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TRABALHO XIV COBREAP - FATOR DE TRANSPOSIÇÃO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

TRABALHO XIV COBREAP - FATOR DE TRANSPOSIÇÃO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

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XIV COBREAP - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.

IBAPE/BA

NATUREZA DO TRABALHO: PROFISSIONAL

Resumo: avaliação de imóvel rural difere de avaliação de imóvel urbano, principalmente em um ponto:dificuldade de encontrar elementos amostrais em quantidade suficiente para atingir o Grau de Fundamentação exigido no escopo de alguns trabalhos. Este trabalho pretende trazer à discussão uma metodologia proposta visando facilitar o trabalho do engenheiro avaliador, no tocante, especialmente, a ampliar seu horizonte amostral visando, desta feita, maior acuidade.no resultado final da avaliação.

Palavras-chave: Imóvel, Rural, Fator, Transposição.

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4 . do engenheiro avaliador.. com vistas a aumentar a disponibilidade de elementos amostrais.4. em se utilizando tratamento por fatores para avaliação de terra nua.5 É obrigatório nos graus II e III: a) . com base em publicação da SRF Secretaria de Receita Federal.7.A.653:2002. havendo como composição de suas áreas: Matas Nativas.3.6 É condição para o enquadramento no grau III: a) .Quanto à fundamentação da norma técnica). como determinado nos inciso a seguir: 9. trabalho apresentado por ARANTES (1998)1.. destinado. c) a utilização efetiva de. Com o fito de buscar uma forma de ampliar a disponibilidade de elementos amostrais. 3 (k+1) dados de mercado.4.Discussão de Metodologia).. um imóvel situado no município de Salto do Céu – Estado de Mato Grosso. Onde: Sendo: k = número de variáveis independentes.653:2002-3.. de acordo com o grau de fundamentação”) é raro o trabalho avaliatório onde se encontram elementos amostrais em número suficiente para se atingir um Grau de Fundamentação superior a II.Avaliação de Imóveis Rurais . se obter maior grau de confiabilidade no conjunto. 3. mais em especial no tocante à exigência de classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação (inciso 9. alínea “c” – “número de dados de mercado efetivamente utilizados. após saneamentos previstos em Norma Técnica ABNT NBR 14. Estradas Internas.1. OBJETO DO ESTUDO: A viabilidade. onde utilizou-se o fator de transposição de glebas em uma região para o mesmo fim. um “Fator de Transposição para Áreas Rurais”. Qualquer fator de saneamento à ser utilizado deve exigir.3. INTRODUÇÃO: Posteriormente à edição da Norma Técnica ABNT NBR 14.. criou-se. 9. com o risco de macular o resultado do trabalho com excesso de subjetividade. As áreas impedidas (preservação 1 ARANTES (C.. ao uso com pecuária no sistema extensivo. Muitas vezes. onde normalmente não se tem a quantidade suficiente de elementos amostrais para o grau de fundamentação exigido em escopo do trabalho (inciso. b) . b) no mínimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados. 7. para avaliação de imóveis rurais.. será apresentado um estudo sobre área real.. 2.. Pastagens Plantadas e como Benfeitorias não reprodutivas. não se tem para comparação nem os elementos mínimos exigidos na norma.. Para demonstração da tese proposta. OBSERVAÇÕES INICIAIS Esse trabalho tem como origem. conhecimentos específicos. para. principalmente.2. no mínimo... 2 . . da utilização de “Fator de Transposição”.2.

