BAB 2

KAJIAN LITERATUR

2.1 Pengenalan

Kaedah penyenggaraan sesebuah bangunan adalah satu bidang yang amat luas.
Kajian ini memberi fokus kepada perkhidmatan penyenggaraan kejuruteraan elektrikal
sahaja. Ia melibatkan kajian terperinci dan menghuraikan permasalahan yang selalu
dihadapi dalam bidang penyenggaraan bangunan di Malaysia. Terdapat banyak syarikat
yang menawarkan perkhidmatan penyenggaraan bangunan di Malaysia.

2.2 Jenis-jenis penyelenggaraan.

Diantara jenis-jenis penyelengaraan ialah:

(a) Penyelenggaraan berkala / Routine maintenance / Periodic maintenance.

Dijalankan berulang-ulang dalam satu jangka masa tertent
 6

(b) Penyelenggaraan Mencegah / Preventive maintenance

Penyelenggaraan yang tidak dibuat berulang-ulang tetapi dilakukan
sekali-sekala hanya untuk mencegah dari sesuatu kerosakan yang berat
dari berlaku.
(c) Penyelenggaraan Luar Jangkaan / Breakdown / Force maintenance
Dijalankan apabila berlaku kerosakan diluar jangkaan. Contohnya
kerosakan yang disebabkan bencana alam seperti banjir, ribut, pokok
tumbang dan sebagainya.

2.3 Kajian Literatur Penyelenggaraan Bangunan

Hasil dari kajian literatur, penerangan berkenaan dengan penyenggaraan bangunan

hanya menekan kepada aspek cara sistem elektrik itu berfungsi dan cara pemasangan
alatan elektrik itu sahaja.

(i) Ramly (2002) dalam penerbitannya membincangkan Prinsip dan Praktis

Pengurusan Penyenggaraan Bangunan. Di antara tajuk perbincangannya
adalah Perancangan Sistem Penyelenggaraan, Organisasi Pengurusan
Penyelenggaraan Bagunan dan Standard Perkhidmatan Penyelenggaraan
Bangunan.

(ii). ItiDi (Ikram Traning and Infrastructure Developmen Institut. Kumpulan

IKRAM Sdn. Bhd.) Program struktur dan bangunan (2001) oleh Michel
Maniyarasu Senji. Diantara tajuknya adalah Pengenalan Kepada
Penyelenggaraan Bangunan, Pembentukan Program Seleggaraan Bangunan,
Penyelenggaraan Pemasangan Elektrik, Penyelenggaraan kerja-kerja elektrik,
Kerja-kerja elektrik dan makanikal dan Manual penyelenggaraan elektrik
berjadual. Semua maklumat yang diberikan oleh pihak IKRAM dijadikan
 7

perbandingan kepada mana-mana maklumat yang telah diberikan oleh tiga

buah syarikat penyelenggaraan bangunan.
(iii) Lee How Son and George C.S Yuen (1993) Building Maintenance
Teknology.
(iv) Ivor H. See Leg (1976) Buiding Maintenance.
(v) Goven Arvison (2000) Electrical Documentation.
(vi) Thomas Alund (2001) The Importance of Maintenance.

Untuk penyenggaraan sistem elektrik di dalam sesebuah bangunan hanya mereka

yang mempunyai kelayakan sahaja yang dibenarkan untuk melakukan kerja-kerja
penyenggaran. Di bawah ini dinyatakan model tindakan yang akan dilakukan oleh
kakitangan teknikal bagi menghadapi sesuatu kerosakan ke atas sesebuah bangunan.

2.4 Aliran kerja penyelenggaraan bangunan.

Pada umumnya, walaupun berbagai cara digunakan untuk memperoleh khidmat

untuk kerja-kerja penyenggaraan bangunan, tatacara kerja melibatkan:

(i) Mengenalpasti masalah dan punca.(Pem. Teknikal)

(ii) Mencadangkan penyelesaian (Jurutera)
(iii) Menyediakan peruntukan kewangan (Pegawai Kewangan)
(iv) Menyediakan peruntukan kerja, menentukan dan melukis/lakaran jika perlu
(Jurutera)
(v) Mempelawa tender, sebut harga atau undi.(Pegawai Pentadbiran)
(vi) Menyelia dan mengawasi kerja (Jurutera)
(vii) Membuat bayaran kepada kontraktor (Pegarah)
(viii) Memantau kecacatan (Teknikal)
 8

kerja-kerja penyenggaraan perlu diatur seperti dibawah.

Jadual kerja yang Pemintaan membaiki dari

Telah dipersetujui jabatan pengguna A atau B
Dengan jabatan
Penguna A

Kerja

Contoh:
(Jab. Perumahan) Paparan
Mendapatkan keperluan Arahan kerja
Kerja. Tempoh, jenis
Bahan dll. (Penyenggaraan berancang)

Peringkat 1

Pekerja menjalankan Arahan

kerja, melaporkan masa Kerja diterima
yang diambil, bahan yang Pekerja mahir,
digunakan, kerja-kerja skill menjalankan
tambahan dan lain-lain kerja dan bersedia
terima arahan baru
dari program penyenggaraan
berancang

Peringkat II

Arahan kerja

Menerima arahan kerja Staf serta merta mengambil Kecemasan

dari jabatan pengguna tindakan kepada aduan jabatan (emergency)
pengguna Menerima aduan
melalui talipon dari
jabatan

Rajah 2 Carta kerja-kerja penyenlenggaraan di dalam sesebuah bangunan.

 9

Organisasi penyenggaraan bangunan elektrik jika berlaku sebarang masalah dengan

bekalan elektrik di sebuah logi atau bangunan.

Pengguna

Melapurkan kerosakan kepada juruteknik yang bertugas.

Juruteknik

Melakukan pemereksaan bagi megenalpasti kerosakan yang

berlaku. Jika kerosakan yang disebabkan oleh kerosakan kecil
seperti disebabkan kerosakan lampu, barangan elektrik dan
punca elektrik, juruteknik bertanggung-jawab untuk
melakukan kerja-kerja pembetulan. Sebaliknya jika berlaku
kerosakan besar yang menyebabkan terputusnya bekalan
elektrik maka juru teknik akan menghubunggi jurutera yang
bertanggug-jawab keatas bangunan atau logi tersebut.

Jurutera elektrik ( bertindak sebagai pengurus penyenggaraan

bangunan)

Mengenalpasti kerosakan. Untuk kerosakan yang besar seperti

terputusnya bekalan elektrik maka jurutera elektrik akan
menghubungi “charge man” untuk tindakan yang selanjutnya.

