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PARECER JURÍDICO cota cobertura condominio

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Rateamento das despesas para quem mora em cobertura segundo o código civil
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PARECER JURÍDICO

DATA: 06/08/2008 ASSUNTO: COTA CONDOMINIAL DEVIDA PELA COBERTURA

Cumpre esclarecer, prefacialmente, que o assunto é bastante controverso. Em pesquisa feita na internet, é grande a discussão sobre o tema, muitos defendem a posição de que os proprietários de cobertura devem pagar valor igual aos valores pagos pelos moradores de apartamentos tipo. Por sua vez, do outro lado da discussão, muitos defendem que o valor pago pela cobertura deve ser equivalente à sua área. Diante de tal quadro, necessário perquirir, então, o que a lei diz a respeito. Neste sentido, o Código Civil de 2002 determina que:

Art.

1.315.

O

condômino

é

obrigado,

na

proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que está sujeita.

Assim, não existindo nada previsto em convenção de condomínio, as regras quanto ao rateio das despesas de conservação ou divisão da coisa comum, são reguladas pelo Novo Código Civil. Segundo o Código Civil, portanto, dois

apartamentos comuns devem pagar valores iguais de condomínio. E um apartamento com área igual ao dobro do apartamento comum, deve pagar o valor em dobro do condomínio. A regra estabelecida pela lei civilista, por conseguinte, estabelece a proporção de 1 para 2. Aplicada a regra: Para um apartamento tipo que pague uma taxa condominial de R$ 400,00, uma cobertura, com o dobro da área privada construída, deverá pagar, proporcionalmente, R$ 800,00. Segundo o civilista CAIO MÁRIO, "é de princípio que a todos os condôminos compete concorrer na proporção de sua parte para as respectivas despesas. Assim, já dispunha o Código Civil (art. 624), quanto ao condomínio tradicional e assim, continuou sendo, no tocante ao especial, a antiga como a vigente." (Condomínio e Incorporações, Editora Forense, 7o Ed. página 142). No mesmo sentido a recente jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo: Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA PROPRIETÁRIO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DESTE. Nas ações de cobrança de despesas condominiais sobre imóvel alienado, mas não registrado no respectivo cartório, o antigo proprietário também é parte legítima para integrar o pólo passivo da ação. COBRANÇA. O proprietário da unidade autônoma responde, na proporção de sua parte, pelas respectivas despesas condominiais. RECURSO PROVIDO. (grifei) Relator(a): Emanuel Oliveira Comarca: Guarulhos Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 23/07/2008 Data de registro: 29/07/2008

Vale lembrar que atualmente, no edifício Siyahga, a taxa de condomínio paga a mais pela cobertura foi estabelecida no valor fixo de R$ 148,00 e não segundo dispõe o código civil. Diante da lei e do dissenso dos moradores, o caminho melhor a ser adotado é a realização de uma reunião, onde juntos, os moradores poderão, através de consenso ou votação, chegar a uma solução diferente do que determina a lei, pois estabelecida convenção entre os condôminos esta é que passará a reger a matéria, em outras palavras, fará lei entre as partes. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

Recurso Especial - Ação de Cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na Convenção - Conformidade com a lei 4.591/64 Validade - Recurso não conhecido. 1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada. 2 - Recurso não conhecido."(STJ, 4ª. Turma, REsp 763607/SP, Min. JORGE SCARTEZZINI, Julg. 16/02/2006, Publ. DJ 13.03.2006, p. 333) (grifei)

Vale

lembrar,

por

fim,

que,

quem

mora

em

cobertura com fração ideal maior tem direito a voto proporcional nas decisões do condomínio. No caso do Edificio Siyhaga, como a cobertura tem área, de uso privativo, dobrada, o seu voto sempre valerá o dobro do voto dado por um apartamento comum.

Termos em que, com a devida vênia, subscrevo o presente parecer.

Jaqueline Stein OAB/PR 41978 Segue, jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná, prolatada em 2008.

