Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Precio
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien
o servicio.
Costo
Óptica del Consumidor/Comprador:
Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un
determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad.
Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un
bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico,
valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.
Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo
posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin
estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo
ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a
negociación.
Bienes Inmuebles.
Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia,
es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o
intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en
general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son:
Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos
fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.
c. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores,
diferenciados bajo la óptica de los compradores.
a. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus
ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización.
Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el marco legal y el estado de derecho. En
Venezuela, nuestro Código Civil establece que, la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una
cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De
allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades,
que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de
tiempo. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan
en el proceso valuatorio.
Principio de Cambio.
Todo cambia con el transcurrir del Tiempo.
Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, están sujetos a variaciones en su condición, oferta y
demanda con el transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y
cultural de la comunidad, se reflejan en el valor de una propiedad.
Principio de Conformidad.
El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo
urbano (uso conforme).
Principio de Predicción.
La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el
futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO, es
decir, nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?.
Principio de Sustitución.
Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella
que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores
estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”.
Principio de Utilidad.
Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez.
Principio de Competencia.
Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. “Generalmente la
competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es
igualmente creciente”.
Ingeniería de Tasación.
En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad
compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto
de conocimientos no solo en el área de la ingeniería, construcción, arquitectura, planificación urbana,
estadística, matemáticas financieras, etc.; Si no también, conocimientos actualizados de muchas áreas de las
ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología, psicología,
mercadeo, contabilidad, administración, metodología de investigación, economía, econometría, y muchas más.
Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entiéndase avalúo, constituye un trabajo de
investigación, que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras
empíricas, tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello con la
finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual se encuentra el
valor de un determinado bien para una fecha específica.
El acto mismo de valuar no crea valor. El tasador, profesionalmente capacitado y éticamente consolidado, no
tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. Toda tasación en esencia es una
estimación. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación, lo que puede concluir es que con un grado
significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra comprendido entre un límite inferior y
uno superior.
En países con economías sólidas y estables, por lo general poseen mercados llamados de “competencia
perfecta”, en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. En la práctica, en
nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De
esta manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado,
podemos apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de un determinado
bien que están en un determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de
referencia, y que desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables.
Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería de Tasación y del proceso valuatorio como tal.
Entonces también podemos comprender lo útil que para nosotros representa los servicios profesionales de un
tasador debidamente capacitado y certificado. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a:
Avalúo.
Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e
inteligente del valor de un determinado bien, o de una propiedad y que generalmente se expresa a través de
una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo).
Adicionalmente, todo informe de tasación constituye un reflejo específico, particular y único de una situación
en un momento determinado, en tal sentido, la fecha en la cual se emite y firma un informe técnico de tasación
constituye una de las variables más importantes y significativas del mismo.
Existen países como Brasil, que tienen normado tanto el proceso de valoración, el nivel de rigor empleado y la
elaboración del informe de tasación. En Venezuela, aún no se ha logrado normar al respecto, pero si se han
dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una realidad.
Sin embargo, existe una estructura básica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante éxito, y que
varía mayormente en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. En este caso, a
continuación y a manera de referencia se describen las partes básicas que conforman el contenido de un
típico informe de tasación.
DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD
Identificación del solicitante y del profesional(es) responsable(s)
IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD
Descripción y Ubicación; Propietario; Superficie; Linderos; Tradición Legal
COMENTARIOS FINALES
Referencias e Indicadores (Bs. /$, UT, otros)
Firma del tasador
Estampilla de Seguridad SOITAVE
ANEXOS
Memoria fotográfica; Planos de ubicación, croquis, áreas, distribución;
Respaldos cálculos estadísticos computarizados y otros; Gráficos;
Copias de documentos de propiedad, títulos supletorios, condominio, opciones; arrendamientos;
Currículo y Certificaciones profesionales (SOITAVE, SUDEBAN, FOGADE, UPAV, TSJ, CIV, otras)
En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los métodos directos y solo conceptualizaremos lo
referente a los métodos indirectos.
Homogeneización de Datos.
Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los casos los datos
recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son siempre en mayor o menor medida datos de
inmuebles con características heterogéneas. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de
homogeneización de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar. Antes de continuar es
conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial.