Charge man (Pnyenggara Jntera Eektrik)

Mengenal pasti kerosakan:
 10

Charge man akan memeriksa bilik MCCB (moulded case

circuit breaker) perkara-perkara yang perlu dilakukan oleh
charge man tersebut adalah memeriksa meter utama.
(i) Jika meter utama tidak menunjukkan sebarang bacaan
ini menunjukkan bekalan elektrik dari Tenaga Nasional
Berhad (TNB) tidak berfungsi dan lapuran akan dibuat
kepada jurutera elektrik agar beliau menghubungi
pegawai TNB yang berhampiran.
(ii) Jika bekalan elektrik masih berfungsi Am meter dan
Volt meter akan menunjukkan bacaan sebaliknya jika
tiada bekalan elektrik Am meter dan Volt meter akan
menunjukkan bacaan sifar.
(iii) Kenalpasti bahagian MCCB yang bermasalah dengan
berpandukan kepada lebel yang terdapat pada pintu
MCCB tersebut.
(iv) Jika masalah dikenal pasti “Charge Man” akan
menumpukan kepada hanya kawasan yang bermasalah
sahaja melalui lebel yang telah ditandakan di bahagian
hadapan MCCB tersebut.
(v) Pemerisaan akan dilakukan . Peralatan yang digunakan
adalah seperti “Megger test”, “Multi Test” dan alat yang
setiasa dbawa oleh seorang “Charge Man” iaitu “test
pen”(pen penguji)
(vi) Jika semua peralatan di alam MCCB berada dalam
keadaan baik maka “charge Man” akan mengaktifkan
semula MCCB tersebut.
(vii) “Charge Man” perlu melakukan pemeriksaan ke kotak
papan agihan utama yang terletak diluar bilik MCCB
tadi.
(viii) Kenalpasti kerosakan yang terjadi dengan menggunakan
alat-alat yang dinyatakan di diatas Tetapi pada peringkat
 11

ini “Wire Man” juga boleh melakukan sebarang kerja-

kerja pembaikan. Samada melakukan pemeriksaan ke
atas pendawaian elektrik ataupun peralatan yang
menyebabkan bekalan elektrik terputus.

2.4.1 Alat uji

Alat uji yang mudah dan boleh digunakan untuk kerja-kerja penyelenggaraan ialah :
(a) Pen uji ( jenis biasa atau jenis menggunakan bateri )
(b) Lampu uji ( mentol 40W, pemegang mentol dan dua wayer )
(c) Alat uji soket 13A ( ring main tester )
(d) Alat uji pelbagai ( multimeter )
(e) Alat uji penebatan ( insulation tester )

2.4.2 Alat tukang

Alat tukang asas yang perlu ada adalah seperti berikut :

a. Ragun ( plier )
b. Long nose plier
c. Pemotong wayer ( wire cutter )
d. Skrew driver ( plain )
e. Skrew driver bunga ( star )
f. Tukul pendawaian 1lb.
g. Gergaji kecil ( junior hack saw )
h. Kotak alat tukang ( tool box )
 12

2.4.3 Pekerja

Pekerja yang mencukupi dan berkelayakan serta mempunyai sijil

kekompetan ( chargeman/wireman ) adalah diperlukan supaya kerja-kerja
penyelenggaraan boleh berjalan dengan lancar dan cekap serta mematuhi kehendak
undang-undang.

Mengikut keperluan, sekumpulan pekerja hendaklah diketuai oleh penjaga

jentera elektrik atau pendawai elektrik seperti yang dikehendaki oleh Peraturan-
Peraturan Elektrik 1994. Orang kompetan inilah yang bertanggungjawab di atas aspek
keselamatan pekerja-pekerja di bawah seliaannya.

2.4.4 Papan agihan ( DB )

Didalam papan agihan yang asas terdapat kompenan-kompenan berikut :

a. Suis utama mempunyai fius ( 30A, 60A )
b. RCCB ( Residual Current Circuit Breaker )
c. Fius-fius ( 5A, 32A )
d. Palang bas hidup
e. Terminal Neutral
f. Terminal Bumi

Jika berlaku apa-apa kerosakan dan anda ingin membuat pemeriksaan dan
pembaikan, matikan dahulu bekalan dengan membuka ( OFF ) suis utama. Kecualilah
jika anda hendak menguji dengan menggunakan lampu uji atau alat-alat lain yang
memerlukan adanya bekalan.
 13

Selalunya terdapat kekotoran seperti habuk, sampah yang dibawa oleh cicak,
semut, burung, angkut-angkut dan sebagainya. Ia perlu dibersihkan dengan
menggunakan bahan yang kering. Pastikan penutupnya selalu rapat supaya serangga
dan binatang tidak dapat masuk. Periksa ikatan wayar dan ketatkan jika didapati longgar.
Ikatan yang longgar akan menyebabkan sparking atau panas dan boleh menjadi punca
sesuatu kebakaran.

Periksa fius-fius supaya tidak terdapat yang longgar atau tidak rapat
kedudukannya. Uji ELCB / RCCB dengan menekan butang tekan. Jika tidak terpelantik
panggillah pendawai atau orang yang berkelayakan untuk memeriksa atau
menggantikannya.

Rajah 2.1 Bahagian dalam sub papan agihan

 14

2.4.5 Pendawaian

Semua wayar hendaklah mengikut saiz dan jenis yang dibenarkan.Pastikan

semua punca elektrik mempunyai wayar bumi ( hijau ) walaupun alat seperti lampu
mentol bulat tidak diperlu dibumikan.Wayar-wayar hendaklah kemas terikat di dinding
atau mana-mana bahagian bangunan. Jika longgar ia hendaklah diikat kembali dengan
baik.

Rajah 2.2 Cable trunking di bahagian dalam nya terdapat cabel pendawaian

2.4.6 Suiz dan Soket Alir Keluar 13A

Gantikan suis-suis dan soket-soket yang pecah, rosak atau yang terdapat kesan-
kesan terbakar dengan yang baru. Gunakan dari jenis yang bertumu tinggi kerana mutu
 15

yang rendah akan membahayakan anda dan harta benda. Jangan lupa mematikan
bekalan sebelum memulakan kerja.

Jika tidak terlatih dan tidak yakin dapatkan orang yang berkelayakan untuk
membuat kerja-kerja tersebut. Sambungan yang salah dan cara ujian yang salah akan
membahayakan semua orang.

Rajah 2.3 Soket alir keluar 13A yang digunakan dalam sebuah bangunak

Rajah 2.4 Suis lampu yang selalu digunakan di dalam sebuah bangunan
 16

2.4.7 Lampu Pijar & Lampu Pendaflour

Lampu pijar adalah sangat mudah senggarannya, hanya tukarkan mentol jika
telah terbakar, walaupun begitu jika pemegang mentol sudah pecah atau rosak ia
perlulah ditukar kepada yang baru.

Lampu pendaflour mengandungi cok, starter, tiub, kapasitor/condenser,

pemegang tiub dan wayer-wayer.Kompenan yang perlu diganti selalunya ialah cok,
starter, tiub dan kapasitor. Lampu jenis ini mempunyai rangka yang diperbuat dari
logam, oleh itu ia mesti disambung kepada wayer bumi pemasangan. Perhatian lebih
harus diberi kepada cok disebabkan ia mengeluarkan haba yang banyak dan boleh
menjadi penyebab kebakaran. Terdapat cok yang kurang bermutu dipasaran, elakkan
dari menggunakannya sebab ia mudah terbakar.

Cok mempunyai dua punca sambungan dan ia tidak mempunyai kutub, ini
bermakna wayar hidup ( live ) boleh masuk dan keluar dari mana-mana punca.Kapasitor
kadang-kadang terjadi litar pintas di dalamnya dan dala kes-kes tertentu ia boleh
terbakar atau meletup. Penggunaan kapasitor hanyalah untuk memperbaiki faktor kuasa
dan lampu pendaflour boleh berfungsi tanpanya.

