 1,058; preturile terenurilor au rlmas la acelagi nivel © uzura fizic& a cladirii nationalizate este de 15%. [PROBLEMA ni Un evaluator a primit misiunea si evalueve un teren situat intr-o vecindtate industriald in zona 3 a orasului, cu acces ta linia de centurd. Din analiza piefei imobiliare se cunose 4 tranzacfii de terenuri asemindtoare si cu aceeasi suprafaga: a © tranzactie recent& la 475 mil. lei, pentru un teren cu acces la linia de centura situat in zona 2; * tranzactie ce a avut loc cu un an in urmé, a 445 mil, lei, pentru un teren cu acces Ia linia de centurd, situat in zona 2; tranzactie recent, ta 400 mil. lei, pentru un teren flr acces la linia de century situat in zona 2; * tranzactie cu un an in urmi, la 345 mil. lei, pentru un teren flird acces fa linia de centura, situat ‘in zona 3. Ce rezultat va da cvaluatorul? wbe v0, . i vet & 4 - / : ‘ , Frveeeré ai ms Ea Pyeo Afam & Fe ww CUitet, Jrfh jar May P00 Am tae 8 % fnew? Ne bee P9e0 & baatso ae 4462 Wood Mp OK Leet ceeevty eb | 48.9 tanit be! Vegts oh ¢3 ar’ ORF Yo vtec’ On trate ~ 3% Jaaw' Sop. dl 0 aie, wa Son ticlvae — tle tt 9 0c! palve Soveblh 13 ays - corey oe Wee ~~ Lowl rahe. Atthe svi. » 20 uel he” a 8 ath, Bub 00 cect bet fib” Poot rion rset KO te le Orn PC 2. GHEE peréeng ole 2 bree foe ce tw so0%% Ud. FBI Mia, = Car7! PRC 2 fear, Ph, = Aclean reeuk, elra be afer aft 0" we, : 7 was nved eat dane’ deeds he wiele” ec. 0 in%regt S308 / D : ‘ a, F ec trole angh « canbe & olen einen Abid he ce Calle, te ral te Oe Nv rmepe a lrrwb ck rake priceCee sere | iH “G0 Cath, pte 0 on chevd, baat — 43 bee Metres POR, "66. ee GOF % Qin - ae PU eO2 fH ¢ LY Sar ' * UBB Re. 7 LAGug s o€ P bucee Bike pee ai le, 28 pe Ce nel & te = Oot 330 = Peo 0 ~ cectnide resoure ie : — Wer wegees; eae — cubys y ate g 1 ee aj mn thtor acto, oe Brectetie Mor ft Dd ferre » daet v Mon eR : L4G 06 pig a eter ~ profit aabe dr 27 PEG SE 7 Oko ee iz SPC P30 - SPREE WWI, 307i be #0 Aiptdt — Coff ope abet Rb Peek bf, / DY, aut Coheclir auabled Cneta eet of Ws pe nARSEEES sd whi Ctehcuke 18. be! tboy #8 @) oo ye LG. Pago wf Wlirg Of rife 40 wel Bias fem cbr oF a Gomk $4, Tre jroft » Te ee Apes. Av wil fefew fava a dou: Ql pee Af lot hehe OL ete : iM : a Val oh penaiua. b aliens cog wellsl, ol peect Grit of fo, Dot at gphrotnn ° ef atreuste fa a, fee eee V2 2 aw 3, 6, 163;03 EW URS HG, 49 ~ > ok(ie erm en, ge bin pl gen s. MOZ9 % 3rr02 VISIR we ee - Cafylebtene Yo econ yy lo T9202 2 B./2 = VOZER eo acter be PE , Fy rateeeeeeaceee tae ar atoatee 4 jl ote , Jn ase 4093, te £22 = “+ AE 2e = t ee ) fd 2636 his 2 MEY A 92,20 5 9 0b Pe LUZ OT bee = 26, ey Ya! dopa = UIRUSH BGR = SOP2 repuol Chote Ufo on! — Gavrnil & _ db bebe. €O on - Sf Ben Jo00 mm, — Cont. Cee. ratraf erent nesf i 10 mi cet any. , gives 20 cn! 4 = bottol bawe Fo mile" o 4 refuel) — Cal aerptar rnokime : covl papa ' V0 wth bs (aictet tn cor reprnrl) ~ cee dow. ob te reget. oh cor teh Kimi Be! fue pod — wohl fe torteloo 3 Sh wwlb — AG thelr cn ¢ auf fan ie he Get P — cet Lian ba went) 6 ud Lifes ~ tt Aad recon (Pb ob ca 00% foage " 65, fee — Corl ce reeonttull _ _ _ _ ime contol recat, oS, ~ fea 2: Seinaeasseeec a * ~ obey, fir, siverl copes ea co et, vo A $0 one” IFN foo — Ap afte U2. fir. pow. Kee. Y — 02. fo bee eer Vel Pale, Bcoken. Fo mk be x vO raoY reoorewr® wrucliows ld pees etic sue dy ceeg ob fennt ae ea TF “boas cath capy antl, cccbike 2 0 Seal tle ot macty with - ~~ - CE cee eee Ww wih 2 A pect sues ob cacer afrmctenee — fester oe (2 93909 a Wy, fo owt acta vo * Oa) = Alene a ee } Ga O/ chet. abi come ete ' VO / ~ WR cclcag anmel at faye ——- Fail, tar al bp Gh ‘mph tua . Eee eee eee eee UW. -~e+- = ~ vot ( pope. BG 15- Bx tev — thre ~ 10 — vyar— yo — W3,IG f or “ BOI, I bp A r pooo» 6X tw le/ap