Referencial o Referenciales:
Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles debidamente protocolizada en
la oficina subalterna de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información
para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en donde
quedó registrado en la oficina de registro respectiva; c) Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno,
aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros); d) Localización del inmueble (Estado, Municipio y
Parroquia); e) Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.); f) Ubicación e
identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, número del inmueble, otros.); g)
Precio Transado y/o estimado por el registro; h) Área(s) del Inmueble; i) Precio unitario transado; j)
Identificación del Comprador y del Vendedor; k) Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas, daciones
en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros).
Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen dos (2) procedimientos para hacerlo:
Va = Vr x (1+ i) n
Donde:
Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.
n= Números de periodos considerados.
Y en donde el factor
(1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha
Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial
es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para
diferencia de superficies muy grandes.
Donde:
FcA = Factor de corrección por área
Aref = Área del referencial
Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo
Fórmula Empírica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
│Ainm – Aref │
≤ 0,30
Ainm
│Ainm – Aref │
> 0,30
Ainm
• Otros criterios:
Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales
como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificación, por esquina o varios frentes, por
equipamiento, por topografía, por accesibilidad, por calidad ambiental, etc.
Homogeneización Científica.
Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística - análisis de regresión
lineal - que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. En esencia graficando los
valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente
escogida (frente, fondo, fecha, año de construcción, ubicación, etc.) podemos obtener información valiosa
acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea
lineal, exponencial, polinómica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango de dispersión de los
datos, su grado de homocedasticidad, entre otras.
Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa
Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las
personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido:
Expedito, Normal, Riguroso o inclusive Especial. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que
circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en donde se aplican modelos
determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de
referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideración estos comentarios de seguidas
se resumen los pasos para la aplicación del presente método:
l. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe.
Problema:
Un cliente nos solicita realizar un avalúo de un apartamento del cuál es propietario para afianzar una
operación de crédito personal ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo
en su actividad profesional. El inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Valencia y tiene una superficie
de 56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baños; 1 puesto de estacionamiento; Salón-Comedor; Cocina
italiana con tope de granito; Área de lavandero; Pisos y baños de cerámica de primera; closets de madera;
puertas de vidrio en los baños; Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad, Ventanas
panorámicas; Molduras de yeso en techo de sala; etc.
Solución:
No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e – Investigación de Campo / Recolección
de Referenciales -, es indispensable tener cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no podemos obviar el
estudio del entorno de nuestro inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de
nuestra materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir, nuestros referenciales.
Entonces antes de continuar vamos a ver, cuales serían nuestras posibles fuentes primarias de información,
donde la podemos obtener, como realizamos nuestra búsqueda, que información nos interesa y debemos
levantar, que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración), que otras
fuentes alternativas tenemos a nuestra disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones.
OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN
FUENTES PRIMARIAS
OFICINAS DE REGISTROS
LIBROS
Trimestres
Protocolo 1ro. (Operaciones Compra-Venta Inmuebles / Hipotecas)
Protocolo 2do. (Familia /Divorcios/ Matrimonios)
Protocolo 3ro. (Poderes/Acciones/Comercio)
Protocolo 4to. (Sucesiones/Testamentos/Defunciones)
OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN
FUENTES ALTERNATIVAS
Adjudicaciones
Venta de Derechos
Pactos de retracto
Data insuficiente
Data inconsistente
Otros criterios
Supongamos que de nuestra investigación del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa
y tomamos los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de homogeneización:
Referencial No. 1:
Inmueble: Apartamento
Urbanización: Los Mangos
Conjunto Residencial: El Tuyuyo. Torre A. Piso 5. Apto. 5-C
Área: 60 m2
Año: 2002
Precio transado: 72 MM Bs.
Fecha protocolización: 14/02/2005 (No. 5 – Tomo 10 – Protocolo 1°)
Vendedor: Antonio Javier Del Alamo
Comprador: Silvia Ramos
PU: 1.200.000 Bs. / m2
Referencial No. 2:
Inmueble: Apartamento
Urbanización: Los Mangos
Conjunto Residencial: La Berraquera. Piso PB. Apto. PB-2
Área: 50 m2
Año: 1999
Precio transado: 50 MM Bs.
Fecha protocolización: 07/05/2005 (No. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°)
Vendedor: Yelixa Lugo
Comprador: Rafael Armas
PU: 1.000.000 Bs. / m2
Referencial No. 3:
Inmueble: Apartamento
Urbanización: Los Mangos
Conjunto Residencial: Mercuriocromo. Piso 3. Apto. C-3D
Área: 56,80 m2
Año: 2004
Precio transado: 71 MM Bs.