Rajah 2.5 Lampu pendaflor bekembar dua tiub

 17

2.4.8 Kipas angin siling / dinding dan kipas pelawas

Kipas-kipas ini perlu dibumikan, pastikan wayar buminya baik dan ada
keterusan. Semua kipas mempunyai gelong di dalamnya dan ia menghasilkan banyak
haba dan boleh menjadi punca kebakaran. Kipas jenis ini mempunyai kapasitor untuk
memulakannya. Jika kipas tidak berpusing sedangkan bekalan ada, selalunya
disebabkan kapasitor rosak. Gantikan dengan kapasitor yang baru.

Kipas siling yang telah lama ( lima tahun ke atas ) hendaklah diperiksa
braketnya, getah bolt dan nut, pin keselamatan, tali keselamatan ( safety rope ).
Selalunya disebabkan geseran terlalu lama bahagian besi tersebut menjadi haus dan
boleh jatuh dan menimpa orang. Kipas yang bergoyang perlu diperiksa selalu sebab ia
menjadikan bahagian-bahagian gantungan kipas mudah haus. Bahagian lain ialah
alatatur ( regulator ), ia perlu dibumikan. Pendawaiannya adalah satu wayar hidup
masuk dan satu wayar keluar pergi ke kipas. Kipas siling tidak memerlukan
pengudaraan. Penyelenggaraan biasa ialah mencuci bilah kipas daripada habuk dan
sawang. Habuk menjadikan kipas kotor dan berat. Ini memerlukan lebih tenaga untuk
menjalankannya.

Rajah 2.6 Kipas siling yang dipasan di sebuah pusat penjaja

 18

Kipas dinding dan meja memerlukan pengudaraan untuk bahagian dalam

motornya. Oleh itu ia perlu dibersihkan dari sawang dan habuk supaya udara dapat
bebas melalui bahagian dalam motor untuk menyejukkannya. Semburan atau sedutan
angin adalah cara mudah untuk membersihkannya.

2.4.9 Pemula motor

Terdapat beberapa jenis pemula motor, antaranya ialah Talian Terus ( DOL ), Star-
Delta, Alatubah Oto, Rintangan Rotor dan Soft Starter. Yang paling banyak dan biasa
dalam pemasangan domestic ialah jenis talian terus.

(a) Pemula talian terus mengandungi fius ( sama ada berhampiran atau di
dalam papan fius aghan ), butang tekan ON, butang tekan OFF,
sesentuh ( contactor ), geganti beban lebih ( overload relay )

(b) Kerosakan selalunya berlaku pada sesentuh terutamanya pada gelong

di dalamnya, sama ada terbakar atau penebatannya telah lemah.
Gelong ini boleh bertukar dengan yang baru.

© Jika geganti beban lebih terpelantik ia boleh di reset dengan menekan

butang reset. Geganti beban lebih juga selalu mengalami kerosakan,
selalunya kompenan bahagian dalamnya terbakar. Ia boleh diganti
dengan yang baru. Jika setelah direset ia terpelantik lagi ini
bermakna ada kerosakan pada alat yang dikawalnya.

(d) Jika DOL selalu terpelantik ( trip ) ini bermakna ada masalah dengan
beban yang dikawalnya sama ada penyaman udara atau motor. Kerja-
kerja ini biasanya dibuat oleh orang yang berkelayakan sahaja, tukang
elektrik atau pendawai.
 19

2.4.10 Pemula-pemula yang lain

(a) Pemula jenis yang lain litarnya lebih rumit dan

selalunya bekalan tiga fasa, 415V. Ia memerlukan orang
berkelayakan untuk mengesan kerosakannya. Walaubagaimanapun
anda boleh menetukan dahulu bekalannya ada dengan menggunakan
lampu uji.

(b) Jika bekalannya ada, periksa dahulu fius kawalan,

jika fius kawalan baik periksa pula geganti lebih beban dengan
menekan butang reset. Kalau pemula tidak boleh dihidupkan juga
panggillah orang berkelayakan.
© Jika setelah dihidupkan ia terpelantik lagi cubalah periksa beban
secara penglihatan dahulu. Jika beban itu pam bolehlah pusingkan
pam tersebut dengan tangan. Kemungkinan pam ketat atau jem.

(d) Jika didapati tiada bekalan, periksa dipunca bekalan diperolehi sama
ada dari suis fius, fius suis, MCCB. Mungkin fius terbakar atau
MCCB terpelantik ( trip ). Fius terbakar mestilah ditukar manakala
MCCB boleh di ON semula.

2.4.11 Papan suis utama

Papan suis utama bertujuan menerima, mengagihkan dan mengawal serta merta
memberi perlindungan kepada sesuatu pemasangan.

(a) Bersihkan bilik papan suis utama dan bilik-bilik suis yang lain daripada
habuk, sampah, sawang labah-labah, rumput dan apa-apa jua kekotoran.
 20

Papan suis itu sendiri juga perlu dibersihkan dari habuk, sawang dan
sebagainya.
(b) Barang-barang lain yang tidak berkaitan seperti kerusi meja rosak, tong,
kotak dan sebagainya hendaklah juga dikeluarkan. Jika berlaku kebakaran
barang-barang ini mudah dimakan api dan mempercepatkan api merebak.

(c) Jangan biarkan bilik suis sentiasa basah atau berair. Keadaan yang lembab
akan mempercepatkan berlakunya karat pada bahagian-bahagian tertentu
papan suis utama.

(d) Pastikan panel-panel fius suis, suis fius, MCCB, ACB dan sebagainya yang
ada di papan suis utama mempunyai label yang betul. Ini memudahkan kita
mematikan bekalan kepada sesuatu bahagian atau alat jika perlu.

(e) Pastikan di hadapan papan suis utama terdapat tikar getah, rajah skema papan
suis utama dan carta pertolongan cemas.

(f) Pastikan alat atau system pencegah kebakaran berfungsi dengan sempurna.

(g) Pastikan tiada binatang seperti anjing, kucing, burung, ular dan sebagainya
dapat masuk ke bilik suis utama. Binatang-binatang ini boleh menimbulkan
bahaya kepada papan suis utama. Selalunya binatang seperti tikus, ular,
angkut-angkut dan sebagainya boleh menyelinap masuk ke dalam papan suis
utama dan menyebabkan litar pintas.

(h) Pastikan skrew-skrew pada panel papan suis utama cukup untuk menutup
bahagian-bahagian papan suis utama. Skrew ini selalunya jatuhdan hilang.

(i) Pastikan pintu papan suis utama dan juga bilik-bilik suis yang lain berada
dalam keadaan baik. Kunci, selak, mangga hendaklah juga dipastikan dalam
keadaan baik.
 21

(j) Pastikan lampu-lampu dan soket alir keluar 13A yang terdapat di dalam bilik
papan suis utama berada dalam keadaan baik, selamat dan boleh digunakan.

(k) Sebaik-baik bilik suis hendaklah mempunyai lampu kecemasan untuk

memudahkan kerja pembaikan diwaktu malam apabila bekalan terputus. Lampu
kecemasan ini juga perlu dipastikan dalam keadaan baik dan boleh berfungsi.