) Classe de Capacidade de Uso VIII – Reserva Legal. 3 .) Declividade 20-40% Como Fator de Correção de Valores. Área de Preservação Permanente. Todos os outros elementos oferta pesquisados encontravam-se em outro município que não do imóvel avaliando.) Através de conhecimentos a campo e documentais estabeleceu-se o que se segue: a. O imóvel estudado possui 509. a avaliação do imóvel rural pelo seu valor de mercado.0146 Área Medida Total 509.) Classe de Capacidade de Uso V – pastagens.7546 hectares e encontra-se em fase de homologação do laudo pericial. Em contra partida. e áreas inundáveis. existiam 12 (doze) ofertas em municípios circunvizinhos de imóveis com declividade semelhante. Como Situação Paradigma. dimensão semelhante. Em busca exaustiva frente às imobiliárias.7546 A localização do imóvel como um todo é considerada desfavorável. com acesso precário à cidade sede do município Como Fator de Comercialização utilizou-se 10%. Como oferta na mesma região do imóvel.8311 Estradas Internas 3. calculado para cada imóvel ofertado. as quais interagem capacidade de uso com situação e viabilidade de circulação. c. Como escopo da perícia. o “Índice Agronômico”. com a seguinte fórmula: Ip q = Vv x ---------------Iam Onde. diferenciadas. Pastagens Plantadas 446.permanente. utilizou-se para correção dos valores do imóvel em tela. reserva legal e interesse ecológico) observam as restrições previstas em Código Florestal – Lei 4. os preços de terras nestes municípios eram sabidamente. serão utilizadas ainda as tabelas de Otavio Mendes Sobrinho e José Carlos Pellegrino.771/65 e suas alterações e Resoluções CONAMA.9089 Matas Nativas 59. utilizou-se do seguinte: A. Utilizou-se ainda para homogeneização. mesmo tipo de exploração. não se encontrou oferta de imóvel semelhante no município. somente dois (02) elementos.653. Ocorre que. áreas abertas e excedente de Reserva Legal passível de exploração b. q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma Ip = Índice Agronômico do imóvel paradigma Vv = valor à vista da amostra de mercado Iam = Índice Agronômico da amostra de mercado Apesar de todos os saneamentos empregados havia um problema. Como distribuição de suas áreas internas: Utilização ha. consoante Norma Técnica ABNT 14.

como se utilizar destes elementos.17 227.17 110. interagindo o valor tabelado para diferentes municípios.17 Fator de Transposição 1.17.17 110.88 117.17 110.0000 0.17 110.17 110. portanto.17 110.17 110.17 110.17 110. tendo como base o elemento avaliando? 4.17 110.17 110. homogeneizandoos.9566 1.0000 1.0000 1.88 117.17 110. APLICAÇÃO DA METODOLOGIA PROPOSTA Com base na metodologia proposta.17 110.0000 0.88 110.17 110.17 117. 5.15 Sendo o imóvel avaliando situado em Salto do Céu. da seguinte forma: Elementos ofertados: Elemento nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Município Salto do Céu Salto do Céu Lambari D´Oeste Lambari D´Oeste Gloria D´Oeste Rio Branco Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Mirassol D´Oeste Mirassol D´Oeste São José dos 4 Marcos Tangará da Serra Tangará da Serra UF MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT VTN Publicado SRF2 110.0000 1. METODOLOGIA BÁSICA APLICADA Conforme ARANTES (1998).0000 1.17 110.9346 0. transpondo-se então. temos os seguintes fatores de transposição: El/o Oferta nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 Município Salto do Céu Salto do Céu Lambari D´Oeste Lambari D´Oeste Gloria D´Oeste Rio Branco Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Mirassol D´Oeste Mirassol D´Oeste UF VTN Publicado SRF MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT 110. com VTN publciado de 110. e exclusão dos valores de benfeitorias de cada elemento oferta. utilizando-se da fórmula proposta. após utilizados os saneamentos dos fatores.0000 1.9346 VTN Valor de Terra Nua publicado em Instrução Normativa nº 43 da SRF Secretaria da Receita Federal.17 110.17 110.88 Fator do Elem/o Avaliando 110.17 110.17 110.17 110.0000 1.17 110.17 110.15 227. pode-se através de fórmula seguinte obter o “fator de transposição”: VTN do município avaliando Fator de Transposição = -----------------------------------------VTN do município informado Multiplicando-se este fator pelo valor (por hectare) do imóvel oferta.17 115.17 110. o valor para a região do imóvel avaliando.17 110.17 117.Surge daí a questão. utilizando-se da Instrução Normativa nº 43 da SRF Secretaria da Receita Federal (utilizada somente como base para transposição de valores e não como valor de terra nua).17 115. utiliza-se o “Fator de Transposição”. 4 .