Fecha protocolización: 20/07/2005 (No. 2 – Tomo 20 – Protocolo 1°)
Vendedor: Cesar Alfaro
Comprador: Elías Chávez
PU: 1.250.000 Bs. / m2
Aref1 = 60 m2
1) Aplicando Meyer
│Ainm – Aref │
= ABS (56,80 – 60) / 56,80 = 0,06 ≤ 0,30
Ainm
Aref2 = 50 m2
1) Aplicando Meyer
│Ainm – Aref │
= ABS (56,80 – 50) / 56,80 = 0,12 ≤ 0,30
Ainm
Aref3 = 56,80 m2
1) Aplicando Meyer
│Ainm – Aref │
= ABS (56,80 – 56,80) / 56,80 = 0,00 ≤ 0,30
Ainm
Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneización por área y por
fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados.
Siendo
Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u
homogeneizados, la data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el análisis estadístico
descriptivo (MTC) o el análisis estadístico inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y
el nivel de rigor del avalúo.
Donde
Números Índices
Se define un Número Índice como aquella medida estadística que permite estudiar los cambios que se
producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio; es decir comparar dos
situaciones, una de las cuales, se considera de referencia. Al período inicial se le denomina período base o
de referencia, por consiguiente la situación que se quiere comparar se denomina período actual o corriente.
Índices de Precios
Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta, entre
el período de estudio y el base, multiplicando por cien para efectos de su presentación. Su importancia es
relevante porque permite establecer el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente se
extrae de los análisis. Los números índices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del
período base, una estructura de ponderaciones del período base, precios del período base y precios del
período de estudio, siendo utilizado muy frecuentemente para su cálculo la siguiente propuesta:
∑ Pit × Qio
i =1
Lp = n
× 100
∑ Pio × Qio
i =1
También existen otras formulaciones como la de Herman Paasche, economista alemán; Irving Fisher (1867 –
1947), economista estadounidense; Henry Sidgwick (1838 – 1900), filósofo y economista británico; entre otros.
Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 27
Cámara Inmobiliaria de Carabobo
Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario
I
Tv = t − 1 × 100
It −1
Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflación
inmobiliaria, y es esta expresión la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario
del sector que se esta analizando con las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias
activas y pasivas, la inflación, tasa de variación del dólar, otras.
Matriz de Vecindario
De manera intencional se han dejado unos signos de interrogación (¿?) en la columna referente al Factor de
Corrección por Ubicación, también llamado Factor de Corrección por Localización o por Vecindario (FcV).
Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de corrección, lo diferente sería que
para este caso no se aplican fórmulas sino que se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los
sectores involucrados aplicando la metodología tradicional. De ésta manera se construye una matriz de
evaluación de zonas o sectores, conocida como Matriz de Vecindario.
Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso
que le asignamos según sea la importancia relativa entre ellos.
Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en la Urb. Majay y tenemos
referenciales de la Urb. Carabobo, Urb. Chaguaramal y de la misma Urb. Majay, probablemente nos resultaría
interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios unitarios
por ubicación.
C on s u lto r ía In m ob ilia r ia - Av a lú os
RESUMEN
I CONFORMACIÓN URBANA 20,00 4,80 0,96 4,80 0,96 4,80 0,96
II ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE 30,00 5,00 1,50 5,00 1,50 5,00 1,50
III BIENES Y SERVICIOS 35,00 4,58 1,60 4,28 1,50 4,45 1,56
IV CALIDAD AMBIENTAL 15,00 4,40 0,66 4,40 0,66 4,40 0,66
I CONFORMACIÓN URBANA
1.1 Arquitectura 20,00 4,00 0,80 4,00 0,80 4,00 0,80
1.2 Balance de Uso 40,00 5,00 2,00 5,00 2,00 5,00 2,00
1.3 Etapa del Vecindario 20,00 5,00 1,00 5,00 1,00 5,00 1,00
1.4 Nivel Socioeconómico 20,00 5,00 1,00 5,00 1,00 5,00 1,00
Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por ubicación quedarían determinados así:
Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera ubicado en la Urb. Carabobo, nuestros factores de
corrección por ubicación serían:
Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). Inclusive el m) ya ha sido esbozado
en la estructura e importancia del informe técnico de tasación. Solo nos queda tratar los pasos k) y l).