(l) Jika MCCB atau ACB terpelantik, anda kenalah tahu sama ada disebabkan beban
lebih atau bocor ke bumi. Caranya ialah dengan melihat geganti lebih beban dan
geganti rosak ke bumi. Caranya ialah dengan melihat geganti lebih beban dan
geganti rosak ke bumi, yang mana satu terpelantik. Kedua-duanya boleh
diresetkan dan MCCB atau ACB boleh di ONkan semula setelah kerosakan
diperbaiki. Kerja-kerja mencari kerosakan ini hendaklah dilakukan oleh oeang
berkelayakan sahaja.

Rajah 2.7 Papan suis utama dalam sebuah bangunan

 22

2.4.12 Peti amaran kebakaran

(a) Pastikan bateri yang terdapat di dalam peti amaran kebakaran berada di
dalam keadaan baik. Periksa dan tambahkan air suling jika elektrolite di
dalam bateri berada ditahap minimum.

(b) Cuci sambungan kepala bateri dari habuk dan kekotoran. Jika perlu buka
sambungan kepala bateri dan gosok dengan kertas pasir dan pasang semula
dengan kekuatan ikatan yang mencukupi.

(c) Pastikan pengecas bateri dalam keadaan baik.

(d) Periksa lampu-lampu penunjuk dan amaran. Tukar mentol-mentol yang telah
terbakar.

Rajah 2.8 Peti amaran kebakaran yang dipasang di bilik TNB

 23

2.4.13 Sistem pembumian

(a) Pastikan konduktor perlindungan dan konduktor bumi berada dalam keadaan
baik terutama dibahagian terminal penyambung dielektrod bumi.

(b) Pastikan juga elektrod bumi masih baik, tidak terlalu berkarat . Jika perlu
gantikan dengan baru.

(c) Tentukan earth chamber masih ada dan dalam keadaan baik.

(d) Membuat ujian keselanjaran konduktor bumi.

(e) Buat ujian elektrod bumi dan pastikan nilainya tidak melebihi 1 ohm ( untuk
system pemasangan ).

(f) Peraturan Elektrik 1994 Mengenai Pembumian

34 ( 1 ) Mana-mana penyalut, tudung, gagang, peti cantuman, peti suis, peti fius,
bingkai gear suis yang berlogam dan rangka dan tapak logam mana-mana janakuasa,
penukar, rectifier dan motor, peti dan teras logam bagi mana-mana pengubah (
transformer ), bingkai dan penutup logam bagi mana-mana peti sejuk, dapur
memasak dan kelengkapan elektrik lain termasuk apa-apa perkakas domestic,
kecuali yang digolongkan sebagai binaan kelas II, hendaklah dibumikan dengan
berkesan.

34(2) Mana-mana paip air yang disambungkan kepada system bekalan

air awam tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya cara membumi.
34(3) Mana-mana paip gas tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya cara
membumi.
 24

34(4) Sistem membumi hendaklah disambungkan ke bumi dan disenggara dengan

berkesan.

2.4.14 Sistem penangkap kilat

(a) Pastikan air final, down conductor, inspection point, earth chamber dan elektrod
bumi masih wujud dan dalam keadaan baik.

(b) Pastikan juga sambungan di elektrod bumi masih baik.

(c) Buat ujian electrod bumi dan pastikan bacaannya tidak melebihi 10 ohm.

Gambar 2.9 Sistem pembumian yang ada di dalam sebuah bangunan

 25

2.4.15 Pemutus litar udara

Pemutus litar udara hendaklah diservis dan diuji mengikut panduan dan syor pihak
pengeluar. Diantaranya ialah :

(a) Ujian mekanikal ON dan OFF

(b) Ujian tripping menggunakan push button ( jika ada )
(c) Ujian tripping menggunakan shunt trip coil
(d) Periksa main contact dan bersihkan jika perlu
(e) Rapatkan main contact jika perlu
(f) Minyakkan bahagian-bahagian bergerak dengan grease yang sesuai
(g) Bersihkan arc chute menggunakan penyedut hampagas
(h) Buat ujian penebatan diantara fasa dan antara fasa dengan neutral

2.4.16 Geganti Perlindungan

Geganti perlindungan ( protection relays ) hendaklah diuji dan ditatah sekali

setiap dua tahun oleh kontraktor yang layak dan berdaftar dengan Jabatan Bekalan
Elektrik untuk memastikan ianya berfungsi dengan sempurna.

2.5 Jadual Kerja

Penyediaan satu bentuk jadual kerja yang seragam bagi mana-mana syarikat
penyelenggaraan bangunan adalah sangat penting bagi penyelidikan ini kerana melaui
 26

jadual kerja maklumat kekerapan sesuatu alat itu diselengara dapat dicari. Penilaian
adalah berdasarkan kepada perbandinggan yang dilakukan kepada beberapa buah
syarikat penyelengaraan bangunan di negara ini. Dan diakhir kajian satu format baru
jadual penyelenggaraan akan di kemukakan bagi tujuan rujukan kepada mana-mana
syarikat yang ingin atau yang telah menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan bangunan
dinagara ini.

Diantara jenis-jenis penyelenggaraan ialah :

(a) Penyelenggaraan berkala/ Routine maintenance/ Periodie maintenance

Dijalankan berulang-ulang dalam satu jangka masa tertentu.

(b) Penyelenggaraan Mencegah/ Preventive maintenancePenyelenggaraan yang tidak

dibuat berulang-ulang tetapi dilakukan sekali sekala hanya untuk mencegah dari
sesuatu kerosakan yang berat dari berlaku.

(c) Penyelenggaraan Luar Jangkaan/ Breakdown/ Force maintenance

Dijalankan apabila berlaku kerosakan di luar jangkaan. Contohnya kerosakan
yang disebabkan bencana alam seperti ribut, banjir, pokok tumbang dan
sebagainya.

2.6 Keberkesanan organisasi penyelenggaraan.

Keberkesanan satu penyenggaraan mestilah melibatkan juga keupayaan mereka

untuk merancang kerja-kerja penyenggaraan. Tanpa keupayaan merancang, maka kerja-
kerja tersebut dan semua tindakan yang dibuat akan lebih banyak bergantung kepada
semakan harian dan aduan dari pengguna. Sekiranya amalan berikut dilakukan dalam
jangka panjang, akibatnya akan lebih banyak kerosakan mengejut berlaku dan
 27

pentadbiran tidak mungkin berkemampuan dapat merangka jumlah perbelanjaan yang

mencukupi bagi kerja-kerja pembaikan.

2.7 Cara mengatasi masalah

Bagi mengatasi kelemahan tersebut, pengurusan mestilah berkemampuan melakukan

perkara-perkara berikut:

(a) Menyediakan jadual penyenggaraan yang lengkap dan komprehensif .