El/o Oferta nº 12 13 14 Município São José dos 4 Marcos Tangará da Serra Tangará da Serra UF VTN Publicado SRF MT MT MT 110.17 110.387.300.15 Fator do VTN Fator de Elem/o R$/ha Transposição Avaliando Transposto 110.00 1.00 1. e calculando-se o VTI Valor Total do Imóvel. sanear os elementos discrepantes.17 110.15 Fator do Elem/o Avaliando 110. 6.17 110.560.00 1.17 110.550.00 1.= 0.670.0000 1.00 1.00 1.00 VTN Publicado SRF 110. ou seja: El/o Oferta nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Município Salto do Céu Salto do Céu Lambari D´Oeste Lambari D´Oeste Gloria D´Oeste Rio Branco Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Mirassol D´Oeste Mirassol D´Oeste São José dos 4 Marcos Tangará da Serra Tangará da Serra Média UF MT MT MT MT MT MT VTN R$/ha 1.7. aplicar a média (ponderada ou aritmética).200.7.17 110.88 110.0000 1.17 110.17 1.4850 227.4850 0.280.17 1.00 MT 2.00 110.230.17 110. e aferir-se o VTN médio final do imóvel.17 110.00 1.17 110.00 MT 118. A Norma Técnica ABNT NBR 14.00 MT 2.0000 0. teremos o VTNtransposto.180.2.200. inclusive em vários processos judiciais onde atuou como perito. DO AMPARO LEGAL Essa metodologia já vem sendo utilizada pelo autor há mais de nove (9) anos.320.88 117.0000 0. Acrescer daí as benfeitorias. Em nenhum processo houve negativa por parte do Juízo na aceitação do laudo utilizado com essa metodologia.77 118.0000 1.0000 1.17 117.230.00 110.17 227.98 1.217.653:2002 em seu inciso 7.17 110.17 115.180.4850 0.63 1.17 0.00 110.0000 1.00 1.429.17 110.7.320.00 1.17 110.15 Multiplicando-se este Fator de Transposição pelo VTN (Valor de Terra Nua) do imóvel (R$/ha).230. previamente valoradas.0000 1.17 1.17 110.00 1.00 MT 1.17 Fator de Transposição = ----------------.17 1.560.15 227.4850 Exemplo de cálculo com o elemento nº 14: VTN do município avaliando Fator de Transposição = -----------------------------------------VTN do município informado 110.230.2 Tratamento por fatores recomenda: “7.62 1.00 MT 1.17 1.0000 1.17 1.00 MT 1.9566 1.1.2 Tratamento por fatores 7. Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas.280.448.250.14 Com o valor transposto há que se somente.670.450.0000 0.9346 0.300.4850 1.17 110.241.17 110. revisados 5 .05 110.9346 1.17 110.00 110.17 227.00 110.00 MT 1.294.15 227.250.17 Fator de Transposição 1.22 MT 1.

• ARANTES (C. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado. . CONCLUSÃO: A metodologia demonstrada vem facilitar o trabalho do engenheiro avaliador. ou citando-a e reproduzindo trecho pertinentes. F. O fato da mesma já vir sendo utilizada por vários anos em processos judiciais. 7. Ed. • Instrução Normativa nº 43 da SRF Secretaria da Receita Federal.” Anexando-se a tabela publicada pela SRF Secretaria da Receita Federal. Ed.Depreciação de Área Remanescente por Apossamento Administrativo).Avaliação de Indenização por Instituição de Servidão de Passagens em Glebas Rurais). . BIBLIOGRAFIA • Norma Técnica ABNT 14.A. à partir do momento em que ela procura disponibilizar um maior número de elementos amostrais.F. – Perícia Agronômica – Elementos Básicos. • MELLO (L. • LIMA (M.C – Avaliação de Imóveis Rurais. .Leud) • CARVALHO (E. • ARANTES (C. Ed.Avaliação de Imóveis Rurais . 8.Discussão de Metodologia). Alternativamente. pode-se entender o cumprimento deste inciso da Norma Técnica. Leud). • ARANTES (C. Vieira). desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.653.periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. corrobora com sua credibilidade.R. – Avaliações e Perícias.A. 6 .A.

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