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Siendo:
Vc : Valor de la Construcción
Cr: Costo de Reproducción del bien objeto de estudio
Cd: Costo Directo Unitario
Ci: Costos Indirectos
D: Depreciación Física
Vs: Valor de Salvamento
Fd: Factor de Depreciación
Costo Directo
Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET, otras) que proporcionan generalmente de manera
trimestral los costos directos unitarios, o también llamados costos básicos unitarios, por tipología de inmueble
y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo, normal o alto).
En estos costos directos unitarios (Bs. / m2) estarían incluidos: materiales, equipos, mano de obra, impuesto al
valor agregado o iva.
Cd = Cdu x Ac
Cd: Costo Directo de Construcción
Cdu: Costo Directo Unitario (Bs. / m2) CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADO
Ac: Área de la Construcción
Costos Indirectos
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de
construcción física no solo son significativos, sino necesarios e indispensables para la materialización final del
proyecto, allí deben incluirse los costos de:
Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer, monitorear y controlar con un alto grado de
precisión estos costos, pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y
simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de
construcción, que podría fluctuar entre el 25% al 70%, así tendríamos:
Ci = (0,25 a 0.70) x Cd
Valor de Salvamento
Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción, la misma
siempre tendrá un valor remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no esté en ruinas, en cuyo
caso no solo perderá su valor de salvamento sino que, el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición
y bote. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive
podrían llegar hasta el 20%, del costo de reproducción.
Vs = (0,05 a 0,20) x Cr
Siendo:
E: Edad real o aparente de la construcción en años.
V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la
función para la cual fue diseñado. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.
Método de Ross
Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]
Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores
Método de Heidecke
Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las
siguientes cuatro premisas:
• La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento
• Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad
• Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular
• Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho
más rápido
Coeficiente ( C ) de Heidecke
Estado 1 Nuevo 0,00%
Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
Estado 5 Sin Valor 100,00%
Método Mixto
Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Según Rubens Alves Dantas (ver
bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación
del método de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de:
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se
encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado
de conservación. Ver tabla de depreciación en anexos.
Solución:
El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado.
El valor de la construcción se obtendrá siguiendo los siguientes pasos:
Datos adicionales disponibles:
Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO)
Costos Indirectos: 30 % de Cd
Valor de Salvamento: 20% de Cr
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Cr = 600.134.313,35 Bs.
Cálculo de la Depreciación
Fd = 0,264 (26,4%)
D = (Cr – Vs) x Fd
D = 126.748.366,98 Bs.
Vc = 600.134.313,35 Bs - 126.748.366,98 Bs
Vc = 473.385.946,37 Bs.
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]
FdRoss = 0,242
Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de:
FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 – 0,242 ) x C = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,0191
Fd = 0,2611 este sería el valor exacto por cálculo, que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0,264
La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el
resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
Una vez analizados todos estos aspectos, sin duda alguna, estamos más preparados para comprender
gráficamente el significado y representación del concepto de depreciación:
Cr Costo de Reproducción
Depreciación
Kuentzle
Costo ya Depreciado
Costo en Bs.
Ross
Línea Recta
Vs
Valor de Salvamento o Rescate
A) Método Evolutivo
En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia
corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica, económica y financiera de una
determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión
inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I: Valor de la Inversión Total en la Construcción
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
B) Método de La Renta
Si un inmueble o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de dicho inmueble o bien puede
estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. Este método se soporta en los
conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la
tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores de mercado. Siempre es
preferible la utilización de los métodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la
utilización del método comparativo.
En algunos países, existe legislación en referencia al control de los canon de arrendamientos de inmuebles.
Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los
alquileres y así evitar cierta especulación, también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta
la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro país, el máximo canón de arrendamiento anual se establece
en función de un porcentaje del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este
método a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología,
ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios.
C) Método Residual
Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en aquellos casos en los
cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el
método de comparación directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de
este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las
bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo.
VI = (VT + VC) x FC
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías
FC: Factor de Comercialización
Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, podríamos obtener el Valor del Terreno:
VT = VI / FC - VC
D) Involutivo
No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. Es uno de los más
complejos pero también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos
de valoración que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético
compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales;
planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables
variaciones; análisis de sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente neto,
tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U )
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I: Valor de la Inversión Total en la Construcción
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
CITAS INTERESANTES