Antara lain jadual tersebut dapat disediakan berpandukan dari manual-
manual pembekal dan diubah suaikan kepada jadual penyenggaraan
utama jabatan. Disamping itu penyenggara juga dapat menggunakan
rekod-rekod masa lalu dan pengalaman yang dimiliki oleh para
pekerjanya untuk merangka jadual penyenggaraan yang praktikal. Jadual
tersebut mestilah meliputi pemeriksaan:
(i) Pemereksaan harian
(ii) Pemereksaan mingguan
(iii) Pemereksaan bulanan

(b) Mendapatkan maklumat teknikal tanbahan. Kaedah yang dapat dilakukan

antara lain adalah melalui pertukaran maklumat dengan penyenggara-
penyenggara premis yang lain, melalui seminar, bengkel, pembacaan
melalui lawatan-lawatan kekompleks-kompleks dan bangunan-bangunan
tertentu.

(c) Bersedia dan mampu membuat penilaian seta taksiran harian, mingguan
dan lain-lain bentuk operasi yang ada kaitan dengan kerja-kerja
 28

penyenggaraan. Penyenggara juga mestilah menyediakan peluang untuk

menilai faktor-faktor persekitaran dan bersedia mengunakan factor-faktor
luaran di dalam penialiannya.

Walau bagaimanapun, terdapat dua lagi aspek penting yang mesti diambil
perhatian oleh setiap pengurus penyenggaraan supaya peranan yang dibuat dapat
memberikan kesan positif, iaitu:

(a) Kaedah pengesanan prestasi.

(b) Kaedah pengesanan kemudahan dan bekal.

Secara amnya untuk merancang sesuatu kerja ia bukan sekadar menentukan

apakah perkara-perkara yang patut dibuat di masa hadapan, cara pelaksanaan dan
pengawalannya tetapi mesti juga melibatkan prestasi, kemudahan dan bekalan
yang dapat membantu pelaksanaan perancangan tersebut. Oleh itu, bebrapa
tindakan penting perlu dilakukan oleh pengurus dalam perkara-perkara
melibatkan prestasi, kemudahan dan bekalan.

2.8 Peranan jabatan kerja raya dalam kerja-kerja penyelenggaraan

Peranan JKR selama ini adalah mengikut peruntukan Perintah Am :

(i) Mengikut peruntukan ini, semua kerja-kerja penyelenggaraan

terhadap sesuatu bangunan kerajaan dan kelengkapan serta
pemasangan di dalamnya hendaklah dilaksanakan oleh sebuah jabatan
teknik ataupun dengan mendapat nasihat sebuah jabatan teknik.
 29

(ii) Dari sudut ini JKR merupakan sebuah agensi pelaksanaan yang
mempunyai kepakaran teknikal dari segi penyelenggaraan bangunan
dengan adanya pegawai-pegawai yang mempunyai kepakaran di
dalam disiplin senibina, kejuruteraan sivil, mekanikal dan elektrik
serta ukur bahan.
(iii) Pada umumnya kesemua bangunan kepunyaan kerajaan melibatkan
JKR di dalam peringkat rekabentuk dan pembinaan. Sesuai dengan
itu, JKR juga mempunyai kepakaran untuk menyelenggara bangunan-
bangunan tersebut.
(iv) Di dalam JKR, semua disiplin terlibat di dalam urusan
penyelenggaraan bangunan, dengan disiplin utama seperti
kejuruteraan sivil, mekanikal dan elektrik memainkan peranan utama
dan pihak arkitek dan ukur bahan sebagai sokongan.

Walaupun sesuatu dasar ditentukan di perngkat ibu pejabat, perlaksanaan

biasanya diserahkan ke peringkat wilayah atau daerah.

2.9 Kaedah penyelenggaraan bangunan yang digunakan oleh JKR

Pada umumnya JKR mewujudkan bahagian atau unit khusus untuk tujuan
tersebut. Unit ini bertanggungjawab untuk merancang, mendapatkan peruntukan
melaksanakan dan merekodkan segala maklumat mengenai kerja-kerja penyelenggaraan
bangunan.Pada umumnya juga urusan penyelenggaraan akan dilaksanakan mengikut dua
cara iaitu :

(i) Menggunakan kepakaran dan tenaga jabatan

(ii) Menggunakan kepakaran dan khidmat kontraktor.
 30

Perkhidmatan kontraktor pula diperolehi melalui pemberian terus kerja, melalui

rundingan, melalui sebutharga, tender ataupun melalui kerja undi sebagaimana
diperuntukkan di bawah Arahan Perbendaharaan dan juga Surat Pekeliling
Perbendaharaan ( SPP ).SPP Bil. 2 Tahun 1999 bertarikh 15 Februari 1999
menggariskan semua SPP yang terpakai dan pindaan kepada Arahan Perbendaharaan.

2.9.1 Perolehan khidmat kontraktor untuk kerja

Secara umumnya, perolehan khidmat kontraktor untuk kerja adalah seperti

berikut :
(i) Rundingan terus.
Kerja-kerja di bawah nilai RM 20,000.00
(ii) Kerja Undi
Kerja-kerja di bawah nilai RM 50,000.00 yang menggunakan kadar harga
yang telah diluluskan oleh Perbendaharaan.
(iii) Sebutharga
Kerja-kerja di bawah nilai RM 100,000.00 di man harga ditentukan oleh
pihak kontraktor.
(iv) Tender
Kerja-kerja melebihi nilai RM 100,000.00 mengikut kelas dan kelayakan
kontraktor dan harga ditentukan oleh pihak kontraktor.
 31

2.10 Objektif penyeleggaraan

Merekabentuk, membina dan menghasilkan suatu struktur fizikal dalam

kejuruteraan awam bukanlah suatu masalah besar kepada kebanyakan jurutera, jurureka
pembina dan pemilik bangunan. Sebaliknya perkara yang sering menjadi masalah adalah
cara untuk mengekalkan dan mempertahankan suatu yang telah dibina dan telah
dihasilkan itu agar sentiasa dalam keadaan asli, berkekalan, berfungsi sepertimana telah
dirancang pada asalnya dan tidak lapuk dimakan zaman.

Kebanyakan aktiviti yang dilakukan bagi mengawal dan mengekalkan produk

pembinaan atau bangunan agar sentiasa berkeadaan utuh, teguh berfungsi sepertimana
asalnya dikenali sebagai pengurus penyenggaraan bangunan. Walaubagaimanapun
sekadar penyenggaraaan dan memperbaiki sebarang kerosakan ke atas bangunan dari
masa kesemasa, aktiviti tersebut masih belum mencukupi untuk menjadikannya sebagai
sebuah bangunan yang efisyen. Ini kerana aktiviti pengurusan penyenggaraan
sebenarnya melibatkan penetapan dan penjagaan penggunaan bangunan pada setiap
masa dengan memenuhi syarat-syarat tertentu, antaranya:

(i) Menepati tujuan sebenar atau fungsi bangunan tersebut dibina.

(ii) Memperolehi kos penyenggaraan yang minimum.
(iii) Memperolehi pulangan kos atau keuntungan yang maksimum.
(iv) Melaksanakan pengurusan yang efisyen dan lebih ekonomi.