Processo:

0458040-9

APELAÇÃO CÍVEL Nº 458.040-9 DA 21ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA APELANTE: CLÍNICA DENTÁRIA PINHAIS S/C. APELADOS: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SOM JOSÉ. RELATOR: DES. MARCOS DE LUCA FANCHIN¨

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. LOJAS COMERCIAIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONDOMINIAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. EMPRESA AUTORA, LOCATÁRIA DE SALA COMERCIAL, QUE PRETENDE A DISPENSA DO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS SOB O FUNDAMENTO DE QUE NÃO FAZ USO DAS ÁREAS COMUNS DA EDIFICAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO. APELAÇÃO. 1. ALEGAÇÃO DE QUE É NECESSÁRIA A DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL, A FIM DE QUE SE DEMONSTRE A AUTONOMIA DAS INSTALAÇÕES DA AUTORA, EM RELAÇÃO ÀS ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO. ALEGAÇÃO AFASTADA. MATÉRIA MERAMENTE DE DIREITO. DEMANDA DEVIDAMENTE INSTRUÍDA COM A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, LEI INTERNA QUE ESTABELECE AS DIRETRIZES BÁSICAS DAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO NESTE ASPECTO. 2. ALEGAÇÃO DE QUE É DESCABIDA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS À AUTORA, UMA VEZ QUE NÃO FAZ USO DAS ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE ESTABELECE EXPRESSAMENTE QUE A LOJA OCUPADA PELA EMPRESA AUTORA DEVE CONTRIBUIR MENSALMENTE COM SUA COTA PARTE NO RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO, ALÉM DE ESTABELECER CONCESSÃO À AUTORA, POSSIBILITANDO QUE A MESMA EFETUE O LANÇAMENTO DO EQUIVALENTE A TRÊS VEZES A TAXA CONDOMINIAL, AO INVÉS DE 6,8 TAXAS CONDOMINIAIS, QUE CORRESPONDERIAM À SUA COTA PARTE, EM RAZÃO DA FRAÇÃO IDEAL OCUPADA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE DEVE SER OBSERVADA. RECURSO DESPROVIDO NESTE ASPECTO.

3. PLEITO DE REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. DESCABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM R$ 1.000,00 (MIL REAIS) QUE ATENDEM AO DISPOSTO NAS ALÍNEAS "a", "b" E "c", DO § 3º DO ART. 20 DO CPC, AO QUAL FAZ REMISSÃO O § 4º DO MESMO ARTIGO. RECURSO DESPROVIDO NESTE ASPECTO. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I - RELATÓRIO: CLÍNICA DENTÁRIA PINHAIS S/C ajuizou ação declaratória de inexistência de relação condominial cumulada com ação de repetição de indébito e obrigação de não fazer com pedido de tutela antecipada, narrando a autora, na inicial, que é locatária desde 01/09/00 de uma sala comercial onde presta serviços de clínica dentária, e vem pagando a taxa de condomínio desde a data de início da locação, aduzindo, no entanto, que referida cobrança é indevida. Isto porque, disse que referida sala, localizada sobre o subsolo, possui entrada independente, através de uma porta de vidro frontal, de sorte que não utiliza as áreas comuns do condomínio, nem faz uso dos serviços dos empregados, nem dos materiais de limpeza utilizados pelo réu para a manutenção do condomínio, possuindo despesas individualizadas. Requereu a antecipação de tutela para que fosse determinada ao condomínio a suspensão da exigibilidade das taxas condominiais, ou, alternativamente, a consignação dos valores em juízo. Requereu, ainda, a declaração de inexistência de relação condominial, suspensão das cobranças além da restituição dos valores pagos indevidamente no importe de R$ 28.608,22 (vinte e oito mil seiscentos e oito reais e vinte e dois centavos). Às fls.44 a tutela antecipada foi indeferida. Contestação às fls. 74/80 onde o réu alega preliminar de ilegitimidade ativa, tendo em vista que a autora é locatária, e não proprietária do imóvel em questão, e também por que o contrato de locação acostado aos autos não pode ser considerado válido perante terceiros, já que conforme certidões anexadas, o legítimo proprietário seria a empresa Irmãos Thá. No mérito, disse que o espaço ocupado pela autora possui acesso pela entrada principal do edifício, e que a mesma faz uso do serviço de portaria do prédio, inclusive o letreiro da autora está afixado na marquise da edificação, cujo sistema de iluminação provém do condomínio. Alegou que ao locar o imóvel a autora estava ciente de sua obrigação de arcar com as taxas condominiais e impugnou o pedido de restituição do indébito, pois não foram apresentados os comprovantes de pagamento, e os valores constantes da planilha estão equivocados. Ressaltou que sempre se pautou de acordo com a boa-fé, tanto que, considerando a fração ideal ocupada pela autora, a unidade condominial deveria contribuir com cota parte de 6,8 taxas condominiais, conforme determina a convenção, todavia, restou acordado que a autora pagaria apenas três vezes o valor da taxa condominial. Por fim, citou posicionamento do STJ no sentido da soberania da convenção condominial, especialmente quanto ao modo de rateio das despesas. Às fls. 99/102 a autora impugnou a contestação. Sentença às fls. 110/111 onde o Juiz julgou improcedente o pedido, condenando a

autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00 (mil reais). Apelação às fls. 112/121 pela empresa autora onde sustenta que o fato de haver previsão na convenção condominial, não é suficiente para permitir a cobrança das taxas condominiais da empresa, uma vez que esta não faz uso das áreas comuns do prédio, e considerando que quando se estabelece uma obrigação há necessidade de haver uma contraprestação, o que não ocorre no presente caso. Alega, ainda, a necessidade de produção de prova pericial, para demonstrar a independência, em relação ao condomínio, das instalações da autora, insurgindo-se contra o julgamento antecipado da lide, e pugna pela redução da verba honorária. Contra-razões fls. 130/136. Pelo despacho de fl. 137 o recurso adesivo não foi recebido por encontrar-se deserto. É O RELATÓRIO. II - VOTO: As matérias devolvidas a esta Corte foram as seguintes: 1) necessidade de dilação probatória; 2) descabimento da imposição da taxa condominial; 3) pleito de redução da verba honorária. Passemos a analisar as matérias devolvidas, na seguinte ordem: 1) necessidade de dilação probatória Não assiste razão a apelante. É que não se mostra necessária a produção de prova pericial para demonstrar que as instalações da empresa são independentes das áreas comuns do condomínio, mesmo por que, o relevante, efetivamente, é o que consta na convenção condominial, que rege as relações entre as partes. A Convenção Condominial estabelece as diretrizes básicas que regerão o condomínio, bem como a sua administração. É a lei interna que todos os condôminos devem seguir. Assim, tratando-se de matéria meramente de direito e estando a demanda instruída com os documentos indispensáveis para a apreciação da matéria, mormente a convenção condominial, não há óbice no julgamento antecipado da lide, conforme decidiu o juiz. Por isso, o recurso deve ser desprovido neste aspecto. 2) descabimento da imposição da taxa condominial Sustenta autora apelante que não faz uso das áreas comuns do prédio e, portanto, não havendo contraprestação por parte do condomínio, não pode ser obrigada ao pagamento das taxas. Ocorre que, consta expressamente na Convenção Condominial, que a loja ocupada pela empresa autora (Loja G, Sobre-loja G e terraço da loja G) "deve obrigatoriamente contribuir mensalmente com sua cota parte no rateio das despesas, incluindo aqui as despesas relativas à conservação e manutenção do terraço da edificação, que é de uso exclusivo da loja G e sobreloja G" (fl. 84). Ainda consta da referida convenção que o valor a ser rateado pela autora seria de 6,8 taxas condominiais, mas que "deverá ser efetuado o lançamento de 3 (três) vezes o valor da taxa condominial para a unidade tipo, por tratar-se de loja" (fl. 84). Isto é, além de estar previsto expressamente na convenção que a autora deverá participar do rateio das despesas, ainda foi feita, pelo condomínio, uma concessão à mesma, consignada também na convenção, possibilitando que pague apenas 3 e não 6,8 taxas condominiais, sendo que estas últimas que corresponderiam à sua cota

parte, em razão da fração ideal ocupada. Considerando que, como visto no tópico acima, é a convenção a lei interna das relações condominiais, e havendo disposição expressa quanto a participação da autora no rateio das despesas, aquela deverá ser devidamente observada. Nesse sentido é a orientação do Superior Tribunal de Justiça: Recurso Especial - Ação de Cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na Convenção - Conformidade com a lei 4.591/64 - Validade - Recurso não conhecido. 1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada. 2 - Recurso não conhecido."(STJ, 4ª. Turma, REsp 763607/SP, Min. JORGE SCARTEZZINI, Julg. 16/02/2006, Publ. DJ 13.03.2006, p. 333) Por essas razões não há como a autora se esquivar de participar do rateio das despesas, devendo o recurso ser desprovido, também neste aspecto. 3) pleito de redução da verba honorária Também não assiste razão a apelante. É que, apesar da simplicidade da matéria, a demanda tramita desde abril de 2006, isto é, há cerca de um ano e meio, de sorte que os honorários arbitrados em R$ 1.000,00 (mil reais), atendem ao disposto nas alíneas "a", "b" e "c", do § 3º do CPC, ao qual faz remissão o § 4º do mesmo artigo. Observe-se, por fim, que o recurso adesivo interposto pelo réu não foi recebido por encontrar-se deserto (fl. 137), razão pela qual não será apreciado. Diante disso, meu voto é pelo desprovimento da apelação. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO a apelação, nos termos do voto. Participaram do julgamento os Desembargadores Ronald Schulman, Presidente, com voto e Luiz Lopes. Curitiba, 17 de abril de 2008. DES. MARCOS DE LUCA FANCHIN Relator

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