Bagi memenuhi kehendak-kehendak yang disebut itu, maka kerja-kerja

penyenggaraan mestilah dibuat secara yang sistematik dan teratur. Setiap langkah
mestilah diselia dangan baik dan pengurusannya mestilah mempunyai kakitangan yang
terlatih, berwibawa dan kompiten dalam hal-hal berkaitan dengan penyenggaraan.
 32

Jika kerja-kerja yang disebut itu dapat dilaksanakan, maka pengurusan

penyenggaraan bangunan boleh difahami sebagai badan yang memiliki sesuatu kaedah
pengurusan yang membolehkan pemilik bangunan, pengurus atau mana-mana pihak
yang dilantik (termasuk perunding dan kontraktor-kontraktor khas) dapat memelihara
bangunan tersebut secara efisien, berekonomi dan terancang.

Selain dari keempat tajuk yang telah disebutkan di atas, satu lagi perkara yang
perlu diketahui tentang pentingnya sesuatu bangunan mesti diselenggara ialah dari segi
pelaburan yang telah dilakukan oleh pihak pemilik bangunan. Dalam persoalan ini, kita
mestilah melihat bahawa pembinaan sesebuah bangunan adalah melibatkan satu
pelaburan yang besar. Setiap pelaburan mestilah menghasilkan pulangan. Pulangan
tersebut mungkin dalam bentuk faedah kewangan ataupun faedah kegunaan.

Oleh itu, setiap pemilik atau pemaju-pemaju projek bangunan haruslah mampu
menilai dan membandingkan diantara faedah pelaburan yang telah dibuat ke atas
bangunan berkaitan dengan produk lain yang bukan bangunan. Malah, kaedah yang
paling mudah untuk dibuat perbandingan ialah jika jumlah wang yang sama dilaburkan
ke dalam simpanan tetap di sesebuah bank dalam tempoh-tempoh tertentu. Kita dapat
melihat adakah ini memberikan pulangan yang sama atau lebih dari pelaburan yang telah
dibuat ke atas bangunan tadi.

Secara logiknya, setiap pelaburan yang dibuat akan dinilai yang manakah
memberi pulangan faedah yang tinggi. Dalam konteks ini, tentu sekali wang yang
dilaburkan dalam pembinaan bangunan memberikan pulangan yang lebih baik.
Sekurang-kurangnya dalam bentuk aset tetap. Malangnya masalah susut nilai dan kos
operasinya yang kian meningkat akan menyebabkan pelaburan tersebut menjadi kurang
bermanfaat dan tidak ekonomik lagi dalam jangka masa panjang.

Kerugian tersebut akan menjadi lebih ketara apabila bangunan berkaitan

manghadapi banyak kerosakan dan memerlukan banyak penggantian. Oleh itu, jika
pemilik bangunan langsung tidak berniat untuk mendapatkan pulangan dalam bentuk
 33

atau faedah wang, maka sekurang-kurangnya setiap perekabentuk bangunan atau

pemilik mestilah melihat dan memikirkan bangunannya dari aspek-aspek keselamatan
dan keharmonian pengguna semasa pelaburan atau perancangan tersebut dilakukan.
Secara keseluruhannya tugas-tugas penyelenggaraan bangunan akan meliputi tiga
kategori atau fungsi bangunan, iaitu:

(a) Berteraskan Prestasi.

Penyenggaraan haruslah memenuhi semua tahap kegunaan yang telah ditetapkan
ketika perancangan dibuat, mengekalkan keselesaan pengguna dan menentukan
bangunan sentiasa selamat untuk didiami.

(b) Bangunan Baru.

Penyenggaraan akan mengambil kira kegunaan ruang secara lebih
maksimum dan keberkesanan servis-servis bangunan. Disamping itu,
ianya akan memastikan kemudahan yang ada dalam bangunan menepati
fungsi bangunan itu dibina atau servis tersebut dipasang.
(c) Bangunan Lama.
Penyenggaraan bangunan lama, haruslah dilaksanakan dari sudut
penyenggaraan harian, pembersihan (housekeeping) dan pengurusan
kemudahan-kemudahan bangunan. Dari masa kesemasa langkah-langkah
pembaikan wajib dijalankan supaya:

 Fungsi bangunan sentiasa teratur dan terkawal.

 Servis-servis yang ada dapat berkekalan.
 Komponen-komponen bangunan berada dalam keadaan baik.
 Kemudahan bangunan berkekalan.

Mengikut piawaian British BS 3811 : penyenggaraan bangunan adalah bertujuan

untuk menetapkan dan mengekalkan setiap kemudahan bangunan yang telah sedia ada.
 34

Perkara tersebut termasuk semua bahagian binaan, iaitu meliputi tapak, bangunan dan
kandungannya berada pada tahap yang setara (standard) yang boleh diterima.

Walau bagaimanapun, sebuah jawatankuasa yang dilantik di England untuk

mengkaji skop dan keperluan penyenggaraan bangunan telah mendapati bahawa, kerja-
kerja penyenggaran bangunan mestilah meliputi semua bidang-bidang pekerjaan yang
dibuat untuk menjaga, memelihara atau memperbaiki kemudahan-kemudahannya. Ini
termasuk semua bahagian bangunan, servis-servis dan persekitarannya. Ini mestilah
mencapai suatu tahap ataupun standard yang dapat diterima pakai, dapat dikekalkan
kegunaannya dan dinilai akan kemudahan-kemudahannya.

2.11 Penilaian standard

Penentuan standard kerja-kerja penyenggaraan dapat dibahagikan kepada dua katagori,

iaitu:

i) Standard kualiti
ii) Standard perkhidmatan atupun service

Kedua-dua standard tersebut mepunyai ciri-ciri yang berbeza. Didalam standard

kualiti contohnya, ia lebih memperlihatkan tentang hasil setiap sesuatu kerja yang telah
dibuat. Sedangkan standard perkhidmatan memperlihatkan tentang aktiviti yang
dijalankan pada suatu masa menurut penerimaan pelanggan. Secara lebih terperinci
penerangan berkaitan kedua-dua penilaian tersebut adalah sepertimana diterangkan
dibawah.
 35

2.11.1 Standard Kualiti

Perkataan kualiti itu sendiri memberikan gambaran tentang mutu terhadap

perkara-perkara fizikal yang disenggarakan. Ia mungkin dalam bentuk kebersihan,
contohnya lantai yang bersih, malah ia juga boleh bermaksud fungsi sesuatu peralatan,
contohnya lift atau perkakasan lain. Apabila dihubungkan dengan standard, maka
perkara-perkara yang menjadi matlamat penyelenggaraan adalah untuk mendapatkan
satu tahap yang setara dengan mutu yang boleh diterima oleh pengguna. Baik dalam
perkara kebersihan, fungsi, kemasan mahupun keupayaan sesuatu komponen, ruang atau
peralatan atau lain-lain yang terdapat dalam bangunan, kesemua memerlukan standard
kualiti yang diterima.

Oleh itu untuk mencapai keadaan yang boleh ditarfkan sebagai standard kualiti ia
mestilah mempunyai enam ciri-ciri utama berikut. Diantara ciri-ciri tersebut terdiri dari:

(i) Polisi dan Objektif

Standard kualiti mestilah ditetapkan didalam polisi dan objektif organisasi.

Pemilik pengurus mesti menetapkan apakah standard kualiti yang akan
mereka bekalkan dan standard tersebut mestilah setara dengan ukuran
kebangsaan ataupun antarabangsa. Setiap pengguna premis dan kakitangan
penyenggaraan haruslah mempunyai gambaran yang jelas dan mengetahui
tahap kualiti yang ada dalam bangunan berkenaan ataupun yang patut
dicapai.

(ii) Kawalan Kualiti

Tahap kualiti yang telah diterima pakai mestilah dikawal, diperkukuhkan

 36

dan dipertahankan oleh semua kakitangan teknikal, penyelenggara dan

pengurusan penyelenggaraan. Penyeliaan yang khusus, perlu diwujudkan
untuk menyelia dan menyemak pencapaian kualiti setiap masa.

(iii) Produk Kerja

Pengukuran standard kualiti adalah juga dilihat melalui program

pengurangan bantahan dan mewujudkan program-program produktiviti
yang berjalan lancar. Sesungguhnya bantahan dapat dikurangkan atau
ditiadakan, namun mutu penyenggaraan perlu terus dipertingkatkan agar
tahap kualiti dapat mencapai kearah kecacatan sifar.

(iv) Penyiapan Kerja

Setiap kerja-kerja yang dibuat akan dinilai dan dilabelkan mempunyai

standard kualiti yang tinggi, sekiranya diserahkan dalam keadaan siap
dan sempurna. Sungguhpun terdapat satu kerja yang tidak mungkin dapat
disiapkan sepenuhnya dalam jangka masa pendek, namun bagi setiap
bahagian kerja-kerja tersebut ditangguhkan, ia mestilah berada pada tahap
yang sepatutnya pada tempoh tersebut. Semua kerja-kerja mesti
ditinggalkan dalam keadaan yang kemas, bersih, tersusun dan
menunjukkan kemajuan serta mengikut peraturan.

(v) Kebersihan Tapak Kerja.

Semua kerja-kerja yang dibuat dimestikan berada dalam suasana yang

teratur dan menampakkan tapak kerja yang bersih, Kawasan tapak kerja
mestilah ditandakan untuk membolehkan pihak lain dapat mengenali
kawasan tapak kerja dan tidak akan mendatangkan apa-apa gangguan
secara sengaja atau tidak sengaja.
 37

(vi) Kerja-Kerja Pembaikan.

Sesuatu kerja penyenggaraan tidak dapaat diterima sebagai standard

kualiti sekiranya kerosakan yang berlaku tidak diperbaiki dengan
sempurna. Oleh itu semua aduan atau bahagian yang telah diadukan rosak
atau cacat mestilah diperbaiki sepenuhnya. Sekiranya kerosakan tersebut
tidak dapat dibaiki serta merta oleh sesuatu sebab yang tidak dapat
dielakkan, maka pelanggan mesti diberitahu sebab sebenarnya. Papan
notis kesalahan terhadap sebarang gangguan darinya mestilah diletakkan.

2.11.2 Standard perkhidmatan.

Standard perkhidmatan sangat berkait rapat dengan karekter atau tindak-tanduk

ataupun tingkah laku dan cara seseorang kakitangan melayani atau memberikan
servisnya kepada pelanggan atau pengguna. Contoh-contoh perkhidmatan yang
dimaksudkan adalah seperti mesra pelanggan, bersopan santun, cepat respons, telus,
fleksibel dan lain-lain. Ada ketikanya kerosakan bangunan yang berlaku mungkin telah
menyebabkan kemarahan pengguna, tetapi disebabkan aduan yang dikemukakan itu
telah dilayan secara betul, maka kemarahan pelanggan telah dapat diredakan dengan
cara yang baik. Dengan itu kekecohan dapat dielakkan dan ia memberikan gambaran
standard perkhidmatan yang baik.
Terdapat lima (5) aspek yang menjadi ciri-ciri penting untuk melahirkan standard
pekhidmatan, iaitu:
 38

i) Polisi dan Objektif

Pengurus atau pemilik bangunan mesti menetapkan di dalam polisi dan

objektif organisasinya tentang standard perkhidmatan yang
dikehendakinya.
Ini bertujuan, supaya kakitangan mendapat gambaran apakah bentuk
perkhidmatan yang patut mereka lakukan.

ii) Kepuasan Pelanggan

Kepuasan pelanggan atau pengguna mestilah menjadi matlamat
menzahirkan standard perkhidmatan. Bertambah baik perkhidmatan yang
diberikan, maka akan bertambah banyak kerjasama dari pelanggan dan
pengguna diperolehi.

iii) Penjimatan Masa

Standard perkhidmatan juga dilihat dari aspek penjimatan masa yang
dapat dibuat oleh kakitangan penyenggaraan tanpa menjejaskan standard
kualiti yang ditetapkan.

iv) Penilaian Standard

Untuk menentukan adakah standard perkhidmatan yang dijalankan itu
benar-benar merupakan budaya kerja organisasi tersebut, maka kaedah
penilaiannya dibuat secara bersela atau ‘interval’. Kakitangan-kakitangan
perkhidmatan yang ada dan melaporkan standardnya kepada pengurus.
Langkah-langkah pengujian tersebut mesti diambil sebagai
tanggungjawab dan tidak berlandaskan dari pengaduan pelanggan atau
pengguna sahaja.

v) Pemberitahuan
Standard perkhidmatan turut juga melibatkan tentang langkah-langkah
pemakluman kepada pelanggan atau pengguna apabila sesuatu kerja atau
 39

tugas akan dibuat. Pelanggan atau pengguna mestilah mendapat

gambaran jelas apakah kerja yang akan dijalankan, bila dan di mana.
Beberapa cara yang sesuai boleh digunakan sebagai kaedah memberitahu
mereka. Ia mungkin dapat dimaklumkan melalui siaran pembesar suara
dalaman, alat interkomunikasi, papan notis atau edaran notis dan lain-
lain.

2.11.3 Konsep Pengurusan Penyelengaraan.

Dalam konteks pengurusan agensi penyelenggaraan merupakan salah satu fungsi

yang perlu dijalankan untuk menyokong operasi utamanya. Matlamat pengurusan
penyelenggaraan adalah untuk memastikan bahawa sumber-sumber fizikal sentiasa
dalam keadaan produktif dan boleh dipercayai (reliable). Bagi mencapai matlmat
tersebut fungsi penyelenggaraan ditaksirkan sebagai “satu kombinasi tindakan atau
langkah yang di ambil untuk mengekal atau membaik pulih satu sumber fizikal dalam
keadaan berfungsi dan selamat”. Ini bermakna satu sumber fizikal atau komponennya
perlu diselenggarakan secara teratur supaya ianya sentiasa dalam keadaan mudah
digunakan, tahan lasak dan tidak mudah rosak.

Dari konsep, fungsi penyelenggaraan dapat dibahagikan kepada dua jenis iaitu:

a) Penyelenggaraan Pemulihan (Corrective Maintenance) iaitu tindakan

diambil untuk memperbaiki atau mengganti komponen atau sumber
fizikal itu supaya dapat berfungsi mengikut standard yang ditetapkan.
b) Penyelenggaraan Pencegahan (Preventive Maintenance) iaitu kerja-kerja
diambil untuk memeriksa, servis, membaiki atau memganti komponen
atau sumber fizikal secara teratur mengikut jadual yang ditetapkan.
Tujuan utama ialah untuk mengurangkan kerosakan sumber fizikal
supaya ianya dapat beroperasi dengan cekap secara berterusan.
 40

Penggunaan kedua-dua konsep ini adalah penting untuk menuntukan pencapaian

matlamat penyelenggaraan. Peyelenggaraan pemulihan tidak dapat dielakkan. Oleh
kerana komponen-komponen elektrikal dan sebagainya mempunyai jangka hayat dan
kerosakan tetap akan berlaku. Seelok-eloknya tumpuan perlu diberikan kepada
penyelenggaraan pencecahan supaya dapat mengurangkan berlakunya kerosakan.

2.11.4 Pewujudan sistem penyelenggaaran yang dirancang (palanned maintenance

system) di peringkat agensi kerajaan.

Kerajaan telah memutuskan bahawa setiap agensi hendaklah melaksanakan

Sistem Penyelenggaaraan Yang Dirancang (SPR) untuk memastikan bahawa akan
wujudnya satu kaedah yang sistematik bagi memupuk budaya selenggara diperingkat
agensi SPR. Jika dilaksanakan dengan berkesan akan memastikan bahawa setiap agensi
memberi perhatian yang sewajar dalam penyenggaraan asset kerajaan.

Untuk tujuan ini Ketua Jabatan adalah dikehendaki melaksanankan langkah-

langkah berikut:

(i) Langkah pertama adalah untuk melantik seorang Pegawai Kanan yang
bertanggungjawab atas semua espek peyelenggaraan aset di agensi. Pegawai
Kanan inilah yang akan mengawas pewujudan dan pelaksanaan SPR. Oleh
kerana pelaksanaan SPR akan memerlukan penyelarasan antara semua
bahagian/unit/cawangan di agensi, adalah disyorkan bahawa Pegawai Kanan
ini terdiri dari Timbalan Ketua Agensi.

(ii) Langkah kedua adalah menyediakan Daftar Aset Penyelenggaraan. Daftar ini
akan menyenaraikan semua aset agensi yang memerlukan penyelenggaraan
bagi memastikan ia sentiasa dalam keadaan yang selamat dan berfungsi.
 41

Sumber-sumber data yang boleh digunakan ialah Daftar Bangunan serta

Daftar Harta Modal dan Daftar Inventori agensi seperti yang terkandung
dalam Pekeliling Perbendaharaan Bil. 2 Tahun 1991. Panduan berikut harus
diikuti dalam menyediakan daftar ini.

(a) Empat komponen bagi tujuan penyelenggaraan dalam sebuah bangunan

harus dikenalpasti secara berasingan. Empat komponen ini ialah aspek
struktur, makanikal (seperti lift). Elektrik (seperti pendawaian) dan luar
persekitaran (seperti lanskap, parit);

(b) Setiap item dalam daftar perlu diberi kod yang akan menentukan
prioritinya dari segi penyelenggaraan. Umpamanya lift akan di beri Kod
“A”, kerana jika ia tidak diselenggarakan dengan baik nyawa penghuni
akan terjejas. Kriteria lain, selain dari keselamatan yang boleh digunakan
ialah kepentingan aset itu kepada perjalanan fungsi-fungsi kritikal agensi
berkenaan.

(iii) Langkah ketiga ialah menwujukan Jadual Penyelenggaraan untuk setiap item
dalam Daftar Aset Penyelenggaraan. Jadual ini perlu memperincikan segala
jenis penyelenggaraan (dari pemeriksaan ke penggantian) dan kekerapannya
untuk item tersebut. Keputusan untuk memilih jenis penyelenggaraan dan
kekerapannya harus berasaskan prioriti kod seperti terdapat dalam Daftar
Aset Penyelenggaraan. Proses untuk menjalankan aktiviti ini dapat dilihat
dalam carta yang dilampirkan.

(iv) Langkah keempat ialah merancangkan Pelan Operasi Penyelenggaraan. Pelan

ini akan menentukan aktiviti penyelenggaraan untuk semua item dalam
Daftar aset Penyelenggaraan yang harus dijalankan untuk sesuatu jangka
waktu iaitu setiap hari, 1 minggu, 1 bulan, 3 bulan, 6 bulan ataau 1 tahun.
Maklumat untuk membuat penjadualan ini harus diperolehi daripada Jadual
Penyelenggaraan yang telah diwujudkan untuk setiap item dalam Daftar Aset
 42

Penyelenggaraan. Pelbagai kaedah seperti Carta Ganti boleh digunakan untuk

mempamerkan tempoh masa. Perisian komputer yang sesuai untuk urusan
penyelenggaraan boleh juga digunakan.

(v) Langkag kelima dalam pelaksanaan SPR ialah Penilaian Program

Penyelenggaraan yang dilaksanakan. Untuk membantu aktiviti penilaian ini
adalah sangat mustahak bahawa rekod-rekod disimpan mengenai segala jenis
penyelenggaraan yang dilakukan. Maklumat yang disimpan adalah untuk
menentukan maklumat program penyelenggaraan tercapai, mengenalpasti
usaha-usaha penyelenggaraan yang perlu serta memastikan kesesuaian jenis
penyelenggaraan yang dijalankan.

Langkah-langkah tersebut dibawah SPR ini hendaklah dilaksanakan oleh setiap

agensi supaya wujudnya satu budaya selenggara yang mantap dalam perkhidmatan
awam tercapai.

2.12 Arah tuju akan datang ( future trends )

Kerja-kerja penyelenggaraan bangunan merupakan kerja yang ditakrifkan

sebagai bidang industri perkhidmatan ( service industry ). Sehubungan dengan itu, ianya
seperti industri perkhidmatan yang lain sekarang ini menuju kea rah penswastaan.
Industri yang pada awalnya dipelopori oleh agensi-agensi kerajaan akan menjadi lebih
mencabar. Ianya akan memerlukan tahap profesionalisma yang tinggi sesuai dengan
harapan pengguna yang lebih maju, terdedah dan kritikal. Ianya juga perlu dengan
wujudnya bangunan-bangunan baru yang lebih maju dan pintar ( intelligent building ).
 43

Pada masa akan datang juga, kaedah pembinaan bangunan akan bertambah maju
dengan konsep modular disamping kelengkapan dan pemasangan yang lebih canggih.
Perkembangan ini menuntut wujudnya satu-satu organisasi penyenggaraan yang terlatih
dalam berbagai disiplin dan sedia beroperasi menggunakan segala kemudahan Teknologi
Maklumat yang ada dan yang bakal dibangunkan.

2.12.1 Cabaran

Untuk semua pihak yang terlibat di dalam kerja-kerja penyelenggaraan bangunan,

cabaran utama ialah untuk meningkatkan kesedaran diri dan semua penggunalain
terutama ` stakeholder ‘

Kedua ialah untuk mendapatkan pengiktirafan yang sewajarnya daripada mereka.

Ketiga ialah menjadikan kesedaran dan pengiktirafan tersebut sebagai sokongan

kewangan yang mencukupi.

Akhir sekali ialah untuk mewujudkan ` BUDAYA SELENGGARA ‘ sikap mencintai

persekitaran dan menghapuskan budaya `musnah laku ‘.